生态文化旅游项目可行性研究报告 62页

'生态文化旅游项目可行性研究报告第一章可行性研究总论一、项目背景湖北神农源生态文化旅游开发有限公司拟建的“神农源生态文化旅游区”项目，位于湖北省襄阳市谷城县五山镇昝家铺村陈家沟，因地处湖北神农架北缘武当山下，现场原生态植被良好，环境优美，风光迤逦，历史文化、佛道儒文化深厚，又相传是人类始祖之一神农氏的故乡，故名“神农源”。“神农源生态文化旅游区”项目以“文化体验”、“猎奇探险”、“生态度假”、“养老养生”等为主题，立足山水园林、原生态休闲景区的特点，以“文化塑魂、特色迎客”为根本，在全面打造生态文化旅游景区的同时，休闲度假方面突出“老有所养、老有所为、老有所乐”的特色，为周边近亿客源市场提供良好的文化体验、休闲度假、养老养生服务；依托生态打造人文传统生活景区，对享有“小武当”的五山镇万亩茶园进行保护性开发，将人文景点与天然园林融合，争取在十三五期间，把“神农源生态文化旅游区”打造成为中国一流的集“文化体验、休闲度假、酒店（式）养老、生态养生”为一体的国家AAAA级旅游区”！1、项目名称“湖北神农源生态文化旅游区”项目2、项目承办单位湖北神农源生态文化旅游开发有限公司3、项目拟建地址、地点湖北省谷城县五山镇昝家铺村陈家沟。62 4、项目建内容与目标建设思路：拟建的“湖北神农源生态文化旅游区”项目，以“文化体验”、“猎奇探险”、“生态度假”、“养老养生”等等为主题，以“文化塑魂、特色迎客”为根本，在全面打造道教、佛教、儒教文化旅游景区的同时，为周边近亿客源市场提供良好的休闲度假、养老养生服务；打造人文景点，对享有“小武当山”的五山万亩茶园进行保护性开发，将人文景点与天然园林融为一体，打造成为“酒店式生态养老休闲度假旅游区”。和丹江口水库水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光—体验--生产（花卉、园林、茶园）”于一体的景观综合体；形成完美的人与自然和谐的生态文化旅游区。（2）开发目标力争在十三五期间，把“神农源生态文化旅游区”打造成为中国一流的集“文化体验、休闲度假、酒店（式）养老、生态养生”为一体的国家AAAA级旅游区”！（3）开发建设内容与建设进度本项目规划面积暂定3平方公里（约3000亩，固定建筑用地400亩），总投资约1.2亿元人民币，分三期建设。一期工程：基础配套设施建设。占地150亩，投资3000万元，总建筑面积约128400㎡（含停车场），建设周期一年，主要内容：停车场（广场）、接待中心、购物小吃商街、景点包装、老年标准公寓、娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施；二期工程：游乐体验配套项目建设。占地150亩，投资4000万元，建设周期两年，主要用于佛家道家文化体验项目建设、游乐项目建设、国际乡村自驾营地、山地越野基地、青少年军事夏令营营地、拓展·CS镭战基地等项目建设（可以单体招商）。62 三期工程：度假休闲观光项目建设。占地100亩，投资5000万元，主要内容包括一期配套工程如度假酒店、景观打造、特色医疗及花卉苗圃基地建设、茶文化园及演艺项目建设等。5、项目投资及效益概算项目总投资约人民币1.2亿元。三年内全部建设完成。（1）年产值估算：项目建成后产值为5000万元/年；（2）年利润估算：按40%计,实现利税2000万元/年；（3）社会效益：直接解决100--150人就业；（4）投资回收期：8.5年（含建设期2年）从静态投资利润率和投资回收期的数据表明，该项目投资回报能力强，政治效益、经济效益、社会效益、环境效益均较好。6、可行性研究报告编制单位北京博雅方略旅游景观规划设计院有限责任公司二、可行性研究报告编制的依据及内容1、可研研究工作概况该项目经襄阳市谷城县发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集该项目背景资料的基础上，认真分析和理解了本项目技术基础资料，并于2015年7月上旬，组织专家团队赴现场实地调查、数据收集等工作，然后转入室内资料综合研究、报告撰写，2016年1月完成本项目可行性研究报告。2、政策性依据（1）《国务院关于大力发展旅游业的实施意见》(国办发[2009]41号)；《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》国发〔2014〕31号。62 （2）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；（3）《湖北省人民政府加快实现社会福利社会化的决定》；（4）《湖北省社会福利机构管理实施细则》(试行)；（5）《襄阳市社会养老机构管理实施办法》；（6）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；（7）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；（8）襄阳市城市总体规划（1996－2020年）；（9）企业提供的相关协议、资质、证书3、法规、方法依据（1）《国家旅游规划通则》（2）《中华人民共和国旅游法》（3）《中华人民共和国水污染防治法》2008.6.1（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005.4.1（5）《建设工程安全生产管理条例》2004.2.1（6）《建设工程质量管理条例》2000.1.30（7）《中华人民共和国森林法实施条例》2000.1.27（8）《中华人民共和国土地管理法》2004.8.28三、可行性研究结论本项目以生态文化旅游体验、生态养老养生和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家中西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。本项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回报高、利税率高。62 本项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。本项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快襄阳市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。综上所述：建议项目尽早立项，并尽快注册公司，开展企业自筹、股份众筹、申请补贴等方式筹措资金实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。第二章项目背景、市场预测与分析一、项目背景1、生态养老相关政策背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3-4人中，就有一个老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)、《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《湖北省社会福利机构管理实施细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《襄阳市社会养老机构管理实施办法》等。62 2、文化体验与生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。（1）国家相关政策2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”进一步推动了生态旅游的发展。（2）地方相关政策旅游业被确立为湖北省重点发展的战略性产业旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和中西部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。（3）旅游业是襄阳市“十二五”“十三五”规划重点发展产业《襄阳市国民经济和社会发展“十二五”、“十三五”规划纲要》明确提出：全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。3、养老院建设的重要性和必要性（1）解决老龄化社会问题的需要62 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。襄阳市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。（2）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，襄阳市委、政府也提出建设“和谐襄阳”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为襄阳市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（3）加快襄阳市社会福利事业发展的需要项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足老年朋友对中高档养老养身的需求，填补襄阳中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。4、生态休闲度假区建设的重要性和必要性（1）是促进区域经济发展战略的需要。62 项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。（2）项目建设是适应襄阳市旅游产业发展的需要目前，鄂西北是湖北旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。该项目能发挥60%以上绿化和青山绿水这一资源优势，提升襄阳市旅游产业竞争力，优化鄂西北旅游产品结构，提升襄阳市在鄂西北旅游发展的地位。（3）项目建设是适应加快襄阳市旅游经济发展和产业结构调整的需要襄阳作为鄂西北的工作重点市，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业所占比重小，远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低。而旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进襄阳经济的腾飞。（4）旅游业发展促进社会主义新农村建设统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。五山镇由于地理位置限制，“三农”问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游特色村、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。5、项目的由来62 从襄阳老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在谷城发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。而谷城县周边旅游资源丰富，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是武当山、古隆中、神农架，近几年随着经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说南水北调中线源头——丹江水库景区、葛州坝三峡风光、十堰市汽车城等，还有与陕西接壤的风光资源都开发出来，旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。从省统计局获悉，2010年8月份湖北省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7％，比上月的增幅提高1.3个百分点。1－8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8％。据分析，旅游业发展良好带动消费增长。今年以来，1-8月，四川省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6％，接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%（2005年）。所以在襄阳市五山镇发展生态旅游势在必行。二、项目市场预测与分析1、养老产业背景据统计，2014年我国60岁以上的老年人口已经达到2亿，超过了总人口的14％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3-4个人当中，就会有一个是老年人。（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。62 2、生态文化旅游概述生态文化旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态文化旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态文化旅游的定义有两个：生态文化旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对地方文化的挖掘保护、生态环境的保护，达到使当地的文化、生态和人口得以持续发展的目的；生态文化旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受历史的和现存的自然、文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供文化探秘、观光休闲、旅游度假的生活功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业----农旅一体化的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造文化景观、人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”、“花卉海洋”等等。3、现有基本游客结构去年，我国著名景区排名前十的武当山旅游景点共计接待国内外游客三百万人，且五山镇现有各种农庄农家乐53户，部分农户还可以一次性接待上百人。今年“五一”节期间，接待游客近万人。比上年增加了四分之一，收入比以前增加了5倍。62 4、市场趋势分析中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。5、项目建成时市场容量与游客结构该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该项目根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。（1）游客性别构成据现有数据进行估计，项目建成后，游客的性别构成为男:女为2.33：1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1),这在湖北生态旅游中具有普遍性。（2）游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于25-35、36-45、46-62 60三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。（3）游客职业与学历构成旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现，反映了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41﹪、18.71﹪、18.37﹪和15.99﹪，合占游客总数的7成以上（73.47﹪）。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例（分别占9.52﹪和8.44﹪）。服务销售商贸人员等所占比例极低（分别为3.40﹪、3.06﹪及1.70﹪）。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势（＞90%）。显然，游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。（4）游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多（月人均收入＜3000元的占24.67﹪、＞3000元的占75.33﹪）。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空间尺度游客。三、项目发展优势1、独特的市场卖点生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，特别是根据项目地理环境所设置的景点，因巧妙的与武当山景区和丹江口水库自然景观相融合，形成了独特的山水景观群。62 项目建筑群以中式古典为主题风格，同时结合，花卉苗圃茶园的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养老和休闲度假”特色旅游综合体，填补了鄂西北中高端生态养老空白，必将成为鄂西北生态养老和休闲旅游业的独特卖点。（1）高级养老院按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过1.5亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。为此我们有必要建设高档养老院。本项目建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养”、“护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动鄂西北养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。①打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在送父母进养老院则体现的是子女的孝心。实际上，现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身”概念为基础兴建的老年公寓等，以达到“老人需要自己解放自己”，到养老院养老不是什么令人感到羞耻的事情，而是“一种潮流”。解决那些因孤独和缺乏交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，让其充分享受晚年生活的自在。②量身定制，提高服务品质。62 高级养老院提供了养老方式的一个新选项，对高级养老院本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好的服务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活护理。本项目从服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关的专业医疗服务人员，将每一老年公寓进行个性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项目集生活照料、膳食供应、医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。③注重“养”“护”并重，注重科学养老。项目将定期和不定期邀请“同济医院”专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，并懂得如何养老养身，形成一种科学养老养身的健康文化氛围。让养老院作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。（2）高级休闲度假区高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态茶场运营单元和民俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。如下是三个单元的关系结构图。①生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性（住高档农家别墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐）聚集一部分顾客，农家乐的经营定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用中高档消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴等项目。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。②生态农场运营单元：生态农场运营单元由生态农场和生态茶园组成。生态农场靠租用农家乐周围农户闲置的土地进行，根据需要发展50亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感”。生态茶园则环绕在生态农场一周，与生态农场形成一个有机整体。同时还可以建设一个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕和集种植、采收、制作等茶文化的顾客发展成生态农场运营单元的会员。62 ③民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如民俗赏花节、春耕文化、采茶品茶节等秋收文化等，主要体现天人合一的意境！项目由高级养老院和生态度假区两部分构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，相互补充，从而实现项目的综合市场竞争力。2、资源优势项目所在地坐拥丹江水，背靠丘陵，拥有丰富的山水景观资源，同时，附近40公里内拥有众多著名景点，如：武当山、薤山、丹江口水库、太极湖漂流等，以原有旅游景点为动力，可明显带动本项目的发展。因此，该项目自然资源和旅游资源优势明显，项目前景看好。3、政府的大力支持湖北省委省政府着力打造襄阳市为城市群中心城市，襄十经济区新高地，力争三年，确保五年，城市面积及GDP翻一番，每年有新变化，三年上大台阶。2016年将继续加大招商力度，深入开发合作项目，大力谋求发展。4、投资必要性综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略；解决老龄化问题，促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，发展农林业生态立体经济；调整鄂西北丘陵区农业和农村经济结构，带动区域经济发展；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目的建设都具有充分的必要性。62 第三章项目建设的可行性一、区位条件1、场址位置本项目位于湖北省谷城县五山镇昝家铺村陈家沟。距襄阳市、十堰市、南阳市各80公里，距武当山景区38公里，丹江口水库景区28公里，距薤山园林公园15公里，距汉江湿地公园30公里，距神农架林区、葛洲坝三峡景区各130公里，离武汉、西安各260公里。土地权属五山镇昝家铺村委会，采取集体土地租用和集体土地出让等方式获得用地。2、项目区地理位置项目所在地位于襄阳市和十堰市的中间，座落在神秘的道教圣地武当山景区和清新和谐的丹江口水库旁。东连武汉，西接西安，南通荆州、宜昌、神农架林区。交通便捷，地理位置优越。二、气候条件1、地形地貌襄阳市，丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔在350--450米间的丘陵约占90%.地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。地表由较平缓的紫色砂岩与泥岩组成，经长期流水侵蚀切割后，多呈浑圆状和垄岗状浅丘；丘间沟谷狭长平直，从丘顶到沟谷多为梯形缓坡。泥质中以泥土、粗砂土和红砂土、豆面泥土、黄泥砂土为主，这些土壤保水性能良好，抗旱力强，有利于农作物生长。62 2、气候襄阳市，受盆地和本地自然环境的影响，具有气候温和、降雨量丰富、光热充足、无霜期长的特点。冬暖夏热，雨量适中。平均气温15℃-28℃，一月均温6℃-8℃，七月均温26℃-28℃，最高气温可达39℃，最低气温－2.5℃，活动积温5598℃左右。3、水文汉江是市区内的主要河流，是市内水路运输要道，古有“万斛之舟行若风”的繁忙景象描写。汉江水流缓急交替，蜿蜒曲折，常年平均流量为375立方米／秒，自然落差135.5米，平均比降4.5‰，水能蕴藏量有14.5万千瓦可供开发．较大支流有资中的丹江口等。4、矿产资源襄阳市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰石、石棉、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、砾石与陶瓷粘土等；金属矿产与稀散元素有铁、钾、金等以及盐矿、钾矿和煤层中共生的铝、镓、铷、锂等稀有元素；化工矿产有盐矿和含钾水云母粘土矿等。5、植被资源襄阳市属亚热带常绿阔叶林带，气候温和，雨量充沛，适宜多种林木生长。树种资源有60多个科，110多个属，190多个种。内由于海拔高度悬殊不大，地形多为丘陵、低山，森林植被种类、群落组成以及群落动态特征，随土壤理化性质差异呈较明显的地带变化，并在相应范围内，有相对的稳定性，其森林植被主要有针叶林、阔叶林、竹林、灌木林等。经济林树种丰富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林、桑林、茶林、油橄榄、核桃、白蜡等木；薪炭林是襄阳市62 农村重要的生活资料，分布广，产量高；优势树种有马尾松、香樟、楠木、黄连木、柏木等，主要分布在武当山、神农架等地名胜古迹风景区。三、社会经济状况1、行政区划全市幅员面积19774.41平方公里，现辖3市辖区、3县级市、3县，个行政村，21个街道办事处，个社区居民委员会。2013年总人口559万人，其中非农业人口319万，农业人口240万，耕地万公顷,人均占有耕地面积公顷。2、基础设施在基础设施建设中，襄阳市统筹规划，突出交通建设为重点，带动了能源、通讯和水利等建设突飞猛进。拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。建成座220kV变电站和110kV变电站，供电能力达万kVA；水电资源丰富，有一座装机容量达万千瓦的110kV电压等级的水电站一座；程控电话达10万门，移动通讯基站覆盖全境。一系列的江河治理、旅游综合开发水利等工程建设，电网、气网和水网改造，使基础设施不断完善。3、旅游资源鄂西北现有成熟的旅游景区40多处。其中武当山、神农架林区两处为国家级风景名胜区。五山镇是全市唯一的国家级历史文化名镇。襄阳历史古迹、文化遗址、殿堂庙宇、禅林寺院、塔影桥虹、石刻壁画等无奇不有，加之众多的名人轶事、历史掌故、民俗风情、土特产品、风味小吃等构成了丰富的旅游资源。全市旅游资源按其构成，可分为自然景观、人文景观和其它旅游资源，其中人文景观、水景旅游资源在全省占有重要地位。62 四、项目选址意见综合上述，该项目所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从项目建设条件和地理位置而言，该项目选址昝家堡村，具备发展生态养老和休闲度假旅游的各项条件，可以选择。62 第四章总体方案设计一、项目建设总体方案本项目规划面积暂定3平方公里（约3000亩，建筑用地400亩），总投资约1.2亿元人民币，分三期建设。一期工程：基础配套设施建设。占地150亩，投资3000万元，总建筑面积约128400㎡，建设周期一年，主要内容：停车场（广场）、接待中心、购物商街、景点包装、老年标准公寓、娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。建设周期1年，基本具备开门接客条件。二期工程（单体招商）：游乐体验配套项目建设。占地150亩，投资4000万元，建设周期两年，主要用于佛家道家文化体验项目建设、游乐项目建设、国际乡村自驾营地、山地越野基地、青少年军事夏令营营地、拓展·CS镭战基地等项目建设。三期工程：度假休闲项目建设。占地100亩，投资5000万元，主要内容包括一期配套工程如度假酒店、景观打造、特色医疗及花卉苗圃基地建设、茶文化园及演艺项目建设等。以上项目预计2018年6月全部完工投入运行。二、项目定位、建设理念及目标1、项目定位（1）主题定位围绕昝家堡村山地资源特色鲜明的优势，突出地域文化特色，打造“地域文化景观—自然花卉苗圃茶园—生态休闲养老度假”为一体的休闲度假体验旅游圣地。项目建设风格：为中式仿古，将传统文化体验、生态旅游、休闲养老有机结合为一体！（2）市场定位62 项目目标市场可分为近、中、远三级市场。近程市场指襄阳、十堰、宜昌、南阳、安康等1.5小时近程辐射区域；中程市场指武汉、西安、汉中、重庆等半日经济圈大中型城市；远程市场指国内其他区域市场。（3）功能定位打造独具特色的以文化体验、养老养生、休闲度假三大功能于一体的文化旅游休闲度假基地！（4）档次定位神奇的佛道文化体验，高端的休闲度假，中式的养老养生！2、项目建设理念（1）充分挖掘当地厚重的道家文化、佛家文化、儒家文化、官场文化，科学合理利用各类土地、茶园、森林等资源，体现最佳社会经济价值。（2）探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。（3）体现林业生态，展现景观配置。景观、景点、娱乐、休闲布局科学，配置合理。（4）设施建设强调风貌景观化、功能多元化、利用综合化，充分发挥其投资价值，打造最佳的养老、休闲、人居、商务环境。3、开发目标一是直接经济效益目标。获取直接经济效益包括：（1）生态养老（含餐饮住宿、保健养身、桑拿理疗等）；（2）生态休闲度假（含中高端度假餐饮客房、旅游休闲茶吧消费、度假避暑人群客房等收入）；（3）花卉苗圃婚纱摄影基地效益；（4）茶园采摘加工体验效益；（5）大门票收益；（6）游乐项目收益；62 （7）停车场收益；（8）购物商街门面出租收益；（9）观光车收益；（10）香火烛销售收益；（11）拓展培训·CS镭战项目收益；（12）现代山地越野冲浪项目收益；二是可持续发展目标。可持续发展是现代农旅产业发展的基本理念。生态休闲度假旅游业，把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。这是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互补充、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。4、总平面布置（1）总平面布置方案项目依山而建。前方堰溏等水体景观、左右后为景观、园林和茶园，其总体布置一期工程为养老休闲，二期工程和纵深项目为花卉苗圃布置在度假区前后方中间区域。一期工程具体布置为：①、接待中心。占地面积150亩。既保证文化观光体验区、养老度假区的相对独立性，分别设置两个区域，采用外统一进入后，分离设置，又保证两区的相互衔接，便于管理。大门口主要设计接待处、门卫室和大型停车场等。②、养老度假区设置：整个养老度假区主要分为：高端度假休闲养身区、普通住宿养老区、休闲活动健身区、配套功能服务区四个板块，62 包括休闲度假旅游酒店、制茶工艺茶坊与品茶吧、高中档和普通档老年公寓（含养老餐厅、医疗康复中心、老年文化活动健身中心等）。③、文化观光旅游体验区：打造以道家始祖、佛家观音、儒家孔子为主题的三个景观广场，构成本景区核心亮点景观，以其独特性吸引游客。（2）占地面积及分析依据具体建设内容划定。见表4--1。5、工程建设方案（1）养生公寓建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑密度低，容积率为1.5左右。采用2层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。开设养生养老基地，提供中老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。针对市场开发几类公寓：①针对高端商务消费市场。推出具备居住和养老双重功能的商务豪华贵宾公寓6栋，每栋建筑面积约240㎡；共计1440㎡。②针对中高端消费群体市场。结合中国人对仿古建筑特有的喜好和生活习惯，推出中式古典高档公寓。建设三栋楼高四层，每栋三单元24户型，合计72户，每户型约50㎡（一室一厅一厨一卫），共计约3600㎡；既满足单个消费群体需求，又满足三口之家出游、老两口养老度假需求。③针对中老年人养身养老市场。推出中高档型标间养老公寓。公寓分四栋，每栋三层楼，每间约24㎡（一室一卫一厨，可做简餐），共计200间，约5000㎡。（2）医疗保健服务中心聘请各科医疗护理专家主理。建筑面积360㎡。位于养老标准公寓内，以方便老年人平时就医体检需求。主要配置值班室、药房、医务室等。（3）综合服务配套项目①养生餐厅62 建筑面积约630㎡。结合武当山道教文化重点打造餐厅的生态环境，突出天人合一的自然特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现原生态养生的特点。其中餐分为丹江水之味、绿色芳香素食、武当山养生药膳等主题，同时可接待生日和婚宴等。聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。②休闲茶坊建筑面积约320㎡。以休闲为主题，开展养身茶艺、道教茶道等文化主题。③健身活动娱乐室建筑面积约800㎡。以休闲养身为主题，开展棋、牌、兵乓球、健身房、音乐欣赏室、书画创作室等养身主题。④厨房、食堂：建筑面积约500m2。⑤户外庭院、绿化：在度假区内零散地修建各式庭院、游憩小站、平台，外围创建花卉、苗圃、茶园等，便于游客用餐之余观看欣赏。⑥停车场约6000㎡，可同时容纳300辆小车、20台游客大巴。⑦旅游厕所停车场接待中心，建三星级旅游厕所一座：男厕：10个便槽10个蹲位；女厕：16蹲位。各加一个12-16平方米化妆间。（4）二、三期工程二期工程占地面积150亩。该部分主要包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉、茶园、苗圃等建设建设，苗圃地主要用于种植中高档观赏花卉植物和贵重苗圃，苗圃内、外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。既能改善该区域的生态环境，成为度假区的观景后花园，同时又能创造巨大的经济效益。三期工程占地100亩。主要采取化整为零的招商方式，招商引进配套完善新奇时尚的娱乐项目和独具特色的文化体验项目。表4-2辅配套工程项目组成表表4-3项目工程建设造价估算表单位：万元62 第五章环境保护一、项目主要污染源和污染物评价分析1、项目建设期主要污染源及污染物影响分析①、水本项目在建设期主要产生的废水为施工场地工人产生的生活污水、施工废水及车辆运输和部分冲洗机器设备等的含油废水。（1）施工期平均施工人员50人，用水定额0.03m³/d，年用水850m³/年，生活用水排放系数为0.75，则生活污水排放量为675m³/a,主要污染物为COD、NH3-N。类比资料可知，废水中的COD为25mg/L，NH3-N为3.0mg/L；COD产生量30.8kg/a；NH3-N产生量3.69kg/a。（2）施工废水主要来自基坑排水、砂石料冲洗水，主要污染物为SS,生产用水量约2500m³/年，施工用水排放系数0.65，则施工废水排放量为1625m³/a。（3）车辆运输及机械维护造成的含油废水渗漏。由于车辆冲洗、加油、润滑油更换等引起的含油废水泄漏，可能随着土壤渗入地下水以及地表水体中，对水体造成较重的污染，破坏水生生态系统。②、空气污染（1）粉尘：施工过程中粉尘及扬尘污染产生的环节很多，如交通运输、施工机械运行、材料加工、筛分、水泥装卸及搅拌等，尤其是10μm以下的飘尘会随呼吸进入人体而影响身体健康。根据施工布置，施工区相对较为集中，工程量较小，加之施工区周围没有村屯等环境敏感点，扬尘对周围环境影响不大，施工扬尘和粉尘污染仅对施工人员的健康有影响。（2）废气：62 废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾气。工程施工机械多为重型机械，并以汽油、柴油为燃料，耗油量大，排放的尾气中大气污染物主要为一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物、二氧化硫等。这些有害气体散发到大气中，造成大气轻微污染。本工程附近居民区距离施工区较远，施工机械产生的废气污染对周围居民影响不大，但会对施工区周围的空气质量产生一定的影响。但影响时效较短，影响范围较轻。③、固体废弃物在项目施工期主要污染物为建筑工地产生的土方、其他建筑垃圾和生活垃圾。大部分建筑垃圾可回填，定点堆放，整平、覆土，恢复植被，剩余部分及生活垃圾可运至垃圾填埋场处理。④、噪声本景区施工，离住家户较远，几乎无噪声污染。2、生态环境影响分析（1）施工对植被的影响工程施工对附近区域植被的影响主要是开挖、工程永久和临时设施占地几个方面。这些施工活动将破坏和影响该区域原有的地面植被，并对当地的土地条件产生一定的影响。（2）施工对水土流失的影响根据项目和施工布置特点，并结合工程区自然环境状况进行分析：施工期将使地表处于疏松和裸露状态，这将为地面径流水蚀提供垫面基础，同时也为风蚀提供了物质条件。根据土壤现状调查分析结果，部分建设地土地平整工程涉及到对山体的开挖，坡度较大，土层瘠薄，一旦开发容易发生水土流失。（3）施工对土壤环境的影响项目的主体工程包括：老年标准公寓、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、活动室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施等永久占地会对土壤资源产生永久性损失，转化为建筑物；施工暂时的占地，对土壤资源的影响也是暂时的。施工开挖及平整工作会导致表土层破坏，使得土壤受到冲刷、流失的可能性增加，对水土保持有负面的影响。62 3、地质影响分析项目建设内容对地质地况要求在正常范围内。经调查分析，项目建设区地质灾害不发育，地质灾害危害程度小，危险性小。建设施工场地无不良地质作用，场地基础稳定，适宜于项目的建设用地。二、项目运行期主要污染源及污染物影响分析1、废水项目运营后，生活污水主要来自厨房、洗涮间、客房部及员工生活产生的餐饮污水和生活污水。项目旺季为6--9月，平均日接待量为500人，淡季平均接待量为100人。按生活污水人均排放量40L/d计，旺季平均接待人数计，则生活污水排放量为20000m³/a，其中的主要污染物为COD、NH3-N，各污染物排放量为COD产生量8760kg/a；NH3-N产生量876kg/a；厨房废水主要污染物为动植物油，油类漂浮在水体表面，影响空气与水体界面的氧交换；分散于水中的油可被微生物氧化分解，消耗水中的溶解氧，使水质恶化。因此直接排放将对水体造成一定影响。2、大气（1）厨房油烟餐饮部可容纳500人同时用餐，厨房在烹饪食品过程中会产生油烟，按照GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》规定，应安装油烟净化器对厨房排放的油烟进行处理，使油烟排放浓度达到允许排放标准2.0mg/m3。净化设施最低去除率85%。（2）汽车尾气本项目停车场汽车尾气计算参数为：停车泊位99辆，每日最大车流量200辆，泊位时行驶时间为2小时，生态园内道路上平均耗时4分钟。空燃比：12：1。车辆怠速状态5km/hr运行，平均耗油量为0.15kg/min；汽车尾气各污染物浓度见表5-2，汽车尾气排放源强计算结果见表5-3。62 表5-2汽车尾气中各污染物浓度表5-3汽车尾气排放源强计算结果3、噪声该项目噪声主要来自换热站、加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。因设有围墙，周边有大量绿化覆盖，无敏感点目标，噪声经植被及周边建构筑物吸收阻尼后，对周边影响较小。4、固废厨房、公寓及员工生活产生生活垃圾，产生量为100t/a。5、生态环境影响分析项目运营后，人工景观生态类型将更趋于多样化，通过综合治理和生态建设，可有效控制水土流失。花草、乔木的大量引入丰富了植物乃至整个生态系统的种类和空间结构，从而达到保持区域环境功能的设计要求。从项目的长远发展以及整体生态功能和生态类型变化分析来看，项目的建设有利于人工生态类型的多样性。6、景观影响分析本项目在建筑景观设计上采用因地制宜的原则，并尽可能多的保留用地内的自然地貌，如山石等，以及自然植被；需修建围墙的建筑采用木篱，院内植草皮和铺碎石甬道，以达到与自然景观和谐一致的效果。由于度假区外与公路相接，面对河水，场地宽阔，自然山体景观较少。项目加植了大量景观植物，同时对河水岸植被和水岸进行适当清理，保证夏季植物丰富，冬季枯山水亦形成景致。因此运营期项目对周边的环境景观属正效应，有利于当地的人文自然景观建设。62 三、项目拟采用的环境保护标准1、环境质量标准（1）环境空气：执行国家《环境空气质量标准》GB3095-1996中二级标准，具体标准见下表。（2）声学环境：执行《声环境质量标准》GB3096-2008中3类标准。昼间≤65dB（A）夜间≤55dB（A）（3）地表水环境：执行国家《地表水环境质量标准》GB3838－2002中I类水域标准pH6～9、CODCr≤15mg/L、BOD5≤3mg/L、石油类≤0.05mg/L、氨氮≤0.15mg/L。2、污染物排放标准（1）废气：执行《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级标准。（2）废水：执行《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。CODCr：100mg/L；BOD5：30mg/L；SS：70mg/L；动植物油：20mg/L；NH3-N：15mg/L；pH：6～9。（3）噪声：运营期执行《工业企业厂界噪声环境排放标准》GB12348-2008中的3类标准值即昼间≤65dB（A），夜间≤55dB（A）。（4）固体废弃物：执行《一般工业固体废物储存、处置场污染控制标准》GB18599-2001。四、环境保护措施1、施工期环境保护措施①、水环境保护措施施工期的水质保护主要是防止生产、生活污水污染附近生产62 水体及地下水。采用围堰将施工区域与旁边水沟隔开，防止生产、生活污水进入水沟。施工人员临时生活区设在水沟与公路之间，并修建防渗旱厕，定期消毒处理，严禁将生活污水随意泼洒。施工机械和车辆的检修、冲洗应在指定地点进行，检修厂内布置防渗集水池收集机械车辆的维修或清洗废水，采用油水分离器将废油送到有资质的部门处理，生活污水由市政部门清淘外运。施工结束后，应将临时生活区设施拆除、土地填平，并及时进行消毒处理。②、空气保护措施为了改善环境空气质量，加强扬尘污染控制，可参照并严格执行国家环境保护总局和建设部发的环发[2001]56号文《关于有效控制城市扬尘污染的通知》中的相关规定。③、声环境保护措施制定施工计划时应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，对强噪声源的设备必须按照合理的施工时间。严格遵守当地相关规定，夜间22:00~次日6:00停止施工。④、生态环境合理布置施工场地，严格按照设计和施工规划尽量减少占用耕地，减少施工临时占地对生态环境的破坏，避免土地资源与林木资源大量减少；施工临时占地开挖前，先将表层腐殖土推至料场一侧堆放；施工结束后，立即拆除临时建筑物，对临时占地进行清理、平整，回填腐殖土，并根据实际情况，恢复地表植被，避免引起水土流失，使生态环境得以恢复。2、运行期环境保护措施①、废水处理措施该项目投入运营后，厨房、洗涮间、公寓及员工生活产生餐饮污水和生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油，其产生浓度分别为400mg/L、200mg/L、40mg/L。62 本项目所在地地表水域规划为III类区域，虽可处理达标后安全排放，但从生态环境保护和循环经济出发，本项目拟采用零排放方案。因此需设置专门的污水处理站对生活污水进行处理。根据项目排水及周边环境的特点，污水处理站可采取自然生态处理系统，工艺中，不同的自然生态处理系统的要求见表5-4。表5-4不同的自然生态处理系统的要求因本项目所在区域平整土地面积较少，有一定的绿地规划。综合比较分析，建议采用地下渗流工艺，该工艺占地面积小，可终年运行，使用土层、地表坡度要求均不高，处理效果好。本项目的生活污水先经筛网过滤、隔油池隔油后，再经化粪池一级沼气厌氧预处理后，采用地下渗流工艺处理，沼气可作为新型燃料能源加以利用，沼液、沼泥可作为景区植被和苗圃有机肥，经渗流水可利用收集池存储，用于灌溉景区林木和苗圃，最终实现度假区水资源循环使用和零排放。渗流出水水质应符合《农田灌溉水质标准》(GB5084-1992)蔬菜回灌规定。为确保灌溉水的水质，应在回用出水点设置监测点，定期监测水质。图5-1生活污水处理工艺流程图②、废气治理措施厨房做饭炒菜时产生饮食油烟。产生的油烟安装经环保部门认可的油烟净化装置处理后，由楼内烟道引至楼顶对空排放，其油烟净化效率达85%以上，油烟排放浓度为1.8mg/m3。饮食油烟排放符合《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）表2标准，即油烟最高允许排放浓度≤2.0mg/m3，油烟最低去除效率≥85%。采取以上有效治理措施后，空气污染对周边居民和环境影响极小。而且由于该场址处沱江边，四周环境开阔，空气流通好，周边林地有较强的吸纳能力，预测废气对环境的影响十分有限，投产后不会引起附近群众的意见和纠纷。③、噪声治理该项目噪声62 一类主要来自加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。在设计上选用低噪声设备，加压水泵安装在地下1层单独的设备间内隔声，空调冷却塔安装在楼顶远离客房的一侧，同时对风机加装隔声罩隔声，油烟净化器引风机安装在厨房贮物间一角，并加装隔声罩进行隔声降噪。通过采取以上措施，再经过距离衰减后，降噪值可达25dB（A）以上。其园区噪声符合《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅰ类标准要求，即昼间≤55dB（A），夜间≤45dB（A）。二类是拉载材料及其他消耗物品等的车辆和游客车辆行驶噪音，从而影响景区内原有的宁静。可采取以下措施：（1）在进行景区设计时，尽量合理布局，以减轻对景区外的声环境影响；（2）对运输原材料及消耗品的车辆进行合理管理，车辆行经居民区时限速行驶，并禁止使用高音喇叭。运输材料及游客车辆经过村屯时要减速行驶，并禁止鸣笛，避免噪声干扰居民的生产生活；另外，该项目建设地周边居民较少，且有一定距离，据预测，项目所产生的噪声经上述方法处理后，再自然衰减，其景区噪声完全可以达到《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准。④、固废治理措施在项目运行期产生的主要固体废弃物为厨房、公寓、员工生活及游客产生生活垃圾。其中，剩余饭菜可由附近农民拉走用做饲料。其他生活垃圾实行分类收集，设置垃圾箱，方便游客丢弃垃圾，确保生活垃圾100%收集，并交由环卫部门统一处置。采用可降解的纸袋、纸杯及饭盒等，防止白色污染，垃圾临时堆放点采取防渗、防雨、防流失措施，避免雨水浇灌及渗滤液对地下水造成污染；设置专门维护管理人员，指导和管理游客做到环境的自觉保护，监督并做好环境卫生的公共宣传作用。五、节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。62 2、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。六、节水措施1、设计依据国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：62 ——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到100％以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。七、消防工程1、消防工程规划原则（1）遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。（2）加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。（3）增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。（4）城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。2、工程措施（1）合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划。（2）消防通道62 消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。（3）消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。（4）消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。3、防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。4、防洪由于该项目建设位置较高，不存在灌水危害，但建设时应严格避免山体滑波。加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证休闲养老人员的安全。62 第六章项目组织管理和劳动定员1、工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。公司高度重视本项目的建设，把本项目的建设视为公司发展强盛的标志。公司专门成立了以总经理为组长的项目建设领导小组，下设项目部，具体负责本项目的建设实施。（1）选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：①发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。②国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。③建委办理投资开发项目建设条件意见书。④环保局办理生产性项目环保意见书（表）。⑤地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。⑥规划部门办理项目选址意见书。（2）规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：①人防办进行人防工程建设布局审查。②国土资源局办理土地预审。③公安消防支队、公安交警支队、水利局、城管局、环保局、园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。④规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。⑤规划部门确定建设工程规划设计条件。（3）初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：62 ①规划部门对初步设计的规划要求进行审查。②公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。③公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。④人防办对初步设计的人防设计进行审查。⑤国土资源局进行用地预审。⑥市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。⑦建委对初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。⑧建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。⑨建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。（4）规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：①公安消防支队进行消防设计审查。②人防办进行人防设施审查。③建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。④规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。（5）施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：①建设单位办理施工报建登记。②建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。③建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。（6）景区内构筑物、设施、设备预先登记租赁经营阶段，此阶段办理以下一般事项：①以下证明材料：62 1）与村民委员会和个人签定完成《土地租用合同书》，取得土地使用权；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供项目建设单元构筑物、设施、设备计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③工程施工合同；④构筑物、设施、设备预告登记租赁经营方案：预先登记租赁方案应当说明构筑物、设施、设备的位置、装修标准、竣工交付日期、预先登记租赁总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附预先登记租赁构筑物、设施、设备总平面图、分层平面图。（7）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：①建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。②财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。③规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。④建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。2、组织机构实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。62 3、人力资源总经理由董事会任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市县下岗职工或当地农民中按规定考核择优录用。4、员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。5、管理机构和设置本项目管理机构为养老度假区管理处，设总经理、副总经理各一名，下设办公室、财务科、医疗保健中心、餐饮部、保卫科、环卫科。各职能部门职责如下：办公室：负责度假区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。医疗保健中心：负责养老院内所有老年人的日常医疗护理工作、营业搭配、医疗护理讲座等工作。餐饮部：负责养老院和度假区所有餐饮服务工作。保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、绿地及苗圃管理等。6、劳动定员项目建成后，需配置管理工作人员9人，其中高级管理人员3人，中级管理人员6人；技术员工和服务工人71人。各部门人员配置见下表：随着项目的逐渐推进，其组织机构及项目运行人员配置将增加至100-150人。62 第七章项目施工条件和进度计划一、施工条件从总平面图上可看出：项目功能分区清晰，内部结构设置合理，交通方便。场区水、电、气、通讯设施已超前规划和建设，管网沿道路敷设而四通八达。能够充分满足项目施工期及运行期的水、电、气等能源需要。本项目以保护性开发为基本原则，在开发过程中，尽量保持本地原有生态环境状况，固项目对当地生态环境影响较小。各项条件均已符合项目施工条件。二、进度计划1、项目建设实施阶段本项目采用项目业主制管理，项目业主为:五山生态文化旅游发展有限公司，根据项目建设实施分为以下建设阶段：（1）项目决策阶段业主根据本单位整体发展水平和发展规划，进行项目前期考察，委托有资质中介机构对项目的建设进行可行性论证并编制项目可行性研究报告，组织对工程项目建设可行性研究报告进行评审，为科学决策提供依据。负责向政府主管部门申请项目立项，落实项目建设相关条件，筹集项目建设所需资金。（2）项目准备阶段取得项目选址、环境保护等方面的批准文件；明确设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行设计，签订合同，并进行合同管理；办理设计文件的审批工作；组织开展设备采购与工程施工招标及评标工作，选择合格的承包商，并签订合同；组建项目建设领导小组及管理办公室，选派合格的现场代表，选择适宜的工程监理机构。（3）项目实施阶段62 办理需由项目业主出面的项目批准手续，以及法律、法规规定的申请批准手续等。按合同规定为项目实施提供必要的条件，在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展进行研究分析，保证工程按期竣工。（4）项目施工阶段完成项目工程的全部土建施工、装修及安装等。（5）竣工验收阶段组织有关各方对工程进行竣工验收和工程决算；办理工程移交手续；做好项目有关运营的接收和管理工作，组织项目投入运营。2、项目实施进度计划在保证施工质量的前提下，根据本项目的特点和工程量大小，以及现有施工水平和施工条件，计划本项目综合工期为3年，其中一期工程2015年10月－2016年9月；二期工程2016年10月－2018年9月。（1）前期工作阶段（2015年8月-2015年9月）1）成立项目建设领导小组，项目建议书的编制及报批立项；2）可行性研究报告和环境影响评价报告编制及报批，完成立项审批；3）完成项目初步设计和施工图设计；4）施工单位和主要材料的招投标工作。（2）一期工程施工阶段（2015年10月－2016年9月）（3）二、三期工程施工阶段（2016年10月－2018年9月）在达到竣工验收要求后，进行最后的工程验收，并交付使用。表7-1工程建设进度计划表62 第八章项目投资估算和资金筹措一、投资估算依据及范围1、投资估算依据（1）项目建议书；（2）项目建设规模、建设方案；（3）工程项目、辅助工程一览表；（4）工程设计方案、图纸；（5）同类型建设项目的投资资料；（6）有关规定，如对项目建设投资要求、银行贷款利息率等。（7）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。（8）国内配套定型设备价格除参考《九O年工业产品不变价格》、《机械产品目录》（1991年版）外，主要是向设备生产厂询价资料。非标设备按现行制造价格计算。（9）安装工程费用按《湖北省建筑安装工程费用定额》计取。（10）建筑工程根据不同结构，按现行平方米造价指标估算。（11）施工费按《建筑安装工程间接费和直接费定额》计取。2、估算范围本项目总投资约人民币1.2亿元，具体估算范围如下：（1）土地租用费；（2）该项目主体结构的土建工程、内外装修工程、给排水及消防工程、电照以及防雷工程；（3）室外基础建设费：整个的绿化、道路及地下管线等基础设施建设费用；62 （4）其它费用：供水贴费、供电贴费、工程地质勘察费、工程设计费、工程质监费、投标管理费、建筑工程管理费、开发建设配套费、工程咨询服务费等；（5）不可预见费。二、项目总投资估算1、投资估算说明（1）技术咨询费用①项目论证费项目论证费包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据湖北省物价局、湖北省计划委员会、湖北省建设委员会发布的《湖北省工程建设中介服务收费管理实施办法》计算。②工程勘察设计费工程勘察设计费是指委托勘察、设计单位进行初步设计，施工图设计等所需的费用，以及在规定范围内由建设单位自行完成勘察、设计工作所需的费用。计算方法：工程勘察费及工程设计费依据勘察设计委托合同计列，或按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）规定计算。③施工图审查费施工图审查费应执行《湖北省物价局关于调整施工图设计文件审查收费标准的通知》。④环境影响评价费62 指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》等规定，为全面、详细评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的重在影响所需的费用，包括编制环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表等所需的费用。计算方法：依据环境影响评价委托合同计列，或按照国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计算。⑤工程造价咨询服务费工程造价咨询服务收费包括工程项目概算、预算、结算及标底等造价的编制、审核工作以及工程造价的全过程控制所发生的费用。应根据湖北省物价局发布的《湖北省物价局关于规范工程造价中介服务收费管理的通知》规定的费率计算。⑥工程建设监理费工程建设临理费包括设计监理费及施工监理费，应根据湖北省物价局、湖北省计划委员会、湖北省建设委员会发布的《湖北省工程建设中介服务收费管理实施办法》计算。（2）工程建设管理费①建设管理代理费建设管理代理费列入项目总投资，并按基本建设程序管理，凡实行建设管理代理制的项目，总投资中原则上不得再列建设单位管理费。若建设单位确需发生建设单位管理费，需报经财政部门审核批准列支。项目建设管理代理费根据湖北省财政局、湖北省发展计划委员会发布的《政府公益性项目建设管理代理费总额控制数费率暂行规定》计算。②建设工程质量监督费按湖北省物价局、湖北省财政局”[2001]号”文件规定标准计算。③建设工程综合服务费按湖北省物价局“鄂价[2005]”文件规定建设工程综合服务费按中标额的2.8‰计算。62 3、预备费预备费包括基本预备费和价差预备费：（1）基本预备费基本预备费是指在初步设计及概算内不可预见的工程费用。费用内容包括：A.在批准的初步范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更，局部处理等增加的费用。B.一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程费用应适当降低。C.竣工验收时鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。计算方法：按照“工程费用”（即总概算第一部分费用总值）和“工程建设其他费用”（即总概算第二部分费用总值）总和，乘以预备费率进行计算，预备费率可按5%—8%计取，本工程按5%计取。（2）价差预备费价差预备费是指在建设期内由于人工、材料、设备、施工机械的价格及费率、利率、汇率等浮动因素引起工程造价变化的预测预留费用，此费用属工程造价的动态因素。价差预备费以第一部分工程费用总值为基数，按建设期分年度用款计划和人工、材料、设备价格年上涨系数逐年递增计算；上涨系数按有关主管部门定期测定和发布的年投资价格指数计算。三、投资估算表表8-1项目总投资估算表单位：万元62 四、资金来源及资金筹措1、资金来源该项目一期工程所需建设资金，由业主公司自筹提供，同时申请湖北省旅游、民政等部门扶持专项资金；二、三期工程建设所需资金采取股份众筹、招商引资、一期项目营业利润筹集。1、企业自筹3000万元。自筹资金主要来源于股东。项目单位财务状况良好，经济实力较强，公司股东资金筹措能力较强，企业自筹资金有保障。2、申请湖北省社会、旅游发展专项资金：1000万元3、申请湖北省民政厅养老项目补助资金：1000万元4、游乐项目化整为零单项定向招商筹资：5000万元5、股份众筹（项目建成评估价3亿）6.67%2000万元2、资金筹措方案本项目总投资1.2亿元，其中一期工投资3000万元；二、三期投资9000万元。3、资金使用和管理项目自筹资金3000万元，主要是用于项目土地租用款、建设工作用房、规划设计费、基本预备费和涨价预备费、一期工程建设费、设备购买费等。公司股东严格信守承诺，积极筹措资金，保证资金及时足额到位，专款专用。4、投资使用计划（1）一期工程建设(含前期规划、设计、地勘、咨询、招标等）预计投入:3000万元。（2）二期概算投入:4000万元。（3）三期概算投入:5000万元。（4）流动资金：800万元。62 第九章项目招标1、项目招标范围依据《中华人民共和国招标投标法》规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。本项目拟采用公开招标方式择优选定施工、设备、材料供应与安装单位。招标范围为限额以上的土建工程、安装工程及限额以上的设备、材料供应等。2、招标单位资质要求（1）设计单位资质须为乙级以上。（2）施工单位资质须为二级及以上企业。（3）施工监理单位资质须为乙级。3、发包方式承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。4、项目招标的组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。5、项目招标方式62 招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：①勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。②建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。6、评标组织、原则及评标（1）依据根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。（2）评标原则①报价合理。②能够满足招标文件实质要求，工期及质量、安全有保证。③技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。（3）评标评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。62 第十章项目经济评价一、财务评价依据1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》、《企业会计制度》及国家有关政策规定进行。2、项目主要投入、产出物价格以2009年项目单位执行的价格为依据，并考虑未来价格的变动趋势。3、项目建设期为3年，计算期为10年。4、贴现率：取9％。5、资金来源：项目资本金为1.2亿元，其中一期工程投资3000万元，二期工程投资4000万元，三期工程投资5000万元。6、前三年项目定员80人，项目建设完全后达到要求运行能力后定为100-150人。7、根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9）号规定，产品增值税税率6%。8、城市建设维护税税率及教育附加费分别按增值税的5%和3%计取。9、所得税税率：25%。国家税收改革后，将按现在规定的营改增收取。10、固定资产净残值率取5%，设备按10年进行折旧，房屋按20年进行折旧；维修费按固定资产原值的3%计；无形资产、其他资产分别按5年进行摊销。11、其他营业费用按销售收入的5%计。12、福利费：按工资总额的14%计算。二、财务计算1、经营营业收入（1）一期工程62 项目营业收入主要来源为养老院食宿消费、医疗养身保健消费和休闲旅游度假消费，主要依据为：针对高端商务消费市场。推出具备居住和养老双重功能的商务豪华贵宾公寓6栋，每栋建筑面积约240㎡；共计1440㎡（约48间·户）。针对中高端消费群体市场。结合中国人对仿古建筑特有的喜好和生活习惯，推出中式古典高档公寓。建设三栋楼高四层，每栋三单元24户型，合计72户，每户型约50㎡（一室一厅一厨一卫），共计约3600㎡；既满足单个消费群体需求，又满足三口之家出游、老两口养老度假需求。针对中老年人养身养老市场。推出中高档型标间养老公寓。公寓分四栋，每栋三层楼，每间约24㎡（一室一卫一厨，可做简餐），共计200间，约5000㎡。具体经营收入如下：①高级养老院食宿收入（按80%入住率计算）1)标准养老公寓：400人×0.75×1600元/人/月×10月=480万元。2)贵宾公寓：48户×0.75×3000元/间/月×10月=108万元。②医疗康复中心：200人×100元/人/月×10月=20万元③婚庆拓展团队游客餐饮住宿收入：1）豪华贵宾室：3间×5桌×1000元×120天=180万元2）散客就餐：100人/天×48元/餐/人×300天=144万元3）团队就餐：200人/天×30元/餐/人×300天=180万元4）游客住宿:100间×200元/天/间×240天=480万元一期项目经营收入合计：1592万元（2）二、三期项目经营收入概算①大门票收益：20万人次×40元/人次=800万元②停车场收益；3万车次×10元/车次=30万元③60米购物商街30间门面出租收益=30万元④茶园采摘加工体验效益：20万元62 ⑤观光车收益：10万人次×20元=200万元⑥香烛及特色旅游纪念品销售收益：600万元⑦拓展培训·CS镭战项目收益：100万元⑧山地越野等特种游乐项目收益：300万元⑨现代特色游乐项目收益：200万元二、三期项目经营收入合计：2280万元2、销售（营业）税金及附加增值税本项目采用价外计税方式考虑增值税。城市维护建设税和教育费附加分别按增值税的5%、3%计算。（增值税税率为6%。）（1）一期工程正常经营年份税金及附加总额103.17万元，其中：增值税95.52万元，城建税4.78万元，教育费附加2.87万元。（2）二三期工程正常经营年份税金及附加总额147.74万元，其中：增值税136.8万元，城建税6.84万元，教育费附加4.1万元。本项目累计销售税金及附加共计250.91万元。3、成本概算采用要素法测算企业的生产总成本为726万元，其中一期工程固定成本409.4万元，二期工程固定成本316.6万元。4、利润及分配（1）利润①一期工程销售（营业）额1592万元-固定成本409.4万元-销售税金及附加103.17万元=1079.43万元62 ②二三期工程销售（营业）额：2280万元-固定成本316.6万元-销售税金及附加147.74万元=1815.66万元③综合利润销售（营业）额3872万元-固定成本726万元-销售税金及附加250.91万元=2895.09万元（2）分配项目一期工程年均利润总额1079.43万元，所得税按税率25%上缴，年均所得税为269.86万元。项目二期工程年均利润总额1815.66万元，所得税按税率25%上缴，年均所得税为453.92万元。在可供分配的利润中，提取10%的盈余公积金及至5%公益金。三、主要经济指标测算主要经济指标汇总表序号指标名称单位指标备注1项目总投资万元120002固定资产投资万元11200本项目按总投资的93.3%3流动资金万元800本项目按总投资的6.7%4年均收入万元38725年均营业税金及附加万元250.916年均成本万元7267年均利润总额万元2895.098年均所得税万元723.77税率25%9年均税后利润万元2171.3262 10投资回收期（所得税前）年4.14不含建设期3年11投资回收期（所得税后）年5.53不含建设期3年12年均投资利润率（所得税前）%24.13不含建设期3年13年均投资利税率（所得税后）%18.09不含建设期3年14净现值亿元-----15财务内部收益率%------16静态投资回收期年-------四、盈亏平衡分析BEP（生产能力利用率）=固定成本/（销售收入－销售税金－可变现成本）*100%=40.75%计算结果表明，当产品生产达到设计生产能力的40.75%时，即年销售收入达到1865.31万元即可保持盈亏平衡，说明项目具有较强的抗风险能力。五、敏感性分析本项目就建设投资、销售收入、经营成本等主要影响因素进行了单因素不确定因素分析，敏感性分析结果见下表10-3、图10-2。表10-3敏感性分析表62 由敏感性分析表和分析图可知：当建设投资下降10%时，内部收益率为21.42%，当投资上升10%时，内部收益率为15.79%；当销售收入下降10%时，内部收益率为14.58%，当销售收入上升10%时，内部收益率为21.97%；当经营成本下降10%时，内部收益率为20.28%，当经营成本上升10%时，内部收益率为16.4%，可见本项目最为敏感的因素为销售收入，其次为建设投资和经营成本。因此，在生产经营中要努力拓宽销售渠道，确保销售收入稳定；同时，要加强项目建设和生产经营管理工作，尽可能降低成本，可以有效降低投资风险和经营风险。六、财务评价结论通过财务盈利能力分析及盈亏平衡分析表明，本项目盈利能力强，流动资金周转快，投资回收期短。该项目经济效益较好。本项目实施后，年均销售收入3872万元，年均利润总额2895.09万元，年均销售税金及附加250.91万元。根据国家规定经济评价方法和评价参数，当I=12%时，累计净现值大于零，所得税后项目财务内部收益率21%，高于基准收益率和银行贷款利率，投资静态回收期3.85年。以上指标均优于该行业评价参数及指标，项目经济效益较好，从财务评价的角度分析，该项目可行。表10-4本项目主要财务评价指标汇总单位：万元单位：万元单位：万元表10-7固定资产折旧表单位：万元表10-8总成本费用表单位：万元表10-9资金来源与运用表单位：万元62 第十一章效益分析一、社会效益1、解决老龄化问题，促进和谐社会建设全国老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。本项目的建设，在大力推进农旅一体化的同时，还将有利于解决人口老龄化问题，对国家实施健康老龄化战略具有推动作用。通过实施"老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐"等养老内容，有利促进经济社会可持续发展和和谐社会建设，其社会意义重大。2、促进当地国民经济和相关产业发展以旅游业为龙头的第三产业无疑会成为当地主导产业，它对增加当地财政收入、促进山区经济大步发展，促进城乡农旅一体化具有重要意义。湖北神农源生态文化旅游区项目的建设，必将激发客源市场潜力，带动当地经济有较大增长。旅游消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门，还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门，同时为满足旅游者消费，还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上，旅游业收入每增加1元，就能使相关行业收入增加4.7元，促使相关行业收入增加是明显的。同时能提高一个地方的知名度，扩大鄂西北生态养老休闲度假区新建项目对外影响，带动第三产业的发展，促进山区经济快速发展，也保护了一个地方的人文资源，提高了一个地方的整体水平，使人民生活和精神上都取得了较大的提升。62 3、增加就业机会，缓解就业压力旅游业属劳动密集型行业，本身能吸收大量劳动力，提供大量就业机会；旅游业又是关联系数很高的行业，它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织（WTO）提供的资料，旅游业每直接增加1个就业人员，就能为社会增加5个就业机会。根据总体规划，到2020年，本项目可直接提供就业机会300个，按照1：5的比例，它所提供的间接就业机会将达到1500，对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。4、增加地方农民收入据近年情况来看，客流是逐年递增，农户的农副产品也相应提高了附加值，充分推动了餐饮、住宿等产业，农民的收入得到了相应的提高。随着湖北神农源生态文化旅游区的开发建设，居民将实现从纯旅游直接收入转嫁到旅游业收入的软着陆，地方经济收入在旅游业一块也将大大增加，特别是发展第三产业收入不可低估。5、提高当地居民素质，促进社会文明发展随着项目建设与旅游业的发展，外地旅游者将大量涌入，游客带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等，这些将会极大地提高当地居民的素质，促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响，主要表现为：外来文化和价值观冲击本地文化和价值观，导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响，管理部门应有清醒的认识，并积极采取预防措施；对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应的规章制度，约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的行为，提高从业人员及居民的整体素质，从而消除负面影响。62 二、生态效益1、促进资源与环境保护项目通过规划，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，增强环保基础设施建设，这对保护和维持该区域自然生态景观和野生动物栖息环境具有重要意义。2、有利于提高人们的环境保护意识规划中拟定了一系列环境保护与建设措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后，将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范区，无论是游客，还是居民、从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境的重要性，从而提高其环境保护意识。62 第十二章项目主要风险分析该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、社会风险、经营风险等。一、政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。湖北神农源生态文化旅游区项目建设内容，属于我国产业政策中鼓励类。在项目前期的运作中，得到县市投促局、地方政府、土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。二、市场风险市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。62 针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议。②政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。③成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。三、财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本报告中的财务分析表明，项目具有较强的盈利能力，敏感性分析和盈亏平衡分析表明，项目也具备一定的抗财务风险能力。但目前物价指数高，抑制通货膨胀，已经成为中央政府首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，拟将采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。四、社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中，主要是社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾，但属于可控范围。社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险拆迁安置过程中，严格按照政府规定，由政府来完成对本地居民的62 合理补偿，尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。五、经营风险经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有：①对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；②法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。③乐观签约，在经营中缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。④对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。规避以上经营风险主要思路：①加强对经营管理人员法律知识培训，提高运用法律解决问题能力。②建立兼职或专职法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。③认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。④密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。针对以上可能存在的多种风险，提出了相应规避和控制思路。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转嫁或规避。所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从抗风险角度上是可行的。62 第十三章结论和建议一、结论在当地市县政府和各级部门大力支持下，规划方拟投资1.2亿元，在襄阳市谷城县五山镇昝家铺村建设“湖北神农源生态文化旅游区”项目。（1）本项目以文化体验、休闲度假、生态养老、现代游乐等为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。（2）项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。（3）项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。（4）项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快鄂西北产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。（5）项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。因此，如能按照可行性研究报告中相关内容执行，项目总体上切实可行，建议尽早立项，筹措资金，抓紧实施。二、建议1、由于项目投资资金较大，建议控制建设周期，以减少投资压力和投资风险。62 2、加强宣传，营造一种良好的文化体验、生态养老和休闲度假旅游文化氛围。要把现代养老模式和文化体验、生态休闲、度假旅游与现代人生活方式联系在一起，造就一种新型养老休闲观念，营造一种良好的旅游文化氛围。3、加强员工培训，提高服务质量，增强消费者的旅游意识。4、建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议上级领导机关尽快批准项目实施，并给予一定的政策和资金支持，使项目早日发挥经济、社会和生态效益。二○一六年一月十八日·四校于遵义市62'