中心商务区现代服务业园区基础设施建设项目可行性研究报告 72页

'中心商务区现代服务业园区基础设施建设项目1.项目名称与建设单位1.1.项目名称×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目1.2.项目承办单位×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会1.3.可行性研究报告编制单位编制单位：××××管理咨询有限公司资质证书：2.编制依据、内容及范围2.1.编制依据(1).《×××市中心商务区（×××市中心城区现代服务业园区）控制性详细规划》；(2).编制《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》的委托书；(3).项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；(4).编制人员调查的有关数据资料。51 1.1.编制内容与范围我公司受×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。2.项目概况2.1.项目的提出近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××51 省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。×××市高新技术产业开发区政府为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，提出了本项目的建设。1.1.建设单位概况本建设项目由×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会承办。×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于1998年，是市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县（区）级行政管理权。管委会的主要职能包括：(1).负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和详细规划；(1).负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施的建设和管理；(2).负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、审批和定位；(3).负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产运营情况的调度工作；51 (1).负责管理开发区的区容区貌、环境保护及社会治安等工作。经贸区管委会办公地点在，法人代表，管委会机构设置包括：办公室、土地规划建设局、经济发展局、对外联络局、财政所、监察室。管委会现有工作人员96名，其中大专以上学历者56人。经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路，突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各项事业的持续快速协调健康发展。1.1.建设地址本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园区两部分组成。建设地址位于×××市华龙区中心商务区（现代服务业园区）内，中心商务区核心区地块位于黄河路以北，由马颊河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙·杂技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公园南路、南海路合围而成。1.2.建设内容1.2.1.中心商务区核心区建设内容包括：(1).51 市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化等；(1).项目区中心广场景观、地面硬化；(2).中心广场地下停车场建设。1.1.1.中华龙·杂技文化园区建设内容包括：(1).市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化和水系工程等；(2).项目区地上停车场建设；(3).园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。1.2.配套基础设施现状项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。1.3.环境保护项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。1.4.项目实施进度本项目建设期2年（2010年和2011年）；项目建成后，核心区共有350亩土地可供出让，出让期8年（2012年至2019年）。1.5.投资估算及资金筹措51 1.1.1.中心商务区核心区总投资40000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息1865.16万元。资金筹措方式为：建设单位自筹8400万元，申请银行贷款31600万元。1.1.2.中华龙·杂技文化园区总投资20000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息932.58万元。资金筹措方式为：建设单位自筹4200万元，申请银行贷款15800万元。2.结论及建议×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善×××的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。项目的实施，符合×××市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进×××市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。51 第一章项目建设背景和必要性1.中心商务区核心区建设背景(1).全球服务业发展的趋势服务业是国民经济的重要组成部分，进入21世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占GDP（国内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占GDP（国内生产总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。OECD（经合组织）的30个成员国中，服务业增加值占GDP的比重均达到70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到69%，发展中国家服务业增加值占GDP的比重也超过50％。从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。纵观世界城市，无一不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东京的现代服务业占GDP的比重分别达到87%、85%、73%。(1).我国服务业发展现状改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。我国服务业发展的现状主要表现在以下几个方面：51 1).服务业在国民经济中发挥越来越重要作用一是服务业规模持续扩大。2008年，全国服务业增加值达10万亿元，占GDP的40.1%。一些大中城市第三产业比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。二是服务业就业迅速增加。2008年，全国服务业从业人员2.49亿人，占全部从业人数的32.4%。三是服务业领域不断拓宽，面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展，传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进了经济发展和社会进步。2).服务贸易快速发展我国已经开放了《服务贸易总协定》12个服务大类中的10个，涉及总共160个小类中的100个，占服务部门总数的62.5%。服务贸易进出口总额从1982年的44亿美元增长到2008年的2509亿美元，增幅超过56倍。服务贸易出口的世界排名由1982年的第28位上升到了2008年的第7位，进口的世界排名由第40位上升到第5位。3).服务业面临实现跨越式发展的历史机遇目前，我国服务业的总体发展水平仍然偏低。主要表现在以下几个方面：一是服务业增加值占GDP的比重仅40％，甚至远低于发展中国家平均水平；二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后；三是服务业对外开放程度还不高，服务业外资占我国每年吸收外资的比重不到1/3，远低于制造业；四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。51 (1).我国各级政府高度重视服务业的发展我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源、资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。为落实国务院的意见，××省委、省政府于2008年6月发布《中共××省委××省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，2009年××省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。51 2009年7月，××省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的×××市中心城区现代服务业园区（×××市中心商务区）名列其中。(1).×××服务业发展状况及规划×××建市以来，国民经济平稳发展，《×××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中的统计数据显示，截止“十五”计划完成的2005年，全市国民经济一、二、三产业结构比为16.3：63.0：20.7。目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例一般为1：2-3，××省第二产业与第三产业之比为1.7：1，而×××市第二产业与第三产业的比约为3：1。第三产业比重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。为此，×××市“十一五”计划中提出产业结构调整的预期目标：“十一五”末，一、二、三产业比达到13：59：28。为了把×××建设成“具有经济活力，结构转换能力强的特色产业城市；可持续发展的生态型城市；适宜居住和生活的文明城市；城乡协调发展的和谐城市”，×××市确定了“两组团（城市中心组团和老城区组团）、七片区”的组团式城市总体规划（2005—2020），本项目所在的中心商务区即是城市中心组团所辖的“七片区”51 之一，它作为城市中金融、贸易、信息和商务办公活动的高度集中区域，是现代服务业的极核。为了尽快完善×××市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，加快×××现代服务业的发展，提出本项目的建设。1.杂技文化园建设背景(1).×××杂技历史悠久，群众基础雄厚×××杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发展于现代，以功力深厚、技艺精湛著称于世。×××东北庄与河北吴桥并称为中国杂技“南北两故里”，2007年，被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。×××华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深厚的群众基础。近年来，该村为全国各地共输送杂技人才400多人，足迹遍布全国27个省市，部分从东北庄走出去的杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。(1).×××杂技演出阵容强大，精品节目众多改革开放以来，×××杂技发展迅速，规模逐步扩大，精品不断出现。目前，全市国有杂技团、校5个，民营杂技团体12个、杂技学校19所，从业人员近万人。近年来，×××杂技下大气力，千锤百炼，推出了一大批崭新的精品节目，换来了丰硕的成果。如《狮林春光》、《女子大排椅》等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣获大奖，成为×××杂技的名牌。(2).×××杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。51 近几年来，×××杂技团体先后80余次出访世界五大洲60多个国家和地区，在国内许多大中城市，都有×××杂技的演出队伍；在美国、日本、意大利、西班牙、挪威等国都能看到×××杂技演员的身影。×××杂技为×××经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。成功吸引外资4亿元，吸引外商对农业、商业投资6亿元以上，赚取外汇8000万元，为国家上缴利税2000多万元。(1).×××杂技的发展受到×××市的大力支持×××市政府对×××杂技非常重视，政府把杂技文化产业纳入到“名城带动”战略框架中，并制定实施了杂技产业发展的总体目标、优惠政策和奖励制度，大力推动杂技业的发展。×××市“十一五”规划纲要中提出了“着力打造杂技文化，加快东北庄杂技之乡旅游开发”的举措，力图以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展。把杂技资源转化为经济效益，使杂技产业成为×××市经济发展的支柱产业。1.项目建设的必要性(1).是加强和完善城市基础设施的需要中心商务区地处市中心，未来将是一个规模庞大、服务业态齐全、集聚优势突出的综合性商贸功能区，是×××51 现代服务业的核心动力区，而目前该区的基础设施建设滞后，不仅欠帐多、标准低、不配套，而且与城市中心商务区的功能不相称的矛盾日益显露，影响城市中心区的发展。通过本项目的建设，将使中心商务区在道路交通、市政工程管线，区内绿化和公共服务设施配置等方面得以配套完善，提高基础设施的标准和水平，体现城市中心区的现代城市气息和人性化服务，更好地发挥城市中心区的综合服务功能。(1).是加快市中心区区域改造步伐和拓展城市空间、提高土地集约使用的的需要中心商务区地处市中心，区位条件十分优越，但在开发初期、城市经济尚不甚发达的年代，区内规划、布局分散，形成目前区内用地构成混乱（工业、办公、居住用地混杂；城市用地与农村用地混杂）的局面，存在土地闲置和未完成利用情况，土地利用率较低。随着经济的发展，城市化进程的加快，×××市扩展中心城区的需求日益迫切，中心城区土地资源稀缺的矛盾日益突出，对该区的土地利用进行重新整合开发已势在必行。本项目的建设将配合×××市经济结构调整，对用地现状进行保留、再开发和置换处理，提高土地使用的集约度，充分发挥土地潜力，优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体平衡。(2).是发展×××杂技产业，推动文化旅游产业，繁荣文化事业的需要×××杂技历史悠久，有着广泛的群众基础，为×××经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。但是，×××杂技的基础设施建设相对滞后，杂技表演、宣传、培训场地缺乏。本项目区杂技文化园的建设，将成为展示×××51 杂技魅力的平台，成为杂技教育的培训基地，有力地推动杂技业的发展，并以杂技艺术为窗口，带动×××文化旅游产业的发展，同时丰富人民群众的文化生活，弘扬中华民族优秀文化传统。51 第一章建设内容及规模本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园两部分组成。项目规模及建设内容如下：1.中心商务区核心区1.1.建设范围东起长庆路，西至马颊河，南至黄河路，北至中原路，总用地面积65.41公顷（982.13亩）。对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：表3-1中心商务区核心区用地统计表地块编号用地性质用地面积备注公顷亩C-01街头绿地1.6524.77C-02一类居住用地5.3680.48保留地块C-03街头绿地0.314.65C-04街头绿地0.588.71C-05商住办综合用地5.8888.29C-06旅馆业用地2.5638.44C-07街头绿地0.517.66C-08商住办综合用地1.9328.98C-09公园用地0.395.86C-10商业用地4.2263.36C-11公园用地4.161.56C-12街头绿地0.34.5051 C-13商住办综合用地6.4897.30C-14街头绿地0.446.61C-15街头绿地0.152.25C-16商住办综合用地3.2548.80C-17供热设施用地0.243.60C-18街头绿地0.69.01C-19商住办综合用地4.5468.17C-20商业办公综合用地5.1176.73C-21商业办公综合用地1.7325.98C-22商业用地1.522.52保留地块C-23商业用地4.8472.67C-24商业办公综合用地1.6624.92C-25商业用地2.3835.74C-26商业用地1.4621.92C-27二类居住用地3.0145.20保留地块C-28供电设施用地0.233.45合计65.41982.131.1.建设内容中心商务区核心区建设内容包括：市政基础设施工程建设；中心广场景观、场地硬化；中心广场地下停车场建设。具体建设内容见下表：表3-2中心商务区核心区建设内容表建设内容工程量备注一道路　　51 1长庆路1633.31m宽50m2黄河路2893.17m宽60m3马颊河东路932.02m宽20m4环中路574.57m宽40m5任丘路998.77m宽40m，含下沉部分6枫林路409.51m宽20m7规划环一路1783.36m宽20m8规划内环路834.3m宽20m9规划三路1084.61m宽20m二绿地（包括水面）　　1中心广场绿地30000m2（含地面硬化）2街头绿地46832m2三给水系统　　1规划配水管11143.6m2中水配水管4526.5m四污水系统　规划污水管7978.4m五雨水系统　规划雨水管9981.1m六电力系统1变压器1台4万KVA2开关站1座10KV310KV配电网11143.6m七电信系统　弱电埋管6617.1m18孔树脂玻璃钢管八燃气系统　天然气管网6617.1m九热力系统规划51 热力管网11143.6m管道做防腐保温处理十消防系统　1消防栓60个间距小于120m设置2消防管网纳入给水系统规划十一环卫系统　1垃圾转运站共2座每个90m22公共厕所共7座每个60m2十二中心广场（丽都广场）　　1地下停车场30000m22广场照明　　1.中华龙·杂技文化园区1.1.建设范围东起长庆路，西至公园南路，南起南海路，北至黄河路，总用地面积22.52公顷（338.14亩）。对照《×××市中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划》，项目区内所包括的具体地块名称及面积如下表：表4-3中华龙·杂技文化园区用地统计表地块编号用地性质用地面积备注公顷亩D-09公园用地2.9744.59D-10商业娱乐综合用地2.5337.99D-11商业用地2.7741.59保留地块D-12二类居住用地1.3119.67保留地块D-13街头绿地0.345.1151 D-14公园用地12.6189.19合计22.52338.141.1.建设内容中华龙·杂技文化园区建设内容包括：市政基础设施工程建设；项目区地上停车场建设；园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。具体建设内容见下表：表4-4中华龙·杂技文化园区建设内容表建设内容工程量备注一道路　　1马颊河东路684.0m宽20m2公园南路737.88m宽35m3南海路893.8m宽30m4规划环二路850.1m宽20m二绿地（包括水面）　　1中心广场绿地2街头绿地三给水系统　　1规划配水管3165.8m2中水配水管03四污水系统　规划污水管2481.8m五雨水系统　规划雨水管2481.8m六电力系统1变压器51 2开关站310KV配电网3165.8m七电信系统　1弱电埋管3165.8m18孔树脂玻璃钢管2　3　八燃气系统　2天然气管网3165.8m九热力系统规划1热力管网2481.8m管道做防腐保温处理十消防系统　1消防栓16个间距小于120m设置2消防管网纳入给水系统规划十一环卫系统　　1垃圾转运站2公共厕所十二主题公园　　1D-14地块绿地、景观　2D-10地上停车场30000平方米3建筑　12600m2　51 第一章项目选址及建设条件1.项目选址1.1.项目位置×××市位于××省北部，××、河北、山东三省交界处，地理坐标为东经×××，北纬×××。×××东北部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、菏泽隔河相望，西南部与××省的××市相倚，西部与××省的安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。东西长125千米，南北宽100千米。是著名的×××城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国创建文明城市活动先进城市、中国优秀旅游城市、国际花园城市，中国人居环境范例奖、迪拜国际改善居住环境良好范例奖获得市。×××市辖五县一区。全市土地面积4266万平方公里，人口352.6万。×××历史文化源远流长，×××是中华民族的重要发祥地之一，××省历史文化名城。上古时代，这里是五帝之一颛顼及其部族的活动中心，故有“颛顼遗都”之称。1987年在这里出土了距今6400多年的珍贵文物—蚌塑龙型图案，把中华民族5000年文明史向前推进了1400多年，被国内外考古界誉为“中华第一龙”，中华炎黄文化研究会据此命名×××为“龙乡”。本项目建设地址处于×××市中心城区，城市规划中的中心商务区内。中心商务区核心区地块由马颊河、中原路、长庆路、黄河路围成；中华龙·杂技文化园地块由长庆路、黄河路、公园南路、南海路围成。项目区在×××市的位置详见本报告附图——51 《项目区域位置图》。1.1.项目区位价值分析1.1.1.优势分析(1).地理位置优势从区域来看，×××处于三省交界，与周边城市都有较好的渗透作用；从中心城区看，中心商务区处在新城区、老城区、中原区的汇接处，位于整个市区的核心，是联系×××市各片区及整合、提升×××产业经济发展格局的核心区域。(1).开发成熟优势项目区已经发展、奠定了以购物、商贸、金融、管理、文化娱乐、餐饮、宾馆、旅游、商住公寓、科研培训等为一体的商务中心的基础，这使得项目区土地有广阔的升值空间。(2).交通优势项目所在地周边为城市干道围合，城市东西干道黄河路贯穿其中，北侧的中原路直通高速公路出入口，项目区公共交通发达，对外联系方便。(3).环境优势项目区周边城市主干道规划等级及绿化水平较高，西侧的马颊河具有较高的人文和生态双重价值，是重要的优势资源。1.1.2.劣势×××市的经济发展水平及经济总量相对落后；51 对外交通设施，包括长途汽车客运站、火车客运站落后、缺乏。1.1.1.机遇世界范围内经济结构调整步伐加快和我国东部发达地区经济结构调整不断向纵深推进，有利于吸引外资投资，可承接东部产业梯度转移。国家全面实施促进中部崛起战略，在政策、资金和重大项目建设等方面将加大对中部地区的支持力度，为×××经济带来新契机。×××城市建设成绩突出，相继荣获了“六城二奖”，2005年又成功入选全国魅力城市200强；在内地200个城市综合竞争力排名中×××局全国第77位，在××省居第三位。城市竞争力和城市知名度提升，为招商引资构建了良好的平台。1.1.2.挑战×××市经济与周边城市相比，发展水平相当、产业结构趋同，未来将面临激烈的竞争。1.1.3.分析结论×××市中心商务区有着优越的地理位置，良好的发展基础，应该抓住当前经济结构调整的重大机遇期，抢占先机，加快建设步伐，确立在区域经济中的领先地位。2.建设条件2.1.自然条件51 (1).地形地貌×××地处黄河冲积平原，地貌有平地、岗洼、沙丘、沟河等。×××地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为1／4000～1／6000，东西为l／6000～l／9000。地面海拔一般在48～58米之间。(2).气候×××市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪。年平均气温为13.3℃，年极端最高气温达43.1℃，年极端最低气温为一21℃。无霜期一般为205天。年平均日照时数为2454.5小时，年平均风速为2.7米／秒，常年主导风向是南风、北风。年平均降水量为502.3毫米～601.3毫米。(3).水文、地质×××市属××省比较干旱的地区之一，水资源不多。地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。境内浅层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。×××境内有河流97条，多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。×××的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。该51 凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为基底，在新生代地壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。(1).地震根据国家技术监督局发布的《中国地震参数区划图》项目区域基本地震加速度值为0.15g，对应的地震基本烈度为七度区。本项目具体的地震设防标准应由地震安全性评价确定。1.1.交通条件(1).城市交通方面：项目区由多条城市主要道路围合，有多条公交线路从项目区经过。区内公交站点密，乘车方便。(2).对外交通方面：公路四通八达，1.2.基础设施条件市政基础设施（给水、排水、电力、电信、天然气、热力）已全部通达至项目区。具体情况如下：给水：项目区南侧胜利东路现有一条连接市水厂和中原油田水厂的DN600给水干管，项目区西侧的京开大道现有一条DN250的配水管道。排水：项目区西侧马颊河西路现有污水主干管，雨水排放可充分利用项目区西侧的河道。电力：项目区内现有长庆路110KV变电站，由就进的220KV变电站（×××变）引来110KV高压电力线。51 电信：城市电信电缆已经接入项目地块。天然气：项目区西侧有城市燃气输配系统中的天然气门站，项目区附近现有两条中压天然气管DN250,一条中压天然气管DN350。热力：×××热电厂位于项目区西侧，项目区南部有现状DN600的供热主管。1.1.主要建筑材料来源、供应(1).建筑材料种类和来源根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢材（包括钢管、钢筋）；水泥；混凝土管；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家定购。(1).建筑设备材料和来源本项目水、电、暖通、通讯工程所需的各种卫生洁具、电线、电缆、管材等，均属市场常见品种，大宗材料可从厂家直接订购，零散材料可在当地材料市场采购。(2).运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路和城市道路运输。51 第一章工程建设方案1.编制依据(1).《×××市城市总体规划》（2005-2020）(2).《中国•×××中心商务区（×××市中心城区现代服务业园区）控制性详细规划•核心区城市设计》(3).现行的有关技术规范规程2.建设原则l符合国家、××省和×××市的规划与建设规范标准和要求，符合×××市总体发展对该规划用地范围的控制要求，强调社会、经济、环境的协调发展，实现可持续发展的目标。l优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体平衡。l注重中心商务区内生态环境的保护和建设，从而提高规划区的起点，增强规划区的吸引力，创造环境优美的生活、工作氛围。l充分利用现有设施，依据产业发展的要求，完善基础设施建设，提供便捷的道路交通条件，为中心商务区的长远发展创造条件。3.道路交通系统建设项目区道路系统采用“方格网式”路网结构。规划道路分为三个等级，即主干道、次干道和支路。51 主干道：黄河路既是中心商务区与新市区、中原区联系的主要城市干道，又是项目区主要的景观大道，规划道路红线60m；长庆路既是城市的主要干道，又是主要的商业活动发生轴，规划道路红线50m。次干道：项目区内环中路、任丘路、公园南路、环一路、环二路、内环路形成了一个完善的次干道网络。环中路、任丘路道路红线40m，公园南路道路红线35m，南海路、规划环一路、规划环二路道路红线30m。支路：在中心商务区干道路网的基础上，结合中心商务区用地的布局合理设置支路，与干道路网相结合为项目区提供良好的交通条件。支路红线基本控制为15~20m。适当补充道路做法1.绿地景观系统建设项目区的景观规划以中心商务区控制性详细规划为基础，以人、自然与城市建筑、空间有机融合为主旨进行建构，通过区域、轴线、节点、地标等城市意象要素的精心组织，塑造丰富生动，特色鲜明的城市整体空间景观序列。依据项目区现有的环境，创造合理、有序的绿色空间体系结构。项目区内部以道路绿化和马颊河水体景观带构成框架，以中心广场、杂技文化园、街道绿地等，组成点、线、面相结合的连续绿色空间体系。绿地系统由成片绿地、绿轴、沿河绿带、沿路林荫带、游园等构成，与市区规划范围内其它绿地形成有机整体，构成“网状”绿地系统。51 可适当补充内容1.市政公用设施系统建设1.1.给水系统：(1).用水量指标依据《城市给水工程规划规范》（GB50282）及《×××市城市总体规划》，确定项目区的用水量指标1).生活用水量：人均综合用水量指标为250升/人·天。2).公共设施用水量：公共设施量指标为50立方米/公顷·天。3).市政公用设施用水量：市政公用设施用水量指标为25立方米/公顷·天。4).未预见水量：按总用水量的5%计算。(1).中水设计中水主要作为项目区景观用水、公厕、绿化和道路用水。(2).水源根据×××市总体规划及当地自来水公司现状，本项目的主要供水水源为市水厂和中原水厂。污水厂中水处理设施作为中水水源。(3).管网布置51 项目区给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置，规划给水主干管采用双环输水环状网络，管径DN400～DN600；次干管从环网上接出，呈支状接至各地块内部，项目区干道下管道管径不小于DN200，以满足消防用水水量和水压要求，消火栓设于区内道路边，间距不大于120米。给水管道布置于项目区道路的东/南侧，人行道或非机动车道下面。给水管道采用球磨给水铸铁管。1.1.污水系统规划(1).排水体制采用雨、污分流制的排水体制。整个排水系统设计要综合考虑项目区道路及竖向规划。(1).污水量预测指标根据《城市排水工程规划规范》：生活污水量取平均日用水量的90%；市政公用设施、公共设施污水量取平均日用水量的80%；(2).管网布置在长庆路上布置主要为DN800～DN1400污水主干管，污水干管沿道路东西向布置，接入污水主干管，污水主干管最终污水以最短的距离输送到污水厂。污水主干管管径DN800～DN1400，干管管径DN400～DN700，污水支管管径不小于DN200。污水管一般布置在项目区非机动车道和车行道下，位于道路的西/北侧。管道采用增强聚丙烯管或钢筋混凝土圆管。1.2.雨水系统(1).雨水量计算：雨水量计算采用×××51 市暴雨强度公式：Q=5020(1+0.694lgp)/(t+19.7)0.915,重现期P取1年。(1).雨水设施及管网布置结合项目区内地形特点，雨水排放充分利用项目区西侧的河道，雨水管网的布置采取分散布置，就近排放的原则，区内雨水就近排入河道。雨水管一般布置在非机动车道和车行道下方，位于道路的东/南侧。管道采用增强聚丙烯管或钢筋混凝土圆管。1.1.供电系统(1).电力负荷指标按照用地负荷密度法进行项目区电力负荷预测。各类用地的电力负荷指标如下：居住用地300KW/ha；公共设施用地350KW/ha道路广场用地20KW/ha市政公用设施用地50KW/ha绿地10KW/ha(2).电源规划根据总用电负荷，在项目区保留并扩建长庆路110KV变电站，增加4万KVA变压器一台，由就近的220KV变电站（现状中的×××变）引来110KV高压电力线作为本区电源。51 根据中心商务区控制性详细规划，中心商务区核心区内设1座10KV开关站转供电能，以满足项目区的用电需要。10KV开关站电源进线来自于区内110KV变电站的10KV出线，然后由10KV开关站出线至各地块的10KV变电站。(1).电力线路布置1).10KV配电网与城市发展格局密切配合，采用环网布置，开环运行。2).10KV电缆采用交联聚乙烯绝缘电缆，主干电缆采用铜芯，截面为300、240mm2，分支或其它电缆选用铝芯。3).10KV电缆8条及以下时，采用直埋敷设或排管敷设，18条及以下时，采用预制电缆沟敷设。4).电缆沟敷设在道路的东、南面人行道上，距道路红线1.0～1.5米。1.1.电信系统(1).话机数量计算采用电话普及率法进行计算，项目区规划电话普及率为68部/百人。(2).电信线路布置电信线路由城市电信电缆直接接入项目区各地块的电信电缆交接箱。电信电缆在布置时全部地埋，而且保证足够的管孔数，用以日后的更新或扩容。51 通信管道布置在道路东、南侧的人行道下，距两侧道路红线1～2m，埋深控制在0.8～1.6m。有线电视线路、宽带数据线路与电话线路公用一个路由，分别占用其中一个管孔。1.1.燃气系统(1).用气量指标根据国家有关规范并参考《×××市城市总体规划（2005～2020），确定人均耗气量指标为0.24立方米/人·日。(1).气源×××市作为中原油田所在地，具有得天独厚的资源优势。中原油田天然气是本项目理想的燃气气源。项目区沿马颊河、长庆路引入南北向中压天然气管道。(2).管网布置城市中压燃气管道引入项目区后，项目区内各地块用户再分别设置调压站或调压柜。项目区燃气管布置在人行道和非机动车道下，位于道路的东/南侧，管道采用PE管或无缝钢管，沿中原路、马颊河东路、长庆路、黄河路管径DN250，沿其余道路管径DN200。1.2.热力系统(1).热负荷指标热负荷计算采用平均热指标法，项目区内居住和公建采暖热指标分别为50W/m2和65W/m2。(2).热源51 根据《×××市城市总体规划（2005-2020）》，项目区以西保留现状×××热电厂，并扩建×××热电厂作为热源。项目区的用热从新城区和油田服务区接入。(1).管网规划项目区内然气管布置在人行道和非机动车道下，位于道路的西/北侧。规划采用枝状管网，走向尽量靠近热负荷中心，规划布置一级高温水网，管径DN200～DN600，热力管网均采用钢管，采用直埋方式铺设，聚氨酯现场发泡保温。1.1.防灾系统1.1.1.消防系统(1).消防用水纳入项目区给水系统规划中，主要道路下给水管道管径不得小于200mm，以保证消防用水水量、水压要求。(2).消防栓在主要道路上按不大于120米间距设置。(3).各种功能用地之间考虑防火间距，保证人流的疏散和消防车、消防人员的作业。(4).规划建设时要留足消防通道，消防车通道宽不小于4m。1.1.2.人防系统(1).项目区地下空间开发利用和人防工程相结合。(2).中心商务区核心区中心广场下的地下停车场总面积30000m2,按人防工程标准设计。51 1.1.环卫系统(1).垃圾量预测项目区生活垃圾产生量采用人均指标法进行，根据我国城市生活垃圾的规划人均指标及×××市的现状，确定人均垃圾日产量指标为1.2千克。(1).环境卫生设施规划1).公共厕所布置公共厕所的设置间距为：主要繁华街道300-500米；一般街道750-1000米；每平方公里3-5座，根据中心商务区控制性详细规划，本项目区共布置公共厕所9座。2).垃圾中转站项目区内按采用小型机动车收运方式布置垃圾中转站，中转站服务半径2-4km。项目区内新建垃圾中转站一座。垃圾中转站布置在C-12地块，中原路南侧。51 第一章节能、节水1.必要性能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目应从设计、技术、设备、材料等方面采取多种措施尽量减少能源和水资源消耗。2.依据(1).《中华人民共和国节约能源法》；(2).《节约能源管理暂行条例》。3.节能原则(1).合理选择和利用资源根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择资源种类，在生产过程中尽可能做到资源综合利用、重复利用和分级利用。(2).积极推广应用新技术、新设备、新材料。(3).总图布置等设计力求使物质能源流向便捷、合理、减少运输流程。(4).设置能源监测仪表，加强对入驻企业能源的计量和管理。4.节能措施51 (1).按照上级节能管理部门的规定和要求，制定并实施节能管理工作规章制度，编制节能规划、计划，组织开展节能宣传及培训工作。(2).道路、广场、景观照明选用节能型照明灯具。(3).选用合理的配电系统，电气设备选用节能型产品，按规范要求设置建筑物内照明灯具数量，以节约电力资源。(4).选择低损耗节能变压器。(5).在配电线路上尽量少用高耗能元件，在需要自动投切的回路上，尽量用带分脱机的空气开关代替交流接触器等。(6).采暖、给排水、消防给水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。(7).土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑费用，节约土建施工时间，减少工作量。(8).开展节能培训和节能宣传活动。1.节水措施为合理利用水资源，保障水资源的可持续利用，树立节约水资源意识，加强自来水管网设施的维护和保养，排除跑水、漏水隐患，降低管网漏失率。(9).采用节水型设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。(10).供水系统采取防渗、防漏措施，如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。(11).51 卫生间采用节水型设备和器具，如采用感应式阀门，冲水采用自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。(1).系统管道施工安装要注重提高质量，选择优质阀门和管道，杜绝管道跑、冒、滴、漏。51 第一章环境保护1.建设地点环境现状本项目位于×××市中心区域。周围无污染性企业，环境空气质量现状良好，适合本项目的建设。2.环境保护目标遵循可持续发展战略思想，切实保障资源合理开发和利用，保护生态环境，改善城市环境质量，形成城市生态良性循环。将项目区打造成用地布局合理、公共设施完善、水质清澈、绿树成荫、充满魅力的综合性商贸功能区。3.环境质量标准(1).项目区内水系达到Ⅱ类地面水域标准，控制指标CODmn低于6毫克/升。(1).项目区内大气环境质量须达到《环境空气质量标准》（GB3095）中的二级标准。(2).根据《城市区域噪声标准》，项目区噪声平均等效声级昼间值≤65dB；夜间值≤55dB。4.项目建设对环境的影响及防治措施51 本项目在设计、施工及经营管理中，应充分考虑和照顾项目区域当前及今后的自然生态环境，严格遵循规划中人与自然共生的原则，实行环保和污染治理并行的管理措施，使之符合环境可持续发展的要求。1.1.施工期对环境影响及治理措施本项目工程量大、工期长，各种材料、设备、车辆、人员繁多，对周围环境会造成一定的影响，应采取措施加以防治，尽可能减少不良影响。(1).对水质的影响施工期对水质的影响包括生产废水和生活污水两部分。生产废水主要为砂石料冲洗、混凝土拌制及养护的废水，机械设备冲洗的含油和泥沙的废水。生活污水主要为各施工点食堂的含油污水和施工人员排放的粪便污水等，会给河道水体及周边环境造成一定程度的污染，产生不利的影响。施工生产废水和生活污水排放应执行《污水综合排放标准》（GB8978）的规定。施工生产废水拟采用自然沉淀法进行处理，根据地形条件布置沉淀池，并保证有足够沉淀时间。沉淀池应及时进行清理；混凝土拌和系统废水处理应结合工程布置，就近设置冲洗废水沉淀池，上清液可循环使用，废水宜进行中和处理。本项目施工期生活污水集中收集，经化粪池预处理后，排入市政排污管网。化粪池沉积物由专人负责定期清运。(1).对大气环境的影响51 施工中机械设备排放的废气及土方开挖和交通运输中产生的粉尘，对周围地区的空气会带来一定程度的污染。施工过程中要制定严格的施工管理制度，规范施工程序和施工方法，尽量将不利影响减少到最低限度。对建筑材料在运输、装卸、拌和及土方堆放过程中产生的扬尘采取如下措施：在施工路段和施工现场定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石方。运输车辆车厢密闭。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取围护和遮盖等措施，防止大风天气产生扬尘。污染物处理后，工程影响区环境空气质量应达到《环境空气质量标准》（GB3095）的要求。(1).对声环境的影响施工机械设备会产生一定的噪音、施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采用的噪声防止措施有：限制高噪声施工时间，尽量减少夜晚施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。改进施工方法后，确保施工噪声对噪声源40m以外区域的人群及野生动物的繁殖、栖息不会造成影响。1.1.使用期对环境影响及治理措施本项目建成后，项目区的一般污染物主要有粉尘、生活污水、垃圾、废渣和噪声等。(1).大气污染物治理51 本项目工程建成后，随着区内的物流、客流增多，交通运输会更加繁忙，由此带来的道路扬尘给集聚区的大气造成一定的污染。治理措施是在物流、客流比较集中的地方和交通繁忙的路段，采取洒水降尘方式，降低粉尘浓度。(1).污水治理使用期间排水系统按照清污分流制原则排放，雨水与污水分流，生活废水与生活污水分流，生活污水经污水站初步处理后汇入市政污水管网。生活废水、雨水经净化处理后用于绿地灌溉或送至喷水池。生活污水经处理后排入市政污水管网。(2).固体废弃物治理本项目固体废弃物主要是区内的生活垃圾和道路清扫垃圾。为了对这些污染物进行治理，在道路两旁和人员集中的地方，设置一定数量的垃圾箱、果皮箱等，安排专人负责定时清除、收集、运送和处理。设置垃圾中转站，使用封闭式垃圾清运车运送垃圾，并最终对垃圾进行无害化处理。(3).噪声治理区内噪声污染主要是交通噪声。为降低噪声污染，应在项目区繁华地带设置机动车禁鸣区域，减少人为噪音。另外，在区内道路两侧种植树木，在建筑周围及部分空地上，采用点、线、面相结合的方法，设置块状、带状绿化带，在美化环境的同时减轻噪声的污染。1.环境影响分析结论项目建设期产生的污染，经过采取各种措施，可以得到有效的治理和最大限度的综合利用。51 本项目建成以后，对周围环境不会产生新的污染，运营中产生污水、废渣、噪声可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到达标排放。51 第一章劳动安全卫生1.危害因素及危害性分析本项目施工涉及面广、工期较长、综合性强。在施工过程中的不安全因素主要有以下几种：(1).人的不安全因素主要为违反操作规程、劳动纪律，或教育培训不够、缺乏安全操作知识，没有安全技术措施或缺乏安全技术措施，不作安全技术交底，安全生产责任制不落实，违章指挥，违章作业等不安全行为。随着大量施工机械设备的入场使用，人的不安全因素的比例会有所增加，因此，须重视人的因素，选择具有知识技能、应变能力和资格，并能适应工作和作业岗位的人员以杜绝和预防出现人的不安全因素。本项目在施工管理上应特别注重劳动安全教育工作，加强现场的安全检查，及时发现隐患，清除危险，把伤亡事故频率和经济损失降到最少。(1).物的不安全因素本项目在施工过程中物的不安全因素主要为机械设备等物质或环境所存在的不安全因素。如防护等装置缺乏或有缺陷，设备、设施、工具、附件有缺陷，个人防护用品用具缺少或有缺陷，施工场地环境不良等。(2).季节性施工的不安全因素51 本项目由于建设工期较长，不同季节的气候（如雨季、冬季）对施工生产带来的不安全因素，可能造成各种突发性事故，须从防护上、技术上、管理上采取一定的措施。1.劳动安全根据国家劳动安全规范和要求，本项目在施工、设计、使用中应采取以下安全防范措施：(1).地下停车场、下沉道路等地下工程施工中应防止土方塌方、位移。(1).设立高处作业的上下安全通道。垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置。(2).进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。(3).对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、基坑支护等）。(4).考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。(5).走道应与安全疏散通道相连，以保证人员安全。(6).楼梯应采用防滑条，并设有直通室外的安全门。(7).各出入口设管理值班室，有效地提高小区的安全程度。2.卫生措施为创造良好的商业、办公、居住环境，应采取以下措施：(1).公共厕所宜有自然采光和自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、无异味。51 (1).采用非饮用水做冲洗和浇洒等用时，应有明显的标志，非饮用管道不应与饮用水管道相连。(2).贮水池、高位水箱应有防污染措施，容量不宜过大，以防水质变坏。(3).项目区要有规划设计完善的给水和雨水、污水排放措施，保证项目区内空气新鲜，水质清洁，无有害气体及烟尘污染。(4).项目区应规划有大面积的公共绿地，以达到改善气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。51 第一章组织机构与人力资源配置1.组织机构及职责本项目建设期，按照×××高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的有关意见，并根据本工程实际情况，组建项目指挥部，负责项目的组织、协调与管理，并负责控制项目建设的进度、质量和投资。项目指挥部下设办公室、规划发展部、工程管理部、物资供应部、计划财务部等职能部门。项目建设期组织机构设立及各部门职能见“项目建设期组织机构图”。项目建设期组织机构图项目指挥部办公室规划发展部物资供应部工程管理部计划财务部负责行政管理、协调接待、公文撰写等厂房移交生产等负责园区规划、征地、水电增容、方案设计、施工图报批指挥部负责施工技术管理、竣工备案、监理管理、协助审计负责材料、设备的招标、采购协助设备材料的验收负责计划管理、合同管理、工程预决算、审计、财务管理51 1.人力资源配置项目指挥部设正、副主任各1名，办公室2~3人；规划发展部3人；工程管理部6~7人；物资供应部4人；计划财务部3人。指挥部人员从经济贸易区管理委员会内部调配。2.项目管理制度(1).实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。(2).实行招标投标制。对项目勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、设施的采购等面向社会公开招标，以达到提高工程质量，降低成本的目的。(3).实行工程监理制。项目建设过程中，委托符合资质要求的监理单位，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。(4).严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。(5).严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。(6).严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。51 1.人员培训要注意对员工进行培训，加强职业技能、劳动安全等方面教育，特别是对工程技术人员、物资采购人员要进行针对性的培训，部分岗位须持证上岗，以保证项目顺利实施。51 第一章项目实施进度1.项目建设期本建设项目的管理必须严格遵循基本建设程序。从决策到工程验收交付使用，分为五个阶段，即前期工作阶段、设计及招标阶段、拆迁安置阶段、施工阶段和工程验收阶段。各阶段的主要工作如下：(1).前期工作阶段项目可行性研究报告的编审；组建项目管理机构；办理项目行政审批手续；资金筹集。(1).设计阶段配套基础设施施工图设计和工程招标工作。(2).施工准备阶段逐步完成工程占地的拆迁安置和有关工作。(3).施工阶段配套基础设施；建、构筑物施工。(4).工程验收阶段工程竣工验收；工程档案移交。2.项目建设期实施进度安排本项目建设期拟定从2010年初开始至2011年12月底结束，工期24个月。51 为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉。本项目施工进度计划详见下页“项目实施进度计划图”51 序号时间（月）工作阶段2010年2011年1234567891011121234567891011121前期工作阶段2设计及招标阶段3施工准备阶段4施工阶段5竣工验收项目实施进度计划图北京××管理咨询有限公司-52- 第一章项目招标1.招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。2.招标依据(1).《中华人民共和国招标投标法》(1).《中华人民共和国建筑法》(2).××省招投标有关规定3.招标条件(1).建设工程项目已经报建；(2).施工图纸已经审查相关技术资料齐备；(3).工程建设资金来源已落实；(4).工程项目已经过规划管理部门审批，取得建设工程规划许可证；(5).依法取得土地使用权，前期工作已基本完成；(6).招标申请已经招投标办核准。4.招标范围××管理咨询有限公司-72- 本项目招标范围包括项目勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料等的采购等。1.招标程序本项目招标活动具体程序如下：(1).本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后进行公开招标。(1).招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。(2).本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。1).勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开选择勘察设计单位，本项目要求投标人具有甲级设计资质。2).施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。本项目要求投标人具备甲级及以上资质。3).施工企业选择招标××管理咨询有限公司-72- 依据工程的需要，项目区基础设施工程和房屋建筑工程分别进行招标。市政基础设施工程要求投标人具备市政公用工程施工总承包一级及以上施工资质；房屋建筑工程要求投标人具备房屋建筑工程施工总承包一级及以上施工资质。4).设备与主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。(1).组织潜在投标人踏勘项目现场。(2).本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。1.招标组织方式根据“中华人民共和国国家发展计划委员会令”第9号《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》，招标基本情况见下页表格。××管理咨询有限公司-72- 表12-1招标组织方式项目名称招标范围组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察☆☆☆设计☆☆☆监理☆☆☆施工☆☆☆设备材料☆☆☆××管理咨询有限公司-72- 第一章投资估算及融资方案1.投资估算1.1.估算说明本项目投资估算范围包括工程建设投资（包括工程费用、工程建设其它费用、预备费等）和建设期利息。1.2.工程建设投资估算1.2.1.编制依据(1).《投资项目可行性研究指南》计办投资〔2002〕15号(2).《投资项目经济咨询评估指南》咨经〔1998〕11号(3).《市政工程投资估算指标》（道路工程、给水工程、排水工程、燃气工程、集中供热热力网工程、路灯工程、垃圾处理工程）(4).《×××市建设工程材料基准价格信息》(5).××省建设工程标准定额站主办的《××建设工程经济管理》及××省有关经济文件1.2.2.编制方法(1).建安工程费用根据相同结构的类似工程估算，并参考现行市场材料价格和×××市工程造价信息进行调整，以单方指标计入。(2).室外工程（含园林绿化）费用参考类似结构类型和容积率的项目，折算成单位建筑面积均摊价格计入。(3).工程建设其他费用按有关规定计取，其中：××管理咨询有限公司-72- 1).土地费用（含拆迁安置费）：根据建设单位提供的数据计入；2).建设单位管理费：按××财建[2002]125号文件规定计入；3).前期工作费：按××价房字[1999]337号文规定计入；4).勘察设计费：参照国家计委、建设部（计价格[2002]10号）文件规定计算；5).施工图预算编制费：按××省政府××政[2008]52号文规定计入；6).工程监理费：参照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号文规定计入；7).招投代理标费：按××省计委××计收费[2003]2号文规定计入；8).施工图审核费：按××省政府××政[2008]52号文规定计入；9).环评费用：根据国家发展计划委员会、国家环境保护总局环境影响评价收费标准计价格[2002]125号文件规定计入；(1).基本预备费率取8％；1.1.项目总投资构成1.1.1.中心商务区核心区本项目总投资万元，具体构成见下表表12-1项目总投资构成表单位：万元序号项目数量所占比例总投资40000.00100.00%1建设投资38134.8495.34%1.1工程费用23367.0458.42%××管理咨询有限公司-72- 1.2拆迁安置费用10500.0026.25%1.2工程建设其它费用1443.003.61%1.3预备费2824.807.06%2建设期利息1865.164.66%详见本报告附表一（《中心商务区核心区投资估算表》）。1.1.1.中华龙·杂技文化园表12-2项目总投资构成表单位：万元序号项目数量所占比例总投资20000.00100.00%1建设投资1.1工程费用1.2拆迁安置费用1.2工程建设其它费用1.3预备费2建设期利息932.584.66%详见本报告附表二（《中华龙·杂技文化园投资估算表》）2.资金筹措及使用计划2.1.中心商务区中心区工程建设总投资40000万元，其中：建设单位自筹8400万元，占总投资的21%；银行贷款31600万元，占总投资的79%。建设期两年的投资比例分别为60%、40%。××管理咨询有限公司-72- 资金来源与使用计划见下表：表12-3中心商务区核心区总投资使用计划及资金筹措表单位：万元序号项目时间建设期合计第一年第二年1项目总投资24000.0016000.0040000.001.1建设投资23536.6814598.1638134.841.2建设期利息463.321401.841865.162资金筹措24000.0016000.0040000.002.1自有资金8400.000.008400.00　其中：用于建设投资7936.680.007936.68　其中：用于归还利息463.320.00463.322.2银行借款15600.0016000.0031600.00　其中：用于建设投资15600.0014598.1630198.16　其中：用于归还利息0.001401.841401.841.1.中华龙·杂技文化园工程建设总投资20000万元，其中：建设单位自筹4200万元，占总投资的21%；银行贷款15800万元，占总投资的79%。资金来源与使用计划见下表：表12-4中华龙·杂技文化园资金使用计划及来源表单位：万元××管理咨询有限公司-72- 序号项目时间建设期合计第一年第二年1项目总投资12000.008000.0020000.001.1建设投资11768.347299.0819067.421.2建设期利息231.66700.92932.582资金筹措12000.008000.0020000.002.1自有资金4200.000.004200.00　其中：用于建设投资3968.340.003968.34　其中：用于归还利息231.660.00231.662.2银行借款7800.008000.0015800.00　其中：用于建设投资7800.007299.0815099.08　其中：用于归还利息0.00700.92700.92××管理咨询有限公司-72- 第一章财务分析1.项目运作方案及思路1.1.中心商务区核心区运作思路由华龙区经贸区管委会对项目区内的土地实施一级开发，包括拆迁安置以及与之相配套的基础设施的建设工作，营造良好的投资环境。经建设单位统计核心区现有可以出让土地350亩，待地块开发完成后，将由×××市土地管理部门对该批土地以招标、拍卖方式出让国有土地使用权。出让收益作为偿还银行借款本息的资金来源。1.2.中华龙·杂技文化园区运作思路由华龙区经贸区管委会负责代建中华龙·杂技文化园，建设完成后，作为公益设施交×××市文化部门管理，该区域建设所发生的银行借款本息由市财政负责偿还。根据以上运作模式，只对中心商务区核心区进行财务分析。2.基础数据2.1.计算期本项目计算期按贷款期限十年确定，其中建设期二年。2.2.基准收益率确定本项目基准收益率（IC）采用项目的加权平均资金成本（WACC）。××管理咨询有限公司-72- 作为城市基础设施建设开发项目，业主自筹的资金成本按8%计；银行贷款：十年期贷款年利率为5.94%。8400×8%+31600×5.94%本项目的WACC=————————————=6.373%400001.1.土地出让收入1.1.1.土地出让面积中心商务区核心区规划土地总面积为982.13亩，扣除道路用地、绿化用地、保留用地、已出让土地后，建设单位统计可供出让的土地面积为350亩。1.1.2.土地出让计划根据×××市建设和经济发展情况以及近年×××市土地开发速度，按照稳妥的原则确定本项目的土地出让计划，计划从2012年起（即建设期内不考虑土地出让），8年内出让完毕，出让进度安排如下表：表13-1土地出让计划表年份出让土地数量（亩）比例201252.515%201352.515%201452.515%201552.515%20163510%××管理咨询有限公司-72- 20173510%20183510%20193510%1.1.1.土地出让价格根据×××市今后一个时期，土地市场的供求状况，参照×××市2009年类似地区、相同性质地块的市场成交价，按谨慎性原则预测本项目土地出让价格，预测的2012年土地出让价格为：140万元/亩。出让期各年土地出让价格按每年5%的幅度递增。1.1.2.土地出让手续费土地出让手续费包括评估费、测图费、权属调查和登记费、地质环评等，按土地出让收入的3%计。1.1.3.土地出让净收益测算土地出让收入=（土地出让价格×土地出让面积）－土地出让手续费，经计算本项目土地出让总收入为55629.93万元。计算期第三年至第十年的土地出让收入分别为：7129.50万元、7485.98万元、7860.27万元、8253.29万元、5777.30万元、6066.17万元、6369.47万元、6687.95万元。详细计算见本报告附表三（《土地出让收益估算表》）。2.全部投资财务现金流量分析全部投资财务现金流量表详见本报告附表四。××管理咨询有限公司-72- 经测算，本项目在计算期的财务内部收益率为8.23%，财务净现值（Ic=6.373%）为2918.36万元，投资回收期7.27年（即2017年二季度初完成全部投资回收）。1.资本金财务现金流量分析本项目资本金（自有资金）财务现金流量表详见本报告附表五。经测算，本项目资本金财务内部收益率为14.84%。2.偿债能力分析2.1.利率按照央行最新存贷款基准利率表，5年以上银行贷款利率为5.94％。2.2.贷款计划根据本项目的实施计划和资金使用计划，确定中心商务区核心区项目贷款计划为：2010年贷款15600万元；2011年贷款16000万元，建设期两年合计贷款31600万元。2.3.还款计划建设期2年按期支付利息；2012年-2014年的3年，按期支付借款利息，不偿还借款本金；2015年-2019年的5年，以等额本息方式（每年还本付息的总额相同）偿还借款。××管理咨询有限公司-72- 1.1.利息及还款计算根据贷款计划，核心区在整个10年贷款期内利息合计13343.71万元，其中建设期利息1865.16万元，土地出让期利息11478.55万元。项目土地出让收益共计55629.93万元，支付借款本息后剩余12551.38万元，土地出让期前三年的利息备付率在3.8以上，土地出让期的后5年，偿债备付率在2.68以上。利息及还款计算详见附表六：《借款还本付息计划表》。2.财务分析结论经计算，中心商务区核心区全部投资的财务内部收益率为8.23%，大于基准收益率6.373%；财务净现值（IC=6.373%）为2918.36万元，大于零；投资回收期为7.27年（含建设期2年），小于贷款期限。在还款期内可用于偿还贷款的资金总额为55629.93万元，是贷款本息总额44943.71万元的的1.23倍，还款期各年，利息备付率均大于2，偿债备付率均大于1.3，能够满足贷款偿还要求。财务分析结果表明，本项目在经济上可行。××管理咨询有限公司-72- 第一章风险分析为了确保项目的投资效益，合理的规避和防范项目实施过程中的各种风险，需要进行本项目的风险与不确定性分析。1.项目主要风险因素识别市场风险该风险的出现主要是因为土地出让量或出让价格达不到预期要求，将影响本项目投资回收和偿还银行贷款。政策风险本项目的投资是进行土地开发，项目所需资金总额较大，故国家的金融、货币、房地产、土地开发等宏观经济调控政策发生变化时，将会对本项目的运作不可避免地产生直接或间接的影响经济风险经济形势的好坏直接影响土地的需求和地价变化，因而必然影响土地投资开发的收益和资产值，这类风险主要包括全国经济形势和当地的经济形势对土地收益的影响。(1).社会风险社会风险指由于人文社会环境因素的变化对项目带来损失的可能性。本项目的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、治安风险。(2).内部决策和管理风险××管理咨询有限公司-72- 内部决策和管理风险指由于建设单位策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式选择风险；人、财、物组织管理风险等。1.投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：(1).通过市场调查来降低风险加强当地经济形势对土地需求情况的研究，以及国家金融政策变化对土地投资的影响程度研究，提高对土地投资风险的分析与预测能力，同时坚持评估与市场预测相结合的原则，对每块出让的土地，制定出科学合理的出让底价，努力创造良好的经济效益。(1).通过加快进度来回避风险开发经营周期越长，项目建设中和建成后的经济形式、政治形势越难预测，项目可能遭遇的各种风险因素也越多。针对该项目，建设单位应重视拆迁安置、前期报建手续、资金筹措、方案定型等方面的工作，使工程能尽早开工并顺利实施，缩短建设工期，从而减少风险事件的发生。(2).通过加强管理来控制风险××管理咨询有限公司-72- 良好的项目管理是项目取得成功的重要保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。通过招标选择优秀的设计、施工、监理单位，可以有效地减少项目投资、提高收益水平，进而降低并控制风险。1.敏感性分析选择工程费用和土地出让价格两个因素作为主要的不确定性因素，分别分析两个因素增加5%、增加10%、减少5%、减少10%时对财务内部收益率（FIRR）的影响。变化幅度不确定因素-10%-5%0+5%+10%土地出让价格5.80%7.03%8.23%9.39%10.53%建安费用9.74%8.97%8.23%7.52%6.84%表15-1敏感性分析表通过敏感性表分析，可以看出，财务内部收益率（FIRR）对销售价格变化的敏感性程度稍高，所以项目实施后要××管理咨询有限公司-72- 在控制建安成本的基础上，注意土地市场的价格变动趋势，适时地进行土地出让，确保项目收益。由敏感性分析计算可知，当工程费用上升10%时，项目财务内部收益率分别为6.84%，仍略高于项目的基准收益率，说明该项目具有较强的抗风险能力。××管理咨询有限公司-72- 第一章结论与建议1.结论×××市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善×××的城市面貌，改善人居环境，提升城市功能和品位。项目的实施，符合×××市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进×××市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，是完全必要的。经测算，中心商务区核心区全部投资的财务内部收益率为8.23%，大于基准收益率6.373%；财务净现值（IC=6.373%）为2918.36万元，大于零；投资回收期为7.27年（含建设期2年），小于贷款期限。在还款期内可用于偿还贷款的资金总额为55629.93万元，是贷款本息总额44943.71万元的的1.23倍，还款期各年，利息备付率均大于2，偿债备付率均大于1.3，能够满足贷款偿还要求。2.建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几点：(1).高度重视项目的管理在本项目的融资方案中，债务资金为万元，占总投资的%，因此加强项目的统筹计划和协调管理，强化项目进程中的投资、质量、进度控制，确保项目如期偿还借款，取得预期效益，务必引起业主的高度重视。××管理咨询有限公司-72- (1).重视拆迁工作城市建设和成片开发中，拆迁需首先完成而且往往工程量较大，投入较多，涉及居民以及相关企业的切身利益，因此必须把握好政策，落实拆迁安置办法和赔偿、补偿资金，以利后续工程顺利进行。(2).严格执行规划按本项目的《修建性详细规划》实施，以求整体效果。尤其是道路骨架不能轻易改动，各种管线应按规范在路基压实后预先埋设，避免日后为埋管而开挖路面。(3).争取政府在政策等方面的支持，使工程建设有一个稳定、积极的社会环境。××管理咨询有限公司-72-'