能环保投资有限公司B2地块办公项目可行性研究报告 75页

'B2地块办公项目可行性研究报告建设单位：XX能环保投资有限公司咨询单位：XX工程咨询有限公司 XX能环保投资有限公司B2地块办公项目可行性研究报告咨询单位：XX工程咨询有限公司（签章）完成时间：2013年4月 目录第一章总论11.1项目背景11.2项目概况21.3研究结论与建议5第二章项目建设的必要性分析6第三章建设场址与建设条件103.1建设场址方案103.2场址区域建设条件10第四章建设方案164.1总体规划164.2建筑设计174.3结构设计194.4给排水设计214.5电气方案234.6空调暖通274.7消防设计294.8人防设计334.9安防设计36第五章投资项目节能方案分析395.1用能标准和节能规范395.2节能设计指导思想及能耗状况405.3节能措施415.4节能效果分析46第六章环境影响评价476.1项目周边生态和环境现状476.2生态环境影响分析486.3生态环境保护措施49 第七章劳动安全卫生消防527.1编制依据及采用的主要标准527.2工程的主要危害因素及主要防范措施537.3消防措施55第八章物业管理57第九章组织机构与实施进度599.1组织机构与管理599.2项目实施进度59第十章招标管理6110.1编制依据6110.2招标基本情况6110.3招标管理61第十一章建设项目经济分析6311.1投资估算6311.2资金筹措6611.3经济效益分析66第十二章经济效益及社会影响评价6812.1经济评价6812.2社会影响效果分析6812.3社会风险分析69第十三章结论与建议7113.1结论7113.2建议71 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称XX能环保投资有限公司B2地块办公项目1.1.2项目建设单位概况项目建设单位名称：XX能环保投资有限公司单位地址：X镇玉杨路777号法定代表人：注册资本：43000万元人民币公司类型：有限公司（法人独资）内资经营范围：许可经营项目：房地产开发、销售一般经营项目：节能环保产品设备及有关高新技术开发、咨询，节能环保项目投资，节能工程承包，节能设备租赁，厂房出租装饰装潢施工，节能工程所需的设备及配件、钢材、建筑机械、机电设备、建筑装饰材料、家用电器、卫生设备的销售。营业期限：2008年3月25日——2058年3月24日项目建设单位资产负债情况：低负债1.1.3建设单位简介X江苏建威工程咨询有限公司第62页 节能环保投资有限公司，系依照《中华人民共和国公司法》及有关法律、法规的规定，成立于2008年3月。2010年11月公司名称变更为XX能环保投资有限公司。2011年6月增资扩股，注册资本金增资为43000万元。1.1.4项目可行性研究报告编制依据（1）X市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）X市城市总体规划(2009-2030)；（3）有关各专业的国家设计规范；（4）建设单位提供的各项基础资料；（5）经济环境及社会调查；（6）与项目业主签订的咨询协议。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目地处X低碳主题公园内部，南侧为检测中心用地、西侧为陶店河，东北侧为低碳展示馆，东临玉湖。项目规划用地性质为办公用地，总用地面积为91455.1平方米。项目用地位于X西北，属于市中心边缘区域周边属于产业区域，本地块尚处于初步发展阶段，未来区域规划为新能源及节能产业的科研、生产、展示区域。地块南侧有近500亩的玉湖，天然湖景资源得天独厚。1.2.2建设规模与内容本项目规划建设总用地面积为91455.1平方米，总建筑面积99887.31平方米，主要建设办公及配套用房。项目分两期进行建设，其中一期建筑面积35723.26平方米，二期建筑面积64164.05平方米。一期预计在2013年10月开工建设。江苏建威工程咨询有限公司第62页 1.2.3主要建设条件（1）政策扶持本项目位于低碳经济示范园内，属于低碳经济示范园的一部分，低碳经济示范园是国内首个综合性低碳示范园区，采用的是先进的节能环保设备与环境综合治理系统。项目符合国家对于实现建筑节能的要求，与X市当前改变经济结构和经济增长方式的要求相匹配，对提升X市城市的品位与形象，实现低碳社区到低碳城市再到低碳社会的升级，具有很好的推进和带动作用，受到X市政府的重视和国家、地方政策的扶持。（2）场址条件拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。1.2.4项目投入总资金及资金筹措（1）项目总投资估算总投资约70166万元，其一期投资约25094万元，二期投资约45072万元，资金由建设单位自行筹集，详见第十一章。1.2.5主要技术、经济指标一览表表1-1项目主要技术、经济指标一览表综合经济技术指标备注用地面积91455.1㎡容积率1.00建筑密度29.11%绿化率35.13%总建筑面积99887.31计容总建筑面积91397.12㎡江苏建威工程咨询有限公司第62页 地下室建筑面积8490.19㎡其中高层小型办公51918.83㎡小型办公户数共计：949户办公配套3052.58㎡低层花园办公36425.71㎡低层花园办公户数共计：103户停车位915辆非机动车停车位2745辆一期经济技术指标备注用地面积26000㎡容积率1.22建筑密度29.31%绿化率35.03%总建筑面积35723.26㎡计容总建筑面积31784.44㎡地下室建筑面积3938.82㎡其中人防面积：2182.89㎡其中高层小型办公23703.83㎡小型办公户数共计：389户办公配套3052.58㎡低层花园办公5028.03㎡低层花园办公户数共计：9户机动车停车位318辆其中地面停车：184辆，架空停车：34辆，地下停车100辆非机动车停车位954辆二期经济技术指标备注用地面积65455.1㎡容积率0.91建筑密度29.03%绿化率35.16%总建筑面积64164.05计容总建筑面积59612.68㎡地下室建筑面积4551.37㎡其中人防面积：4551.37㎡其中高层小型办公28215㎡小型办公户数共计：560户低层花园办公31397.68㎡低层花园办公户数共计：94户停车位597辆其中地面停车：196辆，架空停车：198辆，地下停车203辆江苏建威工程咨询有限公司第62页 非机动车停车位1791辆1.3研究结论与建议1.3.1研究结论（1）本项目属于低碳产业主题公园的一部分，项目的建设符合X市及总体发展规划。（2）本项目位于X市低碳产业主题公园内部，玉湖西岸，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。（3）建设地点选择及建筑形式符合X市总体规划要求。（4）本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.3.2建议（1）本项目是按照绿色星级功能性建筑标准建造，具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。（2）应尽快对场地进行地质勘探，明确场址地区的工程地质情况。（3）建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。（4）在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。（5）工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第二章项目建设的必要性分析2.1是积极发展低碳经济，实现可持续发展的需要。随着世界工业经济的发展、人口的剧增、人类欲望的无限上升和生产生活方式的无节制，世界气候面临越来越严重的问题，二氧化碳排放量愈来愈大，地球臭氧层正遭受前所未有的危机，全球灾难性气候变化屡屡出现，已经严重危害到人类的生存环境和健康安全，即使人类曾经引以为豪的高速增长或膨胀的GDP也因为环境污染、气候变化而“大打折扣”（也因此，各国曾呼唤“绿色GDP”的发展模式和统计方式）。低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。低碳经济实质是高能源利用效率和清洁能源结构问题，核心是能源技术创新、制度创新和人类生存发展观念的根本性转变。低碳经济的发展模式，为节能减排、发展循环经济、构建和谐社会提供了操作性诠释，是落实科学发展观、建设节约型社会的综合创新与实践，完全符合党的十七大报告提出的发展思路，是实现中国经济可持续发展的必由之路，是不可逆转的划时代潮流，是一场涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命。著名低碳经济学家、原国家环保局副局长张坤民教授认为低碳经济是目前最可行的可量化的可持续发展模式。“发展低碳经济是解决气候变化和经济发展这一矛盾的根本出路。”在2009举行的亚太低碳经济论坛中国峰会上，国家发改委副主任解振华及多位专家学者共同表示，能源和环境问题已成为制约中国经济快速发展的瓶颈，节能减排和低碳发展将是中国未来发展的必然选择，中国低碳战略转型路径愈发清晰。江苏建威工程咨询有限公司第62页 低碳选择符合国家利益。发展低碳经济已成为全球共识，同时也完全符合中国的国家利益，我国要大力发展低碳经济。首先我国石化能源相对贫乏，发展低碳经济，提高能源效率，能摆脱国家经济发展对石化能源的过度依赖，只有发展低碳经济才能从根本上提高我们国家能源安全的保障能力。其次，走低碳发展道路，减少温室气体排放是科学发展的基本组成部分和重要的环节，因此发展低碳经济是我国战略转型的必然选择。第三，我国正处在工业化、城镇化和国际化关键阶段，要实现的工业化应走出一条依靠低碳经济推动经济发展，同时不断降低温室气体排放的新型工业化道路。最后，全球共同应对气候变化的行动一旦催生全新技术和新的产业，必将引起低碳高技术和低碳产业的快速发展，这是全球应对温室气体增加带来气候变化的共同课题和挑战。本项目建设的“X低碳主题公园B2地块办公”是2010年XX能环保投资有限公司启动的“中国节能（X）低碳经济示范园”配套的相关项目，项目的建设为入驻低碳主题公园的相关企业提供办公场所，满足和企业对办公场所的需求，满足了国家积极推行经济可持续发展的需求，对保护环境、节能减排有着积极的作用。2.2是加强节能减排、建设生态城市有力举措。已通过了国家环境保护部组织的专家组论证的《X市生态文明建设规划》提出，到2020年实现X经济、社会和生态环境全面协调发展，构建健康、持续、高效的生态经济社会体系，使X生态文明建设在全国保持领先水平。规划坚持“人与自然和谐、人与社会和谐、人与人和谐”为核心内涵，紧紧围绕“和谐”主题，探索X特色的生态文明建设模式，坚持“资源节约、环境友好、协调发展”江苏建威工程咨询有限公司第62页 的规划思路，科学指导X生态文明建设进程，为构建和谐社会奠定坚实基础。本项目的建设符合X市建设生态城市的规划精神。2.3是完善X低碳主题公园功能、加快当地经济发展步伐的客观需求。项目拟建地位于X市X镇，处于X低碳主题公园内。X低碳主题公园是中国节能投资公司和X市高新区一起在X省X市建设世界一流，国内领先的低碳经济示范园区。该低碳经济示范园占地面积约114公顷，项目直接总投资约30亿人民币。工程项目整体统一规划设计，分期实施，与政府分工协作，共同打造。园区主要建设内容为高端低碳国际人才居住区、高端低碳经济科研总部、高端低碳经济企业家俱乐部、高端低碳经济研发大楼及相关配套的商业娱乐购物街的建设。该项目是国内首个综合性X低碳主题公园区，并通过采用先进的节能环保设备与环境综合治理系统，在一平方公里的土地上打造目前中国最为先进的低碳生活示范区、低碳商务示范区、低碳经济聚集区。本项目建成后可配合X低碳主题公园项目用地的办公形态，与未来与东部地块形成良好的联动关系。满足项目整体功能发挥的需要。2.4是改善当地城市面貌、提高城市形象的需要。近年来，X市高度重视城区建设，投入大量资金，大力加快城区的建设步伐，全面推进城市基本建设，城区规模不断扩大，城区品位大幅提升。在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进X发展的作用十分明显。中国节能（X）低碳经济示范园项目建成后将成为国内首个综合性X低碳主题公园区，符合建设创新型国家战略的要求，符合国家《节能减排“十二五”规划》对于实现建筑节能的要求。与X市当前改变经济结构和经济增长方式的要求相匹配，对提升X江苏建威工程咨询有限公司第62页 市城市的品位与形象，实现低碳社区到低碳城市再到低碳社会的升级，具有很好的推进和带动作用。本项目属于X低碳主题公园区的一部分，项目的建设对改善当地城市面貌、提高城市形象有着积极的作用。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第三章建设场址与建设条件3.1建设场址方案3.1.1建设地点与地理位置本项目地处X低碳主题公园内部，南侧为检测中心用地、西侧为陶店河，东北侧为低碳展示馆，东临玉湖。项目规划用地性质为办公用地，总用地面积为91455.1平方米。项目用地位于X西北，属于市中心边缘区域周边属于产业区域，本地块尚处于初步发展阶段，未来区域规划为新能源及节能产业的科研、生产、展示区域。地块南侧有近500亩的玉湖，天然湖景资源得天独厚。3.1.2场址占地面积项目建设用地由X市国土资源局出让而来，本项目用地规划性质为办公用地，总占地面积为91455.1平方米。3.2场址区域建设条件3.2.1工程地质条件1、地质地貌X属长江三角洲太湖平原。境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。地面高程多在2.8～3.7米之间（基准面：吴淞零点），部分高地达5～6米，平均为3.4米。北部为低洼圩区,中部为半高田地区，南部为濒湖高田地区。2、地震烈度X市区抗震设防烈度为7度，设计基本地震动加速度值为0.10g。按有关设计防震的规定执行。江苏建威工程咨询有限公司第62页 3、地下水与不良地质现象根据区域水文地质条件和以往勘测结果，区内地下水水位主要受到大气降水、地表水体及农田灌溉的影响，呈季节性变化。地下水水质对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。建议项目在下一步进行本项目场地的地质勘察工作，并针对具体情况进行项目设计。3.2.2地理气候条件X位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′34″~31°32′36″，处X省东南部苏州市与上海市之间。北至东北与常熟市、太仓市两市相连，东至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州市交界，南部水乡名镇周庄与浙江相通。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.7平方公里，其中水域面积占23.1%。X处于长江三角洲太湖平原，境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。地面高程多在2.8~3.7米之间（基准面：吴淞零点），部分高地达5~6米，平均为3.4米。北部为低洼圩区，中部为半高田地区，南部为濒湖高田地区。X属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温16.5℃；年平均降水量1097.1毫米，年平均日照时间2085.9小时，历史极端最高气温39.7℃(2008年7月4日)，历史极端最低气温-11.7℃(1977年1月31日)。全年无霜期239天。3.2.3区域经济条件X地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。X江苏建威工程咨询有限公司第62页 北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.68平方公里，其中水域面积占23.1%。X市户籍总人口68万，下辖1个国家级开发区、3个省级开发区和10个镇。 X是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首。近年X还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名，2010年X地区生产总值超过2100亿元。截至目前，全市累计批准65个国家和地区投资项目5000多个，合同外资330亿美元，实际到位230亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目63个。城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要，大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、麦德龙、农工商、红星美凯龙、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴商圈。同时原有的商业中心也继续发展成为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性中心商业区。商业的发展和城市化进程的加快也带动了X房地产市场的发展；成熟地段商铺的转让和转租率都非常低，而随着新城区的不断完善，商铺的售价和租金的对比基本上遵循了相对理性的回报水平，体现了本地投资者和发展商较为成熟的投资理念和较为谨慎的市场判断。3.2.3公用基础设施条件X市基础设施建设已基本实施完毕。市内现有基础设施配套良好，为本项目的建设提供了良好的基础配套设施。（1）道路交通X江苏建威工程咨询有限公司第62页 地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空：距离上海虹桥机场42公里，距上海浦东机场92公里。港口：上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路：京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁穿城而过，乘坐动车组列车从X至上海仅需18分钟。公路：区域内公路网健全，境内有沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、312国道等穿越。（2）供电2009年X地区最高供电负荷239.84万千瓦，全年共新扩建110千伏及以上变电站7座，新增主变容量112.7万千伏安。X电网全年供电形势总体平稳，供需基本平衡。至2009年底，X电网已拥有35千伏及以上变电站67座，供电容量732.65万千伏安；输电线路1376公里，配电线路4493公里。供电情况完全能够满足本项目的需求。（3）供水X市日供水能力已达150万立方米，超前建设的供水基础设施能够确保城市用水保障有力，饮用水水源充足，水质优良。（4）通信X市邮电通信业平稳发展。2009年全年完成邮电业务总量28.47亿元，移动业务迅速发展。全市年末电话用户60.78万户；移动电话用户196.22万户，比上年增加17.99万户。年末，互联网宽带接入用户达28.38万户，比上年增长24.8%。（5）防洪多年来，X市X镇高度重视防洪工程建设，兴建了8个联圩(江苏建威工程咨询有限公司第62页 分别为吴淞、城南、江浦、庙泾、民营、新江、更娄、同心联圩，其中江浦、庙泾、民营、新江、更娄、同心联圩属阳澄低洼圩区，吴淞、城南联圩属淀泖区半高田圩区)，修筑防洪圩堤113.43公里，目前建造三闸71座，排涝站66座，装机容量8618千瓦，排涝流量211.89立方米每秒，基本形成了防洪、排涝、降渍、引进等四大水利工程体系。（6）公共服务自2003年起，X市就已启动了城乡社区公共服务体系建设。通过不断完善并提升行政审批服务中心功能，同时，在各镇建起便民服务中心，村建起便民服务室，实行统一办公用房面积，实施农村文化设施“五个一”和体育设施“三个一”工程等，构建起了富有X特色的覆盖城乡、惠及全民的公共服务体系。通过资源共享，如今，无论居住在农村还是城市社区的老百姓，出门15分钟，就能获得各类公共服务。3.2.4城市规划与区域性规划要求本项目用地性质为办公用地，符合X市总体城市规划要求。3.2.5社会环境条件低碳经济的发展模式，为节能减排、发展循环经济、构建和谐社会提供了操作性诠释，是落实科学发展观、建设节约型社会的综合创新与实践，完全符合党的十七大报告提出的发展思路，是实现中国经济可持续发展的必由之路，符合国家与地区的整体利益，因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持的态度。3.2.6政策支持条件江苏建威工程咨询有限公司第62页 （1）由X市规划局组织编制的《2007-2030X市城市总体规划成果草案》；（2）《X市土地利用总体规划》；（3）《X市“十二五”住房建设规划纲要》3.2.7征地拆迁条件本项目用地由X市国土资源局挂牌出让而来，建设法人获得的是净地，拆迁安置工作由当地政府负责，建设单位已无拆迁安置问题。3.2.8施工条件拟建项目水、电、路条件充足，施工的前期工作较少。整体看，该项目施工条件好，利于建设。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第四章建设方案4.1总体规划4.1.1总平面布置本方案设计旨在以现代化的表达方式营造一种蕴藏传统东方美学的生态办公模式。将地方性、时代性和创造性加以完美的结合。在设计中体现江南水乡的人文和历史风貌特征、反映现代的生活方式、探索水乡的空间模式和建筑形态。园区通过入口花园分成二期建造。产品以低层花园式办公结合中高层小面积办公单元组合。根据景观价值的高低，采用了面积段不同的办公产品。园区采用开放式管理，组团绿地与玉湖水景结合，构成景观的主要特征。物业管理用房设于一期中高层办公架空层内。车库设置为地下车库结合地面架空停车。车库屋面覆土种植绿化，非人防车库屋顶结合绿化设置采光天窗，形成自然采光通风，达到“阳光车库”的目的。4.1.2总平面交通组织设计根据对现状外围交通以及规划设计条件的分析，将园区主要出入口安排在西侧的园区规划道路上，结合分期在东北侧和南侧设置了两个车行出入口，便于分期管理和满足消防使用。园区道路设置限速障碍，以保证园区的出行安全及避免与地面停车发生冲突。园区主要道路路宽7M，车辆可通过主要道路到达各幢庭院或组团庭院的停车位。充分保证办公的使用品质。中高层小面积办公单元可集中使用地库停车。4.1.3总平面竖向设计江苏建威工程咨询有限公司第62页 本地块原地面高程在1.5米（黄海高程）左右变化，地势平坦。地块北侧规划道路标高为2.45米。依据雨水污水排放合理以及与城市竖向规划相协调的原则，充分利用架空层，本地块场地标高设计结合现有地形，建筑标高采用抬高架空设计。4.1.4总平面景观设计以层次分明的多重庭院空间为精髓，简约洗练的现代设计语言，充分利用中国传统造园的隔、抑、曲等手法，创造出一个有“起、承、转、合”的完整而富有变化的空间序列。4.1.5总平面消防设计区域内7米宽的主干道为消防主干道，另沿建筑长边结合外广场设若干隐形消防车道。与外围环状道路共同组成消防道路网，保证道路中心距不大于160米，以满足规范要求。同时在高层的长边沿道路设置不小于15m*8m的消防扑救场地，确保建筑的安全补救。4.2建筑设计4.2.1设计依据《X省城市规划管理技术规定》（2004年版）《X省城市规划管理技术规定-苏州市实施细则之一“指标核定规则”》（2008年版）《办公建筑设计规范》（JGJ-67-2006年版）《城市道路和建筑障碍设计规范》JGJ50-2001《民用建筑设计通则》GB50352-2005《国家相关防火及人防规范》江苏建威工程咨询有限公司第62页 4.2.2设计理念结合总体规划的思想，在不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境，分别设计了中高层办公、低层花园办公等多种类型产品，通过疏密相间的空间组合，错落有致的建筑形体，丰富了整个园区的景观。将“中式情怀、生态办公、低碳技术”的设计理念贯彻到设计的每一个环节中。4.2.3设计方案（1）本设计方案结合X当地气候特点以及办公模式，将庭院的概念引入设计，使低层、中高层办公业态都能享受到不同的院落空间。（2）低层建筑体型方整，围绕庭院布置办公空间，形成内外景观交流的良好办公环境和场所。中高层小单元办公则以玉湖的景观资源为准则，最大限度的利用玉湖视野。（3）结合中高层底层架空布置了半开放的活动空间，为办公人群提供多样的生活工作场所。实现轻松自由的工作模式和氛围。（4）低层花园式办公立面设计旨在通过现代的建筑设计语言来诠释传统中式建筑的意境。具体表现为比例、材料、符号：将传统中式建筑的比例关系融入到建筑造型中，运用现代手法进行提炼，营造出富有现代中式的建筑意象；将传统的建筑材料--青砖、白墙、黛瓦引申为灰色石材、浅色石材、石板瓦或金属瓦；打造现代中式的意向，给人以亲和的外观形象。中高层办公以大气的手法，融汇传统窗棂的构图元素，形成大方的公共建筑形象。整体也与园区的现代中式的风格相呼应。江苏建威工程咨询有限公司第62页 （6）为提高产品品质，在设计中采用一些高科技，节能技术和成套产品。如屋面和东西山墙均采用保温隔热措施；落地窗采用节能型夹层玻璃，即保温隔热，又丰富立面造型，且使室内有良好的视野及采光通风条件。4.2.4配套设计（1）办公配套在地块北侧沿规划道路设计了约4000平米的办公配套用房，可满足地块未来办公人群的使用。同时也能提供A1地块住宅项目的部分需求。（2）车库园区车库为地下车库，车库分期设置，车辆通过园区入口后直接进入地下层，可方便到达高层办公。车库屋面覆土种植绿化。车库屋顶结合绿化设置日光照明系统，形成自然采光，达到“阳光车库”的目的。4.3结构设计4.3.1设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑桩基技术规范》(JGJ94-2008)《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）（J186-2002）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）江苏建威工程咨询有限公司第62页 4.3.2设计参数本工程结构安全等级为二级，对应结构的重要性系数r0=1.0；地基基础设计等级为乙级，结构设计使用年限为50年。本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.1g，设计地震分组为第一组，建筑抗震设防类别为丙类。4.3.3上部结构形式高层（9层）为现浇异形柱框架-抗震墙结构，框架抗震等级为三级，抗震墙抗震等级为三级。多层花园住宅为现浇异形柱框架结构，抗震等级为三级。单层地下车库为框架结构，抗震等级为四级。4.3.4地下室地下机动车道顶板采用无梁楼盖，其它地下室顶板均采用梁板式结构。4.3.5设计荷载（1）活荷载办公2.0KN/m2消防楼梯3.5KN/m2卫生间2.0KN/m2阳台2.5KN/m2上人屋面2.0KN/m2不上人屋面0.7KN/m2电梯机房7.0KN/m2地下车库4.0KN/m2江苏建威工程咨询有限公司第62页 （2）楼屋面的恒载按实际考虑（3）地下室顶板施工活荷载（室内）：5.0KN/m2（室外）：10.0KN/m2（4）消防车荷载：车总重300KN，等效均布荷载标准值：20KN/m2（5）风荷载：基本风压：0.5KN/m2（按50年一遇风压），地面粗糙度为B类。4.3.6地下室（1）砼：地下室底板及侧墙壁采用C30抗渗砼，抗渗等级S6，其余砼采用C3～5C25。（2）钢材：采用HPB235，HPB335级钢筋。（3）墙体：非承重墙：井壁、围护墙、隔墙底层采用M5水泥砂浆砌MU10烧结多孔砖；轻质隔墙采用M5混合砂浆砌MU5烧结空心砖；±0.000以下采用M10水泥砂浆，±0.000以上采用M10.0～M5.0混合砂浆。4.3.7消防本工程主体结构均为现浇，砌体采用加气砼砌块，均符合II级消防要求。4.3.8地基基础本工程拟采用桩基，待详细地质报告出来之后再定。4.4给排水设计4.4.1设计依据《建筑给排水设计规范》GB50015-2003江苏建威工程咨询有限公司第62页 《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97建筑专业提供的图纸其它现行的有关设计规范或规定4.4.2给水系统（1）供水水源及生活给水本工程供水水源为市政自来水用水定额：250L/人d时变化系数：2.5用水时间：24小时（2）生活给水系统小区内生活供水分高、低三个分区，低区（一、二层）采用市政管网直接供水；高区（三至九层）采用生活水池及变频水泵加供水。（3）生活热水系统：办公考虑用电开水器，部分考虑太阳能热水器。4.4.3排水系统（1）室内污、废水系统本小区室内采用污、废水分流，高层生活污、废水采用专用通气立管排水系统；多层生活污、废水采用伸顶通气管系统，重力流排除。一层生活污、废水单独排出。地下一层排水经排水沟汇集至集水坑内由潜污泵提升排出。（2）室外排水系统江苏建威工程咨询有限公司第62页 室外排水部分遵循雨、污水分流制，按重力流排除。各区块生活污水经化粪池处理、含油废水经隔油池处理后与生活废水合并排入市政污水管网。4.4.4雨水系统小区雨水暴雨重现期按2年计；屋面雨水按暴雨重现期按1.0年，屋面雨水排水管道设计降雨历时按5min设计，暴雨强度公式：t－降雨历时（min）P－设计重现期（a）q－设计暴雨强度（L/S·ha）建筑单体的雨水与道路雨水经有组织收集并及时排入小区雨水管网，各区块雨水最终合并排入市政雨水管网。4.4.5管材（1）室外给水管采用球墨铸铁管，承插连接；（2）室内给水支管采用PP-R给水塑料管，热熔连接；生活给水立管、主干管及生活水泵出水管采用钢塑复合管，螺纹连接或沟槽式连接；（3）室内污、废、雨水管采用UPVC管，承插连接；外露排水管采用抗紫外线PVC-U管，承插粘接；（4）室外排水管采用HDPE管，承插连接。4.5电气方案4.5.1设计依据江苏建威工程咨询有限公司第62页 （1）本工程采用的主要标准及规范《高层建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008《住宅建筑规范》GB50368-2005《供配电系统设计规范》GB50052-95《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑照明设计标准》GB50034-2004《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《智能建筑设计标准》GB/T50314-2006《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98（2）其他专业提供的设计资料；（3）建设单位的设计要求。4.5.2设计范围（1）变、配电系统；（2）照明系统；（3）防雷、接地及安全措施；（4）火灾自动报警与消防联动控制系统；（5）其他弱电系统。4.5.3变配电系统江苏建威工程咨询有限公司第62页 （1）负荷等级：本工程九层高层办公属于二类高层建筑，其消防负荷、电梯、生活泵、应急照明、楼梯间及地下室照明等公共用电设备应为二级负荷，其余均为三级负荷。其他低层住宅的用电设备均为三级负荷。安装负荷指标为：办公按面积80W/m2计(三相供电)；公建配套按60W/m2计，地下车库按15W/m2计。（2）电能计量采用高供高计的计量方式。计量到每个办公。（3）本设计采用低压侧集中补偿的方式，电容补偿装置放置在变电所，补偿容量应满足电力部门对功率因数的要求。（4）本设计低压配电系统采用放射式与树干式供电相结合的方式，电源电压等级为~220/380V。电缆自变电所引出后至各配电间，再经垂直与水平的管路或桥架引至各用电设备。二级负荷采用双回路电源供电。（5）本设计中消防负荷用电缆选用耐火电缆、电线，其他负荷采用阻燃型电缆、电线或普通电缆、电线，电力电缆敷设主要为沿桥架敷设，局部穿钢管沿墙或顶敷设，导线敷设采用线槽敷设或穿钢管、阻燃硬质塑料管敷设。（6）高压环网开关柜、变压器柜和低压配电柜落地安装，动力配电箱落地安装或者挂墙安装。在楼层配电间的设备全部明装，其余场所均暗装。（7）对目前不能提供确切用电负荷的场所仅预留动力配电箱。4.5.4照明系统办公不考虑做二次装修，故照明设计仅每个房间预留灯位，照明电源线敷设到位。其他场所照明主要采用高效、节能荧光灯。本工程除设置一般照明外，某些场所还需设置火灾应急照明。江苏建威工程咨询有限公司第62页 应急照明包括疏散照明、备用照明。在餐厅、疏散走道、楼梯间等处设置疏散照明，重要场所如变电所、水泵房、消防控制室、电信机房及餐厅等处设置备用照明。景观照明预留电源，具体实现由专业公司进行。主要场所照度如下：办公、商店营业厅300Lx泵房、风机房100Lx车库75Lx变电所、消防控制室等200Lx电信机房500Lx4.5.5防雷、接地及安全（1）防雷设计本工程限高30米，建筑按三类防雷设置防雷设施。屋面敷设热镀锌圆钢作为接闪器，利用建筑物柱内钢筋作为引下线，利用建筑物基础作为接地装置。作为引下线用的钢筋应上下贯通，上端与接闪器可靠连接，下端与沿基础梁内主钢筋可靠焊接。接闪器、引下线和接地体之间必须保证可靠的电气连接通路。凡突出屋面的所有金属构件、金属屋架等均与避雷带可靠连接。进出建筑物的所有金属管道应就近和防雷接地装置相连。本工程考虑防雷击电磁脉冲，在高压侧设置金属氧化物避雷器，在变压器低压侧设置浪涌保护器，在各住宅楼电度表箱及其他公共建筑总配电箱及各层配电箱设置浪涌保护器，弱电系统设备的浪涌保护器随设备成套提供。（2）接地及安全本工程均采用联合接地装置，接地电阻值不大于1欧姆，若接地电阻不能达到要求，必须增加人工接地体。江苏建威工程咨询有限公司第62页 在变电所、高层住宅及其他公共建筑总配电间、多层住宅单元电度表箱附近设置总等电位联结箱，各楼层配电间等设置接地端子板，弱电系统设置专用的接地端子板，直接与联合接地体连通。带有淋浴的卫生间等潮湿场所应进行局部等电位联结。本工程接地制式采用TN-C-S制式，低压电源进户处做重复接地并做总等电位联结。对所有插座回路采取漏电保护的措施以防止人身被电击。4.5.6其他弱电系统其他弱电系统包括公共广播系统、电话及网络系统、有线电视系统、楼宇访客对讲及安全防范系统、表具数据远传系统及停车库管理系统。根据系统的基本配置，完成工程施工线路敷设的路由。有关其他功能的弱电系统工程设计待业主提出具体要求后设计。（1）公共广播系统：该系统设备与消防报警控制设备配套集成，在正常情况下作为背景音乐，在火灾情况下切换至火灾紧急广播。（2）电话和数据网络系统：在物业用房首层设置一电信机房。各栋高层住宅底层设一电信交接间。（3）楼宇访客及安全防范系统：（见安防专篇）（4）表具数据远传系统：本工程表具数据远传系统包括给水表、燃气表及电表的计量远传设计，实现计费系统的智能化。（5）车库管理系统：为保障车辆安全，方便公众使用，提高车库管理质量、效益和安全性，设置停车库管理系统。4.6空调暖通4.6.1设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97江苏建威工程咨询有限公司第62页 《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）建设单位提供的批准文件及要求4.6.2设计范围设计范围空调机械通风防排烟人防地下汽车库●●有人防要求则进行口部设计地下自行车库●地下设备用房●高层、小高层住宅●公建●4.6.3空调设计气象参数夏季空调干球温度34℃空调湿球温度28.2℃通风计算温度32.0℃大气压力1005.3hPa冬季空调干球温度-4℃空调相对湿度75％通风计算温度3℃大气压力1025.1hPa4.6.4空调设计（1）办公部分：单元办公留有选用小型集中空调系统，室外机置于屋顶。空调的凝结水集中排放。（2）公建配套选用变频VRV空调系统，室外机置于屋顶。空调的凝结水集中排放.江苏建威工程咨询有限公司第62页 4.6.5通风设计（1）本工程以下部分设置机械通风系统地下汽车库6次/小时送、排风地下自行车库4次/小时送、排风地下设备用房6次/小时送、排风封闭的卫生间10次/小时排风（2）地下车库通风系统不穿越防火分区。4.6.6消防系统（详见消防专篇）4.7消防设计4.7.1建筑消防（1）设计依据《建筑设计防火规范》GBJ50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）国家、省市相关的法律法规（2）总平面布局根据国家多层和高层建筑防火规范的要求，小区内主要道路都兼作消防车道。所有高层住宅之间的距离均超过13米，多层住宅间距不小于6米，满足防火间距要求。区域内设消防车道利用主车道及隐形车道共同组成消防道路体系，并保证道路中心线不超过160米。江苏建威工程咨询有限公司第62页 消防控制中心设于高层办公用房首层架空层内，并有直接对外的出口。消防通道、消防扑救登高面的纵坡小于1%，消防通道宽度和转弯半径均满足消防规范的要求。（3）建筑单体、防火分区及安全疏散高层办公电梯兼作消防电梯，另设有防烟楼梯，下部至地下室，上部可通达屋面。入户门均为乙级防火门。楼梯间及消防电梯合用前室没有自然采光通风时，则设置机械排风系统。所有楼梯在地面层均直通室外无遮挡，疏散宽度满足规范要求。楼梯前室面积，疏散宽度及距离均严格按规范要求设计。地下室为一层，除少量布置水泵房，变电所等设备用房外，其余均为地下汽车库和自行车库，由于地下室均设置有自动喷淋灭火系统，故每个防火分区最大面积控制在4000㎡以内。每个防火分区均设有两个疏散楼梯直通室外，并满足疏散距离要求。每个防火分区间用防火墙及甲级防火门或防火卷帘加以分隔。（4）建筑防火构造及室内装修防火墙两侧门宽洞口水平最近距离均控制在2米以上。无可燃气体和甲、乙、丙类液体管道穿越防火墙。其它管道穿越防火墙、隔墙、楼板时，均采用不燃材料防火棉，将其与周围空隙填塞密实，其保温材料也均为不燃烧材料，所有内隔墙均砌至梁板底部，不留缝隙。地下室所有设备用房防火墙上门均为甲级防火门，沿疏散方向开启。所有楼电梯间门厅均为乙级防火门。室内装修材料的选用符合《建筑内部装修设计防火规范》。4.7.2给排水消防（1）设计依据江苏建威工程咨询有限公司第62页 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《建筑设计防火规范》GBJ50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）（2）消防给水设计1）消防给水系统按照园区整体规划，市政给水与室外消防给水合用管道管径为DN300，呈环状布置。在环网上按间距L<120m，保护半径<150m设置SS100/65-1.6型地上式室外消火栓。2）室内消火栓系统小区室内消火栓系统竖向不分区，且竖向成环。消防主泵定期巡检，发生火灾时，消火栓按钮及消防控制中心可手动启动主泵，其中最不利点消火栓水枪充实水柱不小于7m。3）湿式自动喷水灭火系统地下车库采用湿式自动喷水灭火系统。湿式报警阀分散设于车库内。湿式报警阀控制喷头数不大于800个/只，按防火分区分设信号阀及水流指示器。喷水强度为8L/min·m2，作用面积为160m2，系统最不利点喷头工作压力按0.05Mpa计，系统设计流量为30L/s。地下车库采用直立型玻璃球闭式喷头，温度等级为68℃。4）汽车库配置4B磷酸氨盐手提式灭火器若干，其余建筑内均按规范要求设置5A磷酸氨盐手提式灭火器若干，小区共设五套水泵结合器，其中室内消火栓系统设置三套，喷淋系统设置两套。5）室内消防给水管与喷淋给水管采用镀锌钢管，二次热浸锌，DN≥100mm沟槽式连接，DN<100mm丝扣连接，埋地消防管采用球墨铸铁管，承插连接。江苏建威工程咨询有限公司第62页 4.7.3电气消防（1）电源：本工程消防负荷按二级负荷设计，由变电所二路低压电源供电，末端自动切换。（2）线路选型及敷设：普通380V电缆选用YJV-0.6/1型，消防负荷380V电缆选用NHYJV-0.6/1KV型。普通导线选用BV-750V型，供消防负荷的导线选用NHBV-750V型。线路埋楼板和沿吊顶敷设的一律穿金属管，沿线槽敷设的选用金属防火线槽。凡管径大于50mm的穿线管两端和穿过防火分区的线槽，在所穿过防火分区的两侧以及每层电气竖井走线孔槽做防火封堵。（3）应急照明：（见照明系统部分）（4）火灾自动报警及消防联动控制系统：本工程高层办公及地下车库属二级保护对象，相应设防。采用集中报警系统，在物业用房首层设置消防控制室，作为消防控制中心。火灾自动报警与消防联动控制系统由火灾报警控制器、火灾探测器、手动报警按钮、消防专用电话等组成；设备专业提供的消防泵、喷淋泵、水流指示器、湿式报警阀、消防电梯和排烟风机等都接入报警控制回路和联动控制回路，并在消防控制室集中监视和控制。地下车库设置感温探测器，其他需设置探测器的场所设置感烟探测器，在各公共活动场所的出入口处设置手动报警按钮、警铃、声光讯响器等；火灾确认后切断相关区域的非消防电源，广播强制切换至紧急消防广播，同时联动防火卷帘、电梯、消防水泵、防排烟风机等设备。消防水泵房、变配电所、风机房和电梯机房等设置消防专用电话。江苏建威工程咨询有限公司第62页 所有火灾报警系统用线均采用耐火型。消防控制室设置单独的接地端子排，通过BV-1x25mm2铜芯导线连接至MEB。4.7.4通风及排烟设计（1）本工程设置机械排烟系统的原则为：1）地下汽车库面积小于2000m2，不设机械排烟，设机械通风系统。面积大于2000m2，设机械排烟，排烟量按6次/小时，补风量按排烟量的50%计算。防烟分区不大于2000m2，防烟分区不跨越防火分区。2）地下自行车库不是可燃物较多与经常有人停留房间，故不设置机械排烟系统。3）凡担负两个以上防烟分区的排烟系统，其排烟量按最大防烟分区排烟量的两倍核算。（2）不具备自然排烟的防烟楼梯间前室及楼梯间均设单独的正压送风系统，其正压值楼梯间为50Pa,前室为25Pa。（3）通风和空调系统送、回风管道的下列部位，均设置防火阀：1）穿越防火分区处；2）穿越沉降缝或变形缝的两侧；3）竖风道与各层水平支管的连接处；4）风管穿越空调机房处。（4）防烟楼梯前室(合用有室)正压送风口平时常闭，当烟感器探测到火灾信号时，消防控制室立即指令打开着火层及其上下层(共三层)正压送风口，同时连动开启加压风机；防烟楼梯间隔层设置自垂式百叶风口，着火时风口全开。（5）风管采用不燃材料制作。4.8人防设计江苏建威工程咨询有限公司第62页 4.8.1建筑人防设计（1）设计依据《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005《人民防空工程设计防火规范》GB50098—2009《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（2）人防工程概况本项目人防地下室按照甲类核6常6二等人员掩蔽工程设计，平战结合，以平时作为地下机动车库使用为主，战时采取转换措施以满足战时使用。项目人防总建筑面积6734.26㎡,根据配建面积在一、二期分开建设。（3）人防地下室布置人防地下室位置设于高层区的地下机动车库内。本地下室为全埋式地下室，板顶覆土为1.2米。划分若干个防护单元，每个防护单元再按人防规范划分为若干个抗爆单元。4.8.2结构人防设计人防地下室按平战结合六级人防设计，其等效静荷载取值如下：人防外侧墙qe=55Kpa人防顶板qe=65Kpa（有上部结构部分）qe=70Kpa（无上部结构部分）人防底板qe=55Kpa（桩基时为25Kpa）临空墙qe=130Kpa防护密闭门框墙qe=200Kpa防护密闭门qe=150Kpa六级与六级隔墙、门框墙、防护密闭门qe=50Kpa六级与普通地下室隔墙、门框墙、防护密闭门江苏建威工程咨询有限公司第62页 qe=90Kpa（有上部结构部分）qe=140Kpa（无上部结构部分）钢筋混凝土通道顶板qe=75Kpa钢筋混凝土通道底板qe=60Kpa4.8.3人防给排水设计（1）设计依据《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005《人民防空工程设计防火规范》GB50098—2009（2）水源以市政自来水为水源，由小区给水管网上引入。（3）战时用水标准及水量战时备用水箱设于地下一层人防区内。战时生活用水标准为4L/人·d，贮水时间11d；饮用水标准为5L/人·d，贮水时间15d。4.8.4人防电气设计（1）电源：本防空地下室按六级人防进行设计，平时为地下车库，战时作为防空地下室，为平战结合防空地下室。人防电源应保证本人防工程内人防风机、水泵、照明的使用。战时需设一台柴油发电机组作为战时备用机组，设于人防区域内。人防电源由柴油发电机组电源和变电所专用回路同时提供，两路电源互为备用自动切换。（2）线路选型及敷设：江苏建威工程咨询有限公司第62页 战时柴油发电机组设在人防区域内，其出线直接引入人防各防护单元，进出人防工程内电缆和电线均采用铜芯导线，穿镀锌钢管埋底板或顶板暗敷，穿越维护结构，防护密闭隔墙的电缆管线，应进行防护密闭处理。（3）人防电气设施：人防内专业电气设施采用防潮专用型。照度：人防内除机房按50LX，出入口按100LX，灯具采用玻纤底壳防水支架荧光灯外，其余均按30LX，灯具采用普通链吊支架荧光灯。自防空地下室内部引至防护门以外的照明回路，在该门内部单独设短路保护装置。灯具按25%的比例设应急照明装置。人防内部按规范设置通风方式控制及指示装置，战时主要出入口设呼叫装置。接地采用联合接地方式。4.8.5人防通风设计本项目部分地下汽车库为人防地下室，按六级人防进行设计。每个防护单元设有独立的战时通风系统。每个系统都包括清洁式、滤毒式和隔绝式三种通风方式，并能保证三种方式互相转换。计算指标如下：1）人员贮藏数按人防建筑面积1人/m2计算。2）清洁送风量5~7m3/h*人。3）滤毒送风量2~3m3/h*人4）排风量同滤毒送风量。5）排风口部设超压排风。6）防毒通道排风量按30~40次/h。7）隔绝防护时间不小于3小时。8）隔绝防护时室内二氧化碳容许含量不大于2.5%。4.9安防设计江苏建威工程咨询有限公司第62页 本工程安全防范拟设置以下系统：出入口控制及周界防范报警系统、访客对讲及防盗报警系统、闭路电视监控系统及巡更管理系统。4.9.1出入口控制及周界防范报警系统在楼内（外）通行门、出入口、通道、重要房间门等处设置出入口控制装置，对被设防区域的通过对象及其通过时间等进行实时和多级程序控制，并具有报警功能。在园区周界围墙设置交叉背靠背式主动红外入侵探测器，以实现对园区周界设访区域的非法入侵进行实时、有效的探测与报警。4.9.2闭路电视监控系统监控系统的主机设备设置在安防控制中心，在各主要出入口、电梯轿厢、地下车库、大厅、主要通道、电梯前室等设置电视监控，以保障本小区的安全。4.9.3访客对讲及防盗报警系统在各办公楼一层用户入口处设对讲主机，每户设对讲分机及紧急呼叫求助按钮，电梯轿厢内设置紧急呼叫按钮或报警电话，信号传输至安防控制中心。在各楼的底层、二层和顶层均应设置防盗报警控制器，阳台、窗等部位设置入侵探测器或预留安装入侵探测器的接口。报警信号传输至安防控制中心，防盗报警系统应实现区内联网。4.9.4巡更管理系统配置无线保安巡更系统，在楼梯口、楼梯间、电梯前室、门厅、地下停车场及室外重点部位等设置巡更点，在安防控制中心对该系统进行集中管理与监控。4.10燃气设计4.10.1设计依据江苏建威工程咨询有限公司第62页 《城镇燃气设计规范》GB50028-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）建设单位提供的批准文件及要求。4.10.2设计范围办公配套单元天然气管道设计。4.10.3设计计算流量本设计根据《城镇燃气设计规范》GB50028-2006每单元天然气计算流量为4m3/h。4.10.4天然气管道每单元设计一根进户管，进户管管径为DN32，预留安装。4.10.5天然气管道设计（1）低压天然气管道材料采用室外埋地管采用热镀锌钢管、螺纹连接，连接热镀锌钢管用的管件亦均采用镀锌管件；接口填料采用聚四氟乙烯生料带，装紧后不得倒回；（2）进户管设置沉降补偿器；（3）天然气管道穿墙、穿楼板处应设套管，套管管径应比天然气管径大二档；穿楼板的套管其上端高出楼板面100mm,下端与楼板面齐平，套管与煤气管之间用麻丝填实并用不燃材料封口；套管及套管内的天然气不得有接口；（4）用户支管为DN32，管道末端采用DN32*DN20变径弯头。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第五章投资项目节能方案分析5.1用能标准和节能规范（1）法律法规《中华人民共和国节约能源法》（自2008年4月1日起施行）《中华人民共和国可再生能源法》（自2006年1月1日起施行）《中华人民共和国建筑法》（自1998年3月1日起施行）（2）行政法规及文件《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资[2006]2787号)《“十一五”十大重点节能工程实施意见》(发改环资[2006]1457号)《中国节能技术政策大纲（2006年版）》（发改环资[2007]199号）《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委2005第65号)《绿色建筑技术导则》(建科【2005】199号)《关于发布〈建设部推广应用和限制禁止使用技术〉的公告》（建设部公告第218号）《民用建筑节能条例》（中华人民共和国国务院令第530号）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008)（3）地方性法规及文件《X省节约能源条例》（2004年9月1日起实施）《省政府关于印发推进节约型社会建设若干政策措施的通知》（苏政发[2006]60号)江苏建威工程咨询有限公司第62页 《X省政府关于加强节能工作的意见》（苏政发[2006]152号)《X省建设厅推广应用和限制禁止使用技术》（2004年）《关于印发〈X省城市照明节能技术指南〉的通知》（苏建城（2007）171号）《关于加强建设项目节水设施“三同时”工作的通知》（苏发改环资发【2009】1855号）（4）主要技术规范和标准《X省绿色建筑评价标准》（DGJ32/J76-2009）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《公共建筑节能设计标准》（DGJ32/J96-2010）《X省居住建筑热环境与节能设计标准》（DB32/J71-2008）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-2002）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑外窗气密性能分级及检测方法》(GB/T7107-2002)《建筑外窗保温性能分级及测试方法》（GB/T8484—2002）《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225—94）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（GB50364-2005）《城镇燃气设计规范》（GB50494-2009）《X省建筑节能管理办法》（省政府2009年第59号令）5.2节能设计指导思想及能耗状况江苏建威工程咨询有限公司第62页 作为低碳主题公园区滨湖的核心建筑之一，该建筑应依照公共建筑节能设计标准和《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）的相关要求打造为绿色建筑，通过采用经济合理的节能技术和设备，以最低的代价满足建筑环境要求和节能低碳要求。项目按建筑单体按情况分设水表，建立考核制度，尽量做到节约用水。建筑物生活用水均采用分区供水，尽量利用市政水水压，降低能耗。选用节能型水泵，节水型卫生间器具。排水采用重力流排除。5.3节能措施节约能源耗用是我国经济发展的一项长远的战略方针，也是实现整个社会可持续发展的需要。建筑节能涵盖了项目建设的全过程，包括总平面规划、景观绿化、建筑结构体系与材料、建筑单体的围护结构设计、机电设计、智能化设计、泛光照明、建筑施工、物业管理等。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。本项目位于X市，属夏热冬冷区，项目拟建办公及配套用房。建筑执行《公共建筑节能设计标准》（DGJ32/J96-2010）。本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施。5.3.1建筑节能江苏建威工程咨询有限公司第62页 （1）建筑设计充分考虑群落布局、建筑朝向、平面设计及自然通风效果。应合理规划建筑布局，选择合适的建筑间距。建筑间距的规划应需满足日照及通风要求。建筑造型上注意控制体形系数，不采用过多凹凸面，不留通风死角，尽量利用自然风调节室内温度。建筑的体形系数应按公共建筑的类别满足相关类别节能设计标准的要求。建筑的朝向尽量为南北朝向或近似南北朝向。建筑中庭夏季利用通风降温，必要时设置机械排风。（2）建设布置时，应根据各个建筑和建筑内不同用房的功能进行合理布设，尽量缩短人员日常活动行程；供水、供电等动力中心、泵房等尽量靠近用水、用电的负荷中心，各种管网的长度最大限度的缩短，以减少各种能源的损失。同时对于建筑内部的各种房间，员工对其的使用要求和时间、在房间内的使用状况均不相同，因此对各房间室内热环境的需求也有高有低。其中研发用房、办公室是对热环境要求最高的房间，因而首先把以上房间布置在好的朝向和区域内。而将盥洗室、厕所、开水间、楼梯间等安排在热环境较差的位置。（3）利用建筑内楼梯间的烟囱效应，改善建筑内的通风。在夏季，应加强楼梯间的烟囱效应，改善室内热环境；而冬季，为了减少空气流动造成的热损失，应减弱楼梯间的烟囱效应。可在楼梯间设置隔断门，在夏季保持开启以减少建筑内部空气的上升阻力；而在冬季，应尽量使门关闭，减弱内部空气的流动。（4）优化建筑结构设计，减轻墙体自重，采用轻质高强钢筋或高性能混凝土。外墙采用隔热保温砂浆内外抹灰，以提高热阻，降低传热系数。在实际设计过程中，可根据建筑的不同朝向，采用不均匀保温，加强有效传热系数大的墙面的保温，并适当降低有效传热系数小的墙面的保温。（5）外门窗是建筑能耗散失的最大部位，所以在保证日照、采光、通风要求条件下，控制窗墙比，提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗本身的保温性能，减少外门窗本身的传热量。主要措施有：1）控制建筑的窗墙比。根据建筑不同朝向的要求具体控制窗墙面积比值，在满足节能标准要求的基础上，优化设置门窗大小、位置和开启方式，以满足通风和日照的要求。江苏建威工程咨询有限公司第62页 2）提高外窗的气密性，使得外门窗气密性能满足《公共建筑节能设计标准》（DGJ32/J96-2010）的要求。3）改善门窗的保温性能。外门窗可采用双层门窗，夹层内可充空气或其他的惰性气体，门的材料选择保温性能好的PVC复合木材，外窗选用塑料节能窗或中空玻璃窗，幕墙玻璃采用双层中空Low-E低辐射玻璃，以隔热保温降低能耗。在建筑的南、东、西向窗择优设置可调节的活动外遮阳措施，以便夏季防晒冬季日照。4）设置“温度阻尼区”。如外门设防风门斗，防止冷风倒灌，楼梯间设计成封闭式的，对屋顶上人孔进行封闭处理。在学生公寓楼内设置封闭阳台，以利冬季提高室内温度，夏季在封闭阳台外设百叶窗帘可以有效地防止太阳辐射进入室内，同时又不影响室内的通风，对于改善夏季室内热环境起着很大的作用。5.3.2电气节能（1）聘请专业公司提供节能系统的方案设计、系统优化，现场实施、安装、测试以及用户后期系统服务等一系列的节能节电工程服务，安装空调节电器，商用灯光照明节电器，路灯节电器，多功能智能节电器，系统节电器，电机节电器，变频器等各类节能节电产品以及节水器等。（2）对配电系统功率因数加强控制，采用在配电室集中补偿的方式，以减少配电室以上输电线路的无功功率，从而降低供电网络的无功损耗。本项目供电进线处的功率因数不低于0.95。电力设备采用自动控制和模块化控制；变压器选用S11型节能变压器，建议在系统上设谐波抑制装置。电力系统采用变频变速电机，降低在非高峰时期的耗电量。系统上采用电容器，谐波监察/补偿等设备，自动监控，就地补偿，并保证电相平衡。变配电所应靠近或尽量靠近用电负荷中心。江苏建威工程咨询有限公司第62页 （3）正确选择各级导线的截面，使其同时满足在导线载流量及保护匹配要求的条件下，尽量减少线路电压损失。合理选择线路路径使得负荷线路尽量短，以降低线路损耗。（4）电梯选用变频速系统，提高用电效能。（5）水泵/电机/送风机等采用变频速装置，降低非高峰能耗。完善各部分水泵的过载保护装置。（6）办公用建筑对于光环境的要求比较高，在建筑照明设计中，应通过窗户、建筑间距、高差等的设计加强对自然光的利用，以节约用电。（7）楼道、走廊等处照明采用声控节电装置，公共部分照明灯具采用分组供电，按时段照明要求，分组开关。车库照明采用分时时序控制。路灯照明可根据季节和室外光环境条件在控制室设置自动和手动调节方式。（8）根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的要求控制楼梯间、道路等公共场所的功率密度值；教室采用细管径（≤26mm）直管形荧光灯代替较粗管径（>26mm）荧光灯，以紧凑型荧光灯取代白炽灯，以节约能源；在道路、广场等场所选用细管径直管型荧光灯及高效灯具；（9）减少建筑物大范围夜景耗电照明，缩短光彩灯饰系统的运行时间。室外大型显示屏采用节能电子LED显示屏；采取有效措施控制室内多媒体会议设备和员工办公计算机的使用状况，减少空开或待机电耗；控制计算机房设备的使用，采取措施减少待机电耗。5.3.3给排水节能（1）节能用水器具公共卫生间采用自动感应冲水式蹲式大便器、感应式小便器或壁挂式免冲型小便器、新型节水龙头等，所有器具满足《节水型生活用水器具》CJ164及《节水型产品技术条件与管理通则》江苏建威工程咨询有限公司第62页 GB/T18870的要求。（2）绿色节水灌溉绿化灌溉采用喷灌或微灌等高效节水灌溉方式，有效节约室外灌溉用水。灌溉水源可采用园区中水或者玉湖水。（3）雨水收集系统屋面外的其他区域雨水，以采用透水性地面入渗、下凹式绿地入渗为主，除地面入渗水量外，屋面雨水及多余雨水可经初期弃流、简单净化处理后排至玉湖，通过玉湖蓄存并作为补充灌溉水源。5.3.4材料利用方案（1）高效结构体系本建筑采用钢筋混凝土框架结构体系，现浇混凝土全部采用预拌混凝土，达到节约能源、资源，减少材料损耗的目的，并可以控制工程施工质量、减少施工现场噪声和粉尘污染。同时严格控制混凝土外加剂有害物质含量，避免建筑材料中有害物质对人体健康造成损害，以达到绿色环保的要求。（2）材料使用方案所有建筑材料选用符合《建筑材料放射性核素限量》的绿色无害材料，最大限度地使用可再利用材料、可再循环材料和用以废弃物为原料生产的建筑材料。建筑采用钢材、玻璃、金属等可再循环材料，并制定建筑施工废弃物的管理计划，将施工和场地清理时产生的金属、钢材、铝合金、门窗玻璃等固体废弃物分类处理并将其中可再利用材料、可再循环材料回收利用。5.3.5智能控制系统（1）控制系统方案江苏建威工程咨询有限公司第62页 建筑空调、通风、照明系统采用智能化控制结合可自主调解的末端，并配备功能完善的信息网络系统，从而有效降低系统运行能耗，实现有效节能。5.3.6运营管理方案对建筑运营和工作人员进行有效管理教育，实现楼宇高效运行。同时制定节能、节水等资源节约与绿化管理制度，实施资源管理激励机制，管理业绩与节约资源、提高经济效益挂钩。对空调通风系统按照规定进行定期检查和清洗。对用水量、用电量进行分项计量，并对建筑耗电、冷热量等实行计量收费，掌握各项能耗水平，对能源利用进行合理管理。5.4节能效果分析通过采用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%。本项目将严格控制各项建筑指标，提高土地利用效率，积极推进建筑节能，尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、与经济发展相结合并可持续发展的办公场所。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第六章环境影响评价6.1项目周边生态和环境现状X属长江三角洲太湖平原。境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。地面高程多在2.8~3.7米之间（基准面：吴淞零点），部分高地达5~6米，平均为3.4米。北部为低洼圩区,中部为半高田地区，南部为濒湖高田地区。土地资源：全市面积921.3平方公里，约合138.2万亩，其中耕地70.5万亩，园地1.65万亩，林地1.7万亩，居民点及工矿用地33.62万亩，交通用地8.13万亩，水域30.9万亩，未利用土地0.55万亩。水资源：全境河流总长1056.32公里，其中主要干支河流62条，长457.51公里；湖泊41个，水面10余万亩。年均降水量1074毫米；年地表水中河湖蓄水6.9亿立方米，承泄太湖来水51.3亿立方米，引入长江水2.5亿立方米；年地下水开采量约0.95亿立方米。矿产资源：境内有昆石、红泥、矿泉水等，尤昆石为奇。生物资源：林木类有竹、松、梅、桑等，观赏型树种日渐增多，以琼花为珍；野生药用植物有百余种，数并蒂莲为贵；野生动物品种繁多，其中阳澄湖大闸蟹驰名中外。旅游资源：市内的亭林公园融自然景物与名胜古迹于一体，玉峰山"百里平畴，一峰独秀"；古镇周庄以"中国第一水乡"闻名海内外，赵陵山良渚文化遗址被誉为1992年中国十大考古发现之一；顾炎武墓、秦峰塔、文昌阁等历史名胜广受注目；阳澄湖、淀山湖的水上风情园等广为游人青睐。本项目位于X市X江苏建威工程咨询有限公司第62页 镇城北路南侧、陶店河东侧，位于将建成的低碳产业主题公园内，绿色资源十分丰富。（1）地块自然条件良好，自然环境优美；（2）项目周边依托完备的区域规划前景，具有良好的低碳生态氛围；（3）路况条件好,规划完善，绿化好，道路通达。（4）项目区域现有自然环境良好，紧邻周边无污染源，适宜建设本项目。（5）项目区域地质条件稳定，项目的建设不会有诱发地质灾害的风险。（6）拟建项目区域内没有需要保护的历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观。6.2生态环境影响分析该项目对生态环境产生的主要影响分为以下几个方面：（1）固体废弃物排放建设期：项目建设期内固体废弃物主要包括建筑废水、泥浆、废弃砌块、废钢材和渣土等。使用期：项目预计使用期间固体废弃物主要为办公人员的生活垃圾。（2）建筑噪声污染建设期：施工机械大量采用，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。使用期：空调、通风系统工作时机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。（3）水污染江苏建威工程咨询有限公司第62页 建设期：施工期间的商品混凝土泵送等工序会产生大量建筑污水，项目相关人员生活、办公也会产生一定的生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。使用期：每天会产生一定数量的生活污水。6.3生态环境保护措施6.3.1相关政策法规本项目采用的环境保护标准为：（1）《建设项目环境保护管理条例》【国务院(98)253号令】（2）《环境空气质量标准》【GB3095-1996】（3）《大气污染物综合排放标准》【GB16297-1996】（4）《污水综合排放标准》【GB8978-1996】（5）《地表水环境质量标准》【GB3838-2002】（6）《生活饮用水卫生标准》【GB5479-85】（7）《声环境质量标准》【GB3096-2008】（8）《社会生活环境噪声排放标准》【GB22337-2008】（9）《建筑施工场界噪声标准》【GB12523-90】（10）《城镇污水处理厂污染物排放标准》【GB18918-2002】（10）《X市城市建筑垃圾和工程渣土管理办法》（11）《污水排入城市下水道水质标准》（12）《X省环境噪声污染防治条例》（13）《绿色建筑评价标准》6.3.2环保措施（1）施工过程中主要污染及措施江苏建威工程咨询有限公司第62页 在本项目的施工建设过程中，产生的污染主要是施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等。施工中应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：①妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施；②不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；③使用密封式的圈筒处理高空废弃物；④采取有效措施控制施工中的扬尘；⑤禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；⑥对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。（2）运营期可能污染及采取的环保措施在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：水污染防治措施：本项目实行雨污分流，雨水直接进入城市雨水管网。满足《污水排入城市下水道水质标准》要求的污水经城市污水管网送城市污水处理厂处理。本项目将设置一个污水总排放口，按照排污口设置及规范要求，在排放口设置环保部门统一制定的排污标志牌和计量仪表。噪声污染防治措施：建设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到GB3096-93噪声标准要求。江苏建威工程咨询有限公司第62页 固体废弃物防治措施：建设项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活办公垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到外面的垃圾处理场处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。绿化系统拟做到点、线、面相结合，形成具有特色的绿化系统，充分发挥绿化在净化、美化、防尘、防噪、降解等万面功能，从而更好地保护生态环境。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对当地环境产生危害。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第七章劳动安全卫生消防7.1编制依据及采用的主要标准7.1.1编制依据（1）《中华人民工共和国劳动法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）（2）《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部令第3号[1996]）（3）《中华人工民共和国防震减灾法》（全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日通过）（4）关于发布《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度区划图（1990）使用规定》的通知（震发办[1992]160号）7.1.2采用的主要标准、规范、规程（1）《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（3）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）（6）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）（7）《构筑物抗震设计规范》（GB50191-93）（8）《建筑抗震设计规范》（GB500011－2001）（9）《安全色》（GB2893-2001）（10）《安全标志》（GB2894-1996）（11）《工程场地地震安全性评价技术规范》（GB17741-1999）江苏建威工程咨询有限公司第62页 （12）《安全电压》（GB3805-93）7.2工程的主要危害因素及主要防范措施本工程主要危害因素主要为自然危害因素形成的危害和不利影响，包括地震、不良地质、暑热、冬季低温、雷击等自然因素。上述各种危险因素及隐患的危害性各异，其出现或发生的可能性、机率性大小不一，危害作用的范围及造成的后果均不相同，为此，设计上采取下述相应的防范措施减小或避免各种危害所造成的损失。7.2.1自然危害因素及主要防范措施7.2.1.1自然危害因素分析（1）地震地震是一种能产生巨大破坏作用的自然现象，它能破坏建筑物，进而威胁设备和人员的安全，但是，地震一般出现的机率较小。（2）不良地质不良地质对建筑物的破坏作用较大，甚至影响人员安全，同一地区不良地质对建筑物的破坏作用只有一次，作用时间不长。（3）雷击雷击能破坏建筑物和设备，并可能导致火灾和爆炸事故的发生，其出现的机会不大，作用时间短暂。（4）气温人体有最适宜的环境温度，当其超过一定范围时，会产生不舒服感。气温对人的作用广泛，作用时间长，但其后果较轻。（5）其它暴雨也威胁整个建筑的安全，其作用范围大，但基本上不会出现。江苏建威工程咨询有限公司第62页 7.2.1.2主要防范措施（1）防暑防寒X为冬冷夏热地区，为了防暑热，在室内设置必要的风扇、空调等装置。本地区冬季湿冷，因此对冬季取暖问题也要考虑。（2）防雷本工程所有建筑均属于三类防雷建筑。采用TN-C-S与TN-S相结合接地方式，并进行总等电位联结。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，综合接地电阻值要求£1W，本工程利用建筑物基础作为接地体。在屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷引下线，所有避雷系统均利用建筑物钢筋构成。（3）抗震本工程所在地地震烈度为7度，在建筑设计中，根据《建筑抗震设计规范》（GB500011－2001）中的规定对建构筑物采取相当的抗震措施；在电气设计中，变压器滚轮拆下，按防震要求固定于轨道上，防止变压器受损，在工艺设备设计中，将有关底座加固处理，管道采用必要的耐震连接方式。（4）其它为了防止或避免不良地质对建构筑物的破坏，在建筑设计中，根据对本地区地基的承载力、变形及稳定计算，按相应规范要求进行设计。7.2.2主要危害因素及其防范措施7.2.2.1危害因素（1）火灾爆炸火灾是一种燃烧现象，当燃烧失去控制时，便形成火灾事故，火灾事故能造成较大的人员及财产损失。江苏建威工程咨询有限公司第62页 物质发生变化的速度不断急剧增大，并在极短时间内释放出大量的能量的现象称为爆炸。爆炸也能造成较大的人员伤亡及财产损失。（2）触电、碰撞、坠落等事故均对人体形成伤害，严重可造成工作人员的死亡。（3）腐蚀既损坏设备，也对人体构成威胁。（4）停电事故影响居民生活，甚至损坏设备，造成有害物外逸，危及人身安全。7.2.2.2对危害因素的主要防范措施（1）防火防爆设置足够的防火安全间距，道路则根据消防车对通首的要求进行设计与布置。在建筑设计中严格执行《建筑设计防火规范》等规定，并按《建筑灭火器配置设计规范》等要求配置相应的消防器材。在电气设计中，消防设施采用单独的回路供电：在爆炸和火灾危险场所严格按照环境的危险性质根据GB50058-92等规定配置相应的电气设备和灯具，并采取相应的防雷措施防止雷电引发火灾。消防给水设计中，根据《建筑设计防火规范》等规定设置相应的消防供水管道、消防栓等装置。（2）其它安全措施为了防止触电事故并保证检修安全，两处及多处操作的设备在机旁设事故开关；为了防止机械伤害及坠落事故的发生，场所梯子、平台及高处通道均设置安全栏杆；地沟、水井设置盖板。7.3消防措施江苏建威工程咨询有限公司第62页 本工程所在位置，属消防管辖范围之内。消防车能通达区域内每幢建筑的长边，并可环绕。具体消防措施详见第四章消防设计。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第八章物业管理物业管理是项目建设竣工后日常经营管理中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的形象和后勤保障。拟建工程竣工后，项目实施单位将负责对项目的管网系统、安全系统、环保系统、能源系统等进行验收，然后交给X低碳主题公园确定的物业管理公司进行管理。由物业管理公司负责制定一系列物业管理条例和实施细则，明确管理责任和义务，对办公及配套用房实行标准化、规范化、程序化的有效管理。物业管理公司以优质服务为中心，依托文化建设上台阶的低碳、可持续发展的新型物业管理，创建绿色星级标准管理。通过提升物业管理理念，从环境、服务、文化等三个方面来构筑最佳的环境。1、厉行节能减排，降低物业管理过程中的能耗损失。物业管理支出中很大一块成本是能源支出，因而，能源的浪费，不仅会造成成本上升，更直接或间接受造成碳排放量的提升。在日常管理过程中，可以通过诸如控制空调温度、错峰制冷、使用时控或声光控开关、使用节能灯具或节能设备、调整电梯控制软件至合理节能方式、办公室人走灯灭关闭电脑等一系列措施，从每一个细节做好节能减排措施。2、使用可再生能源。太阳能路灯作为一种可再生的环保路灯已经在很多地方广为使用，太阳能热水器目前是最常用的低碳环保设施。3、废物分类回收，物尽其用。在日常管理中，物业每天要处理大量的生活、办公、建筑垃圾，通过垃圾分类处理，将能大大降低垃圾的排放量。同时，在日常办公过程中，也可以通过无纸化办公、纸张双面利用等方式减少我们管理服务行为带来的直接排放，减少对环境的污染。江苏建威工程咨询有限公司第62页 4、中水再利用。城市中水的再次利用可以大大减少对自来水的需求量。经过适当处理的中水可以用于冲厕、公共区域绿化浇水、冲洗地面等。中水不仅费用低廉，而且可以减少水资源的浪费。目前大多数城市尚未形成统一的市政中水供水系统，物业公司可以通过地下集水坑、水塘等收集雨水及居民中水，用于环境管理用水，减少自来水的使用量。5、有害气体排放控制。在物业管理过程中，发电机发电时的废气及停车场车辆尾气是有害气体排放较多的地方。通过对发电机排放气体的环保控制措施以及通过对车辆停车熄火的管理，可以减少有害气体的排放量。另外，通过建设、使用环保停车场可以让植物将车辆排出的有害气体吸收，减少空气污染。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第九章组织机构与实施进度9.1组织机构与管理9.1.1组织机构本项目由XX能环保投资有限公司开发建设，由公司董事会总体负责，下属项目发展部、规划设计部、营销部、工程部、办公室、财务部等相关部门具体负责建设管理的各项工作。9.1.2项目建设管理本项目在建设过程中，将建立和落实项目法人责任制、单位工程质量责任制和工程质量终身负责制，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目的各项具体工作将由公司相关部门机构负责实施。主要工作内容包括：前期策划、报建、工程设计、工程招标、施工管理、施工组织、安全保卫、竣工验收、营销等工程技术管理工作；材料选型、材料价格控制等材料设备选购工作；工程合同管理、工程预决算、基建会计、成本控制等工程合同及财务工作；对外联络、组织协调等项目建设期间其他有关工作。项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。在严格执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。9.2项目实施进度9.2.1项目建设期江苏建威工程咨询有限公司第62页 按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实施公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。根据以上要求，按照国家和省、市的有关政策和规划要求，结合项目的建设条件和资金筹措情况，暂拟定项目建设期为2年。9.2.2项目进度计划项目建设进度计划内容包括项目前期准备（立项、项目申请报告编制及报批）、工程勘察与设计、土建工程施工、室外工程、竣工验收并交付使用等。在统一规划、统一要求的基础上，经周密安排，各项准备、施工工作可交替进行。江苏建威工程咨询有限公司第62页 第十章招标管理10.1编制依据（1）《中华人民共和国招标投标法》；（2）国家发展计划委员会第3、4、5、9号令；（3）X省发展计划委员会[苏计法规发（2001）1408号]文。10.2招标基本情况根据《中华人民共和国招标投标法》规定，招标中可以采用自行招标和委托代理招标，自行招标，招标单位必须具备自行招标的能力；代理招标，代理单位必须具备与招标项目相对应的规定资质。《X省招标投标条例》中规定招标人自行办理招标事宜的，应当具有编制招标文件和组织评标的能力，符合下列条件，并向有关行政监督部门备案：（1）具有法人或者其他组织的资格；（2）有与招标项目规模和复杂程度相适应的技术、经济等方面专业人员；（3）有专门招标机构或者有三名以上具有招标业务能力的人员；（4）熟悉有关招标投标的法律、法规和规章。10.3招标管理本项目的工程监理服务、工程施工发包均采用公开招标方式进行选择。有关招标活动内容详见招标基本情况表。招标活动邀请招标办、纪委、监察等部门监督指导。江苏建威工程咨询有限公司第62页 招标基本情况表10-1　　建设项目名称：X低碳主题公园B2地块办公项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料√√√其他江苏建威工程咨询有限公司第62页 第十一章建设项目经济分析11.1投资估算根据X概算指标及X市有关部门规定的收费标准，对本项目进行初步估算。此次投资估算范围用地面积为91455.1平方米，拟建总建筑面积99887.31平方米。11.1.1投资估算说明（1）工程费用本项目土建工程费项目土建、安装、设备、幕墙、及室外工程等。（2）工程建设其他费用主要包括土地费、咨询费用、管理费、财务费及市政规费等。（6）不可预见费用本项目工程基本预备费按其不含土地费用投资的3.0%计算，为2043.22万元。根据国家发展计划委员会计投资(1999)1340号文规定，投资价格指数按零计算。11.1.2投资估算表表11-1投资估算表序号项目费用名称及计费标准概算投资（万元）占总投资比例%项目费用名称建设规模（㎡）技术经济指标（元/平米）A、工程费用99887.314552.9445478.0664.811建筑及装饰工程99887.3127414.831.1地上建筑面积91397.1224188.561.1.1小型办公51918.832600.0013498.901.1.2办公配套3052.582800.00854.721.1.3低层花园办公36425.712700.009834.941.2地下建筑面积8490.193800.003226.272安装工程99887.311051.7510505.662.1给排水工程99887.31150.001498.312.2消防水工程99887.3190.00898.99江苏建威工程咨询有限公司第71页 2.3电气工程99887.31180.001797.972.4火灾自动报警99887.3150.00499.442.4弱电工程99887.3180.00799.102.5空调、通风工程91397.12450.004112.872.6电梯工程99887.3190.00898.993总图工程3292.383.1道路及广场36582.04400.001463.283.2绿化36582.04500.001829.104室外工程99887.31427.004265.194.1红线内市政工程费297.002966.65（1）供电系统费用190.001897.86①高压配电系统工程费95.00948.93②低压配电系统工程费95.00948.93③开关站（2）给水系统费用10.0099.89（3）排水系统费用50.00499.44（4）燃气系统费用16.00159.82（5）消防系统费用（6）电话系统费用5.0049.94（7）交通标识施工费用1.009.99（8）发电机供货安装（9）其他市政工程费用(10)供水工程25.00249.724.2智能化系统工程130.001298.54（1）对讲（2）周界（3）监控（4）电子巡更（5）停车管理（6）其他B、工程建设其他费99887.312267.0022644.5032.271土地征用及拆迁10597.361.1土地成交价1,125.0010,288.701.2交易手续费-1.3契税30.90308.661.4土地拆迁费-2前期费用320.513,201.482.1政府部门相关费用98.30981.89（1）散装水泥专项资金2.0019.98（2）图审费4.0039.95（3）环评费10.0099.89（4）规划放验线费（5）抗震审查费-（6）城市建设配套费50.00499.44（7）防雷费2.0019.98（8）新型建材专项基金8.0079.91江苏建威工程咨询有限公司第71页 （9）工程定额测定费-（10）排污费-（11）文物勘探发掘费-（12）建渣费-（13）白蚁防治费2.3022.97（14）测绘费10.0099.89（15）政府部门其他收费10.0099.892.2设计费用177.161,769.56（1）规划及方案设计费60.00599.32（2）扩初设计费-（3）施工图设计费63.00629.29（4）园林绿化设计费25.0091.46（5）其他设计费用20.00199.77(6)绿色建筑设计费25.00249.722.3地勘及检测费33.00329.63（1）地质勘探费5.0049.94（2）土壤氡气检测-（3）沉降观测-（4）空气检测-（5）电气检测-（6）消防检测-（7）其他30.00299.662.4三通一平费7.5074.92（1）临时道路-（2）临时用水3.0029.97（3）临时用电4.0039.95（4）场地平整3.0029.97（5）其他-2.5临时设施费4.5545.48（1）临时围墙-（2）临时办公室-（3）其他-3开发间接费用395.613,951.66（1）施工监理费91.06909.56（2）工程造价咨询费20.00199.77（3）工程类人工及办公费200.001,997.75（4）工程保险费4.5545.48(5)招标代理费20.00199.77(6)预算编制及决算审计费60.00599.324建设单位管理费用227.652273.90含整个开发期5建设单位财务费用262.312620.10含整个开发期C、预备费99887.31204.602043.682.911预备费[（A）+（B）]*3%204.602043.68江苏建威工程咨询有限公司第71页 [A+B+C]总计99887.317024.5470166.23100.0011.2资金筹措本项目投入总资金约70166万元，其一期投资约25094万元，二期投资约45072万元，资金由建设单位自筹解决，根据项目建设投资计划在建设经营期内分期投入。11.3经济效益分析11.3.1运营收入与估算本项目规划用地性质为办公用地。开发总建筑面积99887.31平方米，项目建成后拟对外进行出售。（1）项目营业收入根据X区域市场调研以及参照《X省定价目录》、省物价局《关于改进商品房价格管理的通知》（苏价服[2004]179号）以及X市物价局相关文件精神,结合项目所在区域的房地产市场价格近期交易状况及交易价格等综合因素，暂定项目建成后办公及办公配套部分均对外出售，其中小型办公每平米暂按8500元计算，低层花园办公每平米暂按9000元计算，配套每平米暂按10000元计算。则销售收入为79966.72万元。=(51918.83*8500+3052.58*10000+36425.71*9000)/10000=79966.72万元11.3.2销售税金及项目总成本根据营业税暂行条例规定，本项目营业税及附加等根据综合税率进行估算。经测算，本项目年营业税及附加合计为4438.15万元。则项目总成本费用为74604.39万元。11.3.3经济费用效益分析江苏建威工程咨询有限公司第71页 根据企业所得税的有关规定，本项目所得税税率为25%，项目所得税后利润提取10％的盈余公积金和5％的盈余公益金；其余部分作为未分配利润。该项目预计实现利润总额为5362.34万元。项目投资利润率为7.64%，该项目在财务上可以接受，能按时收回投资，有较好的经济效益。经综合测算，本项目的主要财务经济指标见表11-2。表11-2项目主要财务经济指标汇总表序号指标名称单位指标值一主要经济数据1固定资产投资总额万元70166.232资金来源万元70166.233营业收入万元79966.724销售税金及附加万元4438.155总成本费用万元74604.396利润总额万元5362.347所得税万元1340.588净利润万元4021.75二财务评价指标1投资利税率%13.972投资利润率%7.643投资净利润率%5.73江苏建威工程咨询有限公司第71页 第十二章经济效益及社会影响评价12.1经济评价本项目有利于增加地方的财政收入，有利于促进地方经济的发展。对X地区经济发展有良好的推动与促进作用。12.2社会影响效果分析12.2.1项目对社会的正面影响分析（1）本项目所在地块将开发成国内首个“全国领先、世界一流”的集科技生产、学术研究、生态宜居、休闲生活于一体的综合性低碳示范园区。本项目的建设，与X市当前改变经济结构和经济增长方式的要求相匹配，对提升X市城市的品位与形象，实现低碳社区到低碳城市再到低碳社会的升级，具有很好的推进和带动作用。（2）本项目的建设，能够完善X低碳主题公园的功能配备，加快X经济可持续发展的进程。（3）项目建设将推动X市城市建设发展，加快生态城市建设步伐，为建设一个规划有序、布局合理的和谐城区奠定了良好的基础。12.2.2项目对社会的负面影响分析（1）建设需要一定的投资，将给资金带来一定压力；（2）项目将耗费较多的国土资源，目前国家对于土地用于开发建设控制较严。（3）建设期内会对项目周边地区生活、生产、交通、环境产生一定的影响。江苏建威工程咨询有限公司第71页 本项目建设符合城市发展规划和城市用地建设规划，而且发展的是低碳经济，因此将得到土地管理部门的许可。就周边居民而言，虽然在建设期间其生活和生产可能会受到一定的影响，但是，随着项目的建成，将极大地提升城市形象，促进新区的发展，最终将赢得民众的理解和支持。12.2.3项目与所在地区互适性分析本项目属于X低碳主题公园的一部分，主要功能为办公设施等，将更好的完善园区的功能配备，同时也带动了X市经济的发展，提升了城市形象，因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持的态度。12.3社会风险分析12.3.1风险定性分析本项目工程性质特殊，存在着管理风险及如何达到合理出租的社会风险、成本控制风险和财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。在工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中间质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。江苏建威工程咨询有限公司第71页 国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，低碳建筑发展刚刚起步，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。12.3.2风险防范措施（1）制定切实可行的成本控制措施；（2）对于工程施工、监理等可采取公开招投标方式选择优秀的监理、评估、建设公司；（3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度；（4）加强与相关行政部门的沟通联系，准确把握房地产政策导向。江苏建威工程咨询有限公司第71页 第十三章结论与建议13.1结论根据X市总体发展规划，作为发展低碳经济，改善城市功能设施的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。通过上述综合分析可知，本项目有着良好的经济、社会和环境效益，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。本项目是X低碳主题公园的一部分，将对当地的经济、社会产生深远的影响。13.2建议（1）本项目是按照绿色星级功能性建筑标准建造，具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。（2）应积极、主动与国家、省、市、区有关部门联系、协调，抓紧开展项目前期的有关工作，落实项目建设的外围条件，以保证项目进程按预定计划推进。（3）应尽快对场地进行地质勘探，明确场址地区的工程地质情况。（4）建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。（5）在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。（6）本项目应进一步落实筹资方案，加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。江苏建威工程咨询有限公司第71页'