敬老院建设可行性报告 42页

'新建托老服务中心项目申报报告42 目　　录一　申报单位及项目概况4二　发展规划、产业政策和行业准入分析21三　资源开发及综合利用分析26四　节能方案分析28五　建设用地、征地拆迁及移民安置分析34六　环境和生态影响分析35七　经济影响分析37八　社会影响分析4042 附表目录表1　总体规划表表2　总投资费用估算表表3　建筑物投资估算表表4　公共基础设施费用算表表5　设备设施投资估算表表6　入托老人生活保障基地表7土地费用表表8期间各种费用估算表表9前期工程费用估算表表10年营业收入估算表表11年总成本费用表表12年利润分配表一　申报单位及项目概况42 一、项目申报单位概况1、项目名称：新建长安百岁苑托老服务中心项目2、项目建设单位：3、项目建设地点：4、项目负责人：5、单位性质：怀来X绿色开发有限责任公司，经工商部门批准成立于2003年5月20日。本公司是在市场经济条件下发展起来的集苗木种植、生态绿化、温泉度假、绿色生态旅游开发、托老服务为一体的民营企业。该公司下辖沙城信誉回收公司、卧牛山敬老院、林森苗木基地、永启松下生态林场和正在建设中的鑫川地热温泉山庄等五个分支机构。公司现有固定资产5680万元，土地6500余亩，其中：山林地5000亩，育苗林地1455亩，建设用地55亩，现有职工268人，其中：管理人员31人，大专以上文化专业技术人员9人，本科以上文化2人。其中：子公司卧牛山敬老院成立于2001年8月13日，公司注册资金216万元，经营范围：托老、养老、医护、老年综合服务。近年来，随着市场经济的不断发展，X绿色开发有限责任公司与时俱进，开拓创新，公司所属企业快速发展，取得了显著成绩。座落于塞北明珠——官厅湖畔的旅游、影视基地的卧牛山农家大院，依山傍水，风景别致，夏、秋季前来度假、观光、旅游、拍摄影视的个人和单位络绎不绝。林森苗木基地培育的雄性垂柳1010、1011等旅游绿化树种长势喜人，随季变色，十分美观。它消音、滞尘、吸毒放氧，净化空气，首次投放市场20042 万株，深受绿化、美化单位和大众的欢迎和青睐。永启松下生态林场是分布在县内北端山峦叠嶂的长安岭古松附近，在古代凤凰城遗址周围，森林面积5000亩，绿化面积80%，有白桦、耔桦、侧柏、快松、山杏、等杂树，灌木和乔木遥相辉映，广阔的山场是考察、探险、休闲、度假充分领略大自然风光的好去处。正在建设中的鑫川温泉山庄，总投资5690万元，建筑面积22300平方米，有三部分组成：综合楼、别墅区、戏水疗养娱乐区，与大唐培训中心，帝曼温泉疗养院友好共邻，地热温泉水质优良，周边果园、绿地、万亩葡萄园、道教圣地老君山等景观将为旅游观光奠定良好基础。县城北的信誉回收公司是X公司面向城乡开设的物资回收再利用企业。民用废品，工业性废旧物资的回收量逐年增加，经济效益稳中有升。经怀来X绿色开发有限责任公司全体股东及员工不懈的努力，不断的创新，企业面貌日新月异。2004年11月国家发改委授予董事长车永金同志为中国投资协会、民营投资委员会委员。公司被国家发改委、中国投资协会、民营投资委员会授予民营重点投资服务基地。随着上级有关部门的大力支持和关怀，X绿色开发有限责任公司正向着美好的明天迈进。随着全国老龄化进程的加快，社会化养老事业得到国家的鼓励和支持。X卧牛山敬老院，由于建设年代久远，设施落后，地域陕小等因素限制，已经不能满足当全敬老、养老事业的发展，急需新建一处新的规划完善、功能齐全的敬老中心。为此，该公司提出新建长安百岁苑敬老服务中心项目。二、项目概况（一）拟建项目建设方案1、项目提出的理由（1）42 党的十八大提出在改善民生和创新管理中，加强社会建设，以改善和保障民生为重点，其中特别提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务业和产业”。近年来，随着经济条件和医疗卫生条件的改善，人类预期寿命逐渐延长，在人口年龄结构上出现了老龄化问题。以X为例，到目前全县60岁以上的老人占全县总人口10%以上，其中：五保老人占全县总人口约0.6%。妥善安排好老年人口，尤其是五保老人晚年生活，已摆到了县委、县政府重大议事日程。在全国范围内也基本如此，目前60岁老人已达1.49亿，超过总人口的11%，养老服务问题日益突出，特别是京津区域随着进一步开放，经济发展迅速，各类人员的需求旺盛，科技人员、经济管理人员、金融界人员、各大公司高管人员、学术界人员、高等院校、科研院所的教授、演艺界人员从全国各地大量涌入，这些高收入群体需要休闲疗养，这些人大部分有老人需要瞻养，而且这些老人中部分还需给子女带孩子。这些老人群体普遍不适应喧闹的都市环境，需要一个近临京津都市、居住环境好、安静、空气清新的养老住所。这里必须具备可玩、可种养、可娱乐、可创作、可洗浴，生态环境好、山水条件好，方能满足养老的需要。因此，国家针对我国逐渐进入老龄化社会的现状，鼓励社会力量办托老事业，在国家《产业指导目录》（2011年版）中，将其列入鼓励类，允许社会资金进入此领域中。在指导目录中，明确对“社会化养老服务、残疾人服务、保健服务、婴幼儿服务项目建设预以鼓励发展”，国家在建设用地上也预以支持，国土资源部以国地资发［2006］296号文明确这类项目不在限制和禁止用地的范围内。该项目区就具备这些条件，而且有地热水资源，这是其它地方不具备的条件。42 （2）改革开放以来，在农村，由于实行了家庭联产承包责任制，打破了传统的生产、经营、分配方式，使那些丧失了劳动能力的鳏寡孤独老人赖以生存的集体经济逐渐解体，给他们的衣、食、住、行带来了诸多困难。因此，只有将他们集中供养，才能解除这些鳏寡孤独老人和子女养育后代的后顾之忧。“十二五”期间，X先后建成敬老院5所，其中县办一所，乡镇办4所，建筑年代不一、质量差、规模小，部分已成为危房，无法从根本上承担老有所养、老有所乐、老有所学、老有所用为一体的新型社会服务机构的任务。（3）项目建设能不断改善农村弱势群体的生存条件，是科学发展观的具体实践，是建设社会主义新农村，构建和谐社会具体体现，而该项目充分体现了以人为本的理念，符合国家相关扶助政策，顺应时代发展要求。（4）X作为全省14个环首都县区之一，与北京市延庆县、昌平区、门头沟区相邻，接壤线115公里，县城距中关村105公里。近年来，该县为加快推进环首都经济圈产业发展、建设京北新区，按照河北省委省政府战略部署，依据《关于加快河北省环首都绿色经济圈产业发展的实施意见》，确立了以加快转变经济发展方式为主线，以“建设京畿科学发展强县”为总目标，充分发挥环首都绿色经济圈的政策、地缘优势，主动融入、借力提升，把怀来建设成繁荣、宜居、时尚，极具国际化大都市卫星城和区域性中心城市特色的京北新区，并制定《X环首都绿色经济圈产业发展暨建设京北新区实施方案》，全力建设“一城四区四基地”，力争“42 一年打基础、三年见成效、五年大发展，形成了良好的发展势头，区域内人口也将会在未来几年内实现快速增长，这些外来人口的到来，其中年龄大的家属也会占到较大比例，这会给怀来老龄化工作发展带来巨大压力，同时也提供了巨大的商机。因此，急需在该区域投资新建一所高标准、功能齐全的托老中心，在服务群体上，面向农民、面向工薪阶层、面向少数民族、面向特护人员等不同阶层群体，在服务区域上面向张家口，面向京津，面向西北，面向东北地区，进而面向全国的不同区域，解决需要入住老人群体，解决康体、休闲、养老，以解决社会上的托老托幼问题，释放出更多年轻生产力，加快小康社会建设。因此项目建设是十分必要的。2、项目建设规模及主要内容本项目需征建设用地75亩，另租副食品、蔬菜供给基地200亩。项目由托老公寓、活动中心及俱乐部、医疗中心、及附属配套和公用设施以及生活保障基地等构成。项目总建筑面积55780平方米，建筑基底面积18156平方米，容积率1.11，建筑密度36.29%，绿化率33%，设置床位数2625个。项目投资强度为5788.6万元/公顷。其中：长安百岁苑托老服务中心，主要针对农村、城镇、少数民族等养老人群体设置。占地75亩，建筑面积55780平方米，建筑基底面积18156平方米，床位2625个，建筑物为多层公寓楼，床位安置标准为15平方米/床。（详见规划建设方案）3、项目总投资该项目总投资29943万元。其中：固定资产投资28943万元，流动资金1000万元。资金来源为自筹解决。（1）农村分院：投资5250万元；（2）城镇工薪分院：投资5250万元；42 （3）少数民族分院：投资2487万元；（4）康复分院:投资788万元；（5）服务中心：投资2476万元；（6）管理中心：投资2455万元；（7）公共基础设施：投资1483万元；（8）设备设施购置：投资2720万元；（9）入托老人生活保障基地：投资1960万元；（10）土地费用：投资2480万元；（11）期间各种费用：投资240万元；（12）前期费用：投资271万元；（13）预备费：投资1083万元；（14）流动资金：1000万元。4、项目建设期项目建设期为3年，2013年8月至2016年8月。（1）主要建设条件本工程项目选址位于X王家楼乡长安岭村。长安岭位于X（沙城）王家楼乡，距离沙城北26公里，北距赤城40公里左右，历史悠久。长安岭海拔1000多米，明代为长安驿站，建有防守城池，至今保存完好。长安岭，古为枪杆岭，唐代设广边军，元代置枪杆岭驿，枪杆岭，元代名驿。《元史本纪·世祖二》，中统三年（公元1262年）秋七月，“立枪杆岭驿，以便转输。”《畿辅通志》：“长安岭，一名桑干岭，龙门县东南，本名枪竿岭，明永乐中改名，今有堡。”清代人储大文《独石长城形制》：“长安岭，一名桑干岭，一名枪竿岭。有石矗立似枪竿。介怀来、龙门之间，为全燕北障。”《寰宇通志》：“42 长安岭堡，在宣府城东一百四十里，元为怀来、龙门二县界”。元代，陈孚“桑干岭”诗：“昔闻桑干名，今日登桑干。桑干是否不必问，但觉两耳天风寒。大峰小峰屹相向，空际谹谺一千丈。燕云回首夕阳间，长川历历平如掌。人家如蛎粘石壁，白土堆檐高半尺。门外毡车风雨来，平地轰轰惊霹雳。汉唐百战场绿草，今满豄野夫耕田。间其犹有旧铁戟，道傍谁钦三叹息”。元代，李溥光诗：“万壑危崖一径开，中间空洞白云堆。阳坡草稹人稀至，惟有青猿曝背来”。元代，袁桷诗：“兹山西北来，旋转十二雷。昔人望乡处，生制何崔巍。我来坐绝顶，云汉生昭回。出日腾金铚，积露流银台。长空不受暑，雪花散皑皑。毡车引绳过，屈曲肠九回。微踪愧三至，南望心低回，长风马耳迅，何当赋归来”。正统初年（1436年）都督杨洪增修石筑，是宣府镇中路长城的起点。长安岭堡地势险要，最高峰为1848米，城堡东西跨岭，建于两岭之间的山口上，中部南北通路，上岭之城墙几经盘旋回转。《宣府镇志》“长安岭堡长五里十三步，高三丈，置城楼四座，置城门二座，南门称"迎恩"，北门称"拱寰”；《畿辅通志》"在（龙关）县东南九十里"。因城堡筑于长安岭上，取名长安岭，此城呈不规则橄榄形，东西城尖伸到两边山顶上，好似凤凰展翅，故又名为凤凰城。《宣化府志》“凤凰山，在长安岭堡南百步，长安岭城亦为凤凰城”。明代，金幼孜，“发长安岭”诗：“回峰渺无际，峻岭疑接天。崖倾石磈礌，径转迷苍烟。车行何兀兀，鳞次陡层颠。坡坨翠榛莽，枯沥无硫泉。旌施亘长坂，冠盖来后先。险尽陟平陆，浩荡即长川。登高未成赋，此态何由宣”42 。明英宗正统十四年（1449年），瓦剌入侵，英宗不听劝狙，率50万大军亲征，兵败在土木堡被掳，瓦剌也先夹持英宗经长安岭堡北去（也有瓦剌也先夹持英宗未经长安岭堡北去一说，而是走闫家坪）。来年七月间朝庭派李实到北国讲和，途路经长安岭时，赋诗：盘旋直上长安岭，遍览驰驱路转赊；遥忆上皇经过日，几番回首望京华。《明会要-边防》“永乐十年（公元1413年）敕边将治壕垣，自长安岭迤西，至洗马林，皆筑石垣，深壕堑，以固防御”。据老乡说长安岭城毁于抗日战争时期。新开通的河北第一长的长安岭隧道(2045m)在长安岭东部通过。长安岭城堡南山口公路西边的高坡上有古松树一棵（又名：凤凰冠），树直径1米，树高15米，树冠30米，树龄600年。还有一棵古松生长在村东面的长城边墙边上，离烽火台最高处60米左右，树直径0.8米，树高13米，树冠21米，树龄600年。项目区选址紧靠宝平公路，交通方便，基础设施齐全完善，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完备后就可开工建设。（2）气象条件X气候属大陆性季风气候，具有四季分明、光照充足、雨热同季、昼夜温差大的特点。全年无霜期149天，年平均温度9.1℃。年平均日照数为3018小时，日照率68%。由于白天太阳幅射强，夜间地面散热快，5-9月份农作物生长季节，昼夜温差达11-12.4℃。（3）公用配套设施条件供电及通讯条件用电由X供电公司供给，供电线路直接穿过该项目区，供电有保障；X已开通程控电话与移动网络，并与全国联网，通讯极为方便。供水条件本项目开工建设用水由该公司自有机井供给，供水能够保障。排水条件42 项目区新建污水处理场，洗浴和生活用水可通过污水处理厂处理后，灌溉田园、树木。3、项目建设地点本项目选址位于X王家楼乡长安岭村，拟征地75亩，（另租生活保障用地200亩），场址相对较为平整。拟建区内海拔高程850米，北高南低、西高东低，呈矩形状，场地内平整，无建筑物、构筑物，无文物古迹。4、项目总平面图布置、主要建、构筑物及公辅设施方案（1）建筑设计指导思想与原则项目规划的指导思想应从整体结构上把“以人为本，创建和谐环境”作为核心理念，把生态环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的区域景观环境，形成独特的格局；另一方面，还应遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目区现有的资源和环境特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构。（2）总平面布局及功能分区拟建项目规划符合城市总体规划要求，本项目总规划建设用地面积50025平方米（75亩），建筑工程主要包括：托老服务公寓，服务设施和其它公共配套设施等。其中公共配套设施包括配套相应公共设施、上下水、排水、污水处理、沼气、供暖、供电、防洪以及项目区内的绿化等，并建小型购物超市等。项目区内建筑物的布置大致为南北向布置，具有良好地采光和通风条件，主干道路宽10米，以连接各组团的道路为主；路面均采用砼路面。休闲活动场所布置在楼栋之间，绿化呈整体与分散相结合的布置形式，以充分利用空间。42 （3）主要技术经济指标主要经济技术参数详见总体规划表。附表15、建筑方案（1）建筑方案描述本项目总规划占地75亩，共分六个区，依项目区地势而设。分别为：托老农村分院、工薪阶层分院、少数民族分院、康复特护分院、服务中心区和管理中心区，另设生活供给基地，种植蔬菜、养肉蛋鸡及肉猪，并利用公司的5000亩山场养奶牛，补充部分入托人的生活饮食需求。其中：（1）农村分院：为要求农村生活情趣的人设定，占地15亩，建筑面积1.5万平方米，入住床位按1000人设置，建三层式公寓楼，共4栋，每栋建筑面积3402平方米。另设食堂700平方米，活动室692平方米。（2）工薪阶层分院：为要求城市生活情趣的人设定，占地15亩，建筑面积1.5万平方米，入住床位按1000人设置，建三层式公寓楼，共4栋，每栋建筑面积3402平方米。另设食堂700平方米，活动室692平方米。（3）少数民族分院：为有特殊生活习惯的少数民族人设定，占地7亩，建筑面积7105万平方米，入住床位按475人设置，建三层式公寓楼，共那家2栋。另设食堂200平方米，活动室100平方米。（4）康复特护分院：为有大病及残疾人治疗后康复而设置，占地5亩，建筑面积2000平方米，入住床位按150人设置，建平房，有利于入住人员自由活动。另设食堂150平方米，活动室100平方米。42 （5）服务中心：为入托老人就医、购置生活用品、理发、游艺活动等，以及为部分带儿童入托建幼儿园，设活动广场，内设健身器材，占地面积15亩，建筑面积8245平方米。（6）分管中心区：占地面积8亩，建筑面积8180平方米，内设管理中心办公楼1座，5层式，建筑面积3240平方米，职工宿舍3240平方米，5层式1座，职工食堂1座800平方米，热力站600平方米，污水处理站及沼气站100平方米，燃气站100平方米，供电站100平方米。（7）防洪冲沟治理工程：对项目区内冲洪沟做防洪工程，约1万平方米，衬砌护坡，做排水沟等。（8）建绿地，约1.65万平方米，在道路两傍、护坡两侧、围墙内外种植高大乔木、花草等，形成一个区域性和生态绿地，沿绿地建游人小径，建工艺小品。（9）道路工程：占地面积10亩，占总面积75亩的13.3%，分入院道路、主干道路、支干道路等，总长度1500米，入院道路宽10米，院内道路宽8米，支干道路宽5米。（10）供电工程：设置在管理中心内，每平方米按50W配置，配置负荷容量2750W，设箱式变压器2台，每台为1500KVA/10KV/0.4KV。（11）供水工程：配置机井2眼，水塔1座，建供水管网、主管道DN100,支管DN50，然后入室。（12）采暖工程：建热力站1座，配置4吨采暖热水锅炉2台；建管网，主管道DN150,支管DN100，分管网DN50，然后入室。（13）污水工程：配置污水处理站1座，布污水管网，每个分院公寓外建化粪池，污水入管网，然后进入污水处理站进行处理，处理合格后的中水入集水池，供养鱼塘用水和绿地浇灌用水。建沼气池1座，所得沼气供食堂作为燃料，沼渣沼液42 用于生活供给基地蔬菜种植。本项目所产污水、粪污等不外排，对环境不污染。（14）雨水工程：建雨水管网，主管道DN500,支管DN300，建雨水收集池1座，用于雨水收集，用于鱼塘及绿地使用。（15）燃气工程：建天然气站1座，贮存及分配给各分院、食堂用燃料气。（16）监控工程：建全天侯监控系统，用于项目区安全保卫和对场内老人行动进行监察，防止意外事故发生进行及时抢救。（17）电视电话网络工程：各分区设置网络系统，入室，供入住人员对外联系、看电视、微机上网等。（18）入托老人生活保障基地：占地200亩，种植露地蔬菜100亩，大棚蔬菜30亩（棚），养奶牛200头、肉蛋鸡1万只，肉猪100头。托老中心各建筑为单元组合，南北向布置，故每室均有良好的采光和通风条件。（2）建筑风格建筑物建筑风格宜以中式建筑风格为主，均采用坡屋顶，外贴墙砖，浅色窗套及腰线，以淡色调为主，采用双玻一纱塑钢窗，使托老公寓区形成简洁明快、古朴典雅，与怀来城市主体格调相协调。（3）公寓住宅结构方案托老中心各院建筑为多层结构和高层框架结构，按新规范要求，X按8度抗震设防，地震加速度为0.29s，采用空心陶粒砖等材料，在建筑材料的选择上应本着就地取材、经济宜用的原则，屋面及外墙保温应满足新规范的节能要求，并在设计及施工中严格把关。（4）建筑功能42 托老公寓住宅楼最大限度地为用户提供舒适、安逸的居住环境。（5）主体工程与辅助工程项目主体工程为高层（公寓），辅助工程分为项目运行配套工程。项目运行配套工程为水、暖、电等室外辅助工程。（6）项目配套设施供电及通讯条件项目供电遵照《张家口市城镇居民公寓住宅供电管理（暂行）规定》由小区变配电室放射式敷设至各栋建筑物，供到各室。电话、电视网均纳入城市网络，每室设一个网络插座，电视插座，各托老公寓小区设监控网络。供、排水条件项目区给水管网采用生活、消防合用方式，环网布置，均由本项目自给管网供给，供水有保障；雨水排放、污水排放分别设置，进入污水处理站，处理后入养鱼池，粪便入沼气池，沼渣、沼液用于有机种植园施肥。供热条件项目区供暖采用热力站集中供热方式。施工条件项目区内基本平坦，无建筑物和构筑物，无文物古迹，施工条件具备。（二）投资概算及资金筹措1、投资概算编制原则及依据政策依据主要依据中华人民共和国建设部、发改委二OO42 六年七月三日发布的发改投资[2006]1325号文件《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的通知中规定的关于投资估算所规定的内容、而进行编制的。按照规定，开发建设投资主要包括征地费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公用配套设施建设费、管理费、财务费、销售费用、开发期的各种税费、工程监理等项费用、基本预备费等。土建工程估算依据该项目主要是新建公寓住宅楼及配套工程，建筑安装工程费用及公用工程中的土建工程费用，主要依据河北省建委2008年颁布的《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》中的有关规定而进行估算的；基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的；供、排水工程投资以X自来水公司提供的价格并考虑各种因素而进行估算的；供暖工程投资主要依据供暖及安装部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的。基础设施中的配套设备及安装费估算依据该项目所需的设备主要是供电设备、供热设备、主要依据供电公司和供热设备生产厂家提供的价格，并考虑各种因素而进行估算的。设备安装费，主要依据安装公司报价，并考虑各种因素而进行估算的。土地费用①征地、征地管理费征地费按土地中心竞争价格，征地费用按河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字[2001]32号文中的规定而进行测算的。②契税按国务院第244号令中的规定而进行测算的。③手续费、办证工本费42 按照物价部门和土地部门收费的标准而进行测算的。前期工程费①工程勘察费主要依据其它已建项目建设单位与勘察单位签订的合同而进行计算的。②工程设计费主要依据项目设计单位价格标准而进行计算的。③环评费按照国家计委、国家环保局计价格[2002]125号文中的规定而进行计算的。④项目前期费按照国家计委冀价格[1999]1283号文的关规定而进行计算的。⑤临时接电及供电线路费主要依据X供电分公司的规定而进行计算的。⑥临时接水主要依据X自来水公司的规定而进行计算的。⑦规划测量费按当地规划部门的规定而进行计算的。⑧其它费用施工图审查费按河北省物价局、河北省建设厅计价经费字[2002]27号文的有关规定而进行计算的。招标代理服务费按国家计委计价格[2002】1504号文的有关规定而进行计算的。42 工程监理费按河北省物价局、建委计涉费字[1992]243号文的有关规定而进行计算的。竣工图纸编制费按国家计委、建设部计价格[2002]10号文的有关规定而进行计算的。管理费主要依据财政部财建[2002]394号文中的规定而进行测算的。⑨期间税费城市配套费根据张家口市城市建设委员会张建函[1998]1号文中的规定及结合X有关规定而进行测算的。人防结建费根据张家口市人民政府张政[1993]52号文中的规定而进行测算的。基本预备费主要依据建设部的有关规定而进行估算的。2、投资主要指标建设工程费建设工程投资28943万元，总占地75亩，折50025平方米。总建筑面积55780平方米，入驻老人2625人。项目投资强度为5598万元/公顷。项目由托老公寓、活动中心及俱乐部、医疗中心、附属配套设施、公用设施等构成，（包括：土建工程、内供水、供电、排污、通讯、有线电视、电梯设备、安装费和小区内监控网络）。详见附表。42 其他费用土地费用2480万元，期间各种费用240万元，前期费用271万元，预备费用1083万元，建筑安装工程费用20189万元。详见附表2。3、项目总投资该项目总投资为29943万元，其中建设成本28943万元，流动资金1000万元。详见附表2。（1）资金筹措方案资金筹措与来源该项目建设期为3年，项目总投资29943万元，全部由承办单位自筹解决。资金使用计划按照项目工程进度、陆续投入资金、直至建成投入营运。（2）项目建设组织管理与实施计划组织管理机构拟建项目在建设期间内由XX绿色有限责任公司承建，下设办公室、工程部、财务部、经营管理部，有各类专业技术人员9名，大专以上学历人员占80%。项目运营期间由托老服务中心负责组织管理。（3）项目实施计划建设工期本项目建设工期为3年。项目实施进度安排该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”42 ，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理手续。2013年5月--2013年7月，完成项目的批复、初步设计、落实项目建设土地、资金。2013年6月，成立项目建设领导小组及办事机构，审察初步设计、工程招标及工程监理。2013年8月，土建工程开工。2014年6月--2016年4月，订购设备，土建工程继续，安装工程施工。2017年6月底，工程交付使用。项目施工进度表详见附表。年份名称2013年2014年-20152016年1-5月6-7月8-12月1-5月6-11月12月1-4月5-6月8月批复设计、落实资金成立办事机构土建开工订购设备、安装试运营竣工、使用二　发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析本项目符合X城市建设发展总体规划，在X城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社区”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境的花草树木烘托主题的目的。二、产业政策分析42 党的十八大明确提出要“以改善和保障民生为重点，积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务业和产业”。在国家产业政策共分五大部分，其中第四部分重点产业发展方面中对建筑业明确要求要大力提高现代化水平，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；公寓住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。本项目符合国家产业政策。三、行业准入分析老龄服务业是国家待业中重点扶持和鼓励发展的待业，针对目前老龄服务业严重滞后的现实，国家已出台了一系列的鼓励发展政策，在行业内也列为重点发展方向，符合国家行业政策。该项目经立项后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制、成立项目班子、项目法人对工程负责。按规定办理招投标、质量监督、工程监理等手续。1、项目的招标方式和招标组织形式（1）工程招标依据根据《中华人民共和国国家发展计划委员会令》第9号文件关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》，依据《中华人民共和国招标投标法》确定该工程的招标内容以及核准招标事项。42 （2）招标范围及内容项目名称：新建长安百岁苑项目。项目规模及主要组成部分：该项目占地面积50025平方米（75亩），总建筑面积55780平方米，以及与其相配套的附属配套工程等。项目投资：项目总投资29943万元，资金来源于承办单位自筹。项目建设地点及其他：该项目位于X王家楼乡长安岭村，建设工期预计3年，项目负责人车永金。（3）招标组织形式本项目委托依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介机构进行。（详见附表）（4）招标方式建安工程、勘查、设计、监理等建设通过指定媒介公开招标，招标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，请有关行政监督部门依法对招投标活动实施监督。（详见附表）42 招标方案一览表项目名称新建长安百岁苑项目建设单位X项目单位负责人电话车永金项目联系人及电话车永金建设内容项目总占地面积75亩（折合50025平方米）。总建筑面积55780平方米，由托老服务中心、活动中心及俱乐部、医疗中心、小型超市等附属配套设施及公用设施等。容积率1.11。项目建设地点和时限X王家楼乡长安岭村，建设工期3年总投资额万元资金来源及构成自筹招标范围招标组织形式招标方式不采用招估算价全部　招标部分招标委托招标自行招标公开　　招标邀请招标方式（万元）勘察√√√20设计√√√120建安工程√√√20189监理√√√5642 设备√√√2590合计√√√22975情况说明：以上参加招投标项目合计22975万元，另有土地费用2480万元，其它2405万元，预备费1083万元，流动资金1000万元，不参加招投标。项目总投资29943万元。（2）项目工程招标单位的要求该项目对土建工程施工单位的要求是必须具备中型一类三级建筑资质，且从事建筑施工多年、技术力量过硬、施工机械完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省市优质工程较多的建安企业。然后在投标企业中，优中选优，确定为施工单位。对生产设备的单位要求是：设备必须达到国内同行业先进指标的要求，设备选型合理配套，自动化程度比较高，易操作与检修，价格低廉。对设备安装工程必须由具备国家二三级资质，且从事安装施工工程多年，技术力量雄厚，安装机械齐备，资金实力雄厚，业绩突出，省市优质工程较多的安装企业来竞标。（3）工程监理部门的要求该项目实行工程监理制，对监理部门的要求必须是监理严格，实事求是，依法办事，工程监理技术力量雄厚，并且经验丰富，业绩突出的单位来进行工程监理。（4）建筑安全生产的要求42 该项目实施后，要严格按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》及《建筑工程安全生产管理条例》中的有关规定执行，坚持安全第一、预防为主的方针，遵守相关法律、法规，加强安全生产管理，建立、健全安全生产责任制度，完善安全生产条件，确保安全生产，文明施工，保证项目的顺利进行。三　资源开发及综合利用分析一、资源开发方案为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》（发改[2006]2787）号精神，必须做好固定资产投资项目的节能和审查工作。建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定：“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设、强化旧城改造力度，大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市基础设施建设。同时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源，是工程项目建设的必要前提条件。本项目主要开发资源为土地，该工程项目土地必须经公开拍买所得，各种手续要齐全。目前本项目所在位置已在第二次土地调规中列为林地，承办单位会同X42 国土资源局、城建管理相关部门，对该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。X本地区建材资源丰富，临近宣化钢铁集团有限责任公司及多个建材批发市场，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡使用新型环保节能材料，综合利用工业废料。二、资源利用方案拟建项目主要占用资源为土地，主要耗用能源为水、电等资源。该公寓住宅楼采用电热源采暖，更利于节约资源。供水管网应合理布置，变压器采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。三、资源节约措施（1）建筑节能建筑节能是能源节约的重点领域，建筑是建设用地的标志，是建筑领域中节约能源非常重要的环节。该项目在规划设计中应注重以下问题：①在施工过程中，应严格执行国家“十二五”期间建筑节能要求。②在结构设计中应采用空心砖，现浇结构。③窗应采用双玻璃方式，增大供热保暖系统。④随着科技发展，充分使用地热能在建筑中的利用。⑤建筑单体外轮廓线，尽量采用板式型式。（2）用电节能该项目选用的变压器为节能型变压器，型号为SC1142 系列干式变压器。项目建成投入运营后，照明用电占总用电量的80%，用高效节能荧光灯替代白炽灯，可节电70-80%，用电子镇流器替代传统电感镇流器，可节电20-30%。在公用配套设施中推广高效节能灯，如高效荧光灯等。（3）供热节能该项目供热方式，采用自建热力站集中供热，更利于建筑节能，节约资源，保护环境。（4）节水措施该项目建成投入运营后，应采用适当管理措施，强化节水型卫生器具的使用，合理使用卫生节水器具，达到80%的普及率。四　节能方案分析根据《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）、《河北省人民政府关于加强节能工作的决定》等相关文件要求，该项目主要从以下几方面考虑分析：一、用能标准和节能规范1、相关法律、法规和规划（1）《中华人民共和国节约能源法》（2）《中华人民共和国可再生能源法》（3）《中华人民共和国环境保护法》（4）《中华人民共和国电力法》（5）《中华人民共和国建筑法》（6）《中华人民共和国清洁生产促进法》（7）《中华人民共和国水污染防治法》42 （8）关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）（9）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）（10）《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委令）（11）《中国节能技术政策大纲》（国家发改委。科技部2006年12月）（12）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005年65号）（13）《河北省节约能源条例》（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）（14）《关于转发<国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》的通知》（冀发改投资[2007]152号）2、产业政策和准入条件（1）国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知（国发［2005]40号）（2）产业结构调整指导目录(2011年本)（国家发改委令）（3）中国节能技术政策大纲（计交能［1312]1005号）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委[2005]65号令）3、行业标准、规范，技术规定和技术导则：（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005（2）《居住建筑节能设计标准》DBJ11-602-2006（3）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）42 （4）《民用建筑节能管理规定》(GB50034-2004)（5）《公共建筑节能设计标准》DB13(J)81-2009二、能耗状况和能耗指标分析有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，其撰写的《可持续性建筑》一书中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗50%的水资源、对80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型公寓，使公寓建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。该项目消耗种类为建材；主要消耗钢材、水泥、多孔砖。项目建成后主要耗用能源为水、电。1、主要能源消耗种类本项目主要能源消耗系统：①建筑供暖能耗；②照明能耗；③电器设施能耗（1）冬季供热：采用自建热力站供热，同时满足洗浴、住宿等需要。（2）照明：参照建筑照明设计标准，公寓住宅建筑照明功率密度值为8W/m2，配套公共建筑照明功率密度值为8W/m2，车库及地下工程照明功率密度值为8w/m2；广场及道路等公共区域照明密度取值为2w/m2(18:00—23：00开启率按100%计算，23：00-07:00开启率按40%计算)。42 （3）用水：该项目用水量主要为入住老人及工作人员综合生活用水和浇洒道路、灌溉绿地用水量，此外还包括部分市政用水、公建用水及未预见用水量。X人均综合用水量标准取50升／人.日；配套公共建筑用水2L／m2.d；地上车库及地下工程用水2L／m2.d，年最大需水量6.0万吨。2、能源消耗数量分析本项目供暖采用使用燃煤，将来天然气管道通过时采用天然气，所需电能为照明电和家用电器用电。项目全年能源消耗汇总表名称能源消耗能耗系统能源消耗种类能源消耗实物量折标煤(tce)折标系数照明及家用电器电力110万千瓦时135.191.229深井水用电电6万千瓦时7.371.229小计116万千瓦时142.56采暖用煤燃煤1021.66吨729.770.7143合计872.333、节能措施和节能效果分析(1)建筑规划布置节能设计X中心地理座标为东径115度，北纬40度。全县气候属大陆性季风气候，具有四季分明、光照充足、雨热同季、昼夜温差大的特点。全年无霜期149天，年平均温度9.1℃。年平均日照数为3018小时，日照率68%。由于白天太阳幅射强，夜间地面散热快,5-9月份农作物生长季节，昼夜温差达11-12.4℃，拟建项目设计为错列式布置，不仅可以获得最大限度的日照同时也可避开X42 春、冬季节多西北风沙天气的影响，获得更多的热能资源。(2)建筑围护结构设计围护墙结构设计外墙选材要符合墙改政策，因地制宜，一般采用新型符合墙体，复合墙宜选外保温做法。同时，外墙的传热系数应考虑周边混凝土梁（圈梁）、柱（结构柱）等热桥的影响。本项目高层公寓住宅部分外墙框架结构采用60厚单面钢丝网架夹芯聚苯板现浇混凝土系统，外填充墙保温采用60单面钢丝网架夹芯聚苯板机械固定系统，内隔墙均采用240mm厚Pl多孔砖墙，楼梯间采用240mm厚Pl多孔砖墙，25mm厚挤塑聚苯保温板；多层公寓住宅外墙采用370mm厚Pl多孔砖墙，采用50mm厚挤塑聚苯保温板≤0.43W/(m2.K)，内隔墙均采用240mm厚Pl多孔砖墙，楼梯间采用240mm厚Pl多孔砖墙，25mm厚挤塑聚苯保温板。门窗结构设计外门窗是建筑物能耗散失的最薄弱部位，其能耗占总能耗的比例较大，其中传热损失为1/3，冷风渗透为1/3，所以在保证日照、采光、通风、观景要求的条件下，尽量减少外门窗洞口的面积，提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗本身的保温性能，减少外门窗本身的传热量。本项目推荐采用平推式塑钢窗，中空双层玻璃，便于建筑节能。屋顶结构设计屋面防水材料采用高聚物改性沥青柔性防水卷材防水，屋面防水等级三级，防水耐用年限10年，泛水部位均在防水层下面加铺一层，雨水管周围加铺卷材两层，屋面传热系数K≤0.45W/m2.K。（3）节水42 本项目采用新型管材PP-R管、PE管、PVC-U管等供水管材，能够很好的解决水源浪费问题；并使用6L水箱节水型大便器。本小区在设计时采用IC卡水表用水系统，这样不仅可以减少用户的自来水人为控制，同时也避免了水资源的浪费，节约物业管理费用。（4）节电措施电气线路的选材灯具及其电器附件和配线器材，确定科学的照明控制模式，根据照明场所电气线路的选材、配线应与建筑物的用电负荷相适应，并应符合安全和防火要求。配电设计应节约有色金属，本项目合理地选用铜铝材质的导体。变压器选型变压器台数的确定除根据负荷特点和经济运行选择外，还应满足节电条件，如随季节变化较大的负荷、集中负荷较多，或具有大量的一级、二级负荷，应考虑选用二台或二台以上的变压器，本项目采用节能Sll系列变压器。照明实施绿色照明，对节约电能，消除污染，创造良好的光环境，使人们在舒适的环境中从事工作与生活，对消除疲劳，提高工作效率与生活质量起很大作用。该项目在物业管理运行中，采用节能型高效LED灯具，选用定时节能开光、调光器、光电自动控制器、限电器、电子控制装置等节能措施。屋内公寓住宅选用T8高频荧光灯管。五　建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案42 （1）场址现状地点与地理位置本项目选址位于X王家楼乡长安岭村，总占地面积75亩。场址相对较为平整，该区域紧临宝平公路（省道），出行方便。（2）场址条件场址地形地貌条件拟建项目场址属河流冲积平原地貌单元，属山坡地、林地，场址内相对较为平整，依据《建筑地基基础设计规范》(GBJ5007-2002)附录F，本地区标准冻深为1.4米。X建筑物、构筑物结构设计按8度设防，建筑物的平面形状尽量方整，以有利于抗震。周边建筑物与环境条件项目拟建工程与相邻建筑物的距离皆在安全距离之内，周围不存在不利于工程施工建设的因素，建设手续办理完备后，可以进行工程建设。项目用地情况本项目总占地面积75亩，该地块在该公司已租5000亩山场林地内，需由建设单位公开拍买取得建设用地使用权，目正在办理相关手续。另外租200亩生活保障用地。二、土地利用合理性分析（1）城市规划与区域规划要求在X城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社区”的主体，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用环境周围的草木烘托主题的目的。42 （2）规划原则及目标近期建设应坚持“全面规划，分步实施”的原则精神，对托老分院及管理服务中心制定了详细的建设规划和实施意见，以达到与现代化城市融为一体的风格。（3）用地发展方向用地主要是新建托老公寓住，配套商业和公共服务设施，以满足现有家庭老人托老的需求，该地块为建设用地。（4）城市改造规划该项目区的新建已列入了城市建设规划，并决定近期内实施。三、征地拆迁和移民安置规划方案因该托老公寓项目的建设，地块为林地和未利用地，是长安岭村集体所有，由X绿色开发有限责任公司承租50年，该项目区内无建筑物、构筑物，无文物古迹，不涉及征地内移民安置问题。六　环境和生态影响分析一、环境和生态现状本地块所在位置区域内位于X北部，本地块内为林地、未利用地，是荒坡，有少量植被。二、生态环境影响分析1、项目建设产生的主要污染源和污染物分析主要污染源该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水、固体垃圾。项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物。2、治理措施42 （1）废水的处理该项目污染物主要来源于生活污水，污水不直接排放，经中心污水处理场处理后进行绿植浇灌和养水产品。（2）固体垃圾物处理项目区投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统一处理。（3）施工中的机械噪声、扬尘、固体废弃物的治理施工中产生噪声的装置和设备，都采用相应的减振和隔音措施，使噪音达到国家标准；产生的扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬；施工中产生的固体弃物由施工单位统一清理。3、项目建设对生态环境的影响（1）主要污染物该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水、固体垃圾及附属设备所产生的噪声。项目区投入使用后，所排废水均为生活污水。生活污水经处理站处理、粪便经沼气池处理，污水处理后大部分用于灌溉农田、果园，一部分用于水产品养殖，不直接外排，污水处理后能够达到《污水综合排放标准》(GB1173.898-96)要求。固体垃圾由项目区环卫部门每天定时清除，经统一处理后，可达到《-般工固体废物贮存、处置场控制标准》(GB18599-2001)的相关规定。噪音采用隔离措施，使其降到国家标准。（2）建议42 施工结束后，废建材统一收集并及时处置。建设单位必须认真落实“三同时”制度。加强环保设施的维护和保养，以保证环保设施的正常运行。（3）总结建设单位在认真落实各项措施建议的前提下，从环保角度分析，本项目可行，并尽快委托有权威的部门编制环境评价报告。三、生态环境保护措施1、治理措施（1）废水的处理该项目污染物主要来源于日常污水，该项目年产生污水量4.8万m3，经污水处理站处理后排入项目区的污水处理系统。（2）固体垃圾物处理项目区投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，日产生固体垃圾约1.5吨，由中心环卫部门每天定时进行清理，并统一处理。（3）施工中机械噪声、扬尘处理施工中产生噪音的装置和设备，都采用相应的减掁和隔音措施，使噪音达到国家标准；生产的扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间。七　经济影响分析7.1、经济费用效益或费用效果分析该项目为社会事业项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全。项目建设资金全部由中心42 自筹解决，不涉及公共资金支出和政府投入资金，不存在政府投资补助和贷款贴息。项目占用土地按照国家和地方有关政策由建设单位购置。项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相互冲突。项目建设主要产品为托老公寓，不属于国家控制的战略性开发项目，不属于运用社会资源和自然资源较大的中外合资项目。根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资［2007]1169号）有关规定，可不进行经济影响分析。一、经济费用效益或费用效果分析该项目在分析经济效益和费用效果分析时，主要依据中华人民共和国建设部、发改委二00六年七月三日发布的发改投资［2006］1325号文《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的通知中规定的关于经济费用效益和费用效果分析所规定的内容，而进行综合评价的。（一）基础数据测算的依据及方法1、建设规模该项目总建设规模为55780平方米。2、项目寿命期该项目建设期为3年，正常物业管理营运期、财务评价期为15年。3、营业收入该项目托老公寓按65%入住率计算，托老入住费收入为5907万元。入住费收入估算表序号名称　单床收入入住人数金额（万元）备注1营业收入2500元/月19695907入住率65%2营业税及附加3315.6%4、税金及附加按照国家税法规定，应交纳营业税、城市建设维护税和教育费附加，税率为5.6%，应交纳税金331万元。42 5、总成本费用经营总成本费用：该项目年经营总成本费用为3882万元。6、利润总额、所得税及税后利润该项目利润总额为1525万元，所得税免除，可供分配利润为1525万元。　　　　　　　利润+税金　1525+0投资利税率＝-------------＝-----------＝5.27%　　　　　　　总投资　　　28943　　　　　　　　利润　　　　　　　　1525投资利润率＝------------------＝---------------------　　　　　　　　总投资　　　　　　　　　28943　　　　　＝5.27%投资回收期：投资回收资金由公司利润1525万元和折旧费1088万元构成，项目投资回收期（包括建设期3年）为14年。（二）各项经济技术指标该项目建成投入运营后，税后投资利润率比较可行，项目可行。7.2、行业影响分析X城市建设已成为城市发展的一大亮点，入驻X建筑市场的不仅有本地企业，同时大量外省市建筑企业已在该县建筑行业稳固的占据了一席之地，由于政府主管部门的正确指导和领导，目前已形成了行业有序竞争的良好格局，本项目建设不会形成垄断。对行业内其他建筑企业不会产生影响。三、区域经济影响分析本项目为托老服务业建设项目，项目建设将促进当地相关42 产业发展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用。项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进所在城镇的经济和社会的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对于X的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。四、宏观经济影响分析本项目投资规模大，可能会对国民经济产生积极的影响，可能会吸引更多科技创新机构、战略投资机构来当地投资建设，影响带动能力较强。八　社会影响分析一、社会影响效果分析近年来，随着我国国民经济的快速发展，中国的城市化进程也在快速推进。据统计，中国的城市化水平已经从1990年的19%提高到2005年的41.8%,并且预计到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至10亿，加上农村人口，在此期间约有60周岁以上老人1.49亿左右，大部分人口需要解决养老入托问题。本项目建成后，可容纳2625名老年人，将成为综合功能齐全、最具特色的老年活动场所之一。不但可为X老人养老解决一定的问题，而且还面向京津大都市养老的需求。这对解决社会养老问题作出一个示范性的样板，用社会办养的模式闯出一条新的路子，使老年人老有所养、老有所乐、老有所为。因此社会影响极大。二、社会适应性分析社会养老问题是最重要的民生问题之一，解决好养老是党和政府的一项重要任务。目前，全国大部分地区人均收入仍较低,有托老需求80%42 以上属于工薪阶层，由于收入限制，工薪阶层老人的托养的首选条件是价位问题，因此高品位的环境条件，适度的低价位的入托费用，对广大有托老需求的人群具有吸引力。三、社会风险及对策分析国民经济近几年的快速增长及国家进入老龄化步伐的加快，人们对托老事业呼声更加强烈，要求社会办托老事业的积极性也空前高涨。为了避免政策风险、融资风险、经营风险，项目实施单位应主动地适应国家产业政策的正面引导，多做市场调查，究竟以什么样的环境、设施、居住条件,什么样的托老条件让工薪阶层及入托老人满意，是项目设立的关键条件，或者说越是消费者能认可的，风险就越小，项目融资的风险也会越小，项目投资的回报就越稳定。该项目建成投入正常经营后，受社会环境影响，所建设的托老中心能否为社会大众所认可，能否得到国家产业政策的支持，将直接关系到项目的成功与否，所以项目单位在更充分合理利用现有的资源、资金、技术、人力优势的前提下，向社会提供安全、舒适、便捷的托老服务设施和优质的服务,才能避免各种不利因素造成的风险，最终获取更好的经济效益、社会效益和环境生态效益。1、项目施工中风险分析项目承办单位虽然有丰富的组织管理经验，但在施工期间可能由于多方面的原因或其他因素，出现了某些影响工程进度或工程质量的问题，致使建设期延长。由于施工队伍具备专业资质等级，施工力量较强，技术力量雄厚，即使出现上述问题，也能够及时解决的。在施工中，不可预见的因素也比较多，如工程地质结构的变化，就得增加投资，出现工程超支现象，如果资金筹措不及时，施工单位又不愿意垫款，势必要影响工程进度。从目前情况来看，项目投资单位实力比较强，有一定的经济基础，即使超支，也是可以有效解决的。42 2、经济风险通货膨胀也是影响项目建设的一个主要风险，通货膨胀可使建筑材料和人工费超过预算，从而加大了项目的投资。为了避免这个风险，通过招投标的形式，将工程通过协议的方式，采取一次性全部承包的办法承包给施工队，从而避免了通货膨胀的风险。3、自然风险自然风险主要包括地震、自然气候条件的变化而引起洪水等自然灾害。为了避免这种风险，对工程进行保险，从而减轻由自然灾害所造成的损失。四、结论及建议1、该项目符合党的“十八大”精神，符合国家、省、市及X国民经济和社会发展“十二五”发展规划，项目建成可为社会养老做出一定的贡献。2、具有良好的社会效益。3、建设用地、建设资金有保障，各种建设手续齐全，管理有依托。4、建议（1）抓紧前期准备工作，尽快开工；（2）积极引进先进管理理念、引进先进管理模式、引进高素质的员工，满足社会养老需求。42'