合村并城建设项目可行性研究报告 103页

'合村并城建设项目第一章总论1.1项目名称与建设单位项目名称：*****项目建设单位：******项目负责人：******1.2项目建设单位概况*****有限公司(以下简称东龙控股)于2010年5月17日成立。*********，土地一级开发、土地二级开发的管理与经营，公司注册资本金10亿元。主要职能：(一)多渠道进行融资，对龙湖区域实施梯级开发，实现资本运营、资产增值。(二)坚持以政府主导、市场化运作的原则，全面负责龙湖区域土地一级开发。(三)负责郑州引黄灌溉龙湖调蓄工程项目的开发与建设。5 (四)负责龙湖地区公共基础设施、公用设施及其他配套设施的建设与管理。(五)积极参与水电气热等能源供应和污水处理、城市绿化等准经营性基础设施项目的开发和运营管理。(六)参与房地产、社会公益公建项目等土地二级开发项目的建设与经营。(七)以服务*****为宗旨，完成******交办的其它项目。组织架构：根据公司职责定位，****高管人员暂为总经理一名、副总经理三名，总工程师、总经济师、总会计师各一名。近期拟在公司内部设立三部一室，即计划财务部、建设管理部、地产开发部和综合办公室。各部门工作职责及人员设置为：(一)计划财务部：负责公司综合计划、融资及财务管理工作。研究制定公司发展战略，编制公司中、长期建设发展规划，编制年度业务计划和项目开发计划，统计并上报公司各种经济信息，管理公司的经济合同，制定并实施公司资金管理计划，建立预决算管理制度，确保资金安全、完整及有效使用。(二)建设管理部：负责公共基础设施项目和公用事业的建设与管理。组织项目前期的编制和报批，全过程监管工程建设，及时掌握项目建设进度并提出资金拨付意见，会同东区进行项目竣工验收、决算并负责项目后评估。5 (三)地产开发部：负责政府授权范围内土地的一级开发与整理，参与编制区域土地利用总体规划，拟定年度土地储备与供应计划，组织开展土地的收购、征用、拆迁、还建等工作；负责土地的七通一平等配套开发建设和划定区域内的商品住宅、酒店宾馆、文化娱乐、体育休闲等商业和生活服务设施的开发与建设。(四)综合办公室：负责公司行政、党务、人事、工会以及文秘档案办文办会、宣传培训、法律事务、固定资产管理等方面的综合协调与处理。随着公司业务的发展，根据公司运作、项目的开发建设以及职能变化情况，相应增加公司内部职能部室，逐步成立子、分、合资公司，独立运作长远发展，将公司做大做强。1.3项目背景合村并城是城市发展的一个新阶段，是随着生产力的发展而促进城乡(村)居民生产方式、生活方式和居住方式变化的过程，是城乡(村)人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务，逐步达到城乡(村)之间在经济、社会、文化、生态上协调发展的过程。合村并城就是对原有的城边村、城中村以及新城规划区内的村庄进行整体改造和综合开发，建设高标准住宅小区，使其逐步与城市融为一体，从而实现城乡(村)政策上的平等，产业发展上的互补，国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使城乡(村)5 经济社会与环境全面协调，可持续发展。在我国加快城镇化进程与社会主义新农村建设的背景下，整合农村土地资源、加强城乡联系己成为提高社会生产力的必然要求。在这种背景下，合村并城政策正式被提了出来。合村并城建设工作，直接关系到农民群众的切实利益和农村面貌的改善，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，也是加快社会主义现代化建设的重大任务。合村并城指的是针对乡村分布分散，人地矛盾突出，土地瓶颈日益显现的现实问题，将相邻或相近的功能上联系紧密的村庄合并，统一规划功能区，统一进行基础设施建设，实现土地集约使用和农村新社区建设的目标。通过合村并建实现空间整合，构建城乡一体化的土地利用机制，可以实现土地在城乡之间的优化配置，逐步推动土地、劳动力、资金和信息等要素的城乡互动，促进城乡产业成功对接，拉动产业整合，着力提升农村生产力及其创新发展能力，达到城乡一体化建设的目标。郑州市作为全国人口第一大省的省会城市，城市化进程也在迅猛提速。都市区建设、中原经济区核心增长极的打造以及城市组团发展规划的实施，都需要大幅度增加建设用地。这种经济社会发展和保护耕地之间的矛盾日显突出。为了破解这一难题，实现科学发展、可持续发展，郑州市人民政府制定了《关于合村并城工作的指导意见》(郑政文(2011)257号)，坚持“政府主导、区级负责、市场运作、规划引领、安置优先、产业支撑、创新社会管理”5 的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进合村并城工作。对中心城区、六县(市)和上街区的城市建成区外、城市规划区内的“六城十组团”、产业集聚区规划内的行政村或自然村、改制后的社区或转制后股份制公司实施合村并城，全面实施合村并城战略，坚持统筹城乡经济社会发展，进一步抢抓机遇，创新体制，着力推进产业结构和城乡结构调整，着力保障和改善民生，切实改善农村生产生活条件，促进农民持续增收，加快城市(镇)、组团、产业集聚区规划的实施，推动中经济区实现跨越式发展。为加快郑州市城镇化进程，全面推进合村并城工作的开展，2012年1月，郑州市人民政府下发了《关于将二七区马寨镇区等31个合村并城项目列入市试点计划的通知》(郑政文(2012)6号文)，根据区政府(管委会)申请，经市合村并城办公室组织市发展改革委、国土资源局、规划局、城建委等单位论证审查，将二七区、金水区、惠济区、中原区、管城回族区、郑州高新区、郑州经济开发区、郑东新区等区共计31个合村并城项目列入市试点计划。郑东新区合村并城试点项目就包括了合村并城祭城南、柳林、祭城北等3个安置区项目。本项目涉及拆迁4个行政村(17个自然村)，安置人数约9821人。涉及拆迁村庄小郭村、花庄、南录庄、小郭庄，对上述4个行政村实行；统一规划、统一合并、整体搬迁，形成人口集中、布局合理、设施配套、环境优美的新村庄。通过村庄整合有利于提高项目区村民的生活质量，促进区域经济社会的发展，推动郑州市的城镇化进程。5 由于合村并城项目涉及广大居民的切身利益，是一项复杂的系统工程，涉及国土、规划、拆迁安置等问题。需做好让村民赢得现代文明的生活环境，政府赢得良好的投资环境，城市化步伐加快。因此，本项目的提出是适应新时期、新阶段下民生工作的需要，是落实各级领导有关文件精神的重要体现，是在经济发展的基础上，更加注重社会建设、着力保障和改善民生、推进社会体制改革、推动建设和谐社会的内在需要。总之，合村并城是为了加快城乡一体化进程，推进新型农村社区建设，改善农民生产生活条件，提升农村公共服务水平，促进城乡统筹发展、和谐发展、科学发展，破除城乡二元结构，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。为此，河南东龙控股有限公司提出了郑东新区合村并城祭城北安置区项目。1.4编制依据1.4.1项目依据本可行性研究报告的编制是根据河南东龙控股有限公司与河南省城市规划设计研究总院有限公司郑州规划技术咨询部签订的技术咨询合同进行，其项目依据、适用的法律法规等主要依据如下：1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发200213号）4、建设部《城市规划编制办法》5、建设部《城市规划编制办法实施细则》5 6、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）7、《中共河南省委、省人民政府关于加快城镇化进程的决定》8、《河南省全面建设小康社会规划纲要》9、《中共郑州市委、郑州市人民政府关于加快城镇化进程的实施意见》10、《郑州市城市总体规划（2004-2020）》11、《郑州市国民经济和社会发展“十二五”规划》12、《郑汴新区总体规划（2009-2020）》13《郑州市土地利用总体规划》14、涉及城市规划中应该执行的有关规定和规范1.4.2项目直接依据D《郑州市城市总体规划》（2004—2020）D《郑州市国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》D《郑州新区防洪与水利规划》D《郑东新区龙湖地区城市基础设施布局规划》D《郑东新区合村并城工作领导小组会议纪要》（郑东合村会纪【2012】14号）D咨询设计委托书1.4.3采用的标准及规范1、甲方提供的设计委托书及咨询设计要求；2、《城市居住区规划设计规范》GB50180—1993(2002年版)5 3、《住宅设计规范》GB50096-2011；4、《住宅建筑规范》GB50386-2005；5、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；6、《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353-2005；7、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)；8、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001；9、规划地形图及郑东新区规划局的有关政策、规定。10、《城市给水工程规划规范》（GB50082-98）11、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）12、《防洪标准》（GB50201-94）13、《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2001）14、《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）15、《河南省居住建筑节能设计标准》（DBJ41-062-2005）16、《供热计量技术规程》（JGJ173-2009）17、《居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）1.5编制范围本项目涉及小郭村(小郭村、河西村、十三连、马皮靴、马庄)、南录庄(南录庄、西录庄、南宋庵、小柳林、宋庵、南李庄、庙东庄、王家庄)、花庄、新村(新村、李庄、后录庄)，共计安置98215 人。按照就地安置的原则，本安置区的选址应在规划龙湖区的北区范围内择地安置，即龙湖区北部，龙湖内环路与外环路之间的区域。本可研报告即在上述范围内对项目建设的必要性、建设规模和内容、总体布置与建筑规划方案、配套公用工程等内容进行论述，同时还对项目的环境保护、节能、消防安全与文物保护、招投标方案以及项目进度计划和社会经济、效益评价进行分析论证，为项目决策单位提供决策依据。1.6项目简介郑东新区合村并城祭城北安置区共包含B2—04—02、B2—05—03、B4—02—02、B4-03-02、B4-03—04、B6—01—02、B6-05—01、B6-05-04、B6—03—02)等九个宗地总建设用地面积为350750平方米(合525.86亩)，总建筑面积1298259.11平方米，其中地上建筑面积977428.91平方米，地下建筑面积320830.2平方米。本项目总投资估算为577216万元。其中：工程直接费为366444万元，工程其他费用为125815万元，工程预备费39381万元，代建管理费26582万元，建设期贷款利息18995万元。5 第二章项目概述2.1城市概况2.1.1中原经济区建设背景2011年十一国庆前夕，国务院正式出台《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见入建设中原经济区正式上升为国家战略。中原经济区地处中国中心地带，其范围涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。这是我们河南省干载难逢的机遇。郑州作为省会城市，是中原经济区的核心，既是这一重大战略的首先受益者，也必须是重大责任的首先担当者。郑州的综合实力在全省占有很大的份量，在中原经济区建设中要发挥龙头作用、重心作用和示范带动作用，要求郑州实现跨越式发展。目前，我市基础设施和产业发展取得了长足进展，集聚辐射能力不断提升，科教和文化优势不断增强。随着加快中原经济区的建设，我市具备了加快发展、加速崛起的条件和环境。2012年2月1日我市召开的郑州市第十三届人民代表大会第四次会议审议批5 准了《中原经济区郑州都市区建设纲要(草案)》(简称《建设纲要》)。《建设纲要》明确将郑州都市区定义为：以主城区为核心，以发达的交通通道为依托，以一体化的规划为指导，以组团发展、产城互动、复合型、生态型为发展路径，辐射带动其他区域快速发展，促进各功能区间的相互联系与协作，构筑功能布局合理、空间利用高效、承载能力强劲、产业特色突出、社会和谐友好、人民富裕文明的现代化都市区。《建设纲要》明确了郑州都市区“一区两城”的战略定位“一区”即中原经济区的核心增长区，建设以全域城市化、生态和环保共同推进的“三化”协调科学发展先行示范区，建设华夏历史文明重要传承区，进一步增强承载力、辐射力和整合力。“两城”一是最佳人居城市；二是中部地区重要的中心城市，巩固和提升郑州作为全国交通枢纽的地位，建设全国先进制造业基地，建成全国现代服务业中心，建成现代农业示范区，建成国家区域性创新中心，构建中西部地区对外开放的高地和国际陆港，建设具有世界影响的国际旅游城市历史文化名城。《建设纲要》指出：郑州新区为郑州都市区的核心增长极，其规模将和中心城区相同。郑州新区将重点推进七组团，即龙湖区、CBD、郑州东站地区、国际物流园区、龙子湖高校园区、白沙—绿博园组团、经济技术开发区建设。5 2010年8月19日国务院批复的《郑州市城市总体规划(2010年至2020年)》中指出：郑州市是河南省政治、经济、文化中心，河南省省会，国家历史文化名城，我国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通、通讯枢纽。郑州市是现代物流、商贸中心，区域性金融中心，区域性科研、教育、文化、体育、医疗卫生中心，先进制造业基地和科技创新基地。到2020年，市域总人口达到1100万人，城镇人口达到880万人，城镇化率达到80％左右，中心城区城市人口控制在450万人以内；市域城镇建设用地控制在836平方公里以内，中心城区城市建设用地控制在400平方公里以内。2.1.2郑东新区概况郑东新区是河南省委、省政府推进城市化建设，把郑州打造成为国家区域中心城市而采取的一项重要举措。根据《郑州市总体规划》（1995-2010）郑东新区规划，引入生态城市、环形城市、共生城市、新陈代谢城市、地域文化城市等先进的发展理念，远景概念范围150平方公里（其中起步区33平方公里）。郑东新区主要包括中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区、郑州经济技术开发区六个功能区组团。中央商务区(CBD)规划面积约3．45平方公里，包含由60栋高层建筑组成的内外两环建筑群，两环之间是商业步行街。环形建筑群中间有国际会展中心、河南艺术中心与会展宾馆等标志性建筑。商住物流区是CBD的功能支撑区，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。龙湖区内规划有水面约6.08平方公里的龙湖，与流经郑州市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。龙子湖高校园区主要由高等院校组成。科技物流园区用于安排科研院所和研发机构。郑州经济技术开发区是郑东新区的工业支撑区。5 2003—2008年为郑东新区第一个五年发展阶段，建成区面积累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投资550．7亿元，累计开工项目406个(其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个)；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破24万人，一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区迅速崛起。2008-2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，为“又好又快”建设发展东区，努力实现“十年建新区”跨越式发展目标。“十年建新区”的总体目标是：到2012年，基础设施更加完善，综合承载能力进一步增强。中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。郑东新区已上报批复土地开工建设面积达到90％，项目开工率达到80-90％，竣工率达到80％以上，投入使用率达到70-80％，人口入住率达到60-70％。通过5年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地、现代制造业基地，资源节约型和生态文明的示范新区，使郑东新区成为全省科学发展的示范园，社会和谐的首善区、改革创新的试验田，对外开放的排头兵，跨越发展的先行者。经过十余年的开发建设，郑东新区知名度、美誉度大幅提高，影响力不断增强、已成为展示河南、展示郑州的改革开放新形象、新成果的重要窗口和亮丽名片。截止目前，郑东新区建成区面积超过50余平方公里，累计完成固定资产1000多亿元，累计开工项目406个(其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个)；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破70多万人，一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区迅速崛起。5 郑州新区西起中州大道，东至开封边界，北起黄河南岸，南至航空港区和中牟县南边界。主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”。2.1.3龙湖区发展规划简介龙湖区规划面积约40平方公里，其中龙湖规划水域面积约6平方公里。龙湖区与流经老城的金水河和熊儿河、贾鲁河、东风渠等形成完整的城市生态水系。，沿河流两岸布建河川公园，形成贯穿全市的生态走廊。龙湖管理运行将综合运用黄河引水、大气降水和地下水补充，利用暴雨径流、水质控制，使水质达到身体可接触水平。龙湖地区主要由三大功能区组成：龙湖北部和南部片区及村庄安置区主要以居住用地为主；副CBD区是由旅游设施、休闲娱乐设施和商业设施、高层复合式设施组成的休闲、娱乐区；人工运河两侧以商业服务区为主。龙湖区规划总居住人口规模为34.8万人，其中龙湖北区安排居住人口21.8万人，龙湖南区安排居住人口13万人。郑东新区的CBD和副CBD通过人工运河形成一个如意型”，伸入龙湖的半岛为CBD副中心，面积约1.07平方公里，是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，。其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。5 龙湖区规划引入先进的城市发展理念，风格独特，靓点突出。主要表现在五个方面：一是生态城市。通过道路、河渠、湖泊的绿化建设构建生态回廊，并将龙湖生物圈与嵩山生物圈、黄河生物圈有机相连，形成生态城市。二是环形城市。通过规划科学、布局合理的环形道路及CBD和CBD副中心的环形建筑群形成了一个独具魅力的环形城市。三是共生城市。新区规划重视城市发展与自然生态保护相协调和保持历史、现实与未来的延续性，体现了新区与老城、传统与现代、城市与自然、人与其他生物的和谐共生。四是新陈代谢城市。借用生物学的概念，通过组团式发展、—营造良好的生态系统，促进城市的可持续发展，体现了新陈代谢的理念。五是地域文化城市。规划体现了东方文化特别是中原文化特色，根据龙的传说及湖的形态，把规划中的人工湖取名为龙湖；CBD和CBD副中心两个环形城市，通过运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”；会展宾馆及引入我国传统的“四合院”、“九宫格”式建筑理念的商住建设等，彰显出浓厚的传统文化内涵、鲜明的城市个性和独特的城市空间形象。作为郑东新区的重要组成部分，龙湖地区也是郑东新区目前唯一一片尚未开发的功能区。根据规划，其范围西起中州大道，东至东四环快速路(107辅道)北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约40平方公里。由于其位于中心城区东北部，西邻中心城区北部城市活力区，东侧为龙子湖高校园区，南侧紧邻郑东新区CBD成熟区域和新郑州站(高铁枢纽客运站)；区位优越，是未来郑州市区最适宜居住生活的地区，也将是郑州最具活力的地区之一。根据规划，龙湖地区将形成”一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构。“一心”指CBD副中心，主要安排商务休闲、旅游度假及餐饮娱乐等设施；“一5 轴”指以运河为纽带连接CBD中心及副中心，主要安排商业、现代服务业以及公共服务设施；“两环”是指生态旅游休闲环和生活居住服务环；“四片”是指四个以居住功能为主的城市片区的功能布局结构。今后，龙湖地区将建设成为土地与空间资源配置合理，配套设施完善，景观优美，环境宜人，富于水景特色的未来型新城区。城市化进程在很大程度上代表着一个地区、一座城市的社会经济发展水平。事实上，城市本身能否具备区域中心城市的地位和作用，首先是由城市本身的规模决定的。郑州市发展的首要任务是扩大城市规模的问题。“拉大城市框架”才能使郑州市的城市化水平跃上一个新的台阶，才能巩固郑州市作为区域中心城市的地位。这就需要对郑州市的城市框架、基础设施和区域交通环境进行重大完善、调整和投资。首当其冲的工作就是建设高标准的城市道路路网系统。该系统在城市规模的构筑和建设进程中，是最基础的且具有不可替代的作用和地位，战略意义深远。2.2项目用地现状与分析2.2.1现状分析本项目涉及小郭村(小郭村、河西村、十三连、马皮靴、马庄)、南录庄(南录庄、西录庄、南宋庵、小柳林、宋庵、南李庄、庙东庄、王家庄)、花庄、新村(新村、李庄、后录庄)，共计安置98215 人。涉及村庄建筑多以平房为主，建筑物极不规整；多数村庄存在严重浪费土地资源；村内的学校、幼儿园、文化设施、商店等公共设施和给排水、供电、供气等基础设施配套极不完善，乱搭乱建、私拉乱扯电线现象普遍，环卫设施落后、休闲娱乐设施缺乏，给村民的生产、生活带来极大不便。一、居住房屋存在安全隐患项目涉及村庄的房屋部分建于上世纪50～70年代，部分为80年代之后的新建房屋。上世纪50~70年代的房屋建设标准低，质量差，房屋的墙体主要为空斗墙或单砖墙，其结构稳定性差，随着房屋使用年限的增加，加之维修不及时，多数房屋的墙体已经风化、变形或裂缝，造成门窗关闭不严、开户不灵、房屋破损严重等，且多为超期服役，有的房屋因基础严重下沉，每逢雨雪来临，总是屋顶漏水，四周墙体渗水，地面进水，造成室内阴暗潮湿，安全隐患多。二、村内基础设施落后5 (1)道路：大多道路等级低，路网结构、布局不合理，多为断头路无法满足人流、物流的基本需要；一些道路宽度只有2m或者更窄，消防、急救车辆根本无法进入，安全隐患很大。(2)供水：大部分小区因为管道老化，跑冒滴漏严重；部分住户仍沿用自备井饮水，水质无保障。(3)排水：排污系统缺乏或铺设容量不足，雨污不分，每到雨季，区内更是污水横流，极度污染环境。(4)供电：多数供电线路老化，由于居民私拉乱扯，随意接户，形成了电路蜘蛛网，严重影响居民生活，同时存在较大安全隐患。(5)环卫设施：环卫设施缺乏，垃圾露天随意堆放，中转间隔过长而不能及时清运，夏季更是蚊蝇乱飞，臭气熏天，成为环境脏乱差的典型。三、服务设施不完善村庄内公共活动空间(绿地、广场及供居民休闲活动的社区活动场所)极度缺乏；社区医疗主要为简易的医疗诊所，设备配备不足；幼儿园、小学等教育设施极不完善。2.3郑州市合村并城发展历程合村并城是城市发展的一个新阶段，是城乡(村)人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务，逐步达到城乡(村)之间在经济、社会、文化、态上协调发展的过程。5 2007年6月，郑州市人民政府《关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文(2007)103号)要求健康有序，结合实际进行城中村改造。2011年郑州市的《政府工作报告》提出：“稳步推进合村并城、合村并镇、合村并点，实现人口向城镇和农村集中、土地向规模经营集中、产业向集聚区集中，加快城乡一体化进程(简称“三并”、“三集中”)。2011年《郑州市人民政府关于合村并城工作的指导意见》(郑政文(2011)257号)要求加快郑州都市区建设，提高群众生产生活水平，积极稳妥地推进和规范全市合村并城工作。2012年1月，郑州市人民政府下发了《关于将二七区马寨镇区等31个合村并城项目列入市试点计划的通知》(郑政文(2012)6号文)，将郑东新区、二七区、金水区、惠济区、中原区、管城回族区、郑州高新区、郑州经济开发区等区共计31个合村并城项目列入市试点计划。郑东新区合村并城试点项目包括祭城南、柳林、祭城北安置区合村并城项目。2012年3月26日上午，郑东新区首个合村并城安置区--祭城南安置区开工建设，这标志着郑东新区合村并城建设正式拉开序幕，龙湖区群众安置工作进入实质性阶段。2.4项目建设的必要性1、项目建设是推进郑州城镇化进程，贯彻国家集约用地政策的需要5 合村并城可以促进乡村第三产业的快速发展、推进城乡一体化、城镇化进程，改变城乡二元结构，是从根本上解决“三农”问题的有效途径之一。项目的建设可以促使项目区的人口更快地集中，使第三产业发展更快、更具规模，有利于推动走专业化、规模化的路子，促进社会分工更细，促使农业人口向非农产业快速有效地转移。我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计。我市与河南省其他省辖市相比，国土面积排第10位，发展空间严重不足，尤其是中心城区的发展已经受到空间的严重制约。新密牛店的张湾村、高村通过并村联组和土地综合整治，都取得了显著的效果。此次拆迁区域的原居住建筑多为平房，建筑容积率低，项目的建设使农村建设逐步集中、集约，提高农村居民点的集中布局程度，充分合理利用有限的土地资源，提高项目区土地的集约利用水平。通过在指定安置区内建设高层住宅的标准化安置区，由整齐统一取代参差不齐，由和谐统一取代乱搭乱建，合理、有效实现集约用地，不仅改善了居民的居住环境，而且拓展了城市的发展空间，优化了城市格局。2、项目建设是完善公共服务设施建设，提升居住环境质量的需要5 目前村内及周边附近学校、幼儿园及医疗卫生、商店等公共配套设施不完善，村民生活极不方便。同时，缺乏公共活动空间，环境质量低下，村内大部分道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行；房屋建设无序，建筑质量不高；同时，房屋采光、通风不足；水、电管线混乱，在消防、抗震等方面存在隐患。再者，由于缺乏统一的规划和管理，村内排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放。这些都严重影响了村民的基本生活。目前，我国的公共资源主要集中在城镇，通过合村并城、集约利用土地建设，可以促进公共基础设施建设和文化等事业的发展，增加农民收入，提高购买力，拉动消费，促进经济社会良性循环和发展。在公共基础设施(道路、给排水、医疗、学校、养老院、图书馆、体育文化器材及场馆)建设方面，可以集中资金使之成规模、上档次，可以有效地对环境等进行治理和改造，改善居住和生活环境。既改善了农民的居住条件，同时又使这些公共资源向农村倾斜，使农民更好地共享教育、文化、卫生、社区服务等资源。近年来，郑州市政府把下大力气抓好合村并城作为新农村建设出发点，就是为了改善农民的居住条件，普惠民生。本项目本着统一规划，统一建设的理念，建设户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化、配套完善化、环境公园化、生活科技化、社区人性化的绿色、生态、智能、完善的现代化城市小区，村民生活品质得以提升；同时，小区的建设，加快了城乡一体化的步伐，改善了环境，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。3、项目建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措5 社会主义和谐社会，是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。这六方面体现出和谐社会的基本特征，即社会尊重每个人的人权，发扬社会主义民主，调动一切积极因素，充分发挥全社会成员的主动性、积极性和创造性，促进社会的进步；依法治国，实现法治化管理，政治、经济、社会、文化等方面有章可循，社会管理完善良好，安定团结，人民群众安居乐业；社会成员互相帮助，诚实守信，友爱融洽地相处，倡导诚信的价值理念，使之成为社会崇尚的观念；社会各方面的利益得到协调，社会内部矛盾得到妥善处理，既要追求效率又要注重公平，保障社会成员利益相对均衡，使社会各成员都能享受到发展的成果，最终达到人与自然相互依存、和谐相处的状态。随着郑州市城市建设的快速发展，中心城区不断扩展，计划到2020年，郑州市中心城区规划的1100.2平方公里内(含上街)的城郊村统一并入城区，6县(市)规划面积内的行政村全部纳入县(市)城，统一规划，统一建设。因此，通过项目建设，可进一步推动合村并城的进展，改善当地村民住房条件，提升其生活品质，才能调动人民的积极性和创造性，对构建和谐、稳定、发展的文明城市具有重要意义。综上所述，郑东新区合村并城祭城北安置区项目是十分必要而迫切的。5 第三章项目建设目标3.1安置目标本项目涉及小郭村(小郭村、河西村、十三连、马皮靴、马庄)、南录庄(南录庄、西录庄、南宋庵、小柳林、宋庵、南李庄、庙东庄、王家庄)、花庄、新村(新村、李庄、后录庄)，共计安置9821人。3.2工程目标按照中原经济区建设新型城镇化的要求，实现不牺牲农业利益，不牺牲土地利益，新型城镇化引领的三化协调发展具体部署，遵循郑州市有关城中村改造和合村并城工作政策、计划和目标任务，实现项目的工程目标。3.3项目规划控制指标要求规定每个地块：建筑密度＜25%；容积率＜2.8；建筑高度＜60米；绿地率＞35%；停车位：每100平方建筑面积1个车位；社区服务配套用房：每个社区1000平方米，或每百户60平方米；5 物业用房：总建筑面积的4‰。第四章建设规模预测与建设条件分析4.1项目选址4.1.1选址项目建设地点选址位于郑东新区龙湖区，总计涉及九处宗地，分布在不同的街坊内。其中宗地一(B2-04-02)位于龙湖外环以南，龙翼一街以西、龙北二路以北区域；宗地二(B2-05-03)位于龙湖外环以南，龙翼二街以西，龙北二路以北，龙翼一街以东区域。宗地三(B4-02-02)位于龙湖外环以南，龙翼三街以西，龙北二路以区域；宗地四(B4-03-02)位于龙湖外环以南，龙北二路以北，龙翼三街以东区域；宗地五(B4-03-04)位于龙湖外环以南，龙翼四街以西，龙北二路以北区域；宗地六(B6-01-02)位于龙湖外环以南，龙翼五街以西，龙北二路以北，龙翼四街以东区域；宗地七(B6-05-01)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼五街以东区域；宗地八(B6-05-04)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼六街以西区域；宗地九(B6-03-02)位于龙湖外环以南，龙翼六街以西，龙北二路以北，龙翼七街以东区域。5 选择上述宗地主要存在以下优势因素：1、地理位置优越，在龙湖的东北角，内外交通发达。交通便利、通达性好，周围是规划的城市道路，整个住宅区被编织在便捷的交通网络中。毗邻郑州市规划道路龙湖外环路、龙湖中环路、龙北二路、龙翼二街、龙翼四街、龙翼七街等主要干道，本项目建成时，规划道路即可通车，区域内进出交通便利、快捷。2、基础设施配套正在完善，将具有良好的生活条件。在本项目住宅区周围城市给排水、供电、电讯、燃气等各种公用设施配备正在完善，可为本项目的建设提供了基础条件。3、项目周边教育、市政配套设施与项目自建公共设施结合，为小区居民基本生活需求提供了保证。5 基于此，本项目将祭城北安置区的项目选址即选择在上述九个宗地，其区域位置分布详见可研报告附图。4.1.2项目用地周边规划及配套设施一、项目建设用地周边自然状况本项目九宗用地均选址在龙湖地区的龙湖北区的东北角，用地北靠龙湖外环路（北段），南邻规划道路龙北二路，除宗地八和宗地九因原有变电站影响，位于龙北二路与龙湖中环路（北）街坊外，其余宗地均靠近龙湖外环路，自西向东依次分布。项目用地现状为农田，据现场踏勘情况显示，基本上为水稻田。用地位置基本上避开了现状村庄，目前，由于龙湖区规划道路尚未开工建设，该用地交通仍为原有道路通行。二、项目建设用地规划用地性质按照《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》，本项目用地北侧为龙湖外环路，外环路以北区域规划有魏河，其余均为城边绿地；项目用地西侧、南侧和东侧周边均为居住用地，沿龙湖中环路两侧有部分商业用地。三、项目建设用地周边市政工程配套设施分布5 项目用地周边交通规划分布均匀，项目用地北侧为龙湖外环路，龙翼一街、龙翼二街、龙翼三街、龙翼四街、龙翼五街、龙翼六街、龙翼七街，沿南北方向穿过或比邻项目用地，用地南侧为龙北二路和龙湖中环路，项目用地周边规划道路分布均匀，道路通行方便，道路交通状况良好。按照《郑东新区龙湖地区市政工程基础设施布局规划》，龙湖北区供水规划为，沿龙湖中环路布置供水干管，沿龙湖外环路、龙翼街和龙北二路均布置供水环状管道，因此本项目用地供水规划良好。排水管道涉及雨水管道和污水收集管道，在项目用地周边道路上均有规划，且能够满足本项目的排水要求，街区雨水系向北排入魏河，向下游排放。污水经沿龙湖外环路和龙湖中环路布置的污水管道收集，最终排向陈三桥污水处理厂进行处理。电力规划在龙翼一街和龙翼五街与龙湖外环路交汇的街坊里规划有2座110kv变电站，供电电缆沿龙湖外环路、龙湖中环路和龙翼一~龙翼七街均有布置，可以保证本项目的供电要求。邮政、通信布局在龙湖北区东北部规划有魏庄邮政支局和绿庄邮政支局以及魏庄通信支局和绿庄通信支局，在龙翼六街与龙湖中环路处规划有邮政营业所，可以满足本项目用地的邮政、通信服务半径要求。其它弱电线路包括广播、电视、通信线路等设施均有专项规划内容支持，可以说龙湖地区的市政工程配套基础设施均有全面规划，待逐步实施后能够满足本项目用地选址以及配套需求。详见龙湖地区基础设施配套规划图纸附图。四、项目建设用地周边中小学规划布局情况5 按照《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》，本项目用地的每宗用地内设置有幼儿园，其中宗地六、七系与其它用地联合设置幼儿园。规划中小学总计有四所小学，两所中学。小学分别位于魏庄、龙湖中环路与龙翼三街、龙翼六街交汇处、绿庄四处。中学位于龙湖中环路与龙翼三街、龙翼六街交汇处2处。规划中小学服务半径均满足本项目用地规划需求。五、商业网点服务设施规划按照《郑东新区龙湖地区控制性详细规划》，项目用地各宗地内均规划有商业服务设施用房，在龙湖中环路与龙翼三街、四街交汇处有大型商业用地规划，服务范围含盖本项目用地，因此商业服务设施规划满足本项目用地需求。4.2建设规模与内容根据“合村并城”安置补偿原则及郑东新区龙湖地区控制性详细规划的要求，各宗地建筑内容及规模如下：1、宗地一(B2-04-02)位于龙湖外环以南，龙翼一街以西、龙北二路以北区域。该宗地总征地面积55800.95平方米(合83.701亩)，建设用地面积35346.00平方米(合53.019亩)，道路面积12457.27平方米，拟建地上建筑面积98468平方米，地下建筑面积25042.4平方米。详细技术指标详见表4-1。5 宗地一(B2-04-02)技术指标表表4-1序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米55800.95合83.701亩2建设用地面积平方米35346.00合53.019亩3总建筑面积平方米98468其中高层住宅平方米95120.4物业平方米394商业及社区服务平方米453.6幼儿园平方米25004地下建筑面积平方米25042.45道路广场面积平方米12457.36容积率2.797建筑密度%16.28户数户7569人数人213110停车位个98511绿地率%362、宗地二(B2-05-03)位于龙湖外环以南，龙翼二街以西，龙北二路以北，龙翼一街以东区域。该宗地总征地面积148597.34平方米(合222.896亩)，建设用地面积88261.55平方米(合132．392亩)，总建筑面积246396.5平方米，其中高层住宅面积237872.1平方米，地下建筑面积81643.4平方米，道路广场面积38759.2平方米。详细技术指标详见表4-2。5 宗地二(B2-05-03)技术指标表表4-2序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米148597.34合222.896亩2建设用地面积平方米88261.55合132.392亩3总建筑面积平方米246396.5其中高层住宅平方米237872.1物业平方米1485商业及社区服务平方米4655幼儿园平方米2384.44地下建筑面积平方米81643.45道路广场面积平方米38759.26容积率2.797建筑密度%17.88户数户20469人数人654710停车位个246511绿地率%363、宗地三(B4-02-02)位于龙湖外环以南，龙北二路以北，龙翼三街以东区域。该宗地总征地面积37102．20平方米(合55．653亩)，建设用地面积23012．00平方米(合34．518亩)，总建筑面积64234.6平方米，其中高层住宅面积63057.6平方米，地下建筑面积20034.1平方米，道路广场面积7783.0平方米。详细技术指标详见表4-3。5 宗地三(B4-02-02)技术指标表表4-3序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米37102.20合55.653亩2建设用地面积平方米23012.00合34.518亩3总建筑面积平方米64234.6其中高层住宅平方米63057.6物业平方米257商业及社区服务平方米920幼儿园平方米4地下建筑面积平方米20032.15道路广场面积平方米77836容积率2.797建筑密度%16.28户数户6129人数人195810停车位个64311绿地率%364、宗地四(B4-03-02)位于龙湖外环以南，龙北二路以北，龙翼三街以东区域。该宗地总征地面积49993.89平方米(合74.991亩)，建设用地面积29673.55平方米(合44.510亩)，总建筑面积83083.8平方米，其中高层住宅面积81748.8平方米，地下建筑面积26925.1平方米，道路广场面积9135.4平方米。详细技术指标详见表4-4。5 宗地四(B4-03-02)技术指标表表4-4序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米49993.89合74.991亩2建设用地面积平方米29673.35合44.510亩3总建筑面积平方米83083.8其中高层住宅平方米81748.8物业平方米332.2商业及社区服务平方米957.8幼儿园平方米4地下建筑面积平方米26925.15道路广场面积平方米9135.46容积率2.797建筑密度%17.48户数户6669人数人213110停车位个83011绿地率%365、宗地五(B4-03-04)位于龙湖外环以南，龙翼四街以西，龙北二路以北区域。该宗地总征地面积55988.99平方米(合83.984亩)，建设用地面积31151.45平方米(合46.727亩)，总建筑面积86892.15平方米，其中高层住宅面积83983.7平方米，地下建筑面积24924.9平方米，道路广场面积13402.4平方米。详细技术指标详见表4-5。5 宗地五(B4-03-04)技术指标表表4-5序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米55988.99合83.984亩2建设用地面积平方米31151.45合46.727亩3总建筑面积平方米86892.15其中高层住宅平方米83983.7物业平方米344.2商业及社区服务平方米486幼儿园平方米2078.34地下建筑面积平方米24924.95道路广场面积平方米13402.46容积率2.797建筑密度%18.68户数户8109人数人259210停车位个84011绿地率%366、宗地六(B6-01-02)位于龙湖外环以南，龙翼五街以西，龙北二路以北，龙翼四街以东区域。该宗地总征地面积94972.11平方米(合142.458亩)，建设用地面积58766.69平方米(合88.150亩)，总建筑面积227666平方米，其中高层住宅面积159436平方米，地下建筑面积62920平方米，道路广场面积21309.31平方米。详细技术指标详见表4-6。5 宗地六(B6-01-02)技术指标表表4-6序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米94972.11合142.458亩2建设用地面积平方米58766.59合88.150亩3总建筑面积平方米227666其中高层住宅平方米159436物业平方米1120商业及社区服务平方米1806幼儿园平方米2384.414地下建筑面积平方米629205道路广场面积平方米21309.316容积率2.797建筑密度%18.058户数户16749人数人535710停车位个168511绿地率%367、宗地七(B6-05-01)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼五街以东区域。该宗地总征地面积24336.52平方米(合36.505亩)，建设用地面积18719.74平方米(合28.080亩)，总建筑面积52414.3平方米，其中高层住宅面积51810.6平方米，地下建筑面积18933.1平方米，道路广场面积3578.9平方米。详细技术指标详见表4-7。5 宗地七(B6-05-01)技术指标表表4-7序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米24336.52合36.505亩2建设用地面积平方米18719.74合28.080亩3总建筑面积平方米52414.3其中高层住宅平方米51810.6物业平方米300商业及社区服务平方米303.7幼儿园平方米4地下建筑面积平方米18933.15道路广场面积平方米3578.66容积率2.797建筑密度%15.88户数户4329人数人138210停车位个52411绿地率%368、宗地八(B6-05-04)位于龙北二路以南，龙湖中环路以北，龙翼六街以西区域。该宗地总征地面积50063.71平方米(合75.096亩)，建设用地面积37758.57平方米(合56.638亩)，总建筑面积103297平方米，其中高层住宅面积97227平方米，地下建筑面积34550平方米，道路广场面积8686.52平方米。详细技术指标详见表4-8。5 宗地八(B6-05-04)技术指标表表4-8序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米50063.71合75.096亩2建设用地面积平方米37758.57合56.638亩3总建筑面积平方米103297其中高层住宅平方米97227物业平方米680卫生站平方米2584商业及社区服务平方米28064地下建筑面积平方米345505道路广场面积平方米8686.526容积率2.797建筑密度%20.808户数户9729人数人311010停车位个105011绿地率%369、宗地九(B6-03-02)位于龙湖外环以南，龙翼六街以西，龙北二路以北，龙翼七街以东区域。该宗地总征地面积49344.42平方米(合74.017亩)，建设用地面积28059.43平方米(合42.089亩)，总建筑面积77941平方米，其中高层住宅面积73512平方米，地下建筑面积26925.125859.2平方米，道路广场面积10562.4平方米。详细技术指标详见表4-9。5 宗地九(B4-02-02)技术指标表表4-9序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米49344.42合74.017亩2建设用地面积平方米28059.43合42.089亩3总建筑面积平方米77941其中高层住宅平方米73512物业平方米300幼儿园平方米2384.4商业及社区服务平方米1744.74地下建筑面积平方米25859.25道路广场面积平方米10562.46容积率2.787建筑密度%238户数户6489人数人207410停车位个77911绿地率%364.3九个宗地总体主要技术指标表郑东新区合村并城祭城北安置区共包含B2-04-02、B2-05-03、B4-02-02、B4-03-02、B4-03-04、B6-01-02、B6-05-01、B6-05-04、B6-03-02等九宗地总建设用地面积为350750平方米(合525.86亩)，总建筑面积1374877平方米，其中地上建筑面积982055平方米，地下建筑面积393222平方米。详细技术指标详见表4-10。九宗地汇总技术指标表表4-10序号项目名称单位数量备注1总征地面积平方米566200.13合849.296亩2建设用地面积平方米350750合525.86亩3总建筑面积平方米1298259.115 其中3.1地上建筑面积平方米977428.913.1.1高层住宅平方米943768.23.1.2物业平方米5212.43.1.3幼儿园平方米11731.513.1.4商业及社区服务平方米14132.83.1.5卫生站25843.2地下建筑面积平方米320830.24道路广场面积平方米1256745容积率2.7876建筑密度<25%7户数户86188人数人272849停车位个980110绿地率%364.4建设条件4.4.1自然条件1、地形地貌郑州市地处西南山前（嵩山）丘陵和东部黄河冲积平原的过渡地带，境内有冲积、洪积形成的黄土丘陵，相对升降、切割造成的沉积阶地，黄河冲积形成的平原和风积作用造成的沙丘区。项目所在地位于郑东新区龙湖的东北角内，总体地势平坦，略有坡度，平均地形坡度约1．5％左右。地貌单元属黄河冲积平原，现状场地主要为耕地，局部分布有鱼塘，地形较平坦，地貌单一。2、气候5 郑州市属温带气候，年平均气温14．4℃，一月最低，平均气温0．2℃，七月最高，平均气温27．3℃，极端最高气温43．0℃，极端最低气温-17．9℃。根据郑州气象站建国后的资料统计，年平均降水量为629．7mm，各年的降水量很不均衡。由于强盛的季风控制，降水多集中在汛期7、8、9三个月，其降水量占全年50-56％。冬季受干冷的大陆性气团控制，空气干燥，雨雪稀少，降水量占全年4-5％。无霜期205-235天。年平均风速2．8-3．2米／秒，最大风速为18-22米／秒，以春季最大，秋季最小，风频较大的有NE、EES、WNW。3、水文、地质黄河从郑州市北部边界自西向东流过，长约40公里，是驰名中外的地上悬河，河床高出堤外地面2~5米，常年补给地下水，补给宽度6~8公里。据花园口黄河水文站资料，多年平均流量1447m3/s，最大洪峰流量22300m3/s。目前黄河是郑州市重要的供水水源，占全部供水总量的80%以上。项目所在位置地表类型为第四纪冲积和洪积物，地基承载力在1-1．5kg／cm2之间。区内地下水位埋藏较浅，其稳定水位埋深约为2-3米，对砼无侵蚀性。地下水受大气降水影响明显，其补给来源是大气降水和地表水，水量较小。4、地震根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A.0.14，郑州市抗震设防烈度为七度，地震加速度为0．15g，设计地震分组为第一组。该地段无液化现象，不存在地震断裂带，场地稳定性较好。本项目具体的地震设防标准应由地震安全性评价确定。5 5、季节性冻土根据中国季节性冻土标准冻深线图，郑州市冻土期在12月至来年2月，最大冻土深度为0.50米。4.4.2基础设施条件如图是郑东新区龙湖区的控制性详细规划用地布局图，可以分析本项目所在区域的基础设施条件。1、给水项目供水水源主要为龙湖外环路市政管网供水，从市政给水管网接口引入，供水管网管材以球墨铸铁管和PE管为主，水质符合《生活饮用水卫生标准》，完全可以满足本安置区供水需求。，2、排水5 安置区实现雨污分流，生活污水经化粪池处理后排入周边道路市政排水系统，最终汇入马头岗污水处理厂集中处理。3、供电市政高压线由龙湖外环路10kV线通至本项目区域，能满足本项目的用电需求。4、供热市政热力管网正在完善，待热力管道等市政管网铺设到本项目区域，可满足本项目集中供热需要。5、燃气市政天然气管网拟由龙湖外环路通至本项目区域，能够满足本项目燃气需求。6、通讯安置区电话通信及有线电视信号可分别由龙湖区电信及有线电视主管部门提供，经干线传输至安置区通信专用交接设备间及有线电视前端，设备间及有线电视前端设备由各个系统运营商提供，可满足小区通信需求。5 第五章工程建设方案5.1规划设计依据1、甲方提供的设计委托书及设计要求；2、《城市居住区规划设计规范》GB50180—1993(2002年版)3、《住宅设计规范》GB50096-2011；4、《住宅建筑规范》GB50386-2005；5、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；6、《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353-2005；7、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)；8、《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50-2001；9、规划地形图及郑州市规划局的有关政策、规定。5.2规划原则1、符合城市总体规划的要求，符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。充分建立在人与自然协调，社会、经济、生态可持续发展的基础上，才能保证城市健康有序的发展。2、创造“以人为本”的居住环境。3、必须从空间角度来组织配置好居住区各组成要素。居住区总体规划是在平面图上进行布局，但考虑的问题绝不能局限在平面上各组成要素相互结合的合理性，而要扩大到空间角度来看。4、要充分满足功能要求。5 5、规划布局要留有余地。6、要强调布局的统一性。居住区规划的总体布局要强调统一，做到整体统一、布局协调，同时注意艺术表现效果，使居住区富有韵律。5.3总体规划5.3.1总体布局整体规划以人为本，以绿色生态环境为根，设计中充分考虑规划结构、景观及建筑风格的个性塑造，居住模式与环境的可持续性发展及用地开发、建设、建筑使用上的经济性，并十分注重邻里关系的建立。规划布局整体划一，通过建筑、道路、景观等元素的组合，将九个宗地合理融合为一个有机整体。在保证容积率的前提下创造多元开放、均好渗透、连续流畅的景观体系是本案贯彻始终的原则。通过入口景观广场、组团中心景观带及宅前生活景观点三级开放互动的景观层次，将社区融入一个丰富生动的景观体系之中。文化是社区异质性的精神核心，通过细腻的景观设计，将独特的建筑风格融入现代居住生活，结合现代城市文化及居住理念，塑造出全新的居住生活文化，增强业主对社区的认同感和归属感。空间布局经济合理，在满足居民需求同时，结合地形综合考虑环境效益及社会效益，节约每一寸土地。本设计中我们追求的是对人最直接的关怀，最自然的表达方式，让居民们的家庭、邻里、友情与社区生活的激情同生共融。5 郑东新区合村并城祭城北安置区位于郑东新区的龙湖区的东北角。根据规划要求及项目建设的性质，合理利用土地，改善城市环境，进一步提高人民群众生活水平，建设文明生态城市，符合未来城市长远发展目标。居住区的住宅布局，以科学使用原则为出发点，并考虑城市道路景观的要求，适应北方居民对日照、采光、透风的要求，采用南北向的板楼布局，从物理上保证每套住宅的舒适性要求，板楼形状不一，错落相间，形成不同的组团绿地，在居住区中增强各个不同组团的可识别性，强化居民在自身庭园空间内的回属感和占有感。在布局上体现从“公共”到“半公共”到“半私密”再到“私密”的过渡。通过布局将各种建筑用地、道路用地、绿化用地和公共设施等居住区的组成要素，有机的组合成一个和谐的整体。在宗地一(B2-04-02)小区总体规划中，设置三个出入口，分别通向该宗地周边的龙湖外环路、龙翼一街和龙北二路等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。在宗地二(B2-05-03)小区总体规划中，设置四个出入口，分别通向该宗地周边的龙湖外环路、龙翼一街、龙北二路和龙翼二街等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。在宗地三(B4-02-02)小区总体规划中，设置三个出入口，分别通向该宗地周边的龙湖外环路、龙翼三街和龙北二路等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。5 在宗地四(B4-03—02)小区总体规划中，设置两个出入口，分别通向该宗地周边的龙湖外环路、龙翼三街等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。在宗地五(B4-03—04)小区总体规划中，设置三个出入口，分别通向该宗地周边的龙湖外环路、龙翼四街和龙北二路等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆山入。在宗地六(B6-01—02)小区总体规划中，设置四个出入口，分别通向该宗地周边的龙湖外环路、龙翼四街、龙北二路和龙翼五街等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。在宗地七(B6-05-01)小区总体规划中，，设置两个出入口，分别通向该宗地周边的龙翼五街和龙北二路等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。在宗地八(B6-05-04)小区总体规划中，设置两个出入口，分别通向该宗地周边的龙翼六街和龙北二路等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。在宗地九(B6-03-02)小区总体规划中，设置三个出入口，分别通向该宗地周边的龙湖外环路、龙翼六街、龙北二路等城市道路，主要方便小区行人与轻型车辆出入。这九个宗地内的每个小区内，均设计独立的环形道路网，兼做消防通道，满足居住小区的消防需求。各建筑坐南朝北，采用联排式与小区内部交错设置相结合的布置方式，合理布局在小区内。5 1、住宅部分住宅部分以居住联体为基本单元，以高层为主，克服传统住宅组团存在的平面布局松散，空间缺乏变化与层次，邻里认同感、场地感较弱的缺憾。小区通过宅间绿地和中心绿化带的贯穿，使得空间富有变化与层次，从而增强邻里认同感、场地感。2、公建部分公建部分的设置应以同时满足小区需要为原则，形成便捷、舒适、安全的生活服务流线。九个宗地公共建筑面积为48904平方米，其中：幼儿园面积为23750平方米，社区服务中心建筑面积为19266平方米，物业管理用房面积5888平方米。5.4道路广场及场地排雨水设计5.4.1道路系统郑东新区合村并城祭城北安置区内道路系统以加强建筑组团功能组织和便利内外交通联系为原则，有效地实施人车分流。可在出入口处设置入口小广场，将大门分为出、入两组车人流，方便车辆的出入。小区内道路路网的布置，采用环形路网的布置形式，将各相对独立的建筑物联系起来，形成快捷、有序的功能体系，同时满足消防规范的要求，使消防车能够便捷地到达每个角落。在小区地下建筑内设置地下停车位，体现可操作性，方便居民停车。5 入口广场为绿化和铺装组成的交通广场，主要为缓解人流、车流及消防安全考虑。5.4.2道路形式及场地排雨水郑东新区合村并城祭城北安置区道路形式采用城市型道路和庭院道路相结合的布置形式，暗管排水。道路路面结构为水泥砼路面。小区内竖向设计呈平坡式布置形式，室外场地标高宜高出周边城市道路0.3—0.5米，排雨水横坡不小于5‰，雨水经道路暗管汇集后排入龙湖外环路雨水管网中。5.5绿化景观设计居住小区的绿化景观设计中心绿地与住宅间绿地相结合为主要绿化方式，并在建筑之间点缀景观雕塑，从而突出小区将优美然环境与现代人工景观相结合的设计理念，使得小区的整体风格和谐统一。因此在居住区部分的环境景观也以自然生态为主题，使得乔木、灌木、草地、形成一个自然的生态链。其间设置人工景观，将人工景观与自然景观巧妙结合，互为补充点缀，交相辉映，形成小区完整的景观体系。工程景观设计以点、线、面相结合，充分体现人与自然的交融。在入口处设置居住区景观节点，设置有雕塑等，营造舒适的生活氛围与文化品位。在各场地的中间位置可设置喷泉广场及游园，丰富住户的休闲、娱乐时间。整个住宅地块的景观布局以绿化为主，给小区居民营造身在大自然环境中的舒适与惬意。5 本项目九个宗地的绿地率均能达到36％。5.6建筑设计住宅设计要符合居住水平发展的多元化、多层次需求，房型具有灵活性、多样性、前瞻性、高得房率。单体设计讲究个性化，构成虚实对比、高低错落，生动有趣的建筑形式。每幢建筑都独具个性并富有极强的整体感和标志性，整个建筑更具风格的明确指向。条形住宅在满足日照间距的条件下，形成大小不一的东西向条状空间，构成不同个性的院落围合形态，空间张缩有致，尺度合宜。住宅平面设计中强调采光和通风，每户主要房间均能得到南向的采光，同时强调舒适性和经济性。在保障适用的前提下压缩交通面积，动静分区、洁污分区，尽量提高室内空间的使用效率。建筑风格上突破了一般住宅单调呆板的模式，其大气且活泼的造型使得建筑形式浪漫多姿，从而满足了人们的居住生活要求和人们在文化上、心理上对于居住环境的热爱，使居民感受到一种“回家”的氛围。5.6.1住宅设计5 住宅设计注重创造优美的生活环境和较高的生活质量，并依据经济、实用的原则，融入了流行的居住理念和建筑工艺，分区合理；户型南北通透，方正实用，注重平面布置与使用功能的结合。郑东新区合村并城祭城北安置区户型设计要做到明厨、明厕、明厅，每种户型均有良好的采光、通风，动静区分明确。在户型功能合理的前提下，采取单元排列方式，为每个住户提供不同的景观视角，形成了多层次景观的共享。住宅的布局依据现代人的生活模式，以起居室为中心，做到公私、洁污相对分区，体现住宅的适应性与可变性，以满足不同居住对象的实际要求。建筑形态的塑造采用现代建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，追求建筑形象简约、大方。在整体建筑造型中，采用简洁的立面，使精致的细部与环境融为一体，并结合单侧坡顶处理，对建筑元素的立面进行错落处理，形成新颖独特的建筑风格。5.6.2公建设计九个宗地公建部分规划考虑到同时满足小区的需要，设计有幼儿园、社区服务中心、物业管理用房等。幼儿园的配置参照《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》，每两万人口区域要预留一所36个班的中学建设用地……每五千人口要预留一所6个班规模的幼儿园建设用地。幼儿园的配置标准分别为6个班、9个班、12个班……．。本项目将建成一批集“办公、养老、健身、娱乐、医疗、信息、阅读、培训”等功能于一体的社区服务中心，基本达到“六室四站二栏一校一厅一场所”标准：不仅拥有社区工作办公室、由社区民警和专职保安驻守的警务室、多功能活动室、矛盾纠纷调解室、资料档案室，还要有不少于千种图书的图书阅览室，党务、居务等公开栏和宣传栏、居民学校、服务大厅和健身娱乐场所。5 物业管理用房的配置主要根据郑州市房管局下发的明确规定小区物业管理用房通知，开发商应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准配套建设物业管理用房。小区总建筑面积小于两万平方米的，按照不低于80平方米的标准配套建设。幼儿园、社区服务中心设置在小区中部独立建筑内；物业管理用房设置在小区建筑底层。5.6.3结构设计（1）设计依据1、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068—2001)；2、《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2008)；3、《建筑结构荷载规范》(GB50009—2001)(2006年版)；4、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；5、《砌体结构设计规范》(GB50003—2011)；6、《建筑抗震设计规范》(GB50011—2010)；7、《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)；8、《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)；9、《住宅工程质量通漏防治技术规程》(DBJ41/070-2005)；10、国家现行的其它有关技术规范规程等。（2）工程概况本工程总建筑面积1298259.11平方米，其中地上建筑面积977428.91平方米，地下建筑面积320830.2平方米，小区高层住宅结构形式采用剪力墙。5 （3）自然条件1、基本风压值：0.45KPa，地面粗糙度C类2、基本雪压：0.40KPa3、本地区抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第二组,设计基本地震加速度值为0.15g。4、场地土类型为中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类，特征周期为0.35s。5、项目所在地位于郑东新区龙湖的东北角内，总体地势平坦，略有坡度，平均地形坡度约1．5％左右。地貌单元属黄河冲积平原，现状场地主要为耕地，局部分布有鱼塘，地形较平坦，地貌单一。属黄河一级阶地，适宜建筑。场地土由上而下各土层工程地质特征详工程地质勘察报告。（4）设计要求和条件1、结构设计使用年限：50年建筑结构安全等级：依据各建筑物使用功能具体确定2、根据建筑功能和工艺等要求确定的主要使用荷载住宅：2.0KN／㎡厨房：2.0KN／㎡餐厅：2.5KN／㎡走廊、门厅：3.5KN／㎡卫生间：2.0KN／㎡楼梯：3.5KN／㎡商业网点：3.5KN／㎡上人屋面：2.0KN／㎡5 不上人屋面：0.5KN／㎡（5）项目结构型式本项目的结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩土工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力及选择适宜的基础形式。基础埋置深度则应根据地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。小区高层住宅采用剪力墙结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土板，结合建筑布局在适当位置布置主次梁，以减少现浇板的平面尺寸，提高经济性，确保主要房间的完整性，以方便用户使用，便于用户随意进行室内设计。地基可采用复合地基，基础形式依据地质勘探再结合各建筑物具体情况确定。（6）抗震设计根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录A.0.14，郑州市抗震设防烈度为7度，地震加速度为0．15g，设计地震分组为第二组。建筑物的抗震类别，住宅、车库、物业商业、社区用房为丙类，幼儿园为乙类，且抗震设计按8度，地震加速度按0.20g设防。（7）抗浮设计拟建场地地下水埋深较大，地下水类型属潜水，可不考虑抗浮问题。（8）基坑支护、降水与止水帷幕设计基础开挖深度在4~6.5m左右，场地四周较为开阔，根据场地条件，对局部可放坡开挖地段，可采用放坡开挖方案；如不具备放坡开挖条件，可采用土钉墙喷锚网支护措施。由于水位埋深大，不用采取降水措施。（9）人防地下室抗力等级说明人防抗力级别：常六级5 人防防护类别：乙类5.7消防工程消防是建筑设计的重要部分，应根据城市规划、消防设计规范，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水源等。本项目高层住宅建筑消防设计应满足《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)2005年版的规定，消防灭火系统可考虑采用消防栓给水系统，包括室内消防栓给水系统和室外消防栓给水系统。场地内应设置便捷的道路系统，可以方便、快捷的通向小区内部及城市道路，该道路系统同时满足消防规范的要求，使消防车能够便捷地到达小区内的每个角落。本项目高层建筑室内消火栓水量为15L／s，室外消火栓水量为20L／s。室内消防水压需0．25MPA。火灾延续时间：2小时。本项目的消防用水从城市供水管网直接供给，消防用水采用双水源，由龙湖外环路市政供水管网和小区自建消防水池结合供给，接入区内消防管网，合理设置室内外消火栓给水系统，压力、用水量能够满足小区内建筑物的消防需求。高层建筑采用临时高压给水系统，是将消防用水经高层建筑消防水泵房内加压泵送至屋顶高位消防水箱，以保证消防用水量。5.8公用工程5.8.1给排水（1）设计依据：5 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅建筑规范》GB50363-2005《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《全国民用建筑工程设计技术措施－给水排水》2009年版（2）设计范围本工程给水排水专业的设计内容为生活给水系统、污水系统、消火栓系统、灭火器配置。（3）给水:1）本小区所在位置的市政给水管网供水压力为约为0.35MPa。(市政水源压力和水量稳定)九个宗地分别从两条不同市政道路各引两条DN200给水管入各宗地内。供应小区生活用水及消防用水。2）B2-04-02居民总户数为：756户，总人数为：2420人。B2-05-03居民总户数为：2046户，总人数为：6548人。B4-03-02居民总户数为：666户，总人数为：2132人。B-01-02居民总户数为：1674户，总人数为：5357人。B-05-04居民总户数为：972户，总人数为：3111人。B6-05-01居民总户数为：432户，总人数为：1383人。B4-02-02居民总户数为：612户，总人数为：1959人。5 B4-03-04居民总户数为：810户，总人数为：2592人。B6-03-02居民总户数为：648户，总人数为：2074人。3）用水量预测表：（表5）用水量表（B2-04-02）表5-1序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.648452.432绿化用水2L/m2·d8125.453.183未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.048.45.244生活用水合计557.8560.85用水量表（B2-05-03）表5-2序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.61309.6141.872绿化用水2L/m2·d8163.557.93未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.0130.9614.194生活用水合计970.39163.965 用水量表（B4-03-02）表5-3序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6426.446.192绿化用水2L/m2·d8121.362.673未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.042.644.624生活用水合计490.453.48用水量表（B-01-02）表5-4序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.61071.4116.072绿化用水2L/m2·d8142.315.293未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.0107.1411.614生活用水合计1220.85132.97用水量表（B-05-04）表5-5序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水24h2.6622.267.415 200L/人·日2未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.062.226.743生活用水合计684.4274.15用水量表（B6-05-01）表5-6序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6391.842.452绿化用水2L/m2·d8113.481.683未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.039.184.254生活用水合计444.4648.38序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6518.456.165 2未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.051.845.623生活用水合计570.2461.78用水量表（B4-02-02）表5-7序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6391.842.452绿化用水2L/m2·d8116.572.073未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.039.184.254生活用水合计447.5548.77序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6518.456.162未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.051.845.623生活用水合计570.2461.78用水量表（B4-03-04）表5-8序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6391.842.452绿化用水2L/m2·d8122.422.803未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.039.184.254生活用水合计453.479.55 序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6391.842.452绿化用水2L/m2·d8120.202.523未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.039.184.254生活用水合计451.1849.22序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6414.844.942未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.041.484.493生活用水合计456.2849.88用水量表（B6-03-02）表5-9序号用水类型用水定额用水时间时变化系数最高日用水量(m3/d)最高时用水量(m3/h)1居民用水200L/人·日24h2.6414.844.942未预见水量及管网漏失水量10%Qd24h1.041.484.493生活用水合计456.2849.884）室外给水管道管材：给水管材选用球墨铸铁管，承插橡胶圈连接。5）本工程生活给水系统竖向分为三个区.一至五层为低区，由室外市政给水管网直接供水；六至十一层为中区，由中区给水管道直接供水；十二至十八层为高区，由高区给水管道直接供水。生活加压水泵房设置在小区的车库内。市政水源符合饮用水标准。（4）消防1）本工程室内消防用水量为20L/s，室外消防用水量为15L/s。火灾延续时间2小时。水枪的充实水柱为12m。消火栓口及水龙带直径采用DN65mm，25m衬胶水带，水枪口径为DN19mm。启动消防水泵按钮和指示灯各一只。地下室至9层采用减压稳压消火栓。屋顶层设有试验消火栓一处。本工程消火栓系统设有消防水5 泵接合器位置详见总图设计。2）本工程消火栓系统由地下车库的消防水泵房和消防水池（252m3)及屋顶消防水箱(18m3)联合供水。小区内消防管网布置为环状管网从消防泵房引两条消防出水管与小区环状管网连接,保证安全的消防水供水.每栋楼消防系统布置为环状管网,从小区消防管网引两条消防进水管与单栋楼消防系统连接.合理计算消防系统压力合理采用减压稳压消火栓的楼层。3）本工程地下室车库采用湿式自动喷水灭火系统。地下室车库设计火灾危险等级为中Ⅱ级，设计喷水强度不小于8L/(min·m2)，作用面积为160m2，车库自动喷水灭火系统用水量为30/S，最不利喷头处工作压力为0.1MPa。火灾延续时间1小时。自动喷水系统入口压力为0.40MPa，干管接至本工程内的消防泵房喷淋泵出口；火灾时，喷头动作，水流指示器动作向消防中心显示着火区域位置，此时湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷水泵，并向消防中心报警。地下车库选用直立型喷头，向上安装，溅水盘与顶板距离7.5-15cm。宽度大于1200mm的风道及成排布置的管道下方增设下垂型喷头。喷头公称动作温度为68度。室外设2套地上式水泵接合器与进水管相连。4）本工程消防泵房设置在车库内，内有消火栓泵一用一备，喷淋泵一用一备。消防泵及喷淋泵在出水管上设置防止超压的泄压阀。消防水池邻消防泵房容积不小于252m3。5 （5）排水1）排水体制:本工程室内排水采用污、废水合流制。室内正负零以上污废水重力自流排入室外污水管。采用伸顶通气特殊单立管排水系统。排至室外的生活污水经收集后，经化粪池处理后达到市政排入标准后排入城市污水管网。室外生活排水和雨水采用分流制.小区内的污水、废水及雨水分别排至市政雨水污水管。2）最高日排水量为最高日用水量的90%。根据雨水设计流量公式及降雨强度等公式计算出暴雨强度q=198.21L/s.ha，雨水量Q=75.8m3/h，设计重现期取值2年。（6）管材生活给水管：1）室内生活给水支管采用无规共聚聚丙烯（PP-R）给水管，热熔连接，S5系列。生活给水干管及立管采用钢塑复合管。2）PP-R管与小口径金属管或卫生器具金属配件一般采用螺纹连接,使用带不锈钢内丝或外丝嵌件的PP-R过渡接头。3）PP-R管不得直接与水加热器或热水器（机组）连接，应采用长度不小于400mm的金属管段过渡。4）室处埋地给水管道采用PE管（钢丝网骨架聚乙烯复合管），电熔连接。排水管道：5 1）室内排水立管采用采用内螺旋PVC-U塑料管；排水横管采用普通PVC-U塑料管。2）排水横管接入立管的三通或四通必须为加强型旋流器，排水立管底部必须使用变径弯头。排水立管连接采用螺母挤压密封圈接头。横管接头宜采用螺母挤压密封圈接头，也可采用粘接接头。3）室外生活污水、雨水管道采用埋地硬聚氯乙烯（PVC-U）加筋排水管，接口形式采用橡胶圈密封柔性连接。消防给水管道：1）消防系统管道采用内外壁热镀锌钢管，DN≤80，丝接；DN>80，卡箍连接。（7）节水、节能、减排、环保措施1）卫生器具均选用节水型、感应式器具，达到节约用水、安全卫生的目的。2）生活增压采用变频供水系统，节能卫生。3）本工程所采用的给排水技术,工艺,管材及给排水设备均符合建设事业“十一五”推广和限制禁止技术规定。5.8.2供电本项目两路10KV供电线路分别从龙翼二街、龙翼五街变电站引入。开闭所设于B2-05-03、B6-03-02地块。供电电压380V／220V。（1）设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）5 《住宅设计规范》（GB50096-2011）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）（GB50045-95）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）（2）火灾自动报警系统本小区住宅楼属于二级保护对象,在各宗地物业楼一层设消防控制室，内设火灾报警控制器、联动控制柜、消防电话柜等设备，采用总线制报警系统。住宅部分电梯前室设感烟探测器、声光报警器、手动报警按钮及消防电话。（3）供配电系统负荷等级：本工程消防用电设备（消防控制室、消防电梯、消防水泵、防排烟风机等）、应急照明及疏散指示等为二级负荷；其余一般动力和照明为三级负荷。供电电源：为满足本工程供电要求，由上级电力外网引两路独立10kV电源供电，互为备用。供电系统：5 本工程各宗地分别设10KV/0.4KV变电所。变电所内设高压室和低压配电室,高压柜采用金属铠装手车开关柜，低压采用抽屉式低压开关柜。所内设环氧树脂浇注干式变压器，变压器容量:B2-04-02宗地：生活配3×1000KVA+商业公用配2×630KVA；B2-05-03宗地：变配电室1：生活配3×1250KVA+商业公用配2×630KVA；变配电室2：生活配4×1250KVA+商业公用配2×630KVA；B4-03-02宗地：生活配3×1000KVA+商业公用配2×500KVA；B-01-02宗地：变配电室1：生活配2×1250KVA+商业公用配2×500KVA；变配电室2：生活配2×1250KVA+商业公用配2×400KVA；B-05-04宗地：生活配3×1000KVA+商业公用配2×630KVA；B6-05-01宗地：生活配2×800KVA+商业公用配2×315KVA；B4-02-02宗地：生活配2×1000KVA+商业公用配2×315KVA；B4-03-04宗地：生活配3×1000KVA+商业公用配2×500KVA；B6-03-02宗地：生活配2×1250KVA+商业公用配2×500KVA。配电系统：对于小区内各建筑容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；对消防设备采用耐火型电缆，采用双电源供电并在末端进行切换。室内配电系统采用三相五线制，线路均采用铜芯电力电缆或铜芯导线，配电线沿墙内敷设，穿硬质阻燃塑料管保护。5 （4）有线电视、电话、网络本小区各建筑内设电气管井，内设电话交接箱、网络配线架等设备，电话电缆及光纤均由室外引入。商业部分根据其使用情况设适量电话及信息插座,住宅部分客厅及主卧设电话及电视插座，书房设网络插座。网络系统采用超五类线到桌面，以保证网络传输速度。电视信号取自城市公共有线网，进线电缆由室外直埋引入。（5）防雷接地系统建筑物防雷：本小区各建筑按三类防雷建筑设计，沿建筑物顶四周及屋面设避雷带，利用柱内主筋作为避雷引下线，利用柱基及底板内钢筋作为接地装置。电气设备接地及建筑物防雷接地用接地极。共各建筑物进行总等电位联接，卫生间做局部等电位联接，所有进出建筑物的金属管道均与建筑物做总等电位联接。电子信息系统防雷：本工程在电子信息设备电源端及信号传输线路处设电涌保护器。（6）电气节能设计专篇商业网点、设备房等房间灯具采用高光效日光灯，配电子镇流器；走道、电梯前室等公共部分灯具采用节能吸顶灯。公共部分灯具采用声光控开关节能控制。变配电室设在小区内接近负荷中心位置，在低压侧设功率因数自动补偿柜自动补偿，补偿后的功率因数为0.95。5 本小区内变压器采用低耗节能型。建筑设备中电动机均采用高效节能型，并使用变频节能控制小区内各场所照度和功率密度要求如下：走道,楼梯间等75lx，LPD<5W/m2）商业网点,物业用房等（300lx,LPD<10W/m2）起居室，厨房卫生间等（100lx,LPD<6W/m2）。在小区变电所内和各用电量大的场所内装设计量电表，对电能消耗实行多项分级计量考核管理。小区内路灯及各楼梯间内灯具采用太阳能光伏系统和LED光源。5.8.3采暖设计（1）设计依据：《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》（2009年版）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《河南省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区）DBJ41/062-2005甲方提供的委托设计任务书及建筑专业提供的图纸。（2）设计范围：本工程设计范围为全部安置区的住宅楼采暖、通风及防排烟设计。（3）采暖室内外设计参数：1）室外计算参数：冬季采暖室外计算温度：-3.8℃，5 冬季室外平均风速:2.4m/s2）室内设计温度：客厅、卧室、书房18℃，卫生间25℃，厨房15℃。（4）采暖系统设计:1）供热热源：本工程采暖热媒采用85/60C热水，由各个地块的集中热交换站将城市一次热源（260度过热蒸汽）换热为85/60C热水。换热站设集中计量，压差控制阀、水泵变频等自动调节装置。采暖总热负荷分别约为B6-05-01：4285.3KW,B4-02-02：3783.5KW,B4-03-04:5213.5KWB6-03-02：4553.8KWB2-04-02：5908.1KWB2-05-03：14272.3KWB4-03-02：4905KWB-01-02：9566.2KWB-05-04：5833.6KW。2）采暖系统形式及散热器的选型：本系统采暖立管为双管异程式系统。户内采暖系统为水平双管同程系统。每层每户入口设热计量表，管道敷设在垫层内；散热器选用钢管柱形散热器，每组散热器上均配温控阀，建筑物热力入口设热量计量装置。（5）通风设计1）暗卫生间设子母风道的排风竖井，通风量按不小于5次/h换气次数进行机械排风,排气扇住户自理。2）屋面电梯机房设全面机械排风，换气次数为10次/h。5 3）地下室水泵房设机械送排风系统，换气次数为6次/h。4）消防水箱间设机械送排风系统，换气次数为6次/h。。5）地下配电间设机械送排风系统，换气次数为8次/h。6）地下车库设机械排风送风系统，平时排风与消防排烟风机合用，选用双速风机，平时排风量按3m层高，换气次数4次计算，自然补风或机械补风，补风量不小于排风量的80%。（7）防排烟设计1）排烟设计地上部分内走道的防排烟系统。内走道防排烟系统：根据《高规》，内走道的长度不满足自然排烟要求。内走道的排烟风机的风量按最大内走道面积乘以120m3/h计算。系统的控制：内走道设烟感温感装置，发生火灾时本层接风井风管上的排烟阀开启，280℃常闭防火阀与排烟风机联动启动，当火灾温度高于280℃时，防火阀自动关闭，风机停止运行。5 地下车库设的防排烟系统。地下一层车库设置机械排烟（排风）补风（送风）系统：根据《高规》，地下车库可划分为一个防火分区，两个防烟分区，每个防烟分区设置一套防排烟系统，换气次数为6次/h。机械补风量按不小于排烟量50%计算。系统的控制：平时通风双速混流风机低速运转，发生火灾时双速混流风机高速运转用于排烟，排烟管道出口安装280℃常开防火阀与风机联动，当火灾温度高于280℃时，防火阀自动关闭，风机停止运行。补风风机与排烟风机联动，排烟风机开启补风风机启动。出风机房风管280℃防火阀与补风风机联动，温度超280℃补风风机关闭。2）防烟设计地上部分的防烟楼梯间可开启外窗面积大于2m2，合用前室的可开启外窗大于3m2，防烟楼梯间和合用前室采用自然排烟，不满足时采用机械防烟。（8）联动控制说明1）排风机与其入口防火阀连锁控制：防火阀常开，70℃熔断或者电动关闭，联动关闭所对应的排风机。2）排烟风机与其入口排烟阀连锁控制：防火阀常闭,着火开启，280℃熔断，联动关闭所对应的排烟机。排风机。3）排烟风机与其消防补风机连锁控制：排烟风机开启，连动开启补风机，排烟风机关闭，连动关闭补风机。（9）节能环保设计小区供热管网采取外保温措施，每户采暖入口处均设有热量表。单元楼热力入口处均设有热量表,差压控制阀。户内每组散热器均设有自动温度控制阀。建筑设计有建筑外保温，暖通按建筑的各项传热系数进行负荷计算。通风设备选用高效低噪的风机。必要时采取消声、隔振措施，使之达到国家或当地有关标准。如风机吊装时做弹簧减震器，落地安装的风机设素混凝土，风机的进出口安装防火软接头。5 合理确定车库平时排风口及送风口的风速，防止产生过大噪音。控制风速保持在经济流速范围内，降低风机的运行能耗，机械通风风机的单位能耗要小于0.32。合理安排进风口、排风口位置，避免排风对新风风源造成污染。废气尽量高空排放，对有毒害气体经消毒、杀菌后达标排放。5.8.4燃气项目所在地龙湖区北部地区附近道路规划有市政天然气管道，本项目拟从龙湖外环路天然气管道接入供气。在小区各建筑设楼栋调压箱，满足流量和压力的要求。5 第六章环境保护6.1建设地点环境现状本工程安置区宗地位于郑东新区龙湖区东北部，龙湖外环路与内环路之间，现状地面为农田。按照郑东新区发展规划未来的龙湖区将建设发展到如下目标：规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积约6．08平方公里左右，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约0.48平方公里；CBD副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。CBD中心和CBD副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是45米高的建筑。6.2设计依据和采用的环保标准1）《建设项目环境保护管理条例》2）《建设项目环境保护分类管理名录》[环发(2001)17号文]3）《河南省建设项目环境保护》4）《环境空气质量标准》(GB3095—2012)5）《声环境质量标准》(GB3096—2008)6）《污水综合排放标准》(GB8978—1996)5 7）《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523—1996)8）《环境空气质量标准》(683095—2012)9）《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》68／Tl5190—199410）《大气污染物综合排放标准》GBl2697—199611）《地下水质量标准》GB／Tl4848—9312）《地表水环境质量标准》GB3838—200213）《生活饮用水水源水质标准》GJ3020—9314）《景观娱乐用水水质标准》GBl2941-9115）《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）16）《城市污水再生利用城市杂用水水质标准》(GB／Tl8920—2002)17）《再生水回用于景观水体的水质标准》CJ／T95—20006.3项目建设对环境的影响及防治措施本项目在设计、施工及使用过程中，应注重室内外生态环境的保护，实行环保和污染治理并行的管理措施，使之符合环境可持续发展的要求。6.3.1环境规划设计的原则1、区位选址合理，充分利用土地资源；2、建筑物与周围环境相协调，确保周围空气、声、水环境质量;3、无噪声污染；4、绿化率>36％。5 6.3.2建设期对环境影响及治理措施本项目建设工作量大、工期长，各种材料、设备、车辆、人员繁多，对周围环境会造成一定的影响，应采取措施加以防治，尽可能减少不良影响。1）噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。针对项目周围环境特点，本工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工机械和其作业时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养；尽量使施工噪声对噪声源40米以外区域的人群不造成影响等。2）废水施工场地的生活污水以及施工中开挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的废水，都会对周围环境和水体造成一定的污染。可采取的预防措施是：生活污水集中收集，经化粪池预处理后，排入市政排污管网；固体垃圾废弃物和化粪池沉积物由专人负责定期清运；对施工开挖的土方和堆放的建筑材料，采取围护和加盖棚布等措施，防止流失。3）大气建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中极易产生扬尘。应采取的预防措施是：在施工路段和施工场地定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石屑；运输车辆加装棚布。5 4）废弃物施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土、石方，回填后多余部分全部运至垃圾处理场妥善堆放。减少垃圾产出、暴露和运输，减少废弃物对环境的影响；减少材料使用对人体和环境的损害。5）土方开挖施工期间工程土方在开挖堆放时易被雨水冲刷，造成水土流失。在施工时应采取以下措施：(1)土方开挖时应避开雨季施工。(2)采取建挡土围墙、护砌、设置排水沟等措施。(3)对施工场地及料场进行围护，多余土、石方应妥善处置，临时堆放时，应定点集中堆放，并采取防护措施。6.3.3使用期对环境影响及治理环境1）污水治理实行低质低用高质高用的用水标准；合理规划用水方案、给排水系统、污水系统、雨水系统、分质供水、中水利用、绿化景观用水及节水器具等，最大限度地有效利用水资源，减少污水排放量，实现用水的良性循环，节水率不低于20％，回水率不低于l0％。按照清污分流的原则进行排放，雨水与污水分流。粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网。2）固体废弃物治理5 在使用过程中，要尽量做到固体废弃物收集环节对环境质量无损害；通过将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等分类收集，为优化城市固体废弃物处理系统提供条件。3）噪音治理选择低噪音设备，同时采取必要的减振措施，使噪声降到环保标准规定的指标以下，以确保良好的环境。4）室内环境质量室内装修简洁适用、空气物理性指标和生物性指标、化学污染和辐射要符合环保规定指标；室内90％以上空间实现自然通风；室内空气湿度要大于60％，日照时采光应符合居住设计标准，二氧化碳浓度低于l000ppm，悬浮粉尘浓度<0.2m9／立方米，室内噪声白天不超过45dB，夜间不超过35dB。5）绿化本项目的建设要通过绿化、美化等措施，与四周环境保持协调一致。6.4环境评价6.4.1环境评价原则(1)符合国家环境保护法律、法规和环境规划的要求。(2)坚持污染排放总量控制和达标排放的要求。(3)坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。5 (4)力求环境效益与经济效益相统一，在研究环境保护治理措施时，应从环境效益、经济效益相统一的角度进行论证，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理。(5)注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生的废气、废水、固体废弃物，应提出回水处理和再利用方案。6.4.2环境评价结论本项目的场址选择合适，环境空间设计遵循了可持续发展的原则，以生态学为基础，以人与自然的和谐为核心，其建设不会影响城市环境质量，不会对周边自然生态环境造成污染和破坏。在建设期和使用期间，应科学有效地利用自然资源和高新技术成果，使建筑物对资源的消耗及对环境的污染冲击降到最低限度。5 第七章节能设计7.1节能、节水的必要性依据《居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）、《河南省居住建筑节能设计标准》（DBJ41-062-2005），能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。人类活动的无限扩大和土地资源的无节制消耗已掀起全球性的环境危机——温室效应、酸雨、能源危机、土地荒漠化、沙尘暴、江河干枯……，种种触目惊心的生态灾难已经摆在人类面前。我国建筑消耗已占全国总消耗的25％，建筑每平方米能耗是同等条件下发达国家的3倍，而且我国是一个缺少水资源的国家，人均水资源不足世界平均水平的四分之一，北方水短缺现象日益严重。中国已有300座城市被联合国列为缺水城市，长此以往必将给中国的城市发展和人民健康带来忧患。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目建设拟采用新设计、新技术、新设备、新材料，以达到最少的能源和水资源消耗。7.2节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计、施工、使用等各个环节，严格贯彻节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。5 7.2.1建筑节能我国建筑用能已起过全国能源消费总量的1/4，并将随着人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。公共建筑用能数量巨大，浪费严重。实施公共建筑节能设计标准，有利于改善公共建筑的热环境，提高暖通空调系统的能源利用效率，从根本上扭转公共建筑用能严重浪费的状况，为实现国家节约能源和保护环境的战略，贯彻有关政策和法规做出贡献。    我国已经编制了北方严寒和寒冷地区、中部夏热冬冷地区和南方夏热冬暖地区的居住建筑节能设计标准，并已先后发布实施。按照节能工作从居住建筑向公共建筑发展的部署，编制公共建筑节能设计标准，以适应节能工作不断进展的需要。1）在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。2）围护结构的外墙、门窗、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》和现行的行业标准《公共建筑节能设计标准》的规定。3）项目建设中要采用新型建筑材料、绿色建材、高效隔热材料等。设备管道、需恒温的机房等重要部位均采用较先进的超细玻璃棉等保温材料。5 7.2.2智能化管理节能本项目的内部设计照明控制系统、给排水系统、消防系统和强弱电能源管理系统等，均应进行最合理的调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。7.3.3设备节能1）采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备。对泵类和变压器等用电设备的能力和台数合理选择，合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善其调节手段，使单机与负荷相适应，以防止轻载或超载，节约能源。2）机电设备采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低电能损耗。对空调系统优先采用节能型采暖空调设备，合理确定供热(冷)指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度。3）在规划和单体设计中合理设计照明点，优先选用高效、寿命长的节能光源和灯具，并采用组合控制开关，进行分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得最佳的节能效果。尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源。7.3节水措施5 1）强制推行节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。室外绿地、树木、花卉必须采用滴灌、微喷灌等节水灌溉方式2）应尽量配套中水设施，推广中水技术，提高用水回收率和重复利用率。目前我国大部分地区人们的生活洗涤用水都直接排入污水管道，这种传统做法对水资源造成极大地浪费，已经与水资源短缺的现状发生极大地冲突。建筑中水技术就是将生活用水系统分成洗涤给水系统和冲洗给水系统两部分。洗涤用水使用后经管道排入污水处理设施中，经过沉淀、除色等技术工艺处理后，经加压送入专门的冲洗给水系统，用于便后冲洗，使部分生活用水重复使用。建筑中水技术会增加一定的投资，但节水效果显著，就贯彻可持续发展思路而言，意义十分重大。3）供水系统应采取防渗、防漏措施。要定期对公共供水管网漏损进行检查，建立完备的供水管网技术档案，加强出厂计量和用户水表精度调查，推广新的防漏技术措施，严格漏损控制，降低管网漏失率。7.4能源管理建立单位能源管理制度，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，加大执法检查力度，严查跑、冒、滴、漏现象，并严厉处罚浪费水行为，提高节能、节水效果。5 第八章项目管理与工程实施计划8.1基本要求本项目的建设工程量大，问题繁多，在项目前期及建设过程中，必须结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位和技术协作单位各自的优势，加强工程管理，科学和文明地组织施工，确保工程施工有序进行，以节省投资，加快进度，争取早开工，早建成，早见效。8.2项目组织本项目建筑体量大，项目的组织管理和实施难度都非常大，要求有一套科学合理的组织、协调管理的方法和高水平的技术管理人才，用有限的建设资金和建设时间，实现预定的建设目标。本项目在建设期应由河南东龙控股有限公司成立项目部，确保本项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。（1）实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。（2）实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。（3）严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。（4）严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。5 其组织机构见下图。河南东龙控股有限公司祭城北安置区项目部项目计划处、工程管理处、物业管理处、财务管理处本项目可采用工程项目总承包的管理模式，通过招标确定工程总承包单位。同时组建精干高效的项目业主班子——项目指挥部，工作班子在组织上实行主任领导下的责任工程师负责制，要分工明确、职责清楚、负责到底，避免人浮于事，互相推诿。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，实现对设计、施工的管理协调和对质量、成本的管理控制。8.3项目管理在项目前期及建设过程中，管理实行公开招标和合同管理，严格按照项目法人制，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重。通过设计监理、施工监理和设备及重要原材料招投标等手段，加强对项目的施工进度、投资和质量的控制，实现有关的合同管理、资金管理及全面的组织协调，达到最优的投资和最好的工程质量，并获得良好的经济效益和社会效益。①质量管理5 针对本项目的建设，应始终将建设高标准、高质量的住宅建筑作为其坚定不移的目标，要从各方面加强质量控制和管理，在设计、施工、安装、验收中，严格执行我国现有各类规范、规程及法规，总之要排除各种干扰，坚决贯彻“百年大计，质量第一”的方针。②进度管理资金及时到位是工程顺利进行的重要保证。本项目投资量大，资金筹措难度大，要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，造成更大的损失。要根据建设期资金流量安排，合理安排建设进度，并定期进行检查和调整。③合同管理合同管理贯穿于合同蓝本的选择、合同谈判、履行、合同期满直到归档全过程。为保证施工承包合同的严密性，应认真对待每一个合同的谈判，在中标后留出一定的时间，要求承包商提交相关详细资料，作为合同的一部分，防止以不正当手段牟取暴利。对于项目合同选用专人负责，实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之中。④资金管理本项目资金设立专户，配备专门的财会人员进行专人、专帐管理。项目实行预算审批制度，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收，不予拨付剩余的工程建设资金，并追究有关责任人的责任。5 8.4项目实施进度安排本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待项目建议书批复后，可着手进行项目的初步设计和编制可行性研究报告，待可行性研究报告批准后，项目承包单位应按各子项分别进行施工图设计、场地准备、工程施工、竣工验收。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。本项目建设期安排为24个月。项目实施主要包括以下6个部分：1、前期工作：项目建议书、可研编制及批复、准备设计资料等。2、初步设计与施工图设计：项目初步设计、施工图设计及相关评审工作等。3、施工准备：标准设备采购，落实协作关系及场区平整。4、土建施工：进行总图及建筑单体施工。5、装饰工程：对建筑进行装修。6、竣工验收：交工验收。5 第九章投资估算与资金筹措9.1工程概况及工程投资本项目总投资估算为577216万元。其中：工程直接费为366444万元，工程其他费用为125815万元，工程预备费39381万元，代建管理费26582万元，建设期贷款利息18995万元。9.2编制依据1）本工程的设计图纸、说明书及相关专业提供的资料。2）《河南省建设工程工程量清单综合单价》（建筑工程2008版）3）《河南省建设工程工程量清单综合单价》（装饰装修工程2008版）4）《河南省建设工程工程量清单综合单价》（安装工程2008版）5）类似工程造价指标6）材料价格以2012年郑州市第二季度建筑材料价格编制。7）部分材料、设备价格按生产厂家提供价及电话询价。9.3其它费用说明1）征地及拆迁费：根据建设单位提供资料，该项费用为100.0万元/亩。2）建设单位管理费：按豫财建[2002]125号文件费率标准计算。3）工程监理费:5 按国家发改委、建设部发改价格[2007]670号文件计算。4）工程前期咨询费：按国家计委计价格[1999]1283号文件计算。5）工程设计费、工程勘察费、竣工图编制费按国家发展计划委员会、建设部颁布的《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）计算。6）工程造价咨询费按豫发改收费【2008】2510号文件规定费率及计算方法计算。7）环境影响咨询服务费：按国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号文件计算。8）劳动安全卫生评审费：按第一部分费用设备总价的0.1%计取。9）场地准备费及临时设施费：按第一部分费用设备总价的0.5%计取。10）工程保险费：按第一部分费用的0.3%计算。11）施工图审查：根据国家发改委发改价格[2011]534号文件，按第一部分费用的千分之二计取。12）地震安全性评价费：暂按20万计取。5 17、基本预备费：按第一、二部分工程费用之和的8%计算。9.4其他说明由于该项目处于可研阶段，部分细部工程内容工程量未能在图纸中体现出来，尤其是装修部分投资需在下一步设计中明确后，再次修正投资估算。9.5工程建设资金来源本项目建设资金为银行贷款28亿，年利率为6.55%，其他资金以郑东新区管委会财政出资筹集。9.6工程投资估算：（详见附表）5 第十章项目招投标实施方案10.1工程建设招标方案10.1.1招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受有关行政监督部门依法对招标投标活动实施的监督。10.1.2项目招标范围及招标组织形式本项目招标范围包括：主体体建筑工程的勘察、设计、施工、监理；室外工程的勘察、设计、施工、监理；与工程建设有关的设备、主要材料等的采购。全部面向社会公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。招标代理机构应当具备下列条件：(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量：(3)有符合招投标法第三十七条第三款规定条件、可以作为评5 标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。10.1.3招标、投标、开标和中标程序一、招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行编制招标文件和组织评标的能力，因此该项目的招标活动应委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构来进行，具体程序如下：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。（2）招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）本项目招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。1）勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对该项目的设计进行公开招标时，应面向全国公开选择勘察设计单位，勘察设计投标人的资质等级要求为甲级。2）施工监理招标5 施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，应面向全省公开选择施工监理企业，施工监理投标人的资质等级要求为甲级。3）施工招标依据工程的需要，拟采用总承包方式选择施工企业。本工程要求施工单位的资质等级为壹级，面向全国公开选择投标人。4）设备与主要材料采购招标依据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。二、投标（1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术负责人的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照招投标法重新招标。（3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假，骗取中标。5 三、开标、评标和中标（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，在招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。（3）评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。（4）中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和一扣标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。10.1.4评标委员会的人员组成和资格要求为了保证招投标活动的公开、公平、公正和诚实信用的原则，对评标委员会的组成和资格有如下要求：（1）评标委员会人员组成5 评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。（2）评标委员会成员的资格的要求评标专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。10.1.5招标监督招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为。10.2招标方案的基本内容及要求主要包括建设项目名称、总投资、资金来源、项目进展情况等。一、项目法人资格项目法人名称(需附以下原件：营业执照、法人证书或项目法人组建文件复印件)。二、招标范围5 本项目拟在勘察、设计、施工(建筑工程、安装工程)、监理、主要设备及材料的采购等过程进行招标。三、招标方式本项目拟在全国范围内采用公开招标的方式进行招标。应根据项目情况，按照国家和省、市有关规定，确定公开招标的范围。四、招标组织形式本项目拟采用委托招标形式进行招标，需附以下附件：项目法人与招标代理机构签订的委托协议书(复印件)、招标代理机构的资格证(复印件)及业绩状况说明。五、评标专家库及评标委员会情况本项目评标委员会人数拟定为5人，由招标人和评标专家组成，拟从本市招标办设立的评标专家库中随机抽取。评标委员会成员应有技术、经济等方面的专家及招标人的代表组成，成员人数为五人以上的单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。六、招标公告发布媒体(公开招标方式)本项目招标公告拟在中国招标与采购网及其它三大媒体上进行公开发布。附招标信息一览表：5 建设项目名称：祭城北安置区建设工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√297160安装工程√√√43137监理√√√设备√√√26148重要材料其他情况说明：5 第十一章经济分析与社会效益分析11.1经济分析与资金来源本项目总投资估算为577216万元。其中银行贷款280000．00万元，建设期贷款利率6.55％，建设期内不还本，建设期利息每年支付，建设期共还息18995万元人民币。项目本金从运营期开始每年等额还本。按照本项目项目建议书批复的文件要求，本项目资金来源：以郑东新区管委会财政出资为主的方式。项目建设期内，由郑东新区和河南东龙控股有限公司各承担项目投资的50%；项目建设完毕，郑东新区管委会财政最终承担全部项目投资。11.2社会效益分析本工程做为郑东新区开发建设向深入进行的城市基础建设项目，其项目效益主要体现在综合效益和社会效益方面，本项目的建成投入使用将为龙湖区的土地开发腾出空间，彻底改变土地使用性质，使郑东新区龙湖区的综合投资环境和旅游环境得到根本改善。是一项功在当代，利在千秋，造福于后代子孙的事业。按照市场经济规律，本着以土地开发养土地安置的原则，考虑到项目建设期间需要大量的现金流投入，偿还贷款也需要筹集一定的资金，分析本工程的经济效益主要有以下几个方面：1）随着包括祭城北安置区在内的安置区建设完成以后，5 腾出的土地可以使龙湖区的规划建设走上正常渠道，龙湖得以全面开挖建设。龙湖的建设完成，使之与郑东新区现状CBD如意湖得以全面连通，增加了大面积的可利用水面和绿地，可以增设游乐设施和脚踏游船和划艇等设施，其综合经营预计可创造一定的年收入。2）随着随着龙湖区土地的全面开发进行，沿龙湖两岸的城市用地将会升值，随之带来房地产开发的升温，国有土地将迅速增值。按照目前郑东新区土地出让的平均地价估计，龙湖区的综合土地挂牌出让价格将达到每亩600万元以上的价格。鉴于此，龙湖区土地可以大幅度增值、政府部门和城市税务部门可以得到巨额的土地出让金升值部分和房地产开发所带来的税收，这部分效益收入才是本项目实施后所产生的最大收益。3）随着龙湖区各项文化娱乐设施的完善，房地产市场的成片开发，必将会带动服务业等第三产业大发展，同时也会拉动其它行业的迅猛发展。从而使郑东新区的经济出现新的增长点。同时，也会为职工再就业提供大量的就业机会，稳定再就业职工的工资收入提供了可靠的保障。综上所述，本项目的实施，对于改善郑东新区的城市生态环境，对于改善投资环境促进生产，扩大投入、推动国民经济发展，提高和改善市民的生活和健康水平，具有十分重要的意义。因此认为，本项目的实施是必要的且可行的。第十二章结论与建议5 合村并城项目是统筹城乡发展，推动经济社会跨越式发展的重要抓手，是一项民心工程、惠民工程、德政工程，是改变农村面貌，改善农民居住环境的重要途径，是推动郑州市新农村建设的重要举措。本项目的建设具有较好的社会效益，具体表现在以下方面：1、本项目建设可以节约大量土地，有效节约土地，提高土地集约利用率。2、本项目可以促进祭城北安置区区域内的第三产业的快速发展、推进城乡一体化、城镇化进程，改变城乡二元结构，是从根本上解决“三农”问题的有效途径之一。“三并”可以促使人口更快地集中，使第三产业发展更快、更具规模，有利于推动走专业化、规模化的路子，促进社会分工更细，促使农业人口向非农产业快速有效地转移。3、本项目可以促进祭城北安置区区域内的公共基础设施建设和文化等事业的发展，增加农民收入，提高购买力，拉动消费，促进经济社会良性循环和发展。在公共基础设施(道路、给排水、医疗、学校、养老院、体育文化器材及场馆)建设方面，可以集中资金使之成规模、上档次，可以有效地对环境等进行治理和改造，改善居住和生活环境。4、本项目可以推动城祭城北安置区的村民自治迈入“社区化管理”，使农村变城镇，农民变市民。对于加速农村城镇化建设，构建社会主义新农村具有“起好步”、“开好头”的重要作用。5、本项目建设可以减轻城祭城北安置区区域内村民的负担，有力于完善村民自治制度，有力的推动了基层民主政治建设。5 综上所述，本项目有较好的社会效益，项目的实施是必要的且可行的。5 目录第一章总论11.1项目名称与建设单位11.2项目建设单位概况11.3项目背景31.4编制依据61.4.1项目依据61.4.2项目直接依据71.4.3采用的标准及规范71.5编制范围81.6项目简介9第二章项目概述102.1城市概况102.1.1中原经济区建设背景102.1.2郑东新区概况122.1.3龙湖区发展规划简介142.2项目用地现状与分析162.2.1现状分析162.3郑州市合村并城发展历程182.4项目建设的必要性19第三章项目建设目标233.1安置目标233.2工程目标23第四章建设规模预测与建设条件分析244.1项目选址245 4.2建设规模与内容284.3九个宗地总体主要技术指标表374.4建设条件384.4.1自然条件384.4.2基础设施条件40第五章工程建设方案425.1规划设计依据425.2规划原则425.3总体规划435.3.1总体布局435.4道路广场及场地排雨水设计465.4.1道路系统465.4.2道路形式及场地排雨水475.5绿化景观设计475.6建筑设计485.6.1住宅设计485.6.2公建设计495.6.3结构设计505.7消防工程535.8公用工程545.8.1给排水545.8.2供电545.8.3采暖设计625.8.4燃气70第六章环境保护716.1建设地点环境现状716.2设计依据和采用的环保标准716.3项目建设对环境的影响及防治措施725 6.3.1环境规划设计的原则726.3.2建设期对环境影响及治理措施736.3.3使用期对环境影响及治理环境746.4环境评价756.4.1环境评价原则756.4.2环境评价结论76第七章节能设计777.1节能、节水的必要性777.2节能措施777.2.1建筑节能787.2.2智能化管理节能797.3.3设备节能797.3节水措施797.4能源管理80第八章项目管理与工程实施计划818.1基本要求818.2项目组织818.3项目管理828.4项目实施进度安排84第九章投资估算与资金筹措859.1工程概况及工程投资859.2编制依据859.3其它费用说明859.4其他说明879.5工程建设资金来源879.6工程投资估算：（详见附表）87第十章项目招投标实施方案885 10.1工程建设招标方案8810.1.1招标原则8810.1.2项目招标范围及招标组织形式8810.1.3招标、投标、开标和中标程序8910.1.4评标委员会的人员组成和资格要求9110.1.5招标监督9210.2招标方案的基本内容及要求92第十一章经济分析与社会效益分析9511.1经济分析与资金来源9511.2社会效益分析95第十二章结论与建议97附表；附图目录：1、项目用地区位图2、龙湖地区给水系统图3、龙湖地区电力系统图4、龙湖地区污水系统图5、龙湖地区雨水系统图6、龙湖地区通信系统图7、B2-04-02宗地建筑总平面图8、B2-05-03宗地建筑总平面图9、B4-02-02宗地建筑总平面图10、B4-03-02宗地建筑总平面图5 1、B4-03-04宗地建筑总平面图2、B6-01-02宗地建筑总平面图3、B6-03-02宗地建筑总平面图4、B6-05-01宗地建筑总平面图5、B-05-04宗地建筑总平面图6、B4-03-04宗地给排水综合图7、B6-05-01宗地给排水综合图8、B6-05-01宗地电气总平面图9、B4-03-04宗地电气总平面图10、B2-04-02宗地鸟瞰图11、B2-04-02宗地鸟瞰图12、B6-02-01宗地鸟瞰图13、户型布置图2。5'