美盛中心项目可行性研究报告 95页

'美盛中心项目第一章总论近年来，郑州建设区域性金融中心、中西部会展中心、区域性文化中心、现代物流中心和中原旅游区接待服务中心等雏形已悄然形成，从而带动更多的商务发展机遇。得“中”独厚，作为全国重要的交通枢纽和商贸城市，城市经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。因时而需，郑州已经开始进入“高端形象”商务办公时代。近年来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求。作为区域性的城市经济中心，郑州对企业有强大的磁场引力。本地企业不断发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。国家对“中部崛起”的政策性支持，郑州将会吸引更多国内外大型企业集团建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。如今，随着一些企业的发展壮大，对高档办公空间的需求也应运而生；另外，郑州日益良好的投资环境及特殊的交通枢纽位置，也吸引着一些国内外的知名企业纷纷进驻，写字楼市场呈现出多元化发展，对“国际级”的专业写字楼提供了更多的发展空间。9 美盛中心是郑州美盛房地产开发有限公司在郑东新区拟建开发的一个多元化商业项目，地处郑州市郑东新区（中央行政办公区）核心区域，位于金水东路与农业东路交汇处。坐拥万众瞩目的郑州中央行政商务区核心地段端点，西接郑东新区中央商务建成区，东连郑东新客站和郑开大道，毗邻郑东新区管委会，是郑州地铁一号线途径的重点站，距离郑州新客站2公里，距离郑州机场30公里，地理位置十分优越，是未来郑州发展的行政办公核心区域。美盛中心集国际5A级写字楼、国际5星级（喜来登）品牌酒店及精品商业等为一体的“高标准、高质量、高品位”商务综合体。项目总用地面积：42768.31平方米（64.153亩）；总建筑面积约16万平方米，由三栋塔楼组成。融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。为了把项目建成郑州COD标志性建筑，郑州美盛地产聘请了多家国际一流的管理、规划、设计、经营、物业等公司，项目多样物业产品科学组合，良性互动，轻松完善项目产业链，全面提升项目综合价值。为区域内的实力企业提供了与之相匹配的标准化、系统化、科技化的高档办公空间，将在很大程度上提升项目和区域化商务环境档次，成为国内外实力企业发挥才智、扩大财富、可持续发展的总部基地。郑州美盛地产始终坚持“高品质、高品位、高标准”的理念，所有功能均面向高层次的企业群体，将为国内外企业提供完善而完美的服务，营造更新更好的现代办公方式，同样显示了郑州与国际大都市商务并进的步伐。以房地产开发企业自持物业的运作模式，为投资者、经营者、客户提供多方共赢，创造和谐价值。9 一、项目摘要1.项目背景郑州美盛房地产开发有限公司根据郑东新区建设的功能需求以及潜在的巨大市场需求，同时为了实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟建设集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。2.项目建设主要内容本项目建设用地面积为42768.31平方米（约合64.153亩），建成集住宿、餐饮、会议、娱乐、商务于一体的美盛中心。五星级酒店及写字楼A座地上23层，写字楼B座地上24层，裙房地上4层，局部3层，地下2层。总建筑面积：161,933.05㎡（含地下建筑面积34,982.70㎡）。二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的1.项目编制的依据（1）国家和地区经济建设的方针、政策、规划以及国家公布的有关法律、法规、行业标准、工程技术、经济定额规范等；（2）结合郑州市自然、经济、社会及城市发展总体规划；（3）按照郑州市有关部门提供的相关资料、数据；（4）在美盛中心项目实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。（5）其它有关资料。9 2.编制原则　　（1）合理规划开发美盛中心项目资源，严格遵循郑州市以及郑东新区总体规划；　　（2）接轨国际商务平台，完善郑州高档商务办公及酒店服务的需求，满足跨国企业在郑州迅猛发展的需要，使商务办公和酒店服务完美结合；（3）遵循市场需求，实现合理开发，9J7C/D5以高品位的项目定位，提升郑州城市形象。3.编制目的（1）对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、经营策略提出相应的建议。（2）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。（3）对项目进行投资分析和风险分析。（4）对项目决策及其实施的优化提出建议。三、主要技术经济指标9 主要经济技术指标名称数量总用地面积（m2）42768.31建设用地面积（m2）20589.97总建筑面积（m2）161933.05其中地上建筑面积（m2）126950.35地下建筑面积（m2）34982.70建筑基地面积（m2）7189.09酒店建筑面积（m2）55384.59写字楼A座建筑面积（m2）32462.94写字楼B座建筑面积（m2）24778商业建筑面积（m2）14324.82容积率6.17建设密度34.92%绿地率35.5%机动车停车位（辆）1008自行车停车位（辆）1026四、可行性研究主要结论本项目地理位置优越，项目优势明显，开发方案及经营方案科学合理，具有较强的盈利能力、较高的借款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，从经济角度评价，我们认为项目可行。9 第二章项目概况一、项目名称美盛中心9 二、项目开发建设单位情况1.企业基本情况郑州美盛房地产开发有限公司成立于2007年03月13日，注册资本金6000万元，法人代表苏扬；股东构成：美盛置业有限公司，投资比例99%，郑州安基置业有限公司，投资比例1%；注册地址：郑州市郑东新区商务内环2号中油新澳大厦17楼；经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营），房屋租赁；开发资质：暂定资质；企业法人营业执照注册号：4101001102865；税务登记证号：豫地税郑字410105799167353。2.企业理念公司秉承“专业敬业、追求卓越”的企业经营准则，奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自我”的企业理念，郑州美盛房地产开发有限公司始终坚持为提高和为客户创造最大价值而努力。3.企业管理人员状况美盛公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事长兼总经理苏扬，在读EMBA，曾在河南建业集团任职，2009年3月出任郑州美盛房地产开发有限公司法定代表人。董事兼财务总监郑志成，在读EMBA，高级会计师、注册税务师、曾在河南黄河旋风上市公司任财务经理职务。董事兼工程总监祁朝显，工程硕士，高级工程师，省工程咨询协会成员9 。先后从事过建筑施工、工程设计、房地产开发等工作。1999年被评为“郑州市执行标准化工作先进工作者”；2004、2006年被政府评为“郑州市房地产开发先进工作者”。公司领导年富力强，在房地产开发管理、企业运营方面有着丰富的经验。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。公司编制职工90人，现有职工65人，具有专业技术职称人员40名，其中管理类人员24人，工程类人员20人，财务类人员8人，营销类人员13人。公司下设综合管理部、财务部、工程部、招标办、营销中心（招商部、企划部）。管理人员有丰富的实践经验，能够充分满足公司业务发展的需要。4.股东情况介绍　美盛置业有限公司成立于2009年2月，注册资金3亿元，法人代表赵振勇，总经理苏扬。公司致力于房地产项目的投资、开发、建设、销售、租赁等业务，是一家新成立的综合性房地产投资开发新锐企业，秉承“9 以人为本，创造客户价值公司经营理念，拥有完善的结构资本体系，地产战略意图明显，一流的专业管理团队，全面塑造核心竞争力，目前美盛置业立足本地市场，坚持走房地产专业开发与专业服务的发展道路，坚持运作的规范化与标准化建设，着力现代公司治理机制，保证企业健康、平稳、快速发展，公司聚集了房地产开发行业中投资、经营、开发、建设、建筑施工、物业经营和管理等各方面的优秀人才，现有员工63人，其中高级专业技术职称10人，中级职称12人，95%以上的管理技术人员拥有大学本科以上学历，高层管理团队有着MBA教育背景及研究生学历，为公司的发展提供了坚实的动力和源泉。9 美盛置业组织架构图95 三、项目地理位置美盛中心项目位于金水东路与农业东路两大主干道交汇处，位于郑东新区商住物流区，西接CBD和建成区，东连龙子湖高校园区。区域内路网发达，城市交通及对外交通便捷，区域城市建设已初具规模。四、项目拟建规模美盛中心是集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。项目总用地面积：42768.31平方米；总建筑面积：161933.05㎡，其中酒店建筑面积：55384.59平方米，写字楼A座建筑面积：32462.94平方米，写字楼B座建筑面积：24778平方米；商业建筑面积：14324.82平方米；地下室建筑面积：34982.70平方米。五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况1.项目设计单位机械工业第六设计研究院创建于1951年，隶属机械工业部。是我国最早成立的、影响广泛的设计单位之一，全国勘察设计行业综合实力百强单位，主要从事工业与民用建筑工程、环境与市政工程的咨询、设计、监理、项目管理和总承包业务，拥有工程造价、工程咨询、工程设计、工程监理、工程总承包甲级资质证书、建筑智能系统工程设计和环境污染防治两个专项甲级证书，并具有国家外经贸委批准的对外经济技术合作业务权。中机六院有中国工程院院士1人、中国工程设计大师2人、英国皇家特许荣誉资深会员一人；享受政府特殊津贴的专家28人，研究员级高级工程师96人，高级工程师200多人，中级及初级技术职务51495 人；取得国家注册规划师、建筑师、结构工程师、造价工程师、电气工程师、化工工程师、公用设备工程师、咨询工程师、监理工程师、设备监理工程师、一级建造师等十一类执业资格的专业人员385人。建院50多年来，先后完成了6000余项国内外大、中型工业与民用工程、环境与市政工程的咨询、设计、监理、项目管理和总承包业务。荣获国家级、部级等各类奖项约300项，其中“鲁班奖”2项、国家金、银、铜奖12项。中机六院曾多次承担世界银行贷款项目的设计和咨询，承担了数百项国外独资和中外合资项目的设计和咨询，被世界银行认为是中国“少数能承担世行项目设计和咨询业务的设计院之一”。2.监理单位情况河南海华工程建设监理公司成立于1993年，企业资质等级为房屋建筑工程甲级、市政公用工程城市道路甲级、工程造价资质乙级、公路工程乙级、招标代理乙级等多项资质，注册资金为300万元人民币，现为中国建设监理协会会员单位和河南省建设监理协会会员单位。公司现有员工400多人，其中拥有国家注册监理工程师78人、国家注册造价师16人、注册结构工程师6人、注册建造师5人、省级专业监理工程师140多人，中、高级技术人员占70％，监理人员持证上岗率达100％。公司自成立以来，已承接各类监理工程600多项，在已竣工的工程项目中合格率为100%。公司已通过质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、环境管理体系认证证书。95 1996年以来，企业连续被评为郑州市建筑工程监理“先进企业”、河南省“先进工程监理企业”、“全国工程监理先进企业”；2004年被评为全国工程监理先进企业；2007年被评为河南省综合实力“二十强企业”。“河南省邮电学校”、“中国银行河南省分行培训中心装修改造”、“大河锦江”、“金成国际广场”、“新华建国饭店”、“河南岩矿测试中心”、“商丘疾病预防控制中心工程”“鑫苑都市领地小区”等一大批监理项目先后获得“中州杯”、“省优良工程”、“省优质结构”、“中州平安杯”“优秀工程监理项目”和“省级文明工地”、“中国人民解放军总参谋部优质结构工程”、“结构中州杯”等奖项和称号。3.酒店装饰设计单位美国HirschBednerAssociates（HBA），占据全球酒店室内设计业领先地位，在全球设有12间国际办事处，分别位于洛杉矶、阿特兰大、三藩市、伦敦、香港、上海、东京、新加坡、布里斯班、墨尔本、新德里及杜拜，总共聘有超过400名专业设计人员。公司成立43年来不断创下设计潮流，打破常规，并为旗下作品包括世界多幢顶尖尊贵名厦注入全新意念，一向被誉为业内创新的佼佼者。HBA的成功之道在于重视基础研究，以及对市场需求的认知及敏感度。HBA至今在80个国家共完成了超过900个项目，从中汲取了无可比拟的文化、财务、地理及程式上的知识，有助设计由世界级酒店及度假村至独立精品酒店、水疗中心、赌场、邮轮及私人住宅等不同专案。95 HBA在中国设计豪华物业及酒店项目已有30年宝贵经验，首间代表作为广州白天鹅宾馆。时至今日，公司已经在神州大地完成了超过115个顶尖设计项目。4.酒店经营管理单位喜达屋酒店与度假酒店国际集团是一个集酒店业主、经营与销售等功能于一身的综合集团，作为全球拥有最多高端酒店品牌的酒店集团之一，旗下酒店多以高档豪华著称。喜达屋集团现在一百多个国家拥有近千家酒店，其自有与管理的酒店雇佣员工超过155,000名。喜达屋酒店及度假酒店国际集团作为世界上顶尖的酒店公司之一，旗下包括喜来登酒店及度假酒店(Sheraton®Hotels&Resorts)、福朋喜来登集团酒店(FourPoints®bySheraton®Hotels)、瑞吉酒店及度假酒店(St.Regis®Hotels&Resorts)、豪华精选(TheLuxuryCollection®)、W酒店(WHotels®)和威斯汀酒店及度假酒店(Westin®Hotels&Resorts)。喜达屋1983年进入中国市场，在华酒店为委托管理、特许经营及有选择的带资管理，在中国已营业的酒店分布在大都市和著名旅游城市，主要在北京、天津、桂林、西安、无锡、南京、苏州、三亚等地。喜达屋在中国有着强劲的扩张势头，在2009年，集团将在中国开张十家以上行业最佳的全新酒店，包括厦门艾美酒店，南京国际威斯汀大酒店，青岛喜来登酒店，广州东圃福朋喜来登集团酒店等。预计于2011年将其现有酒店规模翻一番，并拥有50家酒店筹备开业。喜来登是进入中国的第一家国际饭店管理集团，已成为喜闻乐见、深受信赖的品牌，并成为首家在纽约证券交易所上市的酒店企业。5.物业管理单位95 美盛中心诚邀世界顶尖的国际物业顾问公司——DTZ戴德梁行担纲物业专业管理顾问。DTZ戴德梁行业务遍及欧美、中东、澳洲及亚洲45个国家，为世界各地的投资者、物业用户及其它客户提供国际水平的优质房地产顾问服务，DTZ戴德梁行在欧洲的覆盖率堪称业界之冠。在亚太区，DTZ戴德梁行在中国内地、香港、台湾、澳纽、印度、印度尼西亚、泰国、日本、马来西亚及新加坡均设有分公司，历年来，戴德梁行屡获殊荣，首家荣获“ISO9001认证”。在欧洲权威财经杂志EUROMONEY之“2005年最佳房地产顾问评选”中，戴德梁行获选为“中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”。美盛中心依托戴德梁行国际化的物业管理服务，为客户提供“国际化专业化”的物业管理及“透明式”物管运作，秉持客户至上的原则，以国际化专业经验面对不断发展的物业管理；以无限服务为有形物业带来更高价值空间。为客户提供三维式人性服务保障，让企业客户尽享便捷、安静、舒适的办公空间。95 第三章项目建设的必要性一、项目提出的背景郑州市是河南省省会，是全省政治、经济、文化中心，市辖12个县(市)、区，其中县1个、县级市5个、区6个。2008年全年完成生产总值3004亿元，人均生产总值40617元；2008年全年房地产开发完成投资429.9亿元，商品房屋施工面积4864.2万平方米，商品房新开工面积1370.1万平方米，商品房屋竣工面积691.8万平方米，商品房屋销售面积699.6万平方米，销售金额279.5亿元。郑州地处中原腹地，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，郑州处于我国交通大十字架的中心位置，郑州已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。开发建设郑东新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位而采取的重要举措。郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。共分CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区、国家郑州经济技术开发区六个功能区。95 六个功能区相辅相成，相得益彰，使郑东新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。经过六年的开发建设，郑东新区建成区面积已累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投资550.7亿元，累计开工项目406个（其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个）；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破24万人，一座环境优美、配套齐全的现代化新城已初具规模。美盛中心位于商务物流区内，商住物流区累计完成投资134.7亿元。共引进项目109个，在建及建成面积达到860万平方米。30余家行政事业单位先后入驻，形成了以金水东路为轴线的行政办公区。一大批中高档住宅小区陆续投入使用。德国麦德龙、红星美凯龙等多家卖场形成规模，商都路沿线的物流产业带初步形成，并逐步向周边地区辐射，经过建设的商住物流区已成为行政办公和物流产业聚集区。2009年初，“大郑东新区”的概念第一次出现在省政府的工作报告里，在该报告中，把建设“大郑东新区”确定为全省经济发展的“一号工程”。“一号工程”为郑东新区的发展明确了地位、增添了砝码，中原经济的权杖再一次指向郑东新区。郑州美盛房地产开发有限公司拟开发建设的位于郑东新区商住物流区内金水东路南、农业东路西的“美盛中心”符合郑东新区的发展趋势，弥补了市场缺少五星级酒店及5A级写字楼综合业态的空白，具有巨大的潜在市场需求。二、项目建设的必要性1.“美盛中心”项目的建设是郑州市商贸中心城市建设的需要95 郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家，每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次，更有国内外万余家的商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。郑东新区国际会展中心自从2005年10月20日举办会展以来，它不断地聚集着人气和商业气息，2008年以来，平均每8天就有一场国际国内展览会在郑州国际会展中心举行，吸引大量国内外商务人士来郑，但郑东新区现有的房地产产品类型较为单一，急需开发一个集住宿、餐饮、娱乐及商务写字楼于一体的房地产产品来满足如此高密度的展览会的需要，以解决郑东新区房地产产品的供求矛盾，不仅可以为该区域国内国际的各种文化、经济交流及商务、旅游等提供活动场所，而且对改善郑东新区的投资环境，树立郑东新区的美好形象都具有积极的、重要的战略意义，同时会对郑东新区的发展起到很好的推动作用。2.“美盛中心”项目是郑东新区开发建设的重要组成部分，是区域发展的必然结果“美盛中心”项目距郑东新区CBD商务中心约3公里，CBD商务中心是郑东新区的核心区，该区域内分布有郑州国际会展中心、河南艺术中心和郑州会展宾馆等标志性建筑。在第四届中国国际金融论坛上，郑东新区CBD（中央商务区）被称为“中国最具投资价值CBD”之一。95 现在，除了有中国农业银行、上海浦东发展银行、兴业银行、民生银行、汇丰银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻CBD外，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、中石油河南分公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻了该区域。此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。随着该区域配套设施的不断完善和人气的攀升，CBD中心必将成为中原地区与世界对接的商贸金融中心。在美盛中心周边沿金水东路两侧聚集了省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、郑东新区管委会、郑州市中级人民法院、中石化河南总部、省矿产局、省电力公司、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团、省高速发展公司等几十家省市级行政单位及知名企业。行政资源与经济资源相融合，形成了优越的商务办公氛围。美盛中心的开发建设无疑是郑东新区开发建设的重要组成部分，区域经济的快速发展及越来越多的商务、政务交往使美盛中心的开发建设显得尤为重要和必要。3.美盛中心地理位置具有无可比拟的优越性⑴美盛中心位于郑州市主干道金水东路南侧，金水东路贯穿中州大道、107国道、京珠高速，往东与郑开大道相连，金水东路两侧聚集了30多家行政事业单位及中高档住宅小区。该区域是郑东新区的重要组成部分，也是郑东新区开发建设起步较早的区域之一，区域内配套设施完备，行政、商务交往频繁，区位优越明显。⑵95 郑州地铁一号线的建设将大大提高该区域的公共交通便捷度，缩短各功能区之间的空间距离，还将带动郑东新区的开发和整个城市环境的改善，随着地铁一号线的建成，沿线区域房地产升值潜力巨大。⑶美盛中心距郑东新客站约2公里，往东约10分钟车程可达京港澳高速圃田站，向西沿中州大道进入机场高速，距新郑机场约30公里，便捷的对外交通可以充分调动中原城市及郑州周边资源，使美盛中心项目更具有发展优势。4.美盛中心在郑州市房地产业态中的独有性、稀缺性⑴项目业态多样。目前郑州市房地产业态较为单一，多为单纯商住楼或酒店，本项目拟建的美盛中心充分体现了郑东新区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的小型城市综合体，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容。⑵建筑档次高。建筑外观豪华、大气、现代、稳重，兼备国际标准的实用性与舒适性，能够体现客户身份与企业价值，写字楼的内部空间宽敞，单层建筑面积约1800平方米，楼层分布开间合理，空间可自由分割，国际5A智能化配置可满足各种现代办公需求。⑶经营思路先进。美盛中心采用物业全部自持，后期对外招租的经营方式，这种经营模式在一线城市较多，也是未来房地产经营发展的趋势。⑷五星级酒店的高档性。郑州美盛喜来登酒店，是美盛中心的重要组成部分，引进美国喜达屋酒店集团先进的管理，内设总统套房、豪华套房、商务套房等酒店客房521间，匹配规模化客房，全球化客户服务，豪华餐厅、特色餐饮、完备会议设施及商务服务、休闲娱乐等一应俱全，是目前中原首家采用高配置、高规格的五星级95 国际酒店，多项技术应用开创国内酒店业的先河。⑸高端品牌的吸引力。美国喜达屋酒店集团先进的管理经验及深受信赖的喜来登品牌，可吸引一些高端商业进行招商，从而提高项目的整体品质，形成以喜来登品牌为龙头的具有较高消费档次的商业圈，同时带动了其他物业的升值。综上所述：美盛中心因地适时而建，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。95 第四章项目投资环境及市场分析一、项目投资环境分析1、宏观经济环境分析（1）郑州市2008年宏观经济状况虽然受到了国际金融危机冲击的不利影响，但郑州市国民经济仍保持了平稳较快地发展。全年完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%；人均生产总值40617元，增长10.7%。其中第一产业增加值94.7亿元，增长5.6%；第二产业增加值1659.5亿元，增长14.8%；第三产业增加值1249.8亿元，增长9.2%。三次产业结构由上年的3.2∶52.9∶43.9调整为3.2∶55.2∶41.6。非公有制经济完成增加值1802亿元，增长16%，占生产总值的比重为60%，比上年提高2个百分点。年末全市城镇化率达到62.3%，比上年提高1个百分点。全年城镇居民消费价格比上年上涨6.1%，其中食品价格上涨15.9%，家庭设备用品及服务价格上涨3.2%，烟酒及用品价格上涨4.6%，衣着价格上涨0.4%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨0.2%，居住价格上涨3.1%，医疗保健及个人用品价格上涨0.8%，交通和通讯价格下降1.1%。95 年末全市从业人员432.9万人，比上年增长3.2%，其中城镇从业人员178.8万人，增长10.4%；城镇私营个体从业人员62.8万人,增长16.3%。分三次产业看，第一产业从业人员105.2万人，下降1.7%；第二产业从业人员151万人，增长5.4%；第三产业从业人员176.7万人,增长4.5%；三次产业从业人员结构为24.3∶34.9∶40.8。全年城镇新增就业人员12.6万人；农村劳动力转移就业人数13万人。年末城镇登记失业率3.1%。全年全社会固定资产投资完成1772.7亿元，比上年增长29.7%。其中第一产业完成投资61.7亿元，增长86.9%；第二产业完成投资750.2亿元，增长21.9%；第三产业完成投资960.8亿元，增长33.7%。城镇固定资产投资完成1523.2亿元，比上年增长34.1%。其中国有及国有控股单位完成投资300.6亿元，增长11.2%；民间投资完成1120.7亿元，增长42.8%。工业投资完成670.5亿元，增长25.9%，其中电子行业完成投资16.9亿元，增长12.4%；纺织行业完成36.4亿元，增长47.6%；建材行业完成投资158.2亿元，增长62.4%；机械行业完成投资141.7亿元，增长43.7%；化工行业完成投资64.9亿元，增长37.6%。全年固定资产新开工项目2584个，比上年增长7.4%。项目建成投产率80%，比上年提高6个百分点。新增固定资产913.2亿元，增长19%。全市147项重点工程共完成投资332.3亿元,其中国电荥阳煤电一体化有限公司、郑煤集团赵家寨煤矿、郑州三全食品股份有限公司综合基地工程、郑州西绕城公路改建工程、郑州国家干线公路物流港工程、郑州火车站西出口项目广场工程等项目进展顺利。全年房地产开发完成投资429.9亿元，比上年增长43.9%；其中住宅投资338.1亿元，增长50.1%。商品房屋施工面积4864.2万平方米95 ，比上年增长32%；其中住宅施工3717.9万平方米，增长32%。商品房新开工面积1370.1万平方米，下降2.1%。商品房屋竣工面积691.8万平方米，增长4%。商品房屋销售面积699.6万平方米，下降36.3%；销售金额279.5亿元，下降28.8%。全年完成社会消费品零售总额1206.2亿元，比上年增长23.2%。分城乡看，城市消费品零售额853.9亿元，增长23.7%；县及县以下消费品零售额352.3亿元，增长22.1%。分行业看，批零贸易业零售额977.6亿元，增长22.7%；住宿餐饮业零售额207.5亿元，增长26.1%；其他行业零售额21.1亿元，增长20.6%。全市人口出生率9.4‰，死亡率4.6‰，自然增长率4.8‰。年末全市总人口743.6万人，其中女性359.9万人；市区人口326.5万人；城镇人口463.5万人；非农业人口307.7万人。全市城镇居民人均可支配收入15732元，增长14.9%；人均消费性支出9700元，增长11.3%。其中市区城镇居民人均可支配收入16120元，增长14.5%；人均消费性支出9703元，增长10.8%。农村居民人均纯收入7548元，增长14.5%；人均生活消费支出4575元，增长16.8%。城市居民人均住房建筑面积26平方米，农村居民人均住房面积46.4平方米，均比上年增加0.9平方米。（2）郑州市2008年宏观经济环境分析①郑州市全年完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%，近三年平均增长率为14.5%。郑州市人均生产总值40617元，增长10.7%，95 近两年平均增长率为12.4%。人均GDP越高，说明城市房地产发展速度越快。②郑州市GDP、人均GDP的快速增长，固定资产投资的持续走高，有力地支撑了郑州市房地产市场的持续发展；人均可支配收入的提高，社会消费品零售总额的持续增长，表明了市民的购买力越来越强；二、三、一的产业结构的稳定性逐渐增强，经济结构进一步合理，更能充分保障经济的持续增长；城市人口的增长、城市就业人口的增长、目前较低的人均住房面积，这些都有利于房地产业的持续发展。2、政策环境分析（1）为应对金融危机，国家采取了一系列应对措施自2007年美国次贷抵押贷款风险浮现开始，次贷危机逐步演变成影响全球的金融危机，不仅破坏了原有的金融体系，并且已开始对实体经济造成危害，经济危机大有一触即发的可能。为了防止金融危机的蔓延和经济危机的发生，各国政府和国际社会都在忙于“拯救金融和经济”，其主要的做法就是：国有化、注资和降息。在经济全球化的背景下，这次危机对我国同样产生了一定的不良影响。95 面对国际金融危机，我国政府及时的调整宏观经济政策，积极应对国际金融危机对中国房地产市场的严重冲击，实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台促进经济平稳较快发展的一揽子计划：进行了大规模的政府投入和结构性的减税，以扩大内需；大范围内产业调整和振兴规划，涉及十大关系国计民生的重大行业；进行大力度的科技支撑；大幅度提高社会保障水平。目前有些措施已经见到了成效，国家经济运行已出现积极变化。（2）为促进稳定房地产业及区域经济的健康发展，政府出台了一系列政策措施①国家政策为使房地产业走出低谷，促进房地产市场健康稳定发展，国家先后出台了一系列政策措施。金融政策是“双降”——降首付比例和降贷款利率。中国人民银行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率、各档次利率分别下调0.27个百分点。随后又多次下调存贷款利率。 财政政策是“降税率、免相关税种”。财政部公布的政策规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。②地方政策A、郑东新区是郑州规划发展的重点区域，各项政策支持显著。为加快产业培育、扩大招商引资，95 实现郑东新区跨越式发展，2008年4月郑州市出台了《郑东新区关于扩大对外开放和加快产业发展的若干规定》，文件规定了加快产业发展的多项支持政策，例如：第一：对新设立或新迁入郑东新区的金融机构总部或省级地区总部，外资金融机构分公司、分行或代表处，对国家和中央部委确定的大企业（集团），世界500强、国内500强、国内民企100强企业，上市公司和注册资金不低于5000万元人民币、总资产不低于1亿元人民币的其它国内外企业在郑东新区新设立总部或研发、销售、采购、营运中心等分支机构，工商登记、税务注册在郑东新区并实行独立核算的企业，对其他符合一定条件的新东新区重点发展的商贸服务业、现代物流业、会展旅游业、文化传媒业、信息服务和软件业等郑东新区重点发展的产业，郑东新区按其增加值、营业收入及利润总额形成新区地方财力部分，对在CBD注册备案的企业或企业高管人员，2008年至2009年二年内按季度给予80%补贴，2010年至2012年三年按季度给予50%补贴；CBD以外注册备案的企业，2008年至2009年二年内按季度给予60%的补贴，2010年至2012年三年按季度给予40%补贴。补贴资金每季度由计财局对各企业分按上述比例进行奖励兑现。第二：对新设立或新迁入郑东新区的金融机构总部或省级地区总部，外资金融机构分公司、分行或代表处等金融机构在郑东新区中央商务区购买自用办公用房的，按使用面积每平方米给予500元补贴；租赁自用办公用房的，三年内按使用面积每平方米每月给予10元补贴。第三：对在郑东新区专业写字楼竣工后一年内入驻率达到70%的物业管理公司，三年内按其实现的营业收入、利润总额形成地方财力部分的60%给予补贴。95 B、政府高度重视第三产业服务业的发展，政策支持力度大。为促进服务业又好又快发展，河南人民政府于2008年9月份出台了《关于加快发展服务业的若干政策》的文件，文件提出：放宽市场准入条件；落实税收优惠政策；实行价格扶持和规费减免政策；完善土地支持政策；优化服务业发展环境等各项政策。政策的出台及实施将大大改善服务业的发展环境，提高服务业的整体经济效益，有力促进服务业的快速健康发展。（3）政策环境分析总结一系列经济刺激方案，一系列房地产新政的出台，都是围绕经济增长和房地产市场健康发展出发的，这些政策措施已经初见成效，相信房地产市场在政策调控一段时期后会逐步进入稳步增长的发展轨道。政府支持郑东新区发展的多项政策为郑东新区的建设提供了一个相对宽松的投资融资环境，可以预见郑东新区将会有更多的企业、集团入驻，该项目的开展和运作将具备更好的市场支持。二、房地产市场分析1、郑州市总体房地产市场进入2009年，郑州市房地产延续了去年以来的调整态势，但在国内经济形势和全国房地产市场出现好转迹象的拉动下，郑州市房地产形势有所好转，销售价格较为稳定，销售量呈现较快增长。2、郑东新区房地产市场（1）郑东新区房地产市场在郑州市房地产市场中占有重要地位95 由郑州市房管局2009年3月份商品房销售面积统计数据显示，郑东新区3月份商品房销售面积占总销售面积比例的19%，仅次于金水区，位居第二。由郑州2、3月各区域成交量对比图可以看出，2009年3月的成交面积全线上升，全市6区域成交量均大幅上涨，其中郑东新区增幅最大,高达149.4%。以上数据显示，郑东新区房地产成交量呈快速上升趋势，并且在郑州市房地产市场中占有重要份额，对郑州市整体房地产市场影响较大。95 （2）办公用房投放量、销售量居全市首位，销售价格维持高位2009年1季度，办公用房只有郑东新区“绿地·原盛国际”1个项目投放市场，从办公用房2008年以来的投放情况看，老城区少有较大规模的写字楼项目，办公用房的投放主要集中在郑东新区，而办公用房的销售格局也没有太大的变化，仍以郑东新区和金水区为主。郑东新区写字楼自投放市场以来销售价格与其他区域相比一直居高不下，例如永和国际广场均价8000元/平方米，中烟大厦均价6200元/平方米，绿地·峰会天下均价6200元/平方米，景峰国际均价6000元/平方米，与其他区域同档次写字楼相比价格仍高位运行。95 （3）郑东新区与金水区商业用房销售量仍“领跑”全市2009年1季度，商业用房区域投放以传统商业区的金水区、管城区和二七区为主，而销售则以金水区和郑东新区“领跑”全市，与去年同期相比，除管城区与中原区的商业用房销售同比下降外，其它区域的销售量增幅均在40%以上。（4）郑东新区房地产销售市场分析①95 从郑州市房地产市场数据分析看，2008年下半年国家及地方出台的一系列促进房地产市场健康发展的政策已开始显现效应，郑州各区域销售均有所“回暖”，尤其是郑东新区销售表现良好。②郑东新区作为省市重点建设项目，已成为投资和入驻的重要聚集地，各种业态积极抢进，郑东东区的各种配套设施也逐步完善，人气聚集成快速增长之势，无疑给郑东新区的房地产市场形成了巨大的市场潜力。③从北京、广州、上海等一线城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘房价增幅达15%-25%，有的甚至超过30%，地铁的贯通，将形成综合的“地铁经济效应”，地铁一号线的建设将对郑东新区房价起到一定的提升作用。3、郑州写字楼租赁市场（1）郑州写字楼租赁市场发展历程郑州写字楼租赁市场主要经历了三个明显的发展阶段：①初期的租赁市场上个世纪90年代期间，郑州写字楼一般是一些小单位开发的宾馆或自用的办公楼，这类写字楼以租赁市场为主，且多为一些中低档的普通商务楼，楼宇形象差，户型设计不合理，配套设施差，物业管理不规范，仅能提供一些基本的办公类服务，市场租金行情日趋下降，且出租率普遍较低。②中、高档商务写字楼市场95 上个世纪90年代末期及本世纪初期，市场中逐渐出现了一些高层商务楼，如未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，金博大商务中心、经纬大厦等物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚。③城市高端商务综合体近几年内，郑州写字楼市场进入了一个快速发展期，房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化、智能化，租赁需求快速增长，户型设计合理，相关配套设施更加科学、齐备，吸引到众多的大中型企业入驻，写字楼市场发展到以高端专业写字楼为主的综合性写字楼市场。（2）郑州写字楼租赁市场发展分析伴随着中国经济近几年的快速增长，房地产行业进入了一个前所未有的繁荣发展阶段，具体到郑州市房地产市场而言，近几年，郑州市的房地产业保持了良好的发展势头，郑州楼市保持了平稳增长的良性态势，政府出台的一系列吸引投资的优惠政策，极大促进了郑州的经济发展，这对于郑州写字楼市来说绝对是个利好，来郑州投资的人多了，写字楼的租赁需求肯定会膨胀。随着创业型公司的发展，追求更好的企业形象，以后市场中最受市场欢迎的产品将是郑东新区高端写字楼，设计合理、配套齐全、纯租赁办公、内部设计的专业化写字楼，特别是能够彰显企业“个性”的高端写字楼产品将是企业的首选，郑州目前5A级写字楼还较少95 ，因此开发高端写字楼是写字楼市场发展的需求。4、郑州酒店业市场状况河南已把旅游和会展业列入全省服务业发展的重点领域加以培育，做大做强这两个产业，要寻求旅游和会展两个产业的融合之路。丰富优质的旅游资源及便捷的交通条件，加之政府“旅游立省”战略的实施，使河南省旅游业近年得到了快速地发展。旅游经济的快速发展及政府的大力支持给酒店业带来了快速发展的契机。如今，随着郑州国际会展中心承办高层次展会的机会增多，郑州特别是郑东新区的酒店业面临着巨大的需求。“酒店产品同质化”是郑州市酒店业存在的现象，这种现象不仅表现在同一级档的酒店，甚至相邻级档的酒店也普遍存在，这是河南酒店业的共性问题。而由此带来的结果是：在供求宽松的市场环境下，由于酒店所提供的是相同的服务和产品，那么价格竞争自然成为普遍的竞争手段，行业内就必然出现多数酒店效益不高的状况。因此发展核心竞争力是郑州市酒店业普遍要解决的问题，郑州酒店业要以一流的硬件设施和国际化的酒店管理经验培养企业的核心竞争力，解决郑州市“酒店产品同质化”现象。5、与本项目类似房地产项目分析（1）金水东路、CBD商务中心写字楼项目分析①金水东路沿线及CBD商务中心分布有多处中高档办公楼，部分办公项目房地产状况如下表：95 楼盘名称项目地址项目规模配套设施销售均价（元/M2）租金（元/M2·日）物业管理公司荣勋赢座金水路与民航路交汇处项目用地面积10669平方米，总建筑面积约59000平方米，楼高95.5米，层高3.5米，地上主楼共26层，裙楼4层，地下两层停车场。8部电梯，5A智能化系统，中央空调，300个停车位。100003.0-3.5世邦魏理仕楷林国际金水路与英协路交汇处项目用地面积9344.3平方米，总建筑面积约78043.17平方米，楼高99.9米，层高3.65米，地上主楼共26层，地下两层停车场。15部电梯，5A智能化系统，中央空调，300个停车位。72001.5-2.0第一太平戴维斯曼哈顿广场金水东路与未来路交汇处总建筑面积约37000平方米，层高3.6米，总层数28层。写字楼区域6部电梯，5A智能化系统，中央空调，200个停车位。85001.5-2.0万科物业永和国际广场金水东路与民生路交汇处项目用地面积33124平方米，总建筑面积15万平方米，楼高85.7米，层高3.5米，地上主楼共21层，地下三层立体车库。22部电梯，5A智能化系统，中央空调，停车位1520个。80003.0-3.5郑州派铂利物业管理有限公司盛润白宫金水东路与中州大道交汇处项目占地26561平方米，总建筑面积13.6万平方米，楼高99.98米，层高3.35米。建筑地上28层，地下2层，局部3层。27部电梯，空调方面采用VRV中央空调预留位，采用了热力公司集中供暖，共有1000个停车位。70001.5-2.0戴德梁行中烟大厦CBD外环路与商务西二街交叉口项目占地3300多平方米，总建筑面积46442平方米，层高3.7米，共31层。5部德国蒂森电梯，1部德国莱茵电梯，美国开利中央空调，共有车位300余个。62001.5-2.0新芒果物业管理公司绿地·峰会天下CBD外环与众意西路交汇处项目占地5200多平方米，总建筑面积约52125平方米，层高3.6米，共30层。6部三菱电梯，分户中央空调，共有车位300个左右62003.0-3.5上海圣维仕物业95 ②类似项目分析：调查区域内办公用房销售均价在7000元/㎡左右。而以金水路沿线价格最高，均价在8000元/㎡左右（其中曼哈顿均价在8500元/㎡左右，永和国际广场8000元/㎡，盛润白宫7000元/㎡）。CBD外环部分价格较低，均价为6200元/㎡左右。区域内写字楼租赁价格一般为1.5-2.0元/㎡/天，金水路沿线租赁价格稍高些，其他普遍较低。其中CBD外环，写字楼体量最大，开发面积多，市场存量高，对区域写字楼市场价格冲击较大，短期内消化压力较大。区域内写字楼一般有以下特点：第一：配套设施方面。写字楼大部分为甲级写字楼，都配备有三层到五层的商业及办公配套设施，方便办公休闲；电梯平均每幢保持在6-8部。大部分为三菱﹑蒂森等国际知名电梯；大堂面积400-500㎡的较多，但是部分高端产品面积较大，如永和国际1800㎡，曼哈顿为1000㎡左右；层高绝大部分为3.5-3.6m左右，少数较低，如盛润白宫为3.35m,；绝大部分都采用中央空调，少部分采用自装分体空调，如盛润白宫；楼盘大多采用整散结合的销售模式，投资者多，自用者少，中小企业多，办公人员流量大，面临着停车位，电梯不足等问题。第二：建筑结构方面。写字楼大部分为核心筒结构；标准层面积1200㎡左右居多，部分较大，如永和国际为5700㎡；户型面积选择范围大，从几十平米到1000余平米，根据客户的需求，可以自由组合，自由分割；外观设计多采用玻璃幕墙或者玻璃幕墙加石材两种方式。95 第三：物业管理方面。高端项目主要引进外来物业，如曼哈顿的万科物业、荣勋赢座的世邦魏理仕物业、楷林国际的第一太平戴维斯物业、盛润白宫的戴德梁行物业，有利于提升项目品质和形象。③写字楼经营方式分析从整体上看，郑州写字楼发展正在经历着一个“大跃进”的时代，具有粗放式的特点，总体上数量众多，但质量与目标人群细分稍嫌不足。大多开发商欠后期运营和资产增值思考，但考虑盈利，较少考虑社会责任感，真正高端的写字楼太少。经济实力弱的小公司选择写字楼时，多选择档次较低的普通写字楼，而境外公司、国内大型企业、区域分部、分公司多注重企业的市场形象，选择高档的写字楼最多。在经营方式上，郑州市在多数采用以售为主的经营模式，这样有利于开发商快速回拢资金，投资风险较小，但不利于市场的健康发展，租售并举是市场过渡的一个形式，只租不售才是写字楼市场成熟的具体表现。以北京东方新天地为例，该项目位于东长安街一号，是北京市的中心地带，其酒店物业每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，而公寓里的住户多为外企员工，为坚持其高档商业场所的定位，新天地采取只租不售的方式入市，经过管理层的精心培育，租金连年上涨，现在其最高租金达到260美元/月/平方米，平均租金为50美金/月/平米左右，成为北京高端写字楼的代表。美盛中心采用只租不售的经营方式，说明对郑州写字楼市场的信心及强大的经济实力，使企业保持可长期持续发展的态势。（2）郑州市五星级酒店物业情况分析95 ①郑州市现有五星级酒店状况酒店名称客房平均价格(元/天·间)客房间数房型配套设施兴亚建国饭店750342标准客房、高级客房、豪华客房、商务套房、行政套房、豪华套房和总统套房拥有中西式餐厅3个，宴会包房29个，会议设施齐全，拥有国际化标准的会议视听系统；娱乐设施有歌舞厅、KTV包房、酒吧、保龄球馆、网球场、游泳池、健身房、台球室等；还有商务中心、商场、美容美发、保健按摩等配套设施。中州宾馆1000221总统套房、行政房、豪华套房、普通套房、复式套房酒店拥有700平方米可容纳450人宴会的中原多功能厅以及3间中小型会议室可满足各类会议活动的需求。健身房、游泳池、棋牌、桑拿、乒乓球、网球、台球、卡拉OK、夜总会等娱乐设施。 郑州裕达国贸饭店950356豪华客房和套间酒店包括了集世界时尚最前沿的设计于一体的餐厅和酒吧。所有客房都提供全套便利服务，包括宽带上网、数据接口、国际长途直拨、卫星电视、茶水/咖啡冲泡设备、以及24小时客房服务。郑州索菲特国际饭店900241豪华客房、商务房和总统套房客房配有卫星频道、保险箱、宽带上网等标准客用设施，西餐厅、中餐厅、酒吧、室内恒温泳池、夜总会等配套设施。②酒店经营现状分析：第一：客房情况。郑州五星级酒店入住情况均较好，全年入住率在80%左右，标准客房价格在700元—1000元之间，客房的套房的入住率都非常高，且价格也很高，一般价格在1400元以上，其中：裕达国贸套房价格为：2088元；中州国际套房价格为：1488元；索菲特套房价格为：1688元，兴亚建国饭店套房价格为1500元。第二：餐厅和会议室情况95 五星级酒店餐厅经营中，除个别餐厅承包给餐饮公司经营外，大部分酒店自行经营管理。餐厅中，中餐厅的客源是本地消费者、单位宴请、各种会议和婚宴。西餐厅因受中部经济发展之力、外资企业在增加，外宾和旅游者的人数也相当可观的，经营状况也不错。会议情况，因为上述酒店并没有大型会议场所，因此，只能接待中型会议团体，目前，除裕达国贸的会议厅有现代化气氛外，其他三家的会议厅装修、音响设施和格调均已老化。尽管如此，会议情况也是可观的。第三：康乐和休闲情况。酒店康乐、休闲场所中，除游泳池、KTV包房经营状况较好外，如美容、美发、美甲、桑拿和按摩休闲消费，也是一个明显的经济亮点。③五星级酒店市场需求分析A、经济的发展特别是区域会展业的发展增加了五星级酒店的需求。酒店经营的客户主要是商务人员、外出旅游者及政务人员，其客户群体的规模及变动情况与经济活动的活跃程度存在理论上的相关，经济越景气、经济活动越频繁、外出商务人员数量越多，对商务酒店的需求也越强烈，酒店的收入也会因此得到提升。我国经济的飞速发展也使得各种经济交流、商务考察、产品展览等活动日益广泛，由此诞生的会展经济成为酒店业发展的新热点。会展业已经成为世界各国经贸交流的重要渠道。我国的会展业正在以每年20%的速度快速发展。每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次，由此产生的这部分客源由于消费能力强、客源稳定成为众多宾馆酒店竞相追逐的目标，也给酒店业带来了新的发展。95 B、丰富的旅游资源、快速发展的旅游业增强了酒店业的发展后劲。河南是中华民族文化的发祥地之一。历史上曾有20多个王朝在此建都，境内著名的古都洛阳、开封和安阳，均为中国七大古都之列。长期以来，河南始终在全国政治、经济、文化等方面占据重要地位。繁荣的经济、灿烂的文化给河南留下了丰富的文化史迹，为发展历史文化旅游、宗教旅游等提供了丰富的资源，如龙门石窟、白马寺、少林寺、中岳嵩山、宋陵等。同时省内也有全国知名的自然景观，中岳嵩山、云台山、白云山、黄河小浪底等就是其中的代表。近年来河南省旅游业快速发展。2006年河南省累计接待游客人数与旅游总收入同比分别增长30%、29.93%；2007年河南省累计接待游客人数与旅游总收入同比分别增长30.77%、30.08%；2008年河南省累计接待游客人数与旅游总收入同比分别增长17.17%、17.73%。旅游接待出入境人员也同比大幅增长，2008年外汇旅游收入达37444万美元，同比增长17.74%。旅游人数与旅游收入逐年稳步增长，表明河南旅游市场已逐渐繁荣起来，河南已经步入旅游大省行列。95 2008年河南旅游接待出入境人员统计接待人数(人次)同比增长(%)接待人数构成（人次）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞104358018.4767912214830954408161741接待人数(人天)同比增长(%)接待人天数构成（人天）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞230869718.801389467365411118657435162丰富优质的旅游资源及便捷的交通条件，加之政府“旅游立省”战略的实施，使河南省旅游业近年得到了快速地发展。旅游经济的快速发展及政府的大力支持给酒店业带来了快速发展的契机。C、五星级酒店市场需求总结特殊的地理位置、区域经济的发展、旅游业的发展、频繁的行政商务交往，越来越需要更多的高档次适用现时要求的五星级酒店。而目前郑州市五星级酒店仅有4家，且酒店存在部分功能设施落后等问题，远远不能满足市场的需要，五星级酒店业仍然有较大的发展空间和较好的发展前景。④郑州市五星级酒店发展趋势随着郑州市旅游业及会展业的持续快速发展，酒店需求将明显增长，95 由于近几年商务客人猛增，特别是国际会议，大型商品展览活动增多，参会人员、贸易谈判人员大幅增加，有时郑州市高星级酒店入住出现饱和状态，郑州市五星级酒店效益明显高于中低档酒店，星级酒店在数量上和收入上所占的比重都高于非星级酒店，表现出郑州市星级酒店较强的创收能力。酒店业资本市场的活跃充分表现酒店业发展的广阔前景。95 第五章项目建设的基础条件一、项目的选址本项目地址位于金水东路与农业东路交汇处，东临农业东路，北临金水东路，交通便捷，区域内基础设施完善，周边地理自然环境良好，为项目的建造和经营提供了极为优越的条件。根据地形现状要求，规划方案力争做到布局紧凑合理，结构方案经济合理，满足使用功能的要求。二、项目建设条件1.自然条件郑州市位于河南省中部偏北，东经112°42"-114°14"，北纬34°16"-34 58"，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。95 郑州市辖6区5市1县，郑州市总面积7446.2平方公里，其中全市建成区面积328.6平方公里（含上街区26.6平方公里）。总人口为743.6万人，其中市区人口326.5万人。郑州地区地势西高东低，西部多山地丘陵，占总面积的2/3，东部平原占总面积的1/3。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4°C。7月最热，平均27.3°C；1月最冷,平均0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。项目场地地势平坦，地貌单元为黄河冲积泛滥平原，地面标高88.98-89.83m。地基土分布有较强的规律性，场地内无影响工程稳定的不良地质作用及不利埋藏物，场地内也无活动断层通过，场地稳定性较好，适宜建筑。2.交通条件郑州交通发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107国道、310国道，京港澳高速公路、连霍高速公路穿境而过。河南省高速公路通车里程位居全国第一。开工建设的郑京、郑西、郑武、郑徐高速铁路进一步强化郑州的综合交通枢纽地位。新郑国际机场将打造成全国首家“廉价机场”。“一核两圈多层”规划的实施，城际高速铁路和轻轨的建设，将形成以郑州为中心、连接北京、西安、武汉等核心城市的“两个半小时交通圈”，以“郑汴新区”为核心的覆盖中原城市群、其他省辖市的“半小时交通圈”和“一小时交通圈”。项目紧邻金水东路与农业东路，东连郑东新客站和郑开大道，临机场高速，近京港澳高速，对外交通畅通，可满足施工道路需要。95 3.基础配套设施郑东新区基础设施建设坚持以建设超前、功能配套、体系完备的原则，重点抓好路、桥、管网等基础设施建设。郑东新区道路建设累计完成总长度241公里，实现通车里程208公里。建设变电站5座，敷设电力管网100km，自来水管网240km，天然气管网118km，热力管网65km，有线电视光缆80km，建成并开通无线通信基站53个，网通小灵通基站220个，基本满足了入驻（住）单位及各小区的办公、生活等需要。同时，完成了影响项目建设的高压线路拆迁改造工程共计197项，拆迁高压线杆1000余基，高压电缆入地6.7KM，架空通信线路10处，总长度42KM；迁移国防直埋光缆25KM*3，迁移天然气次高压输气管道10KM，为项目单位进场顺利开工奠定了基础。目前项目已完成“七通一平”工作，水、电、气、暖等基础配套设施经有关部门批准，并缴纳相应费用后即可接通有关市政管网，满足项目投入使用后的有关需求。95 第六章设计理念与工程设计方案一、基本设计理念1、规划设计定位美盛中心的规划从本地区的社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，充分考虑现代社会消费者对周边环境、购物模式的多层次需求，力争以优美的环境、新颖的造型，成为新世纪综合区建设的艺术精品，并成为该区域的代表性建筑，勾画新颖的城市轮廓线。2、设计目标⑴合理空间格局把土地与项目价值最大化；⑵打造以五星级酒店为主体的地标作为美盛中心的名帖，也作为城市的代表建筑；⑶创造丰富多彩购物休闲空间形成购物消费吸引力；⑷满足各种使用功能，设计专业流线与完善停车配套保障消费者需求。二、总体布局与建筑设计1、设计依据⑴中华人民共和国国家标准【GB50016-2006】《建筑设计防火规范》；⑵95 中华人民共和国国家标准【GB50067-97】《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》；⑶城市居住区规划设计规范【GBJ50180-93】；⑷高层民用建筑设计防火规范【GB500045-95】（2005版）；⑸郑州市规划设计管理技术规定；⑹《住宅建筑设计标准》【DBJ08-20-94】；⑺国务院关于促进节约集约用地的通知（国发[2008]3号）；⑻各工种工程设计的国家规范及地方规定；⑼有关现行中华人民共和国标准和行业（专业）标准及郑州市地方标准。2、总体布局美盛中心规划方案是对城市规划和该地块所处位置特性深入研究、科学理解的基础上，本着超前规划、集约用地、节约资源、科学发展的理念实施开发建设。为了更好发挥项目的综合性和功能互补性，美盛中心划分三种不同功能，即五星级酒店、5A写字楼、特色商业街。由于项目地处十字路口转角处，东西南北四个方向都将成为其主要朝向，为了突显项目群体形象，并全面展示五星级酒店、写字楼A座、写字楼B座三座建筑主体外观，所以将此三座高度相当的主楼设置在北侧至东侧临街一线，即酒店设置在最西侧，形态呈L形状，L型短边面向金水大道，使之位置在地块中最靠近CBD和市中心，符合其商务酒店功能要求；在东端结合地形设置写字楼B座，平面呈转角的五边形，入口朝向农业东路，由于形态灵活交通便利可满足95 中小企业的使用要求；中段也就是十字路口转弯处设置写字楼A座，主立面正对城市绿化广场，使之拥有侧向高层的衬托形成项目的中心建筑，从而彰显其高贵的品质和尊贵的地位。在高层下部设置了4层裙房，其功能包括酒店的配套设施、特色餐饮休闲风情街、名品折扣店等。这样布置不但强调项目的临街立面整体延展性，而且充分发挥了临街面的商业价值。其次，为了提升项目的整体档次，体现回归自然的休闲生活，在项目的南侧三座主楼和裙房围合出的空间里设计了700平方米的生态共享中庭，有机的将酒店、写字楼、商业房三种不同的功能组团融为一体，使之将在繁华CBD核心区打造出一座绿树成荫四季如春的世外桃源。最终，使项目形成一个生长中的建筑群体，建筑体之间互相关联，生机勃勃地作为城市的有机组成部分。本规划运用“新城市主义”的手法，力求建筑组群与城市的和谐统一，立足于区域整体，使建筑组群成为区域景观与功能的组合部分，达到与城市整体有机交融的目的。本规划设计顺应本地区历史文化演进，使项目契合城市机体，参与城市有机更新，将成为泛CBD的有机组成部分。3、建筑方案⑴五星级酒店主入口设置面向金水东路，门前拥有气派的雨棚以及本项目的标石。酒店的1-4层裙房及南侧的3层裙房为酒店的配套设施，一层设置酒店大堂（包括：大堂接待、大堂吧、商务中心、精品店、景观中庭等）；西餐厅；咖啡厅；游泳池（游泳池地面提高1.5米，以便拥有良好的采光且不受外界干扰）；洗浴、游泳、SPA接待大厅；宴会厅和KTV接待大厅以及酒店卸货区和酒店员工入口。95 二层设置特色餐厅及厨房、主力中餐厅及厨房、南侧无柱空间设置宴会厅（宴会厅层高8.4米，可分割成两间中型会议室，并做到客流与服务流分离）。三层设置演绎性KTV，通过南侧宴会厅门厅的观光电梯到达三层或从客房直达，在中心部位设置超市和自助餐区，东北角结合大跨度空间设置演绎舞台，其他位置设置大中小各类包房。四层北侧设置中小型会议室；南侧设置健身中心，并结合南侧屋顶平台的网球场和羽毛球场形成运动中心；中部结合洗浴中心上来的电梯设置集洗浴休闲大厅、按摩房、SPA按摩、美容于一体的康乐中心。地下一层设置酒店后勤区，包括：酒店内部行政办公、洗衣房区、工程管理区、员工食堂、变电房。北侧预留与未来地铁站衔接的通道。南侧为浴场的挑空空间，地下二层为酒店和建筑群的主要设备空间，南侧设置洗浴中心的男女大浴池由一层专用电梯到达，并且可以借助此电梯到达4层的康乐会议空间，其他地下区域作为机动车和非机动车停车使用。5-23层作为酒店的客房区域（包括：标准间、大床房、豪华标间、商务套房、行政楼层、行政廊、行政套房、总统套房等）共计有各类客房331间，其中标准间190间、大床房95间、各种套房45间、总统间套数1套。塔楼电梯设计5部载重1吨以上速度为3.5米/秒的客梯，2部载重1.5吨以上的服务兼消防电梯。95 酒店部分的客梯总数为9部，其中5部为客房使用，2部为洗浴健身使用，2部观光梯为宴会厅和KTV以及餐饮使用。此部分的货梯共4部，其中2部为客房使用，2部为餐饮、宴会及后勤使用。酒店2区在一层西侧设置一个大堂，酒店2区客房部分的塔楼高度与酒店1区一致，酒店2区共有客房190间，其中大床标准房共133间、一般套房57间，酒店2区共有3部电梯，其中一部兼消防电梯。⑵写字楼A、B座写字楼A座为5A级写字楼，1-2层设置了230平方米两层挑空的写字楼大堂，通过大空间的气势表现写字楼的品质。采用核心筒居中设计，核心筒的形状为环抱型，使每层的电梯厅都拥有开阔的空间，也使得每层的办公接待大厅更加气派。由于是5A级写字楼，所以采用OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。考虑到写字楼是为大型企业总部使用的，所以结构柱靠外墙，形成室内灵活的开敞办公空间，可根据需要，随意分隔会议室、会客室和总监办公室，每层配有垃圾收集、中央除尘和综合布线，采用中央空调，并且充分考虑人性化使用要求设置了员工茶吧、私人卫生间、高管休息室等。为了达到高级写字楼的使用要求设置了6部客梯和2部消防电梯，完全解决高峰期电梯等待问题。写字楼B座主要为中小型企业办公使用，办公单元的面积在70-150平方米之间，围绕矩形核心筒对称排列，交通连接简洁明了。由于建筑平面近似于圆形适当忽略朝向的要求；写字楼B座以框架结构为主，可以根据需要随意分隔和组合。为适应使用要求，办公采用分体式空调，为不破坏整体造型，每套房间均设置有隐蔽的空调主机位置，外部做统一装饰处理。在写字楼B座顶部2层设置5.5米95 层高的复式办公空间，每个办公空间都有10-20平方米挑空空间丰富办公的气氛提升工作环境的舒适度，此部分空间控制在80-300平方米。共设置5部客梯和1部消防梯，由于层高较低，为了节省使用空间采用剪刀式疏散楼梯。⑶商业裙房为了发挥利用地块的沿街优势，在写字楼A、B的裙房部分设置四层商业用房，其中一二层设置为特色风情餐饮店铺，每个店铺都向沿街方向开有8米面宽的门面，然后采用空间结合的形式布置，楼上楼下分设两个铺位，楼上的铺位临街面拥有8米进深接待销售区，楼上拥有大面积的营业空间；而楼下的铺位则利用大进深的不临街的位置设置营业空间，这样保证楼上和楼下店铺的厨房和卫生间可以上下对位，并且此种铺位组合是两两相对的可以根据需求扩充面积。而且此部分餐饮店可以借助3-4层使用的疏散梯通过地下一层的货用通道完成后勤补给，这样设计不会影响临街的使用功能和内部的景观花园。三、四层为名品折扣店，设计考虑可本项目消费人群的活动预测，使其工程、交通流线布局上具有超前意识，能够契合当前实际需求，在西北侧和东南角各设置了一个名店入口，在一二层都分别设置了两个较小的展示售卖空间，以便吸引折扣店的人气，折扣店每层共使用4组扶梯，并且采用剪刀式布局便于连续提升使顾客快速达到3-4层商场。⑷设计高度酒店的客房部分层高为3.5米，写字楼A座标准层层高为3.5米，写字楼B座的层高为3.15米，裙房的1层层高为5.4米，2-4层层高为95 5.1米，地下一层的层高为5.5米，地下二层的层高为5米。4、交通组织主要交通组织设置围绕主建筑群形成一个环形双向车行路线，作为主要服务车行道并兼做消防车道。地下车库设置三个地下出入口，西南角的地下出口和入口作为酒店使用，东南侧的地下出入口为写字楼和商业使用，在靠近酒店裙房的区域设置大型客车停车区和酒店团队出入口。酒店主入口朝向金水大道，写字楼A座主入口朝向十字路口，写字楼B座主入口朝向农业东路。分别设置两个货运出口，即在西侧酒店次入口南侧设置酒店的后勤区，以便酒店的住客不会受到酒店后勤的交叉干扰；另一个设在东端写字楼B座的西侧不临街的位置，主要为商业裙房和写字楼A、B座提供货运服务。酒店、写字楼拥有自己独立的行车坡道，可以方便客人直接乘车进入大堂不需要上下台阶。在北侧临街商业外侧结合设置城市景观设计大面积的铺装广场，起到聚集人气的作用增强商业气氛，北侧地下室二层与未来地铁站相连接。5、建筑造型设计95 由于项目位置的特殊性，造型要求立面设计在任何角度都能有一个完美的形象，所以地处道路转角处的写字楼A座和写字楼B座都结合内部使用功能作了相应的倒角处理，减少建筑的突兀感，与城市道路更加融合。项目的三栋主楼由于功能各异层高不同，所以在外立面上会产生很大的区别，我们设计中注重使用同一种元素，即强调横向的穿插错落关系，三栋楼的北立面都采用不同大小变幻的元素互相交错，达到远观时拥有同样的整体效果，近看时每栋楼又有别致特色。裙房设计也融入了一种流动性的元素，除了一层为玻璃橱窗划分外，2-4层立面均采用35°偏角的流动性设计，增加建筑主体的相互延续性，并将此延续性延伸至塔楼立面设计中，结合塔楼的开窗方式也形成35°斜方向的线条，这样结合塔楼的设计，犹如围绕着建筑升腾的蛟龙，这样的设计不但打破了建筑厚重的堆积感，强调了竖向升腾感，又结合裙房设计特点实现了建筑群的风格一体化。立面的材料也比较简单，主要裙房立面采用灰蓝色的金属铝板为主要饰面，塔楼部分采用高级灰蓝色金属铝板为主要饰面，面上做横向黑色分割线，结合局部小面积的浅绿色玻璃幕墙，和横向的金属板形成机理关系，屋顶采用百合和玻璃的组合。建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美，整体轮廓跌宕起伏，形成通畅的视觉通道，使之成为郑州一个新的建筑景观标识点。现代主义的设计理念，极少主义和构成主义的设计风格，以及巨构的空间设计手法是本案造型设计的主题，设计中运用细腻、精致的细部和协调的比例关系，创造出良好的视觉效果，同时设计中结合时尚的设计理念，为建筑外部创造赏心悦目的视觉元素，为建筑内部创造了明亮、开放、健康的空间，建筑风格端正大方，高雅脱俗又清朗简洁、新颖夺目，创造了完整的建筑形体和与众不同的气势。6、建筑标准95 美盛中心建筑标准外墙以LOW-E玻璃幕为主，铝板为辅，保温屋面等技术措施，保证建筑的低能耗。室内装修标准区域地面墙面天棚首层大堂高档石材装铺，局部拼花。高档石材墙面，造型新颖大方，符合建筑特色。现代高档艺术吊顶，配个性水晶吊灯。电梯厅采用高档石材铺装高档石材装贴现代艺术吊顶公共走道采用高档地板砖高档涂料或壁纸合金暗龙骨轻质模块式吊顶楼梯间装铺地砖卫生间高档地砖高档墙砖高档铝板吊顶办公室写字楼A座地面拉毛；写字楼B座地面水泥砂浆找平压光上铺地毯；商业部分：户内顶棚、墙面水泥砂浆抹平压光、地面拉毛。写字楼A座户内墙面水泥砂浆抹平压光；字楼B座户内墙面高档乳胶漆；商业部分户内墙面水泥砂浆抹平压光。写字楼A座户内天棚水泥砂浆抹平压光；写字楼B座顶棚吊顶；商业部分户内顶棚水泥砂浆抹平压光。地下车库耐磨地面水泥砂浆抹平压光水泥砂浆抹平压光水泥砂浆抹平压光配套设施电梯日本三菱电梯公司，写字楼A座客梯6部，消防电梯2部；写字楼B座客梯5部，消防电梯1部；五星级酒店客梯12部，货梯4部；商业裙房扶梯8组。供电系统法国Cegelec公司，4台35KV/6.3KV法国变压器组，总容量48，000KVA，全备用、全封闭、全自控。PLC微机控制2路独立市供电源切换，另备3台美国CATERPILLAR1，600KW高性能柴油发电机组作为应急电源。空调系统德国ROM公司，选用美国CARRIER公司19EX和19XL离心式制冷机组，取暖及加湿选用4台德国LOOS油汽蒸汽锅炉。给排水系统美国Peerless公司和法国穆松桥公司，日用水量3，400立方米，由2路300MM市政水管供应，地下2层、5层、19层分别设置大容量生活与消防水箱。消防系统瑞士西百乐斯公司、新加坡和合公司，由火警自动化报警系统、干式喷淋灭火系统、湿式喷淋灭火系统、消火栓系统，二氧化碳，轻水泡沫及化学灭火系统组成整个消防系统。与正压送风系统、排烟系统、电梯自动回归系统、应急广播系统、应急电源供应系统共同构成生命保障系统。水系统由水箱重力供水，在停电状态保证各层面1小时消防用水。智能化弱电系统新加坡STE有限公司，由楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、消防报警自动化（FA）、安保监控自动化（SA）以及结构化布线、停车管理等10个子系统组成中央BMS机房远程监控。地下室特设金茂电话分局，二万门容量两路光缆进线。95 第七章开发建设及经营计划一、开发建设计划⑴前期开发计划按房地产开发建设程序，项目实施分四个阶段进行：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。该项目前期工作计划及完成情况：①2007年9月郑州美盛房地产开发有限公司与郑州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》；②2007年12月完成文物勘探工作；③2008年4月完成岩土工程勘察工作；④2008年6月取得了【2008】郑东规地管许字（0047）号《建设用地规划许可证》；⑤预计2009年6月中旬将取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。⑵工程建设计划截止2009年5月，美盛中心项目两栋写字楼桩基工程已施工完成，基础土方已开挖至基底。根据项目的进度安排，项目从开工到全面竣工为止，建设期约为3.5年，预计至2011年12月，项目全面竣工并正式交付使用。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定的交叉。如在主体工程完工后，可穿插进行设备安装工作。95 95 二、经营计划目前郑州大部分物业以售为主，开发商为追求利润率，可能牺牲公共空间；在客户的选择上，缺乏针对性；在后期的管理、服务上，会存在诸多不确定性。而以租为主的物业，则比较注重公共空间的设计，和各种商务配套，在客户的选择上更加谨慎、也更有针对性，保证了楼盘的总体档次，在物业服务上，也将更加尽心。并且郑州市房地产租赁市场仍保持较稳定水平，基于此，我们认为项目建成后由公司自营具有较强抵抗市场风险的能力。项目建成后全部自营，写字楼通过优惠措施吸引国内外大中型企业入驻，以提升项目整体形象。写字楼目标客户为大型的企业集团总部、金融、证券业等，目前已有意向的为工行、广发银行、兴业银行、中原证券、中原保险、五矿集团河南分公司等；商业主要引进银行、名烟名酒、洋酒行、文化、办公用品店以及工艺品商店、名牌服饰的折扣店等入驻，以提升商业氛围，也保证了写字楼和五星级酒店配套服务。五星级酒店由世界五百强企业集团美国喜达屋酒店管理集团管理经营，国际知名度的五星级酒店目前郑州市较少，借助喜来登国际知名的品牌优势、管理优势，提高酒店经营效益和抗风险能力，提升整个项目知名度和影响力，从而给整个项目整体带来巨大的经济效益。95 第八章项目投资估算和资金筹措一、项目总投资估算房地产开发项目成本及费用主要包括：土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、招商费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费等。1、土地费用估算美盛中心开发项目总用地面积42768.31平方米，其中出让土地使用权面积为20589.97平方米，道路面积为21055.91平方米，绿地面积为1122.43平方米。该宗地土地总费用为人民币6568.27万元。土地费用估算表2、前期工程费用估算前期工程费用主要包括开发项目的地质勘察、前期规划、设计、可行性研究等土地开发工程费支出。（相关费用按有关收费标准及郑州市场实际情况估算，三通一平及临时设施费用根据本项目实际情况估算，部分费用按开发公司实际支付的金额为依据）95 前期工程费用估算表3、房屋开发费估算房屋开发费主要包括建安工程费、基础设施建设费、配套设施建设费。（1）建安工程费估算建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费等。根据类似工程建安工程费情况，结合本项目初步设计情况及项目概预算，项目建安工程费估算见下表：建安工程费估算表(写字楼及商业部分)序号项目名称单方指标(元）计算面积（m2)造价（万元）1地基处理（桩基工程）40.9593733.46383.842土方开挖21.0093733.46196.843边坡支护降水36.2793733.46339.974土建工程费用1296.6493733.4612153.865安装费用112.6993733.461056.286消防、通风工程118.3793733.461109.527电梯工程159.0093733.461490.368安防、智能化系统65.0093733.46609.279空调工程178.6693733.461674.6410内部二次装修（地上）300.0071565.762146.9711内部二次装修（地下）150.0022167.70332.5212外立面幕墙300.3293733.462815.0013停车场系统61.8893733.46580.0214小计2655.3093733.4624889.0995 建安工程费估算表(酒店部分)序号项目名称单方指标(元）计算面积（m2)造价（万元）1地基处理（桩基工程）51.3268199.59350.002土方开挖19.0668199.59129.993边坡支护降水32.2668199.59220.014土建工程费用1263.3368199.598615.865安装费用180.0068199.591227.596消防、通风工程165.1668199.591126.387电梯工程197.0068199.591343.538安防、智能化系统100.0068199.59682.009空调工程220.4768199.591503.6010内部装修（地上）3500.0055384.5919384.6111内部装修（地下）220.0012815.00281.9312外立面幕墙215.0068199.591466.2913停车场系统57.1968199.59390.0314装修顾问费112.9068199.59769.9715机电顾问费29.3368199.59200.0316厨房顾问费17.6068199.59120.0317灯光顾问费43.9968199.59300.0118泳池顾问8.8068199.5960.0219音响顾问4.4068199.5930.0120小计5601.4868199.5938201.89（2）基础设施建设费估算基础设施建设费主要包括配套的道路、景观工程、照明工程、给排水、电力、燃气、通讯等的建设费用。根据类似工程基础设施建设费情况，结合本项目的具体情况及项目概预算，本项目的基础建设费用估算见下表。95 基础设施建设费用估算表序号名称单方指标(元）计算面积（m2)合计1供电工程123.51161933.052000.001.1低压工程43.23161933.05700.001.2高压工程80.28161933.051300.002供水工程14.2161933.05230.003热力工程15.44161933.05250.004供气工程9.26161933.05150.005排污工程3.09161933.0550.006雨水工程1.24161933.0520.007景观工程费用13.89161933.05225.008通讯工程2.22161933.0536.009照明工程3.09161933.0550.0010道路工程12.35161933.05200.0011总计321.80161933.053211.00（3）配套设施建设费估算配套设施建设费对于本项目来说主要是一栋6.5层建筑面积为2800㎡配套用房的建设费用，配套用房设施费用按2000元/㎡估算,建设费用总额为:2800㎡×2000元/㎡=560万元（4）开发费用估算95 房屋开发费用估算表序号项目单方指标（元/㎡）面积（㎡）金额（万元）1建安工程费　　63090.981.1写字楼及商业部分2655.3093733.4624889.091.2酒店部分5601.4868199.5938201.892基础设施建设费321.80161933.053211.003配套设施建设费2000.002800.00560.004合计4128.99161933.0566861.984、管理费用、招商费用、财务费用、其他费用及不可预见费估算（1）管理费用：按土地费用、前期工程费用、房屋开发费三项之和的3%计取。（2）招商费用(广告宣传费、招商人员佣金等),按土地费用、前期工程费用、房屋开发费三项之和的1%计取。（3）财务费用主要为借款利息。项目拟借款4亿元，预测从获得借款到项目建设完成约2.25年，借款利率按5.94%，假定4亿元借款在2.25年内每季初平均投放。（4）其他费用主要包括市政公共基础设施配套费、新发展墙体材料专项费用、建筑工程质量监督费、监理费等，市政公共基础设施配套费、新发展墙体材料专项费用、建筑工程质量监督费按政府有关文件规定估算，监理费按有关收费标准及郑州市目前实际状况估算。其他费用估算表95 （5）不可预见费主要根据本项目的复杂程度和前述各项费用的估算精度，按土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、招商费用、财务费用、其他费用之和的一定比例估算(结合本项目确定比例为2%)。(6)税费。本项目开发完成后不对外销售，开发单位自营，开发期主要税费为土地使用税，土地使用税按土地面积每平方米18元估算，20589.97㎡×18元/㎡×2.5=92.65万元。5、项目总投资估算房地产开发项目总投资为土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、招商费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费等各项金额之和，详见投资估算表。依据项目开发计划及施工进度计划估算各期投资金额,详见附表1：投资计划估算表。投资估算表95 序号费用名称金额(万元)占总投资比例1土地费用6568.277.72%2前期工程费711.210.84%3房屋开发费66861.9878.61%4管理费2224.242.62%5招商费用741.410.87%6财务费用2970.003.49%7其他费用3214.633.78%8不可预见费1665.831.96%9税费92.650.11%10合计85050.22100%二、项目投资来源，筹措方式的确定该项目开发所需建设资金85050.22万元，其中拟向银行借款4亿元，其余为建设单位自有资金。95 第九章项目分析及评价一、项目的SWOT分析1、项目的优势分析⑴项目位于郑东新区“商住物流区”，区位优势突出；⑵项目周边拥有便捷的城市对内对外交通，毗邻金水路、农业东路、中州大道等城市主要交通动脉，具有先天的交通优势；⑶项目周边各类市政配套设施完善，环境优美，且区域内行政办公机构众多，具备良好展示面；⑷五星级酒店由美国喜达屋酒店管理集团管理经营，该集团拥有素质良好的职业经理人团队，凭借其先进的酒店经营管理模式和优秀的管理人才，在品牌、管理、人才、文化、成本和资金等方面有极大优势；⑸市场上与项目类似的物业不多，在一定程度上减少了项目的发展阻力，为项目的发展创造了优越的先机条件；⑹写字楼主要出租对象为大型的企业集团总部、金融、证券业等，有利于提升写字楼整体形象；⑺喜来登的入驻在提高写字楼的品质的同时也带来商业裙楼的招商成功，吸引国内大型商业机构及国际一流品牌的入驻。2、项目的劣势分析⑴目前郑州星级酒店竞争日趋激烈，且有多家星级酒店进驻郑东新区，而且产品同质化严重，竞争压力较大；⑵95 项目附近写字楼存量较多，而且周边各写字楼项目档次相当，写字楼的招租必将面对激烈竞争；⑶目前郑东新区入住率较低，商业氛围不浓，人气不旺。3、项目机会分析（1）政府政策导引将为区域写字楼发展带来良好的发展契机，同时也为项目的发展带来良好的机遇，为物业的良性发展奠定了基础；（2）区域内办公氛围逐渐走向成熟，届时区域内将会吸引大量的企事业单位进驻办公，将为项目提供众多的目标客户群；（3）郑东新区的快速发展，完善的基础设施，便捷的交通，必将带动商务、旅游的全面发展，从而促进客源的增长；（4）会展业在郑州的蓬勃发展，必将吸引更多商务客源的入住；（5）入驻的高层次企业带来高层次的消费能力；（6）河南大力发展旅游业所带来的高端客户资源。4、项目威胁分析⑴周边地区现有酒店的竞争，将对本项目的客源造成一定的冲击。⑵全球金融危机使实体行业受损，星级酒店及高档写字楼的出租市场将受到影响。二、项目定位1、产品定位美盛中心的产品定位为“中部经济圈·顶级企业舞台”，是一个汇聚国内外知名企业落户中原的总部基地，一个与世界同步云集高端商务活动的区域，一个辐射面大、影响面广的精品商业区，一个有五星级酒店、5A级写字楼、精品商业的综合商务区。95 综合商务区服务于中小企业。写字楼B座购物、休闲、娱乐、餐饮、健康及其他。补充功能：接待区域大堂、垃圾房等。中央空调、新风系统、热水、纯净水、中央吸尘系统。科技智能：电视、宽带、4C等。VIP功能：电梯、老板厨房。自然空间：阳台（空中花园）。1、自然的：树、山、水、花、鸟、味、风、声音。2、文化的：体现东方的中原文化。有个性、有文化品味。一流的硬件设施、一流的服务。精品商业写字楼A座五星级酒店95 2、项目客户定位（1）酒店：•每年在郑州举办的近百场交易会、展览会的客商；•每年数百万人次的中外游客；•周边专业市场的经营者及客商；•商务人士。（2）写字楼：•世界500强以及国内500强郑州办事处；•国内知名企业郑州分公司；•河南省内大中型企业；•金融、证券、保险行业；•发展潜力较好的成长型公司，如律师、会计师、IT行业、房地产开发企业等。（3）商业：•国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市。三、项目的经营方式及策略1、经营方式国外主流商业地产的模式是投资商、开发商、运营商之间形成一个环环相扣的产业链，三者结成联盟，形成团队来实现整体效益，从而形成项目投资的可持续发展。为了更好的配合目标市场和客户的定位，美盛中心引用国外主流商业地产的经营模式“坚持自持物业”95 ，开辟中原房地产开发历史上一个创新。（1）酒店经营方式美盛·喜来登酒店委托美国喜达屋酒店管理集团管理经营，与酒店管理公司签订管理合同，获得酒店产权收益。喜来登一直致力于豪华和一流饭店经营管理，提供丰富到位的商务服务，喜来登饭店公司采取的促销策略有广告、人员推销、价格优惠、设立国际俱乐部、特殊活动项目，利用饭店内部的文体娱乐设施为顾客提供方便、周到的服务。在喜来登饭店公司众多的促销手段中有两点是国际饭店业上的创举：一是设立国际俱乐部，其目的是为了吸引高档市场，并且鼓励他们经常到饭店来住宿；二是开辟“喜来登塔”，提供增值服务，从而在世界饭店业中加强了喜来登的高级、豪华的形象。喜达屋酒店管理公司对美盛·喜来登酒店进行专业化管理，向美盛公司收取管理费，美盛公司支付管理费之后，保留酒店剩余的全部现金流量，美盛公司享有酒店上升收益，承担亏损风险。通过对成都喜来登酒店和长沙喜来登酒店的考察分析，美国喜达屋酒店管理集团以专业的团队、规范的管理、较强的营销网络、完善的企业文化建设，使两家五星级酒店运营正常，利润率较高。由美国喜达屋酒店管理集团经营美盛·喜来登酒店可以利用喜来登品牌对一些高端商业进行招商，从而提高项目的整体品质；在提高项目整体品质的同时，形成了以喜来登品牌为龙头的具有较高消费档次的商业圈，带动其他物业的升值；美盛公司95 可以借鉴先进的酒店管理模式，降低运营成本，培养自己的酒店管理人才。（2）写字楼经营方式单一业权物业的模式是国际通行的写字楼经营模式，目前在北京、上海比较多见。比起传统的“业权分拆销售模式”，业权高度统一的“单一业权物业”更能够满足国际大公司的需求。以售为主的写字楼，开发商为追求利润率，可能牺牲公共空间；在客户的选择上，缺乏针对性；在后期的管理、服务上，会存在诸多不确定性。而以租为主的写字楼，则比较注重公共空间的设计，和各种商务配套，在客户的选择上更加谨慎、也更有针对性，保证了楼盘的总体档次，在物业服务上，也将更加尽心。在选择写字楼的大小、户型时，客户可以有较大的自主性。同时，就像商场一样，单一业权的物业能够有效的控制进驻企业的业态。这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。“单一业权管理”最核心的意义在于可以统一业态。统一业权管理下，差不多档次的公司聚集在同一个写字楼，能够最大化地实现集群价值。如果进一步发展，可以形成产业链办公。这对于保证租金持续增值和写字楼市场价值的累积非常有利。深圳的华润大厦、招商银行大厦、汉唐大厦、新时代广场、地铁大厦、免税大厦等单一业权写字楼，市场上供不应求，收益显著。据戴德梁行调查显示，单一业权写字楼平均租金水平高于同级别其他写字楼10％，而且空置率较低。同时开发商自持物业经营有如下几点好处：A、先挣租金，再赚售价，双重获利。95 租赁市场表现活跃，使写字楼持有比例直线增加。租金水平上去了，进而还能吸引基金的眼光。B、避免陷入价格战写字楼的空置率逐年增高，开发商自持可以有力地稳定住租、售价格，保障市场平衡、健康发展，避免陷入价格战。C、市场景气时待价而沽通过自持，开发商保留了对写字楼将来租或售的自主权，待商务氛围形成，无疑将获得更大的利润空间。D、转化散销风险和整销压力近几年写字楼的集中、过量开发，使写字楼的销售状况尴尬不已，压力重，风险大。转为自己持有，可以规避销售带来的风险和压力。E、便于经营管理与维护单一业权纯租赁模式是国际上甲级写字楼流行的经营模式，由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。同时，也使物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业搬迁带来的负面影响。F、自持物业可实现企业可持续发展随着部分跨省国际企业涉足郑州写字楼投资开发，以及本土部分实力企业整体经营水平和实力的显著提升，追求稳定的长期收益和土地增值效益将成为这类开发企业的长期目标。纯租赁模式的采用，95 开发企业不仅获得稳定持久的强大抗风险能力，而且土地价值能够长期保值增值。实现高端写字楼开发策略的转变正是迫于一种化解政策压力的现实需要和实现企业长期经营目标的双向抉择，可实现开发企业的可持续发展。无疑，郑州美盛房地产开发有限公司选择自持物业，首先是对郑州甲级写字楼市场的一个挑战，传统的模式下，开发商拿地，到银行争取融资，开发完成后为了尽快保证资金回笼，一般都会出售70％—90％的写字楼，有些甚至出现全部出售的情况。但在单一业权物业的模式下，如果经营得当，会有很大的成效。美盛公司采取只租不售的经营模式正说明企业强大的经济实力及郑州写字楼市场的信心。⑶商业经营方式商业经营方式一般有以下两种：①整体出租、整体经营采取这一模式的开发商往往实力雄厚，并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟。国际和国内的大部分知名商业经营者往往采取租赁的方式与地产开发商合作，比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等。其租期比较长，一般是10—20年。与著名零售企业合作的优点是，合作时间很长，收益稳定，风险较小。也有一些企业采取保底销售提成方式，旨在降低风险。②零散出租、各自经营95 香港商业地产巨头在北京的投资项目比如恒基中心、东方新天地、新东安、国贸中心等都有一个共同点，就是只租不卖。这类开发商看重的是长远利益，有足够的资金培育商业氛围，等待市场成熟，源源不断的租金回报将使这些项目成为发展商的“奶牛”。采取这一经营模式的物业一般处于黄金地段，不需要“主力商户”入住来提高物业档次。开发商的租金回报率较高，对商铺拥有控制权，可以保证商场经营特色和档次，租赁的对象往往是国内国际著名品牌。美盛中心处于郑东新区，其裙房为自持物业，根据项目自身业态及经营模式，以及喜来登酒店的入驻，将会大大提升周边的商业氛围，因此该项目较适合采用“零散出租、各自经营”的模式，以喜来登酒店为龙头，多种商业经营并举，各种商业配套齐全，以适应入住五星级酒店和写字楼客户的需要。2.经营策略⑴强化项目自身的高档性和唯一性，利用喜来登品牌，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；⑵配合项目美盛中心地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；⑶强化、利用开发商良好的社会资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，吸引客户入驻；⑷针对项目周边商业氛围尚不浓厚的现象，建议引进知名品牌娱乐餐饮经营公司，增加产品附加值，提升形象档次；⑸业态定位遵循“人无我有，人有我优”原则；⑹目标客户主次分明，筛选主力客户，确定主力店群。95 结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，本项目在该区域的市场中占有很大优势，如果能在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。四、项目评价美盛中心项目在郑东新区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，在整个郑州房地产市场来说，属于高档的综合项目。整体来看，美盛中心选择自营方式是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及郑州经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。95 第十章项目经济效益评价一、经营净收入估算1、酒店收入支出估算①收入估算A.客房收入酒店共计有各类客房521间，其中标准间323间、大床房95间、各种套房102间、总统间套数1套。根据市场调研结果，郑州五星级标准间价格一般在700-1000元/间，套房价格一般在1400-1800元/间，入住率在80%左右，考虑到喜来登的品牌效应、地理位置及酒店自身情况，客房价格按平均每天900元/间估算，全年入住率按75%估算,每年按365天计算。客房收入估算表B.餐厅收入根据市场调研结果，郑州五星级酒店餐饮收入一般占客房收入的35-45%，结合本项目具体情况，餐饮收入按客房收入的35%估算，每年按365天计算。95 餐厅收入估算表C.其他收入其他收入指酒店其他配套设施的收入，包括KTV包房、会议室、洗浴、健身房、游泳池、美容美发厅、大堂吧等收入，市场调研结果，郑州五星级酒店其他收入一般占客房收入的10-20%，根据市场调研结果及本项目具体情况，其他收入按客房收入的10%估算，每年按365天计算。其他收入估算表D.酒店年经营收入酒店年经营收入估算表②酒店营业支出估算A.营业成本估算95 酒店业营业成本包括:耗用食品、香烟、酒水；饮料、调料、配料成本；餐厅等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。据郑州五星级酒店市场调查情况及本项目的具体情况，客房的营业成本按年经营收入的15%估算，餐饮的营业成本按年经营收入的35%估算，其他收入的营业成本按年经营收入的25%估算。B．营业费用估算营业费用包括：应付管理公司费用、工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服务费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费及其他相关费用。据市场调查郑州五星级酒店营业费用一般占年经营收入的20%-30%，根据本项目的实际情况，营业费用占年经营收入的比例按25%估算。C．管理费用及财务费用管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、开发费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。据市场调查，郑州五星级酒店管理及财务费用一般占年经营收入的8%-10%，根据本项目的实际情况，管理费用及财务费用按经营收入的10%估算。（财务费用未计算贷款利息）D.相关税费95 依据郑州交税标准,每年缴纳的相关税费如下表:酒店房产原值以项目总投资为基数按酒店、办公用房及裙房的开发成本的比例关系分摊估算酒店房产原值。（注：在计算过程房产原值以房产总成本为基数按房产建安造价占总造价的比例进行分摊计算；房产占地面积以土地总面积为基数按房产建筑面积占总建筑面积比例进行分摊计算。下同。）相关税费估算表E.酒店年总营业支出酒店年总营业支出估算表③酒店所得税前年净收入95 18612.40－11805.53=6806.87万元2、写字楼及商业裙房收入支出估算①收入估算据调查本项目所在区域内与体项目类似写字楼租赁价格一般为2.5-3.0元/㎡/天，平均空置率约20%，一些较好楼盘入住率超过90%。随着郑东新区的开发建设，众行政机构、金融机构、大中型企业入住，该区域写字楼租金呈明显上涨趋势，空置率不断降低，根据市场调研结果及本项目具体情况，写字楼A座日平均租赁价格按2.8元/㎡估算，空置率按10%估算，写字楼B座日平均租赁价格按2.2元/㎡估算，空置率按10%估算，一年按365天估算。据调查，郑州CBD区域及金水路商业目前租金与市区繁华地带租金相比较低，一般在2.5-4.0元/㎡/天，空置率一般在10%-30%，区域商业市场的培育还需要时间，但随着郑东新区的开发建设，办公机构、住宅小区入住率的提高，商业房地产的潜力巨大。根据市场调研结果及本项目具体情况，商业房日租赁价格按3.5元/㎡估算，空置率按10%估算，一年按365天估算。写字楼、商业裙房收入估算表95 ②支出估算A.管理费:管理费指建筑物正常租赁经营所需的日常管理费用，目前同类建筑物出租所需的管理费用约占租金的3-5%左右，结合估价本项目的实际情况，取年总收入的5%作为管理费。B.维修保养费:即维持建筑物正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，一般按建筑物建安造价的1%-3%计取。根据估价对象建筑物和设备、设施状况，按建筑物建安造价的1%计算年维修保养费。C.税费:根据国家和当地有关标准规定，包括房产税、营业税及附加、土地使用税。房产税、营业税及附加按房地产年有效收入计算，房产税的税率为12%,营业税及附加税率为5.5%；土地使用税按土地面积18元/平方米计算。D.保险费:指建筑物意外损失的财产保险费用，一般按建筑物建安造价的1‰95 -3‰计取，结合郑州市保险行业的实际情况，取建筑物建安造价的2‰计算年保险费。E.年运营支出合计：年运营支出=维修保养费+管理费+税金+保险费写字楼、商业裙房支出估算表③写字楼、商业裙房所得税前年净收入6423.65－1764.88=4658.77万元3、项目净收入估算项目收益主要为酒店、写字楼、商业房收益，郑州目前地下车库情况是：一些知名的商场停车场是免费的，并呈扩大之势，酒店停车场也多数是免费的，办公楼停车收费也相对较低，所以在估算时未考虑地下车库的直接收益。95 所得税前净收入估算表二、项目盈利能力分析1、财务净现值测算（1）测算过程：项目所得税前财务净现值为44274.99万元，税后财务净现值为17321.49万元，测算过程详见现金流量表附表2-1、2-1。（2）测算说明：①开发期各项支出依据项目开发计划及施工进度计划估算各期支出金额。②经营期净收益，考虑未来数年经济处于高速增长阶段，郑东新区的发展潜力及项目的诸多优势，项目净收益从2012年至2025年按每季增长1.5%估计，以后收益期净收益基本保持不变。③95 企业所得税：税率按25%计算，应纳税所得额以估算的年总收入减年估算的总支出再扣除固定资产折旧、银行借款利息等估算，固定折旧主要是房地产折旧，每年房地产折旧额(除装修以外)以房地产总投资除以36估算（折旧年限按建筑物建成至土地使用权终止日期估算），装修折旧按装修投入除以10估算。具体每年净收入估算见现金流量表。④目标收益按9.5%测算。2、财务内部收益率测算依据现金流量表测算，项目所得税前内部收益率为13.55%，所得税后内部收益率为11.23%。3、动态投资回收期测算依据现金流量表测算从项目开始至23.96年时，各年净现金流量现值累计约等于0，所以项目的动态投资回收期为23.96年。4、成本利润率测算项目开发价值为经营期间净经营收入的现值之和，依据现金流量表测算得出项目开发价值为112944.50亿元，总投资成本按开发投入金额加上借款在经营期利息现值估算，85050.22+8331.96=93382.18万元5、资本金利润率测算95 以2012年至2026年15年间每年平均利润,作为项目经营期间内正常年份年利润，依据现金流量表测算得出每年平均利润为7746.09万元。项目资本金为45050.22万元。6、项目盈利能力综合分析①年折现系数i=9.5%，项目所得税前财务净现值为44274.99万元，税后财务净现值为17321.49万元。财务净现值（FNPV）是房地产项目财务评价中的另一个重要经济指标。如果FNPV≥0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，则在财务上是可以接受的。本项目财务净现值大于零,故本项目在财务上是可行的。②内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受的最高利率。将所求出的内部收益率与基准收益率（I）相比较，当FIRR≥I时，则认为项目在财务上是可以接受的。因本项目的所得税后内部收益率为11.23%,大于当地行业基准收益率,也大于贷款利率,故项目在财务上是可行的。③项目的动态投资回收期为23.96年，开发成本利润率为20.95%，开发资本金利润率为17.19%。三项指标值都反映了项目有较好的盈利能力，本项目在财务上可行的。95 三、偿债能力分析1、借款还本付息表依据项目融资计划及项目经营净收入估算，编制借款还本付息表，详见附表3:借款还本付息表。2、偿债备付率测算3、偿债能力综合分析项目借款偿还期现金流充足，偿债备付率达3.0，偿债资金充足，项目偿债能力较强。95 第十一章风险分析一、盈亏平衡分析本报告主要分析税后财务净现值为零时营业净收入所处的状态。根据测算当营业净收入达到原测算原净营业收入的83.49%时,项目税后财务净现值为零,项目达到盈亏平衡。二、敏感性分析1、确定敏感性分析的对象以财务净现值作为敏感性分析的对象。2、选择需要分析的不确定性因素影响项目经济评价指标的不确定性因素很多。本报告中选择需要进行分析的不确定性因素主要基于以下考虑：（1）这些因素在其可能的变化范围内对经济评价指标的影响较大。（2）这些因素发生变化的可能性较大。（3）从投资估算表中可以看到，在项目投资成本中，土地费用和房屋开发费所占比重较大，因建设单位已经取得该项目的土地使用权，故在投资成本中仅选择房屋开发费作为需要进行分析的不确定性因素。（4）经营期的收入及支出影响了项目的主要现金流，因此选择净收入(所得税前)作为需要进行分析的不确定性因素。3、计算各不确定性因素对经济评价指标的影响程度单因素敏感性分析表——房屋开发费变化幅度-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%95 评价指标所得税后财务净现值指标值22803.520062.4917321.4914580.4811839.48变化幅度31.65%15.82%0.00%-15.82%-31.65%单因素敏感性分析表——经营净收入变化幅度评价指标-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%所得税后财务净现值指标值6829.1712075.3317321.4922567.6427813.8变化幅度-60.57%-30.29%0.00%30.29%60.57%4、敏感性分析结论　　从敏感性分析表可以看出，财务净现值受房屋开发费影响相对较小，受经营净收入的影响较大。在项目经营期扩大经营收入降低经营成本才能取得较好的经济效益，规避项目风险。95 第十二章可行性研究结论与建议一、项目结论性意见1、宏观环境分析总结⑴郑州市宏观经济平稳发展虽然受到了国际金融危机冲击的不利影响，但郑州市国民经济仍保持了平稳较快的发展。郑州市GDP、人均GDP快速增长，固定资产持续走高，人均可支配收入的提高，社会消费品总额大幅增长，这一有利宏观经济形势，为本项目的开发建设打下了良好的基础，给项目持续经营发展提供了强力的经济支撑。⑵国家及地方政府积极的政策措施国家积极的财政政策、适度宽松的货币政策、增加政府投入以扩大内需、大范围的产业调整等一系列政策的实施，已经初见成效，国家经济运行已出现积极的变化。降低房产税率、降低房贷款利率、降低购首付、降低开发商自有资本金比例等房地产政策的实施，对房地产市场走出低谷健康发展起到了积极的作用。郑州地方政府采取有效措施，促进当地房地产市场的繁荣，并鼓励搭建政、银、企业对接的互动平台，对促进东区整体建设发展的重点项目给予支持等。一系列刺激经济、房地产发展的政策出台及有效实施都为本项目营造了良好的发展氛围，项目发展前景看好。2、项目综合评价结论⑴市场发展前景良好95 郑州市是全省政治、经济、文化中心，经济快速发展，是国务院确定的3个商贸中心的试点城市之一，商贸、旅游、会展业的快速发展对高品质的酒店、写字楼的需求越来越多，而目前该类物业较为有限，市场需求使本项目具有良好的发展前景。⑵项目自身优势明显项目地处郑东新区商住物流区，紧邻金水东路及建设中地铁1号线出口，交通便捷。周围环境优美，行政机构众多，商务交往频繁，区域优势明显。项目规模较大，集办公、酒店、商业为一体，规划设计新颖、科学，平面布局合理，功能设施完善，建成后将成为该区域的地标性建筑。项目引进国际知名的酒店管理公司喜达屋酒店及度假酒店国际集团，利用国际公司的知名品牌、管理优势，能有效的规避酒店经营风险，使酒店持续快速发展。项目全部自营的经营管理模式先进，目前多为一线城市使用，也是未来物业经营发展的趋势，自营物业有利于统一经营管理，能大大提升物业的品质和形象和综合竞争能力，从而取得良好的经济效益。⑶项目经济效益较好，财务上可行项目所得税后财务净现值为17321.49万元，所得税后内部收益率为11.23%，偿债备付率为3.0，财务评估结果表明本项目具有较强的盈利能力，较高的借款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，从经济角度评价，我们认为项目可行。95 二、项目风险及防范建议1、项目风险⑴项目开发期和经营期周期较长，期间存在国家政策、经济发展等不确定因素。⑵根据项目敏感性分析看，项目对经营收入和支出敏感度较大，收入的下降和支出的增加都会给项目带来较大的风险。⑶项目的规模较大，业态种类较多，主要为酒店、办公、商业，且经营模式为自营，对经营管理要求较高，项目存在一定的管理风险。2、风险防范建议⑴施工期间，按照计划施工，施工期间严格控制开发成本；项目运营期间，严格控制运营成本，避免支出的增加给项目带来的风险。⑵加强项目自身品质，完善和营造良好的环境，提高市场竞争力，扩大客户层面；有针对性的制定项目招租及宣传策略，扩大项目的影响力，以确保后期招商工作的顺利进行。⑶结合项目自身特点，学习和借签成功企业的先进经营管理经验。95 附表1：投资计划估算表序号项目名称资金总额（万元）2008年2009年2010年2011年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1土地费用6568.276568.27　　　　　　　　　　　　　2前期工程费711.21711.21　　　　　　　　　　　　　3房屋开发费66861.981337.241337.243343.103343.104680.344680.345348.965348.965348.965348.966686.206686.206686.206686.204管理费2224.24158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.875招商费用741.4129.6629.6629.6629.6629.6629.6629.6629.6629.6629.66111.21111.21111.21111.216财务费用2970.00　　　　　66.00132.00198.00264.00330.00396.00462.00528.00594.007其他费用3214.6332.9832.9832.9832.982785.8432.9832.9832.9832.9832.9832.9832.9832.9832.988不可预见费1665.83118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.999税费92.65　　　　9.279.279.279.279.279.279.279.279.279.2710合计85050.228957.221677.743683.603683.607782.975096.115830.735896.735962.736028.737513.527579.527645.527711.5295 附表2-1：开发期现金流量表序号项目名称资金总额（万元）2008年2009年2010年2011年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1现金流入　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出85050.228957.221677.743683.603683.607782.975096.115830.735896.735962.736028.737513.527579.527645.527711.522.1土地费用6568.276568.27　　　　　　　　　　　　　2.2前期工程费711.21711.21　　　　　　　　　　　　　2.3房屋开发费66861.981337.241337.243343.103343.104680.344680.345348.965348.965348.965348.966686.206686.206686.206686.202.4管理费2224.24158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.87158.872.5招商费用741.4129.6629.6629.6629.6629.6629.6629.6629.6629.6629.66111.21111.21111.21111.212.6财务费用2970.00　　　　　66.00132.00198.00264.00330.00396.00462.00528.00594.002.7其他费用3214.6332.9832.9832.9832.982785.8432.9832.9832.9832.9832.9832.9832.9832.9832.982.8不可预见费1665.83118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.99118.992.9税费92.65　　　　9.279.279.279.279.279.279.279.279.279.273净现金流量　-8957.22-1677.74-3683.60-3683.60-7782.97-5096.11-5830.73-5896.73-5962.73-6028.73-7513.52-7579.52-7645.52-7711.524折现系数（年i=9.5%）　0.980.960.930.910.890.870.850.830.820.800.780.760.740.735折现现金流量　-8756.28-1603.31-3441.22-3364.02-6948.28-4447.51-4974.48-4917.93-4861.42-4804.96-5854.03-5772.97-5692.61-5612.946累计折现净现金流量　-8756.28-10359.60-13800.81-17164.83-24113.11-28560.63-33535.11-38453.04-43314.46-48119.43-53973.45-59746.42-65439.03-71051.9795 附表2-2：经营期现金流量表年份季度偿还本金偿还利息现金流入所得税所得税前现金净流入所得税后现金净流入折现系数所得税前折现现金流量所得税前累计折现净现金流量所得税后折现现金流量所得税后累计折现净现金流量2012年1季度　594.002866.41320.482272.411951.930.711616.90-69435.071388.87-69663.102季度　594.002909.41331.232315.411984.180.701610.54-67824.531380.14-68282.963季度　594.002953.05342.142359.052016.910.681604.08-66220.451371.44-66911.524季度　594.002997.34353.212403.342050.130.661597.54-64622.911362.75-65548.772013年1季度860594.003042.30364.451588.301223.850.651032.09-63590.82795.26-64753.512季度860581.233087.94379.061646.711267.650.641046.03-62544.79805.25-63948.263季度860568.463134.26393.831705.801311.970.621059.26-61485.52814.70-63133.564季度860555.693181.27408.771765.581356.810.611071.79-60413.73823.65-62309.912014年1季度860542.923228.99423.901826.071402.180.591083.65-59330.09832.09-61477.822季度860530.153277.42439.201887.281448.080.581094.84-58235.24840.06-60637.763季度860517.373326.59454.681949.211494.530.571105.40-57129.84847.55-59790.214季度860504.603376.48470.352011.881541.530.551115.35-56014.49854.60-58935.612015年1季度860491.833427.13486.202075.301589.100.541124.70-54889.80861.20-58074.412季度860479.063478.54502.252139.481637.230.531133.47-53756.33867.38-57207.033季度860466.293530.72518.492204.431685.940.521141.68-52614.65873.15-56333.884季度860453.523583.68534.922270.161735.240.511149.34-51465.31878.52-55455.352016年1季度860440.753637.43551.552336.681785.130.491156.49-50308.82883.51-54571.842季度860427.983691.99568.382404.021835.630.481163.12-49145.70888.12-53683.723季度860415.213747.37585.422472.171886.750.471169.26-47976.44892.37-52791.344季度860402.443803.58602.672541.151938.480.461174.93-46801.51896.28-51895.072017年1季度860389.663860.64620.122610.971990.850.451180.13-45621.38899.84-50995.232季度860376.893918.55637.792681.662043.860.441184.88-44436.50903.08-50092.153季度860364.123977.33655.682753.202097.520.431189.21-43247.29906.00-49186.154季度860351.354036.99673.792825.642151.850.421193.11-42054.18908.61-48277.542018年1季度860338.584097.54692.122898.962206.840.411196.62-40857.56910.93-47366.622季度860325.814159.00710.682973.202262.520.401199.73-39657.84912.96-46453.663季度860313.044221.39729.473048.352318.880.391202.46-38455.38914.71-45538.944季度860300.274284.71748.493124.442375.950.391204.83-37250.55916.20-44622.752019年1季度860287.504348.98767.753201.482433.730.381206.84-36043.71917.43-43705.322季度860274.734414.22787.253279.492492.240.371208.51-34835.20918.41-42786.913季度860261.954480.43807.003358.472551.480.361209.85-33625.34919.14-41867.774季度860249.184547.64826.993438.452611.460.351210.88-32414.47919.65-40948.122020年1季度860236.414615.85847.243519.442672.200.341211.59-31202.87919.93-40028.202季度860223.644685.09867.743601.452733.710.341212.01-29990.86919.99-39108.213季度860210.874755.36888.503684.492795.990.331212.15-28778.71919.84-38188.374季度860198.104826.69909.533768.602859.070.321212.00-27566.71919.49-37268.882021年1季度860185.334899.09930.823853.772922.950.311211.59-26355.12918.95-36349.932季度860172.564972.58952.383940.022987.640.311210.92-25144.20918.22-35431.713季度860159.795047.17974.224027.383053.160.301210.00-23934.20917.30-34514.414季度860147.025122.88996.344115.863119.520.291208.84-22725.36916.21-33598.202022年1季度860134.245199.721157.164205.483048.320.291207.46-21517.90875.22-32722.982季度860121.475277.721179.854296.243116.390.281205.84-20312.06874.69-31848.293季度860108.705356.881202.844388.183185.340.271204.02-19108.04873.99-30974.304季度86095.935437.241226.124481.303255.190.271201.99-17906.05873.11-30101.192023年1季度86083.165518.791249.704575.633325.930.261199.76-16706.29872.08-29229.112季度86070.395601.581273.594671.193397.600.261197.33-15508.96870.88-28358.233季度86057.625685.601297.794767.983470.190.251194.73-14314.23869.54-27488.694季度86044.855770.881322.304866.043543.740.241191.95-13122.29868.05-26620.642024年1季度86032.085857.451347.134965.373618.240.241188.99-11933.29866.41-25754.232季度86019.305945.311372.295066.003693.710.231185.88-10747.42864.64-24889.593季度4406.5346034.491397.785587.954190.170.231278.71-9468.70958.85-23930.734季度　　6125.011422.046125.014702.960.221370.17-8098.531052.06-22878.682025年-2047年每季度现金流入情况　　6216.881445.016216.884771.878.4252373.5344274.9940200.1617321.4995 附表3：借款还本付息表年份季度借款偿还本金偿还利息现金流入所得税所得税前现金净流入所得税后现金净流入2009年4季度40000　66.00　　　　2010年1季度　　132.00　　　　2季度　　198.00　　　　3季度　　264.00　　　　4季度　　330.00　　　　2011年1季度　　396.00　　　　2季度　　462.00　　　　3季度　　528.00　　　　4季度　　594.00　　　　2012年1季度　　594.002866.41320.482272.411951.932季度　　594.002909.41331.232315.411984.183季度　　594.002953.05342.142359.052016.914季度　　594.002997.34353.212403.342050.132013年1季度　860594.003042.30364.451588.301223.852季度　860581.233087.94379.061646.711267.653季度　860568.463134.26393.831705.801311.974季度　860555.693181.27408.771765.581356.812014年1季度　860542.923228.99423.901826.071402.182季度　860530.153277.42439.201887.281448.083季度　860517.373326.59454.681949.211494.534季度　860504.603376.48470.352011.881541.532015年1季度　860491.833427.13486.202075.301589.102季度　860479.063478.54502.252139.481637.233季度　860466.293530.72518.492204.431685.944季度　860453.523583.68534.922270.161735.242016年1季度　860440.753637.43551.552336.681785.132季度　860427.983691.99568.382404.021835.633季度　860415.213747.37585.422472.171886.754季度　860402.443803.58602.672541.151938.482017年1季度　860389.663860.64620.122610.971990.852季度　860376.893918.55637.792681.662043.863季度　860364.123977.33655.682753.202097.524季度　860351.354036.99673.792825.642151.852018年1季度　860338.584097.54692.122898.962206.842季度　860325.814159.00710.682973.202262.523季度　860313.044221.39729.473048.352318.884季度　860300.274284.71748.493124.442375.952019年1季度　860287.504348.98767.753201.482433.732季度　860274.734414.22787.253279.492492.243季度　860261.954480.43807.003358.472551.484季度　860249.184547.64826.993438.452611.462020年1季度　860236.414615.85847.243519.442672.202季度　860223.644685.09867.743601.452733.713季度　860210.874755.36888.503684.492795.994季度　860198.104826.69909.533768.602859.072021年1季度　860185.334899.09930.823853.772922.952季度　860172.564972.58952.383940.022987.643季度　860159.795047.17974.224027.383053.164季度　860147.025122.88996.344115.863119.522022年1季度　860134.245199.721157.164205.483048.322季度　860121.475277.721179.854296.243116.393季度　860108.705356.881202.844388.183185.344季度　86095.935437.241226.124481.303255.192023年1季度　86083.165518.791249.704575.633325.932季度　86070.395601.581273.594671.193397.603季度　86057.625685.601297.794767.983470.194季度　86044.855770.881322.304866.043543.742024年1季度　86032.085857.451347.134965.373618.242季度　86019.305945.311372.295066.003693.713季度　4406.5346034.491397.785587.954190.174季度　　　6125.011422.046125.014702.9695 附件一、建设单位营业执照复印件二、土地出让合同复印件三、建设用地规划可证复印件四、项目规划设计方案复印件五、报告机构营业执照复印件六、报告机构资质证书复印件95'