棚户区改造建设项目可行性研究报告 105页

'棚户区改造建设项目总论一、项目简介（一）项目名称XXXX棚户区改造建设项目（二）项目实施主体XXX有限公司法人代表：XXX公司于2012年12月18日注册成立，经营范围为投资经营性基础设施建设项目，公益性建设项目和产业机构调整建设项目，受县政府委托或社会经济组织委托代理投资；开展投资咨询服务；移民搬迁项目和棚户区改造项目建设、投资、管理经验；土地整理和贮备；建筑安装及环境工程。是山阳县政府为解决城镇建设中资金短缺难题而出资组建的国有独资公司，注册资金1亿元。（三）编制单位编制单位：104 简介：西安建筑科技大学为国内著名建筑院校之一，其所属的建筑设计研究院始建于1958年，是国家甲级设计院。具有建筑工程设计、工程造价咨询、工程咨询甲级资质，同时具有建筑智能化系统工程专项设计甲级资质，环境污染防治专项设计甲级资质，建材行业（水泥厂，新型建筑材料）、市政公用行业（给水、排水）乙级资质。设计院现有工程技术人员128人，其中博导级教授8人，高级工程师50余人，国家一级注册建筑师25人，一级注册结构师30人，注册城市规划师3人，硕士以上学位的技术人员占四成。在上海、重庆、深圳、珠海、广州设有分院。编制单位：商洛市建筑勘察设计院成立于1965年，现为建筑甲级，规划、勘察、监理乙级，工程咨询丙级，集文印晒图、招投标代理、房地产开发为一体的综合性科研单位。2005年10月通过IS09001质量管理体系。下设8个专业所，工程技术人员中具有正高级高级工程师1人、高级工程师15人、国家注册规划师、注册建筑师、注册结构师、注册岩土工程师、注册造价师、注册监理师等37人。（四）项目建设背景棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是经济新常态下推动新型城镇化、改善城市环境、提升城市品位形象的重要抓手。为办实办好这件顺民意的民生大事，商洛提出了政府主导、市场运作、科学规划、分级负责、依法征收、安置先行、配套建设、整片推进的总要求，以全、实、大为标准策划棚改项目，以政策为指导深入开展宣传动员，以规划为龙头优化项目设计，以县区为主体搞好联动拆迁，以安置为前提确保社会和谐稳定，以质量为核心强化项目建设管理，加速推进棚户区改造步伐，真正使群众放心、让群众满意。104 山阳县属于多山区，特别是中村镇、银花镇等城镇镇域内也多为山体，自然灾害隐患较大，为生活在深山的无数村民带来隐形威胁。山阳县境内的钒矿产区，是陕西省钒矿资源的主要富集地，其中中村镇为钒矿资源大镇，矿区开采带来经济发展的同时，也为开采矿业的工作人员带来安全隐患。中村镇镇区部分区域内，包含大量棚户区范围，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、环境卫生脏乱差，急需进行改造提升。镇区现状过境路15米，老镇区主干道5—8米，道路无法满足中村镇日益发展的趋势。其他电力、给水排水及环保环卫等基础设施条件薄弱。安全隐患严重、生活环境较差、基础设施配套落后已成为中村镇棚户区面临的突出问题，也是迫切需要解决的问题。（五）项目建设规模1、拆迁规模本次建设项目征迁范围为山阳县中村镇棚户区改造建设工程征迁安置规划区域，东至硫酸厂，西至中村中学，南至山郭公路，北至民房自然边界。拆迁范围用地面积218257平方米（327亩），共计拆迁889户（套），拆迁总建筑面积98600平方米。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。拆迁建筑的建成时间基本超过30年。2、安置方式拆迁安置采用实物安置和货币补偿相结合的方式进行。签订拆迁安装补偿协议套数889套，312套选择实物安置，涉及拆迁面积37432平方米，577套选择货币安置，涉及拆迁面积69240平方米。3、新建安置区规模104 本项目实物安置方案为就地集中安置，安置区位于山阳县中村镇移民新区一期建设范围，项目建设用地北至中山路、南到郭山路、西至河东路、东到东环路。安置区占地面积18377平方米（合28亩），新建住宅安置房建筑面积31732平方米。室外道路面积5573平方米、绿化面积6431平方米。安置区共新建8栋安置房，其中：u1号楼——5号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户，3个单元，可以安置180套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积105.68平方米；u6号楼——7号楼为6层多层建筑，，户型结构为一梯二户，2个单元，可以安置96套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积97.05平方米；u8号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯三户，2个单元，可以安置36套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积84.7和68.3平方米。4、货币安置本项目577套选择货币补偿，设计拆迁面积69240平方米，纯货币补偿额度合计为9105万元。（六）项目总投资及资金来源1、总投资估算项目总投资为29524万元，其中，静态总投资28008万元，建设期利息为1516万元，详见下表。104 序号费用名称额度占比1拆迁费用1287343%2新建安置投资534718%3货币安置费用910530%4工程建设其他费用3971.3%5预备费2862.7%6建设期利息15165%项目总投资295242、资金筹措项目资本金29524万元，其中,自有资金6524万元，中长期贷款23000万元。3、项目建设工期项目建设周期36个月,自2016年6月开始，至2018年6月完成。（七）主要技术经济指标表安置区的主要技术经济指标详见下表：序号名称单位数量备注1安置区用地面积㎡1837728亩2安置区总建筑面积㎡31732仅为安置区建筑面积3容积率㎡1.7仅为安置区4建筑密度%205绿地率%356层数层67安置居住套数套3128安置居住人数人10929总停车位辆127104 （八）社会效益本项目的建设符合《山阳县中村镇城市总体规划》的要求，可改善城镇居民的居住环境、提高人民群众的生活水平；提升山阳县中村镇的城镇风貌，优化城镇的对外形象。同时对建设和谐社会，推进中村城镇建设、提升区域生态水平、持续改善民生、保持社会祥和稳定有着十分重要的意义。本项目建成后，能够显著改善本区域的城镇面貌及城镇生态系统。棚户区拆迁后，将对该片区进行统一规划完善城市配套相关设施，提升整个城镇的文化品位，带动中村镇经济的发展。除此之外，由于本项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，需要大量的人员对环境维护，也给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设会给社会提供大量的就业机会。二、可行性研究报告编制依据1、国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）；2、《中华人民共和国招投标法》(中华人民共和国国家主席令第21号)；3、《中华人民共和国环境影响评价法》(中华人民共和国国家主席令第77号)；4、《陕西省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(陕政发[2014]3号)；104 5、《陕西省城市棚户区改造专项补助资金管理办法》；6、《陕西省建筑工程综合概预算定额》；7、《陕西省工程建设其他费用定额》；8、《山阳县城市总体规划（2011—2020年）》；9、《山阳县中村镇总体规划》；10、《山阳县中村镇棚户区改造修建性详细规划》；11、商洛市人民政府《关于进一步加快棚户区改造工作实施意见》；12、《商洛市人民政府关于印发棚户区改造管理暂行办法的通知》；13、陕西省以及商洛市现行的有关法规、标准、规范、规定以及相关行业标准和行业规范。14、委托方提供的相关资料。三、可行性研究主要结论及建议本项目的实施，符合陕西省和山阳县中村镇的总体规划以及中村镇未来发展的要求，不仅能够提高所在区域居民的生活水平，也能够完善区域交通条件、改善社会环境和社会整体面貌。本项目为棚户区改造项目，实行的是政府主导、市场运作的方式。项目由政府予以资助补贴，各项技术经济指标满足要求，财务上可行，并且项目在建成后对整体环境的改善、推进陕西省棚户区改造的工作有很深远的意义。因此项目具有可行性。建议：104 项目建设工期紧、投资大，在项目建设前，应落实好资金来源，确保项目能够如期顺利完成。项目建设落实了国家及地方的棚户区改造的相关政策，强化规划调控手段，完善了城市住房保障体系，改善了群众的居住条件，对城市发展起到积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持，加快实施进度。104 第二章政策背景及建设必要性一、政策背景分析（一）国家经济形势及相关政策中央对棚户区改造的政策支持：2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。中央2010年全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。对于棚户区改造，中央政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。2010年发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）。2007年至2011年间，中央政府共安排补助资金730亿元，其中，超过90%的补助资金投向了中西部财政困难地区。2013年7月，国务院发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25104 号）一文。该《意见》明确指出：多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。一方面，加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。另一方面，加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。2014年8月，国办发[2014]36号文件《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中提到，目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。为有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，文件中要求：1、进一步完善棚户区改造规划。进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况，区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。104 2、优化规划布局。文件中要求市、县人民政府应当结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。配套设施应与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。3、加快项目前期工作。棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。同时，建立行政审批快速通道。（二）陕西省相关政策2008年以来，省委、省政府认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全省改造各类棚户区27.2万户，有效改善了困难群众的住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城市综合承载能力，促进了经济增长和社会和谐。2013-2017年，政府计划在全省范围内完成城市棚户区改造51万户以上，将城市棚户区改造推进重点，并将城中村改造、旧住宅区综合整治统一纳入城市棚户区改造范围，加快推进集中成片棚户区改造，积极推进非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治。2010年，陕西省财政厅、陕西省住房和城乡建设厅出台了《陕西省城市棚户区改造专项补助资金管理办法》，对棚户区改造专项资金做出了相关规定。同时，陕西省计划在“十二五”期间全面推进棚户区改造工程。2014年1月9日，陕西省人民政府发布了104 《陕西省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(陕政发〔2014〕3号)，强调全面贯彻落实中央关于加快住房性安居工程建设和推进棚户区改造的一系列精神，结合陕西省建设“三个陕西”的战略和新型城镇化发展的需要，坚持以人为本，以促进经济社会协调发展为目的，重点推进城市棚户区改造，兼顾其他棚户区改造，2013-2017年完成各类棚户区改造55万户以上，以质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美为标准，使群众住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平显著提高。（三）地方相关政策2008年，商洛市人民政府印发了《商洛市中心城市旧城改造管理暂行办法》，鼓励实施成片旧城改造项目，以加快商洛市城市化进程，改善城市环境，提高城市品位，完善城市功能，并成立了商洛市旧城改造工作领导小组，负责审定旧城改造有关政策、片区规划、年度计划和重大改造开发项目，协调解决旧城改造工作中的重大问题。2012年3月1日，商洛市政府召开棚户区改造工作会议。会议指出，推进棚户区改造，是保障和改善民生的重大举措，是保持经济平稳较快发展的有效途径，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展。各级各部门要充分认识棚户区改造的重要意义，积极推进棚户区改造工作。各县区政府要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导，明确部门责任、具体措施，切实做到资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。104 由此可见，从中央到地方，各级政府对棚户区综合改造工作的支持力度是非常大的，项目建设所处的政策环境十分有利于项目的顺利实施。二、项目建设的必要性1、有利于和谐社会的建设棚户区的改造是一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，有良好的社会效益。项目的建设，解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，注重了城市困难群众的基本生活保障，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。2、有利于城市建设促进环境和谐104 棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，改变了城市的面貌，促进了人与社会环境的和谐发展，体现了人与环境的和谐发展，城市发展与资源、环境的协调。良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于居住环境的热爱。同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，充分体现了人与社会环境的和谐发展。在棚户区改造中，按照城市总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，也将进一步完善城市整体功能，集约利用土地资源，改善生态环境。大规模的棚户区改造，必将使山区城市面貌发生重大的变化，为城市建设奠定基础。3、项目的建设是促进经济社会协调发展的有效途径。随着中村镇的城镇建设发展，原有区域在基础设施条件、房屋结构、基础配套设施及土地综合利用方面存在较大的不足，不能满足居民对居住条件的要求，也不符合现阶段山阳县经济社会协调发展对城市住房条件的要求，项目的建设可以通过妥善布局和规划，合理利用土地和资源，对周围区域改善将起到很大的作用。实施棚户区改造既可以带动社会贷款，促进居民消费，扩大社会就业，发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩大内需、惠民生、保稳定的重要结合点，又可以解决城市棚户区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住，扩大住房消费，改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。因此，项目的建设符合山阳县经济社会协调发展的要求，符合中村镇城镇建设的发展要求，具有良好的经济效益和社会效益。三、项目建设的可行性104 山阳县中村镇棚户区改造建设项目符合国家、省市的相关政策，符合山阳县中村镇的基本情况。项目区优化建设环境保障，节约安置用地和成本，改善群众居住条件，提高城市环境容量，具有很好的社会保障功能，为中村镇以及山阳县社会的稳定发展，构建社会主义和谐社会提供坚实的物质基础，因此项目具有较高的社会效益。项目能够充分享受中省相关优惠政策，并且县、市政府为搞好该项目建设设立专门的管理机构，都为该项目的建设提供了充分的保障措施。项目建设用地条件满足建设要求，符合城市规划的规定，基础设施建设配套到位，具备建设条件。因此，项目建设具有可行性。104 第三章项目市场分析一、山阳县概况（一）基本概况山阳县位于陕西省商洛市中南部，秦岭东南侧，地跨东经109°32′―110°29′，北纬33°9′―33°42′之间。东至银花、晏马与丹凤县、商南县为邻，西到杨地、袁家沟与镇安县、柞水县交界，北依流岭与商州区接壤，南抵郧岭与湖北省郧西县比邻。山阳县是一个“八山一水一分田”的土石山区农业县、国家扶贫开发重点县、革命老区县。全县总面积3514平方公里，辖23个乡镇、324个村（居），43万人。面积居商洛第一，人口居全市第三。山阳生物、矿产、水力、旅游和劳动力资源十分丰富，境内有野生中药材1000多种，已开发利用和挂牌收购的有500多种，中药材总面积50万亩；已探明矿产有49种，其中钒矿储量310万吨，系亚洲最大矿床；水力资源蕴藏量19.5万千瓦，可开发量5.6万千瓦。山阳先后被确定为全国退耕还林、天保工程试点示范县，全国造林绿化模范县，国家长治工程、省重点流域工程县，国家级中药材薯芋、丹参规范化种植基地县，陕西省第一个中药现代化科技示范县。（二）全县社会经济情况近年来，山阳县坚持以建设美丽幸福山阳为主题，以转变经济发展方式为主线，以提高经济发展质量和效益为中心，坚持稳中求进工作总基调，深入实施“生态立县、工业强县、产业兴县、旅游活县”104 四大战略，认真落实改革带动、项目带动、城镇带动、创新带动、科技带动“五大举措”，协同推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游标准化、公共服务均等化“五化进程”，全力推动经济社会快速发展，实现了“十二五”圆满收官。2015年完成生产总值104.05亿元、增长13.3%；财政总收入7.37亿元、同口径增长44.76%，地方财政收入4.21亿元、同口径增长14.12%；规上工业总产值完成124.17亿元、增长29.9%；全社会固定资产投资完成106.05亿元、增长28.9%；城镇居民人均可支配收入26667元、增长9.1%，农村居民人均纯收入8133元、增长10.2%。12项市考主要经济指标有8项位居全市第一。先后荣获全国科技进步先进县、全国义务教育均衡发展先进县、中国美丽乡村建设示范县、省级教育强县、省级卫生县城、省级生态园林县城、省级食品安全示范县等50多项荣誉称号。（三）主要优势1、山阳县生态优美。县境为北亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候，四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑，平均海拔1100米，年均气温13.1℃，年均降水量709毫米，年无霜期207天。境内山青水秀，空气清新，空气质量达到和好于二级以上天数350天左右，属国家南水北调中线工程重要水源涵养区，森林覆盖率达到64%，被誉为“西安第二生活区”。2、山阳县资源富集。境内矿产资源富集，已发现矿藏49种，以钒、金、镁、锌、重晶石等为主，其中钒储量310万金属吨，为世界第二、亚洲第一大矿床，有“中国钒都”104 之称；生物资源富集，有国家二级以上保护野生动物26种,野生中药材1000多种，素有“西部药乡”之美誉；水力资源富集，水能蕴藏量19.5万千瓦，可开发量5.6万千瓦。3、山阳县景色宜人。全县有旅游资源单体93个，国家二级以上资源12个，山、水、林、古建筑、地质等旅游资源齐全，国家级森林公园天竺山、明清古建筑群漫川古镇、省级风景名胜区月亮洞、明末山寨群天蓬山寨等景区对外具有一定影响。特别是海螺宫—黑龙谷景区连绵200平方公里，溶岩面积大，峰、峡、溶洞、瀑布等景观类型多，为世界罕见的喀斯特地质地貌。漫川前店子、法官秦岭原乡等美丽乡村山水环绕、风景醉人。4、山阳县区位优越。境内203省道、福银高速公路自西北向东南穿境而过，山（阳）柞（水）公路已经开工建设，西（安）武（汉）高铁和丹（凤）宁（陕）高速公路已列入规划，山阳已成为连接陕东南和鄂西北的交通枢纽，融入关天经济区、西安武汉都市经济圈，承接东部产业转移优势更加明显。5、山阳县文化厚重。西晋泰始二年（公元266年）置县，古名丰阳县，明成化12年（公元1476年）更名山阳县，建县距今已有1700余年，曾是秦楚和宋金的国界，自古为兵家必争之地，革命战争年代是鄂豫陕和豫鄂陕革命根据地的中心区域，是鄂陕边区苏维埃政府所在地。山阳受南北文化共同影响，秦楚文化底蕴深厚，道佛文化交互接替，红色文化源远流长，民俗文化多姿多彩。104 二、中村镇概况中村镇位于陕西省商洛市山阳县东部，距县城40公里，东经110度12分、北纬33度27分，海拔550—700米之间。辖2个社区、13行政村，101个村民小组，5687户、22402人，耕地面积14280亩。东临银花镇，南界延坪镇，西连高坝店镇，北接丹凤县寺坪镇，区域面积147平方公里。本镇介于流岭以南，鹘岭以北，是山川各半的土石山区。属北亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候，年平均气温17.1摄氏度，年平均降雨量724mm，无霜期220天。银花河自西向东流经本镇，境内气候温和，山清水秀，四季分明，土壤肥沃，物产丰富，为农业生产提供了十分有利条件。境内交通比较便利，主要乡村公路中有中西路、两洛路、中洪路，县道山郭路穿境而过，是通往山阳、丹凤、商州、商南、湖北等地的交通要道。良好的交通环境，促进了本镇商贸业的发展，境内商业网点密集，成为山阳县东部重要的物资集散地。镇域内矿产资源丰富，主要有钒、金、铁、大理石等多种金属非金属矿种。其中钒矿资源储量位居亚洲第一，世界第二，被誉为中国钒都。吸引五洲公司山阳分公司、中天钒矿、商丹公司、秦鼎公司、秦金公司等厂矿企业落户。其中五洲公司、秦鼎公司等企业已成为成为我县、乃至市创税的主要龙头企业。同时，中村钒业小区已初具雏形。作为工业重镇，中村镇在县域经济的发展中起着十分重要的作用。全镇以“药、果、畜、菌、菜、劳务”104 为主导产业，着力打造药业种植大镇。采取政策扶持、科技示范、大户带动、协会运作、服务引导等措施，累计退耕还林24600亩，建高标准核桃基地1.2万亩，板栗基地1.1万亩，杜仲基地1660亩，连翘基地420亩，五味子基地200亩，二花基地5000亩，新建10个村连片5000亩矮化连产核桃园。建成万头养猪场1个、千头养猪场3个、二代野猪养殖场1个，年存栏量达5000头以上。发展香菇种植大户26户，在沟口社区建成百万袋食用菌产业园一个，年产香菇400余万袋。依托两个集贸市场及电子商务服务平台，将柿子、木耳、香菇、魔芋、腊肉、土鸡蛋、挂面、九眼莲等传统农畜产品逐步推出山阳，推向全省乃至全国。同时，近年来依托农民培训学校，联合农业、林业、人社等部门及厂矿企业，开展农民工实用技术培训达20余场次，受教育培训人数达8000余人次。目前，全镇产业发展逐步趋向正规化和规模化。中村镇民风淳朴，文化习俗浓厚。自古以来兴学重教蔚然成风，能人辈出。中村社火，特色显明，历史悠久，已形成了独特的民俗文化。每逢元宵佳节，当地群众便自发的组织起来，舞龙耍狮，走街串巷，极大地丰富了群众的文化生活。群众自发组建的“和谐之星”艺术团、广场舞表演队多次参加县镇文艺演出，为丰富群众文化娱乐生活，建设社会主义精神文明起到了积极的促进作用。独特的地理位置，丰富的矿产资源，为中村的发展提供良好的基础；在“生态立镇、农业稳镇，工业强镇、产业兴镇，以城建镇、商贸活镇”发展目标的指导下，结合新农村建设、城镇建设、移民搬迁等民生工程的实施，全镇基础设施不断完善，城镇化水平进一步提高，城镇品味逐步提升，中村将迎来全面发展的新辉煌。104 第四章项目拆迁安置补偿一、征收概况（一）征收范围项目征迁范围为山阳县中村镇棚户区改造建设工程征迁安置规划区域，东至硫酸厂，西至中村中学，南至山郭公路，北至民房自然边界。拆迁范围用地面积218257平方米（327亩），共计拆迁889户(套)，其中货币安置577套，实物安置312套，拆迁总建筑面积98600平方米。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。拆迁范围示意图如下：（二）实施主体山阳县城市建设投资开发有限公司（三）征收土地性质征收土地为集体土地（四）区域现状104 征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。现状棚户区内没有统一规划，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、环境卫生脏乱差，没有排水系统及垃圾收集点，急需进行改造提升。区内居民生活环境恶劣。（五）拆迁规模本项目涉及拆迁889户（套），拆迁范围用地面积218257平方米（327亩），拆迁总建筑面积98600平方米。其中砖木结构建筑面积10860平方米，砖混结构一层建筑面积29580平方米，砖混结构二层建筑面积（含二层以上建筑）54230平方米，土木建筑3930平方米。拆迁建筑的建成时间基本超过30年。其中拆迁非住宅建筑物主要包括砖厕所、简易房、围墙、水井等。经统计，共需拆除厕所、圈舍315个，简易房6500平方米，围墙3211延米，砖混门楼262个，水井、地窖200个及水泥地面7300平方米。二、征收安置补偿办法（一）征收补偿安置方式的基本原则（1）坚持“政府主导、统一规划、依法征收、程序合法、补偿公平、结果公开”的原则。（2）坚持“货币安置与异地安置相结合”的原则。（3）坚持实行“实物安置征一补一、合理互补差价，鼓励异地安置和货币安置”的原则。104 （4）坚持“依法依规、政策衔接、规范操作”的原则。（二）征收补偿与安置标准1、房屋价值的认定标准（1）国有土地山阳县城市规划区域内国有土地上的房屋征收按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。（2）集体土地集体土地上房屋由征收人委托评估机构对房屋按重置价折旧评估确定。本次房屋拆迁赔偿标准暂时按照同类地区房屋评估价进行估算，同类地区房屋评估参考价为：①砖混结构房屋700-900元/㎡。②砖木结构房屋500-700元/㎡。③土木结构房屋400-500元/㎡。2、征收过渡期限、搬迁补偿标准（1）临时过渡期限①安置房为多层建筑的，住宅房屋临时过渡、商业用房停产停业损失期限一般为24个月。临时过渡期自被征收人腾空移交房屋之日起计算。②选择货币安置的，房屋征收人不向被征收人支付住宅房屋临时过渡费和商业用房停产停业损失费。（2）住宅房屋临时过渡费补偿标准104 选择房屋产权调换的住宅房屋，房屋征收人提供周转房或现房安置的，不支付临时过渡费。房屋征收人无法提供周转房的，房屋征收人应当向被征收人支付临时过渡费，具体标准为：住宅房屋过渡费标准为：50平方米以下（含50平方米）的，每月每平方米补助6元；超出50平方米以上部分每月每平方米补助5元。（3）商业用房停产停业损失补偿标准选择房屋产权调换的商业用房，造成停产停业的，由房屋征收人支付停产停业损失费，不再支付其临时过渡费。具体标准为：商业用房的停产停业损失费标准为：每月每平方米20-30元。（4）延长过渡和停产停业损失期限补偿标准如确需顺延住宅房屋临时过渡期限和商业用房停产停业损失期限的，住宅房屋临时过渡费按原标准1.5倍支付，商业用房停产停业损失按原标准2倍支付。（5）搬迁补助费补偿标准①选择货币补偿的，房屋征收人应按照被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准向被征收人支付搬迁补助费，每户搬迁补助费总额不低于500元。②选择产权调换的，房屋征收人应按照被征收房屋建筑面积每平方米20元的标准向被征收人支付搬迁补助费，每户搬迁补助费总额不低于1000元。③征收生产、经营设备的拆除、运输、安装费用，按照实际发生的合理费用或委托具有相应资质的评估机构评估确定。104 ④对行政事业单位搬迁补助费按财政有关规定执行。3、室内装饰装修和其他设施补偿标准对被征收房屋室内外装饰装修的价值给予一次性评估补偿。对房屋内其他具有使用功能的设施，按照以下标准补偿：电话移机：住宅58元/部非住宅125元/部。有线电视迁装：340元/户。宽带迁装：320元/户。天然气初装费：2320元/户。空调移机：200元/台。水、电拆装费：1200元/户。以上标准如遇物价部门价格调整，按调整后的价格执行。4、其他构筑物和附着物补偿标准城镇规划区域内实施房屋征收的，其他构筑物和附着物补偿依照下列标准执行：（1）其他构筑物u简易房（可住人）120元/㎡。u简易棚60元/㎡。u砖围墙140元/延米。u土围墙60元/延米。u水泥地面：厚度15cm（含15cm）以上60元/㎡；厚度15cm以下40元/㎡。u砖混门楼3000元/个。104 u土门楼500元/个。u厕所、圈舍：户外有顶砖（石）混180元/㎡；户外无顶砖（石）混120元/㎡；简易厕所40-60元/㎡。u化粪池：每800元/个。u高位水池200-500元/m3。u户外家用水池200元/个。u机井（井深7米以上、水深2米以上、有砼内圈）：口径2m以下，5000元/眼；口径2-2.5m，7000元/眼；口径2.5-3m，10000元/眼；口径3m以上，20000元/眼，凡废弃的机井，一律不予补偿。u水井（井深5m以上、水深1m以上）：饮水井1000元/眼；压水井800元/眼（含设施）。u堆沙、堆石、堆土10元/m3。u地窖：深度3-5米，450元/个。u砖瓦窑：小砖瓦窑、石灰窑6000元/座；大型砖瓦窑参照其他建设项目同类建（构）筑物补偿标准，凡倒塌和不具备使用功能的一律不予补偿。u鱼池：砖石砌20元/㎡；土池10元/㎡，鱼产按养鱼水面每亩补偿3000～6000元。u钢架结构蔬菜大棚：普通拱棚（跨度6-10ｍ、高2.5ｍ以上）18元/㎡；特大棚（跨度10ｍ以上、高3.5ｍ以上）20元/㎡。104 u水渠（砖石砌）：横截面1㎡以上，120元／ｍ；横截面0.5-1㎡，90元／ｍ；横截面0.5㎡以下，50元／ｍ。土渠不予补偿。u房根基：高度1.5米以上120元/延米；高度1-1.5米80元/延米；高度1米以下50元/延米；有砼地梁每延米加80元。u石埝：浆砌120元/m3；干砌80元/m3。u坟墓采用货币一次性补偿的：地下坟1000元/棺；地上坟三年以上3500元/棺，三年以内4000元/棺；空墓2500元/棺；碑楼每个加300元；选择迁移至政府规划选址墓园的：地下坟300元/棺；地上坟三年以上700元/棺，三年以内1100元/棺；空墓500元/棺；碑楼每个加300元。（2）其它附着物补偿u林木：乔木林4000元/亩；疏林、灌木林2600元/亩；未成材经济林1600元/亩。u零星果树：胸径（胸径指树木距地面1.3米处）2公分以下，自行移栽，不予补偿；胸径2.1-5公分100元/棵；胸径5.1-10公分300元/棵；胸径10.1-15公分500元/棵；胸径15.1-20公分1000元/棵；胸径20.1-30公分的2000元/棵；胸径30.1公分以上的3000元/棵。u104 用材树：胸径5公分以下，自行移栽，不予补偿；胸径5.1-10公分20元/棵；胸径10.1-20公分30元/棵；胸径20.1-30公分40元/棵；胸径30.1公分以上60元/棵。u苗圃、药园：一年生2000元／亩；二年生3000元／亩；u三年以上生4000元/亩。u青苗：粮食作物1100元/亩；专业蔬菜、烤烟2000元/亩。u其他未涉及树种参照中心城市其他项目标准予以补偿。（3）有下列情形的不予补偿u占用荒地、滩涂及法律法规规定不予补偿的其他土地。u各类违法、违章建（构）筑物和废弃的建（构）筑物。u棚户区改造项目及其他建设项目征迁公告发布后抢建、抢栽的建构（筑）物和经济林木。5、征收房屋安置标准（1）国有土地上合法的个人自建房，商业用房1-2层和单位住宅楼实行产权调换，同时也可选择一次性货币补偿；3层以上（含3层）的个人自建房实行货币补偿。（2）征收集体土地上房屋的，其合法的房屋1-2层实行产权调换，3层以上（含3层）货币安置。人均住房面积达不到50平方米的，依照在册的户籍人口，按人均50平方米予以实物安置，面积差由被征收人按安置房建设成本价结算。社区用房参照所在区域的住宅房安置标准执行。（3）选择住宅产权调换的，安置房屋为期房的，被征收人可以就近上靠安置房屋户型，因就近上靠户型超出面积由被征收人按安置房建设成本价结算。104 实行现房安置的，就近上靠户型面积不大于产权调换面积的10%，就近上靠户型面积由被征收人按安置房建设成本价结算，其余超出的面积由被征收人按市场优惠价结算。（4）安置房屋建筑面积不低于50平方米。（5）选择产权调换的，被征收房屋与安置房的公摊面积按照以下标准安置：u被征收房屋建筑层数仅为一层的，安置房为小高层或高层的，其产权调换面积按安置房套内建筑面积予以安置。安置房超出面积部分由被征收人承担其相应公摊面积。u被征收房屋为多层建筑的（七层以下含七层），安置房为小高层或高层的，其产权调换面积的公摊面积由被征收人按50%承担。安置房超出面积部分由被征收人承担其相应公摊面积。u被征收房屋及安置房均为多层建筑的（七层以下含七层），由被征收人承担相应公摊面积。（6）选择货币补偿的，结合同类地区房屋成本价格和房屋评估价确定货币补偿标准。同类区域棚户区拆迁房屋货币补偿比例为1:1.2，补偿建筑按1315元/㎡标准补偿。6、奖励标准（1）对符合产权调换而选择一次性货币补偿的住宅房屋，在规定的奖励期限签订协议并按时交房的，按合法产权调换面积评估总价款的20%予以货币奖励。104 对符合产权调换而选择一次性货币补偿的商业用房，在规定的奖励期限签订协议并按时交房的，按合法产权调换面积评估总价款的15%予以货币奖励。（2）对符合产权调换的住宅房屋，凡在规定的奖励期限内签订协议并交房的，产权调换面积差价全免。（3）对实行异地安置，凡在规定的奖励期限内签订协议并交房的，异地安置提高的面积免交安置房建设成本价。（4）对在规定期限内签订协议并按时交房的，可给予其房屋征收面积每平方米100元的一次性奖励。（5）征收范围内以居民小组或单位为一个征收单元，若征收单元内所有被征收人在规定期限内签订协议并按时交房的，给予征收单元内所有被征收人每户1万元现金奖励，征收单元内若有一户未能在规定期限内签订协议并未按时交房的，该征收单元所有被征收人不得享受此项奖励。（6）鼓励货币补偿：对于自愿搬迁实行货币补偿的对象，可享受房屋总补偿金额的10%的奖励。三、安置补偿方案本项目安置方式采用实物安置和货币安置相结合的方式进行。签订拆迁安装补偿协议套数889套，312套选择实物安置，涉及拆迁面积37432平方米，577套选择货币安置，涉及补偿建筑面积69240平方米。104 四、实物安置方案根据拆迁安置补偿方案，经过对实地最新人口摸底调查统计，需要安置312套。安置补偿住宅建筑面积31732平方米，安置用房统一规划，统一监管，集中连片建设并负责免费办理房屋所有权证书。本项目实物安置方案为就地集中安置，安置区位于山阳县中村镇移民新区一期建设范围，项目建设用地北至中山路、南到郭山路、西至河东路、东到东环路。安置区占地面积18377平方米（合28亩），新建住宅安置房建筑面积31732平方米。室外道路面积5573平方米、绿化面积6431平方米。安置区共新建8栋安置房，其中：u1号楼——5号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户，3个单元，可以安置180套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积105.68平方米；u6号楼——7号楼为6层多层建筑，，户型结构为一梯二户，2个单元，可以安置96套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积97.05平方米；u8号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯三户，2个单元，可以安置36套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积84.7和68.3平方米。项目安置户型套数统计表序号安置户型面积户型结构套数占比1105.68二室两厅一卫18058%297.05二室两厅一卫9630%104 384.7二室两厅一卫248%468.3二室两厅一卫124%合计312五、拆迁补偿费根据拆迁安置补偿办法，结合项目实际情况，拆迁费用共计11238万元，详见下表：拆迁投资构成表序号项目类别数量标准合计（万元）（一）拆迁补偿费98600㎡87021土木结构3930㎡500元/㎡1972砖木结构10860㎡700元/㎡7603砖混结构83810㎡900元/㎡75434房屋装修及附着物202其中厕所、圈舍315个180元/个6简易房6500㎡120元/个8围墙3211延米140元/延米45砖混门楼262个3000元/个79水井、地窖200个1000元/个20水泥地7300㎡60元/㎡44（二）拆迁过渡费7301搬迁过渡费（3年）889户2000元/户/年5332搬家费98600m220元/m2197（三）拆迁工程费13801房屋拆除人工费、清运费98600m2120元/m211832房屋评估费98600m220元/m2197（四）拆迁奖励费426合计　11238104 第五章新建安置房建设地址与建设条件一、总体规划设计山阳县中村镇棚户区改造建设项目安置点在山阳县中村镇移民新区一建设范围，设计主旨在切合实际、适度超前，创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住小区。本小区规划分区合理，生活交通便利，配套设施齐全；充分利用周边风景，在总平面设计中主要把握以期下三点：整体布局规整，具有现代风尚，突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。充分考虑"建筑—人—环境"三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。小区规划布局流畅，并与绿化环境融为一体。为提高日照，按照传统的条式布置方式进行错位布置，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划地块以居住为主。整体规划充分考虑了各用地性质间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。二、建设条件（一）场址现状项目位于山阳县中村镇，范围东至硫酸厂，西至中村中学，南至山郭公路，北至民房自然边界，总用地面积218257平方米（327亩）。（二）项目建设条件104 1、项目建设的自然条件：（1）气温年平均气温：12.9℃夏季最高日平均气温：30.6℃冬季最低日平均气温：-4.2℃极端最高气温：39.8℃极端最低气温：-14.8℃（2）湿度月平均最大相对湿度：86%年平均相对湿度：65%年平均气压：930.9mbar（3）降水量年平均降水量：754mm年最大降水量：838mm（4）风主导风向：西北次风向：东南年平均风速：2.5米/秒年最大风速：18米/秒基本风压：35Kg/㎡最大冻土深度：26cm2、项目建设用地条件：104 项目安置区位于移民搬迁新区一期，东至东环路，西至小河路，南至山郭公路，北至中山路已建住宅楼南侧。基地呈不规则形状，区位优势明显，交通便捷，周边基础设施配套齐较全。3、市政配套条件：项目周边的市政基础配套设施较完善，具体内容包括给排水、电力、电信、网络、天然气集中管线，同时项目建设需要的市政接驳点，也可以从临近的道路接驳，目前市政设施能够基本满足项目开发建设的需求。4、施工条件：（1）水、电。项目开发建设所需水源可利用现有市政供水管线，工程用电可直接与当地供电部门协商解决。（2）砂料、石料。砂石材料就地取材，就近解决。（3）土料。区域内土方可自行调配，土方能就近满足使用。（4）三大材料。钢筋、水泥、木材等三大外购材料可与当地物资管理部门联系购买，为保证工程质量，建设材料建议由建设单位统一采购。（5）施工水平。为了保证工程的顺利进行，该工程的施工单位可以在陕西省内进行招标，选择技术实力雄厚、施工经验丰富、施工机具过硬的单位进行工程施工，在施工上应该不存在困难。5、改造相关政策104 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。陕西省省委、省政府要求，以改善职工群众住房条件为出发点和落脚点，积极推进棚户区改造工作。各地应尽快完成棚户区调查摸底工作，编制改造规划；明确棚户区改造任务，并分解落实到各县；切实加强项目实施管理，抓好工程质量和安全管理；加强基础配套设施建设，保质保量完成改造任务，确保居民安居乐业。山阳县人民政府为认真贯彻落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和省政府《关于加快棚户区改造工作的实施意见》（陕政发〔2014〕3号）精神，切实加快全市棚户区改造工作，全面改善人居环境，推进新型城镇化建设，结合绿色现代、开放和谐、文明宜居的幸福商洛建设目标和新型城镇化建设需要，以改善人居环境、优化产业布局、促进可持续发展为目标，按照质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的标准，全面推进棚户区改造工作，力争使群众住房条件得到改善，生活水平得到提高，基础设施和公共服务水平得到提升。计划从2013年到2017年，利用5年时间完成各类棚户区改造28368户以上。三、安置区规划山阳县中村镇棚户区拆迁后按照就近安置的原则，安置房建于山阳县中村移民搬迁新区一期建设范围。u1号楼——5号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户，3个单元，可以安置180套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积105.68平方米；u6号楼——7号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户104 ，2个单元，可以安置96套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积97.05平方米；u8号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯三户，2个单元，可以安置36套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积84.7和68.3平方米；1.2.3.4.5.6.7.8号楼共计可安置住房312套，安置房总建筑面积31732平方米，安置区用地面积18377平方米，合28亩。104 第六章项目建设内容一、项目土地利用项目征迁范围为山阳县中村镇棚户区改造建设工程征迁安置规划区域，东至硫酸厂，西至中村中学，南至山郭公路，北至民房自然边界。拆迁范围用地面积218257平方米（327亩），共计拆迁889户（套），其中货币安置577套，实物安置312套，拆迁总建筑面积98600平方米。棚户区内新修市政道路41376平方米，新修河道1040米。安置房占地面积18377平方米，合28亩。（安置区域内道路面积5573平方米，停车位占地面积720平方米，广场绿化面积6431平方米）。二、规划设计依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；《城市规划编制办法》；《中村镇总体规划》（2010—2030）；山阳县已编制的相关专项规划、城市设计、街景规划等；《山阳县棚户区改造专项规划》;国家、陕西省及山阳县有关法律、法规、规章。三、建筑内容及规模（一）棚户区改造片区建设规模104 本次山阳县中村镇棚户区改造建设项目包括棚户区拆迁工程、安置工程两部分内容。1、棚户区拆迁工程山阳县中村镇棚户区拆迁户数以征收决定发布之日前的合法在册人口为依据，拆迁范围用地面积218257平方米（327亩），共计拆迁889户（套），其中货币安置577套，实物安置312套。拆迁总建筑面积98600平方米。其中砖木结构建筑面积10860平方米，砖混结构一层建筑面积29580平方米，砖混结构二层建筑面积（含二层以上建筑）54230平方米，土木建筑3930平方米。拆除构筑物主要包括砖厕所、简易房、围墙、水井等。经统计，共需拆除厕所、圈舍315个，简易房6500平方米，围墙3211延米，砖混门楼262个，水井、地窖200个及水泥地面7300平方米。拆迁安置后腾空土地327亩，其中用于城市基础配套设施用地39亩，可用存量土地288亩。根据《山阳县城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置标准》，本次拆迁补助方式分为两种：货币安置和实物安置。经过摸底调研和入户走访，以合法在册人口为依据，被拆迁房屋共计889户（套），其中货币安置577套，实物安置312套。其中：愿意进行货币补偿的有577套，建筑面积69240平方米（其中住宅建筑面60585平方米，商业建筑面积8655平方米）。实物安置共需安置312套，安置住房建筑面积31732平方米。2、棚户区安置工程山阳县中村镇棚户区拆迁后按照就近安置的原则，安置房建于山阳县中村移民搬迁新区一期建设范围。104 u1号楼——5号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户，3个单元，可以安置180套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积105.68平方米；u6号楼——7号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户，2个单元，可以安置96套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积97.05平方米；u8号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯三户，2个单元，可以安置36套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积84.7和68.3平方米；1.2.3.4.5.6.7.8号楼共计可安置住房312套，安置房总建筑面积31732平方米，安置区用地面积18377平方米，合28亩。3、主要技术经济指标序号名称单位数量备注1安置区用地面积㎡1837728亩2安置区总建筑面积㎡31732仅为安置区建筑面积3容积率㎡1.7仅为安置区4建筑密度%205绿地率%356层数层67安置居住套数套3128安置居住人数人10929总停车位辆127104 四、项目结构方案（一）指导思想项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型、高性价比的住宅小区。项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。（二）编制原则1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定。2、坚持“以人为本”的原则。将生态环境与人文环境放在重要的地位，为小区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。3、坚持改善棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住房困难的原则。安置区住宅的建设，在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，住宅建设标准和主要户型方案应该与之相适应。同时要坚持“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出文化特色，创造建设品牌，使之成为保障性住房小区的样板工程。104 4、坚持政府主导，市场运作的原则。山阳县政府组建专门机构，制定棚户区改造规划，解决实施过程中的重大决策问题。要运用市场化机制，积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。要严格监控成本，严格控制销售对象，限定销售价格，安置区开发要控制在保本微利的经营水平上。5、坚持节能省地的原则。安置区的建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。6、坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。7、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。（三）设计方案1、总体布置原则山阳县中村镇棚户区改造建设项目安置点在山阳县中村镇移民新区一期建设范围，设计主旨在切合实际、适度超前，创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住小区。本小区规划分区合理，生活交通便利，配套设施齐全；充分利用周边风景，在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风尚，突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。充分考虑"建筑—人—环境"三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。104 小区规划布局流畅，并与绿化环境融为一体。为提高日照，按照传统的条式布置方式进行错位布置，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划地块以居住为主。整体规划充分考虑了各用地性质间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。2、平面布局安置小区设计方案通过分析地块与城市的关系，保持用地的开放性及其原有的特征，充分利用地形，建筑布局既要保障日照时间，又争取住宅的良好朝向与景观。规划整体而富有变化，保证开发的灵活性；同时结合周围环境融入城市发展所形成的人文景观中。小区内建设住宅楼8栋，6层砖混建筑。主入口位于基地南方向，次入口位于基地西边。规划布局以小区主入口为引入点，整个小区由南向北成线性展开，为满足小区居民出行及购物需求，小区四周临路，在小区西南角布置广场。根据不同的建筑需求，利用道路和景观区分内外不同的层次关系，强调居住小区内部互不干扰，保证了幽静舒适的居住氛围。小区道路系统分三个层次，即：小区主干道和通往各住宅楼栋的入户道路，绿地间的休闲小道。7米宽的小区主干道宛如飘逸的丝带活泼、洒脱，建立起小区的交通系统主框架，将小区分为三个景观组团，形态极具张力。入户道3米，以“短捷顺”为原则。而1.5米宽的休闲小道则以更加自由灵活的形态“散落”在各绿地之中，结合活动场地，或宽或窄，或长或短，极大的丰富了小区的步行系统。3、主体建筑方案104 （1）建筑方案描述本项目主体建筑为6层砖混结构普通居住房，室内外高差0.45m，层高3m，建筑总高度最高12m。现代建筑风格，建筑形式上力求体现山阳当地文脉建筑传统的基础，运用现代建筑语言和设计手法，勾勒充满现代气息、不失传统韵味的住区风貌。建筑设计注重体块造型和色彩处理，以插片、飘窗和曲线阳台的穿插组合，运用光影和色块丰富建筑立面，创造明快、简洁的建筑形象。建筑外立面考虑空调室外机与飘窗、阳台的有机结合，使之成为建筑造型的有效元素。通过刻画小尺度的建筑细部和有效的技术处理，突出居住品位的灵活性，使之具有高品质住宅区的形象。（2）合理性设计中除考虑日照、通风等基本因素及大多数户型做到南厅、南卧以外，还突出考虑以下几点：1）通风良好：根据当地气候，住宅客厅、餐厅做到保证有良好的通风。2）分区明确：从居住的功能与私密性考虑，以人的行为基本出发点，充分保证内外、动静、昼夜分区，做到视线、声音的隔绝，符合住户的心理要求。3）厨卫的合理布局：在厨卫设计中，保证使用安全的情况下，充分考虑合理的程序，适宜的人体尺度，据此安排各种应有的厨卫设备。104 4）辅助空间：辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计中得到重视，户内尽可能增加壁柜和吊柜等储藏空间，预留空调室外机位和冷凝水管，以保证住宅立面的整齐美观。（3）科技含量及其应用住宅智能化系统。由于社会发展的日新月异，住宅的智能化已越来越受到重视，本片区设计中考虑设置信息共用网络系统，管线入户预留接口，住户内相关信息以总线方式通过环网，传输至小区物业管理系统，该网络系统具有以下功能：1）与国际通用网络（INTERNET）连结；2）煤气泄露报警：采用进口气敏感探测器，用于防止煤气装置不完全燃烧或煤气泄露所产生毒气的报警；3）三表抄表：住户水表、电表、煤气表三表信息通过网络系统传输至物业管理中心主机，进行记录存储。（4）户型设计项目住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建设，又能充分适应需求的多样性。户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。山阳县中村镇棚户区拆迁后按照就近安置的原则，安置房建于山阳县中村移民搬迁新区一期建设范围。u1号楼——5号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户，3个单元，可以安置180套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积105.68平方米；u6号楼——7号楼为6层多层建筑，，户型结构为一梯二户104 ，2个单元，可以安置96套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积97.05平方米；u8号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯三户，2个单元，可以安置36套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积84.7和68.3平方米；在满足住户居住的基本功能要求条件下，每个房间均有很好的采光和通风，平面布置功能分区合理，达到很好的利用效果。户型详见附图。1-5号楼户型104 6-7号楼户型8号楼户型104 表1各栋楼户型面积详细指标楼号层数户型面积（m2）数量（单元）套数（套）户型配比备注1-5#6层二室两厅一卫105.68318058%纯住宅6-7#6层二室两厅一卫97.5429630%8#6层二室两厅一卫84.72243612%68.312合计312100（四）安置房工程建设标准1、建筑物层高：住宅标准层层高为3.0m。屋面：平屋面。外墙：按建筑节能50%标准考虑节能措施，优先采用自保温系统；1)立面装饰主要材料为弹性涂料，采用石材或面砖装饰的不得超过三层；2）尽量控制各向窗墙比。内墙、顶棚：1）套内墙体应按设计砌筑到位，除厨房、卫生间外，一般墙面采用1∶1.6混合砂浆抹面，白水泥两度；2）厨、卫之间隔墙厚度不宜小于200mm；3）除外底层外，单元门厅、楼梯、走廊等部位的内墙、顶棚采用涂料装饰。门窗：104 1)外窗采用隔热铝合金型材，中空厚度应不小于12mm；2)单元外门采用钢质安全防卫门，设置门禁及对讲系统，门扇上留有一定面积钢化玻璃，确保通视；3)套型户门为钢质安全防卫门（A、B锁），符合防火要求；套内房间门统一作留洞处理。楼面、地面：1)底层门厅、走廊应铺设防滑地砖；楼梯:1)楼梯应符合消防疏散要求；2）楼梯、门厅、走廊应设置节能自熄开关。阳台：1）阳台内应布置洗衣机位置及相应给排水专用管道，设置污水收集系统；2）宜设置封闭式生活北阳台。栏杆：1)阳台、露台应采用钢筋混凝土栏板、栏杆，高度、式样等由设计确定并符合规范要求；2）楼梯、无障碍坡道栏杆宜选用不锈钢材质。空调机位：1)空调室外机位应考虑便于安装及维护，应尽量靠近窗洞口设置，平面图中应详细标明留洞位置；2)空调室外机位护栏、装饰百叶应选用铝合金或不锈钢材质，表面色彩由设计确定；104 3）空调冷凝水应有组织排水。单元入口：1)单元底层入口应以组团为单位统一设计，设置雨蓬；有条件的设置门厅，考虑信报箱、设备表箱、告示、门牌等功能，避免管线外露；2）墙面采用面砖饰面到顶，顶棚作吊顶处理。五、配套工程设计方案（一）给排水工程1、给水管网用水主要由城市给水管网提供，在城市管网设有接入口。给水系统采用生活消防统一给水系统。消防采用低压制，室外消火栓按间距不大于120米布置，距道边不超过2米，距建筑外墙不小于5米。给水主管道铺设长度为500m，采用PE管，管径DN50。棚户区改造范围道路污水管道铺设长度为2500m，采用PE管，管径DN100。用水量估算项目名称规模用水定额用水量（m³/d）备注居民综合1092人200升/天218.4包括生活用水消防用水2小时10升/秒72绿化用水29.04按以上10%计其它31.9按以上10%计合计351.3104 2、污水管网：生活用水的排放率为85%，据此计算，规划区总污水量为298.6m³/d。根据城市排水管网状况，排水采用雨、污分流的排水体制。沿路布置污水管，收集沿线污水，根据中村移民新区一期规划及道路场地标高布置污水管及排水方向，各污水管的规划设计流量依据其服务对象的性质及数量按有关污水指标计算。污水管采用UPVC双壁波纹管埋地暗敷，遇管道交汇、转弯、管道尺寸变化处布设检查井。管网及管径详见排水规划，消防用水和绿化用水，其用水量估算见上表。污水主管道铺设长度为500m，采用UPVC双壁波纹管，管径400，建化粪池2座。棚户区改造范围道路污水管道铺设长度为2630m，采用UPVC双壁波纹管，管径500。3、雨水管网根据规划道路标高及高程，规划雨水采用分片区的排水方式排入水体。雨水口将雨水排入雨水管网，并就近排入水体。雨水管沿道路布置。雨水管采用UPVC双壁波纹管，埋地暗敷，遇管道交汇、转弯、管道尺寸变化和相隔一定距离的直线管段处布设检查井。雨水主管道铺设长度为550m，采用UPVC双壁波纹管，管径400。棚户区改造范围道路雨水管道铺设长度为3153m，采用UPVC双壁波纹管，管径500。（二）电力电讯工程104 依据《山阳县中村镇移民新区总体规划》及一期建设规划，电力电缆采用电缆沟形式敷设在道路右侧。电信管线敷设在道路右侧，采用塑料管材(PVC-U)和110玻璃钢夹砂管。1、电力负荷预测根据《城市电力规划规范》及《民用建筑电气设计规范》，结合本地区用电现状及发展要求，本次规划设计主要采用单位建筑面积负荷指标法，对用电负荷进行预测。装机容量及用电负荷测算表用电项目类别用电指标规模最大负荷备注居住建筑用电负荷4kw/套/户3121248KW套数计算不可预计用电负荷125KW按以上10％计算合计1373KW2、电源本项目供电来自于山阳县中村镇变电站通过10KV电力专线供给。生活用电主要由城市10KV变电站采用10KV架空网络供电至规划区内后，埋地引向室内外箱式变配电室，再由变配电室引出380V/220V电力线路供至每户。根据中村镇移民新村总体规划，采用10KV网络供电10KV变电所。规划范围内自建变电所，降压后以220V/380V低压配电网形成供给各用户单元。规划区内主要为三级负荷，电力管线长度为550m。低压配电系统由变电所的低压配电柜通过电缆直接配出，埋地敷设至各建筑电表箱处。户外路灯及景观照明电源由附近配电箱提供。本次规划共设置用户变配电室1处。3、电力线路敷设规划104 规划区内10KV线路采用VV22铠装直埋电缆埋地敷设。功能区内采用电力电缆沟敷设方式。沿道路侧修建断面为1.0×1.0米电缆沟，10KV及0.4KV电力电缆同沟敷设。电力电缆沟原则上在路西，路南侧布置。由变配电室至建筑采用大容量电缆，线路应按照远期负荷量选择，一次到位。4、室外照明规划室外采用绿色照明，减少光污染，并采用人工及定时控制方式，定时器根据时间和季节的变化自动调整开灯时间。分区设置室外照明箱方式，路灯线路采用开装全塑电缆直埋地敷设。路灯照明光源采用高压钠灯，规划区共需路灯20个，安装高度5米，灯杆间距30米；草坪灯照明光源采用节能灯，规划区共需草坪灯30个，安装高度0.7米，灯杆间距3.5米；室外停车场照明光源采用显色性为了节约能源，减少电能损耗，本工程的照明根据不同的场所选用不同的高效灯具及节能光源。5、电信规划规模预测：本工程住宅共有312户，按1线/户计，其他未预计量按10%计，则安置小区内总电话线为343对，电讯管线长度为650m。电信规划：通信电（光）缆从小区次入口引入进小区户外分接箱，分配至各单体地下一层电话交接间（约30平方米），本工程高层地下室均设一电信交接间（约6平方米），通信电（光）缆的接入方式由电信部门专项设计确定。（三）管线综合工程104 1、管线种类本工程范围内涉及给水、雨水、污水、热力、电力、电信、照明七个专业管线。以各专业管线工程设计为基础，整体考虑，统筹安排，合理利用城市土地，综合确定各种地下空间位置，为各专业工程管线的设计和规划管理提供依据。2、设计原则（1）根据道路横断面设计，结合发展，合理布置，充分利用道路地下空间，尽量减少占用道路以外土地，并应充分考虑远期发展需要。（2）各种管线在道路下水平、纵向位置的设计以《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）和各专业的规范、标准等资料为准。（3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽量布置在人行道、非机动车道及绿化带下，但由于管线种类多，必要时将将检修次数较少的部分管线布置在机动车道下、个别管线需布置在绿化带下。（4）各种管线水平位置的处理，原则上各种管线尽量顺行，线路尽量短捷，减少穿越交叉路口。减少管线之间的交叉，减少管线埋深，节省工程投资。（5）各种管线纵向交叉时应遵循：压力管道让重力管道；小口径管道让大口径管道；可弯曲管道让不易弯曲管道；规划管线让现状管线；对个别不能满足规划要求的，各专业管线应局部特殊处理。3、管线布置（1）平面布置：104 电力、电信、给水线尽量布置在人行道和非机动车道下。雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量较少，可布置在非机动车道或机动车道下。（2）竖向布置：1）电力、电信、热力管线，最小覆土满足人行道结构层要求即可，一般管顶覆土应不小于0.5米；给水、燃气最小覆土满足冰冻线深度即可，一般管顶覆土应不小于2米。2）排水管线应满足用户接入的要求，起端管顶覆土一般应不小于2米。3）工程管线交叉时，自地表面向下排列的顺序为：照明、电信管线、电力管线、给水管线、热力管线、排水管线。4）在各种管线中只有雨、污水管线为重力管线，必须坡向下游，高程只能降低，不能抬高，而电信管线、电力管线、给水管线、热力管线可以根据地形的变化及实际空间的要求，相应调整高程，局部可通过增设少量的管件，从而减少了各种管线的埋深，这样也就必然节省了配套管线的投资规模。5)整个管线的施工顺序为先下后上，先深后浅，即先施工雨、污水管线，然后依次顺序为给水管线、电力电信缆沟、直埋电缆。6）首先实施修建道路范围内的排水管线、给水管线并根据配套地块的需求，配套实施电力、电信、热力等管线。但应注意的是路口施工比较复杂，为了减少投资，降低施工难度，与修建道路相交所有路口的相关管线均应预埋，并敷设至相交路口以外。7）在交叉路口管线交叉的位置施工管线时，难度比较大。为了减少不均匀沉降对管线的影响，施工中可采取砌砖垛之墩、局部加钢套管等相应的技术措施。104 （四）环保、卫生防疫场区自然环境好，空气清新，不会对空气、水源造成污染。生活用水和雨水采用分流排放，生活污水经化粪池处理达到国家二级排放标准后沿主要道路敷设的污水干管，依靠重力排放，集中后进入城市污水管网。雨水通过雨水干管顺地势布置，集中后排入城市雨水管网。六、绿化、道路等设计方案（一）绿化景观运用城市设计的理论和方法，对基地的室外环境进行研究和处理。运用对景、借景手法将、道路广场有机的结合起来，并借鉴我国传统造园手法，步移景异，通过不断变化的景观序列形成“田园”风貌。主要形成道路生态景观带、居民生活绿轴、外围景观渗透等景观序列，人行过道绿化、集中休闲绿地形成开敞空间，辅以花坛、盆景点缀，运用丰富的铺地图案，营造舒适的居民休闲交流空间。在住宅单体设计中，建筑形式以坡屋顶为主，利用坡顶的大小不同，长短变化或互相穿插的组合，错落有致地勾勒出丰富的“天际轮廓线”。同时建筑立面应采用相互变化的色调，配以装饰处理和绿色的树木、蔚蓝的天空、共同形成统一变化的有机整体。环境小品的内容广泛，从指示标牌、灯柱、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器械等市政设施的设计应融功能性、装饰性、趣味性为一体，对规划区景观的形成起到画龙点睛的作用。绿化设计原则：1、遵守道路绿化的生态原则104 生态是植物与植物之间的协调关系，是景观的灵魂。它要求植物的多层配置，乔灌草的结合，分隔竖向的空间，创造植物群落的整体美。因此，在小区路段的实际中，注重生态景观的体现。植物配置讲求层次美、季节变化美，从而起到最佳的滞尘、降温、增加湿度、净化空气、吸收噪音、美化环境的作用。2、因地制宜，适地种树根据本地区气候，栽植地的小气候和地下环境条件选择适于在该地生长的树木，以利于树木的正常生长发育，抗御自然灾害，保持稳定的绿化成果。选择适应性强、生长健康、管理粗放的植物。人行道绿化树种在选择上宜采用常绿树种，如大叶女贞、楸树、国槐、桂花、广玉兰等，人行道绿化采用乔灌木结合式布置，灌木宜采用金叶女贞、红叶石楠、紫叶小檗、小叶女贞等，局部可以布置花坛，做到三季有花、四季常青的景象。安置区内景观广场及绿化面积为6431平方米。（二）交通系统设计1、设计依据（1)《城市道路设计规范》(CJJ37-90)；（2)《公路沥青路面设计规范》(JTJO14-97)；2、设计内容104 人流、车流可通过一个与城市道路衔接的出入口进入小区，小区采用人车分流，人行优先的交通组织，使其成为居民单独活动休息不受车辆影响的安全娱乐空间。消防车可通过道路出入口方便地进入住区，迅速地到达建筑物前，住宅建筑前均设回车场，为消防车的扑救工作可以快速的展开以及快捷的到达火灾扑救点区域提供条件。本工程与四周城市干道相接的道路出入口宽度均不小于7m，转弯半径为9m，场区内部道路转弯半径为6m,道路最大纵坡为3%,最小纵坡为0.08%，道路横坡均为1.50%。（1）交通组织模式道路系统与分级：地块内部道路由小区级道路、入口道路组成，小区主干道宽7米，小区次干道宽6米，入户道路宽2.5米。整个道路系统顺畅合理，是小区的交通灵魂所在。步行系统：步行系统集中布置在小区的线性景观带上，通过设计带来良好的观赏性、驻足性、参与性。形成一个完整的步行系统，与景观中心融为一体。设置休闲锻炼的步行道和各种活动场所，在局部进行放大处理以形成停留空间，创造亲切宜人、步移景异的景观效果，体现出绿化生态小区的主题。棚户区内道路：41376平方米，新修河道1040米。安置区域内道路面积5573平方米，停车位占地面积720平方米。项目区硬化道路的结构类型为现浇混凝土路面。路面厚度均为0.50米。路面结构为：素土夯实基础，铺设300mm厚级配砂砾石，路面为200mm厚现浇混凝土。路面坡度为2-3%。（2）停车位主要方式为地上停车。静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，为了满足部分住户停车的需求，在小区消防通道的周边相应设置了地上停车位，这样合理的减少小区内部车流对居住环境的影响。104 七、主要技术经济指标序号名称单位数量备注1安置区用地面积㎡1837728亩2安置区总建筑面积㎡31732仅为安置区建筑面积3容积率㎡1.7仅为安置区4建筑密度%205绿地率%356层数层67安置居住套数套3128安置居住人数人10929总停车位辆127104 第七章节能评估一、编制依据与范围1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、《中华人民共和国节约能源法》；3、《中国节能技术政策大纲》；4、《节能中长期专项规划》；5、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》；6、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；7、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；8、《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ19-2003）；9、《居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）；10、《外墙外保温工程技术规程》；11、《民用建筑节能管理规定》；12、《陕西省人民政府办公厅关于进一步推行墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》陕政办发[2005]86号；13、《陕西省建设项目资源节约管理规定》（陕西省发展和改革委员会陕发改投资[2006]352号）。二、项目能耗估算项目建设主要为住宅用房，道路照明工程量太小，此处忽略不计。用能包括水、电等常规能源。综合折算年耗标煤为158.8吨。项目能耗估算如下：104 1、水资源消耗项目水资源消耗主要包括居民生活用水、绿化用水、消防用水。居民生活用水按200升/人·日，消防用水按每天2小时计算，项目日用水量351.3m3/d，则年用水量为12.82万m3。2、电力消耗根据有关规划规范，结合当地的实际用电水平，居住建筑按照每套建筑4KW计算，本项目总负荷为1373KW。年运行时间365天，按每天8小时，利用系数取0.3，年用电量为120.27万度。主要能耗测算表序号主要能源品种计量单位年需要实物量折标系数标煤1电万Kw.h120.271.229kgce/Kw.h147.812水万吨12.820.857kgce/t10.99项目年综合能源消费总量158.8三、节能措施山阳县中村镇棚户区改造建设项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。104 1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3。屋面传热系数=0.60W/(m2.k)。外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)。门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)。楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)。2、采暖系统的保温节能措施项目区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。片区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，避免在管网传送中的热量损失。104 供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。同时改造过程中，严格按规划外立面改造，已达到整齐划一的感觉，与新建公园的环境相协调。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在建设过程中，应大量应用新技术，为产业及带动其他产业的发展起到一定的作用。外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。四、节水措施1、水环境充分利用周边天然水体景观，合理规划和建设水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项目区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统。104 对项目区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的市民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少项目区污水的排放量，实现项目区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将项目区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充项目区用水，完善项目区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做项目区杂用水。2、绿化景观用水节水保障项目区绿化、景观用水，改善项目区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电104 第八章环境影响分析一、施工期环境影响分析1、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居住区。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85104 施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车752、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。二、施工期环境影响分析1、施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。104 各施工阶段昼夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工552、施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。104 三、项目运营期环境影响分析项目建成后，主要包括居住和公共服务功能。主要污染源包括：居民生活噪音，生活废水、生活垃圾及废弃物。因此，在日常生活中，需要从以下做起，做好环境保护。1、加强环境保护的宣传力度，制定安置小区环保制度，改变市民固有的有害于环保的不良行为，树立环保的文明意识。2、加强新房装修施工时对环境污染的管理。由物业管理部门严格把关，与装修施工方签订文明施工的协议。减少或避免装修施工中对环境的污染。3、加强对项目建成后的相关水系、小区绿地的保护和养护、维护。由物业管理部门专人负责。4、加强对建成后小区的环境卫生管理，及时做好小区日常环境卫生工作，及时清运垃圾和粪便。由物业管理部门负责。104 第九章安全卫生与消防一、危害因素分析本项目为改善民生的建设项目，主要有解决棚户区内房屋建筑质量差，改善低保收入家庭居住环境等任务。因此本工程项目主要有确保用电、公共安全等二个方面的因素需要注意。二、安全措施方案1、在确保用电安全方面：采取直接引入低压电源进入机构低压配电室，再供给各个建筑用电区域。采用中性接地三相四线制系统，用电设备采用接零保护，防止触电、灼伤，同时要有稳压、抗干扰措施，保证设备。2、在公共安全方面：要充分认识新形势下改善民生工作的重要性和紧迫性，切实把安全工作纳入全局大事议程。要严格落实规章制度，具体要落实值班巡视、安全检查等制度。三、消防设施1、编制依据《建筑设计防火规范》(GBJl6一87);《建筑内部装修设计防水规范》(B50222一95);《建筑灭火器配置设计规范》(GBJI40一90);2、消防措施根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的要求，小区内需设置一些室外消火栓井，建筑物内部配备一定数量干粉灭火器。104 第十章组织机构设置及劳动定员一、项目法人组建项目建设期间组织机构按《中华人民共和国公司法》，实行总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。项目由山阳县城投公司主持，项目采用总经理管理制，总经理下设项目建设管理部和后期运营管理部。一、项目组织机构设置1、项目建设期组织机构方案中村镇棚户区改造项目主要组织机构构成为总经理、副总经理、征地拆迁管理部、工程建设部、招商运营部、财务部、办公室、行政部等。各部门的主要职能为：（1）征地拆迁管理部：负责项目前期征地拆迁安置补偿工作，保证项目能正常进行。（2）拆迁安置部：负责项目安置分配和相关协调工作。（3）财务部：负责项目的财务计划和实施计划安排与项目履行单位办理合同协作与手续，以及资金使用安排及收支手续。（4）办公室：负责项目的各类文件、档案的管理工作，负责公司考勤联络函的下发等。104 （5）行政部：负责日常行政工作以及与项目履行单位的接待、联络等工作。（6）招商运营部：负责该项目的资产经营部各种工作计划和总结以及贷款催收和回收业务。三、人力资源配置1、劳动定员数量及技能素质要求（1）劳动定员本项目劳动数量如下表：序号部门人数1项目经理12副经理23征地拆迁管理部104拆迁安置部55财务审计部26办公室25行政部36招商经营部5合计30（2）技能素质要求本项目主要为山阳县中村镇棚户区改造建设工程104 ，项目区内有较大量的征地拆迁问题，对管理人员、技术人员和生产操作人员的素质要求较高。因此要求：本项目管理人员及岗位技术工人应具有大专以上文化程度；一般操作工人应具有高中或中专以上文化程度；关键工作的主要操作人员、技术人员和管理人员，除应具有大专以上文化程度外，还应具有丰富的相关从业经验。四、员工培训1、职工工资福利本项目实行国家基本工资制度，员工工资福利标准按国家现行规定（事业单位），参照山阳县同类标准执行。2、员工培训（1）施工前所有新增员工均须接受劳动技能、劳动纪律、安全操作等方面的培训，并经考核合格后方能上岗。（2）组织操作人员进行定期的专业技术在培训。104 第十一章项目实施进度安排一、项目进度安排依据1、拆迁安置方案和拆迁安置进度计划2、资金筹措方案3、项目土地经营计划4、合理安排施工顺序，实行分期开发二、项目进度安排原则1、和谐共建原则处理好周边群众及单位的关系，确保项目正常拆迁施工。2、资金平衡原则本项目拆迁范围较大，投入资金巨大，在此过程中不确定因素较多，项目建设进度计划应与资金计划、拆迁安置计划联动考虑，注意资金运转的总体平衡，同时保证项目工期不得拖延。3、施工便利原则项目周边交通便利，且多为主干道，在分期建设、进度安排的综合考虑中，注意采用有利于施工的最优方案。三、项目进度安排根据山阳县中村镇棚户区改造项目实际状况及建设规划设计方案，计划分三步进行建设：项目建设周期36个月：详见附表104 1、动员摸底阶段（2016年6月1日至2016年6月30日）：采取召开各类会议、走村入户、重点对象面对面宣传等方式，广泛宣传中村棚户区改造项目的意义，深入细致地做好群众的思想工作，为工程建设奠基坚实的群众基础。2、征迁补偿阶段（2016年7月1日至2016年10月30日）：按照征迁实施方案，严格征迁程序，明确补偿标准，做好勘测丈量、造册登记、张榜公布和征迁补偿工作，全面完成征迁补偿任务，确保土地征用到位、拆迁补偿到位、安置到位。3、棚户区改造建设阶段（2016年11月1日至2018年5月31日）：改造后将对拆迁户进行就近安置，该片区将按照镇总体规划的用地要求和功能布局，进行科学规划，合理布局，完善配套城市基础和公共配套设施。104 第十二章工程招标投标方案山阳县中村镇棚户区改造项目招投标工作主要是指棚户区拆迁的招投标工作。需要经有资质的招标代理单位，接受市工程交易中心的监督，按相关规定邀请招投标。一、招标前期准备工作　　1、工程项目按照规定履行项目审批手续并取得批准；　　2、落实相应资金或资金来源；　　3、招标所需的设计图纸及技术资料；　　4、明确招标范围内容、工程量；　　5、编制拦标价，确定合理的建设工期、质量要求；　　6、完成招标文件（含工程量清单）和资格审查文件的编制；　　7、成立招标领导小组及监督小组。　　招标文件内容应当明确工程施工内容、工程质量、工期、合同的主要条款内容、投标文件的格式、评标标准和方法。聘请相应技术人员自行编制招标文件和工程量清单，也可以委托招标代理单位编制。二、招标公告及报名　　1、招标公告　　（1）招标公告在相应媒体上发布招标公告。　　（2）招标公告内容应包含项目名称；项目实施地点和工期；报名购买招标文件的地点、时间和费用；对施工单位的资质等级要求。104 　　2、施工单位报名　　（1）报名时间及地点：从发布公告之日起接受报名，报名时间不少于5日；报名地点在指定地点并指定专人接受报名。　　（2）施工单位凭单位有效介绍信（原件）、营业执照（复印件）、资质证书（复印件）及报名人身份证向指定人员报名，购买招标文件（包含工程量清单、评标定标办法等）、图纸等资料。三、投标单位资格审查　　工程招标领导小组负责对报名施工单位资格进行审查。对合格投标单位及时发放资格审查合格通知书及其他相关资料，对审查不合格投标单位告知不合格原因。四、招标文件的澄清或修改　　投标人收到招标文件后应对招标文件所有内容、分（页）数等认真核对，如有缺漏或其他方面问题应在领到招标文件2天内以书面形式（须加盖投标单位印章）向招标人提出澄清更正，否则，由此引起的损失由投标人承担。投标人应当认真审阅招标文件的所有内容，如果投标人的投标文件不能符合招标文件的要求，责任由投标人自负。　　招标文件发出后，如需要对招标文件进行修改的，招标人将在适当的时间提前以书面形式告知所有投标人。修改后的文件内容作为招标文件的组成部分，对投标人起约束作用。当招标文件与招标文件的修改内容相互矛盾时，以最迟发出的有效修改通知为准。104 五、投标文件的编制及递交　　投标单位应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件必须由法定代表人或其授权委托人的签字并加盖投标单位的印章。　　投标文件一般包括以下内容：　　1、投标函；　　2、商务标和技术标；　　3、投标保证金缴交凭证；　　4、招标文件要求的其他内容。　　投标人应当在递交投标文件的截止时间前自行到指定的银行（信用社）按照招标文件的要求缴交投标保证金。投标保证金一般为2-10万元人民币。投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，该投标文件将被拒绝，作废标处理。　　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达指定投标地点递交给招标人。截止时间后送达的投标文件为无效投标文件，招标人应当拒收。提交投标文件的投标人少于三个的，招标人应当重新招标。六、开标、评标、定标　　（一）开标开标会议由招标领导小组主持，参加人员为：招标领导小组成员、监督小组成员、评标专家组、投标单位代表。104 开标程序：1、开标由市招标办主持；2、开标时由监标人审验投标人法人代表和法人委托人及代理人身份证、安全生产许可证、营业执照、资质证、项目经理证、外地核准进施工企业注册证书等原件；3、由投标人代表或授权代理人检查投标文件的密封情况，并对密封情况签字确认；4、投标文件的密封情况经确认合格后，先开技术标、商务标。由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标人报价和其他主要内容，投标人应对唱标结果签字确认；5、招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到合格、有效的投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读；6、招标人对开标过程进行记录，并存档备查；7、投标文件的有效性；8、招标人将有效投标文件，送评标委员会进行评审、比较。（二）评标、定标1.1本次招标采用技术标、商务标综合评标方法进行评标；1.2专家组现场评分。七、评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会人员组成104 评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从商洛市发改委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。投票采用打分制，以得分高者中标。2、评标委员会成员的资格要求评委会成员职称要求在副高(副教授)级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。104 第十三章纯货币安置一、山阳县房地产市场情况近年来，随着山阳县经济社会的快速发展，山阳县房地产市场发展平稳有序，物业服务行为更为规范，住宅小区建设档次水平明显提升，居民住房环境得到较大改善，城市宜居指数大幅攀升。目前，山阳县人均住房建筑面积已达到30.8平方米，与2000年时的人均住房建筑面积20平方米相比增加了10.8平方米，城市建设面貌、市民居住条件得到了显著改善。自2012以来，山阳县房屋价格销售价基本在3500-4100元/平方米之间，而且逐年略有上涨，如已经建成的丰阳明珠、东城雅居、锦城秀府、三个商品房小区的销售价格分别为3500元/㎡、3800元/㎡、4100元/㎡，由山阳县城投公司承建的保障性住房的销售价格核算成本价不超过2600元/㎡，如信隆小区、福临家园小区等。随着国家政策对房地产市场控制逐渐放松，以及市县实行的棚户区改造工程的推动，使山阳县房地产市场价格基本上呈上涨趋势。二、纯货币安置补偿办法1、房屋价值的认定标准（1）国有土地山阳县城市规划区域内国有土地上的房屋征收按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。（2）集体土地104 集体土地上房屋由征收人委托评估机构对房屋按重置价折旧评估确定。本次房屋拆迁赔偿标准暂时按照同类地区房屋评估价进行估算，同类地区房屋评估参考价为：①砖混结构房屋700-900元/㎡。②砖木结构房屋500-700元/㎡。③土木结构房屋400-500元/㎡。2、征收过渡期限、搬迁补偿标准（1）临时过渡期限①安置房为多层建筑的，住宅房屋临时过渡、商业用房停产停业损失期限一般为24个月。临时过渡期自被征收人腾空移交房屋之日起计算。②选择货币安置的，房屋征收人不向被征收人支付住宅房屋临时过渡费和商业用房停产停业损失费。（2）住宅房屋临时过渡费补偿标准选择房屋产权调换的住宅房屋，房屋征收人提供周转房或现房安置的，不支付临时过渡费。房屋征收人无法提供周转房的，房屋征收人应当向被征收人支付临时过渡费，具体标准为：住宅房屋过渡费标准为：50平方米以下（含50平方米）的，每月每平方米补助6元；超出50平方米以上部分每月每平方米补助5元。（3）商业用房停产停业损失补偿标准104 选择房屋产权调换的商业用房，造成停产停业的，由房屋征收人支付停产停业损失费，不再支付其临时过渡费。具体标准为：商业用房的停产停业损失费标准为：每月每平方米20-30元。（4）延长过渡和停产停业损失期限补偿标准如确需顺延住宅房屋临时过渡期限和商业用房停产停业损失期限的，住宅房屋临时过渡费按原标准1.5倍支付，商业用房停产停业损失按原标准2倍支付。（5）搬迁补助费补偿标准①选择货币补偿的，房屋征收人应按照被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准向被征收人支付搬迁补助费，每户搬迁补助费总额不低于500元。②选择产权调换的，房屋征收人应按照被征收房屋建筑面积每平方米20元的标准向被征收人支付搬迁补助费，每户搬迁补助费总额不低于1000元。③征收生产、经营设备的拆除、运输、安装费用，按照实际发生的合理费用或委托具有相应资质的评估机构评估确定。④对行政事业单位搬迁补助费按财政有关规定执行。3、室内装饰装修和其他设施补偿标准对被征收房屋室内外装饰装修的价值给予一次性评估补偿。对房屋内其他具有使用功能的设施，按照以下标准补偿：电话移机：住宅58元/部非住宅125元/部。有线电视迁装：340元/户。宽带迁装：320元/户。104 天然气初装费：2320元/户。空调移机：200元/台。水、电拆装费：1200元/户。以上标准如遇物价部门价格调整，按调整后的价格执行。4、其他构筑物和附着物补偿标准城镇规划区域内实施房屋征收的，其他构筑物和附着物补偿依照下列标准执行：（1）其他构筑物u简易房（可住人）120元/㎡。u简易棚60元/㎡。u砖围墙140元/延米。u土围墙60元/延米。u水泥地面：厚度15cm（含15cm）以上60元/㎡；厚度15cm以下40元/㎡。u砖混门楼3000元/个。u土门楼500元/个。u厕所、圈舍：户外有顶砖（石）混180元/㎡；户外无顶砖（石）混120元/㎡；简易厕所40-60元/㎡。u化粪池：每800元/个。u高位水池200-500元/m3。u户外家用水池200元/个。u104 机井（井深7米以上、水深2米以上、有砼内圈）：口径2m以下，5000元/眼；口径2-2.5m，7000元/眼；口径2.5-3m，10000元/眼；口径3m以上，20000元/眼，凡废弃的机井，一律不予补偿。u水井（井深5m以上、水深1m以上）：饮水井1000元/眼；压水井800元/眼（含设施）。u堆沙、堆石、堆土10元/m3。u地窖：深度3-5米，450元/个。u砖瓦窑：小砖瓦窑、石灰窑6000元/座；大型砖瓦窑参照其他建设项目同类建（构）筑物补偿标准，凡倒塌和不具备使用功能的一律不予补偿。u鱼池：砖石砌20元/㎡；土池10元/㎡，鱼产按养鱼水面每亩补偿3000～6000元。u钢架结构蔬菜大棚：普通拱棚（跨度6-10ｍ、高2.5ｍ以上）18元/㎡；特大棚（跨度10ｍ以上、高3.5ｍ以上）20元/㎡。u水渠（砖石砌）：横截面1㎡以上，120元／ｍ；横截面0.5-1㎡，90元／ｍ；横截面0.5㎡以下，50元／ｍ。土渠不予补偿。u房根基：高度1.5米以上120元/延米；高度1-1.5米80元/延米；高度1米以下50元/延米；有砼地梁每延米加80元。u石埝：浆砌120元/m3；干砌80元/m3。104 u坟墓采用货币一次性补偿的：地下坟1000元/棺；地上坟三年以上3500元/棺，三年以内4000元/棺；空墓2500元/棺；碑楼每个加300元；选择迁移至政府规划选址墓园的：地下坟300元/棺；地上坟三年以上700元/棺，三年以内1100元/棺；空墓500元/棺；碑楼每个加300元。（2）其它附着物补偿u林木：乔木林4000元/亩；疏林、灌木林2600元/亩；未成材经济林1600元/亩。u零星果树：胸径（胸径指树木距地面1.3米处）2公分以下，自行移栽，不予补偿；胸径2.1-5公分100元/棵；胸径5.1-10公分300元/棵；胸径10.1-15公分500元/棵；胸径15.1-20公分1000元/棵；胸径20.1-30公分的2000元/棵；胸径30.1公分以上的3000元/棵。u用材树：胸径5公分以下，自行移栽，不予补偿；胸径5.1-10公分20元/棵；胸径10.1-20公分30元/棵；胸径20.1-30公分40元/棵；胸径30.1公分以上60元/棵。u苗圃、药园：一年生2000元／亩；二年生3000元／亩；u三年以上生4000元/亩。u青苗：粮食作物1100元/亩；专业蔬菜、烤烟2000元/亩。u其他未涉及树种参照中心城市其他项目标准予以补偿。（3）有下列情形的不予补偿u占用荒地、滩涂及法律法规规定不予补偿的其他土地。104 u各类违法、违章建（构）筑物和废弃的建（构）筑物。u棚户区改造项目及其他建设项目征迁公告发布后抢建、抢栽的建构（筑）物和经济林木。6、奖励标准（1）对符合产权调换而选择一次性货币补偿的住宅房屋，在规定的奖励期限签订协议并按时交房的，按合法产权调换面积评估总价款的20%予以货币奖励。对符合产权调换而选择一次性货币补偿的商业用房，在规定的奖励期限签订协议并按时交房的，按合法产权调换面积评估总价款的15%予以货币奖励。（2）对符合产权调换的住宅房屋，凡在规定的奖励期限内签订协议并交房的，产权调换面积差价全免。（3）对实行异地安置，凡在规定的奖励期限内签订协议并交房的，异地安置提高的面积免交安置房建设成本价。（4）对在规定期限内签订协议并按时交房的，可给予其房屋征收面积每平方米100元的一次性奖励。（5）征收范围内以居民小组或单位为一个征收单元，若征收单元内所有被征收人在规定期限内签订协议并按时交房的，给予征收单元内所有被征收人每户1万元现金奖励，征收单元内若有一户未能在规定期限内签订协议并未按时交房的，该征收单元所有被征收人不得享受此项奖励。104 （6）鼓励货币补偿：对于自愿搬迁实行货币补偿的对象，可享受房屋总补偿金额的10%的奖励。三、纯货币补偿方案经过摸底调研和入户走访，以合法在册人口为依据，被拆迁房屋共计889户（套），其中货币安置577套，按照补偿比例，共需补偿建筑面积69240平方米，货币安置价格按山阳中村移民搬迁建房成本价和补偿比例综合考虑，补偿建筑面积按照1315元/㎡进行货币补偿。104 第十四章投资估算及资金筹措一、投资依据和标准（一）投资依据1、《陕西省道路工程综合概算定额》；2、《陕西省园林工程建设费用定额》；3、山阳县建设项目城建费用征收标准；4、有关行业的投资估算指标；5、类似工程造价水平资料；6、委托方提供的其它有关资料。（二）投资标准1、土地费用根据土地招拍挂的价格以及相关的契税测算。2、勘察设计及前期工程费依据类似项目的费用水平计算。3、工程费用及区内配套工程依据现行市场价格和山阳县同类道路绿地综合造价指标进行估算。估算时结合项目特点对部分指标进行了调整。4、城建费用按山阳县有关规定计算。5、不可预见费用按国家计委有关文件规定计算。6、管理费用及销售费用根据类似项目的费用水平计算。7、建设期利息按中国人民银行、国家计委有关文件规定计。104 二、估算原则1、土地费用根据国土部门土地的价格以及相关的契税测算。2、勘察设计及前期工程费依据类似项目的费用水平计算。3、工程费用及道路配套工程依据现行市场价格和山阳县同类项目造价指标进行估算。估算时结合项目特点对部分指标进行了调整。4、城建费用按山阳县有关规定计算。5、不可预见费用按国家计委有关文件规定计算。6、管理费用根据类似项目的费用水平计算。7、建设成本估算包括前期工程费用、建设配套费、工程费用、建设监理费、建设单位管理费、不可预见费以及建设期贷款利息等项。具体详见后附《投资估算表》。8、经营、管理费用估算包括项目前期研究及可行性研究的开支和项目策划的开支。9、财务费用估算三、项目总投资估算（一）拆迁投资费用拆迁投资共计12873万元，具体如下：1、征地费用征地范围内所有土地为集体土地，共征地土地327亩，费用合计1635万元。104 2、拆迁费用具体情况见下表：拆迁投资构成表序号项目类别数量标准合计（万元）一征地费用327亩5万/亩16351集体土地327亩5万/亩1635二拆迁费用11238（一）拆迁补偿费98600㎡87021土木结构3930㎡500元/㎡1972砖木结构10860㎡700元/㎡7603砖混结构83810㎡900元/㎡75434房屋装修及附着物202（二）拆迁过渡费7301搬迁过渡费（3年）889户2000元/户/年5332搬家费98600m220元/m2197（三）拆迁工程费13801房屋拆除人工费、清运费98600m2120元/m211832房屋评估费98600m220元/m2197（四）拆迁奖励费426合计　12873（二）新建工程费用新建工程费用共计5347万元，具体如下：本项目涉及安置房建设面积31732平方米。依据《陕西省建设工程概算定额》（2011），结合商洛市山阳县类似工程的单方造价，具体情况见下表：104 新建安置投资构成表序号投资项目名称数量单价合计（万元）一土地取得费用28亩5万/亩140二工程费用31732㎡5206.6（一）建筑安装工程费31732㎡1455元/㎡46171地上住宅31731.1主体结构工程31732㎡1000元/㎡31731.2装修工程12061.2.1公共部分31732㎡50元/㎡1591.2.2户内31732㎡280元/㎡8881.2.3外装31732㎡50元/㎡1591.3安装工程2381.3.1给排水工程31732㎡20元/㎡631.3.2消防工程31732㎡12元/㎡381.3.3暖通工程31732㎡15元/㎡481.3.4强电工程31732㎡15元/㎡481.3.5弱电工程31732㎡8元/㎡251.3.6燃气工程31732㎡5元/㎡16（二）室外工程5901道路工程5573㎡260元/㎡1452广场绿化工程6431㎡390元/㎡2513停车场工程720㎡195元/㎡144管网工程118.34.1雨水管线350m700元/m24.54.2污水管线350m750元/m264.3给水管线350m360元/m12.64.4强电管线400m1200元/m484.5弱电管线400m80元/m3.24.6燃气管线400m100元/m45变配电室1个153000元/个15.36化粪池1个60000元/个6104 7路灯50个8000元/个40总造价5347（三）纯货币安置费用纯货币安置费用共计9105万元，共补偿69240平方米，每平方米1315元。（四）工程建设其他费用包括可研编制费、环评费、勘察设计费、施工图编制费、节能编制费、工程监理费、建设单位管理费等费用。工程建设其他费序号投资项目名称取费标准投资总额（万元）1可研编制费可研编制收费标准202环评费相关标准53勘察设计费工程造价*3.0%1604施工图编制费设计费*5%85节能编制费相关标准16工程监理费工程造价*2.4%1287建设单位管理费工程造价*1.2%648招投标服务费工程造价*0.2%11合计397（五）预备费基本预备费以新建工程费用、工程建设其他费用之和为计费基础，根据《陕西省建设工程其他费用定额》计费率为5%，计算安置房建设的基本预备费为286元。104 （六）建设期利息本项目银行贷款利率按照银行贷款利率按年度利率4.995%测算（建设期内国家补贴2%）。项目在建设期内贷款23000万元，建设期借款利息为1516万元。（七）项目总投资综合上述费用，项目总投资为29524万元。总投资分类估算汇总表单位：万元序号类别数量合计1静态总投资280081.1拆迁费用128731.1.1征地费用327亩16351.1.2拆迁费用112381.1.2.1拆迁补偿费98600㎡87021.1.2.2拆迁过渡费889户7301.1.2.3拆迁工程费98600m213801.1.2.4拆迁奖励费4261.2新建工程费用53471.2.1土地取得费28亩1401.2.2工程费用31732㎡52071.2.2.1建筑安装工程费46171.2.2.2室外工程5901.3纯货币安置费用69240㎡91051.4工程建设其他费用3971.4.1可研编制费201.4.2环评费51.4.3勘察设计费2411.4.4施工图编制费121.4.5节能编制费1104 1.4.6工程监理费1761.4.7建设单位管理费591.4.8招投标服务费131.5预备费2862建设期利息15163项目总投资29524104 第十五章投入产出分析本次建设项目征迁范围为山阳县中村镇棚户区改造建设工程征迁安置规划区域，东至硫酸厂，西至中村中学，南至山郭公路，北至民房自然边界。拆迁范围用地面积218257平方米（327亩），共计拆迁889户（套），拆迁总建筑面积98600平方米。本项目的投入主要包括建设投资和建设期利息等；项目产出来源土地出让收入。一、项目投入分析本项目的总投资为29524万元，根据项目的计划进度，本项目的投入计划如下表所示：序号项目合计第一年第二年第三年1投资比例100%40%30%30%2总投资2952411809.68857.28857.2二、项目产出分析（1）土地出让计划本项目预计土地出让期为3年（即从2019年至2021年）。详细出让计划见下表：时间面积单位年份第一年第二年第三年可出让土地面积288亩86.4115.286.4所占比例100%30%40%30%104 （2）土地出让价格根据山阳县国土部门提供的土地出让资料，山阳县近年来土地出让实际情况如下：序号时间地块单价单价12013年农业局办公大楼用地4500元/m2300万元/亩22014年粮贸大厦用地4100元/m2273万元/亩32015年同辉一品大厦用地3900元/m2260万元/亩山阳县国土资源局开具的土地价格证明（确定山阳县城土地出让价格为4000元/平方米），本地块位于山阳县中村镇，价格相对城区低一些，根据财务评价的保守原则，最终确定本项目存量土地按照150万/亩拍卖计算。（3）土地出让收入预测本项目建成后，可收储整理出让建设用地288亩，项目土地出让期预计为3年，预测土地出让价格为43200万元。具体情况详见下表：土地出让收益表时间项目合计第一年第二年第三年土地出让收入43200出让面积288亩86.4115.286.4出让比例100%30%40%30%出让价格150万/亩150万/亩150万/亩三、社会效益104 本项目的建设符合《山阳县中村镇城市总体规划》的要求，可改善城镇居民的居住环境、提高人民群众的生活水平；将极大的改善山阳县中村的景观面貌，优化山阳县中村城市形象。同时也为山阳县极富地方特色的文化提供了一个对外展示的平台，为山阳县的文化事业发展做出很大贡献。同时对建设和谐社会，推进山阳县中村城建建设、提升区域生态水平、持续改善民生、保持社会祥和稳定有着十分重要的意义。本项目建成后，能够显著改善本区域的城市景观面貌及城市生态系统。棚户区拆迁后，将在城区范围内新建安置小区，以解决安置户的居住和生活需求。新建的安置区提升整个城市的文化品位，带动中村片区经济的发展。除此之外，由于本项目的建设，将会带来大量的就业机会。安置区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。安置区建好以后，需要大量的人员对环境维护，也给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设会给社会提供大量的就业机会。104 第十六章财务分析一、财务评价原则1、费用与效益计算范围相一致的原则，费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内。2、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用。3、费用与效益识别的有无对比原则。二、财务评价基础数据与参数选择1、基准收益率的确定基准收益率的确定包含三部分内容：资金筹措成本、风险贴补率和通货膨胀率。参考《建设项目经济评价方法与参数》（第3版，2006年）所确定的财务基准收益率，结合商洛市山阳县类似项目实际情况，综合确定本项目税前全部投资内部收益率取社会折现率8%，自有资金税后内部收益率为8%。2、项目计算期的确定本项目计算期包括项目的建设期和建设完成后的政府回购期。建设期从2016年1月至2018年12月，共计3年。3、土地出让分析项目建设完成后，政府从2019年至2021年每年出售一定数量的土地，则获得的政府收入合计为43200万元。明细如下表所示：104 时间项目合计第一年第二年第三年土地出让收入43200129601728012960出让面积288亩86.4115.286.4出让比例100%30%40%30%出让价格150万/亩150万/亩150万/亩三、项目静态盈利能力分析本项目总投资中，申请国家开发银行25年期长期贷款23000万元。年利率为4.995%计算（建设期利息按2.995%计算）。建设期为3年，建设期利息为1516万元。本项目按等额还本付息的方式偿还贷款，建成后还款期为22年，利息总额为38454万元。四、项目财务盈利能力分析根据该表计算得税前财务净现值（基准收益率为8%）为-8938.75万元，内部收益率为4%。从财务评价角度来说项目财务净现值小于0，内部收益率小于基准收益率，但考虑到项目的公益性质及项目的静态盈利能力，因此该项目的实施是必要且可行的。静态投资回收期约12.06年。五、偿债能力分析本项目总投资为29524万元，银行贷款23000104 万元，利息支付其中建设期利息1516万元。项目的银行借款，在项目建成后由商洛市山阳县政府进行偿还。104 第十七章社会稳定风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对山阳县中村镇棚户区改造建设项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一、定性分析1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不定性对公共配套建筑的生产过程和经营造成的影响，以及对其他建筑物产生的直接破坏，从而对经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、洪水风险。措施是加强防范意识培训，提高经营者警惕。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对商业价值的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对市场产生重大的影响。所以，应该密切关注该地政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经营风险104 经营风险因国民经济状况变化风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定的因素。包括：财务风险、地价风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对建筑的影响，从而给从事商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。社会风险因素主要包括城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、治安风险。5、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于政府或开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。本项目不存在此项风险。二、投资风险的控制企业只有及早发现或预测到这些风险并能及时采取有效的措施，才能化解或缓和、减轻、控制这些风险。项目建设的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。本项目控制风险的方式包括三大措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长，项目建成以后的经济形势就难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势越难预测。所以，针对本项目管理处采取提高工作速度、利用法律手段、来保证工作的顺利进行、保证资金的充分供应，这样尽可能避免不必要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险104 通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得有关投资环境的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学决策，包括投资项目选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好的控制投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的绿化、道路及房地产等方面的专家进行指导是非常必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。104 第十八章结论及建议一、结论山阳县中村镇棚户区改造项目所处的地理位置区位优势十分明显，区域内社会经济稳步快速发展，周边居民生活水平不断提高，使项目有良好的运作环境和强大的市场发展潜力。本项目的顺利实施将明显改善区域内环境，提升区域城镇功能和形象，对中村镇的经济发展具有持续性的带动作用，具有良好的社会效益和环境效益。项目的实施将为山阳县国民经济和社会事业持续发展提供一定保证，也将大大改善该地区的投资环境。因此，从经济效益、社会效益、环境效益三方面分析综合考虑，本项目的开发实施是可行和必要的，具有较强的操作性，也符合该区域未来的发展趋势。二、建议1、项目建设牵扯到拆迁安置，所以在项目建设前，应切实做好拆迁群众工作，明确拆迁安置办法，确保安置项目能够如期顺利完成，发挥效益。2、项目建设是以改善民生，推进城市化进程建设，促进经济社会协调发展为目的，对城市的发展和建设起到了积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持，加快实施进度。3、项目拆迁建设以及基础设施配套建设应当通过招标确定施工企业，实施监理制度。加强工程在质量、进度、安全等方面的管理与监督，提高项目的综合效益。104山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告108 山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告附表项目实施进度表序号时间进度内容2016年2017年2018年6月7-10月11-12月1-12月1-6月1大量的调查、摸底工作，申请资金，编写项目建议书，确立规划思路2棚户区拆迁工程，三通一平工作3棚户区控制分区，土地整理4棚户区改造建设108'