鄂尔多斯市维邦•金融广场C座、D座、S-B座建设项目可行性研究报告 102页

'鄂尔多斯市维邦·金融广场C座、D座、S-B座建设项目第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称、建设单位、项目拟建地点(1)项目名称鄂尔多斯市维邦·金融广场C座、D座、S-B座建设项目(2)项目建设单位内蒙古维邦房地产开发股份有限公司(3)项目拟建地点“维邦.金融广场C座、D座、S-B座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临维邦.金融广场E座、F座、S-C座、S-D座，东临维邦.金融广场L座。1.1.2编制依据（1）国家发展改革委员会《关于建设项目可行性研究实行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（2）内蒙古维邦房地产开发股份有限公司的委托及要求；（3）国家省有关法规、规范、规定。(4)鄂尔多斯市东胜区规划局《东胜铁西区控制性详细规划》。（5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》102 1.1.3编制原则（1）坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。（2）遵循“合并办公，归口集中，合理配置，减少浪费，整合资源，提高效益“的原则。（3）环境保护方面按国家规定和标准设计，坚持生产项目与环保项目“同时设计、同时施工、同时竣工”的原则，采取各种有效的措施减少或消除污染，符合环保要求。（4）在编制中严格执行国家和地方的有关项目建设的法律和规定，做到公正、客观、科学地反应项目的实际情况。1.1.4工作范围项目基础资料由内蒙古维邦房地产开发股份有限公司提供，本可行性研究的工作范围是：对项目基本情况进行调查分析，规划设计方案，投资估算，效益分析等。本报告的编制本着科学、客观、公正、实事求是的原则及认真负责的态度，对项目的各个要素进行全面的调查、测算、分析，从而得出准确的研究结论，为有关部门的决策提供科学依据。1.2项目建设的必要性（1）企业办公需求102 近年，东胜区虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批个体私营老板和外地经商者的私营企业，这批私营企业他们对目前东胜区的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。为了适应东胜区经济发展的需要以及一批新兴企业的办公需求，和人们对文化生活、精神生活的需求，维邦房地产公司根据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决定投资开发建设维邦·金融广场C座、D座、S-B座。（2）、全面建设小康社会的需要党的十六大提出，到2020年我国全面进入小康社会。自治区党委要求鄂尔多斯市充分发挥优势，实现跨越式发展，与呼市包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。鄂尔多斯市提出到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部地区发达的城市之一。按照这一目标，东胜将来作为鄂尔多斯市的商贸、工业、科技、经济中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是必然的。因此，这将必须导致经济结构和社会结构的重大变化。在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全市生产发展滞后，2008年三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。102 落后于全国平均水平，这种结构性矛盾的产生，一个重要的原因就是中心城市东胜的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；东胜的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。本项目的开发正是实质性响应了区政府之工作重点，随着东胜经济的发展，其必将不断吸引一批又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。大多数农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造更加广阔的市场空间。随着全面建设小康社会进程的加快，新企业的急剧增加，人门对办公环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全市经济发展，早日实现小康。(3)城市发展需求在新的时期，鄂尔多斯形成一场正在发生中的“能源风暴”。利用鄂尔多斯的能源优势，全市经济连续16年保持两位数高增长，其中“十五”时期共实现GDP1646亿元，年均增长速度29.7％；共实现财政收入204.1亿元，年均增长42.8％；完成固定资产投资926亿元，是2000年以前总和的2.6倍。初步核算，2008年地区生产总值(GDP)达到1600.0亿元，同比增长24.0%，其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%；第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%，其中工业实现增加值367.7亿元，同比增长28.0%；第三产业实现增加值317.8亿元，同比增长19.8%。经济结构继续优化，三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。东胜区委政府近年来牢固树立“抓城市建设就是抓经济建设”的理念，也为适应鄂尔多斯经济快速增长的需求,拉大城市框架、扩展城市空间。102 （4）塑造维邦地产形象，创造新的利润增长点进一步打造“维邦地产”品牌：“维邦•金融广场”项目的成功开发使“维邦地产”品牌具有很高的知名度。1.3东胜新区简介东胜新区是东胜区委、政府按照“拉大、补欠、崛起”的发展思路，以市场化运作、企业化经营、规范化管理的模式开发建设的现代化城市新区。新区东起包神铁路，西临210高速，南至布日都镇区南部，规划总面积42平方公里，分三期建设。新区首期区域地处包神铁路、万正路、109国道环抱之中，规划面积10平方公里，规划人口规模15万人。自2003年启动建设以来，该区域已累计完成固定资产投资约260亿元，建成鄂托克西街、鄂尔多斯西街、迎宾路等主次干道及支路31条、总长超过50公里；建成东胜公园、西山公园2处大型公共绿地，建成万正东辅路绿化带、鄂西街绿化带、迎宾路绿化带等等道路绿化带10余处，累计新增绿地面积超过100万平方米；建成学校、医院、配水厂、变电站等公共基础设施20余处，各类商业服务业设施及住宅小区项目60余处，总建筑面积超过400万平方米。作为城市核心区战略的点睛之笔，从2007年开始，新区以“高起点规划、高标准设计、高质量施工”为理念，启动了二期区域的开发建设。新区二期东起万正路、西至包茂高速、北临包神铁路、南至109国道，规划总面积10平方公里，规划人口规模10万人，设计道路全长超过52公里102 ，设计绿化率达35％。在城市规划上，我们聘请了国内一流的中国建筑设计研究院，按照地形和等高线对二期区域进行了系统、科学的规划设计，以小高层为主、高层和多层为点缀，突出强调城市与自然相互融合，最大限度突出原生态地域特色，形成了“随坡就势、路随山转、高低起伏、错落有致、生长于山林之间”的独特城市风格。在项目设计上，我们特别强调民族性和时代性相统一的设计理念，形成了一批地域风格突出的优秀建筑设计，为将二期区域打造成为地域特色鲜明、民族气息浓重、文化底蕴深厚的现代化特色城市新区奠定了坚实的基础。该区域启动两年来，已累计完成固定资产投资30多亿元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西贸路等主次干道15条、全长超过35公里，基本形成了四通八达的城市路网，房地产项目也在纷纷落地当中。在迅速推进一二期建设的同时，新区三期22平方公里区域规划建设也在有条不紊的推进当中。新区三期北起109国道，南至布日都镇区南，西起包茂高速，东至包神铁路，按照“一轴、一心、三廊、多组团”模式进行规划设计，以贯穿片区东西的昆独仑沟为中轴，以片区东侧原有的大片林地为核心，引导片区内建筑由南向北自然生长，形成相对独立且功能互补的七个组团，三条依托现有林带设计的生态廊道与主轴线贯穿相通，紧扣生态宜居型城市主题，形成具有浓郁草原风格的城市“绿肺”。2009年，按照区委、政府的统一部署，东胜新区将以“完善一期、推进二期、启动三期”为思路，启动建设各类项目60个（一期范围28个，二期范围29个，三期范围3个；政府投资项目13个，企业投资项目46个；基础设施项目7个，绿化项目8个，公益设施及房地产项目45个），概算固定资产总投资约67亿元，其中，政府投资约19亿元，企业投资约48亿元。到目前为止，上述项目中，102 25个项目（其中，新建项目15个）已陆续开工建设，已累计完成固定资产投资3.5亿元；未开工的项目中，13个项目已具备启动条件，6个项目方案已获得通过，正在办理施工相关手续的尚有16个项目。——道路方面，鄂尔多斯西街拓宽改造西段工程及二期规划九路已开工，公铁立交5号桥施工队伍已进场，三期北片区10平方公里区域主次干道已基本完成前期工作，将于5月启动建设。——绿化及公园、广场方面，母亲公园、三角洲生态公园、圣灯公园、万正路西绿化带、109国道绿化、二期主次干道绿化土方工程已全部完成，已栽植各类乔木近5万株，灌木4000多平方米，给水、灌溉等附属设施也在同步施工当中；青铜文化广场地上部分已全面完工，即将开始土方回填。——房地产项目方面，万正广场、天佐新城国际中心、方圆一厦、盛威五星级酒店、总部经济大厦、联邦服务中心等10处在建项目已全面恢复施工，新建项目中，宏源一品商住区、伊化博源办公楼、万正商务办公楼、大兴龙汇苑小区、名仕花园二期6个项目已启动建设，其余项目正在进行前期准备工作，将于5、6月陆续启动建设新区建设和旧区改造的不断推进，使东胜城区面积由20平方公里拓展到了140平方公里，人均居住面积由22平方米扩大到了50平方米，人均道路面积由不足10平方米扩展到了30平方米，城市框架不断拉大，城市空间日渐扩展，城市功能逐步完善，城市面貌日新月异，一座“服务内蒙古、连接晋陕宁”的现代化、数字化区域中心城市正在鄂尔多斯高原上冉冉升起。1．4内蒙古维邦房地产开发股份有限公司简介内蒙古维邦房地产开发股份有限公司于2009年3月9日由原鄂尔多斯市新大地房地产开发有限责任公司更名成立，公司成立于2006年7月14日，主营房地产开发、经营，房屋租赁。拥有房地产开发企业二102 级资质，是内蒙古新大地集团的下属企业，是鄂尔多斯市实力较强、品牌知名度较好的房地产企业之一。公司下设综合部、财务部、计划部、供应部、销售部、工程部六个职能部门，拥有一支较高素质的员工队伍，其中97%的员工拥有大专及大专以上学历。公司成立以来，积极吸纳国内外先进经营理念，鼎新革旧，形成了较为系统的公司管理制度和较为规范的法人治理结构。公司开发的项目有：“新大地•奥林花园”位于鄂尔多斯市东胜区大桥路37号街坊，总占地面积149023平方米，总建筑面积337000平方米，小区以绿色、运动、和谐主题，通过先进、科学的规划设计理念，实现真正意义上的绿色社区，将运动与生活完美融合打造交流互动的新型社区，展示最人性化的居住尺度，引领鄂尔多斯居住理念。市场定位为鄂尔多斯市东胜区首个2A级高档社区。该项目采用太阳能热水系统，建成后节能标准可达50%，这个项目是全市节能减排工作在建筑使用中第一个通过审批的项目，已作为可再生能源建筑应用示范工程参加了第四届国际智能、绿色建筑和建筑节能新技术和产品博览会。新大地·奥林系列产品—新大地·奥林康园、家园、雅园位于鄂尔多斯市伊金霍落旗阿勒腾席热镇越山路以东，横十路以西，滨河路以南阿镇高层住宅区的K、C、G地块，建筑面积分别为98000平方米、249500平方米、245100平方米，绿化率分别为40.8%、41.5%、44.6%，容积率分别为2.08、2.00、1.94。新大地·奥林系列产品以“102 建设成为二十一世纪健康、时尚、温馨的生活样板，成为康巴什和阿镇新区一道亮丽的城市风景线”为理念,在体现生态性、经济性、文化性的同时注重整体规模与公共配套服务设施系统；绿化与自然环境系统；道路网络与交通设施系统；地区空间形态与城市景观系统的完善和整合。营造一个充满“阳光、绿意、舒适、健康、希望”的生态花园式居住区。该系列产品现正在规划设计之中，计划于2010年5月开工建设。公司致力于建设管理科学、运行规范、受人尊敬的现代企业的愿景，发扬超越自我，精益求精的精神。公司根据市场环境和自身实力，科学、客观地确定了企业的区域发展战略，即在现阶段和今后两三年的时间里，公司的区域战略是内蒙古自治区西部地区较发达的二线城市，以鄂尔多斯市东胜区为核心，兼顾巴彦淖尔市临河区、乌兰察布市集宁区两地，辐射鄂尔多斯市发达旗区。发展目标是打造本区域引领市场的行业龙头企业,并通过3-5年的努力，使奥林系列产品成为自治区一流的品牌，公司成为自治区知名房地产企业。1.5“维邦.金融广场”项目简介1.5.1概况“维邦.金融广场”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，交通便利，四周环路，北临鄂托克西街，南临广场街，东临西贸路，西临中央路，地处铁西区中心位置，地形相对复杂，南北高差达11米，且呈东高西低状。净用地面积为11.42万平方米。建筑面积约59.39万平方米。共10座高层建筑，其中A座为超高层（158米）。裙房5座，单体多层建筑2座，，功能设置有办公、公寓、商业、会所、餐饮、休闲娱乐等。地下一层安排停车库，职工餐厅；地下二层为设备机房及人防。1.5.2道路与交通102 1、道路“一纵两横”的内部道路与周边城市道路相连，并形成区内环路，区别于城市交通干道，而服务内部功能，流线清晰，通行便捷。方便人流集散.与建筑出入口保持适当距离，道路断面设计充分考虑机动车发展需要及人行要求，机动车道宽14米，人行道宽4米。内部设休闲步行街，布置景观小品，活跃场所氛围，并作为各功能单元的连接纽带，并保持人性化的尺度特征。2、停车设计地下停车，地面停车同时考虑，地下停车1681辆，地上停车1263辆。地面均采用嵌草砖停车场。1.5.3景观设计1、维邦.金融广场绿化布置努力改善金融中心的生态环境，为使用者提供更多的新鲜空气和舒适的小气候；2、采用集中与分散，点、线、面结合的手法，形成由行道树、嵌草砖停车场，场地边角绿地组成绿化系统。1.5.4单体设计1、群体空间设计1.1建筑群体布局综合考虑土地的充分利用、环境质量的提高，兼顾采光、节能，人的感受，并充分考虑对城市天际线和街景的贡献。利用地形高差，局部做错层处理，丰富空间形式，同时减少工程土方造价。1.2组团分区兼顾形态及业态。分为高层金融办公区公寓和多层中心商业区。1.3高层金融商业办公区：高层金融商业办公区呈周边半围合线性排列，功能空间相对独立，形体有序，视野开阔。为使用者提供良好的工作环境。102 1.4多层中心商业区：区内成片布置，通过道路广场节点有机连接，空间形式丰富，商业气氛浓郁。1.5多层区与高层区高低错落，空间形成对比，同时应用广场道路，有机联结。2、单体设计依据功能安排，动静有别，相容相背，各就其位，彼此有机联系，互不相扰。地上地下，综合利用。单体简介如下：102 A座地上41层，地下2层，地上为写字楼，地下设车库设备机房C座地上23层，地下2层，地上为写字楼，地下设车库及人防B座地上25层，地下2层，地上写字楼，地下设车库及人防D座地上26层，地下2层，地上为写字楼，地下设车库及设备机房S-A座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库K座地上24层，地下2层，1-2层商业，办公;以上为写字楼，地下设车库G座地上20层，地下2层，1-2层商业，以上为公寓，地下设车库及人防S-G座地上4层，地下1层，地上办公，地下设车库H座地上22层，地下2层，1-2层商业，以上为写字楼，地下设车库及设备机房E座地上25层，地下2层，1-2层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-F座地上4层，地下1层，地上商业，地下设车库及人防F座地上24层，地下2层，1-2层商业，以上为写字楼，地下设车库及设备机房S-E座地上5层，地下1层，地上商业，职工宿舍，地下设车库S-C座地上5层，地下1层，地上商业，职工宿舍，地下设车库S-D座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库L座地上18层，地下2层，地上为写字楼，地下设车库及人防3、立面设计3.1、立面设计采用现代简约风格，通过简洁的竖向线条和横向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。在强调单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品质。3.2、建筑色彩设计及材料设计：102 建筑色彩以深色调为主，力求外观色彩凝重，典雅。给人以实力雄厚，稳重力量之感。外装饰材料选择以外墙干挂地砖和铝合金幕墙板为主，一方面保持建筑外装饰耐久性，另一方面进一步体现建筑的时代性，实力性和高贵性。打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群1.5.5．主要经济技术指标：净用地面积：11.42万平方米总建筑面积：59.39万平方米地上建筑面积：49.53万平方米地下建筑面积：9.86万平方米建筑密度：29.3%容积率：4.34绿地率：36%机动车泊位：〔地上〕1341辆（地下）1681辆1.6项目概况1.6.1项目拟建地点“维邦.金融广场C座、D座、S-B座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临维邦.金融广场E座、F座、S-C座、S-D座，东临维邦.金融广场L座，地处铁西区中心位置。规划用地面积为26006平方米。1.6.2建设规模本报告设计鄂尔多斯市维邦•金融广场C座、D座、S-B座,C座总建筑面积为37343平方米，D座总建筑面积为42689平方米，S-B座102 总建筑面积为10252平方米，地下总建筑面积为14260平方米，合计104544平方米。1.6.3项目总投资本项目估算总投资61818万元。1.6.4主要技术经济指标主要技术经济指标序号名称单位数量备注1总用地面积平方米260062总建筑面积平方米1045443C座建筑面积平方米373434D座建筑面积平方米426895S-B座建筑面积平方米102526地下建筑面积平方米142607容积率4.028绿地率%35.09C座综合楼建筑层数层25其中:地上层23地下层210D座综合楼建筑层数层28其中:地上层26地下层2102 11S-B座综合楼建筑层数层6其中:地上层4地下层212机动车泊位辆569其中：地上辆272地下辆29713总投资万元6181814资金来源企业自筹万元21636.3银行贷款万元40181.7第二章市场分析2.1鄂尔多斯市房地产市场的发展现状近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品写字楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。102 2.1.1市场状况：从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，开发商也无法用更多的底商价格来冲低住宅价格；四是大体量商业市场，从2006年开始，这一领域的开发量骤然增加，到2007年底，会有较大量的商业楼盘竣工交付使用。目前基本较平稳，租售情况基本稳定。随着政府开发建设康巴什新区、招商引资、引进产业步伐的快慢，这一领域的市场也将是同步的反应，长期来看是向好的趋势，前景乐观。但如果政府招商及引进工作不能稳定顺利的发展，这一市场将有较大的开发风险。随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，房地产市场更加成熟化、敏感化。现有市场已不是早期市场那样单一的销售产品，和单一的将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研、定位、品质、推广、销售、运营管理、物业服务。2.1.2开发状况1、开发企业规模不断扩大102 随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2006年底,全市共有房地产开发企业202家,其中二级资质20家,三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。从以上数据可以看出，我市房地产开发企业除20家二级以上资质企业外，绝大部企业开发能力与开发经历均较低，不具备完成大型项目开发的条件。从91家暂定企业占的比例来看，我市房地产准入制度管理松散、条件宽松、一哄而上，这就不可避免地造成开发品质下降、开发市场混乱、融资实力差异较大、金融风险加大、行业规范性欠缺。虽然规模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展造成不利影响。所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。2、投资增长势头强劲我市房地产投资增速较快，2007年，全市房地产完成投资84.9亿元，同比增长109％，全市房地产投资增长最快的是2005、2006年和2007年，增长速度都超过了100%，分别达到170%、137%,109％，并且投资都超过了10亿以上。102 高于全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。作为政府要正确引导其健康发展，作为开发企业应慎重进行项目的调研、论证与策划，根据市场需求开发项目，防止盲目上项目，一哄而上，造成不必要的损失。3、房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加2007年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32％，全市房地产开发最快的是2005、2006年和2007年，分别比上一年增加了152.5万平方米、168.1万平方米和130.6万平方米。2007年，全市房地产竣工面积达到204万平方米。2007年全市销售面积达到416.4万平方米，增长最快的2005年、2006年和2007年，销售面积都过了100万平方米。4、投资开发结构发生着变化2005、2006年和2007年住宅开发投资占较高比重，商业、写字楼比重较低，这说明，鄂尔多斯经济属于满足自给自足的内向型经济为主。2008年和2009年随着外向型经济的发展，商业、旅游、酒店、写字楼地产投资比重逐步增加。住宅投资开发中，高端产品投资相对需求市场中中低档80～130m2户型需求比例，投资比例较高，开发市场上中低档产品供应比例严重失调，需加大中低档产品开发力度。5、房地产企业经营效益良好102 目前房地产市场处于暂时的供不应求状态，开发企业经营状况普遍较好，除个别开发企业由于宏观调控，银行信贷紧缩造成资金链断裂，个别项目停顿外，其它大部分企业能够良性运行。二级市场也交投活跃，得到了提高和发展。6、房地产物业管理、中介服务得到一定发展随着鄂尔多斯几家大开发企业的发展，其相应的物业管理公司，都在规范中运营，引进和学习发达地区物业管理的先进理念和方法，使本地区物业管理服务水平有了很大提高，有的物业管理企业已经通过摸索与学习，与发达地区物业管理水平差距甚小，并且建立了与发达地区物业管理的沟通机制。中介服务尤其是外地的策划机构、规划设计机构、营销机构、咨询机构、培训机构，凭借其在发达地区的成功经验，在我市得到快速发展。本地中介机构也在逐渐发展壮大。7、项目开发专业化、精细化、规范化提高从2004年开始，特别是2005年，多数开发企业都重视开发前期的项目策划、产品及市场定位，与中介服务机构合作，进行项目开发系统的、专业的、精细的、规范的分析论证，并在后期的营销策划、销售服务方面，体现出相当专业的服务水平。个别实力雄厚的企业已经建立了自己的策划研究机构，形成了从市场调研、项目策划、项目开发管理、营销策划、销售服务、物业服务、商业运营管理等一系列专业化、系统化、规范化的运营体系，具备了城市大片区投资开发的实力和能力。2.1.3政策环境状况102 1、鄂尔多斯新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。2、中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育“四个中等”的崛起，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给鄂尔多斯发展带来前所未有的机遇，也给鄂尔多斯房地产业发展带来勃勃生机。3、产品深加工、提高附加值是鄂尔多斯提高资源利用效益，增加经济效益的富有远见卓识的政策，给相关产业链的发展带来机遇，为房地产开发带来更多机会。4、内蒙古呼、包、鄂“金三角”，作为内蒙古自治区的一项重要发展战略，将鄂尔多斯建设成为呼、包规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使内蒙古的经济实力得到空前壮大。鄂尔多斯发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。5、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。6、鄂尔多斯外向型开放政策，我市的长远战略规划在逐步实施，随着政府战略规划的实现，会给房地产业带来更多更好的发展机遇。7102 、招商引资优惠政策。我市招商引资的优惠政策，会吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。2．2东胜区现状主要楼盘销售情况1、东胜区现状主要楼盘铁西区板块：铁西区作为本市的新开发片区，新一轮开发以商业为主，包括商业、写字楼、公寓、酒店等业态。铁西区新区项目主要围绕在新车站周围，包括天佐新城、方圆一厦、万正广场等项目。目前只有天佐新城处于在售阶段，其他项目均捂盘未售。旧城区板块：旧城区板块今年无新入市的典型大盘，原项目的售价未作调整，亿利城市华庭及中央花园已基本退出市场，亿利城·滨河湾已经入市，只有住宅进入了销售阶段但销售情况一般；三江国际目前开始留号，但价格一直未公开。天骄路板块：天骄南路板块没有新开盘项目，几个已入市的项目包括创世纪、正东金地、恒利国际、大横郦景、帝景峰会等项目价格也都未做调整。2、供应分析今年市场供应与去年比较没有发生太大的变化，依然以写字楼、公寓、商业、住宅为主。这主要与09年来没有新入市项目有关。08年的金融危机也给东胜房地产带来了一定的震荡，开发商目前入市都非常谨慎，因此很多楼盘长期来一直没有公布销售价格，但随着3月以来各售楼部来访客户逐渐增加。3、成交分析102 进入09年3月份以来，市场需求量有了明显的增加，各售楼部来访客户较年初相比均有较大的放量。但由于许多楼盘价格未正式公布因此成交仅限于开放项目，即便如此，各售楼部的成交量较去年也都有了大幅的提高。4、热点楼盘随着亿利城市华庭、恒信中央花园退出市场的舞台，今年的热点楼盘集中在正东金地、亿利城·滨河湾和三江国际身上，正东金地推售写字楼和公寓产品，销售实现了一部分，目前正通过各种渠道加推，同时通过人为的营造热销局面来引导消费；创世纪项目在住宅顺利销售完毕之后，重点推出公寓项目，面积从40—100平米，目前正处于销售阶段，但情况一般。5、重点在售楼盘销售情况一览表项目名称位置业态价格备注三江国际福格家具路北住宅/商业商业预计价格25000元。凤凰城旧汽车站路北住宅/商业商业一层32000亿利、滨河湾原中药厂住宅/底商102 住宅4538元，底商价格未定天佐新城新汽车站南商场/底商/写字楼/公寓商业一层35000，写字楼6180元起价.内部商业楼一二层均价16000.帝景峰会天骄南路酒店公寓写字楼住宅起价4950元/平米,公寓均价6900元/平米。鑫牛大厦鄂尔多斯西街写字楼/商业/酒店商业一二层均价20000安厦家园天骄北路住宅、写字楼、酒店、公寓商业一托三20000，写字楼起价6888元/平米创世纪鄂尔多斯西街与天骄路交汇处底商写字楼高层小高层住宅5200元/平米均价,公寓均价6000元/平米，最高价6200元/平米。伊泰华府（万博广场）天骄北路、伊泰集团南侧住宅、商业、写字楼、公寓写字楼均价8000元/平米，正东·金地鄂尔多斯大街与天骄路交汇处星级酒店、酒店式公寓、写字楼、底商、写字楼均价8000元/平米，商业一托二28102 000元/平米。大磊馨视界鄂尔多斯市天骄南路写字楼均价7300元/平米，商业一托三16000元/平米。恒利国际广场鄂尔多斯市东胜区天骄南路商业、写字楼、公寓写字楼起价6182元/平米，商业20000元/平米。横东大厦鄂尔多斯市东胜区天骄南路写字楼起价7200元/平米，商业16000元/平米。2.3鄂尔多斯房地产业面临的城市状况（一）优势(S)1、国际市场能源紧缺，国内经济高速发展，带动本地区经济高速发展。2、城市规划建设政策导向趋好，一市三区规模，市场容量急剧攀升。3、原有房地产市场落后，为新兴市场留下较大发展空间。（二）劣势（W）1、水资源匮乏，抑制城市经济及人口发展。102 2、地处偏远，居住的自然环境相对较差，流动人口较少。3、经济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。4、人口有限，无法支撑大型商业机构的进驻，无法消化大体量开发带来的压力。（三）机遇（O）1、国际经济发展带动能源型城市强势发展。2、国家区域经济发展策略、西部大开发政策带动区域经济发展。3、投资拉动，城市自身发展带动房地产市场扩张。4、地区经济发展较快，市场需求较大。5、呼、包二市的发展，对鄂尔多斯市经济的发展具有促进作用。（四）威胁（T）1、单一经济，后劲不足，需大力引进外来资本、外来企业、扩大产业发展领域，尤其是第一产业。2、周边发展，对本地区发展先扬后抑，受呼、包二市商业圈的制约。3、城市发展政策导向潜在失误存在的可能。2.4鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议102 1、城市发展劣势与威胁通过以上城市SWOT的分析，不难看出存在的问题和不足，政府应从招商引资、产业调控、城市运营方面下大力气，召集专家学者，进行广泛听证、论证，成立强有力的专门机构组织实施，方能解决相应问题，房地产业面临的潜在困难将会迎刃而解。2、价格持续上涨问题目前我市甚至全国房地产价格持续上涨原因很多，一是经济增长及品质提高原因引起的每年平均5～6%的正常上涨，二是综合因素形成的上涨，但笔者认为，后者上涨中，一个更重要原因是各种因素引起的开发供应量不足问题。土地资源利用、规划审批效率、政府税费、配套设施接入困难与成本的浪费、融资渠道和成本、拆迁安置问题等，均使房地产开发商苦不堪言，他们在房价过高的谴责中，为好多相关因素背着黑锅，他们开发项目需付出坚韧而高超的运作代价。房地产业的行业平均利润水平相对其它行业较高，但不能忽视的是，房地产业是一个资金、技术、劳动等高度密集型的产业，尤其是资金的高度密集，产生了较高的投资风险，按照风险收益的普遍原理，绝大多数谋求长远发展的开发商，收益水平是自律的、合理的，当然不包括个别短期的投机型开发商。解决房价问题，需从供应入手，解决供应问题应从解决开发链条上的困难和问题入手方能切中要害，事半功倍。3、土地资源问题102 土地资源的合理利用问题，要防止片面追求拉大城市格局，容积率和层高的过渡限制，浪费有限的土地资源、造成土地效益利用不足、增加分摊的土地成本、遗患后代。土地在招牌挂时就应标明相应的建设指标，竞拍的开发商方能综合测算其土地的合理价格，消除秋后算帐、消费者受苦的问题。4、融资渠道政府多协助企业开拓多方的融资渠道，企业应积极地与各类金融机构接触，探索自己固定稳定的融资方式与渠道，保证开发资金的合理流动。5、房地产开发征地拆迁问题我市房地产征地拆迁工作基本成熟，政府支持力度较大，采取市场评估与政府指导价相结合的方式，是有效的办法。但产业的发展，增加并促进就业，用长久的谋生之策取代部分拆迁现金安置补偿，是更利于被拆迁方、更利于开发商的事。6、房地产市场信息问题目前，我市房地产业信息方面需加强，房地产市场应建立健全信息渠道，借助现代信息手段，完成全市房地产信息的收集、采集、归纳、整理、公布等，并与相关地区互为沟通，方便政府、开发商、消费者各方的资源共享与交流，及时了解我市及周边房地产业开发状况和市场状况，增加开发项目研究论证的信息来源渠道，减少开发失误与风险。102 7、房地产市场规范问题房地产市场的规范需在准入制度、过程监控、市场退出机制上制度化，有专门的制度建设机构、有专门的制度监督机构、有专门的信息采集发布机构，专业化、制度化、日常化。   8、住房消费金融支持力度问题住宅消费是最大的消费开支，改善并增强住宅消费信贷供应量、增加供应品种、出台多种还贷方式，会有力促进房地产业的发展。金融机构应增加对客户信用级别的调查了解、信用档案的建立，建立专门的资信机构，支持有足够资信的消费者融资消费，鼓励并促进消费、降低信贷风险。2.5市场分析2.5.1住宅住宅市场中，高端产品市场仍有较大需求，但受政策调控影响大，开发风险较大。约有60%的消费者属于中低档消费，所以中低档产品市场需求较大，但中低档产品目前的供给严重不足，90～130㎡的户型销售较火，有的出现排队抢购现象。随着城市经济发展、城镇化建设步伐的加快、人口的不断增加，鄂尔多斯住宅市场会在未来3～5102 年保持良好的发展形势。之后能否有良好表现，关键看政府招商引资、产业结构丰富、调整、升级了。很易理解，一个就业5～10万人的大型企业投产，就会自然形成并带动一个10～40万人口的城区。反之，一个能容纳10～40万人口的城区规划，没有产业支承或产业支承不够，那就危险。2.5.2公建商业楼盘（小型底商及五层以下的不计）开发的形态已经很丰富，在档次及规模上已经突破了原有规划设计的标准，向先进城市的发展及功能配置靠近,市场细分及规模策略很明显。各开发商及项目定位均突出两个特点：一是设法创地区之最，成为人们关注的焦点，增加项目本身的知名度和吸引力；二是在功能及业态上提升档次和人性设计，改变旧商业规划设计的不足，以增加对消费者的吸引力，给人以全新的视觉和消费观念，引导休闲体验式消费理念，实现商业地产的升级换代。2.5.3整体分析商业项目开发，尤其是写字楼、酒店、旅游业、商业购物中心的开发和经营，与地区经济的外向性、开放程度密切相关。政府招商引资的力度及结果，极大地影响商业项目开发的前景。如果通过政府招商引资，鄂尔多斯能够有数个大中型第二产业的劳动密集型厂矿企业落户，支承起约10-20102 万人口的就业，吸引外来从业人口及中小企业不断进入，带动并促进本地中小企业发展壮大，实现本地及外来人口的广泛就业，那么商业及住宅地产，将会实现长久的良好发展形势。没有城市整体的集聚力，没有第二产业的发展与带动，没有广泛的就业和人口增加，作为第三产业之一的房地产业，同其它第三产业一样，不会得到长足发展。人口是鄂尔多斯目前发展的一个重要制约因素，人口来自就业，就业来自产业，产业来自城市的发展潜力与政策。那么鄂尔多斯的城市发展潜力已被国内区内广泛认同，政策也不断出台，但广泛地引进大中型企业及投资者，是一个长期艰巨的任务。特别是重点引进生产制造类第二产业企业，会大大促进鄂尔多斯其它产业的长久发展与繁荣，形成良性互动的良好局面。2.6写字楼市场需求分析近年来，鄂尔多斯市作为国家重要的能源基地，工业发展迅猛，综合效益显著。进入“八五”后期以来，鄂尔多斯市经济呈现快速发展的势头，工业经济增长速度连续7年位居自治区之首，ＧDP平均增长速度在20％以上，随着国家西部大开发战略的实施，鄂尔多斯市资源优势，与国内实力较强的八家大型电力企业及中科信、久泰、新汶、新奥等企业集团签定了煤电、煤转甲醇、二甲醚等一批重大项目协议；伊化集团甲醇、蒙西神华集团捣固焦项目、长呼天然气输气项目、星光集团双氰胺、三维公司铁合金、新华公司结晶硅等项目。达电三期，鄂尔多斯集团硅电联产，黑岱沟露天矿扩建、补连塔煤矿技改，神华(马家塔)煤化油项目，一批国家重点项目在鄂尔多斯市陆续开工建设，并且境内交通、通讯基础设施完善，经济发展前景良好，被称为“中国西部之光”。102 东胜区拥有毛纺、煤炭、化工、建材、电力、机械、电子、皮革、酿造、地毯、造纸、五金、房地产等2000家企业，据国家统计局公布的有关资料显示，东胜区经济增长率居全国百强县市第25位，经济活力居全国第二位。近年，东胜虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批企事业单位没有写字楼可租，或他们对目前的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。为了适应东胜经济发展的需要以及一批新兴企业的办公需求，和人们对文化生活、精神生活的需求，也为了进一步完善东胜区的城市功能，内蒙古维邦房地产开发股份有限公司，根据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决定本企业投资开发建设鄂尔多斯市维邦.金融广场C座、D座、S-B座。2.7总结鄂尔多斯城市建设发展前景非常广阔，鄂尔多斯城市发展战略是长远的宏伟的。房地产业的发展前景是美好的，3～5年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人口的增长、消费的增长与升级。102 第三章场址和项目建设条件3.1场址3.1.1场址位置“维邦.金融广场C座、D座、S-B座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临维邦.金融广场E座、F座、S-C座、S-D座，东临维邦.金融广场L座。3.1.2场地现状场地东面和北面为城市道路，西面为移动公司项目用地，南面为102 维邦.金融广场K、S-G座。场地地势平整，无拆迁，市政水、电、暖、燃气均接入本地块。交通便利、环境幽静、利于采光，适宜总体规划。场地规划总用地面积26006平方米。3.1.3规划要求根据国家相关法规及鄂尔多斯市城市规划管理部门的相关规划，本地段的主要用地性质为办公及配套服务设施。3.2自然环境3.2.1 地质地貌　　1、构造　　东胜区地处鄂尔多斯地台向斜北部的伊陕斜坡上，北邻乌兰格尔隆起。总体构造形态为一南向西倾斜的缓倾单斜层。地质倾角一般为3－5度。基地为太古界古老变质岩系。元古代和下古代处于隆起状态，从上古代的中晚石炭纪开始接受沉积，沉积覆盖层包括华力系构造层、印支构造层、燕山构造层和喜山构造层。　　2、地貌　　东胜区的地势西高东低。最高点在西部巴音敖包乡布日嘎斯泰村，海拔1615米，最低点在东部塔拉壕乡红泥塔村，海拔1269米。按地貌特征，全市可明显地分为东西两个区域。以柴登乡的城梁村至漫赖乡的海子湾村一线为界，东部为丘陵沟壑区，西部为波状高原区。　　3.2.2 气候102 　　东胜区属于温带大陆性气候，大陆度65.7～70.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，5月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。“二、八月龙口夺食”，就是说该期容易出现冰雹，仅8、9月的冰雹几率占全年的28%～32%。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。　3.3社会和经济环境鄂尔多斯市经济总量迈上新台阶。初步核算，2008年地区生产总值(GDP)达到16102 00.0亿元，同比增长24.0%，其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%；第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%，其中工业实现增加值367.7亿元，同比增长28.0%；第三产业实现增加值317.8亿元，同比增长19.8%。经济结构继续优化，三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为0.9%、62.0%、37.1%。资料表明，鄂尔多斯全市已探明煤炭储量1496亿吨，不仅储量大、面积广、埋藏浅，而且品种齐全，质量好。截止到2008年，在鄂尔多斯盆地天然气深明储量达8615亿立方米。天然碱保有储量1.4亿吨，芒硝保有储量35亿吨，分别居全国第二位和第三位。盐湖及石灰岩资源也较为丰富，保有储量分别为1.6亿吨和9.4亿吨。煤炭远景地质储量1.2万亿吨探明保有资源储量2232亿吨，均居全国第二位，煤炭储量已占全国的11.7%。我区煤炭资源不仅储量大，分布集中，而且有从褐煤到无烟煤多个品种，具备大规模开发的条件。地区实力不断提升。经济总量不断做大，质量不断提高，抗风险能力明显增强。地区软实力进一步提升，进入创建全国文明城市先进工作城市行列，入围中国城市综合创新力50强，荣获中国最安全城市称号和中华宝钢环境优秀奖，特别是“鄂尔多斯发展模式”得到中央和自治区的充分肯定和高度重视，并在全国宣传推广，成为改革开放30年全国十八个典型地区之一，城市知名度和影响力进一步扩大，地区要素集聚能力大幅提升。102 2009年主要预期目标是：地区生产总值达到2000亿元，增长20.5％；工业增加值达到1030亿元，增长23.5％；财政收入达到320亿元，增长20.8％；城镇居民人均可支配收入达到25000元，增长28.6％；农牧民人均纯收入达到8000元，增长13.4％；全社会固定资产投资达到1500亿元，增长40.2％；城镇登记失业率控制在4％以内；人口自然增长率控制在6‰以内；单位生产总值能耗下降6.48％，削减二氧化硫排放量1.5万吨、化学需氧量2600吨；亿元生产总值安全事故死亡人数控制在0.2以内。东胜是鄂尔多斯市政治、经济、文化、科技、交通和信息中心，总面积2517平方公里，总人口230579人，其中非农业人口162317人，农业人口68262人，辖泊江海子、罕台、塔拉壕三个镇，公园、林荫、建设、富兴、天骄、诃额伦、巴音门克、哈巴格希九个街道办事处。东胜不仅是世界蒙古民族文化保留最为完整的地区之一，也是中国草原文化与黄河文化相互交融最为完全的地区之一，这里拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址，有世界级保护湿地和国家级自然保护区——泊江海子遗鸥自然保护区，是旅游度假、考古探奇的绝佳之地。东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的鄂尔多斯盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大。东胜区位优势明显，109、210国道在此交汇，包东、东苏高速公路、包府公路，包神、东乌铁路贯穿市区，东康快速通道建成通车，网通、电信、联通几大信息网络覆盖全境，以东胜为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。资源和区位优势为东胜扩大开放水平，提高招商引资能力，加快经济社会跨越式发展提供了重要保障。东胜区经济发展水平位居自治区前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特、钢城包头构成内蒙古经济发展的“金三角”，特别是“102 十五”以来，东胜区利用资源优势和区位优势，充分构筑绒纺、煤炭、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、结构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列，2006年由国家统计局公布的最新全国县域排名，东胜区综合排名由2005年的56位上升到第25位，是自治区连续两年唯一入围全国县域百强的旗区。2007年,全区地区生产总值达到300亿元，增长34.2%；财政收入完成65.1亿元，增长29%，继续列居自治区101个旗县区首位；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17545元、6287元，增长24.5%和15.8%；固定资产投资实现188亿元，增长70.3%；二氧化硫排放量削减500吨，万元GDP能耗下降5%。   东胜区始终坚持“工业立区、生态绿区、三产强区”发展战略，走出了一条符合东胜实际、独具东胜特色的县域经济发展新路子。“工业立区”是让园区经济坐正席，唱主角，充分依托城市和资源优势，以引进大项目、好项目为突破口，建设了一批如富兴羊绒、鄂绒纺织、康巴什煤化工、万利建材、铜川沙棘、罕台机械制造等专题园区，坚持“高起点、高科技、高效益、高产业链、高附加值、高度节能环保”102 要求，促使园区经济走上持续快速发展轨道。2006年，东胜区实现工业增加值55亿元，煤炭、纺织、电力燃气等支柱产业带动作用更加明显，伊泰股份、神华万利煤矿、鄂尔多斯电力、鄂绒股份、蒙泰煤电、万正集团等重点企业增加值均超过亿元。工业规模效应和集聚效应已开始显现，发展后劲增强，为东胜工业持续发展、工业化水平提升，产业链条延伸、资源深加工利用打下了良好的基础。“生态绿区”是以退耕还林为主导，积极实施“双退双还”、“双禁双推”工程，截止目前东胜区有林面积达到151万亩，退耕还林面积达到32.9万亩，退牧还草面积达到190万亩，草原面积达到304万亩，植被覆盖率达到85%，森林覆盖率达到28%，人均公共绿地面积由2000年的0.6平方米增加到20平方米。“三产强区”是以城市化为载体，全面打造文化教育、旅游消费、物流配送和金融商贸四大中心，不断提升三产档次和水平。目前东胜区各类商品市场和商业网点总数达到8000个，经营商品种类达到3万余种，销售总额达到84亿元，第三产业实现财政收入34.5亿元，在国民经济中的比重占到了60%，产业结构调整实现了从“二三一”到“三二一”的突破。   东胜区不断深化城市发展思路，确立“抓城市建设就是抓经济建设”理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。实施“拉大、补欠、崛起”战略，东胜区已形成比较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业的发展，城市环境的改善，使东胜区就业、消费水平和人民生活质量稳步提高。2007年，东胜区城镇居民人均可支配收入达到17545元，农民人均纯收入达到6287元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。围绕“一市两区、三个组团”102 的全市整体城市规划来规划东胜区城市建设，2008年，东胜区计划投资70亿元用于城市建设，重点要统筹新、旧城区协调发展，东胜区经济建设实现了从“城乡一体化”到“依托城市发展东胜”到“抓城市建设就是抓经济建设”的历史性跨越。3.4基础设施条件(1)交通运输东胜区北距包头市96公里，距北京市800公里。有109、210国道、包（头）东（胜）高速公路纵横穿越市区，包（头）神（木）铁路从市区穿过，包（头）府（谷）公路沿市而过，东（胜）乌（海）铁路已通车，公路铁路交通干道与全国公路铁路网相连通，至各旗县乡镇均有柏油公路相通交通运输十分便捷。(2)邮电通信鄂尔多斯市经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。呼西光缆贯通，网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。市区通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。（3）电力国家五大电力公司山东鲁能、广东珠江、香港海粤、山东久泰化工等一些国内知名企业入驻鄂尔多斯市。其中，国电集团投资近30亿元的热电联产项目已落户东胜。东胜区现有110kV变电站1座，供电所2个，可以保证项目用电。102 3.5公用工程现状（1）供水工程本项目主要为生活用水，鄂尔多斯市东胜区铁西城市供水管网齐备，本项目用水由新区自来水公司统一供给，供水量可满足需要。供水管线接口可设在托克西街、中央路一侧。（2）排水新建项目的排水主要为生活废水及雨水，排水主干管接入城市排水管网。污水及雨水水管线接口可设在托克西街一侧。（3）供电当地供电部门电力供应可满足本项目需要。为满足本工程一、二级负荷的供电要求，由供电局提供10KV两个独立电源同时供电，当其中一路电源发生故障时，另一路电源不致同时受到损坏，且确保一、二级负荷的需求。（4）供暖该区域已纳入城市集中供热范围，供暖管线布置接入市政管网，各管线接口设中央路一侧。102 第四章建筑设计方案4.1建筑设计指导思想及原则（1）遵循国家有关法律、法规和方针、政策，充分体现建设理念和以人为本的指导思想，坚持因地制宜、经济适用的原则，满足各企业办公、会议、休闲、娱乐等各项活动要求。（2）项目的建设方案102 应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。（3）办公用房的建设水平，应与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重。（4）充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地。4.2设计依据（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952005（3）《办公建筑设计规范》JGJ67-89（4）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005（5）《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》JGJ50-88（6）《人民防空工程设计规范》GBJ50038-94（7）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（8）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002（9）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（10）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002（11）其它有关建筑、结构等方面规范（12）内蒙古自治区和鄂尔多斯市的有关规定4.3总体规划设计本项目地处东胜区政府西，鄂托克草原文化公园南，基地西、北两个方向分别由50米，30米102 城市绿化带包围，并位于城市景观节点，区位优势明显，自然景色宜人。项目开发配合城市经济发展，设计以城市总体规划为依据，力求将自然景观与人文环境相得益彰。实现经济效益，环境效益，社会效益三位一体。4.3.1设计理念我们的设计目标就是要在满足维邦·金融广场的各项功能的合理性、先进性和高效率的前提下，塑造一个具有鲜明的标志性和时代气息的建筑群，展现鄂尔多斯市新世纪的建设风貌。本项目的设计理念主要有以下方面：1、统筹考虑地块所处的位置以及基地的周边的各种要素，充分挖掘土地潜能，综合考虑各方要求，力求达到多方利益平衡。2、尊重城市现状的同时，引入新的空间形态和元素，形成独特的区域特征，提高鄂尔多斯市城市生活和文化品质，营造一座环境优美、现代简洁的金融商业中心，创造出一种亲切宜人的新型城市生活环境，以满足不同类型的城市金融商业的需求。3、应用城市现象原理，关注建筑与周边环境的空间关系，中心区内部景观与四周有机统一，使之成为整个城市景观有机组成部分。4、综合运用现代城市设计手法，创造收放有序，功能与氛围统一的，城市空间节点。把握区域空间环境意向。创造高低错落，结构清晰，风格独特，有机和谐的地标建筑群。5、在反映形象特色上，它以丰富的造型和现代建筑的语汇向社会展示东胜区的社会形象。6、在功能和技术层面上，它将满足工作人员办公、会议、餐饮、锻炼、休闲、娱乐等各项活动,为工作人员提供一个高品质的办公场所。4.3.2道路与交通102 1、道路“一纵两横”的内部道路与周边城市道路相连，并形成区内环路，区别于城市交通干道，而服务内部功能，流线清晰，通行便捷。方便人流集散.与建筑出入口保持适当距离，道路断面设计充分考虑机动车发展需要及人行要求，机动车道宽14米，人行道宽4米。内部设休闲步行街，布置景观小品，活跃场所氛围，并作为各功能单元的连接纽带，并保持人性化的尺度特征。2、停车设计地下停车，地面停车同时考虑，地面均采用嵌草砖停车场。4.3.3景观设计1、维邦.金融广场绿化布置努力改善金融中心的生态环境，为使用者提供更多的新鲜空气和舒适的小气候；2、采用集中与分散，点、线、面结合的手法，形成由行道树、嵌草砖停车场，场地边角绿地组成绿化系统。3、绿化景观考虑北方气候特征，采用绿地与广场相结合的手法，强调空间环境的塑造。建筑北侧朝向公园,以创造丰富的城市景观界面，结合公共绿地布置主入口广场，采用几何图案，突出建筑的庄重气氛。4、设计自然有序，收放自如的生态型空间的设计遵循有机、自然、人性化、趣味性强的设计手法，开放式空间、半开放式空间、有机组合，达到四季春常在，处处景不同的生态型、可发展型空间设计。4.4建筑方案4.4.1设计目标102 项目的可操作性，地区经济发展前瞻性，发掘地区文脉，满足功能要求，艺术性，及先进技术的应用。1、群体空间设计1.1建筑群体布局综合考虑土地的充分利用、环境质量的提高，兼顾采光、节能，人的感受，并充分考虑对城市天际线和街景的贡献。利用地形高差，局部做错层处理，丰富空间形式，同时减少工程土方造价。1.2组团分区兼顾形态及业态。分为高层金融办公区公寓和多层中心商业区。1.3高层金融商业办公区：高层金融商业办公区呈周边半围合线性排列，功能空间相对独立，形体有序，视野开阔。为使用者提供良好的工作环境。1.4多层中心商业区：区内成片布置，通过道路广场节点有机连接，空间形式丰富，商业气氛浓郁。1.5多层区与高层区高低错落，空间形成对比，同时应用广场道路，有机联结。2、单体设计依据功能安排，动静有别，相容相背，各就其位，彼此有机联系，互不相扰。地上地下，综合利用。大楼的建设风格既要突出现代化特征，又要体现企业办公建筑的庄严气氛，根据场地所处的周边建筑环境，结合本项目的实际，从空间上注重协调，通过空间的起伏与多样，形成错落有致，色彩鲜明的空间景致。102 真正展示该区标志性建筑最美的一面。而大楼也可以得到最佳城市视景，形成了沿城市主干道上延续的建筑界，建筑群体造型以长方形体为最基本的造型元素，在设计中通过大小、比例不等的长方体的组合和变化来体现建筑内部的空间和现代建筑气质。同时，以均衡与变化两种方法来进行立面设计，渗透着建筑的时代特征。C座与D座之间通过S-B座连接，表达建筑造型上的延展与大气，同时用弧线和直线的对形成视觉上的张力和冲击。本楼群建筑为一类高层建筑，建筑耐久年限为二级，使用年限为50—100年。根据《高层民用建筑设计防火规范》规定，建筑防火分类为一类高层建筑，建筑耐火等级为一级。4.4.2立面设计1、立面设计采用现代简约风格，通过简洁的竖向线条和横向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。在强调自单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品质。2、建筑色彩设计及材料设计：建筑色彩以深色调为主，力求外观色彩凝重，典雅。给人以实力雄厚，稳重力量之感。外装饰材料选择以外墙干挂地砖和铝合金幕墙板为主，一方面保持建筑外装饰耐久性，另一方面进一步体现建筑的时代性，实力性和高贵性。打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群C座地上41层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防C座地上23层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防D座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防D座地上26层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库K座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防G座地上19层，地下2层，1-4层商业，以上为公寓，地下设车库及人防S-G座地上4层，地下2层，地上营业厅，办公，地下设车库人防H座地上21层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防E座地上26层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-F座地上4层，地下1层，地上商业，地下设车库及人防F座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-E座地上5层，地下1层，地上商业，地下设车库S-B座地上5层，地下1层，地上商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库C座地上41层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防C座地上23层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防D座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防D座地上26层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库K座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防G座地上19层，地下2层，1-4层商业，以上为公寓，地下设车库及人防S-G座地上4层，地下2层，地上营业厅，办公，地下设车库人防H座地上21层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防E座地上26层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-F座地上4层，地下1层，地上商业，地下设车库及人防F座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-E座地上5层，地下1层，地上商业，地下设车库S-B座地上5层，地下1层，地上商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库C座地上41层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防C座地上23层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防D座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防D座地上26层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库K座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防G座地上19层，地下2层，1-4层商业，以上为公寓，地下设车库及人防S-G座地上4层，地下2层，地上营业厅，办公，地下设车库人防H座地上21层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防E座地上26层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-F座地上4层，地下1层，地上商业，地下设车库及人防F座地上25层，地下2层，1-4层商业，以上为写字楼，地下设车库及人防S-E座地上5层，地下1层，地上商业，地下设车库S-B座地上5层，地下1层，地上商业，地下设车库S-B座地上4层，地下2层，1-4层商业，地下设车库3、层高C座建筑高度为90.25米，其中商业（一、二、三、四层）为5.1米的层高，办公为3.6米的层高；D座建筑高度为100.95米102 ，其中商业（一、二、三、四层）为5.1米的层高，办公为3.6米的层高。4.4.3单项工程统计鄂尔多斯市维邦•金融广场C、D、S-B座由综合楼C座、D座和S-B座组成。综合楼C座总建筑面积为37343平方米，D座总建筑面积为42689平方米，S-B座总建筑面积为10252平方米，地下总建筑面积为14260平方米，总建筑面积合计为104544平方米。4.4.4功能定位维邦•金融广场C座、D座、S-B座要形成独特的区域特征，提高鄂尔多斯市城市生活和文化品质，营造一座环境优美、现代简洁的金融商业中心，创造出一种亲切宜人的新型城市生活环境，以满足不同类型的城市金融商业的需求。使用功能定位于办公、公寓、商业、会所、餐饮、休闲娱乐等。维邦•金融广场C座、D座、S-B座提供多种办公室选择和配置齐备的会议中心。每一层都设有茶水间，而且在S-B座设有休闲娱乐设施。在大厦的大堂内由训练有素的工作人员为办公人员提供前台接待服务。如有需要，每个楼层也可提供接待和电话接听服务。在大堂和每个楼层都可设立公司指示牌。办公套房可按具体要求设计布置。主体办公部分采用框剪结构并尽量开敞，营造大空间可以自由划分，便于今后的分隔和租赁需要。设计中将办公空间朝向南面，以最大限度争取良好的采光面。102 4.5建筑结构4.5.1、结构概况维邦•金融广场C座，主体结构为地下二层，地上二十三层的框架剪力墙结构，剪力墙底部加强区为四层，维邦•金融广场D座，主体结构为地下二层，地上二十六层的框架一剪力墙结构，剪力墙底部加强区为四层。4.5.2、设计标准1、设计参数：抗震设防烈度七度基本地震加速度0.1g设计地震分组第三组结构设计使用年限50年结构安全等级二级抗震设防类别丙类框架抗震等级二级剪力墙抗震等级二级地基基础设计等级乙级2、主要设计活荷载标准值：（KN/m2）房间类别办公室会议室卫生间商店厨房餐厅楼梯电梯机房，风机房上人屋面不上人屋面荷载标准值2.02.02.53.54.02.53.57.02.00.53、基本风压标准值：0.55（KN/m2）；基本雪压标准值：0.25（KN/m2）。4.5.3、设计依据1、设计依据主要规范和规程：102 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）《砌体结构设计规范》（GB50008-2001）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《钢筋机械连接通用技术规程》（JGJ107-2003）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2004）2、a、结构图采用平面整体表示方法，做法详《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（03G101-1）。b、抗震节点有关做法采用国家标准设计图集《建筑物抗震构造详图》（G329-1-9）<2005版>。4.5.4、地基基础1、本工程基本地质情况根据内蒙古科达勘察工程有限责任公司提供的工程勘察报告（G2008-04-40）：a、建筑物基础持力层为砂砾层。b、建筑场地类别Ⅱ类，场地标准冻深为1.60米，场地内未发现不良地质现象，场地土无液化性，属抗震有利地段。c、场地工程地质条件较好，基础坐落在砂砾层上，地基承载力特征值按fak=250kpa设计。102 2、基槽开挖后必须经甲方，设计、施工、勘测和监理等有关部门专业技术人员验槽之后可进行基础工程施工，基槽开挖后应作好物探和钎探工作，若发现实际地质情况与勘察报告不符或其它异常情况时，应及时通知有关部门技术人员进行协商处理。3、由于基坑大面积开挖深度较大，施工时应按有关规定放坡，基坑开挖时，在挖至设计基底标高前应预留200mm左右土层人工开挖，以免扰动基底原土层。4、地下室底板浇筑混凝土前，应保证地模干净，特别是集水坑部位应搞好排水及清理杂物工作。踩踏变形的钢筋应该复位，模板的拼缝，固定应严密牢固，保证不漏浆不移位。5、地下室施工完毕后不得长期曝晒，要及时回填。回填前应将坑内杂物清理干净，回填土不得含有任何杂质，填土应分层夯实，压实系数不得小于0.94，地下室回填之前应按有关规定检验地下室的防水抗渗质量。6、基础采用筏形基础，基础采用C35防水混凝土，防水混凝土的抗渗等级为0.6Mpa，垫层采用C15混凝土，地下室的挡土墙混凝土均采用C35防水混凝土。抗渗等级为S8。筏板基础做法见《04G101-3》。7、基础垫层采用C15混凝土，厚度均为h=100mm，每边自基础边缘放出100mm。8、基础纵向受力钢筋混凝土保护层厚度：有垫层时为40mm；无垫层时为70mm。4.5.5、结构材料1、钢筋：HPB235级<Φ>（fy=210N/mm2）;HRB335级<Φ>（fy=300N/mm2102 ）抗震等级为一，二级的框架结构，其纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测的比值不应小于1.25；且钢筋屈服强度实测值与标准值的比值不应大于1.3。2、上部结构混凝土强度等级：（1）剪力墙；基础顶面13.930m采用C45混凝土；13.930-46.330m采用C40混凝土；46.330-60.730m采用C35混凝土；60.730顶层采用C30混凝土；（2）柱；基础顶面13.930m采用C45混凝土；13.930-46.330m采用C40混凝土；46.330-60.730m采用C35混凝土；60.730顶层采用C30混凝土；（3）梁板；-0.050m-13.930m采用C40混凝土；17.530-46.330采用C35混凝土；49.930-顶层采用C30混凝土；3、非承重墙及隔墙：a、地下室墙体采用M7.5混合砂浆砌筑MU10KPI型多孔砖。b、一层顶层墙体采用M7.5混合砂浆筑容重小于7KN/m3陶粒混凝土砌块，墙体砌筑时必须保证砌体砂浆饱满，错缝搭接，墙体拉筋每隔500mm设置2Φ6，沿墙全长贯通，墙长大于5m时，墙顶与梁设Φ6拉筋。4、焊条；E43用于焊接型钢，钢板及HPB235级钢筋；E50用于焊接HRB35级级钢筋。5、钢板和型钢；采用Q235等级B的碳素结构钢；Q345等级B的低合金高强度结构钢。4.5.6、基本规定1、结构混凝土耐久性的基本要求102 环境类别最大水灰比最小水泥用量最低砼强度等级最大氯离子含量最大碱含量备注一0.65225(kg/m3)C201.0%二a0.60250(kg/m3)C250.2%3.0(kg/m3)b0.55275(kg/m3)C300.3%3.0(kg/m3)2、纵向受力钢筋的混凝土保护层最小厚度（mm）环境类别板，墙，壳梁柱≤C20C25-C45≥C50≤C20C25-C45≥C50≤C20C25-C45≥C50一201515302525303030二a——2020——3030—3030b——2520——3530—3530a、受力钢筋的混凝土保护层厚度除符合本表规定外，尚不得小于钢筋的公称直径。b、板中的水平分布钢筋：10mm，梁，柱中的箍筋及构造钢筋：15mm。3、受拉钢筋的最小锚固长度La（mm）钢筋种类钢筋符号C20C25C30C35≥C40备注d≤25d＞25d≤25d＞25d≤25d＞25d≤25d＞25d≤25d＞25任何情况下均应满足La≥250mm。HPB235φ31d31d27d27d24d24d22d22d20d20dHRB335φ39d42d34d37d30d33d27d30d25d27dHRB400φ46d51d40d44d36d39d33d36d30d33da、HPB235钢筋受拉时末端应做180度弯钩，且其平直段应≥3d，受压时可不做弯钩。b、受拉钢筋抗震最小锚固长度一、二级抗震等级LaE=1.15La，三级抗震等级LaE=1.05La，四级抗震等级LaE=La。c、当钢筋在混凝土施工过程中易受扰动时，其锚固长度应取1.10La。4、受拉钢筋的最小搭接长度LL（mm）102 纵向受拉钢筋绑扎搭接长度备注抗震设计非抗震设计1、任何情况下均应满足＞300mm，2、不同直径的钢筋搭接时，按较小者计算.LIE=ξLaELIE=ξLa纵向受拉钢筋搭接长度修正系数ξ纵向钢筋搭接接头面积百分率≤25%50%100%纵向钢筋搭接长度修正系数ξ1.21.41.65、钢筋的接头及位置：（1）受力钢筋的接头位置应设在受力较小处，接头应相互错开。同一跨内同一根钢筋不应设有两个接头。（2）钢筋接头除图中特别注明外，当受力钢筋直径φ＜16时，均采用机械连接，接头等级采用Ⅰ级。（3）当剪力墙钢筋直径φ＜16时，可采用绑扎接头，当剪力墙钢筋直径＞φ16时，可采用焊接或机械连接接头。（4）梁的底部纵向钢筋可在支座附近或支座两侧1/3跨度范围接长，不应在跨中接长。梁的上部纵向钢筋可在跨中1/3跨度范围接长，不应在支座处接长。钢筋接头按支座左右各50%错开。相邻两跨的下部钢筋当直径、位置相同时，钢筋通长配置。（5）对于框架梁端、柱端及剪力墙底部应避免在节点核心区加密区设接头。当不能避免时，应采用机械连接接头，且钢筋接头面积百分率不应超过50%。（6）一般板的上部钢筋可在跨中三分之一范围内搭接，下部钢筋应在支座范围内搭接。（7）采用绑扎接头时，钢筋接头连接区段的长度为1.3102 倍搭接长度。当采用机械连接时，钢筋接头连接区段的长度为钢筋直径的35倍且不小于500mm。位于同一连接区段内有接头的受力钢筋截面面积占受力钢筋总截面面积的百分比应符合下表规定：构件类别接头型式受拉区受压区备注梁、板、墙绑扎搭接接头2550柱绑扎搭接接头5050梁板墙柱焊接连接接头50不限梁板墙柱机械连接接头50不限6、梁柱纵向受力钢筋的搭接长度范围内应按如下要求配置箍筋；（1）箍筋的直径不应小于搭接钢筋较大直径的0.25倍。（2）受力钢筋搭接范围内，箍筋间距不应大于搭接钢筋较小直径的5倍，且不应大于100mm。第五章配套工程建设方案5.1电气（强电部分）5.1.1设计范围(1）10/0.4KV变配电系统；（2）照明配电系统；（3）电力配电系统；102 （4）建筑物防雷、接地与安全系统；5.1.2设计依据（1）《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94（2）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92（3）《供配电系统设计规范》GB50052-95（4）《低压配电设计规范》GB50054-95（5）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95-2005（6）《建筑照明设计标准》GB50034-2004（7）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94-2000（8）《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000（9）《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001年版)（10）建筑工种提供的平面及相关工种提供的用电资料（11）业主提出的设计任务要求及审批要求5.1.310/0.4KV变配电系统（1）负荷分类本工程负荷等级为：大楼内消防用电设备及重要用电设备（如电梯、消防泵、喷淋泵、生活泵、信息系统等）按一级负荷；其余动力、照明、空调属二、三级负荷。（2）用电负荷预测根据现有条件，本项目采用负荷密度法进行电量预测，负荷密度的确定综合参考当地用电水平和其它地区相关指标。102 供电密度：办公建筑60w/m2，商业80w/m2，地下100w/m2，公寓100w/m2，绿化用地为2w/m2，本区最大的装机负荷为7050kw，取综合同时系数为0.6则本区的供电密度电量为4230kvA。（3）供电电源及电压为满足本工程一、二级负荷的供电要求，由供电局提供10KV两个独立电源同时供电，当其中一路电源发生故障时，另一路电源不致同时受到损坏，且确保一、二级负荷的需求。10KV电缆沿路引入地下高压配电室。（4）变电站变配电根据大楼的负荷情况，用电性质，以本可研电力负荷测算值，考虑综合同期系数并适当留有余量以适应负荷增加需要，在大楼地下室设3×1600KVA变电站一座（包括高压配电室、变压器室、低压配电室等）。高压配电室安装高压开关柜,二路10KV进线，形成高压双回路供电，提高供电的安全可靠性。（5）低压配电变电所设置量电柜，高供高量，低压动照划度计费。在变压器低压侧集中设置成套静电电容器自动补偿装置，使高压侧功率因数提高到0.9以上。5.1.4电力配电系统102 除地下层设置总配电室，主干电缆由总配电室通过桥架引至各层配电间。至重要设备的低压配电线路，采用放射式配电方式；至一般设备的配电线路，采用放射与树干混合配电方式。所有二级负荷均设置双电源末端（ATS）自动切换，以确保供电的可靠性；消防设备配电装置均设置明显的消防标志5.1.5照明（1）分为正常工作照明、事故照明、应急疏散照明、庭院景观照明及主要泛光照明等（2）光源：一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其它节能型灯，有装修要求的场所按装修要求。照度按各功能分区的照度标准及相关部门要求设计。（3）应急照明：在人防、车库、餐厅、及其它公共场所按规范要求设应急照明，大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、消防电梯间及其前室、主要出入口设置疏散照明。在地下人防、车库等公共场所设置，其疏散通道上设置荧光型疏散导流标志。应急照明平时采用就地控制，火灾时由消防控制室自动控制点亮全部应急照明灯。（4）照明控制：办公室及设备用房等处的照明采用就地设置照明开关控制，地下车库等公共场所的照明采用照明配电箱就地控制；办公场所的公共区域及地下部分，公共走廊等处的应急照明、地下车库的疏散照明为长明灯。5.1.6建筑物防雷、接地及安全措施（1）本工程防雷等级为二类。防直击雷：在屋顶女儿墙上做一环状避雷带作为接闪器，并在屋面上装设不大于10m×10m或者12m×8m的避雷网格。利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根直径16mm102 以上通长可靠连接的主筋作为引下线，间距不大于18米，引下线上墙与避雷针带焊接，下墙与基础底梁及底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接，外墙引下线在室外地面下1米处引出以备补打接地极。（2）防侧击雷：应将混凝土梁、柱及楼板钢筋相连接，外墙的栏杆、金属门窗等较大的金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置连接。将建筑物内的各种竖向金属管道每层与圈梁的钢筋连接一次。（3）接地极：利用建筑物基础底板钢筋作为自然接地体。（4）凡突出屋面的所有金属构件，如金属通风管、屋顶风机、金属屋面、金属屋架等均应与避雷带就近焊连接通。（5）本工程采用接零保护制（TN－S）系统，三相四线制配电，接地线（PE）专放。（6）对容易产生高次谐波的电子设备机房，在配电箱总开关处将设置谐波吸收装置。(7)变电所低压主开关、联络开关及所有配电箱双电源切换开关采用四极开关；重要负荷末端的保护开关均采用双极或四极开关。(8)所有插座回路专放接地线（PE）且均设置漏电保护开关。(9)凡安装高度低于2.4m的灯具外壳均须与接地线可靠连接。(10)本工程设置联合接地系统：变压器中性点工作接地、防雷接地、电气设备保护接地、UPS输出端中心点接地、防静电接地电梯控制系统的功能接地、弱电系统设备等电位联结接地及其他电子设备的功能接地合用同一接地体，即利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。102 (11)在每层设备竖井设置等电位联结端子箱及等电位联结线，各层在正常情况下不带电的金属管道（包括电气设备外壳、风管、水管等）均须与等电位联结线可靠相连；楼内金属构件如：金属扶手、卷帘、防火门及吊顶龙骨等均须作等电位连接。(12)本工程设置总等电位连接.(13)凡有电子设备的机房均采用防静电地板，并考虑防静电接地措施。5.1.7电气设备的选择：根据经济实用、高效节能的原则，电气设备应尽可能选择高效节能设备。变压器选用干式变压器，高压开关选用真空断路器。低压配电屏选用抽屉式配电屏，进出线开关选用空气断路器。为减少无功损失，低压配电采用电容器自动补偿。照明系统采用高效节能光源、高效照明灯具和照明自控设备。5.2弱电5.2.1研究内容本可研范围内智能化系统，包括通信系统（CAS）,结构化综合布线系统（PDS）,安保技防系统（SAS）,有线电视及卫星接收系统（CATV）,背景音乐兼消防广播系统（PAS）,火灾自动报警及消防联动控制系统（FAS）5.2.2可研设计依据(1)《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）(2)《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95-2005）102 (3)《建筑与建筑群综合布线工程设计规范》（GBT50312-2000）(4)《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）(5)《工业企业通信设计规范》（GBJ42-81）(6)《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）(7)《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）(8)《民用建筑电气设计规范》（JGJ/16-92）(9)建筑工种提供的平、立面及相关专业提供的技术要求(10)业主对本工程的弱电设计意见5.2.3通信系统（CAS）（1）根据每个办公室配置一门电话的设想，本项目的电话需求量为1200门左右。实际市话容量的申请数与接入方式将由业主以及电信公司协商确定。另外，与广域网（公网）的数据通路将采用光纤接入方式。（2）通讯进线室设在指挥控制中心地下一层，市政电缆及光纤拟由基地东侧道路埋地引入。5.2.4结构化综合布线系统（PDS）为满足现代化办公对通信与计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性的原则，本项目将设计一套千兆位到用户的标准、灵活、开放的结构化布线系统。该布线系统采用光纤加千兆位双绞线布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输对ATM、FDDI、Fiber102 channel、10Base-F、100Base-Fx和GbitEther的发展要求。布线系统的拓扑结构为星型方式，以放射性方式布线。各单体均设一个上升通道，各设一个上升通道，上升通道兼层配线间，内设标准19寸配线柜。系统网络由指挥控制中心弱电设备间分别引3类非屏蔽大对数铜缆及６芯室内多模光缆至各层弱电间。另外，指挥中心预留部分光缆，用于满足用户的特殊需要。信息端口基本为2x双孔型/人，满足一个工作区既有电话接口又有内/外网网络接口的需要。端口安装位置为墙面出线，型号RJ45型。5.2.5安保技防系统(SAS)安保系统的设置力求做到布局合理、控制严密、配置完善、技术先进，并且有扩充能力及发展余地。根据本工程特点，设置一套电视监控系统。系统由76台高性能的黑白与彩色摄像机构成，其中电梯轿箱采用黑白摄像机；出入口、电梯厅、室内重要办公区走道采用彩色摄像机。1/3"黑白CCD摄像机水平清晰度不低于470线，1/3"彩色CCD摄像机水平清晰度不低于380线。考虑到建筑物的整体美观和隐蔽性，摄像机的防护罩分别配置半球型、楔形等。控制室设于主楼一层消控中心内，系统主机采用64/16路微机矩阵主机，该主机可通过操作键盘对输入信号进行任意分组切换、点切及时序切换。也可对云台、变焦镜头进行各种姿态的遥控。画面输出除采用直接切换外，同时也配置了附带十六画面分割功能的硬盘录像机，以便对系统进行全面的观察和录像。摄像机采取控制室集中供电方式。5.2.6有线电视及卫星接收系统（CATV）102 在音像管理部门的批准下，本项目拟设鑫诺卫星及有线电视接收系统，主要用于接收国际、国内政治、经济、金融信息及文化娱乐节目，满足建筑内对电视信号接收的要求。本工程卫星天线拟设在C座屋顶。前端信号处理为提高图象质量采用转频方式，信号传输网络由同轴射频电缆和分支分配、放大组成，并留有与有线台联网接口。系统的各项电气性能指标须满足地区有线电视台联网接口的要求。系统采用860MHZ邻频双向传输。电视终端电平控制在68±3dB范围，图像质量主观评价不低于4级。终端主要设置在各休息室、会议室、餐厅等处。5.2.7背景音乐及消防广播系统(PAS)根据本工程特点，设置一套公共广播系统。系统平时播放背景音乐，当发生紧急情况时，自动切换到消防广播，以达到疏散人员的目的。作为背景音乐，共有音源3套，同时配一个紧急广播话筒，主机采用微机 控制，每层的一个防火分区为一个回路。带微电脑的控制设备可以预置火灾报警及报警解除广播的语音合成，显示操作提示，当接收到消防联动信号，可以按消防广播规范启动相应区域广播，其它区域可正常广播。5.2.8火灾自动报警及消防联动系统见消防篇5.3给水排水5.3.1规划内容本工程建筑室内外给排水、消防给水设计5.3.2规划依据（1）业主要求及提供的本项目有关资料。（1）其它专业提供的方案。102 （1）采用的相关规范：《室外给水设计规范》(GB50013-2006)《室外排水设计规范》(GB50014-2006)《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)其它有关规划规范及规程。5.3.3给水系统一、工程概况：1、建设地点：鄂尔多斯市东胜区2、工程名称：鄂尔多斯市维邦.金融广场C座、D座、S-B座，主要功能为办公,大楼总建筑面积为104544m2,C座建筑层数主体为地下二层，地上二十三层，D座建筑层数主体为地下二层，地上二十六层。3、主要气象参数：年平均风速：3.5m/s最大冻土层深度：1.60m，室外采暖计算温度：-20℃4、地下水位埋藏较浅，稳定水位3.1-4.4米。5、建筑分类：本工程为建筑高度大于50米的办公大楼，属于一类公共建筑。地下部分每一层为一个防火分区，地上部分用防火墙划分防火分区。6、±0.00标高为建筑室内地坪标高，室内外高差为600mm。102 二、设计依据：《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95<2005年版>《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2005《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（GJJ/T29-98）《建筑给水硬聚氯乙烯类管道工程技术规程》（CJJ/T98-2003）三、消防系统设计：本工程设有消火栓给水系统及自动喷水灭火系统，室内消防给水采用临时高压给水系统。消防用水由设于建筑物外的几幢高层建筑共用的消防水池及消防水泵房供给。消防水池容积为1000m3满足火灾延续时间内室内消火栓灭火系统及自动喷水灭火系统的全部用水。本建筑屋顶水箱间设有50m3的高位消防水箱，并设消火栓增压泵及自喷增压泵和气压罐，供火灾初起时10分钟的消防用水量及管网所需压力。四、消防施工要求：1、管材：自动喷水灭火系统报警阀后采用内外壁热浸镀锌钢管及管件，DN＜100丝扣连接，DN≥100法兰连接，报警阀入口前室内为焊接钢管，焊接。室外为给水铸铁管，石棉水泥油麻接口。消火栓系统明设或暗设采用焊接钢管，焊接。埋地部分采用无缝钢管焊接。102 2、埋设和暗设的管道均做加强防腐：三层玻璃丝布，沥青漆四道，明设镀锌管道涂刷面漆一道（镀锌层被破坏部分及管道螺纹露出部分涂刷防锈漆一道面漆两道）。明设焊接管道涂刷防锈漆两道，银粉面漆两道。3、管道穿越地下防水墙体，顶板应作防水套管，具体做法详05S2。4、钢管穿楼板应做钢套管，套管直径比管道直径大2号，套管顶部高出地面20mm，套管底部与楼板底面平，套管与管道间填密封膏。5、管道敷设按规范设支吊架，支吊架间距及做法参见05S9。6、室内消火栓系统，自喷系统在与室外地下给水管道连接前必须将室外地下给水管道冲洗干净，其冲洗水量应达到消防时的最大设计流量。7、本设计标高以米为单位，其余以毫米为单位。8、给水及消防管道标高批管中心标高，排水管道标高指管内底标高。五、消火栓消防系数：1、室内消火栓用水量为40l/s，火灾延续时间为2h，消火栓布置保证两股一点要求，水枪充实水柱长度为10m，室外消火栓用水量为30l/s。2、消火栓规格：消火栓栓口直径为65mm水枪喷嘴口径为19mm，水带长度25m。每个消火栓箱体内设启动消防水泵的按钮，消火栓报警信号送至消防控制中心，启动消防主泵，火灾期间用水由水泵抽取消防水池贮水供给。消火栓采用戍型单栓室内水消火栓，A×B×H=650×210×800箱底距地0.75m。消火栓栓口距离每一层地面为1.10m，地下一层及地上一至六层消火栓采用减压稳压型消火栓。3、消火栓系统上设三套消防水泵接合器。102 4、消火栓系统上的阀门采用明杆平衡式双闸板阀z44T-10阀门应常开，并应有明显的启闭标志。5、试压冲洗：系统安装完毕后，应对管网进行静水压试验，严密性试验和冲洗。对管网注水时，应将空气排净，然后缓慢升压，达到试验压力1.2mpa后，10分钟压力降不大于0.02mpa为合格。系统在交付使用前应将室内管道冲洗干净，其水量达到消防时的最大设计流量。六、自动喷水灭火系统1、本建筑自动喷水灭火系统采用闭式洒水喷头湿式系统：地面以上部分属于中危险Ⅰ级，系统用水量为16l/s，设计喷水强度为6l/min.m2作为面积为160m2.2、本建筑地面以下部分属于中危险Ⅱ级，用水量为21l/s，设计喷水强度为8l/min.m2作为面积为160m2.喷淋系统上设两套消防水泵接合器。3、湿式报警阀组均设于地下一层，给水总干管上均没有信号蝶阀和水流指示器，各配水干管末端设有试验装置。4、系统喷头：根据实际情况分别可采用直立型喷头及吊顶型喷头，玻璃球充液颜色为红色。厨房喷头的动作温度为93℃。其余场所喷头的动作温度为68℃。5、试压：喷淋管道工作压力1.0mpa，喷淋管道试验压力为1.4mpa，试验压力下保持两小时无明显渗漏为合格，严密性试验压力为设计工作压力稳压24小时无渗漏。给排水部分：102 一、设计依据：《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（GJJ/T29-98）《建筑给水硬聚氯乙烯类管道工程技术规程》（CJJ/T98-2003）二、系统设计：1、给水系统采用竖向分区并联供水方式，地下一、二层及地上一、二、三、四层由城市低压给水管网直接供给；四层以上部分采用加压供水方式，由设于高层建筑群内的无负压生活给水加压泵加压后供给。低压给水管网系统工作压力为0.4mpa，生活给水五至二十六层中压给水管网系统，工作压力为0.8mpa。2、生活水系统阀门采用塑料管配套铜球阀。3、用水量预测规划区用水量主要由公建用水、绿化用水和未预见用水量组成，各项用水指标如下表所示。项目单位用水量指标公建用水量升/m2·日5绿化用水量M3/ha2·日6未预见用水量总用水量的10%根据规划人口和用地确定规划区用水量102 项目规模用水量(m3/d)公建用水量104544m2522.7绿化用水量1.0ha26未预见用水量52.9合计581.6规划区最高日用水量为581.6m3/日。4、给水管网布置规划的给水管网呈环状布置，铺设在道路的西侧或北侧。管径为φ150－φ200，由城市路接入本项目的给水管。三、排水系统①排水体制及系统排水体制系统采用雨污分流制。②污水量计算规划区的污水按供水量的90%计算，污水量为523.4m3/日。③污水管道的布置污水管道布置在道路路面下或人行道下。排水主干管接入城市排水管网。污水及雨水管线接口可设在中央路一侧。规划区内的污水管最小管径取φ300，最小坡度取千分之三。（3）、雨水工程102 （a）本工程的暴雨强度计算按包头市的暴雨强度公式计算，本工程暴雨强度计算采用下列设计参数：屋面雨水：P=3年室外雨水：P=3年Ψ=0.60（b）屋面雨水采用重力式雨水排水系统。（c）道路雨水按区域收集,排入雨水管网。四、施工要求：1、管材：生活给水地下一、二层及地上一、二、三、四层低压给水系统采用建筑给水（纳米抗菌）无规共聚聚丙烯管PPR给水塑料管，热要求镀镍管系列S5；生活给水五至二十六层中压给水系统，采用建筑给水PB聚丁烯管，热熔连接，管系列S4。安装参见05S1-325。2、防腐：埋地排水管道刷热沥青两道。3、试压：给水系统安装完毕进行水压试验，试验压力为工作压力的1.5倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.03mpa，同时检查各连接处不得渗漏为合格；排水系统暗装或埋地部分在隐蔽前必须做灌水试验，灌水高度应不低于底层地面高度为准，满水十五分钟后再灌满延续五分钟，液面不下降为合格，上部做通水通球试验，球直径为管道直径2/3。4、冲洗：给水系统投入使用前须用浊度在10mg/l，以下的净水进行冲洗，冲洗时流速不小于1.5m/s直到出口水色和透明度与入口目测一致为合格。冲洗后，还应用含20-30mg/l的游离氯的水灌满管道进行消毒，含氯水在管中应留置24h以上。102 5、其它：管道穿越楼板和屋面处应为固定支承点，室内给水管道标高以管中心标注，排水管道指管内底。管道支吊架做法详见图集05S10，其间距接GBJ242-82规定。图中未详事宜请按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）及图集05SL执行。5.4采暖、通风与空气调节5.4.1规划内容本项目冬季集中采暖、通风系统及防排烟系统；预留夏季空调系统。5.4.2规划依据(1)业主要求及提供的本项目有关资料。(2)其它专业提供的方案。(3)采用的相关规范：《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)2005年《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《人民防空工程设计防火规范》（GBJ50098-98）《人民防空地下室设计规范》（GBJ50098-94）（2005年版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)其它有关规划规范及规程。5.4.3室内外设计计算参数(1)室外气象参数：大气压力hpa空调计算干球温度相对湿度通风计算干球温度风速采暖最大冻土层深度夏季889.420.8℃/26℃1.5m/s//102 冬季900.9-2℃56%-13℃1.6m/s-19143cm(2)室内设计参数房间名称夏季冬季新风量m3/h.p允许噪声dB(A)温度℃相对湿度％温度℃相对湿度％办公24～26<6520～22≮304035～45会议室24～26<6020～22≮404035～45餐厅24～26<6518～20≮403040～50门厅、休息厅24～26<6018～20///(3)通风换气次数水处理机房6次/小时加药室6次/小时浴厕10次/小时热交换，水泵房5～6次/时变配电室20次/小时地下车库6次/小时娱乐1次/小时餐厅厨房50次/小时5.4.4采暖(1)热源：该区域已纳入城市集中供热范围，供暖管线布置接入市政管网，管线接口设在西贸路或鄂托克西街一侧，在地下室有换热站。(2)采暖热负荷采暖热指标为60w/m2采暖热负荷为6272千瓦（3）供热管网规划供热管呈枝状管网布置，管线沿道路东侧和南侧的人行道下敷设，管径为φ200－φ250。102 (4)采暖系统：1~4层采用市政管网直供，系统型式采用下供下回双管系统；C座5~23层及D座5~26层热媒经换热后提供，换热机组在地下室设备机房设置。(5)系统定压：主楼系统采用补水泵变频定压。(6)散热器：采用内腔无砂型铸铁散热器。（7）室外热网的敷设方式热水热力网地下敷设采用直埋敷设，直埋敷设与地沟及高架空敷设相比，具有造价低，使用寿命长，施工周期短、热损失小、维护工作量小、运行经济，虽然比中、低架空敷设投资高，但不影响城市景观，有利于城市规划。5.4.5机械通风与排烟系统（1）地下一层的变配电室、水泵房、热交换房均设机械通风系统。（2）地下车库面积较小，故仅仅设置机械排风系统，进风则通过车道自然进风，不考虑排烟系统。（3）水处理机房、加药间分别设置机械排风系统。（4）综合楼走道长度超过60米，所以设置机械排烟系统。5.4.6空调1、冷热源空调夏季集中冷源来自地下一层的制冷机房，空调冬季热源主要来自热交换站二次水，进入地下一层的热交换机组，进行热交换，供回水温度为60／50℃。2、空调水系统102 空调水系统为一次泵变水量双管系统a、冷却水供回水管分别接至分集水器上，供水管由分水器引出至风机盘管及空调器冷却后回至集水器中。b、冬季风机盘管停用，开启热交换机组，切换至空调器。c、空调冷热水系统由膨胀水箱定压，由浮球液位信号控制补水泵启停，补水采用软化水。补水经全自动软化处理器软化处理；冷却水经全过程处理器除垢仪杀菌、灭藻、除锈后浸入冷水机组。d、冷冻水供回水温度7／12℃，冷却水回水温度为25／30℃。3、空调风系统a、一层大厅空调方式采用喷口送风，局部区域安装风机盘管，空调机组设置在大厅东侧库房吊顶内，冬季大厅内除空调热风采暖外，设置散热器值班采暖。b、多功能厅空调形式采用全空调系统。c、南侧房间北侧会议室夏季采用风机盘管，新风由外窗自然补入，冬季采用散热器采暖。第六章环境保护6.1设计依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号（3）《中华人民共和国水污染法》102 6.2环境污染因素分析（1）废气排放因素本工程在地下室设有停车场，和职工餐厅及厨房，均可能产生一定的废气。（2）废水排放因素本工程排放废水主要为生活废水，废水主要来自厕所冲洗水、盥洗和厨房废水。（3）固体废弃物因素本工程由办公、商业及后勤辅助用房组成，产生的固体废弃物主要是生活垃圾。（4）噪声污染因素本工程噪声污染因素有集中空调噪声、风机、泵等设备噪声，及施工噪声。6.3建设项目环境保护防法措施（1）废气影响防治本工程地下车库采用强制通风，废气由竖井排出。厨房及设备用房废气由单独排风竖井至辅楼屋面排放。卫生间设机械排气系统，将废气排至室外。（2）废水防治室内污、废水合流排放，室外雨、污水分流。生活污水经处理达到环保部门的排放标准后排入市政雨水管网，雨水排至市政雨水系统。车库废水处理后排入市政污水系统。102 （3）固体废弃物影响防治本工程建成后每天排放的生活垃圾采用袋装化处理，每天由专人负责统一收集清运至楼外，并注意清运时密闭和清运时间，再由环卫生部门集中处理。（4）噪声污染影响防治本工程最大的环境噪声来自鄂托克西街及西贸路的环境噪声，设计中大楼外窗采用8+12+6中空玻璃，以有效降低车辆噪声影响。本工程设备噪声源包括风机、水泵等。设计时，动力设备选用低噪声设备，按规定采取隔振降噪措施，动力设备机房和值班室、控制室采用吸音墙面、吸音吊顶处理，门窗采用隔音门窗以降低噪声。各类风机选用低噪音设备，风管安装消音装置。本工程屋面热泵采用低噪音设备，且夜间停用对周围环境影响不大。水泵下设隔震装置。风机进出口设非燃性软接头。送、回风管设消声装置。本工程地处中心城区，施工期间施工单位严格执行鄂尔多斯市有关部门制定的相关规定，合理安排施工时间，以减少对附近居民的影响。（5）本项目绿化率为36.0%6.4环境影响评估结论本工程建成后，该地区从区位价值、土地利用、环境质量、人文景观、市政建设、绿化等方面均可得到明显改善。工程完成后需要指派专人负责环保工作，使人们有一个清新、舒适、干净的工作环境。102 102 第七章劳动安全、卫生防护与消防7.1劳动安全7.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、工作人员、服务人员的身体健康，维护正常的工作秩序。7.1.2施工中主要安全措施（1）严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。（2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。（3）针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。（4）施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。7.1.3运行使用中主要安全措施(1)为防止及减少漏电事故的发生，本工程所有插座回路均设置性能可靠的漏电保护开关，并专设PE线与接地体联接。102 (2)卫生间设置辅助等电位联结。(3)冷冻机房设置配电值班室，机房墙面作吸声处理，减少噪声对值班人员的影响。(4)变电所变压器设置IP20护罩，以防触电事故的发生。(5)电缆桥架水平敷设不低于2.5m，垂直敷设时距地1.8m以下部分加金属盖板保护，所有配电线路均穿塑管或金属保护，以防漏、触电事故的发生。(6)电梯井道内设置井道检修照明，由36V超低压供电，每隔4米设置一个。(7)重要机房内设置事故照明。(8)餐厅、厨房照明采用洁净式灯具，便于清洗。7.2卫生防护措施（1）项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。（2）制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。（3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。7.3消防7.3.1原则102 本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。7.3.2消防设计的主要依据《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)其它有关规范7.3.3消防措施7.3.3.1建筑设计1、根据建筑的使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等因素，维邦•金融广场定为一类高层建筑，耐火等级为一级。2、基地东面和北面均面向主干道有出入口，基地南侧和西侧为地块内部道路。基地内消防车道宽度大于4m，道路中心转弯半径大于14米。3．防火间距主体高层建筑与高层之间间距大于13米。6、防火分区按耐火等级设相应防火分区。7.3.3.2消防给水系统1、设计参数：室外消防25升/秒室内消防25升/秒自动喷淋灭火系统27升/秒102 (车库27升/秒，其余21升/秒)室内，外消火栓系统作用时间2小时自动喷淋灭火系统作用时间1小时2．自动喷淋灭火系统本建筑各层均按规范要求设自动喷淋灭火系统。其中地下车库按中危险II级设计，其余各处按中危险I级设计。系统设二套DN150地下式水泵接合器，供消防车消防供水。3．消火栓系统（1）室内消火栓系统采用临时高压给水系统。所有场所均设消火栓灭火系统。（2）系统竖向不分区，所有消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa处，设减压孔板减压。所有消防箱内设DN65消火栓及水龙带、水枪各一套。（3）消防泵房设于地下室生活、消防合用泵房内。消防用水由消防泵从市政管网直接抽取，消防泵采用立式离心泵。（4）消防栓系统设二套DN150地下式水泵接合器，供消防车消防供水。4．屋顶设高位消防水箱,，贮存10分钟消防用水。5．消防水池：地下一层设消防水池,容积为1000M3（储存2小时室内消火栓消防用水及1小时自动喷淋消防用水。其中室内消火栓系统储水为180M3；自动喷淋系统储水为98M3。6．室外消防：室外消防水量25升/秒，由市政给水管网直接供给,引入二路DN200102 给水管，在基地内环通。适当位置按消防规范设置室外消火栓,布置最大间距120米，设有消防接合器部位距接合器15～40米内设置室外消火栓。7．柴油发电机房、档案库房设七氟丙烷(FM200)或烟络尽（INERGEN）管道灭火系统。8．建筑灭火器配置要求本建筑每层设置贮压式磷酸铵盐干粉手提式灭火器,各处均按中危险级配置灭火器。消防管、喷淋管采用热镀锌钢管，小口径管道采用丝扣连接，大口径管道采用卡箍连接,室外采用墨铸铁管。所有消防水泵采用消防专用水泵。7.3.3.3防排烟系统：（1）办公室采用可开启外窗的自然排烟；走道采用机械排烟。（2）消防疏散楼梯及合用前室均设有正压送风系统。（3）消防控制中心对所有涉及消防的设备进行监控。（4）风道及保温材料采用不燃和难燃材料制作。7.3.3.4火灾自动报警和联动控制系统（1）火灾自动报警系统102 采用集中报警控制系统，一楼设消防控制室，配置火灾自动报警控制器和联动设备。在各场所根据需要设置感烟或温度探测器、手动报警器等火灾报警装置。火灾时发出报警信号，火灾自动报警控制器显示火灾位置，经确认后，由联动控制系统发出指令，联动相关设备。电梯机房、配电室等处设对讲电话分机。每个手动报警器均带消防电话插孔。在每个消火拴内设置破玻按钮，在火灾时，可直接启动消防泵，并向消防控制室发出报警信号。（2）联动控制系统火灾时，将公共广播系统切换到紧急广播状态，根据火灾部位按层进行紧急疏散广播。联动设在各层主开关上的分励脱扣器，切断相关层的非消防电源，并返回状态信号，将大楼内的电梯迫降在首层。启动消防风机、水泵等。对于消防风机、水泵等重要设备，除就地控制外，还应在消防控制室设置紧急启动按钮。（3）应急照明系统在走廊、电梯前室、疏散楼梯口、公共出口等处设疏散指示照明，采用自带蓄电池的疏散标志灯。7.3.3.5消防教育和管理(1)要经常加强对全体人员的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。(2)对大楼内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。102 第八章节能8.1编制依据(1)《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（2）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）（3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）（4）《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）（5）《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225）（6）国家、地方现行的相关建筑节能标准和规程8.2建筑热工（1）本工程由2幢高层建筑和中间四层联体商业组成，结合地形和周边建筑，设置中心广场，最大限度地满足了各使用空间的自然通风与采光，建筑体型方正，尽可能减少外墙面积有利于建筑的保温隔热。（2）建筑围护结构节能技术措施：平屋面（坡屋面）保温层采用80厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS板），以满足屋面的传热系数要求。本工程外墙墙体材料为370厚加气混凝土砌块。外保温建筑构造的保温层选用60厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）。非透明幕墙选用花岗石和金属板材，背后衬150厚保温棉。地下室外墙设置90厚聚苯乙烯泡沫塑料板，热阻大于2.0（㎡·K）/W。地面垫层设置350厚加气混凝土，热阻满足2.0（㎡·K）/W。架空楼板和外挑楼板板面或板底设置60厚挤塑板。外窗（含透明幕墙）窗墙比为0.4～0.5,PVC塑料窗，5＋12A＋5＋12A＋6浮法中空玻璃，传热系数≤2.0W/㎡K（1.7），空气渗透性q1=0.5m3102 /mh。透明外门的型材和玻璃要求与外窗相同，不透明外门采用保温门，内设30厚的保温棉。采用外墙外保温，保温层贴至女儿墙顶。8.3给排水节能（1）所有用水器具均采用节水型、静音型和感应式冲洗阀及配水件产品。其中坐式大便器采用6升冲洗水箱，小便斗采用自闭式冲洗阀（配红外线感应开关），（2）所有龙头采用陶瓷阀芯。无障碍厕所内水嘴采用揿压式，杠杆式或光电控制感应式水嘴。（3）给排水管材采用新型管材，采用塑料排水管取代铸铁排水管8.4暖通节能（1）训练馆采用地板辐射采暖系统，具有热效率高、舒适度好、节能的特点。（2）热力入口设置热计量装置，满足分户计量的要求。（3）选择通风系统的风机时，计算其单位风量耗功率（Ws），所选风机的单位风量耗功率不高于0.48W(m3/h)，风机功率不小于52％。（4）地下车库通风系统根据使用情况对通风机设置定时启停（台数）控制。（5）风管、水管进行保温措施处理。8.5电气节能（1）变电所变压器选用高效率、低能耗产品。（2）本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，以降低能耗。102 第九章项目招投标要求及内容根据《中华人民共和国招投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）及2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》有关规定，本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、施工、设备及材料采购等内容进行招标。(1)招标范围本工程招标主要包括勘察设计、工程监理、工程施工及设备材料采购。(2)招标组织形式招标工作小组由业主单位委托具有法人资格的招标代理机构负责组成。(3)招标方式采用公开招标的方式。即在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒体公告。(4)工程分包本工程分为建筑工程、主要设备采购及安装工程、主要材料采购进行分包。(5)招标情况招标基本情况见表9-1102 招标基本情况表表9-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√工程监理√√√建筑及一般设备安装工程√√√其它设备√√√单项合同达到80万元设备重要材料√√√单项合同达到80万元材料情况说明：1、安装工程单项合同估价低于100万元不采用招标方式；2、设备、重要材料单项合同估价低于80万元不采用招标方式。102 第十章项目实施计划本项目建设期为两年，项目计划于2011年12月31日建成。分以下几个阶段进行（见表10-1）：(1)可行性研究及项目前期工作阶段：主要包括编制可行性研究报告、项目评估、资金准备，2个月完成。(2)设计阶段：即工程方案设计和施工图设计阶段，2个月完成。(3)招投标阶段：1个月完成。(4)施工阶段：包括主体工程、设备安装、装修装饰，共18个月。(5)竣工验收阶段1个月。102 项目实施进度表表10—1时间项目2010年2011年一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月前期准备及可研阶段设计阶段招投标阶段主体工程设备安装装修装饰验收阶段102 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据1、2004年内蒙古自治区建设工程计价依据。2、鄂尔多斯市东胜区近期类似工程的造价资料。3、鄂尔多斯市政府关于住宅和公建开发、拆迁补偿等有关的政策法规。4、现行税费标准及银行贷款利率。11.1.2项目开发投资估算1）征地费：征地费39.0亩×227.75万元/亩=8882.16万元征地成本：88821600/104544㎡=849.61元/㎡2)土建和安装成本：3350元/㎡3)勘察设计及前期工程费：179元/㎡a、场地平整费5元/㎡b、基础设施配套费:40元/㎡c、人防费：20元/㎡d、环评及环保费：1元/㎡e、消防费：5元/㎡f、建委审图费：5元/㎡102 g、工程监理费：5元/㎡h、质量监督费：10元/㎡i、地勘费：5元/㎡j、规划设计费：80元/㎡k、房产费：3元/㎡4）基础设施建设费和非营业性配套公共建筑的建设费140元/㎡。（按建筑面积计算经验数据，其中基础建设费85元/㎡；非营业性配套公共建筑费55元/㎡）基础设施建设费包括：基地内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通信、绿化和环境卫生等建设费用。基础设施建设费和非营业性配套公共建筑的建设依据批准的详细规划和施工图预算计算。5）管理费：[1]+2]+3]+4]]·3%=4518.61×3%=135.56元/㎡包括策划费6）不可预见费：[+2]+3]]·3%=3529×3%=105.87元/㎡7)建设期利息:40181.7/104544·10％·3=1153.05元/㎡8）以上成本合计：5913.09元/㎡11.1.4项目投资维邦·金融广场C、D、S-B座总建筑面积为104544平方米,其中单位建筑面积均价为5913.09元/平方米，则项目总投资为61818万元。11.2、资金筹措总投资61818万元，其中建设投资为49763万元,建设期利息为12055万元,计划由企业自筹和银行贷款。其中企业自筹21636.3102 万元，银行贷款40181.7万元。第十二章经济评价12.1财务评价依据1）国家有关部门颁发的有关财会方面的政策、法规2）国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)3）本地区有关税收制度等有关规定4）开发商提供的项目实施资料和其他基础资料5）工程项目各专业提供的基础资料2、本项目计划在2010年1月开始实施，2010年5月进入施工阶段，建设期为2年，项目计算期为3年，2011年开始预售，根据该项目地理位置、东胜地区整体销售情况及东胜周边地区的实际情况测算第一年预售50%，第二年(2012年)销售50%，虽然项目开工与预售不同期，但为了使收入与成本更加合理配比，切实反映企业的盈利情况，该项目财务效益分析按照配比原则估算。3、基准收益率为12％。4、营业税率5％，城市建设税、教育费附加及地方教育费附加分别为营业税额的7％、3％、1%；水利建设基金按收入的1‰计提缴纳，印花税按销售收入的0.5‰计提。5、房地产销售交易环节还须预缴土地增值税，综合商业用房和写字楼确定,按销售收入的1.5%估算。6、按照新企业所得税法规定企业所得税率为25％，以经营所得的应纳税所得额为基数征收。102 7、该项目总投资61818万元，包括开发建设投资及建设期利息，其中开发建设投资为49763万元，建设期利息为12055万元(按总投资的65%计算)。资金来源为企业自筹资本金21636.3万元，银行贷款40181.7万元(总投资的65%)，贷款利率按照银行同期贷款利率估算（年利率10%）。8、根据国内同类项目和国家有关部门资料，销售费用按市场惯例，包括广告、工资、印花税、水利建设基金等与销售有关的一切费用以销售收入的0.5%计算。12.2总成本费用估算该项目总成本费用估算62248.65万元(建设投资按各分项和取整数49763万元计算),其中土地费用及拆迁补偿费8882万元，工程建设费用35022万元，工程建设其它费用4752万元，基本预备费1107万元，建设期贷款利息12055万元；经营成本430.65万元。12.3经营收入估算本项目的总建筑面积为104544平方米,总可售面积为90284平方米。商业建筑面积10252平方米，写字楼建筑面积80032平方米，销售总收入预计为86130万元，具体计算如下：商业：10252m2×20000元/m2=20504万元写字楼：80032m2×8200元/m2=65626万元销售收入合计86130万元。12.4销售税金及附加估算销售税金及附加6072.18万元，其中营业税4306.50万元,城建税102 301.46万元，教育费附加129.20万元，地方教育费附加43.07万元,预征土地增值税1291.95万元。12.5利润情况估算综上所述，该项目利润总额为17809.17万元，所得税率25%，所得税额4452.29万元，税后净利润13356.88万元，计提盈余公积金1335.69万元，可获得未分配利润总额为12021.19万元。销售利润率为15.51%，投资利润率为21.61%。财务净现值(NPV)税后4563.87万元，税前7923.12万元；税后内部收益率(IRR)21.89％，投资回收期税后为2.59年。从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率(Ic=12%)，投资回收期较短，有较强的盈利能力，通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均在12%以上，说明项目具有一定的抗风险能力，因此，从财务角度分析，项目是可行的。具体数据，详见附表。12.6、盈亏平衡分析（1）BEP（利用率）=固定成本/（销售收入-变动成本-税金）×100%=61818/(86130-430.65-6072.18)×100%=77.63%（2）BEP（规模）=90284×77.63%=70091.36(平方米)（3）BEP（收入）=86130×77.63%=66866.43(万元)表明项目在开发率达到77.63%时，即可售面积达到70091.36平方米时，就可以保本，或者是售房收入达到66866.43万元时，项目亦可保本。102 12.7还款计划本工程项目贷款40181.7万元，由于项目是边建设边销售，按照先还贷后受益的原则，偿还贷款的资金来源主要是企业销售收入及未分配利润，而且项目税后投资回收期为2.59年，因此该项目具有较高的清偿能力。12.7风险分析该项目开发风险主要来自建造成本、销售进度、开发周期等方面，其中一般以开发成本及销售价格、销售进度的变化影响最大。这些变动因素又受政治、经济、社会条件的影响，具有一定的不可预测性。目前由于受全球金融危机的影响，使得全国房地产市场处于比较低迷的状态，而且从08年度下半年开始，东胜周边地区房地产市场受全国和自治区房地产市场的影响，再加上住房用户有一部分持观望态度，所以房地产市场存在一定风险。应对风险主要从两个方面考虑：一是从房屋销售价格上，目前鄂尔多斯市东胜地区房地产需求仍很旺盛，但是由于受世界金融危机和全国房地产市场的影响，一些人持观望态度，主要原因是价格上觉得比较高，为此，我们在预计销售价格时，都按照东胜周边地区房地产的最低价格进行预测。该项目在制定价格时采取了稳妥的定价原则，价格均比东胜市区房地产平均售价每平方米低500元左右，这样就归避了市场风险。因此，该项目具有较强的抗风险能力。102 二是在房屋销售进度上，如按照95%出售率估算，该项目利润总额为16918.71万元，净利润12689.03万元；投资回收期税后为2.92年，因此从财务效益角度分析，项目具有一定的可行性及抗风险性。表1主要经济技术指标可研表序号项目单位指标序号项目单位指标1总投资万元618188净利润万元13356.881.1建设投资万元4976312资本化利息万元120559销售利润率%15.51%2资金筹措万元6181810投资利润率%21.61%2.1企业自筹万元21636.311财务净现值(i=12%)(税后)万元4563.872.2银行贷款万元40181.712财务内部收益率%21.89%3经营收入万元8613013投资回收期年2.594经营税金及附加万元6072.1814总建筑面积㎡1045445总成本费用万元62248.655.1固定成本万元618185.2可变成本万元430.656利润万元17809.177所得税万元4452.29102 表2收入及税金估算表金额单位：万元序号项目金额备注1出售收入861301.1商铺销售收入205041.2写字楼出售收入656261.3地下停车位出售收入1.4住宅外售收入2销售税金及附加6072.182.1营业税4306.502.2土地增值税1291.952.3城建税301.462.4教育费附加129.202.5地方教育费附加43.07102 表3总成本费用表金额单位：万元序号项目年度经营期合计2011年2012年1土地费用4441444188822拆迁补偿费3工程建设费1751117511350224工程建设其它费用2376237647525基本预备费553.5553.511076建设期利息6027.56027.5120557销售费用215.32215.33430.65合计总成本费用31124.3231124.3362248.65102 表4损益及还本付息估算表金额单位：万元序号项目计算期123损益表1收入43065430652营业税金及附加3036.093036.093总成本费用31124.3231124.334利润总额8904.598904.585所得税2226.152226.146税后利润6678.446678.44还本付息表1.1年初借款本息累计49350493501.1.1本金49350493501.1.2利息1.2本年借款40181.7001.3本年应付利息4018.174018.174018.171.4本年还本付息4018.174018.1744199.871.5还贷资金来源自有资金售房收入售房收入102 表5现金流量表金额单位:万元序号项目合计年份计算期经营期合计年份01231现金流入8613043065430651.1销售收入8613043065430652现金流出72773.123443827922.5510412.572.1项目投资61818344382244549352.2销售费用430.65215.32215.332.3经营税金及附加6072.183036.093036.092.5所得税4452.292226.142226.153净现金流量13356.88-3443815142.4532652.434累计净现金流量-34438-19295.5513356.885税前净现金流量17809.17-3443817368.5934878.586累计税前净现金流量-34438-17069.4117809.177计算指标：(Ic=12%)NPV(税后)=4563.87NPV(税前)=7923.128税后内部收益率(IRR)=21.89%9静态投资回收期(含建设期税后)=2.59年102 第十三章结论与建议13.1项目的总体描述通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘的销售情况，经过深入研究论证，该项目的社会、环境、经济效益较大。13.2项目优点、缺点描述1、优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展，政府对本项目的鼎力支持，周边大企业的集聚，企业对改善办公条件的期望与购买力水平，这些基本方面为项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：104544平米财务内部收益率：＞12%3）项目具有突出优势项目具有较好的周边环境（自然、人文、交通）项目所处地块的发展前景较好4）项目开发经营的风险小本项目是政府在建设铁西二期的一个办公商务项目，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能达到预期投资效益。2、存在问题102 1）项目独一无二的品位定位有一定的难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。2）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。13.3结论与建议1、结论从社会效益讲：项目建成后，可提供104544平米办公商务用房，切实解决了部分企业的办公拥挤及办公条件差的问题。由于本项目注重环境营造和品位建设，它将成为东胜的又一个亮点，为东胜的人民提高了优越的办公环境，使人民更好的生活和工作，人民更好的感受到经济发展给他们带来的好处，使人民感受到了在党的旗帜下能够幸福的生活，能够安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来讲：该开发过程全部采用文明施工，最大程度上减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前乱的大体变成了幽雅，全新建筑造型秀丽的自然景观，功能齐全配套的公共服务设施以及便利的交通，对美化鄂尔多斯的市容，改善环境带来较大的影响。从经济利益讲：由于在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，销售前景较好。该项目采取了提前预定、分期付款等措施；有力推动鄂尔多斯市的房地产经济发展，起到搞活经济的作用。纵观开发全过程，从社会效益、环境效益和经济效益来看该项目开发是完全可行的。102 2、建议工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取国内外大型写字楼的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，建议建设采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学地控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。102'