棚户区及环境整治工程可行性研究报告 104页

'XX棚户区及环境整治工程可行性研究报告（代项目建议书）目录第一章项目概况一、项目名称及承办单位二、任务依据和历史背景三、研究依据及范围四、主要技术经济指标五、研究结论与建议第二章X概况一、自然条件二、社会经济三、社会经济展预测第三章X用地与道路交通现状及规划一、土地利用现状概况二、城市总体发展空间结构及土地利用布局规划三、城市对外交通现状6 四、X道路网络现状五、综合交通规划第四章市场分析一、投资环境分析二、发展趋势三、需求预测第五章项目建设的必要性一、是加快棚户区改造，改善人居环境的迫切需要。二、是推进国企改革，实现产业转型的迫切需要。三、是完善城市配套设施，打造城市建设精品的迫切需要。四、是节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要。五、是落实市委经济工作会议精神，实现经济社会又好又快发展的迫切需要。第六章交通量调查及预测一、X运输系统概况二、X历年机动车保有量、货运量及货运周转量的调查和预测三、武广客运站客流分析四、交通流量预测第七章建设规模与技术标准一、建设用地规模二、基础设施建设规模6 第八章规划方案设计一、规划背景二、现状及存在的主要问题三、规划范围四、区位及资源条件分析五、城市定位与价值分析六、相关规划要求七、“X区”概念总体思想八、“X区”总体定位思路九、“X区”片区指导思想与设计原则十、“X区”片区设计表现十一、规划布局十二、拆迁安置十三、技术经济指标第九章基础设施方案设计一、筑路材料二、道路方案设计三、道路工程设计四、排水方案设计五、树书110KV线路迁建第十章投资估算和资金筹措6 一、工程概况二、编制依据三、编制比较说明四、投资估算五、资金筹措第十一章运作模式与招商引资一、运作模式二、招商引资三、招商引资策略第十二章环境保护和节能一、环境影响二、环境保护三、节能第十三章实施进度计划一、项目管理二、整治改造运作思路与实施步骤三、实施措施第十四章招标投标第十五章国民经济评价一、经济效益测算与评价的依据及说明二、投资及资金筹措6 三、损益计算四、借款偿还6 五、主要经济效益指标六、敏感性分析七、风险分析八、社会效益九、建议十、评价结论6 第一章项目概况一、项目名称及业主单位1、项目名称XX棚户区及环境整治工程2、项目业主单位业主单位：二、任务依据和历史背景X是X省省会，经过改革开放20年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。进入21世纪，处于历史性转折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出了严峻的挑战。随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的变化，长沙正面临着巨大的竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。省委、省政府确定的“一点一线”和长株潭经济一体化战略，要求长沙尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙的发展带来了前所未有的推动力。但长沙中心城市的功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦的努力。X6 中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟蓝图，指出要用15年左右的时间，把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市，并进一步提出了建设长沙的量化指标。按照2020年长沙建成区人口310万，用地310平方公里的城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理、道路整治和绿化广场建设，把长沙建成一个结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市。2007年市建委将按照“再掀新高潮，凸显新风貌”的思路，认真贯彻落实党的十六届六中全会和一省、市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展的战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善、品位提升、经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进一步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。2007年以至到‘“十一五”末期重成点抓好“一洲两岸”（枯子洲、湘江两岸）、“三个入城口”（月岛一四方坪片段、长沙大道高桥片段、长潭西线入城口片段）、“四大新区”（省府新区、市府新区、三角洲新区、武广站新区），“十大项目”（橘子洲、湘江风光带、三角洲设施、武广新站、湘江航电综合枢纽、引水及水质环境、金霞港港口物流枢纽、中信新城、河西滨江新区、X新区）建设。长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特的景观。湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线。6 近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。“一洲两岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发：滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括X区、湘江明珠~金外滩片区、三角洲~五合垸片区、岳麓滨江新城片区及橘洲景区。三、研究依据及范围1、研究依据⑴《X中长期社会发展战略纲要》⑵工业局与民用建筑可行性研究深度要求⑶国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。⑷建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。⑸其他有关专业设计规范。⑹建设单位提供其他各项基础资料。（7）《X2003~2020年城市总体发展规划》（8）《X土地利用的总体规划》（9）X区的控规2、研究范围6 可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标1、目前用地现状X区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路、南临二环线、西临湘江、北临西湖路，该片区临湘江长约5.3公里。片区内现以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的35%左右、仓储和工业用地约占42左右，其它如公墓用地约占10%。片区内现状道路主要有书院路、湘江大道（尚未完全拉通）、西湖路、劳动路和X路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重、有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位70余个，居民住宅9634户，拆迁总建筑面积112.99万平方米。目前用地现状如下表：土地性质亩数占比（%）容积率备注商业44.550.822.0住宅930.4517.051.5工业用地586.210.740.8农用地363.456.660.5其他用地3532.264.730.1合计5456.851000.4562、规划用地情况6 该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地105.44公顷、不可开发用地131.23公顷。规划设计指标情况见下述二表：技术经济指标表一序号名称用地面积（公顷）比例（%）备注1总用地面积363.791002道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地105.4428.983可供开发用地127.1234.94其中商业、办公公共设施用地69.9219.22包括商业金融、办公等居住用地57.2015.725不可开发用地131.2336.08包括保留用地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注1总建筑面积（万m2）502.7其中保留建筑（万m2）90.12保留用地范围内建筑面积新建建筑（万m2）412.58可开发用地建筑面积381.37万m2，中小学、市政等设施31.21万m22容积率1.7可开发用地平均容积率3.03建筑密度30%4绿地率40%五、研究结论与建议1、研究结论1)项6 目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。2)项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3)根据投资估算，项目总投资38.75亿元，其中工程费用8.349亿元，征地拆迁费27.125亿元，建设期贷款利息3.276亿元。全部投资财务内部收益率19.38%，所得税后全部投资回收期4.37年，所得税后财务净现值为157033.77万元。财务指标反映项目仅略有盈利。4)从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。2、建议1)资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2)从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。6 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第二章X概况一、自然条件1、地形X位于X省东北部，东经111°55′~114°14′，北纬28°00′~28°30′之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵、平原~岗地所占比率各约50%。本次研究区域为X区554km2的区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。2、地质据X省经济地图集（1989年10月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。3、水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经X省永州市、衡阳市、湘潭市、X、洞庭湖、自岳阳流入长江，全长856km（X省境内670km），流量22,400m3/分（50年一遇洪水时），流域面积94,660km2（X省境内85,383km2），为X省最大的河流。东侧2条、西侧1条共三条支流在X区与湘江合流。浏阳河发源于X省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成，全长222km，流量3,400m3/分（1969年实绩），流域面积4,665km2。捞刀河发源于X与岳阳市交界处，全长141km，流域面积2,543km2。位于西侧的另一条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告4、气象X属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温16.8~17.3℃。最冷月1月平均气温4.1~6.7℃，最热月7月平均气温26.9~29.8℃。夏季高温，湿度大，35℃以上天数超过33天。另一方面，冬季寒冷，最低气温在0℃以下。年降水量约1,396~1,824mm。一般3月开始进入雨季，到7月为止。特别是雨季末期的6月，暴雨集中，常有洪水发生。5、自然灾害X的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等时有发生。长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的6月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。1542年6月和1639年4月在市西北地区发生两次地震，强度为43/4。1970年至1997年先后发生了31次地震，强度都极小。二、社会经济1、行政区划X是X省省会、省辖市。X分为城区和县区2部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。1996年7月，行政区域进行调整后，城区由原来的东、南、西、北、郊5区（总面积376km2）变成芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区5区，总面积扩大到554km2。县区面积相应减少，由浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县等1市3县组成。2006年X全域总面积11819.5km2，其中市区面积556.33km2。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2、经济现状省会长沙经过50年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡、浏阳，以及望城北部。有煤、磷、硫、菊花石等51种，其中大中型矿床27处，小型矿床56处，矿点356处。储量居全国之首的有：海沧石、菊花石等；居全省之首的有：磷、硫、铜、锌等。全市生物资源较丰富，高等植物326科881属1973种；属国家重点保护的有14种，二、三级保护的14种。动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪、大围子猪。长沙的旅游资源、自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位45处。近十年来，X经济发展较快，2006年全市工农业总产值增长12.1%；居全省之首，具体情况详见表2.2.2。X现已初步形成了纺织、机械、电子、食品为主的综合工业体系，拥有一批国内、省内的拳头产品。长沙是全国四大米市之一，历来是著名的“鱼米之乡”。长沙又是X科技和教育最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约21万人，有高等学校20所，中等专业学校47所。三、社会经济展预测1、城市人口与用地发展规模根据X中长期经济社会发展战略纲要，X区规模到2020年，人口达到310万，建成区面积达到310平方公里。2、社会经济发展规划目标根据X经济发展战略规划，长沙地区在2020年内主要经济规划目标如下表2.2.3。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告表2.2.2X社会经济发展情况年份（年）项目19951997199820002002200320042005年未人口万人562.85571.91576.88583.19593.45601.76610.38620.92土地面积（km）1181811819118191181911819118191181911818工业总产值亿元314.21428.91493.28483.66599.22714.78217.331300.62农业总产值亿元50.0358.4760.5265.3640.7574.6080.0492.64国内生产总值亿元199.78264.37298.61656.41792.95929.491133.881519.90社会零售总额亿元159.93205.03226.52307.88379.94452525.13743.43固定资产投资亿元87.6095.11107.26202.32449.81494.97668.09881.44表2.2.3社会经济发展目标年份及增长速度项目1990年（实际）2020年（规划）平均每年增长速度（%）1995年（实际）前20年后20年30年平均国民生产总值93.40867.105.728.727.72199.78社会总产值190.601857.77.757.957.88无国民收入72.50649.087.157.777.56109.78工业总产值86.401276.512.028.019.41314.21农业总产值16.7053.824.943.503.9850.23货运量6165200004.963.523.986419社会商品零售额55.691035.312.818.9610.24121.97外贸收购总额4.2238.237.877.507.62无能源消耗量（万吨煤标）113.332330.916.407.8210.68151.30备注以历年数据为基础，经回归分析，求得有关经济指标最满意的趋势预测模型见表2.2.4。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告表2.2.5X国民经济指标预测（按90可比价格计算）年度总人口（万人）工农业生产总值（亿元）国内生产总值（亿元）绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率2010年152.110.237%592.042.291%487.854.14$2015年153.680.189%653.751.837%584.823.43%2020年154.990.160%709.381.534%601.223.33%数学模型Y=131.37*×Λ0.043142R=0.944409Y=144.04*×Λ0.46427R=0.9597454Y=80.5666-19.3943*×R=0.9936598备注X取值为年度减去1989X取值为年度减去1989X取值为年度减去1989为了保持规划和预测一致性，当预测值同规划值有出入时，在进行交通流量预测时，以规划目标值为准。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第三章X用地与道路交通现状及规划一、土地利用现状概况秦始皇统一中国后，在现在的长沙设置了长沙郡，西汉时长沙作为长沙国的首都，成为政治、经济、文化的中心。西汉时期建起的城市，在唐、宋、元、明、清等朝代得到进一步发展。在那些时期，主要的交通运输是利用湘江的水运，长沙城也以湘江的码头为中心而建。即现在湘江东岸长沙港附近批发商集中的地带。之后，从码头至黄兴路附近成为商业中心，随着京广线的迁线，长沙火车站移至市区的东部，商务区也以五一路为中心的向外扩张。X主要的工业企业，有卷烟厂、啤酒厂、药物、机械、日用品工厂等，主要位于丽臣路、劳动路和芙蓉路等位置。80年代开始，在河西建起X高新技术产业开发区，开发以电子工业为主的新兴工业。其后，长沙（星沙）经济技术开发区等工业开发区也应运而生。X的住宅区一直集中在京广线围绕的地区内。随着人口的集中，逐渐向郊外扩散。京广线南侧的雨花亭乡、东侧的马王堆、河西的望城坡等地区都在不断开发新的住宅区。文教地区主要集中在河西，如X大学、X师范大学等。二、城市总体发展空间结构及土地利用布局规划（一）城市性质、规模与建设目标1、城市性质长沙是全国历史文化名城，X省省会，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2、城市规模规划2020年X城市人口为310万，城市建设用地310平方公里，人均建设用地100平方米。（二）长株潭城市群远景设想远景长株潭城市群将发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为核心区。2050年左右，长株潭总人口将达到1600万左右，核心区城市人口可能达到800~1000万人，其中长沙450-550万人左右，核心区规划采用带状组团型发展模式。（三）市域城镇体系规划推行积极的城镇化发展政策，强化湘江、319国道为主轴的“十字型”城市空间轴带，积极开发以浏阳、宁乡为中心，沿交通干线向外辐射的二级城市发展轴，规划至2020年全市总人口688万，城镇人口482万，城镇化水平70%。城镇体系等级结构为：特大城市1个，即X，为市域的中心城市，人口350万；中等城市2个，即浏阳市、宁乡市。都市区外建制镇83个，其中中心镇29个，一般建制镇54个，按其职能分为四类：工矿型6个，交通型3个，旅游纪念型8个，集贸型66个。（四）城市空间结构与功能布局城市用地发展方向与空间结构为：沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告“一主”：为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万。规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。“两次”：为河西新城和星马新城●河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建设用地65平方公里，城市人口65万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。●星马新城位于主城区东面，2020年城市建设用地64平方公里，城市人口53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。“四组团”：为暮云、捞霞、高星、含浦组团●暮云组团2020年城市建设用地22平方公里，城市人口18万，利用其区位优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。●捞霞组团2020年城市建设用地28平方公里，城市人口23万，规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。●高星组团2020年城市建设用地26平方公里，城市人口25万，规划为综合性产业区及置换外迁工业基地。●含浦组团2020年城市建设用地21平方公里，城市人口20万，为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的生活居住用地。三、城市对外交通现状1、公路831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告公路交通是国民经济的基础产业之一，是现代化经济建设的先行官，对搞活流通、繁荣市场经济，具有极其重要的作用。“八五”以来，X公路建设发展较快。但是由于历史原因，加之地形条件限制了X公路路网的合理形成，公路技术等级、路面结构偏低，通行能力不够，拥挤度高，交通堵塞比较严重。X对外交通运输中，公路运输具主导地位，占全社会客货运输量的80~90%（见表3.3.1）表3.3.1X全社会客货运输量公路运输水上运输铁路运输民航运输年份客运量（万人）旅客周转量（万人公里）货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）客运量（万元）旅客周转量（万人公里）货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）客运量（万人）旅客周转量（万人公里）货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）客运量（万人）旅客周转量（万人公里）货运量（万吨）货物周转量（万吨公里）199580212675795376306737446632758288791785—284—16074149704884199685952616405252304803376093740431337742—303—1788371511073199772102726804748290475244095684533482794—262—19287266211652000782527502949723082004335807291094511981—206—203—3—20017242322154666832212544309469110722161070—188—222—3—2002874339387379294341004541036715883798416226042003935145703895724459901723628676984194218929942004100034960359831446428914591035124605118719638041）高等级公路。京珠（北京-珠海）高速公路长潭（长沙-湘潭）段已于1997年建成通车，分流了南北向过境交通。东西向长永（长沙-永安）、长益（长沙-益阳）两条高速公路也已建成，使长沙东、南、西三个方向有了出城高速公路，一级汽转用道的绕城公路西北段已建成通车，其余也正在施工阶段，长沙对外高速公路系统已初具雏形。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2）一般公路。除京珠、长益、长永等高等级公路外，X主要对外公路还有107国道、河西长潭公路、洞株路、长宁公路、长浏公路、长平公路和长湘公路等，构成放射状的对外公路系统。至2004年底，长沙全市公路通车里程达到5515.56公里，公路网密度为0.5公里/平方公里，已初步形成了以国道、省道为骨架，县乡公路为支线，连接全市城市的公路网。其中国道403公里，省道661.95公里，县道1801.49公里，乡道2640.76公里，专用道路8.36公里，有桥梁1020座，总长41654.37米。X主要公路通车里程及密度见表3.3.2。表3.3.2X主要公路通车里程及密度项目单位1995年1996年1997年2001年2004年通车里程公里4597470247405051.295515.56土地面积平方公里1181811819.511819.511819.511819.5总人口万人562.82567.53577.91587.1610.38每百平方公里里程公里38.9039.7840.1042.7346.66每万人拥有里程公里8.178.298.298.609.04X主要公路行政等级及路面状况见表3.3.3。X全市陆运工具见表3.3.4。表3.3.3X主要公路行政等级及路面状况（2004年）项目单位合计国道省道市县公路乡村公路专用公路通车里程公里5515.56403661.951801.492640.768.36高级次高级路面公里2897.82403641.951393.69457.921.26中级路面公里2517.54—20407.62082.84—表3.3.4X全市陆运工具831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告工具名称2000年2004年全市其中全市其中交通系统私人交通系统私人一、民用汽车总计937271585596001616851981978711、载货汽车402424342352539832487191342、载客汽车524031041360751204551494784523、特种车4201398285二、其它机动车136781—17877216665—206148其中：摩托车129082—11800216665—206148三、载货挂车158/237775234四、拖拉机12397—123978320—8320其中：手扶式124—12483008300表3.3.5国道319、107长沙境内路段拥挤度路段单位107国道319国道青山铺至张公岭东塘至井湾子井湾子至九曲河东风界至集里五里牌至惊马桥惊马桥至青华铺技术等级二一一四二二设计交通量辆/日50001000010000200500050002004年平均日交通量辆/日741511863127212828107019770拥挤度1.481.191.2714.142141.952、铁路运输长沙铁路是京广线上的重要铁路枢纽。随着石长铁路于98年10月建成通车，将两大南北动脉京广线和焦柳线联系起来，更加强了长沙与中西南腹地的联系。X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告现有长沙站客运站一个（98年石长线上的望城站未计入），编组站一个（长沙东站），货运站三个（长沙北站、长沙南站和树木岭货场）、中间站十个（杨桥、桥头驿、霞凝、捞刀河、丝茅冲、猴子石、新开铺、黑石铺、大托铺、暮云市）。其中长沙客站和长沙北站为一等站，长沙客站现有到发线6股，旅客站台3座，候车室规模为1万人，2004年铁路旅客发送量为1187万人，比上年增长6.39%。3、水运1）航道。湘江纵贯长沙地区，区辖航道74公里。湘江航道经洞庭湖入长江黄金水道，现已整治为千吨级航道。X是全国内河港口主枢纽城市，有着较好的水运条件，通过湘江千吨级航道，上溯湘潭、株州，下通长江沿线的上海、武汉、重庆三大经济区及江浙地区。另外还有浏阳河、捞刀河、沩水河、靳江河等汇入湘江，形成水上运输通道。2）港口。X现有主要港口5个，分别为长沙港、暮云港、捞刀河港、坪塘港、霞凝港。长沙港是市域内最大的客货港口，共有7个码头，位于X港、西湖桥、金华殿、中山西路等沿江一线。3）运量。自1987年以来，由于铁路、公路等运输业的迅速发展，水上则由于航道和港口容量受到限制，装卸设施落后等种种原因而逐步衰退，水运客运量逐年下降，水运的潜力没有得到充分发挥，水运运量大，能耗低的优势没得到有效利用。4、航空黄花国际机场座落在X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告东郊长沙县谷塘乡境内，距市中心24.2公里，占地3326亩。机场跑道长2600米，宽60米，场道设施可供波音737、MD82、波音757型等不同类型飞机起降，可停放飞机20架。到1997年底开通了全国包括香港和曼谷在内的44个大、中城市的航班，每周670架次，机场每天客流量1万人以上，机场候机楼面积7400平方米，高峰小时可容纳旅客370人，设计吞吐能力为60万人次/年。但2004年，实际旅客吞吐量已达380万人次。黄花机场历年客货吞吐量见表3.3.6。表3.3.6黄花机场历年客货运吞吐量年份（年）旅客吞吐量（万人次）旅客发运量（人次）货邮行吞吐量（吨）货邮行发送量（吨）起降（架次）1995159.8210791256180237575202661996178.3552888747212248904231711997191.83062036920032992004380资料来源：X民航管理局。黄花机场现有机场已远远不能适应日益增加的客货运量，同时进出机场的交通设施也远远不能满足需要，没有专用机场道路，株洲、湘潭方向的客流也必须绕道X区方能进入机场，这些都限制了航运的发展。四、X道路网络现状1、城市道路现状近几年来，X城市道路交通状况得到明显改善，新建道路29条，改造扩建道路22条，新建城市桥梁35座。先后建设拉通了芙蓉路、环线（四方坪~韶山路）、黄兴路、解放路、曙光路、城南路、雷锋大道等多条道路；在伍家岭、东风北路、芙蓉路、东塘、城南路、环线等处建成了多座高架桥，并在芙蓉路、环线上建成了多座互通式立交桥。至2004年底，城市道路总长度为1323公里，比1990年的484公里增加了273%，道路网密度为8.46公里/平方公里。所有道路均为高级或次高级路面，道路铺装面积2385万平方米，比1990年的376万平方米增加了831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告634%。人均道路长度由90年0.435米/增至2001年的4.98平方米/人，增长47.3%。每公里道路汽车拥有量由1990年的138.7辆增至2001年的188.6辆，增长36%。道路情况参见表3.4.1。表3.4.1历年城市道路情况统计项目年份年底铺装道路面积（万平方米）年底铺装道路长度（公里）总计一、柏油水泥路面二、普通路面总计一、柏油水泥路面二、普通路面2000928928/998998/200110991099/1098198/200215751575/11501150/200319801980/11881188/200423852385/13231323/2、城市道路系统存在的主要问题1）道路设施不足近年来，城市道路建设虽然投入大，但由于城市人口、用地规模也在不断扩大，机动车数量迅速增长，城市经济发展速度加快等因素，现状道路网存在的问题仍相当突出。道路增长速度远远不能满足交通增长要求。全市8.48公里/平方公里的路网密度计算中，包含许多细小支路在内。全市实际建成区范围内主次干道总长度仅241.8公里，干道密度为1.92公里/平方公里。在最为繁华的旧城区，路网密度也仅为2.635公里/平方公里。参照国家标准，象五一广场周边地区这样的商业密集区，道路网密度应达到10-16公里/平方公里。河东主城区路网密度只有1.586公里/平方公里。与国家标准《城市道路交通规划设计规范》相比，各项指标均偏低，这说明城市道路基础设施建设供给不足，城市道路基础设施远远不够。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2）道路网络空间结构不完善在河东主城区，南北向除芙蓉路基本贯通外，其余道路均未能完全贯通，东西向除五一路、中山路-八一路、城南路、解放路外，人民路、展览馆路、劳动路、北站路、湘春路等均有部分路段未拉通，有的地段由于某些单位占地规模大、路网无法拉通等等，造成城市中心地带道路约三分之一的交叉口为T型交叉，或错位交叉。致使许多方向交通流汇集到中心区芙蓉路、五一路等少数几条道路上。道路路幅宽度未按规划宽度实施，许多道路路幅宽度不一致，如八一路、城南路、芙蓉路、五一路等，构成交通“瓶颈”。另由于市区为河流及铁路分割，道路过河、过铁路受阻，交通流须绕道而行，造成部分干道交通增加，形成阻塞。3）尚未形成有效的快速干道交通体系X现在尚未形成快速干道交通路网，京珠高速路、三一九国道属对外交通及过境干道，城市与之未有有效的快速转换联络系统。城内交通未能有效地快速疏解干道，新建成的环线又由于交叉口过多和大量沿线用地开发的影响，使其难以有效承担快速、长距离的联系功能。长沙现有快速路14.65公里，与国际相比，指标偏低。4）支路不完善在本已不完善的主次干道格局里，支路建设缺口更大，标准很低，路况特差，机动车难以通行。很多支路都是几米宽的胡同式小道，且路旁堆满杂物、摊担，或停放机动车和非机动车等。X现有支路的主要特点就是：少、弯、窄、堵。这些支路很难承担起有效的交通任务，使道路网效率进一步降低。5）交通管理水平仍较落后，市民交通意识仍然较差831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告道路功能混乱，建设与使用都未能有效把握其标准。如黄兴路本是繁忙的商业街，但又是作为主干道，路幅狭窄，致使人车混杂拥挤、环境极差。X现有主次干道中，还有相当多的道路路幅在10米-20米之间，根本达不到大城市主次干道路幅标准，且一块板型式为多，机非分隔不严，干道上机动车出入口过密，使得干道标准不高，造成交通不畅，车速太低，事故增多。道路标志、交通信号设施等设置不完整、机动车、非机动车和行人遵守交通规则意识差，摊担、停车乱占道路现象严重。随着城市机动车交通的快速发展，道路供求矛盾将会加剧，因此，道路网络需要在数量和空间结构上进一步加强和完善。五、综合交通规划（一）对外交通规划规划形成以现代化国际航空港、霞凝新港两港，高速铁路、高速公路两路为骨架的水、陆、空交通运输系统，逐步建设成为现代化的综合交通主枢纽之一，在以长沙为中心、半径100公里范围内，实现“1小时都市圈”目标。●铁路扩建现有长沙客站规模，增建东广场。实现长沙北站、南站外迁，建设捞刀河铁路货运枢纽。建设石长铁路东延线、京广高速铁路及高速铁路客运枢纽站。●港口码头合理利用湘江岸线，南起南大桥、北至月亮岛大桥之间的货运码头一律搬迁，重点建设霞凝新港，改造中山西路客运码头。●航空港831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告重点改扩建黄花机场，合理发挥大托军用机场的功能，实行平战结合，平时可充分利用于防灾、防暴、救急等方面。●公路运输规划长沙西站、南站、雨花站、捞霞站四个主要公路长途客运站场，以及雨花、黑石铺、望城坡、星沙、捞刀河、霞凝、高塘岭、坪塘八个公路货运站枢纽，同时完善县市级货运站点建设。（二）城市内部交通1）城市道路建成以快速路为骨干、布局合理、功能明确的城市道路网络。构成内外两环加放射线道路的主要快速路系统。由三一九国道城区段、长宁路——五一大道——八一路——远大路、劳动路——星沙大道及金星大道、潇湘路、湘江大道、金霞大道——芙蓉路——长沙大道、火星路，形成“三横五纵”八条主要主干道，联系环内环外及城市各片区，加大支路密度。新建时原则上快速路路幅控制宽度（含绿化带）不小于80米，主干路45~80米，次干路30~50米、支路15~30米。规划城市道路网平均密度超过7公里/平方公里，人均道路广场用地16.72平方米。2）跨湘江通道规划预留劳动大桥、三汊矶大桥、咸嘉湖大桥、丁白大桥、暮云大桥、白泉大桥与现有及在建的五一大桥、伍家岭大桥、猴子石大桥、月亮岛大桥、黑石铺大桥共形成十一座跨湘江特大桥和阜埠河隧道，规划考虑结合跨湘江特大桥，建设一桥坝枢纽。3）公共客运交通831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告发展以地面公共交通为主体，快速大容量轨道交通为骨干，出租汽车为辅的多方位、优势互补的公共客运交通体系。在客流量大的地段规划公交专用车道或公交专用道路。市中心区公共交通线路网密度达到3~4公里/平方公里。远期规划两条地铁线路，总长37.5公里，十条轨道线路。使市中心区成网络，向外成放射状，各个组团均有轨道交通可达。轨道交通网总长178公里。4）货运交通规划在城市的主要出入口布置客运服务中心，城市主要货运道路有绕城线、环线等快速路及部分主干路。5）静态交通设施规划社会停车场用地约300公顷，配建停车场建设应严格按X有关规定执行，并且禁止将配建的停车用地改作其它用途。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第四章市场分析一、投资环境分析从2004年整体情况而言，长沙房地产市场走过了前几年的低速期，随着经济大环境的好转，已经逐步回暖。长沙居住及住宅情况（2000-2006）序号人均居住面积人均公共绿化面积城建投资（万元）住宅投资（万元）其他投资（万元）2000年7.42m²/人6.1m²/人3380661827311553352001年8.156.3229224162080671442002年9.796.2359771281600781712003年10.056.23964142829351131792004年10.426.44199482382461817022005年12.376.6179836066780011305602006年13.466.8260478210732001531582根据长沙目前房地产市场有效数据显示，2006年房地产业全年产业比上年增长28.0%，房地产开发适度，商品房施工面积900万平方米，增长20%，竣工面积800万平方米，增长22%。随着住房制度改革的推进，住宅消费增长加快，个人购房比例迅速提高，在商品房销售中个人购房的比重已在40%。据X房地产交易中心2006年长沙冬季房地产交易展示会情况统计数据来看，2006年比2005年长沙住宅市场走势趋好，房价稳中趋升，均价2991元/m²。二、发展趋势831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告单纯建楼卖楼的传统开发模式正在被现代造城运动所取代。如沙河在深圳开发的“世纪村”，金地在北京开发的“格林小镇”，华侨城在上海开发的“浦江特色景观城镇”等。因此有专家提出房地产开发的“城市营运”时代已来临有实力、品牌和信誉的大发展商要成为“城市营运商”。“城市营运”实际上指的就是土地的大规模、一揽子、综合性开发，包括从区域规划、征地平地、管网道路建设到商业、文化、生活配套，再到住宅开发、物业管理等的全过程。从这个意义上讲，所谓的“城市营运”不过就是地产开发的区域化。三、需求预测（一）、X住宅供需总量分析1、长沙住宅需求趋势根据《X国民经济和社会发展十五计划与2020年远景目标纲要的报告》至2020年长沙将实现人均住宅达到22平方米，成套率达80%左右，基本达到户均一套房88平方米-100平方米的适用水平性质到中等-高等2000年以前公寓商品楼水平，如要按每户购房为40年不变人口计算即应达到净增房为66平方米即每户为3房2厅+2房2厅为144平方米左右即从2003年-2020年的超远期住宅设计与供应方面考虑到房的配套的状态，这种设计已在不少楼盘中涌现为套房后的多余房型配套。由于长沙城区发展，长沙城由目前的166万人口发展2020年的350万人口，城市发展到350平方公里，从人口的增长城市增长住宅占有量将是城市中主要成份。X在1998年以前住宅面积为人均8平方米，2000年以前831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告达到11平方米，2001~2005年内实现人均16平方米，如要达到人均1间房的国际水平在住宅建设中是任重道远的。人均增加居住面积5平方米折合建筑面积为10平方米，如按现在280万人口匡算则“十五”期间住房需求量各为280万平方米，再加上旧城棚改计划2001年拆30万平方米，2002年拆80万平方米，2003年计划拆100万平方米，每拆一平方米按原户的人口为5平方米一个人增长为15平方米一个人计算，100万平方米加上增长数则为320万平方米标准建设需求总量，每年增长300万平方米再加自然增长933.3万平方米，每年1233.3万平方米建设。2、长沙城市住宅投资和供应量预测：1)1995~1997年，由于当时长沙住宅商品房市场过热，高回报的开发利润率吸引着资金投入商品住宅市场，当时住宅建设年投资徘徊在100亿元左右，批准上市面积逐年急剧上升，从1997年到2002共建1223万平方米(适用房与棚改房)，房型设计、施工质量、小区环境等多方面因素还与适用标准相违背与现代社会经济发展的规律不适宜形成了为后来空置商品房。2)1998年~2000年由于受全国大城市房地产白热化现象影响和长沙住宅市场实现了科学规划与管理形成可投入适投入的科学制度，长沙房地市场以住宅市场为例看，2000年长沙进行数次房产交易会开始了房市公众化评审，公平化问价，公开化取房等使住宅市场出现新的建设热与消费热向成熟的方面转变，因此上市交易与发售房仍看好。消费水平不但未下降而且出现逐渐提升品质的同时提升房价。3)按长沙国民经济规划要求，房地产业已列入国民经济支柱产业。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告住宅是一个市场相对的稳定，投资风险较小的投资领域，预计近二年的房地产的稳定性发展的经济秩序调整过程，开始步入房地产在住宅、商业与二者综合用房三种建设方面投资将会有一定程度的增长，但是类似1997年前盲目投资，一哄而上的情况不会重复出现，预计2007年商品住宅、商业用房，综合用房投资会出现历史性突破期，开发企业也正在淘劣存优，选项项目研究也进入理性化阶段，以后随着省市二府新迁长沙城市的投资逐年增长，根据长沙当前建筑市场行情与房地产交易展示会会刊的情况预计2007年后投资建设建造的住宅，投资均价为2991元/m2左右，经济适用房1700元/m2为最高限，商品住宅为2500元/m2起，商业用房起价为5000元/m2，综合用房为5000~2500元/m2之间。预计2008~2009年该片区投资均价为4000元/m2以上，土地均价在360万元/亩以上。3、住宅供需平衡分析年份住宅投资(亿元)批准上市预售(万m2)销售面积(万m2)备注199813.76155.32155.32了解数据199917.24194.12194.12了解数据200022.6231.4231.4了解数据200128.2288288了解数据200235.4360360了解数据200343.0400400了解数据200448.0430430了解数据200566.78450450了解数据2006107.32751700了解数据2007130900850预测数据（二）、内外资涌入迅速X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2006年全年完成全社会固定资产投资668.09亿元，同比增长38.9%a，其中城镇固定资产投资590.6亿元，同比增长39.5%。按投资管理渠道划分，基本建设投资282.75亿元，同比增长43.4%，所占比重为42.3%；房地产开发投资175.54亿元，同比增长43.20%,所占比重为26.30%，其中住宅投资116.79亿元，同比增长59.40%;更新改造投资94.24亿元，同比增长30.2%,所占比重为14.10%.2006年X共引进外来资金为347.5亿元，按2003年同口径相比增长34%。其中实际到位外资50114万美元，完成年计划的116.5，比2003年增长64.3。对外贸易方面：X外贸归口管理的企业完成进出口总值162314万美元，同比增长30.7%，完成年计划的111.9%。外经合作方面：全年累计国外经济合作业务新签合同额54039万美元，同比增长127.6%;累计完成外经合作业务营业额38006万美元，同比增长34.4%.2006年全市新批外商独资企业外商认缴出资64523万美元，占全年合同外资总量的71.1；外商独资企业实际到位外资39525万美元，占全年实际到位外资的78.9%,（三）、私营企业增长强劲2006年，我省各级党委、政府和有关部门继续认真贯彻落实省委、省政府《关于加快民营经济快速发展的决定》，采取多种有效措施，积极弘导、鼓励、扶持个体私营经济发展，取得了良好成效。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告私营企业继续保持快速发展势头。全年新注册登记私营企业21088户，投资者人数5.5万人，雇工人数23.9万人，注册资本（金）271亿元。截至年底，全省共有私营企业69002户，投资者30,01万人，雇工人数143.94万人，注册资本（金）1072.2亿元，分别比去年同期增长22.05%,3.78%,79.46010,54.19%,私营企业户均注册资金为155.39万元。注册资本在1000万元以上的有1917户，其中亿元以上的5。户。私营企业集团70家。企业组织形式仍以有限责任公司为主，占72.57%。主要分布在第三产业，占63.83%，第一产业、第二产业、其他行业分别占1.77%,30.38%、和4.02%.个体工商户发展平稳。全年新登记个体工商户25.6万户，注销25.1万户。截至年底，全省共有个体工商户94.5万户，从业人员196.3万人，资金数额232.4亿元，户数、资金数额分别比去年增长0.54%,19.06%，户均资金数额达2.46万元，从业人员与上年基本持平。个体工商户的产业优势仍在第三产业，占总数的89.79%．在第三产业中，以批发零售业为主，占70.67%,其次是居民服务和其他服务业、住宿和餐饮业。第一产业、第二产业、其他行业分别占总数的0.26010,9.24%,0.71%,个体工商户私营企业全年安置下岗人员13.7万人．（四）、市内企业外迁X不少老.I业企业成立于计划经济时代，占据了城区黄金码头，导致城区人口密集、交通紧张和一系列环境污染问题，企业本身也受到发展空间狭小的制约。为了彰显长沙作为全省政治文化中心的地位，将长沙打造成为一个具有四大工业新格局的区域经济中心，2001年底X政府决定，将二环线以内87家不符合城区规划的企业逐步迁出城区，这既是X大力推进“三化”进程，建设现代化大都市的一项重大举措，也是加强工业园区建设、促进经济发展的重大决策。旧城区内所有企业的外迁，加快了市政府决定的实施，解决了基础设施及棚户区的污染问题，既可建设沿江风光带美化城市环境，又可使外迁企业适应市场经济的要求，外迁后迅速发展壮大。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第五章项目建设的重要意义X棚户区及环境整治工程西望岳麓、俯看湘江与桔子洲，同时南拥绿树葱葱的南郊公园，北接繁华的商业核心，是长沙旧城核心区少有的，既有外部景观看点和内部公园绿地、同时兼处繁华商圈的独特区段，区位条件得天独厚。同时本片区又是旧城棚户集中地段。其开发建设就是要整合与呼应岳麓山、湘江水、桔子洲的自然景观，打造长沙滨江文化景观带和旧城棚改的双效示范区，是提升长沙城市形象的核心工程。一是加快棚户区改造，改善人居环境的迫切需要。目前，本片区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区较多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，经常受洪涝灾害侵袭，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。二是推进国企改革，实现产业转型的迫切需要。目前，该区域内有企事业单位113余家，绝大部分工业企业效益低下，资不抵债。启动本片区的开发建设，这些企业完全可以利用拆迁补偿资金和存量土地增值，完成企业改制，实现产业转型，促进经济发展。三是完善城市配套设施，打造城市建设精品的迫切需要。近年来，长沙城市面貌日新月异。但由于没有完成湘江大道中南段建设及城市核心区南部的开发，使得长沙山水洲城的魅力没有得到充分彰显。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告四是节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要。当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。五是落实市委经济工作会议精神，实现经济社会又好又快发展的迫切需要。润儿书记在2006年12月25日市委经济工作会议上的报告中明确提出，要“着力抓好橘子洲、三角洲和滨江新城等项目，提升整体形象”。启动本片区开发建设，能从根本上改变“一洲两岸”的形象，提升长沙城市品位和承载功能，促进长沙城南部地区新的附都中心的形成和经济社会环境又好又快的发展。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第六章交通量调查及预测一、X运输系统概况长沙的交通运输是随着经济和社会发展逐步发展起来的。目前，已拥有全国一流的长沙火车站、长沙东、西、南三大汽车站、长沙航运客运站、长沙黄花机场等现代化站场。铁路运输有京广复线贯穿南北，市内有火车客货站4个，专用线25条，湘赣、湘黔等干线联结东西。公路运输有107国道、319国道穿越城市，交汇于市区东北角，辅助公路四通八达。水上运输有湘江及其支流流经全市，湘江是联结国内的主要内河航运港。由此可知，长沙的铁路、公路、水运、航运等主体交通网络已初具规模，有较好的条件和发展前景。据统计，X98年专业交通运输共完成货运量906万吨，货物周转量8866万吨公里，容运量2125万人，旅客周转量98196万人公里，几种运输方式各完成量见表5.1.1。从表中可以看出在这三种运输方式中，是以公路运输为主，铁路次之，水运第三，在市区内则不采用水运和铁路运输。表5.1.1X运输方式对比表运输方式类型客运量(万元)客运周转量(万人公里)货运量(万吨)货运周转量(万吨公里)公路1167916422578866铁路802/238/水运356554409700328航空121/2/注：表中所示客、货运量及周转量均为专业交通运输情况。X三种运输方式相互配合、相互调整，给X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告的经济发展注入了活力。但客、货运输量数据表明，公路运输所占的比重不仅占主导地位，而且根据分析呈上升趋势，其发展速度、公路运输也较其它运输快。以运输方式的作用而言，如果说铁路和水运是对外的运输线，那么公路不仅是其它运输方式的集散线，也是其它运输方式不可代替的点到点的直达运输。X道路交通建设对X的经济发展有举足轻重的作用。二、X历年机动车保有量、货运量及货运周转量的调查和预测X历年机动车保有量、货运量及货运周转量分别见表5.2.1及表5.2.2。表5.2.1X历年机运车辆发展情况表年份1993年1994年1995年1996年1997年1998年2001年2003年2004年机动车量(辆)82260112684137607161604185602201262262839354645402264当量车(辆)8321695891111353130771150191162863194455262375297605表5.2.2X货物运输量及周转量调查表项目年份货物运输量(万吨)货物运输周转量(万吨公里)1991年58802870591992年64803322031993年71724602521994年60465025781995年64196013061996年63007407881997年57328234311998年559210039792001年755013964922002年87667995502003年106329107712004年110661011770X机动车保有量和货运量、货运周转量预测模型系以X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告历年的统计数据为基础，经回归分析，求得最满意的趋势预测模型，然后按时段多次回归法分别建立各时段的预测模型。该预测模型及其建模过程见表5.2.3，表5.2.4。表5.2.3X机动车保有量预测模型及建模过程表预测年限项目1997年~2005年2006年~2015年2016年~2025年基本数名1991年~1995年历年统计值2000年~2005年上段模型预测值2010年~2015年上段模型预测值预测模型拟合曲线：指数函数y=52497.9＊exp(0.10795＊×)R=0.9997163拟合曲线：直线y=4185212+53141.43＊×R=0.994038拟合曲线：幂函数y=545588＊×∧0.1975495R=0.9814436预测对象机动车保有量机动车保有量机动车保有量注X取值为年度减去1990X取值为年度减去1999X取值为年度减去2010表5.2.4X货运周转量预测模型及建模过程表预测年限项目1998年~2005年2006年~2015年2016年~2025年基本数名1991年~1995年历年统计值2000年~2005年上段模型预测值2010年~2015年上段模型预测值预测模型拟合曲线：指数函数y=238736.14＊exp(0.1892845＊×)R=0.9853258拟合曲线：直线y=942122.6+496171.3＊×R=0.9906983拟合曲线：幂函数y=6777914＊×∧0.1543185R=0.9821922预测对象货运周转量货运周转量货运周转量注X取值为年度减去1990X取值为年度减去1999X取值为年度减去2010831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告表5.2.5X机动车保有量趋势型预测(pcu)年份项目2005年2010年2015年2020年2025年机动车保有量265077545588749800859833931539三、交通流量预测本项目由于时间紧任务急，没有进行OD调查，但完全可以借鉴《X城市交通规划》有关成果进行流量预测，现将交通规划情况简介如下。交通预测采用四阶段法，即根据交通调查所获得的项目所在区域的社会经济、交通运输资料和OD调查资料，在分析该地区社会经济、交通运输现状的基础上，预测其社会发展，并定性分析本项目对项目影响区交通发生的作用，预测未来各小区的交通出行产生、吸引量，然后进行交通出行和分布预测，得到未来特征年的出行分布，通过交通量分配获得交通量预测结果。(一)交通小区的划分交通小区基本按照X行政人口管理区划(街道办事处)划分，市中心实行细分化，此外，对于机动车少的地区进行了调整设定，共分154个OD小区，而交通节点则为各主次干道相交交叉口。(二)交通流量预测1、交通出行发生及生成量预测根据前面工作再利用基年OD表中各交通小区的产生、吸引量，可依下式计算出各交通小区未来年份的产生、吸引交通量。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告Pi=Pi。(1+Ri)Ai=Ai。(1+Ri)式中：Pi。——第i小区第n年交通产生量Ri——第i小区交通增长率Pi。——第i小区工年交通吸引量Ai——第i小区第n年交通吸引量Ai。——第i小区基年交通吸引量其预测流程如图5.1所示。其预测流程如图5.1所示。出行生成模型各车种流进、出交通现状将来社会经济结构的增长率各车种机动车所有台数将来各车种流进、出交通量将来各车种机动车出行生成量调查对象地域的机动车出行数图5.1机动车出行生成量预测流程831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2、交通分布预测常用有交通分布量预测模型有增长率法、重力模型法、机会模型法以及熵模型法等。由于本项目受时间、人力、财力限制以及本项目的特殊性。采用重力模型、机会模型等方法预测出来的未来的出行分布结果必然不理想，不宜选用。虽然增长系数存在着诸如不能反映交通阻塞变化等缺点，也有简单实用的优点。因此本报告采用弗雷特(FRATAR)法计算未来特征OD表。弗雷特法计算公式如下：1PiAjTij1=TijFiFj—————+———2nn∑TijEj∑TijFij=1i=1式中，Ti—未来年份i区与j区间的交通量分布；Ti—基年i区与j区间的交通量分布；Fi—i区交通量产生增长倍数；Ei—j区交通量吸引增长倍数；n—交通小区数。按照上式计算的未来i区与j区之间的交通量，一般不满足交通产生量约束和吸引量约束，即：nn∑Pi=∑Aj=QI=1j=1其中：Q—项目所在地区未来交通总生成量。因此，必须进行迭代收敛计算，迭代步骤如下：nn∑Tij(m)∑Tij(m)i=1i=1Ei(m-1)=Fij———(m-1)=———AiPi1PiAjTij(m-1)=Tij(m)Fi(m-1)Fj(m-1)—————+———2nn∑TijEj∑TijFij=1i=1分布交通量的预测方法流程如图5.2所示。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告各小区各车种发生集中量现状各车种OD表FRATER计算将来各车种OD表图5.2分布交通量的预测流程3、交通量分配在预测未来特征年份的交通出行OD表后，根据建立的交通量速度模型、路径费用模型及路网分配方案，将未来的区间交通量分配到项目所在地区的未来路网上，从而计算出本项目和其它道路上的交通量，本报告采用容量限制分配法，其工作流程如图5.3所示。道路network的制作巴士交通量对巴士路线网进行分配巴士路线网各巴士路线交通量(初期交通量)对车种OD表PCU换算率PCUOD表道路networkr的设定对道路network进行多阶段分配道路network的各link交通量图5.3交通量分配流程831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告将各特征年的OD表依次分配到拟订的各方案网中，并考虑部分路段交通出行限制措施后，即可得到各路段交通流量。而本项目特征年交通流预测情况如下：建设项目交通流预测表特征年道路2007年2010年2015年2020年2025年湘江大道南段1008013416197122515729164X路1765422475300223831644418书院路1871323823318234061447083白沙路1082014401211602700531306城南西路1125214977220062808532558831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第七章建设规模与技术标准一、建设用地规模X区地处湘江东岸的长沙主城核心区南部，西滨湘江、东抵书院路、北起城南西路、南至南二环线，临江面长约5.3公里,总用地面积363.79公顷。其主要技术经济指标如下：技术经济指标表一序号名称用地面积（公顷）比例（%）备注1总用地面积363.791002道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地105.4428.983可供开发用地127.1234.94其中商业、办公公共设施用地69.9219.22包括商业金融、办公等居住用地57.2015.725不可开发用地131.2336.08包括保留用地、定点未建农民安置地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注1总建筑面积（万m2）502.7其中保留建筑（万m2）90.12保留用地范围内建筑面积新建建筑（万m2）412.58可开发用地建筑面积381.37万m2，中小学、市政等设施31.21万m22容积率1.7可开发用地平均容积率3.03建筑密度30%4绿地率40%831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告二、基础设施建设规模论证1、道路等级X棚户区及环境整治建设工程路网有湘江大道南段、书院路、X路、白沙路及城南西路等主次干道5条及城市支路，其中湘江大道南段、书院路、X路是城市I级主干道，设计车速50km/h，白沙路及城南西路是城市I级次干道，设计车速40km/h2、车道数的确定根据《城市道路设计手册》车速在40~50km/h时一条车道最大通行能力为1258pcu/h，再考虑交叉口折减、车道折减等情况后，2车道、4车道及6车道日通行能力分别为18113pcu/日、34415pcu/日、48906pcu/日。本项目远景设计年限交通量基本在四~六车道城市I级主干道或次干道的标准（V=40~50km/h）的范围内。3、建设规模X棚户区及环境整治工程道路建设汇总表道路名称道路长度(m)规划宽度(m)道路面积(m2)湘江大道南段4000251181000X路(湘江大道~芙蓉中路)18914686986书院路(城南西路~南二环线)489436176184白沙路(湘江大道~书院路)296267696城南西路(湘江大道~书院路)4253015725片区12m以上支路213096X港雨污合建泵站合计11506――6177874、技术标准根据有关会议精神，综合投资、资金、用地、地方政府意见，结合831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告交通量的预测结果，X棚户区及环境整治建设工程路网有湘江大道南段、书院路、X路、白沙路及城南西路等主次干道5条及城市支路，其中湘江大道南段、书院路、X路是城市I级主干道，设计车速50km/h，白沙路及城南西路是城市I级次干道，设计车速40km/h831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第八章规划方案设计一、规划背景长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，两千余年来，城市夹湘江两岸发展，拥有山水洲城独特的景观。湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线。近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道、潇湘大道等道路基础设施陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一景，并因此获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。续写湘江美丽新篇章，塑造长沙新名片，构筑城市和谐新中心，这是长沙滨水区建设的总体目标与思路。X区地处湘江东岸的长沙主城核心区南部，西滨湘江、东抵书院路、北起城南西路、南至南二环线，临江面长约5.3公里,总用地面积363.79公顷。本片区西望岳麓、俯看湘江与桔子洲，同831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告时南拥绿树葱葱的南郊公园，北接繁华的商业核心，是长沙旧城核心区少有的，既有外部景观看点和内部公园绿地、同时兼处繁华商圈的独特区段，区位条件得天独厚。同时本片区又是旧城棚户集中地段。其开发建设就是要整合与呼应岳麓山、湘江水、桔子洲的自然景观，打造长沙滨江文化景观带和旧城棚改的双效示范区，是提升长沙城市形象的核心工程。二、现状及存在的主要问题1、土地利用现状范围内以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地占总用地的35％左右，仓储和工业用地占总用地的42％左右，其他如公墓用地占地比例亦较大，约10％。目前，该区域内有企事业单位113余家，其中较大的单位有火车南站、铜铝材厂、长沙矿石粉厂、市物资储运公司、X液化石油汽公司、市殡仪馆和南郊公园等。范围内绝大部分工业和仓储企业效益低下，资不抵债。区域内除冶金厅宿舍、创远景园、都江新城、广厦新村、富绿新村、华丽家族和华新小区等处为新建成的小区外，其余均为棚户区和老厂矿企业用地。X路以北区段建筑较为密集、拆迁量较大，X路以南地形起伏较大，有大片山体，公墓区、南郊公园及广厦新村周边成片建成区，拆迁量稍小。2、市政基础设施现状范围内现状道路主要有书院路（16米），湘江大道（已修至白沙路，54米），西湖路、劳动路和X路，尤其是X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告路以南的道路设施仅书院路一条，道路建设严重滞后。其他基础设施亦滞后，如给排水设施，经常受洪涝灾害侵袭，有些地方甚至连自来水都不通。3、现状存在的主要问题本区属长沙老城区，现状单位极多，建设密度极大，存在的问题也非常多，主要体现在以下几个方面：1、用地杂乱，功能组织混乱，互相渗透现状大部分为居住用地，同时夹杂着仓储及工业用地，居住用地呈现出现代的高层住宅与陈旧的棚户住宅相对而立的情形。2、用地结构与片区功能不协调本片区在城市总体规划中主要功能是一个开敞型绿色区块，应以居住及商业用地为主导。现状用地与规划功能极不相称。3、中小学配套有待完善4、交通状况不好片区内现有支路很多，但不成系统且大都狭窄拥堵，不能发挥交通毛细血管的作用。5、公共开敞空间缺乏片区中心地带缺乏公共开敞空间以及小面积的街头绿地。6、开发现状由于本片区位于城市中心边缘区，加上南郊陵园、南郊公园、火车南站等用地，周边城市道路等基础设施建设滞后，使得该片区建设呈现零星开发为主，难以达到整体开发的效果。三、规划范围831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告X区地处湘江东岸的长沙主城核心区南部，西滨湘江、东抵书院路、北起城南西路、南至南二环线，临江面长约5.3公里,总用地面积363.79公顷。我们命名为“X区”。以下又简称“本片区”。四、区位及资源条件分析本片区为中心城区边缘，有南郊公园及保留山体等城市生态绿地；交通状况不好，支路很多，但经常拥堵；市政基础工程滞后，设施和配套陈旧；绿化景观极少，缺乏公共休闲广场。但具有相当好的发展条件，体现在以下几个方面：l自然景观资源丰富南郊公园位于片区南部，湘江风光带、橘子洲、岳麓山、湘江水映衬着片区繁华而又不失宁静的一面。l滨江景观丰富湘江是长沙的母亲河，随着城市建设和环境水平的日益提高，城市滨水区的规划设计显得尤为重要。该片区临江面有5300米长，有着极佳的观景（山、水）条件。“举目是岳麓、南郊，俯首是湘江、橘洲”正是该片区的生动写照。随着湘江水上枢纽工程的开发建设（根据相关资料，湘江桥坝枢纽水位控制在31米左右），滨江水景将更加美丽动人。五、城市定位与价值分析1、长沙城市的定位831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告长沙是长江中游地区重要的中心城市，作为拥有三千年历史的文化名城，素有“屈贾之乡，楚汉名城”之称，是国家历史文化名城。重塑“历史文化名城”，创新“优秀旅游城市”，提升“城市品位”，打造“文化长沙”，迈向“现代国际都市”行列，应该是长沙城市发展的方向。《长沙城市总体规划（2003-2020）》指出：根据长沙山，水、洲、城融为一体的特点，坚持“显山、露水、见秀”的原则，突出长沙的城市特色和个性，确立“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的格局；确定了高新技术和优秀文化带动的方针，明确了长沙科教、商贸、文化、信息四个中心的功能定位，制定了“东引西拓、优势带动、环境先导、城市提升”四大发展战略，提出了把长沙建成繁荣、开放、文明、秀美的现代化区域性中心城市的奋斗目标。长沙在规划中确定了“一主两次四组团”的空间结构。“十一五”规划，提出了长沙要建设成为“繁荣发达、文明和谐、适宜人居的区域性现代化中心城市”的发展目标。2、X城市发展趋势从历史和城市品牌解放来看，长沙城市经历了和即将经历以下几个阶段：历史名城品牌——普通二级城市品牌——中部重要城市品牌——中国著名城市品牌——国际化都市品牌3、本片区在长沙整个城市中的地位与价值·831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告湘江是长沙城市的生命之源，湘江风光带和本片区则是长沙的生命线和文化摇篮，故“X区”是长沙城市中心边缘区的重要代表；·本片区融入了“山水洲城”的特征，“X区”是长沙城市个性和气质的缩影；·规划和建设好“X区”，是提升整个长沙的城市品位和城市形象的重要举措；·规划与建设好“X区”，更能优化长沙中心城区的投资环境、创业环境、商业环境、商务环境、居住环境、文化环境、旅游环境，并带来持续发展的良性效应；·“X区”是一项民生民计工程、文脉升华工程、滨江景观工程、旧城改造工程、城市名片工程、政府形象工程。六、相关规划要求1、《长沙城市总体规划2003-2020》对本片区的规划要求2、《长沙城市绿地系统规划》对本片区的规划要求3、几片控制性详细规划对本片区的规划要求4、其他相关规划对本片区的规划要求七、“X区”概念总体思想·立足21世纪，创造人与自然和谐发展的空间。·充分整合滨江景观资源和自然资源，用“经营城市”理念和“国际化”思维，走经营城市之路，塑造城市品牌和城市名片形象。·本片区概念规划重点考虑好几个要素：社会效益、经济效益、可操作性。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告八、“X区”总体定位思路总体定位：长沙中心城区美丽的城市公园。本片区总体定位应该把握长沙“山水洲城”最美丽的自然资源。在规划和开发时，要迎合与呼应岳麓山、湘江水、桔子洲的自然景观资源，打造一片具有相当规模并能形成巨大综合效益的“中心城区美丽的城市公园”，成为长沙首席滨江文化景观带和旧城改造的双效示范区。打造湘江河畔耀眼的明珠，代表长沙城市品牌的名片。九、“X区”片区指导思想与设计原则指导思想：坚持“长沙中心城区美丽的城市公园”的总体定位思想，充分挖掘和表现本片区的“生态”价值。”设计原则：1、从政府的角度，建设和利用湘江大道及风光带，改造和开发长沙老城区，提升长沙城市品位和城市形象，创造持续的税收和财政增长，为城市整体面貌的改善和形象提升作贡献。2、从投资和使用者的角度，为投资者带来一定的经济效益和社会效益，改善和提升整个长沙的人居质案、营造和谐文明的现代都市城区。3、从城市规划设计角度，注重各立面的处理，丰富城市景观，构筑优美的城市天际线，推动长沙城市和居住质素的发展。4、坚持做到“四性四化，：归属性、标志性、延续性、可变性；主题化、配套化、多样化、本土化。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告十、“X区”片区设计表现1、奏响湘江本片区结构构想湘江、橘子洲迤逦缠绵，畅响千古。“X区”以商务商业、公园和住宅为主旋律，在城市的最高点以无可比拟的力度和气魄，爆发出人文、历史、生态、自然、中心、标志、艺术等震撼的高强音！2、“山”、“水’、“洲”、与本片区“城”的呼应和引入湘江在身边蜿蜒，麓山在隔岸相望，橘子洲与“X区”依依相伴，尽展她的温柔妩媚。“X区”以新的规划理念和建筑格局引山纳水，傲然的气度和挺拔的身姿将在这未来的焦点散发出永恒炫耀的光芒。3、竖起湘江空间主题与组团构想“X区”的全新空间组团规划理念，让每一个组团尽情分享湘江的魅力，点式高层建筑错落分布在不同的组团，让湘江的美景向上流淌，在每个向上的视野里散发无穷魅力。4、本片区与长沙城市的天际线与城市风廊建筑群体组合的技巧，传统与现代的建筑艺术，中外建筑风格异彩纷呈，让“X区”的线条伴随普湘江的水波流动，建筑的光影在山水间起伏跌宕；在橘子洲的烟雨里朦胧。先进的建筑风向导流设计，使湘江温柔的细雨沿着精心设计的“通道”，去滋润内部组团对“江”、“洲”的渴望。5、复合湘江土地利用系统831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告商务、居住、配套、绿地、广场……多结构多体系，立体交错开发模式，是价值与关怀的和谐统一，核心开发理念体现着以人为本，打造和谐社会的价值追求。6、生态湘江景观与绿心构想沿江建筑在湘江美景里畅游，内部组团围绕着南郊公园、规划中心公园等绿心景观带静静地享受，小品、雕塑、园艺……慢慢解读；高层建筑在新的城市高度，奢侈地品味着左拥右抱、两水一湖、一山一洲的极致美感。7.、X广场主题景观构想绿色长廊牵引着人们对江水的向往，走进广场宽大的怀抱，和江风一起肆意的徜徉。十一、规划布局结合规划定位分析及设计构思，规划形成南郊公园生态居住片区、X路商务片区、劳动路商业片区三大功能区块。1、南郊公园生态居住、休闲片区结合南郊公园、湘江风光带，形成X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告生态居住片区。充分利用地形，保护好自然山体和生态台地，因地制宜，规划建设居住园区。居住用地主要集中于革命陵园以南，南郊公园以北，规划与已建成的广厦新村、华新小区、富绿新村等小区相结合，构建有着极佳景观体系的生态居住园区。景观设计遵循利用自然景观元素，将山（岳麓山、南郊公园）、水（湘江水）、洲（桔子洲）、城（生态园区）等有机融合，营造生态和谐社区。最大限度消除陵园对人们心理产生的负面影响，发挥其周边土地的经济效益。2、X路商务、金融片区积极利用湘江大道、书院路两条城市主干道交通优势，充分发挥X路与芙蓉南路的快速联络功能，从距离和空间上加强与候家塘商务区的联系，引进金融、商务办公、酒店、文化产业等，形成X区核心。规划利用X路正对桔子洲头这一极好的景观条件，建设滨江X广场，为人们提供观赏岳麓山景、橘子洲头、伟人雕像的活动空间。创造舒适的商务办公环境，丰富文化内涵，感受橘子洲头主席像的宏伟气势。规划在该地段形成区域标志性建筑（200米高），建筑形象现代感强，具有鲜明的时代气息，具有较强的视觉冲击效果，地标建筑围合X广场而形成。3、劳动路商业、文化片区充分发挥劳动路大桥给该地段带来的有利条件，与劳动广场、黄兴南路商业街、候家塘商圈等积极对接，规划形成X区北部商业经济产业区。打造劳动路商业产业带，构建适宜湘江滨水区产业发展的平台，形成与之相配套的产业链，融合旅游、休闲、购物等功能。规划提升劳动路商业价值，拟形成与五一大道商业轴平行发展的城南新轴。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告承接城南西路文化脉络，吸收杜甫江阁之灵气，遥相呼应岳麓山、橘子洲，规划城南西路南形成西湖文化产业区，发挥其滨水特性，营造文化休闲氛围。十二、拆迁安置1、该片区除冶金厅宿舍、创远景园、都江新城、富绿新村、广厦新村及华丽家族等处新建区域外，其余均为棚户区和老厂矿企业用地，X路以北区段建筑较为密集，拆迁量较大，以南区段地形起伏较大，有大片山体、公墓区及南郊公园绿地，拆迁量稍小。区域内共有拆迁单位113余个，居民住宅8821户，总建筑面积107.48万㎡。2、拆迁安置方案。拆迁安置总的原则是：政府牵头、市场运用、居民自愿、政策支持；充分体现政府关怀和人本思想。拆迁安置总体方案是：货币补偿、提供房源、以货币安置为主辅之以实物安置相结合。考虑到拆迁范围内弱势群体和居民的“恋城”心理，对那些不愿意外拆的拆迁户提供充足的安置用房供其选择。拆迁安置的具体思路是：（1）、货币补偿为主。参照“新河三角洲”和“朝阳二村”拆迁安置的成功经验和做法，结合本项目的实际情况，根据市场评估，进行货币安置。（2）、就地提供房源。拟在X路以南地段，规划部分安置地，建高层住宅安置楼。（3）、异地实物安置。由天心区政府在外围地段提供经济适用房源，政策支持，明确鼓励外迁安置政策，以市场引导和经济杠杆等手段，引导和鼓励拆迁户外迁安置。十三、技术经济指标831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地105.44公顷、不可开发用地131.23公顷。规划设计指标情况见下述二表：技术经济指标表一序号名称用地面积（公顷）比例（%）备注1总用地面积363.791002道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地105.4428.983可供开发用地127.1234.94其中商业、办公公共设施用地69.9219.22包括商业金融、办公等居住用地57.2015.725不可开发用地131.2336.08包括保留用地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注1总建筑面积（万m2）502.7其中保留建筑（万m2）90.12保留用地范围内建筑面积新建建筑（万m2）412.58可开发用地建筑面积381.37万m2，中小学、市政等设施31.21万m22容积率1.7可开发用地平均容积率3.03建筑密度30%4绿地率40%第九章基础设施方案设计831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告一、筑路材料与运输条件1、筑路材料沿线筑路材料较为丰富，石料、砂砾料和土来源广泛，且质地优良，就地取材可满足供应，开采及运输也较方便。1）石料本路段处于X区边缘，长沙县唐田、广福盛产各种规格片石、块石、石质多为花岗岩，石质坚硬，各项指标均满足规范要求，施工前需提前向料厂签订供货合同，以便备料或扩大生产能力，石料平均运距小于20公里。2）砂砾料本路线距离浏阳河较近，河岸沿线均有优质河砂，属中粗砂，是良好的建筑材料，含泥量少，级配良好，各项指标均能满足工程的需要，且交通运输相当方便，运距近。3）石灰长沙县、望城县均有石灰生产厂家，储量丰富，质地优良，灰膏率高，灰质纯白，凝取力强，运距较近，可满足工程的需要。4）四大建材钢材来源于铁路运输和水运，木材可在当地采购，水泥可从湘乡、望城等地进行采购，运输方便，沥青采用进口重交改性石油沥青。5）土主要来源于路基的开山土石以及沿线附近的取土坑。6）水沿线水系丰富，溪流、池塘、水井均能保证生产、生活用水。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告2、运输条件项目所在地区路网发达，大部分材料可从319国道通过，乡村道路运输直达现场，极其方便。二、道路方案设计1、湘江大道南段1）、概况湘江大道南段道路位于湘江东岸，北起X路以北(原桩号K6+253.524)，设计终点延伸至猴子石大桥以南300米，设计全长4000米，。道路西临湘江，东倚山陵，且有一条铁路支线从此经过，地理位置相当独特。沿途山陵丘地地形起伏较大，分布有南郊公墓、革命公墓及南郊公园、液化汽站等重要公共设施，在X路及猴子石大桥处河岸边分别是一水厂、八水厂的厂址所在。道路沿线房屋拆迁量很少，只有一些零星分布的货站及码头等设施。2）、平面设计平面设计的原则是尽量利用现有老铁路作为路基，既不破坏现有的山体，同时少占河道，使道路景观自然协调。在此原则基础上尽量提高线形标准，形成了本道路平面设计方案，本方案最小平曲线半径为500米，在X路处采用平交，在猴子石大桥处，从桥的两孔下穿过，与上下桥匝道也形成平交。3）、纵断面设计因利用现有铁路作为路基，所以纵坡相当小，大多只设置了0.3%的最小排水坡，但在接近猴子石大桥处，为与匝道接顺，纵坡相对较大，但也不超过2.5%。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告4）、横断面设计横断面路幅宽25米，中间为16米宽双向四车道，西侧人行道为7米，东侧人行道宽2米，临山局部地段，考虑停车之方便，变为硬化路肩。猴子石大桥处断面，其组成为：7m+8.5m+8m+8.5m+4.5=34m，部分上下匝道的交通需通过中间8米绿化带掉头完成方向转换。2、X路X路是X路网规划中的一条东西向主干道，西起湘江大道南段，东至芙蓉南路，道路全长1890.97m。其中湘江大道至书院路段道路长420.23m，现状宽度约为9m，沥青路面。而书院路至芙蓉南路长1470.74m，现状宽度约为7m，砼路面。由于连接芙蓉南路与湘江大道的道路在该区域劳动东路距离X路有820多米，二环线距离X路有2500多米，以致该地区东西向路网密度明显不够。1）平面设计道路按《X路网规划》及中心片（五一大道以南）支路规划确定中心线，线形平直，全线设一转角点，圆弧半径R＝1500m，道路线型较好，在书院路交叉口道路中线有所偏离，但由于刚好位于交叉口，对行车无太大影响，道路全长1890.97m。道路两厢主要单位有天心区交警支队，省第六工程公司，白沙家园，省水电机械有限公司、永宏佳园、X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告医院、森宇佳园、道教居士林。相交道路主要有芙蓉南路、仰天湖正街、向东南、长坡路、书院路、湘江大道等。由于此条路位于老城区，房屋拆迁量较大，具体拆迁数详附表。2）、纵断面设计鉴于该道路为老路改造的性质，纵断面设计时主要参照现有道路标高及结合两厢地坪标高进行拉坡，由于芙蓉南路现状标高、书院路现状标高及湘江大道设计标高都已确定，故道路纵坡只能在现状基础上微调，道路最大纵坡i=3.5%，坡长640m，不能满足城市道路设计规范，但由于两厢建设物已基本形成，故只能维持现状。道路最小纵坡i=0.108%，坡长L=240m。3）、横断面设计考虑到拆迁量，本次设计共做了道路宽度W=36m与道路宽W=46m的方案，36m路幅标准横断面方案一为：6.5m（非机动车道+人行道）+23m（机动车道）+6.5m（非机动车道+人行道），道路两侧各预留5m绿化控制宽度。36m路幅方案二为4.5m（人行道）+2m（绿化带）+23m（混合车道）+2m(绿化带)+4.5m(人行道)。46m路幅方案一为：8m（非机动车道）+3.5m（绿化带）+23m（机动车道）+3.5m(绿化带)+8m(非机动车道)46m路幅方案二为：3.5m（人行道）+4.5m（非机动车道）+3m（绿化带）+24m(机动车道)+3m(绿化带)+4.5m(绿化机动车道)+3.5m(人行道)3、书院路书院路是一条南北向的城市I级主干道，831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告设计车速为50km/h，双向六车道。本次设计的北起西湖路，经劳动路、白沙路、X路、南至二环线，长约4894.1米。该路规划路幅宽46米，实施宽度为36米。1）平面设计该段道路位于X的老城区，周边建筑已基本形成，现状道路从西湖路至X路宽约15米，从X路往南宽约7～8米，路况较差，道路服务水平极低。沿线建筑较多，但因规划控制，多层和高层相对较少，大多为2～3层的砖混结构，因此，平面线形基本按原规划线形。2）、纵断面设计沿线地形成北低南高的趋势，从西湖路至白沙路，地形起伏较小，从白沙路往南地形起伏较大，特别是从X路至二环线，高差变化特别大，在X路处的标高为36.2米，而在赤岭路处的标高已达到了84.2米，在二环线处为45.3米，该段最大高差为48米，考虑到现状的周边单位的出入已形成，纵断面要大幅度修改困难较大，竖向设计的原则参照现状纵坡情况适当进行优化，最大纵坡为4.5％，最小纵坡为0.39％。3）、横断面设计在横断面的设计中，考虑到该条道路为城市主干道，首先要考虑道其交通功能，具体路幅组成为3米（人行道）+3.5米（非机动车道）+23（机动车道）+3.5米（非机动车道）+3米（人行道）＝36米。4、白沙路白沙路南起湘江大道，北至解放路与韭菜园相接，是一条城市次干道，规划路幅宽26m831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告。解放路至电信局路段已于1999年改造完毕，全线路幅按26米实施，电业局至书院路段目前为不足9米宽的水泥路面，但不能与湘江大道相连，随着湘江大道的修建，白沙路西连湘江大道已日显重要，也迫在眉捷。1）、平面线形设计本次平面设计起点为沿江大道，终点为电业局门口附近，全长约680米；根据X路网规划及目前实际情况，为减少拆迁量，缩小投资，对原规划道路中线走向略做改动，即沿江大道至书院路向南平移3.5m；路段按33m宽控制2）、纵断面设计该道路设计起点沿江大道控制高程为37.78m，终点为接顺现有白沙路标高约48.12m，根据此受控条件进行纵断设计；全线设变坡点2个，分别位于书院路交叉口和K0+620处，坚曲线半径Rmax=10000m，Rmin=4000m；最大设计纵坡i=2.415%，对应坡长L=296.42m，最小纵坡i=1.226%，对应坡长L=323.58m。3）、横断面设计根据方案评审会会议精神，本段道路横断面采用2种形式。a)沿江大道至书院路段断面组成为2.5m(人)+21.0m(车道)+2.5m(人)=26.0m，每边另增3.5m做为控制线，即33m路幅暂不实施。b)书院路至电业局路段横断面组成为：3.5m(人)+2.0m(绿化带)+15.0m(车道)+2.0m(绿化带)+3.5m(人)=26.0m。5、城南西路831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告西湖路是X总体规划中F片中的一条东西向次干道，它西起湘江大道，沿途主要经过书院路、黄兴路、蔡锷路等城市道路，东至建湘路，是该地区的一条重要次干道。由于现有道路路面达不到行车及景观的要求，且现有排水管不能满足排水要求，对其路面及排水进行临时改造，为X创造一个良好的交通环境和景观环境。1)、平面线形设计本道路地处老城区，路线为东西走向，全长1262,074米，沿线主要影响单位有市光华机械厂、省轻工供销公司、市农机公司二门市部、市中医医院、长郡中学、工商银行南门口支行、市正园技术工业贸易公司、天心公园及天心宾馆等。与之相交道路除黄兴路按规划实施外，其余均末达到规划宽度。现有道路车行道宽约14m，人行道最窄处约3m，最宽处达到8m；车行道路面为沥青路面结构形式，多处可见奎包、车辙和裂纹，上有多次罩面和修补，行车颠簸；麻石侧平石破损严重，人行道地面为破旧水泥砖，凸凹不平，局部较宽处被周边单位用作停车坪；人行道上行道树大多为法国梧桐，参差不齐，其上电力电信杆线林立，行人通行极为不便．除建湘路外，主要交叉口均已设置红绿灯，其余交通标志标线残缺不全。由于规划道路与现有道路平面位置相差很大故若按规划实施，则拆迁房屋数量相当大故设计道路中线按现有道路中线拟合而成。2)、纵断面设计831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告现有道路从湘江大道至黄兴路段纵坡较缓，从黄兴路起，纵坡逐渐增大，在蔡锷路至建湘路段坡度达到5.4%，设计道路纵断面按现有路面标高拟合。3)、横断面设计标准横断面具体组成为：7（人）+16m（车）+7m（人）=30m，加宽段为7（人）+23m（车）+7m（人）=37m，机动车道横坡为1.5%，人行道横坡为2%。三、道路工程设计1、路面工程本次设计段采用以下路面结构：1）路面结构型式采用沥青混凝土路面，其具有噪声小，行车舒适，灰尘少以及维护方便等优点，其结构为：表面层为4cm厚细粒式沥青混凝土（AC-13），中面层为5cm厚中粒式沥青混凝土[（AC-20（I））]，下面层为6cm厚粗粒式沥青混凝土[AC-25（I）]，基层为45cm厚的四合料，面层为基层之间设透层。表面层、中面层和下面层沥青均采用重交沥青AH-70。2）人行道采用15cm厚C15素砼作基层，3cm厚1:2水泥砂浆坐浆，面层由火烧板铺砌而成。2、路基工程路基设计标高为中间标线区的路面标高减去路面结构层厚度。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告在施工前，要先清除表面一层种植土、腐植土、有机质土及淤泥等不合路基使用要求的土，清除后要予以压实。平地（地面坡度为0~1：10）填土前须填前碾压；地面坡度为1：10~1：5时须填前挖松再碾压；地面坡度不小于1：5时须填前挖台阶。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖回填，填挖交界处路基下必须清除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。4）路基边坡处理：切方路段边坡坡比采用1：1，当切方高度超过6米时，应分级开挖，每6米一级；填方路段边坡坡比1：1.5，当填方路段高度超过8米时，8米以下按1：1.75放坡。路堑边坡采用护面墙及骨架边坡防护相结合的方法,即最底下一层为石质边坡采用护面墙防护,上面各层均采用骨架边坡防护。而路堤边坡均采用草皮防护。当路堤边坡伸入塘内时，为了防止边坡冲刷，边坡需用浆砌片石护面，护面高度应比常水位高0.5米。5）路基填土及压实度要求：填方路基应分层铺筑均匀压实，填料应经过试验确认后方能填筑，路基压实度及填料规格应满足表列数值要求，当填料无法满足规范要求时，必须及时采取适当的处理或换填措施。路基压实度及填料要求表831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告填挖类型路面底下深度9cm路基压实度（重型，%）填料最小强度（CBR,%）填料最大粒料(cm)填方路基上路床0~30≥95810下路床30~80≥95510路堤80以下≥93415零填及路堑路床0~30≥95810土路基设计回弹模量应达到40MPa。四、排水基础设施说明一）、主要设计依据1、X城市总体规划(2003版)；2、X河东排水专项规划；3、X中心区E片控制性详细规划；4、仰天湖区（N片）控制性详细规划；5、X中心区P片控制性详细规划；6、X污水收集系统规划调整；二）、设计范围及概况1、区域概况831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告该区域西临湘江，东至书院路，南起南二环线，北到西湖路，规划用地约333.32公顷。2、排水现状X区为主城区较中心地段，由湘江大道、西湖路、书院路及南二环线围合地域。随着市政道路建设的迅速发展，目前该区域内白沙路以北地区发展较快，排水管道系统建设较完善，区域内西湖路、书院路、湘江大道、劳动路等市政主干道已建成，排水系统均已按规划实施。白沙路以南为老城区，主干道均未建，公共排水设施落后，经常受洪涝灾害侵袭。区内现有泵站2座，分别是：1、灵官渡雨污合建泵站：原有排渍能力2.83m3/s，污水提升能力4.3万m3/d，雨水和污水的提升能力都未达到规划的要求。现已按规划完成扩建改造，增设排渍泵600TQW-730IIA型2台，污水提升泵250TQW-530IID型1台。扩建完成后，泵站排渍能力达到4.71m3/s，污水提升能力达到5万m3/d。2、X港雨污合建泵站：配备4台9000QH-50G型排渍泵，装机容量1000KW，设计排渍能力5.05m3/s，配备4台300TLW-540II型污水泵，装机容量为300KW，设计提升能力为920L/s。由于配套的排水收集管网没有建成，到目前为止，该泵站的排渍及污水提升功能尚不能正常发挥，但是现有设备不能满足规划排水系统的提升流量。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告由于现有排水管道系统设计年代久远，设计标准较低，有些区域未有排水系统，已远不能满足片区社会经济发展需要，伴随政府对X区建设的实施，片区内的市政排水及防洪设施亟待改造。3、排水规划：根据X总体规划及河东排水专项规划要求，本片区市政排水采用截流式雨污合流体制，截流倍数n=1。所属纳污区属金霞污水厂污纳污区和新开铺污水厂纳污区。片区内的大部分生活生产污废水通过合流管道收集管网汇流后，排至湘江大道上的污水干管及污水提升泵站内，最后输水至金霞污水处理厂，南面小片区域内污水过合流管道收集管网汇流，后截流进入新开铺污水处理厂。本片区的排水有高排和低排两个系统，38.5米地面标高以上的雨水经高区截流后直接排入湘江，高区污水则经截流井截入低区排水系统，38.5米地面标高以下的雨污水汇向各自汇水分区排渍泵站前的截流井，经此截流井截流后，污水进入沿江截污干管，送至金霞污水处理厂，而雨水则经排渍泵站自排或机排出江。根据规划，涉及X区内的排水设施主要由如下设施构成：1）、布置于城市道路及各小区支路内的市政排水管网（涵）片区内市政道路均设置雨污水管道（涵）。2）、片区内独立的城市高排压力涵书院路（南港路~X路南面溢流井），设置一条d1500~3000x2000的高排压力涵（管）；X路（书院路～湘江大道），设置一条4500x3000的高排压力涵；831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告湘江大道（X路～X港泵站），设置一条4500x3000的高排压力涵。3）、城市污水提升及排渍泵站本片区内为满足城市排涝及输送污水至岳麓污水厂的需要，需设置2座雨污合建泵站，分别是X港泵站、灵官渡泵站，以及相应的自排涵闸。4）、污水重（压）力干管本片区及本片区转输的污水经污水提升泵站提升后，在湘江大道上通过压力管道将污水输送西湖路口高点。三）、排水基础设施设计1、排水设施建设安排根据市委市政府的统一安排，结合X总体规划、河东排水专项规划，X区内的控制性规划，以及本片区内现状排水设施的实际运行情况，本次滨X区排水基础设施建设主要可分为如下几块进行先期建设：列入区内开发建设的市政道路排水管（渠）、独立于城市道路的城市雨水高排压力涵、污水压力管、截流污水管及检查井、泵站先期进行建设。区内其他支路排水系统的建设可列入二期建设计划。2、区内排水基础设施设计概述根据规划，X区属金霞污水厂污纳污区和新开铺污水厂纳污区，其中须经区内汇流的金霞污水厂污纳污区纳污面积为8.37平方公里，须经区内汇流的新开铺污水厂污纳污区纳污面积为0.98平方公里。区内污水主干管主要沿湘江大道布置，X港泵站污水压力管管径为831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告d1200，终点西湖路地面标高高点。灵官渡泵站汇水面积207.61ha，污水提升后接入X港泵站污水压力管。片区内雨水系统则根据积雨地面高程分为高区雨水管网系统和低区雨水管网系统，其中地面高程在38.5米以上的为高区雨水管网系统，地面高程在38.5米以下的为低区雨水管网系统。1）高区雨水管网系统部分：沿片区内的城市主、次干道布置雨水管网系统收集雨水，高区雨水原则上按重力自流排放水体，与低区排水系统分开设置。高区雨水管穿越低区部分时采用密封压力管渠。在X区汇水区域内共设置7密封管道排至湘江，其中西湖路、劳动路、白沙路口的已建。X港公沟高排水系应进行改造。原湖港公沟在书院路处接入书院路高排管，后与X路高排渠、书院路（X路以南）高排渠结合后经X路、湘江大道排入X港泵站，原公沟书院路以西部分废除。2）低区雨水管网系统部分：沿片区内的城市主、次干道布置雨水管网系统收集雨水，低区雨水原则上按重力自流排放水体，与高区排水系统分开设置。X港泵站、灵官渡泵站两座排渍泵站作为本片区内低区雨水的强排措施，结合湘江大道建设工程，将低区合流主干管建设完成。沿用现有的排渍泵站及排水涵闸的运行管理模式，当湘江水位低于低排渠道出江涵闸时，雨水自流排入湘江，当湘江水位高于低排渠道出江涵闸时，关闭涵闸，启泵排水。3、须近期建设的排水设施工程831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告1）X港公沟改造工程：原湖港公沟在书院路处接入书院路3mx2m高排管，后与X路3mx2m高排渠、书院路（X路以南）3mx2.5m高排渠结合后经X路、湘江大道4.5mx3m高排渠排入X港泵站，原公沟书院路以西部分废除。其中书院路3mx2m箱涵，长约160米;书院路3.5mx2m箱涵，长约500米;X路4.5mx3m箱涵，长约425米;湘江大道4.5mx3m箱涵，长约400米;2）X港雨污合建泵站：规划排渍部分设计流量10.02m£/s，现有排渍能力为5.05m£/s，需扩容排渍部分装机容量：1000KW。规划污水提升部分设计流量1594L/s，现有污水提升能力920L/s，需扩容污水提升部分装机容量：200KW。3）出江涵闸工程：沿湘江大道建设出水涵闸。4）湘江大道南段（白沙路～南二环线）、书院路（西湖路～猴子石路）工程、白沙路（湘江大道～书院路）、西湖路（湘江大道～书院路）、片区内十二米宽以上支路等道路排水系统。4、排水设施主要材料、设备要求片区内雨污水管道材料采用如下：管材部分：管径小于等于800毫米的可采用高密度聚乙烯排水管（HDPE），管径大于800毫米的可采用钢筋混凝土排水管，污水压力管可采用玻璃钢夹砂管831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告。雨污水检查井采用根据埋深分别采用砖砌或钢筋混凝土排水检查井，雨水口采用砖砌雨水口。排水箱涵则采用钢筋混凝土现浇。雨污合建泵站：1）污水部分：主要设备采用国内一流或国际一流产品，地下构筑物部分采用钢筋混凝土浇筑；2）排渍部分：主要设备采用国内主流产品，地下构筑物部分采用钢筋混凝土浇筑。四）、其他相关要求1、排水设施施工方式管道开挖深度大于6米的采用顶管或拉管等非开挖施工方式，管道开挖深度小于6米的采用常规的沟槽开挖方式埋设管道。2、雨污合建泵站建筑风格、景观及总图布置形式应与周边风光带或城市景观相协调，并在防臭、防噪音等方面满足国家环保要求。五、树书110KV线路迁建树书110KV线路目前从X民房顶上穿过，严重影响人民生命财产安全，对城市景观影响很大，再加上X需整体开发，对地块开发影响大，为保证整个开发顺利进行，树书110KV线路的迁建应同书院路的改造同步进行。第十章投资估算和资金筹措一、工程概况X831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告棚户区及环境整治工程项目地处湘江东岸的长沙主城核心区南部，西滨湘江、东抵书院路、北起城南西路、南至南二环线，临江面长约5.3公里,总用地面积363.79公顷。该区内市政基础设施建筑项目主要包括火车南站搬迁、X港泵站改造、树书线110KV迁建工程，以及城市道路与市政管网建设，主要道路工程包括湘江大道南段、书院路、X路、白沙路及城南西路等干道及城市支路。项目总投资38.75亿元，其中工程费用8.349亿元，征地拆迁费27.125亿元，建设期贷款利息3.276亿元，各项费用组成详见后表。二、编制依据1、X规划设计院设计2007年1月相关设计图纸及主要工程量表说明；2、《X省市政工程估价表》1995年版；3、取费参照湘建价[2002]578号文中定额计价办法；4、人工工资参照湘建价[2006]245号文中X省各市、州建设工程定额人工工资单价，X46元/日；三、编制比较说明1、根据设计人员确定，路基外运5km；外借土方回填及外运土石方均暂按5Km考虑。2、设计费依据国家计委、建设部计价格[2002]10号文。3、X港公沟改造考虑3*2高排箱涵160m，3.5*2高排箱涵500m，4.5*3高排箱涵825m。4、贷款额度硬贷款31亿元，软贷款4亿元，贷款利息建设期按三年考虑，第一年9亿元，第二年9亿元，第三年17亿元，贷款利率7.11%。四、投资估算831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告XX棚户区改造及环境整治工程投资估算总表序号项目名称工程量单位金额（万元）备注一工程费用　　83490　1湘江大道南段4000m41602　2片区内道路工程　　　　1)书院路(城南路~南二环线)4894m20634　2)X路西段(湘江大道~书院路)420m2746　3)X路东段(书院路~芙蓉中路)1471m7591　4)白沙路(湘江大道~书院路)296m835　5)城南西路(湘江大道~书院路)452m1849　　小计　　33655　3片区内其它配套工程　　　　1)X港雨污合建泵站（扩容排渍部分装机容量1000KW，扩容污水提升部分装机容量200KW）1座3057　2)树书110kv线路4500m5175　　小计　　8233　二征地拆迁费1130000m2271250　三贷款利息　　32762开行硬贷31亿元,软贷4亿元12007年贷款利息　　3195贷款额度9亿，利率7.11%22008年贷款利息　　9811贷款额度9亿，利率7.11%32009年贷款利息　　19756贷款额度17亿元，利率7.11%　小计　　32762　合计　　387502　831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告五、资金筹措遵照市委、市政府的指示精神，X棚户区及环境整治工程项目工程已列入2007年重点工程建设项目。如何多样化多渠道地筹措建设资金，是保证工程顺利进展的关键。根据政府安排拟采取市场化运作的方式，即政府以少量资金作为前期投入，对项目区域内开发用地进行捆绑运作，引进战略伙伴，争取银团贷款，实现土地升级开发，以达到融资建设的最终目的。考虑到本建设项目年初就要开工启动，根据建设方意见建议资金筹措采用以下途经解决；开行硬贷款31亿元，开行软贷款4亿元，自筹资本金3.75亿元。第十一章运作模式与招商引资一、运作模式（－）、“一站式”全方位的服务由X新河三角洲开发建设有限公司对进入X棚户区改造及环境整治工程范围的企业、商家、房地产商等提供“一站式”831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告全方位的服务，代办用地、立项、规划、报建、证照等报批手续。（二）、实现政策对接为充分发挥X棚户区的政策优势、品牌优势，合理开发X棚户区内的产业资源，加快X棚户区内产业发展，带动区域经济快速发展。X棚户区及环境整治将严格坚持“统一政策、统一规划、统一审批、统一审计”的“四统一”和“财务独立运行”的“一独立”的基本原则。（三）、多种模式开发X棚户区改造及环境整治工程的建设将按照“标准化建设、公司化运作、园林化环境、物业化管理、社会化服务”的原则组建高素质的管理公司，引进国内外先进的模式，采取多种模式建设X棚户区。（四）、不断优化环境营造“优惠政策、优良环境、优质服务”和“低门坎引进，低成本扩张”的“三优两低”环境。尽可能在土地出让、税收返利、减免地方性收费、贷款贴息等方面让利于企业，营造公平、透明、良好的投资环境，使投资商安心创业．对先期进入的企业进行优质报务，通过这些企业对外示范宣传，吸引更多的投资者，形成滚雪球效应．二、招商引资一）、确定整体形象强调X棚户区建设与经济发展总体目标的协调，从规划、设计、管理等方面突出XX棚户区的主体形象，营造出“标准化建设、公司化运作、园林化环境、生态化居住、物业化管理、社会化服务”831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告的现代新城的形象。二)“卖点”分析1、地理位置优越区域西面为X南北向交通主干道湘江大道，向南就是南二环线，同时项目紧临湘江，又使得该区域具有得天独厚的优势。2、基础设施完善该区域现有的建筑多为二、三类建筑，区域内水、电等基础设施较为完善，道路设施则需要随着项目的开发逐步完善。区域周边有东塘商业圈、南门口商业圈，文化、娱乐、医疗公共设施齐全，交通十分便利。3、管理体制先进X棚户区的建设备受各级领导的重视，领导干部在全区范围内优中选优，保证了一支高素质的干部队伍。X棚户区改造及环境整治工程的开发建设确立了“市场主导，政府协调”的体制框架，在政府的宏观调控下，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，“两手并用”推动经济发展；建立了分级管理、结构合理、分工明确的管理体制，摆脱了政府集权管理的羁绊；彻底铲除了计划经济时代管、卡、缚的一套管理办法，建立了一套全新的以服务企业为中心的“小政府、大社会”管理机构，真正做到了精干、高效、勤政、廉洁；建立了资金、技术、劳动力、人才等要素市场，使企业在创业和发展实践中所需的各种资源能够在市场中获得．X棚户区实行企业化管理的模式，推行绩效考核，坚持“服务为先’，的原则和“公事公办”831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告的作风，以“马上解决”为座右铭，为企业服务做到了务实创新、亲和诚信、尽职尽责、高速高效。三、招商引资策略高素质的区域开发建设，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的招商引资策略和手段，高水平地招商引资将确保X棚户区的可持续发展。根据X棚户区的定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：（一）、定期举办新闻发布会，吸引本地及附近企业进入X棚户区进行开发建设。（二）、参与省市举办的对外招商引资洽谈会，将X棚户区的优惠条件与政策措施进行及时发布与一宣传，让更多的企业了解X棚户区的开发政策，吸引他们进入X棚户区发展。（三）、引进一定数量的地产、金融、保险以及其他服务型企业进入X棚户区，为广大企业提供良好的服务保障。第十二章环境保护和节能一、环境影响831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告保护好生态环境，维护生态平稳是我国的一项基本国策，是保护人民健康，造福后代的长久之计。本工程的实施，对城市环境的影响主要是整治湖面、区域场地平整、道路建设造成的永久占地、地貌改变，并可能造成的土壤流失、产生的建筑垃圾、污水、噪声的影响，以及道路建成后车辆通行产生的噪音、废气、振动等。二、环境保护（一）施工期间水土流失、建筑垃圾、污水、噪声的控制为减轻水土流失，开工前应先规划设置好土方临时堆放场所和建筑材料料场，建筑施工弃渣场。避免河水直接冲刷松土或弃渣的情况发生。由于平场工程的土石方量较大，对植被破坏也较大，主要施工机械产生的噪声（66-79db）对周围有一定影响，因此必须采取措施加以控制。⑴作好施工的组织协调工作，文明施工，不随地抛弃建筑垃圾，排放污水。⑵做好施工期间的临时防洪及排水设施。⑶选择合理的取土、弃土场地，做好场地的排水工作。⑷完善道路排水系统，作好边坡防护加固措施。⑸科学管理，做好道路沿线的土石方调配平衡工作。⑹水泥混凝土搅拌有较多的水泥粉尘和噪声，采取利用散装水泥集中搅拌，减少粉尘和噪声污染。通过上述措施，可大大减少对环境的影响，而这种暂时的影响将随工程竣工而消失。（二）交通噪声、废气、振动的污染与控制831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告总体来讲，城市道路修建后将改善行车条件，减少车辆启动、刹车而引起的废气、噪音、振动污染，但由于交通干道网络的完善吸引车流量增加，还是会引起交通噪声、废气振动污染的加剧。因此，可采取下述措施予以控制。⑴增加道路绿化，既可吸声降噪，又使市民对噪声心理感觉上有良好效果。⑵加强交通管理，疏导分流和交通，使车辆有适度的流量和速度，尽可能地匀速、畅通、减少因加速、减速、刹车、启动带来的污染。⑶规范管理机动车辆，禁止报废车、带病车、拖拉机等驶入。⑷按照建筑用途的需要安静程度，进行合理区域规划。⑸严格执行施工规范与质量检验评定标准，提高道路的平整度，减少车辆振动影响。从道路的断面图可知，机动车道两则均布置有较宽绿化带，使其行人、住所隔开，交通噪声、废气、振动污染较小。三、节能该项目建成后，道路标准高，坡度小，道路平直，转弯半径大，可使营运车辆消耗燃油明显减少，节能效果显著。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第十三章实施进度计划一、项目管理根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。二、整治改造运作思路与实施步骤X棚户区改造及环境整治工程整治改造在遵循“政府牵头，居民自愿，市场运作，政策扶持”的前提下，采取整体规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，在确保居民安置用地后，将剩余的土地用作商业用地，以土地运作收益、商用房销售收益和市政府政策扶持，作为筹措建设安置、补偿资金的主渠道，充分发动群众积极主动参与改造建设，探索旧城改造的新思路，力争用5年时间完成X棚户区改造及环境整治工程的整体改造。项目总建设期为5年，拟采用统一规划设计、分期实施、逐步推进的开发模式。其中棚户区的拆迁及安置时间为3年，剩余用地的转让及开发为2年。三、实施措施1、拆迁责任承包制831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告本项目拆迁任务较大，改革性强，拆迁速度直接影响工程进度。因此，该项工作需由沿线各级行政单位负责包干，并明确责任，因拆迁工作影响施工或引起赔偿纠纷，则由负责拆迁单位承担。2、工程监理制为有效地保证和监督施工质量，应建立相应的监理体制。监理单位应当依照法律、行政法规和有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用合同履行等方面实施监督。监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。第十四章招标投标831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告本项目的招标活动依据《中华人民共和国招标投标法》进行。本报告依据中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号关于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号关于《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》执行。根据本项目建设单位的要求，本项目的招标范围采取全部招标，地质勘察、设计、工程监理、建安工程施工、购买设备及重要材料的采购均实行招标，招标的组织形式均为采取委托招标，招标的方式均采用公开招标。831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告招标基本情况表建设项目名称：X棚户区改造及环境整治工程序号招标内容名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1工程勘察√√√2工程设计√√√3工程监理√√√4建筑工程√√√5安装工程√√√6设备√√√7重要材料√√√8其他情况说明：建设单位盖章年月日831 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告招标准备工作：1）申请招标2）编制招标有关文件，包括招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书，资格预审和评标方法等。3）编制或者审核标底。4）招标广告。5）资格预审。6）组织现场考察。7）标前会议。8）开标、评标及定标。84 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第十五章财务评价一、经济效益测算与评价的依据及说明1、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。2、国家建设部标准定额司制定的《房地产项目经济评价方法》。3、业主方提供的有关资料。4、本项目的开发方式为：进行土地整理，依照“招拍挂”出让土地的原则，实现土地收益和税费收入5、本项目的计算期按年度考虑，由于建设期为2007年~2009年，土地出让期为2008年~20011年，则总计算期按5个年度计。二、投资及资金筹措根据投资估算，项目总投资38.75亿元，其中工程费用8.349亿元（含建安费用、其它费用、不可预见费），征地拆迁费27.125亿元，贷款利息3.276亿元。项目建设投资资金来源拟按照利用政府首期投入(即土地)、企业自有资金和向银行申请贷款等方式进行。X棚户区改造及环境整治工程申请申请开行硬贷款31亿元，软贷款4亿元，合计35亿元其中2007年、2008年及2009年分别为9亿元、9亿元、17亿元。三、损益计算1、经营收入估算根据X98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告目前的物业销售、出租价格及华寅会计事务所有限责任公司关于《XX区土地价格预测报告》，2017年土地出让价为586.93万元/亩，根据其分析推算2010年土地出让价为316万元/亩，则本项目的收益见表。项目收入表序号物业名称平均价格数量收入备注万元/亩亩万元1土地转让3161906.86602567.762建设期税费收入按70%返还计132900可建建筑面积381.37万m2，税费按70%返还计4合计1906.86735467.762、建设期税费估算经基础设施建设完善及环境整治后，本片区投资环境得到极大改善，预计2008~2009年该片区投资均价为4400元/m2以上。1）、房地产交易营业税：381.37万m2*4400元/m2*5%=8.39亿元；2）、建安税：381.37万m2*1000元/m2*3.413%=2..1亿元；3）、房地产交易契税：381.37万m2*4400元/m2*2%=3.35亿元；4）、报建费：381.37万m2*135元/m2=5.14亿元。合计：18.98亿元3、土地增值税a.增长值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%。b.增长值额未超过扣除项目金额50%，未超过100%部分，税率为40%。98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告c.增长值额未超过扣除项目金额100%，未超过200%部分，税率为50%。d.增长值额未超过扣除项目金额200%，税率为60%。4、所得税收入扣除成本后按33%计征。5、利润及利润分配项目总收入为73.54亿元，建设成本为38.75亿元，还贷期利息4.19亿元,土地增值税为5.92亿元,所得税为8.14亿元，则项目利润为16.54亿元。四、借款偿还1、偿还借款资金来源偿还借款本金的资金来源有：项目可用于还贷的资金来源为土地出让收入及建设过程中的税费收入。2、借款偿还计算项目借款偿还计算见借款还本付息估算表。本项目建设向银行贷款35亿元，宽限期为3年，贷款偿还期为2年，共5年。3、资金来源与运用根据本项目的资金来源与运用情况见资金来源与运用表。五、主要经济效益指标1.项目的主要财务盈利及评价指标a.全部投资财务内部收益率(FIRR)：19.38%98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告b.全部投资回收期(Pt)：4.37年c.财务净现值(FNPV)：157033.77万元(ic=3%)d.投资利润率：25.57%e.投资利税率：31.61%六、敏感性分析报告分析了在建设和经营中，可能影响项目经济效益的主要因素变动对投资财务内部收益率和投资回收期的影响程度见敏感性分析表。敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键，此外，加强基建管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。七、风险分析1、政策风险本项目为X一个大型X棚户区改造及环境整治工程项目，同时改造中有市、区政府大力支持，政府独资公司具体运作，在政策上可争取更多的优惠，应加强同有关部门的联系，使各项优惠政策得以落实，为项目建设创造良好的软环境条件。2、成本风险：从现时的社会物价情况看，物价大幅度上升的可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险，因此，在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和各种舞弊现象的出现，同时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告3、市场风险：市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、市场竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。如果建好的房子卖不出去，这不但是本项目的问题，还会涉及到公司以后的发展，所以本项目一定要回避各种市场风险。例如：为了更好的促进项目的销售，可以跟代理公司签订一份协议，就是由代理公司垫付一部分销售费用，而发展商日后按销售业绩支付代理费和代理公司垫付的销售费用；同时和代理公司约定，在一定期限内要完成一定的销售业绩，否则，取消代理权。这样一来，既可以让代理公司分担一部分风险，又可以督促和鞭策他们，使其尽最大努力来完成销售任务。4、其他风险：其他风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在目前这样的房地产上，上述风险对本公司不会造成大的影响。2)风险控制①工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。②98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告投资决策：上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必要的损失。八、社会效益1、长沙老城区的开发与建设，在“拆”、“迁”、“保”、“建”……一系列的城市动作中开展，“城市运营、经营城市”的理念成为普遍共识。长沙整个城市的规划和建设进行到了一个新的高度，品质提升、形象吸引、优化环境，成为最主要的城市声音。为提升城市品位，改善城市环境，X委、市政府提出“保护旧城、开发旧城”的构想。在这样的背景下，政府提出并重视长沙核心城区的整体规划、全局发展2、增加行车安全，减少事故。交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量的，该项目的建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车的安全系数，从而减少由交通事故带来的经济损失和不利社会影响。3、带动了城市建设，完善了城市功能。该项目将城市道路，给水、燃气、城市绿化、城市排污，排水、供电、电讯等紧密结合在一起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。4、美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。该项目的道路绿化与景区绿化有机结合在一起，整个项目完成后，将为市民提供一个高品位的文化和休闲娱乐场所，对长沙旅游业的发展将起到积极的促进作用。98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告5、改善城市居民居住水平。本项目包含高档居住区。规划有商业、住宅等功能分区。在居住区中既有普通住宅，又有花园住宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目的实施，将提高城市居民的居住水平。6、项目的建设对解决下岗再就业起着重要作用。项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。7、改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。8、有利于城市经济规模的进一步调整，区域经济结构得到进一步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。九、建议1、虽然本项目拥有良好的经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。因此，建设项目的投资应尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。2、通过对项目的分析可知，项目的总投资对财务成本的影响较为敏感，因此，尽量减少项目的建设成本，以及一系列相关费用，以提高项目效益。3、98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标。4、项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上的优势，从而扩大市场份额，以保证项目投资的回收。5、为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可以考虑整个项目要体现现代气息、布局合理、功能齐全。6、建筑工程中不可见的因素很多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。十、评价结论X棚户区改造及环境整治工程符合国家产业政策和X城市建设总体规划，项目的实施加快了城市建设，完善了城市道路网络的建设，增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，促进X城市经济的快速发展，加快了长沙的城市化进程，具有较好的经济和社会效益，同时，项目设计标准高、技术方案设计科学，因此建设本项目是必要的，工程建设方案可行。同时，本项目具有较强的财务盈利能力和抗风险能力，财务评价指标较好，故项目建设可行。98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告借款还本付息估算表　单位:万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1借款及还本付息　1.1期初借款本息累计93199.5193025.48382793.09197967.11　本金90000180000350000165174.02　利息3199.513025.4832793.0932793.091.2本期借款90000900001700001.2.1长期借款90000900001700001.2.2流动资金借款1.2.3短期借款1.3本期应计利息3199.509825.9819767.6127216.5914075.461.3.1长期借款利息3199.509825.9819767.6127216.5914075.461.3.2流动资金利息1.3.3短期借款利息1.4本期还本184825.98197967.11　长期借款还本184825.98197967.11　流动资金借款还本　短贷还本27216.5914075.461.5本期付息27638.3814293.62借款偿还资金来源2.1利润2.2折旧费2.3摊销费2.4其它还款资金98 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告开发项目土地增值税估算表单位:万元序号名称合计第1年第2年第3年第4年第5年一收入602567.8301283.9301283.9　销售收入　土地转让收入602567.8301283.9301283.9　配套设施销售收入二扣除项目405127202563.5202563.5　土地使用权　土地征用费及拆迁补偿费205000102500102500　前期工程费　基础设施建设费"　建筑安装工程费1409007045070450　公共配套设施建设费　开发间接费　房地产开发费59226.9729613.4929613.49　税金及附加　财政部规定的扣除项目三土地增值额197440.898720.3998720.39四应纳税额59232.2429616.1229616.1298 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告资金来源与运用表单位:万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1资金来源144000119250124250367733.9367733.91.1商品房销售收入1.2土地转让收入301283.9301283.91.3配套设施销售收入1.4出租房收入1.5出租土地收入1.6自营收入1.7其它收入66450664501.8代建工程净收入1.9自有资金500015000200001.1长期借款1390001042501042501.11流动资金借款1.12短期借款1.13固定资产折旧1.14无形资产及摊销1.15回收固定资产余值1.16回收经营资金2资金运用138360103770103770395372.3382027.52.1开发建设投资13836010377010377027638.3814293.62.2经营资金当年增加额2.3运营资金2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税29616.1229616.122.7所得税40574.1340574.132.8应付利润109853.396508.522.9借款本金偿还187690.3201035.13盈余资金56401548020480-27638.4-14293.64累计盈余资金5640211204160013961.62-331.9798 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告全部投资现金流量表单位:万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入7354683677343677341.1商品房销售收入1.2土地转让净收入6025683012843012841.3配套设施销售净收入1.4出租房出租收入1.5土地出租收入1.6自营收入1.7其它收入13290066450664501.8代建工程收入1.9回收固定资产余值1.1回收经营资金2现金流出52821213836010377010377097828.6844842.1开发建设投资38783213836010377010377027638.4142942.2代建工程支出2.3经营资金当年增加额2.4运营费用2.5修理费用2.6经营税金及附加2.7土地增值税5923229616.1296162.8所得税8114840574.1405743净现金流量207255-138360-103770-1E+052699052832504累计净现金流量-138360-242130-3E+05-759952072555净现金流量净现值157034-134330-97813-949642398072443346累计净现金流量净现值-134330-232143-3E+05-87300157034静态投资回收期:4.37年动态投资回收期(Ic=3%):4.37年　　　财务内部收益率:19.38%累计净现金流量(万元):207255.29　　　累计净现金流量净现值(万元)(Ic=3%):157033.7798 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告损益表单位:万元　序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年1经营收入735467.8367733.9367733.91.1商品房销售收入1.2土地转让净收入602567.8301283.9301283.91.3配套设施销售净收入1.4出租房出租收入1.5土地出租收入1.6自营收入1.7其它收入13290066450664501.8代建工程净收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税59232.2429616.1229616.127本年利润676235.5338117.8338117.88弥补以前年度亏损9应税利润676235.5338117.8338117.810所得税81148.2640574.1340574.1311税后利润595087.3297543.6297543.611盈余公积金11法定公益金12用于还款的未分配利润388725.4187690.3201035.113可分配利润206361.8109853.396508.5214预留未分配利润15投资方分配利润206361.8109853.396508.5216当年未分配利润388725.4187690.3201035.117累计未分配利润187690.3388725.498 南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告单因素敏感性分析指标汇总表指标名称涨幅（%）全部投资内部收益率（%）基本方案19.38土地费用-10.0021.45-5.0020.415.0018.3210.0017.24建安工程费用-10.0020.80-5.0020.105.0018.6410.0017.9398'