汉川•滨湖城市花园项目可行性研究报告 94页

'汉川·滨湖城市花园项目第1章项目总论1.1项目背景与概况项目名称:汉川·滨湖城市花园项目性质：新建建设单位：湖北凌鹏置业有限公司法人代表：企业性质:有限责任公司(私营)注册号:公司地址:汉川市城隍镇向阳村1.2项目建设单位概况湖北凌鹏置业有限公司是2012年6月新注册成立的地产开发公司。虽然是才成立的公司，但湖北凌鹏置业有限公司却是一个雄厚实力和经验丰富的30多人的精英团队。公司股东分为别由华天集团高管、凌去幕墙装饰公司高管及长期从事地产开发地产公司的高管共同出资新组建而成。他们分别有着上千万平方米的建筑施工、装饰及近百万平米地产开发经历。曾开发过“汉川文化世纪城”、“都市华庭”、“马口棉纺厂综合开发项目”、“关公冼马城”“马口龙凤苑”等地产项目。94 他们实战、管理经验丰富，经济实力雄厚，为了一个共同的目标组建新公司从事地产开发，引领其团队不断开拓进取。目前该公司已取得位于汉川市城隍镇向阳村G（2012）018号地块的国有土地使用权，用于地产开发。该地块用地面积为67.72亩，项目正在积极筹备中，规划建筑面积145106.17㎡。公司在“诚信创造未来”的企业精神指引下，坚持“以人为本，诚实守信，追求卓越，服务社会”的企业理念，坚持质量第一，建设舒适、一流的住宅和环境优美的小区，实现“企业发展，员工进步，社会和谐”的美好远景，为地方经济和社会发展作出新的更大贡献！1.3项目背景及建设的必要性自省委、省政府确立“1+8”武汉城市圈后，汉川市政府94 按照省、孝感市的战略部署，充分发挥紧邻武汉、处于武汉城市圈核心圈的区位优势，主动融入武汉城市圈，全面提升汉川在武汉城市圈内的经济依存度和融合度，促进市域经济又好又快发展。根据汉川实际，确立了融入武汉城市圈的工作思路，即充分发挥汉川地处武汉城市圈核心层的优势，按照"五个一体化"建设（基础设施、产业发展、区域市场、城乡建设和环境保护）和"八同"（规划同筹、交通同网、信息同享、金融同城、市场同体、产业同链、科技同兴、环保同治）的工作要求，通过交通接轨、工业配套、农业服务、科技转化、旅游加盟，努力把我市建设成为武汉城市圈的工业协作配套基地、农副产品加工供应基地、商贸物流集散基地、旅游休闲度假基地和科技成果转化基地，奋力实现依托武汉，服务武汉，融入武汉，建设核心圈内经济强市，建设武汉后花园！在以上背景下，汉川市人民政府于2009年10月公开出让G[2012]018号地块国有土地使用权，用于城市住宅开发和城市基础设施建设，以利按照城市总体规划建设，城区扩伸和城市品位形象升级！该地块位于汉川城隍镇向阳村，南临滨湖大道，北接河沙一级公路，东临泵站河，位于泵站河下桥处，沿泵站河60米绿化长廊和天然水景，地理位置优越，商业氛围浓厚，具备良好的开发价值！本顶目为项目的一期工程，项目将建成集居住、商业、休闲为一体的综合性社区，为汉川市打造一个有着鲜明的在外在形象、优美的内部环境，便利的交通系统，齐全生活设施现代化高档社区。该项目建设是符合汉川城区规划发展要求和国家产业政策的,是城市功能完善的需要，是汉川建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环境的重要举措。本项目的建设将对提升城市化水平、加快城市进程起到积极的重要作用。1.4编制的原则、依据和范围1.4.1编制的原则1、执行国家对商业住房的建设标准、规定和技术要求，做到实事求是，因地制宜、功能适用，与湖北汉川市的经济发展水平相适应。94 2、遵照整体规划与局部相协调的原则，合理有效的利用土地，建设布局满足规划管理部门的规定和要求，充分考虑环境特征，风格与城市环境相一致，营造自然和谐的商居环境。3、坚持建设与适用相结合的原则，尤其在节能、环保、安防等方面，使其成为一个理想的安居场所。4、采用先进的技术手段，对本项目的商住房开发设计、设备与材料的选用要做到先进、可靠、经济、合理。1.4.2项目编制的依据1、国家和地区相关的法律、法规、政策；2、湖北汉川的经济和社会发展规划；3、《房地产经济评价标准》（2002）4、湖北汉川市国有建设用地G[2012]018地块出让资料；5、建设单位提供的相应的基础数据、技术资料等；6、编制本报告的委托咨询合同及其他相关资料。1.4.3项目报告编制的内容本项目研究的内容：项目提出的理由及建设的必要性，需求分析及建设规模，建设条件等分析；总体规划，建筑工程方案，配套工程、环境保护及消防、安全等方面建议，项目建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措，社会效益分析等。94 1.5项目主要经济技术指标主要技术经济指标表项目数量单位1净地面积45149.10m22总建筑面积145106.17m2计容积建筑面积135400.00m22.1住宅建筑面积121300.00m2其中多层住宅面积21500m2高层住宅面积98850.00m22.2商业建筑面积11600.00m22.3幼儿园建筑面积1950.00m22.4小区管理用房500.00m22.5物业管理用房500.00m22.6其他配套用房500.00m22.7住宅底层车库（不计容积率）1800m22.8地下车库（不计容积率）6526.07m22.9架空层面积（不计容积率）1380m23建筑基底面积12127.05m24容积率3.05建筑密度26.86%6绿地率30%7总户数1054户8总停车位360个其中地面停车位290个车库停车位70个1.6问题与建议湖北凌鹏置业有限公司已于2012年7月合法取得本项目土地合法使用权,各项建设手续正在积极申办中。94 分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具良好的可行性。本项目应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌销售和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。94 第2章项目投资环境与市场分析2.1项目投资环境分析2.1.12012年房地产经济政策分析2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。94 展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6月1894 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。2、支持自住性需求，促进市场活跃2.1央行、住建部等支持首套房以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。上半年货币政策预调微调力度持续加大，2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率0.5个百分点2。6月，央行降息0.25个百分点3，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5月末，广义货币(M2)余额9094 万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。3、保障房政策支持力度增强3.1中央补助资金加大中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的1000万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年实际的1700亿元增长了23.1%。截至今年4月底，中央已下达地方1483亿元补助资金，与去年全年相近。其中第一批补助资金454亿元已于2月份下达到地方，较去年提前1个月。截至5月底，已开工346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套，完成投资3895亿元。94 多部委强调落实保障房建设资金。住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，1月，财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5月，住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示，中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减，同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程，此外，银行信贷的支持力度也在加大。3.2支持参建企业多元化融资由于保障房资金压力增加，中央支持保障房融资多元化，鼓励多种渠道融资，包括金融机构贷款、企业债券融资、公积金贷款，地方土地出让收益不低于10%用于保障性安居工程，地方政府预算等，同时中央代地方发行的国债优先、倾斜用于保障性安居工程。94 今年2月，发改委在《关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》中指出，要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。3月住建部在《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》中指出，拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。保障房建设融资渠道的拓宽，将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面。4、下半年政策展望：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。一季度GDP增长8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度会延续下行趋势，有可能低于8%。2011年来固定资产投资增速降至接近20%的水平，基建投资仅为个位数。若政府加快审批进度（中央已同意294 万亿元的铁路投资计划，各地也纷纷获得发改委审批上马项目），使得基建增速提高至20%左右，固定资产投资增速将回到25%左右的近年平均水平。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，政策预调微调的“稳增长”效果逐步显现，宏观经济在下半年会逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施，基本未涉及到房地产调控政策的放松，表明中央高层对房价合理回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。调控效果有所显现，但还需进一步巩固深化。201294 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面坚决抑制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府坚持房地产调控不放松，调控成果进一步显现，投资投机需求受到抑制，多数城市房价继续呈稳中有降之势。但需要注意到是，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显回升，购房者观望情绪明显缓解，部分城市甚至还出现了楼盘抢购的恐慌情绪，部分房地产企业趁机提价，与“房价合理回归”相背而行。展望2012年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，如果成交量继续增长，价格将会止跌回升，房地产调控可能功亏一篑。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。总之，2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策，限价政策，限购都没有对商品房限制达到预期，保障住房在人民强烈的呼吁声中迟缓走到台前，城镇住房的刚性需求不会逆转，房地产业也绝不会崩盘。但2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控走势的杠杆之一。2.1.2区域经济环境与与市场环境分析1．区域经济环境分析汉川市　　94 2011年全市生产总值（增加值、产值除注明外，均为现价）为2475567万元，按可比价格计算，比上年增长（下同）14.0％。从三次产业看，第一产业完成增加值420355万元，第二产业完成增加值1449351万元，第三产业完成增加值605861万元，按可比价格计算，分别增长4.4％、17.7％和13.4％。从构成情况看，一、二、三产业的比重由2010年的18.99：54.54：26.47变化到2011年的16.98：58.55：24.47。全市人均生产总值24339元（按平均常住人口101.71万人计算），可比增长12.3％。工业经济：工业形成了集群发展格局，完成产值4823077.3万元，增长40.9％；其中，中省属工业企业完成产值349828.4万元，增长26.7％；市属工业企业完成产值4473248.9万元，增长42.1％。完成规模以上工业增加值1339755.0万元，按可比价格计算，增长19.7％。三大工业园区初具规模，三大支柱产业（金属制品、纺织服装、食品医药）产值逾百亿；建筑业：相对平稳发展。全社会建筑业完成增加值46115万元，可比增长6.4％。农业经济：全市农林牧渔业现价总产值为736615万元，可比增长7.2％。种植业、畜牧业、渔业产值分别为326781万元、232756万元、148653万元，可比分别增长11.0％、5.8％、3.4％。森林覆盖率达18.1％。固定资产投资：94 2011年，全市全社会固定资产投资额1322704万元，同比增长37.3%，实现了平稳较快增长，其中城镇500万以上项目完成投资1109674万元，同比增长36.8%；农村500万元以上项目完成投资52120万元，同比增长63.6%；房地产业完成投资115200万元，同比增长53.6%，农村私人完成投资45710万元，同比增长0.5%。2011年全社会固定资产投资及其增长速度指标绝对数±%全社会固定资产投资132270437.3固定资产投资127699439.1按行业分：　　第一产业3885241.9第二产业94609543.6#工业94579543.7第三产业29204725.7按构成分：　　建筑工程47682751.8安装工程6908213.9设备购置56967433.4其他费用16141138.82．区域投资环境分析汉川市十分鲜明地突出工业经济的主导地位，工业化步伐不断加快。已连续三年被湖北省委、省政府评为全省乡镇企业首强。依托“一线三区”（荷沙公路沿线8个乡镇、汉川经济技术开发区、福星高科技工业区、马口纺织工业园），牵引工业经济由“点状”向“块状”聚集扩张，初步建成了市城区高新技术和食品加工业、江南纺织服装业、西部金属制品业等三大工业区块，形成了以金属制品、食品加工、纺织服装、新医药、童车童具、光纤光缆、卫生塑料、建材包装为主体的十大块状产业群，聚集优势强大，辐射效应明显。工业经济已进入全省“十强”行列。94 2.2区域竞争环境分析2.2.1区域房地产市场分析由于调控政策的针对性，效果明显，国内一线城市房地产销售已经出现销量滑坡的现象，开始逐步导致房地产投资开始转向国内二三线及中小城市，拉动房地产市场新一轮增长的态势。汉川作为武汉城市圈内重要的县级城市，立足生城市圈辐射效应推动汉川楼市态建设，打造“武汉的后花园”，不可避免地将成为房地产开发的重点转移区域。汉川作为武汉城市圈重要的县级城市，县域经济活跃，特别是以金属制品、纺织服装、食品医药三大支柱产业为名片，带动经济的快速增长，在全省县级城市实力排名中始终保持靠前位置，具备发展的良好潜力。而近年来，在外来投资、旅游投入等刺激下，汉川房地产方兴未艾，发展态势良好。94 两会期间，武汉提出了“1+6”的城市新格局，所谓1+6指的是1个主城+6个新城组群。主城区以三环线以内地区为主，面积会略小于现在的中心城区。有业内人士称，未来武汉的版图扩张将覆盖黄陂、蔡甸、汉南、葛店、汉川、郑店、江厦等，汉川楼市存在着巨大的发展潜力。2.2.2区域房地产特征及走势分析价格稳定显示汉川市部分房地产开发商经济实力比较强。一旦开发商有了良好的经济链，不缺乏周转资金，新房销售周期的延长对他们的影响就不会很大。在开发商抱着挺过观望期的心理下，房价出现大幅下降的可能性也相对较小。同时，作为三线城市，我市与我省周边城市相比，房价并没达到过高程度，下降空间十分有限。新房空置率较低，也表明目前汉川市楼市仍主要表现为刚性需求，自住型购房者居多，楼市仍有一定发展空间。在这种地域现状和市场表现下，有别于一线城市，汉川市房价将仍保持平稳发展的态势。　　2.2.3竞争性项目分析1、楼盘名称：汉川福星城开发商：金山房地产开发有限公司楼盘地址：西湖大道与滨湖大道交界处汉川公园旁94 开发规模：项目总建筑面积30万余平方米，全框架结构物业类型：小高层、高层、写字楼、商铺销售均价：2900元/M²户型：3*2*2(1)/2*2*2(1)/4*2*2/物业状态：现开发第五期。在售项目评述：项目占地近200亩，位于汉川中心城区西部，西湖大道与滨湖大道交汇处，总建筑面积约30万方平米，总户数2288户。项目结合现代最时尚的社区规划，建筑风格和园林景观独树一帜：将现代极简式美学风和皇家复合园林完美结合，一个现代与人文交融的国际话社区在汉川这块土地上奕奕生辉，。2、楼盘名称：公园新城开发商：汉川市博发房地产开发有限公司楼盘地址：滨湖大道88号开发规模：项目总建筑面积23314.88万㎡。物业类型：商住楼销售均价:2950元/M²94 户型：3*2*2(1)/2*2*2(1)物业状态：在售项目评述：公园新城二期中央组团，88－126平米板式电梯观景洋房，公园新城临汉川公园，高性价比亲水楼王绝版呈现，70年产权，均价低于同区域五百元以上。3、楼盘名称：帝景豪庭开发商：湖北人人集团楼盘地址：汉川公园对面（市委党校旁）开发规模：总建筑面积约25万㎡。物业类型：商住楼物业状态:在售销售均价：2800元/M²户型：1*1*1/2*2*2(1)/3*2*2(1)/项目评述：帝景豪庭总规划用地面积约140亩，规划总建筑面积约25万方，能容纳2350户，规模宏大，是目前汉川市大规模的高尚人居社区。4、楼盘名称：城市之星94 开发商：湖北中合置业有限公司楼盘地址：川刘路广电大楼北.开发规模：物业类型：多层住宅、小高层、车库开竣工时间：项目评述：地理——雄居川城核心地段未来行政区域中心，紧临市府，才智名门紧临汉川一中，教育步步领先与客运中心数步之遥，20层高度俯瞰全城，尽显王者风范最时尚的外观设计，个性化环境布局离尘不离城，城中静品千平米空中花园，尽享四季风光,电梯地下停车场。2.3项目SWOT分析1．优势l开发公司虽是新公司，但开发商却是一支经济丰富、实力雄厚的开发团队；l项目区域住宅集群基本形成，在有较大的竞争同时也有一定的聚集效应，加之周边环境优美，有一定竞争优势。l本项目整体小区设计、房型设计集众多设计方案之优点，博多家之长，设计风格典雅，房型布局合理，户型多样，面积适中，引导当今住房潮流，非常适合汉川人民消费水平；l户型多样化，大中小三种户型，适合汉川各类消费人群；2．劣势94 l项目周边环境形象有待于进一步提高；l地段优势还需要进一步宣传，宣传也有较大投入。l城市基础设施配套还需要加大力度；l高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的可抗性；l福星城，帝景豪庭、城市之星及公园新城等楼盘相继发售，给本项目带来一定的竞争压力3、机会l汉川区位优势及经济持续增长带来机会l项目地处新城区西边地段，周边企业、商业单位较多，有较强购买实力l楼市处于平衡上升趋势3．威胁l国家采取一系列针对房地产宏观调控政策、抑制房价过快上涨；l未来本区供应量大，竞争日益白热化l区域市场产品同质化2.4项目定位分析2.4.1项目产品定位项目产品为集居住、商业、休闲为一体的综合性社区。为居民提供具有归属感、安全感、充满人情味的社区活力的高品质生态社区是94 该开发商的规划目标。目的在于为汉川打造一个有着鲜明的外在形象，优美的内部环境、便利的交通系统、齐全的生活设施和现代化高档社区。2.4.2项目目标客户群定位1．目标客户群定位一类客户：周边学校、企事业单位职工全市有学校、医院等企业事业单位数十家，规模以上工业企业209家，从业人员45438人，这类人群是本项目的主要消费群体。二类客户：周边中小企业老板、私营业主汉川市及周边民营企业以及的私营业主，多以二次置业为主，以投资或改善居住条件为目的；三类客户：周边乡镇先富起来人群这类消费者其购房目的为改善居住环境为目的。四类客户：回归创业人士这类消费者早前在外谋业，在一线城市高物价高房价和当前经济下，回乡创业购房人群。五类客户：汉川人在外回乡置业或外地人来汉川置业人士。以及原住宅征收后安置购买客户。这类消费者看中汉川未来的发展潜力，属投资型理财型消费人群。2．客户群年龄结构分析94 汉川人口年龄分布特征在年龄结构上，30～49岁增长最快。而根据调查发现，年龄在30～49岁的人群，因事业、家庭都较为成熟，消费能力也表现得最为强烈。显然这类人群是本市消费群中主流，其快速增长一定程度上表明该市主力消费群消费能力在日趋成熟与逐步释放。而处于20～29岁年龄段的群体也有不可忽视的潜在消费力，目前该年龄段的消费群体庞大，根据发展趋势，可以预见数年后这部分人群将会释放出旺盛的购买需求。3．客户群考虑因素分析价格因素：根据汉川城市居民的经济收入以及市区商品房住宅成交价格段比例，可以预测本项目未来客户群普遍特征：单价在3000元/㎡以下是主要的承受范围，3000元/㎡以上将是一个价格的分水岭。随着城镇化建设进程及中部崛起的战略实施，汉川房价还应处于平稳发展阶段。环境因素：本项目地处新城区西部地段,两面临街,周边教育、医疗、金融网点配套齐全。城区的发展优势及逐步完善的生活配套设施将是客户群优先考虑购买的主因。产品类型因素：汉川是一个消费能力很强的城市，有着传统较高水平的消费能力，随着社会经济的持续良好发展，城市的居民对生活环境和质量改善的倾向性强烈，对住宅产品品质要求也较高，二房、三房及三房以上客户群都有较大需求。94 2.4.3项目价格定位（1）单位开发成本本项目销售价格采用市场比较法，以市场销售价格为基础，对本项目的成本加利润定价法进行估算，预测本项目单位开发成本为：1927元/㎡。（2）开发商预期目标期望值：根据本项目的开发成本，考虑项目拟建地市场现状及周边楼盘的销售情况，并综合未来房地产市场发展的趋势及各方因素，本项目开发商预期目标的期望值为:商住楼销售均价为2500元/㎡（高层3000元/㎡）,商网售价8000元/㎡（二层4000元/㎡）。94 第3章项目建设规模与建设条件3.1项目地块现状1．项目概况“滨湖城市花园”位于湖北省汉川市汉川市城隍镇向阳村，南临滨湖大道，北接荷沙一级公路，东临泵站河，南临滨湖大道、处于泵站河大桥的下桥处，地理位置十分优越。2．周边配套项目地处区商新城区西部地段，帝景豪庭、汉川福星城、公园新城、西湖城市广场、城关中学，实验小学紧临左右，东南双面临路，交通便利。周边教育、医疗、金额网点配套,能全面的满足业主购物、休闲、娱乐、餐饮等多样化的消费需求。3．居住环境本项目位处城区西部，交通便利，沿河60米的绿化长廊和天然水景，为该项目提供了得天独厚的优势，环境宜人，适宜居住。区域居住氛围日趋浓厚，人气较旺盛。3.2建设规模本次工程为该项目的一期工程。总用地为45149.10平方米，总建筑面积145106.17平方米，其中计容积率建筑面积为135400平方米，不计容积率建筑面积9706.17平方米，容积率3.0，建筑密度26.86%，绿化率30%。94 项目分多期进行,本项目为“滨湖城市花园”一期项目,主要由2栋6+1F多层住宅、1栋15+2F、1栋16+2F和2栋25F层及商业店面，绿化广场及相关配套组成。3.3项目建设条件1.自然地理情况汉川市位于汉江下游，江汉平原腹地。地跨东经113°22′～113°57′，北纬30°22′～30°51′之间。东与武汉市东西湖区和汉阳毗邻，西连天门，南邻仙桃，北与应城、云梦、孝南接壤。全市东西长55.6㎞，南北宽53.03㎞。汉川市区位优势明显，地处江汉平原腹地，紧邻特大城市武汉，距国际天河机场45公里。汉江横穿全境，107、318国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过。全市面积1663平方公里，人口107.5万。境内资源丰富、土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。2．地震情况根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年）版，汉川市的抗震设防烈度小于6度，因而不作抗震设计。3．气候条件94 汉川市地处中纬度地带，属于比较典型的亚热带季风气候，年平均气温16.2度,极端最高气温38.4度,极端最低气温-14.3度,年平均无霜期255天,年平均降水量1224.9毫米,年平均风速2.5米/秒,主导风向为偏北风。境内四季分明，雨量充沛，光热充足，年平均日照时数为1910.7小时，严寒酷暑时间短，春、秋、初夏气候温和时间长，有利于农作物发育生长，但初夏梅雨期暴雨频繁易渍涝，盛夏高温蒸发量大，常有伏旱，所以洪涝和干旱成为全市主要的气象自然灾害。4．交通运输条件汉川位于汉水下游，地处湖北省中部、江汉平原腹地，东邻武汉，南接仙桃，西与天门毗邻，北与孝南、云梦、应城连成一片。距国际天河机场仅45公里。水路：长江最大支流----汉江横穿全境；公路和高速：107、318国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通107国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。穿境而过的荷沙公路、宜黄高速公路和汉丹铁路支线与汉江水运交相呼应，成为连接全市水陆交通的枢纽。武荆高速（武汉至荆门高速）过境汉川北部武汉城市圈大外环线的孝仙高速公路也将在汉川西部穿越！铁路，高铁，城际铁路：汉丹铁路支线经过汉川边境；国家东西大动脉的沪汉蓉高速铁路中的汉宜铁路（汉口——宜昌）穿越汉川市，并且在汉川市马口镇八大村设立汉川火车站；武汉城市圈城际铁路主干线之一的汉天城际铁路即将开工建设，目前处于前期勘测阶段。线路大致沿菏沙公路修建，对于缓解天门94 市，汉川市近300万民众出行，促进武汉城市圈西部，汉江北岸经济区域一体化意义重大，对于天，汉两市与武汉市轨道交通一体化，同城化明显。此汉天城际铁路的修建对于汉川市和天门市将有脱胎换骨之效。5．人口状况2010年末汉川全市总人口为1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户，年内出生人口13957人，人口出生率12.4%；年内死亡人数4006人，死亡率为3.55%，迁入5369人，迁出7181人，暂停人口8281人，年平均人口1126759人，60岁以上人口170065人，60岁以上人口占总人口比重15.0%，比上年增长1个百分点。全市2010年末总人口（公安局户籍人口）1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户。年内出生人口13957人，人口出生率12.4‰；年内死亡人口4006人，死亡率3.55‰；迁入5369人，迁出7181人，暂住人口8281人。年平均人口1126759人；全市2010年末总人口（公安局户籍人口）1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户。年内出生人口13957人，人口出生率12.4‰；年内死亡人口4006人，死亡率3.55‰；迁入5369人，迁出7181人，暂住人口8281人。年平均人口1126759人；全年净增人口9951人，人口自然增长率（计生局提供）6.1‰。0－18岁人口185546人，18－60岁人口777019人，60岁以上人口170065人。60岁以上人口占总人口比重达15.0％，比上年增长1个百分点。全市2010年末总人口（公安局户籍人口）1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户。年内出生人口13957人，人口出生率12.4‰；年内死亡人口4006人，死亡率3.55‰；迁入5369人，迁出7181人，暂住人口8281人。年平均人口1126759人；全年净增人口9951人，人口自然增长率（计生局提供）6.1‰。0－18岁人口185546人，18－60岁人口777019人，60岁以上人口170065人。60岁以上人口占总人口比重达15.0％，比上年增长1个百分点。全市2010年末总人口（公安局户籍人口）1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户。年内出生人口13957人，人口出生率12.4‰；年内死亡人口4006人，死亡率3.55‰；迁入5369人，迁出7181人，暂住人口8281人。年平均人口1126759人；全年净增人口9951人，人口自然增长率（计生局提供）6.1‰。0－18岁人口185546人，18－60岁人口777019人，60岁以上人口170065人。60岁以上人口占总人口比重达15.0％，比上年增长1个百分点。全市2010年末总人口（公安局户籍人口）1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户。年内出生人口13957人，人口出生率12.4‰；年内死亡人口4006人，死亡率3.55‰；迁入5369人，迁出7181人，暂住人口8281人。年平均人口1126759人；全年净增人口9951人，人口自然增长率（计生局提供）6.1‰。0－18岁人口185546人，18－60岁人口777019人，60岁以上人口170065人。60岁以上人口占总人口比重达15.0％，比上年增长1个百分点。其中女性528046人，农业人口899091人，非农业人口199768人。年末总户数322935户。2007年全市年末总人口(户籍人口)1098859人，其中女性528046人，农业人口899091人，非农业人口199768人。年末总户数322935户。年内出生人口10301人，人口出生率9.4‰；年内死亡人口3418人，死亡率3.12‰；迁入7680人，迁出8201人，暂住人口7280人。年平均人数1094898人；全年净增人口7923人，人口自然增长6883人，人口自然增长率6.28‰。0－18岁人口252706人，18-60岁人口710832人，60岁以上人口135321人。60岁以上人口占总人口比重达12.3%，比上年增长0.1个百分点。2007年全市年末总人口(户籍人口)1098859人，其中女性528046人，农业人口899091人，非农业人口199768人。年末总户数322935户。年内出生人口10301人，人口出生率9.4‰；年内死亡人口3418人，死亡率3.12‰；迁入7680人，迁出8201人，暂住人口7280人。年平均人数1094898人；全年净增人口7923人，人口自然增长6883人，人口自然增长率6.28‰。0－18岁人口252706人，18-60岁人口710832人，60岁以上人口135321人。60岁以上人口占总人口比重达12.3%，比上年增长0.1个百分点。2007年全市年末总人口(户籍人口)1098859人，其中女性528046人，农业人口899091人，非农业人口199768人。年末总户数322935户。年内出生人口10301人，人口出生率9.4‰；年内死亡人口3418人，死亡率3.12‰；迁入7680人，迁出8201人，暂住人口7280人。年平均人数1094898人；全年净增人口7923人，人口自然增长6883人，人口自然增长率6.28‰。0－18岁人口252706人，18-60岁人口710832人，60岁以上人口135321人。60岁以上人口占总人口比重达12.3%，比上年增长0.1个百分点。2007年全市年末总人口(户籍人口)1098859人，其中女性528046人，农业人口899091人，非农业人口199768人。年末总户数322935户。年内出生人口10301人，人口出生率9.4‰；年内死亡人口3418人，死亡率3.12‰；迁入7680人，迁出8201人，暂住人口7280人。年平均人数1094898人；全年净增人口7923人，人口自然增长6883人，人口自然增长率6.28‰。0－18岁人口252706人，18-60岁人口710832人，60岁以上人口135321人。60岁以上人口占总人口比重达12.3%，比上年增长0.1个百分点。本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。6．公用设施社会依托条件商网：现有各类商业网点4.1万个，资产72亿元，年销售额超过23亿元。市区建有汉川市一流水平的欢乐街市场和北街、南街、体育路等6个市场，年集市成交额达2亿元；建有三星级宾馆：白云大酒店1座，中高档宾馆12个，其它小型餐馆、旅店近百个，融食宿、娱乐于一体。汉川影剧院建筑面积0.7万平方米，拥有观众席1500多个。汉川体育场是全国农运会的重要赛场之一，占地面积5万平方米，场内建有乒乓球馆、游泳馆、篮球、足球场，可容纳观众万余人。城网改造基本完成，生产生活用电保障供给。排水：已建成雨水和污水排放系统，10万吨/日城市污水处理厂正在建设中。通讯：94 电信、铁通、广电光缆接通至工业新城，移动、联通和电信小灵通信号覆盖全市各城区，国际国内长途电话、全国互联漫游、国际互联网接入等业务方便快捷。供水汉川自来水厂，水质达国家二级标准，总供水能力10万吨/日，供水能力和水质完全可能满足生产生活需要。供电供电来自汉川供电公司，汉川电厂下属11个供电营业所，6个直属二级单位，一个多经实体，共有变电站21座。其中110千伏变电站10座，容量446万千伏安，35千伏变电站11座，容量93.4万千伏安，输电线路376.031千米，10千伏配电线路1864.804千米。全年售电量12.03亿千瓦时，可供电量充足。燃气城区管道天然气供气能力15万立方米/日，现实际供气量1万立方米，可供气量充沛。7．项目施工条件本项目所在地块呈较规则矩形，原地块周边有不少树木杂草，地形较为低洼，为渔塘，有一定的回填量，施工所需场地、施工道路、用水、用电均可就近接入，施工条件良好。94 第4章规划设计4.1设计依据1）中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）； 2）中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GBJ50096-1999）； 3）《民用建筑设计防火规范》（GB50352-2005）； 4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95(2005)）； 6）《居住区公共服务设施配套建设指标》； 7）国家其他及地方现行的相关法令、法规； 4.2规划设计原则和理念1.底层居住产品规模化、集中化：（1）目前汉川市场在售楼盘中，普遍以多层的建筑形态为主，加以少量高层作为补充，这与当地居民的生活习惯和居住理念纯在一定的关联，但随着区域房地产的快速发展，土地将会日益稀缺，多层产品将慢慢会被高层产品所取代。94 （2）一期产品在满足容积率的前提下，使多层居住产品最大化，一是为了提高产品在市场的竞争力，缓解销售压力；同时也丰富了产品形象，提升了产品品质。2.高层居住产品品质最优化：（1）为了容积率的平衡，地块中的高层产品是无法避免的主力产品，因此，如何最大化的强化其中高层物业的品质，是其最终能实现其销售去化速度以及销售价格提升的必要方式。（2）规划中高层居住产品沿泵站河布置，并且向河面偏转角度，以使得每栋建筑都可以享受河面景色，同时也使得观水住户达到最大化，大大提升了高层产品的品质；同时，内部成组的高层组团可以为高层住户提供更精致的组团绿化空间，同样能提升高层区域的品质。3.内部景观打造最优化：（1）位于低层居住产品和高层居住产品之间的“绿肺”，是整个小区景观体系的核心，它不仅便于高层住户从空中俯瞰美景，同时也使小区最美的一面渗透进入低层空间。（2）大围合式居住街坊是现代物业管理与新生活方式的完美结合，其环境特点是对内相对开放、对外相对封闭，既保证了群体的一致性，又有各自的独立空间。组团与组团之间形成几千平方米的大绿洲，营造出特色化、园林化的居住社区。4.沿河建筑景观视觉效果最强烈化：94 （1）从建筑到河面分为了5个层次，首先是错落有致，面向河面展开的Artdeco风格的特色高层住宅以及精品商铺，之后又一段10米宽的商业前广场，再之后通过不同种类的树木把小区与道路隔开。穿过道路人们可以在一条60米宽的绿化长廊里休憩游玩，所有前面的4个层次都能直接眺望泵站河景。（2）在沿河建筑立面上，我们通过转角图窗、空中花园、全景落地窗等手法，丰富了沿河天际线，使建筑本身成为自然美景的一部分。5.商业布置最合理化、类型多样化：规划中有意识的根据商业的不同类型，合理设计商业位置以及商业尺度：（1）对外型的商业围绕城市规划道路布置，尺度多样、功能多样。它囊括了超市、餐饮、服装、银行、专题市场等一系列功能，最大程度的体现了黄金旺铺的商业价值。（2）对内功能商业布置在小区干道旁，主要是为小区内部居民使用，因此工具功能的不同尺度相对较小，主要有日用品商店、理发、洗衣店、小吃、便民菜场等功能。6.人车分流体系最大化：一条贯穿地块的车行道路与二期相连，完全意义上的解决了小区主要车行需求，同时达到交通道路最短、行车最便捷的目标。7.日照、通风效果最优化：本小区所有户型均达到日照2小时的国家要求，同时绝大部分户型远远超出国家标准。通风上，我们采用高低错落、局部架空等一系列手法，使小区内形成完整小气候，把小区打造成为冬暖夏凉的城市花园。94 8.户型设计最合理化：本设计住宅建筑重点体现住户的舒适性、私密性，在功能上满足“AAA”级商品住宅适用、安全、耐久、环境性能指标，在建筑设计上力图做到公寓的外形、别墅的享受。户型设计充分考虑到新洲地区冬冷夏热的气候特点，尽量做到户户南北对流，客厅及主卧室全部朝南；南向设较大的观景阳台，北向靠厨房设小巧的生活阳台。平面功能布局方正实用，动静分开，并较好考虑了住户对私密性的要求。本小区规划设计了多种住宅套型，户型上以大众化为主，其面积从90～140平方米不等，既能满足普通业主的需要，又能为部分高端业主提供更加宽松、完备的居住空间。4.3总体规划1.指导思想：小区规划设计力图实现以下属性：均好性——处处均有优越的环境和便捷、安全的交通，户户拥有良好的朝向、视域、日照、通风和景观；社会性——满足人的社会群体意识，形成具有地域特色的标志性社区，增加土地价值；舒适性——创造良好的生活环境，减少都市生活压力，身心得以轻松安逸；94 安全性——居有定所秘密免扰，充分体恤生活细节；文化性——具有温馨亲切的氛围和浓郁的文化气息；生态性——尊重自然、尊重历史、保护生态。2.规划手法：小区的规划以前述理念和指导思想为原则，从人本出发，以多种手法组织富有人性化的空间，把提升环境的吸引力作为创造住区高品质的目标，使其作为物质化的信息媒介向人们传递全新的人居模式和人性化的生活态度。·疏密有致，造就鲜明个性和宜人环境；·虚实渗透、层层展开，形成耐人寻味的和谐整体。·布局灵活，灵动中隐藏秩序：内容充实，丰富中饱含韵律。·建筑形态、空间走势使小区的每一幢楼都处在较好的环境位置，使整体环境达到相对完美的境界。·建造富有亮点的特色空间形态，讲究有收有放的空间序列，使人产生不同的空间感受以流畅的曲线形式布置建筑及路网，塑造富有人文韵味、激发居住人文的环境氛围。·将合理的功能分区与多层次空间结构通过简洁、流畅的交通网络和空间渗透手法结合在一起，使优美的环境更富于人性和切合实际。·充分利用周边环境资源，取景引景，柔合硬环境创造对景；引伸环境，组织空间的流动性。94 ·强化环路的景深层次，抑扬顿挫，给人以震撼的同时又留有丰富的想象余量。·尊重人性，在每个多层单元入口处设置了一个入口门厅空间，使主宾都能从中感受到独特而必要的关爱。·建筑体量尺度合宜，造型丰富，坡屋顶的设计创造了丰富的造型。·单体外观采用新人文主义装饰手法，创造典雅、艺术、新生的形象。·注重对社区公共空间场所的考虑，为居民提供多层次、高档次的服务。·合理的布局，保证朝向，视域，日照，通风，景观都趋于最佳。·停车采用停车库与露天车位相结合的设计；满足不同人群的需要。94 第5章工程技术方案5.1建筑设计5.1.1设计依据1.《住宅建筑规范》2.《住宅设计规范》3.《民用建筑设计通则》4.《建筑设计防火规范》5.《高层民用建筑设计防火规范》6.关于该项目的规划设计条件及地形图、红线等7.建设方关于该项目的设计要求8.国家及地方的相关规程、规范等5.1.2单体设计本案户型设计是经过与策划公司和甲方的多轮讨论后，从众多户型中精选出来的。·建筑基本南北向排布，将起居、卧室等主要生活房间朝向最佳景观视线和采光通风方向。·每户的客厅外面设置大阳台，保证室内光线充足，视野开阔。·大型生活阳台设计，尤其是沿河一面,不仅可以满足生活方便需要,也可以作为观赏河景的休闲场所,体现阳台功能的灵活性（可作观景平台、日光浴阳台、户外健身室等）。94 ·户型整体设计布局紧凑、功能全面、分区合理、得房率高。住宅楼建筑层高3.0m，保证每户住宅都具有良好的日照和视线环境。最大限度使得每一户都能享受到小区内优美的环境。5.1.3商业及公建设计为使住宅区配套设施更加完善，满足住户日常生活需求，本期设计沿城市规划道路及小区干道分别设置了商业设施。所有商铺既能作为单独门面，也能根据商家经营需要连通成为大面积商业空间。同时，宽敞的结构也能满足如休闲、服务、娱乐、购物等多种经营项目。5.1.4建筑立面设计风格：充分体现时代特色和地域文脉，塑造尺度宜人、富于变化的简约风格。错落的连体形成体态丰盈、错落有致的天际线。造型：突出现代构成手法，运用对比、韵律、错落、虚实变化等手段，强调严整、简洁的同时，也注重形式和装饰。用材与色彩：以浅色系为基调，局部重点处进行用材与色彩的对比，色调清新明快，统一中有变化，整体色彩感觉典雅、亲切，使住宅功能和沿街的商业氛围融为一体。每间房的空调室外机位都被纳入到建筑立面的整体设计之中，充分考虑了空调室外机的遮丑问题。94 在细节处理上结合建筑自身的结构形体，运用阳台、门、窗、窗台与墙面等固有元素，墙面装饰色彩冷暖均衡。外飘窗结合色调宜人的彩铝窗框，不仅拓宽了室内的景观面，而且丰富了建筑立面。5.1.5剖面设计住宅标准层高3米，商铺层高一层为4.5米，二层为3.6米。5.1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表项目数量单位1净地面积45149.10m22总建筑面积145106.17m2计容积建筑面积135400.00m22.1住宅建筑面积121300.00m2其中多层住宅面积21500m2高层住宅面积98850.00m22.2商业建筑面积11600.00m22.3幼儿园建筑面积1950.00m22.4小区管理用房500.00m22.5物业管理用房500.00m22.6其他配套用房500.00m22.7住宅底层车库（不计容积率）1800m22.8地下车库（不计容积率）6526.07m22.9架空层面积（不计容积率）1380m23建筑基底面积12127.05m24容积率3.05建筑密度26.86%6绿地率30%7总户数1054户8总停车位360个其中地面停车位290个车库停车位70个94 5.2结构设计5.2.1设计依据1.《建筑结构荷载规范》（2005年版）GB50009-20012.《混凝土结构设计规范》GB50010-20023.《建筑抗震设计规范》GB50011-20014.《建筑地基基础设计规范》GB50007-20025.《建筑地基基础技术规范》DB42/242-20037.《建筑地基基础检测技术规范》DB42/269-20038.《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-20019.《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-200810.《冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程》JGJ95-200311.《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-200212.《砌体结构设计规范》GB50003-200113.《混凝土结构耐久性设计规范》GB/T50476-200814.《地下工程防水技术规范》GB50108-200115.《建筑设计防火规范》（2005年版）GBJ16-875.2.2设计自然条件1.基本风压ω0＝0.35kN/m2，地面粗糙度为B类。2.基本雪压S0=0.5kN/m2。94 3.抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为丙类。4.建筑结构安全等级：二级；设计使用年限为50年。5.2.3结构选型本工程建筑防火等级为二级，各构建截面及保护层厚度均满足耐火极限要求。墙体耐火极限为2.0h。主要活荷载标准按照《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）执行。具体如下：类别活荷载标准值（KN/m2）阳台2.5楼梯2.0（商铺2.5）储藏间5.0不上人面0.5其余2.05.3公用工程5.3.1给排水1.设计依据（1）发展商对本工程提出的设计要求。（2）建筑总平面和建筑设计平、立、剖面图及其它专业提供的资料。（3）《住宅设计规范》GB50368-2005。94 （4）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2003年版）。（5）《建筑设计防火规范》GB50016-2006。（6）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-2005（2005年版）。（7）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）。（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。（9）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005。（10）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50015-2005。（11）《太阳能热水系统设计、安装及工程验收技术规范》GB/T18713-2002。（12）《室外给水设计规范》GBJ13-87（1997年版）。（13）《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）。2.给水设计(1)、水源水源为市政自来水，由滨湖大道引入一根DN200的给水管，与红线内室外生活消防环网相连。 （2）用水量本小区总住户982户，生活用水量标准按300L／人·日计，室内生活用水时变化系数Kh取2.5；绿化用水，道路、广场洒水按2L/m2·d。(3)、给水系统设计94 给水系统，1~2层利用市政给水压力直接供水，下行上给方式供给。4～25层采用水池→变频调速水泵→用水点体系，下行上给供给。3.排水设汁本工程采用雨、污、废分流制，室外采用雨、废分流制。(1)雨水管区域内雨水经雨水斗和雨水口收集后汇入小区中的雨水管道，再排入市政雨水管道。(2)污水系统最大日生活污废水排放量按日生活用水量的95%计。卫生间生活污水由管道收集，就近排至室外化粪池内，经化粪池处理后排入市政污水管道。室内排水管道采用PVC排水管，专用粘结剂粘接。室外排水管采用钢筋混凝土管，水泥接头。（3）雨水系统建筑物屋面雨水由雨落管引入周边设置的雨水口收集后排至雨水系统，经汇合后排入市政雨水排水管网。室外地面雨水经雨水口收集后，再由雨水干管汇合，有组织排入市政雨水管道。暴雨强度公式采用武汉地区暴雨强度公式。本设计降雨重现期采用2年，地面径流系数取0.65。用地范围内适当布置雨水口，其最大间距为30米。94 4、消防设计（1）本工程消防设计按一类高层设防。每层设消火栓灭火系统，超市设置自动喷水灭火系统；各层配置ABC干粉灭火器。 消防用水量 室内消火栓：不小于30L/S火灾延时2hr 室外消火栓：不小于20L/S火灾延时2hr 自动喷淋：不小于28L/S火灾延时1hr 室内一次火灾总用水量317m3，贮存于地下室消防水池内。室外消防用水量由市政给水管网负担。 室内消火栓系统、自动喷水灭火系统均采用独立的加压泵供给。（2）自动喷淋系统按中危险Ⅱ级设置，喷水强度为8L/min.m2，作用面积160m2；消防泵利用水泵房内的喷淋泵加压。（3）消火栓系统供水管道为焊接钢管，法兰连接或焊接。自动喷水灭火系统供水管道采用内、外壁热镀锌钢管，采用沟槽式连接件（卡箍）或丝扣、法兰连接。（4）灭火器配置按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140－2005规定，按建筑面积配置相应数量的干粉灭火器。（5）气体灭火系统94 在变配电室等不宜用水扑灭火灾部位设有CF环保型类气体自动灭火装置。5.3.2电气设计1．设计范围（1）变配电系统；（2）照明系统；（3）防雷接地系统；（4）电气消防系统；（5）电话系统；（6）有线电视系统；（7）宽带网络系统；（8）可视对讲系统；（9）闭路电视保安监视系统；（10）公共广播及消防紧急广播系统；（11）小区电影点播及电视节目制作系统；2.变、配电系统：（1）消防设备、弱电系统供电电源属一级负荷。（2）负荷估算：本工程用电总设备容量约为：Pe=4500KW；总计算容量约为Pjs=2400KW；设计变压器总装机容量为3000KVA。（3）电源：本工程由市政电网引来两路10KV电源供电，互为备用电源；高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为AC400V/230V。94 （4）当小区内供电容量小于200KVA且供电范围在200m以内采用AC400V/230V供电；当容量大于300KvA，采用10KV供电，以实现高压深入负荷中心，减少线路损耗，降低电压损失的目的。（5）高层住宅在电源进户设置配电总箱，再以放射式系统配电至各单元配电总箱，以提高供电的可靠性；高层住宅在地下室或一层设置低压配电室作为整个建筑的配电中心，各层均设有电气竖井和配电小间。高层住宅内的消防设备用电及应急照明等均属于一级负荷。楼梯间照明灯采用节能开关控制，火灾时强制点亮。根据负荷性质及供电要求，一、二级负荷采用两路电源供电。（6）每栋住宅的电源引入处作重复接地，并进行总等电位联结，楼电源进线在断路器处设300MA漏电保护器（动作时间不大于0.4s），以防止电气火灾的发生。（7）居室配电：a.用电负荷标准及电度表规格：建设面积(㎡)负荷标准(KW)电度表规格(A)进度线截面(m㎡)90～130815（60）BV-3×16130～1401015（60）BV-3×16b.空调电源插座、普通电源插座与照明分设回路；厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立回路。c.所有插座回路均设有剩余电流保护器（动作电流≤30MA，动作时间不大于0.1S）。94 d.户内照明、插座支路导线采用BV-2.5m㎡。3.照明配电系统：(1)主要场所的照度如下：起居室100~200-lx卧室75lx厨房100-lx卫生间1001lx(2)光源：室内、外照明应选用发光效率度。显色性好，使用寿命长，色温相宜、符合环何要求的光源。4.防雷接地系统：(1)建设物防雷系统：a.本工程各楼座应均按第三类防雷措施设防。b.在楼座屋顶设避雷带（网）作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内纲筋网作接地体。c.为防雷电波入侵，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮，钢管等与电气设备接地相连。d.为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在必要部位装设电漏保护器（SPD）。e.建筑物高压超过60m的住宅设置防侧击雷措施。(2)接地安全系统：94 a.本工程各楼座低压配电系统接地型式采用TN-S系统，在电源引入处作重复接地；其工作零线和保护接地线在接地点后要严格分开。b.防需接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地共用统一的接地体，要地接地电阻不大于1Ω，否则应在室外增设人工接地体。c.本工程采用总等电位联结，在配电室设总等电位连接端子；将建筑物内保护干线、设备总进线总管、建筑物金属构件进线连接。d.在弱电机层、电梯机房、浴室、卫生间等处设局部等电位联结。5.电气消防系统：（1）在小区底层商业内设置消防控制室。（2）在地下室及高层住宅楼内的楼梯间、走道及电梯前室设应急照明、出口指示灯。（3）高层住宅楼内在消火栓处设置带动作指示灯的消火栓按钮，火灾时可直接起动消火栓泵。（4）高层住宅楼一层有值班室的在室内可控制加压风机的起停以及消防泵起动并设信号显示。（5）小区内商住楼、高层住宅（按照消防规范需要设置火灾自动报警系统）设置火灾自动报警系统。按照消防规范要求设置感烟火灾探测器、手动报警及相应的消防紧急广播系统。6.弱电94 (1)电话系统a.小区内每户设一门电话，电话装机约为756门。整个小区拟设置1个模块站。b.电话电缆引入建筑时，应在室外进线处设手孔，由手孔预埋钢管引入建筑内。电话用户线路的配置按初装容量的130%~160%考虑。电话外线工程路由及管孔数量应由电信部门确认。c.最少在每户住宅的主卧室和客厅各设一部电话。d.室外直埋电话电缆在穿越车道时，应加钢管保护。7.有线电视系统：(1)有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。(2)本工程在每户住宅的主卧室和富厅各设一个电视插座。(3)小区内采用“分支—分配”或“分配—分支——分配”等方式配至各户，在每一楼梯单元一层设置前端箱分配放大信号。(4)有线电视系统采用860MHZ邻频传输，小区内的所有电视插座要求用户电平64±4db，图像清晰度不低于四级。8.宽带网络系统94 在小区综合布线的基础上建立小区内部高速局域网，用于传输数据及语音，配置相应的网站设备并通过公共配套设施，与公用网进行高速连接，能够提供语音通信、数据通讯、视频点播、家庭办公等服务。9.可视对讲系统本小区可视对讲系统应具有以下功能(1)管理功能：在管理中心设立的管理机，可记录20个呼叫，报警记录。在每单元门口设立门口机，访客通过该机与住户通话，由住户在室内对访客确认后开户单元电控门。(2)住户呼叫功能：住户通过室内可视话机可呼叫管理中心，并实现双向通话。(3)内部通讯功能：系统能使住户之间通过管理员切换、进行相互通话。(4)模式转换功能：系统具有多种管理模式：白天模式（有管理费）；夜间模式（无管理费）；混合模式的功能。(5)入口控制功能：系统可容纳多至32个入口控制，符合当今综合型小区管理要求。(6)应急功能：MDS系统带有备用电源，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用。(7)密话功能：系统应确保通信通道安全、保密。(8)探头联机报警功能：系统管理机除接收住户呼叫外，并可连接各种烟雾、瓦斯、防温、红外等多种自动报警探头。10.闭路电视保安监视系统：94 将小区主要道路、花园、停车场作为监视对象。小区周界与出入口、地下停车场、小区内设置黑白弱光摄像机。所有电梯内都设置针孔摄像机，在小区会所设置监控室。11.公共广播及消防紧广播系统本工程广播系统集背景音乐和消防广播于一体，在每栋大楼配备吸顶式音箱；在主要通道安置室外全天候音柱；在花园中安置草坪式音箱；在地下车库安置筒式音箱。通过上述安置，使整个小区都能够收到公共广播节目，同时，在火警发生时，能得到相应的警告，及时采取措施。94 第6章节能节水6.1设计标准与依据节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。1．《中华人民共和国节约能源法》2．国家计委（1984）第1207号“关于工程设计认真贯彻节约能源、合理利用能源的通知”。3．国家计委、经贸委和建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性报告增补节能篇章的暂行规定》[1992]（1959号）4．国家发改委《关于印发固定资产投资节能评估和审查指南（2007）的通知》（发改环资[2007]21号）5．《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）6．《民用建筑热工设计规范》GB50176-19937．《民用建筑设计通则》GB50352-20058．《建筑节能构造用料做法》9．《武汉市城市节水规划（2002-2010年）》94 6.2建筑节能1．规划布局和建筑物平面布置时充分考虑利用自然通风，减轻区域热岛效应。2.按规划部门要求,严格控制日照间距,保证每户能拥有良好的日照和通风。3．选用建委推广的节能建筑材料，减少能源浪费。采用外墙保温，节能玻璃，新型墙体材料及节能技术。4．围护结构各部分的传热系数和热惰性指标符合国家标准。5．外窗的气密性不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定的Ⅱ级；6．建筑通风设计处理好室内气流组织，提高通风效率。6.3节水6.3.1给水系统1.供水系统：采用合理的供水系统，是建筑给排水专业重要的节能手段。供水系统应符合下列要求：（1）充分利用市政管网的压力94 l应通过调查收集和掌握准确的市政供水水压，水量及供水可靠性资料，为合理设计给水系统工程、利用市政供水压力提供依据。l根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水压力要求，确定直接利用市政供水的层数。l当市政条件允许时，宜采用夜间水箱的供水方式。（2）建筑给水系统坚向分区l住宅室内给水系统最低配水点的静水压力宜为300～350KPa。当大于350KPa时，应采用竖向分区。分区宜采用减压装置。每户水表前的静水压力不应小于100KPa。l高层给水系统分区应满足：各分区最低卫生器具配水点的静水压不宜大于0.45KPa，特殊情况下不宜大于0.55KPa。水压大于0.35KPa的入户管（或配水横管），宜设减压或调压措施。（3）增压措施l应合现采用变频调速泵组供水，当采用变频泵供水时，应优先采用变压变流量的供水方式，工作水泵宜选用2台或以上，宜采用大小水泵搭配的形式，并宜设气压罐调节小流量给水。l当市政条件允许时，宜采用叠压供水设备。（4）减压措施l支管减压是节能节水的重要措施；94 l建设高度在100m以下的建筑生活给水系统，宜采用垂直分区并联供水或分区减压供水方式。（1）水池位置l生活水池的设置位置不宜太深，以减少水泵的提升高度。2.供水设备：生活给水系统的供水设备需满足相关规定。3.节水器具：应符合行业标准《节水型生活用水器具》（GB50015-2003）有关规定。4.水表等计量装置l住宅应设分户水量计量用水；l必须计量的用水设备的进水管、冷却塔的补水总管上应设置水表等计量装置；l在用水口器具集中的卫生间，宜采用分水器配水，并使各支管以最短距离到达各配水点。l水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。6.3.2排水系统（1）小区排水管的布置应根据小区规划、地形标高、排水流向，按管线短、埋深小、尽可能自流排出的的原则确定；（2）生活排水首选重力流排水方式。当建筑物设有地下室时，地面以上建筑排水宜直排排出室外，地下室排水采用压力排水方式排出。94 （3）污废水管道布置位置应考虑有利于就近排放。当采用压力排水方式时，其设施宜靠近市政、小区等排水管道的排放点。（4）雨水综合利用可作为绿化浇洒用水、景观用水和冲洗用水等，也可作为中水水源。6.4电气节能6.4.1建筑电气节能的途径1.减少变压器的有功功率损耗2.减少线路上的能量损耗3.提高系统的功率因数提高系统的功率因数，减少无功在线路上传输，以达到节能的目的。6.4.2照明节能要点：（1）应根据国家规定的照度标准，合理选定各工作和活动场所的照度；（2）应根据不同的使用场合，选择合适的照明光源。在满足照明质量的前提下，尽可能选择高光效光源；（3）选用配光合理、效率高的灯具，在满足眩光限制条件一，应优选开启式直接照明灯具，一般室内灯具效率不宜低于70%，并要求灯具的反身罩具有较高的反射比；94 （4）选用合适的灯具安装高度，在满足灯具最低允许安装高度及美观要求下，应尽可能降低安装高度，以节约电能；（5）合理利用局部照明，对同一大房间有局部小范围高照度要求的，应优选采用局部照明来满足；（6）室内照明配电线路应选用铜芯，配电线路导体截面的选择应合理，并可适当加大，以降低线路阻抗；（7）照明线路主干线应尽可能采用三相供电，并应尽量使用三相照明负荷平衡，最大相负荷不宜超过三相负荷平均值的115%，最小相负荷不宜小于三相负荷的85%，以免影响光源的发光效率。（8）采用合理的照明控制装置，以根据实际需要，接通或断开照明灯电源，避免电能浪费；（9）充分合理的利用自然光。总之，民用建筑的节能潜力很大，应在设计中精心考虑。但是在选用节能的新设备上，应具体了解其原理、性能、效果，从技术、经济上进行比较后，再选定节能设备，以达到真正节能的目的。94 第7章项目组织与建设管理7.1组织机构设置公司采用直线职能制的组织形式，这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。湖北凌鹏置业公司滨湖花园新城项目部综合后勤部合约造价部工程技术部营销部投资发展部财务部7.2劳动定员和人员培训7.2.1工作制度根据国务院和劳动管理部门的有关规定，我国实行全年工作日数为251天，每周工作40小时，主要为单班制，每班工作8小时。94 7.2.2劳动定员本项目本着高效、低成本的原则，项目实施后实行8小时工作制度，开发公司定员30人,其中经理2人,行政管理5人,运营管理8人,销售管理及其他15人。7.2.3人员培训最优秀的人才加上最好的培训发展空间，这就是房地产公司成功的基础。“注重人才，以人为本”，公司应把人才视为公司最宝贵的财富，提供足够的空间让员工描绘自己的未来职业发展蓝图。重视员工的发展和培训，采取一系列措施和方法对员工进行培训：1、由专门的培训专员制定公司近期及远期的培训规划，做到目标明确、重点突出、可操作性强。有了完善的培训规划，培训工作就会有的放矢，按照既定的计划行事，避免盲目性和短视行为。培训规划的制定应充分考虑公司的发展战略和人力资源管理与开发战略。2、丰富和完善培训内容。房地产公司培训的内容应该多样化，不应局限于诸如销售技巧、公关礼仪等。培训内容既包括一般的知识，还应该包括各个部门的专业知识。除了市场营销技巧、沟通、商务礼仪、专业前沿资讯、人力资源管理、财务管理知识等方面外，还要将建筑施工及设计专业知识、项目管理专业知识等纳入培训内容体系。同时，还要注重员工综合素质的培训，包括心理素质和智力等。94 7.3项目建设管理根据本项目建设的需要和建设的特殊性，为了能确保本项目的顺利开发并保质按期完成预定的开发计划，决定由公司选拔、招聘专业技术人员组成项目工程部，按照工程设计要求来进行精心策划、精心组织项目建设实施，对本项目进行全过程监控与管理。7.3.1项目计划实施步骤根据本项目的实际情况，项目实施步骤分为四个阶段进行实施:第一阶段：前期准备阶段进行项目可行性研究、编制项目设计文件、办理规划审批、工程招标等工作；在各准备工作就绪、具备了招标条件以后，将委托招标代理机构进行公开招标，从中选择实力雄厚、管理规范、经验丰富、价格合理的中标单位，签订工程设计、施工、监理和材料供应合同。第二阶段：施工阶段制定年度计划、建设准备、组织施工、设备安装、建筑装饰等工作。按施工组织设计的安排进行施工，在施工中努力做好动态控制工作，保证质量目标、进度目标、造价目标、安全目标和节约目标的实现；管好施工现场，实行文明施工，严格履行工程承包合同，处理好内外关系，管好合同变更及索赔，做好记录、协调、检查、分析工作。第三阶段：竣工验收阶段94 工程验收收尾，进行试运转。在预检的基础上进行正式验收的准备,整理、移交竣工文件，进行财务结算总结工作，编制竣工总结报告，办理工程交付手续。第四阶段:营销阶段这个阶段在领取销售许可证后,或可能在施工期间就开始了,在此阶段的具体内容：开盘时机的选择、回款计划与方法、定价方式，销售组织与销售计划、销售控制、销售流程，统一说辞，销售培训、销售制度、销售现场包装策略，样板间的策略，销售现场的管理，客户的资料管理及服务跟踪、促销计划、促销策略、深度卖点挖掘，价格策略调整等。7.3.2工程实施措施本项目建设住宅楼将委托设计研究院设计。对参与工程施工的施工单位、监理等其他单位均采取公开招标的形式进行遴选，对工程中使用的主要材料均采用严格的招投标方式确定。7.4工程招投标依据国家相关管理部门文件《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目建设必须进行招投标。1、招投标依据《中华人民共和国招标投标法》《合同法》中有关规定2、招标范围94 对建筑工程、安装工程、监理等实行全部招标。3、招标组织形式为保证工程项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标阶段由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。在资格预审阶段，由专门机构组织“资格预审委员会”进行资格预审评审工作。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选，严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标委员会由评标委员会负责。评标委员会由有关领导和有关技术、经济方面专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面专家大于成员总数2/3。专家从事相前领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行政监督部门监督。4、招标方式采用公开招标方式。本项目的招标基本情况，见下表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察▲▲设计▲▲监理▲▲▲建筑安装▲▲▲设备▲▲装修94 第8章项目开发及销售计划8.1项目开发时间及工期安排本项目总用地为45149.10平方米，总建筑面积145106.17平方米，根据项目规划设计方案、规模及公司运作的实际情况，项目拟分4期24个月时间分期开发，期间需要完成前期手续、规划设计、建筑设计、建筑工程及设备招投标、设备订货、建筑施工、设备安装及调试、试运行、竣工验收、销售等工作。项目总工期历时24个月，即从2012年10月至2014年10月，全部完工。力争2015年6月全部销售完毕。8.2项目开发进度计划94 项目实施总进度计划表序号工作阶段2012年2013年2014年891011121234567891011121246810121前期手续2可研、规划设计3招标4土方回填5基础工程61～4期主体工程7砌体、水电安装及装饰8室外管网及绿化9设备安装与调试10竣工验收交付使用10物业销售94 8.3楼盘销售8.3.1楼盘预售条件规定根据《汉川市商品房预售登记管理暂行规定》，明确“已交付全部土地出让金”和10万㎡以上的开发项目，应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升到地上两层以上（地下层除外）；10万㎡以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体应完成规划面积的三分之一以上”的预售条件要求。8.3.2销售进度计划根据本项目的计划安排,本项目一期开发项目2012年10月开工至2013年3月,达到预售条件要求,二至四期分别计划2013年8月1日、2014年1月1日进行开盘销售,至2015年6月,项目四期开发全部售完。94 第9章项目费用估算9.1项目建设成本估算9.1.1土地费用估算本项目地块由湖北凌鹏置业有限公司于2012年7月在汉川国土局土地公开拍卖会上以2373万元的价格竞得，取得总用地为45149.10平方米㎡,估算出让价款及交易税费等综合费用为：2480万元。9.1.2建安工程费用估算1、编制依据：（1）《汉川·滨湖城市花园规划设计方案》；（2）《湖北省2012年第三季度各地市城市住宅建筑工程造价指标》（3）2008年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；（4）2008年《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》；（5）2008年《湖北省装饰工程消耗量定额及单位估价表》；（6）2008年《湖北省建安工程费用定额》及现行文件；（7）参照2012年当月武汉市造价站发布的《工程造价信息》；2、建筑工程费用估算表94 建筑工程费用估算表序号工程费用名称估算价值（万元）技术经济指标建筑工程安装工程其他费用合计面积或数量单位价值1建安工程20453.021.1土方工程553.08158021.85m335元/m31.2地下室工程1435.726526M22200元/M21.3底层及架空层190.8063180.1M2600元/M21.4多层土建工程1505.0021500M2700元/M21.5高层土建工程10873.5098850M21100元/M21.6商业1044.0011600M2900元/M21.7幼儿园及管理用房310.503450M2900元/M21.8给排水系统507.87145106.17M235元/M21.9消防喷淋系统580.42145106.17M240元/M21.1变配电系统1596.17145106.17M2110元/M21.11电力及照明系统362.77145106.17M225元/M21.12火灾自动报警系统435.32145106.17M230元/M21.13智能化弱电系统290.21145106.17M220元/M21.14安全监控系统217.66145106.17M215元/M21.15电梯55022部250000元/M2小计（1）15912.604540.4220453M21476元/M294 9.1.3前期工程费用序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费计价格[2002]10号2802可行性研究费计价格[1999]1283号103环评费计价格[2002]125号104地勘费计价格[2002]10号40三通一平、临设60合计4009.1.4开发相关规费估算序号项目计算依据金额/万元备注1基础设施配套费鄂价房服[2002]178号58040元/㎡2白蚁防治费鄂价费字[1992]232号292元/㎡3垃圾处理及清运费鄂价费字[1992]233号26018元/㎡4图审费鄂价房服[2002]216号211.5元/㎡5卫生监督防疫费鄂价费字[1996]256号10建安工程费的0.5‰6消防配套鄂价经函字[1999]80号211.5元/㎡7水土流失防治费鄂政发[2000]28号9用地面积2元/㎡合计9309.1.5基础设施及公建配套费用估算基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。94 序号项目数量(㎡)指标(元/M2)金额/万元2室外工程　　　2.1室外道路、停车场12800300　3842.2室外绿化及景观19200　2003842.3室外管网及构筑物300　小计（2）10689.1.6工程建设其他费用序号项目计算依据金额/万元5造价咨询费鄂价工服规[2011]23号406工程监理费发改价[2007]670号1807招标代理费鄂价房地字[2000]51号20合计2409.1.7基本预备费本项目基本预备费按建筑工程费、工程建设其他费的5%计算，测算费用为：1264万元。9.1.8项目建设成本估算表序号项目金额/万元备注建设成本1土地费24802前期工程费4003建安工程费215214前期规费9305基础及公建费10686工程建设其他费240266397基本预备费1331合计2797094 9.2项目开发费用估算根据本项目的开发成本，考虑项目拟建地市场现状及周边楼盘的销售情况，并综合未来房地产市场发展的趋势及各方因素，本项目商住楼销售均价为：多层2500元/㎡、高层3000元/㎡,商网面积:售价:8000元/㎡销售收入估算表项目可售面积单位均价(元/㎡)销售收入（万元）多层2150025005375高层98850300029655商业面积116008000/40006960车位290+706万/个2160合计441502、财务费用由于本项目为一期开发楼盘，且楼盘开发量并不大，项目开发公司资金采取自筹方式，不考虑银行贷款。3、项目开发费用估算表序号项目计算依据金额/万元1管理费用开发成本的2%5592财务费用按实际情况计算03销售费用销售收入的2%883其中：宣传广告费用0.8%销售代理费用1.%其他销售费用0.2%合计144294 9.3项目投资总成本费用估算表序号项目金额/万元备注一建设成本27970二开发费用1442三合计294129.4开发期经营税费计算9.4.1与交易有关的税费，税费表序号交易税费类别计算依据金额/万元1营业税销售收入5%22072城市维护建设税营业税的5%1103教育费附加营业税的3%664防洪工程维护费销售收入0.09%405印花税销售收入0.05%216交易服务费销售收入0.01%4合计24489.4.2土地增值税按销售收入的1%进行估算，其土地增值税=441万元。9.4.3企业所得税房地产行业的企业所得税按企业应纳税所得额的25%计征。项目利润=经营收入-开发成本-开发费用-交易税费-土地增值税=44150-27970-2448-441=13291万元。企业所得税=12954.38×25%=3323万元。94 第10章项目资金筹措与运用10.1项目资金来源与筹措10.1.1自有资金本项目开发商目前自有资本金雄厚，一期开发效益良好,资金回笼迅速,自有资金满足本期开发资本金制度及项目开发的相关规定和要求。10.1.2借贷资金本项目由于受国家政策调控影响,不考虑向银行贷款。10.1.3预售收入按市场调研预测：项目产品在运作期间住宅房售均价3000元/㎡，商铺售价8000元/㎡（4000元/㎡二层）。预计在2013年5月开始销售，2015年6月全部销售完毕，销售回笼款的部分用于再投入。10.2资金运用本项目总投资27970万元，项目前期运作资金已全部到位，计划在项目分期开发,根据项目的实际进展全部投入，销售回款进行滚动再投入。94 10.3资金使用的管理随着施工准备、施工生产、竣工验收，资金也在随着生产而产生变化。结合资金在工程建设过程中的变化，应注意以下问题：10.3.1资金问题资金问题主要包括以下几个方面:1、由于资金的时间价值形成的利息；2、注意风险的影响，如投资风险、破产风险、工程风险等3、当发生膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通贷膨胀率考虑进去，以保持货币的实际价值。10.3.2优化使用周转资金问题优化使用周转资金的具体优化方法如下：1、分期分年度办理银行保函和保险费；2、将工程初期准备费用单列项目，增加初期收入，可以缓和资金矛盾；3、根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备；4、材料设备付款方面，通过与供贷商谈判交涉，可以设法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金；5、向分包商转移资金压力；6、及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。94 第11章项目财务评价11.1房产项目财务评价概述11.1.1项目财务评价的依据1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》；2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；3、国家及本省、市相关税费规定；4、工程规划方案及有关资料。11.1.2项目财务评价的原则1、遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则；2、遵循效益与费用计算口径一致的原则11.1.3项目财务评价的前提假设本项目的财务评价是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发的实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。A、价格水平的假定　　本项目物业的销售价格是根据市场比较并结合本市商业物业的发展情况进行时间修正后，得出物业将来的推出市场时的价格。94 B、税费的规定本项目物业在销售预计发生的税项和费用计算标准均严格按照政府的有关规定。11.2盈利能力分析11.2.1静态盈利能力分析1、利润总额=44150-27970-2448-441=13291万元。。2、投资利润率（投资回报率）=利润总额÷总投资×100%=13291÷27970×100%=47.51%3、销售净利率=税后利润÷销售收入×100%=13291×(1-25%)÷44150×100%=22.58%5、销售毛利率=（税前利润+开发费用）÷销售收入×100%=(13291+1442)÷44150×100%=33.37%6、成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）÷投资总额×100%=(44150-2448-27970)÷27970×100%=49.1%11.2.2动态盈利能力分析由于汉川滨湖城市花园项目整个开发周期为24个月,销售周期也不过24月,时间周期太短,动态盈利分析没有实际意义。因此这里不作分析。94 11.3项目风险分析（1）盈亏平衡分析影响项目赢利因素中，属于公司可控因素主要有：销售价格、销售率，下面分析计算其盈亏平衡点：①销售价格盈亏平衡点计算得本项目商住及铺面的盈亏平衡销售均价为：1927元/㎡目前本项目周边项目销售价格均超过各产品的盈亏平衡售价，本项目销后价格盈亏平衡点低于市场平均价格，故项目完全可行，且盈利能力较强。②盈亏平衡销售率项目销售均价为住宅2500元/㎡，商铺8000(4000元)/㎡。综合测算项目的盈亏平衡销售率如下：得到综合盈亏平衡销售率=63.52%本项目住宅销售率超过63.52%，项目即进入赢利阶段。对于住宅项目而言，盈亏平衡点超过70％，项目风险十分高,为此，本项目风险在可控范围内，但仍应对市场时刻关注，及时应对市场变化。（2）敏感性分析94 根据房地产市场特征，影响房地产赢利的重要因素有建设投资、销售价格、销售率、施工工期及行政事业收费，其中建设投资、销售价格属公司可控因素，根据公司多年类似工程项目分析发现，建设投资和销售价格变化对净现金流量、投资回收期和投资收益率影响不大，但本项目当建设投资超过或销售价格下跌20%以上时，项目内部收益率小于行业基准收益率时，项目变得不可行，尤其是销售价格对项目影响较为明显，应引起关注。11.4财务评价结论从上面的各项指标可以看出，本项目各项财务指标达到行业基准标准，有较好的赢利能力，项目风险在可以控制的范围内，在经济上可行。94 第12章环境影响与评价12.1环境保护12.1.1环保法规及标准（1）法律、法规《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《中华人民共和国噪声污染防治法》1998年国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》国务院国发（1996）31号文《国务院关于环境保护若干问题的决定》鄂政办函（2000）74号文《省人民政府办公厅关于武汉市地表水环境功能类别和集中式地表水饮用水水源保护区级别有关问题的批复》（2）环境保护有关标准《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）《大气污染物综合排放标准》（GB16296-1996）《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）94 12.1.2环保设计1、环保建筑设计a、本项目为一般住宅民用建筑，废气、废水及噪声污染影响较小，所有设备工艺均进行相应处理，以减少对环境的污染。b、工程选用建材均应满足《民用建筑工程室内环境污染控制规范》所规定的要求。3、绿地率：绿地率30%，满足用地规划要求。4、垃圾处理：采用专人集中收集，集中外运。2、环保给排水设计1、本建筑废水经室删格化外粪池处理后排入市政污水管网。2、所有水泵设减振器，所有水泵进出水管道均设置可曲挠橡胶接头，以减小噪声。3、水泵出水管上均采用缓闭止回阀和水锤吸纳器以防水锤发生。3、防疫设计1.水池及水箱溢流管出口应设防虫网罩。2.生活水箱和消防水池完全分开。3.室内给水干管采用钢塑复合管，室内给水支管采用PP-R管4.所有排水地漏和卫生洁具水封高度不小于50mm。12.2项目建设对环境的影响（1）废气94 施工现场的扬尘主要来自以下几个方面：土方的挖掘及现场堆放、建筑材料（灰土、砂、水泥等）的现场搬运及堆放、施工垃圾的清理及堆放、车辆及施工机械往来造的道路扬尘。施工现场的扬尘大小与施工现场的条件、管理水平、机械化强度及施工季节、建设地区土质及天气情况等诸多因素有关，根据有关施工场地的类比调查，现场作业点粉尘浓度最高可达到150mg/m3，由于建筑粉尘沉降较快，只要加强管理，进行文明施工，则其影响范围较小，一般仅影响项目施工周边地区。施工场地洒水与否所造成的环境影响差异很大，采取洒水措施后，距施工现场30m处的TSP浓度值即可达到GB3095-1996《环境空气质量标准》中TSP日平均二级标准。分析类比资料可知，施工场地30m范围内受扬尘影响较大。受影响的时段主要集中在土方工程施工阶段，土方工程施工结束后，扬尘产生源强将得到大幅度削减，敏感点受扬尘的影响也随之减弱。（2）废水施工期废水来源于现场施工人员生活污水、施工机械、车辆冲洗废水和施工阶段桩基、灌梁等环节产生的泥浆废水。生活污水主要含有CODCr、BOD5、SS等污染物，工地按每天120人/d考虑，生活污水排放量为36m3/d，应设置临时化粪池进行处理。泥浆废水SS浓度含量较高，有些甚至高于10000mg/L，应设置临时沉淀池，经沉淀池处理后排放。（3）噪声94 施工噪声主要由各施工阶段的机械设备及运输车辆产生，并贯穿于施工的全过程。噪声主要是土建设备噪声和运输车辆交通噪声，其中土建设备噪声主要是由挖掘机、推土机和振捣机等运行时产生；运输车辆交通噪声主要是建筑材料运输和设备运输产生的噪声。建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械；主体施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高；装饰期间的噪声相对较弱，一是大型机械设备运转频率减少，另外一些噪声较强的木工机械又可搬入已建成的主体建筑内进行操作。（4）固体废物施工期固体废物主要是建筑垃圾，也有少部分的生活垃圾，建筑垃圾大多为固体废弃物,主要来自于建筑活动中的三个环节：建筑物的施工(生产)、建筑物的使用和维修(使用)、以及建筑物的拆除(报废)。建筑施工过程中产生的建筑垃圾主要有开挖的土石方、碎砖、混凝土、砂浆、桩头、包装材料等，使用过程中产生的主要有装修类材料、塑料、沥青、橡胶等,建筑拆卸废料如废混凝土、废砖、废瓦、废钢筋、木材、碎玻璃、塑料制品等。生活垃圾主要是工地工人废弃物品，固体废物应集中堆放及时清理，施工单位应按规定办理好淤泥渣土的转运手续，外运到有关部门指定的建筑固废倾倒场，防止露天长期堆放可能产生的二次污染。94 12.3项目营运对环境影响本项目为房地产开发项目，建设内容是以住宅为主的综合性住宅小区，项目建成投入使用后，项目本身没有特殊的污染物，主要的污染因素来自居民及公建生活性废水和垃圾，厨房燃气灶废气、停车场汽车尾气，空调设备产生的噪声。1、项目营运期主要污染源及污染物：（1）污水项目污水主要为生活污水，污水中主要含有CODCr、BOD5、SS、动植物油、NH3-N等。根据类比分析，污染物的浓度和产生量分别为CODCr：60mg/l、31.79t/a，BOD5：20mg/l、10.6t/a，SS：20mg/l、10.6t/a，动植物油：3mg/l、1.59t/a，NH3-N：8mg/l、4.24t/a。（2）废气营运期废气污染源主要为住户烹饪产生的烹饪油烟及汽车进出停车场时产生的汽车尾气。废气污染物有NOX.、CO。厨房废气：(均按365天/a计算)，由于液化石油气属于清洁能源,烟尘、SO2浓度较低，对环境影响较小。汽车尾气：本项目共设有330辆车位，其中地上停车场位110个，地下停车位220个，由于地上停车场较为宽阔，扩散较快，在此不作分析，主要对地下停车场进行了分析，根据工程分析可知，项目汽车尾气排放总量为CO31.76t/a,NOX.0.28t/a。94 （3）固体废物拟建项目运营期产生的固体废弃物主要包括:居住宅区居民产生的生活垃圾,该区域内生活垃圾按平均1.27kg/人·天计算，项目运营期产生的生活垃圾可达1136t/a。（4）噪声工程营运后噪声影响主要来自小区内车辆行驶及临近公路交通噪音。12.4环境保护措施方案1、施工期环保措施（1）废气处理为控制扬尘的影响，建设单位应严格采取以下施工污染控制对策：①建设工程施工方案中必须有防止泄漏遗撒污染环境的具体措施，编制防止扬尘的操作规范，其中应包括施工现场合理布局，建筑材料堆存，对易起尘物料实行库存或加盖苫布，运输车辆要完好、装载不宜过满、对易起尘物料加盖蓬布、控制车速、减少卸料落差等内容。②建设工程施工现场地坪必须进行硬化处理，条件允许应采取混凝土地坪；工地出口处要设置冲洗车轮的设施，确保出入工地的车辆车轮不带泥土。③建立洒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；④建筑工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌，禁止现场消化石灰、拌合成土或其他有严重粉尘污染的作业；94 ⑤建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护；⑥建筑工地四周围挡必须齐全，并按有关规定进行设置。（2）污水处理建设单位对于施工废水的处理拟采用修筑临时沉淀池的处理方法，施工废水经处理，可减小对城市污水管网的影响；生活污水可设临时化粪池对该废水进行处理，污水经处理后进入市政污水管网，处理后污染物排放浓度能够满足GB8978-1996《污水综合排放标准》中“三级标准”，污水经处理后进入市政污水管网，经污水处理厂处理后不会对收纳水体产生影响。（3）噪声控制由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施：A、降低声源的噪声强度对基础施工过程中主要发声设备：空压机、打桩机等，在条件允许情况下，应考虑采用同类设备中低噪音设备。B、采用局部吸声、隔声降噪技术。对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。C、合理安排施工时间，在夜间（22:00-6:00）禁止使用高噪声设备，如打桩机、破碎机、推土机、挖掘机、打夯机、发电机、电锯、混凝土电动震捣机等，优先选用静压桩等先进建设工艺。94 D、合理布局机械设备，使作业噪声大的施工活动尽量远离声环境敏感点和敏感时间，并对机械设备进行定期维修，使其保持良好的运行工况。E、在施工过程中，对混凝土搅拌、金属窗加工等发出高频噪声的生产过程尽量不安排在现场施工，建议采用商品混凝土和成品窗；大型建筑构件，应在施工现场外预制，然后运到施工现场再行安装。F、对于确需夜间施工的施工活动，施工单位必须事前报经武汉市人民政府批准，同时执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工15日前填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，向当地环境保护主管部门申报。并于施工前两天公告附近居民。G、运输车辆进出施工现场控制或禁止鸣喇叭，减少交通噪声。H、制定施工噪声控制备用应急方案，重视噪声源头的治理工作。当常规噪声控制措施不能满足要求，出现噪声扰民情况，应及时对产生噪声的设备和施工工艺停止施工，并检查噪声防治措施的可靠性。 总之，建设单位必须全面落实上述要求，不得对周围居民产生扰民现象，并使施工各阶段的场界噪声符合GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的规定。（4）固体废物处置建设单位应从源头上控制建筑垃圾产生，在方案和设计阶段,必须全面对比，选择合理的方案和进行合理的设计，尽量减少工程变更，以减少建筑垃圾。主要措施如下：A、提高耐久性设计94 尽可能延长结构的使用年限，提高结构的耐久性。与此同时，也应相应提高各种装饰材料、填充材料等的耐久性。从而不仅可以提高资源的利用率，还可以减少建筑垃圾的产生率。B、合理选购材料和构件在设计时应尽量运用标准设计，采用标准模数和预制构件，以减少建筑垃圾的产生。在选择建筑材料时，应优先选择建造时产生建筑垃圾少的再生建材，还应考虑选择维修、改造和拆除时少垃圾、能再生的建材。并且应尽量采用无包装材料和购买前应先计算好材料用量以免超量。C、加强施工管理施工招投标阶段明确建筑垃圾的处理措施,迫使施工单位在施工时采取相应措施以减少建筑垃圾,所需费用最好也能纳入概算中。在施工阶段，采用机械化施工、提高施工技术和施工工艺、加强施工组织管理工作，提高结构的施工精度，避免局部凿除或修补。在施工现场还应对建筑垃圾分类存放，更应严格控制工程变更，尤其是那些已经建好的工程，最好不要再进行变更，以免增加造价和建筑垃圾。2、营运期环保措施（1）废气处理本项目厨房产生油烟根据《饮食业油烟排放标准》GB18483-2001（试行）要求必须安装油烟净化设施，安装的油烟净化设施需经国家认可的单位检测合格的产品，该净化设施的油烟处理效率大于85%。（2）废水处理生活污水经化粪池处理，然后排入城市污水管网，经污水处理厂处理达标后排入受纳水体。排放浓度能够达到三级标准。94 （3）噪声控制工程可采用的拉法基墙体保温系统具有良好的隔声效果，临街建筑上可采用隔声性能较好的中空玻璃窗，墙体采用具有良好隔声效果的保温隔热墙体。（4）固体废物处置项目总平面中设垃圾收集点，垃圾袋化由物业管理人员统一收集至收集站；生活垃圾根据不同类别分别设置专门收集容器，定期交与环卫部门处理；项目产生的废包装材料集中后交物资回收部门回收。项目固体废物采取以上措施后，符合环保局固体废物零排放的要求，对周围环境不会造成污染影响。12.5项目生态环境影响评价结论根据上述分析，本评价认为建设项目符合当地城市建设总体规划的要求，项目在建设中和建成运行以后将产生一定程度的污水、废气、噪声及固体废物的污染，建设单位应严格按照本报告提出的各项规定，切实落实各项污染防治措施以及主要污染物总量控制方案，严格执行环境保护“三同时”制度，项目对周围环境的影响可以控制在国家有关标准和要求的允许范围内。据此，本评价认为，从环保角度分析本项目在拟建地按拟建规模建设是可行的。根据《建设项目环境影响评价分类管理目录》的规定，以及本项目环保部门出具环境影响评价报告书,本项目环境影响的权威评价结论，以环保部门的环境影响评价报告书为准。94 第13章项目社会影响评价13.1社会影响效果分析湖北凌鹏置业有限公司在湖北汉川滨湖城市花园项目的建成，将极大地改善汉川市居民的居住和生活环境，满足人们的居住需求，美化了周边的居住环境，为居民放松、休憩、活动和交往提供了有益的空间，创造了人与自然的和谐统一。项目的建设、使用对当地居民和相关单位如设计、施工、监理等产生积极的影响。首先，项目建设及建成后物业管理及地面商业网点经营直接及间接增加就业机会和就业人数、提高居民就业率；项目建成有助于加快区域第三产业发展，促进产业链条的发展壮大，从而加快了汉川城区建设步伐，为汉川城区经济和社会发展起到一定的推动作用。13.2社会适应性分析（1）不同利益群体对项目建设和运营的态度本项目以市场调查的形式进行了调查。表明，被调查对象中的绝大多数都对本项目的建设持支持的态度。（2）政府对项目建设和运营的态度和支持程度94 为将推进汉川新城区未来发展，强化产业优势，根据新市镇总体发展规划，本项目作为汉川城区建设内容，在各级政府的鼓励和支持下，项目拟建地区已经拥有了一个良好的投资环境，为本项目的顺利实施和正常运行提供了有力保障。（3）现有技术、文化状况对项目建设的适应程度汉川有很好的工业基础，相关劳动力及技术资源丰富，为项目提供人力和技术上的支持。项目所在地直接相关的不同利益群体和当地组织机构，对项目的建设、运营持支持态度并积极参与，当地技术文化条件也完全能满足项目的建设、运营需要。项目能为当地的社会环境、人文条件所接纳，与当地的社会环境相互适应。13.3社会风险及对策分析项目社会风险分析是对影响项目的各种社会因素进行识别和排序，分析可能出现较大风险的社会环境和条件。本项目的社会风险主要体现在对生态及环境保护的风险。本项目建设在一定程度上改变项目建设地的生态环境；建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调造成视觉污染；建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位和承建商高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免建设性破坏和破坏性建设现象发生。94 在本项目的建设过程中，由于项目投资较大，建设内容繁多，环保要求高，技术设计多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按项目环境评价报告中提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险。13.4社会评价结论本项目的建成和投入使用，必将给极大的改善汉川城区居民生活、居住环境，具有较好的社会经济效益。主要体现在以下几个方面：（1）从经济效益来说：由于项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，项目的建设，可以为机关报城区财政带来一定的税收。（2）从社会效益来说：项目实施后，它将成为汉川城区一大亮点，可解决约数百人就业，带动当地产业经济。（3）从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏。该项目建成后将成为汉汉川城区提供完备社区物业管理与服务的较大的商住社区中心，从前落后的大体环境变成了现代化的建筑造型，自然景观优美，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，对于美化汉川城区市容，改善环境带来较大的影响。纵观项目开发全过程，从经济效益、社会效益和环境效益来看，该项目方案是完全可行的。94 第14章项目结论与建议14.1可行性研究结论本项目的建成和投入使用，必将给极大的改善湖北汉川城镇居民生活、居住环境，具有较好的经济效益和社会经济效益。本项目开发目前虽处于国家严格政策调控年,但由于本项目处于二、三线城市的汉川城区，属于政府支持下的新城区建设项目，具有一定的投资环境与开发机遇。本项目由于投资额较大，在开发运作过程中得到政府支持，并在政策上有一定的倾向性。只要在施工中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益，开发风险较小。纵观项目开发全过程，从经济效益、社会效益和环境效益来看，都具有较大效益，该项目方案是完全可行的。14.2问题与建议湖北凌鹏置业有限公司已于2012年7月合法取得本项目土地合法使用权,各项建设手续正在积极申办中。本项目分析测算过程假定在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具良好的可行性。94 本项目建设应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌销售和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。94 附图一、汉川·滨湖城市花园项目规划鸟瞰图二、汉川·滨湖城市花园项目立面效果图三、汉川·滨湖城市花园规划平面布置图四、汉川·滨湖城市花园规划结构分析图五、汉川·滨湖城市花园景观分析图六、汉川·滨湖城市花园交通线析图七、汉川·滨湖城市花园项目日照分析图八、汉川·滨湖城市花园项目地下室平面布置图九、汉川·滨湖城市花园项目平立剖面图94 附件1、项目土地成交确认书2、汉川·滨湖城市花园项目规划设计条件及审查意见3、湖北凌鹏置业有限公司相关资质及证照4、94'