老年公寓建设项目可行性研究报告 72页

'老年公寓建设项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称新缘老年公寓1.1.2项目建设单位黄冈新缘老年公寓有限公司1.1.3项目建设地点1.1.4项目建设性质新建1.1.5项目建设规模及内容，项目用地面积2000亩，其中，建设用地604亩（含进场道路占地面积180亩），生态农业用地1396亩。新建各类房屋建筑面积113901㎡，其中迎宾区服务用房500㎡、老年公寓用房106381㎡、旅游度假村5100㎡、佛殿用房920㎡、共用工程用房1000㎡，设置休闲养老床位2500张，配套建设供电及给水工程、空调及弱电（含安保电子信息）系统。购置康复、娱乐设备设施817台（套），购置电视机2500台、生活家具用具2500套、办公设备364台（套）、交通运输车3辆；购置旅游度假村设备1405台（辆、套）；新建进场及观光道路15公里，休闲广场2000㎡、场区道路、停车场94250㎡，砌筑围墙及护岸、护坡55000米，整治水库环境水面5000亩、改造溢洪道、加固大坝12000m³；新建景观景点30处（座）、景观绿化123750㎡；新建化粪池900m³、污水处理站1个、环卫设施300个。新建蔬菜大棚372亩，购置生态农业种植灌溉设施930台（件）。72 1.1.6项目建设工期建设期为3年，2016年～2019年。1.1.7项目投资及资金筹措项目总投资101868.01万元，其中：建筑安装工程76831.26万元，设备购置费及安装费9753.54万元，工程建设其他费6135.54万元，征地及补偿费及土地流转费1230.04万元，基本预备费7417.63万元，流动资金500万元。项目资金来源：全部由黄冈新缘老年公寓有限公司自筹。1.2项目单位概况黄冈新缘老年公寓有限公司成立于2015年8月28日，经营期限为30年，注册资金壹亿元人民币，公司类型为有限责任公司。公司的经营范围：养老服务；蔬菜、水果、花卉苗木种植；肉牛养殖；农副产品（不含蚕茧、烟叶）、预包装食品、家具、酒销售；卷烟零售；房屋建筑工程、装饰装潢工程施工。1.3报告编制依据（1）《投资项目可行性研究指南（试用版）》（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（3）《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（4）《黄冈市旅游发展规划》（5）《团风县旅游发展规划》（6）《关于加快实现社会福利社会化的意见》（7）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（8）《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（9）《湖北省实施<中华人民共和国老年人权益保障法>办法》（10）《黄冈市民政事业“十二五”发展规划》（11）《团风县城镇总体规划（2012-2030）》（12）《老年人住宅设计规范》72 （13）《老年养护院建设标准》（14）《公共建筑节能设计标准》1.4报告研究范围1、项目建设的必要性、可行性2、项目选址及建设方案3、项目建设规模及内容4、环保、安全、消防5、项目总投资估算及经济评价6、社会评价1.5报告编制原则1、项目建设符合中共湖北省委湖北省人民政府《关于推进湖北大别山革命老区经济社会发展试验区建设的意见》；2、项目选址要符合养老公寓、老年人养护院选址的基本原则和基本要求；3、项目的建设规模要适度，并根据《团风县旅游发展规划（2016-2025）》(初审)来确定各功能的建设面积；4、项目功能的设计应符合实际要求；5、室内装饰选型应根据总投资规模确定档次；6、消防设施和消防通道设计应满足消防安全要求；7、遵循《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国节能能源法》等相关法律和法规。1.6研究结论本项目规划以旅游推动养老公寓走向全国连锁，达到国家标准化的旅游观光和养老一体化。项目建设符合国家和地方投资政策，选址合理，交通便利，建设规模适度，投资切合实际，建设周期适当，资金来源渠道明确，建设项目是必要的。72 项目建成后，正常年份实现营业收入21680万元/年、利润总额5193万元/年，上缴税金2513万元，投资利润率5.10%，投资利税率6.29%，税前财务内部收益率（IRR）为2.75%，财务净现值NPV（IC=8%）为-31951万元。投资回收期为16.08年。税后财务内部收益率（IRR）为0.93%，财务净现值NPV（IC=8%）为-40974万元。投资回收期为18.52年。盈亏平衡点（BET）61.49%。从效益上看项目是可行的。技术经济指标表序号项目单位数量备注1项目总用地面积亩20002土地流转生态农业用地亩13953建设用地面积m2605含进出道路用地180亩4房屋建筑总面积m21139015建筑物占地面积m232384折合48.58亩6用水量万m³/d43.367用电负荷kW145848项目总投资万元1018688.1建设投资万元1013688.2铺底流动资金万元5009经营收入万元21680正常年10税金及附加万元1215正常年11总成本费用万元15272正常年12利润总额万元5193正常年13所得税万元1298正常年14税后利润万元3895正常年15投资利润率%5.1016投资利税率%6.2917全部投资财务内部收益率%2.75税前18全部投资投资回收期年16.08含建设期、税前19全部投资财务净现值万元-31951税前Ic=8%20全部投资财务内部收益率%0.93%税后21全部投资投资回收期年18.52含建设期、税后22全部投资财务净现值万元-40974税后Ic=8%23盈亏平衡点（BET）%61.49%72 第二章项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景2.1.1全社会高度重视养老事业，养老事业多元化、多样化发展《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3％。2013年，老年人口数量达到2.02亿，老龄化水平达到14.9％。预计2053年我国60岁及以上老年人口达到4.87亿，占总人口的34.9%。由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。一是贫困和低收入老年人数量仍然较多，约有2300万人。二是城镇老年人口的宜居环境问题突出，七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房没有安装电梯，高龄、失能和患病老年人出行举步维艰。三是农村老年人留守现象突出，约有5000万人。据统计，目前中国养老床位总数仅占老年人口的1.8％，远低于发达国家5％至7％的比例，也低于一些发展中国家2％至3％的水平。人口老龄化将对经济建设、政治建设、文化建设和社会建设产生深刻的影响。能否正确应对快速发展的人口老龄化，关系国计民生、民族兴衰和国家的长治久安，已经引起全党全社会的高度重视。社会养老服务体系建设已成为各级党委、政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。为此，党的十八大适时作出了“积极应对人口老龄化”的战略部署，十八大报告指出“要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。十八届三中全会72 审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，积极应对人口老龄化,加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业；建立更加公平可持续的社会保障制度，推进机关事业单位养老保险制度改革，实现基础养老金全国统筹，健全农村老年人关爱服务体系。习近平总书记在看望慰问老年群众时指出：尊老敬老是中华民族的传统美德，爱老助老是全社会的共同责任；我国老年人口增加很快，老年服务产业发展还比较滞后，要完善制度、改进工作，推动养老事业多元化、多样化发展，让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安；养老服务机构要加强管理，增强安全意识，提高服务质量，让每一位老人都能生活得安心、静心、舒心，都能健康长寿、安享幸福晚年。2013年9月6日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《意见》提出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。2013年民政部根据《中华人民共和国老年人权益保障法》和有关法律、行政法规，发布《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》。《办法》鼓励社会力量、民营企业积极参与养老事业，降低了开办养老机构的门槛标准，规范了养老机构设立许可，规范了养老机构的管理，对促进养老机构健康发展，促进养老事业健康发展，具有重要意义。《办法》自2013年7月1日起施行。在上述政策办法的指引下，近几年来，上海、北京、天津、南京、青岛、大连、哈尔滨、广州等地政府和社区探索出以家庭为核心，以社区为依托，以专业化的服务队伍为依靠，为居住在家的老年人提供生活照料、卫生保健、法律援助、精神慰藉等为主要内容的居家养老的新型养老照料模式。但农村老龄事业发展明显滞后，政府、市场、社会多元主体共同应对农村人口老龄化的体制尚未形成，养老保障和医疗保障水平还比较低。为解决这个问题，72 黄冈新缘老年公寓有限公司组建了新缘老年公寓，采取旅游农庄休闲养老模式，以保障城乡所有空巢老人都能够享受到良好的照顾和关爱，让老人“老有所依”“老有所乐”。2.1.2黄冈大别山三色旅游相映生辉活力迸发大别山地区具有丰富的、高品质的旅游资源。大别山脉黄冈一带是中国共产党早期策源地，是“黄麻起义”和鄂皖豫革命根据地的活动中心。在这里，组建了红十五军、红四方面军、红二十五军、红二十七军等革命武装力量；组织了“中原突围”、发起了刘邓大军千里跃进大别山等重大历史事件，取得了高山铺战役的重大胜利，是全国革命胜利的重要组成部分。为纪念牺牲的革命先烈，在这片土地上建有黄冈烈士陵园、红安烈士陵园、罗田胜利烈士陵园、麻城烈士陵园、英山烈士陵园等纪念设施。在黄冈市内，红安县哺育两位国家主席和200多名开国将帅，麻城、团风、黄州、罗田、英山等大别山区都有不少的革命遗址和文物；黄州、英山、蕲春、浠水、黄梅等地是孕育传统文化、艺术和科学家、思想家、医学家、艺术家的摇篮。正因为有如此深厚的历史积淀，黄冈被列为湖北省爱国主义教育和社会主义精神文明教育活动的重要基地。72 湖北省将大别山区的旅游资源开发建设纳入建好革命老区经济社会发展试验区的重要内容。2010年省委书记李鸿忠深入大别山腹地进行科学调研，强调要将政府的工作落在实处，科学规划大别山革命老区经济社会发展试验区，充分发挥大别山区的旅游资源优势，刺激大别山老区的经济发展活力，建设好大别山革命老区经济社会发展试验区，提高老区人民的生活水平。2010年2月湖北省委、省政府召开会议，强调大别山革命老区经济社会发展的重要性，明确提出“建设大别山革命老区经济社会发展试验区”，将其建成“全国重要的革命传统教育基地、红色旅游基地、红色文化传播基地，生态文明教育示范基地”，“全国革命老区经济社会发展先行区，全省统筹城乡发展试验区和生态保护示范区”，使黄冈变成“红色大别山、发展大别山、绿色大别山、富裕大别山”重要组成部分。近几年，随着湖北省委、省政府斥巨资建设红安革命传统教育基地以及幅射工程以来，黄冈旅游业开始了转型升级，跨越发展，从打通旅游与工业联姻的通道、转变种庄稼到“种风景”的理念，到整合“一塘水”汇聚成“一江水”的资源，从红色旅游、绿色旅游、人文旅游到文化产业创意城、旅游标准化建设试点县，从推进智慧旅游及景区“一票通”到全市旅游产业发展，黄冈正一笔笔描绘历史新画卷的万千气象。2007年，市委、市政府因地制宜，出台了《关于加快旅游业发展的意见》，鲜明提出“创建中国优秀旅游城市”的发展战略，为老区旅游业发展指明了方向；2008年，市政府在麻城龟峰山召开了全市旅游景区建设现场会，拉开了全市旅游景区建设的序幕；2011年底，全长458.65公里的大别山红色旅游公路全线通车。它像一根红线，将黄冈境内7县市的红色遗迹、绿色生态、禅宗文化三大特色旅游的38个景点珍珠串联起来，将这条“项链”烙上大别山品牌，其中回龙山林家大湾、回龙八斗湾“共存杜’旧址名列大别山红色旅游的重要景点；2013年，市委确立“双强双兴”72 发展重点，把文化旅游融合发展摆在和新型工业化、新型城镇化、农业现代化同等重要位置上，同步推进。黄冈市旅游景区开发建设如火如荼。2014年，以智慧旅游建设为主题，将旅游综合收入和增长幅度纳入县市区目标考核内容，推进旅游业转型升级发展。各个县市都编制了地方的旅游规划，积极创建旅游经济增长点。红安七里坪镇投入2000万元，改建“红军广场”建设步行街，打造“一河两岸’景观带；罗田县和英山县都把旅游业作为县支柱产业进行发展．联合申请国家“大别山生态旅游区”项目，并获得批准；罗田县筹资6000多万元，用于九资河镇仿古建筑、游客中心、星级宾馆等10大工程建设；麻城市打造著名的“人间四月天，麻城看杜鹃”龟峰山旅游风景区；蕲春古镇医药、养生旅游已初具规模；黄梅县禅宗文化、黄梅戏曲蜚声海外；武穴市将旅游业与社会主义新农村建设结合起来，着力打造横岗山风景区、武山湖旅游风景区、仙姑山旅游区，泉塘村、魏高邑村等旅游名村。团风县将大崎山森林公园、回龙山名人故里群、黄冈革命烈士陵园、龙王山避暑山庄、方本仁庄园，以及开发潜力较大杨汊湖休闲度假村、牛车河水利生态旅游区、渡江公园、十里长河风景带的开发建设列入《团风县旅游发展十三五规划》。2.2养老机构现状72 根据民政部公布的数据，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计2034年突破4亿。因此，未来几年，甚至几十年，社会养老保障和养老服务需求将大量增加，市场分析人士认为，未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。但另一方面，与养老产业发展潜力巨大现状形成巨大反差的是，截至2012年，全国每千名老年人拥有的社会养老床位数仅为21.5张，城乡养老机构“一床难求”的情况十分普遍。湖北省1998年进入老龄化社会，目前60岁以上老年人口达到889万，占全省人口的13.93%，高于全国平均水平。但全省3000余家养老机构中，仅有床位23.2万张，缺口巨大。“每个月有100多人来咨询登记，有近千人排队等着入住。”团风县2013年末60岁以上老年人口有约7万人，占总人口14%以上，高于全省老龄人口化（13.93%）平均水平。据民政部门统计，团风县有五保的老人约在3500人，其中五保供养对象2253人，有符合五保条件应保未保的老人有1200余人，全县有农村福利院达10所，占地面积达150余亩，建筑面积达46000平方，集中供养五保老人1757人，集中供养率仅为50.2%。千名老人拥有养老床位25张，低于湖北省每千名老人拥有30张养老床位的目标。目前，团风县民办养老机构空白，发展社会化养老机构在团风县显得尤为重要，迫在眉睫。2.2项目建设的必要性2.3.1项目建设是解决老龄化社会问题、构建和谐社会的需要社会福利事业是各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。为解决社会养老服务问题，国务院下发了《关于加快养老服务业的若干意见》国发〔2013〕35号文件，发出构建和谐社会的号召，黄冈市委、政府也提出建设“和谐黄冈”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建休闲养老公寓，按照“生态农庄”养老服务模式建设，建成后集养老、休闲、疗养、娱乐等于一体，将为回龙山镇老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”72 的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，这必将对团风县社会养老体系建设，推进养老服务社会化进程和构建和谐社会起到积极的促进作用。2.3.2项目建设是贯彻省政府加快发展养老服务业实施意见2014年7月10日湖北省政府出台了加快发展养老服务业的实施意见，到2020年将新建和改扩建养老床位18万张以上，届时将达到每千名老人拥有35张床位。《意见》提出，到2020年，我省将全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的养老服务体系。符合标准的居家养老服务中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇建立包括养老服务在内的综合服务设施，60%以上的农村社区建立农村老年人互助照料活动中心或托老所。届时，全省机构养老和社区日间照料床位新建和改扩建18万张以上，养老床位数达到每千名老年人35张。2.3.3项目建设是促进团风县旅游事业发展的需要团风县旅游业总的来看是旅游景点较多，自然生态资源较丰富，人文底蕴深厚，革命历史悠久，且交通便利，区位优势明显，极具“红色之旅”、“绿色生态之旅”等开发潜力。主要旅游景点：有大崎山森林公园、回龙山名人故里群、黄冈革命烈士陵园、龙王山避暑山庄、方本仁庄园，以及开发潜力较大杨汊湖休闲度假村、牛车河水利生态旅游区、渡江公园、十里长河风景带等。团风籍历史名人：党的一大代表包惠僧，革命先驱林育南、林育英（张浩），科学家李四光，经济学家王亚南，哲学家熊十力，文学家秦兆阳，军事家林彪等中外闻名，人文资源丰富。大革命时期在回龙山八斗湾成立了“共存社”，发展为全国最早的农村党组织之一，暴发了声势浩大的回龙山农民暴动，并在烽火山组建了工农革命第六军（简称红六军）；抗战时期，在团风杜皮组建了鄂东抗日游击独立五大队，写下了反侵略斗争的光辉一页；解放战争时期，支援配合刘邓大军挺进大别山，在72 “四野”发起的著名渡江战役中团风是最上游地带。为新中国诞生，团风人民献出了2000余名优秀儿女的宝贵生命，团风“红色之旅”底蕴深厚。项目建设将致力于回龙山名人故里的开发建设，有利于促进团风县旅游事业发展。2.3.4项目建设是转变传统养老模式、保障和改善民生的必然要求长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前，我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。城乡老年空巢家庭比例不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。同时，与发达国家人口老龄化特点不同，一是我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村；二是城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%，农村已超过20%。由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分严重，随着人口老龄化的加剧，乡镇养老服务需求日益增长，加强乡镇养老服务设施建设已刻不容缓，它是保障和改善民生的客观要求。2.3.5项目建设是加快社会福利事业发展的需要72 为加快社会福利事业发展，民政部早在2005年就以民发[2005]170号文下发了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，《意见》指出：社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。目前，我国由社会力量兴办的为老年人、残疾人、孤儿和弃婴提供养护、康复、托管等服务项目的福利机构已经发展到1403家，床位总数达10万余张。社会办福利机构的出现和发展，改变了传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，推动了社会福利社会化进程，并极大地促进了以居家为基础、社区为依托、福利机构为骨干的社会福利服务体系的建立和完善。新缘老年公寓建设是一种资源配套使用、多方受益的新型社会化产业养老方式。该项目的建设，填补了团风县引进民间资本投资民办养老机构的空白。对满足团风县城乡养老社会化服务的需要，加快团风县社会福利事业发展，将起到一定的促进作用。同时，项目通过老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成，促进当地社会就业和再就业。72 第三章项目选址与建设条件3.1项目地理区位团风县位于湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸。东临巴河，西毗举水，北依大别山，南滨长江。分别与鄂州市、武汉市新州区、黄冈市黄州区、浠水县、罗田县、麻城市相邻。地理位置介于东经114°47´至115°14´，北纬30°35´至30°54´之间。东西横宽约44公里，南北纵长约38公里。辖10个乡镇，286个村，人口37.29万。团风县处于武汉、鄂州、黄石、黄冈四大城市群中，县城西到武汉市区50公里，距武汉天河机场47公里，南到黄冈市区20公里，距黄州火车站16公里。地理区位见下图：团风县地理区位示意图回龙山镇地处东经114°54′至115°06′,北纬30°34′至3072 °40′，位于黄冈市团风县东南部。东西横宽98公里，南北纵长11.2公里,区域面积64.78平方公里，境内的林家大湾、回龙八斗湾“共存杜’旧址是大别山革命老区经济社会发展试验区红色旅游资源，是全国重要的红色旅游基地。这里交通便利，106国道纵贯全境,京九铁路穿镇而过,镇政府所在地距黄州火车站仅3公里,距古城黄州15公里,距武汉80公里，镇内通村公路网健全。项目选址位于黄冈大别山红色旅游经济带的中部，经318、106国道、武英高速、大广高速可与大别山红色旅游公路相连。回龙山镇在黄冈大别山旅游经济带区位的示意图3.2选址要求《老年养护院建设标准》规定老年养护院的选址应符合城市规，交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；基地地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染源的地段；基地内不宜有过大、过于复杂的高差。基地内建筑密度，市区不宜大于30%，郊区不宜大于20%。3.1场址现状72 3.1.1地点与地理位置拟建项目位于团风县回龙山镇林家大湾村，场地北临318国道，西、南临106国道，大广高速从场地东面经过（见下图），南距镇区约3公里。场址地貌为山岗地，高程为100m。该地块东边有一小型水库，库容量约200万m³，枯水期库容量约15万m³。场址依山傍水，环境优美，交通便利，区位优势明显，符合选址要求。项目选址地块卫星图项目选址地块放大图3.1.2场址土地权属类别及占地面积72 项目建设用地性质农村集体土地，土地现状为荒山和部分林地，其土地使用权为回龙山镇林家大湾村所有。本项目规划总用地面积2000亩，其中项目建设用地604.87亩，通过土地流转和土地承包方式取得经营权用地1395.13亩。项目建设内容用地面积表项目建设内容建设用地面积（㎡）折合（亩）迎宾区20003公寓区275000412.5旅游度假村51007.65庙宇佛堂11501.72道路120000180合计403250604.87项目用地的取得需依照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，经回龙山镇林家大湾村三分之二以上村民代表的同意，并报回龙山镇人民政府、团风县土地管理部门审核同意，并依法取得相关合法手续后方可办理征用和土地流转或承包经营期权。3.2征地拆迁本项目建设用地区内为荒山或林地，没有居民居住，不涉及拆迁补偿费。3.3建设条件3.2.1自然气候回龙山镇属滨江平原向山区过渡的丘陵地形，海拔最高点为352米，最低点为29米。属亚热带季风气候，四季分明，日照充足，雨量充沛。多年平均气温17℃，极端最高气温40.3℃，极端最低气温零下12.2℃；日照时数多年平均2086小时，日照率为47.2％。雨量多年值为1240毫米；无霜期263天，全年平均太阳辐射总量1895.6小时，平均日照为1895.6小时，平均日照率为42%。风向随季节变化，常年主导风向夏季为东南风，冬季为西北风，平均风速2.8m/s，最大风速6.8m/s。基本风压0.45KN/m。72 3.2.2地质构造及地震条件团风县处于秦祁断褶系和扬子断块区两大地构造单元交接附近的麻城~团风断裂，区城内主要发震构造为北北东~北东向断裂系统，区域内断裂的活动断层错动量级均未达到C级标准，属活动性相对较弱的断裂，具有发生中等强度地震的构造潜能。历史上项目建设地点造成影响的地震共4次，其中近场区内的地震有3次。无论是区域内的中强地震还是区域外的强震，对项目所在地的影响烈度均未超过7级。据1：400万《中国地震烈度区划图》（1990）资料，团风县地震基本烈度为六度，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。根据场区勘察资料显示，项目建设场地土类为中密度细砂土，建筑场地类别为Ⅱ类，场地无液化砂土层，场地稳定，无溶洞、滑坡等不良地质现象，适宜进行工程建设；场区地下水位较低，一般为地面下1-2m；地表为耕植土，下层为水力冲填泥砂形成的填土，地基承载力为6-12t/㎡；场区地下水类型主要为上层滞水，滞水主要接受大气降水及地表水的补给；场区附近无污染水源排放点，地下水对混凝土、混凝土中钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。3.2.3水文地质工程区为山岗库区周边，地表水相对较为丰富，工程区地下水以孔隙水为主，按其赋存方式和埋藏条件可分为孔隙潜水和孔隙承压水，孔隙潜水赋存于地表的淤泥、沙壤土及粉土之中，主要接受大气降水的补给，枯水期补给下部承压水，并向库区排泄，孔隙承压水赋存于下部土层中，水量较为稀少，枯水期主要接受大气降水和上部潜水的补给，丰水季节则接受降水的补给。72 3.2.4基础设施条件1、道路交通回龙山镇是团风县重镇，交通极为便利，106国道横穿而过，武英、阿深、武合高速公路交汇于此，区位优势十分明显。回龙山镇西南至团风县城34公里，距黄冈市政府所在地黄州30公里。东与黄州区镇接壤，西与方高坪镇相连，北与马曹庙镇交界。镇内有村村通公路相连，项目对外交通条件便利。2、供水、供电和通讯回龙山镇有日供水2000吨自来水厂一座，可供8万人生活用水，镇区有35KV变电站一座，提供充足电力能源，建有移动、联通基转塔两座，信号覆盖回龙山镇每一个角落，GSM工程已在回龙山镇范围提供优质的移动和宽带业务，随时随地可与全球各地对接，与世界共舞。另外，光纤有线电视网络已覆盖回龙山镇，实现了村村通有线电视。项目建成后供水、供电和通讯系统可满足项目的需要。3、供气黄冈市境内天然气供应有黄冈赛洛天然气公司和昆仑能源湖北黄冈液化天然气有限公司。黄冈赛洛天然气公司是由武汉赛洛气集团与韩国SK集团合资的燃气企业，规划到2020年黄冈市区管道天然气用气目标为12000万立方米。其中：居民用户3000万立方米，商业用户12500万立方米，工业用气42500万立方米，天然气汽车用气2000万立方米，其它400万立方米。市区居民天然气覆盖率达到75%。昆仑能源湖北黄冈液化天然气有限公司由中石油集团（在香港上市）和湖北能源集团（在上海上市）合股组成的湖北新捷天然气有限公司投资兴建，是一家在湖北省从事液化天然气终端服务的专业化公司，年供气量规模120万吨，于2013年12月31日前建成投产。本项目所需天然气能保障供气。72 4、施工条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、砂石和电缆等均可由市建筑材料市场供应，并直接从318国道、106国道和村村通道路运抵施工现场。72 第四章建设方案4.1设计依据《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2008年版《民用建筑设计通则》GB50352-2005《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340—2003《老年养护院建设标准》建标144-2010《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/516-92）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《屋面工程技术规范》GB50345-2012《建筑地面设计规范》GB50037-96《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑内部装饰设计防火规范》GB50222-95《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《湖北省低能耗居住建筑设计标准》（DB42/559—2013）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2006《无障碍设计规范》GB50763-2012《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97现行的国家及省、市相关规范、规程和规定。4.2设计原则⑴节约和效益的原则，做到减少成本，降低建设投资。项目将72 根据休闲养老公寓的功能特点，按功能分区，对设计方案进行优化选择，以求投资和运营成本最低。⑵节约用地的原则，合理利用土地资源。项目种养面积应由规模和市场决定，并考虑发展余地，确保可持续发展。⑶安全的原则，要求防洪、防震、防地质灾害；房屋建筑满足消防要求，严格执行有关设计规范。节约能源，减少建筑物的占地面积，尽量合并综合利用。各建筑物的排列要整齐、美观，并注意朝向、采光和自然通风条件。⑷符合地方建设规划要求，功能分区明确，布置合理整齐，尽量缩短电力、供排水管线，降低成本，充分考虑给水、排水和供电的方便性。⑸保护环境的原则，根据场地的地形、地势特点及地质条件，因地制宜，着力于建筑环境的协调以及自然环境的美化；考虑老年人适应性的户外环境设计特色，着力弥补老年人减退和丧失的机能，采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人和旅客户外活动的需要。⑹以老年人的生理需求和精神需求为根本，把“老有养、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”作为基本指导思想。4.3建设规模及内容本项目为休闲养老公寓，规划设置养老床位2500床，接纳2500个老年人入住养老。项目规划用地总面积2000亩，其中，建设用地604亩（含进场道路用地面积180亩），生态农业用地1396亩。规划新建各类房屋建筑面积113901㎡，其中迎宾区服务用房500㎡、老年公寓用房106381㎡、旅游度假村5100㎡、佛殿用房920㎡、共用工程用房1000㎡，设置休闲养老床位2500张，配套建设72 供电及给水工程、空调及弱电（含安保电子信息）系统。拟购置康复、娱乐设备设施817台（套），购置电视机2500台、生活家具用具2500套、办公设备364台（套）、交通运输车3辆；购置旅游度假村设备1405台（辆、套）；项目规划新建进场及观光道路15公里，休闲广场2000㎡、场区道路、停车场94250㎡，砌筑围墙及护岸、护坡55000米，整治水库环境水面5000亩、改造溢洪道、加固大坝12000m³；新建景观景点30处（座）、景观绿化123750㎡；新建化粪池900m³、污水处理站1个、环卫设施300个。拟新建蔬菜大棚372亩，购置生态农业种植灌溉设施930台（件）。4.4总平面布置4.4.1总平面布置原则⑴结合选址现状，合理布局；⑵根据养老院的功能特点，按功能分区；⑶满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；⑷满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；⑸合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；⑹适当预留建设用地，确保可持续发展。4.4.2总平面布置该项目建设区位于丘陵山岗地，东西长约1000米，南北宽约350米，总用地面积510余亩，其中：可用于建设用地面积350亩，可用于绿化的山林地160余亩。项目规划分为三个区，即生活区、服务休闲娱乐区、休闲观光区。场区入口、出口均布置在场地东北边，经乡村公路连接318国道，出入十分方便。72 （1）生活区布置在场地北部，自东往西依次建设养老住宅楼，单元式连体建筑或别墅式单体建筑或四合院式建筑。设计配套布置有服务用房、生活用房、康复用房、社会工作用房及附属用房。（2）服务休闲娱乐区布置在场地南部，该区为滨水景观区，设计建有卫生保健用房、娱乐用房；中间地带设计为服务中心、停车场、休闲广场和中心景观绿地，建有观景亭阁，设计建有入住服务用房、行政办公用房、附属用房。（3）休闲观光区位于水库库区周边、场地西部以及进出场地道路的两边，库区周边布置有水上乐园、钓鱼台、生态饭庄，场地西部温泉浴场、苦荆茶楼、佛殿庙宇，进出场地道路的两边布置有苹果园、农家菜园、梨园、桃园其间设有休闲步道、观月亭、休憩亭等景点景观。（4）场区道路遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行设计。主要道路环行设置，联通每个单体建筑，以利于消防车和救护车通行，在尽端处设置回车场。休闲健身场地以植草砖铺设，以提高绿化面。场区内设置给水、污水、雨水和电力管线，同时考虑通讯、电视电缆等管线的埋设。（5）共用工程：供电工程、给水工程、排水工程的布置，将根据工程的特性分别选择适当的位置设置，具体地点待地形图和地勘完成后再定。4.5竖向布置4.5.1竖向布置原则⑴与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；⑵满足道路及管线敷设对高程的要求；⑶合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；⑷满足各区间的便利联系；⑸保护生态环境。72 4.5.2竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。4.6建筑设计方案4.6.1建筑设计1、老年公寓区老年公寓区房屋建筑设计概况表房屋类别建筑面积结构形式楼层占地面积备注入住服务用房1083㎡框架3F361㎡条式建筑老年人住房71500㎡框架4F17875㎡点式建筑，住宿卧室带卫生间卫生保健用房5125㎡框架4F1281㎡条式建筑楼内可布置在老年人住房，也可将其布置在老年人住房楼内康复用房2375㎡框架4F594㎡娱乐用房3208㎡框架3F1069㎡社会工作用房6167㎡框架4F1542㎡条式建筑行政办公用房3192㎡框架4F798㎡条式建筑附属用房13731㎡框架3F4577㎡条式建筑老年公寓区是本项目主要建筑工程，是入住老年人休息、娱乐、健身的主要场所。本方案建筑设计本着“功能适用，经济合理，造型美观，环境相宜”的原则，不仅要满足通风与采光等“住”的需要，而且要试图营造“家”的温馨，提高老人居室的品味。其中生活用房设计上主要考虑床、书桌、休息坐椅以及活动空间等因素；床边设置把杆和扶手，并根据需要增加斜倚功能；床头灯易于调节照射角度及光线强度；床的两侧适当设置格架放置常用物品等。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能很好满足老年人的生活需要。2、旅游度假村、佛堂庙宇与公用工程72 度假村房屋建筑设计概况表房屋类别建筑面积结构形式楼层占地面积备注水上乐园600㎡砖混2F300㎡条式建筑钓鱼台500㎡砖混1F500㎡条式建筑生态饭庄1200㎡框架3F400㎡条式建筑温泉浴场800㎡砖混2F400㎡条式建筑苦荆茶楼2000㎡框架3F667㎡条式建筑佛堂庙宇与公用工程房屋建筑设计概况表房屋类别建筑面积结构形式楼层占地面积备注天王殿120㎡框架1F120㎡点式建筑大雄宝殿300㎡框架1F300㎡点式建筑藏经楼200㎡框架1F200㎡点式建筑僧房、斋堂300㎡砖混1F300㎡条式建筑供电工程200㎡砖混1F200㎡条式建筑给水工程800㎡框架1F800㎡条式建筑4.6.2剖面设计服务用房、老年人居住房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房、行政办公用房、附属用房，一层层高3.3m，二层以上层高3m，坡屋顶。每栋楼内设有1部电梯和一部疏散楼梯，出入口处均设有无障碍坡道。水上乐园、温泉浴场，一层层高3.3m，二层层高3m，坡屋顶，檐高6.75m，屋顶高8.75m。设有1部疏散楼梯，在出入口处设有无障碍坡道。苦荆茶楼、生态饭庄一层层高3.3m，二、三层层高3m，坡屋顶，檐高9.75m，屋顶高11.75m。每栋楼内设有1部电梯和1部疏散楼梯，在出入口处设有无障碍坡道。72 供电工程用房、给水工程用房和钓鱼台房屋设计层高均为3m，坡屋顶，檐高3m，屋顶高4.75m。佛堂庙宇为点式建筑，天王殿、大雄宝殿、藏经楼按庙宇特点设计，四面坡拱屋顶，檐高10.65m，屋顶高13.05m。4.6.3立面设计建筑立面造型，简洁大方，具有现代养老院建筑风格。在建筑外观设计上主要采用抽象元素，进行立面造型与组织，开窗设计采用封闭式的贯穿式的横条窗布置，在部分楼栋间进行变异，在统一中求变换。在建筑材料选用上，选用成熟的材料以及技术，以有效地降低成本。立面材料选择主要是自浩性较好的石材或外墙涂料，局部采用金属框架和透明玻璃形成虚实对比。立面颜色设计采用纯净的白色，以达到一种纯净的体块对比的效果。本设计充分考虑建筑的采光、通风以及节能的多方面的需求。中南地区夏季气候炎热，长时间需要空调，采用轻质百叶可以达到良好的遮阳效果。此外，康乐园老年人住宅楼每栋房屋在其南侧和北侧设置一个观景阳台，以提高通风采光的效果，同时满足老年人员亲近自然的需求。建筑的外墙面及屋面均采用性价比高的建筑节能材料，比如保温砂浆，ZL屋面保温板，双层隔声保温玻璃等，可以有效提升节能效果。屋面设计按《屋面工程技术规范》（GB20096-1999）设计并满足节能要求。屋面为坡屋面，防水等级为Ⅱ级。4.6.4结构设计1、设计依据《建筑结构荷载规范》GB20009-2006：《建筑结构可靠度设计统一标准》GB20068—2001；72 《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223—2008；《混凝土结构设计规范》GB20010-2002;《砌体结构设计规范》GB20003—2001；《建筑地基基础设计规范》GB20007-2002；《建筑抗震设计规范)GB20011-（2008版）；《建筑桩基技术规范》JGJ94—2008；《建筑地基处理技术规范》JGJ79—2002；《建筑地基基础技术规范》(DG21/907-2005);《地下室工程防水技术规范》（GB50108-2001）；《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）；《建筑工程设计文件编制深度的规定》（建设部2008年版）；2、设计要求建筑物安全等级均为一级，设计使用年限50年，地基基础设计为丙级，建筑桩基安全等级为一级，砌体工程质量控制等级为A级，建筑物抗震重要性类别为乙类，抗震设防烈度为6度。基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。3、设计参数(1)项目房屋建筑为三类建筑，安全使用年限50年，耐火等级二级，屋面防水等级Ⅱ级，防水年限15年。(2)基本风压：0.35kN/㎡；(3)基本雪压：0.50kN/㎡；(4)本地区地震基本烈度为6度，场地类别为Ⅱ类。(5)设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充砖墙按加气混凝土砌块砌筑的荷重计算，容重6.0kN/m³。72 (6)主要设计荷载（kN/㎡）①恒荷载设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充墙按按小型混凝土空心砌块的荷重计算，容重15kN/m³。②主要楼面活荷载（kN/㎡）：走廊2.5kN/㎡；卫生间2.0kN/㎡；消防疏散楼梯3.5kN/㎡；卧室2.0kN/㎡；办公室2.0kN/㎡；上人屋面2.0kN/㎡；不上人屋面0.5kN/㎡。4、结构选型水上乐园、温泉浴场，供电工程用房、给水工程用房和钓鱼台房屋为砖混外，其余楼房均采用框架墙结构形式。粱、板、柱、基础均为现浇混凝土结构;楼盖采用现浇钢筋混凝土结构。墙厚240，楼盖采用上现浇钢筋混凝土结构,板厚约在100~200mm左右。基础为条型或桩基础。5、主要结构材料混凝土标号：C40钢筋型号：HRB335;HPB400.抗震设防烈度为6度。砌体：承重墙：采用MU10烧结多孔砖；非承重墙：加气混凝土砌块砌筑砂浆：采用M10～M5混合砂浆4.6.5建筑装饰工程1、一般说明(1)加气混凝土砌块与钢筋混凝土柱、墙结合处先订200宽钢丝网一层，然后再做室外粉刷。(2)底层所有置地墙体均在室内地面以下60处做防潮层；72 (3)凡与厕所贴临的房间，墙面基层均用1：2水泥砂浆粉刷。(4)外墙各外挑构件，门窗洞口均应做滴水线98ZJ901-21-A。(5)部分钢构架、栏杆等的预埋件均应于土建施工时一次预埋。2、建筑防水（渗）屋面防水采用刚性、柔性双层防水处理。(1)防水材料设计选用SBS优质材料，施工严格遵照施工规程及有关材料说明书。(2)防水（渗）部位：卫生间、屋面、雨棚等。3、门窗工程(1)进户安装成品保温三防防门。(2)外门窗均采用防腐塑钢门窗带纱扇，门窗玻璃为传热系数小于2.5的双层中空玻璃。(3)所选用的塑钢门窗抗风压、水密性等级不应低于GB/T7106GB/T7108的四级、三级要求,气密性等级不低于GB/7107-2002的3级（多层）。(4)所有窗台距楼地面低于900高的，内侧加做安全栏杆，底层所有外窗均设防盗网。(5)门窗使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具选用白色。4、外墙装饰工程(1)建筑物的外墙需采用外保温复合墙体，抹灰使用5cm厚水泥聚苯颗粒墙面，达到节能标准。(2)四周外墙嵌贴浅色45X45纸皮砖。5、内墙面装饰工程(1)72 四周内墙面（包括柱面）1.8米以下为水泥砂浆刮糙，面贴200X400白色面砖；1.8米以上为混合砂浆粉墙面，刮白色钢化腻子一底二面，喷白色乳胶漆两遍。(2)厨房、卫生间四周内墙面为水泥砂浆刮糙，面贴200X400白色面砖；其他处内墙为混合砂浆粉墙面，刮白色钢化腻子一底二面，喷白色乳胶漆两遍。(3)公共部分内墙面粉混合砂浆，刮白色钢化腻子一底二面，喷白色乳胶漆两遍。6、天棚面装饰工程(1)天棚为水泥砂浆粉天棚面。(2)公共部分天棚面粉水泥砂浆，刮白色钢化腻子一底二面，喷白色乳胶漆两遍。7、地面、楼地面装饰工程老年公寓楼室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或塑胶板；冼漱、洗浴、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。8、油漆装饰工程(1)楼梯为型钢栏杆木扶手，所有钢栏杆、钢扶手（不包括不锈钢系列）及其他露明铁件，管道均做红丹防锈漆一道，调和漆二道。(2)木楼梯扶手等均做一底二度聚胺脂漆。9、其他事项(1)卫生间及阳台建筑完成面比同层楼（地）面低30mm，厨房建筑完成面比同层楼（地）面低20mm。(2)卫生间施工时均需完成防水层及找平层。(3)72 卫生间及阳台均设地漏；凡有地漏房间的楼地面均做0.5%坡，坡向地漏。(4)各宿舍、起居室、办公、及其他业务用房、门卫、餐厅、会议室预留Ф75空调管洞。4.6.6管井及其它弱电按设计要求配置集中管井，检修口设置于公共部位。水落管下端接入排水管道井，水落管为白色ф110Upvc管。预留管道孔：非对外开窗卫生间预留排风道；有空调机位的房间设空调管道穿墙孔。4.8抗震设计4.8.1抗震设计依据中国地震局中震防发[2009]49号文《中华人民共和国防震减灾法》；《地震安全性评价管理条例》（国务院令）；《地震监测管理条例》（国务院令）；《破坏性地震应急条例》（国务院令）；《湖北省实施<中华人民共和国防震减灾法>办法》；《湖北省工程建设场地地震安全性评价管理办法》。4.8.2抗震设防技术标准《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）；《中国地震烈度表》（GB/T17742-1999）；《工程场地地震安全性评价技术规范》（GB17741-2005）《建筑抗震设计规范》            GB50011-2010《建筑工程抗震设防分类标准》     GB50223-2008《地震震级的规定》（GB17740-1999）；《地震现场工作—建筑物安全鉴定》（GB18208.2-2001）；72 4.8.3场地地震工程地质条件据现场地表初勘看，场地内水文地质条件简单，场地地势较平缓，地下水主要为地表水和地下水，由大气降水补给，降水时以地表径流的方式自高（东北）向低（西南）排泄，地下水对混凝土、混凝土中钢筋无腐蚀性。场地土为强风化场地土，土质均匀，分布稳定，场地覆盖层厚度为2.20m，属于do＜3M范围，建筑场地类别划分为Ⅱ类。场地无液化砂土层，场地稳定，无溶洞、滑坡等不良地质现象，力学强度较高，其稳定性较好，适宜进行工程建设。4.8.4抗震设计等级根据国家地震局和建设部发布的《中国地震烈度区划图》和湖北省地震局《关于印发湖北省全国地震重点监视防御区及地震基本烈度VII度及以上区县名单的通知》，团风县地震烈度为六度区（50年超越概率为10%），该工程抗震设防加强构造措施烈度按六度设计。1、休闲养老公寓抗震设防分类为重点类设防，抗震等级为乙级。建筑结构安全等级为二级，设计基准期为50年，结构设计合理使用年限为50年；2、本工程结构抗震设防烈度为6度，设计地震分组第一组，设计基本地震加速度值为0.05g；3、建筑抗震设防分类：丙类；场地类别为Ⅱ类；4、地震特征周期（S）：0.35g；5、地基基础设计等级为乙级，基础采用钢筋混凝土条形基础或桩基础。6、结构形式：框架结构。框架三级。4.9无障碍设计4.9.1设计依据《无障碍设计规范》GB50763-201272 4.9.2设计范围1、建筑入口、入口平台及门：入口设轮椅坡道和扶手；门采用平开门（或自动门、推拉门、折叠门）。2、公共通道：地面防滑，在地面高差出设坡道和扶手。3、楼梯：带休息平台的直线型楼梯，踏步有踢面和扶手。4.9.3主要设施老年公寓建筑设计中无障碍设计优为重要，因为老年人年老体衰行动不便，在设计中应严格执行《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，出入口处设残疾人坡道，楼梯、扶手满足残疾人的要求。建筑入口处设置台阶，并设置轮椅坡道和扶手，坡度为1∶12，宽度为2.4m，坡道两侧设扶手，在扶手栏杆下端设高为50mm的坡道安全挡台。公共使用的门采用自动门与推拉门。在推拉门门把手一侧墙面，留有不小于0.5m的墙面宽度。门扇安装视线玻璃，横执把手和关门拉手，在门扇的下方安装高0.35m的护门板。公共厕所：男女厕所内各设一个无障碍隔间厕位。厕位面积不小于1.80m×1.40m，安全抓杆直径为30～40mm，安全抓杆内侧应距墙面40mm。在各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置醒目、易识别的强调功能作用标志、标注。4.10活动场、停车场设计本项目在场区内设置有老年人散步、晒太阳的健身场地，配备适合老年人锻炼的健身器材和石桌石椅以及棋牌，使老年人既能锻炼身体又能享受充足阳光。总之使老年人生活愉快。72 停车场。本方案设计采用生态停车场，按照绿色生态与可持续发展的设计理念，保证停车功能与绿化结合起来。停车场设置服务中心大楼前。在老年人休闲场地周边适当种植花卉、形成一定的绿荫覆盖，并在地面采用透气、透水性铺装材料。停车场行道采用透水沥青，停车区采用浅色毛面地面砖，深色光面花岗岩勾边，形成深浅变化，区分功能。树池设计截面为梯形，高出地面30厘米。树种选择以乔木、灌木相间，保证不同季节的景观效果。机动车停车场内按照国家标准GB5768—86《道路交通标志和标线》设置交通标志，施划交通标线。设置出入口各1个，出入口宽度不得小于6米。4.11设备购置本项目拟购设备有护理设备、康复设备、安防设备和交通工具等，详见下表：设备名称单位数量迎宾广场照明灯杆2服务及安全设备设施件、套8医疗常规设备套诊疗设备套2化验、检查、检测设备套5抢救设备套2理疗、康复设备套300中药加工设备套3娱乐设备、设施套500交通运输车辆辆3办公设备套365电视机及家具用具套2500电梯乘60食堂炊具套5游览车辆30游船只3072 游艇艘3钓鱼设备套500生态饭庄餐饮设备套2温泉浴场设备套800苦荆茶楼设备套40生态农业种植灌溉设施套930生态农业种植农机具套10场区道路及停车场照明杆120老年人运动场照明杆20污水处理设备套1采暖空调系统台、套3000电子办公系统套1电子信息、门禁及安保系统套1供电系统设备套1给水系统设备套1消防系统设备套14.12水库整治与场区道路设计4.12.1水库整治项目区现有库堤坝埂面窄，需加宽6米，并加固护坡。改造后的堤坝面宽达到10米。可以抵御非常洪水的袭击。同时，需对库区溢洪道和库区沿水岸线护坡清淤改造。采用水泥预制板或岩石护坡，护坡坡比1:1.25，护坡面积为坡面面积的50%。4.12.2场区道路设计72 休闲养老公寓内地面分别设置机动车辆道、人行道、其它硬化地面。主要道路环行设置，联通每个单体建筑，道路采用水泥面路，路宽7米，水泥路面宽5米，基础为15cm厚的C15水泥混凝土垫层,25cm厚的C25水泥混凝土路面；次道路连接主路与人行步道，路宽5m，水泥路面3.5米，道路结构同主要道路；人行步道，宽2m，采用15cm厚的C15水泥混凝土垫层，面层铺设花岗岩火烧板或盲道板。道路纵断面设计根据相交道路的实际标高以及道路竖向控制标高，并结合地形进行纵断面设计。道路纵坡为0.3%～2.0%。4.13绿化要注重植被保护，防止水土流失，采用生态模式形成科学、合理的综合种植养殖形式，自然平衡生态链、显示生态农业美景。场区绿化安排应综合考虑、统一规划，形成丰富层次的观赏景观。主次道行道树种植有观赏性又有经济价值的树种。场区绿化绿大于30%，房屋周边的绿化特别重要，要精心设计布置。人行道路两旁种植灌木、绿化草坪。72 第五章公用工程5.1给排水工程5.1.1设计依据1、《建筑给水排水设计规范》；2、《室外给水设计规范》；3、《室外排水设计规范》；4、《生活饮用水卫生标准》；5、《建筑设计防火规范》。5.1.2供水工程室外给水管网系统采用生活、消防共用的统一给水系统。1、水源项目区由回龙山镇自来水厂供水，从林家大湾村供水干管接入，供水压力约0.25Mpa，能够满足项目用水需要。绿化用水为水库抽水。为防止因回龙山镇自来水厂供水不足而影响项目用水，本项目计划投资81万元在回龙山一水库修建一座1.5万吨/日自来水厂。2、用水量计算本项目设计用水量主要包括：生活用水，未预见水量及管网漏失水量。各类用水的定额指标及日用水总量的计算见下表：表5-1总用水量估算表用水名称用水量标准数量用水时间（h）变化系数最高日用水量m³/d最大时用水量（m³/H）养老人员180L/床·d2500床241.545028.1服务人员150L/人·d2000人8130037.5道路及绿地灌溉1.5L/㎡·天220000㎡8133041.3未预见水量用水量的10％2411084.5合　计1188111.472 3、供水材料选择给水系统材料选用：管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和盖座。给水管选用PPR塑料管。5.1.3排水工程采用雨、污分流制的排水体制。整个排水系统设计综合考虑项目区道路及竖向规划。生活污水经粪池或沼气池处理后用于浇灌农田或排入排渠。1、污水工程⑴污水量计算：本项目排水量取生活用水量的85％：日排水量＝1188×85％＝1009.8m³⑵污水排水方式项目区暂无污水处理厂，该区域为坡地，通过污水管网将污水汇集到项目区中间位置的污水处理设施进行净化，达到排放标准后排入池塘。⑶材料选择室内排水管采用U-PVC管，室外污水管网采用HDPE双壁波纹管。室外检查井采用砖砌，井盖采用球墨铸铁井盖和盖座。2、雨水工程⑴雨水量预测采用黄石市的暴雨强度计算公式计算项目区雨水量设计重现期按P=2年计算，室外雨水综合汇流系数ψ=0.63，屋面雨水汇流系数ψ=0.90。⑵72 雨水的收集排放：屋面雨水排放系统按重力流设计，采用有组织排水。各屋面雨水斗收集后排入各单位建筑室外雨水明沟，地面雨水汇入各地面雨水口，明沟和雨水口内汇集雨水排入院雨水管网，而后排入沟渠水塘内。⑶材料选择室内排水管采用U-PVC管，室外雨水管网采用预制钢筋混凝土管。室外检查井采用砖砌，井盖采用球墨铸铁井盖和盖座。5.2电气工程1、《供配电系统设计规范》；2、《低压配电设计规范》；3、《建筑照明设计标准》；4、《建筑物防雷设计规范》；5、《智能建筑设计标准》；6、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》。5.2.1负荷等级及负荷容量本项目负荷等级为三级。用电负荷按单位指标法进行计算。用电负荷W=KF/1000，式中：K—单位指标；F—建筑面积。各类建筑用电负荷表建筑名称面积（㎡）指标（W/㎡）用电负荷(KW)迎宾区200050100老年公寓区106381.41505319旅游度假村510070357庙宇佛堂9205046共用工程10003030景观景点30100030场区道路及停车场94250302828老年人运动场20003060合计8770设备用电负荷：电梯720KW、办公及医疗设备454KW、空气能热水器和空调设备4440KW、给水工程20072 KW（自建水厂）。消防设备用电300KW。变压器总容量计算表用电设备装机容量需用系数功率因素有功功率（kw）无功功率(kvar)视在功率(kvA)迎宾区10030%0.93019.533.33老年公寓区531935%0.951861.651489.361959.68旅游度假村35745%0.95160.65128.56169.16庙宇佛堂4630%0.913.88.9715.33共用工程3060%0.851813.521.18景观景点3030%0.996.7510场区道路及停车场282850%0.851414678.721663.53老年人运动场6060%0.853617.2842.35电梯72050%0.9360270400办公及医疗设备45445%0.9204.398.06227给水工程20062%0.912493137.78空调设备444045%0.8519981298.72350.59消防用电300合计148846229.54122.47029.93本项目预计总安装容量为14884KW,视在功率7030kvA，变压器效率80%，需配变压器总容量8800KWA。5.2.2变配电系统1、电源：本项目由回龙山镇变电站（10KV）电源引来，引至区内变电站向各用电单元提供低压电源，公寓采用专用变压器供电。电压等级:高压为10KV、低压为380V/220V：高压进线穿钢管埋地引入。2、变配电室：拟在项目区安全处设变配电室，供区内医疗保健、宿舍、餐饮等用电，同时提供道路照明、景观照明等公共用电配电。高压采用KYN型柜，低压配电柜采用GCS柜，低压设无功功率自动补偿。3、低压配电系统：每个单位建筑内采用“树干-放射”型混合配电方式。导线选用耐高温型料铜芯线；电缆选用聚乙烯塑料护套（或交联）电力电缆。室内布线采用穿PVC塑料管（阻燃）沿墙、楼板、柱、梁暗敷，室外采用焊接铜管梁暗敷。72 5.2.3防雷与接地本项目各建筑均为三类防雷建筑物，采用10#圆钢沿屋脊明敷做避雷带，屋面采用40×4热镀锌扁钢暗敷做避雷带，避雷带利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，上焊避雷带，下焊接地体，接地体阻值不大于1欧姆。5.3弱电系统5.3.1电话、信息网络系统老年人宿舍楼的住宿单元设置固定电话。电信线路由就近的电信电缆交接箱引入各楼，各楼宇设分线箱，信号源引入分线箱后再分配给各终端用户。5.3.2有线电视系统宿舍、餐厅、办公室设置有线电视终端插座，有线电视信号采用同轴电缆穿管暗敷方式引入各房间。5.3.3室外消火栓系统按照《建筑设计防火规范》的要求，项目区设置室外消火栓系统，室外消防给水系统与生活给水系统合并。根据本项目规模，室外消防用水量按同一时间内的火灾次数1次，一次灭火用水量10L/s考虑。室外消火栓宜采用地上式消火栓，沿项目区内道路设置，消火栓的间距不大于120m，距路边不应大于2.0m。72 第六章消防6.1设计依据⑴《建筑设计防火规范》GB50016-2001⑵《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90⑶《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95⑷其他法律、法规、规程、规范6.2建构筑物防火设计6.2.1建筑耐火等级本项目按二级耐火等级设计。6.2.2防火分区每一单体建筑为一个防火分区。6.2.3消防系统本项目消防系统，室外设置消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。6.3消防车道每个建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽8米，次要道路宽度大于5米，满足消防要求。6.4防火间距和安全疏散⑴总图及建筑部分：主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求。⑵建筑物耐火等级，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均应满足规范要求。6.5消防给水72 为了提高消防给水的可靠性，室内消防消火栓系统采用临时高压制系统。在项目区内水塘中设置消防抽水设施，设计管径为dnl00水压为0.35—0.5mpa的供水系统，供室外消防用。序号名称用水标准（升/秒）使用时间用水量（m³）室外消火栓202h144室内消火栓102h72合计2166.6室外消火栓系统沿室外主干道单侧设置，地下式。间距110米，保护半径150米。宿舍楼及各功能房屋内设置室内消火栓，间距不大于50米。6.7灭火器配置按规范要求配置。服务用房、老年人居住房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房、行政办公用房、附属用房，苦荆茶楼、生态饭庄以及佛堂庙宇按中危险级B类配置贮压式磷酸铵盐干粉灭火器充装量3KG。6.8电气消防服务用房、老年人居住房、卫生保健用房、康复用房、娱乐用房、社会工作用房、行政办公用房、附属用房，苦荆茶楼、生态饭庄以及佛堂庙宇内均设置火灾事故照明。每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。72 第七章节能7.1节能编制依据《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国清洁生产促进法》《中国节能技术政策大纲》《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）《湖北省低能耗居住建筑设计标准》（DB42/559—2013）财政部、国家发改委《节能产品政府采购实施意见》（2004年）《关于基本建设的技术改造工程项目可行性研究报告增加节能篇（章）的暂行规定》国家公布的消耗指标和有关节能规定7.2节能设计方案1、建筑的规划设计。本项目的建筑的规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对本项目建筑的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季之然通风。建筑的主朝向为本地区最佳（或接近）朝向。建筑体形系数为小于0.40，符合建筑与建筑热工设计的规定要求。2、围护结构热工设计。项目建设区域的气候分区属于夏热冬冷地区，项目建筑中采用加气混凝土砌块砌筑、30厚玻化微珠保温砂浆、塑钢门窗（外窗的气密性能符合相关要求）等节能材料和技术，使其维护结构传热系数控制在如下标准值以内。72 夏热冬冷地区围护结构传热系数限值围护结构部位0.3＜体形系数≤0.4传热系数W/（㎡·K）备注屋面≤0.7外墙（包括非透明幕墙）≤1.0底面接触室外空气的架空或外挑楼板≤1.0单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比≤0.2≤4.7屋顶透明部分≤3.03、采暖设计采用冬夏两用的空调热泵分散式采暖。冬季利用新的空气源热泵热水机进行地板采暖，增加辅助电热，采取“有人开，无人关”的运行方式，平均每台空调热泵每天开启不超过9个小时。4、通风与空气调节项目建筑物内的通风（除盥洗室等部位外）采用自然通风。盥洗室等部分采用机械通风。5、照明项目建筑物内的采光，采用自然采光，夜间照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按《建筑照明设计标准》GB50034-2004的规定进行相关设计。具体设计如下表：（按项目实际功能在标准中选取）建筑照明标准值房间或场所照明功率密度（W/㎡）照度标准值(lx)备注现行指目标值娱乐活动室2017300医疗康复中心3025500老年人宿舍65100卧室75lx茶楼、餐厅、食堂119200办公室1193007.3节能措施7.3.1建筑节能72 本项目建设过程中力求达到国家的节能标准要求。在材料的使用和设备的配置方面，力求质优价廉，注重实用；在建筑风格方面，以简单、美观、大方为宜。尽可能减少建设与运行所必需的水、电、暖通等资源消耗。加强管理，制定节能、节水措施，减少费用开支。（1）合理的建筑布局、恰当的空间组织，实现充分利用自然能源，尽可能采用自然采光和自然通风。通过实现自然采光、自然通风，最大限度实现建筑自身节能，减少对人工环境的依赖，减少调节室内环境的设备系统负荷量，降低使用成本。（2）使用适用、有效、合理、经济的环保生态节能技术手段。屋面采用保温隔热性能好的屋面材料；外墙实体部分选用空心砖+挤塑聚苯乙烯泡沫板，传热系数0.50；少用或不用玻璃幕等，玻璃幕墙采用中空玻璃，传热系数K值＜3.5/Wm2K；铝合金选用具有断桥设计的型材。（3）结合内部具体情况，引入自然采光与绿色植物，空气自然流通，创造出舒适、宜人、绿色的人性化建筑空间形态，使人、自然、建筑得到共生，体现人性化和温馨的理念。7.3.2节电措施（1）采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。（2）能源供电、供热、供水部门应尽量靠近负荷中心，力求紧凑，减少输送距离，减少线路损耗。（3）供电系统在总图布置上，减少电能的，同时选用节能型变压器、节能电器，采用节能灯具，选用节能型变压器，合理选定各房间照度和灯具安装高度，选择合理的补偿方案，采用自动补偿装置，提高功率因素，减少电量损耗。（4）气体放电灯加电容补偿，使功率因数不小于0.8。72 （5）热水器采用空气能热水器，变频恒压供水，定温回水，整个系统全自动控制。每消耗1千瓦的电功率，可以从空气中吸收3～6千瓦的热能，运行费用为是电热水器的1/4，燃气热水器的1/3，比太阳能热水器还节约1/2。7.3.3节水措施1、采用生态节水技术手段，采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。2、供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量漏失。选用质量好的供水阀门、开关、设施等，以免造成水资源流失。3、合理用水，要经常检查水管和阀门，严格控制泄漏或长流水。4、选用节水型卫生洁具，空调系统应作为公共建筑节水的重点之一。5、项目的主要能源消耗为冬季采暖供热，为减少楼内的热损失，设计采用符合国家节能要求的复合墙体，达到设计的保温、隔热性能。6、给水采用PP-R管材热融连接，无结垢和漏水之虑。卫生器具均采用节能型设备，以节约水资源。7、项目拟采用生态种养技术，确保效果获最佳经济效益。⑴果园采用综合立体种养方式，改善小气候，蔬菜园采用间息轮作、种植绿肥、以地养地、施用农家肥、合理间作，充分利用阳光，提高土地利用率，增加土壤肥力。⑵蔬菜园、果园区，采用喷灌、滴灌方式进行灌溉。灌水分布均匀、精确、效率高，可节水，节省劳力，提高产量和品质。利用微灌系统自动施肥，根据不同的灌溉条件，设计泵前式自动施肥器和泵后式自动施肥罐。①72 微喷：可通过球阀来调整水量的大小，压力过大则可多开一个棚开关，压力不够可关闭一个开关，调于适合蔬菜灌溉的最佳状态，喷灌的水量应根据蔬菜不同的生长期适合蔬菜生长的需水量而定，一般喷至蔬菜根际处润湿即可。一天内最佳喷灌时间为：冬、春季宜选在早晨蔬菜表面有露水湿度大，最低温度时喷，夏、秋可根据蔬菜种类的不同，如菜秧根系浅的蔬菜，早晚都可喷，其它蔬菜以下午温度下降后喷为宜。②滴灌：通过每个棚的球阀来控制水滴的数量，对地块高处应经常检查有无水滴，如高处无水滴则水流量不够应关闭一个棚球阀，滴灌的滴水量应根据蔬菜品种植株的大小确定，每株应控制在0.3-1.5kg水，做到少滴勤滴节约用水。一天内最佳滴灌时间为：冬、春季宜选在中午地温最高时滴，夏、秋宜在早晨或下午地温低时滴，有利于蔬菜生长。7.4节能效果按照《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）和湖北省地方标准《公共建筑节能设计标准》（DB22/436-2007）的相关规定，本项目节能目标为总能耗达到减少50％。本项目能源消耗主要为电力、天然气、水。1、用电，本项目最大用电负荷为7030KVA，同时用电系数为0.62,每天用电按8小时计算，年耗电量为1262.73万KW/h。折标系数0.1229kgce/kW·h,折标煤1551.9吨；2、天然气：本公寓入住总人数4500人（养老人2500人、管理与服务人员2000人），耗用量按0.275m³/人•天，年耗天然气43.855万m³，折标系数1.2143kgce/m³,折标煤532.53吨。3、用水：本项目日最高用水量为1188m³/d，入住率按90%计算，本项目年耗水量为43.36万m³。折标系数0.0857kgce/t,折标煤37.16吨。72 项目能耗计算表序号能源种类单位年需要实物量折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）1电力万kwh1262.730.1229kgce/kW·h1551.92天然气万m³43.8551.2143kgce/m³532.53小计　2084.433工质水万m³43.360.0857kgce/t37.16合计　2121.59本项目年能耗折标煤量为2121.59吨标准煤，单位面积综合能耗18.63kgce/㎡，单位投资能耗0.021tce/万元，符合节能目标要求。72 第八章环境影响分析8.1编制标准《地表水环境质量标准》GB3838-2002《污水综合排放标准》GB8978-1996《环境空气质量标准》GB3095-2012《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996《声环境质量标准》GB3096-2008《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12532-2011《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010《室内空气质量标准》GB18883-2002《生活饮用水卫生标准》GB5749-20068.2环境影响及防治措施8.2.1施工期环境影响及防治施工期间的环境影响因素主要有施工噪声、施工扬尘、施工期废水和施工期固体废弃物等。本工程施工场地开阔，施工期间不会对周围没有居民造成太大影响，但仍需要关注施工期间的环境保护。⑴施工噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。在施工时，噪声对周围居民影响较大，尤其在基础阶段，设备最大声功率级可达135dB。除推土机、挖掘机、打桩机、振捣器等需在全场作业外，相当部分施工机械安排在固定地点工作。所以应将声级高的固定工作机械布置在远离居民楼的位置，并设隔声棚阻隔噪声。72 另外，必须全场作业的高噪声施工机械如打桩机、振捣器等应合理安排作业时间，除混凝土浇注必须连续作业外，其余工序一般可以不夜间施工，所以只要做到合理安排施工布局、规划，可以将夜间影响降至最低。⑵施工扬尘主要来自土方的挖掘机现场堆放、建筑材料的现场搬运及堆放、施工垃圾的清运及堆放和人来车往造成的现场道路扬尘等。项目应严格执行当地政府相关文件规定进行施工，可将施工扬尘影响降至最低。⑶施工期废水主要为施工人员的生活污水和施工本身产生的废水。施工废水还包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水等。施工期的污水应统一收集，做简单处理后排放。⑷施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。施工期的生活垃圾可按环保部门要求进行统一处理、清运。建筑渣土等按照有关单位指定地点消纳。8.2.2运营期环境影响及防治新缘老年公寓在运营期间可能对环境产生影响的因素主要生活废水和生活垃圾，以及种养殖。1、生活污水72 本项目产生的污水主要为洗浴废水、冲厕污水和少量医疗废水、等。采用中水处理系统，将洗浴废水等集中至中水处理站进行处理，处理后的中水，达到国家规定的水质标准后，用于冲厕、灌溉园林、冲洗车辆等；冲厕污水经化粪池处理后排入污水管道；职工餐厅和对外餐厅厨房排放的污水，经隔油池处理后排入污水管道。产生的少量医疗废水，在管理中进行适当处理达标后排放。完全可以达到环境要求。2、生活垃圾新缘老年公寓的生活垃圾主要是老年人的食品包装物，办公区的废纸，卫生间的垃圾等。配备清洁员定时清扫房间和收集废弃物。生活垃圾，由专人负责分类收集。可回收利用的垃圾，如纸张、木箱、纸箱、聚苯等应回收打捆打包送有关部门进行再加工利用，不可回收的垃圾也应密闭包装，由环卫部门统一清扫到垃圾处理厂进行处理。3、种养殖本项目贯彻生态种养与环境整治相结合的建设方针，实施无公害种养殖技术和先进的生物工程技术措施，对环境基本不会产生不良影响，可保证项目区的生态环境系统进入良性循环。8.3特殊环境影响本项目地块内部及周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名声和自然景观等特殊环境，因此项目建设不会对这些特殊环境产生影响；若施工过程中发现有文物、古迹等，则按国家相关法律法规执行。8.4结论本项目选址符合团风县城镇规划要求。本项目在建设和经营期不产生环境污染源与污染物，符合国家环境保护有关规定和要求。72 第九章劳动定员与劳动安全卫生9.1编制依据及标准国家有关劳动保护与安全卫生法律法规。9.2劳动定员本项目建成后设置床位2500张，拟配备管理人员及服务人员1500人。根据项目规模、新缘老年公寓的性质，本可研特提出公寓的组织架构、部门工作内容分工、主要岗位的岗位职责及其任职资格的设想。9.2.1组织架构膳食部财务部接待部信息部养护部后勤部园林部副经理综合办公室副经理总经理护理组商务服务组文娱活动组康复组营养组医疗组餐饮服务组原材料库房设备维护组安保组网络维护培训认证种植组养殖组组织架构图9.2.2部门工作内容分工（一）养护部对入住公寓休闲养老的老年人进行管理负责公寓医护人员、护理人员招聘、管理、薪酬72 负责康复项目设计、开拓（二）膳食部负责老年饮食食材研究负责特殊饮食的烹饪负责制定慢性病食疗方案负责食堂管理、食材采购、加工、配送负责食堂卫生安全管理（三）接待部负责公寓品牌营销推介负责来宾的接待、办理入住手续，安排住宿负责公寓老年人用品销售（代购物）与管理负责公寓老年人文娱活动的组织设计（四）信息部负责公寓网站的建设与维护，管理公司信息化系统负责公寓网络维护负责收集介绍国内外养老趋势、国内养老政策负责组织养老护理员培训认证、营养师培训认证（五）后勤部负责公寓的安全管理，协调与周边居民的关系负责房屋、设备、设施的管理与维护负责原材料及备品备件的管理（六）园林部负责管理公寓绿化，包括种植、修剪、浇水负责水面的利用与管理负责流转地利用与管理9.2.3岗位职责72 （一）副经理岗位1、在总经理的领导下，分管公司养老护理工作；2、组织制定养老护理工作计划，定期检查、总结，定期听取养老护理工作汇报；3、组织制定和修改公司护理管理制度、养老护理技术操作规范、护理常规和规章制度。指导实施业务培训、技术考核等工作；4、定期组织护理主任、后勤主任、组长分析工作质量和效率，发现问题及时研究并提出改进措施，严防护理差错和事故发生；5、负责公司养老护理人员政治思想、人事安排等工作，提出任免、奖惩意见，有计划地培养和造就一支结构合理、素质优良的养老护理队伍；6、有计划地开展老年人文娱活动，介绍国内外养老护理发展状况；7、负责制定养老护理人员培训计划，组织公司养老护理人员业务学习和专业培训；8、关心养老护理人员福利和身体、身心健康，尽可能帮助解决护理人员生活中的实际问题。（二）护理主任岗位职责：1、在副经理领导下，负责制定本部门工作计划，全面主持本部门的护理日常工作。2、组织本部门做好所负责项目护理工作的组织、实施、指导、质量监督和满意度调查工作，定期总结汇报。3、监督、检查及考评下属各组规章制度、技术操作规程、护理质量标准执行情况，保证护理安全，严防差错及责任事故发生。72 4、组织本部门做好入住老人的家属及单位的联系工作，定期召开老人或家属的座谈会，听取意见，及时发现问题，持续改进护理质量。5、主持召开下属各组长会议，分析工作情况，学习和交流经验，不断改进工作。6、组织本部门员工的技术培训工作，定期进行业务技术考核并建立技术档案，实施绩效考核工作。7、了解并掌握本部门员工的思想、工作、学习动态，协同有关部门抓好政治思想工作和职业道德教育，对本部门人员进行合理的分配和使用。8、密切与其它部门的联系，协助相关部门做好意外事故矛盾纠纷调解和处置工作。（三）医生/护士岗位职责1、在护理中心主任领导下，完成各项医疗保健工作；2、负责老人体检报告及健康评估；3、负责书写并管理老年人健康档案；3、负责来诊老人、员工常见病多发病的诊治；4、负责突发急症老人的抢救及转诊工作；5、负责老人的跟踪治疗及用药咨询；6、负责为老人不定期举办健康讲座及健康咨询；7、熟悉责任区老人基本情况及重点老人病情变化，发现异常及时采取措施和家属沟通；8、定期分析老人的用药情况指导老人合理用药；9、陪同老人外出就医、取药及出入院的接送工作；10、做好老人家属的接待及健康状况沟通工作；11、参与老人住院原因的分析及总结，提出改进意见及措施。（四）护理师岗位职责：72 1、根据老年人生理、自理能力和需求，制定老年人的照护计划，按照养老护理工作规范，落实各项护理措施，维护和促进老年人心身健康；2、认真执行交接班制度；3、协助老人整理内务，搞好个人卫生。协助老人进行日常生活和活动。4、积极配合其他部门做好老人疾病的预防、治疗和康复工作，坚持定时巡视，掌握并记录老人的身心健康状况，预防意外事件发生，及时向直接上级汇报情况。5、定期总结、汇报，听取老人和家属意见，改善服务质量。6、努力学习老年护理知识和技能，参加学术交流，提升业务水平和总和能力。（五）营养师岗位职责：1、进行膳食调查和评价；2、人体营养状况测定和评价；3、营养咨询和教育；4、膳食指导和评估；5、食品营养评价。（六）康复理疗师岗位职责： 1、健康检查、测量和健康咨询；2、为顾客提供有针对性的康复计划和健康指导；3、为顾客提供康复支持，通过专业理疗减轻疾病症状、改善健康状况；4、通过亲情沟通，建立与顾客的良好关系，提高顾客满意度。（六）信息员岗位职责1、与养老信息化系统服务机构对接，提出合理化建议；72 2、熟练掌握养老信息化系统并负责对全公司员工进行培训和后续支持；3、日常维护养老信息化系统，录入相关数据；4、建立客户管理电子档案系统；5、负责客户电话接听和来访接待，及时反馈给责任部门和人员。（七）综合办岗位职责1、负责收集公寓的经营管理信息，定期向总经理汇报工作情况；2、负责公寓各部门的工作程序、规章制度和具体任务的制订与修订；3、受总经理委托参与营销合同的谈判与签订；4、协助总经理或副经理协调公寓各部门间的工作。5、负责公寓的对外公务联系。9.3劳动安全9.3.1项目建设期安全管理项目建设期间，由中标施工企业依据团风县建筑施工安全管理规定进行安全管理，据此保障建设期劳动者在生产劳动中的安全与健康。具体措施：1、施工单位必须贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针，坚持“管生产必须管安全”的原则，在编制计划和施工技术文件及布置、检查、总结、评比施工生产工作的同时，必须将安全生产列为主要内容。在项目施工全过程，切实抓紧、抓细安全管理控制，消除施工现场的不安全因素，保证项目施工的顺利进行。2、建立安全保证体系和监督体系。各级安全检查按建设部颁发的JGJ59-99标准执行，按评分结果对受检项目进行记录。项目经理是项目第一负责人，由单位职能部门、技术负责人、施工员、生产班组长建立安全检查、监督体系，随时进行安全检查，对安全措施不落实的不准开工，给予停工、罚款警告，直至勒令退场等处罚。72 3、文明施工措施。施工现场进出口设置大门，场地周边设置围栏，高度从地面起不得低于2米。外墙面应打底粉白，书写工整的安全标语。建立门卫制度，现场人员进入施工现场应配戴出入证或上岗证。场内要保证道路平整、坚实、畅通并作好排水措施。各种材料按施工平面布置图指定位置存放，并分规格码放整齐。施工用水、用电管线统一规划敷设，使管线安装达到规范化、整齐化和标准化。施工期间，现场要采取多形式进行环保宣传教育活动，不断提高职工环保意识，同时要加强施工人员的文明施工教育，要求讲卫生、讲文明、讲道德、讲礼貌，严格遵纪守法。4、施工现场防火措施。施工现场须制定“防火安全管理办法”，落实防火责任制，并落实到个人。施工材料的保管应依据材料性能采取必要的防雨、防潮、防晒、防冻、防火、防爆、防损坏等措施。9.3.1项目经营期安全管理1、主要潜在的不安全因素⑴火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。⑵触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。⑶摔倒：楼梯间踏步、洗涤、卫浴场所水、手扶栏杆的松动、走道和道路上的障碍物均可能导致老人摔倒受伤。9.4.2安全防范措施⑴“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全的工程投入使用。⑵“安全生产，重在预防”72 还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。⑶所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。⑷照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36v安全电压。⑸在建筑物出入口处设残疾人坡道，楼梯、扶手，满足老年人、残疾人的要求。⑹建筑入口处设置台阶，并设置轮椅坡道和扶手，坡度为1∶12，宽度为2.4m，坡道两侧设扶手，在扶手栏杆下端设高为50mm的坡道安全挡台。公共使用的门采用自动门与推拉门，推拉门门把手一侧墙面，留有不小于0.5m的墙面宽度。门扇安装视线玻璃，横执把手和关门拉手，在门扇的下方安装高0.35m的护门板。公共厕所无障碍隔间厕位。厕位面积不小于1.80m×1.40m，安全抓杆直径为30～40mm，安全抓杆内侧应距墙面40mm。⑺在各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置醒目、易识别的强调功能作用标志、标注。⑻夏季采用的防暑措施为：活动中心、康复中心、部分公寓均设分体式空调；浴室、食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的防冻保温措施。72 第十章项目组织实施10.1项目组织管理项目管理遵循以下原则：1、项目的实施应符合国家基本建设项目的建设审批程序。2、在团风县民政局直接领导下，由黄冈新缘老年公寓有限公司作为项目的执行单位，负责项目建设的组织、协调和管理工作。3、项目的设计、施工、安装等单位与项目单位履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的有关法律执行。4、成立新缘老年公寓建设项目领导小组，由黄冈新缘老年公寓有限公司直接分管，小组下设工作专班负责具体工作的实施。10.2项目实施计划第一阶段：前期准备阶段工作内容包括：提出和审批项目建议书；编制项目可行性研究报告；办理相关审批手续；项目核准；工程设计和建设项目的招标。第二阶段：施工阶段工作内容包括：制定工作计划、建设准备、组织施工等。①制定工作计划。包括建设进度安排、资金使用安排、主体与设施配套相互衔接。②建设准备。作好技术准备，修建临时生产和生活设施，协调图纸和技术资料供应。③组织施工：按计划、设计文件的规定，编制施工计划，进行施工。第三阶段：竣工交付使用阶段工作内容包括项目竣工验收和交付使用。72 10.3项目进度安排本项目在施工过程中提倡“科学管理、文明施工”，力求达到“优质、高效、安全、低成本”，使工程早日竣工验收，并交付使用。项目进度计划拟定安排如下：1、申报阶段：2016年3月前,成立项目建设领导小组、可研报告的编制报批；2、前期准备阶段：2016年6月底，完成勘察与总规设计；2016年7～8月，工程招标；3、项目实施阶段：2016年9月～2019年8月。4、竣工验收：2019年9月～12月工程进度时间2016年2017年2018年2019年1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-12可　研施工图设计场地准备及招标土建施工装饰及设备安装竣工验收72 第十一章招标方案11.1招标编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、《中华人民共和国政府采购法》；3、中华人民共和国国家发展和改革委员会令第9号关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；4、中华人民共和国国家发展和改革委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；5、国家发展和改革委员会等七部委令第30号《工程建设项目施工招标投标办法》。11.2招标范围根据中华人民共和国国家发展和改革委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目属于关系社会公共利益的项目，且本项目投资规模较大，因此本项目采用公开招标方式进行采购。11.3招标组织形成本项目委托有相关资质的单位进行招标代理，并与其签订委托招标协议书，明确各自的权利和义务，以利于建设项目招标的顺利实施。11.4招标方式为了使建设资金得到科学、合理的运用，使该项目的建设顺利圆满地完成，根据《中华人民共和国招投标法》的有关规定将采取公开招标的形式。在有形建筑市场或建设行政主管部门指定的报刊、信息网络上发布招标公告。招标公告的内容：招标单位和招标工程的名称，招标工程简介，工程承包方式，投标单位资质，领取招标文件的时间、地点和应缴费用等。在潜在投标人中选定造价合理、工期短、信誉好的承包商、监理等单位。附项目招标基本情况表。72 招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标方案及设计图设计√√√建筑安装工程√√√工程监理√√√设备及材料采购√√√11.5招标工作流程招标工作严格遵守《中华人民共和国招标投标法》，执行黄冈市团风县所属招投标管理机构的建设工程招投标工作程序。72 第十二章投资估算及财务分析12.1投资估算依据1、《湖北省建筑工程概算定额及统一基价表》鄂建文[2006]122号；2、《湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）》鄂建文[2008]214号；3、《湖北省建筑安装工程费用定额》鄂建[2008]216号；4、《湖北省园林工程消耗量定额及统一基价表》2009年；5、《工程勘察设计收费标准》国家发展计划委员会、建设部发行（2002年修订本）；6、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；7、《关于调整工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价工服规[2011]23）；8、《黄冈市造价信息》2015年第4期建材预算价格9、团风县类似工程的造价指标。12.2项目投资估算本项目建筑安装工程主要采用指标估算法，根据类似工程的估算指标，并结合各个单项工程的实际情况进行估算:项目总投资101868.01万元，其中：建筑安装工程76831.26万元，设备购置费及安装费9753.54万元，工程建设其他费6135.54万元，征地及补偿费及土地流转费1230.04万元，基本预备费7417.63万元，流动资金500万元。项目资金来源：全部由黄冈新缘老年公寓有限公司自筹。12.3财务分析依据12.3.1财务分析的设定条件72 （1）投资资金与建设进度同步到位，项目建设按计划如期完成。（2）老年公寓、服务中心在预测时按1:1考虑，即有多少床位招收多少老年人入住。（3）项目的测算，按照新增固定资产投资+周转流动资金需要额的总资金投入，根据经营期生产纲领，计算经营成本及经营收入，在此基础上进行总体的财务分析评价。（4）各类财务计算指标汇总详见附表1。12.3.2财务评价的基本依据本项目财务评价依据国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）规定的评价原则与评价方法，评价中采用动态与静态分析相结合，以静态分析为主。本项目计算期20年,其中建设期3年，经营期17年。达产计划见下表。分年达产计划表经营项目生产负荷第4年第5年第6年第7-20年新缘老年公寓70%90%100%100%旅游度假村70%90%100%100%庙宇佛堂70%90%100%100%12.4营业收入估算1、经营收入估算经测算，达产年新缘老年公寓经营收入为17280万元。达产年新缘老年公寓经营收入测算表项目名称每日收入（元）年收入（万元）计算公式住宿床位费1700061202500床×85%/日×360日×80元诊断、检验费562520252500床×45%/日×360日×50元康复理疗费1250045002500床×50%/日×360日×100元药品收入437515752500床×35%/日×360日×50元餐饮收入850030602500床×85%/日×360日×40元合计480001728072 旅游度假村达产年经营收入为3900万元。其中年接纳旅游人次按目前林家大湾接待20万人次/年的75%计算，人均消费按黄冈市2013年累计接待游客1362万人次，旅游总收入达75亿元，人均消费550/人次的50%，260元/人次计算。庙宇佛堂达产年经营收入为500万元。其中年接纳量按旅游人次的三分之一计算，人均消费按100元//人次计算。项目达产年经营总收入估算为21680万元.12.5经营成本估算本项目年成本与费用以企业提供的资料为基础并结合实际状况测算。1、人工工资按人均3万元/年，福利费按工资总额的14%计提；2、水费按2元/吨、电费按0.57元/度、天然气2.85元/m³计算；3、管理费按收入总额的1%估算；4、修理费按折旧费的20%估算；5、固定资产折旧费房屋按50年计提折旧，固定资产残值按5%计算;设备投资按15年计提折旧，固定资产残值按5%计算；6、无形资产土地按30年摊销；7、工程建筑其他费按30年摊销。12.6利润测算达产年经营收入合计21680万元，总成本15271.68万元，缴营业税及附加1215.2万元，上缴所得税1298.3万元。年净利润总额3894.9万元，项目投资利润率为5.1%，投资利税率为6.29%。12.7财务的评价结论经分析计算，税前项目财务内部收益率2.75%；项目静态财务净现值(折现率8%）FNPV=-31951万元；投资回收期16.08年，税后项目财务内部收益率0.93%；项目静态财务净现值(折现率8%）72 FNPV=-40974万元；投资回收期18.52年，项目在财务上可行。12.8不确定性分析（盈亏平衡分析）BEP(生产能力利用率)=年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-年销售税金与附加）*100%=61.49%盈亏平衡分析图以上分析表明，本项目经营期各年利用率（BEP）为61.49%，项目即可保本。12.9财务评价结论由财务盈利能力分析可知，本项目的盈利平衡点为61.4%，较高，投资利润率为5.1%，投资利税率为6.29%，说明项目有一定的盈利能力，但由于投资过大，造成项目整体财务盈利能力较弱。财务内部收益率为2.75%，偏低，投资回收期16.08年较长，说明项目在财务上是存在一定风险。72 第十三章社会评价13.1社会影响分析本项目位于团风县回龙山镇林家大湾村，其建设及运营活动对项目所在地不会产生负面影响。项目建成后能缓解团风县城乡老年人社会化养老床位紧缺的局面。13.2社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施。13.3社会互适性分析1、项目地区各类组织对项目建设的适应支持程度该项目关系到团风县社会养老事业和旅游业的发展，县政府高度重视，业主单位会迅速办妥各项手续，组织施工，争取早日完成项目建设内容，为团风县经济建设和老年生活服务，为构建和谐社会贡献力量。2、项目所在地区技术、文化状况与项目的互适性分析拟建项目属于新建工程，能为当地的社会环境、人文条件所接纳，该项目与当地社会环境是相互适应的。13.4社会风险及对策分析该项目施工对附近居民的生产、生活没有什么影响。应当注意的是在施工期间尽可能做到不在居民休息时施工，施工时把噪音降到最低限度，以免影响居民的正常生活。社会化养老事业是一项现代新兴服务事业，业主应枳极学习外地先进经验，搞好员工的业务技术培训，切实增强公寓的服务软实力，创造一流的县级社会化老年服务示范机构。72 该项目虽然建筑密度和容积率不高，绿化率和健身场地也均能达到相关要求。场地内有流转土地，可组织健康老人自愿参加耕种，既可锻炼身体，又可创收。72 第十四章结论与建议14.1结论新缘老年公寓建设项目，以旅游推动养老业发展，以土地流转整合农村资源，发展观光农业、休闲农业、生态农业，以规模化、产业化引导农民转变观念，带动经济发展，对推进团风县农业产业结构调整，实现旅游与养老事业共同发展，具有较强的示范作用。项目选址回龙山镇林家大湾交通便利，水、电、通信等配套设施齐备，适宜项目建设；项目建设规模合理，建设方案可行，投资规模适度，资金来源有保证；项目建设对环境的不利影响较小，通过采取有效地措施，能满足环境保护和节能的要求。项目建设顺应了人口老龄化的发展趋势，符合党和政府加强老龄工作的要求，项目的建设将完善当地社会养老保障体系，有利于促进团风县老年服务业的发展。在技术和经济上都是可行的，社会和环境效益较好。14.2建议1、承办单位应积极筹措建设资金，保证工程顺利实施；2、项目工期较长，需要做好项目组织和管理，合理安排各项工作进度，保证项目按时顺利完成；3、项目建设中要做好投资控制，加强合同管理，严格监督工程款项支出；4、在建设过程中要做好环境保护工作，要把环保作为先决条件，严格执行环境保护的各项政策法规，实现可持续发展。72'