高新区服务业载体开发项目可行性研究报告 35页

'高新区服务业载体开发项目可行性研究报告35 目录第一部分项目概况4一、宗地位置4二、宗地现状4三、周边配套调查6四、周边环境调查6五、大市政配套7六、规划控制要点7七、土地价格7八、商务安排7第二部分区域城市化发展概况8一、江阴市概况8二、江阴高新区概况9第三部分区域服务业发展情况12一、服务业各业态经营现状调查12二、服务业各业态未来发展预测16三、区域政府对服务业发展的政策17第四部分开发法规风险分析18一、项目获得方式18二、取得土地使用权程序评估18三、开发政策性调查及风险评估18四、项目开发重要规费调查18五、限售限购政策、金融政策调查18六、总体评价18第五部分土地现状价值评估18一、现状价值评估原则18二、案例选择及比价分析18三、项目现状价值综合判断20第六部分开发市场分析21一、房产市场交易规模调查21二、商住价格比调查分析2235 三、区域商品房供应量调查分析23四、存量商业用房租金调查23五、市场调查小结24第七部分开发指标和规划25一、规划建筑指标25二、规划概念方案25三、建筑概念方案25四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划27第八部分开发收入和周期27一、销售配比定价27二、开发销售收入27三、开发周期预测28四、销售计划预测29第九部分投资总成本和收益分析30一、项目预算总投资分析30二、项目开发销售收益30三、项目持有经营收益30四、项目投资价值指标分析31五、项目现金流量及启动资金分析31第十部分综合分析与建议33一、综合判断33二、综合建议3335 第一部分项目概况一、宗地位置项目所在区域原为成熟工业建成区，经过多年城市发展,已融入中心城区,靠近江阴市中心区及经济开发区核心位置，已不利于继续发展工业，根据国家及江阴市大力发展现代服务业的政策号召,该区域规划定位为总部经济区，目前处于发展起步阶段，其中海澜财务中心已经开始建设和销售。项目地距江阴城市客厅区域及居住地中心位置约1公里左右。项目位置图如下：二、宗地现状1、项目四至：项目东临萧山变电所，南临现状空地，西临定山路，北临滨江东路。具体如下图所示：2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。35 3、地面现状：地上无建筑物和构筑物，场地内基本平整。4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。7、现状及周边照片：北临滨江东路：西临定山路：地块内现状：35 三、周边配套调查1、交通状况1.1公交系统情况：该项目北侧设有15、88、66公交终点站。1.2宗地临主干道滨江东路、定山路，其中滨江东路为省道，东接张家港，西连江阴市区。2、周边教育配套：项目东南有江阴市第二实验小学，距离项目2公里距离，东有长山中学、长山中心小学，距离项目约3公里。3、医院等级和医疗水平：项目周边有滨江社区、锦隆社区卫生服务中心及长山卫生院。4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住宅及现状：项目西侧东外环路内，距本项目约1-2公里范围，有滨江社区、锦隆社区、大桥社区等均为成熟的大型社区。在售新建住宅项目较少。四、周边环境调查1、治安情况良好。2、空气状况优良。3、噪声情况良好。4、污染情况无。5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。35 6、近期或规划中周边环境的主要变化：项目西侧定山路以西滨江东路以北为扬子江盈智城项目，现土地已平整，尚未开工。五、大市政配套1、道路现状及规划发展：项目北侧滨江东路为双向六车道，项目西侧定山路为双向四车道。2、供水状况：现有管线均至项目用地。3、污水、雨水排放：现有管径均至项目用地。4、通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线均至项目用地。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线均至项目用地。6、燃气：现有管线均至项目用地。六、规划控制要点该地块的用地性质为商业用地；用地面积为13164.84平方米；容积率为2.8—3.2；建筑密度为不大于50%；绿地率为不小于15%；停车泊位要求为机动车80辆/万平米建筑面积，非机动车200辆/万平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块西侧定山路及北侧滨江东路设置。其他限制条件：竞得者需自持规划建筑面积中商铺部分（由高新区管委会鉴定）的30%并不可分割出售，但可整体转让。七、项目主体及进展情况江阴新高置业有限公司（下称：项目公司）为本项目的主体公司，注册资本3800万元。项目公司已经与江阴市国土资源局签署《成交确认书》；已经与江阴市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》，并已经按合同支付完毕全部土地款。项目公司已经取得《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》。35 第二部分区域城市化发展概况一、江阴市概况1、地理位置江阴市北枕长江，南近太湖，东接常熟、张家港，西连常州，地处苏锡常“金三角”几何中心，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。2、经济发展2011年，江阴市实现地区生产总值2335.87亿元，比上年增长16.7%，其中，第一产业增加值43.02亿元，增长18.6％；第二产业增加值1354.31亿元，增长14.4％；第三产业增加值938.54亿元，增长20.3％。人均地区生产总值19.34万元。江阴连续十年蝉联中国第一经济强县（市）。3、行政区划2011年，全市有11个镇、6个街道，有243个村委会、108个社区居民委员会（其中17个为村居合一）。全市新组建各类农村新型合作经济组织136个，撤并自然村130个，整治村庄150个。4、金融业发展35 2011年，金融存贷款规模扩大。年末金融机构各项本外币存款余额达2261.7亿元；城乡居民储蓄存款余额702.7亿元。各项本外币贷款余额1780.8亿元。人民币贷款中，短期贷款1038.2亿元；中长期贷款573.3亿元。全年新增4只股票，累计拥有32家上市公司、33只股票，其中境外上市企业10家，募集资金280亿元，募集资金总量在全国县级市中继续保持第一。5、人民生活全市常住人口161.6万人，年末全市户籍人口为120.9万人，人口出生率7.7‰，人口死亡率6.6‰，人口自然增长率为1.1‰。人口期望寿命达到78.1岁。2011年，城镇居民人均可支配收入34888元。农民人均纯收入17460元。城镇居民家庭恩格尔系数为34.2，农村居民家庭恩格尔系数为35.6。城镇居民人均住房面积（含偶尔居住）39.4平方米，农村居民人均居住住房面积67.0平方米。二、江阴高新区概况1、地理位置江阴高新区位于长三角城市群几何中心，北枕35公里深水岸线，东距国际港口张家港8公里，西距一级对外开放港口江阴港4公里。南临锡澄高速，倚靠江阴长江公路大桥，全国最大的主骨架公路之一的黑龙江同江—海南三亚的沿海大道经过江阴长江公路大桥。以江阴高新区为圆心，150公里半径内，有上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、南京碌口国际机场、苏南国际机场、常州奔牛机场等空港。水陆空交通网络完备的江阴经济开发区，已成为长江中下游南北交通的重要枢纽。2、经济发展35 2011年，江阴高新区全年完成地区生产总值305.88亿元，比上年增长17.64%；工商业开票销售收入1490.3亿元，增长26.1%；工业总产值1203.08亿元，增长20.03%。实现利税总额125.12亿元，财政收入51.45亿元。新批进区企业128个，其中外商投资企业33个。3、江阴高新区“十二五”发展规划“十二五”期间，高新区将全力推进现代化科技新城建设，构建区域领先的现代产业体系、高位均等的公共服务体系与和谐安全的生态环境体系。经济发展：全区地区生产总值超550亿元，年均增长16%左右，人均GDP（按常住人口计算）超5万美元。实现业务总收入5000亿元；产业转型：高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重达65%以上，服务业增加值占GDP比重45%，一二三产业比重为0.2:54.8:45。科技创新：科技进步贡献率达60%以上，发明专利占专利总数的25%以上。城市功能：城市化率达到90%，现代化科技新城架构基本形成。生态文明：建成国家级生态工业示范园区；单位地区生产总值能耗比“十一五”期末降低20%，污染物排放总量比“十一五”期末降低25%，城市生活污水集中处理率达100%，环保重点监管企业污染物稳定排放率达98%；全区绿化覆盖率达42%以上，人均公共绿地面积超12平方米。社会发展：民主法治建设全面增强，社会管理体制更为完善，生活更加舒适、社会更加和谐；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均递增15%。4、总部经济区发展规划江阴高新技术产业开发区内规划建设先进制造业集聚区和现代服务业集聚区，其中先进制造业集聚区包括沿江新材料、现代中药及生物新药、金属新材料及制品、高端智能设备、融合通信装备及材料5个产业园；现代服务业集聚区包括总部经济区、现代物流区、高科技服务业集聚区。根据江阴高新区制造业发展的需求特征，已确定将总部经济、文化创意、软件及服务外包、现代物流等四大高科技现代服务业和城市服务经济作为高新区下一步将重点扶持的服务行业。总部经济区范围约1.6平方公里，依托盈智城、高新技术创业园等大型载体，承载着总部经济、文化创意、城市服务经济三项功能：35 总部经济大力发展公司总部、现代金融、商务服务、科技服务等总部机构，努力打造集金融产业、研发孵化、商务服务于一体的总部经济服务集群，把园区建设成区域性商务领航中心。到2015年，高新区总部经济产业实现产值达400亿以上，力争引进区域性企业总部40家以上。文化创意依托高新区良好的制造业基础，重点发展工业设计及数字内容、印刷包装等，突出创意、创新、创造的功能定位，全力争创省内知名的文化创意产业基地。到2015年，高新区文化创意产业实现销售收入达100亿元左右，园区集聚核心文化创意企业约50家。城市服务经济顺应高新区产城一体化发展的趋势，大力发展现代商贸、生态休闲、社区商业等生活性服务业，积极引入一些现代新型服务业态，满足人民群众日益增长的消费需求。到2015年，高新区城市服务经济实现销售收入达400亿元，园区集聚超亿元商贸餐饮企业达50家以上。发展现状:总部经济区内目前正在建设的有海澜财富中心、法尔胜泓昇集团大厦等总部经济业态，本项目西侧为规划建设的扬子江盈智城。本项目位于总部经济区内，西侧为规划建设的扬子江盈智城。目前江阴高新区内总部经济区建设刚刚起步，借助其总部经济、文化创意及城市服务经济的功能，未来几年内将成为江阴市及高新区的快速增长点，发展潜力巨大。35 第三部分区域服务业发展情况一、服务业各业态经营现状调查（一）江阴市服务业各业态经营现状调查1、零售商业、批发市场零售商业、批发市场主要调研业态为：百货商厦、购物中心、超市卖场。百货商厦：江阴已形成核心商圈+区域商业中心搭配的城市商业体系，区域商业中心档次仍有很大的提升空间。江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区，该区域属于江阴市的城市核心商圈，数量众，但单个体量普遍较小。商圈内主要的百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2,000-5,000平方米。以华联、华地为代表，传统百货发展相当成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物业，受建筑结构的限制，以人民路为轴心的中心城区商业业态升级空间有限。购物中心：在早期阶段，由于位于城市新区或缺乏商业基础的区域，时代超级购物中心与希望广场都采取了发展超市卖场为主力业态的策略。由于引进品牌卖场大润发，后者经营较为成功；而前者采取发展商自己经营，经营效果较差。在前期开发过程中，希望广场开发了餐饮、休闲、娱乐等业态，以聚集区域商业人气；但由于区域缺乏成熟居民区、远离中心区以及经营策略失误（分割销售），并未取得预期效果。在大润发的带动下，区域商业环境的日益成熟，开发商建设的星光百货，是一个集卖场、百货、餐饮、休闲、娱乐的购物中心（区域型）雏形。超市卖场：35 超市周边居民的消费水平与超市经营状况关系密切，高档社区的居民是超市的主力消费群。时代超市沿大桥路西侧，附近大多是安居房、拆迁户、单位宿舍，消费力不足。大桥路东侧的丽都城市花园等高档小区零售消费力被大润发吸收。高端的住宅小区对超市经营状况有明显的拉动作用，比如大润发超市。以超市为商业发展中心，向周边逐渐发展为区域型商业中心。除大统华超市位于市中心，其它超市、大卖场都位于城市核心商业区周边住宅小区较为集中的区域，承担区域商业中心的角色。满足周边居民一般生活用品需求。江阴大卖场及超市业态发展相当成熟，东南西北基本都有布点（城市购买力已具备一定水平）。大卖场及超市业态，成为除传统人民路商圈以外，大型居民聚集区域的主要商业形态（社区型商业）。2、餐饮、休闲餐饮：江阴已形成了吸引大众消费的餐饮特色商业街，如青果路特色餐饮街，益健路、河北街餐饮休闲一条街。青果路特色餐饮街已初具规模，且具有较好的人气，日益成为江阴人就餐的理想场所。益健路、河北街以休闲餐饮为主，也是酒吧KTV等娱乐业较为聚集的地段，档次大众化。城市客厅区域的餐饮主要集中在新一城商业中心、魔方时代广场、嘉年华城市广场区域。休闲：江阴休闲业态在城区内分布较广：咖啡、酒吧等休闲业态遍布全市，已成为江阴人时尚消费的重要组成部分；大量的中式、西式快餐，进一步丰富了全市的餐饮业和娱乐休闲业。3、酒店、办公酒店：江阴目前拥有7家5星级标准的高档酒店，它们是长晟豪生、喜来登、皇冠假日、雅阁国际等。酒店业市场而言：江阴本地的高档酒店正在快速发展，4星以上的酒店开发商大多为企业背景，客户入驻酒店的目的主要是为了进行会议，研讨，聚会等商务性事迹。35 各酒店都有集团公司及政府客群做支撑，各大酒店入住率情况较为接近，基本处于6-7成范围内。酒店登记名称客房数量入住率经营时间价格（标准间）五星级黄嘉喜来登29860%2010632泓昇苑30860%2006518长盛戴斯酒店21160%2011488长晟豪生29880%2011632新长江雅阁30860%2011518皇冠假日大酒店28070%2011488四星级江阴暨阳山庄27060%1998300江阴国际大酒店31570%1998480江阴来富岛大酒店22160%2003420江阴法尔胜酒店14070%1994300江阴兴澄大酒店13560%1998400经济型连锁酒店如家连锁酒店27080%2010150－250莫泰168酒店31580%2009150－2507天连锁酒店22190%2011150－250汉庭连锁酒店14070%2009150－250格林豪泰酒店13570%2011150－250江阴目前经济型酒店：如家、汉庭、格林豪泰、莫泰168、7天连锁酒店等酒店正雨后春笋快速发展中，品牌连锁酒店以及一些同档次的酒店遍布中心城区，价位在150-250元/天之间，但城东及城市客厅区域的品牌连锁酒店比较缺乏，另外城东及城市客厅区域的企业厂区较多，比较适宜发展连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。办公：作为县级市的江阴，城区高品质的办公楼项目初具规模；目前市场上高品质的办公楼项目包括了，已经落成的东都大厦、联合大厦、汇盛大厦和黄金大厦。办公楼市场而言，随着本地经济的进一步发展以及和周边地区区域经济的联系更加密切，城市产业升级（由制造业向高科技、现代服务业方面发展）本地的写字楼市场需求将保持在一个比较平稳的水平。从购买者群体上看，主要是以自用型和投资型两种投资类型为主。4、康体、文娱、文化传媒大众化和高档的健身、运动场所在江阴的数量均不多；35 对于城市人口规模而言，江阴与其他县城在生活习惯上，对运动健身的概念较弱。江阴的酒吧业进入快速发展期，尤其是近两年酒吧数量迅速增加。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者区域商圈地段。在江阴所有的娱乐休闲场所里。KTV还是普通市民最习惯消费的一种娱乐方式，江阴洗浴中心数量众多，总体上以大众化消费为主，高档次项目较少。江阴娱乐休闲业发展较快，目前经营情况较佳；但市场上大规摸、高档次娱乐休闲项目较少；市场仍就缺乏综合多种功能设施及服务项目的大型娱乐城；随着江阴生活水平、人民收入水平逐步提高，特别是江阴外来高层次商务人群，将会对休闲餐饮、康体、娱乐业的品牌化服务提出更高的要求。江阴的文化传媒行业处于快速发展期，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导等也是雨后春笋，目前各种文化培训及辅导主要集中中心城区较多，但随着城东及城市客厅的各种商住配套的完善，慢慢也有东渐的趋势，目前在新一城商业中心、魔方时代广场、嘉年华城市广场已经有一些培训公司嵌入其中，未来随着城市客厅商圈的建设完善，文化传媒及休闲娱乐业必将得到进一步发展。（二）项目周边江服务业各业态经营现状调查1、“城市客厅”经营现状调查项目处于江阴“城市客厅”商圈区域。江阴市把198平方公里的中心城区作为“家”，配套出一个2.5平方公里的“城市客厅”，城市客厅将成为江阴新的一个商圈。目前，城市客厅区域已聚集了“五馆一中心”、新体育中心、行政事业中心、公交车首末站、国际商务办公楼等。“城市客厅”已投入运营的商业项目包括：沃尔玛商场与洲际酒店两大功能部分组成的新一城商业中心，总用地规模21759.2平方米，集合了百货店、精品服装服饰、餐饮、KTV、健身美容、家居装饰、儿童娱乐、沃尔玛超市等于一体，店铺数量超过300个。1912特色街区，总建筑面积近14万平方米，包括公寓式酒店、高档会所、快捷酒店和1912酒吧商业街等。魔方时代广场，占地约21000平方米，建筑面积为66298平方米，整个项目将打造成集商业、办公、餐饮、娱乐为一体的娱乐休闲场所。35 新梅“豪布斯卡”项目占地面积约22000平方米，整个项目为集高档住宅、商业、办公为一体的综合性场所。“城市客厅”不仅覆盖周边及城区人群，更具备超强的向东辐射能力，将改变江阴的商业格局。2、项目周边历史商业办公经营情况调查项目周边商业办公楼盘调研表：周边商业物业租金水平调查：位置物业类型楼层面积（平米）日租金（元/日平米）大润发旁店面商铺1/5501.33大润发旁店面商铺2/2801.10名雅居商铺2/5801.04桃源居六期商铺1/1851.96丽都城市花园商铺1-2/71501.29水岸新都店面商铺1/1362.78周边办公物业租金水平调查：位置物业类型楼层面积（平米）日租金（元/日平米）创智天地写字楼5/111050.95名都国际大厦写字楼5/201551.18名都国际大厦写字楼12/321001.27名都国际大厦写字楼8/282201.09名都国际大厦写字楼15/252001.1735 名都国际大厦写字楼6/26981.19名都国际大厦写字楼17/26218.331.22名都国际大厦写字楼22/251921.30戴斯国际商务广场写字楼21/25881.33汇丰大厦写字楼6/132101.35汇丰大厦写字楼9/182030.90汇丰大厦写字楼5/162000.92港丽大酒店写字楼19/25218.351.22二、服务业各业态未来发展预测1、零售商业、批发市场：江阴市已经形成了以百货商厦、购物中心、超市卖场为主的商业形态，但是老式的百货商厦限于地理位置、经营空间等因素无法扩大经营、新型的购物中心、超市卖场主要面向中低消费，商业档次仍有较大提升空间。2、项目所在地江阴城东及城市客厅区域的品牌连锁酒店比较缺乏，而且城东及城市客厅区域的企业厂区较多，预测未来连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。3、江阴市康体、文娱、文化传媒商业刚刚兴起，各种类型的行业培训、中小学教育以及专业辅导主要集中在中心城区，未来随着城市客厅商圈的建设完善，康体、文娱、文化传媒商业也将不断扩大规模。三、区域政府对服务业发展的政策“江阴市2013年政府工作报告”2013年的主要任务“突出转型升级，加快构建现代产业体系”：推进传统产业改造提升和新兴产业集聚发展，实施先进制造业与现代服务业双轮驱动，千方百计做大总量、调优结构、提高质效，推动实体经济又好又快发展；加快推进服务业比重提高、结构优化，服务业增加值占比达到42.4%。完成全市域商业网点布局规划，加快启动一批服务业高端项目建设。大力推广运用电子商务，加快发展研发设计、商务中介、金融服务等生产性服务业。更大力度发展特色旅游业，加快扶持培育一批特色旅游产业项目，深入推进旅游标准化工作。加快发展文化产业，确保文化产业增加值占地区生产总值的比重达到4%。“江阴高新区“十二五”经济和社会发展总体规划纲要”，“十二五”35 期间的战略重点与主要任务：发展一系列的总部经济、研发设计、创新孵化和综合服务等平台，形成有特色的现代高科技服务业，支撑战略性新兴产业的发展，初步形成局部的群体性创新的局面，使高新区成为区域创新创意的源头；大力发展现代服务业。按照产业化、市场化、国际化的要求，加快推进现代服务业倍增计划，大力发展生产性、生活性和高端服务业，着力提升现代服务业能级和水平。“十二五”期间，确保服务业增加值占GDP比重每年上升11个百分点。35 第四部分开发法规风险分析一、项目获得方式该地块为增量国有建设用地，通过国有土地出让公开程序对外公开出让（挂牌出让），符合现有土地出让的程序。二、取得土地使用权程序评估现已通过土地挂牌程序取得。三、开发政策性调查及风险评估具体详见附件。四、项目开发重要规费调查具体详见附件。五、限售限购政策、金融政策调查具体详见附件。六、总体评价1、本项目按照挂牌程序进行交易，符合现有法律、法规和程序。2、本项目属于江阴高新区管委会招商办引进商业项目，现已通过土地公开出让市场挂牌取得。3、通过调查江阴市开发政策，现有的开发政策基本符合行业通用政策，没有特别的约定。开发环节政策风险较小。4、综合判断该项目在现行法律、法规下具有可操作性、合规性，风险的可控。35 第五部分土地现状价值评估一、现状价值评估原则本次评估为江阴高新区目标地块在公开市场情况下的现状价值，按照地块规划条件，宗地出让土地面积13164.84平米，容积率为2.8-3.2，用途为商业用地。二、案例选择及比价分析1、江阴目标地块周边区域土地交易市场调查调查2011年至今项目周边土地成交价格如下：宗地编号地块座落土地用途出让面积(平米)容积率土地价格(万元/亩)楼面地价（元/平米）竞买时间备注2012-C-57江阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路商务用地+旅馆用地67136.8544.7312002012/12/282011-C-47江阴市开发区石山路东、石牌路南商业用地278782.5280.2516822012/6/14建成后50%的建筑面积不得分割对外出售2011-C-03江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北商业、办公285233.5291.2612482011/6/12011-C-05江阴市澄江街道水岸新都东、赞园西、名贤路北侧商办混合用地+社会停车场库用地137561.3351.4340542011/3/222010-C-116江阴市澄江街道芙蓉大道南、东外环路西侧市场用地+非市属办公用地503201.6141.113232011/2/242、可比案例选择对目标地块区域内，土地用途相同的土地交易案例进行选择，选择3个土地用途相同的土地交易案例进行比较分析。宗地编号地块座落土地用途出让面积(平米)容积率土地价格(万元/亩)楼面地价（元/平米）竞买时间备注2012-C-57江阴市澄江街道行政区域范围内东南至嘉年华城市广场、西至天华轴线、北至滨江路商务用地+旅馆用地67136.8544.7312002012/12/28　35 2011-C-47江阴市开发区石山路东、石牌路南商业用地278782.5280.2516822012/6/14建成后50%的建筑面积不得分割对外出售2011-C-03江阴市开发区法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北商业、办公285233.5291.2612482011/6/1　3、土地价格修正比较按照土地面积13164.84平米，容积率3进行修正比较。可比项目案例1案例2案例3交易价格（楼面地价）120016821248交易日期100/100100/100100/90土地规模100/100100/100100/100商业及商务集聚度100/103100/93100/95交通便利度100/100100/98100/90交易方式100/100100/100100/100土地利用便利度100/103100/95100/103容积率修正0.811/0.5080.811/0.890.811/0.751土地性质100/100100/100100/100比准价格180617701701比准价格1759建筑面积（地上）39495土地总价（万元）6947通过比较分析该地块的合理评估值为6947万元。三、项目现状价值综合判断通过上述分析，江阴高新区商业项目地块合理价值为6947万元（约合352万元/亩），合理现状价值区间为[6252万元，7642万元]。该项目成交价格为5925万元，低于评估价格。35 第六部分开发市场分析一、房产市场交易规模调查1、江阴2012年商品房成交规模调查2012年全年江阴商品房新增供应257.03万㎡，同比下降11.36%；2012年商品房成交171.09万㎡，同比上涨13.27%。2012年商品房成交指标变化：指标2012年2011年同比涨跌涨幅（%)成交套数（套）1272510210251524.63%成交面积（平米）1710919.041510543.79200375.313.27%成交总额（万元）1284795.051033708.71251086.324.29%成交均价（元/平米）普通住宅61856843-658-9.62%低层住宅127659637312832.46%商铺95747061251335.59%办公8530765887211.39%2、调查2007年-2012年江阴市商品房成交面积情况如下表：指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面积（万平米）住宅94.849290.7447242.0906215.7887118.0096134.429商办24.664216.881234.354448.284633.044736.662935 3、调查2007年-2012年江阴市商品房成交价格情况如下表：指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均价（元/平米）住宅365644575061642967646996商办464145516019712271259392二、商住价格比调查分析1、商住价格比（增量）物业名称位置物业类型商业均价（元）物业类型物业均价（元）商业与住宅价格比丹芙春城文化路南，砂山路西一层商铺20616高层住宅118231.7金色水岸延陵路北，大桥路西一层商铺19404高层住宅105671.8水岸新都新华路南，东外环路西一层商铺22680高层住宅92172.5御香山长江路北，香山路西商场商铺29553高层住宅98373.0嘉福豪庭虹桥南路西，环城南路北一层商铺15704高层住宅81271.9虹桥大厦虹桥北路东，环城北路北一层商铺23038高层住宅114682.0君邻世家君山路东，澄江西路两侧一层商铺25600高层住宅108242.4和院夏东路东，五星路南社区商业19588高层住宅70832.8摩尔大厦青山路北，通江路西一层商铺16784高层住宅78682.1增量房商住价格比为1.7—3.0。2、商住价格比（存量）物业名称位置物业类型商业均价（元）物业类型物业均价（元）商业与住宅价格比锦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多层住宅69951.8锦隆一村东外环路西，芙蓉路南住宅底商13810多层住宅57672.435 丽都城市花园延陵路南，黄山路西住宅底商17170高层住宅94451.8大桥一村黄山路东，东横河北住宅底商13977多层住宅70052.0新世纪花苑环城东路西，南街北侧住宅底商16993高层住宅101171.7江南华都南街北侧，环城西路东住宅底商22293高层住宅107672.1西景花苑文富路东，通渡路西住宅底商13522高层住宅78271.7丽岛华都芙蓉大道南，皮弄路东住宅底商21409高层住宅72133.0存量房商住价格比1.7—3.0。三、区域商品房供应量调查分析调查江阴市2009年至2012年商品房施工面积、竣工面积如下表：　2009201020112012施工面积（万平米）620.92819.381114.2372.3竣工面积（万平米）168.04244.97244.8187.9四、商业用房价格调查1、商业物业市场价格调查项目周边历史交易的商铺主要类型为住宅项目底商和办公物业底商为主，主要为首层和1托2形式。项目西侧相对比较成熟的区域商业物业的历史成交价格在30000元/平米左右。2013年项目周边在售的成交案例主要为海澜财务中心首层商业，于2013年5月成交成交价为45000元/平米。当前在售的新梅华府商铺售价在30000元/平米以上。数据来源：江阴市商品房信息发布平台2、办公物业市场价格调查35 项目周边在售的办公物业项目主要为海澜财务中心，海澜财务中心于203年4月底开盘，至今已经销售办公面积7878.23平米，销售额13477.44㎡，单价17107元/㎡。该区域办公物业的历史成交价格区间为8300-12500元/平米。根据历史交易价格和目前的售价该区与办公物业的价格呈稳步增长趋势。项目名称位置物业类型销售面积成交均价戴斯国际商务广场澄江中路北侧，香山路东侧公寓式酒店1100512369嘉年华城市广场滨江路南侧，香山路西侧商铺（1-2层）1242415165写字楼93928550摩卡国际东外环路西侧，新华路南侧办公2088322新中心凤凰路东侧，长江路北侧商铺（1-2层）580731653办公2983111437御香山长江路北侧，香山路西侧商铺（1-2层）54829553办公4749567五、市场调查小结1、江阴项目商业土地供应节奏比较稳定，商业物业供应量不足，近年江阴市商业、办公用房成交规模及成交价格均呈逐年增长趋势。商业物业价格维持较高水平。35 2、周边商铺物业的历史成交价格在30000元/平米左右，历史最高价格为45000元/平米。项目周边在售物业写字楼历史成交价格8300-125000元/平米之间，历史最高售价达到17000元/平米。随着总部经济区的不断发展未来该区域商业和办公需求不断增强。35 第七部分开发指标和规划一、规划建筑指标规划建筑指标总占地面积13164.84平米容积率2.8-3.2建筑密度≤50%绿化率≥15%用地性质商业其他商铺建筑面积30%不得分割出售二、规划概念方案三、建筑概念方案1、实施指标根据控制性规划指标，对该项目的实施指标进行了分析，设计方案如下：35 项目单位指标备注用地面积㎡13164.8　总建筑面积　49226.3　地上建筑面积㎡39535　5号楼建筑面积㎡1635015F,60米基底面积㎡1090　1、2、3、4号楼建筑面积㎡231855F，24米基底面积㎡4637　地下建筑面积㎡9691　建筑密度　43.50%　容积率　3　绿地率　15%　机动车停车位个311　其中地面个930.8个/100㎡地下个218　非机动车位个777　其中地上个3892个/100㎡地下个389　2、概念方案35 详见概念规划设计方案。四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划根据对江阴市服务业各业态的调查分析，结合本项目所在区域情况及概念设计，本项目规划为江阴城市客厅商圈外延区，重点为规划总部经济区、周边成熟产业区、沿江居住区提供商业综合配套，在业态引导方面，与城市客厅商圈形成互补和补充,共同打造提升城市东部新的都市中心。1-4号楼以低密度全能建筑设计，近期侧重引导以餐饮、娱乐、康体、休闲、文化传媒等业态为主，根据市场需求可进行灵活配置，体现出全能建筑设计的灵活性及前瞻性特点。5号楼1-3层初步规划为综合超市，包括餐饮、娱乐、生活超市等业态；4-10层建议定位成高级商务酒店，约7600平米，150间以上客房。35 第八部分开发收入和周期一、销售配比定价本次规划为4栋多层建筑、1栋高层建筑。按照政府土地出让要求，建成后商铺部分30%建筑面积不得分割出售，本项目初步考虑低区4栋建筑1层及高区1-3层房产性质为商铺,其余房产标注为商业用房,其中高区1-3层为整体经营、整体销售,满足政府土地出让条件的限制;另外也考虑高区4-10层作为高级商务酒店在销售时考虑按整体销售考虑（按政策房产可自由分隔）；故本项目所有低区及高区中11-15层作为单位销售，高区1-3、4-10层作为整体销售考虑。二、开发销售收入1、单位销售收入预测通过对周边商铺物业的租金调查，对本项目未来的租金水平进行预测，该项开发销售收入为27447万元，各层销售单价和销售总价如下：位置楼层未来租金预测RPI-2销售预测（元/㎡）销售面积预测（㎡）销售总价预测（万元）1#-4#11.83.75%175204173731221.083.75%105124753499630.853.75%82344753391440.683.75%66584753316450.723.75%7008464232535#11-150.903.75%876054894808合计__960928563274472、关键销售收入预测持有物业的估值：考虑前5年平均租金275.4万，RPI指标3.75%，以整售估计80%的价格折扣，则持有物业的估值为5876万元。项目整体销售收入预测为33323万元。备注：销售面积已考虑合理分摊原则。同时考虑低区地下非人防车库3524㎡在销售时赠送。三、开发周期预测35 根据项目进展，2013年6月完成国有土地使用证的办理，对各阶段主要时间节点做了预测，具体如下：1、置地阶段2013年10月，上报规划设计方案；2013年10月获得用地规划许可证（已经取得）；2013年12月，完成规划设计方案批复。2、启动阶段2014年2月，完成工程规划许可证的办理；2014年3月，完成项目一期施工许可证的办理；2014年7月，完成项目一期销售许可证的办理。3、实施阶段2014年7月,项目一期开始销售；2014年10月，完成项目二期施工许可证办理；2014年10月，完成项目一期主体封顶；2015年3月，完成项目二期销售许可；2015年6月，项目一期竣工；2015年5月，项目二期主体封顶；2015年8月，项目一期验收完毕；2015年11月，项目二期竣工；2016年3月，项目二期验收完成。4、结算阶段2015年9月，项目一期交房；2016年3月，项目二期交房；2016年8月，完成项目开发结算。四、销售计划预测主要销售周期预测如下：建筑类型销售时段销售周期月均销售额（万元）开发销售部分2014年7月至2015年12月18个月1851.335 第九部分投资总成本和收益分析一、项目预算总投资分析1、土地成本：按照挂牌起始价（5925万元）计算并考虑交易税费价格为6167万元。2、开发成本，包括方案设计、前期报建、临时水电，建筑安装工程，配套建筑、工程建设管理等成本投入。3、费用支出，包括销售经营及管理费用、财务部门管理费用等。4、财务费用按启动资金的70%，年化20%，周期为18个月计算财务费用。二、项目综合投资及收益预测项目估算（万元）单位（元/㎡）备注一、经营收入33,3238,429　二、经营支出24,5856,219　（一）成本支出22,0185,569　1.土地成本/收购成本6,1671,560　2.新建成本/续建成本13,8563,505　2.1开发前期费693175　2.2土建及外檐工程9,1152,305　2.3室外公共部位工程23159　2.4室内公共部位工程24261　2.5机电安装工程1,423360　2.6设备安装工程25665　2.7市政配套费1,568397　2.8开发间接费32883　3.财务费用1,995505按启动资金的70%，年化20%计算，18个月计算。（二）费用支出1,396353管理费用和销售费用(三)项目委托管理费1,171296按总投资额的5%计算三、经营利润8,7382,210　四、营业税及增值税2,849721　五、项目利润5,8891,489　六、所得税1,472372　七、净利润4,4171,117　八、加财务费用可分配收益6,4121,622　35 在考虑外部融资的情况下项目的净利润为4417万元。四、综合指标测算1、启动资金分析项目目前已经投入约6250万元，项目启动资金预计需要9500万元。项目至工程规划许可证及开工证需要投入城市基础设施费、项目建设保证金、报批等费用1000万元；至销售许可证，项目预计需要增加2000万元资金投入，其中工程投入约1500万元，结合考虑期间需要投入销售费用和管理费用等，在项目销售需要累计投入9500万元。其中，项目融资计划为6650万元，劣后投资为2850万元，劣后投资及收益回收预测为36个月。（自项目置地阶段开始计算）2、项目综合收益指标分析指标名称指标值（万元）备注总销售额33,323　总投资额24,585　启动成本9500　其中，项目融资6650平均融资成本为18个月　劣后投资2850投资周期为36个月　投资收益4,417　投资收益率17.96%　销售收益率13.25%　劣后投资年化收益率51.66%　五、敏感性分析1、对投资成本的变化进行敏感性分析由于项目土地取得成本已经确定，项目投资成本的变化其中考虑土地取得成本按固定成本计算。财务指标投资额X90%投资额X95%基准投资额X105%投资额X110%劣后投资收益5,7985,1074,4173,7263,03535 总投资收益率25.49%21.58%17.96%14.61%11.49%总销售收益率17.40%15.33%13.25%11.18%9.11%劣后投资年化收益率67.81%59.73%51.66%43.58%35.50%对项目后续投资成本的敏感性分析，项目投资成本增加10%时项目劣后投资年化收益率为35.5%，投资收益率仍然处于比较高的水平。2、对销售收入进行敏感性分析财务指标预测售价预测售价基准预测售价预测售价X90%X95%100%X105%X110%劣后投资收益2,1313,2744,4175,5596702总投资收益率8.67%13.32%17.96%22.61%27.26%总销售收益率7.11%10.34%13.25%15.89%18.28%劣后投资年化收益率24.92%38.29%51.66%65.02%78.39%对销售收入进行敏感性分析，即使销售价格下降10%，劣后投资收益水平较高。35 第十部分综合分析与建议一、综合判断1、项目所处区域属于当地重点发展区域，政府不断推动总部经济区的建设，区域商业服务业将迅速发展，未来区域土地价格将迅速提高，土地取得价格相对较低。2、地块为净地，土地用途为商业用地。该地块占地19.75亩，容积率2.8-3.2，建筑密度50%，绿化率≥15%。该地块各项规划指标符合服务业载体投资标准。3、该地块处于十字路口，双面临街，为总部经济配套，商业价值高。4、通过对周边商业服务业发展及销售价格和租金的调查，预测本项目投资价值较高，投资可行性较强。二、综合建议通过上述分析项目效益指标较好，相关技术指标清晰。综合判断该项目政策许可，经济可行，项目整体风险可控。项目投资价值明显，具有较好投资价值。35'