花园居住小区建设项目可行性研究报告 75页

'******花园居住小区建设项目第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：******花园居住小区建设项目1.1.2建设单位：******房地产集团******置业有限公司1.1.3建设地点：该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。1.1.4主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。表1-1主要建筑物一览表序号建筑名称建筑面积（m2）备注1小高层住宅建筑30423地上建筑2情境洋房（多层建筑）1074113幼儿园20004商铺建筑17385居委会用房506物业管理用房3007公厕608门卫、垃圾收集等3009人防车库3816地下建筑10高层地下室167811情境洋房地下室215021.1.5投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。1.1.672 进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。1.1.7主要技术经济指标表1-2项目主要经济技术指标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米990732总建筑面积平方米170678其中小高层住宅建筑平方米30423计算容积率建筑情境洋房平方米107411幼儿园平方米2000商铺建筑平方米1738居委会用房平方米50物业管理用房平方米300公厕平方米60门卫、垃圾收集等平方米300人防车库平方米3816不计算容积率建筑高层地下室平方米1678情境洋房地下室平方米21502保温层建筑面积平方米14003居住户数户10814机动车停车位辆3355自行车位辆22006绿地率%35.257集中绿地率%18.918建筑覆盖率%27.769容积率1.44二经济指标1总投资万元289862销售收入万元413693上缴税收万元6363.654税后利润万元7565.265投资利润率%34.806资本金利润率%99.437内部收益率%29.02税后8财务净现值万元3668.99税后9借款偿还期年2贷款意向1.1.872 项目背景与进展：2008年5月，******房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13＃、17＃地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的设计与修改，获得***市规划建设指导委员会审议通过。目前，***花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。1.2编制依据（1）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2）《***市城市总体规划》（调整）（3）《***市火车站站前区控制性详细规划》（4）《***市住宅小区配套设施规划建设管理办法》（5）《***市商品房销售管理办法》（6）《城市房地产开发经营管理条例》（7）《******花园方案设计》（8）项目单位提供的其他资料（9）有关统计调查资料（10）有关政策和技术标准1.3研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。72 1.4开发企业概况******房地产集团******置业有限公司为******房地产（集团）股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于2008年5月4日，企业法人***，注册资本3000万元。1.5项目综合评价1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。2、******花园居住小区所在***市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。环境优良，交通优越：北抵***—***风景区，南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。站前区将成为休闲居住的乐园。3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。4、2009年以来，***市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。72 5、去年以来，***市出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（***政〔2008〕65号）和《关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见》（***政[2008]83号），放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力的保障。11、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润7565.26万元，资本金利润率99.43%，投资利润率34.80%，内部收益率29.02%，上缴税收6363.65万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。因此，该项目具有经济可行性。72 第二章项目选址及建设条件2.1选址分析******花园居住小区位于***市南部站前区，是***市“一城五区”的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。站前区环境优良：北抵***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线；贵***中学高中部新校区即将开工建设；站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。站前区交通优越：南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。2.2建设条件2.2.1配套建设条件历经多年建设，***市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。72 1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。4、市区燃气管道网、通信光缆网和有线电视网均延伸到达。2.2.2自然条件1、地质：***大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，***市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。2、水文条件：***市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在***市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。3、气候：***市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。基本风压：0.40kpa基本雪压：0.70kpa4、地震：***市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建筑结构设计中已经考虑。72 第三章市场分析及营销策略3.1市场分析3.1.1***市社会经济发展概况***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵***区、***县、***县、***县和九华****山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。***是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。***是长江经济开发带的重要组成部分，***港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。***自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。几年来，***市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力***、活力***、魅力***、和谐***”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。几年来，***72 集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场通过国务院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。近五年来全市人民收入变化情况见下表：人民收入2004年2005年2006年2007年2008年城镇居民人均可支配收入（万元）6974788290151101712848增长率（%）12.313.014.422.216.6农村民人均可支配收入（万元）26482940334740124758增长率（%）11.011.013.819.918.63.1.2***市主城区商品住宅未来需求判断随着***市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。根据《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的生活质量目标，到2010年***市城镇居民人均住房面积为32平方米，而目前***市城镇居民人均住房面积才达到24.5平方米（***市统计局统计数），按照《***市城市总体规划（调整）（2006—2020）》预测，到2010年主城区人口约25.82万人（到2008年底实际人口为22.91万人），至少还需要194万平方米的商品住房供应。截止2009年11月底，***市主城区商品住房累计可售量为65.15万平方米，其中1年以上待销售住宅18.5272 万平方米，从发展角度讲，***市商品住宅开发近两年还有较大的市场空间。同时，根据***市城市新一轮发展规划预测，到2015年，主城区人口将增长到35万人，城市建成区面积由目前的20平方公里增加达35平方公里。按照人均住房面积34平方米计，2011年至2015年间新增城市人口对商品住房的需求总量为312.12万平方米。考虑城市房屋拆迁、改善性购房和个人房产投机也是一块很大的市场，估计“十二五”期间，***市主城区的住宅需求总量为500万平方米左右，年均需求量在100万平方米左右。3.1.3全国房地产市场运行情况国家统计局发布的“1～11月全国房地产市场运行情况”报告显示：2009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。延续今年以来的逐月回升势头。72 全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）连续8个月上升。3.1.4主城区1-10月房地产市场情况分析今年1-11月份我市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平。一、房地产市场基本情况房地产投资增幅明显。1-11月份我市主城区房地产开发投资32.05亿元（不含主城区乡镇房地产开发），同比增长89.64%。其中住宅12.90亿元，商业房13.55亿元，办公房5.59亿元。商品房新开工面积增幅较大。1-11月份我市主城区商品房新开工面积146.68万平方米。其中住宅65.93万平方米，商业房54.48万平方米，办公房26.26万平方米。商品房竣工面积保持增长。1-11月份我市主城区商品房竣工面积94.38万平方米，同比增长94.20%。其中住宅69.98万平方米，商业房20.00万平方米，办公房2.86万平方米。截止2009年11月底，我市主城区商品房累计可售量为119.44万平方米，其中商品住房65.15万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.31万平方米（含住宅18.52万平方米）。二、房地产市场供给和销售情况2009年1-11月我市主城区共批准商品房预售面积106.24万平方米，同比上升0.12%，其中住宅67.68万平方米，同比下降2.33%。2009年1-11月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共123.39万平方米（预售房销售面积95.02万平方米，现房销售面积28.27万平方米），同比08年1-11月增长149.07，其中商品住宅销售（签约）面积共90.63万平方米，同比08年1-11月增长120.04%。72 2009年1-11月我市主城区一般二手房交易面积共14.37万平方米，同比上涨81.9%；其中一般二手住房共9.87万平方米，同比上涨172.65%。情况表明，我市城区房地产市场消费信心稳定，市场回升明显，目前处于较好的发展状态，是房地产投资的较好时期。三、房地产供销结构情况1、商品住房销售价格阶段结构2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.3%；价格在800-1100元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.82%；价格在1100-1500元/平方米的销售面积为1.5万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为6.57万平方米，占总成交面积的7.25%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为29.73万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为31.65万平方米，占总成交面积的34.92；价格在3000-4000元/平方米的成交面积为17.87万平方米，占总成交面积的19.72%；价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.01万平方米，占总成交面积的1.11%；价格在5000元以上的成交面积为1.3万平方米，占总成交面积的1.43%。72 从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的66.14%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。需要指出的是，近来所开盘的小高层住宅项目，如“丽阳兰庭”、“永华怡景园”、“星河湾”等销售情况均较为理想，显示我市房地产市场对小高层住宅接受程度已大大提高。因此，“******花园居住小区”设计以小高层为主，将商品住宅价格定位在2800-3200元/平方米是合适的，符合当地市场消费能力和需求。2、商品住房销售面积阶段结构2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成交面积为14.1万平方米，占总成交面积的15.55%；90-110平方米的成交面积为10.23万平方米，占总成交面积的11.29%；110-120平方米的成交面积为27.21万平方米，占总成交面积的30.02%；120-144平方米的成交面积为20.27万平方米，占总成交面积的22.37%；144-180平方米的成交面积为9.86万平方米，占总成交面积的10.88%;180平方米以上的成交面积为8.97万平方米，占成交面积的9.9%。从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在90-144平方米之间，占总交易量的69.61%。根据市场对商品住房面积的需求，“******花园居住小区”将户型结构设计为面积90平方米以下占11.33%，面积90-120平方米占60.45%，面积120平方米以上占28.22%，是十分合理的。72 3、购房对象结构分析从商品房住房购买对象分类来看，1-11月份本市区居民购房比例约占总成交的58%；其它地区约占16%；省其它地区约占20%；省市约占6%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的42%，与10月份持平。一方面显示我市去年出台的促进房地产市场持续健康发展的各项政策持续发挥作用；另一方面说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。四、房地产市场价格分析1、商品房价格分析2009年1-11月份我市主城区商品房平均销售价格为3164.78元/平方米，同比上升4.1%；商品住房平均销售价格为2448.63元/平方米，同比上升0.09%。2、二手房价格分析72 2009年1-11月份我市主城区二手房平均销售价格为2359.69元/平方米，同比上升11.43%；二手住房平均销售价格为2351.62元/平方米，同比下降5.02%。五、市场总结从以上分析情况看今年1-11月份度我市房地产市场交易稳步增长，特别是9-11三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。3.1.5对今后房地产市场形势的初步判断今年以来房地产市场实现了触底回升，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下，成交放量对抗击金融危机有正面作用。现阶段，我国房地产业不存在产能过剩的问题，国家对房地产业只会进行扶持，不会进行政策打压。最近召开的中央经济工作会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，就是最好的说明。中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健康，中国房地产价格就还将继续向上攀升。与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场：72 一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经有房，生活水平提高后，希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有一类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。总之，有几大因素决定了可以对未来房地产市场持积极乐观看法：一市中国经济保持稳步发展；二是城镇规模和城市人口加速扩大；三是人民改善生活的愿望日益强烈；四是个人理财投资的需求不断增长。3.1.6周边楼盘情况调查目前***市主城区具有代表性的楼盘有汇景花园、河滨花园、星河湾花园、永华怡景园、华邦阳光城、静安新城、森桥印象等，对这些楼盘我们进行了市调调查，情况如下：1、永华怡景园位于九华山大道与白牙路交口往南，移动公司南边。住宅建筑面积21950平方米，户型设计以经济型三房为多。占地1.3公顷。2009年7月中旬开盘预售2幢住宅。小高层均价3100元/平米左右，100平米复式特价3398元/平米起售。开盘即销售60%以上。2、星河湾花园72 沿九华山大道西侧，汇景花园南侧，占地面积3万平方米，建筑面积约60000平方米，由多层、小高层和高层组成，目前在售为多层和小高层，08年12月小高层开盘销售，共推出110套，面积为100-150平方米，价格为2900-3750元/平方米，楼层价差较大，均价3300-3400∕平方米。其中一栋多层办公楼由***市房产局整体购买。为增强客户的购房信心，在销售合同中承诺：如该小区房价下跌，已购房客户可以无条件退房。目前销售已近90%。3、***丽阳兰庭丽阳兰庭是由安徽**房地产公司（***公司）负责开发、安徽***公司建造。小区位于***百牙东路，东沿九华山大道，西邻贵***中学秋浦分校，总占地24475㎡，总建筑面积约71200㎡。由高层住宅、公寓、写字楼、商业等多种建筑形态组成，是一座融高尚居住、购物、休闲、娱乐、商务办公、教育配套于一体的现代化全息生活城，有大面积空中花园、架空穿景以及高层观景洋房和古典廊桥景观设计。09年11月8日开盘，一期推出1#和3#楼，户型面积为73、82、102、109㎡，3200元/㎡，当天房源销售即逾80%。4、华邦阳光城位于秀山南路，老城区的西南，开发商是*****房地产开发有限公司，占地面积约为8.5万平方米，建筑面积为14万平方米，为地中海式建筑风格，由多层、小高层组成。一期多层于08年10月开盘销售，价格区间为2950-3500元/平方米，均价3280元/平方米，开盘当日成交63套。二期沿街两栋住宅于09年3月开始认筹，目前认筹客户已有40余套。5、汇景花园位于九华山大道与百牙路交叉口西北角，与丽阳兰庭相隔百牙路，由***市***房地产开发公司开发建设，****规划设计院72 设计，总占地250亩，总建筑面积22万㎡。共分4期开发，前三期均为多层（三期多层开盘形成抢购局面），现已售完。四期于08年10月份开盘销售，现在售的为最后3幢小高层住宅,共132套，销售价格为2900-3700元/平方米不等，楼层差价基本上为80元/平方米，户型建筑面积为99.72㎡～126.45㎡，均价为3400元/㎡。目前剩余房源很少。此项目是***最早开发的小区，也是品牌小区，社区已成熟，商业配套齐全，自然环境较佳（内部绿化+外部清溪公园），交通方便，社区规模较大，配套完善。6、河滨花园河滨花园位于九华山大道以西，紧邻丽阳兰庭北边，与百荷公园咫尺之遥。小区总占地11万㎡，总建筑面积18.5万㎡，容积率1.67，绿化率35%，是集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。建筑单体以多层及小高层为主，融入了欧式古典风格，又结合现代简约气息；以赋予建筑灵动之美。河滨花园坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯穿一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观。河滨花园由***市牯牛降房地产开发有限公司建设，共分3期开发，由多层、小高层、沿街商业所组成，目前多层只剩余几套住宅，三期小高层于08年12月开盘销售，销售区间价格为3080-3600元/平方米，目前销售率达到70%左右。此项目社区规模较大，配套完善，自然环境较佳（内部景观+外部白沙河公园），户型紧凑实用，交通方便。7、森桥印象森桥印象项目地块位于东城版块，***开发区内，由***市***房地产有限公司开发建设，项目总用地170亩，总建筑面积达11.7万余平方米，将建设为别墅和多层为一体的高尚社区。由*****规划设计院已完成项目规划，景观设计则由国际上久负盛名的******团公司担任，共分3期开发，现在在售的为11幢多层住宅，面积范围为89.91㎡（二室二厅）～136.62㎡（三室二厅二卫），目前销售均价为3700元/㎡，销售率近70%。72 8、静安新城该项目位于长江南路与南环路交口，属于城区南郊，占地67万平方米，总建筑面积为116万平方米，由多层、小高层、高层组成、目前在售的有多层、小高层，多层均价为2480元/平方米，3、4、5层已基本售完，小高层均价为2780元/平方米，销售率达到30%。销售情况一般。对以上楼盘的性质、特点、规模、价格和销售等方面的调查有助于目标市场的把握和定位，可为“******花园”的规划设计及市场营销提供参考。3.2项目竞争力分析1、优越的环境“******花园居住小区”位于***市南部站前区，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。外部交通条件优越，傍有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。区内规划建设有贵***中学高中部新校区、站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、500亩水上公园等。近抵省级风景名胜***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线。该地是休闲居住的乐园。2、时代化发展性的规划设计随着***房地产开发水平的提升，各个板块都出现了代表性的楼盘，因此，必须做到有所创新，有所提升。结合基地的区位条件，“******花园居住小区”将规划设计纳入到***火车站站前区的整体结构框架的构建之中，完善站前区核心区域的功能组成和结构框架。72 进行准确的市场定位与山水景观资源的完美对接，创造生态化的全新社区生活形态。秉承以人为本的理念，强调社区服务设施配套的舒适化、便捷化和完整化。深入考虑客户群体的心理需求。推出个性多样化、立体化的建筑特色，实现建筑群体与环境、建筑单体与景观的有机结合。兼顾开发建设的实际情况，充分考虑市场变化，强调规划的弹性和可操作性。3、满足高尚层次的需要随着***市国民经济和社会的发展，人们的生活水平有较大的提高，对生活环境、工作环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。本建设项目正是基于此种社会现实投资兴建的集居住、购物、文化、休闲、幼儿寄托于一体的生活小区，定会得到市场的青睐。4、产品定价合理“******花园居住小区”商品房，小高层住宅按均价3200元/平方米出售，多层住宅均价2800元/平方米出售，商铺按均价5000元/平方米出售。由于它的独特区位与环境价值，按照目前中高房价水平及走势，该价位应当具有较强的吸引力。3.3市场营销策略3.3.1定位策略进行市场细分，准确定位目标市场和目标人群，分析购房者的消费需求、消费偏好、消费理念，采取针对性的产品宣传。3.3.2差异化策略72 准确定位产品，进行差异化设计，宣传公司的品牌诉求和产品特点，以此赢得消费者的关注与共鸣，进而产生购买欲望。3.3.3价格策略打造高品质高品位的产品，以优越的性价比与附加值吸引购房者，在市场竞争中取胜，实现资金的快速回笼。3.3.4服务策略以消费者为中心，为顾客创造价值，提供产品质量承诺，打消使用顾虑。以热情的接待、高效的服务、标准化的解决程序，最大化的留住客户。做好访问者的信息记录，及时回访，最大化的争取客户回头。3.3.5销售推广策略先宣传，后销售。集中进行密集广告，营造声势，振动市场。统一品牌形象，提升形象高度，赋予品牌良好的亲和力。拓宽宣传渠道，创新宣传方式。做到最大覆盖，提高宣传效果。建设精干强大的宣传促销队伍，并对销售人员进行绩效考核，使成绩与收入合理挂钩，同时强化营销培训，最大程度的提高推广效率。重视情感促销，合理的配送赠品或纪念品，可以有效的吸引客户和传播品牌。72 第四章方案设计4.1设计背景4.1.1项目名称：******花园居住小区4.1.2项目环境******花园居住小区地处中国优秀旅游城市***市，区域内拥有中国佛教圣地——九华山。***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵***区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级***经济开发区，总面积8272平方公里，总人口158万。***旅游资源得天独厚，自然风光和人文景观交相辉映，是理想的旅游休闲度假胜地。全国四大佛教圣地之一的九华山不仅自然景色秀美，是国家4A级风景名胜区，而且佛教文化博大精深，寺庙百座，僧尼千人，是著名的国际性佛教道场。境内拥有被称为“华东动植物基因库”的国家级野生动植物自然保护区——牯牛降，古木参天、千沟万壑、山水相映，素有“第二黄山”之称，还有被誉为“中国鹤湖”的亚洲重要湿地自然保护区——升金湖，湖水清澈如镜，沿湖烟树迷蒙，一派江南水乡好风光。***历史文化底蕴积淀深厚，是安徽省历史文化名城。设州置府始于唐武德四年，迄今已有近1400年的历史。晚唐杜牧、北宋包拯等历史名人曾先后任***刺史、知府，李白、苏轼等众多文人雅士都曾驻足寻芳，留下了千余首脍炙人口的不朽诗篇，为***赢得了“千载诗人地”的美誉，始于母系社会的***傩戏更被誉为“戏曲活化石”。***市生态环境良好，森林覆盖率达57％以上，是中国第一个国家生态经济示范区，是实施《中国21世纪议程》地方试点地区，也是“生态安徽”建设首批综合示范市之一。“十一五期间”，***市坚持以“加快追赶，奋力崛起，实现跨越”72 为主题，以工业化为核心，以大开放为主战略，以招商引资为抓手，以工业园区为平台，大力培育非金属新材料业、旅游业、农副产品及深加工业、有色金属冶炼及深加工和能源产业等五大支柱产业，将***打造成全国最大的非金属新材料基地、世界级旅游胜地、华东地区重要的农副产品深加工和中药材基地、安徽省重要的有色金属冶炼及深加工基地和能源基地，努力建设一个名山秀水、名城宜居、民富市强、民和政通的新***。本项目位于***市南部站前区，站前区是***市“一城五区”的重要组成部分，铜九铁路、沿江高速和宁宜城际铁路在这里汇集，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内，是***市连接外部地区的重要交通枢纽。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。本项目东至世纪大道、南至纬四路、西至经五路。占地面积约9.91公顷，地形方正，地势基本平整。优越的区位，高速发展的区域经济为“******花园”的运作成功提供了坚实的基础。4.2建筑设计4.2.1设计依据1．设计条件2．《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180-93）3．《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）4．《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）5．《住宅设计规范》（GB50368-2005）72 6．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）7．《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JBJ134-2001）8．《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）9．《高层民用建筑设计防火规范》（2001年版）（GB50045-95）4.2.2设计原则1、整体性——和谐共生从整体出发，对外强调规划区与城市空间环境的协调性，对内强调规划区内部结构的系统性，构筑整体有效，和谐共生的整体环境。2、多样性——兼容并蓄针对多元化的市场需求，有机组合多样化的住宅类型，在整体协调的基础上，塑造丰富的空间景观，营造多样性的宜人场所空间。3、文化性——多元文化挖掘***地域文化特质，与现代文化交融结合，社区设计为浓郁的英伦风格，深厚的文化底蕴，与区域内浓厚的学院氛围相呼应，提升社区文化品质。4、生态性—自然健康以环境的塑造为主题，注重绿化空间的整体性、均好性，强调人、建筑、环境的共生与融合，充分发挥景观优势，营造社区小气候，实现人与自然的交流融合，同时注入健康休闲的理念，提升环境品质。5、操作性——弹性成长充分考虑现状条件和开发建设的实际情况，注重超前性和长效性。通过具有弹性的整体结构，使项目具有良好的可操作性，以利于起步建设和分期开发。4.2.3方案描述1、总体布局72 通过整合基地周边环境，对基地做出科学的分析和相对应的布局形式。基地为南北向较长，东西向较短的规整矩形，东西两侧道路基本为南北走向（南偏东17度左右）。沿世纪大道为城市规划景观轴线，沿路规划了近40米的城市绿化带，景观效果较好，构成了本区规划中重要的外部借景要素。在本区规划中我们根据基地形状，规划了南北走向的三列住宅组团，并且在西侧两列住宅间设置了南北走向的条状集中绿化带，形成小区的集中绿化系统，并联系主次出入口，构成整个小区的人行交通系统，南北走向的集中绿化系统最大化的增加了小区景观的利用率，大量增加景观房的比例；东侧一列住宅组团利用沿世纪大道城市绿化，形成户户有景的建筑布局。2、绿化和景观设计小区景观设计突出“海派情境洋房”空间的构成形式，构建“四重景观”递进式空间体系，为居民提供多重的交流活动空间。第一层：南北走向的小区主要集中绿化体系。利用建筑的围合，将320米左右的绿化带分隔成5段，各段集中景观控制在约70米*35米的空间中，各段集中绿化组合在一起，有收有放，人性化的把握空间尺度，创造出层次丰富的空间效果，提供一种游园式的空间体验。第二层：住宅组团间绿化。情境洋房的南北出入口设置，两排建筑组成一个小的居住组团，各组团间的绿化系统构成公共绿化向私享绿化过渡的空间。第三层：宅间交流空间。借鉴海派里弄街坊的空间效果，为组团内住户，创造一种亲切、和谐的交流平台。第四层：户内的花园露台空间。每户赠送一定面积的露台，形成层退式的建筑形态，营造小区立体化的绿化体系，“站在露台看风景，于是自己也成了风景”。72 3、交通消防设计小区沿纬四路设置主要车行出入口，沿经五路设置车行次要出入口。内部主要道路为环形路，通过小区次要道路连接每个组团。在每栋高层合适位置设置消防登高场地，满足消防要求。基地内采用人车分流方式，创造安全亲切的活动或步行道，减少机动车对人行的不良影响，区内主要道路6米，次要道路4米。静态交通规划也是本次设计的重要方面，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排设计，采用地面停车和地下停车库的形式，分别服务于不同人群。4、日照分析本项目中所有建筑均能满足日照要求，基地周边建筑也不会因本项目原因而造成日照不满足。5、建筑单体设计房型设计以人为本，在有限的面积范围内尽量合理地安排可用空间，大面宽的情境洋房设计，层层退台，提高套型附加值。做到间间全明，南北通透，针对同样的功能需求作个性处理，同时提供房型的自由改造度，为室内空间的二次塑造留有余地。住宅的建筑造型体现总体规划精神，采用浓郁的英伦风格，深厚的文化底蕴，与区域内浓厚的学院氛围相呼应，提升社区文化品质，反映当代建筑设计思潮。同时又体现现代建筑的一些基本特点，利用一些特殊的细节处理，形成变化丰富的有倾向性的地域建筑风格。6、人防设计小区人防面积按照高层住宅投影面，多低层建筑面积的2％设置，总计约3816平方米，设置于最后一排高层的南侧。功能上考虑平战结合，作为地下停车库使用，停车约115辆。72 4.2.4主要技术经济指标1、主要指标（1）用地面积99073m2（2）总建筑面积170678m2包括：计容积率建筑面积142282m2其中：高层住宅建筑面积30423m2情境洋房建筑面积107411m2幼儿园建筑面积2000m2商铺建筑面积1738m2居委会建筑面积50m2物业管理建筑面积300m2公厕建筑面积60m2门卫、垃圾收集等建筑面积300m2不计容积率建筑面积28396m2其中：人防车库建筑面积3816m2高层地下室建筑面积1678m2情境洋房地下室建筑面积21502m2保温层建筑面积1400m2（3）容积率1.44（4）建筑覆盖率27.76％（5）绿地率35.25％（6）集中绿地率18.91％（7）住宅户数1081户（8）停车位335辆其中：地面停车220辆72 地下停车115辆（卖）自行车位2200辆2、房型统计表户型户数（户）所占比例（按面积）高层2房898.23%3房17816.47%多层2房27425.35%3房54049.95%总计1081100%4.3结构设计4.3.1工程概况******花园位于安徽省***市，临近世纪大道和纬四路。建筑物主要为小高层、多层、配套公建（幼儿园、居委会、物业，小商业等）及地下车库（带人防）。基地总用地面积约99073平方米。其中地上建筑面积142282平方米。4.3.2设计依据1．建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）2．建筑结构荷载规范（G850009—2001）（2006版）3．混凝土结构设计规范（GB50010—2002）4．建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）5．建筑抗震设防分类（GB50223-2004）（2008版）6．建筑抗震设计规范（GB50011—2001）（2008版）7．砌体结构设计规范（GB50003—2001）8．人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）9．高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3—2002）10．建筑桩基技术规范（JGJ3-2002）72 11．多孔砖砌体结构技术规范（JGJl37—2001）12．建筑地基处理技术规范（JGJ79—2002）13．地下工程防水技术规范（GB50108—2001）14．建筑工种提供总图、平、立、剖面图。4.3.3设计荷载标准值1、楼面活荷载：卧室、公寓、客厅2.0kN／m2厨房、卫生间2.0kN／m2门厅、走道、楼梯2.0kN／m2消防疏散楼梯3.5kN／m2外挑阳台2.5kN／m2办公室2.OkN／m2通风机房、电梯机房7.0kN／m2活动室3.5kN／m2商铺3.5kN／m2储藏5.0kN／m2上人屋面2.0kN／m2不上人屋面0.5kN／m2地下车库4.0kN／m2人防顶板等效荷载（核6级）75kN／m2人防外墙荷载（核6级）60kN／m2人防底板荷载（核6级）60kN／m22、基本风压值0.40kN／m23、基本雪压值：0.35kN／m24.3.4抗震设计72 1、建筑物重要性类型：丙类建筑（幼儿园为乙类）2、建筑结构的安全等级：二级3、建筑桩基安全等级：乙级4、地基基础设计等级：乙级5、设防烈度：6度设防，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。6、场地类型：II类场地（实际设计时根据地质报告提供）7、结构形式：高层住宅：剪力墙结构；全埋地下车库：框架结构；多层情景洋房：砖混结构；商铺建筑、幼儿园：框架结构；8、抗震等级：剪力墙：四级抗震（短肢墙为三级）；地下车库：四级抗震；商铺建筑、幼儿园：四级抗震；4.3.5主要建筑材料材质和强度等级1、砼：基础垫层：C10，有地下室基础垫层C15；基础：情景洋房、商铺建筑、幼儿园为C25，其他均为C30；上部结构：情景洋房为C20；商铺建筑、幼儿园为C25；高层住宅、地下车库为C30；地下室外墙、水***、水箱抗渗等级S6。2、钢筋：72 HPB235级钢（Φ，fy=210N／mm2），HPB335级钢（Φ，fy=300N／mm2），HRB400级钢（Φ，fy=360N／mm2）：3、焊条：焊条用于HPB235级钢为E43系列，用于HRB400级钢E55系列；4、砌体材料：情景洋房采用砌体为MU10多孔砖砌体；砂浆等级：±0.000以下和±0.000以上的卫生间四周1米以下采用H10水泥砂浆砌筑，±0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑。5、填充墙：填充墙体：±0.000以下MU10混凝土小型砌块；±0.000以上填充墙MU7.5混凝土小型空心砌块。砂浆等级：±0.000以下和±0.000以上的卫生间四周1米以下采用H10水泥砂浆砌筑，±10.000以上采用M5混合砂浆砌筑。4.3.6建筑物超限结构处理措施1、超长处理措施：（1）采用设伸缩缝（满足抗震缝要求）将建筑分开；（2）设后浇带；（3）为了消除混凝土收缩及温差所引起的裂缝现象，在楼层大跨楼板及屋面楼板采用双层双向配筋。2、抗震处理措施：（1）高层结构结构计算时，通过调节剪力墙和梁，在考虑偶然偏心影响的地震作用下，使楼层竖向构件最大的弹性水平位移和层间位移分别不应大于楼层两端弹性水平位移和层间位移平均值的1.5倍。结构扭转为主的第一自振周期T与平动为主的第一自振周期T之比，不大于0.9；72 （2）部分短肢剪力墙结构抗震计算时，使一般剪力墙结构承受的第一振型底部地震倾覆力矩不宜小于结构总底部地震倾覆力矩的50％；（3）在高层结构布置时按刚度均匀原则进行布置剪力墙，加强房屋周边水平构件和转角部位的结构强度和刚度，有效地减小房屋扭转效应。楼板开孔薄弱处剪力墙按加强区配置钢筋，楼板洞口周边楼板双层双向配筋；4.3.7地基与基础多层采用条形基础；商铺建筑、幼儿园采用独立柱基础；高层住宅采用筏板基础；地下车库采用筏板基础（抗浮采用抗拔桩）；4.3.8上部结构上部结构采用现浇楼面：高层住宅墙厚一般取为200mm，多层砌体结构一般取为240mm：楼板厚一般采用110mm，局部板跨跨较大或平面凹口边板加大板厚。结构计算采用国家建筑科学研究PMCAD系列软件进行计算。主要计算参数：砼容重28.0kN／m3，恒、活载分开计算，振型数：满足质量参与系数90％以上的要求，考虑耦联和偶然偏心计算，并根据结构规则情况考虑是否采用双向地震计算。周期折减系数：剪力墙为0.9，框架为0.70。4.4电气设计4.4.1工程概况本工程由五、六层多层住宅楼和十一、十八层高层住宅楼，地下汽车库及公建配套用房等组成。高层住宅楼为二类高层建筑。4.4.2建筑电气系统本工程设置十二座500KVA的箱式变配电站。72 4.4.3变、配、发电系统1、负荷等级：消防水泵、火灾自动报警、排烟设备、防火卷帘、应急照明、电梯、生活泵等为二级负荷，其他为三级负荷。2、负荷容量：常用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量小计（kw）配套公建照明及插座4098平方米30w/平方米123空调4098平方米50w/平方米205小计328地下车库照明4486平方米5w/平方米23动力4486平方米20w/平方米90小计113住宅住户131423平方米70w/平方米9200高层公用照明9单元10Kw/单元90电梯9台15Kw/台135小计9425总计9866备用电源用电容量表用电场所数量单位安装容量（w/平方米）小计（kw）地下车库90住宅高层公用照明9单元10Kw/单元90电梯9台15Kw/台135小计225总计3153、供电电源：高压电源由区内IOKV开关站引来，低压电源由小区电业变配电站引来，埋深为室外地坪下0.7米。4、电压等级：10KV、220／380V。72 5、变、配，发电站数量及位置：设置十二座500KVA的箱式变配电站。变配电站具体位置应能满足低压供电半径不大于150米的要求。6、电容补偿：采用在电业变配电站集中低压补偿，补偿后功率因数不应低于0.9。7、配线系统：采用树干式及放射式相结合的方式配线，消防电源专线敷设，且消防水泵、消防电梯、排烟风机等消防电源均采取末端自切。8、导线敷设：配电干线采用YJV交联聚乙烯绝缘电缆沿电缆桥架敷设，配电支线采用BV-450／750V聚氯乙烯绝缘导线穿氧指数为27以上的难燃型塑料管暗敷，消防设备及应急照明采用耐火型电缆或导线，沿桥架敷设的电缆均采用阻燃型电缆，阻燃级别为8级。所有导线绝缘层颜色应一致，接地线为黄绿色。4.4.4保护接地及等电位联结1、保护接地形式：TT系统。2、接地极：利用建筑物基础内钢筋作接地极，采用联合接地体形式。3、等电位联结：建筑物内的保护接地干线、金属水管、金属门架、电缆桥架等均应作等电位联结。配电间设总等电位联结箱，强、弱电管井、电梯机房、卫生间、水泵房、风机房、电信间设局部等电位联结箱。4.4.5建筑物防雷保护1、防雷等级：三类防雷建筑物。2、接闪器：利用25*4热镀锌扁钢作防雷带，并在屋面形成不大于20*20米或24.6米的网格，防雷带高出支撑物0.15米，支撑点间距1米，转弯处间距0.3米，所有突出屋面的金属管道均应与防雷带电气连接。3、引下线：利用建筑物外墙柱内四根不小于中10主筋作引下线，上端与防雷带焊接，下端与基础钢筋焊接。在室外地坪上0.5米处焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用Φ72 10热镀锌圆钢焊接后引出作接地测试点，在室外地坪下0.8米出焊接120*60*6热镀锌钢板作连接板，再用40*4热镀锌扁钢焊接后引出墙面1米，以便在测试达不到设计要求时补打人工接地极。引下线间距不大干25米。4、接地装置：利用建筑物基础内钢筋作接地极，采用联合接地体形式。5、接地电阻：不大于1欧姆。6、防电涌保护：配电箱设置电涌保护开关，弱电进线处设置信号电涌保护器。4.4.6通信系统1、设置电信机房一间，电信机房面积不小于30平方米。2、电信容量：房间或场所数量单位容量小计住宅1306户2对/户2612对配套公建4098平方米1对/80平方米52对总计2664对4.4.7有线电视系统1、电视系统规模房间或场所数量单位容量小计住宅1306户2对/户2612个配套公建4098平方米1对/100平方米41个总计2653个4.4.8安全防范系统住宅楼设置门禁对讲系统，住宅主卧室、起居室设置紧急报警按钮。小区主要出入口、住宅楼入户处设置电视监控系统，小区四周设置周界报警系统及巡更系统。地下车库设置车库管理系统。4.4.9消防报警系统72 1、地下车库设消防自动报警及联动控制系统，保护等级为二级，系统形式采用集中报警系统，设消防控制室。2、消防报警系统采用阻燃导线穿金属管敷设在不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。3、地下车库的排烟风机、消防泵、喷淋泵、消防广播均联动控制，且在消防控制室能直接手动起动。4、地下车库设烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮(带消防电话)、消防警铃、消防广播，配电间、风机房，消防水泵房设消防电话。5、联动控制：当火灾探测器动作后，应切断非消防电源、启动消防水泵、排烟风机，同时启动消防报警装置。疏散通道上的防火卷帘，当感烟探测器动作后，卷帘下降至距地面1.8米；温探测器动作后，卷帘下降到底。用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘应下降到底。4.4.10电气节能1、照度标准：房间或场所参考平面及高度照度标准值（Lx）照明功率密度（w/m2）UGRRa配电间0.75m水平面2007-60办公0.75m水平面3009-80住宅地面75-1506-80地下车库地面754-602、灯具及光源选用：荧光灯采用显色指数不小干80的三基色T8直管型荧光光源，不采用节能自熄开关控制的其他灯具均采用紧凑型荧光光源，疏散照明灯具采用LED光源，与节能自熄开关配套的光源采用白炽灯光源。3、所有灯具均选用高效率节能灯具，荧光灯效率不应低于下表规定。灯具出光口形式开敞式保护罩（玻璃或塑料）隔栅透明磨砂、棱镜72 灯具效率75%65%55%60%4、镇流器选用：采用电子镇流器或节能型电感镇流器，当设置电容补偿时，其功率因数不应低子0.9。5、电能计量：所有公共部位照明及动力用电在满足供电部门要求的情况下均分项计量。4.5给排水设计4.5.1设计依据1．《建筑给水排水设计规范》GB50015-20032．《室外绐水设计规范》GB50013-20063．《室外排水设计规范》GB50014-20064.5.2设计范围多层及高层住宅及地下车库室内给排水系统、燃气系统设计及室外给排水总体。4.5.3给水系统1、水源：该小区给水由市政管网供水，拟由纬三路、纬四路市政给水管网供给。2、用水量：最大日用水量为Qd=914.2T／d。3、给水系统：本设计多层住宅给水采用水***、变频泵组供水，高层住宅给水系统采用水***、分区变频供水系统，泵房设于地下车库内。4、管材：给水管除水泵压力管、表前管采用内衬塑钢管外，表后冷水管采用PPR管材及配件。5、热水系统：每单元热水由燃气热水器制作。热水管采用PPR聚丙烯热水管材及配件，热熔连接。4.5.4排水系统72 1、污水量：污水排水量最大日为822.78m3/d。2、雨水量：暴雨强度q=3600(1+0.761gP)／(t+14)0.84升／秒·公顷重现期P=1年径流系数W=0.6汇水面积F=99073m2雨水量Q=1483L／s3、排水系统：根据当地排水体制，室外排水系统采用雨、污水分流。雨水分别排入纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水总管，污水分别排入化粪***，上清液排至纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政污水总管。室内排水采用污、废水分流，住宅排水设专用透气立管。4、雨水系统：包括屋面雨水、阳台雨水、空调排水及室外地面排水组成，分别经沿墙立管，明沟雨水井和道路雨水井汇集至雨水总管。5、管材：室内排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。室外埋地雨，污水总管，采用HDPE双壁波纹管。4.5.5天然气系统1、气源：采用管道天然气，由市政管网供给。2、天然气用量：住宅使用总量893.3m3/h住宅每户设双眼煤气灶一只，煤气表容量为4m3/h。4.6消防设计4.6.1设计依据1．《高层民用建筑设计防火规范》》GB50045-952．《建筑设计防火规范》GB50016-20063．《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）72 4．《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20054.6.2消防系统1、水源：消防水源取自纬三路、纬四路市政给水管网，采用DN200进水。2、消防水量：室外消防水量20L／s室内消火栓水量20L／s自动喷水灭火水量30L／s3、室外消火栓系统：室外消火栓系统采用DN200市政管网进水，消防管在基地四周形成环网，并设室外地上式消火栓。4、室内消火栓系统：本设计高层住宅、地下车库设室内消火栓系统，并设消防泵组，设专用消防水***，消防泵进水直接由消防水***抽吸，设消防水泵接合器2套。消火栓分布在电梯前室及公共走道等处。5、自动喷水灭火系统：地下车库内设自动喷水灭火系统，喷淋泵设于地下车库泵房内，并设专用消防水***，喷淋泵进水直挂，由消防水***抽吸，喷淋系统设有消防水泵接合器2套。6、管材：消防管采用热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。7、灭火器配置：在住宅楼梯间及各机房设手提式磷酸铵盐灭火器。4.7节能设计4.7.1设计依据1．《安徽省居住建筑节能设计标准》（夏热冬冷地区）（DB34／T754-2007）2．《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）72 4.7.2节能措施1、建筑节能（1）多层部分：外墙外保温：采用25厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；平屋顶：采用30厚挤塑聚苯板保温系统；坡屋顶：采用55厚挤塑聚苯板保温系统；外门窗：采用塑钢中空玻璃窗（6A），传热系数为3.0W/m2·k，自身遮阳系数0.85，可见光透射比0.71；气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002所规定的3级；水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002所规定的3级；隔声性不低干《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB/T8485-2002所规定的3级；底部自然通风的架空楼板：采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，传热系数为1.49W/m2·K。通过上述节能措施，设计建筑全年耗电量=44.44（KWh/m2），全年耗电量指标限定值=50.29（KWh/m2），参照建筑全年耗电量=50.29（kWh/m2）。（2）高层部分：外墙外保温；采用30厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；平屋顶：采用30厚挤塑聚苯板保温系统；坡屋顶：采用55厚挤塑聚苯板保温系统；外门窗：采用塑钢中空玻璃窗(6A)，传热系数为3.0w/m2·K，自身遮阳系数0.85，可见光透射比0.71；气密性不低干《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB／T7107-2002所规定的4级；水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB／T7108-2002所规定的3级；隔声性不低于《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB／T72 8485-2002所规定的3级；底部自然通风的架空楼板：采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，传热系数为1.40W／m2·K。通过上述节能措施，设计建筑全年耗电量=49.76（KWh／m2），全年耗电量指标限定值=57.30（KWh／m2）,参照建筑全年耗电量=54.11（KWh／m2）。2、排水节能采用节能型水泵，以达到节能之目的。3、电气节能（1）灯具选用贯彻“绿色照明”原则，选用T-8细管荧光灯、节能灯，并采优质电子镇流器：走道，楼梯灯采用声，光控开关；对户外环境照明可由楼宇设备自动控制系统（BAS）实施自动控制，自动减少下半夜的亮灯数，在保证安全情况下，达到节能要求。（2）建议由设备自动化管理系统（BAS）实施对工程的给排水、变配电，照明系统、电梯等各类几电设备运行情况的监测和控制，以实现矗优化运行，达到集中管理、程序控制和节约能源效果。（3）小区采用预装式箱式变压器。（4）除住宅内照明外，其它区域照明采用节能型灯具，以达到节能效果。（5）室外路灯、庭园灯采用节能型灯具，并采用分段跳跃式在门卫集中控制管理。72 第五章环境保护与节能5.1环境保护5.1.1执行的环境保护标准（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《中华人民共和国水污染防治法》（3）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（4）《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号（5）《环境空气质量标准》（GB3095-1966）中二级标准（6）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅲ类水域水质标准（7）《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准（8）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中二级标准（9）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中三级标准（10）《建筑施工厂界噪声限值》（GB12523-90）（11）《社会生活环境噪声排放限值》（GB22337-2008）中2类标准5.1.2环境质量状况1、建设项目所在地区域环境质量现状***火车站站前区地处省级风景名胜——***—***和沿江高速公路之间，东接***市教育园区，西至白洋河，南抵沿江高速公路，北临南外环，规划面积15.27平方公里，建设用地面积为13.97平方公里。其生态环境目标是：全方位重视节能减排，加速推进生态建设，生态环境质量进一步改善，全区林木覆盖率达到35%左右，城市人均公共绿地面积达20平方米以上，主要污染物排放总量优于全市平均数的10%左右，空气环境质量优于Ⅱ类标准。72 5.1.3主要环境保护要求1、施工期和运营期区域声环境质量满足GB3096-2008《声环境质量标准》中2类标准；2、施工期和运营期区域空气质量满足GB3095-1996《环境空气质量标准》中二级标准；3、保护长江大兴断面水质符合GB3838-2002《地表水环境质量标准》中Ⅲ类水域水质标准。5.1.4项目建设期环境影响分析项目所在地位于***火车站站前区，周围无较突出的环境污染问题。根据本项目的工程特点，本工程施工期的环境污染主要来自施工机械的噪声、建筑垃圾及挖方产生的扬尘、植被被毁坏造成的生态破坏、建筑废水以及建筑施工人员少量生活污水和生活垃圾。1、声学影响环境影响分析拟建项目的噪声来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。根据《建筑声学设计手册》（中国建筑工业出版社），各施工阶段主要施工机械距监测点1M处的声级见下表5-1.表5-1主要施工机械噪声源强单位：dB(A)施工阶段施工机械声级土方阶段推土机95挖掘机92运输车辆93结构阶段混凝土振捣机90起重机82升降机95运输车辆93装修阶段电钻98电锤96木工电刨9072 2、水环境影响分析施工期间，有雨天地面泥水、施工机械冲洗水、混凝土养护废水等建筑废水，其主要污染物为SS。同时，工地简易住宿、食堂、厕所等生活设施将产生少量生活污水，产生量以200人、0.1吨/人·日、排放系数0.85计，为17吨/日，其主要污染物为COD、SS、NH3-N。本工程不取用地下水，其用水由城市自来水管网供给，对地下水环境无影响。3、固体废弃物的环境影响分析（1）工程弃土主要产生源为各主体建筑物桩基开挖回填后多余的土石方及地下室的挖土，可用于场地平整和站前区建设的填方工程。（2）建筑垃圾本项目建筑面积为17万平方米，建筑垃圾产生量按1.5公斤/平方米估算，产生量为255吨。（3）生活垃圾施工高峰期施工人员及管理人员约200人，产生量圾按0.25公斤/人·天计，即为50公斤/天。（4）装修垃圾项目施工期装修垃圾产生量按1公斤/平方米估算，项目总建筑面积17万平方米，产生量170吨。4、空气环境影响分析72 该项目在施工过程中，产生的废气主要是施工机械的燃油废气，装饰工程使用油漆、涂料产生的废气。建筑材料装卸和运输过程产生扬尘，场地平整、基础开挖、弃渣、沙石骨料筛分、混凝土拌和等将产生粉尘。工程施工对环境的影响主要是增加空气中的总悬浮颗粒（TSP）含量。5.1.5营运期环境影响分析根据本项目的工程内容和性质，项目营运期的环境影响主要来自小区内居民的生活污水、生活垃圾、居民厨房油烟、出入车辆的机动车尾气等。1、废水建设项目运营期产生的废水主要为居民日常生活产生的污水和商业经营等产生的污水，污水产生量根据《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）所制定的用水定额的85%进行测算，结果见表5-2.表5-2建设项目污水污水日排放量核算表序号用水项目用水指标（L/d）基数用水量（t/d）排水量（t/d）1居民1203520人422.4359.042商业81783平方米14.2612.123物业5300平方米1.51.284幼儿园30100人32.555绿化11874318.740总计374.992、废气（1）居民厨房油烟主要污染物是挥发性油脂、有机质及其热分解或裂解产物。建设项目区设计居住户数1081户，每户中、晚两餐的平均炒菜时间按1.5h估算，单台家用除油烟机的基准排放量按500m3/h估算，油烟浓度按10mg/m3预测。则住户全部入住后，居民厨房油烟总的产生量约8.11kg/d,2.96t/a.（2）机动车尾气72 本项目设有机动车停车位335个。进出汽车尾气含有NOX、CO、HC。机动车停车库采取全通式设计，有利于空气对流，尾气通过空气自然流通稀释排放。该项目建成后，区内地势开阔，有利于机动车尾气的扩散，这将大大减轻机动车尾气对人群的影响。机动车尾气对区域大气环境质量影响不大。3、噪声本工程属居住小区，声环境质量规划为2类区。工程营运期的噪声主要来源于进出于地下车库强排放机、消防水泵、增压水泵、商业活动、家用空调等。消防水泵、增压水泵、地下车库强排放机和商业活动属高噪声源（dB≥80），家用空调和机动车属低噪声源（dB≤65）。4、固体废弃物项目运营期产生的固体废弃物主要是居民日常生活垃圾和商业、办公垃圾，产生量预测见表5-3.表5-3建设项目运营期固体废弃物产生预测序号内容产生系数基数产生量1居民日常生活垃圾0.5kg/d·人3520人1760kg/d642.4t/a2公共垃圾0.05kg/d·人4088m2204kg/d74.5t/a总计1964kg/d716.9t/a5、商业用房环境影响分析本项目商业用房严格按照2006年***市环保局等六部门颁发的《关于进一步加强***城区环境污染整治的通告》要求，设立商业准入条件。小区内禁止经营餐饮业、卡拉OK、汽车修理、石材加工、PVC和铝合金门窗加工、茶水炉等产生油烟、噪声、烟尘污染的项目。5.1.6生态环境保护措施1、项目建设期间环保措施（1）施工噪声防治措施72 施工噪声是人们特别敏感的噪声源之一，根据目前的机械制造水平，又不能从根本上采取措施予以消除，只能通过加强施工产噪设备的管理，以减轻施工噪声对周围环境的影响。因此提出采取以下控制措施：1）加强施工管理：施工单位应严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12525-90）和《中华人民共和国环境噪声污染防治法》中的有关规定，遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。2）合理安排施工时间：单位施工禁止在夜间22∶00～次日6∶00进行。如因建筑工程工艺要求或特殊需要必须连续作业而进行夜间施工的，施工单位必须到市行政服务中心环保窗口办理夜间施工许可证后方可进行夜间施工。3）合理安排工程作业：减少同时作业的高噪声施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响。4）加强对噪声设备的维护和保养。（2）施工废水污染防治措施1）建筑废水处理：在施工地点低洼处设置临时废水沉淀***2～3个，收集施工中所排放的各类废水，在经沉淀一段时间后，作为施工用水的一部分回用，既节约用水，又减轻了对周围环境的影响。2）生活污水处理：建临时化粪***：施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪***处理达到GB8978-1996《污水综合排放标准》中三级标准后排入城市污水管网，进入市污水处理厂进行二次处理。化粪***型号为10＃，有效容积23.2m3。（3）施工固体废弃物污染防治措施1）弃土和建筑垃圾处理：工程产生的所有弃土和碎砖、砂石等建筑垃圾全部回填以调整工程场地标高，工程低洼处需要一定数量的填方，经核算，填方量与挖方量基本平衡，无外运弃土和建筑垃圾。72 2）生活垃圾处理：施工人员的生活垃圾由环卫部门统一收集处理，运输至***垃圾处理厂卫生填埋。通过以上措施，可将本建设项目的固体废弃物对环境造成的影响减少到较小程度。（4）施工扬尘污染防治措施施工扬尘的起尘量与许多因素有关，如挖土机等在工作时的起尘量与挖坑深度、挖土机抓斗与地面的相对高度、风速、土壤的颗粒度、土壤含水量等因素有关。为了减轻扬尘对周围环境的影响，本工程拟采取以下措施：1）加强工程机械的保养维护，提高机械的使用效率。2）工程物料堆场选择适合的位置，并适时做好洒水抑尘等防止扬尘措施。3）文明施工、洒水作业，车辆上路前预先冲洗，运输时尽可能封闭。4）使用环保型装饰材料，以确保室内环境空气达标，从而满足生态住宅要求。5）风速四级以上时，暂停土方开挖。采取以上防护措施后，可减轻工程建设对施工区域近地面环境空气质量的影响。（5）施工期水土流失防治措施工程施工期相对较长，将会遇到雨量充沛时期。因此，施工过程中雨季水土保持工作相当重要。雨季施工的水土保持工作应重点做好以下几点:1）施工单位应密切关注气象变化，事先了解降雨时间和情况，以便采取适当的防护措施。2）施工时要随时保持施工现场排水设施的畅通。72 3）雨季施工时，应随挖、随运、随填、随压，雨前和收工前将铺填的松土碾压密实，不致积水。4）当暴雨来临时，堆场应使用一些防护物，如使用草席等进行覆盖。5）在堆场周围设置砖砌围栏，以减少水土流失造成环境影响。2、项目建成后环保措施（1）废水污染防治措施本项目区内排水实行雨、污水分流，雨水进入雨水管网，排放的生活污水进化粪***预处理达到GB8978-1999《污水综合排放标准》中三级标准后，排至园区市政污水管网，进入站前区污水处理厂处理。（2）废气污染防治措施建设项目住户全部入住后，居民厨房油烟总的产生量约2.96t/a。由于居民厨房油烟是分散源，属少量多点排放性质，经家用抽油烟机处理后，并经内壁式油烟通道直达楼顶，排入大气中，再经扩散稀释，不会对周围环境造成明显不利影响。（3）噪声污染防治措施1）本工程建成后，加强对机动车的管理，在小区交通出入口处设立大型车辆禁行标志和轻型车辆限速、禁鸣标志；2）根据***市《关于进一步加强***城区环境污染整治的通告》精神，项目区内禁止从事卡拉OK、汽车修理、PVC和铝合金门窗加工等产生噪声污染的行业。3）建设单位将车库强排风机、消防水泵、增压泵以及变电设备布置在地下室内，所有风机等运转设备均设减震基础和可曲绕橡胶接头，风机出口设置消声器。通过楼板墙体隔声、基础减震、消声器消声等减噪措施，可将室外环境的设备噪声降低到50分贝以内。（4）固废污染防治措施72 建设单位计划在每幢住宅楼或商住楼单元出口处及四周设置30个生活垃圾筒，保洁员定期的收集生活垃圾。生活垃圾经收集后全部进入城市垃圾清运系统，对环境的影响很小。5.1.7环保工程投资估算表5-4环保工程投资估算一览表编号环保设施投资（万元）备注1化粪***24.0处理生活废水2垃圾收集箱、筒1.5收集生活垃圾3小区绿化174.6降低噪声和细分扬尘合计416.15.2节能方案5.2.1用能标准和节能规范1、节能设计标准根据本项目性质，节能方案应符合《安徽省居住建筑节能设计标准》（夏热冬冷地区）（DB34／T754-2007）、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）和《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）。公共建筑的节能设计，在保证相同的室内环境参数下，与未采取节能措施相比，全年采暖、通风、空调和照明等的总能耗应减少50%，其中围护结构分担节能率约22%；空调采暖系统分担节能率约20%；照明设备分担节能率约8%。5.2.2能耗状况和能耗指标分析本项目主要能耗为电、水。1、电耗状况和电耗指标分析项目社区各部分负荷密度为：住宅60～50w/m2，商铺建筑80w/m272 ，地下车库15w/m2，其余用房60w/m2。本项目设计建筑全年耗电量：多层建筑为44.44KWh／m2，全年耗电量指标限定值为50.29KWh／m2；小高层建筑为49.76KWh／m2，全年耗电量指标限定值为57.30KWh／m2。项目全部建成，年用电总量约为879.67万kWh，年用电量密度为51.54kWh/m2，年人均电量为2444KWh/人（***市远期城市人均电量用电标准为5000KWh/人·n）。2、水耗状况和水耗指标分析项目社区的年综合用水量标准为304L/人·d，年总耗水量约为39.94万吨。3、能耗评价本项目尽量按有关规范采用节能设计，使能耗处于较低水平。5.2.3节能措施和节能效果分析1、主要建筑节能措施（1）多层部分：外墙外保温：采用25厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；平屋顶：采用30厚挤塑聚苯板保温系统；坡屋顶：采用55厚挤塑聚苯板保温系统；外门窗：采用塑钢中空玻璃窗（6A），传热系数为3.0W/m2·k，自身遮阳系数0.85，可见光透射比0.71；气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002所规定的3级；水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002所规定的3级；隔声性不低干《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB/T8485-2002所规定的3级；底部自然通风的架空楼板：采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，传热系数为1.49W/m2·K。72 （2）高层部分：外墙外保温；采用30厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；平屋顶：采用30厚挤塑聚苯板保温系统；坡屋顶：采用55厚挤塑聚苯板保温系统；外门窗：采用塑钢中空玻璃窗（6A），传热系数为3.0w/m2·K，自身遮阳系数0.85，可见光透射比0.71；气密性不低干《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB／T7107-2002所规定的4级；水密性不低于《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB／T7108-2002所规定的3级；隔声性不低于《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB／T8485-2002所规定的3级；底部自然通风的架空楼板：采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，传热系数为1.40W／m2·K。（3）总平面设计：从总平面设计方面考虑建筑的通风、采光和受热，建筑物的朝向接近南北向。在平面设计时尽量考虑减少建筑型体系数。2、主要电气节能措施（1）灯具选用贯彻“绿色照明”原则，选用T-8细管荧光灯、节能灯，并采优质电子镇流器：走道，楼梯灯采用声，光控开关；对户外环境照明可由楼宇设备自动控制系统（BAS）实施自动控制，自动减少下半夜的亮灯数，在保证安全情况下，达到节能要求。（2）建议由设备自动化管理系统（BAS）实施对工程的给排水、变配电，照明系统、电梯等各类几电设备运行情况的监测和控制，以实现矗优化运行，达到集中管理、程序控制和节约能源效果。（3）小区采用预装式箱式变压器。72 （4）除住宅内照明外，其它区域照明采用节能型灯具，以达到节能效果。（5）室外路灯、庭园灯采用节能型灯具，并采用分段跳跃式在门卫集中控制管理。（6）天然光是免费的光源，要充分利用自然采光，合理进行采光设计，提高室内采光系数。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达70～80%，同样能起到节电的作用。（7）采用变频调速恒压供水可大幅度降低能耗，节能效果可达节电25%以上。3、节水措施卫生器具及其配件均选用国家推荐的节水型产品。本项目按照建筑节能设计标准进行节能设计，并采取有效的综合节能措施，充分降低空调、照明和供水等的电耗，所建成的住宅不仅舒适，而且能耗低，总能耗与未采取节能措施相比，可减少50%。72 第六章项目组织管理6.1项目组织管理******花园居住小区开发项目由******房地产集团******置业有限公司融资建设，公司组织机构精简高效，设有工程部、销售部、开发部、办公室和财务部。部门职能明确，工作协调。办公室的主要职能是行政管理、人事管理、部门协调与后勤服务；工程部的主要职能是项目的工程管理与计划；销售部的主要职能是产品销售推广与用户服务；开发部的主要职能是市场调研、开发与管理；财务部的主要职能是企业的财务管理和工程项目的资金管理。具体到工程项目的实施，其组织管理实行的是“项目经理负责制”、“招投标制”、“工程监理制”和“合同管理制”，以此确保工程建设质量、建设进度及投资效益。每一个项目都确定一名项目经理来具体负责项目的组织管理工作，项目经理与各部门之间的沟通协调有一整套制度给与支持。房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体而言，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。一、工程施工控制施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。72 1、工程进度控制工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。（1）进度计划的形式按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法来表示；第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示；第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。（2）进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。（3）进度计划的衡量、分析和修订衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。2、工程质量控制72 工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：（1）对原材料的检验为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。（2）对工程中的配套设备进行检验工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可以到制造厂监督和检查。（3）确立施工中控制质量的具体措施检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。（4）建立有关质量文件的档案制度。3、成本控制实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。（1）直接费用监测分析直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。72 （2）间接费用监测分析间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。二、房地产开发项目的工程建设监理工程建设监理简称为工程监理，目的是使工程结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。工程监理的内容包括工程进度监理、工程质量监理、工程合同监理。1、工程进度监理即监理单位受建设单位委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。2、工程质量监理是监督单位受建设单位的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。主要内容如下：（1）委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。（2）进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。（3）质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。72 3、工程合同监理。主要任务是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。三、房地产开发项目的工程建设竣工验收竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。1、房屋建设项目的一般竣工验收标准（1）程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。（2）所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。（3）上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。（4）整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。（5）要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。2、竣工验收的程序（1）工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。72 （2）开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。（3）共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。（4）编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。（5）编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档案馆。6.2建设工期安排本项目建设工期计划为24个月，具体工程进度安排见下图6-1：图6-1项目实施进度横道图工程项目2010年2011年12341234多层住宅和商铺建筑高层住宅其它建筑给排水电气道路、绿化停车场、围墙等72 第七章投资估算与资金筹措7.1投资估算7.1.1投资估算范围本投资估算范围包括项目的建安工程、配套基础设施工程等直接建设费用及工程建设其他相关费用等。7.1.2工程概述******花园居住小区位于***市火车站站前区，工程用地99073平方米，总建筑面积170678平方米。主要工程项目有：小高层住宅30423平方米；多层住宅和商铺建筑109149平方米；地下建筑26996平方米；公共建筑等710平方米；绿地面积34923平方米；地面停车场3850平方米（220个机动车停车位）。7.1.3投资估算（1）土地费用：本项目总用地99073平方米，分摊土地费用7361万元。（2）建安工程费：多层住宅和商铺建筑按800元/平方米计，为8732万元；小高层住宅按950元/平方米计，为2890万元；地下建筑按1200元/平方米计，为3240万元；公共建筑按700元/平方米计，为50万元；总计14912万元。（3）前期工程费：包括可行性研究、规划设计、勘察设计及三通一平等费用，按已发生费用和将发生费用估算为150万元（4）基础和公共设施费：72 该项费用是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的给供水、电气、绿化、道路、停车、环卫等设施的建设费用。序号项目计算指标工程造价（万元）1给供水按单位建筑面积30元估算5122电气按单位建筑面积20元估算3413道路按单位用地面积50元估算4954绿化按单位绿化面积60元估算2105停车场按单位面积200元估算776小区围墙按单位用地面积20元估算1987环保设施该项费用估算见“表5-4”416本项目基础和公共设施建设费用估算为2249万元。（5）管理费用：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费以及其他管理费用，按建安工程费加基础和公建设施费之和的0.5%估算，为86万元。（6）财务费用：财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。本次按贷款银行意向，即二年期借款10200万元，年利率按5.40%计算，利息计算期为2年，共发生财务费用1101.6万元。（7）销售费用：是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。销售费用按销售收入的0.25%估算，为103万元估算。72 （8）开发期间税、费：2299万元序号项目计算依据（元/M2）金额（万元）1城市基础设施配套费50.002墙改基金8.003散装水泥基金1.504工程渣土处理费2.005人防工程易地建设费30.006土地登记费0.207白蚁防治费2.008房屋所有权登记费0.509规划综合技术服务费2.2010房产面积测绘费1.0011施工图纸审查费2.1012避雷设计审查费1.1013避雷检测费0.5014规划技术服务费1.0015产权交易费3.0016产权登记费2.5017档案保管费1.0018天然气入网费3.0019自来水入网费20.0020销售入网费1.0021室内环境监测费1.0022室内电气监测费1.10合计134.72299（9）其它费用：209万元主要包括:72 各项临时费用、咨询费、编制费、承包管理费、合同公证费、施工执照费、招标代理费、环境影响评价费、工程质量监督费、工程监理费等。序号项目计算指标（元/M2）金额（万元）1监理费2.002质监费1.003招标代理等0.504环境影响评价费0.255临时施工水电接入费1.006临时道路建设费3.007临时围墙建设费2.008竣工资料编制备案费0.509其它2.00合计12.25209（10）不可预见费:房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。本项费用按建安工程费加基础和公建设施费之和的3%估算，为515万元。（11）总投资估算:含以上10项费用，******花园居住小区建设项目开发总成本约需28986万元。项目开发总成本估算表序号项目合计(万元)估算说明1土地费用7361为分摊到本项目2建筑安装工程费149123前期工程费用1504基础和公共设施费22495开发期间税费22996管理费用867销售费用1038财务费用1101.6为借款利息9其他费用20910不可预见费515项目总投资28986取整数72 7.2资金筹措7.2.1融资方案本项目总投资约28986万元，资金来源主要包括：1、企业自有资金3000万元（已全部用于土地购置）；3、楼盘预售款8641万元；4、股东投资7145万元（其中已有6365万元用于土地购置和项目前期费用支出）；5、申请银行贷款10200万元。7.2.2资金投入预测本项目资金使用有两个高峰期，一个是在土地购置期间，一个是在2010年的下半年。按照已发生费用和项目进度计划，本项目建设开发期间资金需求情况大约如下：单位：万元资金需求时间段2008-20091010.1—61010.7—121011.1—61011.7—12各期需求93654500120612560500累计需求936513865259262848628986资金投入预测表明，2010年度内项目约有16561万元资金需求量，但在该期间，公司可使用的资金只有6361万元左右，其中含企业自有资金780万元（股东投资）、当年楼盘预售款5581万元。存在10200万元的资金缺口，因此必须进行贷款融资。72 第八章财务评价8.1评价依据与说明8.1.1评价依据1.建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》；2．国家现行的财税制度和有关法规。8.1.2计算说明1．项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部销售完为限，计划建设期为2年，销售期为4年，计算期定为4年。2、贷款利率：按中国人民银行2008年12月23日公布的人民币存贷款基准利率，一至三年期贷款年利率为5.40%。3.税费率：报告中采用的税费率详见下表：税费项目税费率营业税5%城市维护建设税7%教育附加费3%地方教育附加1%土地增值税30%、40%、50%、60%超率累进所得税25%4、土地增值税按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》计算原则计算，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的都被纳入了上门清算的范围。”土地增值税税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数72 式中：增值额=销售收入－1.2×（土地成本费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共配套设施费+开发间接费用）－开发期税费－旧房及建筑物的评估价格－销售费用－管理费用－财务费用－营业税－城市维护建设税－印花税－教育费附加速算扣除系数：0对应30%税率，5%对应40%税率，15%对应50%税率，35%对应60%税率5、销售价格估算：销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。8.2收入估算根据项目规划设计、工程进度计划和销售计划安排，参照目前市场价格和开发成本，预测各年销售收入如下：可销售产品销售均价总销售收入（万元）各年销售收入（万元）2010年2011年2012年2013年高层住宅3200元/m29735389438941947情境洋房2800元/m2300755581190635431商铺建筑5000元/m2869719150车库60000/车位690207345138合计41369558123883982020858.3盈利能力分析项目在计算期内产品销售收入共为41369万元，可获得利润总额10087.02万元，扣除所得税2521.76万元，提取公积金756.53万元、公益金378.26万元，可分配利润为6430.48万元。72 企业交纳经营税金2295.98万元、土地增值税1545.91万元、所得税2521.76万元，合计税金6363.65万元。主要财务评价指标：（1）投资利润率：34.80%（2）投资利税率：48.05%（3）资本金利润率：99.43%（4）投资回收期（含建设期）：静态2.85年（税后）动态2.71年（税后）（5）财务内部收益率：29.02%（税后）（6）财务净现值（Ic=8%）：3668.99万元（税后）8.4清偿能力分析本项目银行贷款10200万元，贷款期限2年，年初发放，建设期利息总计1101.6万元。从建设期第一年起本项目就有销售收入，其后逐年增加。从资金来源与运用分析表可以看出，第二年年低还清本金和利息后仍有8220.46万元的盈余资金。因此，本项目有很强的清偿能力。8.5资金平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是基本平衡的。具体见《资金来源与平衡表》。8.6敏感性分析72 将开发成品成本、销售价格、销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中产品开发成本对项目的收益影响最大，其次为销售价格。因此要注意控制投资成本，并避免雷同化的价格竞争。要优化设计方案，加大招标竞争，加强项目管理，以确保合理的成本水平和售价。敏感性分析变化幅度净现值0-5%-10%10%5%8.7临界点分析临界点分析是项目评价的另一个重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为10%，在这种情况下，项目开发投资的临界点为18175万元，增加1849万元；商品房销售均价最低价格为3075元/平方米，下降15.5%；销售面积最低值为51587平方米，下降9103平方米。详见下表。临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率29.02%期望值10%项目开发投资28986万元最高值33705万元（其它不变）销售均价2895元/平方米最低值2312元/平方米（其它不变）销售面积142890平方米最低值114115平方米（其它不变）72 综上评价可知，本项目在财务上可行，且有较高的抗风险能力和较强的债务偿还能力。8.8主要技术经济指标主要技术经济指标一览表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米99073总建筑面积平方米1706783总居住户数户10814总居住人口人35205机动车停车位辆3356绿地率%35.257容积率1.448建筑密度%27.76二经济指标1总投资万元289862销售收入万元413693上缴税收万元6363.654税后利润万元7565.265投资利润率%34.806资本金利润率%99.437内部收益率%29.02税后8财务净现值万元3668.99税后9借款偿还期年2贷款意向72 第九章社会评价9.1社会效益分析1、随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量与环境。******置业有限公司秉行“创造精品，服务人民，提升生活”的经营理念，参与***城市建设，改善城市居住环境，丰富人民的购房选择，对于提高城市的品味，推进城市文明具有积极意义。2、该项目在丰富住宅供应的同时，并为城市创造大量了的就业平台与经济活动平台，从而促进城市综合发展。建设9.2适应性分析分析认为，***市及周边城镇的居民，以及当地政府为该项目的主要利益相关者。根据调查研究，居民对居住的要求首先是质量、品位与舒适性，然后是周围的各种环境及条件，这些方面的要求均能得到相应的满足。而政府比较关注项目的社会效益和生态保护，这些方面也均能在项目中得到体现。因此，该项目能为当地社会环境、人文条件所接纳。72 第十章结论与建议10.1结论1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。2、******花园居住小区所在城市区位是宜商宜居的优良地段，环境优良，交通优越，在此建设高品质的住宅群，营造优美舒适的生活空间，完善配套服务设施，满足人们生活的各项需要，将是城市居民理想的居住选择，并吸引商业网点的进入。3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。4、2009年以来，***市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。5、去年以来，***市出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（***政〔2008〕65号）和《关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见》（***政[2008]83号），放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。72 7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力的保障。10.2建议1、建议建设单位密切关注政策导向，规避政策性风险。加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府有关部门已出台或将要出台的的实施细则或政策措施，认真分析当地房地产市场的供求状况、运行特点，以及各项政策对当地市场可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，为科学决策提供依据。2、建议建设单位加大资金筹措，尽量将各项工程提前，并加快工程进度，以提高项目的财务收益，同时可降低市场变化的风险。72 目录第一章总论11.1项目概述11.2编制依据31.3研究范围31.4开发企业概况41.5项目综合评价4第二章项目选址及建设条件62.1选址分析62.2建设条件6第三章市场分析及营销策略83.1市场分析83.2项目竞争力分析193.3市场营销策略20第四章方案设计224.1设计背景224.2建筑设计234.3结构设计284.4电气设计324.5给排水设计374.6消防设计384.7节能设计39第五章环境保护与节能425.1环境保护425.2节能方案50第六章项目组织管理546.1项目组织管理546.2建设工期安排59第七章投资估算与资金筹措607.1投资估算607.2资金筹措6472 第八章财务评价658.1评价依据与说明658.2收入估算668.3盈利能力分析668.4清偿能力分析678.5资金平衡分析678.6敏感性分析678.7临界点分析688.8主要技术经济指标69第九章社会评价709.1社会效益分析709.2适应性分析70第十章结论与建议7110.1结论7110.2建议72附件1、******花园居住小区总平面图2、企业法人营业执照3、房地产开发资质证书4、组织机构代码证5、***市规划建设指导委员对项目规划建筑设计方案的审议意见6、建设用地批准证书72 72'