怀化市“飞达.新世纪广场”项目可行性研究报告 72页

'怀化市“飞达.新世纪广场”项目一、总论1.1项目名称怀化市“飞达.新世纪广场”项目1.2拟建地怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。1.3建设单位：怀化市飞达房地产开发有限责任公司1.4建设单位简介:怀化市飞达房地产开发公司成立于2010年，注册资金万元，房地产开发资质三级，现有职员37人，其中具有中高级职称的专业管理技术人员15人，项目负责人原任职国家一级开发企业负责人，具备丰富的项目开发管理经验。1.5项目股东简介：怀化市飞达商贸有限公司始建于1986年，经过20多年的精心经营，先后拓展了飞达商业广场、儿童商场和金牛角王中西餐厅；公司现有员工876人，固定资产2.5亿元，64 经营商品涵盖百货、珠宝首饰、高中档男女服装、化妆品、儿童用品、钟表、皮鞋皮具等1200多个国内外知名品牌和中西餐饮。公司遵循“诚实、守信、进取、奉献”的企业精神，以严谨的管理、务实的作风、优质的服务精心打造企业品牌，创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。公司先后获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城万店无假货示范店”；湖南省“劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位；怀化市“十佳消费者信得过单位”、“慈善贡献奖”；鹤城区“优秀纳税企业”和“劳动保障工作先进单位”等多项荣誉。中国农业银行湖南省分行授予“AA+”级信用单位；被湖南省银行协会授予“守信用企业”；公司从1996年起连年被怀化市委、政府授予“双文明单位”；“优秀民营企业”。1.6建设单位负责人简介：公司董事长向东辉先生自2002年以来，先后荣获国务院“全国创业之星”；湖南省总工会“职工之友”；怀化市“十大新闻人物”、“劳动模范”、“优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等多项殊荣。现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商联副会长、怀化市慈善总会副会长等社会职务。1.5编制单位:咨询资质证书编号:受怀化飞达商贸有限责任公司的委托,我公司承担该项目可行性研究报告的编制任务。经过对项目进行认真论证,分析评价,于2010年5月完成本项目的可行性研究报告,供审批部门决策参考。64 1.6编制的依据及范围依据:1)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);2)国家现行财税制度和价格体系;3)《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;4)建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》;5)怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策;6)《怀化市城市总体规划》7)《怀化市中央商务区规划》8)《怀化市商业网点规划》9)工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求;10)“飞达新世纪广场”项目规划图;11)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。范围:本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。1.7研究结论(1)2010年是怀化市委、市政府提出“大干新三年，再创新辉煌”的开局之年，根据“商贸物流业大干新三年的总体思路和‘占有市场，扩大消费；升级换代，树立旗舰；合理布局，完善功能；规范秩序，确保繁荣’64 的要求，立足怀化区位、交通、资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务配套、规范有序、活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。(2)怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下,进入了以市场为主导,以有效需求为依托,具有自身特点的新一轮快速增长期。今年来,怀化市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势,房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。(3)旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。随着怀化市域经济的跨越式发展,人民群众生活水平普遍提高,旧城区的落后环境、滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求,拆旧建新,不仅是社会发展的客观要求,也是广大群众的强烈愿望。人口的急增与城市的繁荣,导致住宅及商业用房量的增大,必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。因此,城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。因此,“飞达新世纪广场”应运而生,从而推进城市综合功能开发协调发展,将成为城区的一道新风景线。(4)飞达新世纪广场,地处怀化市中央商务区（CBD）的核心地带,位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。规划总用地约20亩。(5)飞达新世纪广场总建筑面积约为143000m2。其中住宅、酒店、写字楼建筑面积51000m2，商业建筑面积83000m2，地下建筑面积8000m2，绿地率30%，建筑密度48%，容积率10，居住户数225户，停车位350个。64 该项目地上二十八层,地下两层。其中负一层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房,一至五层为百货商场,六七八层为餐饮、娱乐,八层以上主楼A栋为酒店及写字楼，B栋为住宅。(6)整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。建设期(含前期工作)按3年实施。本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。经计算本项目投资利润率为%（所得税后）、%（所得税前）,投资利税率为%,全部投资财务内部收益率为%（税后）、%（税前）,全部投资财务净现值为万元（税后）、万元（税前）,投资回收期为年（税后）、年（税前）。其贷款偿还期为年,满足银行的还贷要求。同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。(7)飞达新世纪广场的建设,将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造,改观市容市貌,做出巨大贡献。对于提高城市品位,强化中心城市功能有很大的促进作用;必将成为城区新的经济增长点,开发后产生的商贸规模效应和辐射效应,从而增加税费收入;将有效地创造新的就业机会,确保一方社会的稳定,创造出良好的经济效益和社会效益。64 二、城市概况及建设条件2.1城市简况怀化市位于湖南省西南部,东径109°45"－110°29",北纬27°16"－29°53",地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。怀化市域是一个狭长地理单元,南北长达353KM,东西宽约200KM,形似“跑兔”。它东倚雪峰山脉,与常德、邵阳、娄底交界;北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连;西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称,今有湖南“西大门”之美誉。　怀化历史悠久,古称“荆楚之地”。早在新石器时代,这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后,在此设黔中郡,开始了国家的行政治理,距今已有2200多年的历史。1998年撤地设地级市,现辖12个县（市、区）,是个多民族聚居的地区,现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族。依照人口抽样调查资料推算,2006年末全市在册总人口为500.00万人,常住人口为454.50万人。怀化生态环境良好,山川秀美,名胜古迹众多,民俗风情迷人,是湖南省的重点旅游城市之一。全市有万佛山丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀,令人流连忘返;龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇,撩人心魄;芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎,特色鲜明。怀化地灵人杰,人文荟萃。老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、粟裕同志出生于此,世界“杂交水稻之父”64 袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻,爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。怀化也是一些重大历史事件的发生地。中国工农红军通道转兵会议旧址、中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇,怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站之一,货物吞吐能力居全国第九。高速铁路的建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展起着至关重要的作用。怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。209国道与320国道在城区呈“十”字交叉,另加上319国道及10条省道公路纵横全境,县乡公路通达城乡。芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线。总长4500公里、通航里程1000公里的沅水航运可通江达海。已形成水、陆、空三位一体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之一。随着改革开放各项事业的发展,怀化市的城市建设日新月异,成绩斐然;城区人口不断增多,城区面积不断加大,怀化市区已发展成为50万人口的中等城市。面向新世纪,怀化市委、市政府于1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势,努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的发展战略。怀化至2010年发展目标是力争国内生产总值在1980年的基础上翻4番,社会主义市场经济体制进一步完善,社会经济生活基本上走上规范化、法制化轨道,人民生活普遍达到小康水平,人口、资源、环境与经济发展关系基本协调。展望新世纪,在新战略的指导下,怀化必将进一步加快发展,崛起为五省（市、区）周边地区的中心城市。现在国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远的影响,为怀化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。64 2.2自然条件2.2.1气象怀化市地处北回归线附近,属亚热带季风湿润气候,受季风环境影响明显。据怀化市气象局提供资料,怀化市常年主要特点:气候温和、雨量充沛,热量丰富,光照适宜,无霜期长。据怀化市气象局提供资料,怀化市常年:最高气温39.6℃（历年最多两天）,最低气温-10.7℃(历年最多一天),平均气温16.4℃;最大降雨量1663毫米,平均降雨量1384.8毫米;最小相对湿度14%,平均相对湿度81%;年均日照1580小时,10℃以上积温4833－5258℃,年均气压986.8百帕;平均风速1.8米/秒,最大风速20.7米/秒;大风日数5.7天,积雪日数4.9天,雷暴日数47.6天,霜日数14.3天。历年平均蒸发量为1346.4mm。无霜期287天。年平均风速为1.9m／s,6-7月份刮西南风,其余10个月刮北风。2.2.2地层与地质构造飞达新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。岩层主要为灰岩、泥质灰岩、泥灰岩和粘性土。根据区域资料,白垩纪以后至第三纪以前,怀化市鹤城区及其附近区域为凹陷沉降区,在其怀化市鹤城区的城北沉积了白垩系巨厚层的紫红色岩层。第三纪以来至第四纪,区内地壳整体呈间歇性上升,形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。但自第四纪以来,地壳上升隆起的速度和强度渐趋缓慢和减弱。64 根据历史地震记载,怀化市鹤城区未发生过破坏性地震,场地土层主要为冲积相粉质粘土,厚度一般为5-8m,局部大于8m,以中硬土为主。下伏二叠系长兴组灰岩岩溶较发育,岩体较坚硬完整,属稳定基岩。所以,场地类别为II类,属抗震较有利地段。《建筑抗震设计规范》(GB500011-2001)和《中国地震动参数区划图》(GBl8306—2001)表明,怀化市鹤城区属抗震设防烈度6度与小于6度的过渡地带,但根据怀化市有关文件规定,怀化市鹤城区建筑抗震设防烈度定为6度,地震动峰值加速度为0.05g,地震动反应谱特征周期值为0.35s。综上所述,场地内属稳定地块。2.2.3水文太平溪是舞水河的一级支流,发源于花桥镇金鸡沟,全长43公里,流域面积362平方公里,由东北流入市区,在市区南部入舞水河。市区流程10公里,平均坡降1.74‰。丰水期流量44.7m3/秒,最大流量2850m3/秒,枯水期最小流量0.7米3/秒。湖天桥下50年一遇洪水位219.28米。区域内地表水主要来源于天然降雨。地下水主要有:松散岩类孔隙水,碳酸岩夹碎屑裂隙岩溶水和碎屑岩裂隙水。该场地地下水按其形成条件和赋存特征,为松散岩类孔隙水。该类型地下水对混凝土和混凝土中钢筋无腐蚀,对钢结构具弱腐蚀。2.3社会条件独特的地理位置,便利的交通条件,优美的自然环境,为建设高尚城市综合体提供了很好的投资条件和稳定的利益保障,建设条件完备。2.3.1供水方便建设施工及生活用水全部由怀化市供水总公司供给。目前,怀化市供水总公司供水能力达18.7万吨,供大于求,其配套管网均已敷设到拟建选址,完全可以满足工程建设施工所需用水。64 2.3.2电力有充裕保障怀化市电力资源丰富,在十二个县市区中,除个别乡村外,都已达到农村初级电气化标准,全年区内发电量达11亿千瓦时,供电网络完善,有国家、地区两大电网。供电十分稳定可靠。64 三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景3.1.1、商贸物流发展外部环境面临有利机遇3.1.1.1、西部大开发战略与中部崛起战略的进一步深入怀化位于西部大开发战略的重要实施地之一的成渝经济区、中部崛起战略的重要实施地之一的长株潭经济区辐射范围的交接处，这两个重要地区的发展促使怀化城市地位的改变，使怀化作为五省（市、区）周边地区中心城市的地位显现，成为怀化发展的重要机遇。3.1.1.2、区域交通条件的进一步完善根据《中国中长期铁网规划》，渝怀线、邵六线建成，渝怀线大通道建设，将对怀化对接珠三角经济区和成渝经济区；贵阳将要建成直直通珠三角入海口的铁路大通道，怀化处于这通道湖南区段的重要节点；根据《国家高速公路网规划》，9条南北向纵线之一的包头至茂门高速公路，与18条东西横向之一的上海至昆明高速公路将为怀化融入全国高速公路系统带来较好的发展前景；怀化的芷江机场已经转为民用，扩建工程将要上马。这些有利的交通条件都将进一步加强怀化同周围重要经济区的联系，大大提升怀化的交通枢纽地位，为怀化带来新的发展。3.1.1.3、湘西地区发展获得新的发展优惠政策64 湖南省在2004年编制了《湘西城镇体系规划》，旨在推动湘西地区的全面发展，规划明确把怀化定为湘西地区的一级中心城市，为怀化未来的发展带来了新机遇。在《湖南省现代物流业发展规划》中，明确怀化为全省四大区域物流中心之一，全省一级物流节点城市、全国二级物流节点城市。政策提出：对怀化市这样的中部边远山区，省政府在资金配套上要给予优惠政策，减免贫困县和少数民族自治县的配套资金；同时根据《湘西地区开发规划》突出发展的6个优势产业，实行项目贷款贴息、提供引导资金、加大财政转移支付、适当提高地方税收分享比例等扶持措施，这都将为怀化新一轮的发展注入强大的动力。国家发改委等九部委制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行[2004]161号），国务院下发的《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号），省委、省政府出台的《关于促进生产性服务业加快发展的指导意见》（湘发[2007]9号）市政府制定的《关于促进我市商贸物流业发展的意见》（怀政发[2006]4号），2007年等文件规定，对国有商贸流通企业改革，发展商贸物流企业，建设现代物流中心，发展新兴流通业态，促进生活保障性服务业，完善农村流通体系，建立公共信息服务体系等进行支持。这些城市基础设施的建成，政策和出台和规划的编制，为怀化发展商贸物流业提出较好的平台。3.1.2、商贸物流发展内部条件面临有利变化3.1.2.1、市委实施“双中心”战略2007年8月，怀化市委提出实施“双中心”战略，即建设区域性经济中心和现代商贸物流中心，推动全市经济社会开放、高效、和谐、永续发展。12月7日，市委第三届二次全会通过了《中共怀化市委关于贯彻落实党的十七大精神，加快推进区域性经济中心和现代商贸物流中心建设的决定》的决议。3.1.2.2、政府加大城市建设力度城市建设明显加快，天星东路、湖天南路建成通车，湖天北路、环城路、汽车南站、体育中心、市民服务中心的落成，火车站广场改造、太平溪综合治理、迎丰路改造等一大批城市基础设施建设全面启动，为发展商贸物流业创造了较好的条件。64 3.1.2.3、制定商贸物流发展措施市政府结合怀化实际，先后编制了《怀化城区商业网点规划》、《怀化市现代商贸物流业发展规划》、《怀化市中央商务区规划》为发展商贸物流业提出了整体思路，园区和项目建设的总体布局，将有利地促进我市商贸物流快速、有序地发展。经过多年的发展，我市商贸物流业具备了较好的基础，突出体现在三个方面：一是专业市场建设与培育取得重大进展。截止2009年底，我市建成各类商品交易市场360个，营业面积159万平方米，其中城区47个，营业面积94万平方米，已形成建材、百货、家电、粮油、生资、汽车摩托车等12大类专业批发市场，年交易额158亿，年销售额1亿元以上的市场18个。我市的市场群体形成了“买全国，卖西南”的经营格局，全国各地生产的日用百货、服装、家电、汽车、粮食、糖酒副食、医药、IT数码、建材等几乎都在我市设有代理商和销售点。我市批发零售额为铜仁总额的5倍。今年1—10月怀化火车南站的装、卸货物量分别同比增长29.6％、42.6％，怀南日处理车皮量达1.2万个，超过设计能力一倍，这些货品中50％销往铜仁、吉首、凯里等周边地区。二是新兴业态蓬勃发展。连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态发展方兴未艾，以佳惠、步步高、飞达、怀仁为主体的零售企业和以湖南西部商贸物流中心为标志的物流企业引入了现代经营管理模式，发展较快。位居全国连锁业百强。步步高、苏宁、加润多、华天等国内知名企业及肯德基、沃尔玛等世界知名外资企业入驻怀化，正深刻改变着我市商贸物流业态格局。64 三是以商贸物流为主的第三产业在全市经济发展中的地位日益重要。近些年来，以商贸物流为主的第三产业增加值占整个GDP的比重一直在40％以上。2009年，我市第三产业增加值分别是湘西自治州、贵州铜仁地区和黔东南州的2.6倍、6.3倍、3.7倍，处于明显的优势地位。虽然我市第三产业GDP排全省第10位，社会消费品零售总额排全省11位，但是第三产业GDP占全部GDP的比重、社会消费品零售总额增幅、第三产业从业人数占全市从业人数总量的比例等主要指标均居全省前列。可以说，目前，我市商贸流通业已成为经济发展的生力军，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源，对促进我市的经济社会全面发展发挥越来越大的作用。3.2项目建设的必要性3.2.1房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。在2009年中国GDP增长的百分点中,有2个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了60个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。2000年以来,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国,已经达到了5.7%。而在美国,房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一,已持续了50多年。2020年,中国的城镇人口将达到10.2亿人,年均增长4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米,比2004年将净增198.5亿平方米,年平均需净增12.4亿平方米。目前,全国房地产业的形势虽然不容乐观，但宏观调控政策目标主要是国内一二线城市近年不断涌现的房地产泡沫，对三四城市而言，城市建设尚处于初期阶段，城市化水平不高，刚性需求比例很大，房产价格在合理投资区域，总而言之，调控对我们而言，既是挑战，也是发展的机遇，随着怀化城市发展的不断加快，房地产也在继续平稳健康地发展。64 怀化市国民生产总值逐年递增,国民经济变化决定着房地产的兴衰沉浮,怀化市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件。2009年,全市完成房地产投资33.29亿元,同比增长58%。对固定资产投资的贡献率为23.8%,拉动全市固定资产投资增长了12.7个百分点;对GDP增长的贡献达到11.9%,拉动全市GDP增长1.3个百分点。商品房销售给个人占全部销售面积的90%以上,商品房的销售以个人为主。商品房市场供需两旺。房地产业已逐步发展成为怀化市国民经济的重要支柱产业。同时,房地产业也为地方财政开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过10%。因此,该项目的建设符合怀化市产业的政策,有利于推动怀化市房地产业的发展;是拉动内需、剌激消费、带动相关行业发展的客观需要。3.2.2怀化商贸物流业亟待产业升级，打造核心竞争力和核心企业。3.2.2.1、商业业态水平不高近年来，购物中心卖场无差异化建设情况比较突出，导致零售市场竞争烽烟四起，经营管理水平参差不齐，造成行业整体盈利水平下降。3.2.2.2、发展环境不优主要是我市在发展商贸流业上历来缺乏完备的政策支撑。2006年市人民政府虽然出台《关于促进我市商贸物流发展的意见》，规定对国有商贸流通企业改革改制实行倾斜，对商贸物流基础设施及现代化物流项目建设在用地、用电、用水等方面实行相关税费优惠，但文件下发后得不到很好地落实。据了解，主要是文件对现代物流项目、商贸物流园区、物流中心、配送中心及大型商贸物流企业界定与认定不十分明确，部门推诿、执行不力。3.2.2.4、竞争压力大64 现在全国的形势是各地都在你追我赶，百舸争流；西南周边地区借西部大开发的东风，发展来势迅猛，对怀化已形成了紧逼之势，怀化面临明显的竞争压力。据2009年的统计资料，怀化经济总量、投资规模和消费水平等与湘、桂、渝、黔10个毗邻市（州、地区）相比，均处于第五、六名的地位。桂林市2007年实现商业增加值77.81亿元，占全市GDP的10.95％，全市商贸业税收12.13亿元，占全市财政收入的22％，是我市的2.8倍。桂林的微笑堂、柳州的五星商厦等大型购物中心营业面积在5万平方米以上。联华、国美、国药等国内知名连锁企业进驻柳州、桂林后发展势头强劲。铜仁响亮提出了“建设商贸中心，不从怀化进货”的口号，以打造中国第一个地州MALL（顶级）商务中心为目标，已建设了“万货城”。周边地区商贸物流业发展迅猛，主要得益于政策支持力度进一步加大。柳州市于2002年颁发“关于推进流通现代化发展的意见”，明确了发展重点，从用地、财税扶持等多个方面建立了完善的扶持政策。铜仁、凯里等周边城市列入国家西部大开发范围，每年都有国家投入的商贸物流专项扶持资金。因此，该项目也符合怀化市关于发展商贸物流业的产业政策，有利于利用地段优势，打造怀化的核心零售企业形象，并且带动零售流通企业经营环境的优化，提升怀化本地零售企业的竞争力。3.2.3人口城镇化,扩大了市场消费需求。怀化自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地,随着市政基础设施的投入、生态环境及投资环境的改善、居民消费水平的提高和经济的不断发展,怀化的交通运输业、商业、中小企业等得到了迅猛发展,怀化的对外影响力不断扩大,招商引资力度增强,消费理念逐渐形成,城市品位明显提升,是一个颇具吸引力的城市,是一个很有发展前景的城市。64 另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。这些都为怀化市的商品房消费市场增添了新的主力军。汽车、房产等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃,的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。怀化经济的发展,必然会加快城市建设的步伐,同时要从根本上解决人们的各种消费需求。本项目位于怀化市中央商务的核心位置,地段的发展引领怀化房地产业及城市经济的发展，顺应怀化经济发展的大趋势。3.2.3旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。旧城是指城市建成区中某些经济衰退、房屋年久残旧、市政设施落后、居住质量较差的地区。为了使其恢复活力,发挥其应有的作用,必须调整原有的结构模式,补偿物质缺损,调整人口分布,以达到改善环境、振兴经济、改善生活质量的目的,这一般称为“旧城更新”。旧城更新（也称旧城改造）是当代城市发展中难以回避的问题，历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程也是群众最为关注的重大问题。旧城更新改造过程中应注重广大市民的参与,充分调动各方面的积极性,整体启动旧城更新改造。根据城市发展的需要,在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设,包括再开发、修复、保护三个方面。再开发是根据城市总体规划,彻底改变地区面貌的大规模城市改造建设;修复是根据城市总体规划,部分改变原有城区面貌的中等规模的城市改造建设;保护是根据城市规划,对原有城市面貌小规模的改造建设。我们不但要改善商业环境，以提高商业区价值，同时也要提高整个城市的景观质量，从而获得更大的整体效益。3.2.4项目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划,推动怀化城市化进程怀化素有“滇黔门户、全楚咽喉”64 之称。在党中央作出加快西部开发的战略决策后,怀化被列入参照执行地区,省委提出了湘西大开发战略,怀化市已作为湘、黔、桂、鄂、渝五省周边中心城市、云贵川西部开发的“桥头堡”地位和作用日益凸现。特别是西部大开发的政策拉动及其衍生的大规模产业、资本的技术转移,为推动怀化市经济的转型升级,提供了强大的物质、技术支持。特别是近几年来,株六电气化复线修建,怀化火车站东站扩建,渝怀铁路建成,上瑞、长渝高速公路怀化段通车,320国道和209国道的改建,芷江机场的复航等一批重大基础设施建设,以及与邻省贵州和广西相连的公路路况改善,使得怀化这一区位优势更加明显,投资环境得到进一步改善,从而增强了怀化城市的中心地位和作用。“抢抓历史机遇,奋力西部突围”是市委、市政府立足怀化实际,着眼长远发展而作出的一项重大战略决策。城市化是现代社会进步文明的标志,也是社会经济文化发展的必然趋势,城市化问题已被各级政府关注。怀化处于重庆-贵阳-柳州-长沙-宜昌-重庆这一半径450KM的“空洞”中,怀化正位居中心,其“空洞”范围内,无大中城市,有利于怀化作为中心城市的生长。市委、市政府提出了‘把怀化建成五省周边中心城市’的战略目标,市区人口2010将达到50万人,城市建设用地将达到60平方公里,2050年将发展到100—120万人,城市建设用地为100平方公里,为怀化房地产业的发展提供了契机。从城市人口增量角度看,人口的增加,住宅及商业用房消费需求也须增加;随着人们观念从“有住房”到“住好房”转变,以及人们对财产保值增值的预期,将大大促进房地产业的发展。人口的急增与城市的繁荣,导致住宅量的增大,必然对住宅基础设施提出更高的标准和要求。我国城市化速度适时提出了每年1%的发展比例,乡镇人口不断拥居城市,64 据此推算,怀化每年增加城市人口1.6万余人,按每人20平方计算,每年需建住房32万平方米,其中怀化市本级城区按60%比例计,也会在20万平方米以上。同时还有每年正常的结婚用房以及换房,而目前怀化市施工住宅面积及竣工住宅面积满足不了市场需求,怀化住宅开发前景市场看好。综上所述,飞达新世纪商业广场城市综合体的建设,有利于加快当地的城市建设步伐,完善城市中央商务区功能性基础配套设施,有利于改善当地人们的居住环境,提升怀化城市的品位,有利于促进当地商业经济的繁荣与发展。64 四、怀化房地产的现状及市场趋势预测4.12010年怀化市房地产市场现状4.1.1房屋销售价格涨幅放缓,同比仍稳中有升目前,全市城区新建房均价为2217元／平方米,比上年同期的2076元／平方米上涨6.8%。其中:新建商品住宅均价为1812元／平方米,比上年同期的1416元／平方米上涨28%;新建非住宅均价为6044元／平方米,比上年同期的5260元／平方米上涨14.9%。全市城区二手住宅房成交均价为1l17元／平方米,比上年同期的969元／平方米上涨15.3%。4.1.2物业管理价格走势平稳,房屋租赁价格小幅上扬2009年,怀化市物业管理价格同比上涨1.9%,房屋租赁价格同比上涨8%。价格涨幅较大主要反映在居民住宅出租和商业门面出租两个方面。4.1.3在全省地级城市中,怀化房屋销售价格涨幅处于前列国家统计局湖南调查总队的资料显示,2009年房屋销售价格涨幅依次为永州市22.4%、郴州14.4%、邵阳13.5%、怀化12.8%、岳阳8.1%、长沙4.1%、株洲14.1%、益阳3.8%、常德3.5%和衡阳3%。怀化位居第四。4.2三大因素影响,抑制住房销量和价格一是受信贷紧缩及全国及周边城市影响,房地产业增速趋缓二是调控宏观政策的贯彻实施,抑制了房价的过快上涨三是房价上涨预期心理降低,持币观望者增多4.3三大成本上升,促使房价水涨船高64 一是土地价格的大幅上涨近年来,一方面是怀化市区可用土地的不断减少,另一方面房屋开发等各种用地的增加,造成怀化市土地价格不断攀升。据调查统计,怀化市2009年土地价格虽只上涨5%左右,但目前市区士地平均价格每亩已高达40—50万元,最高的已超过每亩70万元。二是材料成本、费用等大幅上涨前三季度怀化市同定资产投资价格指数上涨10.8%,其中:材料价格上涨14.8%,人工费用价格上涨15.1%。在材料价格中,钢材价格上涨17.4%,木材价格上涨14.8%,水泥价格上涨4.8%,料价格上涨18.4%。三是房屋建筑档次的提高随着房屋建筑的不断上档、升级、换代,以节能、环保为主题的建筑理念也纳入房屋建筑的标准之中,同时,怀化今后的住宅建设都将以lO层以上高层建筑为主,这些因素都将直接影响着房屋价格的上涨。此外,城市土地有限,市中心区域可开发地越来越少,在拉大商品房价差的同时,也拉动了房价整体水平的上涨。目前位置好的,多层房每平方米的起价均在2000元以上。火车站附近新开盘商铺的价格比5年前竞翻了一番。4.4怀化市城区商业现状近几年来,城区市场网点建设按照市委、市政府提出的“充分发挥区位资源两大优势,努力建设五省（市、区）周边中心城市”经济发展战略,紧紧围绕“商贸兴市、流通先行”这个中心,商品市场建设步伐比较快,商品市场体系已初步形成。64 主要表现:一是市场载体初具规模。目前,城区有固定经营场所、管理机构和人员的商品市场41个,拥有门面和摊位13700个,市场营业面积70万平方米,累计投资15.87亿元,年市场成交额87亿元,其中过亿元的市场有18家,过5亿元的有4家,过10亿元的有2家,各类市场销售额每年均以20%左右的速度递增,各专业市场批发销售中有50%销往外地,正在形成辐射周边地区的区域商圈。在此基础上,城区市场从市场适应型向战略发展型转变,在发展中优化创新,逐步进行经营结构、业态结构、布局结构的调整升级,电子商务、电脑管理正在兴起,现代化管理手段高的专业市场应运而生。二是新兴流通业态发展迅速。通过跨行业、跨地区、跨部门的资产整合重组,涌现出一批以超市、连锁经营、配送、便利店、步行街、会展为代表的新的流通业态和经营方式,改善了怀化的购物环境。怀化市的商业主要集中在即迎丰路、舞水路、人民路等形成的中央商务区域,主要以零售业为基础,集中怀化市的大型商场、超级市场和专业商场;河西组团以批发业为基础,大力发展各类专业批发市场和综合批发市场。据统计,我市城区拥有各类商业、服务业网点12346个,营业面积879736平方米,建筑面积897106平方米,从业人员56000多人,每万人拥有商业服务业网点接近400个,从业人员超过1400人,在五省周边地区处于领先水平。可以说,经过多年的努力,一个业态丰富种类齐全,结构日趋合理,功能逐步完善的市场体系已形成,对怀化市经济发展起到极大的推动作用。4.5总体市场趋势预测4.5.1房屋销售价格会基本稳定64 经过多年发展,怀化市房地产市场已逐渐趋于成熟、规范,怀化房价也不存在像上海、长沙等一二线城市一样有较大的降价空间,并且在一定时期内仍将保持坚挺中小幅波动。由于怀化特殊的地理环境,土地资源较紧、建设成本较高,同时原材料价格的变化、人工价格上涨、银行信贷紧缩,下调利率并不能从根本上解决企业资金紧张问题,怀化的房价下降空间并不大。在目前状态下,也不排除部分开发商会有可能会采取一定优惠促销的经营策略,但怀化房屋销售价格下调空间有限。4.5.2购房者观望气氛将在一段时期内持续对于消费者来说,新政策出台进一步加剧购房者观望气氛。由于怀化的房价并未降到消费者的心理预期水平,购房者虽有意愿,但多为持币观望,期待政府出台更多的优惠政策或开发商实质性的降价,在短期内仍将保持理性的消费观念。4.5.3房地产刚性需求依然存在业内人士认为,中国的城市化进展到70%之前,房地产市场不会停止。近年来,怀化确立了“构筑商贸物流中心,建设生态宜居城市”战略目标,相继启动了旧城改造和新城开发,怀化中心城市建城面积由40平方公里扩展到50平方公里,道路骨架拉开到80平方公里;“两水四山、七桥三环、六横八纵、东文西商、南延北扩、靓河纳山”的城市格局正在形成,一个环境优美、社会和谐、文明进步的新怀化正在崛起。城区人口由42.5万增加到50万,全市城市化率提高到35%,与全国、全省平均水平的差距正在缩小,目前怀化正处快速发展时期。城市化进程刚刚拉开帷幕,人口向城市集中的趋势还将持续二三十年。现在城市人口所占比重远远低于国家、湖南省的平均水平。城市土地资源的有限性决定,外围土地开发规模越大,核心市区的房价就越高。房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响,以及对上游产业的拉动作用,促使短期的宏观调控政策、适度宽松的货币政策和各种优惠政策对房地产的刺激作用会有一定程度的显现。我市城市居民的收入水平已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性的阶段。目前正处于初步发展阶段,随着基础设施的不断完善、城市建设力度的加大和城市规模的逐步扩大,必将带来人口的增长。据资料显示,怀化人口每年将增加264 万,住房需求量较大,购买力加大,对住房的刚性需求依然存在,且发展空间较大。4.5.4怀化市商业的发展趋势分析1.需求特征分析从怀化新商城、凯邦万象城、琼天广场、怀化大厦名品城的销售情况来看,商铺需求依然旺盛,特别是琼天广场对步步高整体招商模式的成功运作,将提高投资者对商铺投资的信心。2.价格走向分析按照国民经济的增长和土地规划的稀缺性,整体房地产价格有小幅度的上升,专业市场商业物业和零散商业物业差价太大,大型主力店的引进和投资回报率的高低将决定商业物业的定价。地段理想、功能分区合理、配套设施完善的商业物业明显呈上升趋势,低档和地段差的商铺价格跟进,从而使得整体价格还有所上扬。3.营销策略分析受政策的影响,返租经营的市场营销策略将面临难度,但市场的需求是明显的,为此在租与售的天生矛盾中,整合经营几乎是唯一的出路,商业的主力店进驻也将成为提升商业人气的重要手段。融合多种商业业态形式的城市商业综合体即将出现,也将推动怀化零售业态的升级和发展。结论:怀化楼市特别是高中档楼市大有可为,关键在于开发商能否以更多的卖点迎合消费潜力，并对商业业态的整合独具匠心。有专家在对怀化既往相关消费动态模型作充分考量,结合城市发展后劲的基础上得出结论:“十一五”期间,本地包括住房消费在内,房地产年均消费量当在20-50亿元以上。64 五、项目的SWOT分析用SWOT法分析飞达新世纪广场项目,可以发现同项目有关的元素集群具备如下特征:5.1优势分析S·地段:地处怀化中央商务区（CBD）的核心位置，适合建造高品位的商业物业及高端住宅。·经营:投资商飞达公司具有近十年的百货、餐饮等多种业态的经营经验，并打造了一支训练有素的经营团队，飞达已成为怀化知名的零售品牌，本项目飞达百货的入驻将对项目影响力起着极大的提升作用。作为飞达主业的旗舰店，也为飞达公司把主业做大做强，永续经营，发挥至关重要的决定作用。·形象:本项目从一开始就摒弃了传统的开发经营理念,按照国际化城市综合体的运营理念去打造本项目,从一开始就走在怀化房地产市场的最前沿。项目开发的优势在于飞达公司具备很强的经济开发实力及良好的信誉口碑;结合公司引入的先进开发理念和品牌优势;项目开发将为怀化市中央商务区商业形象的树立起到积极的作用。5.2劣势分析W·地块:处于怀化市老城区，该区域内涉及拆迁面积较大，导致拆迁时间及经济成本较大。·营销：中央商务区的本阶段商业开发量较大，会对项目的营销招商产生一定的影响。64 5.3市场机会分析O5.3.1怀化楼市不同于国内一、二线城市及省内其他城市,楼价“补涨”空间仍然巨大,需求也比较旺盛,需要合适的市场开发力量导入,飞达新世纪广场开发商能够顺应这种态势。据市场调查,希望在湖天开发区置业的人数,占到调查人数的65%,高需求是项目的机会所在。5.3.2政府规划开发利好因素湖南省政府、怀化市政府已将怀化列入湖南省“十一五”规划重点商贸物流城市，市委、市政府决定将商贸物流产业作为建设的一个重点。以上政策支持为项目启动营造了良好的外部氛围，因此，这一利好因素必然会刺激商业市场的发展，带动商贸市场建设的升温，提升该区域的房地产市场价值。构建“双中心”战略下,地方政府支持房地产业有序发展,将其视为支柱产业,以提升城市品位、发育城市经济核心增长力。根据当地经济发展的实际状况,当地政府将对房地产业给予大力支持和积极扶植,投资发展环境逐步得到改善,刺激了企业的快速发展。随着国家继续实行扩大内需、拉动经济增长的政策以及怀化房地产未来的升值潜力,使得房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。5.3.3怀化楼市整体向好,提质扩容乃主旋律;市场有一定消费潜力,高档住宅产品处于快速升温期,有效需求较大。供应:目前湖天片区同期推出可与本项目相比的楼盘几乎没有,竞争对手少,可以使该项目一枝独秀。5.3.4作为传统商贸洼地的怀化一直统领广大五省周边地区44个县（市）、3000万人口,他们的人脉和物流,随着芷江机场、邵怀高速公路的相继开通,怀化“黄金码头”更便于吸纳人流、物流,做多商品房营销利好。飞达百货的进驻,可以使项目品质直接上升一个档次。合理的利用这个优势,快速完成销售。64 5.3.5随着经济的快速发展,怀化的城市建设和发展也面临着许多新的挑战;怀化城区可供开发的土地资源越来越少。因此,进行旧城区改造,综合利用区内有限的土地资源,已成为怀化当前一项十分紧迫的工作;旧城改造就成了怀化地产持续发展的机会。它对于进一步提高土地利用效益,提升城市建设档次与水平,加快推进城市化的建设,具有十分重要的意义。5.3.6总体上,怀化高端楼市建设开发尚属起步阶段,消费意识有待培育,物业管理经验也在成形中,这是一种比较弱势。但只要开发商对项目定位准确,规划、景观、宣传做到位,同时注重引导消费、灌输先进消费理念,并搞好开发营销后的物业管理,市场机会有的是。5.4市场威胁点T2009年怀化房地产市场价格上升20%,已经大大超出了很多普通工薪阶层可接受的范围。本项目走的是国际化高档物业路线,虽然在品质上可以笑傲群雄,但必然在价格上会高出中档物业许多。中低档物业的低价格会造成客户的大量分流。·地产市场的杠杆作用使得市区客户置业成为大势所趋,这部分客户经济能力强,对高品质物业的需求较强;·片区内经济发展以及片区知名度的提升将为片区物业带来源源不断的高素质、高消费群体;·如果项目能够有效解决交通这个片区发展较为普遍的瓶颈问题,将使项目取得更加理想回报成为可能！·从目前片区中的市场潜力分析,怀化其他片区都还没有形成与该片区该地段在住宅市场上相竞争的力量,本项目仍是怀化的领导者。本项目的竞争对手暂时还无法与本项目抗衡。64 5.5竞争对手分析 楼层售价开盘时间分析英泰国际130000-400002008价格很高投资组合复杂预定程序不合理-122000国际名品城130,0002007地段好，规模小，管理非专业价格较高220000凯邦万象城 -1地段好，业态不合理怀化新商城1商铺20,0002009地段一般各层价格高2住宅2600总之,从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，科学营销，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给--需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。64 六、消费群体分析本报告所指消费群体,系专门针对飞达新世纪广场的潜在的目标消费客户。6.1置业客户特征比较内容客户分类购买目的价格承受能力价格承受区间关注因素中高级职员居住较高20-30发展商品牌、户型、配套普通职员居住一般15-20价格、户型、配套首次置业者居住一般15以下价格、户型、配套二次置业者居住很高25-40位置、发展商品牌户型、管理、配套、首次置业的本地居民居住一般15-20位置、户型、价格二次或多次置业的本地居民居住、投资较高30-60位置、发展商品牌、管理、户型当地的公务员居住、投资较高20-40位置、发展商品牌、配套管理6.2消费群体定位6.2.1购买行为类型分:（1）投资型64 　　大部分为35-50岁的中年人,职业以高级企业管理人员、部队官员、高层技术人员、政府公务员、医生、律师、个体经营者、私企老板、本土居民为主,在经过多年的储蓄累积,有一定的积蓄,他们认为住宅投资稳定,收入回报比较可观,通常选择按揭付款方式,大都喜欢以租抵供,而且通常会在一定范围内选择多套住宅。（2）普通居家型a.行政事业单位职工b.公司中层管理人员和高级技术人员c.自由职业者或小型经营者（3）商务型　　这部分人主要是指已经事业有成的高层管理人员,他们拥有比较高的收入,年龄大都在35-45岁之间,他们或许已经在怀化或者外地建立了自己的家庭,有稳定的家,但由于工作需要,要长期留驻怀化。6.2.2消费群体类型分:（1）消费群体细分既存的中等收入人群。这类人士消费经验成熟,消费心态稳重,在选择房屋产品时往往讲究性价比,是最值得开发商追捧的消费力量。他们主要包括经商人士、律师、大中专院校及部分中学的教师、自由职业者以及政府官员和行政事业单位其他工作人员。（2）消费群体细分追求享受型消费的人群。他们普遍年轻、有创造力,职业前景光明,收入增长较快或有父母亲朋相助,感性状态表现明显,包括房屋产品在内的消费标的唯品位、档次、身份、体面或舒适度马首是瞻,不少人还被称为“月光族”。该人群激情消费表现比较突出,收入来源也呈多样化特征。（3）消费群体细分高端人群即社会精英人士。大部为商业活动中成就斐然的塔尖人士,视奢侈品消费为理所当然,选择房屋产品时不仅“要买对的”,更要“买贵的”,不计价格成本,只问物有所值,以引领消费时尚为己任。64 （4）消费群体细分退休人士。他们中的大多数辛苦劳顿大半辈子,节衣缩食、惨淡经营;诸事理顺、攒下一笔后方才发现未能及时赶上住宅消费快车,意欲补课,了却心愿。在怀化中高档楼盘,楼盘现实销售业绩相当比例上靠这些“夕阳红”支撑。6.3功能定位根据怀化市商业市场对门面房需求量大、销售好的状况,结合项目商业市场划行规市的规划特点,由普通百货模式向城市购物中心及城市综合体定位转型,凸显规划优势和商业前景价值,形成项目独有的竞争优势。怀化虽已形成多个购物中心,但目前还没有一个多功能的高档商业城市综合体,,周边商业行为较为零星杂乱,建设一个高档规模、设计合理的城市综合体,可树立当地商业形象,满足人们各层次商业及居住需求。与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面有非常独特的优势,完全突破传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将景观与功能很好地融为一体,成为怀化市中央商务区独特的风景线。本案还考虑到中小企业及商务人士的消费需求,具有高级公寓、商务办公楼、酒店以及停车库、休闲场所等,做到设计合理,实现品位高档的目的。6.4项目开发战略定位64 一般来说,开发一个小区有2－5年不等时间差周期。期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及消费者对房屋的功能结构要求往往有较大变化,有时变化还很快,开发商必须适应这种变化,把握其趋势,以免在项目运作实践中流于被动。项目开发战略定位主要包括五个方面内容。6.4.1市场定位1)总体形象飞达新世纪广场，怀化首个时尚LIVINGMALL——怀化唯一，集购物、休闲、娱乐、美食、酒店、商务及住宅为一体的大型城市综合体2)写字楼中小企业的孵化基地,前沿产业的聚集地。目标客户为外资及外省市知名企业的分支机构或办事处;各行业管理机构;与周边经济活动往来密切的相关企业等;3)公寓新商务人士的理想居所。目标客户为本地、外地投资置业的高级白领及私营企业主;购买本案办公物业的业主等。4)购物中心本地知名零售企业—飞达百货强势入驻，十年磨砺铸就的金字商业品牌。6.4.2周期定位我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展,从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期,开发商要充分考虑这种经济周期对市场的“双面刃”作用。就飞达新世纪广场项目而言,建设周期在2年之内完成。6.4.3价格定位64 支撑房价的主要因素是项目的价值内涵,包括地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等,策划中的飞达新世纪广场项目,有足够实力和能力映射其价值内涵。怀化楼市已经步入“拐点”通道,总体房价呈上升趋势。考虑到这个宏观背景,结合怀化现实“楼王”即天龙御园一夜之间狂涨410元,鹤州路商业门面暴涨到双门面一年50万租金，市场波澜不惊、积极销售态势依旧的实际情况,建议飞达新世纪广场精品电梯高楼起价定为3500-3600元左右区间比较合适。6.4.4营销定位营销定位包括市场定位,首要任务是设法解决开发的住宅（楼盘）卖给谁,消费追捧力量有什么特殊要求、其消费能力如何等等,就飞达新世纪广场而言,一至五层商场：飞达百货自营，不售负一层:时尚潮流街，销售；超市主力店，可做产权式销售。六至八层：餐饮、健身、娱乐、影院，暂不售A栋八层以上：写字楼，产权式酒店销售B栋八层以上：商务公寓销售6.4.5管理定位管理是一种措施和方法,包括对既成经验的借鉴。具体到飞达新世纪广场,采取“顾问式管理法”进行管理定位切实可行。所谓“顾问式管理法”是将项目商业部分的精细管理结合住宅写字楼部分的管家式管理结合起来，以本地管理团队为主，结合沿海管理顾问公司带来的先进的管理经验对本项目实施因地制宜的物业管理。64 结论:在一个可以预见的将来,需求刚性仍足以支撑怀化楼市后市,市场开发及营销前景广阔。但开发建设的梯度性推演,始终还是主导怀化房地产业的基础格局。因此,飞达新世纪广场项目开发商在做中高档楼盘尤其是精品楼盘时将循序渐进,注重开发营销的层次感,通过合理的盈利模式支撑市场预期和自身业绩水准,不透支开发理性,使产品适销对路。当前与今后一个时期,国内不少一、二线城市,其房地产市场将在业绩缩水的状态下各自迎接“拐点”寒潮的重创,怀化房价却一枝独秀,“逆市而动，不降而升。目前，高档楼盘卖点多多,持币待购者众。在这个时候策划、建设飞达新世纪广场,可谓顺天应人,水到渠成。64 七、总体方案设计7.1环境特征飞达新世纪广场,地处怀化市中央商务区（CBD）的核心地带,位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。规划总用地约20亩。飞达新世纪广场总建筑面积为143000m2。容积率为10。该项目地上二十八层,地下二层。其中负一层为超市及潮流街,一层为设备用房,一至五层为商场,六到八层餐饮娱乐健身,八层以上A栋为写字楼酒店，B栋为公寓住宅。7.2总体规划原则设计概念：中央商务区的特征产业（功能）特征:CBD具有最集中和最高档的零售业，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，以第三产业为主导，作为城市的核心，建筑特征：CBD是一个城市的名片，都体现了高密度建筑量的特征地价特征:CBD现代化都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。CBD区内的可达度极高，公路干线设于区内的便利位置，方便市民由各区往来时代性特征：时尚，领先64 充分考虑居住建筑环境前提下,营造现代的商业建筑形象,同时力争反映地块的商业、居住价值,使商业建筑、住宅环境得到一个完美的结合,符合时代需要,体现时代特点,营造优美舒适的居民生活环境和城市景观空间。·——延续城市文脉、追求城市精神:本项目规划设计要充分考虑与怀化本地人文环境相适应,延续城市文脉;作为湖天开发区的精品项目,本项目应是区域的象征,应成为体验新城市生活的地方;·——市场导向原则:在充分满足目标客户的需求的基础上,引导客户选择新的生活方式,使产品贴近怀化的城市文化,创造具有亲和力和人性化的居住空间;·——成本效益原则:通过顺应现有地形地貌的规划设计来降低单方造价,以实现开发利润的最大化;·——社会效益最大化原则,建构怀化的新城市文化，并融入飞达企业经营理念。实现项目建设与城市发展的和谐统一。·——地块商业最大化原则:考虑本项目的地段特征,充分实现土地的商业开发价值最大化;·——适度超前原则:在现有市场条件下考虑未来房地产的未来发展趋势,产品要有所创新;·营造完美商务空间：规划设计一定要与项目所定位的目标客户需求相匹配,主要为怀化本地的中、高端客户所服务,重点体现项目居住空间的舒适、高雅性。　在项目的规划设计上一定要考虑景观价值对于项目销售的重要性,达到目标客户对景观、朝向、采光需求的统一。·交通流线便利简捷,人车分流。注意市政道路与项目道路的结合,注意商业人流、车流与项目住户之间的协调。64 7.3总体布局7.3.1平面布置本设计充分利用地形和地势,同时考虑桥上、桥下融为一体的基本思路。将场地的西侧一层位置确定为桥下市场和住宅楼的主要出入口,另在北边,东边、南边设楼梯疏散口作为整栋建筑的安全出口。而在东侧三层位置,因紧临60米宽的湖天大道,更加有利于商业的需要,设商场、公寓式住宅的主要出入口。7.3.2交通设计本建筑交通路线的设计,南端充分利用了现有云集路的走势,通过云集路直接分别下到二层和一层,并与一层西侧的道路相通。北端因建筑间距预留24米,则设计一条1.8米宽的户外直跑楼梯,用于桥上、桥下人员的相互流动。地下室的交通路线,利用一把住宅疏散楼梯和南端的商场疏散楼梯出入,设防火门与上部建筑隔断。住宅楼的交通路线独立设置,设两个单元,由西侧一层位置直接出入。一层超市化农贸市场,在西侧设两个疏散出口,另在北边,东边各设一疏散出口,同时利用东边的两把疏散楼梯与三层的湖天大道相通,利用南边的一把疏散楼梯与二层的云集路相通。商场、住宅的交通路线,中间设两把楼梯和两把自动扶梯作为上下层的连接关系,另在东、西两侧各设两把疏散楼梯,南、北两侧各设一把疏散楼梯,同时在湖天大道和北边位置设电梯、消防电梯进行上下连通。停车场考虑北面24米建筑间距为室外停车场,一层桥下架空及二层桥下架空为室内停车场,停车场交通路线,从二层的云集路驶入,经二层桥下架空停车场,由一层北边室外停车场驶出。64 7.3.3建筑布局:建筑三面临街而建,具体南边云集路退规划红线6米,西边退让规划红线2米,北边退让建筑间距24米,东边桥下架空停车,平桥面退让规划红线二十一点七米,形成一个较大的商业休闲广场。7.3.4绿化设计本建筑正对城市干道,为了能给人们营造一种亲切自然的氛围。沿迎路退让规划红线二十五米,使建筑的正面形成一个较大的下沉式广场。下沉式广场通过地下通道与火车站广场相连，通过选择适宜的树种、灯光等,其间点缀建筑小品在主入口前的广场中,使得建筑与环境融为一体。而同时又增加了整个建筑的商业氛围。7.3.5停车位置负二层设停车场,共可停车350辆。7.4土建7.4.1平面功能地下负二层:为设备用房及停车场,层高3.9米。地下负一层:为超市及时尚潮流街,层高3.9米一层:为百货商场,层高6米,正北面和正西面设商场入口，南侧为住宅出入口,东边设酒店及写字楼的次出入口。通过楼梯和自动扶梯与上部建筑连通,四周均可安全疏散。二层到五层:为百货商场,层高4.2米。六层:为餐饮美食,层高4.2米,64 七层：娱乐休闲，层高4.2米。八层：影院，健身美体，层高8.2米。A栋九至二十八层为写字楼及酒店。B栋九至二十八层为公寓，户建筑面积为40-80m2。7.4.2立面造型设计结合平面功能的需要,建筑遵循形式美法则,不追求花稍,但讲究空间与形体的结合。以简洁、大方的手法,充分利用建筑自身特点进行处理。力求表现现代建筑时尚、领先的性格,并与周边优美的区域环境相适应,通过高低错落的体量,虚实对比的空间,明快淡雅的色彩综合体现现代建筑之美感。建筑风格鲜明,现代手法运用自如,大型广告招牌,富有时代感。体现了建筑的通透与灵巧,反映了企业的朝气和商业氛围的浓厚。入口大堂用钢桁架支撑,点式玻璃墙及玻璃光棚。7.4.3结构设计(1)工程地质及抗震设施该工程建于城中心区。根据现场相临已建建筑情况,基地地质构造较简单,无断层、软夹层等不良工程地质现象。适宜修建本建筑物。该场地内工程地震基本烈度为六度。(2)结构造型商场为框架结构中间设转换层,所有梁、柱、楼、屋面板考虑防火要求均采用钢筋混凝土现浇板。7.5给排水64 本建筑为超市、商场、公寓式住宅、酒店、写字楼为一体的高层建筑,方案设计的范围包括:建筑物内部的给水系统、雨水系统、室内消火栓系统,自动喷水灭火系统等。给排水管道接至建筑红线处,其外与市政管网的衔接由建设方自行安排。7.5.1给水。水源:由市政自来水管网两路供水接来。供水压力为0.35MPa。用水量估计:450M3／d给水系统:市政自来水管网(两路供水)-地下储水池—加压水泵-屋顶水箱--各用户点7.5.2排水设计:按重力流排除,排水管道就近接入城市管网,地下室农贸市场经排水沟组织后,排入西边的道路管网。室外排水采用雨、污分流制,雨水接至市政雨水管网,污水经化粪池处理后接至市政污水管网。雨水设计:雨水重现期p=1年,g=2.58L／S(S.100m2).7.5.3消防设计室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。沿建筑用地四角共设置4套室外地下式消火栓,距道路边不大于2.0米,距建筑物外墙不小于5.0米。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。消防用水量:室内消防用水量为:40L／S室外消防用水量为:30L／S自动喷淋用水量为:30L／S64 按火灾延续时间2h计。消防系统:屋项消防水箱—市政自来水管网——地下储水池—消防水泵—各消火栓和自动喷淋消防用水。本建筑物内各层均设室内消火栓。7.6电气设计7.6.1供配电系统本工程拟采用一路10KV电源,由城市供电网电缆引入。电源应能承担全部负荷。重要负荷设EPS应急电源,正常电源中断时由EPS应急电源供电,保证特别重要的负荷不间断供电。7.6.2备用电源备用电源采用柴油发电机,容量为500KW,满足一级负荷的供电要求,柴油发电机房设在负二层地下室位置,在市电断电后15s内自动启动并供电,市电恢复后,延时自动停机。7.6.3继电保护采用微机综合保护装置,设带时限过电流保护、短路保护的零序保护;变压器设短路保护、带时限过电流保护和超温报警;同时在用电系统末端相关回路装设浪涌限制器作过电压保护。7.6.4变配电所设在地下一层,采用双电源供电,备用电源引自柴油发电机。7.6.5照明设计64 照明配电电压等级为380／220V,采用三相五线式配电。变配电房,消防泵房,弱电机房等处设事故照明。主要出入口、疏散通道、疏散楼梯等公共场所设事故照明与疏散照明。7.6.6防雷接地本工程按二级防雷建筑设防,屋顶设避雷网,利用建筑物的基础作接地体,结构柱钢筋作引下线。系统作防雷击电磁脉冲,在变压器中,低压各相上装避雷器;在有关线路和线路末端插座回路上装设浪涌限制器;在建筑物内作等电位及辅助等电位连接。本工程为联合接地系统。变压器的工作接地、电子设备的设备接地、保护接地与防雷接地共用一组接地体,联合接地电阻应小于1欧姆。7.6.7火灾自动报警系统本工程属一级保护建筑物,在三层设消防控制室,装设集中式智能火灾报警系统,设置感烟、感温探测器,手动报警按扭、警铃、紧急广播扬声器。对消防防排烟机、电梯、紧急广播、消防泵、空调设备及非消防电源实现联动控制。7.7弱电7.7.1有线电视住宅、公寓式住宅部分:有线电视电缆自室外引至一层电视前端箱,采用一一分支系统引至各户客厅和主卧室及酒店客房。7.7.2综合布线酒店、写字楼、公寓式住宅部分:电话电缆和多媒体信息网络电缆由市局室外电缆引入一层前端箱,分别接至各用户。64 商场部分:电话电缆和多媒体信息网络电缆由市局室外电缆引入集中控制室电话交换机。火灾自动报警:按《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95,2005年版)设火灾自动报警系统。商场部分弱电线路沿吊项内弱电线槽敷设,由吊顶至插座或探头采用钢管暗敷。7.8主要技术经济指标1）规划用地面积20亩2）总建筑面积143000m2①其中住宅建筑面积:51000m2②商业建筑面积:83000m2③地下车库面积:8000m24）绿地率:30%5）建筑密度:48%6）容积率:107）居住户数:225户8)停车位:350个64 八、环境保护及节能8.1环境现状目前该地区环境条件较好,项目建成后能为居民提供一个优雅的居住环境。8.2主要污染源和主要污染物项目建成后,不从事生产活动,故不会产生工业性污染。污染源主要来自小区居民的生活垃圾、废弃物和生活污水。8.3垃圾、废水处理项目内产生的垃圾采用定点堆放,专人及时清理;建筑施工中产生的垃圾由施工单位负责清除,保证整个小区的环境清洁卫生。垃圾经垃圾站,由城市环保部门统一运至城市垃圾场或城市垃圾处理厂。生活污水采用排水管排入DW无动力生活污水处理装置处理,污水经处理后其水质能达到国标GB8978中二级生活污水处理厂的出水标准,完全满足环保要求。最后排入城市排水管网。厨房的油烟通过集中设置的烟道统一排放。设备用房内设备均选用环保设备,并采取减振、防噪措施。本项目在施工过程中,机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染,因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置,对粉尘拟采用喷水除尘。8.4绿化64 绿色是人类向往的自然美景,虽然本地块用地条件紧张,我们仍然巧妙地利用内部有限的空间采用东南亚园林手法营造出风情住区,创造具有现代特点的特色景观。绿化以热带植树为主,辅以草坪、水体、铺地来美化环境、清洁空气,降低噪音的效果,使之成为居住用户休闲的好去处。安排专项资金依地形绿化,绿地率30%以上,绿化以公共场地为主要中心点(绿化点),建筑与建筑之间布置绿化(绿化面),利用主干道,区内道路两旁的绿化将绿化面连接(即绿化线),从而形成完整的“点线面”相结合的绿化生态系统。8.5节能（1）节水措施在建筑物内生活用水的节约上:采用优质管材和连接,供给卫生用水,减少渗漏。使用节水型设备和配件(夹气水嘴、夹气淋浴头等),减少用水量。（2）墙,拟采用外保温隔热构造处理,以减少西向辐射和冷渗透现象的影响;(3)窗,拟采用保温节能型塑钢门窗,以利冬季保温夏季隔热;(4)玻璃幕墙,拟采用中空吸热玻璃加内衬保温层铝塑板幕墙。（5）飞达新世纪广场建设中,采用了节能型门窗、UPVC管材和PE复合管（铝塑复合管）、新型防水隔热保温材料、环保绿色涂料等新型建筑材料和污水防臭新技术。厨房设施采用整体厨具或无油烟灶,有效地解决了厨房空气污染问题。64 九、物业管理及组织机构9.1物业管理物业管理的“以人为本”,即“以业主为本”,就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的,其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境,使物业保值增值。营造人文氛围,让业主有归属感。“以人为本”,要充分考虑业主需求,通过社区文化活动、邻里互助活动、社会公益活动等,为其营造沟通思想、交流情感的人文氛围。通过对设备设施的有效管理,给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境,使业主回到物管区就能有归属感。9.2安全设施安全设施有对讲系统设施和视频监视系统设施,对讲系统是指住户与来访者之间通过对讲机进行单元门或院落门门锁开启的安全系统。视频监视系统是指在小区内和外围设施能够监视全部通道出入的摄像装置,并由保安管理监控室负责监控和处理。以上两种设施,为业主提供有力的安全保障。9.3组织机构物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作,它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。“飞达新世纪广场”由物业管理公司实行全方位智能化物业管理,同时将高科技管理技术带入项目,让业主享受高科技带来的便利。根据建设部智能化建设标准,小区将充分体现智能设计“以人为本”64 的理念,符合现代科技发展的潮流趋势,在智能的五大功能模块上进行基本建设,即高速宽带网接入系统,门禁系统,电视监控系统,停车场管理系统,两表抄送系统,并在智能设计中保留家居智能安防系统、宽带应用增值服务、家居家电智能管理系统等延伸建设功能。定员职工经过严格的专业培训,使其具有较高的文化素质,从而为创精品物业管理典范打下基础,争创优秀物业。64 十、项目开发步骤方案及项目实施保障10.1开发建设实施步骤飞达新世纪广场小区采取统一规划,配套先行,工程按3年度实施,争取在2012年10月前全面建成。10.2项目开发方案第一阶段:市场总体评估研究。可行性分析→基础资料汇集、整体消费市场、相关竞争分析→规划构想、财务计划、操作模式→业主构想第二阶段:销售策略及执行整体规划方案→销售前期作业→销售策略研拟、销售范围确立、人力布置进驻→销售工具制作→广告企划、销售说明会第三阶段:物管及销售阶段物管计划及策略研拟→人员招募培训、物管财务计划、成立物管团队→以优秀物管促后期销售。具体方案步骤：（1）内部认购/铺垫期（主力店招商）内容：预热期即内部认购阶段。获取客户;清楚掌握客户的购房意向及市场需求（哪种面积、户型市场需要最大）;以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户,令其得到最大收益;同时聚集人气,烘托气氛。（2）公开发售/强销期（次主力店招商）64 应做到有节奏地控制销售进程。一方面,挖掘收集老客户资源。一个具有足够规模的开发项目随着客户资源的不断增多,人气凝聚和宣传的力度也相应增强,“一传十,十传百”的口碑宣传,令后来的购房消费者疑虑打消,缩短谈判选购周期。开始以客户为中心,组织客户通讯与联谊,强化与老客户的沟通,令项目在老客户心目中形成美誉度,促成老客户带新客户的互动。（3）竣工开业（尾盘期）一方面,利用节假日、事件及媒体活动进行宣传,比如进行事件行销。事件行销是指发展商以一个或几个事件为中心组织行销活动,其目的往往是三个方面：吸引更多人前往现场;丰富项目品牌内涵;制造注意力和话题。64 十一、投资估算与资金筹措11.1估算依据（1）建设项目投资估算方法、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的相关政策法规。（2）建筑工程费用依据《湖南省建设工程计价办法》、《湖南省建筑工程消耗量标准》、《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》、《湖南省安装工程消耗量标准》。（3）人工工资按湖南省建设厅（2007）402号文关于发布《湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知》。（4）材料单价按《怀化市工程造价》第二期。（5）工程建设其他费按建设项目投资估算办法及本项目实际情况估算,本项目预备费按工程费用加上工程建设其他费用的适当比例估算。（6）项目总投资=工程费用+其他费用+预备费用11.2投资估算整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化、公建设施等,经投资估算,本项目总投资为42387万元。64 表11-1总投资估算表单位:万元1、前期工程费序号项目名称计算基础（M2）取费标准（元/㎡）估价（万元）1规划、设计费143000 4002可行性研究  10.003地质勘探费  10.004三通一平143000200合计   6202、建安工程费序号项目名称计算基础（M2）取费标准（元/㎡）估价（万元）2土建1430001000143003扶梯32309604直梯7302105商场中央空调10900020021806消防工程118000708267外装修240003007207内装修1180002002360合计   2155664 3、开发期间税费表序号项目名称计算依据取费标准（元/㎡）估价(万元)1报建费用14300010014302财务费用4000万元3年期7.48%8993销售费用工程造价3%7264管理费用工程造价3%7265综合税费1430001001430合计   5211项目总投资：土地成本约为15000万元合计15000+620+21556+5211=42387万元。11.3资金筹措项目总投资为42387.0万元,申请贷款12000万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。资金类别金额（万元）比例(%)备注自筹资金16000.037.75银行贷款12000.028.3164 预售收入14387.033.94合计14560.0100.064 十二、经济评价本项目为企业自主投资项目,投资风险由建设单位自担,对本项目拟进行财务分析。财务分析是在国家现行财税制度和价格体系的基础上,根据项目投资估算结果进行分析,考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况,据此判断项目的财务可行性;为项目的投资决策提供最直接的依据。根据我国目前投资水平、资金机会成本、资金供求状况、投资规模等实际情况,全部投资财务基准收益率取8%,资本金财务基准收益率取10%。项目总建筑面积为73000平方米,本项目总投资为14560万元。12.1.财务评价12.1.1评价依据(1)国家发展改革委、建设部（发改投资[2006]1325号）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）;(2)本项目的投资估算;(3)国家现行财税制度和价格体系。12.1.2评价参数(1)财务基准收益率本项目设定全部投资财务基准收益率为8%。(2)评价期本项目的评价期为项目开工建设至商业（自营部分除外）、产权式酒店、写字楼、住宅售完为止,项目的建设期为3年,房屋出售期为3年(含建设期3年)。评价基准年选定在工程开工的第1年,年初为基准点,项目效益和费用均按年末发生和结算。64 12.1.3费用本项目工程费用包括建设投资和总成本费用。项目总建筑面积为143000平方米。据投资估算,总投资为42387万元,3年投资完毕,第1年投资15000万元,第2年投资14000万元,第3年投资13387万元。由于商业、住宅售出后,其房屋产权已属于购买人,与房地产开发商无关,故总成本费用中的折旧费、无形资产和递延资产的摊销费在本项目的经济评价中不予考虑,同时,房屋售出后的修缮费等与房地产开发商无关,也不予计算,至于小区物业管理费,由物业管理者来进行此项工作,与本项目的经济评价分开进行评价。因此,本项目的总成本费用只包括出售房屋过程中的管理费用和运行期利息。经营成本系指用于房产销售过程中的广告费、管理费用等销售费用,经估算,总销售费用为333万元。利息支出为运行期间的固定资产投资贷款利息,按贷款年利率5.4%上浮30%即7.02%,第2年开始使用贷款4000万元,经计算,本项目利息支出为562万元。12.1.4销售收入和税金(1)销售收入本项目的销售收入主要为工程可销售商业面积和住宅等的收入。根据建设方提供的资料,本项目可销售高层住宅面积56300m2;商业面积14700m2;车位面积2000m2。销售价格为:高层住宅按均价2200元/m2、商业面积按均价4800元/m2、车位按均价2200元/m2计算。销售收入为19882万元。房产分3年（含建设期2年）销售,销售比例为20%,40%,40%,各年销售收入分别为3976.4万元、7952.8万元、7952.8万元。64 (2)税金按国家税收政策规定,由房地产开发商承担的税金有营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加及所得税。按财税制度,房地产开发商应按增值额的30%缴纳土地增值税。营业税税率为5%,本项目在怀化市市区内,其城市维护建设税税率为7%,教育费附加税率为4.5%,所得税税率为25%。12.1.5盈利与贷款偿还能力本项目收入扣除成本后为利润,经计算本项目投资利润率为19.82%（所得税后）、26.42%（所得税前）,投资利税率为36.55%,全部投资财务内部收益率为83.76%（税后）、115.79%（税前）,全部投资财务净现值为2576.6万元（税后）、3389.5万元（税前）,投资回收期为3年（税后）、3年（税前）。说明本项目具有很好的盈利能力。本项目贷款4000万元（其中第2年初4000万元）,其贷款上浮年利率为7.02%。还贷资金来源于折旧费、摊销费、税后剩余利润（扣除公益金、公积金及所得税）。贷款偿还期为2年,项目具有贷款偿还能力。12.1.6主要财务评价指标经分析、计算,本项目工程的主要财务指标见表12-1。64 表12-1财务评价指标汇总表序号项目单位指标备注1总投资万元145602销售价格2.1住宅均价元/m222002.2商业面积元/m248002.3车位元/m222003销售收入总额万元198824总成本费用总额万元145605销售税金及附加总额万元1474.84含土地增值税6利润总额万元3847.16除总投资后7盈利能力指标7.1投资利润率%26.42所得税前7.2投资利税率%36.55所得税前7.3投资利润率%19.82所得税后7.4全部投资财务内部收益率%115.79所得税前7.5全部投资财务净现值(ic=8%)万元3389.5所得税前7.6全部投资财务内部收益率%83.76所得税后7.7全部投资财务净现值(ic=8%)万元2576.6所得税后7.8投资回收期年3所得税前7.9投资回收期年3所得税后8贷款偿还期(实际)年212.1.7财务敏感性分析本项目的财务敏感性分析,主要考察建设投资、销售房价等因素变化时各项指标的变化情况,分析结果分别见表12-2。64 表12-2财务评价敏感性分析表序号项目财务内部收益率(%)财务净现值(万元)投资回收期(年)1基本方案83.762576.632建设投资变化2.1增加10%55.041888.632.2减少10%121.483165.233销售收入变化3.1负一层商业均价20000元/m2高层住宅均价4000元/m2写字楼均价95.252882.633.2商业均价18000元/m2高层住宅均价3600元/m272.942270.53由表可知,项目的财务内部收益率均大于设定的财务基准收益率,财务净现值均大于零,说明本项目在财务上是可行的。由表可知,建设投资、销售房价的变化对各项财务指标有一定的影响,但各项指标仍属可行,说明本项目在财务上具有较强的财务抗风险能力。12.1.8盈亏平衡分析根据本项目的销售收入、总投资、销售税金及附加等数据,经计算,本项目的销售收入盈亏平衡点为77.7%,即销售收入达到15448万元时项目才能保本。12.2社会效益评价64 根初步测算，该广场建成后，将给怀化市带来良好社会效益和丰厚的财税收入，从而形成怀化市新的经济增长点。同时，可促进相关产业经济的发展，可辐射周边53个市县，吸引大量外地人士投资兴业，促进怀化市中心城市的建设。广场建成后，可解决部分人员的就业问题。可吸纳安置农村、城镇闲散和下岗人员约3000个就业机会，推动服务业的发展，增加市民收入，拉动内需。建成集购物、观光为一体的商贸广场，成为市民喜爱的城市休闲娱乐商贸中心，为怀化人民提供了一个精神文明建设的活动场所。12.3评价结论本项目财务评价中,项目工程的全部投资财务内部收益率为%,大于设定的财务基准收益率;全部投资财务净现值为万元,大于零;投资回收期为3年,均满足规范要求。同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。研究结果表明,该项目是可行的。本项目与目前怀化市一般房地产项目相比,具有很大优势。因此,本项目工程从经济上看财务效益可行,经济效益合理,社会效益较好,建议尽快实施,早日发挥效益。64 十三、风险分析与控制房地产开发项目的风险通常来自国家产业政策的调整,来自项目是否定位准确和市场的实际需求,来自项目本身的地理位置是否优越以及开发资金能否及时到位等多方面原因。为了充分了解该项目开发的各方面情况,通过实地考察和市场调研,通过与怀化地区相关部门的接触来了解当地的有关政策,并做了大量细致的前期准备工作。13.1风险分析该项目存在一些不确定因素所带来的风险,主要有以下几个方面:13.1.1项目风险地块具体位置是位于湖天开发区湖天大桥桥头,北临市信用社宿舍,南临中国农业发展银行,东临湖天大道,西临居民路、消防道居民区。规划用地面积约20.5亩。该址交通便利,区位条件良好,十分适宜项目的开发建设。同时怀化市政府领导和相关部门将对此项目给予相当支持。首先论证该项目是否具有可操作性,该项目具有一定的区位优势,顺应城市发展趋势,地段升值空间大。从当地居民辖区政府,对项目开发的支持力度很大,周边有较成熟的其他楼盘开发,形成较好的投资开发环境。该公司作为外地企业进军怀化市场,作为招商引资的一种形式,首先要最大限度地争取当地政府相关优惠政策,请求将该项目列入怀化市重点工程项目的同时,解决将周边农贸市场要进行划行归市的问题,规模经营,统一管理,树立怀化商业品牌形象。64 但同时,要注意到,湖天区的商业地产其真实价值还没有在房地产市场上体现出来,所以存在着很多的不确定性,该项目占地面积相对较小,因而环境设计的突破有所限制,只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用,在加上项目周边的脏、乱不规则布局等因素,会对投资者的心理造成一定影响。但随着政府对城市建设力度的加大以及对怀化沿河风光带的改造,该地区的面貌将焕然一新,合理的布局规划和优美的环境将为该项目的开发建设提供新的契机。该项目开发的最大风险在于对属置换区域的曾家大院的拆迁安置工作能否如期顺利完成。作为2007年市级重点建设项目,市、区各级政府领导及相关主管部门对该项目的拆迁安置问题给予高度重视和大力支持,目前已完成绝大部分拆迁任务,剩余部分争取在一个月内全部完成。13.1.2市场风险目前与该项目相似的物业已有,所以项目必须在同质化中寻找差异化,以此抢夺市场份额。周边已开发项目英泰国际、怀化新商城、凯邦万象城等与本项目在同一区,势必将分流部分客户,随着迎丰路改造工程进程的加速,与该项目同具优势甚至更加优越的项目可能会不断涌现,将减低本案的市场竞争能力,对本案构成直接竞争。密切注意目标客户群的变化,跟踪调查,作出积极应对反应。对此不利因素,项目最重要的是要抓紧时间,缩短工期,做成一个短、平、快的项目,早日建成受益,避开市场竞争。公司拟邀请知名的研究团队对本项目的选址、经营模式、盈利模式、投资风险等进行仔细的研究。所以,飞达公司管理团队对项目的实施步骤和整体布局的理解非常清晰,为成功完成项目奠定了基础。要善于利用和发挥该公司作为知名品牌企业的影响力,凭借先进的开发理念,铸就精品项目,聘请专业人士对项目进行广告策划和市场营销,确保效益实现。64 13.1.3资金风险1）资金到位情况房地产属于不动产,它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源,随着经济的发展,对土地的需求不断增加,房地产的价值随之增大,土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件,届时将飞达新世纪广场土地重新评估后将升值为1000-1200万/亩,土地抵押可银行贷款1200万/亩*20亩*50%=12000万元,用于项目土建施工的开发,开发同时办理预售手续,进行房屋销售,后续建设资金能有保障。目前建设方现自筹资金到位万元。经估算,项目销售完毕后可带来万元巨额利润。因此,该项目投资效益好,风险不大。2）贷款偿还开发单位拥有注册资金万元,具有国家三级房地产开发资质,股东总资产近2.5亿元,有较强资金实力;同时公司业务涵盖房地产开发、百货、餐饮等诸多领域,本项目已意向购买户约余家,且具有一定量客户,销售压力不大,预测可以在工程竣工验收后1年销售完毕。只要工程竣工收回现已认购的房款就可还清贷款。所以,其资金按时回笼、按时偿还银行借款有100%的保障。13.1.4工程风险在该项目实施中,成本的控制和工程质量的把关也是很有必要的。飞达公司聘用多名有丰富经验的工程管理人才,因此,开发商能做好成本和工程质量的监控,以达到效益最大化。13.2风险控制与建议64 1）由于拆迁任务十分繁重，本项目在开发前期建议由市区两级政府牵头成立一个领导机构即指挥领导小组，下设指挥部，组织有关部门工作人员和专家，认真详细做好规划、区域拆迁情况的调查和协调工作。制定专门的工作方案和拆迁方案，尽快启动此项目。2）认真细致地作好“飞达新世纪广场”工程,提高规划设计水平保证居住环境质量,从源头上减少造价和开发成本。同时特别注意工程质量进度,经常与认购户保持良好关系,防止认购户连群终止协议,确保开发成功。3）建设工程不可预见因素很多,工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中,要加强施工管理,实行工程全程监理,还应制定材料采购供应计划、落实资金供应计划;精心组织施工,优化施工方案,加强管理,保证工程质量,加快资金周转,降低管理费用和财务成本,以确保项目的顺利进行。4）及时跟进做好物业管理工作,解除购业主的后顾之忧,保证购业主有一个安全,舒适、优雅的经营及居住环境,真正体现的优越性和示范性。5）努力把“飞达新世纪广场”建成一个采光通风条件好,绿化率高,交通、消防、休闲娱乐等基础设施齐备和物业管理规范化的示范区。6）本报告的投资估算是按照怀化市目前的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的,由于建筑方案尚有待修改,工程施工条件和方法还需进一步落实研究,实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入作相应调整。鉴于怀化市目前及今后相当一段时间内市场的变化,售价将是最敏感的因素之一,同时物业的质量与环境的优劣及开发管理水平对在较大的市场竞争中能,保持较好的售价水平是至关重要的。64 同时，开发商需密切的注意市场变化，选择合适的市场策略外，还将组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、招投标、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以利用优势，抓住机会，减少风险，达到项目盈利的目的，并到得良好的社会环境效益。64 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表１投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目123合计1总投资5583.005406.003571.0014560.001.1开发产品投资5583.005406.003571.0014560.00其中不含财务费用5583.005125.003290.0013998.00财务费用0.00281.00281.00562.002资金筹措5583.005406.003571.0014560.002.1资本金(含预售款)5583.001406.003571.0010560.002.2银行贷款0.004000.000.004000.0072 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表2售房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目123合计1售房收入3976.407952.807952.8019882.002经营税金及附加221.68443.37443.371108.422.1营业税198.82397.64397.64994.102.2城市维护建设税13.9227.8327.8369.592.3教育费附加8.9517.8917.8944.733土地增值税88.70138.86138.86366.424销售净收入3666.027370.577370.5718407.1672 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表３利润与利润分配表序号项目123合计1售房收入3976.407952.807952.8019882.002商品房经营成本2912.005824.005824.0014560.003经营税金及附加221.68443.37443.371108.424土地增值税88.70138.86138.86366.425利润总额754.01546.571546.573847.166所得税188.50386.64386.64961.797税后利润565.511159.931159.932885.378盈余公积金56.55115.99115.99288.549未分配利润508.961043.941043.942596.8372 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表4项目投资现金流量表单位：万元序号项目123合计1现金流入3976.407952.807952.8019882.002现金流出6081.896093.874258.8716434.632.1开发产品投资(不含财务费用)5583.005125.003290.0013998.002.2经营税金及附加221.68443.37443.371108.422.3土地增值税88.70138.86138.86366.422.4所得税188.50386.64386.64961.793净现金流量-2105.491858.933693.933447.37累计净现金流量-2105.49-246.563447.37　4税前净现金流量-1916.982245.574080.574409.16累计税前净现金流量-1916.98328.594409.16　72 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表5借款偿还表单位：万元序号项目123合计1长期借款偿还　　　　1.1年初本息累计　0.004000.00　本金　0.004000.00　建设期利息　　　　1.2本年借款0.004000.000.004000.001.3本年应计利息0.00281.00281.00　1.4本年还本付息0.00281.004281.00　还本0.000.004000.004000.00付息0.00281.00281.00　1.5年末本息累计0.004000.000.00　2还本资金来源508.961552.904596.83　2.1上年余额　508.961552.90　2.2利润508.961043.941043.94　2.3可利用售房收入0.000.002000.00　72 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告3偿还本金0.000.004000.004000.004偿还贷款-本金508.961552.90596.83　附表6财务计划现金流量表单位：万元序号项目123合计1资金来源9559.4013358.8011523.8034442.001.1售房收入3976.407952.807952.8019882.001.2借款0.004000.000.004000.001.3资本金5583.001406.003571.0010560.002资金运用6138.446490.868655.8621285.172.1房地产投资(含财务费用)5583.005406.003571.0014560.002.2经营税金及附加221.68443.37443.371108.422.3土地增值税88.70138.86138.86366.422.4所得税188.50386.64386.64961.792.5还贷0.000.004000.004000.002.6盈余公积金56.55115.99115.99288.543盈余资金3420.966867.942867.9413156.834累计盈余资金3420.9610288.9013156.83　72 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告72 怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告72'