科苑华庭房地产项目可行性研究报告 89页

'科苑华庭房地产项目第1章项目总论1.1项目名称及实施单位1.1.1项目名称科苑华庭房地产项目1.1.2实施单位镇江市润达房地产开发有限公司为江苏省建筑科学研究院有限公司下属子公司，江苏省建筑科学研究院有限公司(原江苏省建筑科学研究院)成立于1958年,原隶属于建设厅。2002年作为江苏省首批改制的省属开发型科研院所,由科研事业单位成功转制为股份制民营科技型企业。作为国内建筑行业规模较大、产业化程度较高的综合性科学研究和技术开发机构,公司主要业务面向建设工程领域,以建筑材料、工程咨询为主业,进行新材料、新产品的研发与生产,同时开展建筑设计、建设监理、工程检测与鉴定、特种工程施工、建筑物诊断与处理、技术培训等专项业务。近年来加强了绿色建筑与节能技术研究、房地产开发等业务。1.2项目建设方案1.2.1建设目标本项目位于傲踞生态丹徒新城中心人民广场生态公园，谷阳湖静畔其侧。以“与自然和谐，天地融合”的现代居住理念，打造新城中心未来科技艺墅、健康人居。建筑设计中以“人居”为基点，将“科技、环保、节能、庭院、艺墅”为主核心，追求居住的舒适度与品位。1.2.2建设地点镇江市丹徒新城盛丹路169号1.2.3建设内容项目规划总占地约7.8万平方米，主要以花园洋房和联排别墅为主，点缀少量双拼别墅等，绿化率约48%。1.2.4投资估算及资金筹措（略）43 1.3可行性研究工作依据（1）国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年；（2）《城镇廉租住房档案管理办法》（3）《城市房地产开发管理暂行办法》（4）《城市房地产开发经营管理条例》（5）《城市房屋拆迁管理条例》（6）《房屋登记办法》（7）《国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定》（8）《中华人民共和国城市房地产管理法》（9）《中华人民共和国城市规划法》（11）《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（12）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（13）《中华人民共和国物权法》（14）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1.4可行性研究结论1.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。1.4.2项目拥有成熟的技术我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。1.4.3项目具有良好的社会经济效益43 房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。同时，　我们计划达到节能50%以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些），但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解，开发商采用的外遮阳系统、保温低能耗系统、防裂防渗水系统、雨水回收系统、全新太阳能系统等节能材料与技术，颇受购房者青睐。得房率：洋房90%，小高层85%，销售业绩颇佳。·1.5主要技术经济指标（略）1.6存在的问题及建议1.6.1项目存在问题1.6.1项目存在问题1、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来的240元／吨，上涨到320元／吨，最高时涨到380元／吨；钢材由3450元／吨，上涨到5700/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。2、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下，不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购。3、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了五次加43 息，10次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于4成，其余6成按银行按揭贷款，分10年、15年和20年归完。房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，80%是购房者停止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。1.6.2对策与建议1、不能操之过急，立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。这样，改革也要考虑社会责任。走稳一点，不是错。2、先完善法规，再出台改革。法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。还有调解机构问题，投诉机制问题。3、一投票了之不是真正农村自治。投票+权力监督+公开透明才是。应该淡化农村个人领导作用，推行村民代表集体决策。43 第2章项目背景和发展概况2.1项目提出的背景2.1.1国家和行业发展规划大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实，城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯。2.2项目发展概况该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。同时，在购买土地这方面，得到了当地居民的同意。现在，项目实施良好，销售情况也很好。2.3项目的市场定位分析润达地产专注于“节能、环保、健康、舒适”科技住宅的开发，为我们提供了“绿色第一，健康第一”的全新舒适生活。在已成交的业主中，公务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，这些高端人士除了对“节能、环保、健康、舒适”绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。在已成交的业主中，公务员、教授、企业家、银行家、职业经理人等占大多数，其中教授、银行家、企业家等社会精英人群比例高达60％。另据了解，这些高端人士对除了对“节能、环保、健康、舒适”绿色科技住宅情有独钟外，独树一帜的建筑风格和首屈一指的户型也是他们关注的焦点。从实际使用上来说，科苑华庭采用太阳能热水系统，使用分户式储热，在屋顶集中铺设太阳能积热管，解决小区24小时免热计量热水供应，节省能耗，也降低了生活成本。其项目所采用的五大科技系统，引领着一种健康节能环保的生活方式。该项目选43 用美观又环保、门窗使用节能效果较好的进口塑钢型材无铅配方；中空“6+12+6”玻璃.五金配件均为德国进口、外遮阳系统选用欧洲先进技术、与环境极具亲和力的百页遮阳系统在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗和对环境的污染降低到最低限度，为人类营造舒适、优美、洁净的居住空间。品质源自对建筑的深层次解读，源自对细节的不断推敲，源自对项目的用心打造。作为我市2A住宅性能认定的“科苑华庭”，无论在规划上还是在建设中都是坚持双重的标准作为严格的要求。目前市场上有很多期待，这对我们而言是压力更是动力。伴随着丹徒新城经济、文化、市政等快速发展，配合“宜居城市”及“生态新城”的整体规划思路，丹徒版块已经成为镇江规划中名符其实的城市副中心。在这一区位优势直接作用下，“科苑华庭”的发展前景和升值空间难以估量，自然倍受广大市民的青睐。在这么一个生态宜居之地，拥有如此优越的交通优势，“科苑华庭”无疑将成为镇江南部新的居住热点外墙全面采用XPS挤塑保温板，密度较高，阻热性好，阻燃性能达到B2级，保温性能远远超过一般的外墙保温材料，冬季室内温度不会流失到室外，夏季室外高温也很难侵入室内，这就在很大程度上减少了空调的空耗。项目综合能率达到65%左右，也就是说一般家庭的日常耗电如果是10度电，那么在科苑华庭的科技节能产品下，只需要消耗3.5度电，这在根本上节省了业主的生活成本。2.4项目开发必要性1、带动丹徒新区周边地区经济的发展。2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位。3、充分利用丹徒新区荒地资源，开发荒地。43 第3章项目开发的宏观环境分析3.1城市动态3.1.1镇江市人口情况　（1）全市常住人口　　全市常住人口[3]为3113384人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的2897016人相比，十年共增加216368人，增长7.47%。年平均增长率为0.72%。　　（2）家庭户人口　　全市常住人口中,家庭户[4]975338户，家庭户人口为2847513人，平均每个家庭户的人口为2.92，比2000年第五次全国人口普查的3.04人减少0.12人。　　（3）性别构成　　全市常住人口中，男性人口为1595672人，占51.25%；女性人口为1517712人，占48.75%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的103.71上升为105.14。　　（4）年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为320687人，占10.30%；15-64岁人口为2470067人，占79.34%；65岁及以上人口为322630人，占10.36%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.38个百分点，15-64岁人口的比重上升4.68个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.7个百分点。（5）各种受教育程度人口　　全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为358318人；具有高中（含中专）文化程度的人口为576598人；具有初中文化程度的人口为1258580人；具有小学文化程度的人口为685065人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。　　同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由5044人上升为11509人；具有高中文化程度的由15128人上升为18520人；具有初中文化程度的由38255人上升为40425人；具有小学文化程度的由29120人下降为22004人。43 全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为89876人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少69635人，文盲率[5]由5.59%下降为2.89%，下降2.7个百分点。(以上资料根据第六次人口普查)3.1.2镇江市交通情况镇江是一座区位独特、条件优越的交通枢纽城，是长江与京杭大运河、上海经济圈和南京都市圈的交汇点，区位优势突出，水陆交通发达。京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、104国道穿城而过，中国第一、世界第三的润扬长江大桥贯通南北。随着京沪高速铁路、泰州长江公路大桥、沪宁城际轻轨、宁杭城际轻轨的建成，镇江的交通枢纽地位更加突出。镇江拥有长江岸线259公里，其中稳定的深水岸线80余公里。镇江港是长江第三大港口，货物吞吐量超亿吨。镇江目前没有机场，乘飞机可取道南京禄口国际机场或无锡市苏南硕放国际机场。3.1.3行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积2414平方公里，人口311.3万人。市人民政府驻京口区正东路39号。至2009年底，全市共有51个镇（街道）。其中:镇41个，街道办事处10个。丹阳市辖13个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖5个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、4个街道办事处，润州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处。县/市/区面积（k㎡）人口（万人）政府驻地所辖乡镇京口区 12636京口路谏壁镇、象山镇润州区132.6824润州路蒋乔镇丹徒区61136丹徒新区高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、高资镇、世业镇43 镇江新区218.921.7金港大道丁岗镇、大路镇、姚桥镇句容市138562华阳镇华阳镇、黄梅镇、下蜀镇、白兔镇、边城镇、茅山镇、后白镇、郭庄镇、天王镇、宝华镇丹阳市105980.6兰陵路界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘镇、珥陵镇、延陵镇扬中市33227.49三茅镇三茅镇、新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来桥镇注：镇江新区并非正式市辖区，但享有市辖区经济、社会管理权限，故列入详述。43 2010年1-6月镇江规模以上工业总体保持了稳定的上涨态势，7月份略微下降，但到9月后初步稳定，与去年同期相比保持较快的增涨速度。（1）镇江城市GDP增长2010年，全市实现地区生产总值1956.64亿元，比上年增长13.3%（按可比价计算），其中：。从产业结构看，三次产业构成由上年的4.5:58.2:37.3，调整至4.2:57.4:38.4，第三产业占比较上年提高1.1个百分点，服务业对就业、税收增长的贡献得到进一步提升，服务业占GDP比重为39.0%。从运行质量看，财政与经济增长的同步性、匹配性得到改善，财政总收入占GDP比重19.5%，比上年提高1.8个百分点，财政一般预算收入增幅比上年提高17.4个百分点，快于GDP增幅17.8个百分点，占GDP比重7.1%，比上年提高1个百分点。（2）镇江市产业结构及非公经济1)第一产业增加值81.58亿元，增长4.5%；第二产业增加值1124.52亿元，增长13.8%；第三产业增加值750.54亿元，增长13.4%。人均地区生产总值6332543 元，折合9580美元，比上年增长12.0%2)民营经济活力增强。全年新建创业孵化基地128家、创业实验（训）基地22家，开展创业意识教育培训人数16.74万人，扶持创业6.1万人。年末全市拥有私营企业4.59万户、注册资本1718.9亿元、从业人员77.5万人，比上年分别净增1.7万户、1102.4亿元和31.7万人；拥有个体工商户15.49万户、注册资本276.1亿元、从业人员29.9万人，比上年分别净增5.7万户、231.5亿元和13.7万人。全市民营经济实现增加值1112亿元，占GDP的比重56.8%，比上年提高1.2个百分点；民营经济实现税收收入122.76亿元，增长41.5%，占比58.5%，比上年提高5.1个百分点。（3）镇江人均收支水平43 (1)由于经济危机的影响，09年第四季度人均可支配收入为5030元，随着经济回暖，10年第一季度已经超过去年最高水平，达到了7512元，但在二季度出现下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。(2)由于经济回暖，2010年1-2月份，消费者价格指数出现大幅上涨，短期表现微胀迹象。3-6月份之后开始趋于稳定上涨，7-10月大幅上涨，11月-12月逐步下跌（4）2010年进出口总额2010年2月份，镇江市的进出口额度达到顶峰值10.9亿元。3月回落至7亿元左右后呈现稳定态势，10-12月呈现增长的趋势。3.2近几年镇江市房地产投资43 近年来镇江市固定资产投资保持在20%以上的增幅，其中房地产投资占10%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快。3.3丹徒区域市场发展详细分析（3）2010年丹徒片区成交情况分析2010年丹徒片区商品房销售共4281套，与2009年相比（5685套）同比下跌24.70%；总供应量4451套；总成交面积47.65万平方米，同比2009年下跌34.63%；总成交金额216828.38万元，与2009年相比，同比下跌24.03%；全年丹徒片区成交均价为4550.91元/㎡，同比2009年上涨16.23%；平均套均面积111.29㎡。43 2010年丹徒片区受政策调控影响较大，作为以住宅项目为主要销售产品的丹徒片区，本身缺乏商业项目支撑，产品主要是以自住型和改善型居住需求为主，一般户型面积均在110㎡以上，投资类小户型产品也几乎没有，因此在本轮调控政策中受影响较大。从图中走势也能看到，春节淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“4.17调控政策”出台后，成交量持续走低，在9月份传统旺季的带领下，刚刚有所回升，“9.29二轮调控”出台，导致全年成交情况走低。不过，丹徒片区2010年总供应量为4451套，总销售量为4281套，其供需比例为1：0.92，明显可见其供应量严重不足。随着丹徒片区的逐渐开发以及人们对丹徒片区潜在价值的逐步认识，丹徒片区的购房需求也越来越高。部分楼盘举例：项目名称亚厦风和苑枫华丽府华润金色阳光茗园开发商亚厦地产瑞森置业华润地产泰银地产售价4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米销售情况在售在售在售在售总建筑面积80000㎡100000㎡239899㎡105819㎡位置丹徒区谷阳大道丹徒区谷阳大道80号丹徒区华山路丹徒区长山路3.4总结总结上述经济指标，可以看出镇江市基本符合新城市发展评价标准。（数据对比见下表）镇江市各项指标及数据新城市发展评价标准一、城市指标：1、人口指标：全市户籍人口为311.3万人。其中：户籍人口269.9万人；进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于100万人的城市；城区常驻人口不低于30万人；2、GDP指标：2009年，全市生产总值GDP为1956.64亿元，人均GDP为63325元人民币，达到9580美元。按可比价格计算，比上年增长12％城市GDP总量应不低于100亿元；人均GDP应不低于3000美元。城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于12％；3、产业比重：第二产业增加值1124.5亿元，第二产业占GDP比重58.1%。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到50％以上4、投资开发度指标：43 非公经济比重58%；非公经济比重，占经济总量50％以上二、居民指标：1、全市城市居民人均可支配收入23075元1、城市居民人均可支配收入1万以上，农民7000元以上2、城市居民人均消费性支出为13031元，3、人居储蓄27619元4、人均住房支出1145元三、房地产指标：人均购房0.682平米人均购房不低于0.7平米3.5丹徒区房地产分析 丹徒作为镇江城市重点发展区域，房地产开发在近两年逐步发展，区域内楼盘密布，目前在售项目约20余个，多集中在谷阳大道及千禧路两侧，物业类型主要以多层为主，部分项目含有少量小高层或高层，如新城茗苑、风景城邦、幸福城?格林蓝天等；另外因区域内拥有的自然环境优势，也是镇江目前别墅、联排项目集中分布的区域，主要有驸马山庄、聆湖尚郡、御墅临枫等。3.5.1丹徒区房地产市场优势： 相比镇江其他区域，丹徒房地产市场主要有以下优势：1、物美：作为镇江城市发展的重点区域，丹徒有山有水，自然环境优美，市政道路、景观绿化等又刚完工不久，整个区域呈现出良好的生态环境优势，丹徒区政府适时提出“生态丹徒”的宣传口号，在目前客户对楼盘的整体品质及居住小区内外环境愈加重视的今天，该宣传口号可谓很准确的抓住了客户内心的精神需求。同时，丹徒区多数都是目前正在开发或刚交付不久的楼盘，区域内住宅整体品质高于其他区域。2、价廉：目前丹徒区普通住宅售价基本在2000—2500元/㎡，相对于市中心区域房价，平均低1000元/㎡以上，与丁卯区相比也有较大的价格差距，对于那些有迫切购房需求但资金不充足的客户来说，在价格上形成了绝对的竞争优势。3、升值：丹徒区目前刚开发时间不长，作为镇江城市重点发展区域，随着区域内规划逐步实施，相关配套设施不断完善，普通住宅市场升值潜力巨大，是投资客比较看重的投资区域。43 以上三点是吸引客户选择在丹徒区购房并支撑该区域房地产市场快速发展的重要因素。3.5.2丹徒区房地产市场劣势：丹徒区因发展时间较短，目前除政府相关行政部门基本齐全外，其他生活必须配套设施，如学校、公交、超市、菜场、银行等相关生活配套设施相对滞后，对在该区域居住业主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了该区域房产市场快速发展。目前区域内除相关政府部门在此办公外，其他各行业在此办公的很少，若在市区工作而选择丹徒居住，目前等公交和路上时间总共约需40分钟以上，对于镇江这样的二、三线城市来说，是很多客户难以接受的。目前区域内已交楼盘普遍入住率较低，很大程度也是因为生活上有众多不便。3.5.3丹徒区房地产市场销售情况：丹徒区商品房总体销售量低于润州、京口、丁卯区域，2005年初至2007年7月份，区域内推出商品房房源总计约5000套，平均销售率约45%，其中普通住宅面积多在80—130㎡，联排面积在180—300㎡，独立别墅面积多在300㎡左右。区域内各楼盘销售呈现两极分化的现象，首先，作为镇江别墅项目集中分布的区域，外部自然景观优势加上楼盘自身品质及便利的道路交通，吸引了大部分对高档住宅有需求的客户，区域内别墅项目销售情况良好，截止7月份，聆湖尚郡销售率达82%，御墅林枫整体销售率达73%。和别墅项目相比，区域内普通住宅销售情况不甚理想，相对已推出销售的房源，多数楼盘销售率仅在40%左右，月销售套数也多在个位数，某些项目2005年推出的房源有部分尚未售出。相对于住宅来说，丹徒区目前商业供应量较少，基本为各项目沿街底商，由于区域内人流量有限，整体缺乏商业气氛，多数商铺目前“关门大吉”。3.5.4丹徒区房地产市场销售价格：43 目前丹徒区普通多层住宅销售价格在2000—2500元/㎡，小高层及高层在2500—3000元/㎡，排屋销售价格在3500—4000元/㎡，除聆湖尚郡外，独立别墅价格在4300元/㎡左右，聆湖尚郡因整体品质明显高于其他别墅项目，售价以6000元/㎡其价，最高达9000元/㎡。普通住宅售价整体与市中心区域有较大差距，且销售价格波动不大。3.5.5丹徒区房地产市场形势分析： 丹徒区目前生活配套设施不够完善是制约区域房地产市场快速发展最主要的原因，因此，房地产市场发展速度主要取决于政府对区域相关配套设施完善速度。 作为一个独立发展的城市空间，除了相关生活配套设施完善外，区域内商业发展水平、办公企业数量、饭店及娱乐设施是否齐全等也是决定一个区域发展水平的关键因素。即使短期内丹徒可完善相关生活配套设施，给业主提供便利的生活环境，但一个区域若想形成商业气氛，吸引各行业进驻办公，吸引饭店、娱乐等消费场所入驻，在短期内却很难完成，这同样将在很大程度上制约房地产市场的发展。以镇江目前的城市发展规模和经济发展水平，还没达到让人们在一个区域内办公、消费，而到另外的区域生活的水平。镇江市区内目前并未达到无房可售的地步，多数客户还是选择在市区购房为主。但作为镇江城市重点发展区域，丹徒近几年的发展速度还是令人瞩目的，丹徒拥有自身的特点和优势，其发展前景也令人期待。一、“生态丹徒”概念早已深入人心，今后区域发展继续打造生态优势，将“生态”充分落实到位，将会吸引更多人到丹徒置业。二、政府不断完善区域相关配套设施建设，区域内业主生活也将日益便利。三、区域内几个大盘开发对丹徒发展的推动作用不可忽视，若能有效联合，将进一步推动区域及各项目发展速度，实现多赢局面。四、目前镇江同时在发展南徐新城，作为镇江未来的行政中心，该区域的发展可缩减丹徒与市区的直线距离，对丹徒的发展也将起到一定程度的推动作用。价在46万元～49万元，比翠堤春晓的话，价格优势还是明显的，而且是现房是框架结构。43 第4章镇江市土地市场分析·4.1土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）4.1.1土地市场分析（1）近一年内土地情况镇江2011年上半年共计出让国有建设用地37宗，总成交金额为800353.03万元。单宗成交金额最大的为，招商地产在滨江板块拿到得大东1号、2号地块，成交金额为301000万元，成交出让面积为：479.22亩，成交总建筑面积为：550000平方米土地。成交楼面价已达约5500元/平方米。2011年镇江第一期国有建设用地挂牌出让结果：3宗土地顺利成交。出让面积388.24亩，总出让面积面399010平方米，起步价52000万元，成交价60200万元，共计三块用地。2011年镇江第二期国有建设用地挂牌出让结果：出让面积36.91亩，起步价6600万元，成交价6800万元，同比增幅3.03%。共计一块用地。2011年镇江第三期国有建设用地挂牌出让结果：3宗土地顺利成交，总用地面积338530平方米/507.8亩，总出让面积196375平方米/294.57，总成交金额为62180万元。2011年镇江第四期国有建设用地使用权出让结果：19宗土地顺利成交，总用地面积为1085.85亩，总成交金额493300万元。2011年镇江第五期国有建设用地挂牌出让地块成交结果：11宗土地顺利成交，总用地面积为742.6亩，总出让面积为647.7亩，总成交金额为184670万元同比增幅为1.85%（2）近几年土地成交情况1)2006-2010年镇江土地市场供应情况43 如图所示，镇江市土地市场成交从2009年以来大幅增长。2010年2010年土地成交4146.61亩，环比上涨19.22%，相比2008年上涨98.50%。2)2008-2010年土地成交价格2008年以来，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价185.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%。成交土地中最高楼面地价分别为2908元/㎡、3399元/㎡、4603元/㎡，环比涨幅分别为16.88%、35.42%。2011年10月份，根据镇江市2011年第7期国有建设用地挂牌出让地块成交结果显示，本月挂牌拍卖土地共计15幅，实际成交9幅。成交地块中4幅位于润州区、3幅位于丹徒片区、2幅位于大港片区，其他地区未有成交。 成交地块情况分别如下：43 从上述成交情况来看，镇江土地市场已经受到房地产市场影响，推出15幅地块，实际成交仅9幅地块，并且基本未经过几轮角逐就已经定拍。不过，尽管土地市场成交开始有所下降，但是成交价格并没有出现太大波动，土地价格依然保持上半年水平，没有下跌，在地价较高的情况下，开发企业已经不敢轻易拿地。从目前情况看来，土地需求虽然有所降低，但土地的稀缺性依然决定了价格不可能出现明显下跌，预计未来地价还将保持一定平稳，不会轻易出现下行趋势。4.1.2市场供应量分析4.1.2.1市区总供应情况43 2011年10月份，镇江市区（京口、润州、丹徒、大港、丁卯）商品房总供应量为1990套，较上月环比下跌58.74%，较去年同期同比上涨65.01%。需要指出的是，9月份安置房供应量达到1720套，占比较大，而10月份安置房基本无新增供应量。就新增商品房供应情况来看，10月份较9月环比下跌28.55%。由此可以看出，金九银十去化效果极其不理想，因此市场存量房较多，房源积蓄，没有形成有效去化，开发企业推盘节奏将适当放缓，预计年前未来2月，除安置房外，新增商品房供应量还将持续走低。4.1.2.2各片区供应情况从图片中可以看出，2011年10月份市区新增商品房供应量除丁卯片区仅30套之外，其他各片区基本较为平均。大港片区明发·锦绣银山有新房源推出，该片区由于楼盘较少，并且档次不一，因此价格浮动较大，随着明发·锦绣银山推盘，预计下个月大港片区成交均价将有所上涨。此外值得注意到的是，10月份普通住宅供应量占比增加，这和京口、丹徒片区恢复供应有关。4.1.2.3市区销售情况分析43 2011年10月，市区商品房总成交2506套，与上月环比上涨42.39%，与去年同期同比上涨30.18%。10月份，镇江市区商品房成交均价为4068.64元/㎡，与上月环比下跌31.61%，与去年同期同比下跌35.79%。本月安置房销售达到1597套，商品房实际成交仅909套，成交均价受安置房成交影响，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在909套商品房成交数据中，非住宅（营业性用房、办公用房等）商品房成交近200套，可见住宅市场受调控影响巨大，还将持续低迷。住宅销售情况2011年11月安置房成交对住宅成交市场的影响依然较大，润州片区受到安置房成交影响，成交均价不足以代表该片区实际情况。据统计，润州片区新城花园、凤凰家园安置房成交共计387套，占该片区销售总占比70.75%，成绩价格严重影响了实际商品房价格。不过需要指出，虽然安置房成交对商品房成交形成了较大影响，但是住宅商品房价格已经开始回落，如10月29日万科沁园开盘，精装房推出6300元/㎡底价。另外，值得注意的是京口片区价格有上涨趋势，但主要43 是因为招商·北固湾开盘销售所引起的，均价达到15043.21元/㎡，并非该片区价格逆市上涨。营业性用房销售情况2011年10月份，镇江市内营业性用房共销售157套，与上月环比上涨57.22%；成交均价为11827.01元/㎡，与上月环比下跌8.48%。2011年10月份市区营业性用房成交走低。润州片区主要是镇江万达广场尾盘销售，以及旭辉·时代城开盘部分销售，其他基本数据楼盘底商销售。虽然楼市调控政策并没有直接指向营业性用房市场，但是银行政策等作用于货币的措施对营业性用房市场依然存在较大影响，整体市场的不利氛围对营业性用房市场也产生较大影响。市民对于商铺投资更加趋向谨慎，未来成交量和成交量价格可能还将走低。近几年供应量分析说明：镇江市区：不含丹阳、扬中、句容三区，包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区；镇江全市：含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区；1)2008-2010镇江市全市商品房月度供应量、销售量分析43 2010年镇江全市8区供应量总计53113套，与去年全年52049套基本持平，环比涨幅2.04%，与2008年全年供应37602套相比上涨41.25%。2010年镇江市内5区商品房供应量总计25213套，与2009年24583套基本持平，环比涨幅2.56%，与2008年全年市区供应量18672套相比上涨35.03%。4.2市场调查4.2.1产品现有市场供需现状从《京江楼市》的——“2011下半年，镇江购房者心态及需求调查”：调查结果显示，44%的被调查对象购房目的都是“结婚用房”，其次是“改善用房”，43 占21%，再次是“理财投资”，占14%，另有11%的被调查对象选择“给子女、父母买房”，选择其他目的的仅占10%。调查中，45%的被调查对象能承受的住宅总价是60-100万，其次35%的被调查对象选择60万以下，能承受100-200万的占10%，200万以上的也为10%。对“倾向选择的住宅面积”，选择60-90平方米占比较多，为40%，其次为60平方米以下，90-120平方米、120-150平方米和150平方米以上，分别为37%、17%、3%和3%。对于购房次数调查，50%的被调查对象是第一次购房，第二次购房的为35%，选择第三次和三次以上的分别为10%和5%。以上三组调查数据均表明，刚性需求和改善需求仍在如今的镇江楼市中占有主要地位，也是楼市成交量稳定的两大有力支撑。另外，调查中选择“理财投资”及“三次购房以上”的均占较小比例，也说明了重拳出击的新政策调控对抑制投机、投资购房起到了一定作用。在楼市目前的情况下，72%的被调查对象的购房态度是“暂时观望，看房价是否能降”，选择“租房住”的比列位居第二，为13%，房价不降坚决不买、不买了、抓紧目前的优惠机会分别占到了6%、5%和4%。目前，观望的人群中多数在等待房价下降。在购房因素调查中，被调查对象除了重视常规的环境、配套、交通等因素外，在先今的市场下，购房的人也越来越重视开发商和放物品质。4.2.2放低长市场现状进入到2011年10月份之后，房地产市场依然毫无起色，成交量持续走低，尽管在舆论上开发企业依然在坚守，但房价的实际下跌已经毋庸置疑，可以确定，楼市已经进入拐点。　　据了解，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面积54.92万平方米，环比上月成交套数上涨16.8%，成交面积上涨8.1%；同比去年10月份，成交套数减少了2182套，同比下跌31.83%。同时，10月份北京市商品住宅成交均价为20569元/平方米，环比上月下跌7.5%。另外，2011年10月上海市商品住宅共计成交3823套，环比下滑22.1%，同比去年10月同样大幅下探65.95%；总计成交面积45.7万平，环比萎缩19.9%，同比锐减65.44%。新增供应面积60.3万平，环比几乎遭腰斩，降幅达51.9%，同比也减少36.5%。 　　9月份，镇江楼市商品房成交量也呈现小幅度下跌，由于安置房成交纳入统计，市内五区成交总套数为2506套，在剔除安置房成交之后仅909套，环比43 上月下跌23.42%。在“金九银十”无望之后，楼市已经进入冰点，成交量持续下跌之后，带来的是房价的下滑。目前万科已经开始降价，部分近期开盘楼盘开盘价格相应较低。3.1.2市场政策分析　　10月14日，中国建设银行拉开了上调首套房贷款利率的帷幕。将首套房贷最低利率由原来的基准利率上调到基准利率的1.05倍。该行根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策。虽然目前该政策仅北京地区执行，但是其他城市的陆续执行只是迟早的事情。　　实际上银行的紧缩政策比单纯的楼市调控对楼市影响更加巨大。对于银行系统来说，在中央持续收紧银根，上调存款准备金率的情况下，银行放贷量减少，出于盈利需要，上调贷款利率也可以赢得更大的收益。但是，对于购房者而言，尤其是刚需购房者，购房压力再度提升，门槛的提高将大部分想要购房的市民拒之门外。 4.2.2结论与分析整体来说，政策走势在近期内不可能发生改变，楼市调控还将持续。接下来市场走势依然不容乐观，预计本轮下行趋势预计将持续到2012年4月份，另外，在政策变化不大的基础上，预计明年6月份左右房价下行趋势将被遏制，进入到稳定阶段。 43 第5章镇江市城市空间特色规划镇江，依山傍水，雄踞江南，浩淼长江与婉约南下的大运河城中交汇，宁镇山脉绵延入城，形成“一水横陈，连岗三面”，临江“三山”鼎立之“雄”势，素有“天下第一江山”、“城市山林”的美誉。如何把握城市发展脉络，凝炼城市要素，解构城市空间特色，彰显滨江山水城市的独特风貌，将是本规划的重点。5.1规划目标本次规划的具体目标则是突出城市山水个性，在长三角具有唯一性。建设山水与人文交融、自然与历史辉映、灵动与活力迸发、并具有浓郁现代气息的“山水花园城市”。5.2规划定位5.2.1镇江空间特色资源分布现状图镇江特色资源可以概括为：“山-水-城-林”互为衬托的“大江风貌，城市山林”的自然风貌；以古城文化、津渡文化为代表的化精彩厚重的多元文化；文43 化、城市与山水的交融辉映。重点空间特色资源为金山、北固山、焦山、西津渡、长江、古运河、南山、金山湖。金山北固山焦山南山西津渡43 金山湖古运河长江本规划通过向市民发放问卷，进行公众认知调研。共向镇江市民共发放了1350份问卷，收回有效问卷1123份，经过统计分析，基本得出镇江市民对城市特色的认知。问卷显示：市民对镇江城市印象最深的是悠久的历史文化与独特的自然山水。市民认为最能代表镇江城市形象特色的是：西津渡（代表历史文化），43 京口三山（代表历史文化与山水的结合）。市民对镇江未来城市发展方向的期待是：生态良好、自然山水优美、历史与现代的结合。同时，充分借鉴《镇江市城市总体规划（2002—2020）》，《镇江市历史文化名城保护规划》、《三山风景名胜区总体规划》：《南山风景名胜区总体规划》，《镇江市城市绿地系统规划（2010—2020）》等，得到镇江城市空间特色资源规划定位：三山鼎立俯江城，江河交汇揽西津，山水连城入画来5.3规划组织5.3.1三山鼎立俯江城三山鼎立俯江城，指在空间上以三山风景区为核心的北部滨水区。是最能体现镇江大江风貌、三山胜景的城市空间特色地区。规划空间特色区为“三山一区”。三山为焦山、北固山、金山；一区为金山湖特色区，包括金山湖、西津湾、征润洲。金山着重突出“秀”字：紧扣“水漫金山”、佛教文化及历史人文传说的主题特色。北固山规划重点要突出“雄”的特色：以三国文化为主题特色的核心景区。焦山景区以“雅”字为规划指导思想：以碑刻文化、“江中浮玉”、寺观园林景观为特色的核心景区。内江景区规划重点要突出“动”三山鼎立俯江城金山湖特色区示意图43 5.3.2江河交汇揽西津主要包括西津渡历史街区为核心的镇江老城区与古运河及其沿线区域。规划形成“一街一河”。“一街”为“七里长街”，包含西津渡历史街区、伯先路历史街区、大龙王巷历史街区、杨家巷、薛家巷、新河街传统风貌区，整合各成片与零散的历史文化资源，集中体现名城风貌区的商业、贸易、文化、宗教、生活气息，融入城市现代生活之中。“一河”为古运河，规划分为三段，从平政桥至新西门桥打造“人文之河”，重点挖掘古城历史文脉突现历史商贸价值；从新西门桥至塔山桥打造“绿色之河”，规划措施除重要节点外以整治为主。从塔山桥至丹徒闸打造“休闲之河”，，疏浚河道，控制水位，建设景观绿化节点，打造城市文化、休闲风光。沿河重点展示新河街、宝塔山公园、镇江市体育场、虎踞桥、南水关石闸、丁卯桥遗址。七里长街43   古运河5.3.3山水连城入画来大江风貌和城市山林是镇江独特的城市风貌，山水格局是镇江城市特色的核心价值，山水连城，采用“连”字作为设计的核心，具体体现为生长于整个区域、连接山水和城市的网络绿带。城中山体、湖泊，河流等实行集中整治、修复生态、完善景观；划定保护区、控制区和协调区，形成具有山林自然风貌的开敞式空间，建成市民休闲健身的开放式天然公园。构建山水廊道，连点成线。以生态廊道有效连接各重要山体水体，形成“山水相依，城林交融”多层次、多功能、网络化的生态网络结构。依托镇江城市生态环境和历史文化为本底，注重景观与文化区与周边功能及城市开发的协调性，结合城市总体规划与城市发展需求，建立有序的城市空间发展结构。重点打造南山片区，包括南山风景区、南山新城、官塘新城，实现山-城交融的城43 市山林风貌，自然山水、悠久文化与现代新城相互融合。以檀山路为主线，联接北部滨水区，旧城风貌区，南部新城区，形成连接南山北水，传古承今的特色空间轴线。山水连城结构示意图 山水连城入画来5.3.4规划策略对空间特色结构体系进行控制与引导。规划镇江市空间特色结构为“一心二核，两轴两带”。“一心二核”指北水蓝核和南山绿核共同构成的特色核心，“两带两轴”为滨江综合特色轴，檀山路特色轴，古运河特色带，南徐大道特色带。以当地的自然山水与历史文化、城市建设为引导，城市不同区域实行不同建设发展策略与风格，形成不同城市景观风貌。主要有:现代滨江文化风貌区；近代名城风貌区；现代城市中心区；现代科技新城风貌区；生态新城风貌区；城市山林43 风貌区；滨江自然风貌区。规划十六个城市设计重点引导区，引导城市空间特色的建设和生态环境品质提升。根据不同节点的空间特色，分别提出城市设计引导要求。通过对城市空间特色的分析，对城市的整体建筑高度进行控制。不同特色空间对周边建筑高度有不同要求。本规划将规划范围内的地块分为五种高度控制区。对重要特色空间周边地区进行视线控制，划定视线控制区，保证特色空间的充分可视性。美化城市界面，以道路作为城市特色景观的重要展示线，沿重要道路两侧进行界面整治和特色建设，展现现代化的山-水-城的和谐共生。对于景观节点建设采取必要的控制与引导。分为标志性的特色地标与一般景观节点。镇江空间特色资源规划分布图镇江空间特色资源规划结构图43 5.4项目开发环境规划分析面对镇江主城南移，南徐新城区加速崛起，丹徒和镇江城区正实现“无缝对接”联动发展；沪宁高铁正式通车，京沪高铁开通在即，这两条交通大动脉，穿境而过，让丹徒不断凸显出强大的区域优势。经过多年的建设，现在的丹徒，无论是生态建设，经济发展，还是人居环境，民生建设等，全面突飞猛进。人气的迅速集聚，商家的纷至沓来，让这里的每一寸土地，不断彰显着力度和温度……丹徒区区长陈琳在谈思路时提出在转变中发展、在发展中转变，丹徒要在转型升级中发挥优势，因地、因特色制宜，培育经济发展新增长点，形成区域协调发展新格局。综上所述，苑华庭位于丹徒新城核心区域，南眺望谷阳湖畔，西邻丹徒生态市民广场。社区大道两旁的绿化将生活归附到了自然之中，世人在纷纷扰扰的城市喧嚣之后，静谧的居住环境也将成一种趋势。润达地产专注于“节能、环保、健康、舒适”科技住宅的开发，不仅为我们提供了“绿色第一，健康第一”的全新的舒适生活，而且买绿色科技住宅就是为保护环境贡献微薄之力。所以，本项目不仅符合镇江市整体规划，而且是镇江市房产市场的一大改革，具有相当大的潜力。43 第6章丹徒新区总体规划6.1丹徒新区规划的目标和规模     规划丹徒新区位于镇江市南约9.0KM，北界312国道，南临镇江市外环线，东临沪宁铁路和规划中的京沪铁路，西到十里长山，沪宁高速镇江支线和海溧高速公路穿越城市中部，通过檀山路和镇荣路和镇江市区紧密相连。规划区内内有“两山四水”自然条件，四大水域指谷阳湖、张寺水库、长山水库和西湾水库；两山指十里长山和马鞍山，景色非常优美。     1998年3月由同济大学完成了丹徒新区总体规划的编制工作，规划年限为13年，规划面积9.9KM2，人口10.0万人。优良的交通条件和优美的自然景观极大推动了丹徒新区的快速发展，随着发展的需求丹徒区委、区政府两次调整总体规划以适应发展的需求，形成了目前面积约74KM2的规划方案。6.1.1新区的规划目标     围绕建设生态型、园林式、现代化花园城市的目标，以行政中心启动为龙头，按照“接轨镇江、服务镇江、融入镇江”的理念，依据“优势互补、资源共享、差别发展”的原则，提出了建设镇江市现代化的城市次中心；现代化的物流商贸基地、都市型工业基地、绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地的“一个中心、四大基地”的功能定位，主动将丹徒新区的建设纳入镇江大发展的格局中，把新区的发展推向更高的起点。6.1.2新区的规划规模43      本次规划年限为20年（2003——2023），近期至2013年，规划人口16.8万人，规划期末总人口为26.0万人。丹徒新区北至312国道，东接沪宁铁路，南临镇江市南环，西到十里长山，总用地约74KM2，其中建设用地46KM2，近期建设用地面积达29.53KM2，按可持续发展的原则规划分两个阶段进行：一期建设以312国道以西和海溧高速以东用地为主，发展成行政、商业和文化中心，二期以312国道以东用地和十里长山脚下用地为主，拥有优美的山体和水域环境，发展档次较高的住宅区，并拥有广阔的生态工业用地。6.2丹徒新区总体规划布局      以行政中心为基本点，向南、东、西放射推进的片区结构，对河流进行整理，尽量保持原有线型，同时以十里长山、西麓水库、张寺水库、西湾水库和长山水库为新区的生态绿化景观核心，将新区布局结构纳入良好的生态环境之中，最终形成“一心、两轴、三片”的布局结构形式。6.2.1“一心”——一个新区中心      强化城市绿化景观轴地区，在功能上是行政中心、中心商贸区、文化中心和商业中心，在空间上是新区布局结构的核心。6.2.2“两轴”——有机发展的两轴线     绿化景观轴：延续现有城市轴线，从行政中心起，经中央商贸、文化中心，在空间上穿越西麓水库、高尔夫球场延伸至南部生态农业区。此轴线将成为新区最重要的公共活动中心发展轴。城市发展轴：一条横贯基地东西向的主要城市道路谷阳大道，联系西、中、东三大片区，两边控制出20或30米的绿化带，将成为新区的一条主要景观大道。6.2.3“三片”——动态推进的三片区      西片区：海溧高速公路以西，是整个新区主要的居住集中区域，规划结合张寺水库、西湾水库、长山水库和十里长山等自然环境，同时设计了三条南北向贯穿整个城区的生态绿廊，提升整体居住环境和品位。片区内结合张寺水库布置了一城市次中心，服务此片区。中片区：海溧高速公路以东，沪宁高速连接线以西。以新区行政中心、文化中心、商贸中心为主要功能，同时亦是新区的居住集中区域、研发区域和物流区域。整个设计延续现有城市轴线，城市绿化景观轴起于北端的行政中心，往南为商贸中43 心，再往南为文化中心，沿西麓水库北岸布置城市休闲风光带，包括水滨大道、花卉园、水上运动区等内容，设计成整个新区的城市公园，西麓水库南侧布置一高尔夫球场和相配套的低密度住宅。     东片区：沪宁高速连接线以东，是整个新区的工业区、配置适当的居住用地。整个工业区被312国道有机地分成两个组团，两组空间形态，东侧的工业区形成规整的、简洁大方的空间形态。6.3道路交通规划新区的本次规划道路由主干道、次干道和支路组成。     主干道：     规划东西向贯穿整个新区的主干道三条，与南北向的主干道形成完善的干道网，联系各居住区、中心区和工业区。红线宽为40米——50米，并在道路两侧控制出20米——30米的绿化带。     次干道：     次干道以各片区为单元自成网络，红线宽为32米，道路间距400米—600米，道路两侧控制15米——20米的绿化带。     支路：     支路是完善城市道路网络必不可少的部分，规划红线宽为24米，保证机动车流的通畅，道路两侧控制10米——15米的绿化带。6.4 绿地系统规划     规划以“再现自然”为指导思想，树立“城在园中”的观念，建立良好的生态居住环境，创造具有地域人文特点的绿蕴景观，合理布局，均衡发展，形成“线”为主，点面穿插的绿化网络系统。规划以一座生态山体、四个生态绿园、一条城市绿化景观轴和五条绿化景观路为骨干，结合片区公园、滨水绿化及防护绿化共同构成绿化大框架。     生态山体：     指有着得天独厚的自然环境的十里长山，规划将其作为一座完整的生态山体保护区。     四个生态绿园：     针对新区的四个水库，规划改造水面岸线，围绕水面营造丰富的水43 景空间，将绿色环境、水景和城市有机活动结合，形成集观赏、娱乐为一体的高品质城市公园。即谷阳湖公园（西麓水库公园）、张寺水库公园、西湾水库公园和长山水库公园。城市绿化景观轴：     北起马鞍山，经行政中心，商贸中心、文化中心，在空间上穿越西麓水库、高尔夫球场延伸至南部生态农业区。     绿化景观路：     整个新区通过谷阳大道、纬六路、南环路、镇荣路和312国道等城市干道绿化控制带构筑了绿化景观道路。6.5景观规划     中心区景观     集行政、商贸、文化和娱乐为一体的中心区宜采用现代的设计手法，突出表现“新世纪、新形象”。整个中心区应该总体考虑，把握总体空间关系，行政中心以政府办公楼为主体结合其它公共建筑，形成颇具现代气息的办公建筑景观区；商业街区和休闲娱乐区通过成片布局的公共建筑形成中心区连续、繁华、宜人的多形态空间组合，造就丰富、开敞、有机的现代城市公共空间。中间的绿化景观轴设计成连续的开放空间，串联行政广场、市民广场、沿河休闲绿地，使之成为丰富多彩、富有人情味的商业游憩场所。居住生活区景观     规划强调居住区建设与时代发展相呼应，真实记录不同历史发展阶段的建筑形象重点，采用简洁和明快的色彩，塑造花园式的新区风貌。     工业区景观     工业区作为城市的现代化基地，基规划设计要具有现代化风格，以满足现代工业生产要求，采用简洁的造型和明快的色彩。同时注重建筑风格、环境设计、空间结构等对于个性特色和整体开发效果的影响，注重绿化和环境的营造，并与周边环境融为一体，使得工业建筑和新区景观成为城市景观的组成部分，使工业区面貌具有现代感、优越感，增强工业区吸引投资的感染力。旅游休闲观光区景观43      十里长山和新区傍水区域，包括西麓水库、张寺水库、西湾水库和长山水库四个生态公园，重点保护好自然生态景观，体现出人与自然的和谐风貌。     滨河绿化景观根据水岸线的自然条件，依托自然风光，结合开敞式的草坪、灌木绿化，在沿岸布置小体量建筑，保证通畅的河湖风光观赏视线。以重点地段的景点建设为突破口，对滨河道路的路面、铺庄、驳岸、绿化、灯饰、小品以及建筑等多个方面进行系统性的改造，带动两岸沿线的美化、绿化、亮化。6.6 建设现状     丹徒新区的城市面貌新颖、别致。行政中心、一期广场、二期广场的建设，构筑了新区的生态环境的中心；西环路的建设、镇荣路拓宽改造，将新区与镇江市区溶为一体；工业区的全面启动，为新区夯实了基础；高级中学的竣工、自来水唧站投入使用、新区医院、污水处理厂的建设完善了新区配套；千禧路、瑞山路、勤政南路的建设，拉大了城市的框架。目前，新区建成区面积约5.0KM2，已建设道路长度约75.0KM，宽度为24米—50米不等，总建筑面积达300万平方米，绿化面积200多万平方米，房地产开工150万平方米。一期市民广场、二期休闲广场、三期农业观光园分别占地分别约8.0万M2、13.0万M2和15.0万M2。43 第7章项目开发条件分析7.1自然条件7.1.1项目区地理位本项目位于镇江市丹徒新城盛丹路，丹徒区位于江苏省西南部，长江下游南岸，长江和京杭大运河交汇处，东邻镇江市大港新区，西接句容，南连丹阳、金坛，西北、东北两端长江中有3座洲岛，分别与扬州市仪征市和邗江区隔江相望，沪宁高速公路横贯区境东西，扬溧高速公路纵穿区境南北。整个区域呈火炬状，环绕镇江市京口区、润州区。丹徒区西距省会南京60公里，东距上海230余公里。地理坐标为北纬31°49"～32°16"、东经119°15"～119°45"。2007年，全境总面积610.5平方公里，其中土地面积430.35平方公里，水域面积70.5万平方公里。丹徒区土地总面积为 430.35平方公里，其中耕地面积占45.2%，林地、园地面积占 30.8%，水域面积占 24%。丘陵区以马肝土、黄土为主，平原地带大多为黄泥土和马肝土，沿江圩区则分布为黄沙土、漏沙土和夹沙土。全区土地土层厚、土质肥沃，适宜多种农植物栽植、生长。此处为经济开发区，经济正在逐步发展，人口的密集度也在不断提高。人们对住房的需求也是日益增长。因此在该地区开发房地产是很有市场的。7.2项目区基础设施7.2.1项目区交通设施该地区交通便利，人们出行方便。道路宽阔，也有利于运送建材的卡车进入。能够到达的公交线路也很多。经过下列的线路:6W,25W,118W,139W,D37.2.2项目区文卫设施条件学校：A丹徒实验学校地址：江苏省镇江市丹徒区B江苏省大港中学地址：〔江苏省.镇江市〕丹徒新城龙山路108号C丹徒区新城幼儿园43 地址：丹徒新区管委会以北,瑞安家园以东D驸马山庄国际幼儿园地址：镇江市丹徒区医院：A.  丹徒区人民医院丹徒新城金谷东路瑞山路交叉口B.  丹徒区中医院谷阳大道169号C.  丹徒区妇幼保健所谷阳大道171号D.  丹徒区第二医院香山大道E.  丹徒区第三人民医院中天路公园：丹徒生态广场、丹徒米芾广场43 7.3社会经济条件 丹徒新城地处上海经济圈和南京经济圈交会处，“从以上规划可以看出，丹徒新城将是一座现代化的，功能分区合理、生态环境优越的城市中心，这在整个沪宁线上是不可多得的宝地。”相关规划专家如是说。千年谋一邑，十年磨新城。经过多年磨砺，丹徒新城——镇江楼市的优质潜力股正在崛起，正在释放强劲动力。该地区处于经济开发区，经济发展潜力大。为我们房屋的出售提供了很好的条件。43 7.4该地块建设大型住宅区Ｓ.Ｗ.Ｏ.Ｔ分析7.4.1优势（Strength)7.4.1.1地理优势项目位于镇江市丹徒新区，作为镇江城市发展的重点区域，以发展为镇江市现代化的城市次中心为目标。丹徒有山有水，自然环境优美，市政道路、景观绿化等又刚完工不久，整个区域呈现出良好的生态环境优势，丹徒区政府适时提出“生态丹徒”的宣传口号，在目前客户对楼盘的整体品质及居住小区内外环境愈加重视的今天，该宣传口号可谓很准确的抓住了客户内心的精神需求。同时，丹徒区多数都是目前正在开发或刚交付不久的楼盘，区域内住宅整体品质高于其他区域。丹徒区目前刚开发时间不长，作为镇江城市重点发展区域，随着区域内规划逐步实施，相关配套设施不断完善，普通住宅市场升值潜力巨大，是投资者比较看重的投资区域。同时，该项目又占据了丹徒新生态中心的核心，傲踞生态丹徒新城中心人民广场生态公园，谷阳湖静畔其侧。拥有25路、118路、6路等多路公交车，自如切换繁华与宁静;周边人民医院、世纪联华、大港中学、邮电局等配套设施趋向完善，为生活添加更多方便。7.4.1.2品牌保证品牌开发商苏建科，以前瞻者的眼光进驻新城中心制高点。江苏省建筑科学研究院有限公司（前身为江苏省建筑科学研究院）成立于1958年，原隶属于省建设厅。作为国内建筑行业规模较大、产业化程度较高的综合性科学研究和技术开发机构，公司主要业务面向建设工程领域，以建筑材料、工程咨询为主业，并开展建筑节能与绿色建筑、建筑设计、建设监理、工程检测与鉴定、特种工程施工、建筑物诊断与处理、技术培训等专项业务，且在多个业务领域获得甲级资质，为业务工作的发展奠定了坚实基础。此次，苏建科汇聚精英团队、联袂全省最强品牌建设监理公司监督施工每处细节、严格把关。品质卓尔不凡，置身其间品味高尚居住领地。 具有好口碑的物业公司南京银城物业管理有限公司倾情加盟，为居住者提供完善的居住条件保驾护航。南京银城物业管理有限公司成立于一九九七年，是南京市物业管理行业协会会员单位，全国物业管理行业协会单位，国家二级物业管理企业资质，公司成立以来，坚持以科学规范、诚信高效的管理方针，建立健全了一套严谨的管理制度、操作规程、服务规范等，建立ISO9000的国际质量标准管理运作机制，并于2001年通过ISO9001：2000版质量体系认证。公司始终秉承“诚信带来机遇、品质创造永恒”的企业精神，在工作过程中不断学习先进的管理模式、积累经验。同时，贯彻“用心服务、精心管理”的理念，以全新的“六心服务”(即：专心、真心、诚心、用心、放心、虚心)为职业操守，全心全意为小区业主提供优质、放心的服务。在物业管理服务中奉行“忠诚卫士、精心维护、优质服务、合理收费”的准则，为业主提供全天候、全过程优质物业管理服务、实现物业的保值增值。7.4.1.3科技环保该项目最大的亮点应归属于其科技运用，顺应了国家可持续发展的政策方向。1、全新太阳能热水系统，24小时热水随时享用2、雨水回收系统，节能循环利用3、外遮阳系统，适光、降耗、私密4、防裂防渗水系统，50年科研一生稳固5、保温低耗系统，轻松享受舒适生活真正把科技全面融入生活，为住户提供“科技、环保、节能、舒适”的高品质生活。更为环保事业尽一份绵薄之力。7.4.2劣势（Weakness）目前区域内除相关政府部门在此办公外，其他各行业在此办公的很少，若在市区工作而选择丹徒居住，目前等公交和路上时间总共约需40分钟以上，对于镇江这样的二、三线城市来说，是很多客户难以接受的。同期开盘项目较多，因项目融入大量科技成分，在价格上无法占据优势，竞争性较大。 7.4.3发展机会（opportunity)科技是社会的走向，环保是时尚的象征。项目的科技前沿性正受到越来越多智慧人士的青睐和认可以及社会国家的鼓励和褒扬，这是大势所趋，也是居住环境的必然发展方向。由于一线城市的市场趋于饱和，开发商和消费者把更多的目光投入二、三线城市，随着政府的积极规划和投入，丹徒新区必将得到有力的发展。7.4.4面临的威胁（Threat)1、临近地区住宅量供应量大，面临严峻的价格竞争2、丹徒住宅空置率居高不下，面临市场营销压力 第8章项目开发竞争对手分析8.1本项目楼盘分析科苑华庭作为镇江首个科技住宅项目，科苑华庭以“庭院、绿色、环保、科技”这四个要素进行融合，形成“人居”的核心要点，引领镇江健康节能的新生活形式。在售物业类型花园洋房、联排别墅、双拼别墅、小高层在售房源房号31#、9-12#、22#、5-7#、32#上期交付时间2011.10.30工程进度□地基□主体结构□结构封顶□内外装修□小区配套■交付使用在售房源层数洋房5层、别墅4层、小高层11层在售房源层高洋房、小高层2.9m  别墅3m在售房源面积段洋房132-141m2、别墅268-380m2、小高层85-160m2在售房源套数洋房7套、别墅约15套、小高层约80套在售房源得房率洋房90%、小高层85%案场优惠小高层一次性98折、贷款99折近期活动 开盘时间 交付时间2012.12.30（小高层）物业管理费洋房0.85元/m2 别墅1.6元/m2小高层1.1元/m2总价范围40-350万 销售均价洋房5100元/m2、小高层5250元/m2下期房源推出时间 现场购房定金金额洋房、小高层壹万 别墅贰万8.2区域竞争对手及竞争性楼盘分析1、润城国际在建筑的设计上，润城国际花园以简洁干净的立面风格示人，力求将简约且不失高贵的生活，渗透在建筑的肌理之中。而最受业界称道的要数润城国际花园的户型设计，打破了常规的设计方法和思路，创造出一种清新的、简洁的、个性的创意性居住空间。其中85平方米的户型更是备受年青客户青睐。不仅户户通风、采光好，而且独创85平米创新三房户型，为居住者预留一部分个性化的空间，成为最吸引人的亮点之一。在售物业类型小高层、高层在售房源房号3#、4#上期交付时间 工程进度□地基■主体结构□结构封顶□内外装修□小区配套□交付使用在售房源层数11层、16层在售房源层高2.9m在售房源面积段79-108m2在售房源套数92套在售房源得房率80% 案场优惠 近期活动 开盘时间2011.10.29交付时间2013.6.28物业管理费1.2元/m2总价范围38-86万销售均价5000元/m2下期房源推出时间2011.12推5#（高层）、6#（小高层）现场购房定金金额壹万2、圣地雅格户型设计全面升级，设计更加注重生活的感官性和功能性：匠心独具的入户花园及下沉式私家庭园让你领会来自异域的加州风情；大宽面的客厅及餐厅贯通了大尺度的景观阳台，配合原有的八角观景构造及取景式的圆弧凸窗，让居住空间具有层次感，更具灵动智慧，视野通透。在售物业类型多层洋房在售房源房号47#、49#、53#上期交付时间2011.6.30工程进度□地基□主体结构□结构封顶■内外装修□小区配套□交付使用在售房源层数1-5层 在售房源层高2.8m在售房源面积段90-140m2在售房源套数50套在售房源得房率90%案场优惠孵金计划近期活动全城免费抽金币，孵金计划开盘时间2011.10.19交付时间2013.6.30物业管理费0.8元/m2总价范围48-110万销售均价5500元/m2下期房源推出时间 现场购房定金金额贰万3、欢喜·家以多层住宅为主，超高的得房率，面积利用达到最大化，满足人们社区居住的舒适性。专业设计围合式中庭大花园，连接东、西区之间，构筑一条趣味性的景观视觉长廊，对景共享，交相辉映。社区文化广场、健身跑道、小品长廊，360度呵护从身到心的舒畅，朝夕相伴。醇熟生活触手可得，近拥城市繁华，退守自然安宁，保持了生活的绝佳尺度。在售物业类型多层 在售房源房号3#、5#、8#、9#上期交付时间 工程进度□地基□主体结构□结构封顶■内外装修□小区配套□交付使用在售房源层数6层在售房源层高2.8m在售房源面积段84-124m2在售房源套数22套在售房源得房率88%案场优惠 近期活动 开盘时间2011.5交付时间2012.8.物业管理费0.6元/m2总价范围45-60万销售均价4800元/m2下期房源推出时间推13#、17#，时间未定，2012.8交付现场购房定金金额壹万4、颐景嘉苑 景观房，南面谷阳湖景区，北面小区中央花园，周边学校、超市等配套设施齐全在售物业类型小高层在售房源房号2#上期交付时间2011.4工程进度□地基□主体结构□结构封顶■内外装修□小区配套□交付使用在售房源层数16层在售房源层高2.8m在售房源面积段89-127m2在售房源套数105套在售房源得房率82.5%案场优惠85折后89m2减3万，98-109m2减4万，121-127m2减5万近期活动 开盘时间2011.9.2交付时间2012.6物业管理费1.15元/m2总价范围38-59万销售均价4450元/m2下期房源推出时间 现场购房定金金额贰万 5、聚旺城市花园社区整体规划源于国际前瞻性的人居理念，以源自曼哈顿的生活品质与氛围为蓝本，构筑ART-DECO摩登建筑与漫坡公园式生活相结合的摩登居所。在售物业类型多层、小高层在售房源房号多层17#；小高层1-11#上期交付时间工程进度□地基▇主体结构▇结构封顶□内外装修□小区配套□交付使用在售房源层数多层：6层；小高层：15层在售房源层高2.9米在售房源面积段多层95-117㎡；小高层85-95㎡在售房源套数多层140套；小高层80套左右在售房源得房率多层90%；小高层85%案场优惠多层：一次性98折，按揭99折；小高层：92折特价房近期活动十一月中旬，小高层开盘开盘时间十一月中旬左右交付时间多层2012年5月30日；小高层2012年10月物业管理费多层0.95元/㎡/月；小高层1.15元/㎡/月总价范围多层49-65万/套；小高层34-48万/套销售均价多层5200元/㎡；小高层未定下期房源推出时间十一月中旬现场购房定金金额壹万6、泰银·茗园小区坡地景观，园内水系河流，灵性而动，寄情山水，在这里享受都市中难觅的静逸。茗园 坚持自然与科技，现代与传统兼收并蓄的观点，力求诠释城市生活的全新内涵，创新户型提供超值空间，底层私家庭院彰显身份，超大风情露台无限惬意，精致入户花园舒适无处不在在售物业类型叠加别墅、花园洋房在售房源房号叠加别墅8#、11#；花园洋房1#、2#上期交付时间2012.12月底工程进度□地基□主体结构□结构封顶▇内外装修▇小区配套□交付使用在售房源层数别墅4层，花园洋房5层在售房源层高3米在售房源面积段洋房97-120㎡；叠加153-163㎡在售房源套数约30套在售房源得房率超100%案场优惠11#一次性付款优惠2万/套，按揭优惠1万/套近期活动洋房4888元/㎡一口价限4套，别墅上叠90万/套，下叠100万/套开盘时间2011年6月18日交付时间2012年12月月底物业管理费洋房0.78元/㎡/月；叠加2.2元/㎡/月总价范围洋房47-60万/套；叠加90-110万/套销售均价洋房5200元/㎡；叠加5500-6500元/㎡下期房源推出时间12月推联排现场购房定金金额洋房贰万，别墅肆万7、魏玛假日·壹墅魏玛假日·壹墅集产品、地段等优势于一身，注重细节与品牌建设，壹墅开发和设计的核心就是与城市文脉的对接，相信多年以后，人们将记住这些，让人们懂得了生活的壹墅之居。 在售物业类型联排、商铺在售房源房号 上期交付时间2011.10．31（三期交付）工程进度□地基□主体结构□结构封顶□内外装修▇小区配套□交付使用在售房源层数3层在售房源层高 在售房源面积段联排198-260㎡；商铺30-60㎡在售房源套数联排40套；商铺30套在售房源得房率98%案场优惠案场了解近期活动暂无开盘时间暂无交付时间现房物业管理费联排1.82元/㎡/月总价范围联排120-260万/套；商铺29万/套起销售均价联排6000元/㎡起下期房源推出时间未知现场购房定金金额伍万8、龙山庄园在规划上精心雕琢,利用原始地貌的自然变化引入生态水资源,为龙山庄园的生态环境建设提供了不可缺少的条件。建设者们深知绿色空间对于居住品质的意义,不惜牺牲建筑面积,增加项目建设成本,在社区内开辟空地,建设景观节点与社区活动中心,让生活在感受美的同时享受生活的欢愉。在售物业类型多层、商铺、联排在售房源房号多层41#、42#；联排20# 上期交付时间2011.10．31工程进度□地基□主体结构▇结构封顶□内外装修▇小区配套□交付使用在售房源层数3层在售房源层高多层2.8米；联排3米在售房源面积段多层89-111㎡；联排307㎡在售房源套数15套左右在售房源得房率90%案场优惠清盘：让利400元/㎡；5万购2房，80万抢别墅近期活动暂无开盘时间暂无交付时间2012年3月物业管理费多层0.85元/㎡/月；联排1.5元/㎡/月总价范围多层44-55万/套；小高层280万/套销售均价多层5300元/㎡；小高层未定下期房源推出时间未知现场购房定金金额壹万9、华润•金色阳光华润•金色阳光位于丹徒新区的“桥头堡”，尽享南徐新城与丹徒新城两大板块的双重地段潜力。其户型设计最大限度地引入阳光和清新的空气，赋予豪华客厅以更多自然，更宽视野。卧室功能与日常活动功能区相对独立，动静分区，干湿分离，合理设置，居家更舒适。在售物业类型多层、花园洋房、商铺在售房源房号多层20#、29#、32#；花园洋房21#、30#、33#；商铺23#上期交付时间 工程进度□地基□主体结构▇结构封顶▇内外装修□小区配套□交付使用在售房源层数6层 在售房源层高2.9米在售房源面积段洋房133-268㎡；多层120㎡左右；商铺50-80㎡在售房源套数洋房25套；多层30套在售房源得房率90%案场优惠一次性95折，按揭97折近期活动 开盘时间2011.1.1交付时间2012.5.30物业管理费0.98元/㎡总价范围住宅50-135万/套商铺70-120万/套销售均价多层：4700元/㎡；洋房：5000元/㎡下期房源推出时间未知现场购房定金金额贰万7.3其他区域竞争对手及竞争性楼盘分析（略）7.4项目开发竞争对手评价本项目开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特征：7.4.1.1规模大、价格低：颐景嘉苑小高层规模大，销售均价为4450元/m2；华润•金色阳光多层的均价为4700元/㎡，还有欢喜·家、润城国际等，依靠优质低价吸引了大批客户。7.4.1.2折扣、优惠手段：华润·金色阳光采取一次性95折，按揭97折的优惠政策，龙山庄园用了清盘：让利400元/㎡；5万购2房，80万抢别墅的吸引顾客，聚旺城市花园则通过多层：一次性98折，按揭99折；小高层：92折特价房来促销，还有其他楼盘不一而足。7.4.1.3开发商实力雄厚，具有强大的竞争力。位于丹徒新区的物业开发商，均是具备强大实力的强手。7.4.1.4品牌效应强，环境建设力度大。众多开发商在多年的经验过程中已创建了自己良好的社会形象和品牌。在项目建设中非常重视环境建设。7.4.1.5售后服务及物业管理到位 第9章项目实施进度安排（略）9.1项目实施的各阶段9.1.1建立项目实施管理机构公司成立工程建设领导小组，组长由总经理担任。成员包括各个重要部门派出的代表。9.1.2资金筹集安排9.1.3勘察设计和设备订货9.1.4施工和生产准备9.1.5竣工验收 第10章投资估算与资金筹措（略）10.1项目总投资估算10.1.1建设投资估算（1）建筑工程费估算（3）工程建设其他费用估算（4）预备费估算（5）无形资产估算（6）建设期利息10.1.2流动资金估算10.1.3资金使用方案10.2资金筹措方案及贷款偿还计划10.2.1资金筹措方案10.2.2贷款偿还计划 第11章经济与社会效益评价（略）11.1经济效益分析11.1.1成本费用估算11.1.2销售收入估算11.1.3销售税金及附加估算11.1.4利润总额及税后利润估算11.1.5盈利能力评价指标11.1.6偿还能力评价指标11.2社会效益和社会影响分析（1）本技改项目节能效益明显。进行技术改造后，公司每生产一吨镍铁合金节省0.45吨焦煤、0.19吨无烟煤，折合成标煤每吨镍铁合金将节省652kg，总节省4.5万吨标煤。（2）本技改项目具有明显的环保效益。技术改造后采用烧结机烧结镍矿石，同时利用布袋除尘器对产生的灰尘进行处理，能改善工作环境，同时符合保护环境的要求，达到环境保护的目的。（3）项目建成后增加了就业机会，减少了待业人口带来的社会不稳定的因素，改善了项目地区经济结构，提高了项目地区经济发展水平。当人民的生活安定时，给社会带来相对稳定的因素。项目新增员工108人，项目员工的100%来源于下岗待就业人员以及一些农民工。这为当地的就业及社会稳定作出了较大的贡献。（4）项目与当地科技、文化发展水平的相互适应，同时又促进了当地的科技发展水平。萍乡安源区具有一定的经济技术水平，科技发展比较迅速，人力资源的素质不断提高，给科技文化事业的发展带来新的契机。这为该项目提供了科技、文化的基础保证，有利于项目的实施。该项目的多项技术申请了国家专利，项目的实施会使专利技术得到更加广泛的运用，这对安源区整体的科技发展促进作用比较明显。（5）项目的实施促进了当地经济水平的提高。萍乡市资源十分丰富，为经济迅速发展提供条件。项目的经济效益比较高，促进当地经济总量增加。项目的 建设会带动相关产业的发展，一些生产项目所需原料的企业会应运而生，进而带动整个安源区的经济发展。 第12章不确定性与风险分析（略）12.1盈亏平衡分析12.2敏感性分析12.2.1变动因素-成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率12.2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率12.2.3变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资 毛利率税后利润税后净利率总投资回报率12.3风险因素分析在项目实施过程中，对可能遇到的风险要制定控制、防范和规避对策，以降低风险造成的损失。风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件。它可以来自外界自然力、社会经济力量和自身决策的结果。在本项目建设及建成后的运行中，应认真地考虑市场、环保节能及企业经营管理各项风险因素。（1）市场风险世界经济发展的焦点由美国经济转向非美经济之后，经济发展增速的放缓成为了世界经济发展的主旋律，相应的金属的需求在减少，在金属的供给没有减少的条件下，金属价格下行风险很大。镍铁合金的价格可能会下降，而行业成本高居不下。这两个因素将会导致企业利润空间越来越小。（2）环保风险项目在生产过程中会产生废气、废渣和噪音污染，本项目对生产设备的要求必须符合目前国家环保标准，要对环保方面可能出现的问题进行论证，并提出具体的防范措施。公司面临由于国家环保政策、节能减排等规定的更加严格或其它因素影响，使因环保状况不适应国家要求而引致的风险。公司将及时跟踪国家环保政策的动态，对可能会因环保政策变动而受到影响的生产经营业务，采取相应的事前防范措施。在项目建设中公司将对环保设施的施工加强管理，保证环保设施与主体工程同时施工、同时投入使用。（3）外汇风险公司生产经营所需的红土镍铁矿石主要来自国外。因此，外汇汇率的变化将直接影响公司原材料进口价格，从而影响公司的效益。公司需采取各种金融避险手段降低因汇率波动可能给公司带来的损失，加强对国际汇率市场和政策的研究，提高公司的防范汇率风险能力。12.3.1风险因素的识别和评估 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。①风险等级划分②风险因素的识别和评估12.3.2风险防范对策①市场风险分析②经营管理风险分析③金融财务风险分析 第13章结论与建议13.1结论由上述市场市场需求分析。环境特点及项目的S.W.O.T分析结果，我们就项目的可行性得出如下结论性意见：丹徒区多数都是目前正在开发或刚交付不久的楼盘，区域内住宅整体品质高于其他区域。丹徒区目前刚开发时间不长，作为镇江城市重点发展区域，随着区域内规划逐步实施，相关配套设施不断完善，普通住宅市场升值潜力巨大，是投资者比较看重的投资区域。该项目最大的亮点应归属于其科技运用，顺应了国家可持续发展的政策方向。真正把科技全面融入生活，为住户提供“科技、环保、节能、舒适”的高品质生活。综上所述，本项目开发为高科技的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。13.2建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在技术上，要加强创新，科技环保的思想加以充分利用。在价格上，应合理公道，更多地考虑消费者的承受能力，多采取些促销手段。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。 镇江购房者心态及需求调查您好，我们是江苏大学工程管理的学生，我们背的课程要求需要进行项目可行性研究的调查，下面我们将针对本次调研询问一下您几个问题，谢谢您的配合。1.您购房的目的是？结婚用房改善用房给子女、父母买房理财投资其他2.您的购房次数？第一次第二次第三次三次以上3.您认为镇江目前的房价水平如何？太高偏高基本合适太低4.您觉得四月以来的一系列房地产调控政策在镇江的执行力度如何？非常好打了折扣阳奉阴违5.如果您买房子，开发商的哪种促销方式最能吸引你？ 直接打折限时特惠赠送面积免契税6.受楼市调控影响，您目前的购房态度？抓紧目前的又会机会暂时观望，看房价能否降降房价不降，坚决不买不买了租房住7.您认为经历过此次调控，镇江房价会如何？大幅下降小幅上涨大幅上涨保持稳定8.如果对调控政策有信心，您觉得房价最低点会出现？今年下半年明年上半年明年下半年不确定9.您能承受的住宅总价是？40万以下 40-60万60-100万100万以上10.您倾向选择的住宅面积是（平方米）？60以下60-9090-120120-150150以上11.您的职业是企业管理人员离退休人员私营/民营业主/个体科研教师医生技术人员一般办事员/职员国家机关事业单位官员12.您的年龄是20-2526-2930-3536-3940-50 51以上11.你在丹徒区买房的原因是什么离工作单位近一直居住在丹徒区拆迁投资房价低，易改善居住条件其他12.您的受教育程度是初中以下高中/中技/中专大专本科硕士及以上13.您购房看重的因素是小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地的远近距原居住地的远近地理位置价格 房型物业管理水平再次感谢您的配合，愿你全家幸福，身体健康 科苑华庭户型和当前价格1、项目布局和规模目标本项目位于傲踞生态丹徒新城中心人民广场生态公园，谷阳湖静畔其侧。以“与自然和谐，天地融合”的现代居住理念，打造新城中心未来科技艺墅、健康人居。项目规划总占地约7.8万平方米，主要以花园洋房和联排别墅为主，点缀少量双拼别墅等，绿化率约48%。建筑设计中以“人居”为基点，将“科技、环保、节能、庭院、艺墅”为主核心，追求居住的舒适度与品位建设布局指导思想“科苑华庭”位于丹徒新城核心位置的，作为镇江第一家科技住宅的楼盘，用自己的实际行动谱写了一条打造真实的科技住宅的道路。秉承前瞻性眼光科学规划，倡导健康可持续发展的生活方式，项目建有双拼别墅、联排别墅、花园洋房、小高层。合理利用再生资源，雨水回收、分户式太阳能供热系统，新型环保、节能成熟科技运用，将科学健康人居概念完美融合。2、户型 （1）小高层户型编号：小高层G1楼型用途：小高层-普通住宅/平层户　　型：2室2厅1卫面　　积：约92M²价格范围：单价:均价5300.0元/M²户型编号：小高层G2楼型用途：小高层-普通住宅/平层 户　　型：2室2厅1卫面　　积：约85M²价格范围：单价:均价5300.0元/M²  户型编号：小高层G3楼型用途：小高层-普通住宅/平层户　　型：2室2厅1卫面　　积：约91M²价格范围：单价:均价5300.0元/M²户型编号：小高层G4楼型用途：小高层-普通住宅/平层 户　　型：3室3厅2卫面　　积：约147M²价格范围：单价:均价5300.0元/M²户型编号：小高层G5楼型用途：小高层-普通住宅/平层 户　　型：3室3厅2卫面　　积：约166M²价格范围：单价:均价5300.0元/M² 户型编号：小高层G6楼型用途：小高层-普通住宅/平层户　　型：3室3厅2卫面　　积：约146M²价格范围：单价:均价5300.0元/M² （2）双拼 户型编号：双拼A4楼型用途：低层-联体别墅户　　型：6室3厅4卫面　　积：约277M²价格范围：单价:总价:147.0~228.0万元/套 户型编号：双拼A3楼型用途：低层-联体别墅户　　型：6室3厅4卫面　　积：约283M²价格范围：单价:总价:147.0~228.0万元/套 （3）花园洋房户型编号：花园洋房F4楼型用途：多层-普通住宅/平层户　　型：3室2厅1卫面　　积：约103M²价格范围：单价:均价5100.0元/M² 户型编号：花园洋房F2楼型用途：多层-普通住宅/平层户　　型：3室2厅2卫面　　积：约132M²价格范围：单价:均价5100.0元/M² 户型编号：花园洋房F1楼型用途：多层-普通住宅/平层户　　型：3室2厅2卫面　　积：约135.07M²价格范围：单价:均价5100.0元/M² （4）联排户型编号：联排B型楼型用途：低层-联体别墅户　　型：4室2厅3卫面　　积：约194.63M²价格范围：单价:总价:147.0~228.0万元/套 户型简介：半地下室面积约为88.63M²一层的面积约为86.06M²二层的面积约为70.88M²三层的面积约为38.69M² 户型编号：联排C型楼型用途：低层-联体别墅户　　型：3室3厅3卫面　　积：约190.49M²价格范围：单价:总价:147.0~228.0万元/套 户型简介：半地下室面积约为78.00M²一层面积约为75.20M²二层面积约为74.01M²三层面积约为41.28M² 户型编号：联排D型楼型用途：低层-联体别墅户　　型：4室3厅3卫面　　积：约240.16M²价格范围：单价:总价:147.0~228.0万元/套 户型简介：半地下室面积约96.24㎡：最大化利用地下层空间，设置保姆房，更可保障主人起居空间的独立性，私人生活不受干扰室内多重功能间随主人喜好设置。如棋牌室，家庭影院等一层面积约96.28㎡：南北双向入户，前院入户错层台阶设计保证半地下室采光与通风质量。庭院将公共空间与居家生活空间恰到好处的过渡式衔接独立玄关有效隔离进户视线，私密性完全体现L型厨房布局最大程度体现人性化，餐厨相连的开放式设计，空间合理，紧凑易于打理卫生间干湿分离，确保功能明确区分，直线采光，干爽通风便捷室内动线设计，一楼直通半地下车库二层面积约95.12㎡：二层设计独立主卧空间，附带独立卫生间，隔绝不必要的干扰，享受各自专属领地卧室连通步入式衣帽间，优化设计提供便捷式生活理念附带南向宽景阳台，引景入室，休憩观景同步尽享，淡泊怡情尽揽入怀三层面积约48.76㎡：卧室、书房，干湿分离客卫一应具全，招待亲朋好友绰绰有余，自享亦别有一番安乐天地超大景观露台，成就有滋有味的下午茶休闲时光 3、科苑华庭价格科苑华庭当前价格物业类型起价最高价均价其他说明低层/联体别墅147万/套228万/套万/套低层/双拼别墅---多层/普通住宅--5100元/M²多层/花园洋房---小高层/普通住宅--5300元/M²科苑华庭历史价格物业类型起价最高价均价其他说明记录时间小高层/普通住宅--5300元/M²2011年10月19日小高层/普通住宅--5300万/套2011年10月19日低层/联体别墅147万/套228万/套-2011年10月19日多层/普通住宅--5100元/M²2011年09月08日多层/其它--5300元/M²2011年09月08日低层/其它286万/套367万/套-2011年08月11日低层/其它286万/套367万/套-2011年05月04日低层/联体别墅142万/套230万/套200万/套2011年05月04日多层/其它--5250元/M²2011年05月04日多层/其它--5000元/M²2011年04月07日多层/其它--4900元/M²2011年04月01日低层/联体别墅139万/套159万/套149万/套2011年04月01日多层/其它--490元/M²2011年04月01日低层/联体别墅139万/套158万/套149万/套2011年01月14日多层/其它--5000元/M²2011年01月14日低层/联体别墅139万/套158万/套-2010年11月04日多层/其它--5000元/M²2010年11月04日低层/联体别墅139万/套153万/套-2010年09月19日多层/其它--4900元/M²2010年09月19日低层/联体别墅139万/套153万/套-2010年09月19日多层/其它--4900元/M²2010年09月19日 多层/其它--4900元/M²2010年09月13日多层/其它--4900元/M²2010年09月13日低层/联体别墅139万/套153万/套-2010年08月31日低层/联体别墅136万/套153万/套-2010年08月19日低层/联体别墅136万/套203万/套-2010年07月21日多层/普通住宅--4900元/M²2010年07月21日多层/普通住宅--4800元/M²2010年06月29日多层/普通住宅--4800元/M²2010年05月13日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2010年04月08日多层/普通住宅--3850元/M²2010年04月01日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2010年04月01日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2010年03月05日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2010年02月04日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2010年01月27日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2010年01月27日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2009年11月18日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2009年11月05日多层/普通住宅--3850元/M²2009年09月23日多层/普通住宅3300元/M²3700元/M²3500元/M²2009年09月16日低层/联体别墅5300元/M²6300元/M²5800元/M²2009年09月16日多层/普通住宅3080元/M²-3280元/M²2009年06月05日多层/普通住宅--3280元/M²2009年06月01日低层/联体别墅--5000元/M²2009年06月01日低层/联体别墅--5000元/M²2009年05月01日多层/普通住宅--3280元/M²2009年05月01日'