毕业设计—财富又一城可研报告 78页

'毕业设计—财富又一城可研报告摘要随着时代的不断发展，县城已经逐步地城市化，不再局限于原有的规划范围，而是向外延伸发展新区，然而新区的发展无非是一个挑战，不仅仅是政府，对于开发商来说，房地产开发项目的投资额巨大，影响的因素较多并且有着较高的投资风险，一个全新的区域更是如此。因此在前期的可行性研究在决策阶段成为不可或缺的一部分。根据项目的情况及可行性研究报告的基本编制内容，对项目的可行性进行各方面的分析。通过对项目的全面分析、调查及方案的比较和评价，论证其在经济方面合理、技术方面可行、环境方面准许并且拥有一定的经济效益。在分析项目的建设地点时，结合周边客观分析项目发展的前景。在对项目的财务评价中对内部收益率、静态投资回收期等以及不确定性因素的分析，并且对环境进行评价，从而论证该项目是否可行，为正确、有效的决策提供依据。关键词：住宅小区；可行性研究；财务评价；风险分析TheFeasibilityStudyReportontheXingGuangResidentialAreaAbstractWiththecontinuousdevelopmentofthetimes,countyurbanizationalreadystepbystep,insteadofbeinglimitedtotheoriginalareaplanning,thegovernmentprefertoextendoutwardnewdistrict.However,thedevelopmentofthenewdistrictisnothingmorethanachanllenge,notonlygovernment,fordevelopers,realestatedevelopmentprojectinvestmentishuge,threaremanyfactorsaffectingtheproject,andahighinvestmentrisk.Inparticularanewarea.Sothefeasibilitystudyisverynecessary.78 Accordingtothesituationoftheprojectandthebasiccontentoffeasibilitystudyreport,analysingthefeasibilityoftheproject.Throughcomprehensiveanalysisoftheproject,surveyandschemecomparisionandevaluation,demonstrateitseconomicisreasonable,thetechnologyisfeasibleandenvironmentalpermitandgaincertaineconomicbenefits.Analysisoftheconstructionoftheprojectsite,combinedwithenvironmentalanalysisprojectdevelopmentprospects.Theinternalrateinfinancialevalutionofproject,thestaticinvestmentpaybackperiodisanalyzed,andtoevaluatetheenvironment.Finally,demonstratetheprojectisfeasibleornot.Keywords:ResidentialArea;Financialevaluation;Feasibilitystudyreport;Riskanalysis.“星光天地”将成为集世界一流设计、建筑、管理、服务于一体的大型综合性生活圈，必将为兴文人民带来全新的生活体验。力求人性化、科学化，无论是三口之家，或是三代同堂，均能满足不同业主对居住空间的不同需求，并以经典的建筑外观、考究的户型空间奠定楼盘的高品质基调，与周围环境形成了自然和谐的氛围，让建筑的每个细节与生活产生共鸣，以人性规划演绎对生活的热爱。融入僰苗文化元素的标杆商业集群，铸就兴文新地标，住宅中心建筑面积近12万方，总套数836户，集星级入户挑高大堂、法式园林、大型水景、世界顶级电梯配备、超大绿化面积、儿童游乐区等硬件，同时享受尊崇和星级的港式物管服务为一体78 78 第一章总论1.1项目概况l项目名称：兴文县星光小区项目l项目拟建地址：宜宾市兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路l项目性质：新建l占地面积：63亩l建筑面积：11.635万平方米l建设内容：本工程项目共7栋，地下1层，地上最高18层，最低15层，地下一层为停车场l开发单位简介：粤华集团。粤华集团是一家集重型装备、机械、铸造、纺织、餐饮、建材、房地产为一体的多元化大型企业集团。集团现有控股企业十余家粤华置地是集房地产开发、商业投资运营、物业经营管理为一体的综合性地产企业，由宜宾粤华置地有限公司、宜宾粤华商业管理有限公司、宜宾粤华房地产开发有限公司、四川长隆置地有限公司、四川正嘉物业管理有限公司组成，总注册资金近一亿元。粤华置地自2010年7月组建以来，有“半岛大院”、“半岛理工”、“星光天地”、“星光名城”、“粤华集团总部”等多个项目正在建设和开发中。公司以铸造百年品牌为核心，以打造高端住宅、城市休闲商业为导向，通过专业化、科学化的有效运营，为客户提供高品质产品，以实现房地产开发经营的最大效能和价值。 1.2项目提出的背景兴文县位于四川盆地南缘，川滇黔结合部，东南与泸州市叙永县、南与云南省威信县接壤，西邻宜宾市珙县、西北接长宁县，北与江安县、泸州市纳溪区共界。县城距宜宾市、泸州市均为105公里。全县辖8镇7乡（其中5个苗族乡，2006年乡镇调整前为11镇10乡），县内多民族杂居，以汉族为主，有苗、回、藏、满等17个少数民族；其中苗族同胞4.5万人，占总人口的11%。县城中城镇，城区人口5万人，面积4平方公里。光明坝新城开发区（以下简称开发区）位于兴文县城城市中心区西侧，与城市旧城区以望城坡城市通道相连，以老城区为发展基础、向西拓展城市发展空间的区域形成的城市行政、文化中心。开发区南至青杠林求雨山脚现状过境公路S309外侧，北至规划新过境公路S309南侧，东至望城坡东坡脚转盘处，西至新旧过境公路交叉口。规划区东西长约2.2-3.5公里，78 南北宽约0.5-0.8公里，总面积约1.8平方公里。开发区四周群山环抱，地势较为平坦略呈南北高，中部低；西部高，东部低，海拔最低高程347米，用地建设条件较好。兴文县境内名胜古迹较多，国家级风景名胜区兴文县石海洞乡和幽雅静谧的省级博望山风光。位于县城南部30公里的石林镇内的天泉洞中心风景区，蜚声中外。开发区定性为集行政文化办公的生态居住区，人口规模2万。其一是为部分在新区工作的行政、文化和医疗等工作的白领人士提供高层次的居住；其二是满足中心城少量外迁居住需求，提供高品质高档次的居住地；其三是提供原有村庄居民的安置居住区，原则上就近安置，提供统一规划的农民新村。居住小区配套设施根据规范设置，同时兼顾有效利用规划区外的配套设施，规划包括中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等，且对其用地位置与规模进行了明确规定。居住用地中的公共服务设施依据《城市居住区规划设计规范》规定，同时考虑充分利用规划区外的居住配套设施，有效利用城市资源，保证合理的服务半径。规划包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用和社区服务等八大类。基于以上的建设背景，项目将为消费者提供舒适的生活环境，便利的生活条件和丰富的文化活动。1.1项目开发建设条件1）位置和地形星光小区项目位于兴文县光明新区，北为玉屏大道，南为光明大道，东为建武路，西为九丝路，场地为典型的溶蚀槽谷地貌。2）气候属于亚热带季风气候，常年平均气温18℃，一年内无霜期长达340~360天，每年平均降雨量1082.9mm；年平均日照时数1140.5小时，年相对湿度81~85%，秋节最高达86%；主导风向：西北风，风速1.20m/s。3）地层场地内地层主要由第四系人工填土、耕土、粉质粘土、红粘土，三叠系下统嘉陵江组石灰岩组成。4）构造场地位于四川盆地边缘弧形构造带——华夏式构造带，表现为舒缓宽展的褶皱，断裂极少。构造呈现为由北东逐渐向东偏转的弧形褶皱，总的趋势为北东东向。78 5）水文地质工程区位于四川盆地亚热带气候西部边缘区，并受四川盆地气候影响，热而多雨，降雨集中。场地为典型的溶蚀槽谷地貌，下伏石灰岩岩溶弱-中等发育，场地四周无地表水体。场地地势较低，地表水排泄不畅，洪期易汇集大量地表水，地表水对基础施工影响较大。场地环境为Ⅲ类。水文地质条件较简单。6）地震效应抗震设防度为6度，设计基本地震加速度值为0.5g，属设计地第一组。7）场地的稳定性与适宜性场地内及其附近无滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质作用和地质灾害，场地稳定，适宜该工程建设。8）地基的均匀性该场地内土层结构较简单，基岩埋藏深度差异大，为不均匀岩土地基。1.1项目建设的必要性1)项目建设符合国家政策国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。但预测能否实现还要打上一个问号，因为农业转移人口能否在城市买得起房是个问题，农业转移人口能给哪些城市带来住房需求也还有待观察。新型城镇化对楼市来说是个巨大的利好，那是一定的。根据宜宾市房管局官网公布信息及本站不完全统计，2015年第14周（4月6日-4月12日），宜宾市商品房总签约量为453套，环比上升5.84%；总面积为41452.76平方米，环比上78 升3.02%；翠屏区住宅建筑均价为5488.25元/㎡，环比上升0.33%,其他区县住宅建筑均价为3789.4元/㎡，环比上升0.97%。1)项目建设响应宜宾市政策大力推进危旧房棚户区改造货币安置；加大征地拆迁安置还房中的货币安置力度，鼓励开发企业让利等措施，推动利用存量商品住房作为棚户区改造和征地拆迁安置房工作，逐步实行收储、采购商品住房作为公共盘货住房等保障性住房。落实税费优惠政策，棚户区改造居民通过政府服务平台个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税费计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税费减半计征契税。对个人通过政府服务平台购买存量商品住房的，按有关规定享受契税优惠。发挥金融机构的支持作用。对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，银行业金融机构按首套房贷款政策执行；金融机构对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为40%；对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买普通自住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定首付款比例和贷款利率水平。鼓励农村居民进城镇购房。农村居民在城镇有固定生活来源的，允许本人及其共同生活的配偶、子女、父母登记为城镇居民，已在城镇购房但户籍暂未迁出的，其农村居民权益不变，到城镇购房入户的，其子女享受购买居住小区所在招生片区居民子女同等教育权利，享受城镇居民基本公共卫生服务的同等待遇。本项目的建设，有利于提高光明新区的人口容积率，同时加快起城城市化的发展进程，进一步的优化新区的居住环境，符合国家及宜宾市的政策要求。2)光明新区城市化发展的需要光明新区开发于2010年6月正式开工建设，宜宾市委、市政府把新型城镇化建设作为扩大内需、调整优化经济结构的重要依托，按照“全域宜宾”的思路，全力实施大开放、大开发和大发展战略，创新城市经营机制，加快城市建设进程。全市各区县大力发展县域经济，统筹推进城乡一体化建设，有力促进本地经济社会全面协调发展。光明新城土地开发是兴文县的重大招商引资项目。新区的开发标志着兴文县在城市建设和城市经营方面迈出了新的步伐，更为宜宾市新型城镇化建设注入了新的生机和活力。由此推进城市基础设施和公共服务设施建设，增强城市功能，提升城市品位，彰显城市形象，光明新城将会被打造成宜宾新型城镇化建设的精品工程，为加快宜宾新型城镇化进程再立新功。78 新城呈“三纵六横”城市形态，将打造一条由“体育中心及多层社区-风情旅游街-文化主题公园-市民中心”组成的“Z”字形开放空间廊道；构建三大商业文化板块：新老城区几何中心位置商业综合体、文化主题公园以西的风情旅游街和500米商业步行街；配套三到四座酒店及光明大道以北、围绕文化主题公园的僰苗文化区及风情旅游街等旅游集散接待设施；设置中小学校、医院、文体中心等公共设施；充分融合现代和僰苗文化元素。而星光小区项目的建成，是兴文县新型城镇化建设的有益补充，同时也对光明新区城市化建设起着积极促进的作用，并且项目的建成也会为兴文县带来经济效益，促进县城经济旅游的发展。1.1可行性研究编制依据及范围1．编制依据：l《建设用地规划许可证》l《建设项目选址意见书》l《建设工程规划许可证》l《宜宾市建设项目环境保护批准书》；l《宜宾市消防局建设工程消防设计的审核意见书》；l《国家节能技术大纲》；l《投资项目可行性研究指南》l已批准的《项目建议书》l市规划局已批准的《规划设计任务书》l2015年《四川省宜宾市建设工程综合基价表》l2015年《四川省宜宾市安装工程单位基价表》l宜宾市工程造价信息相关资料l国家及四川省有关技术规范和标准l国家经济建设的方针、政策及长远规划l政府主管部门批准的资源报告，国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划l可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料2．工作范围：78 本报告通过对本项目进行必要的论证，通过市场调查分析以及对区域内相应资源状况进行分析后，确定该建设项目的建设规模以及相应的销售方案，从而研究该项目方案的技术可行性以及经济可行性，进过调查分析，对该项目的经济效益、环境效益及社会效益进行评价，从而得出可行性研究的结论与建议。1.1项目主要技术经济指标1.2结论目前，光明新区正处于发展建设阶段，能否在城乡统筹发展的时期迅速发展，从而实现兴文县经济，旅游的进一步跨越，需要政府及各行各业的配合协调发展。项目所处位置1路、3路公交及通往市内和其余各县的汽车均有经过，车次较为频繁，并且在建设项目的周围有规划建设中的高铁线路，交通便利，出行方便。规划中包括兴文县文体中心建设项目、中学1所、小学1所、幼儿园3所、农贸市场2处等。项目所位于的光明新区处于发展初期，周边有建设中龙腾锦城、苗城印象、中央领地等楼盘，都将为光明新城带来众多的娱乐、休闲的场所。将有机会为当地的旅游发展事业起很大的推动作用。通过技术上以及经济上的论证，该项目在技术上和经济上可行。下表为可行方案的财务数据汇总。基础数据（万元）财务评价指标不确定性分析结论建设期成本85286.70内部收益率13%盈亏平衡百分比63.68%经营期成本32646.28净现值（万元）6333.32销售收入汇总518229.848.2378 动态投资回收期（年）敏感性分析结论根据敏感性分析数据分析得到，本方案财务对建安工程费的变化相对敏感，但尚在承受范围内。银行贷款47499.28静态投资回收期（年）14.04经营税金及附加29020.87投资利润率13.14%土地增值税155709.07资本金利润率26.93%所得税45734.96税后利润122332.6878 第二章市场分析与预测2.1房地产市场宏观形势分析与预测2.1.1全国房地产市场分析1）房地产白银时代告别野蛮生长中国的房地产市场已经告别黄金时代，步入白银时代。那么，白银时代将会持续多久?“可能会有十五、六年以上的周期。”业界人士说，白银时代是一个长周期，中国的房地产从青少年步入了中青年。青少年时代是野蛮生长，进入中青年之后这些毛病会克服，以后会呈现慢牛行情。而眼下，房地产正通过集体转型告别野蛮生长。2）房地产业悲观的时间已经过去目前的房地产行业面临着一系列转型，包括从注重投资开发转型为注重管理运营、从追求加杠杆转型为泛金融化、从重资产拼规模转型为轻资产多业态、从买地卖房转型为客群推服务等，“以前房地产开发企业眼睛里只有卖房子，没有卖服务，根本不关注他们所服务的客群是怎么生活在这个社区、怎么服务好他们居住在社区的各种需求等，而一个小区房屋维护、社区环境的维护完全可以多功能转型，任何一项如果做好，都可以带来巨大的估值提升。3）拿地、盖房子，那是传统思维以往房地产开发商通过做加法、不断扩大规模来实现业绩增长，如今万达、万科等龙头房企都相继提出转型走轻资产道路;在互联网+大肆流行下，远洋、华远等多家房企也纷纷触网，提出与互联网企业战略合作。中国市场已经由过去卖方市场变成买方市场，由过去的压房价到去库存，从忽悠消费者的时代变成了考验供应者的时代，我们的企业要转型，就要符合市场和政策的要求。房地产应当以人为核心，满足各种人的不同需求，真正内涵的转型，是增值提效，开发出适销对路的、让客户满意的产品。中南建设集团董事、中南地产集团总裁陈小平也认为，作为房地产企业，应站在顾客的角度判断突围的方向，最终活下去的，必然是迎合消费者需求，不断注重产品创新的企业。　　花样年控股集团董事局主席潘军结合企业近几年的转型之路指出，要转型，企业人员结构比例的调整很重要，在移动互联网时代，要注重用户体验。4）用房地产拉动经济已经很难一线和部分二线城市房价迅速反弹，引发人们对房价过快上涨的担忧。在房地产过热的年份，房价快速上涨，许多城市的居民收入出现过“跑输”房价和GDP。2015年GDP的增长78 目标是7%左右，2015年年底中国大中城市房价同比涨幅不会超过5%到6%，预计2015年房价增速不会高于GDP增速，也不会高于人均可支配收入的同比涨幅。根据中国房地产行业市场深度分析报告的数据，二季度房地产开发投资增速回落。对于三季度房地产表现，预计仍然以去库存为主。2014年出现了40万结婚对数的下降，结束了2006年以来较快上涨的态势，意味着住房刚性需求的放缓，会加大去库存的压力和延续去库存的过程。目前依旧存在不少催生房地产需求的因素，中国的离婚率逐年上升，每年增加20到30万个离婚家庭，这也是对住房需求的压力。人们的平均寿命延长，老龄化程度不断提高会增加人们对住宅的需求，中国城乡住房的比例仍然很低，还需要进行大量的改善，这些因素都会使得房地产在未来保持一定的速度增长，但是要想用房地产投资拉动中国经济已经很难。2.1.1房地产产业的发展前景2016年，一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位。首先，现有的住房普遍户型较小（平均面积80平米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量很差。加上二孩政策的全面放开，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。城镇城区镇区总量存量房面积（亿平米）20911890存量房套数（亿套）2.61.51.1平均值人均住房面积（平米）32.3831.4533.66户均住房套数1.141.091.22套均住房面积（平米）79.9977.0584.2套均住房间数2.392.242.6约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。其次，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。结婚首次购房的人数正在小幅下降。首次购房者的一大群体是正要或刚刚结婚的年轻夫妇。随着新婚夫妇数量增速持续放缓，结婚购房的高峰期将会过去。78 从整体来看，2016年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且2015年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。高层近期频繁表露刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿，预计政策将继续宽松，成为地产股的催化剂；2015年持续大幅度负增长的新开工对于2016年的楼市来说也是从另一个角度“降库存”；房企相对充裕的资金储备，以及房企自身的转变等成为迷雾中的曙光，为行业带来光明和希望。2.1宜宾市房地产市场分析与预测2.2.1宜宾市房地产发展现状按照我国城市发展和城市现代化建设要求，至2020年，把宜宾建设成为融合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色的经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的宜居城市和现代化大城市。1.政策支撑2015年对宜宾市房地产市场有所影响的政策，包含了：1）金融信贷政策：央行年内四次降息，利率低至历史低水平，而四次降准则释放了资金流动性，进一步改善了房企融资环境，保证房地产投资额稳中有升。4月13日，四川放宽公积金提取、贷款条件，提高公积金贷款额度。而后又出台了子女可提取父母公积金用于购房政策，提高公积金使用率已成为了主旋律。2）首付政策：3.30新政针对二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。8月31日，公积金贷款首付比例下调至20%。9月22日，公积金异地贷款政策出台。78 3）补贴政策：5月25日，出台宜宾户口在中心城区买房每平米补贴200元政策，紧接着，宜宾县出台补贴200元/㎡政策，筠连县对符合相关条件的补贴100元/㎡。但是宜宾人民对密集出台的政策并不买账，除直接补贴是看得见摸得着以外，其余政策刺激并不是那么强烈。但可以对比下08-09年，央行也是五次降息、四次降准，09年宜宾楼市十分火爆。而纵观今年，楼市虽较去年有所回暖，但是政策落地时间偏长，见效更慢，而购房者对政策的理解也有缺陷。不是政策不给力，而是大家还需要一个观望的时间。2.土地爆冷2015年以来，商品房销售持续回暖，但房企对土地开发投资却越来越谨慎，今年以来，宜宾八县两区商住用地出让成功32宗，成交面积662000.16㎡。而且翠屏区仅成功出让3宗，宜宾县成功出让5宗，成功出让宗数最多的居然是长宁县（8宗）。另据宜宾市政府信息公开电子政务办公布数据显示。今年1-9月，我市房地产开发投资完成122.4亿元，同比下降15.5%，增幅居全省第19位。商品房施工面积为1371.9万平方米、同比下降2.3%，销售面积232.1万平方米、同比增长42.9%。一切迹象均表明，开发商拿地愈加谨慎，投资热情逐渐减退。3.供求逆转2015年1-9月，宜宾各区县取得预售许可量23920套，许可面积2174041.2㎡。成交量23558套，成交面积2225560.3㎡。从供求关系来看，2015年前三季度总体呈现供求平衡的78 态势。翠屏区预售许可数据小于成交数据，是由于2014年存量房较多,开发商有意去库存而放缓报建。整个宜宾楼市从过去的供应量“总体偏紧”，发展到目前的“总体偏松，部分过剩”。在这样一个态势下，整个市场仍会延续前三季度“去库存”主基调。4.价稳量升纵观今年住宅成交价格走势，翠屏区、宜宾县一直稳中有升，其余区县价格虽偶有波动，但整体平稳。今年的各区县住宅成交量大幅波动，年初的低迷在3月得到缓解。但在3.30新政刺激后反而连续两个月下滑，直到6月才又强势反弹。而近期密集新政出台后，翠屏区、宜宾县住宅成交量持续下滑，购房者持观望态势。预计一旦引爆购房热情，四季度成交量环比有望上升。目前，虽然市场环境比去年有所宽松，但是大批投资性购房者重回楼市的可能性并不大，购房需求仍然是以刚需和改善型客户为主。开发商也深知楼市黄金十年已经远去，现在交易量走低恰恰预示着四季度会有大幅回升空间。而走量降低库存、回笼资金才是开发商的最终目的，大幅涨价只会是自掘坟墓。2.2.1宜宾市房地产发展形势预测当前宜宾房地产市场购房需求旺盛，也将主导四季度市场走势。从供应来看，前三季度供应基数较高，预计今年四季度新增供应有所上升。需求上，降准降息、放宽公积金政策、取消“限购令”等一系列房地产政策营造了宽松的购房环境，供应回升也有利于促进销售的78 持续释放。预计今年四季度房地产销售量会有较大上升，有望创全年新高。价格上，各房企在年末必会加大优惠力度冲刺业绩，预计四季度销供状况有望双双稳重有升，价格在销售压力下将保持稳定。2.1兴文县房地产市场研究2.2项目目标市场分析2.3消费者需求分析2.5.1调查方法和内容2.5.2调查结果及结论3.1.1国内投资环境的分析1.全国政策分析目前，中国的房地产企业大多处于资金不足的状态，负债率很高，常常达到70%~80%甚至更高，偿债能力弱。受种种条件的限制，房地产企业的融资渠道非常狭窄，更多地还是依靠银行贷款。据统计资料显示，房地产开发企业的自有资金基本在总投资额的30%左右，其余部分基本来自银行贷款，不管是直接和间接方式。因此，金融政策和融资渠道的变化强烈影响着房地产开发活动。2003年央行颁布了121号文件，文件核心内容是：房地产开发商自持有资金（指所有者权益）不得低于项目开发总投资额的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购的土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建设施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建设施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。[1]在121号文件的基础上，2010年4月，住建部规定开发商买地不得贷款。2.经济环境分析在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，政府为保证宏观经济和房地产行业的健康发展出台了一系列的调控政策。在这样的政策作用下，更加促进了房地产持续稳定的发展。78 国民经济快速增长为房地产产业提供了强烈动力。中国经济持续多年保持高速发展，经济的持续发展必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩，中国居民的收入每4年就会提升一倍，人民购房和投资的能力也随之增加。城市化进程推动房地产业持续发展。美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”，曲线展示了城市化与房地产产业发展之间的某种联系：当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长；当城市化率达到50%时，房地产投资达到峰值，其后一直到城市化率达到70%，这种投资会一直保持这样高增长率。2010年中国城市化率达到47.5%，预计2050年前后将达到70%，房地产业会持续30~40年的繁荣。通胀压力大，房地产市场依然是最佳的投资渠道。由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳的投资渠道3.1.1成都市投资环境的分析1.旅游资源四川风景名胜区众多，是我国拥有世界自然文化遗产和国家重点风景名胜区最多的省区，独特的地理环境造就了四川得天独厚的旅游资源，全省拥有众多高品味的自然景观和文化景观。其中2处世界自然遗产："童话世界"九寨沟、"人间瑶池"黄龙；1处世界文化和自然双重遗产："佛教圣地"峨眉山-乐山大佛；1处世界文化遗产：都江堰-青城山。共有国家4A、3A级旅游区（点）21处，国家重点风景名胜区15处，省级风景名胜区73处，国家级自然保护区15处，省级自然保护区45处，国家级森林公园28处，省级森林公园46处，国家级地质公园12处。中国优秀旅游城市8座，中国历史文化名城7座，全国重点文物保护单位128处，国家级非物质文化遗产27处，中国历史文化名城7座，中国优秀旅游城市21座，全国农业旅游示范28处，全国工业旅游示范点8处。如驰名中外的三星堆、金沙遗址等古蜀文化遗迹和蜀南竹海、海螺沟、卧龙大熊猫自然保护区、四姑娘山、自贡恐龙博物馆等知名景区（点）等。九寨沟、黄龙、乐山大佛--峨嵋山和卧龙4处被联合国教科文组织纳入《世界自然文化遗产名录》和“人与生物圈”保护网络，从高原、山地、峡谷到盆地、丘陵、平原，从江河湖泊到温泉瀑布，从岩溶地区到丹霞地貌，一应俱全，素有"风景省"的美称。尤其是我国三大林区、五大牧场之一的川西横断山区，雪峰卓立，林海苍茫，金沙江、雅砻江、大渡河、岷江汹涌澎湃，奔流其间，形成了许多神秘、险峻的旷世奇观，吸引了无数中外游客。2.历史文化四川，历史悠久，文化灿烂。自蚕丛、鱼凫以来至今已有4500余年文明史，水旱从人，78 物华天宝，号称"天府之国"。现有国家历史文化名城成都、自贡、乐山、宜宾、泸州、阆中、都江堰7座、全国重点文物保护单位40处，有省级历史文化名城（镇）24座从古代水利工程、古镇民居到名人故居，从寺庙道观、石刻壁画到现代艺术博物馆，从史前遗址到现代建设风貌，应有尽有。南丝绸之路经过四川往南延伸；三国豪杰在蜀道上演绎了无数故事；举世瞩目的红军长征在川西走过了最艰苦的一段，留下了光辉的足迹。另外，在巴蜀美丽的大地上，还聚居着藏、彝、羌、纳西等15个少数民族，灯会、花会、转山会、赛马会、火把节，民风民俗丰富多彩，川酒川菜享誉中外，倾倒了无数海内外游客。1.经济分析2012年，全市实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13.0%。其中：第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。按常住人口计算人均生产总值57624元，增长12.5%。一、二、三产业比例关系为4.3∶46.6∶49.1。全年地方公共财政收入781.0亿元，比上年增长18.9%；其中税收收入571.6亿元，增长17.3%。全年公共财政支出982.3亿元，增长15.8%。全年居民消费价格总水平比上年上涨3.0%。其中，食品类价格上涨3.9%，医疗保健和个人用品上涨1.9%，烟酒及用品上涨3.4%，衣着类上涨11.6%，交通与通信下降0.7%，居住类价格上涨2.0%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.7%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.6%。商品零售价格总指数上涨1.4%。固定资产投资价格上涨1.6%。工业生产者出厂价格下降0.7%。工业生产者购进价格上涨0.2%。[2]2.1市场供求现状分析和预测3.2.1市场供给分析1.供给情况和投资量分析78 图表1成都市2008年~2012年商业用地供求情况（单位：亩）纵观近5年成都市商业用地的供求情况来看，商业房产的开发需求与政府供应的情况走势一致，在2008年到2011年呈上升趋势，在2011年达到峰值。地震为成都的房地产行业带来了一个十分重要的契机，在城市修复和加速建设的大背景下商业房地产也逐步扩大建设的规模。这样的趋势使商业房地产在成都像雨后春笋般出现，为使产业得到可持续的发展，政府在2012年减少对商业用地的供应量，有效控制商业地产在成都的饱和。研究商业用地的供求比可得到，成都市对商业用地的需求在逐渐降低。但对成都商业用地在城市的分布（详细数据见下图）可得到商业地产在城市分布不均，以城南发展最为繁荣，因近年成都开始对城北的老旧建筑进行大规模的拆迁和改造，城北的商业发展紧随城南之后。从2011年开始，城北的商业用地成交量开始最低，预计到2013年商业用地在城北依然还有小幅度的回升，不会停止供应。（相关数据来自《2012年成都商业地产报告》[3]、《2011年成都土地市场分析报告》[4]以及《2009年成都物业市场回顾》[5]）78 图表2成都2008~2012已成交商业用地在城市分布情况对比（单位：亩）1.空置情况分析图表32008~2012成都商业中心空置率从成都零售物业地产近5年的空置率来看，总体是呈下降趋势，在2012年空置率的走势开始上涨，截止2013年第一季度，空置率已达11.4%。结合成交面积可见，成都市中心城区的零售物业的市场呈现供给总量增加，同时开发商的投资力度大于市场供给增量。按照仲量联行的预期，这样的高空置率会在2013年第四个季度结束时有所下降[]。2012年全年零售市场累计的吸纳量为82.4万平方米，较去年同期增长182.30%。总体看来零售物业市场仍处于良性发展的轨道上。（相关数据来自《2012年成都商业地产报告》[3]、《2011年成都土地市场分析报告》[4]以及《2009年成都物业市场回顾》[5]）2.租金及售价波动情况根据仲量联行的数据，2011年第三季度成都核心商圈的购物中心租金为510元/平方米，78 2012年第三季度的租金攀升至647元/平方米，同比增幅为26.9%。同期，非核心商圈零售地产首层租金均值为356元/平方米，同比增幅也达到了7.02%[6]。截至2013年第一季度末成都优质购物中心首层平均月净租金为376元/平方米，核心商圈优质购物中心首层平均净租金达669元/平米。相比之下租金的增幅在减少，但租金依然会在短期之内呈现上升的趋势。根据2013年成都写字楼市场分析报告的统计数据来看，2012年成都超甲级写字楼的平均租金为153元/平方米/月，甲级写字楼平均租金为116元/平方米/月，近两年甲级写字楼已成为市场主力。3.2.1商圈消费群分析1.市场需求容量分析根据过去5年的商业销售数据：自2008年起，成都亨得利的年销售额就在全国钟表单店中排名第一，浪琴专柜的销量更冲到了全球第一；2010年，成都王府井百货雅诗兰黛专柜以全年销售6500万元，位列全球专柜第一名；ARMANIJEANS、BOSSOrange，成都店全国销量第一；LV成都直营店的年度销售业绩一直稳居全国三甲；2011年，迪奥香水、彩妆在成都的销量居全球第一，护肤产品销量居全球第二……成都已成为中国奢侈品消费成长速度最快的地方之一。　　《福布斯》称，成都已经成为全国最主要的时尚奢侈品消费中心，消费额仅次于北京、上海，居全国第三。成都的商业地产容量十分可观。截至2012年年底，成都各级各类国际品牌共引入199个，占全球国际品牌总数252个的79.0%。中国西部大开发战略及产业结构调整为成都带来的前所未有的机遇，2013年财富论坛选址证明了成都的商业投资价值潜力。2.消费者群体分析l消费者年龄层次消费群体显然以年轻人居多，其中16-20岁之间的被访者占2%，年龄在21-25岁的被访者占17%，34%的被访者年龄在25-30岁之间，27%的被访者年龄在30-35岁之间，14%的被访者年龄在36-40岁之间，5%的被访者年龄在40-45岁之间。因此本项目的商业业态应适应年轻人的消费喜好。l消费者工作地点序号区域百分比1府青立交282马鞍路233建设路174八里庄/二仙桥1478 5红星路96五块石片区67万年场3l消费者购买能力成都市社会消费品零售总额在全国仅次于北京和上海，根据统计局统计得到的数据来看：2012年12月，成都市居民消费价格总水平环比上涨0.8%，环比指数较上月大幅回升1.0个百分点；同比上涨3.1%；2012年1-12月成都市CPI累计上涨3.0%。2012年1~12月居民消费价格指数143.2。3.2.1竞争环境分析右图为截止2012年成都各已开业商业中心在中心城区的分布图。由图中可得到商业中心集中分布在城中，而在本项目拟建的城北地区交通便利，但商业中心稀缺。左图为未来新增商业项目在成都市中心城区的分布图。由图中我们可得到地铁沿线的商业中心增多，且规模更大，这一现象在本项目所在的城北区域表现明显。成都商业地产市场日益着重打造带给消费者集娱乐和购物为一体的多功能商业中心，项目互相抄袭的现象较少，由于引进的品牌采用统一售价所以价格战等低竞争手段也不太多见。相反，开发商力求打造品牌，在策划过程中更注重展示项目特点，以此来吸引消费者。在这样的竞争环境中，购物中心要在同类竞争者中脱颖而出必须要找准定位，为目标消费人群带来独特的购物体验。2.1市场定位和建设规模78 3.3.1租金售价的分析根据上述的市场调查内容，成都的商业地产中，截止2013年第一季度核心区域优质的购物中心租金达到平均669元/㎡/月，纵观近两年的租金情况是呈上升趋势；非核心区域的购物中心首层租金也达到了平均367元/㎡/月。写字楼方面，根据2013年成都地区写字楼市场调研报告的统计数据，成都地区超甲级写字楼的租金可达平均xxx元/㎡/月，甲级写字楼的租金为85~131元/㎡/月。本项目地处成都北一环，地理优势不及城中核心商圈，但定位为优质购物中心和甲级写字楼，租金应根据市场调研报告的平均租金合理拟定，暂拟定购物中心和写字楼租金分别为380元/㎡/月、120元/㎡/月。根据同档次的购物中心和写字楼售价，暂定本项目两者售价分别为2.65万元/㎡、1.6万元/㎡。3.3.2租售比例的分析在过去，大量的购物中心采用的一种只租不售的经营模式，对于购物中心这种回收期较长的商业地产，只租不售的方式更加增加了开发商资金长期得不到回收的状况，为保证购物中心有合理的收益，根据文章《中国购物中心的经营模式和发展》，购物中心的出售比例最好不高于18%。3.3.3项目SWOT分析优势（Strengths）劣势(Weakness)（1）项目所在地周围已建成的住宅小区和成都高校较多，对提升项目价值有不可限量的作用；（2）项目所在地交通便利，距离春熙路商圈直线距离仅5分钟车程。（1）项目附近老旧建筑目前尚未拆除，地段环境尚未得到很好改善，影响项目在消费者心中的地位；（2）项目地理位置欠妥，门口立交桥可能会遮挡且影响企业形象。机会（Opportunities）威胁（Threats）（1）“北改”项目的实施将使项目所在区域商业氛围将逐步成熟；（2）由于近年房产的发展和品牌开发商的涌入，区域形象提升，客户认同加强。（1）大区域内竞争对手较多，消费群体定位比较一致；3.3.4目标客户群的选择78 根据市场调查内容，项目所在地周围的潜在消费群体以26岁~35岁年龄段为主，消费者大多是生活在项目用地周围的住户。通过对住宅区的考察，得到区域内商品房多为中档偏高档，还有部分上世纪建设的小区以及高校。我们将项目的目标消费群体设定在以家庭为主的青年消费人群。3.3.1市场定位通过对项目所在地周围情况的实地考察，我们了解到该项目所在区域内为住宅区和电子科技大学的校园，住宅包括中高档小区及普通的老住宅区；范围内娱乐设施较为匮乏，因此项目将定位为满足住户生活需求的集购物和休闲娱乐为一体的综合载体。项目以购物为主打，辅助餐饮和娱乐，为住户带来生活一站式服务。项目的租金暂定为购物中心380元/㎡/月，写字楼120元/㎡/月；售价为购物中心2.65万元/㎡，写字楼1.6万元/㎡。购物中心出售面积为购物中心总面积的10%，写字楼出售面积为写字楼总面积的20%。3.3.2建设规模序号项目指标1总用地面积13333平方米2建筑占地面积10700平方米3总建筑面积70700平方米4容积率3.85建筑密度20%6绿地率25%78 第四部分规划设计方案构建4.1建筑规划方案4.1.1方案一1.建设内容1)购物中心主楼为项目主体，包括地下负一楼、负二楼共7层，满足周边住户对生活用品的采购和娱乐的需求。2)机动车、非机动车停车场设计机动车和非机动车停车场，满足周边住户和消费者的停车需求。3)绿化为商业中心营造优美的购物环境，项目绿化部分为入口处的特色绿化生态广场，为消费者带来舒适的购物体验。2.规划布局1）购物中心模块布局Ø物业条件假设l建筑类型：封闭式，负一楼与下沉式广场相连；l入口位置：主入口1个，次入口4个（一层2个，负一层2个），负一层下沉式广场处设置2个入口；l中庭：1个不规则形中庭；l商业体量：建筑面积70700平方米，包括地下两层，商业中心主楼共7层；l停车场：10000平方米。Ø业态楼层分布图通过对租金水平、店铺面积、消费频率和消费类型的调查与分析，得到了各业态的合理落位楼层图：78 专业百货机动车、非机动车停车场电影城综合百货综合百货综合百货培训中心快速餐饮超级市场食品杂货专业店药妆店家庭餐饮书店&休闲餐饮快速时尚品牌店个人时尚购物零售业B2B1L1L2L3L4L5KTV1）购物中心动线设计l人流动线l空间形式：采用封闭式动线设计，保证在严酷的天气条件下使消费者和零售商能享受到舒适的环境，同时也为展览、娱乐、表演和促销提供场所，增加商业机会，能延长营业时间；l水平动线设计模式：采用环形布局，使店铺能够得到均等的被浏览的几率，提高交易率；l垂直交通系统：采用交叉式排列，消费者流动升降两方向均为连续，不会发生混乱，结合不规则形中庭，营造一步一景的丰富感；l中庭的垂直动线：中庭自上而下没有变化，消费者在任何楼层都能不被遮挡地观察中庭的活动。l物流消防动线l物流动线：负二层为库房，购物中心的背立面设置专门的卸货通道；l消防动线：①购物中心防火等级为一级，营业区防火分区最大面积为4000平方米，每个区域设置自动喷水灭火系统，地下室分区面积为500平方米；②每层消防疏散通道宽度按照每层疏散人数×宽度指数制定；③每个防火分区设置不少于两个出口。1.建筑造型1）建筑形态：采用簇形中的Y形结构，在适应建筑用地地块的同时用新颖的造型吸引消费者。2）入口外观设计l入口设计：采用焦点式的入口设计，个性鲜明，简洁大气，辅以夜景照明以及其他78 装饰方式，营造出一目了然的商业氛围。l外观设计：以简单明快为主，入口处外墙设置为通透的玻璃幕墙，白天可以增强室内通透感，夜晚市内的灯光可以使入口更加吸引人，同时为部分租户增大了展示的机会；外观采用时尚新颖的外墙设计，户外设置大型广告牌，吸引消费者眼球的同时也可以增加广告费的收入。1）广场及景观设计l广场设计：广场设计旨在为消费者提供休闲场所，广场以绿化、人造景观和休息区组成，起到吸引潜在消费者的作用；l景观设计：购物中心内恰当布置绿植和季节性花卉，室外广场采用草坪和低矮灌木避免干扰消费者视线，辅以水景为消费者带来舒适的感官感受。2）店铺外观店铺外观无统一风格，每家租户为彰显各自特点可以自行设计，但在施工前必须建立审批机制。3）销售支持区设计l洗手间：为残障人士设置专门的卫生设施，卫生间外设立等候区。l休息区：每层楼的中庭周围设置休息区，固定座位可满足至少一家三口的家庭式或三人以上购物人群。l停车场：动线流畅，鲜明的色彩分区便于消费者记忆。l广告：设置户外广告牌、LED广告和商场橱窗广告l其他服务：设置专门的残疾人通道，提供无障碍购物环境；休闲饮食区提供无线WIFI服务；设置吸烟区。1.结构设计本项目为大型商业中心，属于商业类公共建筑，建筑耐久年限为二级；建筑使用年限为50年；本工程抗震设防烈度为8度，抗震设防分类为乙级。抗争结构体系为钢筋混凝土框架结构，框架结构抗震等级为一级，抗震墙抗震等级为一级；屋面防水等级为二级；本工程B1及地上5层，楼板采用现浇钢筋混凝土楼板，基础为钢筋混凝土筏板，采用天然地基。2.公用设备方案1)给排水系统设计设计范围：本工程为多层建筑，属于重要人流高密度公共建筑，建筑物耐火等级为地上一级。给排水部分包括给水、热水、中水、排水、雨水等分类。78 1)电气系统设计设计范围：本项目拟设计建设以下电气系统。l强电系统：10/0.4kV变配电系统；电力及其配电系统；照明及其配电系统；建筑防雷保护、接地系统及安全措施。l智能化系统：信息设施系统ITSI（包括信息网络系统、综合布线系统、有线电视及卫星电视接收系统、广播系统）；公共安全系统PSS（包括火灾自动报警与消防联动控制系统和安全技术防范系统两部分；其中安全技术防范系统包括视频安防监控系统、出入口控制系统和车库管理系统）。2)暖通、空调系统设计设计范围：综合购物中心的暖通空调系统，包括建筑物采暖、通风、排烟、空调、制冷制热、自控等内容。4.1.1方案二1.建设内容1）商业写字楼写字楼与购物中心紧邻，同为项目的主体部分，形成全套商业区域。2）购物中心包括地下负一楼、负二楼共7层，满足周边住户对生活用品的采购和娱乐的需求。3）下沉式生活广场下沉式生活广场与商业中心主楼的负一楼连接，用于设置餐饮及咖啡馆，为消费者带来休闲享受。4）机动车、非机动车停车场设计机动车和非机动车停车场，满足周边住户和消费者的停车需求。5）绿化为商业中心营造优美的购物环境，项目绿化部分为入口处的特色绿化生态广场，为消费者带来舒适的购物体验。2.规划布局1）项目物业条件假设写字楼购物中心建筑类型甲级写字楼78 封闭式，负一楼与下沉式广场相连；入口位置一个入口主入口1个，次入口3个（一层2个，负一层1个），负一层下沉式广场处设置1个入口中庭无中庭1个三角形中庭商业体量总建筑面积32500平方米，标准层建筑面积1300平方米，共25层。总建筑面积为38200平方米，标准层建筑面积为5500平方米，包括地下两层一共7层。停车场10000平方米1）购物中心业态楼层分布图通过对租金水平、店铺面积、消费频率和消费类型的调查与分析，得到了各业态的合理落位楼层图：专业百货机动车、非机动车停车场电影城综合百货综合百货综合百货培训中心快速餐饮超级市场食品杂货专业店药妆店家庭餐饮书店&休闲餐饮快速时尚品牌店个人时尚购物零售业B2B1L1L2L3L4L52）写字楼平面布置l平面布置形式78 采用筒形布置，节省空间，布置简洁，分区一目了然。l垂直交通设施：设置升降电梯6部。l消防布置每层的安全出口分散布置，安全疏散楼梯应不止2个。1）购物中心动线设计l人流动线l空间形式：采用封闭式动线设计，保证在严酷的天气条件下使消费者和零售商能享受到舒适的环境，同时也为展览、娱乐、表演和促销提供场所，增加商业机会，能延长营业时间；l水平动线设计模式：采用环形布局，使店铺能够得到均等的被浏览的几率，提高交易率；l垂直交通系统：采用自动扶梯分离排列的模式，引导人流方向，围绕中庭设置休息空间和展示空间，为消费者带来人性化服务；l中庭的垂直动线：中庭自上而下没有变化的设计，使任何楼层都能不被遮挡地观察中庭的活动。l物流消防动线l物流动线：负二层为库房，购物中心的背立面设置专门的卸货通道；l消防动线：①购物中心防火等级为一级，营业区防火分区最大面积为3500平方米，每个区域设置自动喷水灭火系统，地下室分区面积为500平方米；②每层消防疏散通道宽度按照每层疏散人数×宽度指数制定；③每个防火分区设置不少于两个出口。1.建筑造型1）写字楼l建筑形态：采用矩形结构，中规中矩的矩形结构给人带来严谨规整、纯净简洁的印象。l外观设计：选取简洁现代的立面性格，整体色调定为深灰色，沉稳内敛，外墙采用玻璃幕墙无需过多装饰。2）购物中心Ø建筑形态：采用弧形结构，使购物中心与写字楼更紧密地结合为一体，同时购物中心面向多方位展示产品。Ø入口外观设计l入口设计：采用焦点式的入口设计，个性鲜明，简洁大气，辅以夜景照明以及其他装饰方式，营造出一目了然的商业氛围。78 l外观设计：以简单明快为主，入口处外墙设置为通透的玻璃幕墙，白天可以增强室内通透感，夜晚市内的灯光可以使入口更加吸引人，同时为部分租户增大了展示的机会；外观采用时尚新颖的外墙设计，户外设置大型广告牌，吸引消费者眼球的同时也可以增加广告费的收入。Ø广场及景观设计l广场设计：广场设计旨在为消费者提供休闲场所，广场以绿化、人造景观和休息区组成，起到吸引潜在消费者的作用；l景观设计：购物中心内恰当布置绿植和季节性花卉，室外广场采用草坪和低矮灌木避免干扰消费者视线，辅以水景为消费者带来舒适的感官感受。Ø店铺外观店铺外观无统一风格，每家租户为彰显各自特点可以自行设计，但在施工前必须建立审批机制。Ø销售支持区设计l洗手间：为残障人士设置专门的卫生设施，卫生间外设立等候区。l休息区：每层楼的中庭周围设置休息区，固定座位可满足至少一家三口的家庭式或三人以上购物人群。l停车场：动线流畅，鲜明的色彩分区便于消费者记忆。l广告：设置户外广告牌、LED广告和商场橱窗广告l其他服务：设置专门的残疾人通道，提供无障碍购物环境；休闲饮食区提供无线WIFI服务；设置吸烟区。1.结构设计本项目为大型商业中心，属于商业类公共建筑，建筑耐久年限为二级；建筑使用年限为50年；本工程抗震设防烈度为8度，抗震设防分类为乙级。抗争结构体系为钢筋混凝土框架结构，框架结构抗震等级为一级，抗震墙抗震等级为一级；屋面防水等级为二级；本工程B1及地上5层（写字楼为地上25层），楼板采用现浇钢筋混凝土楼板，基础为钢筋混凝土筏板，采用天然地基。2.公用设备方案1）给排水系统设计设计范围：本工程为多层建筑，属于重要人流高密度公共建筑，建筑物耐火等级为地上一级。给排水部分包括给水、热水、中水、排水、雨水等分类。78 1）电气系统设计设计范围：本项目拟设计建设以下电气系统。l强电系统：10/0.4kV变配电系统；电力及其配电系统；照明及其配电系统；建筑防雷保护、接地系统及安全措施。l智能化系统：信息设施系统ITSI（包括信息网络系统、综合布线系统、有线电视及卫星电视接收系统、广播系统）；公共安全系统PSS（包括火灾自动报警与消防联动控制系统和安全技术防范系统两部分；其中安全技术防范系统包括视频安防监控系统、出入口控制系统和车库管理系统）。2）暖通、空调系统设计设计范围：综合购物中心的暖通空调系统，包括建筑物采暖、通风、排烟、空调、制冷制热、自控等内容。4.1节能措施4.2.1建筑节能本项目的主要建筑节能措施如下：1.主体建筑采用新型节能墙体材料[7]。2.建筑的布置应该充分的考虑到通风以及透光，屋面的设计应该做到保温隔热，充分考虑到夏天太阳强光以及冬天冷空气侵入室内充分节约电能。3.为改善该建筑的热工性能，拟采用新型的节能型门窗组合。4.注意建筑的开口，适量采用下送上排式通风系统。5.采用节能建筑体系数和窗墙比，利用出挑的窗楣遮阳。4.2.2电气节能1.根据建筑的功能及特点，设计高能效的暖通系统；2.选用节能型变压器产品；3.采用并联电容器，进行无功补偿，提高用电设备功率因素；4.照明的控制以及用电设备必须做到在合适的时间、合适的地点进行分时控制，照明设备全部采用高效节能灯，尽量采用节能设备或者太阳能设备；5.78 在布置电缆导线时，应注意尽量避免电能出现倒流和线路迂回，同时增加导线的截面，充分减低该线路的阻抗；1.设计时需考虑稳定电压的措施；2.在耗能设备的使用当中做好能源管理和能耗记录每月按时汇总记录，正真做到能源消耗的可视化，能源节约的可视化。78 第五部分环境影响评价与劳动保护5.1环境影响评价5.1.1环境现状条件项目区域内地势平坦，用地地块临近沙河；用地周边为住宅区和高校教学区，紧邻一环路府青立交，人流量较大；工业污染源和危险物品几乎为零，总体现状良好。项目对环境的影响：l污染物主要是餐饮业会出现的大量污水。l垃圾站堆存的垃圾。l在项目施工过程，会有一定量无法避免的粉尘散逸到周围大气中；l施工期间，作为非稳态噪声源作业机械声音，将对附近的居民及学生产生一定的影响；5.1.2环境保护方案及措施1.大气环境及粉尘的防治措施1）对易产生粉尘、扬尘的作业面的装饰运输过程，要防止遗洒、飞扬[8]。制定相应的规程和洒水降尘制度指导操作，旱季和大风天气时应适当洒水，保持地面的湿度，但要求无积水现象。2）由施工场地开出的车辆应对其车胎上所沾污的泥沙等污染物进行冲洗，以减少对周围环境的影响。3）暂时堆放的易被风吹起的建筑材料上面加盖顶棚，以防建筑材料随风飘扬。4）在设备选型是选择污染小的设备，同时安装空气净化系统，保证达标排放。5）对汽油等易挥发物品的存放要进行严密可靠的措施。2.水体保护1)在工在工程项目开始前规划建设好施工现场的排水以及污水废水处理设施，同时保证施工现场的排水以及污水废水处理设备长期有效2)施工期间的生活污水进集中区污水处理厂集中处理，施工废水经沉淀、隔油处理后排放，禁止直接排放对周围水体造成污染。3)严禁施工人员向江河中抛弃垃圾，排放废水、废油和冲洗物。4)地面冲洗物，包括水泥、淤泥等其他悬浮或溶解物质，应入污泥井中以防未经处理的排放。5)燃料、油、颜料应保存在合适的安全容器中，并放在指定地点，以免外泄进入江河中。78 1.固体废弃物的处理施工期产生的污染物主要为废弃的建筑材料，如砂石、泥土、石灰、混凝土、砖石和土石等建筑垃圾，及时清运填埋或加以回收利用。施工人员产生的生活垃圾应袋装收集后由环卫部门统一处理。2.噪音控制措施1）确定工艺方法时，尽量选择产生噪音较少的工艺，并选用低噪声的施工设备，并加强设备的现场维修和保养，保证长期处于正常运转状态。2）对自卸货车、起重机等移动机械设备安装排气管消音器降低噪声；对空压机、混凝土搅拌机、混凝土泵、柴油机组、电动机组等等固定机械采用隔离机器的振动部件来降低噪声，如底座加装抗震板、隔振器等。3）施工期应合理安排作业时间，如打桩机、挖掘机等严禁在夜间进行作业，减小噪声对外界的影响。4）机械车辆途经住宅区域时应减速行驶，不鸣喇叭。5）合理布置机械密度，条件允许是拉开一定距离，避免机械过于集中造成的噪声叠加。3.环保责任制及奖惩措施1)指定专门的环保监督员，对工程的每一个工序进行监督检查，出现问题马上会同项目部领导及环保部门解决。2)宣传环境保护的重要性，定期对员工进行环保教育，并监督其执行情况。3)定期进行环保测评与自评，不达标者项目主要领导被予以批评或必要的经济处罚；有突出贡献者予以表彰和奖励。5.1劳动保护1.有害工种的职业危害监护1）确定有害作业的范围，公司项目部应建立有害作业人员台账。2）对从事有害作业的人员，应进行相关知识的培训，使其掌握从事本工种作业的基本知识，了解对健康的危害及预防措施。3）建立必要的规章制度，并定期检查其落实情况。4）配备必须的健康防护和劳保用品，除发放“三宝”等通用防护用品外，电气焊工增加阻燃耐高温的工作帽、护眼具，搅拌司机增加口罩等。劳动防护用品的采购执行物质采购管理办法的规定，项目部应有劳动防护用品的发放记录。78 1）从事有害作业的人员应定期进行健康检查。1.建立紧急情况下的应急预案1）项目在施工前必须制定紧急预案，并建立应急响应领导小组。2）紧急情况范围包括：中暑、触电、机械伤害、暴风、大雨等。3）应急预案应传达到所有应知人员，对有关人员进行应急防护知识的培训，必要时进行演练。2.施工现场的为卫生管理制度和生活设施，设置固定的垃圾存放点，建立符合卫生条件的食堂，配备必备的设施，炊管人员要进行健康体检，生活垃圾应及时清运，配备保健急救人员及急救器材、药品，建立职工活动场所，具体执行《文明施工和环境保护管理制度》的规定。职工宿舍及卫生应符合要求。3.女职工及未成年工的保护1）对处于“四期”期间的女职工应采取特殊的劳动保护措施，予以适当照顾和保护。执行国务院颁发的《女职工劳动保护规定》。2）不得安排未成年工从事劳动。3）对女职工进行定期的健康检查。4.建立劳动保护监督检查组织、制度，选拔监督人员，并有效地开展工作。78 第六部分开发建设计划的编制6.1建设周期及进度计划根据项目建设内容、工程量、前期准备工作以及其他条件的成熟度，将项目建设期拟定为24个月，即2013年7月——2015年7月。6.2实施进度安排项目主要工作包括报批、项目立项、设计、施工准备、建设施工及营销策划等。1、2013年7—9月完成用地手续的办理、可行性研究报告编制。2、2013年10月完成规划方案、初步设计，开始营销策划方案工作。3、2013年11月完成项目的施工图设计及景观设计等工作。4、2013年12月完成工程招标、土地平整、工程临时水电、施工手续等工作。5、2015年7月完成项目的建设及竣工验收。6、2014年第4季度项目开始预租售。具体进度安排应按照各阶段任务完成情况酌情考虑，在项目开发过程有较多不确定性因素存在干扰，会对进度造成影响。本项目进度横道图如下：年月工作内容2013201420152016…34123412341234…可研编制初步设计、审批施工图设计施工准备建安及附属工程、绿化项目租售78 第七部分项目经济社会效益分析及方案的比选7.1方案一7.1.1投资估算1.估算依据（1）四川省房屋建筑与装饰工程工程量计算规范（2013）[9]；（2）市政工程投资估算指标（2008）[10]；（4）四川省建设工程工程量清单计价定额装饰装修工程（2009）[11]；（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）[12]；（6）四川省建设工程工程量清单计价定额建筑工程（2009）[13]；（7）《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号[14]；（8）《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）[15]；（9）《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格[1999]1283号[16]；（10）国家纪委《招标代理服务收费管理暂行办法》[2002]1980号[17]；（11）成都市建设工程造价管理站《关于发布房屋建筑工程建安造价最低控制指标的通知》成建价[2011]25号[18]；（11）本项目类似工程的相关造价费用水平；（12）其他有关房地产开发建设的相关收费标准。2.投资估算表（1）土地费用估算土地估算费用序号项目单方成本（元/㎡）体量㎡总投资（万元）备注1土地取得成本8000.0013333.0010666.402场地平整费10.0013.33合计10679.73（2）前期工程费前期工程费序号项目单方成本（元/㎡）体量㎡总投资（万元）备注78 1可行性研究费0.5013333.000.672水文地质勘察费10.0013333.0013.333设计费14.8413333.0019.794抗震评估费1.0013333.001.335防雷设计审核费1.1013333.001.476招标代理费2.1313333.002.847灯光夜景效果图0.4813333.000.648排污费12.0013333.0016.009水电管网设计2.0013333.002.67合计58.73（1）基础设施建设费基础设施建设费序号项目单方成本（元/㎡）体量㎡总投资（万元）备注1基础设施建设（包括供电、供水、供气、排污工程及景观照明、绿化、环卫设施）140.0013333.00186.66合计186.66（2）建筑安装工程费建筑安装工程费序号项目体量（㎡）建筑安装工程费装饰工程费总投资备注单方成本（元/㎡）金额（元）单方成本（元/㎡）金额（元）1购物中心607006300.0038241.003380.0020516.6058757.603停车场100002300.002300.00718.00718.003018.00合计61775.60（3）不可预见费不可预见费序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1不可预见费62020.995%3101.05取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费之和合计3101.0578 （1）开发间接费开发间接费序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1开发间接费65122.043%1953.66取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、不可预见费之和。行业经验费率3~5%合计1953.66（2）管理费用管理费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1管理费用65122.043%1953.66取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、不可预见费之和。行业经验费率3~5%合计1953.66（3）财务费用财务费用序号项目取费基价(万元)银行利率总投资（万元）备注1财务费用35000.006.17%3305.87以银行贷款为基价，根据建设期利息计算方式得到（银行实际年利率为6.17%）合计3305.87（4）销售费用销售费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1销售费用20922.972%418.46按建设期租售收入的2%计算（经验为2~3%）合计418.46（5）其他费用其他费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1其他费用61775.603%1853.27按建安工程费的3%取费合计1853.27下面是项目投资总估算汇总表：项目建设期总投资78 序号项目总投资比例备注1土地费用估算10679.7312.52%2前期工程费58.730.07%3基础设施建设费186.660.22%4建筑安装工程费61775.6072.43%5不可预见费3101.053.64%2~4之和×5%计算6开发间接费1953.662.29%按2~5之和的3%计算(行业经验3~5%)7管理费用1953.662.29%按2~5之和的3%计算8财务费用3305.873.88%9销售费用418.460.49%10其他费用1853.272.17%按建安工程费的3%计算合计85286.707.1.1资金筹集方案1．投资使用计划使用计划序号项目合计开发经营期201320142015341234121土地费用估算10679.7310679.730.000.000.000.000.000.000.002前期工程费58.7339.8918.840.000.000.000.000.000.003基础设施建设费186.660.000.0031.1131.1131.1131.1131.1131.114建筑安装工程费61775.600.000.002300.0012747.0012747.0023005.3010258.30718.005不可预见费3101.05387.63387.63387.63387.63387.63387.63387.63387.636开发间接费1953.660.000.00325.61325.61325.61325.61325.61325.617管理费用1953.660.000.00325.61325.61325.61325.61325.61325.618财务费用3305.870.000.001079.750.000.000.002226.120.009销售费用418.460.000.000.000.000.00139.49139.49139.4910其他费用1853.27231.66231.66231.66231.66231.66231.66231.66231.66合计85286.7011338.92638.134681.3714048.6214048.6224446.4113925.532159.1178 1．资金筹措方案本项目的投资来源包括自有资金、银行贷款和租售收入三部分。其中自有资金投入（不包括财务费用）30286.70万元人民币，向银行贷款（不包括财务费用）35000.00万元人民币，租售收入投入（不包括财务费用）20000.00万元。银行贷款年利率为6%，年实际利率为6.17%。建设期利息计算按照《工程经济学》[19]第三章计算方法计算。资金筹措计划序号项目201320142015合计341234121总投资11338.92638.134681.3714048.6214048.6224446.4113925.532159.1185286.702资金筹措11338.92638.1340761.1213628.280.003915.3716151.652159.1188592.572.1自有资金11338.92638.134681.3713628.280.000.000.000.0030286.702.2租售收入0.000.000.000.000.003915.3713925.532159.1120000.002.3银行贷款0.000.0036079.750.000.000.002226.120.0038305.872.31用于建设投资0.000.0035000.000.000.000.000.000.0035000.002.32用于建设投资利息0.000.001079.750.000.000.002226.120.003305.872．贷款本金的偿还和利息的支付该项目向银行贷款35000.00万元，建设期不还款，2016年期初借款余额为38305.87万元，2016年开始采用等额还本付息法还款，2022年还清。银行贷款年利率为6%。还本付息表序号项目合计计算期20162017201820192020202120221期初借款余额38305.8738305.8732833.6027361.3421889.0716416.8010944.535472.272当期还本付息47499.287770.627442.287113.956785.616457.286128.945800.602.1还本38305.875472.275472.275472.275472.275472.275472.275472.272.2付息9193.412298.351970.021641.681313.34985.01656.67328.343期末借款余额0.0032833.6027361.3421889.0716416.8010944.535472.270.0078 7.1.1项目收入测算1.销售收入测算根据市场调查研究的结果，并综合本项目的具体情况考虑，确定购物中心的售价为26500元/㎡，租金为400元/㎡/月。购物中心的出售面积为5560㎡。停车场共1000个车位，350个车位可出租，租金为440元/个/月，其余车位收取临时停车费用，临时停车费用遵守成都市发展和改革协会颁布的《政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准》成价费[2006]287号文件[20]。租售方式项目租售租金（元/㎡/月）面积（㎡）售价（元/㎡）面积（㎡）购物中心400547002.656000停车场440元/个350个本项目从前期预售开始，以15年为计算期。分年度收入见下表：收入测算序号期间201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028合计1购物中心7882.647711.0024778.3126563.5422648.7522200.0022200.0022200.0022200.0022200.0021995.5221995.5221995.5221995.5221995.52310561.841.1商铺出售1484.003445.002920.305234.491319.700.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0014403.491.2商铺出租6398.644266.0021858.0121329.0521329.0522200.0022200.0022200.0022200.0022200.0021995.5221995.5221995.5221995.5221995.52296158.352广告收入0.005216.1316683.5117880.8915271.0314971.8714971.8714984.4314984.4314984.4314848.1114835.5514835.5514835.5514835.55204138.883停车场0.00113.20246.96257.80257.80257.80257.80276.64276.64276.64276.64257.80257.80257.80257.803529.12合计7882.6413040.3341708.7844702.2438177.5837429.6737429.6737461.0737461.0737461.0737120.2737088.8737088.8737088.8737088.87518229.8478 租售收入具体过程略。收入测算过程中市场调查结果考虑空置率。1.成本及税金（1）投资成本测算投资成本分为开发成本和经营成本。成本序号项目合计20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281开发成本85286.7011977.0457225.0216084.630.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002经营成本32646.280.000.00887.762505.702561.562434.072496.842434.002411.992411.992411.992440.782401.752426.522402.522418.812.1管理人员工资8692.650.000.00324.00648.00648.00648.00648.00643.89643.89643.89643.89643.89639.30639.30639.30639.302.2水电费13300.520.000.00540.76981.52981.52981.52981.52981.52981.52981.52981.52981.52981.52981.52981.52981.522.4营销活动费475.000.000.0023.0038.0034.0037.0036.0036.0033.0033.0033.0033.0034.0035.0035.0035.002.5设备新增44.000.000.000.000.000.000.000.0020.000.000.000.000.000.0024.000.000.002.6设备维护维修费58.080.000.000.004.004.004.004.734.004.364.364.364.365.154.924.924.922.7销售费用9946.140.000.000.00834.18894.04763.55748.59748.59749.22749.22749.22742.41741.78741.78741.78741.782.8设备折旧费129.890.000.000.000.000.000.0078.000.000.000.000.0035.600.000.000.0016.29合计117932.9711977.0457225.0216972.392505.702561.562434.072496.842434.002411.992411.992411.992440.782401.752426.522402.522418.8178 （1）税金房地产开发项目的主要税金为经营税及附加、土地增值税和所得税。l经营税及附加包括营业税、城市建设税、教育税及附加和地方教育附加。营业税按租售收入的5%计取，城市建设税、教育税及附加和地方教育附加以营业税为基数，费率分别为7%、3%、2%。l土地增值税按利润水平以累计进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。在是本项目的计算期内利润已超过20%，需征收土地增值税。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目。扣除项目：1)取得土地使用权所支付的金额=10679.73万元；2)房地产开发成本=前期工程费+基础设施建设费+建安工程费+开发期间接费=58.73+186.66+61775.60+1953.66=63974.66万元；3)房地产开发费用=（10679.73+63974.66）×5%=3732.72万元；4)与转让房地产有关的税金=29020.87万元；5)财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）=（63974.66+10679.73）×5%×15=55990.797万元。6)扣除项目共计163398.77万元。增值额=518229.84-163398.77=354831.07万元。对于土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。本项目的增值额为扣除项目金额的217.16%（354831.07/163398.77=217.16%），土地增值税=163398.77×0.5×30%+163398.77×0.5×40%+163398.77×100%+（354831.07-163398.77×200%）×60%=155709.07万元。l所得税税率为25%，从累计净现金流量为正的年度开始征收，基数为销售利润。78 经营税税金为29020.87万元，土地增值税税金为155709.07万元，所得税税金为83822.15万元。（分年度税金见下表）序号项目合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281销售收入518229.847882.6413040.3341708.7844702.2438177.5837429.6737429.6737461.0737461.0737461.0737120.2737088.8737088.8737088.8737088.872经营税金及附加29020.87441.43730.262335.692503.332137.942096.062096.062097.822097.822097.822078.732076.982076.982076.982076.982.1营业税25911.49394.13652.022085.442235.111908.881871.481871.481873.051873.051873.051856.011854.441854.441854.441854.442.2教育税及附加777.3411.8219.5662.5667.0557.2756.1456.1456.1956.1956.1955.6855.6355.6355.6355.632.3城建税1813.8027.5945.64145.98156.46133.62131.00131.00131.11131.11131.11129.92129.81129.81129.81129.812.4地方教育附加518.237.8813.0441.7144.7038.1837.4337.4337.4637.4637.4637.1237.0937.0937.0937.093土地增值税155709.0710380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.604所得税0.000.000.000.000.000.000.009357.429365.279365.279365.279280.079272.229272.229272.229272.227.1.1财务评价1.利润分配本项目的所得税按利润总额的25%计提。税后利润由三部分组成：盈余公积金、公益金、可分配利润，其中盈余公积金、公益金分别按税后利润的10%、5%计提。项目损益表见下表：78 项目损益表序号项目合计开发经营期20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281项目收入518229.840.007882.6413040.3341708.7844702.2438177.5837429.6737429.6737461.0737461.0737461.0737120.2737088.8737088.8737088.8737088.871.1购物中心310561.840.007882.647711.0024778.3126563.5422648.7522200.0022200.0022200.0022200.0022200.0021995.5221995.5221995.5221995.5221995.521.2广告收入204138.880.000.005216.1316683.5117880.8915271.0314971.8714971.8714984.4314984.4314984.4314848.1114835.5514835.5514835.5514835.551.3停车场3529.120.000.00113.20246.96257.80257.80257.80257.80276.64276.64276.64276.64257.80257.80257.80257.802开发期成本85286.7011977.0457225.0216084.630.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003银行贷款偿还47499.280.000.000.007770.627442.287113.956785.616457.286128.945800.600.000.000.000.000.000.004经营期成本32646.280.000.00887.762505.702561.562434.072496.842434.002411.992411.992411.992440.782401.752426.522402.522418.815经营税金及附加29020.870.00441.43730.262335.692503.332137.942096.062096.062097.822097.822097.822078.732076.982076.982076.982076.986土地增值税155709.070.0010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.607所得额168067.64-11977.04-60164.41-15042.9218716.1721814.4616111.0115670.5516061.7216441.7116770.0522570.6522220.1522229.5422204.7722228.7722212.488所得税45734.960.000.000.000.000.000.000.004015.434110.434192.515642.665555.045557.385551.195557.195553.129税后利润122332.68-11977.04-60164.41-15042.9218716.1721814.4616111.0115670.5512046.2912331.2812577.5416927.9916665.1116672.1516653.5816671.5816659.369.1盈余公积金12233.27-1197.-6016.-1504.1871.62181.41611.11567.01204.61233.11257.71692.81666.51667.21665.31667.11665.9478 7044292505335012669.2公益金6116.63-598.85-3008.22-752.15935.811090.72805.55783.53602.31616.56628.88846.40833.26833.61832.68833.58832.979.3可分配利润103982.78-10180.49-51139.75-12786.4915908.7518542.2913694.3613319.9610239.3510481.5910690.9114388.7914165.3514171.3314155.5414170.8414160.451.现金流量分析本报告从全部投资、自有资金两方面编制了现金流量表。（1）全部资金现金流量主要的评价指标如下：l财务内部收益率：13%l财务净现值（基准收益率=12%）：6333.32万元l静态投资回收期：8.23年l动态投资回收期（基准收益率=12%）：14.04年项目全部资金现金流量表序号项目合计开发经营期20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281现金流入518229.840.007882.6413040.3341708.7844702.2438177.5837429.6737429.6737461.0737461.0737461.0737120.2737088.8737088.8737088.8737088.87小计518229.840.007882.6413040.3341708.7844702.2438177.5837429.6737429.6737461.0737461.0737461.0737120.2737088.8737088.8737088.8737088.872现金流出2.1开发总投资85286.7011977.0457225.0216084.630.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2银行贷款偿还47499.280.000.000.007770.627442.287113.956785.616457.286128.945800.600.000.000.000.000.000.0078 2.3经营成本32646.280.000.00887.762505.702561.562434.072496.842434.002411.992411.992411.992440.782401.752426.522402.522418.812.4经营税金及附加29020.870.00441.43730.262335.692503.332137.942096.062096.062097.822097.822097.822078.732076.982076.982076.982076.982.5土地增值税155709.070.0010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.602.6所得税45734.960.000.000.000.000.000.000.004015.434110.434192.515642.665555.045557.385551.195557.195553.12小计395897.1611977.0468047.0528083.2622992.6122887.7822066.5721759.1225383.3825129.7824883.5320533.0820455.1520416.7120435.2920417.2920429.513净现金流量-11977.04-60164.41-15042.9218716.1721814.4616111.0115670.5512046.2912331.2812577.5416927.9916665.1116672.1516653.5816671.5816659.364累计净现金流量-11977.04-72141.46)-87184.38-68468.21-46653.75-30542.74-14872.19-2825.909505.3822082.9239010.9155676.0272348.1789001.75105673.33122332.68现值系数1.00000.89290.79720.71180.63550.56740.50660.45230.40390.36060.32200.28750.25670.22920.20460.18275净现值-11977.04-53720.80-11992.2213322.1713863.099141.397938.705448.544980.614535.465450.814791.224279.743817.003411.003043.666累计净现值-11977.04-65697.85-77690.07-64367.90-50504.81-41363.42-33424.72-27976.18-22995.58-18460.12-13009.31-8218.09-3938.34-121.343289.666333.32计算指标IRR=13%NPV=6333.32静态投资回收期=8.23动态投资回收期=14.04（1）自有资金现金流量表主要的评价指标如下：l财务内部收益率：34%l财务净现值（基准收益率=12%）：53903.531万元l静态投资回收期：4.62年78 l动态投资回收期（基准收益率=12%）：5.32年自有资金现金流量表序号项目合计开发经营期20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281现金流入518229.840.007882.6413040.3341708.7844702.2438177.5837429.6737429.6737461.0737461.0737461.0737120.2737088.8737088.8737088.8737088.87小计518229.840.007882.6413040.3341708.7844702.2438177.5837429.6737429.6737461.0737461.0737461.0737120.2737088.8737088.8737088.8737088.872现金流出2.1自有资金30286.7011977.0418309.650.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2银行贷款偿还47499.280.000.000.007770.627442.287113.956785.616457.286128.945800.600.000.000.000.000.000.002.3经营成本32646.280.000.00887.762505.702561.562434.072496.842434.002411.992411.992411.992440.782401.752426.522402.522418.812.4经营税金及附加29020.870.00441.43730.262335.692503.332137.942096.062096.062097.822097.822097.822078.732076.982076.982076.982076.982.5土地增值税155709.070.0010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.6010380.602.6所得税45734.960.000.000.000.000.000.000.004015.434110.434192.515642.665555.045557.385551.195557.195553.12小计340897.1611977.0429131.6911998.6222992.6122887.7822066.5721759.1225383.3825129.7824883.5320533.0820455.1520416.7120435.2920417.2920429.513净现金流量-11977.04-21249.051041.7118716.1721814.4616111.0115670.5512046.2912331.2812577.5416927.9916665.1116672.1516653.5816671.5816659.364累计净现金流量-11977.04-33226.09-32184.38-13468.218346.2524457.2640127.8152174.1064505.3877082.9294010.91110676.02127348.17144001.75160673.33177332.6878 现值系数1.00000.89290.79720.71180.63550.56740.50660.45230.40390.36060.32200.28750.25670.22920.20460.18275净现值-11977.04-18973.27830.4513322.1713863.099141.397938.705448.544980.614535.465450.814791.224279.743817.003411.003043.666累计净现值-11977.04-30950.32-30119.87-16797.70-2934.616206.7814145.4819594.0224574.6229110.0834560.8939352.1143631.8647448.8650859.8653903.53计算指标IRR=34%NPV=53903.53静态投资回收期=4.62动态投资回收期=5.3278 1.盈利能力分析(1)投资利润率：该项目的投资利润率=年均利润总额÷总投资×100％=（168067.64÷15）÷85286.70×100％=13.14%；(2)资本金净利润率：该项目的资本金净利润率=年均所得税后利润总额÷资本金×100％=（122332.68÷15）÷30286.70×100％=26.93%；(3)财务净现值：由下表可得到项目整个开发经营期中净现值为6333.32万元，自有资金的净现值为53903.531万元。(4)财务内部收益率：13%。本项目的静态评价指标：投资利润率为13.14%，资本金利润率为26.93%，与同行业相应指标相比较高，从静态盈利能力分析来看本项目可行；项目的动态评价指标：全部投资税后财务净现值为6333.32万元>0，内部收益率为13%>12%。经综合分析，项目的盈利能力是可行的。2.偿债能力分析由贷款还本付息表可以看出，项目向银行贷款35000万元，建设期不还款，从2016年开始采用等额还本付息法还款，2022年还清，共7年。银行贷款年利率为6%，年实际利率为6.17%。还款资金来源为租售收入。项目很强的借款偿还能力。3.财务评价结论本方案的财务评价分析主要是针对本项目的财务盈利能及偿债能力两个方面[21]进行分析，通过对上述两个方面的研究，得出此方案具有较强的盈利能力和偿债能力，本方案在财务上是可行的。7.1.1不确定性分析本项目的风险主要来自：建造成本、租金售价、租售面积、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格和建安工程费的变化。这些风险因素受政治、经济、社会条件的影响。1.盈亏平衡分析寻找盈亏平衡点是盈亏平衡分析的目的，根据该临界值可以判断项目风险大小，以及该项目对风险的承受能力，避免导致方案的损益情况发生质变的情况发生，为项目的投资决策提供科学的理论依据。盈亏平衡点也叫临界点，即是盈利和亏损的分界点，在该点上，“总收益=总投资费用”[22]根据线性盈亏平衡分析基本公式：(单位万元)营业收入方程：R=P×Q78 总成本方程：C=Cv×Q+Cf+TQ利润方程：B=R-C=(P-Cv-T)Q-Cf式中：R--实际销售收入P—销售价格Q--销售面积C—总投资费用Cv—单位可变成本Cf—土地费用T—单位经营税金及附加B—总利润本方案中的变动因素较多，一一研究其平衡点的假定成立条件不成立，那么转而讨论购物中心租售的百分比，计算假定基础为不考虑空置率的收入。此时的盈亏平衡公式为：p（0.04×50040×13.5×12+2.65×5560+209138.88+3780）=85286.70+32646.28+30355.16解得：p=63.68%根据上述分析，本方案的销售盈亏平衡点为63.68%，即当写字楼、购物中心和下沉广场的租售收入为全售的63.68%时，项目即可保本。1.敏感性分析影响本项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是建安工程费、租金和出租面积。因而，该项目针对建安工程费、租金和出租面积分别上下波动5%、10%进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。计算结果见下表：表格7-1建安工程费变化对项目的影响项目内部收益率（IRR）净现值（万元）静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）建安工程费变化-10%15%13922.787.5312.15-5%14%10127.977.8813.96013%6333.328.2314.045%13%2538.378.2514.6210%12%559.748.6015.82表格7-2购物中心租金变化对项目的影响项目内部收益率（IRR）净现值（万元）静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）-10%13%2884.438.3914.9878 购物中心租金变化-5%13%5516.968.1314.12013%6333.328.2314.045%14%8873.428.0213.4510%14%11413.527.8312.91表格7-3购物中心出租面积变化对项目的影响项目内部收益率（IRR）净现值（万元）静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）购物中心出租面积变化-10%13%2884.438.3914.98-5%13%5516.968.1314.21013%6333.328.2314.045%14%8873.428.0213.4510%14%11413.527.8312.91从计算结果可知，购物中心的建筑安装工程费变化对项目的经济效益影响较大，当购物中心租金下调10%时，项目的内部收益率仅与基准收益率相等，财务净现值较低，动态投资回收期较长。为确保项目取得较好的经济效益，在前期设计和规划阶段应加强建设期对成本的控制。1.风险分析1）风险因素l市场风险市场风险指由于市场价格的不确定性导致损失的可能性。当市场的需求量、需求偏好已经市场竞争格局、政治经济等方面的变化导致市场价格有可能发生不利的变化而使工程项目的经济效果没有达到预计水平。[19]l财产风险财产风险指与项目建设有关的企业和个人所拥有、租赁或使用财产，面临可能被破坏、被摧毁已经被盗窃的风险。财产风险主要来源包括后再、闪电、洪水、地震、飓风、暴雨、偷窃、爆炸、暴乱、冲突等等。[19]l资金风险资金风险主要是指建设资金供应不足或者来源中断，以及其他原因导致本项目中止或无法实施的风险。另外贷款的杠杆作用会影响资源自给的经济评价指标，因此需要认真考虑。2）应对措施l市场风险78 近年政府对于房地产的调控趋于频繁，但对商业房地产的政策并无较大调整。针对市场风险，要持续关注国家出台的新政策，并加强对市场前景的预测，及时对项目方向作出调整。l财产风险对施工现场加强管理，禁止陌生外来人员在施工现场的逗留。针对不可预见的地质灾害造成的损失应提早防范，危险设备周边设置一定程度的保护措施。l资金风险本项目的资金来源来自于自有资金、银行贷款和租售收入三个部分，各部分投资所占总投资的比重平衡。对于租售收入应做好销售前期的策划工作。7.1方案二7.2.1投资估算1．估算依据（1）四川省房屋建筑与装饰工程工程量计算规范（2013）[9]；（2）市政工程投资估算指标（2008）[10]；（4）四川省建设工程工程量清单计价定额装饰装修工程（2009）[11]；（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）[12]；（6）四川省建设工程工程量清单计价定额建筑工程（2009）[13]；（7）《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号[14]；（8）《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）[15]；（9）《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格[1999]1283号[16]；（10）国家纪委《招标代理服务收费管理暂行办法》[2002]1980号[17]；（11）成都市建设工程造价管理站《关于发布房屋建筑工程建安造价最低控制指标的通知》成建价[2011]25号[18]；（11）本项目类似工程的相关造价费用水平；（12）其他有关房地产开发建设的相关收费标准。2．投资估算表1)土地费用估算土地费用估算序号项目单方成本（元/㎡）体量㎡总投资（万元）备注78 1土地取得成本8000.0013333.0010666.402场地平整费10.0013.33合计10679.731)前期工程前期工程费序号项目单方成本（元/㎡）体量㎡总投资（万元）备注1可行性研究费0.5013333.000.672水文地质勘察费10.0013.333设计费14.8419.794抗震评估费1.001.335防雷设计审核费1.101.476招标代理费2.132.847灯光夜景效果图0.480.648排污费12.0016.009水电管网设计2.002.67合计58.732)基础设施建设费基础设施建设费序号项目单方成本（元/㎡）体量㎡总投资（万元）备注1基础设施建设（包括供电、供水、供气、排污工程及景观照明、绿化、环卫设施）140.0013333.00186.66合计186.663)建筑安装工程费建筑安装工程费序号项目体量（㎡）建筑安装工程费装饰工程费总投资备注单方成本（元/㎡）金额（元）单方成本（元/㎡）金额（元）1写字楼32500.004250.0013812.502800.009100.0022912.502购物中心33000.005500.0018150.003380.0011154.0029304.003下沉广场4600.003400.001564.001020.00469.202033.204停车场10000.002300.002300.00718.00718.003018.00合计57267.7078 1)不可预见费不可预见费序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1不可预见费57513.095%2875.65取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费之和合计2875.652)开发间接费开发间接费序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1开发间接费60388.753%1811.66取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、不可预见费之和。行业经验费率3~5%合计1811.663)管理费用管理费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1管理费用60388.753%1811.66取费基价为前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、不可预见费之和。行业经验费率3~5%合计1811.664)财务费用财务费用序号项目取费基价(万元)银行利率总投资（万元）备注1财务费用20000.006.17%1889.07以银行贷款为基价，根据建设期利息计算方式得到（银行实际年利率为6.17%）合计1889.075)销售费用销售费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1销售费用31037.392%620.75按建设期租售收入的2%计算（经验为2~3%）78 合计620.751)其他费用其他费用序号项目取费基价（万元）费率总投资（万元）备注1其他费用57267.703%1718.03按建安工程费的3%取费合计1718.03下面是项目投资总估算汇总表：项目建设期总投资序号项目总投资比例备注1土地费用估算10679.7313.53%2前期工程费58.730.07%3基础设施建设费186.660.24%4建筑安装工程费57267.7072.56%5不可预见费2875.653.64%2~4之和×5%计算6开发间接费1811.662.30%按2~5之和的3%计算(行业经验3~5%)7管理费用1811.662.30%按2~5之和的3%计算8财务费用1889.072.39%9销售费用620.750.79%10其他费用1718.032.18%按建安工程费的3%计算合计78919.657.2.1资金筹集方案1．投资使用计划使用计划序号项目合计开发经营期201320142015341234121土地费用估算10679.7310679.730.000.000.000.000.000.000.002前期工程费58.7339.8918.840.000.000.000.000.000.003基础设施建设费186.660.000.0031.1131.1131.1131.1131.1131.1178 4建筑安装工程费57267.700.000.0013756.2511456.259768.0010486.009768.002033.205不可预见费2875.65359.46359.46359.46359.46359.46359.46359.46359.466开发间接费1811.660.000.00301.94301.94301.94301.94301.94301.947管理费用1811.660.000.00301.94301.94301.94301.94301.94301.948财务费用1889.070.000.00617.000.000.000.001272.070.009销售费用620.750.000.000.000.000.00206.92206.92206.9210其他费用1718.03214.75214.75214.75214.75214.75214.75214.75214.75合计78919.6511293.84593.0515582.4612665.4610977.2111902.1212456.193449.321．资金筹集方案本项目的投资来源包括自有资金、银行贷款和租售收入三部分。其中自有资金投入（不包括财务费用）26218.35万元人民币，向银行贷款（不包括财务费用）20000.00万元人民币，租售收入投入（不包括财务费用）30812.23万元。银行贷款年利率为6%，年实际利率为6.17%。建设期利息计算按照《工程经济学》[19]第三章计算方法计算。资金筹措计划序号项目201320142015合计341234121总投资11293.84593.0514965.4612665.4610977.2111902.1211184.123449.3277030.592资金筹措11293.84593.0534948.460.004276.6611902.1212456.193449.3278919.652.1自有资金11293.84593.0514331.4626218.352.2租售收入4276.6611902.1211184.123449.3230812.232.3银行贷款0.000.0020617.000.000.000.001272.070.0021889.072.31用于建设投资20000.0020000.002.32用于建设投资利息617.001272.071889.072．贷款本金的偿还和利息的支付该项目向银行贷款20000万元，2016年开始采用等额还本付息法还款，2022年还清。银行贷款年利率为6%，年实际利率为6.17%。还本付息表序号项目合计计算期78 20162017201820192020202120221期初借款余额21889.0721889.0718762.0615635.0512508.049381.036254.023127.012当期还本付息27142.454440.354252.734065.113877.493689.873502.253314.632.1还本21889.073127.013127.013127.013127.013127.013127.013127.012.2付息5253.381313.341125.72938.10750.48562.86375.24187.623期末借款余额0.0018762.0615635.0512508.049381.036254.023127.010.007.2.1项目收入测算1．销售收入的测算根据市场调查研究的结果，并综合本项目的具体情况考虑，确定写字楼售价为16000元/㎡，租金为90元/㎡/月；购物中心的售价为26500元/㎡，租金为380元/㎡/月；下沉广场租金为240元/㎡/月。写字楼的出售面积为6500㎡；购物中心的出售面积为4990㎡；下沉广场采用只租不售的形式。停车场共1000个车位，660个车位可出租，其余车位收取临时停车费用，临时停车费用遵守成都市发展和改革协会颁布的《政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准》成价费[2006]287号文件[20]。金额面积项目金额面积租金（元/㎡/月）售价（元/㎡）出租面积（㎡）出售面积（㎡）写字楼12016000247006500购物中心38026500249504990下沉广场240038000停车场400元/个/月660个本项目的销售面积包括写字楼、购物中心共计11390㎡。本项目从前期预售开始，以15年为计算期。分年度收入见下表：78 收入测算序号期间201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028合计1写字楼5843.202370.084347.492347.492347.492347.494387.522387.522387.522387.522387.522387.522347.492347.492347.4942970.821.1写字楼出售4000.002000.002000.000.000.000.002000.000.000.000.000.000.000.000.000.0010000.001.2写字楼出租1843.20370.082347.492347.492347.492347.492387.522387.522387.522387.522387.522387.522347.492347.492347.4932970.822购物中心16591.151683.8310103.1410103.1410103.1410103.1410474.3210474.3210474.3210250.8810250.8810250.8810059.3610059.3610059.36151041.202.1商铺出售13223.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0013223.502.2商铺出租3367.651683.8310103.1410103.1410103.1410103.1410474.3210474.3210474.3210250.8810250.8810250.8810059.3610059.3610059.36137817.703下沉广场0.00547.201094.401094.401025.281025.281025.281025.281094.401094.401056.961056.961056.961056.961056.9614310.724广告收入0.003280.4210628.1610628.1610628.169479.9011087.389754.059800.139651.179626.219626.219471.849471.849471.84132605.455停车场402.00319.52731.42731.42743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.9510367.81合计22836.358201.0426904.6024904.6024848.0123699.7627718.4524385.1224500.3224127.9224065.5224065.5223679.6023679.6023679.60351296.00租售收入具体过程略。收入测算过程中市场调查结果考虑空置率。1．成本及税金1）投资成本测算投资成本分为开发成本和经营成本。78 成本序号项目合计20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281开发成本81937.1711939.6953103.7316893.760.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002经营成本27505.310.000.00782.762099.612055.612057.482102.252119.782040.472042.782035.332049.682032.282032.332024.332030.622.1管理人员工资8692.650.000.00324.00648.00648.00648.00648.00643.89643.89643.89643.89643.89639.30639.30639.30639.302.2水电费11900.520.000.00440.76881.52881.52881.52881.52881.52881.52881.52881.52881.52881.52881.52881.52881.522.4营销活动费341.000.000.0018.0028.0024.0027.0026.0026.0023.0023.0023.0023.0025.0025.0025.0025.002.5设备新增18.000.000.000.000.000.000.000.0010.000.000.000.000.000.008.000.000.002.6设备维护维修费58.080.000.004.004.004.004.734.004.364.364.364.365.154.924.924.922.7销售费用6405.170.000.000.00538.09498.09496.96474.00554.37487.70490.01482.56481.31481.31473.59473.59473.592.8设备折旧费89.890.000.000.000.000.000.0068.000.000.000.000.0015.600.000.000.006.29合计109442.4911939.6953103.7317676.522099.612055.612057.482102.252119.782040.472042.782035.332049.682032.282032.332024.332030.6278 1）税金房地产开发项目的主要税金为经营税及附加、土地增值税和所得税。l经营税及附加包括营业税、城市建设税、教育税及附加和地方教育附加。营业税按租售收入的5%计取，城市建设税、教育税及附加和地方教育附加以营业税为基数，费率分别为7%、3%、2%。l土地增值税按利润水平以累计进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。在是本项目的计算期内利润已超过20%，需征收土地增值税。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目。扣除项目：1)取得土地使用权所支付的金额=10679.73万元；2)房地产开发成本=前期工程费+基础设施建设费+建安工程费+开发期间接费=58.73+186.66+57267.70+1811.66=59324.76万元；3)房地产开发费用=（10679.73+57267.70）×5%=3500.22万元；4)与转让房地产有关的税金=17564.80万元；5)财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）=（57267.70+10679.73）×5%×15=52503.37万元。6)扣除项目共计143572.88万元。增值额=351296.00-143572.88=207723.12万元。对于土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。本项目的增值额为扣除项目金额的144.68%（207723.12/143572.88=144.68%），土地增值税=143572.88×0.5×30%+143572.88×0.5×40%+（207723.12-143572.88）×50%=82325.63万元。l所得税税率为25%，从累计净现金流量为正的年度开始征收，基数为销售利润。经营税税金为10469.31万元，土地增值税税金为10509.17万元，所得税税金为28602.30万元。（分年度税金见下表）78 税金表序号项目合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281销售收入351296.0022836.358201.0426904.6024904.6024848.0123699.7627718.4524385.1224500.3224127.9224065.5224065.5223679.6023679.6023679.602经营税金及附加19672.581278.84459.261506.661394.661391.491327.191552.231365.571372.021351.161347.671347.671326.061326.061326.062.1营业税17564.801141.82410.051345.231245.231242.401184.991385.921219.261225.021206.401203.281203.281183.981183.981183.982.2教育税及附加526.9434.2512.3040.3637.3637.2735.5541.5836.5836.7536.1936.1036.1035.5235.5235.522.3城建税1229.5479.9328.7094.1787.1786.9782.9597.0185.3585.7584.4584.2384.2382.8882.8882.882.4地方教育附加351.3022.848.2026.9024.9024.8523.7027.7224.3924.5024.1324.0724.0723.6823.6823.683土地增值税82325.635488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.385488.384所得税28602.302997.113070.633813.263794.953799.303708.213710.213708.647.2.1财务评价1．利润分配本项目的所得税按利润总额的25%计提。税后利润由三部分组成：盈余公积金、公益金、可分配利润，其中盈余公积金、公益金分别按税后利润的10%、5%计提。项目损益表见下表：项目损益表序号项目合计开发经营期201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202878 1项目收入351296.000.0022836.358201.0426904.6024904.6024848.0123699.7627718.4524385.1224500.3224127.9224065.5224065.5223679.6023679.6023679.601.1写字楼42970.820.005843.202370.084347.492347.492347.492347.494387.522387.522387.522387.522387.522387.522347.492347.492347.491.2购物中心151041.200.0016591.151683.8310103.1410103.1410103.1410103.1410474.3210474.3210474.3210250.8810250.8810250.8810059.3610059.3610059.361.3下沉广场14310.720.000.00547.201094.401094.401025.281025.281025.281025.281094.401094.401056.961056.961056.961056.961056.961.4广告收入132605.450.000.003280.4210628.1610628.1610628.169479.9011087.389754.059800.139651.179626.219626.219471.849471.849471.841.5停车场10367.810.00402.00319.52731.42731.42743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.95743.952开发期成本81937.1711939.6953103.7316893.760.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003银行贷款偿还27142.450.000.000.004440.354252.734065.113877.493689.873502.253314.630.000.000.000.000.000.004经营期成本27505.310.000.00782.762099.612055.612057.482102.252119.782040.472042.782035.332049.682032.282032.332024.332030.625经营税金及附加19672.580.001278.84459.261506.661394.661391.491327.191552.231365.571372.021351.161347.671347.671326.061326.061326.066土地增值税79139.530.005275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.977所得额115898.96-11939.69-36822.18-15210.7013582.0111925.6312057.9611116.8615080.6012200.8612494.9215465.4615392.2015409.6015045.2415053.2415046.958所得税29027.120.000.000.000.000.000.000.000.003050.213123.733866.363848.053852.403761.313763.313761.749税后利润86871.84-11939.69-36822.18-15210.7013582.0111925.6312057.9611116.8615080.609150.649371.1911599.0911544.1511557.2011283.9311289.9311285.219.1盈余公积金8687.18-1193.97-3682.22-1521.071358.201192.561205.801111.691508.06915.06937.121159.911154.411155.721128.391128.991128.5278 9.2公益金4343.59-596.98-1841.11-760.54679.10596.28602.90555.84754.03457.53468.56579.95577.21577.86564.20564.50564.269.3可分配利润73841.07-10148.73-31298.86-12929.1011544.7110136.7910249.279449.3312818.517778.057965.519859.239812.539823.629591.349596.449592.431．现金流量分析本报告从全部投资、自有资金两方面编制了现金流量表。（1）全部投资现金流量表主要的评价指标如下：l财务内部收益率：13%l财务净现值（基准收益率=12%）：3247.31万元l静态投资回收期：8.27年l动态投资回收期（基准收益率=12%）：14.42年项目全部资金现金流量表序号项目合计开发经营期20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281现金流入351296.000.0022836.358201.0426904.6024904.6024848.0123699.7627718.4524385.1224500.3224127.9224065.5224065.5223679.6023679.6023679.60小计351296.000.0022836.358201.0426904.6024904.6024848.0123699.7627718.4524385.1224500.3224127.9224065.5224065.5223679.6023679.6023679.602现金流出2.1开发总投资81937.1711939.6953103.7316893.760.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2银行贷款偿还27142.450.000.000.004440.354252.734065.113877.493689.873502.253314.630.000.000.000.000.000.0078 2.3经营成本27505.310.000.00782.762099.612055.612057.482102.252119.782040.472042.782035.332049.682032.282032.332024.332030.622.4经营税金及附加19672.580.001278.84459.261506.661394.661391.491327.191552.231365.571372.021351.161347.671347.671326.061326.061326.062.5土地增值税79139.530.005275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.972.6所得税29027.120.000.000.000.000.000.000.000.003050.213123.733866.363848.053852.403761.313763.313761.74小计11939.6959658.5323411.7413322.5912978.9712790.0512582.8912637.8515234.4715129.1212528.8212521.3712508.3212395.6712389.6712394.393净现金流量-11939.69-36822.18-15210.7013582.0111925.6312057.9611116.8615080.609150.649371.1911599.0911544.1511557.2011283.9311289.9311285.214累计净现金流量-11939.69-48761.87-63972.57-50390.56-38464.93-26406.96-15290.10-209.508941.1418312.3329911.4341455.5853012.7764296.7075586.6386871.84现值系数1.00000.89290.79720.71180.63550.56740.50660.45230.40390.36060.32200.28750.25670.22920.20460.18275净现值-11939.69-32878.53-12125.979667.687578.746841.695631.806820.953695.943379.253734.913318.942966.732586.282309.922061.816累计净现值-11939.69-44818.21-56944.19-47276.51-39697.77-32856.08-27224.28-20403.32-16707.38-13328.13-9593.22-6274.28-3307.54-721.271588.653247.31计算指标IRR=13%NPV=3247.31静态投资回收期=8.27动态投资回收期=14.42（1）自有资金现金流量表主要的评价指标如下：l财务内部收益率：61%l静态投资回收期：3.37年l动态投资回收期（基准收益率=12%）：3.61年78 自有资金现金流量表序号项目合计开发经营期20132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281现金流入351296.000.0022836.358201.0426904.6024904.6024848.0123699.7627718.4524385.1224500.3224127.9224065.5224065.5223679.6023679.6023679.60小计351296.000.0022836.358201.0426904.6024904.6024848.0123699.7627718.4524385.1224500.3224127.9224065.5224065.5223679.6023679.6023679.602现金流出0.002.1自有资金22944.8311939.6911005.150.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2银行贷款偿还27142.450.000.000.004440.354252.734065.113877.493689.873502.253314.630.000.000.000.000.000.002.3经营成本27505.310.000.00782.762099.612055.612057.482102.252119.782040.472042.782035.332049.682032.282032.332024.332030.622.4经营税金及附加19672.580.001278.84459.261506.661394.661391.491327.191552.231365.571372.021351.161347.671347.671326.061326.061326.062.5土地增值税79139.530.005275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.975275.972.6所得税29027.120.000.000.000.000.000.000.000.003050.213123.733866.363848.053852.403761.313763.313761.74小计205431.8111939.6917559.956517.9913322.5912978.9712790.0512582.8912637.8515234.4715129.1212528.8212521.3712508.3212395.6712389.6712394.393净现金流量-11939.695276.401683.0613582.0111925.6312057.9611116.8615080.609150.649371.1911599.0911544.1511557.2011283.9311289.9311285.214累计净现金流量-11939.69-6663.29-4980.238601.7820527.4132585.3843702.2458782.8467933.4877304.6888903.77100447.92112005.12123289.04134578.97145864.19现值系数1.000.890.800.710.640.570.510.450.400.360.320.290.260.230.200.185净现值-119394711.31341.79667.67578.76841.65631.86820.953695.93379.23734.93318.92966.72586.22309.92061.878 .69038490451438216累计净现值-11939.69-7228.39-5886.663781.0211359.7618201.4523833.2530654.2034350.1537729.4041464.3144783.2547749.9950336.2652646.1854707.99计算指标IRR=61%NPV=54707.99静态投资回收期=3.37动态投资回收期=3.6178 1．盈利能力分析1)投资利润率：该项目的投资利润率=年均利润总额÷总投资×100％=（115730.38÷15）÷78919.65×100％=9.78%；2)资本金净利润率：该项目的资本金净利润率=年均所得税后利润总额÷资本金×100％=（83411.03÷15）÷26218.35×100％=21.21%；3)财务净现值：由下表可得到项目整个开发经营期中净现值为3247.31万元，自有资金的净现值为54707.99万元。4)财务内部收益率：13%。本项目的静态评价指标：投资利润率为9.78%，资本金利润率为21.21%，与同行业相应指标相比较高，从静态盈利能力分析来看本项目可行；项目的动态评价指标：全部投资税后财务净现值为3247.31万元>0，内部收益率为13%>12%。经综合分析，项目的盈利能力是可行的。2．贷款偿还分析由贷款还本付息表可以看出，项目向银行贷款20000万元，建设期不还款，从2016年开始采用等额还本付息法还款，2022年还清，共5年。银行贷款年利率为6%，年实际利率为6.17%。还款资金来源为租售收入。项目很强的借款偿还能力。3．财务评价结论综合对项目的盈利能力和负债偿还能力分析，项目在经济上是可行的。7.2.1项目不确定性分析本项目的风险主要来自：建造成本、租金售价、租售面积、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格和建安工程费的变化。这些风险因素受政治、经济、社会条件的影响。1．盈亏平衡分析寻找盈亏平衡点是盈亏平衡分析的目的，根据该临界值可以判断项目风险大小，以及该项目对风险的承受能力，避免导致方案的损益情况发生质变的情况发生，为项目的投资决策提供科学的理论依据。盈亏平衡点也叫临界点，即是盈利和亏损的分界点，在该点上，“总收益=总投资费用”[17]根据线性盈亏平衡分析基本公式：(单位万元)营业收入方程：R=P×Q总成本方程：C=Cv×Q+Cf+TQ利润方程：B=R-C=(P-Cv-T)Q-Cf78 式中：R--实际销售收入P—销售价格Q--销售面积C—总投资费用Cv—单位可变成本Cf—土地费用T—单位经营税金及附加B—总利润本方案中的变动因素较多，一一研究其平衡点的假定成立条件不成立，那么转而讨论购物中心租售的百分比，计算假定基础为不考虑空置率的收入。此时的盈亏平衡公式为：p(0.012×24700×14×12+1.6×6500+0.038×24950×13.5×12+2.65×4990+0.024×3800×13.5×12+132605.45+10367.18)=78919.65+27505.31+21161.69解得：p=61.61%根据上述分析，本方案的销售盈亏平衡点为61.61%，即当写字楼、购物中心和下沉广场的租售收入为全售的61.61%时，项目即可保本。1．敏感性分析影响本项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是建安工程费、租金和出租面积。因而，该项目针对建安工程费、租金和出租面积分别上下波动5%、10%进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。计算结果见下表：表格7-4建安工程费对项目的影响项目内部收益率（IRR）净现值（万元）静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）建安工程费变化-10%1610269.147.5111.85-5%14%6758.227.8613.06013%3247.318.2714.425%12%1417.628.2915.3010%11%-2093.308.7317.03表格7-5租金的敏感性分析表项目内部收益率（IRR）净现值（万元）静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）写字楼租金变化-10%13%2647.208.3314.64-5%13%2947.268.3014.53013%3247.318.2714.4278 5%13%3547.378.2414.3110%13%3847.438.2114.20购物中心租金变化-10%13%2508.158.0814.64-5%13%2091.808.3814.84013%3247.318.2714.425%13%4402.838.1614.0110%14%5558.348.0613.64表格7-6出租面积敏感性分析表项目内部收益率（IRR）净现值（万元）静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）写字楼出租面积变化-10%13%2647.208.3314.64-5%13%2974.268.3014.53013%3247.318.2714.425%13%3547.378.2414.3110%13%3847.438.2114.20购物中心出租面积变化-10%13%2508.158.0814.64-5%13%2091.808.3814.84013%3247.318.2714.425%13%4402.838.1614.0110%14%5451.418.0813.68从计算结果可知，项目的建筑安装工程费变化对项目的经济效益影响很大，当购物中心租金下调10%时，项目的内部收益率为11%，已低于基准收益率，财务净现值在计算期内为负，动态投资回收期已超过计算期。为确保项目取得较好的经济效益，在前期设计和规划阶段应加强建设期对成本的控制。1．项目风险分析1)风险因素l市场风险市场风险指由于市场价格的不确定性导致损失的可能性。[19]78 当市场的需求量、需求偏好已经市场竞争格局、政治经济等方面的变化导致市场价格有可能发生不利的变化而使工程项目的经济效果没有达到预计水平。l财产风险财产风险指与项目建设有关的企业和个人所拥有、租赁或使用财产，面临可能被破坏、被摧毁已经被盗窃的风险。[19]财产风险主要来源包括后再、闪电、洪水、地震、飓风、暴雨、偷窃、爆炸、暴乱、冲突等等。l资金风险资金风险主要是指建设资金供应不足或者来源中断，以及其他原因导致本项目中止或无法实施的风险。另外贷款的杠杆作用会影响资源自给的经济评价指标，因此需要认真考虑。1)应对措施l市场风险近年政府对于房地产的调控趋于频繁，但对商业房地产的政策并无较大调整。针对市场风险，要持续关注国家出台的新政策，并加强对市场前景的预测，及时对项目方向作出调整。l财产风险对施工现场加强管理，禁止陌生外来人员在施工现场的逗留。针对不可预见的地质灾害造成的损失应提早防范，危险设备周边设置一定程度的保护措施。l资金风险本项目的资金来源来自于自有资金、银行贷款和租售收入三个部分，各部分投资所占总投资的比重平衡。对于租售收入应做好销售前期的策划工作。7.1项目方案的比选方案一方案二建筑与周边环境的协调情况建筑的外观为特立独行，特点鲜明为，能较好吸引消费者眼球。项目周边住宅建筑采用“电梯公寓洋房化”的设计，与购物中心的造型形成一种视觉碰撞。写字楼外观简洁明了，具有后现代气息，购物中心外观鲜明奔放，造型与写字楼相呼应，形成整体。项目周边为高层住宅小区，大楼林立，由写字楼向购物中心过渡和谐。建筑整体功能性方案一整体定位为家庭一站式购物中心，以购物、休闲娱乐和亲子教育为主，整体功能比较单一。78 方案二整体为商业中心，其中包括写字楼和购物中心，在周边住户满足购物和休闲娱乐需求的基础上增加了办公的功能，更加完整财务评价l盈利能力：本方案的内部收益率为13%，净现值为6333.32万元，静态投资回收期和动态投资回收期分别为8.23年、14.04年，投资利润率和资本金利润率分别为13.14%、21.93%。l偿债能力：根据本方案的还本付息表，本方案具有很强的抗风险能力，具有偿债能力。l盈利能力：本方案的内部收益率为13%，净现值为3247.31万元，静态投资回收期和动态投资回收期分别为8.27年、14.42年，投资利润率和资本金利润率分别为9.78%、21.21%。l偿债能力：根据本方案的还本付息表，本方案具有很强的抗风险能力，具有偿债能力。不确定性分析l本方案的销售盈亏平衡点为63.68%，即当租售的收入达到了全租售值的63.68%时，项目即可保本。l在不确定性分析中，对项目的建安工程费、购物中心的租金和出租面积进行研究，分析数据发现建安工程费的变化对项目的财务影响较大，在建安工程费波动的过程中财务评价指标变化较其他两因素趋于波动，但与方案二相比变化相对平稳。l本方案的销售盈亏平衡点为61.61%，即当租售的收入达到了全租售值的61.61%时，项目即可保本。l在本方案的不确定性分析中，对项目的建安工程费、写字楼和购物中心的租金以及写字楼和购物中心的出租面积分别进行了研究。根据研究结果，的建安工程费的变化对项目的财务影响非常敏感，建安工程费上下波动时内部收益率和净现值等财务评价指标数据变化十分剧烈。根据上表对两方案各指标的比较，在盈利方面方案一的盈利能力更强，且方案一相关指标的变动对财务指标影响较方案二较平稳，抗风险能力更强。综合这几方面考虑，方案一优于方案二。7.1项目社会效益评价1.满足居民消费需求78 本项目建立于住宅区和高校围绕、且周围消费场所较为贫乏的区域，项目的建立有利于区域内及周边消费者的购物。项目包括购物、餐饮、娱乐和亲子教育等多方面，为周围住户提供全面的家庭服务。1.带动城市区域经济发展项目的建立和实施项目打破了城北地区原有的住宅林立的格局，加入了商业的新元素。在这一区域内，消费者的消费途径增加，消费水平提高，商家从中获利，相应的员工和供应商的工资和收入也会有一定比例的提升，这样的效果如此循环、相互作用，对城北地区的经济发展有着正面的影响。在增加投资方收益的同时，也增加了该区域的税收。2.增加就业，成为社会安定的基础保障项目建成后，将为城北地区提供大量的就业机会。所提供的就业机会中包括各层次类型的岗位，就业人员将会得到相应的职业培训。这将有利于提升当地的服务水平和从业人员的职业素养。根据马斯洛的需要层次理论，生理需要是维持人类自身生存的基本需要，项目的建立解决了部分社会就业问题，使相当一部分人得到了衣食住行的需求满足。当这些基本的需求得到满足时，社会在一定程度上得到了安定。78 第八部分结论与建议8.1结论本项目投资利润率为13.14%、，资本金利润率为21.93%，项目具有极强的抗风险能力。目前，项目区域房地产市场环境趋于成熟，本项目测算中对项目的租金售价较为保守，项目价值提升空间很大，为此项目具有较好的投资价值。本项目可行性研究报告结论是：本项目具有较强发展潜力，具有良好的投资价值和可观的社会与经济效益。8.2建议1.充分了解大区域内竞争者知己知彼，百战不殆。在前期策划之前充分了解大区域内竞争对手的信息，能在日益剧烈的商业竞争环境中占据有利位置，战略实施更具有针对性。2.做好成本控制项目设计阶段的成本规划与控制充分体现了项目成本规划与控制的主动性[23]。前期的成本规划与控制影响着整个项目的成本，所以如果可行，可在前期策划过程中为成本规划部分的工作投入一定的费用。3.根据市场及消费者习惯改变，不断谋求业态突破商业项目是立足于消费者的地产项目，不同于住宅项目的短期，商业项目必须做到具有可持续发展性。因此经营管理者需要不断地深入研究市场变化，落实如何为消费者提供更好的购物环境、如何满足消费者日益增长的精神和物质消费需要的道路等方面下功夫。4.优质系统的经营管理现代商业经营管理，除了物业管理的保安、保洁等基本的工作之外，更重要的是商场的营销推广。经营者需要培养专业的经营管理人才，并制定出具体可行的经营推广计划。为了保证销售收入的顺利实现，建设开发商应强化营销策略[24]，吸引顾客眼球。5.强化营销策略，做好品牌维护和提升而从某种程度上来说，商业地产就是打造品牌，拥有过硬的品牌才能占据商业地产的一席之地，品牌的塑造关系到项目的生存和发展。购物中心通过商品的组合和良好的经营管理提升竞争力，但品牌的竞争力却不是一朝一夕之功。因此，具有必要的前瞻性在市场竞争过程中尤为重要，品牌的维护刻不容缓。78 参考文献[1].《关于进一步加强房地产信贷业务管事的通知》央行[2003]121号文[2].国家统计局成都调查队.2012年成都市国民经济和社会发展统计公报.成都日报，2013-04-19[3].2012年成都商业地产报告.锐理数据平台.2013-01-12[4].2011年成都土地市场分析报告.四川中原市场研究中心.2012-01-05[5].2009年成都物业市场回顾.仲量联行.2009[6].2011年3季度成都物业市场回顾.仲量联行.2011-10[7].ShoppingCentersandMalls:50SplendidShoppingMalls,OutletParks,ShoppingCenters[M].ShotenkenchikuShaCoLtd.Tokyo:2002[8].环境空气质量标准（GB3095-2012）.中国标准出版社.国家环境保护局,国家技术监督局.2012[9].四川省房屋建筑与装饰工程工程量计算规范GB50854-2013.中华人民共和住房和城乡建设部.2013,5[10].市政工程投资估算指标.中国计划出版社.住房和城乡建设部标准定额研究所.2010,9[11].四川省建设工程工程量清单计价定额装饰装修工程（2009）.中国计划出版社.四川省建设工程造价管理总站.2008,12[12].《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）[13].四川省建设工程工程量清单计价定额建筑工程（2009）.中国计划出版社.四川省建设工程造价管理总站.2008,12[14].《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号[15].《基本建设财务管理规定》财建[2002]394号[16].《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格[1999]1283号[17].国家纪委《招标代理服务收费管理暂行办法》[2002]1980号[18].《关于发布房屋建筑工程建安造价最低控制指标的通知》成建价[2011]25号[19].刘晓君.工程经济学.中国建筑工业出版社.2008年1月[20].《政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准》成价费[2006]287号文件[21].R.Trancik,FindingLostSpace,VanNostrandReinholdCompanyLimited,NewYork,200978 [1].王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息，2010[2].王雪青.工程项目成本规划与控制.中国建筑工业出版社.2011年11月[3].LijianSunProfessor,EconomicsSchool,FudanUniversity,Shanghai,ChinaShengxingZhangEconomicsSchool,FudanUniversity,Shanghai,China.ExternalDependentEconomyandStructuralRealEstateBubblesinChina[J].China&WorldEconomy,200致谢通过对毕业设计的编写，我再一次系统地学习了大学四年来所学的知识。毕业设计完成之际，也是自己即将结束在学校的生活、步入新生活的开始。回顾这四年的大学时光，我心生不舍，但也感到受益匪浅。在毕业设计定稿之际，首先我想感谢我的导师张露云老师。衷心感谢张老师在我的毕业设计编写过程中对我给予的帮助。从开题报告到毕业设计定稿，张老师牺牲了许多休息时间为我指导和修改，并给予我鼓励，关心我的学习和工作计划。在此我向她表示诚挚的感谢，希望老师以后工作顺利。在学校学习和生活的四年中，我得到了学院许多老师的教导以及同学们的关心和帮助，他们教会了我专业知识，也教会了我成长。有了他们的帮助，才能让我的四年时光变得如此丰富多彩，让我的各方面都有所进步，在此向所有帮助过我的老师和同学致以由衷的感谢。感谢我的母校四川农业大学这四年对我的栽培，我自豪我是川农人，我会铭记川农精神，时刻展现川农人的风采。最后感谢答辩组的老师们，在百忙之中聆听我对毕业设计的演讲，为我的毕业设计进行指导和修改。78'