综合楼项目可行性研究报告 96页

'***综合楼项目一、总论1.1项目背景1.1.1项目名称1、项目名称：***综合楼项目2、建设性质：新建3、项目建设期：2010年7月~2012年6月1.1.2开发建设单位略1.1.3可行性研究报告编制原则与依据1、编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。-96- （4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。2、编制依据（1）《***市城市总体规划（2010-2020）》（2）《****镇城市总体规划（2009-2020年）》（3）《民用建筑设计通则》GB50352--2005（4）《建筑设计防火规范》GB50016（5）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；（6）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；（7）《***市城市规划管理技术规定》（8）建设单位提供的有关资料和基础数据。1.1.4项目提出的理由与过程***市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为&&&营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为***市城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，***市的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。***市-96- 在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，***市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，并与呼和浩特市、包头市并列构成“***经济金三角”，成为我国西部最为活跃的经济区之一。然而，***市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城市建设基础和人民居住环境条件均较为薄弱，与自治区“金三角”的呼市、包头相比，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业、大项目建设的需求，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇，大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。为此，***市抓住撤盟设市的契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了《关于推进城镇化的决定》，编制了《城镇化发展规划》，将城镇化作为新形势下加快&&&跨越式发展的最大基础建设全力推进。坚持工业化带动城镇化，城镇化促进工业化的互动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以&&&、&&&新区、&&为中心组团，以210和109国道为发展主轴，以旗府镇、工矿集镇为产业聚集区，以旅游景点为特色区的城镇发展体系，提出重点开发建设&&&新区，构筑&&&、&&&、&&“一市两区、三个组团”中心城区框架，先后开发&&&新区、&&&新区、&&新区，建成区面积由原来的25公平合理扩大到现在的100平方公里。在此背景下，为了积极有效推进“城乡统筹、集约发展”-96- 新战略的实施，***市委、市政府决定将￥￥镇作为全市城乡统筹试验示范区。根据《***市&&&区￥￥镇城市总体规划（2009-2020年）》，￥￥镇总规划面积27平方公里，总规划人口10万人。城镇建设将以休闲旅游度假产业为主导、以居住配套功能为主体、兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区为总体规划目标和功能定位。￥￥镇自2009年初确定为&&&城乡统筹试验示范区以来，以“宽马路、大绿地、低密度、欧式建筑风格、花园式人居环境”为总体规划理念，全面启动了移民安置社区、老年公寓、高档别墅三大居住片区的开发建设，并辅之以中高端的教育、医疗、文化、体育、商业等公共服务设施建设项目。在￥￥镇城市建设全面启动之际，根据￥￥镇总体发展规划和城镇建设需求，***公司看中了￥￥镇作为***市重点开发建设的城乡统筹试验示范区的发展潜力，在该镇建设用地挂牌转让过程中购得位于109国道南侧、东环路西侧地块的建设用地使用权。在此基础上，针对该区域作为￥￥镇东大门的区位优势和紧邻两条主干路的便捷交通优势，根据企业自身需求和当地综合性商务地产需求，决定与其子公司——***市***房地产开发有限责任公司联合开发建设一处综合楼项目，为本企业建造办公场所的同时向社会提供功能完善、配套齐全、交通便捷的综合性商务环境。-96- 1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目建设地点为位于***市&&&区西侧10公里￥￥镇，项目地块位于￥￥镇东北部，场地北靠109国道、东邻东环路，总体呈依东环路南北走向的矩形平面结构，项目总占地面积为106923.4平方米（约合160.384亩），净用地面积为86916.7平方米（约合130.374亩），地块用地性质为商业金融用地。1.2.2建设规模与目标本项目规划总建筑面积69000m2，拟建1座集办公、商业、写字间一体的综合楼，计划建设2年，既2010年7~2012年6月。本项目根据￥￥镇城市总体规划、地块规划条件要求和当地商业地产的市场需求，结合建设单位自身的办公场所需求，通过市场化运作，拟建成一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、安全卫生、出行便捷的现代化综合楼工程，为￥￥镇促进城市建设、完善城市功能、提升城市品质作出积极贡献。1.2.3投资与效益情况1、总体投资与效益情况本项目估算总投资为13000万元，其中：建设投资12915万元、流动资金投资85万元。根据建设单位投融资计划，本项目-96- 建设和运营所需资金全部以自筹资金解决。（2）效益情况预测本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全部出租。根据当地市场需求、类似物业租金水平和建设单位运营计划，本项目正常运营年份可实现营业收入4322万元，其中商业租金收入2981万元、办公区租金收入1341万元，年缴纳营业税金及附加752万元，年总成本费用为813万元，实现利润总额2757万元，扣除企业所得税689万元，可实现税后净利润2068万元。根据项目收入与成本费用数据，本项目总投资收益率为21.21%、资本金净利润率为15.90%；项目投资财务内部收益率所得税前为21.05%、所得税后为16.17%，项目财务净现值所得税前为5651万元、所得税后为2547万元，项目所得税后投资回收期为4.14年。1.2.5主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数值备注一基础指标　　　1总占地面积m2106923.4160.384亩　净用地面积m286916.7130.374亩2总建筑面积m269000　3建筑密度%15.9%规划要求≤30%4容积率　0.79规划要求＜0.85绿化率%36.5规划要求≥35%6停车位个6901个车位/100m2-96- 7计划建设期年2　二技术指标　　　1建设内容与规模m269000　1.1综合楼m2690006层2可出租部分m260720　2.1商业m2276001-2层2.2办公区m2331203-6层3自用部分m28280　3.1办公区m282803-6层三经济指标　　　1总投资万元13000　　其中：建设投资万元12915　　流动资金万元86　2资金筹措万元13000　　其中：资本金万元13000　　银行借款万元0　3营业收入万元4322　　其中：销售收入万元0　　租赁收入万元4322正常运营年份4经营成本万元813正常运营年份5营业税金及附加万元752正常运营年份6土地增值税万元0正常运营年份7营业利润万元2757正常运营年份8所得税万元689正常运营年份9税后利润万元2068正常运营年份四财务评价指标　　　1总投资收益率　21.21%按经营期年均EBIT-96- 2资本金净利润率　15.90%按经营期年均税后利润3项目投资内部收益率　21.05%所得税前4项目投资内部收益率　16.17%所得税后5项目投资财务净现值万元5651所得税前6项目投资财务净现值万元2547所得税后7全部投资投资回收期年3.67所得税前（含建设期2年）8全部投资投资回收期年4.14所得税后（含建设期2年）9资本金内部收益率　16.17%所得税后10盈亏平衡点　18%以出租率计1.2.6问题与建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位，同时加强财务核算、费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用，以获得预期效益。。另外针对项目建设，建议建设单位：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、在工程实施过程建立健全全程监控方案，-96- 确保本工程不出现任何人为的毗漏。6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。-96- 二、建设背景与项目定位2.1建设背景本项目拟建地——***市&&&区￥￥镇是&&&区拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的卫星城镇，也是***市确立的自治区级城乡统筹试验示范区。根据《***市城市总体规划》对￥￥镇的城市发展定位和《***市&&&区￥￥镇城市总体规划》确定的城市发展定位，￥￥镇总规划面积27平方公里，总规划人口8万人，总体功能定位为：以休闲旅游度假产业为主导，以居住配套功能为主体，兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区。另外，***市人民政府编制的《***市城市总体规划（2010-2020）》中也将￥￥镇城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为***市总体规划确定的“一主两副十五镇”中的15个重点城镇之一，也是&&&城乡统筹规划区确定的“两中心八组团两节点”中八组团之一。与此同时，***市总体规划也将￥￥镇确定为重点的生态移民安置区，要求大力开展移民安置住房建设工程，以妥善安置规划区及其周边转移的农牧民。根据￥￥镇城市总体规划，￥￥镇城镇建设规划为“四心五片”，既指“商业中心、行政文化中心、特色商业中心、产业服务中心”等4个城市中心和“镇中心片区、蓝天路片区、￥￥庙片区、九成宫及产业片区”等5个城市片区。-96- 与此同时，￥￥镇作为***市唯一的城乡统筹试验示范区和&&&区的重要卫星城镇，随着神华李家壕煤矿、华研物流园区、&&&危险化学品园区、城乡统筹试验示范区、秦直道文化产业园区和重点生态移民安置区等重大项目和园区的建设，已初步形成了煤炭、现代物流、石油化工、科技教育、绒纺、生物制药、食品加工、文化旅游、生态居住等多产业发展局面，为￥￥镇长远发展和城镇建设的进一步提升打下了重要基础。综上所述，本项目根据￥￥镇总体规划和城市建设、产业经济对商业服务业的需求，通过市场化运作建设一处功能齐全、配套完善的综合楼，是符合￥￥镇总体发展规划和当地商业地产需求的。2.2项目定位1、地块区位条件本项目拟建地块位于￥￥镇东北部109国道与东环路交汇处，属于￥￥镇东门户区域，是由&&&区进入￥￥镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠109国道、东邻￥￥镇东环路，西接￥￥镇特色商业中心、南通产业服务区，具有便捷的交通条件。2、项目用地性质根据￥￥镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用地属于商业金融用地，地块规划要求为：容积绿＜0.8，建筑密度≤30%，绿地率大于等于35%，建筑限高24米。-96- 3、区域产业布局本项目拟建地点地处￥￥镇东户门，靠近￥￥镇原镇区，周边有镇政府、财税、邮电、派出所等政府机构以及小学、中学、卫生院等公共设施，是￥￥镇传统的商业片区。根据新编制的“￥￥镇城市总体规划”，该区域现规划为商业与老年公寓片区，主要形成为周边大型社区服务的社区商业服务为主的功能区域。4、本项目市场定位根据上述拟建区域区位条件、用地性质、产业布局，结合该区域产业布局和功能定位对商业、办公等物业的市场需求，本项目市场定位为：以地处￥￥镇东大门的区位优势和109国道与东环路交汇点的交通条件，建设一处交通便捷、环境良好、功能齐全、配套完善的集商业与办公为一体的现代化商务综合楼，以此充分发挥地块有利条件获得最大的经济社会效益。2.3建设规模2.3.1建设规模本项目总占地面积106923.4m2，其中建设用地面积（净用地）为86916.7m2，根据地块规划条件和建设单位规划要求，本项目按土地利益最大化原则，规划总建筑面积初步确定为69000m2，-96- 容积率为0.79，符合地块规划设计条件中的容积率＜0.8要求，同时获得最大的土地利用规模。另根据地块规划设计条件中的建筑限高24米的要求，本项目建筑主体按6层设计，其中1-2层按商业用房、3-6层按办公写字间设计。在层高选择上，商业部分层高按4.5米、办公部分层高按3.5米设计，总高度约为23米，符合地块规划设计条件要求。按上述规划建设规模，本项目建筑密度为13.2%，满足地块规划条件中建筑密度不高于30%的要求；另本项目绿化率按36.5%设计，以满足绿化率不低于35%的规划条件要求。2.3.2建筑功能根据项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向，本项目主体按多层综合体商业办公楼设计，形成一座集办公、商业和写字间为一体的商务综合楼，以充分开发利用项目所处的区位优势和商业价值。根据前述建设规模，本项目总建筑面积为69000m2，结合项目建设单位自用办公区规模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公区、出租办公区和商业区分为三个部分，其中自用办公区为18400m2、出租办公区为27600m2、商业区为23000m2。另外根据商业物业停车需求，本项目按1个停车位/100m2设计机动车停车场，采用地上集中停车形式。2.3.3主要建设规模指标-96- 根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表所示：规划建设规模一览表序号项目单位规模指标备注1基础指标　　　总占地面积m2106923.4160.384亩建设用地面积m286916.7130.374亩2建设规模m269000　综合楼m2690006层3建筑密度%13.2%规划要求≤30%4容积率　0.79规划要求＜0.85绿化率%36.5规划要求≥35%6停车位个6901个车位/100m22.4经营方案根据￥￥镇城市总体规划和项目区位特点、商业物业需求，结合项目单位经营发展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租，以实现持续经营、获得长期效益。另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位、交通、配套等条件，本项目初步确定办公区平均租金为1.5元/m2.天，商业用房平均租金为3.6元/m2.天，在实际运营过程中，应结合当地市场供需情况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的相对稳定性，以避免价格水平的较大波动带来的风险。-96- 三、建设地点与建设条件3.1建设地点3.1.1地块位置本项目拟建地点位于￥￥镇东北部，场地北靠109国道、东邻东环路，总体呈沿东环路南北长、东西宽的平面结构，项目总占地面积106923.4m2（160.384），其中公共绿化带面积12632.4m2，本项目净用地面积86916.7m2（合130.374亩）。场地现已由￥￥镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其他建构筑物。3.1.2土地权属情况本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用权，无其他权属纷争情况。3.1.3区域概况￥￥镇位于&&&&&&区西部，为&&&城区的近郊镇，镇域面积568.74平方公里。￥￥镇北与达拉特旗接壤，西与泊尔江海相连，东接塔拉壕镇，南靠伊金霍洛旗，距&&&城区9公里。￥￥镇是***市中心城区拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的新型城镇，是&&&区重点建设的卫星城镇，也是***市-96- 确定的自治区级城乡统筹试验示范区，总规划面积27平方公里，总规划人口10万人。3.2区域条件3.2.1自然地理环境（1）地形地貌￥￥镇区地势以109国道为中轴分别向南北两面倾斜，属典型的丘陵沟壑地貌，地势南北高中部略低。海拔高度在1316.2~1535.9米之间，其中西半部地形相对平坦，坡度起伏和缓，东半部属山地丘陵地貌，沟壑纵横。（2）水文气候￥￥镇属温带大陆性气候，年无霜期在135天左右，降水少而集中，年平均降雨量为400.2毫米，日照时间长，常年平均气温在-2℃，主导风向为北风。3.2.2交通运输条件￥￥镇距&&&主城区仅10公里，距市府所在地&&&35公里，距&&&机场47公里。109、210国道、****高速公路、***铁路以及在建的*******纵横贯穿全境，距***市飞机场30公里，立体交通网络已初步形成。3.2.3邮电通讯&&&邮电通信业基础设施完善，服务质量优良，通讯方便快捷，通讯基本实现了现代化。&&&-96- 区下各镇市内电话均已实现程控化；中国移动、中国联通基站遍布全旗，移动通讯无盲区；互联网已覆盖各镇乡，信息传输迅捷。3.2.4资源条件￥￥镇是&&&区的以生态旅游、休闲度假旅游为主的城镇；是&&&区蔬菜生产和农畜产品的开发基地；同时也是&&&城市重要的水源之一，并占有卫星镇的战略地位。境内有丰富的煤炭、石英沙、高岭土、陶土、粘土、硫磺等矿产资源，其中煤炭、铀的储量大，易开采，分布也相对集中。主要分布在撖家塔村、色连村、￥￥村、永胜村等区域内，为￥￥镇工业经济的发展提供了充足的原料3.2.5地区发展情况&&&地区是***甚至全国近几年发展速度最快的城市之一,&&&依托资源优势,在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了****市。尤其“十一五”规划以来，***市不断推进地区社会经济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农牧业产业化经营稳步推进。同时人口转移步伐也随之加快，2000年以来***市累计转移农村牧区人口20多万人，有效地带动了农村牧区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。3.2.6工程地质情况因本项目场地尚未进行地震勘查，根据场址周边地勘情况，下水对工程的影响较小，工程设计和施工应以详细地质勘查报告为准。根据《建筑抗震设计规范》附录A.0.4条，该地区抗震设防烈度为7度，-96- 加速度值为0.10g（第三组）。根据《建筑抗震设计规范》有关规定，初步判断拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类，属建筑抗震有利地段。3.3主要建设条件￥￥镇自2009年初开始全面建启动城市化建设以来，城市公共设施条件已逐步完善，本项目场址周边的城市道路、供配电线路、给排水及供气供热管网、通讯网络等城市公共设施条件已基本完善，可完全满足本项目的开发建设和运营需要。1、道路交通条件￥￥镇位于&&&区西侧10公里处，109国道根据￥￥镇总体规划，该镇规划道路分为主干道、次干道和支路三级。主干道红线宽度控制在36-60米，次干道红线宽度24-35米，支路红线宽度24米以下。规划形成“四横六纵”的城镇主干道路系统和方格网状的次、支路系统。为了便于市民出行，规划设公交枢纽两处，分别位于109国道与经一路交叉口东北侧、九成功路和南外环辅路交叉口东北侧，公共汽车站距在500-800米之间。2、供水条件根据￥￥镇总体规划，该镇规划共设两处配水厂，另外在旅游专线以南、东环路以东新建配水厂接&&&城区供水管网。给水管网根据管网等级不同采用环状与枝状相结合的方式布置，给水压力满足多层建筑直接供水，管材选用氯乙稀(PE)给水管，热熔接口，管径DN150-DN300，消火栓沿主干供水管道设置-96- ，供水压力为0.3MPa。3、排水条件城镇排水体制采用雨污分流制，规划污水厂一处，规划顺应地势走向设置南北向的污水主干管，并设4座污水提升泵站，每处泵站用地2000平方米左右。雨水就近排向水体，雨水管线均枝状布置，直埋敷设，管径为D400-D800。4、电力供应条件￥￥镇规划2座110KV变电站作为供电电源点，主变容量为2*30000KVA。1#110KV变电站位于109国道与规划三路交叉口西北侧，占地面积0.51公顷；2#110KV变电站旅游专线以南、东环路以东，占地面积2.25公顷。市政电网采用两条500KV高压电力线穿越，规划控制75米宽的高压走廊。110KV高压线沿109国道接&&&电网。10KV电力线由110千伏变电站引出，接入各10千伏配电所或开闭所。10KV高压线路主要采取地下电缆敷设。5、电信规划条件规划设一个邮电中心局、一个邮电端局和一个邮政所。交换机总容量为8.9万门，并安装宽带数据通信设备，满足规划区内的通信需求。电信线路均采用通信电缆穿排管沿道路埋地敷设，光缆连接到小区和电话集中用户。￥￥镇规划高起点建设多功能有线电视网络系统，集宣传、娱乐、信息传递、服务为一体，-96- 有线电视传输网采用光缆网，传输线规划采用埋地敷设方式，并与电信线路共管。6、燃气供应条件气源来自长庆气田，天然气门站位于在镇区东北侧109国道以南，燃气管道采用中低压两级系统，即管道气采用中压管网输至箱式调压器或专用调压器调压成低压进户的供气方式。管网管径DN≥200螺旋缝焊接钢管，管径DN≤150采用PE管，管道采用直埋敷设，埋设深度1.2m。7、供热条件规划集中供热热源厂一座，热源厂内设29×30MW热水锅炉，供热负荷为870MW。供热介质为水，供回水温度按130/70℃考虑。供热管网采用枝状布置，直埋敷设。覆土深度为0.8m--1.2m。远景共设热力站50座，每座供热面积15～20万m2。-96- 四、规划建设方案4.1规划设计主题根据￥￥镇城市总体规划、区域规划功能特点、商业地产市场需求和当地商业项目开发特点，本项目拟以“自用办公、优质写字间和配套商业”为一体的综合楼作为规划设计主体，以创造商务功能完备、配套条件完善的现代化商务综合楼。4.2总规划方案4.2.1总体规划原则1、以可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系，结合区域规划条件和功能布局，进行总体布局满足功能需要的同时，将商务功能与当地市场需求相融合，为￥￥镇城市建设和区域功能提供一处功能齐全、交通便捷的综合楼。2、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系和较丰富的空间环境。3、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出入口的要求，设计快捷、方便、安全的交通系统。4.2.2总平面布置及功能布局-96- 1、总平面布置根据选址规划条件和场址地形条件，本项目主体工程采用沿东环路而据的规则型平面布置结构，既项目建设主体综合楼沿东侧东环路按南北长轴设计，底层商业按面向东环路设计，办公区入口向西设置，机动车集中停车场布置在建筑西侧，同时在建筑东侧商业门前沿街设置停车位，并布置绿化带与东环路相隔。2、竖向布置本项目竖向布置以土石方平衡为原则进行设计，竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，建筑物的室内标高一般高出室外场地标高0.15米。竖向设计采用平坡式布置，坡度在0.3%-0.5%之间，场地雨水通过沿路排水渠排出。4.2.3交通组织体系根据总平面布置和周边交通条件，本项目出入口按综合楼两侧布置，其中北侧为入口、南侧为出口，形成与东侧东环路行车方向一致、进出有序的交通组织体系。场地内部主路采用直线型路网结构，按6米宽设计，进场车辆直接进入停车场并向南出场。沿综合楼两设置4米宽的支路，南北两侧和居中位置与主路相连，形成人行通道的同时兼作消防通道。4.2.4景观与绿化建议本项目绿化带主要集中布置在场地南北和西侧，在景观园林的设计上多考虑中国传统的休闲景观园林设计风格，如采用绿地、小品、雕塑、亭台等景观元素。-96- 4.2.5雨水排水方案场地内部道路最小纵坡按0.3％，横坡按1.5％设计，主要道路采用双坡，次要道路采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构采用混凝土路面做法。4.3建筑设计方案4.3.1设计理念本项目拟建一处集办公和配套商业为一体的综合楼工程，在设计理念上秉承“功能完善、出行便捷”的指导思想，以客户需求为出发点，力争为客户提供完善的商务环境的同时，充分考虑满足当地民众的消费与互动需求，以形成对内生消费和外来消费不同功能之间建立一种互补关系，最大程度提升商业价值。以此设计理念为指导，本项目在建筑设计上重点掌握城镇规划和周边建筑群之间的关系与衔接，并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用代化设计理念使建筑形态具有前瞻性和生命力，使之成为城镇建设中的一道亮点。4.3.2建筑造型设计1、建筑造型建筑造型选择上，根据场地沿东环路南北方向狭长的平面结构，本项目拟建综合楼采用沿东环路而据的南北长轴综合办公楼方案，建筑造型采用传统的规则矩形办公楼造型。2、建筑功能布局-96- 拟建综合楼1-2层按商业用房设计，在具体设计上应考虑一层按独立商铺、2层按开敞式商业，以增强建筑功能的多样性，满足不同的客户需求。2-6层按办公用房设计，其中自用办公区和出租办公区分区设置，独立出入口，也可考虑把出租办公区设置成两个独立分区，以实现办公区的单元化，满足整体承租、分层承租、分散承租等不同的功能分区，实现建筑功能配置的多元化和灵活性。2、外立面风格定位立面色彩：考虑选用明亮与稳重相结合的色系搭配，力求通过立面色彩搭配与材质质感对比获得简洁而不失端庄大气立面风格。立面基调：立面风格以简洁为基调，适量加入简化的符号与元素，以增加综合性建筑的整体形象。立面选材：考虑质感强烈的石材与涂料墙面和通透玻璃构成质感对比搭配，以获得与建筑功能协调的立面视觉效果。4.3.3建筑材料及设施1、墙体材料外墙：300厚陶粒混凝土空心砌块钢筋混凝土剪力墙，外贴70厚自熄型专用聚苯板。内墙：除结构墙部分钢筋混凝土墙体外，采用200厚为陶粒混凝土空心砌块墙。墙体在不同材料连接处铺设钢板网或多层玻璃丝布，确保平整牢固,做到抹灰不出现裂缝。-96- 所有穿过墙体的管线，嵌入墙内的设备安装完毕后，须将洞口周边堵塞密实。2、门窗工程外门采用铝合金框玻璃门，内门采用木质镶板门；建筑外窗采用单框双玻铝合金断热玻璃窗，内窗采用塑钢单玻平开窗。建筑外门窗抗风压性能应达到6级，水密性能达到4级，气密性能6级，空气隔声性能3级，传热系数应不大于2.7w/m2.k。外窗台低于900mm时在窗下部设置500mm高的固定窗作为防护措施。3、屋面工程本各建筑物屋面均采用现浇钢筋混凝土面板加100mm聚苯板保温层和4mm聚酯胎SBS改性沥青防水卷材，外层做涂料或细石混凝土保护层。各建筑屋面防水等级为Ⅱ级，防水层合理使用年限为15年，所有建筑物屋面排水采用有组织外排式排水方式。4、装修工程（1）外装修：本工程外装修材料主要为高级防石涂料、外挂石材、铝板复合材料。（2）内装修：根据当地装修习惯，本项目商业部分采用毛坯房，由承租业主根据业务种类自行设计和施工；办公区部分，自用办公室采用中等装修，出租部分采用初装修，其中入口大厅内墙面粘贴釉面瓷砖，墙面所有的阳角需做护角处理或选用成品护角，吊顶以上待管道安装完毕后再封墙体。5、竖向交通为了满足办公环境的高效快捷和档次，-96- 本项目办公部分竖向交通考虑配置电梯，其中自用部分设置3部电梯（1部兼作消防电梯），出租部分设置5部电梯（2部兼作消防电梯），在电梯型号、功能的选择上，应考虑品牌知名度高、安全功能性完善的品牌电梯。商业部分在南北两端设置独立的公共楼梯间，办公部分，各独立区域均设置两个楼梯间，以满足日常通行、紧急疏散的畅通。4.3.4防水防潮设计（1）屋面防水屋面防水等级为II级，两道设防，采用40厚C20刚性防水细石混凝土保护层+聚乙烯胎改性沥青防水卷材，四周均贴至泛水高度。出屋面管道或泛水以下外墙穿管处,安装后用细石混凝土封严，管根四周加嵌油膏，与防水层闭合，具体设计和施工应严格按照《屋面工程技术规范》（BG50345-2004）执行。（2）楼层防水卫生间、盥洗室、水房、浴室等需做防水处理的房间均采用1.0厚K11FLEX（标准型）防水浆料（至少2遍以上），地面低于楼地面标高20mm，并向地漏找0.5~1%坡度，以不积水为原则。凡立管穿过此类房间时，须预埋套管并高出地面30mm，管间缝隙用防水材料填实。（3）外墙面防水：外墙抹灰中宜掺5%的防水粉，并应保证砌筑时卧浆饱满，垂直和水平缝中均不得有漏浆现象.（4）内墙面防水：带淋浴的卫生间、公共浴室、厨房及洗浴中心的内墙面均刷1.0厚K11FLEX（标准型）防水浆料一道。-96- 4.3.5建筑防火本建筑防火类别为二类，耐火等级为二级。建筑内部设置消火栓、灭火器，在办公区设置火灾自动报警系统和自动喷淋灭火系统。本项目开敞式商业和办公区按不大于2500m2分割成不同的防火分区，每个防火分区保证最少有一个安全出口直接到达楼梯间，分区之间设置甲级防火门，楼梯间门采用乙级防火门。4.3.6无障碍设计在各建筑出入口处设置无障碍坡道和栏杆，电梯满足无障碍电梯要求，在建筑物各入口台阶粘贴盲道专用地砖，并与市政道路的盲道相衔接。4.4结构设计方案1、结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级—自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.50KN/m2C类So=0.35KN/m21.50m抗震设防的有关参数-96- 抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期7度0.10g第三组0.45s竖向活荷载设计参数区域荷载标准区域荷载标准办公室、会议室2.50kN/㎡商业3.50kN/㎡公共卫生间4.00kN/㎡电梯机房7.00kN/㎡门厅、楼梯3.50kN/㎡上人屋面2.00kN/㎡走廊2.50kN/㎡设备用房7.00kN/㎡2、结构选择方案本项目建筑主体采用钢筋混凝土框架结构体系，剪结构抗震等级按二级设计。4、基础与楼板选型因本项目作为集办公与商业为一体的综合楼工程，根据上部荷载和地下使用功能，建筑基础选用柱下独立基础，楼板选择现浇钢筋混凝土梁板结构。6、主要抗震措施在基础施工上，应根据场地地质勘查报告，选择可靠的持力层，并进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性，保证建筑物的抗倾覆能力。因规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，规划设计时应尽量采用均匀对称的型体。根据建筑使用功能和经济安全性要求，为了保证结构的整体抗震性能、有效减轻地震破坏力，本项目建筑主体采用钢筋混凝土-96- 框架结构体系。同时在基础设计和施工中，应选择可靠的持力层，加大基础的埋深，以保障该建筑的抗倾覆能力。4.6电气工程方案4.6.1强电部分1、设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-1994《供配电系统设计规范》GB50052-1995《低压配电设计规范》GB50054-1995《通用用电设备配电设计规范》GB50055-1993《民用建筑电线电缆防火设计规程》DGJ08-93-2002《建筑设计防火规范》GBJ16-87-2001《建筑物防雷设计规范》GB50057-94-20002、设计范围负荷等级，用电负荷，供电电源，供配电系统，照明系统，防雷接地系统3、负荷等级本项目主要为多层综合性建筑，项目用电负荷等级划分如下：二级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。三级负荷:除二级负荷外的其他负荷。-96- 3、用电设备照明（室内、室外）单相～220V消防报警、控制单相～220V动力、消防动力三相～380V/220V电梯、给水及采暖设施三相～380V/220V5、负荷计算本项目主要由办公和商业用房组成，规划总建筑面积为69000m2，其中办公区建筑面积46000m2、商业建筑面积23000m2。根据建筑功能特点，本项目电力负荷根据不同的建筑功能按采用综合单位指标法计算，即办公部分单位面积变压器装置指标按60V·A/m2估算、商业部分单位面积变压器装置指标按80V·A/m2估算，变压器装置容量约为4600KVA。6、供电电源本项目用电引入两路10kV电源供电（引入方式由当地供电部门负责），两路电源同时工作，互为备用，每路10kV电源均能承担全部负荷。另外设置1台400kW柴油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保障各区二级负荷中供电，并采用主备电源采用自动切换方式供电。6、供配电方案根据用电负荷估算，本项目配置5×1000kva箱式变电站，总容量为5000kva。变配电系统采用室外箱式变电站，由变电站配出的低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物。-96- 变配电所高压系统设有进线柜和变压器柜；低压系统设有进线柜、补偿柜、联络柜和馈线柜。接线为单母线（或单母线分段方式）。低压侧无功自动补偿后功率因数达0.9以上。负荷计算中使单台变压器负荷率控制在70—85%，达到技术可靠，经济合理。低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如：水泵房、电梯机房消防中心的设备采用放射式供电；对于一般负荷采用放射式与树干式相结合的供电方式。消防动力设备、应急照明、消防控制设备、变配电所等用电采用双电源供电，并在末端互投。7、照明设计建筑内照度标准参照国标《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90），本项目主要场所的照度按下表所示设计：照明场所照度（lx）照明场所照度（lx）走廊100~200大厅500~750卫生间100~150楼梯间、前室35~75泵房75~100电梯厅75~150变电室100~200商业300~500值班室100~150办公室300~500根据上述照度标准，本项目一般办公场所选用T8荧光灯或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。-96- 为了便于安装、改造和降低能耗，本项目利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在建筑内部各独立区域内设小配电箱，考虑单相进线。应急照明系统中，在消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100%考虑；门厅、走道按30%考虑；其他场所按10%考虑。各层楼道及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于30min。8、防雷、接地及电气安全本项目各建筑物按二类防雷建筑物设计，为防直击雷在屋顶设避雷带，其网格不大于10m×10m，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器（SPD）：在变压器低压侧装一组SPD。当SPD的安装位置距变压器沿线长度不大于10m时，可装在低压主进断路器负荷侧的母线上，SPD支线上应设短路保护电器，并且与主进断路器之间应有选择性。-96- 在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。上述的重要设备通常是指重要的消防控制室、楼宇中央监控设备、主要的电话交换设备、UPS电源、火灾报警装置、电梯集中控制装置以及对人身安全要求较高或贵重的电气设备等。对重要的信息设备、电子设备和控制设备的订货，应提出装设SPD的要求。由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设SPD。本项目采用共用接地装置，以建筑物、构筑物的金属体、构造钢筋和基础钢筋作为接地体，其接地电阻小于1Ω。~220V/380V低压系统接地形式采用TN-S，PE线与N线严格分开。建筑物作总等电位连接，在配变电所内安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。4.6.2弱电部分1、设计依据《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB50311-2000《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006《综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2007《安全防范工程技术规范》GB50348-2004《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395-20072、设计范围：（1）有线电视系统-96- （2）通信网络和综合布线系统（3）背景音乐广播系统与消防广播系统（4）火灾报警及消防联动控制系统（5）安全防范系统3、有线电视及卫星电视系统（含闭路电视系统）电视信号由就近处广电部门的HFC网络光节点引入，系统采用（860）MHz邻频传输，用户电平要求64土4dB，图像清晰度应在四级以上。4、通信网络CNS和综合布线系统GCS为满足本项目对通信和计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性原则，设计一套主干为千兆位的标准、灵活、开放的结构化布线系统，采用光纤加千兆位双绞铜缆布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输的发展需要。系统设一个电信进户点，由总电信机房引来，即光纤将数据网联接到各单体首层弱电井，语音网采用铜缆联接到各单体首层弱电井。数据网采用FTTB+LAN宽带网络传输形式，弱电井内设19英寸主配线MDF（内置HUBSWITCH），各楼层设层配线架IDF。系统语音主干线缆为3类铜缆：数据及图像主干线缆为多芯多模光纤，水平线缆均为超五类线。语音及数据均以放射性方式敷设3类大对数语言铜缆和4芯数据光纤至各层弱电间网络配线柜，由配线柜至平面端口则采用超五类非屏蔽八芯双绞线缆，从而构成24小时在线式联接的组网方式。-96- 5、背景音乐广播系统与消防广播系统本项目作为人员密集的公共建筑，设置服务性广播及火灾时消防广播一体的背景广播系统，背景广播系统的前端设备设在消防控制机房，平时根据需要作背景音乐、通知等广播，应急时指导人们及时安全疏散时使用。6、灾报警及消防联动控制系统（1）消防控制室消防控制室设在一层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低4小时，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器、消防联动控制合、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电控设备等。（2）火灾自动报警系统：①在办公室、会议室、餐厅、楼梯间、走道厅等场所设置感烟探测器；在开水间、厨房等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表间、厨房等处设置可燃气体探测器。②在主要出入口、疏散楼梯口等场所从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离小干30米设置。每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮及消防对讲电话插孔，并在在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。③在各楼层设置火灾自动报警系统，控制器可接收感烟、感温、火焰、可燃气体、-96- 空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号，还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。（3）消防联动控制：在消防控制室内设置柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。7、安全防范系统（1）本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统、门禁系统、入侵探测系统、巡更系统等组成。（2）报案控制室与消防控制室合用，负责总体安全防范控制，监控室对所有报警装置及闭路摄像机进行监控。（3）录像监测器、出入口控制输入计算机、操作键盘和屏幕、闭路电视摄像机控制器、入侵监测系统主机和对讲电话系统主机等均装于监控室内的控制台上。4.7给排水设计方案1、设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003《建筑设计防火规范》GB50016—2006《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）-96- 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《室外给水设计规范》GB50013-20062、设计范围室内外的给水系统，消防给水，污废水排水系统，雨水排水系统，室内外消火栓系统，自动喷水灭火系统3、给水水源本项目用水均由城市自来水的市政给水管网提供。从市政给水干管上引入两根DN200mm给水管，在场区内形成环状，供本项目生活及消防用水。自来水给水管按环状布置，生活给水经生活给水系统变频供水装置加压后向用户供水，水泵机房设在首层。3．生活用水量估算本项目为含商业、办公为一体的综合性建筑，按人均50m2建筑面积计算，最高人员数量为1380人，估算最高日用水量约为83m3/d，其中最大时用水量约为11m3/h。生活用水量估算表用水规模用水标准最高日用水量(m3/d)用水时间(h)时变化系数最大时用水量(m3)1380人50L/d.人69121.59未预见用水量20%142合计83114．生活给水系统：因本项目建筑物为6层建筑，根据当地市政-96- 供水压力，本项目生活用水可直接由市政自来水管道压力直接供给。而考虑作为单体面积较大的综合楼，为满足人员集中用水要求，本项目采用无负压给水设备供水（扬程24米），采用无负压给水设备供水既可充分利用市政水压，又可保证高峰期水压下降时安全用水。即市政水压满足时由市政水压直接供水，市政水压不满足时由无负压给水设备供水，供水方式安全可靠、节省能耗。5、消防给水系统本项目设专用消火栓给水管道系统，各层各部位均设消火栓保护，消火栓用水量及水压由消防水池及消防水泵提供。6、自动喷淋系统本项目除配电室、浴室及小于5m的卫生间外的所有部位均设置闭式湿式自动喷淋系统系统。系统危险等级为中危险等级，设计喷淋喷水强度为8L/min.m2，作用面积为160m2。其中厨房选用93℃玻璃球闭式喷头，办公及商业选用68℃吊顶型玻璃球闭式喷头。湿式报警阀设在消防泵房内，并由其控制喷淋泵启停。每套湿式报警阀最大喷头负荷为800只。在每个湿式报警阀组控制的最不利点喷头处，均设DN25末端试水装置。在各防火分区、各楼层的最不利点喷头处，设DN25放水阀。7、污废水排放本项目室内排水采用污、废水合流制。生活污废水排水量按生活用水量的90%计算，最高日排水量为75m3/d，其中最大时生活污废水量为10m3/h。-96- 本项目室内污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。厨房废污水经隔油池、生活污水粪便污水经化粪池预处理后排至市政污水管网，由市政污水处理站集中统一处理。电梯机坑设集水井，由排水泵排入污水排水管网。8、雨水排放本项目室外排水采用雨、污分流制，室外道路边适当位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，排至市政雨水管网。雨水量根据当地暴雨强度、重现期、迳流系数等参数计算确定，其中雨水量采用下列公式Q=q·F·Ψ，其中根据&&&气象资料，当地暴雨强度公式采用q=635（1+0.84lgP）/t0.61计算。4.8采暖、通风与空调1、设计依据《采暖通风及空气调节设计规范》(GB50019-2003)《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95《公共建筑节能设计标准》GB50189-20052、设计参数根据***市气象资料，本项目设计参数标准：气象台站位置：北纬：39006，东经：109002，海拔：1312.2m冬季采暖计算温度：-20℃大气压力：夏季：888.6hPa；冬季：902.07hPa-96- 3、采暖方案（1）热负荷计算本项目采暖总建筑面积为69000m2，按建筑物综合热指标50w/m2计算，本项目采暖热负荷约为3.5MW。（2）热源本项目热源采用市政集中供热热网，热水供回水参数95℃/70℃。由区域换热站接入DN250采暖管道，管道在冰冻线以下埋地敷设。（3）供热方式本项目各建筑内采暖均采用散热器采暖系统，采暖由市政供热管网区域换热站直接供热。（4）室外管道室外供热管网采用DN250mm焊接钢管，直埋敷设，管道连接全部采用焊接；室外供热直埋管道均采用50毫米厚的聚氨酯保温，外护壳采用高密度聚乙烯套管；管道保温应符合《高密度聚乙烯外护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管》（CJT114）的规定。（5）管材及保温材料本着节约投资的原则，二次管网的保温均使用直埋聚氨酯保温管。接入场区二次管网主干管与干管均为焊接钢管，其中：主干管管径采用DN250，管道保温层厚度δ≮50mm；干管管径采用DN150，保温层厚度δ≮40mm。（6）采暖方式本项目建筑采暖-96- 采用钢制柱式散热器采暖，散热器配温控阀，采散热器选用铜铝复合TLZY8-7.5/7-1.0型散热器。5、空调系统本项目不设置中央空调系统，各建筑空间预留分体式空调电量，由使用业主自行安装空调设备，不计入本报告编制范围内。6、通风与防排烟系统本项目在各层卫生间、会议室、电梯机房设置机械排风系统，在水泵房、变配电间等各类机房均设送排风系统，其中卫生间换气次数按10次/时、会议室等人员密集场所换气次数按4次/时、机房换气次数按6次/时设计。本项目电梯间设置机械加压送风排烟系统，楼梯间靠近外墙设置，并每层设置外窗，其开户面积满足民用建筑设计防火规范的有关规定。-96- 五、节能节水措施5.1节能原则随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，根据《民用建筑节能管理规定（2005）》(建设部令第143号)的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。5.2编制依据与原则1、编制依据（1）《民用建筑节能管理规定（2005）》（建设部令第143号）（2）《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分)》(JGJ26-95)-96- （3）《居住建筑节能设计标准》（DBJ03-35-2008）（4）《公共建筑节能设计标准》（DBJ03-27-2007）2、编制原则1、执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2、贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。3、设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。5.3节能措施1、建筑节能建筑物根据《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95），所有围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。建筑总体节能率超过65%，其中围护结构分担25%，采暖系统分担20%，照明设备分担10%。本项目的建筑的体型系数控制在0.3以下，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。建筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建筑的能耗。2、暖通节能-96- 1、集中采暖系统采用热水作为热媒，暖通设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。2、对采暖供热管道进行保温处理，减少其在工作过程中的散热损失以节约能源。3、尽量采用自然通风，机械通风系统中风机单位量耗功率均按规范要求小于其限值0.32。4、管道最小保温厚度应满足《居住建筑节能设计标准》的要求。3、电气节能1、选用低损耗、高效率、易管理的箱式变压器。2、在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。3、低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。4、照明灯具采用高效节能光源。5、公共楼梯间照明采用高效光源并设置节能自熄开关控制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮；5.4节水措施坚持科学的发展观，积极落实和履行国家节约用水政策与措施，把节水放在更加突出的位置。目前生活用水已占城镇用水量的55%左右，随着城市的发展还将进一步增加；城镇生活用水与人民群众日常生活密切相关，城镇生活节水对于促进节水型城区-96- 的建设具有重要意义。1、所有卫生器具配件均采用节水型，所有水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器必须符合《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）。2、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水尽量利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录4、另外，应积极开展节水宣传和监测，并采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。-96- 六、环境影响评价6.1环境现状本项目建设地点位于￥￥镇镇区，周边无较大的工业污染源，区域环境空气指标满足《环境空气质量标准》（GB3095-1996）规定标准，地下水质满足《地下水质质量标准》（GB/T14838-93），周边主要噪声为交通噪声，没有重大工业噪声污染源，满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）规定标准。6.2项目建设与运营对环境影响项目对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。6.2.1施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1、原环境：本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2、噪声：施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。-96- 3、扬尘：项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4、废水：项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至园区外排水管网。5、固体废渣：项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。6.2.2运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1、噪声：主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2、污水：主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水等生活污废水，可经化粪池、隔油池排入市政污水管网。3、固体废弃物：主要为生活垃圾。4、废气：主要是厨房排放的烟气和汽车尾气。-96- 6.3环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。6.3.1项目实施阶段的环境保护措施1、环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2、施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；（3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。-96- 3、扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；（3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土；（5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。6.3.2项目运行阶段的治理与保护措施1、烟尘控制本项目无燃煤锅炉，生活燃料采用管道天然气，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。-96- 2、垃圾与固体废物控制在各楼层根据需要设置不同数量垃圾收集箱，由清洁人员定时收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。3、污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水，由排水管道经化粪池、隔油池等初步处理设施后排入市政污水管网，由城市污水处理站统一集中处理。4、噪声治理建筑物给排水管道等采用环保消音材料；变配电箱、冷却塔等设置地下室和屋顶，并采用减震封闭等措施，降低噪声；建筑外窗采用环保双层中空玻璃。6.4环境影响评价结论本项目开发建设符合国家有关政策和￥￥镇功能区划，如能够对所排放的污染物按环境影响评价要求的污染控制措施，项目的建设和运营不会对当地环境质量造成较大影响。项目在实施过程中严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，以满足周边环境要求。因此，从环境保护的角度分析评价，本项目作为城镇商业建筑，无严重的环境污染元素，不会对周边环境造成较大影响。-96- 七、劳动安全卫生与消防7.1劳动安全7.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。7.1.2施工中主要安全措施1、严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4、施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。-96- 7.1.3运行使用中主要安全措施1、本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2、严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3、各种大型用电设备做接零保护。4、各类设备机械转动部位设防护罩。5、地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6、建筑物顶设防雷保护装置。7.2卫生防护措施1、项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2、制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。7.3消防7.3.1编制原则-96- 本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。7.3.2编制依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-20052、《建筑设计防火规范》GB50016-20063、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）4、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-987.3.3消防措施1、建筑消防设计本项目建筑分类为二类，建筑耐火等级为二级，作为集办公与商业一体的综合楼，设置自动喷淋系统和自动报警系统。在防火分区设计上，各层按不大于2500m2的标准设置不同的防火分区，在每个防火分区内均设自动喷淋系统。另外本项目所有封闭楼梯间均靠外墙设置，在顶部设置大于0.8平方米通风排烟窗。建筑内部主要建筑构件按规范规定设计，建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。2、消防给水系统（1）消防系统构成消火栓系统，自动喷淋灭火系统，手提式灭火器（2）消防用水量序号系统类别流量L/s灭火延续时间h-96- 1室外消火栓系统2022室内消火栓系统3023自动喷淋灭火系统301（3）消防水池消防水量按照室内消火栓、自动喷淋同时使用计算，设400m3消防水箱，不足部分采用市政水补给。屋顶设18m3高位水箱，并设两套稳压装置，分别供给消火栓系统和自动喷淋系统火灾初期水量。（4）消火栓系统①室外消火栓系统：用水从市政供水引入管直接供给。给水管道采用环状布置，管径为DN150mm，各消火栓间距不超过120m。②在泵房内设置两台加压泵（一用一备）供室内消火栓系统。③消火栓箱内设DN65消火栓1个，长25m的麻质衬胶水龙带1条，19mm水枪1支，DN25自救水盘一套，两具磷酸铵盐手提式灭火器，消防按钮、指示灯各1个。④消火栓按规范要求安装于各楼层走道、消防电梯前室等位置，室内消火栓间距不超过30m，并保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到被保护范围的任何部位，充实水柱不小于10m，每支水枪流量为5L/s.屋顶水箱间设置一个试验用的消火栓。⑤消防系统控制要求（a）-96- 稳压泵由气压罐连接管道上的压力控制器控制。当管网压力达到0.40MPa时，稳压泵停止；当压力下降至0.35MPa时，稳压泵启动；当管网压力继续下降至0.32MPa时，水泵房内一台消防泵启动，同时稳压泵停止运转。（b）任何一处消火栓使用时触动箱内按扭，消防控制中心显示，同时启动消火栓泵,启泵后消火栓箱内指示灯亮。在消防控制中心和泵房内设手动启泵装置。消防结束后手动停泵。（c）消火栓加压泵为两台，一用一备，备用泵自动投入。稳压泵一用一备，交替运行。（5）自动喷淋灭火系统①系统设置：系统采用湿式系统。②喷头设置范围:除配电室、浴池、小于5m的卫生间外的所有部位。③系统设计按中危险Ⅱ级进行设计,喷水强度：8L/min.m；作用面积：160m²④在泵房内设置两台加压泵（一用一备）供室内自动喷淋灭火系统。⑤喷头型号及温级要求：厨房选用93°C玻璃球闭式喷头；办公区域及其他有吊顶的区域选用68°C吊顶型玻璃球闭式喷头；公寓房间内选用79°C边墙扩展型闭式喷头。⑥湿式报警阀设在消防泵房内，并由其控制喷淋泵启停。⑦在每个湿式报警阀组控制的最不利点喷头处，均设DN25末端试水装置。在各防火分区、各楼层的最不利点喷头处，设DN25放水阀。⑧自动喷水系统报警阀及水流指示器前的控制阀均采用安全-96- 信号阀，通过电信号把启闭状况显示在消防控制中心的控制屏上。（6）灭火器设置①所有放置室内消火栓的部位，均设有手提式灭火器，灭火剂采用干粉磷酸铵盐。②本建筑灭火器按严重危险级设计，每具灭火器最小配置灭火级别为3A，最大保护面积为50m²/A，最大保护距离为15m。③变配电室采用气体灭火系统。④消火栓管采用镀锌钢管，自动喷淋管采用内外热浸镀锌钢管。3、消防暖通设计（1）防排烟系统和消防措施①地下建筑、封闭房间或封闭内走廊均设有机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内。排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。②所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板（按“高规”要求的厚度），并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。③本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70℃关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开，280℃关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280℃关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70℃关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。-96- （2）机械通风系统①设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。②变电所设送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。③各层卫生间均设置由吊顶式排气扇构成的机械排风系统，其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所也设机械排风系统。（3）管材和保温空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按《通风与空调工程施工及验收规范》的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按《民用建筑防排烟技术规程》的有关规定选用。4、电气消防（1）本工程消防用电按一级负荷供电，一路由变电所供电，另外柴油发电机组为消防供电。（2）系统组成：——火灾自动报警系统；——消防联动控制系统；——火灾应急广播系统；——应急照明系统（3）灾报警及消防联动控制系统①消防控制室-96- 消防控制室设在一层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低4小时，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器，消防联动控制合，应急广播设备，中央电脑，CRT显示器，打印机，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。消防控制室内设能够直接报警的外线电话。②火灾自动报警系统：a)在办公室、会议室、餐厅、楼梯间、走道等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表间、厨房等处设置可燃气体探测器。b)在建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离小干30米设置。每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮及消防对讲电话插孔。c)在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。d)火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃气体，空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。③消防联动控制：在消防控制室内设置-96- 柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，防排烟系统，，电梯运行，火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制、火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。（4）背景音乐广播系统与消防广播系统本项目建筑内大厅、走廊等公共场所设集背景音乐及消防广播为一体的广播系统，系统前端设备设在消防控制机房，平时作背景音乐广播，应急时指导人们及时安全疏散时使用。广播系统的功率放大器分开设置，应满足最大三个层面的消防广播。（5）应急照明系统：①应急照明，疏散指示照明等采用专用回路双电源配电并在末端互投；疏散指示照明及部分应急照明采用内置蓄电池作备用电源，其工作模式为，平时常亮，故障时持续亮，连续供电时间≧30min；持续工作的备用照明连续供电时间≧120min。应急照明系统干线采用采用无卤低烟B级阻燃耐火型电缆(导线)在弱电问，吊项内明敷于金属防火线槽。支线采用耐火或阻燃导线穿钢管SC管暗敷设于不燃烧体的结构层内。且保护层厚度不宜小于30mm、所有楼梯间，疏散走道，交配电室，水泵房，防排烟机房，消防控制室，地下车库等场所设置应急照明、公共场所应急照明一般按正常照明的10~15％设置。②消防系统线、路的选型及敷设方式：信号传输干线采用_采用无卤低烟B级阻燃耐火型WDZBN-RV；电源干线采用4mm2，电源支线采用2.5mm2。电话线采用WDZBN-RV-2x1.52.5mm2；广播线采用WDZBN-RV-2x1.52.5mm2-96- 。传输线采用防火金属线槽，在弱电间，吊顶内明敷，支线采用穿钢管SC管保护暗敷设于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宣小于30mm、由顶板接线盒至消防设备段线路穿金属软管。5、消防教育和管理（1）要经常加强对物业管理人员及相关人员的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。（2）对场区内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。-96- 八、组织机构与开发进度安排8.1组织机构8.1.1项目建设期管理机构本项目建设期组织机构由***公司和***市***房地产开发有限责任公司共同组建项目经理部，专门负责本项目的工程实施和管理。项目经理部下设相依的职能部门，各部门领导各负其责进行相关工作。项目经理部的主要职责及要求：1、严格项目管理，整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、工程合同制，确保项目质量、工期、进度、安全目标的实现。2、合理分配调度资金，确保项目资金的及时足额到位。3、组建有销售经验的销售团队，制定科学的销售方案，商品房销售人员应当经过专业培训，并制定相应合理的销售提成激励机制，保证项目经营开发目标的实现。8.1.2项目运营期管理机构1、项目建成后，由***公司和***市***房地产开发有限责任公司共同组建物业服务机构，或通过市场化方式委托专业物业服务公司，负责综合楼的各项日常工作。-96- 本项目物业服务采取自主经营、独立核算、自负盈亏方式，主要开展以下工作和服务：（1）按合同及业主公约要求制定管理方案，并付之实施；（2）负责物业的管理工作，包括保管好场区综合验收的档案资料，收取场区维护管理费和有偿服务费；（3）负责物业管理各项费用的收取工作；（4）负责业户的房屋维修的巡逻管理工作；（5）负责业户的有偿服务工作；（6）负责接受业户的服务投诉，协调有关部门做好处理工作，及时向业主/住户反馈处理结果；（7）出现紧急情况，负责做好通知业户的工作；（8）负责场区的环境美化、清洁卫生、垃圾收集处理工作；（9）负责场区内的安全、消防工作，维持公共秩序，做好安全队伍和义务消防队伍的管理工作；（10）负责做好业户的产权户籍登记和管理工作；（11）负责场区交通及车场、车库车辆的有偿服务管理，协助公安部门查处相关案件，协助消防部门对相关火警、火灾事故进行调查；（12）负责对治安、消防、安全系统有关设备、设施的管理检查、维护工作；（13）负责紧急情况的处理工作。-96- 2、人力资源配置如自建物业服务机构，其人力资源按30人配置，由总经理负责日常运营和管理，下设综合办公室、工程部、安保部、财务部，各类工作人员29人。8.2实施进度安排8.2.1实施进度计划本项目计划建设期为2年，即自2010年7月—2012年6月。项目建设期主要分为前期工作阶段、工程设计及施工准备阶段、施工阶段及竣工验收交付使用等阶段，其主要进度计划安排如下：1、项目前期工作阶段：主要包括可行性研究、项目评估论证、投资决策等项目前期工作，计划用2个月时间完成。2、工程设计及工程准备阶段：其中工程设计主要为工程初步设计和施工图设计，计划用1个月时间完成；工程准备主要包括工程招标、施工准备等，计划用1个月时间完成。3、施工阶段：包括主体建筑安装工程、机电设备安装工程、室内外装修装饰工程、室外配套社会死工程等，计划用19个月。4、竣工验收：全部达到交付使用状态后进行竣工验收，计划用1个月时间完成。5、投入运营：本项目竣工验收合格后即开始投入运营，由项目建设单位选择自建物业服务机构或委托专业机构进行日常运营。-96- 8.2.2开发进度计划图-96- 九、项目招投标要求9.1编制依据1、《中华人民共和国招投标法》。2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）。3、2001年**区第九届人民代表大会常务委员会《**区实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》。4、《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定》（国家发展改革委员会2001年第9号令）9.2招标要求根据《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（国家计委令第九号）和《中华人民共和国招标投标法》中的有关规定，本项招标方案如下表所示：项目招标方案表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察★★★设计★★★施工工程★★★监理★★★-96- 重要设备★★★9.3招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察、设计、施工工程、工程监理及重要设备和材料采购。2、招标组织形式由业主单位委托具有国家颁发的招标代理资质的机构负责招标工作。3、招标方式采用公开招标的方式，在国家指定的“三报一网”（《中国日报》、《中国经济导报》、《中国建设报》和《中国采购与招标网》）。设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。-96- 施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。-96- 十、投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1投资估算依据（1）规划设计方案和各专业提供的工程技术方案；（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（3）《**区建设工程计价依据》（内建供[2009]209号）及其各专业定额；（4）当地类似工程投资规模及相关造价指标数据；（5）建设单位提供的有关资料和基础数据。10.1.2总投资估算根据现行可行性研究阶段投资估算有关规定，本项目总投资估算由建设投资、建设期利息和流动资金构成，根据项目工程规模、规划建设方案和内蒙古建设工程计价依据及其各专业定额，参考当地近期类似项目造价指标进行估算，本项目估算总投资为13000万元，其中建设投资12915万元、流动资金85万元，其各项投资规模及估算过程分别如下所示：1、建设投资估算根据建设规模和各章节工程量及设计方案，结合相关预算定额和近期类似项目造价指标估算，本项目估算建设投资为12915万元，其中：-96- （1）建筑工程费：根据当地类似工程造价指标和建材价格行情，本项目建筑工程按单位面积估算指标计算，其估算费用为10541万元，占建设投资的81.62%。（2）设备购置费：本项目设备购置费主要根据当地市场价格估算，主要包括电梯设备及供配电、给排水及消防泵等基础设施设备，其估算费为205万元，占建设投资的1.59%。（3）安装工程费：本项目安装工程主要包括设备安装费用和室外管线等安装工程，设备安装工程费按设备购置费的一定比例估算，室外安装工程费根据工程量按单位工程费用估算。经计算，本项目估算安装工程为84万元，占建设投资的0.65%。（4）工程建设其他费用：工程建设其他费用中建设用地费按每亩2.5万计算为336万元，其他费用根据项目特点和有关工程建设其他费用取费标准计算为1018万元，合计1354万元，占建设投资的10.48%。（6）预备费：预备费由基本预备费和涨价预备费组成，根据项目建设规模和基本预备费计提要求，本项目基本预备费按上述各项费用之和的6%计提为731万元，占建设投资的5.66%；涨价预备费则根据国家计委计投资[1999]1340号文件精神，暂停计提。以上合计，本项目估算建设投资为12915万元，其中建筑工程费为10541万元、设备购置费为205万元、安装工程费用为84万元、工程建设其他费用为1354万元、计提预备费为731万元。上述建设投资估算数据，详见附“附表1建设投资估算汇总表”-96- 及其辅助报表“附表1-1单项工程投资估算汇总表”和“附表1-2工程建设其他费用估算表”。2、建设期利息估算根据项目建设单位投融资计划，本项目无借贷资金计划，因此不产生建设期利息。3、流动资金估算根据项目运营特点和当地类似项目流动资金（日常运营资金）占用比例情况，本项目流动资金采用扩大指标法估算，既按项目正常运营年份经营成本的20%计算。经计算，本项目正常运营年份经营成本为428万元，因此本项目流动资金为85万元。4、估算总投资以上合计，本项目估算总投资为13000万元，其中建设投资12915万元、流动资金投资85万元。10.2资金筹措10.2.1建设期与资金投入计划根据项目建设规模和实施进度计划，本项目建设期为2年，其分年资金投入计划为第一年完成40%的投资、第二年完成60%的投资，第三年开始投入运营，项目流动资金于运营第一年（既第三年）年初投入到位。10.2.2资金筹措计划根据建设单位财务能力和投融资计划-96- ，本项目建设资金和流动资金拟全部由建设单位自筹解决。根据上述资金投入与资金筹措计划方案，本项目分年投资与资金筹措数据详见“附表2项目总投资使用计划与资金筹措表”。-96- 十一、项目财务分析与指标11.1评价依据与基础数据11.1.1评价依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）国家现行财税法规与制度；（3）项目运营方案及运营规模；（4）建设单位提供的相关资料和基础数据。11.1.2基础数据的选择1、计算期与运营负荷根据项目实施进度计划，本项目计划建设期为2年，项目运营期按10年计算，总计算期为12年。根据￥￥镇总体城市建设步伐和项目单位经营计划，本项目运营负荷按100%计算，既项目投入运营当年即可达到满负荷运营，其中商业用房平均出租率按100%、办公区平均出租率按90%计算。2、财务价格本项目财务价格体系采用固定价格，既在项目运营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响。2、税费率根据现行财税制度，本项目经营期各项税费分别为：（1）营业税率：5%；-96- （2）城市建设维护税率：5%；（3）教育费附加费率：3%；（4）房产税率：12%。（5）所得税率：25%3、财务基准收益率的选择根据《建设项目经济评价方法与参数》中有关商业项目财务基准收益率参数和当地类似项目平均收益水平及建设单位预期投资收益率水平，本项目财务评价所采用的财务基准收益率按12%计算。11.2营业收入与成本费用11.2.1营业收入测算根据项目经营方案和价格预测，本项目营业收入主要由租金收入构成，其中商业用房平均租金按3.6元/m2.天、平均出租率按100%计算，办公用房平均租金按1.5元/m2.天、平均出租率按90%计算，本项目正常运营年份可实现营业收入4322万元，具体计算如下表所示：营业收入估算表营业项目营业面积（m2）平均价格（元/m2.天）出租率营业收入（万元）商业用房230003.60100%2981办公区276001.5090%1341合计506004322-96- 根据基础数据中的有关税费率，本项目正常运营年份需缴纳营业税金及附加为752万元，其中营业税为216万元、城市建设维护税为11万元、教育费附加为6万元、房产税为519万元，详见“附表3营业收入与营业税金及附加估算表”。11.2.2总成本费用本项目作为以出租形式为主要经营形式商业物业经营项目，项目总成本费用主要包括外购燃料动力费、工资及福利费、维护修理费和管理费用、营业费用等其他费用构成的经营成本及固定资产折旧费、无形资产和其他资产摊销费。根据项目运营特点和当地类似项目运营经验，本项目运营成本费用估算数据分别为：1、外购燃料与动力费根据参考当地类似项目的运营指标，本项目正常运营年份外购燃料与动力费以总建筑面积为基数按30元/m2计算，则项目年外购燃料动力费为207万元。2、工资及福利费估算本项目工作人员总数为30人，根据当地社会平均工资水平结合行业平均薪资水平，本项目平均工资按1500元/人.月计算，年福利费按工资额的14%计提，则本项目年工资及福利费总额为62万元，其中工资额为54万元、福利费为8万元。3、修理费-96- 根据项目运营特点和日常维护修理要求，本项目修理费每年按工程费用的0,5%计提，则年修理费为54万元。4、其他费用估算其他费用主要为管理费用和营业费用，其中管理费用按工资及福利费的30%计取，根据项目市场推广方案销售费用按营业收入的2%计取，则正常运营年份其他费用总计为105万元，其中管理费用为18万元、营业费用为86万元。5、经营成本以上各项费用将构成项目经营成本，正常运营年份项目经营成本合计为428万元。6、折旧费与摊销费估算本项目房屋建筑物折旧年限按40年计算，折旧率为2.38%，年折旧费为282万元；机器设备折旧年限10年，折旧率为9.5%，年折旧费为31万元；项目其他资产摊销年限10年，摊销率为10%，年摊销费用为73万元。7、总成本费用以上合计，本项目正常运营年份总成本费用为813万元，其中经营成本为428万元。按成本费用与运营负荷的关系划分，本项目总成本费用中，固定成本为606万元、可变成本为207万元，则根据运营收入与成本费用数据，本项目以综合出租率计算的盈亏平衡点为185。上述项目总成本费用计算数据，详见“附表4总成本费用估算表”。-96- 11.3项目盈利能力评价1、静态指标分析根据上述项目收入与成本费用数据，本项目总投资收益率为21.21%、资本金净利润率为15.90%，均高于基准收益率，表明具有较强的盈利能力，详见“附表5利润与利润分配表”。2、动态指标分析（1）项目财务内部收益率按12年计算期计算，通过编制项目投资现金流量表计算，本项目财务内部收益率为：所得21.05税前18.71%、所得税后16.17%，均高于财务基准收益率（12%），盈利性可接受。（2）资本金收益率以建设单位自筹资金作为资本金测算，本项目资本金收益率为16.17%，高于税后资本金基准收益率（13%），资本金收益性可接受。（3）财务净现值按12%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为：所得税前5651万元、所得税后2547万元，均高于零，具有投资可行性。（4）投资回收期本项目投资回收期（含建设期2年）为：所得税前3.67年、税后4.14年，均短于项目计算期50%，表明投资回报性可观。上述盈利能力分析动态指标数据，详见“附表8项目投资财务现金流量表”。-96- 11.4项目偿债能力分析根据本项目资金筹措计划方案，本项目借款安排，故本报告不进行偿债能力分析。从项目资金来源与运用方面看，本项目自运营当年年即出现盈余资金，且在开发期内尚未出现盈余资金短缺现象，无需再进行短期融资，详见“附表6财务计划现金流量表”。11.6不确定性分析本项目不确定分析主要进行盈亏平衡和敏感性分析，以分析比较项目抗风险能力。1、盈亏平衡分析本项目作为以商业和写字间出租为主要经营业务的商业经营项目，根据其运营特点，盈亏平衡分析主要对平均出租率作为分析要素，具体分析如下：项目运营能力利用率计算公式：BEP(%)=年固定总成本÷（年营业收入—年可变成本—年营业税金及附加）×100%=18%上述计算结果表明，在客租金价格水平保持稳定情况下，本项目平均出租率达到18%即可实现盈亏平衡，表明项目运营效益对出租率的变化具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析本项目的敏感性分析以建设投资、平均租金-96- 作为不确定因素采取单因素敏感性分析方法，对上述不确定因素按+10%的变化范围观察财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况。项目具体敏感性分析计算数据，详见下表：敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值(>0)内部收益率(>12%)投资回收期(<9年)基本方案2547万元16.17%4.14年平均租金-10%1370万元14.27%4.39年建设投资+10%1168万元12.69%4.69年根据上表数据，本项目建设投资、租金水平两项因素相对单因素变动情况下，项目各项财务评价指标均在可接受范围之内，表明项目对上述变动因素的变化风险承受能力较强。根据上述敏感性分析数据计算，本项目敏感度系数计算数据如下表所示：不确定因素变化率（%）内部收益率敏感度系数临界点基本方案　16.17%　平均租金-10%14.27%1.176-21.94%建设投资+10%12.69%-2.153+11.98%在上述敏感因素中，租金下浮10%的敏感度系数绝对值小于建设投资敏感度系数绝对值，表明项目运营效益对建设投资的变化相对于销售价格的变化更为敏感，其中建设投资上升超过11.98%或平均租金下浮超过21.94%，则项目效益将不可接受。-96- 因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，使建设成本控制在可承受范围之内，以最大程度降低项目开发经营风险。11.7财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。从财务评价角度分析，项目的建设是可行的。另外，本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，不但为加快￥￥镇的城市建设和提升城市功能产生积极的推动作用，同时也为国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极影响，具有投资建设可行性。-96- 十二、结论与建议12.1研究结论通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目具有切实的市场需求和良好的投资政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规划要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行城市建设相关规范标准和工程建设规范要求，工程安全、卫生、环境影响和节能方案符合现行国家和地区有关规定，能够为￥￥镇的城市发展提供环境良好、质量上乘、安全舒适且配套设施完善的财源大厦商业。目前，项目的建设用地通过招拍挂方式取得，并符合规划城市规划要求；场地位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；项目投资造价合理，经济技术指标优越；项目的财务效益、社会效益、环境效益显著，借款偿还有保障，在财务上可行、经济上合理，投资风险较低。因此，本项目的实施是可行的。12.2提出建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位，同时加强财务核算、费用控制-96- ，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用，以获得预期效益。。另外针对项目建设，建议建设单位：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。-96- 建设投资估算汇总表附表1序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标（元/单位）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计单位数量单位价值占比%1第一部分工程费用1054120584　10830m2690001569.5783.86%1.1主体工程费用1000514416　10165m2690001473.1978.71%1.2基础设施工程费0613　64m2690009.280.50%1.3室外工程536065　601m26900087.114.65%　　　　　　　　　　　2第二部分工程建设其他费用　　　13541354m269000196.2210.48%2.1建设用地费　　　336336m2　　　2.2建设单位管理费　　　7272m2　　　2.3工程监理费　　　153153m2　　　2.4可行性研究费　　　2424m2　　　2.5工程设计费　　　231231m2　　　2.6工程勘察费　　　3535m2　　　2.7环境影响评价费　　　1616m2　　　2.8劳动安全卫生评价费　　　11m2　　　2.9场地准备及临时设施费　　　6969m2　　　2.10工程保险费　　　3232m2　　　-96- 2.11城市公用设施建设配套费　　　207207m2　　　2.12招标代理服务费　　　3333m2　　　2.13审图费　　　2121m2　　　2.14竣工图编制费　　　1919m2　　　2.15施工图预算编制费　　　2323　　　　2.16人防异地建设费　　　8383　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一、二部分费用合计1054120584135412184m2690001765.7994.34%　　　　　　　　　　　3预备费　　　731731m269000105.955.66%3.1基本预备费(6%)　　　731731m2　　　3.2涨价预备费　　　　　　　　　　建设投资合计1054120584208512915m2690001871.73100%　比例（%）81.62%1.59%0.65%16.14%100%　　　　-96- 单项工程投资估算汇总表附表1-1序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标（元/单位）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计单位数量单位价值占比%1主体工程费用1000514416　10165m2690001473.1993.86%1.1综合楼1000514416　10165m2690001473.1993.86%1.1.1建安工程7935　　　7935m2690001150.00　1.1.2装饰工程2070　　　2070m269000300.00　1.1.8电梯工程　14416　160部8200000.00　2基础设施工程费0613　64m2690009.280.59%2.1供配电系统　273　30套1300000.00　2.6给排水泵　25　　25套550000.00　2.7消防泵　9　　9套330000.00　3室外工程536065　601m26900087.11　3.1电力外线　　6　6m600100.00　3.2给水管线　　15　15m300500.00　3.3排水(污)管线　　16　16m350450.00　3.4供热管线　　29　29m380750.00　3.5道路与硬化工程441　　　441m25507780.004.07%3.6景观与绿化工程95　　　95m23172530.000.88%5单项工程费用估算合计1054120584010830m2690001569.57100%　占比97.33%1.89%0.78%0.00%100%　　　　-96- 工程建设其他费用估算表附表1-2单位：万元序号费用项目估算值估算说明1建设用地费336　2建设单位管理费72根据“财建[2002]394号”文件采用分段累计计算3工程监理费153根据“发改价格[2007]670号”文件采用分档定额计算4可行性研究费24根据“计投资[1999]1283号”文件采用分档定额计算5工程设计费231根据“计价格[2002]10号”文件采用分档定额计算6工程勘察费35按工程设计费的15%估算7环境影响评价费16根据“计价格[2002]125号”文件采用分档定额计算8劳动安全卫生评价费1按工程费用的0.01%计提9场地准备及临时设施费69根据工程实际按单位建筑面积10元/m2计提10工程保险费32按工程费用的3‰计提11城市公用设施建设配套费207根据当地收费标准，按单位建筑面积30元/m2计提12招标代理服务费33根据计价格[2002]1980号文件规定计提13审图费21根据当地收费标准，按规划建筑面3元/m2计提14竣工图编制费19根据“计价格[2002]10号”文件按工程设计费的8%计算15施工图预算编制费23根据“计价格[2002]10号”文件按工程设计费的10%计算16人防异地建设费83根据当地收费标准，按规划建筑面24元/m2计提　合计1354　-96- 项目总投入使用计划与资金筹措表附表2单位：万元序号项目合计建设期运营期1211总投资1300051667749851.1建设投资1291551667749　1.2建设期利息000　1.3流动资金85　　852资金筹措1300051667749852.1项目资本金1300051667749852.1.1用于建设投资129155166774902.1.2用于建设期利息00002.1.3用于流动资金8500852.2债务资金00002.2.1用于建设投资00002.2.2用于建设期利息00002.2.3用于流动资金0000-96- 营业收入、营业税金及附加估算表附表3单位：万元序号项目运营期12345678910　运营负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入43224322432243224322432243224322432243221.1.1商铺出租收入2981298129812981298129812981298129812981　单价（元/m2.天）3.603.603.603.603.603.603.603.603.603.60　数量（m2）23000230002300023000230002300023000230002300023000　出租率（%）100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1.1.2办公区出租收入1341134113411341134113411341134113411341　单价（元/m2.天）1.501.501.501.501.501.501.501.501.501.50　数量（m2）27600276002760027600276002760027600276002760027600　出租率（%）90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%2营业税金及附加7527527527527527527527527527522.1营业税2162162162162162162162162162162.2城市维护建设税111111111111111111112.3教育费附加66666666662.4房产税519519519519519519519519519519-96- 总成本费用估算表附表4单位：万元序号项目运营期12345678910　运营负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%2外购燃料及动力费2072072072072072072072072072073工资及福利费626262626262626262624修理费545454545454545454545其他费用1051051051051051051051051051055.1管理费用181818181818181818185.2营业费用868686868686868686866经营成本4284284284284284284284284284287折旧费3133133133133133133133133133138摊销费737373737373737373739利息支出000000　　　　10总成本费用合计813813813813813813813813813813　其中：可变成本207207207207207207207207207207　固定成本606606606606606606606606606606-96- 利润与利润分配表附表5单位：万元序号项目运营期123456789101营业收入43224322432243224322432243224322432243222营业税金及附加7527527527527527527527527527523总成本费用8138138138138138138138138138135利润总额（1-2-3+4）27572757275727572757275727572757275727576弥补以前年度亏损　　　　　　　　　　7应纳税所得额（5-6）27572757275727572757275727572757275727578所得税6896896896896896896896896896899净利润（5-8）206820682068206820682068206820682068206810期初未分配利润017573251452156006518729879608524900311可供分配的利润（9+10）206838255319658976688585936510028105911107012提取法定盈余公积金31057479898811501288140515041589166113可供投资者分配的利润(11-12)175732514521560065187298796085249003941014各投资方利润分配：　　　　　　　　　　15未分配利润175732514521560065187298796085249003941016息税前利润275727572757275727572757275727572757275717息税折旧摊销前利润3142314231423142314231423142314231423142　总投资收益率21.21%　资本金净利润率15.90%　　　　-96- 财务计划现金流量表附表6序号项目建设期运营期12123456789101经营活动净现金流量0024532453245324532453245324532453245324531.1现金流入　　43224322432243224322432243224322432243221.1.1营业收入　　43224322432243224322432243224322432243221.2现金流出　　18691869186918691869186918691869186918691.2.1经营成本　　4284284284284284284284284284281.2.3营业税金及附加　　7527527527527527527527527527521.2.5所得税　　6896896896896896896896896896892投资活动净现金流量-5166-7749-850000000002.1现金流入　　　　　　　　　　　　2.2现金流出51667749850000000002.2.1建设投资51667749　　　　　　　　　　2.2.3流动资金　　8500　　　　　　　-96- 3筹资活动净现金流量51667749850000000003.1现金流入51667749850000000003.1.1项目资本金投入51667749850000000003.1.2债务资金借入00　　　　　　　　　　3.2现金流出0000000000003.2.1各种利息支出00000000　　　　3.2.2偿还债务本金　　000000　　　　3.2.3应付利润　　　　　　　　　　　　3.2.4其他流出　　　　　　　　　　　　4净现金流量0024532453245324532453245324532453245324535累计盈余资金002453490773609813122661472017173196262207924533-96- 资产负债表附表7单位：万元序号项目建设期运营期12123456789101资产516612915150681713619203212712333925406274742954131609336771.1流动资产总额　025394992744598991235214805172581971222165246181.1.1货币资金　　25394992744598991235214805172581971222165246181.1.2应收账款　　　　　　　　　　　　1.1.3预付账款　　　　　　　　　　　　1.1.4存货　　　　　　　　　　　　1.1.5其他　　　　　　　　　　　　1.2在建工程516612184　　　　　　　　　　1.3固定资产净值　　11871115591124610934106211030999969683937190581.4无形及其他资产净值　7316585855124393662922191467302负债及所有者权益516612915150681713619203212712333925406274742954131609336772.1流动负债总额　000000000002.1.1短期借款　　　　　　　　　　　　2.1.2应付账款　　　　　　　　　　　　-96- 2.1.3预收账款　　　　　　　　　　　　2.1.4其他　　　　　　　　　　　　2.2建设投资借款0000000　　　　　2.3流动资金借款　　　　　　　　　　　　2.4负债小计　000000000002.5所有者权益516612915150681713619203212712333925406274742954131609336772.5.1资本金516612915130001300013000130001300013000130001300013000130002.5.2资本公积　　　　　　　　　　　　2.5.3累计盈余公积金　　3108841682267038205108651380179606112662.5.4累计未分配利润　　1757325145215600651872987960852490039410-96- 项目投资现金流量表附表8单位：万元序号项目计算期1234567891011121现金流入00432243224322432243224322432243224322134661.1营业收入0043224322432243224322432243224322432243221.2补贴收入　　　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值　　　　　　　　　　　90581.4回收流动资金　　　　　　　　　　　852现金流出5166774912651180118011801180118011801180118011802.1建设投资51667749　　　　　　　　　　2.2流动资金　　850000000002.3经营成本　　4284284284284284284284284284282.4营业税金及附加　　7527527527527527527527527527522.5维持运营投资　　　　　　　　　　　　3所得税前净现金流量(1-2)-5166-7749305731423142314231423142314231423142122864累计所得税前净现金流量-5166-7749-21091033417673181046113603167461988823031353175调整所得税　　6896896896896896896896896896896所得税后净现金流量(3-5)-5166-774923682453245324532453245324532453245311597-96- 7累计所得税后净现金流量-5166-12915-2798-345210845627015946811921143751682828425　计算指标：项目投资财务内部收益率（%）21.05%项目投资财务内部收益率（%）16.17%项目投资财务净现值（ic=12%）5651万元项目投资财务净现值（ic=12%）2547万元项目投资回收期（年）3.67年(含建设期)　项目投资回收期（年）　4.14年(含建设期)　　　　　　　　　-96- 项目资本金现金流量表附表9单位：万元序号项目计算期1234567891011121现金流入00432243224322432243224322432243224322134661.1营业收入　　43224322432243224322432243224322432243221.2补贴收入　　　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值　　　　　　　　　　　90581.4回收流动资金　　　　　　　　　　　852现金流出5166774919541869186918691869186918691869186918692.1项目资本金51667749850000000002.2借款本金偿还　　0000　　　　　　2.3借款利息支付　　00000000002.4经营成本　　4284284284284284284284284284282.5营业税金及附加　　7527527527527527527527527527522.6所得税　　6896896896896896896896896896892.7维持运营投资　　　　　　　　　　　　3净现金流量（1-2）-5166-774923682453245324532453245324532453245311597计算指标：　资本金财务内部收益率（%）16.17%　　　　　　　　　　-96-'