某某房地产开发项目可行性研究报告 52页

'水岸花园项目工程可行性研究报告目录第一章总论1一、项目名称及项目建设单位1二、工作依据1三、研究范围2四、工作概况2五、建设单位、施工单位概况3六、项目建设地点4七、建设规模5八、物业管理5九、建设实施计划5十、投资估算6十一、资金筹措6十二、经济和社会效益6第二章项目建设的必要性7一、推进新城区建设，增强带动辐射作用7二、建设西南桥头堡7三、推动城镇化，构建完善的县城城市功能7—49— 四、推动市政建设与国民经济协调发展8五、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定9六、经营城市，开辟市政建设新局面9第三章商住房市场供求分析11一、房地产供给状况11二、房地产市场需求的预测13第四章建设条件与建设选址15一、建设单位概况15二、建设选址15三、自然条件15四、基础设施条件16第五章规划设计方案18一、建设规模18二、指导思想18三、规划原则19四、规划设计19第六章物业管理25第七章项目实施进度与施工保证措施26一、项目实施进度26二、施工保证措施27第八章环境影响评价28一、环境条件调查28二、施工期环境影响分析28—49— 三、项目建成后环境影响影响分析32第九章劳动安全卫生与消防33一、劳动安全卫生33二、消防设施33第十章、组织机构与人力资源配置34一、组织机构设置34二、劳动定员37三、员工培训38第十一章投资估算与资金筹措41一、投资估算41二、资金筹资方案43第十二章财务评价45一、编制依据及说明45二、销售收入估算45三、总成本费用估算46四、营业税金及附加费、经营利润估算47五、财务盈利能力分析48八、不确定性分析53九、财务结论55第十三章结论56—49— 第一章总论一、项目名称及项目建设单位1、项目名称：水岸花园2、建设性质：新建3、项目建设单位：4、法人代表：通讯地址：5、报告编制单位：富宁县中浩房地产投资有限公司二、工作依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）4、《富宁县城市远景规划》5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料6、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设的必要性2、市场分析3、建设条件与选址4、规划设计方案—49— 5、物业管理6、环境保护与节能7、实施计划与工程管理承担8、投资估算与资金筹措9、经济效益和社会效益分析四、工作概况富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。五、建设单位概况富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于2011年9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力—49— 量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。六、项目建设地点本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组（国道323线旁），东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。七、建设规模富宁县水岸花园项目规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。八、物业管理该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。—49— 九、建设实施计划富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住楼建筑面积65684M2。十、投资估算水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。十一、资金筹措1、公司自筹资金3500万元；2、申请银行贷款1000万元；3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。十二、经济和社会效益该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。—49— 第二章项目建设的必要性一、推进新城区建设，增强带动辐射作用目前水岸花园北面为富宁县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。区内建筑混杂低层次,无法满足商贸、文化、人居的正常活动。严重存在脏、乱、差的现象。为加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成富宁县水岸花园城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成水岸花园商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区，以推进新城区建设，增强带动辐射作用。二、推动城镇化，构建完善的县城城市功能根据《富宁县县城总体规划》和《水岸花园详细规划》，片区属中心城区的重要组成部分。片区建设有利于提高和推进城镇化水平。区域位置处于普厅河东岸，自然环境优越，具有与县城协调衔接的自然条件和区位条件。当前，县城吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，水岸花园建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为片区附近的农村劳动力转移和新城区第三产业发展提供良好的基础。因此，水岸花园建设以建成商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区。—49— 提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为城镇居民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。三、推动市政建设与国民经济协调发展富宁县县城所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城区一体化。水岸花园建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展。四、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定—49— 农民收入增长缓慢引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。水岸花园建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。—49— 第三章商住房市场供求分析一、富宁县基本情况富宁县位于云南省东南部，南与越南河江省接壤，东部和北部分别与广西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五县（区）毗邻，西与文山州的广南、麻栗坡两县相连，地处两国三省十县结合部，国道323线贯穿县境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。323国道和正在建设中的衡昆高速公路贯穿全境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。辖15个乡（镇）、145个村（居）委会，总人口39.1万；国土面积5352平方公里，其中山区面积占96%。二、房地产市场需求的预测1、从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。2、从投资角度看由于股市出现低迷，国内现有投资手段较少，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。由于房地产开发投资风险较小，因此在银行银根紧缩的条件下，银行信贷的支持仍未减少，大大刺激了市场的需求。3、从消费结构看—49— 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。4、从需求关系看为加快城市化进程，富宁县根据城市总体规划，正加快旧城向新城转移步伐，，城镇化水平达9%以上。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，富宁县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。以上这些良好的发展态势为富宁县水岸花园建设和销售带来良好的发展势头，其市场前景乐观。—49— 第四章建设条件与建设选址一、建设单位概况富宁县中浩房地产投资有限公司于2011年9月成立，注册资金伍佰万元。现有职工28人，其中具有技术职称的专业技术人员21人。经营范围主要是房地产开发经营。公司成立以来，认真贯彻国家政策，紧紧抓住房地产开发这个龙头，在各级政府、主管部门和金融机构的大力支持下，一贯秉承“诚信、卓越、创新、一流”的经营理念，坚持高起点、高品位、高标准，以优雅的设计、精良的施工、优质的服务，为社会提供了高质量的建筑产品，创造了良好业绩，树立了企业的崭新形象。二、建设选址本项目位于富宁县中心地带，东临323国道，西临普厅河，南临农地，北临民宅，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。三、自然条件1、地形、地貌、地质等资料本项目场地相对舒缓，平坦开阔，属于稳定的地质构造单元。沿线地表为砖红性壤土，含沙质粘土。2、场地和地基的地震效应—49— 根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）有关规范判定，红河州抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。3、水文、气象资料富宁县属亚热带季风气候，春温高于秋温，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，积温高，无霜期长，年均降雨1200毫米，年平均日照数1764小时，年均气温19.3摄氏度，形成“天然温室”。地势西南高而岩溶峰丛，东北低而土山起伏连绵，最高海拨1851.1米，最低海拨142米。境内山高坡陡，地势狭窄，山区面积占96%，石山区又占山区面积的三分之一。全县800米以下海拨热区面积3480平方公里，占国土总面积的65%。有5大干流，大小支流29条。四、基础设施条件1、交通：323国道及滨河路已成为城市主干道，该地块成为交通便捷的商贸区，交通十分便捷。2、水：富宁城区现有的自来水厂，供水能力—49— 可满足市区人民生活及生产用水，工程施工用水方便。3、电：富宁市政中心的电力由南方网供给，电网离拟建项目较近，电力供应方便，可满足项目用电要求。4、通讯：自程控电话开通以来富宁县邮电事业取得长足的发展，目前全市程控电话，移动电话，可与全国各地和世界各城市直接对话，信息沟通方便。5、排水小区内设有排水管道，实行雨污水分流制，雨水汇集后就近排入市政雨水管网；污水由污水泵站打入至主干管，经二级深化处理后，就近流入城市污水管道中。6、消防该项目的消防按照《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。—49— 第五章规划设计方案一、建设规模本项目规划规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。二、指导思想1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。—49— 三、规划原则1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。四、规划设计总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性—商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆—49— 出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。1、总体布局以充分发掘造景中庭及共享集中绿化空间为出发点，通过建筑形体的布置形式形成极为开敞的小区花园，体现大公共空间的优美环境的高品质小区的规模效应。2、住宅单体设计小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中沿街为商业用房，上部为标准层，层高为3米。为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有最高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序，洁污分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良好的朝向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。同时住宅单体设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态和环保要素，加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、丰富美观的风格形式。3、道路系统规划小区人行主入口由西侧进入，规划一个视野十分开阔、气派的入口大门体现完整大社区的生活概念；由人行入口进入小区后即展现超大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园围绕，到达每幢楼楼梯口，生活、交通十分便捷。—49— 4、绿地规划本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为本”的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式，淡化组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地－庭院绿地”为主的绿地系统。将中心绿地集中布置在小区中部，形成一个相对安静不受车流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地，营造出独具特色的小区绿化环境景观。5、景观设计景观环境的塑造是本区设计方案的重点之一。注重步行景观的设计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续性和完整性。居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等其它设计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和特色。6、空间环境空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业、绿化、建筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有强烈序列感和明显识别性的居住空间环境。既保持居住建筑的使用功能，又使空间环境具有吸引力。7、户型选择及主要技术经济指标(1)、户型选择小区规划在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”—49— 的设计理念，注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。根据富宁多种消费对象的不同品位和要求，设计了多种户型平面，各户型设计中，卧室、客厅、餐厅、厨房等均有良好的采光和通风效果。(2)、主要技术经济指标1)、技术设备条件A室外1.外墙：采用高级外墙涂料，局部面砖装饰；2.屋面：现浇平屋面、斜屋面、节能材料；B室内：1.内墙：水泥砂浆面层；2.顶棚：水泥砂浆面层；3.地面：水泥板面4.窗：户外窗用彩色铝合金推拉窗；5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩色铝合金推拉门；6.厨房：楼地面防水层；7.卫生间：楼地面防水层；8.楼梯间：内墙面及天棚水泥砂浆面层、涂料面层、楼梯面花岗岩面层；C配套设备：—49— 1.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用；2.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个；3.给水：变频式供水系统，每户独立水表；4.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。D智能化系统：安全防范系统：家庭紧急报警系统、可视对讲防盗门、车库管理系统等。2)、主要技术经济指标要技术经济指标项目指标规划用地面积55100M2总建筑面积65684M2其中：住宅建筑面积54517M2商业建筑面积11167M2住宅套数478套停车位数500辆—49— 第六章物业管理小区项目物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行管理,物业管理公司对该项目物业管理提前介入，积极推进社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，在工程开发建设的全过程进行熟悉、参与工程管理，保证工程质量，做好物业管理的各项准备工作，保证将来物业管理的有效运行。小区建成后，物业管理公司将严格执行建设部颁发的《公有住宅售后维护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业管理及配套设施进行维护．保养，确保物业的正常运行；加强保卫、治安的管理，为居民提供居住、生活环境安全保障；搞好物为周围环境的清洁，做好绿化、草坪和花木的养护；做好管理费用的核收和使用管理；代收代交水、电等费用，保证按时供水、供电；搞好社区管理，创建健康文明的社区文化；定期走访住户了解情况，解决住户提出的各种问题，协助政论进行社会管理；调解住户的矛盾纠纷，维护邻里和睦；搞活经济好多种配套经营，为成民提供尽可能的全面服务；建立物业档案，随时掌握产权变动民政部维护牧业的完整和统一管理，努力为小区居民提供多层次．全方位．热情周到的物业管理服务，创造一个舒适、优美、洁静、安全、方便、和谐的生活、居住环境。—49— 第七章项目实施进度与施工保证措施一、项目实施进度富宁水岸花园工程项目建设期为3年，自该项目可行性研究报告完成后立即着手项目的初设编制及施工前的准备工作。初设完成后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速．优质地完成小区的建设。为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目总工期3年，工程计划自2013年1月开工，至2015年12月竣工，完成建筑面积65684M2。本项目工程开发建设进度计划安排如下：1、前期工作2012年10月，向富宁县发展和改革局项目立项，2012年12月地质勘探、建筑图纸设计。2、工程建设阶段（1）2013年1月—2013年2月场地平整、地质勘探（2）2013年3月—2014年12月土建施工。（3）2014年6月—2015年11月片区公共设施建设（4）2015年1月—11月片区道路、绿化等配套工程建设；（5）2015年4月—10月给排水、电气、消防等配套工程施工；—49— （6）2015年12月商住房竣工验收，全部交付使用。二、施工保证措施为了保证本项目工程的建设进度和质量，拟采取以下措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使小区规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的居住环境。二是通过投标竞争选定一批实力雄厚，管理上套，重视信誉，积极配合的施工队伍和材料供应厂家。三是实行工程监理制，通过投标选择有实力的监理公司对工程建设实行全方位．全过程监理，从规划到房屋销售都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。四是实行优质优价，利用经济杠杆指质量．目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况，奖优罚怠。—49— 第八章环境影响评价一、环境条件调查水岸花园项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。41.2%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽。二、施工期环境影响分析1、施工期污染源(1)、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。—49— 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575—49— (2)、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析(1)、施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工程施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。—49— 各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)、施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”—49— ，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围建3米的简易围墙屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。三、项目建成后环境影响影响分析本项目作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。—49— 第九章劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。一、劳动安全卫生1、危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)有毒有害物品的危害。对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性2)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。2、安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所，对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。二、消防设施根据火灾危险性类别，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。该项目的消防给水以城市自来水为主，消防设施按给水规范要求设置。该项目的消防应按照《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。—49— 第十章、组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一、组织机构设置本公司是有限责任公司,分为权力机构和经营管理机构。最高权力机构是执行董事,实行执行董事领导下的总经理负责制,总经理受执行董事任聘,各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动。高级职员由执行董事任聘。组织机构图：执行董事总经理行政副总运营副总销售副总办公室人事部财务部保安部采购部工程部营销部售后服务部物业管理部办公室：1、负责公司文档管理：可对公司的文档进行分类管理。—49— 2、负责内部员工管理：对公司的内部职员的个人资料进行管理。3、负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：(一)、工程前期准备1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制《房地产开发项目组织设计》。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2、物资准备3、现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。—49— 4、其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B办理开工报告。C办理质监委托。D组织设计交底。E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。(二)、现场工程管理1、前期阶段的部分工作：A妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其它的工作（临建、占路，占地的办理）2、施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。—49— 本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。二、劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理副总经理1111行政管理其中：办公室财务部422422运营管理其中：保安部采购部工程部3111721114329销售管理其中：营销部售后服务部物业管理部31114119522合计1148528—49— 三、员工培训1、公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2、在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其它收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其它人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其它相关工作。3、培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4、培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。—49— 脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5、培训种类主要有以下四种：①公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。②公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。③公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其它资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。④外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。—49— 6、培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。7、培训信息公布和查询．人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。—49— 第十一章投资估算与资金筹措一.投资估算1.估算编制依据1）《云南省建筑工程消耗量定额》（2003版）；2）《云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2003版）;3)《云南省安装工程消耗量定额》（2003版）；4)《云南省建设工程措施项目计价办法》(2003版);5)《云南省施工机械台班费用计价办法》(2003版);6)《云南省建设工程造价计价规则》(2003版);7)云建标[2005]660号文《云南省建设厅关于严格执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的通知》8)云建标[2005]661号文《云南省建设厅关于将意外伤害保险、安全防护文明施工费列入建安工程造价的通知》。9）[2005]295号文《云南省建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数和工程定额测定费费率的通知》;10)云建标[2009]635号文《云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知》;5）《云南省市政工程消耗量定额》（2005）—49— 2、其他费用取费依据1）、土地使用权出让金为1653万元；2）、契税按土地出让金的3%计取；3）、城市基础设施配套费按城市规划标准计取；4）、工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号）；5）、设计费、勘察费参照国家计委工程设计、勘察收费；6）、招标代理费依据国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》；7）、施工图审查费依据《云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于收费许可证管理有关问题的通知》（云发改收费[2007]555号）；8）、基本预备费按建安工程费与工程建设其他费用之和的5%计算；9）、银行贷款年利率为6.15%。3、项目投资估算本项目总投资估算为15534万元。其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，基本预备费732万元，建设期利息154万元。详见表11-1《水岸花园项目投资估算表》。—49— 水岸花园项目投资估算表表11-1单位：万元序号工程或费用名称计量单位工程量综合单价（元）金额(万元)备注一建安工程费　　　9853　1建筑工程费㎡6568714009196　2安装工程费㎡65687100657　二工程建设其他费　　　4795　1土地使用权出让金　　　1653　2契税　　　50按出让金的3%计取3勘探费㎡　65687320　4测绘㎡　65687213　5初步方案设计　　　15　6图纸审查费㎡　65687213　7环境评估费㎡　6568717　8报批、报建手续费　65687426　9可行性报告编制费㎡　656870.32　10三通一平费㎡　6568730197　11另时设施费㎡　65687533　12新材，散装水泥，占道㎡　6568710.569　13城市基础设施配套费㎡656871599　14小区配套工程㎡　656873502299绿化、道路、景观等15设计费㎡　6568720131　16工程监理费㎡　656871279　17建设单位管理费　　　79（一）×0.8％18招标代理费　　　10　三预备费　　　732　1价差预备费　　　0　2基本预备费　　　732[(一）+（二）］×5％—49— 四建设期利息　　　154贷款1000万元，贷款期限三年，年利率按6.15％估算　合计　　　15534　本项目总投资15534万元,其具体筹资方案如下：1、向银行申请贷款1000万元。2、公司自筹资金3500万元。3、房产预售筹资1034万元。—49— 第十二章财务评价一、编制依据及说明1、国家发展改革委、建设部发布《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》2006年；2、中国国际工程咨询公司编著出版的《投资项目经济评估指南》。3、云南省工程咨询总公司编写的《建设项目投资估算及经济评价编制办法浅说》。4、本项目建设期为3年，项目计算期为3年；5、行业基准收益率按8%；二、销售收入估算本项目的开发的商品房，除公用配套设施外，采取预售与现房销售相结合的销售方式,按面积向社会销售。水岸花园项目总建筑面积65684M2，住宅54517M2、商业11167M2；停车位500辆。根据本项目所在地段良好的区位条件和交通条件、大面积的小区规模、优美的生态环境、人性化的生活功能设计、完整的社区配套、便捷的周边配套、浓厚的政府办公资源优势、开发商品牌优势，结合本地区目前住宅的销售价格在2300-3000元/㎡之间，商业店面在4000-8000元/㎡　的实际情况,—49— 并结合考虑资金的时间价值。本项目住宅平均售价按2800元/㎡估算，底层商业平均售价按5000元/㎡估算，停车位为小区公用.项目完成三分之一结构工程后开始预售，项目房产在2015年前全部售出。销售收入合计20848万元.销售收入估算表表10-1单位：万元年限销售种类销售面积(m2)平均销售单价收入比例（%）合计(万元)2013商业111670.5251396住宅545170.28253816小计　　　52122014底层商业11167.000.5251396住宅54517.000.28253816小计　　　52122015底层商业11167.000.5502792住宅54517.000.28507632小计　　　10424合计　　　20848三、总成本费用估算本项目的成本费用主要包括房地产开发成本费用、管理费用、销售费用、财务费用等。1、管理费用（含管理人员的工资、福利费、业务招待费、及办公费用等）按销售收入的1.5%估算；2、销售费用（含销售人员的工资福利、广告、销售筹划等费用）按销售收入的1%估算；3、财务费用本项目贷款1000万元,年利率按6.15—49— %估算,在项目建设期间的利息，按建设期利息计入项目总投资，项目完工后其发生的利息计入财务费用。四、营业税金及附加费、经营利润估算本项目的营业税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税等。其中营业税按销售收入的5%计征；城市维护建设税、教育费附加、地方教费附加分别按营业税额的5%、3%、2%计征；印花税按销售收入的0.5‰计征；土地增值税按销售收入的5%估算。详见12-2《销售利润估算表》。—49— 销售利润估算表表12-2单位：万元序号项目2012201320142015合计一销售收入0521252121042420848二营业税及附加028728757311471营业税5%026126152110432城市维护建设税5%0131326523教育费附加税3%08816324地方教育附加税2%0551020三印花税0.5‰033511四土地增值税5%　2612615211043五总成本费用2328671734453564160551房地产开发成本2328654432723390155342销售费用1%　6969702083管理费用1.5%　1041041053134财务费用　　　　0六经营利润-2328-2056121657612592七累计利润-2328-4384-31692592　八所得税25%　　　648648九税后利润-2328-2056121651131944十累计税后利润-2328-4384-31691944　五、财务盈利能力分析根据表《销售利润估算表》、表11-1《投资估算表》计算可得如下财务评价指标：总投资利润率=×100%=2592/15534×100%=17%从以上经济指标看，本项目的盈利能力较好。六、清偿能力分析—49— 固定资产投资借款偿还计划详见表《项目资金来源及运用表》，《借款还本付息计算表》，从以下两个表计算可得，项目贷款总额为1000万元，项目的全部投资借款偿还期为2.81年。项目累计盈余资金5445万元，贷款清偿能力较强，还贷资金有保障。项目资金来源及运用表表12-3单位：万元序号项目2012201320142015合计1资金来源25007212521210424253481.1自筹资金25001000　　35001.2贷款　1000　　10001.3销售收入　5212521210424208482资金运用2328719444915891199032.1建安工程　5912344949398542.2土地使用费及配套1703　　　17032.3工程建设其他费625168　229930922.4基本预备费　3282561467302.5建设期利息　6262311542.6营业税及附加　28728757311472.7印花税　335112.8土地增值税　26126152110432.9销售费用　6969702082.10管理费用01041041053132.11财务费用　　　　02.12所得税　　06486482.13偿还贷款本金　　　100010003盈余资金17218721453354454累计盈余资金1721909125445　—49— 借款还本付息计算表表12-4单位：万元序号项目时间20122013201420151年初借款余额　　100010002当年借款　1000003本年应计利息　6262314本年还本付息　626210315本年偿还本金　　　10006本年付息　6262317年未借款余额　1000100008还贷资金来源　19091264458.1计入建设期利息　6262318.2回收的开发成本　5212521210424注：(1)贷款利率按三年期商业住宅贷款利率6.15%七、财务现金流量分析本项目的全部投资财务现金流量详见表12-5《全部投资财务现金流量表》。—49— 全部投资财务现金流量表表12-5单位：万元序号计算期2012201320142015合计　　0123　一现金流入05212521210424208481销售收入　5212521210424208482回收固定资产残值　　　　03回收流动资金　　　　0二现金流出2328719444914891189031工程投资2328640837052938153792建设期利息　6262311543销售费用　6969702084管理费用01041041053135营业税金及附加费　28728757311476印花税　335117土地增值税　26126152110438所得税　　0648648三税后净现金流量-2328-198272155331945四税后累计净现金流量-2328-4310-35881945　　I（折现率）　8%8%8%　五净现金流量现值-2328-18356184393　六累计净现金流量现值-2,328-4163-3545848　七财务内部收益率16.52%　　　　八动态投资回收期2.81　　　　根据现金流量表的计算可以得出税后累计净现金流量在第3年出现正值，整个计算期内税后累计净现金流量为1945万元。由现金流量表计算的财务评价指标如下：1、税后财务内部收益率：16,52%，2、当基准收益率取I=8%时，税后财务净现值848万元；3、税后动态投资回收期（含建设期）：2.81年。八、不确定性分析1、盈亏平衡分析—49— 1）、销售面积盈亏平衡点本项目总成本为15534万元，平均销售单价0.3174万元，综合税率11.05%，那么销售面积盈亏平衡点为：BEP==15534/0.3174(1-0.1105)=55021㎡占计划总销售面积的84%。2）、销售收入盈亏平衡点本项目总成本为15534万元，销售总面积65684㎡，综合营业税率11.05%，那么销售价格盈亏平衡点为：BEP==15534/65684(1-0.1105)=2659元/㎡盈亏平衡分析表明，当项目的销售总量达84%时，平均销售单价2659元/㎡时就可保本，安全余度有16%。2、敏感性分析本项目对建设投资、销售收入进行敏感性分析，分别考察±5%的单因素变动，详见表12-6《建设投资敏感性分析表》、12-7《销售收入敏感性分析表》。1）、建设投资敏感性分析—49— 建设投资敏感性分析表表12-6单位：万元项目名称基本方案+5%-5%建设投资155341617714892累计利润259219493234所得税648487809税后利润194414622425总投资利润率（%）17%12%22%税后财务内部收益率（%）16.52%12.00%21.35%2）、平均售价敏感性分析销售收入敏感性分析表表12-7单位：万元项目名称基本方案+5%-5%销售收入208482189119805累计利润259235011687所得税648875422税后利润194426261265总投资利润率（%）17%23%11%税后财务内部收益率（%）16.52%22.56%10.64%敏感性分析表明，当建设投资±5%或当平均售价±5%时，项目投资利润率在11-23%之间,财务内部收益率在10.64-22.56%之间,均高于基准收益率8%,说明本项目的抗风险能力较强。—49— 九、财务结论本项目总投资利润率为17%，，具有较强的盈利能力。税后财务内部收益率为16.52%，高于行业基准收益率8%，税后动态投资回收期为2.81年，累计盈余资金5445万元，贷款清偿能力较强。不确定分析表明，本项目的抗风险能力较强，所以本项目在财务上是可行的。—49— 第十三章结论本项目建设是城市化进程的必然趋势，符合富宁县城市总体规划，各项建筑容量控制指标均符合富宁县城市规划管理技术规定。水岸花园项目交通便捷，空气清新，生态环境优美，周边规划完善等.建设场地工程地质条件良好，水电供应齐全，交通便利，区位条件优越。项目建设方案因地制宜，设计理念新颖，规划完善，总体布局合理，配套设施齐全，符合现代购房者追求高标准生活质量的要求。本项目目标客户群定位准确，推出以“绿色智能住宅”模式的楼盘，迎合市场需求，市场前景看好。本项目建设将为富宁市民营造一个高品位、舒适宽敞、人与自然环境和谐共存的人居环境。本项目建设将改变富宁市容面貌，对加快富宁县的城市化进程有重要作用。财务评价表明，本项目投资利润率为17%较强的盈利能力。税后财务内部收益率为16.52%行业基准收益率8%，税后静动态投资回收期（含建设期）为2.81年，盈余资金5445万元。不确定分析表明，本项目的抗风险能力较强，本项目在财务上是可行的。综上所述，本项目经济效益、生态效益和社会效益均好，所以本项目可行。—49—'