濮阳安成置业有限公司海晟名居项目可行性研究报告 98页

'濮阳安成置业有限公司海晟名居项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：海晟名居1.1.2建设性质：新建1.1.3项目建设单位：濮阳安成置业有限公司1.1.4建设地点：东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社，总占地面积11003.296平方米，折合土地16.505亩；净占地面积8265.917平方米，折合土地12.399亩。1.1.5项目建设内容：项目总建筑面积36930m2。其中：住宅建筑面积23130m2；公共配套设施建筑面积5800m2(其中：物业及社区服务用房500m2)另建设地下建筑面积8000m2（其中：人防地下室面积1800m2，储藏室面积1200m2，地下车库面积5000m2）。项目总投资18281.52万元（其中地下部分投资总额为1144万元）。1.2项目建设单位简介3 濮阳市安成置业有限公司是2013年5月18日注册成立的一家集房地产开发与物业、管理营销、策划销售的有限责任公司，现有房地产开发二级资质，公司注册资金2800万元。经营范围为房地产开发及销售。现有员工25人，其中专业技术人员19人（高级职称2人，中级职称7人，初级职称10人），公司按照现代专业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、营销部、工程部、财务部、材料部，公司全体人员通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队，公司始终坚持以市场为向导，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，公司结合市场情况积极探索房地产发展的新思路，以提供优质住房为己任，由公司开发的海晟名居、安成大厦正在建设之中。安成置业公司将本着“创造精品、奉献社会”的企业精神，遵循“追求卓越、筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献，公司竭诚希望与社会各界携手并进，共同发展，同创美好未来。1.3项目建设的理由与过程1、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必须要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。濮阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。3 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民、经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2、产品需求向精细化发展的需要2013年社会各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的刚性住房需求未减，一是濮阳经济增长带动居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。随着收入的曾加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城市化进程的推进，郊县居民和中原油田前线职工向城区搬迁仍是最近几年的发展趋势，因此而带来的居住需求大幅上升。三是投资和投机性购房需求。四是每年的高校毕业生就业后带来的居住需求。也将是住房需求的另一大方面。因此，可以预测，随着濮阳经济的快速发展、居民人均可支配性收入的增加以及濮阳城市化进程的加速，2013年房地产市场的需求将会在2012年的需求量的基础上平稳增长。3 在国家调控新政下，产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，产品供应方面，100平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大，消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。人们对居住坏境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使濮阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。3、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为濮阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加濮阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。1.4项目建设规模1、项目建设内容：该项目总建设用地面积11003.296m2，总建筑面积36930m2。其中：住宅建筑面积23130m2；公共配套设施建筑面积5800m2（其中：物业及社区服务用房500m2）；另建设地下建筑面积8000m2（其中：人防地下室面积1800m2，储藏室面积1200m2，地下车库面积5000m23 ）。其它公共配套设施主要包括配套相应设备、上、下水管路、供暖管路、供电线路以及项目区内的绿化、道路等。2、项目建设地点：本项目位于濮阳市华龙区，东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社。3、项目总投资项目总投资18281.52万元（其中地下部分投资总额为1144万元）4、建设条件供电：本项目濮阳市用电供电电源引自中原路电力干线。供水：给水水源为市政管网。供暖：项目采暖为市政集中供热。1.5土地利用本项目建设为商业建设项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本市总体规划范围内，属商业居住混合用地。第二章发展规划、产业政策和行业淮入分析2.1发展规划分析1、符合国家发展规划根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：规划期内“3 城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善”：“发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场文化程度”。2、符合濮阳市发展规划《濮阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》确定了未来五年的发展目标，其中在关于加快城镇化进程中指出，发挥中心城市核心带动、县城骨干支撑、小城镇支点吸纳的作用，加快城镇化进程，把城镇化和新农村建设有机结合，努力消除城乡二元结构，以城镇化带动“三化”协调发展。利用濮阳特殊的区位优势，将其打造成为河南省对外开放承接产业转移的桥头堡、中原经济区连接山东沿海和环渤海经济圈两大经济区的纽带、中原经济区省际交流与合作的平台。构建现代城镇体系。按照“向心布局、组团发展、两规衔接、四个层次”的指导思想，构建四级城镇体系。形成“中心带动、轴线拓展、城乡联动、区域协调”的“一核两轴”空间格局。坚持“产城融合，产城一体”，以产业集聚区发展为重要载体，实现经济增长和人口集中，为城镇化提供基础支持。3 着力打造区域性中心城市。以实施中心城市综合提升工程为切入点，合理确定功能分区；高标准规划建设新区，拉大城市框架，实现“三区一中心”战略构想；加强城市基础设施建设，完善城市服务功能，丰富城市文化内涵，全面提升中心城市的承载力和辐射带动力。提质扩容发展县城。通过推进产业集聚区建设和完善城市功能。提高县城综合承载力。到2015年，清丰县城、濮阳县城发展成为副中心城区，南乐、范县、台前县城与周边城镇组团发展。发展壮大小城镇。发挥小城镇连接城乡的关键节点作用，合理布局，适度发展。各乡镇要结合自身优势，实现特色发展，吸引农村人口就近转移，加快壮大现有中心镇，积极推进撤乡建镇。到2015年，全市小城镇要达到50个。积极稳妥发展新型农村社区。按照“规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿”的原则，以村镇规划为先导，新农村建设与县域经济发展、城镇建设相结合，稳步推动新型农村社区建设。稳步发展房地产业。规范有序地发展房地产业，着力加大经济适用房和廉租房等保障性住房供给力度。积极培育发展二手房市场和住房租赁市场，构建多层次住房供应体系。2.2产业政策分析3 住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。一是因为建筑业是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。二是住宅作为生活必须品，没有任何家庭可以离开它。三是一国经济增长有许多拉动因素，住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是在“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。今后几十年，随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，人口的持续增长将不断创造新的住房需求。住宅建设质量、需求的不断提高，也将日益成为推动总需求增长的重要因素，继续发挥对国民经济的推动作用。2.3行业淮入分析按照濮阳市城市建设的要求，该项目的建设符合国家相关产业政策和濮阳市城市总体规划，符合现代建设的要求，将使濮阳市统一规划，合理改造开发，彻底改变住宅环境，生活环境等状况，有利于改善居民的生活环境、居住条件，解决当地经济发展中的建设用地困难，同时，对于改善濮阳市投资环境，美化市容市貌，促进城市化进程等都具有积极的意义。因此，该项目的建设无论从建设单位的资质还是项目内容等各项指标都符合国家关于住宅产业的淮入标准。2.4我国房地产市场现状2.4.1我国房地产市场概况3 房地产业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发展，我国的房地产业已进入一个大发展、大提高的时期。经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入2009年中国的房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳、上海、杭州、北京等部分房价回落，一部分热线开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。与此同时，我们也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。2.4.2我国房地产业在开发过程中的问题1）开发商良莠不齐，自有资金严重不足3 目前全国地产开发企业大大小小超过3万家，但有资质、实力强的企业并不多，在3万家开发企业中，只有50多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。2）盲目开发建设，房产供需不衔接一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时间内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。3）假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。3 4）银行急功近利，降低贷款“准入”标准由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头，放松了贷款审查标准，对《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目；一些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到2/3时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。2.5我国房地产发展预测2.5.1我国房地产市场发展预测1）房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”3 ，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战；旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资转变为多元化融资融资模式。2）房地产投资增速趋稳，供给量有所增加从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓，趋向理性与发展。承受着宏观调控政策作用的继续显现，2005年全年房地产投资增长约22%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，随着决政层不断的出台相关调控措施，估计2011年房地产投资不会出现较大幅度的上升，只会小幅升。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款的消费贷款将继续从紧，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，由于前期政府储备了大量土地、以及存量土地的整理并盘活，给商品房的开发提供了足够的土地资源。3）非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖3 随调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率高速幅度不大的情况下，一些国际热钱仍对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理开始进入理性心态，投资方向正缓慢转变。2006年自住性需求将逐渐回暖，首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。4）房地产价格涨幅将趋向相对稳定3 2005年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果尤其在2008年明显，全国部分城市房地产价格涨幅会有小幅回落。但总体分析，向濮阳市这样的三线城市房地产价格大幅下降的可能性不大，根据目前濮阳市房产市场调查分析，地价、房价仍在不断攀升。根据上述对房地产供给和需求的判断，2013年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2013年房地产价格将在2012年的基础上仍在上升，全年70个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约5%—7%，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率，涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情况。2.5.2我国房地产发展环境预测整体来看，2012的中国房地产市场整体景气指数不高，房产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。而且反观我国房地产行业20年的发展历史，房地产市场一直比较活跃。1）宏观环境（1）政策趋于平稳预计政府宏观政策将继续保持已出台政策的连续性。（2）金融持续脉动房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性，但其幅度应不会太大。2013年人民币继续处于升值背景下，这有利于代表人民币资产的房地产投资环境，同时也有利于外资进一步流入中国房地产行业。3 （3）经济影响2014年中国经济持续增长，鼓励房地产消费仍然是重点。政府在2014年继续推动能源价格体系改革，能源价格上涨将不可避免。如果石油价格持续上升，将给自用轿车比例较高城市消费者带来新的住房消费变化。住宅效区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。（4）税收变数对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，其主要功能是打击房地产投机。但是这样的税种并不适合所有地区和所有时间上使用。（5）土地悬念土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或那样的问题，但是这个方向不会改变。热门城市的土地供给是相对不足的。2）宏观环境（1）投资波动2012年房地产市场整体投资可能出现先抑后扬的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。（2）消费复苏3 各地投资或投机类需求已经急剧下降，城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求仍然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。3）微观环境（1）品牌地位在2013年房地产企业将从2012年资金处境差异转变为产品在消费者品牌位置的差异。（2）外行特征相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场，外行直接投资房地产势头已经在减弱。总之，根据我国的经济发展态势，房地产业发展的大趋势仍将是供不应求，前景看好。房地产业至少在未来10年内仍将是一个需求旺盛、供不应求的行业。但考虑到中国政府近年来对房地产业采取的一系列平抑房价，防止房地产过热的措施，房价的涨幅不会太大、但预计仍会维持每年5%—6%的增长比例。2.6濮阳市房地产现状及需求预测2.6.1濮阳市房地产市场现状2013年，对于龙城房地产市场来说是调整的关键一年，也是市场转型的重要时期。2013年，濮阳认真贯彻落实国家和省市有关调控政策，楼市发展态势总体良好，供应结构得以有效调整，市场不断朝成熟理性的方向发展。2013年濮阳房地产市场主要呈现以下几方面特点：1、调控：声声渐急3 对于2013年的房地产调控，业界早有预感，只是没想到风雨来得如此猛烈。如此频繁、密集、涉及众多部门的宏观调控在房地产历史上从未有过，一切都在考验着楼市神经。但出发点仍然是抑制投资、投机，改善住宅供应结构，满足普通百姓住房需求。为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括限购、限贷、限价、加息、“土地”、“税收”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”，濮阳楼市受全国大气候的影响，第四季度出现持币待购现象，成交量明显下降。1、房价：稳步上涨2013年，受国家相关银根紧缩、抑制投资性购房和逐步加大保障性住房建设力度等房地产市场宏观调控政策的影响，我市城区房地产市场运行总体平稳，市场需求逐步回归理性，房地产市场整体保持良好发展态势。濮阳市城区房地产开发施工面积达330万平方米，其中房地产开发企业商品房施工备案面积190万平方米，保障性住房140万平方米，房地产开发完成投资36.7亿元。市城区商品房销售均价在3999元/平方米左右，新建商品房销售价格继续保持平稳中略有浮升的态势。3 房价稳步上涨君现象的出现是由我市房地产市场的实际情况决定的。一是调控政策旨在打击炒房投机者，但在濮阳这样的中小型城市，居民购房仍以自住为主，楼市不可能受到政策的太大打击。随着个人买房者不断增加，商品房空置比率降低，现在可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；四是银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；五是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本，这也成为房价上涨的客观原因之一；六是开发环节税费增加，也导致房价的上涨。房产税在坚持了几年总营业额的10%，今年又上调等；七是房地产市场开发的内在决定的，即在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房，而高品质住房比重增加，直接导致房价的上涨；八是个别开发商提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。1、结构：更为合理3 在各项政策的调控指导下，濮阳市的住房供应结构有所调整。从2013年我市楼市供应来看，不少开发商已经开始适时调整规划，增大了中小户型结构住房的比例。政府部门也更加关注中低收入人群住房问题，鼓励开发商加大中低价位普通住房供应，产并不断健全住房保障体系，印发了《濮阳市最低收入家庭廉租住房管理办法》，建立了廉租住房制度，成为濮阳市贯彻国家宏观调控政策的具体举措之一。全市共完成廉租住房保障11313户，保障户数为年度目标任务的113%。经济适用房和限价商品房的成功推出，对改善我市的住房供应结构缓冲房价上涨过快起到了积极作用。4、品质：不断提升随着调控的深入、规划的限制、土地成本的提高，濮阳房地产市场日趋理性，越来越多的消费者开始关注楼盘的内在品质，这就要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全、节能保温舒适度高。因此，开发商也更加注重在设计施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架，同时智能化管理、三表出户、外墙保温，中空玻璃、宽带接入等，使建设质量和品质大大提高。5、市场：空间巨大近几年，濮阳市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，濮阳房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着濮阳市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，濮阳房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。3 居民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前濮阳市房地产市场上主要的四种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，随着濮阳市城市化进程的不断加快和中原油田经济的不断复苏，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户、中原油田前线职工为子女的教育、老人的赡养和居住品质提高而形成的回迁户，也成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着濮阳市投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来濮阳投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。6、产品：形式丰富2013年濮阳住宅市场产品形式丰富多样，多层仍为市场主体，小高层逐渐增多，多层、小高层、高层，甚至别墅、花园洋房结合为一体的项目增多。建筑创新、户型改革、景观创意成为2013年住宅产品演变的方向。另一方面，受国家宏观调控以及消费者户型偏好的影响，90m2以下户型增多，以中小户型为主的楼盘也不断增加，且极受普通消费者欢迎，市场吸纳速度较快。供应量的加大，高端产品的增多，促使房地产开发企业无论在产品品质上、还是在设计上、景观上和物业服务理念上都要有一个高的起点，以有形的产品和无形的服务来赢得消费者。3 2.6.2濮阳市房地产市场发展预测1、调控效应将陆续“浮出水面”由于2013年宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必须需要时间。“这是此前调控政策无法立竿见影的一个重要原因，也恰恰可能是蛇年包括今后房地产市场的最大亮点。”专家说。根据国家《关于调整住房传应结构稳定住房价格的意见》、濮阳市《濮阳市最低收入家庭廉租住房管理办法》、中原油田《中原油田职工住房出售及管理暂行办法》等政策落地，中低价位、中小套型变通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的供应量逐步落实到位，随着公务员小区、东方花园经济适用房、廉租房、定向开房等保障性住房陆续投入市场，将有效改善我市房地产市场供应的结构性矛盾和市场布局，有可能在今年影响龙城楼市。由此可同见，今年改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，着力解决中低收入群体的住房问题。2、房价可能比较平稳2013年整个销售势头仍然比较平稳，房价稳步上涨。在巨大的需求之下2014年房价必将保持惯性上升势头，降价的可能性不大。3 近几年，房地产已成为濮阳的支柱产业之一，并且带动相关产业50余个，政府部门从经济发展的大局出发不会使房地产行业有大起大风的几波，将长期保护和扶持房地产行业的发展。以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。反过来，持续快速的经济发展，也必然将为房地产行业提供强大而稳定的后盾，并创造出更大的市场。另外，即将在2014年上市的楼盘绝大部分都是2008年后通过拍卖取得土地的，巨大成本的支出就使得开发商不得不提高房价以保障利润。再者，随着品质提升和市民购房需求的增加，房价自然会水涨船高。3、土地市场管理将更加规范，地价会继续上涨2011年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有，这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。3 4、企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在2013年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发，2013年这种合作现象初现苗头，预计2014年将会大量出现。3 概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面，重新认识和定位龙城楼市产品的竞争力。并在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。5、市场热点区域增多，供应向城郊区体倾斜由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向城效区发展。在“凯帝国际”、“锦绣花园”、“水景湾”、“华府山水”、“近水楼台”、“世外桃源”和“未来花园”再居市城区绝版位置，位列高端在攻城掠地、高歌猛进之时；以“建业城”、“四季果岭”、“上海城”、“紫金苑”、“龙溪地”、“阳光金城”为代表的城效或近郊楼盘也正以自己特有的方式引领“龙城的大盘时代”：在储多个精品大盘托市的盛况下，以东方花园一期、二期两个经济适用住房项目共计33万平方米，建设新村10万平方米、盟城新区4.5万平方米、阳光丁香园8.3万平方米共22.8万平方米为首的经济适用房或限价商品房也在广大中低收入这庭的翘首企盼下全面展开；而“铜锣湾”工人文化宫项目、“容金国际”和“城中央”、“义乌国际城”3 的加盟又让龙城的房地产格局发生巨大改变，由原来社区商业和底层商铺为主的商业布局向大型商业发展。另外以建业为代表的城中村改造项目、以河北万通地产为代表的新农村改造项目推出的商品房也会以一定的比例向广大龙城居民开放。届时濮阳市2014年的房地产发展涨幅可能会比2013年更快，热点更普遍，2014年可能是濮阳市房地产市场投资的新纪年！6、个人房贷紧中有松房地产发展到今天，银行对房地产企业的大力支持至关重要，同时购房者的住房贷款业务也成了各家银行疯抢的蛋糕。在2014年，金融政策对楼市的影响力还将继续加大。2013年在宏观政策的调控下，持续加息使得房地产市场的金融政策一度显得非常严紧。但是，如果压抑购房需求，也会使得银行在房贷这块稳吃的蛋糕也越来越小。为了保住这块蛋糕，各家银行在房地产贷款市场上不停地推出新的房贷政策以吸引购房者，而对于2014年的房地产个人信贷而言，可能会有利好于购房者的消息不断出台。7、市场需求保持稳定产品需求向精细化发展3 2013年社会各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的刚性住房需求未减，一是濮阳经济增长带动居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城市化进程的推进，郊县居民和中原油田前线职工向城区搬迁仍是最近几年的发展趋势，因此而带来的居住需求大幅上升。三是投资和投机性购房需求。四是每年的高校毕业生就业后带来的居住需求，也将是住房需求的另一大方面。因此，可以预测，随着濮阳经济的快速发展、居民人均可支配性收入的增加以及濮阳城市化进程的加速，2014年房地产市场的需求将会在2014年的需求量的基础上平稳增长。在国家调控新政下，产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，产品供应方面，100平方米以下户型将成为市场的主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素。产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化发展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。消费者阶层将向两端发展，高端客户需求将减少，中低端客户需求依然很大。8、二手房市场需求旺盛在一手房市场继续保持稳定发展的同时，二手房也依然保持较为旺盛的市场需求。由于新房价格的上涨，特别是市中心区域和中原油田所在总部区域房价的过高增长，一部分人士会选择购买区位和品位较好的二手房，同时二手房价格也会随着需求的旺盛和新房价格的上涨而上涨。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”3 又导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求，持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。第三章建设条件分析3.1场址选择本项目位于濮阳市华龙区，东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社。项目建设场地范围内地质条件良好，场地较为开阔，周围无污染企业，交通便利。拟建地周边拥有丰富的自然景观，且周边电力、供水、排水等基础设施完善，可提高已有基础设施利用率，降低建设投资、缩小用地规模中，大大提高了濮阳市市内的土地集约和节约的水平。该项目用地性质为商业居住混合用地，符合规划选址要求。3.2项目建设条件1、濮阳市气象条件濮阳市位于黄河中下游冲积平原，属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，冷暖适中，无霜期长，雨量充沛，光照充足，可满足项目建设的需要。风向：常年主导风向南北风夏季主导风向南风冬委主导风向北风感到风向频率N15%SSN18%3 风速：年平均风速3.2M/S气温：年平均气温13.4度极端最高气温40.1度极端最低气温-18度降水量：年平均降雨量607.9MM年最大降雨量1062.4MM年最小降雨量527.8MM蒸发量：年平均蒸发量1663.3MM年最大蒸发量1924MM年最小蒸发量1521.8MM湿度：年平均湿度69%日照：年平均日照2497.8小时日照率57%积雪：年最大积雪厚度20厘米冻土：年最大冻土厚度41厘米1、濮阳市地质条件3 濮阳的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。东濮凹陷起夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆起带大构造体系之间。东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。东濮凹陷起是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。该凹陷形成过程中，在古生界基础上，沉积了一套巨厚以下第三系为主的中、新生界陆相沙泥岩地层，是油气生成与储存的极有利地区。该地区地质特殊比较明显：（1）下第三系沉积沉降速度快，生油层厚度大，成熟度高。（2）盐湖沉积多旋回、多物源、多含油层系。（3）油气藏类型多，（4）东濮凹陷起位于生油两次凹陷之间，油源条件好，长期发育的中央隆起带北部，整带连片含油，油气聚集方便。（5）有油成气、煤成气两种汽源，天然气蕴藏量丰富。地貌系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为1/3999~1/6000，东西为1/6000~9000。地面海拔一般在48~58米之间。濮阳县西南滩区局部高达61.8米，清丰县巩营乡里直集西南仅44.2米。由于历史上黄河水注海和黄河沉积、淤塞、决口、改道等变故作用，造就了濮阳平地、岗洼、沙丘、沟河相间的地貌特征。境风有临黄堤、金堤，还有一些故道残堤。平地约占全市面积的70%，洼地约占20%，沙丘约占7%，水域约占3%。土地土壤3 濮阳市土地面积4188平方公里，其中耕地占57.09%，人均0.071公顷（1.07亩）。其基本特征是：地势平坦，土层深厚，便于开发利用；垦殖率较高，但人均占有量少。后备资源匮乏。濮阳市土地开发利用历史悠久。开发利用历史悠久。绝大部分已开辟为农田，土地垦殖率77.5%。除生产建设和生活用地外，宜农而尚未开垦的荒地已所剩无几。濮阳市的土壤类型有潮土、风砂土和碱土3土类，9个亚类，15个土属，62个土种。潮土为主要土壤，占全市土地面积的97.2%，分布在除西北部黄河故道区以外的大部分地区。潮土表层呈灰黄色，土层深厚，熟化程度较高，土体疏松，沙黏适中，耕性良好，保水肥，酸碱适度，肥力较高，适合栽种多种作物，是农业生产的理想土壤。风砂土有半固定风砂土和固定风砂土两个亚类，共占全市土地总面积的2.6%，主要分布在西北部黄河故道，华龙区、清丰县和南乐县的西部。风砂土养分含量少，理化性状差，漏水漏肥，不利耕作，但适宜植树造林，发展园艺业。碱土只有草甸碱性一个亚类，占全市土地面积的0.2%，主要分布在黄河背河洼地。碱土因碱性太强，一般农作物难以生长，改良后可种植水稻。矿藏濮阳地质因湖相沉积发育广泛，第三系沉积很厚，对油气生成及储存极为有利。已知的主要矿藏是石油、天然气、煤炭，另外还有盐、铁、铝等。石油、天然气储量较为丰富，且油气质量好，经济价值高。地质资料表明，本区最大储油厚度为1900米，平均厚度1100米，生油岩体积为3892立方千米。据其生油岩成熟状况、排烃及储盖条件，经多种测算方法估算，本区石油在远景总资源量达十几亿吨，天然气远景资源量2000亿立方米~3000亿立方米。本区石灰至二叠系煤系地层分布面积为5018.3平方公里，煤储量800多亿吨，铁、铝土矿因埋藏较深，其藏量尚未探明。3、濮阳经济发展现状2013年全市上下认真学习贯彻党的十八大精神，准确把握3 “四个重在”实践要领，抢抓中原经济区建设重大机遇，以持续开展“一创双优”活动为动力，坚持“4321”发展思路，持续求进、奋力超越，积极应对经济下行压力，以智慧破难题，以实干图赶超，实现了经济社会快速发展，主要经济指标大幅跃升，成功迈出了“二三五”赶超目标第一步，圆满完成了市六届人大五次会议研究确定的目标任务。濮阳彻底打破了长期沉闷局面，站在了新战略起点，进入了科学发展、务实发展、赶超发展的新阶段。--国民经济快速增长。初步预计，全市生产总值完成980亿元，增长12%，增速居全省第2位。财政总收入84.8亿元，增15.3%，其中公共财政预算收入48.1亿元，增长23.3%，居全省第7位；公共财政预算支出149.1亿元，增长25.9%。社会消费品零售总额317.4亿元，增长15.8%，居全省第4位。--发展后劲持续增强。规模以上工业增加值完成539.1亿元，增长17.1%，居全省第4位。固定资产投资735.7亿元，增长24.8%，居全省第6位。节能减排完成省定目标。--人民生活不断改善。城镇居民人均可支配收入19209元，增长11.5%，居全省第8位。农民人均纯收入7086元，增长16.5%，居全省第5位。3 --社会大局和谐稳定。社会保障体系、公共卫生服务体系、公共文化服务体系不断健全，安全生产、食品药品安全、质量监督等工作进一步加强，信访稳定、民族宗教、平安建设等都取得了新成绩。3.3市政基础配套设施1）给水：水接入市政自来水管道。供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源。由城市自来水直接供给消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水。2）排水：该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。依据《居住小区给水排水设计才规范》，本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。3）供电：由濮阳市供电公司供给，在小区内配备变电箱，电源由高压线直接接入场区配电室，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路穿管敷设，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直理，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。住宅电气照明设计照度：起居室及一般为50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。计量：为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。3 4）供暖：由濮阳市供热公司供给，小区内采用集体供暖。采用供一回水双管循环系统，供回水管双向铺设，对应管段相同供回水温度为80/55度；供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。5）供气：拟由天然气公司引入低压管道天然气作为气源，以低压管道天然气直供用户，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应做防腐处理。6）消防：本项目消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1Mpa充实水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓，消防栓采用半地下防冻式消防栓。7）通讯、有线电视濮阳市已安装程控电话，并与全国联网，通讯极为方便。项目同步建设通讯系统、电脑网络系统、有线电视系统、安保系统。室外采用地地下电缆敷设，室内线路穿管暗敷。每个单元都设置壁嵌式电话箱，每个房间内均设一个或若干个电话插头、电视插座和宽带插座。3.4土地利用合理分析1）本项目占地规模合理，场区内为居住用地，符合不占耕地和尽量少占耕地的要求，符合濮阳市土地利用规划和集约效使用土地的要求。3 2）本项目场地无地下矿藏和文物，因此，本项目的土地利用对地下矿产资源的保护和利用不存在影响。3）本项目工程地质良好，无溶岩、滑坡、断层等不良地质状况，因此，项目的建设不会产生不利影响。4）本项目远离大小河道，对河道通航不会产生任何影响，对防洪排涝不会产生不利影响。5）项目场址周边无任何军事设施，不存在对军事设施产生影响的问题。3.5征地拆迁和移民安置规划方案按濮政[2010]36号《濮阳市人民政府关于调整国家建设征地地上表功和附着物补偿标准的通知》规定执行。坚持社会经济发展水平和切实维护群众利益相结合的原则，统一征地补偿标准，实事求是和“公开、公平、公正”的原则。按照“四不准”（即不准上交矛盾、不准方法粗暴、不准出现集体上访事件、不准截留资金）、“六个确保”（即确保征地拆迁政策家喻户晓、确保征地拆迁任务按时完成、确保工程按时开工建设、确保不出现腐败现象、确保沿线社会稳定、确保工程建设有良好环境）的要求。完成移民安置的工作目标，攻坚克难、齐心协力，高质量、高目标地完成工作任务，确保项目如期开工建设。3 第四章建设规模4.1建议规模的合理性分析4.1.1产业政策和行业特点为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。这些政策都是经专门研究和分析论证后确定的，具有一定的权威性和合理性。该项目属房地产项目，属国家鼓励发展行业。该项目的建设符合国家和行业的产业政策，能够推动城市建设发展，从而带动经济的发展。4.1.2社会效益和经济效益的合理性建设规模的变动会引起收益围拢变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，得到经济效益。不同产业规模的经济性可能不同。房地产属于规模效益显著的产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，即规模收益递增。因此该项目目前所具有的经济规模能实现社会效益和经济效益的合理结合。4.1.3其他因素3 项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通也方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。4.2资源利用方案投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目统一规划建设配套设施，通过合理的设计，优质的配套服务，达到节约土地和资源、降低成本、提高效益、更加有效地利用资源的目的。本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一的原则。一方面做到物尽其用，合理使用。另一方面，严格按规划要求合理布局，使该住宅的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。同时严格按规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建设规模、层数、停车位、绿化面积等，并充分利用现有公共配套，从而实现资源利用的最大化。3 对于住宅来说，其能源的耗用除了土地资源外主要是水、电、气、热等生活必须的能源，这些能源的耗用基本上都是以人口为基数的。人口没有纯量的增加，能源的耗用量就不会大幅度增加。能源的耗用只是位置的转移，而不是量的扩张。况且，项目建设已经把节能作为重要课题，采取了全面的节能措施（详见节能专篇），故项目建成后，不会给能源带来过大的影响与损耗。由于资源配套的整合，会使能源的利用更加合理、科学，更加节约。4.3资源节约措施1、在砼和砂浆中掺加粉煤灰，利用水泥活性，增强砼强度，提高砂浆和易性。2、在钢筋连接方面，竖向钢筋连接推广应用电渣打压力焊，水平钢筋连接采用闪光对焊和套筒冷挤压、窄间隙焊等新技术，不但可以使钢筋焊接质量更有保障而且可减少钢筋的搭接长度，节约钢材用量。利用钢筋和型钢的下脚料制作加工预理铁件、小型钢构件、支撑等，以节约钢材。3、模板采用专用定性模板，根据工程特点加工使用定性模板，节约木材，组织合理的流水作业，加快模板周转，降低施工成本，同时可保证现浇混凝土基本达到清水混凝土，减少施工抹灰工程量，可节约水泥，节约人工，加快施工进度，提前工期。4、充分利用钢板、钢筋及其它边角余料，加工制作预埋件，节约材料用量。5、推广使用砼表面养护剂，节约塑料布和草袋的用量。（1）优化建筑结构方案，采用合理的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。3 （2）优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。（3）建筑物的高度、体积、结构形态在适宜，以节约材料使用。（4）采用预应力混凝土结构技术，以节约钢材、混凝土的使用，减轻结构自重。（5）采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。（6）尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。4.4建设规模项目总建设用地面积11003.296m2，总建筑面积36930m2。表4—1建设内容与规模项目面积（m2）结构类型备注1规划总用地11003.2962总建筑面积36930其中居住面积23130剪力墙结构社区配套500砖混结构3地下建筑面积8000剪力墙结构4.5人口规模和居住户数项目建设280户高层住宅，约居住840人。3 本项目主要建设为高层商住楼，多种户型，面积从37平方米到138平方米不等，建筑面积90平方主以下的户型占总建筑套数70%以上。将“国际化标准，人文化居住，健康化生活”的基本概念贯穿于设计的全过程。住房设计要做到布局紧凑、合理、减少空间浪费；全明设计；主卧及次卧尽量朝南。第五章项目开发建设方案5.1规划设计背景5.1.1规划设计背景①沿袭濮阳市城区空间发展思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。②小区规划设计应符合《濮阳市城市总体规划（2005-2020》要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交通环境奠定基础。③按照城市总体规划，本项目用地为商业居住混合用地，规划要求建设物业用房等配套建筑。5.1.2上层规划对用地的规定按照城市总体规划，本项目为商业居住混合用地，为城市规划中的商务住宅区，规划要求其建筑高度地下不超过12米，地上不超过80米。5.2规划设计依据与原则5.2.1规划设计依据3 1、《濮阳市城市总体规划（2005—2020年》2、《濮阳市土地利用总体规划（2005—2020年》3、《城市居住区规划设计规范（2002年版）》（GB50180-93）4、《濮阳市国民经济和社会发展第十二个五规划纲要》5、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）6、《民用建筑设计通则》（B50352—2005）7、《高层民用建筑设计防火规范（2005年版）》（GB50016—95）8、《河南省居住建筑节能设计超标准（寒冷地区）》(DBJ41/062—2005)9、《室外排水设计规范》(GB50014-2006)10、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）11、《城市居民生活用水量超标准》（GB/T50331-2002）12、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）13、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）14、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）15、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）16、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）5.2.2规划原则（1）整体原则。从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿化等主体空间，塑造具有特色的小区整体形象。3 （2）人本原则。以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间的关系，创造出怡人的生活氛围，协调建设与环境保护的关系，创造生态良好的环境。（3）市场原则。充分利用社会契机、区位优势、环境品质与地缘条件，优化土地资源利用，保障规划在市场条件下顺利实施。（4）节约用地的原则。土地是不可再生资源，在我国目前人多地少的情况下，节约主用地意义成为重大。（5）服从城市总体规划原则。该区域是城市规划居住和商业建设用地，按照城市居住建设用地的要求，规划应对各项设施进行控制。（6）合理性原则。遵循环境、社会和经济效益三方面可持续发展的理讼，体现生态、文化和效益的原则，合理布局，科学规划。（7）环境保护原则，坚持开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，打造优美，舒适的环境。5.3项目总体规划方案5.3.1规划用地范围本项目位于濮阳市华龙区，东至建行家属院，西至规划小路，南至中原路，北至五一公社，总占地面积8265.917平方米。5.3.1项目结构和布局3 本项目总体规划领先于濮阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的和产品开发的可持续性。本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在濮阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有小规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。5.3.3住宅物业类型本项目物业类型以高层住宅为主，物业类型较为多样。5.3.4规划建设方案1、总体建设内容本项目初步建设规划为：规划总建筑面积36930平方米，其中：住宅23130平方米，公共配套设施500平方米，新建住房户数280户；地下建筑面积8000平方米，主要建设内容包括：住宅、商业建设及配套水、电、气、暖、讯、绿化等设施。2、建设工程规划本项目建设规模初步计划为：项目总建设用地面积11003.296m2总建筑面积36930m2。其中：住宅建筑面积23130m2；公共配套设施建筑面积5800m2（其中：物业及社区服务用房500m2；商业面积5300m23 地下部分为人防、设备间、停车场，面积约8000平方米。建筑密度25.6%，容积率为3.5，绿地率35%，满足濮阳市城市规划所要求的控制指标。表5-1项目经济技术指标表项目单位数量备注1规划总用地平方米11003.2962总建筑面积平方米36930其中居住面积平方米23130物业及社区配套平方米500商业53003地下建筑面积平方米80004其中人防地下室面积平方米1800地下车库面积平方米5000储藏室面积平方米1200容积率3.55建筑基地面积平方米21526建筑密度%25.6%7绿地率%358居住户数户280居住人数人8409停车位总停车位个280地面停车位个80地下停车位个200停车比例辆/户13 5.4建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]《砌体结构设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51:932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用简欧色系，用简洁的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分刚文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。3 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化动能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑濮阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。套型建设面积90m2以下住房面积占住房总面积70%以上。4、室内外装修地面：储藏室地面为水泥砂浆防潮地面楼面：楼梯间为水泥砂浆楼面，卫生间为防水楼面，阳台及其他房问均为毛地面。3 内墙：卫生间为水泥砂浆毛墙面，楼梯问为保温砂浆涂料内墙，其他房间为混合砂浆抹面内墙。顶棚：地下室顶板为聚苯板保温涂料顶棚，除公用房记为涂料顶棚外，其余均不刷涂料。外墙：外墙均为保温墙面外刷涂料。屋顶：分非上人保温屋顶及上人保温屋顶。门窗：住宅外墙门窗均采用灰色80系列塑钢中空玻璃门窗，所有外墙门窗框均应设纱窗轨道；户门（住宅）为三防门，卫生间、卧室、书房门预留洞口，单元门为对讲保温门，辅助用房为塑钢中空玻璃门。5、管线综合布置方案小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力菅、燃气管等七种，管线采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：(1)压力流管让重力流管；(2)小管径尽量在污水管上面；(3)给水管尽量在污水上面：(4)易弯曲管让不易弯曲管：(5)临时性管线让永久性管线；(6)工程量小的管线让工程量大的管线。3 5.5结构设计5.5.1设计依据：1、场地工程地质条件本工程暂无工程勘察资料，基础方案仅供参考。建议进行详细勘察工作，并严格按照国家现行《岩土工程勘察规范》规范办理。对不同建筑或建筑群提出详细的岩土工程资料和设计所需的岩土技术参数，作出详细的岩土工程分析评价并对场地的稳定性作出明确结论。对基础设计、地基处理、不良地质现象的防治及地基方案做出论证和建议。2、丰要规范及规定《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001：《建筑结构载荷规范》GB50009-2001(2006年版)：《混凝土结构设计规范》GB50010-2002：《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)；《建筑基地基础设计规范》GB50007-2002：《砌体结构设计规范》GB50003-2001：《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002;国家其他现行有关规范、规定。3、其他设计概况3 （1）设计主要条件设计使用年限建筑安全等级建筑耐火等级基本风压50年一遇基本风压100年一遇地面粗糙度70年二级一级0.3kn/m20.35kn/m2B类基本设计等级抗震设防类别抗震设防烈度设计地震分组基础地震加速度建筑场地类别乙级丙类七度第一级0.15gⅡ类（暂定）（2）建筑楼面、屋面均布活荷载标准值kv/m序号荷载类别活荷载标准值分项系数准水久值系数1不上人屋面0.51.40.02上人屋面2.01.40.43停车库、车道（室内）4.01.30.64室外消防车道20.01.30.65住宅、物业用房2.01.40.46阳台2.51.40.5(3)墙体荷载加气混凝土土砌块，容重≤650kg/m3烧结普通砖，容重≤1800kg/ml5.5.2结构选型与布置对于本案建筑，在避免柱外露的原则下，采用框架一剪力墙结构，较合理和经济，对物业管理配套用房，采用砖混结构，楼板采用现浇方案。5.5.3抗震设计I、抗震等级3 根据建筑抗震设计规范，本工程属于丙类建筑。抗震等级如下：子项工程结构体系剪力墙抗震等级框架抗震等级底部加强部位非度部加强部位住宅楼框架一剪力墙四级四有配套建筑砖混5.5.4地基基础待工程地质资料确定后，根据建筑物的结构特性及当地的工程及惯做法确定。5.5.5主要结构材料1、混凝土强度等级（1）垫层：C15（2）构造柱、过梁等：C20（3）柱墙混凝土强度等级C25~C40（4）梁板混凝土强度等级C25~C35（5）地下室C35（6）人防构建材料强度综合调整系数1.52、钢材强度等级（1）钢筋：梁、板主筋优先HRB400级钢，节约钢材。钢筋牌号：直径应用构件6、8101214~253 梁HPB235HRB335HRB335HRB400板HRB400HRB400HRB400柱、剪力、墙HPB235HRB335HRB335HRB335基础HPB235HRB335HRB335HRB335HTB400和HRB3354级钢筋系指现行国家标准《钢筋混凝土用热扎带筋钢筋》GB1499中的HRB400和HRB335钢筋；HPB235级钢筋系指现行国家标准《钢筋混凝土用热轧光圆钢筋》GB13013中的Q235钢筋；CRB550级钢筋系指现行国家标准《冷轧带肋钢筋》GB13788中的CRB550级钢筋。(2)型钢、钢板、钢管：A3F(3)焊条：E43（HPB235级钢筋、A3F焊接）E50（HRB335、HBR400级钢筋焊接）(4)人防构建材料强度综合调整系数1.353、砌体隔墙采用加气混凝土砌块，容重≤650kg/m3。可减轻建筑自重，有效减小梁、柱、基础等构件的截面尺寸。砌体结构承重墙采用烧结普通砖（±0.000以下）、烧结多孔砖(±0.000以下)，容重≤1800kg/m3。5.5.6其他应尽早进行拟建场地的详细地质勘探，施工图进行前，应对基础选型以及基础类型和柱网关系进行论证，选用经济合理基础形式进行施工图设计。3 5.5.7无障碍设计根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)，坚持以人为本的原则，进行无障碍设计，内容包括：l、配套设施的入口、水平通道、楼梯、电梯及公共厕所。2、高层公寓部分的入口、公共通道、楼梯、电梯，5.6交通体系组织道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使项目区形成一个完整的、相对独立的有机整体。为此，本项目交通体系组成如下：项目区交通体系被分为两个体系，即车行交通体系与步行交通体系。第六章公用工程规划6.1给水工程6.1.1设计依据根据国家《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)、《室外给水设计规范》(GB50013-2006)等进行设计。6.1.2用水量预测3 根据《城市给水工程规划规范》(GB50282-98)并结合濮阳市实际情况，取人均生活用水量指标为180升／每人每天。该项目预计长驻人数756人，物业及配套设施按照居住人口的20%估算，最高时变系数K=1.6。绿地面积4060平方米，道路面积2000平方米。市政用水、公建用水及未预见用水量按照生活用水量的l0%记取，测算项目总用水量346.17m3/日。6.3电气工程本工程设置以下电气系统：10KV变配电设计、动力配电及控制、建筑照明、建筑防雷等强电系统；电话系统、有线电视系统、宽带网系统、消防报警及联动系统，访客对讲系统等弱电系统。6.3.1供配电l、电源及供电电压10KV电源采用环网供电，由市政10KV电网引来一路电源，经变电所变换成380/220V供住户使用。2、用户负荷项目规划居民280户，居住面积23130平方米，公用设施建筑面积5773平方米。参照《城市电力规划规范》（GB50293-1999），用电负荷按每户6KW估算，取需用系数0.4，则总用电负荷906.2KW，参照建筑照明设计标准，配套建筑照明功率密度值取13W/m2，则配套设施总功率为14.9KW。考虑20%预留量，则项目区按本建设项目用电负荷为921.14KW。6.3.2接地及保护系统1、配电系统3 低压配电系统采用TIV-S系统，所有电气设备外壳、插座接地端用专用PE线作接地保护。住宅内卫生间设局部等电位接地，变电所设总等电位接地。2、防雷接地系统经计算按二类防雷建筑发计防雷装置和防雷接地系统。避雷带，引下线和接地装置利月住宅楼砼柱内钢筋和桩基础内钢筋。同时对住宅楼采取防侧击雷和等电位的保护措施。6.3.3户内电气设计按照国家及当地住宅设计规范的相关要求进行户内电气设计。6.3.4弱电系统设计1、设计依据①《民用建筑电气设计规范》(BJ/T16-92);②《民用闭路监视电视系统设计规范》(GB50198-94)：2、消防系统消防控制采用自动与手动相结合的控制方式。每一楼层安装楼层显示器，当火灾发生时，发出声光警报信号，同时为消防人员提供灭火的信息指示。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制手动集中控制，平时处于手动状态，由值班人员根据报警信号确认，需要操作时，在消防控制室手动操作。报警系统的信号线、直接电源线、电梯等重要设备的控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR-RV阻燃盟导线，所有导线均穿钢管暗敷设。3、监控系统摄像监控系统——3 在主要路口、电梯前室、电梯轿箱内设置监控摄像机，在智能中心保安员24小时监视小区内所有摄像机画面，并24小时录像存储。智能控制中心通过软件控制所有监控摄像机转向报警地点并录像存储，以保证居民安全。4网络系统包括电信通信、网上服务、公共信息等，该系统可结合电信网络建设，建立小区信息通讯网络，利用智能化系统中心平台对该网络进行集中有效地管理，并通过小区平台及相应交换设备与公网(PSTN)相接，并通过平台访问Internet等骨干网及其互联网，收发电子邮件等，通过平台在网上接受教育辅导，进行网上医疗、网上交易、网上娱乐。5、电信工程规划本项目市话系统从中原路引入。在设1个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。规划区内电信排管沿区内道路成枝状，由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。6、闭路电视系统规划项目区闭路电视系统由中原路引入，电视电缆一律下地敷设，在同一走向的电信管道内留一孔作为电视系统专馈线，并与电话通信线一起直埋至每一幢单体建筑内。6.4暖通设计6.4.1设计依据3 l、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)：2、《高层民用建筑防火设计规范》GB50045-95(2005年版)；3、《建筑设计防火设计规范》(GB50016-2006)：4、《住宅设计规范》(GB50096-2006)：5、《汽车库、停车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)；6、《人民防空地下室设计规范》(05SFK10)7、建设单位设计方案招标书有关要求。6.4.2设计范围l、空调设计；2、通风设计；3、地下车库及防排烟设计。6.4.3设计参数1、室外计算参数夏季：室外空调计算干球温度：TW=34.5度室外空调计算湿球温度：Ts=27.1度室外平均风速：1.40m/s大气压力：993.03hpa2、下列房间及部位设通风排气设备，换气次数如下：序号房间名称排风量（次/h）补风量(次/h)1公共卫生间10/2电梯机房15/3地下车库653 4水泵房665软电机房15156发电机房10自然补风7配电室、变压器室20206.4.4空调设计：1、根据本项目的规划、使用功能及特点，以系统设置合理、使用灵活运行管理方便为原则在集中商铺部分设置了VRV中央空调系统，建筑专业统一考虑室外机的位置。2、住宅楼和商铺的空间，由用户自行解决，建筑专业统一考虑室外机位置。3、消控中心采用分体空间。6.4.5通风设计l、地下车库及设备用房设机械通风系统。2、所有公共卫生间设有机械排风系统。3、电梯机房设有机械通风系统。6.4.6消防专篇防排烟设计说明1、对不满足自然排烟要求的防烟楼梯间、前室及合用前分别设加压送风系统。防烟楼梯间每两层设一个自垂式加压风口，合用前室每层设一个多叶加压送风口。2、对地下汽车库、经常有人停留或可燃物较多的设备用房均设排烟系统。3、对长度超过20m的内走道设机械排烟系统。3 4、防排烟系统均设就地和消防中心／手自动，并有起、停显示。运行记录定时在中央控制室打印，并记录所有事故及故障6.5消防设计6.5.1设计依据l、建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图；2、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)：3、《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2005)：4、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；6.5.2设计内容室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器设置。室内消防给水管道采用热浸镀锌钢管，丝扣、法兰或卡箍连接。6.6天然气设计6.6.1引接方式天然气管道从濮阳市天然气公司敷设的中原路DN350主干供气管线引接，可满足该小区居民的用气需求。6.6.2计量天然气管网在入户楼梯口处设置分户计量装置，且安装施工要确保质量，以防事故发生。6.7工程管线综合布线3 项目区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆、通讯电缆和采暖管网采用管沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管彘之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。6.8车辆管理系统小区车辆出入管理系统——车辆的出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户采用月卡，对来访车辆可用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费。在出入口设置摄像机对来往的车辆进行自动监控，当有车辆进入时，摄像机把车辆的所有资料（车牌、型号、颜色等）传输到管理系统软件中。当有车辆离开时，车辆的所有资料必须和车主所持IC卡一致，闸杆才能升起，车辆才能通过。6.9环卫规划项目实行垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。沿路每隔50-80米布置垃圾箱一处，中心绿地等到人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。6.10防雷接地3 根据《建筑物防雷设计规范》（2000年版）(GB50057-94)，本项目新建建筑物按照二级防雷标准设计，并采取以下保护：l、防直击雷采用装设在屋角、屋脊或屋檐下的环状避雷带；2、建筑物钢筋混凝土中的钢筋作为防直击雷装置的引下线：3、建筑物内的金属管理设备和电气设备的接地装置应与防雷接地装置相连接；4、配电室高压侧设避雷专柜，以保证项目的运行安全：5、在配电室设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。6.11抗震设防项目区新建建筑物距东濮凹陷兰（考）、聊（城）断裂带较远，地质结构稳定，根据现行的“中国地震动参数区划图(GB18306-2001)”的规定，本地区地震裂度为7度，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），项目抗震设计按7度地震区设防，可保证项目运行安全。6.12物业管理小区建成后，小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务。3 第七章节能方案分析7.1设计依据及用能标准7.1.1法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：——法律：《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国建筑法》；——法规：《能源标准管理办法》、《重点用能单位节能管理办法》、《节约用电管理办法》；——规划：《节能中长期专项规划》；——产业政策：1)产业结构调整指导目录（2011年本）2)国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知3)国务院关于加强节能工作的决定(国发(2006)28号）4)中国节能技术政策大纲（计交能[1996]905号）5)国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）6)节能减排综合性工作方案7.1.2设计标准和规范1、《民用建筑节能设计标准》GB50352-2005;3 2、《河南省居住建筑节能设计标准（夏热冬冷地区）》DBJ41/071--2006;3、《河南省公共建筑节能设计标准》DBJ41/075-20064、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-20045、《建筑照明设计标准》GB50034-20046、《建筑采光设计标准》GB/T50033-20017、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》8、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-929、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—给水排水10、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—电气11、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—建筑7.2能耗状况和能耗指标分析7.2.1能源消耗种类该项目是商业居住项目，能源消耗主要是水、电、热、燃气等。电力：生活，商业的设备及照明用电；热力：冬季生活、商业的采暖用热；水：生活、商业、道路、绿化用水；燃气：生活用气。7.2.2用水3 根据《城市给水工程规划规范》(GB50282-98)并结合濮阳市实际情况，取人均生活用水量指标为180升／每人每天。该项目预计长驻人数840人，物业及商业设施按照居住人口的20%估算，最高时变系数K=1.6。绿地面积4060平方米，道路面积2000平方米。市政用水、公建用水及未预见用水量按照生活用水量的1O%记取，测算项目总用水量346.17m3/日。年用水量为1262.03Km37.2.3用电经计算，该项目负荷为921.14KW，项目使用期365天，满负荷运行按10小时／天计算，年负荷系数0.7，项目年耗电量为：921.14×365×10×70%/10000=235.35万千瓦时7.2.4热能小区供热负荷全是采暖负荷，主要是居民住宅采暖。规划采用平均热标法进行计算，冬季采暖热负荷为10.14MW，年耗热为：10.14×3.6×24×365GJ/24=1.33×104GJ表7-1采暖负荷计算表采暖用户采暖热指标(W/M2)采暖面积(m2)粟暖负荷(MW)住宅建筑603693010.10配套建筑755000.04合计10.14注：小区集中采暖率为100%3 7.2.5燃气规划小区引用管道天然气作为气源，小区居民气化率为100%，按照每户0.6m3/h，2h/日测算，280户居民，项目居民同时工作系数K取0.36，则日耗气量为815.62m3，年耗气量为59540m3。表7-2用气平衡表用户类型用户定额（m3/2h）用气户数同时系数日用气量（m3）年用气量（m3）住宅建筑1.22800.36815.6259540综合能耗指标表7-3项目综合能耗指标表序号项目计量单位年需要量实物标煤实物折算系数折标煤1电KW.hT1176.76×l041.2291446.22耗热GJT1.33×104341.000453.53燃气M3T29.77×1041.33039.64新水M3T6310.14X1040.25711622.3合计T3561.77.3节能措施3 建筑能耗是指建筑使用过程中的能耗，包括采暖、空调、照明、热水、家用电器和其他动力能耗。随着我国建筑业的快速发展，建筑能耗也相应增多。近几年来，每年城镇建筑仅采暖一项消耗的能源量就占全国能源消费总量的11.5%，占采暖区全社会能源消耗的20%以上，在一些严寒地区，城镇建筑能耗高达当地社会能源消费的50%左右。其中，以采暖和空调能耗为主，占建筑总能耗的50%至70%。目前，我国建筑能耗占社会总能耗的27%左右，居全国各类能耗之首，与发达国家相比有很大差距，建筑能源应用效率仅为发达国家的1/3左右。根据《中华人民共和国节约能源法》和建设部有关建筑节能的精神，本项目在建设期间、使用期间，需采取各种措施进行节能，使其既符合国家政策又可降低成本。拟采取的措施有：1、建筑规划设计方面在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。2、增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，对建筑外维护墙可采用环保、节能型建筑材料，有效减少通过围护结构的传热。①墙的节能技术措施：3 外墙选材应符合墙改政策，因地制宜，一般采用新型墙体材料，复合墙宜选外保温做法。同时，外墙的传热系数应考虑周边混凝土（圈梁）、柱（结构柱）等热桥的影响。本项目住宅楼由石膏板内敷面、聚苯板保温、空气层、粘土陶粒混凝土空心砌块、水泥砂浆及外饰面组成；商业楼外墙采用粘土陶粒砼空心砌块，保温层厚度为60mm，外墙总厚度300mm，外墙平均传热系数为0.71，由石膏板内敷面、聚苯板保温、空气层、粘土陶粒混凝土空心砌块、水泥砂浆及外饰面组成。②屋顶的节能技术措施：本项目屋顶用钢筋砼屋面挂瓦，保温层厚度为lOOmm，屋面总厚度290mm，传热系数为0.68，由挂瓦屋面（包括挂瓦条、顺水条、水泥钉固定）、卷材防水层、水泥砼浆找平层、莱特屋面保温材料、钢筋混凝土屋面基层组成。住宅楼的底层地面采用铺保温材料构造做法，以提高底层地面围护结构的热阻。③门窗的节能技术措施在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。设计中采用密闭性良好的门窗，提高门窗气密性，防止空气对流传热。外窗采用中空玻璃塑钢窗，空气层厚度9，传热系数为2.70W/(m2．k)，气密性能等级为4级，单位缝长空气渗透量为ql≤1.50[m3/(m.h]：单位面积空气渗透量q2≤4.50[m3/(m2．h)]。不采暖楼梯间入口处应设置能自动关闭的的单元门，其透明部分的传热系数不应大于4．OOw/(m2.k)，不透明部分的传热系数不大于2.00w/(m2．k)，楼梯间窗户的传热系数不大于2.80W/(m23 ．k)外门框与门窗洞口之间的缝隙，应采用聚氨酯高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝，不得采用水泥砂浆嵌缝。外门窗洞口周边侧墙粘贴20厚聚苯板。在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的，一般北向不大于25%；南向不大于35%；东西向不大于30%。3、选用设备和材料方面按照国家节能设计规范，本项目设计中拟采用先进可靠的节能型材料、设备，包括：主要用电设备选用低损耗高效能产品；室内照明采用节能灯具；水、电、煤制气等能源使用均配置计量器具，作好计划用能：洗脸盆配置加气龙头，以此增大水流表观体积，限制流出水龙头；坐便器采用节水型大便器，采用无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对环境的保护。空调系统设计有热回收装置。4、变配电所尽量接近负荷中心，降低线路损耗，采用低损耗干式变压器，采用高效新型绿色照明光源，采用低损耗配电及控制电器产品，以达到节能省电目的。5、再生能源的利用①绿色能源：根据我国气候分区图，濮阳地区太阳能资源比较丰富，为充分利用“取之不尽，用之不竭”3 的绿色能源---太阳能，在进行建筑设计方案时，统一考虑小区太阳能热水系统与建筑一体化设计。多层住宅可在建筑物屋顶及部分南向外墙或阳台等部位设置分体式太阳能热水系统：幼儿园、商业设施等也考虑采用太阳能热水系统，将太阳能代替常规能源，以节省能耗，减少居民的日常开支。条件许可的情况下建议局部采用太阳能光电系统，设置太阳能庭院灯和路灯等。②水资源的综合利用：建议考虑将小区内的屋顶雨水统一收集处理，根据需要也可以采用中水处理系统（处理好的水质必须符合我国杂用水水质标准），用于冲洗广场、道路、浇绿化、洗车及水景的补充用水等，以节约水资源。7.4节能效果分析本项目建设，充分认识到了节约能源是我国的一项基本国策。因此，对供电、照明、供水、供暖、建筑等进行了节能降耗设计，不但直接利用能源的项目积极采取了节能降耗措施，在今后的使用中也采取了节能降耗措施。如在墙体上采取保暖墙体材料，并推广采用新技术、新工艺等，为在今后的使用中节能降耗打下基础，所有灯具、燃气灶等一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。3 经过分析与比较，本项目通过制定合理利用能源及节能的技术措施，能够有效地降低各类能源的消耗。按照《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)的计算和分析，可实现公共建筑节能50%的标准；按照《居住建筑节能设计标准》，可实现居住建筑节能65%的标准。该项日整体能达到并满足节能设计标准。第八章环境和生态影响分析8.1环境影响评价标准1．《中华人民共和国环境保护法》中华人民共和国主席令笫22号2．《中华人民共和国水污染防治法》3．《建设项目环境保护管理条例》4．《污水综合排放标准》GB8978-19965．《大气污染综合排放标准》GBI6297-19966．《环境空气质量标准》GB3095-19967．《建筑施工场界噪声标准》GB12523-908．《声环境质量标准》(GB3096-2008)9.《生活垃圾填理污染控制标准》(GB16889-1997)8.2环境和生态现状目前项目区域内环境质量现状良好，周围水体、大气和植被具有较强的自净化能力，且周围无污染企业。目前，场区内环境没有受到明显污染，大气质量符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中的二级标准限值要求；噪声环境质量符合《声环境质量标准》(GB3096-2008)中的二级标准要求。3 8.3生态环境影响分析项目施工期对生态环境产生的影响主要有：开挖土石方和铺设路面等建设对原有植物的破坏，生物量的减少。项目施工产生的噪声、扬尘和车辆尾气等污染物对动植物也有不同程度的影响。另外，施工期如遇大雨也会造成一定的水土流失。从施工内容、现场和施工范围来分析，对环境的影响因素主要有少量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等，合理处理建筑垃圾后，不会对外部环境造成影响。项目建成后，产生的污染物主要是居民产生的生活垃圾和生活污水，由于产生量很少，且浓度较低，对周围环境影响较小。项目建设将使居住条件得到提高，有效地改善居民居住环境和城市面貌。本项目运营期产生的主要污染物有生活污水、固体废弃物和废气三部分。1)废水影响分析该项目运营后，产生的生活污水经化粪池处理达标后通过附近市政管道排放，能够满足《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中的新建二级标准。2)固体废弃物影响分析拟建项目经营过程中产生的固体废弃物主要为生活垃圾，全部交由环卫部门收集处理，对环境的影响在可接受的范围内。3)废气影响分析3 项目运营期间产生的废气主要为住户使用的煤气产生的废气和餐饮油烟。(1)厨房油烟厨房油烟是消耗动植物油炒菜时挥发损失，经油烟净化处理设施去除约60%后，排放到大气中的量较少，对周围影响很小。(2)煤气燃料尾气煤气燃烧主要产生水和二氧化碳，另外还有少量的NOX、S02排放，对环境影响很小。8.4生态环境保护措施8.4.1施工期间环境保护l、废气施工期废气主要来源于基础工程中土石方开挖产生的粉尘、土石方外运产生的二次扬尘以及装饰工程中涂料、油漆等产生的有机废气等。在开挖地表土层产生的粉尘延续时间较短，约占整个工期的5～10%，通过类似工程现场调查可知，这个时期的污染较重，但影响的范围多为距源强约50m的范围内，对界外影响较小。土石方外运车辆产生的二次扬尘污染，根据交通车辆起尘量估算，约为0.0035kg/车辆·米，起尘量较小，不会对外界造成大的污染。2、噪声3 施工期噪声主要来源于土石方外运、建筑材料运输车辆等产生的噪声，以及施工期间模板支、拆以及施工设备的噪声等。根据同类工程检测数据，在距声源50m范围内，施工噪声基本符合GB12523--90建筑施工场界噪声限值（昼夜）标准要求。但施工时的噪声峰值，尤其是大功率满负荷的大型施工机械作业（距声源约5m左右），其峰值可达85～lOOdB(A)，噪声较大，其影响程度，随距施工现场的距离远近而定，同时也受施工机械所处位置的影响。这种噪声影响是短暂的，并且随着施工期的结束而自然消失。3、固体废弃物施工期产生的固体废弃物，主要来源于基础工程的开挖土石方、施工过程中产生的建筑垃圾和施工工人产生的生活垃圾等。工程中剩余土石方外运到指定的地点进行填埋处理；工程建设过程中产生的建筑垃圾运送到濮阳市指定地点进行处理，生活垃圾在场内集中堆存，定期外运至指定的垃圾场进行处理。8.4.2运营期间环境保护该项目投入使用后，主要污染物为污水、垃圾等。1、项目区内铺设污水管网和雨水管网，生活污水与雨水分别排放。对卫生间排出的污水和清洗污水经化粪池进行处理，达到排放标准后，排入城市污水管网。2、生活垃圾废弃物实行袋装化，并设专门的垃圾收集站，由专职保洁人员清运，可利用废弃物运往物资回收部门，当日运走。3 3、加强绿化，种植各类花卉及草坪，以美化环境，并注意绿化植物的多样性和适应性，减少项目对环境的污染。4、加强文明建设，使居民形成自觉保护环境的良好习惯。8.5地质灾害影响分析1)气候条件濮阳市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪。2)水文濮阳市地下水按其赋存条件、含水介质、水理性质及水力特征，划分为三种类型：松散岩类孔隙水、碎屑岩类孔隙裂隙水，基岩裂隙水。濮阳市地下水的主要补给来源为降水，水厂供水。地下水径流方向与地形基本一致，。地下水排泄主要为地下水开采、蒸发及河流排泄。3)地质地貌3 濮阳市地质为大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。东濮凹陷夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆起带大构造体系之间。东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。东濮凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。该凹陷形成过程中，在古生界基岩上，沉积了一套巨厚以下第三系为主的中、新生界陆相沙泥岩地层，是油气生成与储存的极有利地区。该地区地质特征比较明显：(1)下第三系沉积沉降速度快，生油层厚度大，成熟度高。(2)盐湖沉积多旋回、多物源、多含油层系。(3)油气藏类型多。(4)东濮凹陷位于生油两次凹陷之间，油源条件好，长期发育的中央隆起带北部，整带连片含油，油气聚集方便。(5)有油成气、煤成气两种气源，天然气蕴藏量丰富。濮阳市地貌系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，白西南向东北略有倾斜，海拔一般在48～58米之间。平地约占全市面积的70%，洼地约占20%，沙丘约占7%，水域约占3%。濮阳境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。4)地震烈度根据“中国地震烈度区划图”濮阳市属于基本烈度七度地区，设计基本地震加速度值为0.15g。又据“建设部、国家计委新建工程抗震设防暂行规定”、《建筑抗震设计规范》(GB50010-2001)等文件的规定，该项目为7度设防。因此，项目所在地地质状况良好，发生地质灾害的可能性很小，项目设计时按七级抗震进行设防，可满足项目使用的要求。经以上分析，该项目地段地质情况较好，场区地形平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布均匀，厚度稳定，物理力学性质均匀，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜该建筑物的兴建。3 8.6特殊环境影响分析拟建项目地点不存在历史文化遗产、自然遗产，远离风景名胜和自然景观等，对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。根据项目建设单位提供有关材料显示，拟建场地地形平坦，区域构造背景稳定，附近无活动性断裂构造带，地质构造以基岩风化裂隙为丰，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。8.7环境影响评价分析建设项目重点：一是落实好项目区内水环境的环境保护措施；二是落实好生态绿化率的实施；三是做好该区内的噪声治理措施。建设过程中产生少量的废物、噪音和污水，项目建成后，在采取相应的环境保护措施后，对周围环境不会造成明显的不利影响，并能通过绿化美化环境，改善该区域的自然环境。综合分析，项目建设有利于当地环境的改善。从环保角度上，该项目的选址与建设是可行的。第九章消防与安全9.1消防设施9.1.1消防设计依据3 本工程按以下有关的规范、标准、规定进行设计：1)《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)2)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)3)《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)4)《水喷雾灭火系统设计规范》(GB50129-95)5)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)6)《住宅设计标准》DGJ08-20-20017)《住宅建筑设计防火暂行规定》9.1.2消防措施1)各建筑物之间的防火间距符合规范要求。室外消防给水管网布置成环状，环状管网的输水干管及向环状管网输水的输水管不少于两条。室外消火栓沿道路设置，距路边不超过2米，距房屋外墙不小于5米，室外消火栓间距不超过120米。2)住宅建筑的底层采用耐火极限不低于3小时的隔墙和耐火极限不低于1小时的非燃烧体楼板与住宅分隔开。3)变压器与配电室之间设防火隔墙，商业用房的安全出口与住宅部分隔开。4)燃气管道敷设必须由专业人员施工，燃气用户室内必须安装漏气保护装置。建成后的小区实行智能化管理，消防监控联动反应。5)住宅和公共建筑物的电线和用电器及开关等按有关用电安全规程选用优质产品，并按用电安全规程设置保护装置。3 9.2危害因素及危害程度分析9.2.1本项目存在的危害因素1)火灾爆炸项目在建设过程中机械设备占很大比例，用电量较大，所以应加强对火灾的预防，加强消防工作，确保消防安全。2)烫伤本项目在建设过程中会有少量高温焊接工作，可能会有灼伤事故。3)触电在建设过程中，有用电设备，应特别注意，会发生触电伤害事故。4)机械危害在建设过程中有电机转动设备、起重设备、混凝土搅拌机等，会有机械伤害危险。安全操作规程不完善或操作人员没有按照操作规程进行操作，则有可能发生安全事故，对操作人员或其他人员造成人身伤害。5)噪音伤害建筑机械装置中的转动、搅动机械等设备，有噪音伤害因素。6)本项目在建成使用后的主要隐患部位为住宅内的电气线路、通风设施、楼梯间设施等。9.2.2有害物质种类及危害性分析3 本项目的有害物质主要为粉尘、噪声、生活污水及垃圾等。在施工过程中产生的噪音等可能会影响周围居民的休息。9.3安全措施认真贯彻建设部颁发的“一标五规范”，即《建筑队安全检查评分标准》、《施工现场临时用电安全技术规范》、《龙门吊及井架物料提升机安全技术规范》、《建筑施工高处作业技术规范》等的规定。1)确保安全，封闭施工，为确保现场施工处于封闭状态，结合该工程特点，在建设单位指定可用场范围内，用围墙将场地封闭，围墙高度2.5米。2)为保证施工措施安全可靠，在基坑施工过程中距基坑1.5米设半人高防护栏，并用安全网隔离。各种坑井，易燃易爆场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。3)施工安全和组织管理，认真落实本工程项目安全生产责任制，项目经理是本项目的安全生产第一负责人，对项目施工贯彻落实安全生产的法规、标准负全面责任。4)施工现场任专职质量、安全员一人，负责日常安全生产的监督管理工作，参加项目经理主持的安全交底和施工设备的验收交付使用工作，监督安全纪律和安全操作规程的执行，建立健全安全台账，经常检查工地安全达标状况，并提出整改意见，及时向项目经理报告。5)施工临时用电，实行“三相五线制”3 ，总线和分线均设漏电保护开关，并认真控制漏电电流符合规范规定，并且漏电电流与漏电时间的乘积不大于和等于30秒，开关箱内的漏电保护器其定额漏电动作电流不大于30毫安，潮湿和有腐蚀介质场所小于15毫安。6)现场指挥部各级领导把安全生产当作头等大事来抓，认真贯彻执行有关劳动保护和安全生产的各项政策和发令。7)加强安全教育及宣传工作，树立安全生产、质量第一的思想。进入施工现场拖把各操作班组，专业班组由安全员进行教育，每一项工程开工之前，由各专业工长对班组进行交底。建立和健全安全生产的管理制度，制订安全生产操作规程，制订安全生产守则，经常检查执行情况。8)认真贯彻濮阳市人民政府关于建筑施工现场文明施工的有关文件精神，开展创建文明工地活动，树立“以人为本”的指导思想，加强文明施工教育。9)严格执行各种施工安全规程，落实安全责任制。10)施工现场道路、电气线路、材料堆放等的平面布置，要符合安全、卫生要求。11)各种机电设备的安装和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。12)凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。3 13)从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。14)建筑物勒脚处设防湿层，外墙采用热稳性良好的建筑材料。15)施工机电设备由专人负责保管修理，确保安全生产。16)工地应配有消防设施，并处理好污水，做好环境保护工作。第十章投资概算及资金筹措10.1投资估算编制依据1)《河南省建设工程量清单综合单价》(2008年版)2)《河南省装饰工程量清单综合单价》(2008年版)3)《河南省安装工程量清单综合单价》(2008年版)4)《投资项目可行性研究指南》5)建筑项目经济评价方法与参数（第二版）6)设备及材料按现行市场价格估算7)当地类似工程建设经济指标8)建设单位提供的其它材料9)房地产开发项目经济评价10.2投资估算说明1)本项目土地价格为8154.08万元；2)基本预备费按建筑工程费及其他费用的3%计算，本项目不考虑涨价预备费；3 3)项目开发建设投资中的建筑工程费用按照《河南省建筑和装饰工程综合基价》及国家有关政策法规估算；安装工程费用以综合费用指标进行估算；4)设备、材料价格依据《濮阳建设工程造价信息》；5)建设单位管理费按照豫财建(2002)125号文件规定的费率记取：6)工程设计费、勘察费、施工图预算编制费、竣工图编制费按照《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）计算；7)工程监理费按照1992年价费字479号文件确定的费率计算；8)城市配套费以每平方米90元计算；10.3建设投资估算项目开发建设投资由土地费用、前期费用、建安费用、基础设施配套费、设备及安装费用、管理及销售费用等组成。经测算，项目建设投资费用为18281.52万元，各项费用明细如下：开发建设投资估算表3 单位：万元序号工程或费用名称估算价值占比例（%）建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1土地费用19140.3330.002前期工程费821.3821.31.293基础设施建设费1259.51259.51.974地上建筑安装工程费24399.4989.025388.439.80地下建筑安装工程费3456.53456.55.425公建设施建设费666.4666.41.046开发间接费0.000.000.007管理费用1072.01072.01.688财务费用0.000.000.009销售费用1608.01608.02.5210开发期税费6809.06809.010.6711其他费用2306.92306.93.6212预备费用1268.31268.31.99基本预备费用1268.31268.31.99涨价预备费用0.000.000.00合计29781.8989.000.0033025.863796.6100.00占固资比例46.681.550.0051.77100.003 10.4资金筹措项目总投资12759.3万元。项目资金由建设单位自筹解决。第十一章经济影响分析11.1行业影响分析11.1.1我国住宅产业发展现状1、住宅建设仍处在总量增长的发展阶段尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民人均建筑面积已超过了20m2，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。2、住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段3 经过改革开放国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量上质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。3、住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。11.1.2区域经济影响分析本项目符合濮阳市总体规划，海晟名居建设项目对区域经济发展起到积极的推动作用，对当地的社会收入分配、市场竞争结构等都不会造成不利影响。11.1.3宏观经济影响分析本项目建设符合国家产业政策，在产业技术、资源供应、资本控制等方面都无不利影响，对国际国内市场秩序基本无影响，对国民经济构成、国家经济安全无任何不利影响。3 11.2项目建设周期项目实施期30个月，由项目建设单位根据实际情况安排实施进度。序号项目时间1-8月9-16月17-24月1备案2初步设计施工图设计3施工及设备招标4场地地基处理5土建施工6安装施工7室外装饰8竣工验收3 11.3风险分析11.3.1社会适应性分析与环境资源的适应性本项目所处地段，没有重要的名胜占迹和文化保护单位等重点环境保护目标，所以不会对本地的社会人文环境造成影响。相反，由于小区内大量绿化设施的建设，将会使该地区的环境得到更好的改善和保护。11.3.2社会风险及对策分析社会风险的种类可以分为两大类：一人为风险；二自然风险。社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险，如战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等，社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。在市场经济取向的发展过程中，社会中的每一个群体和个人以及国家政府都面临着多重风险，并且大部分风险都是人为因素造成的，并且泛滥的市场经济行为破坏了大自然的和谐，致使人类承受更多的自然灾害风险。当今社会追求的是共同富裕、和谐社会，有了风险的存在就意味着不和谐，而是在严重破坏和谐。因此，我们需要做到的就是，找出引起风险的根源，利用合理有效的办法来消除风险，将社会风险消灭于无形之中。1、项目用地风险3 本项目用地是濮阳市出让用地，属于商业居住混合用地，项目建设符合濮阳市各项规划要求，不存在违规现象，因此本项目无用地风险。2、施工扰民风险项目建设过程中可能会出现一些施工扰民的事件，但是估计引起较大矛盾的可能性会很低。为保证让施工现场周围的单位、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：1)在施工中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。2)不在夜间10点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位、居民的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。3)现场围档连续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。4)工地现场进行硬化处理，并适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业时先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运或经管道密闭清运。5)施工现场泥浆不随意排放；施工废水经过二级沉淀后才排入外网。6)建筑渣土及时外运，对超过48小时暂时不外运的渣土．采取覆盖措施。3 7)车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后才能驶出工地。8)工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声：吊装等施工联络方式采用旗帜、无线电通讯等方式，不使用高噪声的联络方式。3、项目承建单位的选择风险在施工队伍的选择上，将根据公平、公开的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实施施工项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和设备均应采取公开招标的方式采购，以保证工程质量合格。4、社会环境风险本项目所处地段，目前的环境很不乐观，由于靠近城市主干路，空气浑浊，噪音大，要改变这种状况，只有减少污染源，提高当地的绿化率。5、安全风险建设单位将尽可能提供安全施工环境，倡导安全施工意识与技术，把安全事故发生率降到最低。6、恐怖暴力风险社会主义和谐社会是民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序的社会，并且国家已经垄断社会一切武装资源，再加上国家公平合理的分配制度，恐怖主义意识形态失去形成的理由和必要的条件，因此，恐怖暴力风险形成的可能性极小。3 7、自然灾害风险目前还没有有效消除自然灾害隐患的科学办法，作为项目单位具体能做到的就是为防患自然灾害提供必要的建设设施，例如，建设高质量的防震、防台风、防洪水冲击和防浸泡的楼房，再就是加快防洪设施的建设，多建设滞留洪水的设施，减少洪水集中式的冲击带来的危害。3 开发建设投资估算表附表2单位：万元序号工程或费用名称估算价值占比例（%）建安工程土地购置安装工程其他费用合计1土地费用　8154.08　　8154.0830.002前期工程费　　　919.13919.131.293基础设施建设费407.34　　　407.341.974地上建筑安装工程费5539.5　　5539.5039.805管理费用　　　2952951.686财务费用　　　400　4000.007销售费用　　　1321322.528开发期税费　　　1902190210.679预备费用　　　532.47532.471.99　　合计5946.848154.080.00418018281.52100.00　占固资比例32.5344.600.0022.87100.00　3 前期工程费用估算表附表2-1单位：万元序号项目名称单位数量费用备注单价（元）金额(万元)一基础设施配套费m2　28930　90260.37　　二墙改基金m2289301028.93　三建设单位管理费　　　3064.67　四规划测量费　11003324.65　五可研编制费　　　10.00　六环境影响评价费　　　12.00　七勘察设计费　　　　1地质钻探、测量m2826610.83　2文物钻探m282665.34.38　3文物发掘　　　　4设计费m236930　　30110.80　　小计　　　116.01　八工程监理费　　　82.50　九招投标费　　　60.00　十概预算编制费　　　　20.00　　　合计　　　919.13　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3 基础设施配套费附表2-2单位：万元序号项目面积单位造价金额(万元)备注1路面硬化568013073.84　2绿化20005010.00　3供水管网36930725.85　4污雨水管网369301348.01　5供热管网369301555.40　6室外电路3693040147.72　7室外供气管网36930725.85　8路灯工程8266108.27　9园林景观82661512.40　10其它工程　　0.00　　合计　　407.34　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3 建安工程费用估算表附表2-2单位：万元序号项目建筑面积（m2）单位造价（元）造价结构备注1商住房3693015005539.50框架2合计369305539.50序号项目建筑面积（m2）单位造价（元）造价结构备注1地下车库500014007002人防地下室18001800324.003储藏室120010001204合计800011443 公建配套设施建设费用估算表附表2-2序号项目建筑面积（m2）单位造价（元）造价结构备注1物业及社区服务用房5001000.00502345合计503 主要设备购置一览表附表2-4单位：万元序号设备名称型号单位台数单份金额1变压器及配套S11-800kVa套265130.003电梯套430120.005消防设备套15050.006智能化系统套14040.007监控设备套12020.00合计9360.003 目录第一章总论21.1项目概况21.2项目建设单位简介21.3项目建设的理由与过程31.4项目建设规模51.5土地利用6第二章发展规划、产业政策和行业淮入分析62.1发展规划分析62.2产业政策分析82.3行业淮入分析92.4我国房地产市场现状92.5我国房地产发展预测122.6濮阳市房地产现状及需求预测17第三章建设条件分析283.1场址选择283.2项目建设条件283.3市政基础配套设施333.4土地利用合理分析343.5片地拆迁和移民安置规划方案35第四章建设规模364.1建议规模的合理性分析363 4.2资源利用方案374.3资源节约措施384.4建设规模394.5人口规模和居住户数39第五章项目开发建设方案405.1规划设计背景405.2规划设计依据与原则405.3项目总体规划方案425.4建筑设计455.5结构设计485.6交通体系组织52第六章公用工程规划526.1给水工程526.3电气工程536.4暖通设计556.5消防设计586.6天然气设计586.7工程管线综合布线586.8车辆管理系统596.9环卫规划596.10防雷接地596.11抗震设防603 6.12物业管理60第七章节能方案分析617.1设计依据及用能标准617.2能耗状况和能耗指标分析627.3节能措施647.4节能效果分析68第八章环境和生态影响分析698.1环境影响评价标准698.2环境和生态现状698.3生态环境影响分析708.4生态环境保护措施718.5地质灾害影响分析738.6特殊环境影响分析758.7环境影响评价分析75第九章消防与安全759.1消防设施759.2危害因素及危害程度分析779.3安全措施78第十章投资概算及资金筹措8010.1投资估算编制依据8010.2投资估算说明8010.3建设投资估算813 11.4资金筹措83第十一章经济影响分析8311.1行业影响分析8311.2项目建设周期8511.3风险分析863'