可行性研究附表可行性研究报告 15页

'可行性研究附表附表附表1总投资估算表表A-1-1总投资估算表单位：万元序号时间费用名称合计2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1土地费用500050002前期费用120112013城建费用289128914建安总造价31517553955396244691972765管理费用12182731661661872082186预备费58655037468361045127314616.1基本预备费36834365715716437137496.2涨价预备费218267176265402560712建设投资小计476929868645265417476839989557投资利息48500761862230-49- 合计48176986864526617766186238955附表2销售收入与销售税金及附加估算表序号时间项目合计2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入665736013180381181716356143492销售税金及附加36623319926509007892.1营业税33293019025918187172.2城市维护建设税23321634157512.3教育费附加100927182522-49- 附表3资金筹措与使用计划表序号时间项目合计2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1总投资481769868645266177661862389551.1建设投资476929868645265417476839989551.2建设期利息4857618622302资金筹措479539868645266177661839989552.1自有资金407969868645216805442839989552.1.1资本金180009868645216802.1.2销售收入的滚动使用227965442839989552.2长期借款73804937222022302.2.1贷款本金68950486120342.2.2利息485761862230半年贷款利率2.97%-49- 附表4损益表表A-1-6损益表单位：万元序号时间项目合计2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1销售收入6657300060131803811817163561044139082销售税金及附加36620003319926509005742153销售费用26630002417224736544181564总投资481769868645266177661862389550005利润总额12073-9868-6452-6617-22207702173914802944935376所得税33%39840000000281711677税后利润8089-9868-6452-6617-22207702173914802663223707.1盈余公积金10%7.2未分配利润8089-9868-6452-6617-2220770217391480266322370累计未分配利润8089-9868-16320-22937-25157-17455-15716-91457198089-49- 附表5现金流量表（全部投资）表A-1-4现金流量表（全部投资）单位：万元序号时间项目合计2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1现金流入6657360131803811817163561044139081.1销售收入6657360131803811817163561044139082现金流出58000986864526541804710113100781554380915392.1建设投资476929868645265417476839989552.2销售费用26632417224736544181562.3销售税金及附加36623319926509005742152.4所得税33%3984281711673净现金流量8573-9868-6452-6541-20347925173914802663223704累计净现金流量8573-9868-16320-22861-24895-16970-15231-429620485735所得税前净现金流量12557-9868-6452-6541-20347925173914802944935376所得税前累计净现金流量12557-9868-16320-22861-24895-16970-15231-429902012557基准内部收益率5.83%税前税后税前税后净现值￥3,067.18￥576.17投资回收期3.523.53内部收益率8.66%6.40%-49- 附表6现金流量表（自有资金）表A-1-5现金流量表（自有资金）单位：万元序号时间项目合计2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1现金流入6657300060131803811817163561044139081.1销售收入6657300060131803811817163561044139082现金流出58485986864521680601317493100781554380915392.1资本金180009868645216802.2借款本金偿还73807380002.3销售收入滚动使用227960005442839989550002.4销售税金及附加36623319926509005742152.5销售费用26630002417224736544181562.6所得税3984281711673净现金流量8089-9868-6452-16800545173914802663223704所得税前净现金流量12073-9868-6452-1680054517391480294493537税前税后NPV￥3,230.66￥739.65IRR9.09%6.64%-49- 附表7借款还本付息计算表表A-1-8借款还本付息计算表单位：万元序号时间项目合计2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1期初借款本息累计120944937715701.1本金11756486168951.2建设期利息485761862232本期借款68954861203403本期应计利息48576186223004偿还贷款本金的资金来源4.1利润332457702173914802663223704.2偿还本金7380738004.3偿还本金后余额2586532217391480266322370借款偿还期1.48-49- 附表8资金来源与运用表表A-1-7资金来源与运用表单位：万元序号时间项目合计2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1资金来源9195398686452661782331826211817163561044139081.1资本金180009868645216800001.2长期借款73804937222022300001.3销售收入6657300060131803811817163561044139082资金运用65865986864526617823317716100781554380915392.1建设投资476929868645265417476839989552.2销售费用26632417224736544181562.3销售税金及附加36620003319926509005742152.3建设期利息4857618622300002.4所得税39840000000281711672.5长期借款本金偿还7380738000003盈余资金26088000054517391480266322370-49- 附表9销售收入、建设投资对内部收益率双因素敏感性分析双因素敏感性分析销售收入变化幅度-15%建设投资变化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR8.66%6.51%4.49%0.81%-0.87%-2.47%销售收入变化幅度-10%建设投资变化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR10.83%8.66%6.62%2.90%1.20%-0.41%销售收入变化幅度-5%建设投资变化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%-49- 双因素敏感性分析建设投资变化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82%14.58%12.48%8.66%6.90%5.24%销售收入变化幅度10%建设投资变化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR15.64%16.40%14.29%10.43%8.66%6.98%销售收入变化幅度15%建设投资变化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%-49- 辽宁工程技术大学毕业设计论文附录Ｂ中文翻译房地产市场调查报告为了成功的完成沈阳云鼎家园项目的可行性研究报告，对沈阳市铁西区的房地产现状及市民的可接受程度与经济状况有初步了解，特进行了沈阳市的房地产调查。我于2011年12月14日—12月25日两周的时间，在本项目周围区域及市中心区域进行问卷调查，共发放调查问卷300多份，回收300份。回收调查问卷全部为有效问卷调查结果如下：受访者的职业分布于各行各业，在受访的300位市民中，男性市民188名，女性市民112名，其中私营企业主60名，机关事业单位干部25名，企业管理人员30名，其他职业的分布也较均衡。在受访者中，家庭月总收入在3000-4000元的有147名，4000-5000元的有82人，5000-10000元的有62名，10000元以上的9人。相应的市民可接受的房屋单价分布为1500-2000元/平方米的有136人，2000-2500元/平方米的为78人，2500-3000元/平方米的为28人，3000-3500元/平方米的有34人，3500以上的仅有26人。由此可以知道，沈阳市的消费水平与工资水平较低，房屋的单价不宜定高，否则会给销售上带来难题。对住宅外墙调查一项显示：传统的白色和砖墙色仍占据人们的喜好。不过随着社会的发展，在个性突出的新时期，其中蓝色、黄色、绿色等其他颜色放入住宅外墙也慢慢的得到越来越多人的认可。对于住宅类型，调查结果显示高层住宅和小高层住宅快速的得到人们的认可，看来，人们已经在渐渐摆脱住7层以下的观念。这也是现在房地产开发中，越来越多的高层出现在人们面前的原因。停车位置大部分人希望停在地下室，一来可以节约土地资源，二可以不影响小区的住宅环境。另外小区内的功能设施，现在人们不再满足小区仅仅是住宅的需求，现在各种功能设施如阅览室、室外健身设施、运动场等也要出现在小区内，提高生活的质量。影响人们购房的因素很多，其中小区配套、周围环境、价格、建筑设计、小区规划、物业管理、工程质量、地段、公共交通条件等，被认为购房必须考虑的因素。53 辽宁工程技术大学毕业设计论文对户型和面积的调查中，在受访者中，预购两室两厅、三室一厅、三室两厅的人较多，而愿购两室一厅的仅有35人，相应的计划购房面积在100-130平方米的有80人，80-100平方米的有105人，占潜在客户的比例为48.6、。因此在户型设计中，应以两室两厅、三室一厅、三室两厅，面积在80-130平方米的为主。关于室外配套的调查，在受访者中，有148名认为小区必须有室外健身设施，114名选择室外儿童游乐设施，119名认为阅览室很有必要，因此对配套设施的选择应结合小区面积和用户意愿选择。、为有效制定销售策略，我们做了关于付款方式和销售渠道的调查，在428名受访者中，有146名选择家庭存款，44名选择政府贷款，168名选择银行带快，借款或其他方式的有84名，且对付款方式的选择有247人选择分期付款，86人选择按揭，101人选在一次付清。在销售渠道的调查中，电视、报纸、网络的宣传度占89.5、，因此可以这三种方式为主要宣传方式，辅以其他形式的宣传。综上所述，可以得出以下调查结论：（1）沈阳市的现有房地产市场中，发展商品住宅与经济适用房还有很大市场空间，但各种周边设施还有待带动与发展。（2）沈阳市的消费水平与工资水平较低，房屋的单价不宜定高，否则会给销售上带来难题。（3）要充分做好因为销售期长而带来的风险准备，短期收回投资较难。（4）在规划方案中，户型设计应以两室两厅、三室一厅、三室两厅，面积在80-130平方米的为主。（5）可以电视、报纸、网络的宣传为主要宣传方式，辅以其他形式的宣传。销售策略的制定应主要针对家庭存款和银行贷款制定相应的销售策略，并对各种付款方式做相应计算及规定。（6）因此对配套设施的选择应结合小区面积和用户意愿选择。53 辽宁工程技术大学毕业设计论文外文原文RealEstateMarketReportTiexirealestatesituationandthepublicacceptabilityandeconomicconditionsinordertosuccessfullycompleteShenyangYunDinghomeprojectfeasibilitystudyreport,apreliminaryunderstandingofspecialShenyangCityrealestatesurveyDecember14,2011-December25,twoweeks,Iconductedaquestionnairesurveyinthesurroundingareaoftheprojectandthedowntownarea,weredistributedover300questionnaireswererecovered300copies.Recoveryofthequestionnaire,allvalidsurveyresultsareasfollowsTheoccupationaldistributionofrespondentsinallwalksoflife,300peoplesurveyed,men188people,112womenmembersofthepublic,includingprivateentrepreneurs60,25cadres,governmentorganizationsandinstitutions,managementstaff30, Thedistributionofotheroccupationsaremorebalanced.Therespondents,monthlyhouseholdincomeof3000-4000yuan147yuan,4000-5000,5000-10000,82peopleare62yuan,10,000yuanmorethanthe9. Thecorrespondingpriceacceptabletothepublicdistributionofhousing1500-2000yuan/sqm2000to-2500,136yuan/squaremeterfor78,2500-3000yuan/squaremeterfor28,3000-3500yuan /mare34,only26ofmorethan3,500people. Thisyoucansee,ShenyangCity,thelowerconsumptionlevelsandwagelevels,housingunitshouldnotbehigh,otherwisethesaleswouldbringproblems.Surveyofresidentialbuildingsinadisplay:thetraditionalwhiteandcolorstillholdsthebrickpeople"spreferences. Butwiththedevelopmentofsociety,intheneweraofoutstandingpersonality,wheretheblue,yellow,greenandothercolorsintothehousewalltogetmoreandmorepeopleareslowlyrecognized. Fortheresidentialtype,thesurveyshowedthathigh-riseresidentialhigh-riseresidentialandsmalltoquicklygetpeople"sapproval,itappearsthatpeoplehaveingettingridoftheconceptoflivingbelowthe7thfloor. Thisisnowtherealestatedevelopment,moreandmorepeopleappearinfrontofthetopreasons. Most53 辽宁工程技术大学毕业设计论文peoplewanttostopparkingspacesinthebasement,onetosavelandresources,thetwocannotaffectthedistrict"sresidentialenvironment. Anotherfunctionofdistrictfacilities,itisnownolongermeetthedemandforresidentialhousingonly,andnowfeaturesfacilitiessuchasreadingroom,outdoorfitnessfacilities,sportsgrounds,alsohavetoappearinthedistrict,improvethequalityoflife. Manyfactorsinfluencepeopletobuyahouse,inwhichneighborhoods,theenvironment,price,architecturaldesign,communityplanning,propertymanagement,constructionquality,location,publictransportation,etc.,areconsideredthepurchasetobetakenintoaccount.Sizeandareaofinvestigation,intherespondents,futuresLiangshiliangting,Sanshiyiting,Sanshiliangtingmorepeople,andwouldliketopurchaseLiangshiyitingonly35people,planstopurchasethecorresponding areaof100-130squaremeterswith80-80105100squaremeters,accountingfor48.6percentageofpotentialcustomers. Therefore,thedesignoftheunitsshouldbeLiangshiliangting,Sanshiyiting,Sanshiliangting,themainareaof80-130squaremeters.Completesurveyofoutdoor,intherespondents,thereare148thatthedistrictmusthaveanoutdoorfitnessfacilities,114selectoutdoorplaygroundequipment,119thatthereadingroomisnecessary,therefore,thechoiceoffacilitiesshouldbecombinedwithresidentialarea andtheuserwillselect.Toeffectivelydevelopmarketingstrategies,wemadepaymentmethodsandsaleschannelsonthesurvey,428respondents,146wereselectedhouseholddeposits,governmentloansof44selected,selectthebankwithafast168,borrowingsorotherThereare84ways,andthechoiceofpaymentoptionshire247people,86peoplechoosetomortgage,101candidatesinonepayment. Surveyinthesaleschannel,television,newspapers,accountingfor89.5degreespublicity,sousetheseastheprimaryformofpublicity,supplementedbyotherformsofpublicity.Insummary,wecandrawthefollowingfindings:53 辽宁工程技术大学毕业设计论文First,ShenyangCity,theexistingrealestatemarket,thedevelopmentofcommercialhousingandaffordablehousingthereisagreatmarketspace,butitremainstobedrivingallaroundthefacilitiesanddevelopment.Second,ShenyangCity,lowerconsumptionlevelsandwagelevels,housingunitshouldnotbehigh,otherwisethesaleswouldbringproblems.Third,weshouldfullydoagoodjobbecausethesalesoftherisksforlongandshort-termreturnoninvestmentdifficult.Fourth,intheplanningscheme,theunitsshouldbedesignedtoLiangshiliangting,Sanshiyiting,Sanshiliangting,themainareaof80-130squaremeters.Fifth,totelevision,newspapers,propagandaasthemainformofpublicity,supplementedbyotherformsofpublicity. Marketingstrategiesshouldbedevelopedmainlyforhouseholdsavingsandbankloanstodevelopappropriatemarketingstrategies,andthecalculationofavarietyofpaymentmethodsandrequirementsaccordingly.Sixth,sothechoiceoffacilitiesshouldbecombinedwithcellareaandtheuserswillselect.53'