旧货市场可行性研究报告 32页

'X可行性研究报告旧货大市场可行性研究报告一项目背景1．1项目名称因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，但本项目性质为X市旧货大市场（旧货交易中心），暂以“X市旧货大市场”代表该项目，以下简称“本项目”。1．2项目开发公司简介X旧货大市场置业有限公司，是由X旧货大市场运营公司组建而成。目前正在开发X省唯一一个旧货大市场项目，项目位于解放东路，香江家居城斜对面，现总用地面积为110亩，建筑面积达10万平米，大小店铺700余个，预计扩展到160亩。X旧货大市场（老市场）占地面积20000平方米，拥有经营摊位500多个，经营旧货从业人员5000余名。X旧货大市场是原国内贸易部试点单位和中国旧货协会常务理事单位，也是全国十大十强旧货市场之一，被省商品流通市场规划建设管理领导小组确认为全省20家重点商品市场之一。市场经营包括电、办公设备、通讯器材、机电设备、五金工具、家具等10大类上百个品种，年交易额3亿多元。X旧货大市场通过10年成功运作，今天的旧货大市场已经发展成为全省规模最大、影响最广、辐射最强的专业旧货市场；较好的发挥了全省旧货中心和龙头地位作用。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告1．3项目拟选地区位本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩，该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。48平方公里。开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。园区以大开发为主战略，发挥独特的地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移、资本流向由东向西扩散的机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。本项目选地位置，其主要目的也是关键要素就是要借助该区域的集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。项目总概况32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告1．4项目基本指标项目总投资:约10000万元项目总体:店面、办公用房、仓储及其他附属设施总计建筑面积约60000平方米投入使用时间:2009年10月1．5可行性研究报告编制目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施提出优化建议。1．6可行性研究报告编制依据（1）国家建设部及X省颁布的与房地产相关法律与政策；（2）《中华人民共和国城市规划法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告（5）X相关法律政策与文件；（6）X及X经济开发区的招商引资政策；（7）现场勘察和X市经济开发区市场综合调研所得资料；（8）X当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；（9）X旧货大市场置业有限公司所积累的专业市场项目成功运营经验价值二项目概况2．1地块位置本项目拟选地块位于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，离X新中心城区仅2。5公里，北面有粮油、钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。四至范围：东向：西津一路西向：文峰路南向：白家一路北向：赞贤路32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告2．2地块规模与开发目标本项目预计用地约70亩，项目拟建总建筑面积在约60000平米专业市场，其中总建面积20％部分为项目自身配套公寓、办公、物管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区、信息区，家具区，厨具、灶具区，二手摩托车、电动车、自行车区，玩具交换区，二手手机、旧书区，古玩区等12大类数百个品种。2．3地块周边环境与配套设施项目地块处于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，项目北面有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场及公交站等。☆　电力、电讯：接入本项目☆　给排水：管道铺设到位☆　大型公交站：临文峰路与赞贤路☆　金融、邮政、电信：邮政储蓄所2．4项目性质与主要特点本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅、办公，定位为“大型专业市场+少量多层住宅及办公”的发展模式。项目主要特点有：（1）项目地块三面临路，其中两面为城市干道，临街面较长，适合于大型专业市场地产项目的开发，并应借助市场集群，加强对区域概念的强势引导。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告（1）地块较为平整，地形较为规则，有利于项目开发。（2）项目北面为众多大型专业市场集群地，其余周边则为住宅区，有利于共享专业市场群内各种资源，也为旧货交易提供旺盛的客流。（3）项目为X市唯一一个专业的大型旧货交易市场，成功开发并运营后对X旧货行业发展起着巨大的规范，促进和引导作用。2．5项目地块价值分析本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩。该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。48平方公里。开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。随着X工业大市的快速发展，拥有861万人口、扼守X南大门，贯穿广州和南昌的X唯一大型旧货交易市场，本项目发展势必成为X之大势所趋。因此，旧货交易发展趋势、市民投资消费需求、经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场规范化，将获得长远可观的效益回报，亦能成功借势开发区市场集群的发展势头，大大提升本项目地块所在区域的商业环境，带动该区域的发展，并与其它市场互为补充互为促进，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告项目地块价值的主要特点有：（1）地形地貌、地块规模对项目开发较为有利。（2）交通区位价值优势明显，地块三面临路，其中两面为城市干道，项目东北面有规划中的公交站。（3）项目发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。（4）本项目土地成本相对适中（60万元/亩），整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且经营及投资者均能在本项目未来升值空间中获利。（5）项目将成为X市未来唯一大型旧货交易市场，对全市旧货交易行业规范发展及资源循环利用起着重要作用。2．6已进行的调查研究项目及成果X旧货大市场有限责任公司于2007年11月，对X市房地产市场，特别是经济开发区专业市场调查和有针对性的大型旧货交易市场调查。本次调研工作由X旧货大市场有限责任公司项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分X房地产从业人士、开发区大型专业市场进行了专题走访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下：（1）目前X市商品房价格较高，短期内住宅物业发展空间相对较小。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告在接受本次调查的市民中，面对均价超过3500元/平米的住宅市场，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。随着国家宏观政策的大力调控及未来可能更多有效政策的出台，越来越多的市民将加入持币观望队伍。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。（2）商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。经过开发区“家具市场”和“水果市场”等多个商业项目的推广销售，市民对专业市场投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，36%的被访者表示不会进行商铺投资，仅27.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定。（3）X旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。到目前为止，X市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路一带，而且许多临时来X居住的外来人口、低收入家庭和一些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规范，许多市民对其有较好的反响，85％受访者认为这是一个“便民、利民、为民”的通道。认为拓展经营，向规范化、规模化、专业化方向发展，完全能够给X旧货市场带来一片新天地，因为旧货经营是一件利国利民的大好事，国家对旧货经营有优惠政策。经营人员希望由政府有关部门牵头，在合适地点兴建一个规模较大的、适合X市发展需要的旧货市场，将现有的旧货行和个体工商户纳入其中，按品种、按门类分片经营，集评估、鉴定、储存、修理、翻新、包装、运输、结算等配套服务于一体，提升档次，形成规模。（4）本项目地段被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告对X唯一大型旧货交易市场这个较为新鲜的行业，78％受访者表示看好该行业经营投资前景，92%的旧货经营户认同开发区粮油市场对面诞生“X旧货大市场”的发展前景，54%的市民对开发区粮油市场对面地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。通过对本次调研结果的分析研究，X旧货大市场有限责任公司认为：X市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来X房地产行业的发展和开发区众多商业项目的运作，X市专业市场已经具备较好的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为2009年度X房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在X营造空前的销售推广气氛，也将为X旧货行业的规范发展、提供就业岗位、争创税收作出巨大贡献。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。三项目建设意义3．1关于城市发展的意义随着城市经济的发展，X市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等市场集群商业格局。各专业大市场定位不同，在形成自身与市场差异化的基础上，均有自身强劲的竞争优势。目前，开发区大型专业市场商圈正逐步走向成熟，本项目的落成必将加快开发区市场集群发展的进程，进一步完善开发区的整体规划，32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告3．2关于行业市场的意义针对目前X市旧货交易现状存在的四大问题：一是规模太小。在X市还没有一个真正的旧货市场，在市内的十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额一般都在20万至80万元，超百万的还没有；二是品种单一。现旧货行经营的品种仅限于家用电器、家具和日用品。机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足；三是加工翻新滞后。收购进来的物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够；四是上门收购不规范。旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货的居民心存疑虑。特别是一些骑三轮车的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。本项目拟定的“一站式”旧货交易市场，将凭借准确定位、先进规划、高效营销、统一的科学的管理、把X旧货大市场整合优化，拓展经营，向规范化、规模化、专业化方向发展，吸引众多经营者、消费者，从而使X市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。3．3关于社会综合效益的意义随着旧货行业的重要性日益突显，专业的旧货市场不可或缺地成为城市利国利民的亮点工程。本项目的落成，一方面将填补X市旧货行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为X市人民提供与大中型城市保持同步的旧货产品和服务，从而杜绝目前存在于X旧货缺乏管理，干扰市民的现象，为X人民造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成为X市新城发展、行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边专业市场发展，推动和促进“开发区市场集群”商圈效应的形成，带动X市开发区的发展。第二章项目投资环境及市场分析32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告四X情及相关行业发展分析4．1X情X市位于赣江上游，X南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。X市是X省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3。94万平方千米，其中市区建成区面积(章贡区和X经济技术开发区)40。28平方千米，耕地面积29。29万公顷，有林面积271。3万公顷，森林覆盖率为74。2%。2006年总人口为861。15万人，比上年末增加15。46万人。其中农业人口686。04万人，占79。67%。人口自然增长率8。11‰。全市生产总值（GDP）582。34亿元，比上年增长12。8%。其中，第一产业增加值134。84亿元，增长3。3%；第二产业增加值226。83亿元，增长17。7%；第三产业增加值220。67亿元，增长14。7%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23。2%、38。9%和37。9%。4．2X开发区主要专业市场分析X市开发区共有9个专业市场，基于项目的市场性质，我们对X如下专业市场做了一个全面的市场调研，希望通过调研，把握市场，以供借鉴，调研表及结论如下：32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告经营类别市场名称地理位置面积租用状况已经营年限商铺形式经营状况售价配套规模店铺平均面积出租情况租金幅度汽车型材类汽车大市场客家大道中段102亩/市场馆5万平米交易厅3万平米一期项目80％以上25元/㎡2年场馆/独立商铺规模大，统一经营，交通便捷市场较好检测、评估、修理、办证等钢材大市场客家大道中段380间店铺/仓储68间36－54㎡100％14－22元/㎡10年独立隔断市场成立较早，商业氛围浓厚，铺面不足停车场、仓储建材大市场客家大道中段120多亩/400多间72－100㎡100％16－21元/㎡10年独立隔断经过多年N发展商业氛围浓厚，市场活跃3400－4000银行、停车场、仓储、商务楼家具装饰类X家具大市场客家大道中段15万平米72－64990％以上8－20元/㎡5年左右场馆/独立商铺项目启动三年，租赁市场较好，但租金较为低下，沿街租金最低只8元/㎡停车场、仓储、商务楼金丰装饰灯饰市场金丰东路41－12080％以上13－20元/㎡3年独立商铺市场规模较小，商业氛围一般。停车场农产品类水果批发市场金丰东路100多亩/558间105－108100％18－236年独立商铺规模较大，已形成较好商业氛围，人流量大，辐射广3300－3500停车场、仓储、银行、餐饮商务楼4．3X主要批发市场经营管理现状及特点:■专业市场集群优势明显32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告从开发区全部专业市场看来，很明显的看出，该区域有着较为先进的规划理念，将众多大型专业市场集结，形成各个市场互为补充互相呼应，共享资源共同发展的良好局面；■功能分区较为合理现有专业市场的功能分区较为明确合理，市场内各区域功能分布合理，格局规范，比如X家具大市场、X市汽车大市场等；■市场规划有一定前瞻性现有专业市场的规划，多具有一定前瞻性目光，市场内道路规划，店铺格局，仓储方面出现了有明确区隔，功能布局较为合理；■物业管理较为严谨现有专业市场物业管理相对较好，如建材市场管理，有专职保安及市场管理人员，反应及时，管理井然有序；4．4分析结论根据我们这次对X开发区专业市场的资料收集，整理，通过从政策宏观面、市场宏观面，以及专业市场的特征、现状、未来走势的层面分析，再将结果交叉后得出:□市场规划及配套将成为有力竞争武器□经营行业应趋向大众消费品□寻求龙头性专业市场中的空白点□寻求有发展但龙头批发市场中未能形成气候的行业□寻求龙头性批发市场中供不应求的行业□先做专，再做大，做强32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告□无强大政策支持则不要与龙头市场产生经营定位正面竞争。而X目前还没有出现一家配套完善，先进的现代化专业市场，随着城市发展进展到今天，已开始呼唤现代化大型专业市场的出现。五X旧货行业发展分析5.1X旧货市场的分析整体情况分析1、X旧货市场逐步呈现生机到目前为止，X市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路一带，而且许多临时来X居住的外来人口、低收入家庭和一些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。民生旧货行是属于老牌旧货行，但都始终无法形成规模，管理很不规范，消防存在隐患，根本无法达到现代化的旧货市场消防要求。就其所处位置也影响城市市容市貌，不利于旧市场规范发展；就其现有状况看，作为旧货行业的影响力也远远不足，不能形成富有号召力的专业大市场，但众多许多市民对旧货行业有较好的反响，认为旧货行业是一个“便民、利民、为民”的通道。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告2、市场发展前景分析旧货市场的前景预测随着我市经济建设的不断向前发展，城市化率的逐年提高，处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带的X，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。X市是X省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3。94万平方千米，其中市区建成区面积(章贡区和X经济技术开发区)40。28平方千米，2006年总人口为861。15万人，比上年末增加15。46万人，其中农业人口686。04万人，占79。67%。。全市生产总值（GDP）582。34亿元，比上年增长12。8%。其中，第一产业增加值134。84亿元，增长3。3%；第二产业增加值226。83亿元，增长17。7%；第三产业增加值220。67亿元，增长14。7%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23。2%、38。9%和37。9%。X现有的城区规模以及人口数量离现代城市发展要求还有一段相当大的差距。市委、市政府因地制宜地确定了围绕“十一五”规划，以“一条主线，六个重点”工作部署的进一步落实为抓手，纵深推进“对接长珠闽，建设新X”发展战略，创新体制机制，扩大对外开放，转变增长方式，统筹城乡发展，促进社会和谐，全市经济平稳快速增长，效益质量进一步提高，各项社会事业不断发展，人民生活水平继续提高。未来城市人口及工业产业将呈大规模增长，随着人们消费观念的改变和X改革开放的不断深入，旧货交易的需求量将突飞猛进的增长。X市凭借其管辖人口、地理位置、交通枢纽、经济发展等优势，旧货市场的产品必将辐射全市乃影响本省周边地市及广东32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告、福建、湖南等省市。5.2新建市场的必要性目前X市旧货经营现状来看，还存在问题：第一：规模太小。在X市还没有一个真正的旧货市场，在市内的十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额一般都在20万至80万元，超百万的还没有；第二：是品种单一。现旧货行经营的品种仅限于家用电器、家具和日用品。机器设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足；第三：是加工翻新滞后。收购进来的物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够；第四：是上门收购不规范。旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货的居民心存疑虑。特别是一些骑三轮车的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。交易不规范，管理较为混乱，布局较散，急需市政府进行规范管理。因此，尽快筹建专业的大型X旧货大市场，扩大市场规模，把尚处在自发性的旧货交易行为纳入市场，进行规范管理，合法交易势在必行。而且发展旧货市场可以满足人们对日常生活用品更新换代的愿望，疏通流通渠道，刺激生产，促进新产品的研制和开发，促进耐用消费品产销率的提高，为新产品提供一个巨大的市场空间。此举，既符合商品入店、入市经营的要求，也符合城市规划和城乡居民的实际需要。5.3市场需求状况分析32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告新建市场的可行性1996年原国内贸易部开始把我国的旧货业作为流通领域的重大产业来抓，得到了国务院领导的重视及支持，提出了分三个阶段发展的规划和具体工作步骤。从此，全国旧货调剂交易试点单位很快发展到北京、上海、广州、武汉、昆明、大连、哈尔滨等45个大中城市的175家企业，形成东西交流、纵横交错的市场网络，为建X旧货大市场创建了宽松的外部环境，如今的X旧货大市场已得到了更为充分的发展。在此形势与未来发展趋势看，X大量的工业企业的兴起，必将导致生产企业需要及时更新生产设备，若未来市场没有一个专业交易市场来促成交易，将导致产品积压严重，将导致全市物资部门和流通企业库存积压物资较多，加上相当一部分居民家庭如家电、家具等用品需要更新换代，为X旧货大市场的发展提供了良好的契机。同时，X旧货大市场通过这几年的运作，积累了一整套运作市场的丰富经验，拥有了大量的客户资源，创造了良好的经济效益及社会效益，正在不断的发展壮大，同时为解决社会就业、促进X地区的经济发展起了一定拭目以待作用。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告第三章项目发展研究六项目地块特征分析6.1项目区位分析地块形状：规则方形用地地块位置：本项目拟选地块位于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，离X新中心城区仅2。5公里，北面有粮油、钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。地块优势：文峰路与赞贤路为城市干道，为本项目提供了良好的交通组织便利性；同时，文峰路为原105国道，赞贤路则为衔接市场及居民区的主要干道之一，外部交通优势明显。6.2项目人流分析因本项目目前所处区位优势明显，处于开发区专业市场集群区域，交通组织便利畅达，处在住宅区与专业市场中心，未来市人流优势非常可观。6.3项目地块发展SWOT分析△地块发展优势Strength32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告（1）文峰路与赞贤路交汇东处，三面临路，地块价值高（2）开发区专业市场集群优势明显，对本地块价值的提升带来了积极影响。（3）临街面较长，且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长，有利于提高整体商业价值（4）地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化△地块发展劣势Threat（1）项目距离市中心较远，推广难度加大△地块发展机会Opportunity（1）X目前还没有大型的专业旧货交易市场，为项目地块的发展提供了充足的市场机会。（2）项目周边居民区优势，将有效带动周边物业的价值提升。（3）项目属招商引资项目，且属于国家商务部授权的特殊行业，地块发展有一定的政策支持。△地块发展威胁Weakness（1）部分市民对本项目地块的区位价值信心略显不足。（2）现有旧货市场较小规模对新的大型专业大市场形成一定压力。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告（1）国家宏观调控政策对房地产市场的影响。虽然本项目有着众多先天优势，此地段的发展和升值前景已经有部分市民所承认，但由于受X现有旧货交易市场规模及目前国家对房地产市场的宏观调控影响，项目在开发过程中，始终仍注意科学引导旧货行业规范发展，注意与周边众多专业市场协调发展，互为促进，以良好的项目定位和产品规划来达到项目良性发展。七项目定位分析7.4项目定位分析市场定位市场名称为”X旧货大市场”，市场经营包括机电设备区，工业五金区，日用五金杂活区，家用电器区，数码区、信息区，家具区，厨具、灶具区，二手摩托车、自行车区，废旧钢材区、玩具交换区，二手手机、旧书区，古玩区等12大类数百个品种。7.5项目定位方案SWOT分析△项目发展优势Strength32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告（1）项目位于文峰路与赞贤路交汇东处，三面临路，地块价值高（2）临街面较长，且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长，有利于提高整体商业价值（3）地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化（4）开发区专业市场集群优势明显，对本地块价值的提升带来了积极影响。（5）项目总体成本不高，从而降低了销售单价，有利于中小客户的投资△项目发展劣势Threat（1）仍有部分经营户和市民对本项目地段抱怀疑态度，增加了项目宣传推广难度（2）推广、招商难度加大，推广、招商费用增加（5）市场对项目预计的销售价格和租赁价格存在接受难度△项目发展机会Opportunity（1）旧货经营户和消费者、市民均看好并支持“一站式”大型旧货交易市场项目的出现（2）目前旧货交易经营户的分布凌乱、商铺配套设施落后，均期待有新型的“一站式”大型旧货市场填补市场空白（3）国家商务部及省内各部门均看好并支持项目发展，并能提供相关政策性的优惠、鼓励措施（4）经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告（1）旧货交易行业的发展趋势，为本项目长足发展提供了契机△项目发展威胁Weakness（1）行业利润相对较低，商铺租赁价格不高，对项目销售存在一定的压力，需要大力引导，并采取一定的返租、免租政策（2）现有市场规模较小，招商有一定压力，市场培育需较长时间（3）部分经营户在市场竞争中已经丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用（4）国家宏观调控政策的逐步出台，市民对商铺投资已经更为谨慎和理性综上，项目SWOT分析中所反映出的情况说明本项目发展“X旧货大市场”的思路是基本可行的，但应注意风险规避及劣势化解因素，使本项目发展更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，促成项目能够引导X旧货市场向更规范化发展。7.6项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和销售、招商过程中，可能存在以下不利因素：（1）销售价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，我们将采取整体或部分返租的形式销售。（2）市民对项目地段的怀疑态度。项目发展需依托强大的广告宣传造势，将后期经营过程中的“价格、质量、服务”良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告（1）现有旧货行业规模较小，招商难度增大。首先启动主力店招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。化解市民对项目能否发展成功的疑虑。对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。（2）经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。在享受现有旧货行业的特殊税费政策外，还需向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策、主力店的龙头效应向经营户发动集中的广告宣传攻势，以此来培育市场快速发展。7.7项目建设要求及运营方式（1）市场建设要高水平、高标准建设，要按照卫生城市、花园城市建设的要求设计，建设好市场和与市场配套的公寓、办公楼、停车场、公共厕所及垃圾处理站等公用设施，做到交易区和生活区分开，做到市场内外环境卫生整洁、道路畅通，同时，要增加绿化率，市场建筑风格要与周边市场相协调，按照园林式的要求建设好市场。（2）按照现代市场的要求规划，建设好市场，充分运用现代科技，要重视市场的信息中心项目建设，增强市场的服务功能。（3）对旧货业的经营，要按照国家的政策规定管理，运营好市场，市场建成后，要制定相关的优惠政策，正确引导企业、经（4）营业主入场经营，优先安排好经营旧货行业的经营户，并对下岗职工、无地农民、弱势群体给予优惠政策。同时，正确处理好与当地政府、农民的关系、处理好与周边市场的关系。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告第四章效益及风险分析8.1市场前景预测X旧货大市场的远期目标是建成立足X，辐射X、广东、福建及湖南的新型交易集散地。所产生的社会效益:（1）各项税收：目前市场收征收率每月每平方米7元，新建市场的征收面积为32000平方米，一年可上交税收224万元。（2）工商管理费:目前市场税收征收率为每月每平方米6元，新建市场的征收面积为32000平方米，一年可上交工商管理费192万元。（3）公司每年上缴税收250万元。（4）按30平方米为一经营摊位，每个摊位安排了三个营业员计算，可提供就业岗位2500个左右。规模优势形成后，不光是现企业自身优势，也将带动周边的经济发展，增加开发区人气，为开发区内的餐饮、加工以及相关行业带来新的契机，为国家培植新的税源，为城东地区今后的经济腾飞注入坚强的后劲。8.2项目概况项目规划X旧货大市场拟选地块位于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，离X新中心城区仅2.5公里，北32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告面有粮油、钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。项目预计规划用地面积70亩，可建面积约60000平米，项目总投资额约10000万元，工程工期为18个月，分两期投资建设完成，首期规划建设占地40亩，大小铺位300余个，建筑面积33000余平方，按每平方均价3200计算，首期销售总额1.06亿元，预期可实现利税约1500万元，二期建筑面积27000余平方，按每平方均价3700计算，销售总额0.99亿元，实现利税约1400万元。8.3项目营销策略2009年1月至2010年6月壹年时间将所有开发的摊位进行销售或出租，采取现代市场学通常把消费者接受产品的过程分为五个阶段（ADIDAS原理），在项目的销售过程中，应遵循ADIDAS原理和品牌营销的策略，保持整个促销活动的战略性、连续性、系统性，逐步将项目的销售活动推向高潮。A:Action促使购买S:Desire达到满意A:Attention引起注意A:Interesting产生兴趣D:Desire激发欲望1.促销前准备（略）2.内部认购及导入阶段（略）3.推出阶段（略）32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告1.全面推出阶段（略）2.最后调整阶段（略）8.4营销的战略分析（1）如果以出售形式出售，有些小业主可能会因为资金的短缺而放弃入驻经营。（2）如果以出租形式出售，公司还要收取一定数量的押金，同样也牵涉到业主的资金占用的问题。8.5营销的对策和措施（1）加强广告的宣传力度和促销手段，借助特种行业独特的有利条件，争取现有市场经营户入场经营。（2）争取政府的支持扩大经营范围和利用税收上的优惠政策，吸引更多的经营户入驻经营。（3）争取银行的支持，对确因资金周转困难的经营户，采取按揭付款的方式予以销售。（4）加强物业管理，提高服务意识，尽可能提供一些便利条件和舒适环境，以吸引更多的经营者入驻经营。（5）吸入外省专业经营旧货的大户入驻经营，使得市场有着健康有序的良性发展，加深加大市场在经营户中间的凝集力，产生店铺的紧俏感。8.6营销的竞争分析旧货大市场是国家重点培育和扶持的商品市场，也是X市32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告唯一一家有专业特色、有产业依托、具有一定规模、有较高发展潜力的旧货大市场，具有垄断性质。所以竞争压力基本上不存在。8.7收益分析项目财务指标测算（按70亩计算）名称面积单位单价（万元）总价（万元）土地成本70亩亩654550报建规费60000㎡80480建筑成本600005603136道路、下水管网，绿化，回填土600营销运营，广告、水电增容500办公费用100其它等200项目总投资9790销售总收入60000㎡×3350元/㎡20100税费20100×14％2814利润21000－12680约80008.8.1销售单价的确定根据以上成本预算及对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本项目对外销售摊位的单位平均价格为3350元/平方米。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告8.8.2销售收入分期比例的确定本项目的建设周期为壹年，本项目的预售许可证和销售证可以办理。因此，建设周期的第六个月就可以进行销售。本项目销售预计须一年时间。8.9出租分析按70平方米为经营摊位，若售价3350元/平方，则总价为23.5万元。如果出租计算，按X旧货大市场的地理位置划分每平方米出租可分为65元/平方、47元/平方、38元/平方三类。均价为50元/平方，每年还增长5%，那么：235000÷（70㎡×50元/㎡×12月）＝5.5年，即5.5年收回投资成本；如果按X市场租金平均价格为30元/平米计算：235000÷(70㎡×30元/㎡×12月)＝9年，即9年时间则收回投资成本。除了回收投资成本外，商铺也将一直保值增值，在回收投资成本以后的租金则是纯利润。九社会评价9.1环境评价（定性）本项目将以“体现现代社会以人为本的思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展的新阶段之上”的设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为X市特色商业项目，为提升促进行业发展，美化城市环境起到不可忽视的作用。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告本项目将按照花园城市建设的要求设计，建设好市场和与市场配套的公寓、办公楼、停车场、公共厕所及垃圾处理站等公用设施，做到交易区和生活区分开，做到市场内外环境卫生整洁、道路畅通，同时，要增加绿化率，市场建筑风格要与周边市场相协调，按照园林式的要求建设好市场，使之形成一个商业繁华、环境优美、配套设施齐全的新型商业项目，有效带动项目周边物业价值的提升。9.2社会评价（定性）9.2.1城市发展的影响（1）促进开发区专业市场集群共同发展，为X市城市商业的发展起到促进和拉动作用（2）明显提升文峰路和赞贤西路的物业价值，有利于提升和丰富街区商业经营结构；9.2.2对行业市场的影响（1）“一站式”的旧货交易消费模式，将彻底改变X市旧货行业分布凌乱，不成规模的状况，在行业整合的前提下，增强行业竞争力。（2）为广大旧货经营户及渴望进入旧货行业的中低收入人群提供了环境更好，配套设施更齐全的经营环境，使旧货经营走入更为规范经营环境，从而使消费者受益。（3）大型龙头主力店的规模效应，将为本项目内的经营户带来更多的客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。（4）符合行业市场的发展形势，行业的集中将使本项目辐射到全市及南昌广州等城市，从而使X的旧货行业更具影响力。（5）本项目的成功开发营业，将使大部分经营户的仓库集中在X市旧货市场内，从而促使旧货行业更加飞速蓬勃的发展。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告9.2.3对其他社会因素的影响（1）本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口3000个以上（2）稳定的投资收益和较低的投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全的投资渠道（3）消费者在旧货交易过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到的旧货消费服务。9.3综合评价本项目的开发建设,有利于改善城市及项目周边的街区环境,提升城市品位,美化城市环境;对社会、行业及其他社会综合效益的影响明显，环境效益和社会效益的评价均是可行的。32X公司32第32页共32页 X可行性研究报告第五章研究结论及建议十总体结论及建议研究结论：在对“X旧货大市场项目”开发进行可行性研究后，本报告得出结论：我们认为本项目是可行的、低风险、盈利能力强、能获得社会效益和经济效益，“X旧货大市场”项目可行！32X公司32第32页共32页'