旧村改造贷款项目可行性研究报告 39页

'XX项目可行性研究报告旧村改造贷款项目可行性研究报告-39- XX项目可行性研究报告目录一、项目背景3二、项目要点3三、融资方情况41、公司概况42、发展历程及所获荣誉53、公司竞争优势64、公司法人代表及管理团队情况简介64、在售及在运作主要项目简介86、融资方财务状况分析157、融资方信用状况228、企业综合评价22四、资金投向项目介绍231、项目概况232、项目的市场前景与开发前景243、项目规划254、开发进展275、未来开发投资计划及融资需求28五、还款来源分析29六、安全保障措施301、土地基本情况302、抵押土地区域因素分析313、抵押土地区域房地产发展情况324、抵押土地如果进行开发的后续处理措施345、抵押土地评估价值34七、项目主要风险分析及控制措施35八、信托产品设计36九、项目总体结论37十、附件38-39- XX项目可行性研究报告一、项目背景从2008年开始，A房地产集团有限公司（简称“A集团”，下同）所处的A市围绕做好城市和产业布局调整、基础设施建设攻坚、生态环境恢复三篇大文章，提出省会城市面貌“一年一大步，三年大变样”的规划目标，并确定了城市建设发展总体目标，其中要在三年内将A市二环路内主街主路沿线城中村、老旧小区、危旧住宅区基本改造完毕。A集团积极响应市政府的号召，先后启动了赵二街、花园村、岳村等系列旧村改造项目。A集团目前正在开发的赵二街旧村改造项目（A河畔盛景），总用地面积约为327亩，划分为商品房区（约217亩）和回迁区（约110亩）。按照旧村改造项目的开发流程，A集团需要投入资金启动回迁区原居民回迁补偿房（12栋高层住宅）的建设，然后通过招拍挂程序获得商品房区域的开发权。A集团已经先期投入完成了居民拆迁、地上平整工作，目前正在进行回迁房建设前期准备工作。根据A集团提供的《A河畔盛景项目简介》，回迁房区域的建设投资预算为6.6473亿元，A集团预计完成回迁房建设尚存在4.5亿元的资金缺口，特向我公司提出贷款申请。项目组经过尽职调查，根据该项目的实际情况，将赵二街旧村改造项目回迁区域划分为3个组团，我公司对应相应组团的投资额，按照实际工程进度分为3期贷款给A集团，投入赵二街旧村改造项目回迁区相应组团的建设。每期贷款期限为2年，利率为。在每期贷款期限将满时，A集团一次性还款，利息按季支付。以三亚A房地产开发有限公司名下位于位于海南省三亚市迎宾路380号的约111亩土地为A集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。以下为本项目的具体分析内容：二、项目要点1、融资方：A房地产集团有限公司2、融资额度：45000万元-39- XX项目可行性研究报告3、交易结构：将赵二街旧村改造项目回迁区分为3个组团，按照实际工程进度分3期发放贷款。4、贷款期限：贷款每期期限24个月，A房地产集团可以在18个月、21个月是提前还款，按实际资金使用期限支付利息。5、拟定还款计划：每期信托计划到期前A集团一次性还款。6、还款来源：以赵二街旧村改造项目商品房区域的开发销售收入为主要还款来源，A集团其他项目销售进行调剂.7、贷款利率：/年。8、利息支付方式：9、安全保障措施：A集团控股子公司——三亚A房地产开发有限公司名下约111亩土地为A集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。三、融资方情况1、公司概况A房地产集团有限公司（简称“A集团”，下同）注册于河北省A市，注册资本1.08亿元，创建于1993年7月，经过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等领域的大型房地产企业巨头，下辖四十余个子公司，项目分布于A、北京、天津、三亚、西柏坡、呼伦贝尔、山东威海等地。经过16年的发展，已开发完工建筑面积320万平方米，目前在建在售项目十余个，面积达180万平米，另外还具有丰厚的土地储备，不仅积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。同时A集团或通过下属子公司还持有A商贸广场、星辰国际广场、A服装产业园、太阳城国际俱乐部、北京大学城等大量经营性物业，已在营业和正在开发的商业、工业和教育地产等经营性物业的面积超过100万平米。公司注册资本为1.08亿元人民币，以货币出资，实缴出资1.08元，于1999年11月25日完成出资。公司性质-39- XX项目可行性研究报告为有限责任公司，股东为杨卓舒，出资额为1.02亿元；王宇曦，出资额为600万元。注册地址为A市翟营南大街389号。经营范围：房地产综合开发与经营（二级资质）、建筑材料批发零售、货物技术进出口。2、发展历程及所获荣誉A集团创建于1993年7月，先后成功开发A花园、A书香园、A玫瑰园等百万平米的成熟社区。1999年，A集团进行企业发展的全面战略扩张，在河北、北京、呼伦贝尔、三亚等地开发项目，并先后投资数亿元创办河北A学校、北京A大学、三亚A旅游学院等民办教育事业。2005年全面实施造城市的企业发展战略，开工建设的A星辰项目群、A太阳城等特大型项目，已成为A东南新城区的重要中心。这两个大型项目群的全面实施，确立了A集团在河北省的强势地位。A集团连续几年在河北省省会当地市场占有率第一，年度销售面积、销售额第一，全市年度销售额排名第一。目前在A总投资达160亿元的150项重大工程中，A集团占了1/4以上。 2008年A集团又分别进入天津和山东，分别操盘天津武清区项目群和山东威海文登项目群。16年来A集团已累积完工建筑面积320万平方米，在建面积180万平米，目前持有资产市值超过200亿元，土地储备超过1200万平米，积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。集团获得“河北省十大民营企业”、“河北纳税先进企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象AAA级企业”等荣誉称号，在“2007中国房地产企业200强”评选中，A集团位列第11位；其A花园还被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”、A•太阳城荣获“中国百佳经典楼盘——生态•景观•人文•高档豪宅范例奖”、A星辰花园荣获“中国百佳经典楼盘——品牌•营销•创新•高尚社区范例奖”。2009年，A星辰花园和A太阳城均获得联合国人居大奖。“A”已成为河北省及A市房地产业知名度较高的强势房地产品牌。-39- XX项目可行性研究报告3、公司竞争优势l本公司享有较高的品牌知名度，是中国十大城市运营商之一，中国房地产企业名列第11位。l公司通过注重规划、设计及严格的质量控制，向客户提供优质的产品。l公司拥有充足的土地储备，可供未来5年开发使用。l公司的高级管理层经验丰富、员工训练有素。l公司拥有统一的市场营销队伍，负责目标市场推广和管理客户关系。l公司养老社区开发模式全国领先。4、公司法人代表及管理团队情况简介杨卓舒，男，56岁，1993年从《河北日报》社辞职创办A房地产集团，现任A集团法人代表、董事长、总裁，身份证号码为130102195212120339。1966年—1971年，黑龙江省肇东县中学读完高中即参加工作。1971年—1978年，分别在大庆、北京、华北油田从事宣传工作。1978年——1993年，调河北日报社任记者，历任任编辑、处长、出刊创作编辑部主编。1993年7月，从河北日报辞职下海，创建河北A房地产有限公司随着A集团的高速发展，自2001年起连续三年被《福布斯》杂志评为中国大陆富豪第15、17、16名；被《新财经》杂志评为中国大陆富豪第10名。社会职务：国家文化产业人才培训基地主任、中华民族文化促进会副主席、河北政协委员、河北省慈善总会副会长、河北省民营企业家联谊会会长、河北省少儿基金会副会长、河北省红十字协会副会长等。个人荣誉：中国房地产十大新锐人物、中国改革十大新闻人物、中国儿童慈善家。张建平，男，53岁，1990年毕业于河北财经学院会计专业，专科学历。会计师职称。-39- XX项目可行性研究报告1976年-1984年，A市设备安装公司，会计；1984年-1992年，A市设备安装公司机械厂，财务科长；1992年-1995年，A市设备安装公司中外合资企业，财务部长；1995年，银都房地产公司，成本控制组负责人（工作4个月）；1995年-1999年，A灵芝实业公司，财务副处长。1999年3月9日入职A集团，历任财务部经理、财务总监，现任集团副总裁。经验特长：30年的财务从业经验，丰富的团队及财务管理经验。超凡的韧性，专业的财务知识，现主管A集团日常事务，兼管融资上市、资本运作工作。王斌武，男，59岁，1973年毕业于南京工程兵学院地工专业，1982年毕业于辽宁大学数力系应用力学专业，本科学历。1968年-1974年，沈阳军区工程兵三支队，任参谋；1974年-1982年，抚顺市人防办，干部；1982年-1984年，抚顺市市政工程设计院，任三室主任；1985年-1996年，抚顺地产房屋开发公司，任总工程师；1997年-2000年，深圳市衡峰房地产公司，任总工程师。2000年8月26日入职A集团，历任总工程师、项目副总裁，现任集团副总裁。经验特长：专业的工程知识，历任总工程师，丰富的大型工程项目操作经验。严峻，女，39岁，1992年06月30日河南大学经济管理专业毕业，本科学历。1990年6月—1994年3月在河北省日报社书刊部工作。1994年03月21日入职A集团，历任销售一部副主任、销售总公司总经理、住宅集团常务副总、总裁特别助理，现任总裁特别助理。经验特长：十几年市场销售管理经验，销售管理经验丰富。刘童彬，女，37岁，1989年07月01日河北财经学院工业会计专业毕业，本科学历，会计师职称。1989年7月—1998年9月在A市无线电四厂工作；1998年09月14日入职A集团，历任财务部主任助理、财务部经理、总裁助理兼财务部经理，现任总裁助理。经验特长：财务统筹管理，会计，税务。王旭东，男，32岁，1998年河北大学生物科学专业毕业，本科学历。1998年至2004年任A公司项目开发部项目经理。2004年至2005年在北京中原地产公司工作任项目经理。2005年09月01日再次入职集团，现任三亚A公司总经理。-39- XX项目可行性研究报告经验特长：操盘A三亚东方巴哈马项目，现该项目已被当地政府列为标杆项目。擅长项目策划，准确定位项目，实现资源整合，整体提高项目品质。周淑芬，女，42岁，1989年毕业于吉林工业大学锻压专业毕业，本科学历1999年河北政法干部学院兼修法律专业。具有工程师职称，执业律师；1989年至1999年，A天同汽车制造公司，总经理法律助理；2000年至2002年，A世达乳制品公司总裁法务助理；2002年至2003年，河北三和时代律师事务所执业律师。2003年2月11日入职A集团，历任法务部副主任、主任，现任总裁助理。经验特长:多次为A集团经济案件处理挽回损失，专业敏锐的法律眼光，优秀的职业操守。融生，男，42岁，1989年毕业于河北经贸大学公安行政管理专业，专科学历。1989年至1998年，在A市工商局工作。1998年9月21日入职A集团，历任集团项目副总裁、执行总裁，现任天津公司执行总裁。经验特长：主持操作300万平米的超大型项目（太阳城）。独立的操盘能力。田立江,男，1994年毕业于昆明理工大学工学学士，本科学历。2000年，取得中央党校法律专业本科学历。2003年起至今，执业律师。2003年加入A集团，历任法律事务部主任助理、副主任、主任，现任总裁助理，主管法律、监察、采购、企划。4、在售及在运作主要项目简介在开发项目列表序号分类项目进度项目位置占地面积规划建筑面积1商业项目汉唐盛世封顶太阳城二期，位于裕华区A石栾公路与京珠高速交叉口，紧邻京深高速公路栾城出口及308国道37.2万㎡170万㎡2低密度住宅汉府1封顶3低密度住宅一期环湖独栋封顶4低密度住宅一期环湖双拼封顶5高层住宅阳光2008封顶6高层住宅自由之邦封顶7高层住宅希望之州封顶8高层住宅青年城封顶9高层住宅阳光美墅封顶-39- XX项目可行性研究报告10高层住宅阳光国际在建11高层住宅星辰银座挖槽星辰项目群，位于A高新技术产业开发区——61.4万㎡12高层住宅星海国际待建13高层住宅星辰31号地南侧待建14高层住宅星辰一号南侧待建16高层住宅书香园三期A新城挖槽A市翟营南大街389号162.7亩28.86万㎡17第二居所假日公馆一期封顶A市温塘镇东侧300亩20万㎡18第二居所假日公馆二期待建19城中村改造盛世春天回迁房到8层A市长安区花园村354亩60余万㎡20城中村改造河畔盛景拆迁完毕位于A市新华区中华北大街沿线310亩70万㎡21别墅群香水海·英伦湾别墅区封顶山东文登市南海新区427亩20万㎡22港口文登张家埠新港填海文登张家埠新港每天50米　23艺术家独栋工作室三溪塘项目一期在建天津市武清区河西务镇610亩20万㎡24高层住宅东方巴哈马三期--自由港湾在建三亚市城市景观路--迎宾大道与凤凰路交汇处294亩35万㎡（1）A太阳城太阳城项目位于河北省会A市东南方向，紧邻京深高速公路栾城出口及308国道，距A火车站12公里、距南二环路7.5公里，距栾城县县城7.5公里。乘车从太阳城到A国际机场只需要30分钟。项目位于裕华区A石栾公路与京珠高速交叉口，紧邻三环。总体规划2000万平方米，总占地面积4500亩，配套有中小学，A国际学校，太阳城国际俱乐部，三大主题广场，九大生活配套，观光小火车的大型社区。五万平方米双水系，12万平方米的三可湖公园。。AA太阳城一期-39- XX项目可行性研究报告一期townhouse，占地面积296675平方米，建筑规模316000平方米，住宅建有townhouse476套，花园洋房128套，独体40栋，双拼10栋。太阳城一期Townhouse荣获“省会宜看宜居房地产项目”推介品牌，荣获2006年第八届中国住交会河北“精品楼盘”称号，荣获2006年度中国住交会“中国别墅国际大奖”。已于2006年10月竣工，截至目前已基本售馨。B太阳城二期太阳城二期包括汉府一期别墅、汉唐盛世商业街、太阳城国际俱乐部以及在建的12栋高层，占地371396.17平方米，总建筑面积约170万平方米的大型建筑群。太阳城“汉府”，总占地面积约50，000平方米，建筑面积4.9万平方米，集合南北四合院的建筑精华，所有户型均为独院，地上三层，地下一层，户户拥有独家苏州园林小院，皆邻水而建，院外廊，阁，亭，榭与１２万平方米的三可湖公园连成一体。项目正在施工，目前已经封顶，进入可售状态。C太阳城国际俱乐部该项目位于A太阳城西区内。属于大型商业项目，集学习、娱乐、健身、社交等功能于一体的大型城市功能中心。它分为五大功能区：运动中心/ 休闲中心/学习中心/女子中心/孝道中心。项目占地13.5亩，总建筑面积49629.15平方米，整楼为框架结构，地上四层地下一层。项目已经投入使用。A太阳城周边规划总二期占地面积约3千多亩，计划建设华北蔬菜仓储配送中心、太阳城国际学校项目、全龄化老年服务社区项目、东方商都、千米长廊等项目。目前该区域正在规划建设之中。（2）星辰项目群A星辰花园星辰花园是“A星辰项目群”中首期推出的高尚精品住宅社区。总占地面积达103.5亩，建筑面积23万平方米，社区周边四条干道，西邻昆仑大街，东邻峨眉街，北侧为长江大道，南邻湘江道，三个入口，人车分流，安全环保，公路交通网络密集，便捷出行。项目已于2006年9月竣工，交付入住。B星辰一号-39- XX项目可行性研究报告星辰壹号，位于A高新技术产业开发区18号地北侧，东临华山街，西接峨嵋街，是长江大道首席高档时尚公寓。该项目总用地面积2.3万平方米，总建筑面积7.6万平方米，整体独栋板式建筑，地下2层，地上23层，其中一层为底商，2至23层为公寓式住宅，分6个单元。项目已于2006年9月竣工，交付入住。C星辰国际广场广场位于A高新技术开发区31号地，北临长江大道，南临湘江道，东临秦岭大街，西临华山街。项目功能包括超五星级酒店、会展中心、温泉水疗馆、休闲娱乐、餐饮等。项目占地89157平方米，建筑面积24万平方米，地上4层，地下1层(局部2层)，在2004年7月深圳首届中国地博会上，它以其超大的规模、超前的购物理念被评为“中国十大商业地产mall”。其中一段A五洲国宴大酒店建筑面积近3万平米，已于09年7月开业，经营火爆。二段国际会展中心于2009年10月开业，已接受会议预定百余家，并成功承办大型招聘会。星辰项目群除在建及已建项目外，还有土地储备约530亩，包括星辰19号地、星宇国际项目，规划建设住宅写字楼等项目。目前写字楼建安工程正在施工。（3）A服装产业园河北A服装产业园座落于河北A市高新技术产业开发区东区，是集生产加工、内外商贸、仓储运输、生活居住、餐饮娱乐、文化教育、信贷储蓄、商务培训、信息咨询九大功能为一体的综合性项目。该项目被河北省政府列为中小企业创业辅导示范基地、河北省纺织服装基地、河北省十一·五期间重点产业支撑项目；是A市十一·五规划期间重点建设园区。项目一期占地378.45亩，建筑面积26万平方米，其中标准化厂房17万平方米，商务大厦9万平方米。现时该项目已处于全面运营阶段，汇集全国知名服装生产企业，招商率在90%以上。　　（4）A·假日公馆-39- XX项目可行性研究报告A·假日公馆项目位于A市温塘镇东侧，周边景区众多（西柏坡、天桂山、古中山国遗址、驼梁山、天台山），温泉历史悠久。处于市区通往温塘主干道的最前沿，占地面积300亩，建筑面积20万平方米。项目建有MINI别墅832套、连排别墅56套、公寓558套、花园洋房102套，项目正在施工。（5）西柏坡项目西柏坡项目位于A市西南10公里，是著名的红色教育旅游胜地。该项目包括西柏坡党校及第二居所柏坡名苑项目。该项目功能规划主要有教育培训区、公共休闲区、管理服务区、学员公寓和生活区四个功能区。该项目建筑面积约3万平方米。现时该项目已经建成，五证齐全，项目正在销售中。（6）A城中村改造项目集团为了响应A政府三年大变样工程号召，积极投身于城中村改造项目，现集团拥有十几个城中村改造项目。参与开发建设的旧村改造项目主要有：赵二街项目、花园村项目、岳村项目、南豆村项目、宋村项目等。花园村项目——A亿嘉盛世春天项目该项目为A联手亿嘉成功并购河北怡都房地产公司及其运作的城中村改造花园村项目，花园村隶属长安区，是省会三年大变样的重点改造项目，旧村于07年3月29日启动拆迁，08年底已经拆迁完毕，09年1月动工。该项目居住区规划总用地354亩，整体容积率2.96，总建筑面积60余万平方米，其中回迁区建筑面积20万平方米，商品房区建筑面积40余万平方米。A·亿嘉盛世春天作为省重点城中村改造样板项目，位于都市中心，交通便捷，配套齐全，靠近省四院、市四院、市第一医院等大型著名医院；临近4中、20中、1中、23中、河北科大等名校，坐拥北国商圈，畅享北国商城、世贸广场、美东国际等高档配套设施。(7)山东威海项目群-39- XX项目可行性研究报告A“香水海”项目2008年3月，在当地政府和社会各界的大力支持下，A集团成功取得文登市南海新区香水海项目开发权，整体规划3.2万余亩，一期3800亩地已取得国有土地使用证，现正进行规划建设。香水海项目位于山东省威海文登市南海新区，总面积为3.2万亩，建设周期预计从2008年至2018年，目前别墅部分已经进入销售阶段。B中国机械装备城“中国机械装备城”项目选址在山东省威海文登市南海新区，总占地10000亩,总投资168亿元人民币,开发分三期共6年完成总体建设。一期占地3000亩，已于2008年3月与文登市政府签订正式开发协议。该项目由中国机械工业联合会与A集团联合国内外大型机械装备制造企业及投资机构共同建设的大型专业化工业园区,项目由中国中元国际工程公司(原机械部机械工业规划研究院)完成总体规划设计。项目合作机构为中国科技部、中国科学院、中国工程院、中国物资采购与流通联合会、中国汽车流通协会、美英德日台机械、装备制造工业协会等机构。该项目园区定位为构筑集装备产品生产、销售、研发、物流、贸易、人才交流为一体的中国先进装备制造业园区。园区确定了七大产业板块和一个公共服务板块。其中：七大产业板块主要包括重型装备板块、工程机械板块、数控机床板块、港口物流机械板块、机电一体化等其他产品板块、汽车及汽车零部件板块和风力发电设备板块，初步推荐了48个项目，七大产业板块占地折合约8450亩，固定资产投资额共计1131200万元，预计可实现销售收入3013700万元，利润总额251600万元，利税总额372200万元，新增就业岗位28610人。C文登张家埠新港-39- XX项目可行性研究报告文登市从2007年起开始启动了大规模的张家埠新港开发战略，委托省航运工程设计院，先后经过为期半年多的现场踏勘、测量和综合分析论证，最终将新港址选在文登市泽库镇前岛村。该处水深条件好，自然条件优越，后方陆域宽阔，交通便利，有利于港口的持续发展和长远发展，不仅适合建港，而且可以建30万吨级以上的大港。公司与文登政府签订了合作开发协议，根据文登市政府的最新规划调整，港口项目临港产业区规划总占地面积4万亩，共分5大板块，分别是：临港产业区、30万吨港口、大型冶金工业区、国家大型物流储备中心、商务配套区。项目固定资产总投资约800亿元，销售收入2128亿元，利润总额170.24亿元；利税总额255.36亿元。张家埠新港位于南海新区东南沿海泽库镇前岛村最南侧，面临黄海，海湾宽阔，不於不冻。该处-5米等深线距岸边3.6公里，-7米等深线距岸边6公里，-10米等深线距岸边11.4公里，-15米等深线距岸16.3公里，建港条件较好。目前该项目正在进行填海引堤工程。公司拟对该项目招商，进行合作开发建设。（8）天津项目天津A项目群是A集团秉承“产业先行、创新发展、合作共盈”的开发思路，瞄准京东卫星新城的建设，以及有“中国经济增长第三极”之美誉的京津冀环渤海经济圈，以文化产业、养老产业、生态农业为核心产业的超大规模现代化产业集群。该项目群总体规划建设用地10余平方公里，位于有津门首驿之称的武清区河西务镇王河公路两侧，包括中国养老社区、现代观光生态示范园区、中国创意城和中国艺术家”聚集区四大板块。其中的别墅部分三溪塘项目规划总占地面积1399亩，总建筑面积约40万平方米。一期“艺术·家”规划建设用地610亩，二期规划建设用地789亩，通过建设中华文化会馆区、艺术家工作室聚集区、私人收藏家博物馆聚集区、文化风情街、艺术公园和综合配套服务区等六大板块，搭建融艺术创作、交流、交易、展示、收藏、特色体验商旅等功能为一体的文化创意产业公共发展服务平台。该项目现已动工兴建，已于2008年6月23日摘牌，目前已经初步进入销售阶段。-39- XX项目可行性研究报告（9）海南项目“A•东方BAHAMAS”位于中国唯一热带滨海城市——海南三亚，是国际滨海度假地产项目，项目规划建筑面积70万平米。该项目由A集团旗下的三亚A房地产开发有限公司开发，位于三亚市城市景观路---迎宾大道与二环路交汇处，是三亚市三大海湾——亚龙湾、大东海、三亚湾的道路连接中枢，距亚龙湾车程12分钟，大东海7分钟，距车程3分钟，环境幽美，交通便捷。“A•东方BAHAMAS”项目分为三期，一期“热带雨林”项目，TreeHouse为产品概念，建筑面积为70533.32平方米，目前已经售罄。二期“拿索风情”项目，BirdHouse为产品概念，建筑形式为22-23层高层，建筑面积133016.53平方米。于2007年12月1日开盘，A、B组团项目都已开展销售，一经推出，即在市场引发强烈反响，全国消费者踊跃购买，目前已基本售罄。三期“自由港湾”，FreeHouse为产品概念，项目占地面积为294亩，共分为A/B/C三个组团开发，土地使用证已经全部取得，规划、报建工作正在分批开展，其中A组团部分已于2009年下半年年陆续动工，建筑形式为21-30层高层。6、融资方财务状况分析资产负债表（A集团合并）单位：元资产2006年期末数2007年期末数2008年期末数2009年9月（内部核算表）流动资产货币资金221,866,776.63448,087,826.41223,067,292.77487,428,295.23短期投资0.000.000.000.00-39- XX项目可行性研究报告应收票据0.000.000.000.00应收帐款9,795,613.403,708,943.135,605,643.356,276,198.89预付帐款269,591,694.7776,772,185.94861,253,565.13592,557,945.08其他应收款27,898,807.2610,617,548.9521,199,293.8844,417,883.51存货753,248,875.101,062,739,533.842,741,024,794.583,028,940,095.87流动资产合计1,282,401,767.11,601,926,038.23,852,150,589.74,159,620,418.58长期投资长期投资2,573,501.772,573,501.7720,897,837.4671,297,837.46固定资产固定资产原价68,278,163.4173,931,617.90196,244,996.6212,450,125.17减：累计折旧39,992,507.5144,572,785.8853,925,743.2962,302,467.99固定资产净值28,285,655.9029,358,832.02142,319,253.38150,147,657.18固定资产合计28,285,655.9029,358,832.02142,319,253.38150,147,657.18无形及递延资产　无形资产2,369,830.802,702,435.751,894,568.821,844,563.68无形及递延资产合计2,369,830.802,702,435.751,894,568.821,844,563.68资产总计1,315,630,755.631,636,560,807.814,017,262,249.374,382,910,476.90负债及所有者权益2006年期末数2007年期末数2008年期末数2009年9月短期借款16,893,000.000040,000,000.00应付票据0.00000.00应付账款112,799,622.07124,578,893.66420,606,113.22383,248,524.35预收账款267,565,351.32414,411,801.251,806,559,764.652,103,641,738.92应付工资1,050,541.71656,843.83947,507.561,345,895.53应付福利费3,801,668.162,915,545.622,055,456.912,056,993.30-39- XX项目可行性研究报告应付股利00083,364.59应交税金4,078,287.892,578,984.95-124,192,836.10-151,610,507.72其他应交款-14,383.89168,287.24-4,408,453.20-4,663,059.24其他应付款-89,251,303.1427,490,642.6462,712,600.93一年内到期的长期负债170,000,000.00-100,000,000.00109,000,000.00流动负债合计642,752,823.59634,561,659.692,229,058,195.682,545,815,550.66长期负债合计-272,500,000.00155,000,000.00180,000,000.00负债合计642,752,823.59907,061,659.692,384,058,195.682,725,815,550.66少数股东权益48,974,504.56-27,584,853.4927,584,853.49所有者权益：实收资本108,000,000.00108,000,000.00108,000,000.00108,000,000.00资本公积42,881,093.0242,881,093.02242,881,093.02242,881,093.02盈余公积15,441,876.1615,441,876.16111,922,017.93111,922,017.93其中：法定公益金30,265,304.8930,265,304.89未分配利润457,580,458.29480,421,618.461,142,816,089.251,166,706,961.80所有者权益合计623,903,427.47646,744,587.641,633,204,053.691,657,094,926.24负债及所有者权益总计1,315,630,755.631,636,560,807.814,017,262,249.374,382,910,476.90财务相关指标指标名称2006年2007年2008年2009年9月资产负债率（%）48.8655.4259.3562.19流动比率1.992.521.721.64速动比率（%）82.3384.9749.8444.41（1）资产类分析-39- XX项目可行性研究报告从A房地产集团公司连续三年经审计的财务报表显示，公司资产总规模逐年上升，到2009年9月末，合并报表显示资产总规模高达43.8亿元，企业具有一定的实力。而且需要说明的是，43.8亿资产规模完全不能真实反映A集团的整体实力和发展潜力，纳入资产范围的主要是以历史成本计量，而对A目前的太阳城项目、星辰项目、天津项目、山东威海项目都是一二级联动的区域开发模式，拿地成本极低。而且A集团目前持有的经营性物业，基本还是以原始开发成本计量，不能体现目前的市场价值。细分资产结构来看，在流动资产中，2009年9月末企业货币资金高达4.87亿元，对于A集团目前的开发量和销售回款来说，货币资金比较正常；08年末预付账款金额较大，达到8.63亿元，主要是支付山东文登南海管委会及天津河西务镇政府的地款约5.1亿元，花园村项目公司股权收购款8000余万以及明郡项目的地价款、电梯、装饰以及设计费等；存货期末数额较大，08年年末达到27.4亿元，09年9月达到30亿元，主要是土地、在建工程和为结转收入的开发成本等，这也符合房地产企业的行业特征及该企业近期处于高速高展期的业务现状。固定资产08年末余额为1.42亿元，与07年末余额有较大增加，但与公司的整体资产规模相比在正常范围以内。公司总体资产质量优良，资产结构也比较符合企业目前的发展现状，在建项目位置优越，开工正常，未来前景看好。（2）负债类分析在负债结构中，09年9月短期借款4000万元，主要是天津公司以A服装产业园为抵押向北方信托申请的短期借款；08年末应付账款4.2亿元，其中有6000万仍然是北方信托以其他方式投向天津项目的借款，其余主要是与房地产公司合作的建筑商、电梯公司、电器公司、安装公司等正常来往。预收账款金额较大，2008年末达到18亿，2009年9月达到21亿元，主要是以没有确认收入的项目销售回款。其他应付款主要是施工方的风险金以及代收办证款、煤气管网费等。08年末一年内到期的长期负债1亿元左右，到目前已经还清，新增1.09亿元为河北太阳城房地产开发有限公司从建设银行住房城建支行申请的贷款，-39- XX项目可行性研究报告河北太阳城房地产开发有限公司属于A集团的控股子公司；09年9月长期负债余额1.8亿元，为山东威海项目从中国农业银行文登支行的贷款。08年末公司资产负债率59.35%,09年9月为62.19%,有所上升，这也与公司目前大量投入有关，资产负债水平在房地产行业中基本属于正常。细分公司负债，结构清晰，主要为项目预售回款还没有确认收入而产生的预收帐款，银行负债和同类同规模企业相比处于较低水平。公司部分项目土地整理完成取得“四证”后，向银行再融资的能力很强，后续投入资金有一定保障。（3）所有者权益分析06年以来公司实收资本为一直保持在为1.08亿元，但所有者权益持续增加，从06年6.24亿元增加到09年9月的16.57亿元，增加的原因主要是历年的利润，股东都没有分配，而是继续加大再投入，进一步增强了公司的实力，也表明股东看好公司的发展，做好企业的决心。损益表（A集团合并）单位：元项目（元）2006年2007年2008年2009年9月（内部核算表）一、房地产经营收入470,911,444.68406,543,289.072,469,674,854.52452,291,283.30减：经营成本261,906,566.85250,841,578.201,718,949,056.66293,958,134.09经营税金及附加25,111,434.1025,881,163.84139,536,629.2821,233,981.93二、房地产经营利润183,893,443.73129,820,547.03611,189,168.58137,099,167.28加：其他业务利润-3,166,667.66293,472.2661,190,020.9633,796,005.20减：营业费用32,704,241.1541,788,153.2193,640,402.9681,821,390.55减：管理费用28,242,089.0535,874,323.5548,884,832.7660,170,108.57财务费用3,601,556.377,654,857.644,845,007.032,540,447.35三、营业利润116,178,889.5044,796,684.89525,008,948.7926,363,226.01加：投资收益0.0055,211.430.00营业外收入619,361.1939,841.411,078,757.500.00-39- XX项目可行性研究报告减：营业外支出899,737.091,708,070.306,320,289.515,853,606.19加：前年度损益调整0.000.00333,534,201.021,904,620.89四、利润总额115,898,513.6043,128,456.00853,356,829.32减：所得税15,007,588.3516,414,129.6494,482,216.6730,312,211.31减：少数股东权益12,030,635.343,873,166.206,421,338.76五、净利润88,860,289.9122,841,160.16758,874,612.5623,890,872.55加：年初未分配利润384,162,044.55457,580,458.30480,421,618.461,142,816,089.25减：上年所得税调整0.00六、可供分配的利润473,022,334.45480,421,618.461,239,296,231.021,166,706,961.80加：盈余公积补亏0.00减：提取盈余公积15,441,876.160.0096,480,141.77七、未分配利润（未弥补亏损以“-”号表示）457,580,458.29480,421,618.461,142,816,089.251,166,706,961.80（4）公司盈利能力分析公司整体盈利能力丰厚，08年末公司房地产经营收入高达24.70亿元，较上年增长了6倍左右，一方面是因为公司的长期投入的几个大型项目进入销售期，另一方面前期滚存的项目销售回款集中在08年做了结转。而2009年1——9月集团的房地产经营收入只有4.5亿左右，主要是09年还未做结转。营业利润高达5.25亿元，前年度损益调整3.33亿元，所以08年末利润总额高达8.53亿元，所得税缴纳了9448多万元后净利润为7.59亿元，反映出公司较强的盈利能力。现金流量表（A集团合并）单位：元项目（元）2008年2009年1——9月（内部核算表）一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金2,234,339,842.37748,702,702.03收到的税费返还9,224,400.00-39- XX项目可行性研究报告收到的其他与经营活动有关的现金43,563,221.3472,597,881.04现金流入小计2,287,127,463.71821,300,583.07购买商品、接受劳务支付的现金1,093,892,511.12350,535,404.20支付给职工以及为职工支付的现金63,317,150.7755,656,440.88支付的各项税费82,709,928.4651,699,656.76支付的其他与经营活动有关的现金97,492,955.41现金流出小计2,097,803,530.55555,384,457.25经营活动产生的现金流量净额189,323,933.16265,916,125.82二、投资活动产生的现金流量：　　收回投资所收到的现金----取得投资收益收到的现金----收到的其他与投资活动有关的现金60,000,000.00--现金流入小计60,000,000.00购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金844,466.8016,155,123.36投资所支付的现金18,324,335.6950,400,000.00支付的其他与投资活动有关的现金--现金流出小计456,844,466.8066,555,123.36投资活动产生的现金流量净额-396,844,466.80-66,555,123.36三、筹资活动产生的现金流量：　　吸收投资所收到的现金--借款所收到的现金27,500,000.0065,000,000.00收到的其他与筹资活动有关的现金现金流入小计27,500,000.00-65,000,000.00偿还债务所支付的现金45,000,000.00分配股利、利润或偿还利息所支付的现金--支付的其他与筹资活动有关的现金现金流出小计45,000,000.00-筹资活动产生的现金流量净额-17,500,000.0065,000,000.00四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额-225,020,533.64264,361,002.46（5）现金流量分析08年末公司合并现金流量表显示，经营活动中销售商品、提供劳务收到的现金流为22.34亿元，经营活动产生的的现金净流量为1.89亿元，这也进一步证明了公司良好的流动性。-39- XX项目可行性研究报告投资活动的现金净额为-3.97亿元，主要投资活动是通过购买其他项目公司的股权获得项目资源，表明公司未来良好的发展前景，09年前9月前子公司的筹资活动产生的现金流量净额为6500万元，表明集团公司目前的筹资活动开展正常，还具有进一步筹资的可能性。企业财务评价：A房地产集团有限公司资产规模较大，货币资产充沛，存货数额较大但质量较好，现开工楼盘位置优越，现存物业品质较好，企业负债适度，连续三年资产负债率在可控的范围内，流动比率在2左右，企业连续三年盈利能力较强，利润可观。目前企业的银行信贷规模与同规模企业相比不高，无不良信用记录，负债主要是未确认收入的项目销售回款，有进一步融资的可能。7、融资方信用状况截止2010年1月4日，银行信贷咨询系统查询显示，A集团无逾期贷款等不良信用记录，详细情况请参阅附件。8、企业综合评价A作为河北省最大的房地产企业集团，以房地产开发为核心，除了常规住宅开发业务之外，还拥有大量的优质商用物业，包括工业地产、商业地产和教育地产。虽然A集团的房地产业务在A本地已经占据了绝对强势地位，但通过不断拓展，业务已经延伸至北京、天津、三亚、山东威海、呼伦贝尔等地。业务结构多样化，经营区域多元化。A集团已开发项目建筑面积达到380万平米，在售在开发项目面积为180万平米，所拥有的资产市值达到200亿元，潜在土地储备达到1200万平米。由于以历史成本入账和项目大多为区域整体开发大型项目的原因，庞大的资产规模和发展潜力无法直接通过财务报表显示出来，但A集团所属项目分布甚多甚广，重点项目大多为一二级联动的区域整体开发的大型项目，例如太阳城、星辰、天津项目、山东威海项目等，而且已经处于开发和销售过程中，显示出A集团良好的资产收入结构和积极的发展态势。在实际调研中，A集团内部管理流程规范且严格，企业运行正常，虽然企业创始人——-39- XX项目可行性研究报告杨卓舒对该公司有绝对控制力，可能在一定程度上影响按照现代化企业的规范要求来完善公司治理结构，但作为正在发展中的民营企业，这种管理特点也比较正常。而且A集团已经明确了上市的战略目标，并聘请了曾经成功操作过河南鑫苑地产赴美国上市的杰西国际作为财务顾问，显示出公司未来将进一步完善公司治理结构，规范公司运营体制的前景。A集团整体处于发展上升期，正在经历从区域性强势开发商到全国性一线开发商的转化，在建在售项目较多，前期扩张较为迅速。虽然在发展过程中这有可能会带来集团内整体流动性风险，但这些重点项目基本近期也先后进入销售期，在信托期限内会带来巨大的现金流量，客观上也保证了本信托项目的按时还款。且A集团已经意识到了这个风险，正积极拓宽融资渠道，且旗下还有大量的经营性物业可以随时变现，资产周转能力和变现能力较强。四、资金投向项目介绍本项目的资金投向于赵二街旧村改造项目回迁房区域的建设，其中：12栋回迁住宅建筑面积257585平方米（地上建筑面积244364平方米、地下室建筑面积13221平方米）、一座小学建筑面积5961平方米、其他公建及配套临街商业等。1、项目概况2007年A市围绕做好城市和产业布局调整、基础设施建设攻坚、生态环境恢复三篇大文章，提出省会城市面貌三年大变样，并确定了城市建设发展总体目标。具体变化数字如：建成区面积由182平方公里达到200平方公里左右，初步形成城市快速路和微循环体系，区内集中供热管网全覆盖，综合垃圾填埋率、建筑垃圾利用率达100%，市区优良天气争取达到310天，绿地率提高到35%，二环内主街主路沿线城中村、老旧小区、危旧住宅区基本改造完毕等。-39- XX项目可行性研究报告A市新华区将结合三环路的开通和环城水系工程的竣工，及南水北调工程的实施，投资46.6亿元建成以植物园路和石获北路为轴线的省会最大的旅游休闲区。结合中华北大街扩建工程的实施，该区将中华北大街沿线定为省会二级商业圈，以中华北大街为轴线，大力发展写字楼和专业品牌市场，将沿中华北大街两侧建成高楼现代服务业和楼宇经济区。“赵二街旧村改造项目”是A市“三年大变样”确定的“四横六纵”沿中华大街两侧重点拆迁项目，位于A市西北赵陵铺镇赵二街村。赵二街旧村改造项目已被列为新华区重点项目、及A市“三年大变样”城中村改造试点项目，该项目位于A市新华区中华北大街沿线，地处省会上风上水之地，北临南水北调、环城水系，符合A“东优北美、西悠南强”的空间发展战略规划。2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，该项目符合中央鼓励的发展方向。赵二街旧村改造项目临近A市汊河风景区，处于上风上水源地。北侧为A市在建的三环辅路和环城水系，南临赵一街，西临规划路，东侧为中华大街。交通相对比较方便，区域位置优越。2、项目的市场前景与开发前景环境及区位优势：项目紧邻A环城水系、南水北调工程，自然环境优美，水质优良，环境适宜。项目向西仅几公里就是植物园，形成天然氧吧。周边有13所、省农科院等一批享誉国内外的科研院所，有商贾云集、交易活跃的现代商圈，有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀。在市“8个1”工程中处于生态“两个一”，即规划实施环城（1+4组团）1000万平方米水系拓展工程的核心位置，区域环境优势明显。-39- XX项目可行性研究报告配套优势：项目地块周边各种市政配套相对完善，公园（明珠公园、赵佗公园）、医院、学校、金融机构等，作为居住产品开发时，辅助配套投入将减小，提高项目经济效益。另外目前中华大街正在扩建中，新华区政府结合中华北大街扩建工程的实施，已将该区中华北大街沿线定为省会二级商业圈，以中华北大街为轴线，大力发展写字楼和专业品牌市场，将沿中华北大街两侧建成高楼现代服务业和楼宇经济区，进一步加快了周边市政配套设施的完善。市场空间：赵二街项目位于新华区北二环外，石环路以内，此区域除北郡（赵一街改造）、明珠花苑为近期投放市场的项目外，大部分住宅产品是早期各单位以宿舍形式为主建设的小区，如新华小区、天苑小区，同时包括二环内中华北大街两侧的高柱小区、联盟小区等，虽然近来年有部分经济适用房项目不断推出，如赵苑小区、柳阳家园，但仍不能满足市场的需求量，市场出现供小于给的势态。但许多商品房项目仍迟迟不能推出，如西三庄的改造项目上城，其原因是旧村改造难度较大，所以此区域亟需精品大盘入市。项目周边住宅项目已基本进入二手房市场，这些项目的入市时间大都集中在01-04年之间，如燕都金地城、安康花园、红星花园、世纪康城、美丽星城、中华绿园，使二手房成为了此区域商品房交易的主体。但大部分产品因为整体品质、单体立面、户型都已落后，有规模有实力的楼盘寥寥无几，此区域仍有足够的市场需求。价格走势：目前二环外区域二手房价格均已直逼5000元大关。与去年相比，大部分新楼盘与二手房源都上涨1000元以上，部分新建楼盘收尾均价已接近5000元，如盛典苏州收盘价格达到4900元/平方米。一些九几年的二手房也达到了4100元/平方米以上，即使附近的村证房价格大都也接近3100元/平方米。总体来讲，此区域二环房价不低于石市其他二环附近房价，基本上在4000-4500元/平方米的价格范围内，由于此区域并无较大规模楼盘，房价仍有很大上升空间。3、项目规划赵二街旧村总占地约388亩，总规划面积327亩,规划建筑面积785027平方米（地上737961平米，地下47066平米）。-39- XX项目可行性研究报告商品房区域总用地面积144724平米（约217亩），规划建设面积487716平米，规划高层住宅楼24栋（453408平米），沿街规划商业（28119平米），幼儿园、物业用房等公建配套等。回迁区总规划用地面积73350平米（约110亩），规划建筑面积297311平米。其中：住宅建筑面积257585平方米（地上建筑面积244364平方米、地下室建筑面积13221平方米）、临街商业建筑面积10181平方米、小学建筑面积5961平方米、地下车库建筑面积22544平方米、其他公建建筑面积1040平方米。-39- XX项目可行性研究报告赵二街回迁房建筑面积楼号地上建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）总建筑面积（㎡）层数（层）1#32999219435193312#22879147224351313#22879147224351314#22879147224351315#2214314722361529+316#17382124218624297#1100073111731318#1130873712045319#211581455226132910#232061543247493111#224341543239772912#102137271094029小学5961总计24644116060262501　4、开发进展2008年6月19日，A房地产集团与A市新华区赵陵铺镇赵二街村民委员会签署了《合作开发协议》，双方就该赵二街旧村改造项目的实施与双方权利义务达成一致。2009年2月24日，A市规划局出具对赵二街旧村改造项目的规划设计意见。2009年8月12日，A市国土资源局向A市发改委出具了关于赵二街旧村改造项目用地预审意见的函件。2009年9月24日，赵二街旧村改造项目获得A市发改委的备案批复。2009年10月19日，A市城乡规划局下发了建设用地规划许可证（回迁区部分）。目前赵二街旧村改造项目已经完成了拆迁，正在办理回迁区的建设工程规划许可证和施工许可证，12栋回迁房已经开始部分挖槽，正在进行施工前期准备工作。赵二街回迁房共12栋楼，工程建设进度如下：-39- XX项目可行性研究报告1、8#、11#、12#楼已经挖槽完毕，正在地基混凝土浇筑，春节前（2010年2月6日）达到正负零；2、1#、7#、10#楼，其中1#、7#已经挖槽完毕，正在地基混凝土浇筑，春节前达到正负零，10#正在挖槽；3、4#、5#、6#楼已经开始挖槽；4、2#、3#、9#楼在春节后（3月中下旬）开始挖槽。图：赵二街旧村改造项目现场图片（摄于2009年11月初尽职调查时）5、未来开发投资计划及融资需求在赵二街旧村改造项目的开发中，总体分为两个步骤，首先进行回迁房区域的建设，回迁房区域预计预计总投入资金6.6473亿元；完成回迁房建设的全部目标后，由A集团组建的项目公司履行招拍挂程序获得商品房区域土地使用权，进行商品房区域的建设，商品房区域预计总投入资金为9.6884亿元。在回迁房区域的建设过程需要的6.6473亿元资金，主要包括工程费5.714亿元、其他费用0.44亿元和基本预备费0.49亿元。A集团通过自筹解决2.1亿元左右，还存在4.5亿元左右的资金缺口，因此A集团向我公司提出融资申请。在履行了招拍挂程序之后，A集团将完全获得该项目尚品房区域的开发权。预计2010年6月——7月该项目商品房区域将取得土地证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、开工许可证。预计2010年10月——-39- XX项目可行性研究报告11月可取得商品房预售许可证，可获得销售回款，后续资金将通过该项目的销售回款滚动发展。五、还款来源分析本项目的主要还款来源为赵二街旧村改造项目商品房区域的开发销售回款。根据现在开发进度，2010年10月赵二街旧村改造项目的商品房区域预计可取得商品房预售许可证，可进入销售阶段，销售周期一年半计算。本项目商品房区域住宅可售面积为444487万平米，售价预测为4500元/平米；住宅地下部分面积为8921平米，售价预测为1500元/平米；商业用房面积为28119平米，预测售价为8000元/平米。本项目商品房区域预计总销售收入为22.38亿元，保守估计按照还款时实现80％的销售进度计算，还款时销售收入为17.9亿元。扣除商品房区域9.6884亿元的开发投资，预计可以实现净现金流量为8.21亿元，届时有充足的资金来源还本付息。还款来源分析：经过实地调查来看，还款资金来源真实，还款资金来源主要是赵二街旧村改造项目的商品房开发回款，保守预计能够实现80％的销售进度，预计在销售周期内产生的现金流量可达17.9亿元，即使扣除商品房区域开发投入9.6884亿元，产生的现金净流量也可达8.21亿元，为本项目投资本金的1.82倍和本金及回报合计金额的1.43倍，足以保障A集团有能力的按约定还本付息。而且该项目的土地成本主要通过回迁房的建设来体现，在回迁房的建设中，土地成本已经逐渐消化，对A集团而言，本项目的商品房开发区域资金压力有限，沉淀资金较少，项目有更高的安全边际。同时A集团承诺，如果出现极端情况，本项目无法产生现金回流，将会调动集团内其他在售项目的销售资金来进行还款。六、安全保障措施本项目的安全保障措施为：A集团控股子公司---39- XX项目可行性研究报告三亚A房地产开发有限公司以拥有的约111亩土地（三亚A房地产开发公司开发的A东方巴哈马二期B组团部分住宅用地及三期“自由港湾”B组团、C组团住宅用地，具体抵押的土地面积以办理抵押登记时的面积为准），为A集团向我司按约定还本付息提供抵押担保。1、土地基本情况土地权属证号及具体面积和用地性质见下表：序号项目名称位置权属证号使用权类型记载用途设定用途面积（㎡）评估总价（万元）Ⅰ土地使用权三亚市河东区迎宾路三土房（2006）字第0816号出让住宅住宅6418.28约90001Ⅱ三土房（2004）字第1813号出让住宅住宅31937.06Ⅲ三土房（2004）字第1814号出让住宅住宅35719.54合计——74074.88约90001◆Ⅰ宗地内状况1◆Ⅰ宗地内状况2-39- XX项目可行性研究报告◆Ⅱ宗地内状况1◆Ⅱ宗地内状况2◆Ⅲ宗地内状况1◆Ⅲ宗地内状况2◆宗地所在小区临迎宾路◆宗地所在小区临凤凰路2、抵押土地区域因素分析项目所在的三亚市河东区迎宾路，距离三亚湾约3公里，大东海约8公里，三亚客运西站约2.5公里，距离火车站约8公里，距离凤凰机场约12公里，周边有三亚湾、大东海、鹿回头、西岛、天涯海角、美丽之冠、金鸡岭公园等景点。预估对象位于迎宾路与凤凰路交汇处，该区域为三亚房地产开发热点区域之一，周边现有山屿湖、山水天域、凤凰水城、东岸假日、红树林度假酒店、三亚山水国际、国色天香、汇丰国际公寓、三永·凤凰城、林荫河畔、聚鑫园、弘天·水云间、兰海·滨河城市花园、南枫·-39- XX项目可行性研究报告悦海等商住楼盘，以多层住宅、电梯公寓、花园洋房为主。预估对象目前周边商业及配套设施主要以住宅小区配套商业为主，有永安红木、广宜家私城、巴国布衣、运通惠民超市、丹州小区商业配套、水晶宫大酒楼等，商业繁华度一般，随着该区域行政新区的形成及沿迎宾大道的城市生活发展轴区的建设，区域商业氛围在未来会有较大提高。区域内有迎宾路、凤凰路、河东路、春光路、金鸡岭街等，区域内道路纵横交错，主、次干道及支路分布密集，道路通达度高。预估对象紧邻公交站点，区域内有1、7、9、11等多路公共线路经过，公共交通条件较好。抵押土地周边有阳光贝贝幼儿园、小海螺幼儿园、三亚第八小学、三亚市单州初级中学、海南华侨中学、南新医院、海南省第三人民医院、农业银行、工商银行、农业发展银行、建设银行等，该区域已形成“行政新区”，有人力资源大厦、市总工会、公安局、财政局、银监局、供电公司、市药品监督局、市技术监督局、地税局等，公共服务设施配套状况较好，均能保证该区域生活和商业活动的需要，基本生活设施条件较好，能充分满足居家需要。抵押土地所在区域基础设施条件较好，基础设施有一定的保证度，能够满足区域内建设和居民生活的基本需要。抵押土地临三亚河，毗邻虎豹岭，根据三亚市的规划，在金鸡岭公园、狗岭公园、鹿回头公园的基础上，将虎豹岭纳入规划，建成森林公园，该区域空气质量较好，环境条件较好。3、抵押土地区域房地产发展情况由于地价与房价存在着密切关系，无论从理论还是从实践方面看，首先是房价决定地价，房屋是消费的终端产品，产品的价格决定土地的价格。（1）周边在售项目价格情况：以三亚为例，近年来房产价格不断上涨，与此同时土地价格也飞速上扬。以下为该区域在（已）售住宅价格。楼盘名称坐落类型单价（元/㎡）备注山屿湖迎宾路东300米多层、花园洋房均价：18000精装小户型21000（装修标准3000）在售山水天域迎宾路月川桥电梯公寓均价16000精装21000在售凤凰水城·南岸三亚市河东路电梯公寓精装房15000（装修标准1500）在售红树林度假酒店三亚市凤凰路酒店式公寓精装房17000-21000在售国色天香三亚市凤凰路电梯公寓均价12000在售三亚山水国际三亚市凤凰路临春路电梯公寓均价12000售完（2）周边近期土地出让情况：-39- XX项目可行性研究报告三亚市长期以来通过公开市场出让的土地较少，但随着海南及三亚房市场市场的不断升温，区域土地也呈加速上涨态势。2009年12月15日，一宗位于三亚市的迎宾路，占地112亩的综合用地在三亚国土局出让，该地块综合容积率为2.5，其中商业部分容积率为3.0，住宅部分容积率为2.0，总建筑面积20余万平米。该地块的出让一共吸引了19家开发商参与竞拍，拍卖过程十分激烈，其中9家开发商举牌，拍卖价从230万/亩的起拍，仅仅叫价五六分钟左右便被中铁置业以1500万/亩的价格收入囊中。据初步测算，该地块综合楼面价将达到8460元/平米，成为三亚土地市场的新地王。三亚新地王距离抵押地块直线距离只有500米，土地位置和景观资源都远远逊于抵押地块。（3）未来区域市场发展及政策走势：2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中，提出要将海南建设成为“国际旅游岛”的发展规划，未来海南将成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地”，并提供了相关优惠政策。同时提出“要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。”国家政策的鼓励已经提前反映在海南及三亚房地产市场上，2009年前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31%,远大于全国平均水平的20%。2009年1至10月海南房地产开发共完成投资额 219.61亿元，同比增长50.1%，涨幅居全国第五位，已超过去年全年189.31亿元的水平。其中，海南商品住宅完成投资200.02亿元，同比增长58.5%，同比涨幅居全国第二位。1至10月，房地产开发投资占同期海南全省城镇固定资产投资的31.5%，成为海南比重最大的投资行业，其中三亚居第一位。目前已有数百家全国性的开发商进驻海南，特别是三亚地区，其中不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、杭州绿城、华润、中信、A、中体等知名地产开发商。-39- XX项目可行性研究报告可以预见，随着海南国际旅游岛战略规划的逐步实施，海南和三亚房地产市场将稳步上扬，抵押土地的增值潜力较大。4、抵押土地如果进行开发的后续处理措施项目组已经与A集团、三亚A约定——在贷款期限内，若A集团或三亚A需开发所提供的抵押担保土地时，须提出书面申请并取得我公司的书面同意。在获得我公司书面同意之后，原有的担保方式可转换为以下担保方式：（1）在建工程抵押担保。若已抵押在建工程进行销售，则三亚A需按销售额的50%按月向我公司指定账户归集保证金。在A方许可前提下，我公司可为该部分保证金提供理财服务，以减轻融资企业的财务成本。（2）A集团提供我公司认可的其他抵押物。当抵押土地价值减少时，我公司有权要求A集团提供与抵押物/质物已减少的价值相当的抵押物/质物进行担保。以上内容和处理措施已经得到A集团和三亚A的深度认可，并最终落实在《借款合同》（与A集团签署）和《抵押合同》（与三亚A签署）中。5、抵押土地评估价值根据九鼎房地产评估公司给出的预评估报告，抵押土地的初步评估价值为90001万元。按照本项目45000万元投资计算，抵押率为50％；按照回购总价款53640万元计算，抵押率为59.6％。七、项目主要风险分析及控制措施1、市场风险本项目面临的市场风险主要来源于国内外宏观经济形势的不确定性，以及我国房地产行业受国内调控政策影响和市场运行规律影响而产生的波动。如果房地产整体市场、A和三亚区域市场出现低迷态势，势必影响融资方——-39- XX项目可行性研究报告A集团通过项目销售实现现金回流和抵押物的市场价值，有可能会给本信托项目的兑付以及处理造成困难，或者降低本项目的安全边际。对于本项目面临的市场风险，项目组已经进行了较为充分的的估计，在项目运行期间内，除了本项目指定的还款来源之外，A集团还有众多的在售项目，将产生大量的销售现金回流；此外，A集团还持有大量的经营性物业，其中不乏能够产生稳定现金流量的优质物业，如A星辰广场、A服装产业园、太阳城国际俱乐部等，可以通过这些物业的转让获取收入。如A星辰广场正在与中信泰富合作，拟将星辰广场45%的股权转让给中信泰富。2、信用风险本项目所面临的信用风险主要体现在A集团由于自身经营的原因，在信托到期之前无力或不愿还款，由此而产生的信用违约。项目组通过尽职调查，根据人民银行征信系统的贷款记录显示，A集团无信用违约情况，且无其他不良记录。而且，本项目对抵押物三亚项目土地设置了足够充分的抵押率，客观上减少了A集团的违约动机。项目组也会在放款后及时组织进行定期检查，了解A集团的后期经营情况，减少违约风险。3、操作风险本项目面临的操作风险主要是，项目组由于本身的操作原因，导致项目出现风险。对于本项目的操作风险，首先项目组严格按照公司的风险管理制度进行尽职调查和项目评审，并在本项目相关合同正式签署、抵押物办理抵押的登记和进行公证后，才进行资金募集和放款。而且项目组将认真履行贷后检查职责，确保本项目信托资金的安全运行。4、政策和法律风险本项目所主要面临的法律与政策风险来自于资金投向项目——-39- XX项目可行性研究报告赵二街旧村改造项目，风险点主要为：（1）项目的立项资料和相关审批手续可能不全；（2）项目还处于回迁房建设期间，在旧改内容完成之后，还要履行招拍挂手续才能进入商品房开发阶段，招拍挂前景还存在不确定性。对于本项目的法律和政策风险，项目组在进行尽职调查过程中就十分关注，对赵二街旧村改造项目的所有手续和资料进行了严格的审查，从最初的立项资料，到A获取该项目签署的相关协议，都非常清晰，基本不存在法律风险，项目组也会监控和督促A集团及时办理规划和施工等相关手续。而且从项目现场来看，拆迁已经完成，回迁房的建设已进入基础施工或准备阶段。另外根据A当地的旧村改造项目运行来看，在招拍挂过程中该项目的商品房开发部分被其他公司获得的概率极小。八、信托产品设计根据赵二街旧村改造项目特点，本项目将分为3支信托计划分期发行募集，每支信托计划分别对接银行理财资金，每支信托计划对应的资金投向分别为：信托计划名称规模资金对应投向计划发行时间与期限绿洲期1.5亿元赵二街旧村改造项目回迁区1区—用于8#、10＃、11#、12#回迁楼及相应公建配套、绿化等建设2010年1月绿洲期1.5亿元赵二街旧村改造项目回迁区2区—用于1#、2＃、3#、7#回迁楼、小学及相应公建配套、绿化等建设2010年3月绿洲期1.5亿元赵二街旧村改造项目回迁区3区—用于4#、5＃、6#、9#回迁楼及相应公建配套、绿化等建设2010年4月合计共4期规模共计4.5亿元九、项目总体结论通过以上的一系列分析论证，项目组认为：-39- XX项目可行性研究报告1、项目结构总体清晰且合法合规本项目规模较大，需要在4-5个月内分3募集4.5亿元资金贷款投入赵二街旧村改造项目的回迁房区域，实施跨度时间较长，操作流程较多，但总体结构清晰，符合法律法规和国家相关政策规定，也能充分保障公司权益。2、资金投向真实本项目资金投向于赵二街旧村改造项目的回迁房区域，每期资金投向于对应组团内的回迁楼建设。根据项目组实地尽职调查来看，赵二街旧村改造项目背景资料真实，项目取得方式合规，也取得发改委备案审批以及国土及规划部门的意见。赵二街旧村改造项目资金需求真实，开发前景优良，通过回迁区域和商品房区域的综合开发，能取得良好的社会效应和经济效应。3、受让资金充足还款主要资金来源——赵二街旧村改造项目商品房区域市场前景较好，与本项目时间上较为匹配，未来销售还款充足。保守预计能够实现80％的销售进度，预计在销售周期内产生的现金流量可达17.9亿元，即使扣除商品房区域开发投入9.6884亿元，产生的现金净流量也可达8.21亿元，为本项目贷款本金的1.82倍和本息合计金额的1.43倍，足以保障A集团有能力按约定还本付息。且融资方——A集团属于为河北省最大的房地产企业集团，为区域市场的强势优质企业，目前在售在建的项目有十余个，能够产生充沛的现金流量。4、保证措施得力，资金运用风险可控。本项目的主要信用来源为三亚A房地产开发有限公司以拥有的约111亩土地作为A集团对我公司按约定还本付息义务提供抵押担保。抵押土地位置优良，自然环境较好，根据临近项目和周边区域土地出让情况来看，未来市场价值提升空间较大。抵押土地评估价值为90001万元，抵押率为50％，有充分的安全边际。我司也与企业方约定，若抵押土地有开发计划，需经过我公司书面同意，且抵押备用方案也经过企业的充分认同，落实于合同文本等法律文件中。项目组也将与企业方、国土管理部门充分沟通，确保抵押登记和办理。5、符合公司“大优客户”战略-39- XX项目可行性研究报告A集团整体处于发展上升期，正在经历从区域性强势开发商到全国性一线开发商的转化，在此过程中存在大量的融资需求，会给公司带来持续性的业务机会，符合公司“大优客户”战略。综上所述，本信托项目是一个交易结构清晰且合法合规的信托项目，而且通过项目组对A集团及其在建项目的考察和了解，认为该公司有诚意也有能力履行双方所约定的各项义务。因此，经过项目组对本项目的充分论证，认为该项目基本具备可行性。十、附件1、A集团基本资料l集团最新简介l集团组织机构代码证、营业执照、税务登记证、贷款卡、房地产开发资质证书l集团公司章程l集团法人代表履历以及身份证复印件、主要管理团队介绍l集团与控股子公司股权结构图l集团及下属公司所开发项目列表l集团目前持有经营性物业列表l集团公司2006-2008年经审计的财务报表以及最近一期的财务内部核算表2、赵二街旧村改造项目l发改委对项目批复文件确认函l规划局出具的规划意见l市国土局用地预审意见l建设用地规划许可证lA集团获得项目的相关协议3、抵押土地资料l国有土地使用权证-39- XX项目可行性研究报告l评估报告建议对本项目予以实施。请评委予以审定。项目组项目组成员（签字）项目经理（签字）部门经理（签字）2010年1月6日-39-'