生态休闲度假村建设工程可行性研究报告 76页

'第一章总论一、项目概况1、项目名称：某生态休闲度假村建设工程；2、项目估算总投资：10803万元；3、拟建规模：规划用地面积53144.12平方米（约80亩），拟建建筑面积27266.94平方米；4、项目建设地址：XXXXXXXXXX县某内大田村；5、项目建设性质：新建6、项目承办单位：XXXXX银海房地产开发有限公司；7、可研编制单位：XXXXX稼沛工程咨询有限公司；二、区域概况项目所在区域XXXXX县位于XXXXX西南部，XXXXX中腹部，潇水中游。是在原潇水林区管理局的基础上于1969年从周边零陵、道县、宁远县边远山区划拼建县，东与宁远、南与道县、西与广西全州、北与零陵接壤，207国道、永连公路、洛湛铁路和正在修建的二广高速贯穿南北，素有全市南北“咽喉”之称。也是全国山区综合开发示范县和全国南方22个重点林业县之一，总面积1751.36平方公里，总人口18.05万,农业人口14.78万，现辖9乡3镇2林场1个国家森林公园。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 境内山地、水能、生态资源十分丰富，开发潜能巨大。XXXXX县城泷泊镇位于潇水河畔，207国道贯穿全县城，距XXXXX区30公里，区位优势十分明显。按照XXXXX县城总体规划,现有县城将逐步向城北扩展.随着洛堪铁路(永梧段)的建成通车,特别是在城北工业小区设立县级火车站,给XXXXX县城北新区的开发建设带来了千载难逢的机遇,为此,XXXXX县委、县政府决定对现有的城北工业小区实行提质扩容，将其面积扩大到10平方公里，规划建设成绿色工业园、车站商贸区、青龙洞旅游区三大功能区，通过加快区内基础设施建设，将其建设为全县商贸物流中心和新兴工业基地。改革开放以来，XXXXX经济发展迅速，工农业生产、商业贸易、交通邮电、文体卫生、城市建设等方面都取得了较大成果。工业主要有人造板厂、电解铝厂、冶炼厂、绿色食品公司、玻璃钢厂等三十多家企业；全县形成了以人造板厂、竹业公司为龙头的林产化工业；以绿色食品为龙头的食品工业；以冶金厂、电解厂、机械厂为龙头的机电、冶金工业体系。形成了林产、林工、林化工业和林工商、产供销一条龙的综合经营格局。农业基础好、农林副产品丰富，粮食作物以水稻为主，经济作物有生姜、茶叶、西瓜、烤烟、油茶等二十余种，特别是生姜、迟熟西瓜、反季蔬菜，畅销全国，并已向商品化、基地化方向发展，逐步形成了瘦肉型猪、山羊、山苍籽、白果、生姜、笋用林、油桐、药材、油茶、猕猴桃等十大土特产出口产品基地http://www.ku8dao.com/。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 如今的XXXXX，已成为治安绿洲、全国森林防火先进县、全国体育先进县、全国造林绿化百佳县和全国山区综合开发示范县。目前，已有多家港、澳、台商和侨胞前来XXXXX投资办企业、建工厂。2009年，全县国民生产总值20.76亿元，人均国民生产总值12987万元，全县财政总收入完成1.5亿元。随着改革开放的不断深放入，XXXXX经济和社会将以更快的步伐步入发展的快车道，为构建和谐XXXXX、实现小康XXXXX和社会主义新农村建设奠定了坚实的基础。三、项目承办单位概况XXXXX银海房地产开发有限公司于2003年3月24日经XXXXX工商行政管理局批准登记注册成立，开发资质三级，公司法人代表谭显明，公司注册资金800万元人民币，主要经营范围：房地产开发、中介服务。公司现有员工68人，其中：董事会2人，工程技术人员14人，财务人员4人。各项专业技术人员30人，其中高级工程师13人，中级工程师5人，高级经济师2人，会计师2人，初级技术职称8人，资金和技术力量较雄厚。公司机构精简高效，下设营销部、工程技术部、财务部、办公室。公司法人代表谭显明先生于2004-2006年连续三年被XXXXX房地产协会评为“房地产开发优秀企业家”。该公司积极配合XXXXX县76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 政府的旅游资源开发，本着依托永州生态旅游资源优势，打造某“和”文化旅游品牌，推进永州旅游产业升级，提高永州知名度，加强永州与外界的交流和合作，推动永州经济社会事业又好又快发展。公司决策层凭着对旅游地产独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定在国家级森林公园XXXXX县某开发建设旅游度假村旅游地产项目，打造以景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业。公司于2010年购得位于XXXXX县某大田村的约80亩土地，现正在进行前期的“三通一平”工程建设，并在此基础上拟投资开发XXXXX首座生态休闲度假村，拟建总建筑面积27266.94平方米，此项目为2011年度XXXXX县重点工程，预计2013年全面竣工。估算总投资达10803万元。某生态休闲度假村主要由商务别墅客房中心、会议中心、餐饮中心、老年活动中心、商店和物管用房及相关休闲配套设施组成。本项目商务别墅客房中心拟建房屋6栋，每栋3层，按四星级标准设计建造，内共设标准间306间、豪华套房24套；会议中心拟建4层，设200座会议室1个、100座会议室1个、60座会议室2个，内设标准间50间、商务套房5套；餐饮中心拟建2层，内设中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ；老年活动中心位于项目地的东北部，拟建4层，内设标准客房80间，另设棋牌室2间、老年保健按摩间6间；商店和物管用房拟建2层，一层为商店，二层为管理用房；室外设置门球场、篮球场、游泳池等运动场所及相关配套设施。http://www.ku8dao.com/本公司秉承“追求卓越、奉献精品”的企业精神，以“诚实守信、捍卫信誉、打造企业精品”为宗旨，不断进取。公司在发展的同时，也不忘回报社会，热心于各项社会公用事业，积极参与2007年“爱心之旅”活动，资助寒门学子圆大学之梦，慷慨募捐支持汶川灾区重建家园，截止目前已上交税费1500万元，连续三年荣获“地方纳税十强单位”。公司坚持经济效益、社会效益和环境效益并重的宗旨，建立了适合现代企业发展的管理体系，公司主营房地产开发，企业管理从项目建设、策划到建设，从成本核算到质量控制，从营销策略到物业管理等方面实行科学、严密、行之有效的管理，冷锋刀铺企业正步入健康发展的快车道。四、研究的依据、规范、范围及期限1、可行性研究报告编制依据（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；（2）国务院《风景名胜区管理暂行规定》和《关于加快旅游业发展的意见》；（3）建设部《风景名胜区建设管理规定》；（4）《XXXXX旅游业发展规划》和《加快培育旅游支柱产业的决定》；76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 （5）《XXXXX县旅游业发展总体规划》及中共XXXXX县委、XXXXX县人民政府《关于鼓励在某投资兴办旅游业的若干规定（试行）》；（6）《XXXXX县城乡总体规划》、《某国家森林公园旅游总体规划》、《某旅游生态小城镇建设规划》和国家自然保护区有关规定；（7）《XXXXX县某控制性详细规划》；（8）环境保护局的项目建设环境影响报告的审批意见；（9）规划部门的《建设项目选址意见书》；（10）国土行政部门的土地预审意见；（11）项目承办单位提供的相关基础资料。（12)《投资项目可行性研究指南》；（13)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（14）XXXXX县水文气象资料；（15）国家、省、市、区有关文件、法规、规范和标准。2、技术规范和技术标准该项目工程可行性研究报告采用的主要工程技术规范及标准如下：⑴《室外给水设计规范》(GB50013-2006);⑵《室外排水设计规范》(GB50014-2006);⑶《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）;⑷《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）;76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ⑸《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）;⑹《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）;⑺《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）;⑻《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);⑼《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008;3、本项目建设的基本原则结构⑴独俱特色，讲究档次；⑵与周围景观充分融合与统一；⑶突出度假休闲娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；⑷封闭式管理，开放式经营。4、可行性研究范围本次研究是以项目开发单位提供的基础资料和国家有关法令、政策、标准、规程等以及该项目相关内外部条件、城乡总体规划为基础，对该项目建设工程的建设背景及必要性、建设规模及建设条件、设计方案、投资估算、资金筹措及建设进度安排、社会效益及综合效益等进行论证，以确定该项目建设的可行性、效益的合理性。4、研究期限：本次可行性研究期限为2010年至2030年。5、项目主要技术经济指标序号项目名称单位数量1总用地面积㎡53144.1276编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 2总建筑面积㎡27266.94a会议中心㎡4064.4b老年活动中心㎡4042c商务别墅客房中心㎡18000d餐饮中心㎡932.54e公建配套设施㎡2283建筑密度%16.214容积率0.515绿地率%456地面停车位辆727建设期月278客房床位个4659职工人数人16010年营业收入万元11年总成本费用万元12年营业税及附加万元13年利润总额万元14年投资利润率%15年投资利税率%16财务内部收益率%17借款偿还期年318估算总投资万元1080376编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 五、主要研究结论随着某风景区开发力度的加大，环山公路的拓展延伸，旅游休闲度假配套设施的建设就显得越来越重要和日益紧迫。该项目的开发建设必然刺激带动整个某景区的开发。项目建设是从构建和谐社会、落实科学发展观出发，其意义是深远的；项目建成后，某旅游区的旅游休闲度假设施将得到极大的改善，可加快开发利用XXXXX旅游资源步伐，可充分满足广大游客的住宿、餐饮、度假、休闲、娱乐等方面的需要，从而促进某旅游事业的更好更快发展，带动当地老百姓的经济发展，增加山区贫困农民的收入，为社会提供更广泛的就业机会，为当地政府带来可观的财税收入，促进XXXXX县经济持续健康快速地发展，从而获得较好的经济效益和社会效益，促进社会主义新农村建设步伐。项目建设符合国家有关产业政策，布局合理，在某是首家独资兴建的一座集住宿、餐饮、休闲、娱乐、观光、集会、度假为一体的休闲度假村，并严格按照国家法律、法规运作。本项目的建设本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具有浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围景观融为一体的特色休闲度假村，使所有旅游休闲度假者能产生回归自然、爽心悦目、星级享受的感受，并通过该度假村的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 根据该项目的地理位置、气象、水文、地质及初步设计方案，建设该项目在技术是完全可行的，依据有关资料显示，该项目在规划、环保、消防等方面均可行。第二章项目背景及建设的必要性一、项目背景改革开放以来，我国综合国力大幅度提76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期，消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，国内旅游已进入大众消费阶段，旅游消费正成为热点消费。按照世界旅游组织的预测，到2020年，中国将成为世界国际旅游的第一大接待国，年接待国际旅游者将超过1.3亿人次。届时，中国还将成为世界第四大国际旅游客源国，将有1亿中国人迈出国门。2009年全国“两会”，“旅游、休闲、度假”成了代表们热议的话题之一，在政府工作报告中，温总理在谈到2009年主要任务时，就提到了“加快发展旅游休闲消费”。因此，国家旅游局陆续推出了“国民旅游休闲计划”。我省也发放了旅游消费券并推出“湘景相约——中国人游XXXXX”、“湘景湘游——XXXXX人游XXXXX”等活动，这表明中国旅游业已进入一个新的全面转型升级的大发展时期。从我市看，永州独有的古文化旅游资源已逐渐成为XXXXX旅游第三级。因此，我们必须顺应国内外旅游产业快速发展的趋势，抓住有利时机，深入挖掘并开发我市古文化资源，打造我市旅游文化品牌，培育壮大我市旅游产业软实力，赶超崛起，加快推进旅游产业又好又快发展。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。XXXXX县旅游资源独树一帜。作为国家级森林公园和省级自然保护区的某，一峰独耸、万山环立，登上望佛台远眺，九嶷南岳南北相峙，潇湘河水环山而过，山上历史人文景观众多，特别是某万寿寺是我国七祖佛爷坐化之地，素有“名山千古仰，活佛万家朝”之盛况。明代杰出的地理学家、旅游家徐霞客，唐代著名文学柳宗元都在此留下珍贵的足迹和不朽的诗篇，还有青龙洞、浮湖岛、潇水旅游线等景点令人留连忘返。某国家森林公园位于XXXXX省西南部，XXXXX近郊，XXXXX县东北隅，距XXXXX县县城３１公里左右，属南岭支脉。某犹如一道天然屏障横亘于湘南与湘中之间，西临潇水，东接永州，南近桂林、北望衡山，总面积114.2平方公里，山峰１１６座，最高点“望佛台”76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 海拔1624.6米。由于受地壳运动的影响，山岭受切割甚剧，沟谷纵横、山地破碎、峰峦起伏。整个地势东高西低，溪流落差大，流速急。某处于华南、华东、华中三大植物区系的交汇点，动植物资源丰富，森林覆盖率达98%，原始次生林分布数万亩，华南最大的华东黄杉和红豆杉群落分布其中，拥有云豹、白鹇、红腹锦鸡等国家一、二级保护动植物101种。境内平均气温14.2℃，空气清新无比，平均负氧离子含量达38000个/cm3，其中小黄江源达到66800个/cm3，有“天然氧吧”之美称。 某自然风光秀丽，素享“北有庐山，南有阳明”的美誉。境内山高谷幽、石怪峰奇、林茂竹修、古木参天，更兼以云天雾海、流泉飞瀑，宛如人间仙境，旅游资源十分丰富。现已形成万寿寺景区、小黄江源景区、歇马庵景区、北江冲景区、大黄江源景区等5大景区83个景点（有些景点有待开发）,著名的自然景观有“中国最大的野生杜鹃花基地”——杜鹃花海，入选“XXXXX百景”的大黄江源瀑布群、高山漂流，人称“十里画廊”的小黄江源游道等。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 某历史文化底蕴深厚，早自东汉起，就是周边地区的朝佛圣地，鼎盛时有大小寺庵108座，万寿寺、歇马庵、白云寺等皆为历史上有名的寺庵。明朝皇室妙竹公主逃婚至某歇马建庵，被朱皇封为一品仙姑；明嘉靖年间，郑秀峰禅师在此坐化成佛，其身不朽，被皇帝封为七世佛祖。此后便成了参禅拜佛的胜地。寺院宽敞（大部已毁），善男信女，来往不绝，而墨客骚人，藉瞻佛以览胜者，亦往往接踵而至。清尚书陈荐，留有题咏。其余，赞美自然景色的诗篇很多，佳作亦可成册。如今寺庵虽大多只剩遗址，但身处其中，浓厚的历史文化气息扑面而来，越是挖掘，越是厚重。   某1958年建立国营林场，1982年批准为省级自然保护区，1992年被批准为国家森林公园，1993年成立某国家森林公园管理局，近年来又陆续被评定为国家AAA级景区、国家水利风景区、新潇湘八景、中国最大野生杜鹃花基地、国家环保局绿色中国论坛永久性会址。  近年来，随着旅游业的发展，在某积极开展观光、揽胜、朝佛、科考旅游活动的同时，每年的4-5月间举办的“和”文化旅游节暨杜鹃花会闻名中外，还经常举办文学笔会、摄影大赛、登山比赛、篝火晚会等活动，丰富游客的文化生活。某物华天宝，特产丰富，有号称水果之王的高山雪莲果，有滚地黄瓜、长白萝卜、高山芹菜等反季蔬菜；有山野菜、竹笋、烟熏腊肉、酒糟肉、乳豆腐地方小吃；有竹工艺品、通气竹筷等旅游纪念品。据《永州府志》记载，因其“群峰高耸，晨熙先顾”而得名，尤以“雄、幽、秀、野、佛”为最。山高谷幽，石怪峰奇，森林茂密，树种繁多，松涛和鸣，秀竹滴翠，流泉飞瀑，云山雾海，路转峰回，鸟语虫鸣，奇花异草，相互辉映。身临其境，宛若进入“鸟鸣山更幽”的人间仙境。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 某因其“古、奇、灵、秀”的独特景致、悠久的“和”文化传统以及深厚的佛教渊源，先后被授予国家AAA级旅游景区、国家级水利风景名胜区、群众最喜爱的“XXXXX百景”、XXXXX“新潇湘八景”和首个“绿色中国环境文化示范基地”等称号。　　某是全国不可多得的生态王国。特别是山上十万亩高山杜鹃姹紫嫣红、争奇斗艳，堪称人间奇迹，在5月左右，某杜鹃花将全面竞相开放，绵延数十里，极为壮观，被誉为“天下第一杜鹃红”。某佛文化源远流长，“和”文化古朴厚重，是一座和美之山、文化之山。该项目地位于某的浅山区，森林植被茂密，水资源丰富，空气清新，是发展农村特色游，感受田园风光、农垦人家、小桥流水的好去处。永连公路和二广高速建成通车并且经过某旅游区，从根本上改善了该区域的交通条件，密切了与外地区及外省的联系，使某旅游业得到快速发展。近年来，某旅游区宾馆、酒店、餐饮业发展较快，但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约某旅游业发展的瓶颈。随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆享受正逐渐成为游客们的首选，但某旅游区在这方面还很缺失，游客们往往在这里旅游，却要奔波于周边的XXXXX县城和冷水滩城区吃住、购物、娱乐，给游客们造成极大的不便和安全隐患，而目前，XXXXX县城二星级宾馆1家，客房数不足200间；冷水滩城区三星级宾馆3家，客房数不足1000间。每年3月-11月和春节前后1个月，这些市区76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 宾馆均须提前预约。进入旺季，来XXXXX旅游人数日均3万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近5万人。XXXXX现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前，XXXXX星级宾馆客房出租率达80%，且有不断上升之势。而旅游接待能力不足给游客带来诸多不便，制约了旅游业的发展。二、项目建设的必要性1、旅游业在世界各地被认为是“无烟工业”，XXXXX省、XXXXX政府均十分重视旅游业的发展，多次在相关会议上强调，要加快旅游业的发展，使之成为当地的一个支柱产业，近年来，某在环境保护方面做了大量卓有成效的工作，为开发旅游业奠定了坚实基础。经过近些年来的建设，某旅游基础设施大为改观，小规模的酒店、宾馆星罗棋布，交通状况也有了根本改变,但是酒店与宾馆的住宿床位数量非常有限，吃的也就是当地自产自销的食品，更谈不上休闲、娱乐、运动等方面的享受了，这就让那些出来休闲度假的游客产生很大的失落感，甚至于有来了一次不想来第二次的想法。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 通过市场调查,2008年某旅游区接待国内外游客约7万人次,2009年接待国内外游客约7.5万人次,年增长率达7%，按此增长率估算，2010年总游客量将达到8万人次，随着该项目的建成运营，2015年总游客量将达到12万人次。如此丰富多彩的旅游资源带来了如此大的旅游商机，与此配套的旅游休闲度假基础设施建设就显得尤为重要，以便留住更多游客的心，带来更大的经济效益。2、国务院于2009年12月出台了《关于加快旅游业发展的意见》，明确提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。在市委、市政府的正确领导下，在省旅游局关心指导下，永州旅游呈现了良好的发展势头。近年来，XXXXX委、市政府高度重视旅游业发展，全面实施“旅游旺市”发展战略，出台了《加快培育旅游支柱产业的决定》等一系列政策和措施，提出了打造生态休闲度假区域性旅游目的地的奋斗目标，逐步形成和完善了全市党政大力推动、部门紧密配合、社会整体联动的旅游发展格局。全市旅游业发展取得了显著成效，呈现了良好的发展势头。现有旅游星级饭店24家，旅行社21家，国家4A级景区2个，3A级景区6个，全国农业旅游示范点1处，省级农业旅游示范点3处，旅游直接从业人员2万多人。2009年全市共接待国内外游客870万人次，旅游总收入40.25亿元，同比增幅分别为18.17%和20.83%，相当于全市GDP的6.15%。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 3、近年来，我国旅游业虽然发展迅速，但仍面临发展方式粗放、基础设施建设滞后、服务质量水平不高等问题。该休闲渡假村的建设是某旅游风景区所必须的基础设施，某现阶段的市场格局远远不能满足规划中的游游风景区旅游市场的需求，因此，某生态休闲渡假村的建设是符合市场需要的。4、我国幅员辽阔，旅游资源丰富，人民群众日益增长的多样化消费需求为旅游业的发展提供了新的机遇。5、《关于加快旅游业发展的意见》提出从放宽旅游市场准入、优化旅游消费环境、推动旅游产品多样化发展、加强旅游从业人员素质建设和旅游市场监管、推进节能环保等五个方面加快旅游业的发展。6、随着人们生活水平的提高，观赏水平必然提高，旅游者纷纷抛弃庸俗而趋向高雅，向自然性、探索性、求知性发展，渴望回归自然，疾呼生态觉醒，热衷于森林野趣，乐游名山大川，渴求回到绿色之中，回到大自然之中，探险、登山、漂流、游泳、森林浴、休憩、摄影、作画、采标本等享受森林生态功能之益成为现代旅游的时尚。某旅游风景区作为纯天然景观，迎合了目前游客返朴归真的口味，极大地满足了人们的心理需要，有某旅游风景区得天独厚的自然资源优势为基础，因此在该地段建设休闲渡假村是必要的和可行的。第三章市场分析与拟建规模一、地理位置及社会交通条件1、地理位置及社会状况：该项目建设地址位于XXXXX县某旅游风景区大田村，环境清新，依山傍水，植被丰富，76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 竹林葱郁茂密，藏风聚气，全村6个村民小组，700多人，耕地面积630亩，山林面积7000余亩，一直以来，该村突出以旅游服务业和楠竹产业发展为主导，促进了农民增收和经济发展，市场前景广阔。2、交通状况：建设场地位于某风景区的大田村，该村地处某旅游区的中心位置，依山傍水，风景秀丽，交通便利，信息畅通，永连公路和二广高速通过该区域，硬化了的环山公路经过该项目地，交通十分便利，北可通冷水滩，南达XXXXX县城，具有良好的经济发展条件。二、某旅游景点市场1、万寿寺：“始建于宋、重修于明”。座落在海拔1357米的花岗岩坡地上，占地面积5000平方米。东西两侧山势逶迤环抱，人称“二龙戏珠”。寺院坐北朝南，三纵六横，寺前层峦叠翠，古木参天，十分开阔，周围是“无树不苔封”的原始次森林。寺后有一古井，久雨不溢、久旱不枯，且有强身健体之功效，誉为“阳明圣水”。据《某志》记载：明嘉靖三十一年（1552年），新田人郑秀峰禅师在此坐化成佛，时年39岁，“殁后其身不坏，肉体俨若金刚”。明藩南渭王颂其生前高风亮节，遂崇其号曰“七祖”，改寺名为“万寿寺”，并亲赐“名山千古仰，活佛万家朝”楹联。自此，远近士庶顶礼膜拜，善男信女接踵而至，数百年来香火鼎盛不衰。2、76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 杜鹃花海：在万寿寺西北的山坡上，分布着万余亩野生杜鹃花树，常见品种有映山红、鹿角杜鹃、云锦杜鹃等，尤以微波台下一片近10公顷的云锦杜鹃令人称奇，该片杜鹃群落生长茂密，树高齐整，象人工精心修剪过的绿篱一般平整。相传，七祖初入佛，因思念母亲，常登此处遥望故乡。观音菩萨体谅七祖思亲之情，于是在这座山上剔除杂草树木，布上满山杜鹃。每年5月初前后，这里漫山遍野的杜鹃花竞相开放，连成一片，花团锦簇，蔚为壮观，誉为“天下第一杜鹃红”，七祖因此忘却了思乡之情，潜身修炼。电视剧《青年毛泽东》曾在这里拍摄，现屹立在景区的青年毛泽东铜像，为这片自然美景增添了神韵。每年花开时，游人如织，人们在花的海洋里徜徉，流连忘返。3、祖爷赏花台：微波台往北150米处，海拔1480米的地方有一块高40米的突出岩石，拔地而起，登临石顶，峡谷高山，丛林鲜花，尽在脚下。相传，七祖佛爷初入佛，思念母亲，常登此处遥望故乡。观音菩萨体谅七祖念母之情，于是点化此片山林为遍岭鲜花，以伴七祖安心修炼。现在此石上已修建栏杆，是一个极佳的观景之地。4、古井海拔1357米，泉水从花岗岩石缝中渗出，清澈甘甜、四季长流、久雨不溢、久旱不枯。井上面建有镇水石塔，约1200年历史。经有关部门检测，泉水中含有多种有益矿物质，饮后有强身健体之功效。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 5、某原始次森林：某原始次森林原有万亩之广，后为文革期间大炼钢铁所毁，现为遗留部分。主要由古栎、古樟构成，树龄大多在600—1200年之间，树干上履有青苔，枯枝倒悬、藤蔓缠绕。置身其中，游人可感悟到岁月的沧桑和历史的厚重。6、白云寺：位于万寿寺西北1500米处，海拔1510米，这里常年云封雾锁。据《某志》记载，古代十八真人在此炼丹修道。目前遗址尚在，墙桩基础还清晰可见，建筑面积在2500平方米左右。东西两侧各有一条溪流潺潺北去，常年不涸。前有万丈深渊，后有望佛台、高桥峰为托，端的是宝地一块。据传，当年与歇马庵僧尼情乱，被当朝皇帝以跳火坑检验，结果只留下“十八真人”和“易德仙姑”。7、高桥火坑：相传，明朝时，歇马庵有108个尼姑，白云寺有108个和尚，两寺庵的一些和尚尼姑不守佛门清规戒律，发生了苟且之事。明皇知道后，就派军兵，在那边高桥峰挖了一个深坑，堆上柴草烧起大火，命令这些和尚、尼姑跳火坑，凡跳得过去的就是贞洁女、童子身。结果只有1个尼姑和18个和尚跳过了火坑。那个尼姑就是明朝逃婚来的妙竹公主，后白日升天，尊为“易德仙姑”。18个和尚后来成了“十八真人”。从此，这里就设立了这一步石，两寺庵的僧尼到此为止，不可越过此石而去。又传大禹当年治水，与孽龙激战，曾在此试剑，故又称“试剑石”。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 8、望佛台：海拔1624.6米,是某最高峰,在其陡峭的山顶上，有块平地二亩左右,其上耸有双石,形似两手合掌,故有”观音合掌”之称。古时来自零陵祁阳的朝拜者，到此始见万寿寺，刚上山时那种雾锁云封、冰凉阴森的景象不见了，代之以风和日丽、温暖如春的景色，极目千里，气象万千，左衡右嶷，永州古城，尽收眼底。香客以为是佛爷显灵所致，于是三步一跪，七步一拜，经三天门，直拜到万寿寺。9、微波台：从万寿寺穿过茂密平展的云锦杜鹃林即来到一座平缓的山峰，海拔1520米，此地1992年建成XXXXX广播电视微波站，微波塔高80米，直插云霄。登上微波站观景台，万水千山尽在眼下。此处是为观云山雾海、日出、杜鹃花海的绝佳地点。观景台下设“云天阁宾馆”，有盘山公路直达。10、风云台：风云台是一块长2米、高1米的巨石，中间刻着摩崖石刻“风云台”三个大字，每个字0.3米见方。大石上横卧着一块1.5米长，0.3米宽的长方形石头。相传蒋介石曾来到某拜七祖，抽到一签：“成在川，败走湾”。当时苦思不得其解，于是坐在这个地方沉思。后来蒋介石败走台湾，世事风云变幻莫测，后人把这里命名为“风云台”。风云台在微波台旁50米处，旁有云天阁宾馆。有一宽5米76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 的车道经由万寿寺通往此处，路面为泥土结构。从牵手亭处起始的天门山游道也通往此处，路宽1米，路面为青石板结构。可进入性较好。11、山盟石：山盟石高15米，宽10米，由左右两块巨石构成，右侧大石顶端突出两块岩石，看似深情相拥的两个恋人在诉说着海枯石烂的爱情故事。男的在右女的在左，头发脸孔看得分明，栩栩如生。右边岩体上刻着红色的摩崖石刻：“山盟石”三个大字，每个字1.5米见方，字体雄浑有力。山盟石位于天门山游道旁，毗邻“爱情鸟”景点，又有一长201米，米的游道直通石下。天门山游道从牵手亭通往微波台，路宽路面为青石板结构，可进入性较好。12、一天门：天门山如从天而降的屏幕。望佛台居其上，状如摩天台。天门山上多石少土，其势如刀劈斧削，陡峭非凡。青松杜鹃点缀于崖石上下，形成一副天然美景。半山之山，有陡峭处，拾级而上数十步，巨石列峙道路两旁，形似隘口，状如天门。谓之一天门。其南侧石柱高40余米，其状如驼似龟。南侧一尖小石柱，似纤纤竹笋，别有情趣。13、天下第一杜鹃红碑：“天下第一杜鹃红”石碑分为三个部分，基座2.5米见方，高0.5米。碑身1.5米见方，高2.2米。碑身朝车道的一面磨光，刻着中国环保总局副局长潘岳题的一首词“天下第一杜鹃红”，优美的文笔描写和歌颂了春天某十万亩野生杜鹃盛开的美丽景色。碑顶有两块错落叠至的大石，高1.3米76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 。整个石碑系花岗岩结构。“天下第一杜鹃红”石碑位于青年毛泽东铜像的对面，万寿寺往西200米处，有宽5米的泥土路面车道通往此处，路面状况一般。可进入性较好。14、《青年毛泽东》外景拍摄地:青年毛泽东像由台阶，底座，和塑像三个部分组成。台阶有九级，底座由一块花岗岩雕成，高2.3m，石上刻有《青年毛泽东》外景拍摄地的文字。塑像质地为青铜，高1.83m，整个塑像仿照毛泽东青年时期的真人的身材大小而制。只见毛主席身着长衫，紧锁双眉，右手夹着雨伞顶风前行，形象栩栩如生。青年毛泽东像在万寿寺往西200m处。有宽5m的车道从万寿寺通往此处，路面为泥土结构，路面情况一般。可进入性较好。15、神秘石：神秘石形若球状，象是从山上滚下，被左前方一颗大树卡住。石质坚硬，呈蜂窝状，与周围石头材质明显不同，推断为外来之物。一说是陨石，另一说是地质运动的产物，目前尚无定论。民间传说为当年镇压孙悟空之石，现在巨石后面还压着一个小猴。16、幸福树:这是由三株树组合而成的奇特异常的丛树。在两棵具有连根同种树的根部，长有另一棵小树，事实上形成了三树同根的情形，为一家三口的相互爱戴。三颗树的树高和胸径均相当，树高约为14米，胸径约为0.25米。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 17、银蛇潭：“银蛇潭”瀑布高4米，宽2米。湍急的水流落入一个长12米，宽7米的水潭。水质清澈透明可见潭底，潭底最深处约2米。瀑布旁有摩崖石刻“银蛇潭”三个大字。溪水从潭尾聚集，再蜿蜒向前奔流，象一条扭动的银色小蛇。“银蛇潭”右边为山，山上植被覆盖茂盛，有绵延成片的楠竹林。此处为某有名的负氧离子呼吸区，负氧离子为60000个/cm3。18、小黄江源瀑布：宽3米，落差40米。正是“飞流直下三千尺，疑是银河落九天”的再现。这里为负氧离子呼吸区，含量达66800个/cm3。19、珠落玉盘：“珠落玉盘”瀑高15米，宽4米，跌入宽1.5米，长4米的小水潭中，水流较急。瀑布下水气氤氲，感觉清新无比。瀑布下方一个高4米的跌水，在山体山一个缓和之后，紧接着又是一个高5米的跌水，最后落入宽2米、长5米的水潭中。从下面往上观望，三瀑连在一起往下齐奔，气势恢宏。瀑布旁边的石壁上有摩崖石刻“珠落玉盘”四个大字。瀑布石壁上绿苔和蕨类丛生，四周植被茂盛。20、神龟石：神龟逆水趴在流水的中央，头尽力往前伸展，右爪用力扣住水底，半个上身露在水上，似在全神贯注地听着什么。因其方向朝西北，与供奉七祖的万寿寺方向一致，因此容易使人作出神龟在听活佛讲法的联想。龟身全长约3.5米，宽约1.5米。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 21、百步阶梯：此处由一百步石阶组成，长近百米。古时香客至此，须每阶一拜，以显其诚。登上阶梯，豁然开朗，此后地势渐趋平缓，使人倍感轻松。也许这正是传说中至此有七祖暗中相助的缘故吧！22、大风坳古亭：海拔1340m，是一个供香客登山休息的所在。游人至此，回首远眺群山雾海，杉林松涛，荡涤心灵，顿觉心旷神怡。23、红军纪念亭：1934年8月23日，红军在进行震惊中外的二万五千里长征中，由任弼时、王震、萧克率领红六军团8000多名官兵,翻过唐公庵,到达某,在竹蒿芨一带消灭国民党一个保安团,并夜宿祖爷岩,第二天赶往祁阳白果市,留下了一段爱民拥军佳话,现立碑建亭以示纪念。萧克将军回忆长征时，对此记忆犹新，并于1998年为某国家森林公园亲笔题写园名，托人赠送。此处现被辟为XXXXX爱国主义教育基地。24、某高山漂流：某高山漂流源于有“天然氧吧”美称的小黄江源，全长6公里，落差20076编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 米，漂程历时1.5小时。趣味横生的漂程中，河底游鱼与不时出没的飞禽走兽伴你同行，可观赏原始次森林的参天古木，品味那高岩壁立，飞瀑相伴，瑶家吊脚楼矗立河边的如画美景，也可领略沿峡谷而下，绕过九曲十八弯和险滩的惊险刺激，有如“游郎如坐浮云来，人家尽住画屏里”，令人心驰神往。此景区已入选“XXXXX百景”。25、龙潭：歇马庵西700米处。是一处三级跌水组成的水景，为大黄江源源头。潭深不可测，长4米，宽2米，水面只见白色翻滚的旋涡。潭由岩石围成，位于一大岩石下，岩顶灌木覆盖。《宁远县志》载：龙潭俗呼海口，水从潭底喷出如瀑布，或遇大潮则汪洋浩瀚。潭深不可测，沉石续缦，百丈莫穷。相传是大禹治水时，囚孽龙于顽石下，孽龙自知罪重不能赦免，便衰求禹：“宁可终生挨饿，不能一日干渴”。大禹动了恻隐之心，用神棒往山上一划，立即出现一条大漕，涓涓泉水流入囚室之中，孽龙因得水而施展魔法，穿石遁入大海，故称这里为龙潭。海口，意思是与大海相通的地方。唐代柳宗元的《游黄溪记》所述“黄神之上，揭水八十步，至初潭。最奇丽殆不可状。其略若剖大瓮，侧立千尺，溪水积焉。”指的就是龙潭。26、祖爷岩：相传为七祖修炼得道之所，为一天然岩洞，宽约20平方米。据《某志》载：“众山环拥如万马奔腾，旗载森簇古木蓊翳，洞广可容百人”。岩内壁上有“石钵”，积载泉水，甘甜纯美，岩前有一棵苦菜树，相传叶大茎粗，这泉水苦菜专供七祖修炼之用，后七祖修行功满，自行枯死。27、万和湖：76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 静谧温柔的万和湖，恰似温顺的婴儿躺在四面青山的怀抱里，吮吸着大自然的精华雨露。万和湖总面积约200亩，平均水深4.6米，最深处达19米。万和湖将建成集水上娱乐、朝佛休闲为一体的休闲度假中心。唐宋八大家柳宗元也曾驻足某脚下，写下了著名诗篇《游黄溪记》，这里就是黄溪的源头。和美阳明，博爱天下。万和湖取“和”字也是点到精髓所在，世界因和而美，和谐与发展是当今世界的两大主题，万和湖更是象征着天地之和，阴阳之和。目前我们正打算在这打造中华第一个“和”文化主题公园，并将万和大鼎定址于此。28、袈裟岭：袈裟岭又名背阴山，最高处海拔1350m，是一条东北——西南走向的山脊，面积20hm2的原始次生林，这些茂密的树木，不论是乔木还是灌木，有如巨刀横劈，更象经过了人工精心修剪一般，只见伸枝四周而不敢长高，这些数百年甚至更长年龄的树木，它们的桠枝比比树杆还粗还长，就是不敢高于同伴，平坦得有如一块墨绿色的绒毯。相传是祖师生前晒袈裟所致。位于祖爷岩对面，在万寿寺西2km许，望佛台侧。29、大黄江源景区76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ：大黄江源位于某西北缘，是唐朝柳宗元《游黄溪记》的黄溪源头。这里群峰林列，溪流萦回于峰峦幽壑之中。黄江源自东南向西北奔泻，全区由流水串着壮观的瀑布、优美的蚨水、幽幽的碧潭和多姿的滩景，两岸峡谷对峙、绝壁幽深、树木葱郁、枯枝倒悬、藤蔓缠绕，仿佛一幅美丽的山水画长卷。她集神秘、原始、奇险于一体，是某自然景色最精华的部分。其中著名的有龙潭、瀑布群五福潭、长菖湾瀑布、飞珠落玉瀑布、猛虎跳涧瀑布、三岔水瀑布等。该景区目前尚未开发，主要功能为峡谷生态探险。30、北江冲景区:又是自然保护区。主要是保护黄杉和野生动物，该景区植被良好，一遍葱郁。一条小溪沿着公路横穿整个景区，沿途地势平坦，山水相依。主要开展乡村民俗体验、野营、户外拓展、水体休闲娱乐等活动。三、某现旅游线路1、跨区域旅游线路：①长沙→南岳→永州→某→九嶷山→乐满地→桂林；②粤港澳→九嶷山→某→永州→衡阳→郴州；③郴州→九嶷山→某→永州→桂林；④桂林→永州→某→九嶷山；2、XXXXX旅游线路：①舜帝南巡之旅：舜皇山→永州→某→九嶷山；②生态健身之旅：某→永州→舜皇山；3、某旅游线路：①一日游A：管理局→黄杉观景台→万寿寺→天门山游道（杜鹃花海）→红军纪念亭→小黄江源→管理局；一日游B:小黄江源→百步阶梯→万寿寺→天门山游道→红军纪念亭→小黄江源→管理局(登山游道)；76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ②二日游D1：管理局→万寿寺→天门山（杜鹃花海）→祖爷观景台→黄杉观景台→管理局；D2：管理局→小黄江源→红军纪念亭→管理局。③大黄江源科考探险二日游。三、某主景区、娱乐、特产景区：万寿寺景区、小黄江源景区、歇马庵景区、大黄江源景区、北江冲景区；娱乐：杜鹃花会、休闲观景、万寿寺朝圣、高山漂流；特产：高山雪莲果、猕猴桃、滚地黄瓜、通气竹筷；四、某旅游市场调查近年来，随着旅游业的发展，在某积极开展观光、揽胜、朝佛、科考旅游活动的同时，每年的4-5月间举办的“和”文化旅游节暨杜鹃花会闻名中外，还经常举办文学笔会、摄影大赛、登山比赛、篝火晚会等活动，丰富游客的文化生活。某的旅游资源如此丰富多彩，景区景点各具特色、各领风骚，国内外游客纷纷蒙名而至，各类会议组团、旅游观光组团、休闲度假组团纷至沓来，根据某的内外旅游线路，通过市场调查得出,2008年某旅游区接待国内外游客约7万人次（包括会议接待）,2009年接待国内外游客约7.5万人次（包括会议接待）,年增长率达7%，按此增长率估算，2010年总游客量将达到8万人次，随着该项目的建成运营，旅游基础配套设施的完善，2015年总游客量将达到12万人次。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 迷人的自然景观和千多年的文化积淀吸引了海内外众多游客。2005年以来，随着休闲旅游度假游客量的逐年增加，XXXXX县某旅游业发展受接待能力制约更为严重。现某旅游区有某宾馆、绿溪山庄、好又来酒家、迎宾酒楼、某大酒店等几家不上档次的小规模宾馆、酒楼，接待能力严重不足，更谈不上休闲、娱乐、健身等活动，远不能满足游客需求，致使许多慕名而来的游客，只能走马观花，匆匆而过，难以细细品味和体会博大精深的“和”文化精髓及大自然的奥妙，80%以上客人要到30公里外XXXXX市府所在地冷水滩或XXXXX县城入住，第二天再返回某其他旅游景点旅游，饱尝乘车劳顿之苦和成本增加之怨，这些旅游基础设施的不完善严重地影响了游客接待量，旅游资源的潜力没有很好地挖掘出来，对当地经济的发展产生了不良影响。该建设项目按现代风格结合古典风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型，该项目将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使广大游客在游览文化遗产和某美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供欣赏和品味“和”76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 文化博大精深内涵的又一个场所，缓解某旅游接待能力的不足。该项目建成后将有充足的客源，以某目前每年8万人游客量计算，日均游客接待量为250人左右，加上永州其他区域的游客赶来住宿休闲，预计日均接待量在400人左右，项目建成营运后，随着游客的增加，接待量会一路攀升，本项目营运后将采取正确的营销策略，聘请有丰富营销经验的专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的人销网络，客源一定有充分保证。五、拟建规模及内容1、拟建规模XXXXX银海房地产开发有限公司积极配合XXXXX县政府的旅游资源开发，本着依托永州生态旅游资源优势，打造某“和”文化旅游品牌，推进永州旅游产业升级，提高永州知名度，加强永州与外界的交流和合作，推动永州经济社会事业又好又快发展。公司决策层凭着对旅游地产独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定在国家级森林公园XXXXX县某开发建设旅游度假村旅游地产项目，打造以景区和旅游、休闲、度假、餐饮、娱乐等多重资源与服务为一体的四星级旅游宾馆，拟设置标准客房436间，豪华套间29套，日接待游客能力为465人次。公司于2010年购得位于XXXXX县某大田村的约80亩土地，现正在进行前期的“三通一平”工程建设，并在此基础上拟投资开发XXXXX首座生态休闲度假村，项目拟建总建筑面积27266.94平方米，此项目为2011年度XXXXX县重点工程，预计2013年全面竣工。估算总投资达10803万元。2、建设内容76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 某生态休闲度假村主要由商务别墅客房中心、会议中心、餐饮中心、老年活动中心、商店和管理用房及相关休闲配套设施组成。本项目商务别墅客房中心拟建房屋6栋，每栋3层，按四星级标准设计建造，内共设标准间306间、豪华套房24套；会议中心拟建4层，设200座会议室1个、100座会议室1个、60座会议室2个，内设标准间50间、商务套房5套；餐饮中心拟建2层，内设中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅；老年活动中心位于项目地的东北部，拟建4层，内设标准客房80间，另设棋牌室2间、老年保健按摩间6间；商店和管理用房拟建2层，一层为商店，二层为管理用房；室外设置门球场、篮球场、游泳池等运动场所及相关配套设施。房屋结构形式主要为钢混结构，绿化率拟设计为45%。本项目主要由10座单体建筑组成，其中南部6栋商务别墅楼和餐饮中心通过连廊连成一整体，房屋按四星级饭店标准建设和装修。①商务别墅楼群:6栋3层建筑，建筑面积18000平方米；每栋一层为大堂，设有总台，商务中心，茶吧，另设有美容美发室、足浴与保健按摩室、健身房、值班休息室；共设标准间306间，豪华套房24套；每栋设三层三站电梯一部，疏散楼梯通道二座。②餐饮中心：2层建筑，建筑面积932.54平方米，76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 一层设大餐厅、中西餐厅、酒吧、厨房,外设置一锅炉房，二层设豪华大包厢、小包厢、多功能厅。③会议中心：拟建4层，建筑面积4064.4平方米，设200座会议室1个、100座会议室1个、60座会议室2个，内设标准间50间、商务套房5套，另设桑拿房2间，棋牌室1间，健身房2间；半地下层为动力设备用房和员工宿舍，设有中央空调机房、洗衣房、变配电房、发电房等。设有五层五站无机房电梯一部，疏散楼梯通道二座。④老年活动中心：拟建4层，建筑面积4042平方米，内设标准客房80间，另设棋牌室2间、老年保健按摩室4间，健身房2间。⑤商店和管理用房：拟建2层，建筑面积208平方米，一层为商店，二层为管理办公用房。⑥环保设施，污水处理设施，废气及油烟治理设施，固体废弃物收集处理设施，防噪音设施。⑦给排水管网，供电线网，热力管网，消防设施，消防水池，消防供水管网。⑧游泳池、生态停车场、运动场、亭子、花坛、花架、雕塑、拱桥、道路、绿化、入口广场等室外工程。本项目建设对改变XXXXX县旅游基础设施落后状况，缓解XXXXX县乃至整个XXXXX游客人数大幅度增长和接待能力不足的矛盾，促进旅游业的发展是十分必要的。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 项目建成后，游客量绝对会逐年提升，经济增长率也会一年比一年高，对促进当地经济的发展起到非常重要的作用。第四章建设条件和地址选择一、建设条件1、政策支持①国务院于2009年12月出台了《关于加快旅游业发展的意见》，明确提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。②XXXXX委、市政府高度重视旅游业发展，全面实施“旅游旺市”76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 发展战略，出台了《加快培育旅游支柱产业的决定》等一系列政策和措施，提出了打造生态休闲度假区域性旅游目的地的奋斗目标，逐步形成和完善了全市党政大力推动、部门紧密配合、社会整体联动的旅游发展格局。③中共XXXXX县委、XXXXX县人民政府《关于鼓励投资优惠政策的若干规定》（双发〔2008〕20号）及中共XXXXX县委、XXXXX县人民政府《关于鼓励在某投资兴办旅游业的若干规定（试行）》等文件规定，凡在某旅游规划范围内投资兴办旅游业的项目和企业，包括所有景区（景点）、旅游配套设施、旅游产品开发、旅游服务项目和旅游企业，均可享受供地、税费、配套设施等方面的优惠政策，要求路政、建设、工商、城管、电力等部门要简化报批程序并免收相关费用。2、气象条件本项目区域内属亚热带季风湿润气候区，四季分明，严寒酷暑期短，无霜期长；雨量充沛，但分布不均，春夏多雨；年日照多，但春季日照少。其主要气象指标如下：气压：970—1010百帕之间。气温：极端最高温度35.2℃；极端最低温度-4.9℃年平均温度15℃湿度：平均相对湿度83.5%最小相对湿度75%降水：年总降水量950—1342毫米风向：常年主导风向为偏北风76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 风速：平均风速为2.5米/秒年最大积雪厚度为16厘米年最大冻土深度为6厘米地震：该地区地震烈度小于6度项目建设地段地质及水文条件较为简单，本区域内地表水主要来源于天然降雨及山泉水，水量充沛。地下水丰富，主要为第四系松散岩类孔隙潜水含水层，由第四系沉积砂、砂卵石组成，受大气降水补充，水量随季节性变化明显，其水质对所建房屋的基础及混凝土不具有侵蚀性。3、地质条件项目建设地属于典型的丘陵地貌，地形起伏不大，根据XXXXX工程地质勘察院现场勘察及区域资料，地层岩性为盆泥系和第四系，地表一般由粘土、亚粘土，耕植土组成，区域内现状用地主要为荒山、水田、荒土及居住地。根据己建建筑物的基础资料，场地工程地质条件一般，未发现不良地质构造。按地质剖面由上至下别有耕植土层、沉积土层、冲积土层、第四系（Q）、亚粘土和砾石，结构紧密，呈硬塑状态，层位较稳定，其承载力特征值约为200Kpa。场地内无区域活动性大断裂构造带通过，无地下采空区，不会形成滑坡、地面塌陷等地质灾害。无不良地质作用存在，场地稳定性好，适宜修建各类建筑物。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 4、地震设防根据中国地震局2001年颁布的1:400万《中国地震动峰值加速度区划图》（2001）和《中国地震动反应谱特周期区划图》（2001），本地区地震动峰值加速度小于0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35g，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，按建设部、国家计委（89）建抗字第586号“关于印发《新建工程抗震设防暂行规定》的通知”，结合该项目的实际情况，设计可按7级考虑地震设防。5、施工条件因施工地在XXXXX县某景区大田村，施工场地较好，水、电、路基础设施有保障，水主要利用当地丰富的高山泉水，通过高山建水池，把山泉水引入水池储存起来，再利用PVC管在项目区建成一个供水管网，把水引到各用水点，因当地的高山泉水不但水量丰富，而且无污染，又因落差大，水压也很大，经测算，山脚建造的8层房屋的用水完全能得到保障；用电电源来自XXXXX县农网电，10KV高压线路在场址附近通过，供电状况良好，本项目拟自建变配电站，安装800KVA变电器二台，以满足本项目用电需要。场区内铺设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放；连接山外主干道的环山公路直通项目地，虽然离城区较远，运距远，但钢筋、水泥、红砖等主要建材的76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 供应可得到保证，且货源充足，除了增加一些运输费用，不影响工程建设进度。施工场地不受外界干扰，施工场地宽敞，堆放材料可靠。在施工结构方面，本项目施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可以解决。二、项目选址1、项目选址原则：①应选择工程地质条件和水文地质条件较好地区；②应远离易燃、易爆场所，不应设在有污染腐蚀性气体源的下风向；③应选择交通便利，基础配套设施比较完备的地区；④应选择地势较高、排水通畅、空气流通和环境安静的地段。2、场址推荐：①本项目选址位于XXXXX县某景区中心位置大田村，项目地内山峦叠峙，清溪回流，风光秀丽。②建址土地权属：本项目承办单位建设用地已征用，使用年限50年。③建址现状：建址内没有任何开发性建设，山体部分完整地保留了自然的本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，现状地貌均为天然植被，山谷积水冲成小溪，蜿蜒流淌于山谷之间，水量大，水质好，水体无污染。空气质量、环境噪声质量、地面水环境质量均达到国家有关76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 标准，周围山青水绿，无工业污染。本项目建址地貌单元为丘陵，地貌类型为山间谷地，属坡地与冲沟交汇地貌单元，总体地形起伏，地势由北向南逐渐升高，高差10米。由于该项目所处地地质条件好，场地平坦开阔，水、电、路、讯等基础设施配套健全，项目建设无需投入太多资金用于基础设施建设；周围环境幽雅、空气清新、自然风景优美，项目地虽处农村，但有公路连接城区，交通较为方便；周边无工业区，无大的污染源，因此是较为理想的景区休闲旅游度假的好去处，在建设过程中关键要做好排水排污工程建设。综上所述，该项目区域地质、水文、交通、地势、基础配套设施等条件都适合建休闲度假村。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 第五章工程设计方案一、总体方案原则：在满足工艺、环保要求的前提下，总平面布置原则为：1、在XXXXX县城乡总体规划和综合发展规划的指导下，结合XXXXX县旅游事业的发展，统筹安排，逐步完善，量力而行，为今后配套建设留有余地。2、尽量多选择荒山、闲置地、少占或不占耕地，充分利用地形、地貌，减少土石方工程，以节约基建投资。3、贯彻“以人为本”的思想，体现“人的场所”之多元性要求，追求“76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 布局合理，用地经济，设施完备，生活方便，便于管理，环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化，满足游客健身、交往、休闲、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理，功能齐全，交通便捷，绿意盎然，生活方便，具有丰富人文内涵底蕴的现代高给酒店。4、项目建设必须高起点规划，高标准设计，在建筑风格上具有时代性、超前性。5、坚持科学发展观，积极采用新技术、新材料，体现积极合理、技术先进、安全可靠。6、合理安排建筑物的间距，功能分区明确、使用方便、布局合理，在满足节能、环保、防火、防盗等国家颁布的安全规范的前提下，节省投资，加快工程建设进度。7、平面布置上严格按照消防的有关规定，做到有序、畅通、循环的消防通道。8、环保方面注重生活污水和噪声的处理，做到生活污水排放与噪声处理达到规定的标准。9、注重项目地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计与建筑设计的基本出发点和最终目的。10、尊重自然，保护环境，尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人文因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 11、以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与游客生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。1、设计中贯彻执行防治环境污染及其他公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。2、坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。3、贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。三、主要污染源和污染物本项目属于民用建筑项目，只有生活性污染产生，没有工业性污染物，只需对生活性污染按国家标准分别进行处理，使各项指标符合国家的有关要求。主要污染物：施工期间主要为建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施工扬尘以及各种设备产生的噪声污染；建成后主要是生活垃圾、生活废水及油烟废气排放。详情如下：1、固体废弃物：主要为生活垃圾；2、污水：污水主要来源于生活污水的外排水；3、噪音:噪音主要来源于各类电气设备，声强在40-80分贝左右；4、废气：废气主要是餐饮中心油烟及汽车尾气。四、治理方案76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 1、治理依据①《中华人民共和国水污染防治法》、《污水综合排放标准》（GB8978—1996）；②《中华人民共和国噪声污染防治法》；③《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；④《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号令）；2、三废治理方案A、施工期①对各类扬尘，分别采取车辆清洗、路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、喷洒化学抑尘剂等措施。经计算，利用固定洒水车每2小时洒水一次，抑尘效果达70%左右，500米边界控制浓度小于3mg/Nm3。②施工现场设封闭式垃圾站。③运送散装物料的车辆要用篷布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂石、土料的车辆，应限制超载，不得沿途撒漏。④降低施工噪声。本项目噪音污染主要来自项目建设过程中机电设备运转发出的机械噪声。在设备选型时采用低噪音设备和合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工。⑤按照文明施工、清洁生产的要求，制定并落实施工期间环境管理措施，杜绝违章作业。项目施工期间产生的施工废水必须经格栅及沉积处理达到有关要求后排入周边无名小溪，严禁污染周边水体。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 B、建成后①污水治理：本项目粪便废水需经化粪池生化处理后与其他生活污水一起排入周边小溪；②废气治理：废气主要是食堂油烟及汽车尾气，本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，油烟达标排放，也可在周围增加绿化作物来改善空气质量。③废渣治理:按照废物资源化的要求，进行垃圾分类，给以明确标识，并加大宣传力度，让人们自觉养成分类放置的习惯；对于具有危害性的垃圾，应集中后送往环保局指定地点处理。生活垃圾统一由环卫部门送垃圾填埋场填埋。3、绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地的小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建议在该项目周围空地与道路合理布置绿化点与面。四、环境影响评价结论及建议1、施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染；在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低扬尘影响，实行保洁清扫的制度。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 2、为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降低噪声措施，另一方面在夜间22：00--次日早6：00不允许施工。3、主要污染物防治措施生活污水：生活污水经有动力污水处理装置处理达标后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路及绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。砂石、生活垃圾、灰尘由环卫部门清运填埋。综上所述，项目在充分落实评价提出的治理措施后，施工期和运营期中，治理以后都将达到国家标准，项目产生的废水、废渣、噪声均可得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放，在项目建设和运营过程中，采取措施后可符合环保法规的要求，不会对周围环境造成污染，项目可以投入建设。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 第七章节能与节水节约能源是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，从能源生产到消费的各个环节，降低消耗、减少损失和污染物排放、制止浪费，有效、合理地利用能源。为了推动全社会节约能源，提高能源利用效率，保护和改善环境，促进经济社会全面协调可持续发展，我国把节约能源定为基本国策，国家实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略。一、设计依据①《中华人民共和国节约能源法》；②《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）;③《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）;④《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）;⑤《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）;⑥《节约能源管理暂行条例》；⑦《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）；⑧国家、地方现行的相关建筑节能标准和规程。二、建筑节能措施节约能源是每一个项目应遵循的原则，本项目遵循国家的节能方针，充分利于现有能源，努力创造合理的节能条件，积极采用先进工艺和节能设备，使能耗降低。本项目节能措施如下：76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 1、建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。2、采用合理的平面布局，减少外表面积，一般要求体型系数控制在0.3以下。3、屋面：该项目工程屋面保温层采用40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）＋80厚（平均）陶粒混凝土找坡层，以满足屋面传热系数K≤0.7的要求。4、外墙及门窗：该项目工程外墙墙体材料采用MU10烧结粘土多孔砖砌体，建筑物东西山墙设置膨胀聚苯板（EPS）薄抹灰外墙外保温系统（添加阻燃几剂）；采用双层金属门板，中间填充15毫米玻璃棉板；户外窗采用普通铝合金框与双层中空反射镀膜玻璃窗，型材选用节能断热型材。5、总图布置设计力求使人流、物流流向合理、便捷。6、在建筑材料的选择上要严格把关，选用环保、节能材料，防止在使用中对室内空气造成污染，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。三、电气节能原则及措施电气节能应坚持以下三个原则：1．应满足建筑物的使用功能，即满足照明的照度、色温、显色指数，满足舒适卫生，满足上下左右的运输通道通畅无阻。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 2．节能应按国情考虑实际经济效益，不能因为节能而过高地消耗投资增加运行费用。而是让该部分增加的投资，能在几年甚至更短的时间内用节能减少的运行费用进行回收。3．节能的着眼点，应是节省无为损耗的能量。电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发，对国民经济的发展具有深远的影响。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下：①配电室位置尽可能位于用电负荷中心，供电设备选用新型节能配电设备，实现节能运行，确保节能效果；②选用SG10型低损耗铜芯变压器。③采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自然功率因数，减少无功功率引起的有功损耗。④适当增大电缆与导线截面。⑤电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回，力求减少线损，节约电能。⑥尽量充分利用自然光，选用新型高效节能灯具及合理的设置开关。⑦楼梯间、走廊等公共通道，其照明灯具选用定时开关控制。⑧一切耗能设备，如空调等均采用节能新产品。四、节水措施76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 1、根据给水系统出流的实际情况，综合考虑各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成水量浪费。2、尽量选用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费节水型卫生设备。3、在可能条件下，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等杂排水，减少水量耗费。4、对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、漏、滴等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的效果。因此，应根据实际情况，选用适用的节水器具和节水型卫生设备，以提高节水效益。第八章消防及劳动职业安全一、消防工程概况76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 1、火灾隐患分析本项目工程位于XXXXX县某景区，该休闲度假村属四星级酒店，建筑耐火等级为一、二级，现项目地占地约80亩，建筑面积达27266.94平方米，按照规范要求，场区内所有建筑及周边道路均在本次消防设计范围之内。由于各功能用房都按四星级酒店打造，楼地面都铺盖有地毯，室内装修使用的木器较多，火灾隐患较大。2、耐火等级：本工程的主要建筑物其耐火等级均为二级，火灾危险类别为丙类，由XXXXX县消防大队具体负责。3、消防设计依据①《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）;②《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94,2000年版）；③《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ40—90）。4、总平面布置及建（构）筑物的消防设计场区内的建筑物作明确分区，各分区相对独立，各分区内的道路可保证消防车畅通无阻。建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑物有机联系，各建筑内设置的安全出口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求；各设备用房之间采用防火墙隔离，建筑物装修材料均为阻燃材料。各分区内的建筑之间间距按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的规定设置。5、消防措施76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 本项目依据国家有关消防法律法规，坚持“预防为主，防治结合”的方针，拟设置必要的消防设施，包括消防给水系统、通风系统、配备常用的消防设备等。消防给水水源为高山引水系统；室内各层均布置消防栓，室内消火栓的布置，应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位；室外消防给水管网布置成环状，管径不应小于100mm,室外消火栓布置于道路两边，布置间距不超过120m。本项目火灾延续时间按2小时计算，在各通道醒目的地方标示发生火灾时明确指示撤离方向的视觉标志。本项目建筑部分的防火设计将交由消防部门审批验收。二、职业安全卫生1、危害因素和危害程度本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，其意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物资损失。项目建成后运营过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故。具体如下：①基坑开挖、人工挖孔桩等施工用水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂、倒塌等意外事故。②76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 脚手架（包括落地架、悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外；③高度大于2米的作业面（包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；④焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外；⑤工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。⑥生产服务过程中均无毒、无害，职业危害因素主要为：餐饮部厨房产生的油烟，空调机房产生的噪声，锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。2、安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”、“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量安全监督管理规定》、《房屋建筑和市政工程工地用起重机械设备安全监督管理规定》、《建筑施工安全技术标准体系》、《建设工程安全监督工作导则》、《安全生产许可证条例》、《建筑施工现场环境与卫生标准》、《施工企业安全生产评价标准》、《建筑施工安全检查标准》等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。具体如下：76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ⑴实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任制由主承包商承担；⑵施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作；⑶对工作场所可能出现的危险程度加以防治，劳动组织上要考虑工人的安全和健康；使用安全和卫生的材料和产品；⑷工作场所的安全，应在建筑工地规划和实施整洁措施，其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废弃物与垃圾；⑸在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方，安装并保持适当的安全网或安全挡布；或应提供并使用适当的安全带；⑹对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。⑺76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。每一脚手架应经合理地设计、架设和维护，以防在正常使用中倒塌或意外移位。脚手架工作平台、舷梯和踏板的尺寸、建造与防护应能保护人员免于坠落并免遭因物体坠落而造成的危险。脚手架不得超负荷或不适当地使用。未经施工现场负责人批准，不得架设脚手架或对其作重大更动或拆除。应按国家法律或条例规定由管理人员在下述情况下对脚手架进行检查并将结果记录在案。⑻起重机械和升降机附属装置：按规定在初次使用之前、在工地架设之后、随后按国家法律或条例规定的间隔时间、进行重大更动或修理之后等时间，对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降机械装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。⑼按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。⑽运输机械、土方和材料搬运设备：应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。⑾采取预防措施，避免车辆和土方搬运及材料转动设备陷落到坑穴或水中。⑿加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。⒀76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 防油烟：针对餐饮中心产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理；防噪声：设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施；防烫伤：对产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤；防机械伤害：配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规程进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗，同时要求严格按有关规程操作，防止机械伤害；防电气伤害：对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。3、卫生保健措施根据施工工人和运营中职工人数、工作时间，安排足够设备，使工人和职工能获得或准备食品和饮用水。为建筑工地工人和职工提供适当住所。并应为男女工人分别提供卫生、盥洗设施和较舒适的工作环境。4、职业安全机构及人员应设置全场性职业安全卫生领导机构，酒店副级领导分管，并配备职业安全管理人员（兼职），兼做下列工作：一是职业安全卫生、劳动保防宣传与教育；二是机电设施日常监测和生产安全检查监督。第九章项目实施组织机构、实施进度安排及工程招投标方式一、组织机构设置1、项目建设期76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 本项目规模较大，质量要求高，需要多工种多部门密切配合，具体管理如下：项目实行项目经理负责制，由项目经理到公司各职能部门抽调各专业人才参与项目的开发建设，项目部行使对抽调人员的分工、管理权。项目实施如遇到实际问题或困难，可随时向公司各职能部门提出申请，公司全力支持，并及时对相关工作进行调整。而抽调到项目部工作的人员，同时还接受原部门负责人领导，职能部门负责人对参与项目建设的成员有组织调配、业务指导和管理考核的责任。部门负责人有权根据项目的工作需要，在项目之间调配本部人员。项目经理将参与项目组织的职能人员进行有效的横向联合，为实现目标协同工作，以实现项目建设的高效化。2、项目运营期该项目承办单位为XXXXX银海房地产开发有限责任公司，该项目建成后，由公司指派相关人员负责经营管理，该休闲度假村实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，下设2位副总经理、行政部、财务部、安全保卫部、办公室、客房部、餐饮部、营销部、娱乐部，拟定人员160人，其中管理人员22人，服务人员138人，管理人员实行一班制，餐饮部实行二班制，客房部、安全保卫部、娱乐部实行三班制，每班工作时间8小时。旅游旺季视实际需要聘请一部分临时工。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 二、项目实施进度计划根据当前筹备工作进展和资金筹措情况，初步拟定如下进度安排计划：2010年12月-2011年1月完成项目可研报告编制及核准立项；2011年2月-2011年4月进行初步设计及审批，施工图设计，施工场地的三通一平；2011年4月底进行工程招投标及签定工程施工合同；2011年5月-2012年8月进行土建施工及各子项目建设同时进行，配套设施及时跟上；2012年2月至2012年4月进行设备考察订货；2012年9月-11月进行室内外装修及道路、绿化等室外工程；2012年6月-7月进行人员招聘；2012年8-2013年1月进行人员培训；2012年10月-2012年12月进行设备安装调试；2013年2月项目工程整体竣工验收，投入使用。实施进度表序号名称2010年2011年2012年2013年121234579121589101112121可研报告编制及立项76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 2建筑设计、土石方工程场地平整、水、电、路三通工程3工程实施招投标4土建工程及安装工程建设、配套设施建设阶段5设备考察订货6室内外装修及室外工程7进行人员招聘8进行人员培训9进行设备安装调试6竣工验收及交付使用三、工程招标方式根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和XXXXX省发展计划委员会湘计招〔2001〕416号《XXXXX省工程建设项目自行招标试行办法》的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对“某生态休闲度假村建设工程”的勘察、设计、土建工程、重要设备、安装工程以及工程监理等均进行招投标，采用委托招标，均依法实施公开招标方式，委托有资质的单位办理招标代理事宜，请示政府职能部门监督招标、投标、评标、定标的合法性，招标公告和中标候选人将在市县级媒体上发布。具体见招标基本情况表：76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√土建工程√√√安装工程√√√监理√√√重要设备√√√材料其他第十章投资估算及资金筹措一、投资估算编制依据1、编制依据①拟建项目单项工程的建设内容及工程量；②《XXXXX省建筑工程预算定额》；76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ③《XXXXX省施工企业建筑工程取费标准》④《XXXXX省建设工程计价办法》（湘建价[2006]330号）、⑤设备价格根据有关设备报价资料进行选取估算；⑥其他费用按有关计费标准估算；⑦XXXXX的主要建筑材料的市场价格及预算价格；⑧参照XXXXX省其它地区类似建筑工程造价的实际情况；2、编制范围包括征地拆迁、土石方、土建、给水、排水、设备、安装、绿化、电力、电讯、暖通、照明、道路、其他费用及预备费用等。二、建设投资估算结果经估算，本项目投资总额为10803万元，其中工程建设费7044万元，室外工程费用1060万元，其他费用2699万元。（详见投资估算表）投资估算表单位：万元人民币序号工程项目或费用名称面积（㎡）建筑工程费设备购置费安装及材料费其它费用合计一工程建设1工程费用27266.94599895690704476编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 第一部分合计5998956907044二室外工程1给、排水管网1502供电线网及照明803热力管网404消防系统1605绿化606道路1007广场808环保509污水处理池及游泳池4010空调管网12011雕塑、亭子、拱桥、小溪180第二部分合计4005501101060三其他1征地16002勘察设计费803工程监理费504建设单位管理费605基本预备费（5%）4056建设期贷款利息3047铺底流动资金200第三部分小计26992699四总投资合计6398956640280910803三、资金筹措本项目估算总投资10803万元，其中：建设单位自筹资金7803万元（包括征地1600万元），申请银行贷款3000万元,年利率5.96%。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 第十一章财务评价与效益分析一、评价依据及原则1、评价依据76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ①国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；②国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（试用版，2002年）；③《中华人民共和国增值税暂行条例》；④建设单位提供的有关数据和资料；⑤参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料。2、评价原则①费用、效益的范围对应一致的原则；②经济评价要有“有”“无”比较法的原则；③计算期采用同一价格的原则；④经济评价年限应服从统一的原则。二、项目的建设期、经营期、计算期本项目建设期27个月，经营期20年，计算期22年。三、项目总投资及资金筹措总投资：本项目总投资10803万元，其中：建设投资：10299万元；建设期利息：304万元；铺底流动资金：200万元。资金筹措：建设单位自筹资金7803万元（包括征地1600万元76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 ），申请银行贷款3000万元,年利率5.96%。四、财务效益分析1、成本估算：①客房日常支出按该项营业收入的6%计算;②餐饮服务支出按该项营业收入的40%计算;③商务会议等服务项目的直接成本按该项营业收入的10%估算;④其他费用(包括土地使用费)按总收入的1%估算;⑤工资:本项目总定员160人,其中管理人员22人,平均每人按年收入36000元/年计,一般服务人员138人,平均每人按年收入12000元/年计；按工资总额的30%计提社保，医保和福利费用等。⑥折旧费和摊销费：房屋建筑按30年折旧，设备按10年折旧，残值5%；⑦修理费：按固定资产折旧费的30%计提；⑧财务费用：借款利息支出计入成本；⑨燃料动力费：按每年54万元计入成本费用。2、营业收入估算：本项目建成后，主要有以下几类营业收入：①客房营业收入考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%计算，详见下表所列：76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 序号客房名称合计间（套）入住率价格（元/天）1豪华套房2470%6802商务套房570%5803标准套房35670%3004老年人标准间8070%168②餐饮服务营业收入早餐：按370位/天*就餐率70%*18元/天*360天/年=167.8万元中晚餐收入：370位/天*就餐率70%*40元/天*360天/年=373万元③商务会议服务收入200人会议室：1个*2000元/天*使用率50%*360天/年=36万元100人会议室：1个*1500元/天*使用率50%*360天/年=27万元60人会议室：2个*1000元/天*使用率50%*360天/年=36万元④商场：对外出租，年收入30万元按以上方法测算，达产年营业收入合计为4184.2万元‘（详见营业收入、营业税金及附加估算表）。3、营业税金及附加：76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 本项目按5％的营业税，(另加税金的7％城建税、4.5％教育附加)综合按营业收入的5.575％计算营业税金及附加，该项目营业税金及附加为233万元；水利基金按营业收入的0.06%计，金额为2.5万元；合计各种税金及附加为235.5万元。4、所得税税率按33%，按税后利润的10%计提盈余公积金，5%计算公益金。详见利润表。5、财务分析1）利润与利润分配表根据利润与利润分配表分析，以计算期第五年计算：项目年营业收入为4184.2万元，营业税金及附加235.7万元，总成本费用1515.4万元，利润总额2433.1万元.投资利润率为22.5%，投资利税率为24.7%，投资所得税后利润率为15.1%。2）现金流量表根据逐年现金流出与现金流入量编制了《现金流量表》（全部投资）。计算结果为：所得税前内部收益率为22.8%，按折现率12%计算的财务净现值为8337.1万元；所得税后内部收益率为16.7%，财务净现值为3360.8万元，投资回收期（包括建设期）7.32年。3）清偿能力分析76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 本项目借款3000万元，经营期用折旧，摊销及未分配利润偿还，借款分五年还清，详见借款还本付息表。五、社会效益分析该建设项目，除给该企业带来一定的经济效益，给政府增加财税收入外，还将产生较好的社会效益：1、有效拉动内需，促进我市经济的平稳较快增长。经估算，此次休闲度假村各项建设任务，共需投入建设资金10803万元，按2年多的工期计算，平均每年投入5000万元，这对促进当地的经济发展是极为有利的。2、建设项目投资较大、建设周期较长，在启动该项目的同时，还能带动建材、建筑、冶金、交通运输、装修、轻工、电子、纺织等多个相关产业的发展。3、有效增加劳动就业机会，促进再就业工程，缓解就业矛盾。该项目建设从启动到项目建成，每年可安排大约100多人从事各项建设和管理，项目建成运营后可安排160人就业，这对于缓解当前再就业困难的矛盾，消除社会不安定隐患是非常有利的。六、社会适应性分析76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 该项目位于XXXXX县某景区内，以缓解该区域游客量大增与接待能力严重不足、游客休闲度假享受与旅游配套设施不健全的矛盾为目的而建造的生态休闲度假村，有其自然优势以及休闲度假的特点，引导新旅游消费理念，体现项目的核心产品竞争力和休闲度假村的特点，对增加当地老百姓的收入、加快建设社会主义新农村步伐将起到非常重要的作用，受到广大人民群众特别是游客的热烈拥护，社会适应性非常好。七、社会风险及对策分析影响项目效益的不确定风险因素主要为以下几个方面：1、建设风险：建筑安装工程量、人工费、材料价格、机械使用费及各类取费标准；2、融资风险：资金来源供应量与供应时间等；3、建设工期风险：工期是否延长；4、政策风险：各级政府对项目建设的扶持承诺与投资力度。对策：项目部应积极协调同各方面的关系，以取得各部门的支持和扶持，合理安排建设工期，为保障项目的顺利实施，捕捉各方面的信息，提供一切外部条件，使项目建设的成本降到最低。第十二章结论与建议一、结论76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 1、本项目为休闲度假村建设项目，按四星级宾馆标准建造和装修，项目贯彻科学发展观和可持续发展理念，坚持“以人为本”的原则，注重人与环境的和谐统一，营造绿色环保生态休闲度假村。2、该休闲度假村拥有床位465个，本项目的建设将缓解XXXXX县乃至XXXXX游客大增与接待能力严重不足的矛盾。3、本项目已列入XXXXX县2011年重点工程项目，符合国家产业政策，将得到市、县两级政府的大力支持和相关优惠政策。4、该项目建设方案、工程设计方案、设备方案和环境保护方案均可行，项目整体布局合理，投资规模较大。5、XXXXX银海房地产开发有限公司法人代表谭显明先生是成功的企业家，对本项目的建设有较强的驾驭能力，这也是本项目能成功实施的保证。6、财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地旅游业增添新的亮点。综上所述，本项目的建设所体现的经济效益和社会效益是十分显著的，为推动XXXXX县的旅游事业发展起到了积极作用，在工程技术方面、消防、环保、规划布局均可行。二、建议76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 1、XXXXX银海房地产开发有限公司为实施本项目做了大量的准备工作，自筹资金已到位，建设用地已购置，融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予大力支持。2、本项目建成运营后关键在于管理，建议该承办单位加强内部管理、服务质量与营销策略，以取得预期效益。76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司 76编制单位：湖南稼沛工程咨询有限公司'