购物广场中心可行性研究报告 114页

'X控股XX广场项目可行性研究报告目录1.总论41.1项目概况41.2可行性研究工作范围51.3产品定位分析结论51.4建设项目主要内容71.5　投资估算71.6　年营业收入预估81.7　项目主要经济技术指标82.环境条件分析92.1地理位置92.1.1基地位置92.1.2基地自然条件122.1.2.1气候特征132.1.2.2气候要素132.1.2.3自然灾害132.1.2.4基地土质情况142.1.3X城市商业发展状况142.1.4交通运输系统172.2竞争区域发展状况192.2.1X大型零售商厦综合分析192.2.2竞争分析222.3中街商圈分析242.3.1中街商业业态和业种统计242.3.2中街服饰品统计272.3.3中街餐饮统计292.3.4中街商圈现有商业物业存在的主要问题312.4X市酒店公寓及写字间市场简要分析322.4.1酒店公寓市场322.4.2写字间市场332.5X酒店市场简要分析362.6消费者行为变动分析382.6.1趋高消费392.6.2趋低消费422.6.3平价时尚消费433.项目SWOT分析483.1X市零售物业宏观环境分析48114 3.2项目优势483.3项目劣势493.4项目主要机会493.5项目主要威胁503.6竞争因应策略534.发展模式规划544.1德菲法（DELPH）综合结论544.2最适合发展计划544.2.1业态定位544.2.1.1业态组合比较法554.2.1.2业态组合排除法554.2.1.3业态组合错位法564.2.1.4本案业态组合结论564.2.1.5业态规模策略564.2.1.6业态规模结论574.2.2建筑形态定位584.2.2.1建筑设计风格594.2.2.2功能分布604.2.2.3交通规划664.2.2.4景观设计694.2.2.5店铺结构704.2.3商业规划714.2.3.1业态特征描述734.2.3.2项目业态规划734.2.3.3项目业种配置774.2.3.4次主力店铺规划794.2.3.5商品品牌规划804.2.3.6项目服务设施824.3项目形象定位824.3.1项目的城市形象定位834.3.2项目的商业形象定位834.3.3项目的公寓形象定位834.3.4项目的写字楼形象定位844.4项目顾客定位844.5项目商品定位855.价格分析875.1X新玛特业种租赁价格分析875.2中街商铺租赁价格895.3租赁价格制定原则906.组织与定员926.1项目建设实施管理机构926.2商业管理组织机构926.3人员来源和组织培训计划937.总投资估算947.1总投资估算组成及资金筹措94114 7.2前期费用947.3工程费用947.4开发费用958.运营成本估算968.1外购原材料和燃料与动力费用估算968.2工资与福利968.3财务费用968.4总成本构成969.财务评价989.1盈利分析989.1.1营业收入和税金989.1.2所得税989.2主要计算报表分析989.2.1损益分析及静态评价指标989.2.2现金流量分析及动态评价指标999.2.3清偿能力分析10010.研究结论101主要参考文献101财务分析报表102114 1.总论1.总论1.1项目概况①项目名称：X控股XX广场（暂定名，以下简称本案）②性质：零售物业建设项目③建设地点：X市沈河区中街路④项目概况：X千盛茂X广场项目,总占地面积46,033平方米，地块东至东顺城街，南至中街路，西至朝阳街，北至北顺城内街，用地性质为商业。建筑物限高30米，其中X以北和以东30米内限高15米。根据市场调研和政府规划要求，本项目开发为集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店公寓、创意写字间为一体的大型都市综合体，地上总建筑面积13.80万平方米，地下总建筑面积11.00万平方米，总建筑面积24.80万平方米，估算总投资人民币亿元。⑤建设企业概况：建设方XX投资有限公司系X控股集团在X设立的全资子公司。X控股集团创建于1987年，总部设在杭州，是一家集科、工、贸于一体，机电、化工、商贸、食品和房地产等行业并行发展的无区域企业集团。下辖两个上市公司，分别是浙江X人工环境设备股份有限公司（简称X环境，股票代码002011）和安徽海螺集团芜湖海螺型材科技股份有限公司（简称海螺型材，股票代码000619）。X目前是中国“500强”民营企业，中国制冷行业龙头企业，中央空调国家标准起草单位，浙江省“五个一批”企业，浙江省首批“诚信示范企业”，浙江省首批“经营管理示范单位”，浙江省农业银行“最佳信用客户”（AAA+）。X于2003年涉足房地产领域，已成功开发重庆“九龙都”项目（商业、住宅），正在开发重庆中梁山大型住宅小区、浙江“福祇花园”（住宅）、上海浦东“滨江花园”（商业、办公、公寓）等项目。本案系X在X投资自营的商业项目，藉此引进上海“新天地”、宁波“天一广场”等国内先进的商业模式，打造具有国际水准的经典购物中心为核心的大型都市综合体，构筑X城市的“客厅”和“名片”，并使其成为X控股麾下的商业“旗舰”产品。1.2可行性研究工作范围114 1.总论本可研报告按照国家计委颁布的《经济项目经济评价方法与参数》(1993年)、《房地产开发项目经济评价方法》（2000年）和联合国工发组织《工业可行性研究编制手册（最新修订及增补版）》“MANUALFORTHEPREPARATIONOFINDUSTRIALFEASIBILITYSTUDIES（NEWLYREVISEDANDEXPANDEDEDITION）”要求，分别按如下方面进行研究：①建设地区、建设地址和环境SWOT分析；②市场调研分析、项目定位以及项目策划；③建设内容；④组织架构和实施计划；⑤项目投资与运营成本费用估算；⑥项目收入估算与资金筹措；⑦项目财务评价；⑧项目综合评价。而具体规划、设计以及施工等细节内容，不在本报告研究范围之内。本报告财务分析部分采用国际通行的、资本市场以及银行普遍认可的现代财务分析指标，强调运用权益投资收益率和运用现金流量，采用折现分析方法，重视权益投资收益以及该收益获取的时间因素。其主要财务指标分类如下：①静态分析指标：投资利税率、投资收益率、资本金利润率、借款偿还期、财务比率（资产负债率、流动比率、速动比率）；②动态分析指标：动态投资回收期、财务净现值、财务内部收益率。1.3产品定位分析结论商业地产开发成功的关键在于商业物业中项目运营成功与否，其主要因素在于前期定位以及商业业态、业种组合。本报告参考国际享有声誉的台湾“中华征信所”市场调查分析方法，针对项目立地的环境条件、消费者消费形态、商圈业态和业种状况、市场规模潜力等进行多元分析，得出有关项目定位、项目建筑形态、业态和业种组合、租金标准等方面的有价值建议，通过多角度论证项目的可行性和投资风险预测，提出规避风险的措施，为项目稳健发展提供前期论证。产品定位分析主要结论：地块综合开发定位：S.H.O.PS-SHOPPING即：购物，项目以商业为中心的价值体现114 1.总论H-HOTEL即：酒店公寓，打造X第一个设计师型高级酒店公寓O-OFFICE即：办公，诉求创意办公环境符合城市不断提升的国际化形象P-PARKING即：停车场，完善的停车场及零换乘体系是未来商业配套服务的保障倡导理念：“新SHOP主义”推崇的是现代、时尚、前卫的购物环境；提供的是生活、聚会、欢乐的休闲场地；倡导的是自我、个性、张扬的魅力空间；引领的是专业、合理、前瞻的开发理念。社会形象定位：城市名片：展现建筑魅力，成为现代商业地产开发典范，提升中街商业档次；城市客厅：是广大消费者购物、休闲、娱乐、聚会、商务的场所；时尚文化：结合历史遗迹，引入时尚元素，成为X自己的“新天地”。功能定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的休闲商业广场，构筑国际一流水准的市级核心购物中心，另由酒店公寓和创意写字楼共同构成大型都市综合体。购物中心商业形象定位：爱-亲合力Love,Love,Love，给予贴心服务，创造温馨环境时尚并张扬的Fashine&Modern，现代活力动感色彩个性自我前卫魅力体验式消费Doityourself，感受、情感、思考、行动、关联的消费模式一站式购物Onestopshopping，“吃、喝、玩、乐”无所不有，全功能全客层酒店公寓形象定位：国际化的International，国际酒店管理集团提供的“管家式”服务个性化的DesignerAperment，打造每间风格不同的房间全功能的Allfunction，提供一切酒店公寓应有服务及配套写字楼形象定位：创意办公空间创意LOFTCreative，最适合创造性企业自由发挥的办公空间个性错层Myself，个性错层空间一改单一的平面格局绿色环保Green，绿色环保建材，打造会呼吸的办公环境自由空间Freedom，提供冥思环境，多处公共空间停车场形象定位：便利性Advantage，充足停车位提供商业保障零换乘Integrated，停车、公交、地铁全集合空间项目商业定位：打造X第一个商业休闲中心（COMMERCIALRECREATIONALCENTER）。【购物不是商业的唯一形态】114 1.总论【现代都市更多的是需要有自我的闲暇空间】【餐饮娱乐的休闲功能将提升商业的完美品质】顾客定位：全客层，男女老少都能找到自我。商品定位：平价时尚--流行时尚的，流行的不是最贵的。建筑形态：以全天候步行街为主轴的街区式购物广场。建筑表观注重周边历史建筑以及X建筑文脉的传承性，建筑使用功能符合现代商业设施的动线、空间布局、游憩等要求。业态组合：以专卖店、专营店为主力业态的购物中心，适度引进具有差异化特质、集客力极强的国际品牌主力店。业种组合：注重集客与理想租金收益的平衡原则，根据项目具体情况适度增加餐饮娱乐业种比例。业种选择注重需求与租金可承付能力平衡的原则，对低租金但有集客或者满足顾客临时随机购买要求的业种，诸如饮品、休闲食品，不能放弃，适度加大能带来丰厚租金收益的服饰类商品的布局比例。1.4建设项目主要内容本项目总建设面积25.50万平方米。主要内容包括：购物中心　　　　145000平方米酒店公寓　　　　40000平方米写字间16300平方米停车场　　　　　47000平方米附属用房　　　　10000平方米项目建设周期预计1年零10个月，于2008年3月动工，2009年12月交付使用，2010年1月1日开业。1.5　投资估算本项目总投资人民币30.00亿元。其中自有资金投入15.00亿元，项目贷款15.00亿元。1.6　年营业收入预估营业收入主要来源于物业租赁费、商家经营收入提成、物业管理费、酒店公寓经营114 1.总论收入、写字间租赁服务收入、停车场收费以及广告等其他服务收益，整个项目“只租不售”，开发商主要以租金收益及物业增殖获得投资回报。根据市场规律租金和营业收入逐年递增，2010-2021年12年的年均营业总收入为89,578.53万元，年均利润为57,514.73万元。年均所得税14,378.68万元，年均税后利润43,136.05万元。1.7项目主要经济技术指标序号项目数值单位1总投资30.00亿元2财务内部收益率（税前）13.73%　3财务净现值（i=10%，税前）74,602.57万元4投资回收期（税前）8.40年5投资利润率14.32%6投资利税率19.09%7资本金利润率28.76%812年均营业收入89,578.53万元912年均总成本27,979.90万元1012年均营业税及附加5,023.77万元11两笔借款总偿还周期（含建设期）12.83年114 2.环境条件分析2.环境条件分析2.1地理位置2.1.1基地位置本项目所在城市X市是东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以X为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的7大城市：钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成以X为核心的共有2400万人口的辽宁中部城市群和经济区。X拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和中国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距X均不超过400公里。作为东北中心城市的X，具有得天独厚的经济地理区位优势,对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力，这种经济格局在中国绝无仅有，在全球也极为罕见。2004年以来X连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。114 2.环境条件分析本项目位于X市沈河区繁华商业中心——中街，与大型百货商场商业城、新玛特为邻。中街被称为“东北第一街”，始建于1636年清太祖定都盛京之时，已有三百多年历史，一直是寸土寸金的商业宝地。清代始建的老字号，如吉顺丝房、天益堂药房、中和福茶庄，民国初年的内金生鞋店、泰和商店、亨吉利钟表眼镜店等，至今依稀可见其历史风貌。中街周边名胜古迹遍布，有X、东三省官银号、故宫、张氏帅府、慈恩寺、太清宫、天主教堂、清真寺等。1997年以来，中街先后被X市列为全市15个旅游景点之一，被省委、省政府命名为“文明城市建设标兵街”，被中央文明委命名为“全国精神文明建设示范街”、“全国百城万店无假货活动示范街”。P北顺城街正阳街西顺城街朝阳街东顺城街大什字街小什字街中街路沈阳路南顺城街大东路小东路沈阳故宫本案机动车道路步行街停车场PPPP12345678P公交站点路边停车图本案在中街商圈位置示意图1995-2001年期间，由于中街地区改造迟缓，太原街商圈现代百货业兴起，中街在百货零售业的领导地位让位于太原街。进入2002年以后，随着新玛特、兴隆大家庭、X春天等流行百货、时尚服饰的崛起，苏宁、国美、沃尔玛等主力商家的进入，加上0101流行馆的推波助澜，中街商圈力擎流行百货的大旗，人气飙升，上升势头迅猛。而太原街商圈由于万达商业广场开发失败，五洲商业广场经营惨淡，以及大规模长时间改造建设带来的硬伤，使太原街商业失去昔日的辉煌，步入下坡道，王牌企业中兴百货也受一定的影响。太原街的改造失败，使中街重执零售商业之牛耳。随着建设中的X商业广场、恒隆中街114 2.环境条件分析广场、鹏利购物广场、SOGO崇光百货、大众里休闲广场等新商业设施的投入运营，中街将成为X绝对的第一商圈。地铁中街步行街日均客流量50万人46033M2图本案基地周边环境示意图本项目地处中街旺地，占地近5万平方米，四面临街，交通便利，堪称X商业“地王”，具备成功的先天地理优势。114 2.环境条件分析图2010年以后本案将成为新中街中心地段由于中粮集团投资的鹏利广场建设将成为中街东延的主要项目，整个新区域面积将达到550000平方米，本案将在未来成为新中街的中心。2.1.2基地自然条件X市在东经120°25"09"至123°48"24"，北纬41°11"51"至43°02"13"之间，东西跨度115公里，南北跨度205公里，现辖大东、沈河、和平、铁西、皇姑、东陵、于洪、新城子、苏家屯9个区和新民、辽中、康平和法库4个县（市），总面积12980平方公里。X东与抚顺相邻，南与本溪、辽阳相连，西与阜新、锦州相依，北与内蒙古自治区接壤，处于辽宁中部城市群的中心地带。X市地貌横跨长白山余脉和医巫闾山余脉与辽河、浑河冲击平原的过渡地带，自然形成北部、东部低山丘陵和中西部平原两大地貌景观。地貌由东北向西南自然倾斜，平原部分是全市面积的主体。X地区矿产资源比较丰富，有石油、天然气、煤炭、铁矿、铝土矿、耐火粘土、石灰石等32种矿产品。植被为寒温性针叶林、暖温性针叶林、暖温性针阔性混交林、温性落叶阔叶林、暖温性落叶阔叶林、河岸及沙地落叶阔叶林、落叶阔叶矮林、温性落叶灌丛、沿河沙地落叶灌丛、暖温性落叶阔叶灌丛、平原沼泽化草甸、盐生草甸、沼泽和水生植被共14种。野生植物资源丰富，以蕨类为多。树木以杨、柳、榆、槐、松为主，还有丰富的中药资源。2004年X先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号。114 2.环境条件分析2.1.2.1气候特征X市地处欧亚大陆东岸，中纬度地带，气候类型属于温带半湿润大陆性季风气候。主要特点是：冬冷夏暖，寒冷期长；春秋短促多风；南湿北干，雨量集中在6～9月份，且分布由东南向西北递减；日照充足，四季分明。高温时段一般持续较短，而且昼夜温差较大，所以感觉并不炎热。X每年4～5月为春季，6～8月为夏季，9～10月为秋季，11月中旬至翌年3月为冬季。春秋两季受季风影响，需穿夹衣、薄毛衫等；夏季多雨，应带雨具；冬季气温较低，需穿棉衣、毛皮或羽绒服装御寒，不适合户外活动。每年5～10月是X最佳旅游季节；1～2月是观赏冰雪景观和民间节日最佳时间。2.1.2.2气候要素①温度：X全年气温在-29℃－36℃之间，全年平均气温8.3℃。一月份最冷，七月份最热。X的四季是以气候平均气温高于20℃为夏季，低于3℃为冬季(全国标准：高于22℃为夏季、低于10℃为冬季)。介于二者之间的温度分别为春、秋季。②降水：全年降水量为500毫米，X市年降水量最多为1064．9毫米(1923年)，最少降水量为341．1毫米(1913年)，降水量。③湿度、蒸发量和无霜期：年平均相对湿度为65％，比较干燥，全市蒸发量平均在1400—1700毫米之间，无霜期183天。2.1.2.3自然灾害①水灾：X地区属辽河流域水系。夏季多雨易造成水灾。1953、1960、1962、1985、1986、1989、1995年和2005年都有较大规模的洪水，造成了一定的损失。近年来，政府整治水利取得了一定的成效，今年的洪水为历年来最大，但造成的损失并不是很严重。②地震：X市属国家重点地震监视防御区设防等级8级，自建国以来没有发生重大地震情况。114 2.环境条件分析2.1.2.4基地土质情况基地地貌类型属第四纪浑河冲洪积形成的冲积平原，为后期杂填土覆盖，地势略有起伏，东高西低，标高为51.20-52.40米，相对高差为1.20米左右。基地地下水稳定水位埋深为9.50-10.00米左右。基地土质和水位情况良好，可以满足建筑对此方面的需求。地基土质构成及分布见下表：土质层土质名称分布厚度（米）主要成分分布范围第一层杂填土4.40-7.40碎砖块、灰渣、生活垃圾及残土全区第二层粉质粘土0-2.30土质不均西部第三层中砂0-4.40石英长石质中颗粒中部第四层圆砾1.5-7.80变质岩砾和花岗岩砾北部、西部第五层砾砂大于15米石英长石质粗砂为主全区表基地土质情况2.1.3X城市商业发展状况2004年，X全市城镇单位在岗职工平均工资17332元，比上年增长15.8%。城乡居民人均储蓄存款余额22357元，增长8.3%。城市居民人均可支配收入8923.96元，增长12.1%；人均消费支出7212.9元，增长7.8%。农民人均纯收入4346.99元，增长13.8%，是1999年以来增幅最高的一年；人均生活消费支出2377.2元，增长12.7%。2005年114 2.环境条件分析全市地区生产总值完成2240亿元，同比增长16％；全社会固定资产投资实现1363.2亿元，增长40.3％；社会消费品零售总额实现915.1亿元，增长13.1％；地方财政收入实现181.5亿元，增长30.1％，连续五年保持30％以上的速度递增；财政支出完成250.9亿元，增长23.4％；城市居民人均可支配收入达到10098元，增长13.2％；农民人均纯收入达到5050元，增长16.2％。XGDP总量从2000年到2005年翻了一番。“十、五”期间平均增长率13.8%，超过全国平均9.5%的水平。2006年X全市GDP实现2482.5亿元，人均34460元，接近5000美元大关，说明X已经进入第三产业蓬勃发展时期。GDP年增长率16.5%，14年来的最高增速，人均可支配收入11651.4元，增长15.4%，社会消费品零售总额1048.7亿元，增长14.6%，人均14557元，大于可支配收入，说明X市对周边城市的辐射作用极强，全年居民消费价格总水平为101.8，涨幅比上年增大1.1%。其中：非食品价格指数为101.0、消费品价格指数为102.2、服务项目价格指数为100.8。图X作为东北核心商业城市的地位不可动摇改革开放以后，X的商业得到突飞猛进的发展，形成了零售形态丰富的多元化商圈，主要商圈有中街、太原街市级商圈，韩国特色餐饮娱乐商圈--西塔，服装批发商圈—五爱街，鞋类批发商圈—南塔，电脑及其配件商圈—三好街，区域级商圈北行和铁百等均衡发展格局。其中，百货零售商圈—中街和太原街不仅覆盖全X市，而且还辐射到X周边“一小时经济圈”城市—抚顺、本溪、鞍山、辽阳、阜新、铁岭等城市。114 2.环境条件分析图X城市主要商圈位置分布示意中街商圈中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、X路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确的功能区分，这与中街商圈是X市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。从目前中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以“4A级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等项目的实施充分展现了中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的决心。和平区沈河区大东区皇姑区铁西新区东陵区于洪区苏家屯沈北新区★★★☆☆★★★★★★★★★★★★★☆☆★☆☆☆☆★★★☆☆★☆☆☆☆★★☆☆☆★★☆☆☆表中街商圈辐射范围示意太原街商圈太原街商圈位于和平区是X市两个最繁华的商业区之一，是X市未来大力规划发展的市级商业区。商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”114 2.环境条件分析为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区”。从目前太原街商圈经营品种结构中服装类、饮食和快餐占绝大多数的业种构成来分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和X独特的消费特点的产物，具有其合理性。和平区沈河区大东区皇姑区铁西新区东陵区于洪区苏家屯沈北新区★★★★★★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★★★★★☆☆☆☆★★★★☆★★☆☆☆★★☆☆☆太原街商圈辐射范围示意比较中街和太原街两大商圈可看出：中街是以专卖店以为主步行街商圈，而太原街是以百货店为主的商圈。X市政府在“十一、五”规划的主要目标之一是：城市功能全面提升。城镇化率达到70％以上，建设城区面积扩大到450平方公里。与现代化大都市相适应的基础设施框架体系基本形成，中心城市的辐射力和综合服务功能显著增强，辽宁中部城市群（X经济区）一体化建设取得实质性进展，初步建立全国一流的对外开放、总部经济、技术创新和现代人才高地。”即将X建成东北地区有影响力的中心城市，同时“人民生活水平迈上新台阶。城市居民人均可支配收入达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城乡居民家庭恩格尔系数下降到35％以下。”其中，在商贸业方面“加大传统商业街区的改造力度，促进传统服务业优化升级”。950米的中街商业步行街“将古典传统的零售商业与现代新型零售业态进行有机结合，体现出完整的历史脉络和现代商业气息，使之进一步发展成为商旅互动、零售主导型的步行商业街，充分展示‘东北第一街’形象。”（摘自《X市商业网点“十一五”规划（2006-2010）》）无论是历史的传承还是未来政府规划，中街作为中国著名的商业街，其集客能力以及未来发展前景，X市内没有任何一条步行商业街可以与之相匹敌。2.1.4交通运输系统本项目位于未来中街的中心地段，27条公交车可及，基本上可辐射X市的各个区域，满足了作为商圈需要具备的基本条件。同时X地铁一号线（2010年全线贯通）最大站--中街站就在本项目规划红线内，集客条件得天独厚，是典型的“地铁上盖物业”。114 2.环境条件分析本项目基地毗邻两条城市交通主干道，距主要交通枢纽的车程很近，交通便捷。火车：距X北站车程15分钟；距X站车程20分钟；长途客车：距X虎跃快速客车站车程12分钟；距X长客总站车程25分钟；距X城际快车总站（火车X站）车程20分钟；机场：距X桃仙国际机场车程45分钟；货运站：距小东汽车货运站车程1分钟；距五爱汽车货运站车程10分钟；距东北最大的火车货运站—X东站，车程18分钟；距X货运站车程20分钟。城市快速干道：距X东西快速干道入口，车程3分钟；距一环线入口，车程8分钟；距二环线入口，车程15分钟；高速公路入口：距沈丹高速公路入口，车程18分钟；距沈京高速公路入口，车程30分钟；距沈大高速公路入口，车程30分钟；距沈哈高速公路入口，车程20分钟；距沈抚高速公路入口，车程15分钟；周边100万人口以上城市车程：抚顺45分钟铁岭50分钟辽阳60分钟本溪65分钟114 2.环境条件分析鞍山70分钟阜新80分钟丹东90分钟海城80分钟盘锦90分钟营口120分钟大连180分钟上述11个城市，除大连、营口外，其余9个城市距本案车程均在90分钟以内，辐射城市居民总数逾3200万人。备注：车程系指在不发生严重交通阻塞情况下，市内车速在40公里/小时，快速公路车速在60公里/小时，高速公路车速在110公里/小时为基本度量值。2.2竞争区域发展状况2.2.1X大型零售商厦综合分析X是东北地区最大的商品集散地。X市区商业格局的形成完全是基于市场调整自发而成，商业中心的规模均是有小到大发展而成。全市已初步形成了以国家级市场为龙头，区域性市场为骨干，初级市场为基础的商品市场体系。各类消费品批发市场达500余处，年成交额超亿元的市场有10个。在市区有综合性（不含餐饮）零售商业网点69120个，平均每万人拥有144个零售商业网点。其中单体营业面积在3000平方米以上的大型零售商厦有57个，其中：5000至1万平方米的有7个；1万平方米以上的有15个。截至2005年12月，在X市商业局通过正式备案登记的建筑面积大于5000平方米大型流通商厦共61幢，建筑面积总计约154万平方米。其中，X市场单体建筑面积大于5000平方米小于等于10000平方米的AA流通商厦28幢，面积合计约为26万平方米；流通商厦单体建筑总面积在10000平方米以上的AA流通商厦共33幢，面积合计约为128万平方米。另外，在建或者正在进行备案审批的大型流通商厦总建筑面积约450万平方米，合计总建筑面积约为604万平方米，X市民人均拥有大型流通商厦面积接近0.9平方米，在全国18个副省级以上城市中处于中上位置。114 2.环境条件分析图面积3000平米以上零售商厦各区分布依据2007年-2010年X市人均可支配收入预测分析，至2010年X市大型流通商厦的人均合理配置面积以0.8平方米为宜，届时X市城市居民总数将达到1000万人，总面积应该控制在800万平方米，即再增加200万平方米，相当于20幢建筑面积达10万平方米的流通商厦。届时，X大型流通商厦内的业态分布比例大致为，购物中心占25％，大型综合超市占25％，大型百货店占20％，家居中心占15％，摊位式经营流通商厦（含批发市场）占15％。目前，纯商业实际经营面积（实际经营面积系指不含公摊和购物通道的纯商业经营面积）。大于10000平方米的零售商厦如表所示。序号名称地址实际经营面积（平方米）与本案车程（分钟）简要描述1商业城中街路212号684000销售业绩仅次于中兴20101生活馆中街路205号190000定位较好。3新玛特小东路1号450000时尚百货，综合能力较强4春天百货中街路168号150005摊位式经营，首层租金最高。5兴隆大家庭中街路115号886885沈城最大购物中心6鹏利广场A座小东路8号480001停业正在整合7中兴商业大厦太原北街86号5170020最具实力百货零售商8新世界百货一部南京南街2号1888320X奢侈品泰斗9新世界百货二部中华路1040020少淑服饰10新世界百货三部中华路4800020中档服饰11联营公司中华路63号2700020传统百货12千盛百货长江街99号2629925传统百货13铁西商业大厦兴顺街56号1300045传统百货14百货大楼北市一街7号1500015经营不善，停业15五洲商业广场太原街10000020购物中心，部分停业16万达商业广场中华路8600020购物中心，部分重建17卓展北京街4000015高端百货18华府天地金融开发区12000015购物中心，在建19文化钟表中街路88号101005分隔出租20新一佳太阳广场中街路48号150005因债务问题闲置21百联百货青年大街10000010购物中心，在建114 2.环境条件分析22北京华联商厦青年大街4200020购物中心，在建23西武百货青年大街900025奢侈品服饰总计1,016,470表X市零售商厦一览表（含近期即将开业）（资料来源：X市商业局）X非快速品零售物业竞争已经进入战国时代，市场上的领军人物当属中兴、商业城、联营三家X本土国营企业，异军突起的当属大商集团新玛特，外埠军团以百联、华联等为代表的国营老字号正在登陆中，而以罕王、卓展、华锐等为代表的民族资本也试图在X百货零售业中分得一杯羹。随着商业部即将颁布“百货零售业不正当性竞争管理条例”，过去X本土大商家排斥外来者的“尚方宝剑”将不再灵光，市场的开放不但激活X的百货零售业，而且将会使竞争格局发生根本性的变化。毕竟国营商业存在体制羁绊，体制改革不可能在短期内完毕，更不可能革新彻底，这将使具有一定市场操作水准的境外商家带来发展机会，如香港新世界百货、恒隆以及马来西亚的百盛，而国际知名百货公司进入X仅仅是时间问题。这种竞争结果，不但导致X大型商厦的“表面过剩”，而且将直接制约零售物业商业地产的开发，毕竟建筑形态的同质化竞争胜利的根本在于项目运营的差异化竞争优势。另外，X目前空置的零售商厦均为上个世纪末期的建设项目，空置原因很多，集中归结为：①建筑规划和建筑设计不合理（即使仍然在运营的X零售商厦，能真正完全符合购物学要求的，几乎没有）；②资金问题，许多项目仅仅是为了套取银行贷款，将大部分建设贷款卷走后，致使项目搁浅，而多头债务，又使项目难寻继续开发者；③选址有问题，或者建筑规模有问题，运营后即面临亏损；④本土大商家恶性挤压，新入X的商家很难渡过市场培育期。总之，上个世纪的许多弊端和不公平垄断竞争，使X的零售物业开发遭遇冬天，流毒影响至今，尤其是大店挤压等属于不公平竞争的商业“浅规则”一直徘徊在X的天空，我们认为摆脱这种不利局面的途径有三：一是开发商练好内功，在选址、建设规模掌控和规划设计乃至建设，一切符合购物学的科学指导，首先在物业建造和商业硬件设置方面就立于不败之地。二是与本土大店采取互惠互利的合作。三是通过途径，争取国家对此早日立法，以规范市场次序。这三种方法目前最切实际的就是第一和第二种方法，X项目已经在积极运作，完全有能力克服这方面的瓶颈以确保项目成功。114 2.环境条件分析2007年伊始，香港的许多老牌商业企业纷纷看好X，先后来沈“跑马圈地”。使未来X百货零售业的竞争格局将发生很大变化。据媒体公开报道，除香港恒隆外，老牌购物中心和百货公司，太古广场、崇光百货将进驻，国内较为著名的购物中心华润万象城也落户青年大街，可见X市场发展潜力十分巨大。2.2.2竞争分析就目前X非快速消费品零售市场竞争态势和近年市场发展趋势，本案主要竞争者（含潜在竞争者）主要分如下三大类：西武百货、太古广场、崇光百货、恒隆广场、新世界百货、伊势丹等境外国际品牌属；华润万象城、中兴、商业城、新玛特、兴隆大家庭等国内强力品牌属；卓展、鹏利广场、0101流行馆、华府天地等新进者。图拟于2007年11月开业的华府天地中庭效果图和近期即将动工的华润万象城概念图114 2.环境条件分析项目西武、崇光伊势丹、卓展新世界一店太古广场恒隆市府广场华润万象城恒隆中街广场华府天地鹏利广场新世界2、3店新玛特中兴商业城兴隆大家庭0101流行馆经营方式扣点租赁租赁租赁与扣点扣点扣点扣点扣点主要目标客户高收入高收入中高收入中高收入中等收入中等收入中低收入中低（花季）商品价格带奢侈品和高档奢侈品和高档奢侈品和高档中高档中档中档中低档中低档品牌优势区国际一、二线国际一、二线国际二线国内一线国际三线国内一线国内二、三线国际三线店号知名度极高极高高一般中高高低店号诚信度强强强一般一般强一般一般主要竞争优势国际知名度外埠知名度外埠知名度经营面积大时尚流行本地知名度频繁活动花季前卫商品策略要点一线品牌领袖品味领袖品味领袖不详时尚前沿走量国内品牌大众品牌时尚前卫集商能力强强强一般一般强一般差促销策略要点会员“一对一”不详不详不详周年店庆无市场喧嚣度无广告媒体选择店刊、时尚杂志、飞机杂志店刊、时尚杂志、飞机杂志店刊、时尚杂志、飞机杂志电视和报纸短信、电视、DM电视电视、DM店刊活动策略要点会员让利会员让利会员让利暂无积分返点、买XX送XX应急跟风价格战无人才策略要点人才优质化人才优质化人才经验化不详工作年限“人情”化盲目组织精简化客户服务策略优质服务优质服务增值服务优质服务优质服务优质服务无无品管能力优优一般一般一般一般差一般经营规模初判规模较小规模大而适中规模大而适中规模过大规模适中规模适中规模过大规模过小财务能力资金雄厚资金雄厚资金雄厚借贷为主实力尚可尚可继续扩张困难一般一般经营能力卓越卓越卓越一般尚可传统一般实用明显优势奢侈品高端高端规模足够大定位准确本土传统品牌活动频繁定位明显劣势客层单一、单价较高处于非传统零售商圈内本土经验经营团队传统百货型体制制约发展建筑弊端明显客层单一市场反应模式部分反应部分反应强烈反应强烈反应强烈反应强烈反应强烈反应反应迟缓型对本案威胁度一般强极强较强强强一般一般表2.3本案主要竞争者（含潜在竞争者）简要分析一览表114 2.环境条件分析面对这种竞争格局，我们认为本案的主要因应策略如下：①X凭借现有经济实力以及综合企业力，不完全具备与强力品牌在奢侈品市场同质化商品品正面竞争能力，应避实就虚，扬长避短，利用相对竞争优势，开展差异化营销，以差异化定位和差异化建筑形态的精变强，再拉动物业升值，实现资产的资本市场化。②构建以注重功能性和实用性以及历史传承性的他人无法模仿的“非茂型”购物中心，以地段优势和“场所吸引”集客和招商。③增强以突出地段优势、“非茂型”、绿色建筑、“平价时尚”的差异化经营之有效整合传播，使其快速成为新区隔市场的领导品牌。④增加餐饮、休闲比例，以精致服务延长顾客停流时间。⑤以充足的停车位、便捷的停车服务以及零换乘服务进一步集客。2.3中街商圈分析2.3.1中街商业业态和业种统计据统计，中街的商业业态主要分百货、超市、专业店和专营店四大类，在业种方面，主要有服饰、食品、餐饮、影楼、首饰、钟表眼镜、3C、服务类、文化类、化妆品类、医药类等，百货、超市类的总经营面积占中街整体商业物业的50.22%，问题物业占22.77%。业种经营面积所占比例家数所占比例百货、超市类237,688.0050.22%95.88%服饰类26,537.005.61%6039.22%食品、餐饮类8,466.001.79%2717.65%影楼类2,071.000.44%74.58%首饰类10,124.002.14%95.88%钟表眼镜类2,303.000.49%117.19%3C类6,745.001.43%31.96%服务类58,769.0012.42%127.84%文化类6,980.001.47%53.27%化妆品类540.000.11%10.65%医药类5,305.001.12%42.61%问题物业107,800.0022.77%53.27%合计473,328.00100.00%153100.00%表中街商业街业态统计而普遍受顾客欢迎和商家青睐的宜于专业店和专营店开设的临街商铺，114 2.环境条件分析仅占总面积之27.01%，临街商铺资源严重不足。而中街现存的问题商厦由于设计原因，改成符合要求的临街商铺，不如拆掉重建，因此，至少10年内，中街的临街商铺依然是稀缺资源，而符合国际品牌要求的商铺则一个也没有。图中街商业街业态别经营面积统计将分散在商厦内的业种汇总统计结果见下表。业种经营面积所占比例服饰类193,225.0053.97%食品、餐饮类14,766.004.12%影楼类2,071.000.58%首饰类11,024.003.08%钟表眼镜类3,303.000.92%3C类8,245.002.30%服务类61,769.0017.25%文化类54,980.0015.36%化妆品类3,340.000.93%医药类5,305.001.48%总计358,028.00100.00%表中街商业街业种统计114 2.环境条件分析图中街商业街业种别经营面积统计倘若不考虑属于零售范畴之外的宾馆业，其业种构成如下。业种经营面积所占比例服饰类193,225.0060.97%食品、餐饮类14,766.004.66%影楼类2,071.000.65%首饰类11,024.003.48%钟表眼镜类3,303.001.04%3C类8,245.002.60%服务类20,684.006.53%文化类54,980.0017.35%化妆品类3,340.001.05%医药类5,305.001.67%总计316,943.00100.00%表中街商业街业种统计(未包括宾馆)114 2.环境条件分析图中街商业街业种别经营面积统计（未包括宾馆）中街业种经营面积分布：服饰品比重最大，占60%以上，第二位的是文化类用品，这主要是小商品大世界的单体面积较大，食品和餐饮类的营业面积不足5%，即便考虑中街地区方圆500米内的餐饮设施1万平方米，对于节假日日平均50万人的客流量，餐饮客流人均面积不足0.1平方米/人，距人均0.2平方米/人的同类城市市级商业街餐饮经营标准，尚存在8万平方米的缺口，可见，中街地区的餐饮运营潜能十分巨大。2.3.2中街服饰品统计中街的服饰品零售，主要分布在步行街商铺（专卖或者专营的形式），以及兴隆、商业城、春天、新玛特、0101流行馆、都会名城等大的卖场中，还有一些分布在如“流行前线”等其他商业设施中，具体分布见下面图表。业态经营面积所占比例服饰专卖店合计26,537.0013.73%兴隆35,212.8018.22%商业城28,800.0014.90%X春天17,000.008.80%新玛特22,000.0011.39%0101流行馆19,000.009.83%都会名城2,000.001.04%其他42,675.2022.09%合计193,225.00100.00%表中街服饰品经营面积分布（数据来源：综合）114 2.环境条件分析图中街服饰品经营面积分布临街步行街的商铺所占份额仅仅为13.73%，22.09%散布在不具竞争力的商业设施内，64.18%的面积份额被六家大、中型零售商厦所瓜分，其中兴隆一家经营服饰品面积的总和已经超过了临街商铺。这也是零售商业设施市场发展的必然结果，传统的商业街店铺虽然活力依旧，但随着商业街土地的稀缺，黄金地段的商业物业必须向空中拓展，设计合理的现代化大型商厦产生极强的聚客功效，将更能促进商业街的繁荣发展。114 2.环境条件分析中街步行街独立店铺以经营服饰品为主。服饰品又分为服装、运动服装、鞋类皮件共三大类，其统计结果如表所示。从图表分析可以看出：①商品类别方面，服装类的经营家数最多，鞋类和皮件最少；而经营面积属运动服装最多，而且品牌均为国际、国内知名品牌。②客层别方面，年轻态商品的经营家数略多于中产及全客层，而经营面积低于全客层及中产。若考虑全客层商铺中，也供应年轻态商品，则年轻态商品的经营面积约占一半以上。③商品档次方面，中档商品的供应家数占一半，中低档最少，低档和中高档、高档旗鼓相当；而经营面积方面，中高档商品占到一半以上，这主要是因为品牌运动服装的经营面积过大，且产品价位基本在中高档以上。④高档商品相对较少，集中在国际品牌运动服装和皮草上。由此我们可以得出如下结论：中街步行街供应的商品品类以年轻态为主，为负担较高的房租，商品档次以中档为主。2.3.3中街餐饮统计中街步行街沿途，排除对零售消费者鲜有光顾的两家星级酒店的餐厅面积，独立的餐厅仅有8466平方米。这22家中，仅有老边饺子供应正餐，其余5706平方米114 2.环境条件分析均属于快餐类。其中，快餐又是洋快餐的天下，据中国饭店协会统计，中国快餐中，洋快餐的总量仅占20%，且其中80%以上的市场份额被肯德基、麦当劳两大巨头所瓜分，而中街中式快餐和正餐餐厅，尤其风味特色餐厅的严重匮乏，正是我们项目业种规划的契机所在。中街餐饮除上述独立店外，在兴隆和新玛特还设有食街，总面积14766平方米。项目经营面积所占比例餐饮独立店8,466.0057.33%兴隆4,000.0027.09%新玛特2,300.0015.58%合计14,766.00100.00%事实证明，新玛特和兴隆的食街对集客起了很大的功效，尤其新玛特的快餐组合水平，可称X市目前最高水准，位于六层的食街租金创沈城同类最高，达到5.0元/平方米*天的水平。兴隆餐饮经营面积占其总经营面积的比例是6.82%，新玛特为5.11%，均小于10%的购物中心标准。目前，X新玛特2300平方米食街，共设880个座位，逢节假日往往“人满为患”。下图是新玛特部分餐饮年销售情况，可看出，其平效值达到1-2万元/平方米*年，有的超过了百货类的平效值，其效益相当可观。值得注意的是，咖啡店作为商场的配套设施在每层开设，符合现代购物理念，针对小资客层在商厦每层设立水吧、咖啡店等，对集客和物业品位的提升，均有极大的作用，尤其满足配女性逛街的男人需求，值得推广，况且其经济效益也相当可观。风味店号2004年销售额使用面积年地效值川菜狮子楼1,276,80060.0021,280.00日式金太郎743,00037.0020,081.08砂锅香香屋自选餐1,001,40056.0017,882.14日式新都铁板烧824,80051.5016,015.53川锅金品涮涮锅628,20041.9014,992.84咖啡1F赛客1,574,600115.2013,668.40西安西安食味497,00040.0012,425.00闽南红高梁497,20043.5011,429.89水吧2F仙踪林1,836,200178.2010,304.15表新玛特食街部分店家统计114 2.环境条件分析2.3.4中街商圈现有商业物业存在的主要问题经过我们调查分析以及征求有关专家意见，对中街商圈现有商业物业存在的主要问题归纳总结如下：①由于时间久远，中街商圈各商厦机动车进入均不便利，且停车位严重不足；②各个商厦的规划设计均存在不同程度的缺陷，尤以兴隆大家庭的“迷宫”式设计为最，这方面也是X零售商厦的通病；③各商厦建筑外立面除传统经典的原“二百”（现分别为杰西卡和X春天）外，其他建筑外观单一，多棱角，物业形态不丰富，缺乏色彩，建筑材料传统，缺乏新意；④中街商圈的零售物业包括在建和即将建成的，除临步行街的少量小体量建筑外，均为盒状建筑；⑤餐饮、休闲业种严重匮乏；⑥商品档次不高，国际品牌严重匮乏，商品的同质化趋势明显（这方面，随着恒隆中街广场和崇光百货的开业，商品档次会随之提升）；⑦中街商圈大型零售商厦均属于百货或者租赁市场，尚未有一个真正意义上的购物中心，更缺乏都市综合体；⑧中街商圈尚未出现真正意义上的“体验式”购物场所。图本案基地附近的建筑外观（建筑外立面单一，多为盒子状物业）中街商圈的上述弊端，正是本案发展的主要机会所在。114 2.环境条件分析2.4X市酒店公寓及写字间市场简要分析2.4.1酒店公寓市场酒店公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种纯服务性公寓。酒店公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又有信息时代写字楼的特点，拥有良好办公、商务设施，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的物业。较具代表性楼盘有：太原街商圈的商贸国际公寓、环宇·世纪星城；中街商圈的金茂国际公寓、中街1世界；北站商圈的希尔斯联邦、格林自由城；青年大街区域的五里河大厦、地王国际俱乐部、摩根凯利、艾特国际花园等。公寓在户型、面积方面参差不齐，由30平方米—200平方米不等，其中以30平方米—80平方米最为常见。X独立的酒店式公寓产品较少，目前仅有三四个项目内包含此类产品，这些项目中多包含酒店或者产权式酒店，由著名酒店管理公司提供酒店式管理服务，而其中的部分楼层或者房间被作为更具有居家气息的酒店式公寓，享受项目内酒店的服务。位于沈河区的地王国际花园较有代表性。X的产权式酒店项目也不多，整个市场处于起步阶段，该类产品多与较高档住宅或者写字楼在同一社区中。X的酒店式公寓以及产权式酒店产品多分布在办公氛围浓厚、商务需求较高的地段，目前和平区的南京街沿线较为集中，另外，铁西区作为未来X工业发展的主要区域，与其商务需求相对应的类似配套也将增多。X产权式酒店和酒店式公寓均价在7000-8000元/平方米左右（包括装修费用），其中，装修费用在1200-1500元/平方米之间，其中产权式酒店均为精装修出售，酒店式公寓80%为精装修出售，产权式酒店以及酒店式公寓的主要客源是具有一定实力的投资人士，包括常驻X的外籍人士、X富有阶层以及有一定经济实力的白领阶层。然而，综观X挂酒店公寓之名的楼盘，只有极少几个有真正意义上的服务功能，其余与普通楼盘无二异。目前供应的小户型酒店式公寓均是高层建筑，容积率均超过10，每层平均有15户，基本为精装修，公共区域的装修风格接近酒店，相关的配套设施极少数配有餐厅、健身室、棋牌室、台球室等。114 2.环境条件分析目前沈城酒店式公寓的供应仍然比较集中，主要分布在商圈地段非常好的商业区及中心市区。小户型酒店式公寓目前主要集中在太原街周边及中街周边等繁华区域，主要目标客户群是高薪单身白领阶层、经商人员、商务人士及投资者。全部以卖为主，极少数房源由开发商自营。销售均价目前在5500-7500之间。楼盘名称均价销售率标准房屋形态上市时间金茂国际公寓750070%精装现房2003年上市中街1世界600040%精装现房2004年9月希尔斯联邦635025%精装期房2005年4月格林自由城550030%精装现房2004年12月商贸国际550020%清水准现房2005年8月环宇·世纪星城560020%清水期房2005年5月表X市代表性酒店公寓销售情况统计从供应规模看，研究区域内的酒店式公寓楼盘规模大都在4万平方米以下，以单幢板式建筑为主，由于以上物业大都在近两年内开发建设，所以上述供应规模也代表近两年积累的供应。目前X在建、已建及待建的酒店式公寓供应总量超过50万平方米。租赁价格价格视租赁期限定价，一般超过一个月的在1.0-2.5元/平方米*天。2.4.2写字间市场X市写字楼现有项目主要分布于两个区域，即太原街商业区周边，如联营写字间、现代城市广场写字间等；北站商圈，如方圆大厦、中韩大厦、新港澳国际大厦等。各专业写字楼项目分布较散，彼此缺乏呼应，尚未形成集聚效应。中街地区5A级写字间严重匮乏。X市写字楼总体市场租金均价在1150元/平方米*年左右，中低档写字楼基本以其品质为定价依据。高档写字楼的定价除与其品质有关外，亦受到项目所在区域及项目新旧程度的影响。较具代表性的写字间有：太原街的X联营公司物业大厦、X城市广场写字楼、总统大厦；中街的欧亚集团大厦、新宇大厦；北站商圈的方圆大厦、中韩大厦、新港澳国际大厦等项目，其它经营比较好具有代表性的项目有：高登国际大厦、新基火炬大厦、五里河城SOHO写字间、X财富中心等项目。X114 2.环境条件分析目前半数以上的纯办公楼是2000年以后投入使用的，一环内办公楼均集中于和平区和沈河区。从区域来看，主要分布在和平北大街、北站、五里河三个区域。只租不售的办公楼约占办公楼总量的50%，办公楼租赁价格为70-130元/平/月，每层差价约为1元/平/月，南北朝向差价约为1元/平/月，此类办公楼平均出租率为87%，大型企业多集中于此类办公楼中。办公楼销售价格为5000-9000元/平，每层差价约为50元/平，南北朝向差价约为200元/平，购买办公楼的客户有30%是用来自己办公，另外约70%是投资客。购买办公楼以后，委托物业管理公司出租，此类办公楼中主要是中小型公司。北站：北站区域是X的金融商贸开发区，因此汇集了大量金融类企业在此办公，新增供应量较大，平均租金为104.8元/平/月。和平北大街、南京街：X最先形成的办公聚集区，办公氛围浓厚，商务配套齐全，区域内最高档的办公楼为总统大厦，许多国际知名大公司在此办公，平均租金为94.3元/平/月。五里河：五里河为X高档生活区，汇聚了众多外资企业和国内大型企业，因该板块顶级写字楼缺乏，知名公司往往选择万豪、喜来登等五星级酒店作为办公场所，平均租金为84.1元/平/月。写字楼名称建筑面积层数租价（元/㎡·年）投入使用时间联营写字间1万㎡20800-9001996年城市广场3.5万㎡2616001999年总统大厦7.7万㎡281350-15502001年欧亚大厦4000㎡285501998年新宇大厦6000㎡65001998年方圆大厦4.8万㎡2212002001年中韩大厦4万㎡2611002001年新港澳大厦2.7万㎡2311502004年火炬大厦5.3万㎡358501995年高登大厦2.8万㎡2110001999年表X代表性写字间一览表从供应规模看，写字间单体建筑面积大多在2万平方米以上，总统大厦更达到了7.7万平方米。中街商圈内的只有欧亚大厦（16-22层是写字间，其余部分为酒店）和新宇大厦（层高只有6层）两个小规模的写字间，分别只有4000平方米和6000平方米，上市时间较早，近期没有新上市的写字间。太原街商圈内的联营公司与城市广场，前者规模比较小，后者则规模达到3.5万平方米。北站商圈由于是X未来的CBD，因此2001年新建的写字间大多集聚在此，规模也都在3万平方米左右。114 2.环境条件分析X写字间建筑物多为20层以上的高层，形式多为板式楼，只有方圆大厦为“铜钱”状的外型。从表中可以看到，在租价方面以总统大厦和城市广场为最高，达到了1500-1600元/㎡·年，这两个项目基本都在太原街的辐射区域内；中档的写字间一般都在北站商圈，租价为1000-1200元/㎡·年，低档价位的则是在中街的欧亚大厦和新宇大厦，租金只有500-600元/㎡·年。写字楼名称入住率估算所属商圈车位数量（个）地上收费地下收费单价联营写字间70%太原街30免费60500元/月城市广场98%太原街80免费2001200元/月总统大厦85%泛太原街30免费120600元/月方圆大厦80%北站无86800元/月中韩大厦70%北站80免费1001000元/月新港澳大厦60%北站70免费25未启动火炬大厦75%泛北站160600/月无高登大厦75%小西路80免费80600元/月表X市代表性写字间租价和车位情况一览表从所属商圈分析租赁情况，入住率与商圈并无太大的关联。但是值得一提的是中街没有成形的写字间，欧亚大厦中有6层的写字间，由于产权及未竣工原因，目前只有一家公司进驻；新宇大厦是个6层高的写字间，还没有租满。从整体上讲，整个写字楼市场的租赁在春节之后应该是最抢手的时机，可是租赁率却不是很理想。相对于其它商圈，中街商圈的写字间租赁情况不是很好。调查的写字间除欧亚大厦以外，都或多或少的有部分地面和地下的写字间。写字间的停车位供应大多在150-180个左右，租赁价格也并无规律可循，最高的是城市广场写字间，达到1200元/个·月。X写字间在功能配置方面除五里河大厦外，其他鲜有能达到5A级标准。普遍弊端是建筑规划和功能布局以及房型结构不合理，电梯数不够，物业服务不到位等。目前，物业服务较好的当属洲际酒店写字间，目前X的世界500强企业办事机构大都设立在此。然而，此写字间的硬件一般，交通不便，难以真正满足高端客户需求。经分析我们认为酒店公寓和写字间在X的发展空间尚存，关键在于个性化设计、硬件设施和高质量服务方面。114 2.环境条件分析2.5X酒店市场简要分析目前在X官方公布的酒店有113家，以3星级酒店为主，占整个酒店行业的50%。酒店集中在和平区、皇姑区、沈河区这三个传统市中心区域；这三个区域的酒店数量占全市酒店数量的70%左右。外籍游客与客房出租率关系X各类星级酒店比例X星级酒店单体酒店房间总数在100间以下的占52.38%之多，100-199间规模的占32.38％，两者所占比例共计84.76％。X这种酒店规模极不合理的配置是导致X酒店业普遍经营不好，以及平均客房率低的主要原因，同时也是造成X低星级酒店业房间价格回旋余地小，难以应对“价格战”的主要原因。2006年度X星级酒店的平均客房出租率为75.3％，高于全国平均客房出租率4.85个百分点。其中，五星级酒店的平均客房出租率为76.80％，高于全国平均水平10.47个百分点；四星级酒店的平均客房出租率为72.50％，高于全国平均水平7.55个百分点。说明X酒店业的高端市场经营状况良好。随着X市的总体经济复苏，114 2.环境条件分析能满足商旅人士的商务酒店供应量远远不足。X星级酒店属于国际大型酒店管理集团的酒店只有5家，属于境外酒店管理集团连锁经营的酒店集中在5星级和四星级，前者占同级别房间总数的90.04％，后者占46.11％，总体占X星级酒店房间总数仅为17.12％。说明X酒店业的整体管理水平除五星级酒店外，相对全国平均管理水平还是很落后的。经调查分析：①星级酒店的房间价位在全国处于中等水平五星级酒店的优惠价格在500-600元人民币/间*天；四星级酒店的优惠价格浮动范围较大，在220-460元人民币/间*天；三星级酒店的优惠价格在220-260元人民币/间*天，个别的也有跌破200元“大关”。②一、二星级酒店很难抵御三星级酒店竞争由于酒店的管理成本，三星级与一、二星级相差无几由于硬件优势和价格优势，三星级和部分四星级酒店可凭基本同等价位，直接抢走原一、二星级的中端消费客。③五星级酒店与四星级酒店争夺高端客户X五星级酒店除绿岛（地势偏僻）外，其他运营情况一直不错。而部分属于国际酒店连锁经营的四星级酒店，凭借其优质的管理和服务，相对完备的硬件设施以及广泛的客源基础，直接与另外三家五星级酒店“刮分”高端消费客源。④酒店规模在300间以上较具竞争力X酒店规模在300间以上客房的有皇朝万豪酒店、丽都喜来登、黎明大酒店、商贸饭店、辽宁大厦等5家，经营状况一直良好。国际酒店管理经验表明，在市中心300间以上客房数规模酒店抗风险能力最强，竞争优势明显。⑤经济型酒店具有远大的发展前景经济型酒店凭借市场发展空间和高企的经营利益，受到越来越多投资者的青睐。据统计，中国目前经济型酒店的比例只占10%，而在欧美发达国家经济型酒店的比例则高达到70%。中国经济型酒店的稀缺可见一斑。经济型酒店必须依靠“连锁”和“品牌”等多方面条件才能赢得市场。经济型酒店的高额利润空间，是靠“连锁”房间的数量优势和酒店的数量优势获得大量客人来形成的，而酒店的品牌影响力，也是吸引客户并且以会员制方式留住客人的重要保证。114 2.环境条件分析然而，目前国内的经济型酒店诸如锦江之星、如家、莫泰、速8等大品牌，由于开店速度过快，连锁管理不到位，造成酒店软硬件每况愈下，另外，为了片面降低运行成本，致使服务质量大打折扣，已经开始走向背离酒店服务之道。再者，目前经济型酒店一般利用的是闲置的房屋，租金也相对较低，仅1.0-1.5元/平方米*天，显然不符合我们项目整个系统要求，况且经济型酒店的客流对购物中心的贡献度微乎其微，远不如五星级酒店。⑥高档商务酒店方兴未艾商务酒店主要满足商旅人士和会议要求。目前X的所有酒店，包括五星级酒店，在满足商务会议方面基本可以，然而在房间硬件设施方面，仅仅满足上网功能，缺项颇多，已经难以满足商旅人士的要求。2005年，中街地区开业两间商务酒店，一间为与本案相毗邻的璟星大酒店，另一间为天宝大酒店，均属烂尾楼改造工程，停车和交通组织较差，房间数分别为226和216，开业伊始未作大的宣传，在开业三个月后客房率一直保持在85%以上，平均达到95%左右，远远高于X市星级宾馆的平均客房率。这说明一是商务酒店稀缺，二是中街地区是酒店经营的较理想区域。2.6消费者行为变动分析零售消费市场研究表明，市场消费额度中80%的市场分额被占人口总数20%的“新中产阶层”所瓜分，新中产阶层的主要特点是受教育程度较高（大学本科学历以上）,文化品位较高；由于存在专业技能，收入相对稳定，虽然不同城市收入水平不同，视不同地区生活成本不同，此群体的生活水平均以达成“小康”甚至更高。X的“新中产阶层”的家庭资产在20万元以上，家庭年收入6万元以上，年龄为28-50岁之间。这个群体消费相对理性，价格并非其购买行为的第一要素，他们推崇的物有所值甚至物超所值，其消费的第一要素是需要、实用和品位，归结为价值。在其价值算式中，通常包含6个要素：价格、技术价值、功能价值、购买时的兴奋感、整合和情感价值。由于这一由消费能力的群体存在，他们不仅影响着而且正在改造着消费品市场，这种趋势由欧美日韩，影响到中国的沿海开放城市，现已经过渡到中国的各大都市。其主要特征就是趋低消费和趋优消费，即对低价的产品和服务进行趋低消费，对于高端的产品和服务要趋优消费，而对于日趋乏味、价值降低的中档商品则避而远之。这些消费者以女性为主力114 2.环境条件分析，教育程度高，可支配收入多，买东西的时候也更会精打细算。她们选购、使用商品和服务的时候都是有目的的，有一种大权在握的感觉。消费对她们来说并不是非做不可的麻烦事，也不是什么无法避免的琐事，而是如何明智地花钱的严肃任务，是对自己所关心的人的重要义务，而且还是一种寻宝活动——搜索各种商品和服务，或低价或高价，技术或复杂或新奇，或简单朴素或功能多多，但不管怎样，它们都具有重大的功能意义和情感意义。图不可忽视的精明的、有品味的女性新中产阶层事实上，现在人们的购买原则要简单和现实的多：大多数人更关心自己，和自己的亲人。人们会有所冲动，但当他们都明白冲动是魔鬼以后，人们会变得更加理智。大多数人，大多数时候，只有那么多的钱，他们的钱，用于正确的选择：给孩子投资教育、给年长的父母安排一次旅行、给自己的未来充电，在适当的时候，给自己一点奖励。事实上全世界的中产阶级，都过着现实的生活，他们喜欢物美价廉的商品，也会喜欢高尚商品带来的情感体验。他们不会像年轻人那样潇洒地花光自己的积蓄，也不会像老年人那样一味地保持节俭。他们的选择体现着一种生活的智慧和平衡：他们更加理智地支配自己的收入和财产。人们购买一种商品，就是用自己的钱来投票，来表达自己对生活的控制，和对亲人的挚爱。2.6.1趋高消费在美国哈里斯互动民意调查（HarrisInteractivePoll）2004年的测验中，96%的美国被调查者表示，他们至少在购买某一个品类的商品中会有“消费升级”（TradingUp）的行为。“消费升级”已经成为了全球一个重要的消费行为转变趋势。越来越多的“中产阶级消费群”在品牌消费上趋于理性和个性化，他们宁可在生活上的某些方面省吃俭用，也要将大部分的收入花在自己认为值得的“新奢华品”上。114 2.环境条件分析这种趋势在北美和欧洲已经开始普及，现在更是蔓延到了亚洲和南美国家。根据波士顿公司的预测，欧美的“消费升级市场”（Trading-upMarket，又译为新奢华主义市场）已经接近4000亿美元，而且，这个市场正以每年10～15%的速度增长，预计到2010年，全球“消费升级市场”将达到1万亿美元。新奢华主义品牌完全不同于传统的顶级奢侈品和一般品牌，它们提供给消费者所渴求的情感价值，具备自己的独特品牌个性，从而拥有了一批“死忠”追随者。所谓新奢华品牌，完全不同于传统意义上的奢侈品牌，那些是金字塔尖上的贵族专属品。新奢华品牌跟它们相比要平易近人，因此针对更加广大的市场。然而，新奢华品牌因为它们的高品质、高性能和情感吸引力，和一般品牌相比拥有很高的品牌溢价能力，利润要高出很多倍。正因为如此，新奢华品牌涵盖的品类非常广，它们并不一定是该品类中最昂贵的商品，也并不一定是该品类中最顶级的品牌。它们有三种惯常的形式：l相对低价格品类的顶级品（AccessibleSuper-Premium）这类新奢华品牌位于所处品类的金字塔塔尖，价格要远远高于同类品牌。但是，由于这些品类是相对比较低价的商品，所以，即使这些新奢华品牌的价钱比同类品牌高出一大截，由于它们具备普通品牌没有的特点，它们仍然能够被大部分消费者所接受。l传统奢侈品牌的品牌延伸（OldLuxuryBrandExtension）一些传统顶级奢侈品牌进行了品牌延伸，它们让顶级奢侈品牌变得平易近人，大部分消费者能够用自己勉强可以接受的价钱购买这些他们觉得可以提升自己品位和身份的品牌。例如，梅塞德斯-奔驰推出的迷你型A140，售价约为2万美元；路易-威登服饰推出的以设计师马克·雅可布命名的年轻化下线品牌，价格仅仅为路易-威登的五分之一左右，受到世界各国年轻消费者的追捧。l具有广泛威望的品牌（MasstigeGoods）在某些品类中，市场上缺乏非常具有声望的品牌，新奢华主义品牌正好补上了这个空档，它的定位介于“大众”与“上流”之间。和一般品牌相比，它具有更吸引人的情感内涵，但又不至于让那些理性的消费者觉得很暴利。英国的美体小铺（TheBodyShop）刚成立时专注于身体洗浴和护理产品，产品细分非常专业，并且从来不做广告但热衷于慈善事业。这使得它很快在高档奢侈品牌等产品林立的化妆品市场中确立了自己的新奢华品牌地位。114 2.环境条件分析图香港太古广场中的TheBodyShop.（美体小铺）对于新奢华主义品牌来说，情感因素是品牌区别于一般品牌和传统奢侈品牌最重要的特性。一般来说，影响消费者购买决定的大致有四种情感因素，一个成功的新奢华品牌至少占据了消费者一个以上的情感空间。l“关爱我”（TakingCareofMe）“关爱我”的新奢华品牌能够帮助消费者消除生活的紧张压力，它们被看作是消费者们成功时的奖励品或失意时的慰藉。l联系纽带（Connecting）这类新奢华品牌帮助消费者建立、维系、加强他们与朋友、工作伙伴、家人、情人之间的关系。l探索追求（Questing）具备探索追求特性的新奢华品牌提供的产品和服务，让消费者能够尝试一种新的体验，学习更多文化和思想，扩大他们的视野。l个人风格（IndividualStyle）新奢华主义通过将消费者和品牌价值联系起来，帮助消费者表114 2.环境条件分析达他们的个人风格，表明他们的个人兴趣所在，引发他人的崇拜和羡慕，即“看得见的高品质，令人心动的独特性”（DemonstrablySuperiorandPleasinglyDifferent）。产品的价格和它的销售量具有很强的相关性，这是所有营销人都熟知的一条真理。由于新奢华品牌的价格比一般品牌高出20%～200%左右，而且受众群和销售量要远远超过了传统奢侈品牌的曲高和寡，因此新奢华品牌打破了原有的“价格-销售量”相关的需求曲线。成功的新奢华品牌往往会导致它所处品类的两极分化：一般品牌只能继续降价来保住自己的市场份额，而由于有了新奢华品牌这个替代品，传统奢侈品牌进一步失去了自己的销售量，变得距离市场越来越偏远。图新奢华主义的代表品牌EMPORIOARMANIX市场的趋优消费趋势越来越显著，其影响的不仅是X市的中产以上消费阶层，甚至影响着X周边“一小时经济圈”的中产以上消费者。如属于奢侈品范畴的杰尼亚品牌服饰，在X新世界一店一个专柜，年销售额就在2000万元人民币以上，在中国杰尼亚销售市场中名列三甲。西武百货慎重登陆X开始就做高端市场。香港太古广场的中国内地首家店选址X，就说明X的趋优消费空间巨大。2.6.2趋低消费2006年美国波士顿咨询公司资深副总裁MicheaelJ.Silverstein继《奢华正在流行（TradingUp:WhyconsumersWantNewLuxuryGoods...andHowCompaniesCreateThem）》后三年半后，推出另一本轰动全球的经典力作《寻宝，新消费者的想法（TreasureHunt:InsidetheMindoftheNewConsumer）》。作者不断强调的是一种有智能、有独立判断的新消费人群已产生了。他们为了有能力向上消费（TradingUp），并平衡家庭收入，开始向下消费（Trading114 2.环境条件分析Down），用“寻宝”的心情购买最经济、最合乎价值，但在感情上没有太多关联，功效区别不大的生活用品。事实上，与其说“寻宝”，不如说现代人因为向往多元、个别的生活方式，因此不再轻易迷信名牌、广告造势、高价代表高品质的迷思。他们并不是在追寻“便宜”，他们在“寻宝”，寻找有独特个人化的完美价值。从上世纪90年代开始，以沃尔玛、家乐福为代表的超级大卖场（Hypermarket）零售终端的兴起，彻底改变了很多品类的品牌消费形式。对于一些人们很在乎、认为很有意义的品类，消费者可能会光顾一些专门的商店，不惜高价购买那些他们觉得值得拥有、体现身份的品牌；相反，对于那些他们认为无关紧要的品类，消费者就可能在那些连锁超市购买低价商品。像美国的西尔斯、Dillards、May这些传统的百货店发现自己在价格上无法和连锁超市商品竞争，又不具备品牌溢价能力，陷入了“中间死亡地带”（DeathintheMiddle）。其实，趋低消费并非价格越低越好，精明的以新中产为代表的消费者，不仅关心价格，而且以质量、安全性、实用为其购买决策的前提，即“基础、低价、可靠”（Basic，Low-Cost、Reliable，简写为BLCR）。在进行趋低消费时，消费者还是会用自己的价值算式来分析产品的价格、价值、品牌价值、设计、用途和耐用度。更低的价格和更好的质量将是趋低企业的永远追求，因为消费者永远都是追求更高的价值。2.6.3平价时尚消费　由西班牙首富、《福布斯》全球富豪排行第33位的AmancioOrtegaGaona于1975年在西班牙的阿科鲁尼亚创办的ZARA，今天已成长为竞争白热化激烈的时装界新贵，在欧洲、美洲、亚洲和非洲共60个国家开设了850余家店铺。而它的成功崛起，甚至成为欧美商学院的教学案例，被称为“服装行业的戴尔”。　　在意大利博科利大学“时装与设计管理”硕士项目主任StefaniaSaviolo看来，“绿皮肤”重焕红润得感谢下列工业创新：首先，庞大的设计师队伍，敏感识别各种流行趋势和元素开掘，只需不到半周的时间就可完成对歌星装束或顶级服装大师的创意模仿。而对“时尚是在最短的时间内满足消费者对流行的需要”的信奉，使得当新装款式一旦确定，可于10天之内完成生产并发往全球门店。114 2.环境条件分析其次，恰到好处的价位，让“绿皮肤”们内心深处的不自信涤荡全无——他们虽不是英俊漂亮的模特，不能把10元钱的地摊货穿出阿玛尼的感觉，但600元的“包装”却足够让他们在人群中春风不凡。独特的营销战略装备着ZARA“粉丝”们的内心认同：从不做广告，只靠口碑传诵，只挑选最顶级的地段开店(纽约是第五大道，巴黎是香榭丽舍大街，米兰是艾玛纽大道，东京是涉谷)，以及只与最顶级的品牌(LV、CD、Amarni……)为邻。图香港太古广场中的ZARA专营店深受英国年轻知识分子喜爱的《卫报》把ZARA造领出来的流行风尚戏称为“McFashion”，国内译为“麦时尚”。前缀“Mc”取自快餐文化的始作俑者“McDonald’s”(麦当劳)，新词的意思是一种“快速、有价格亲和力的时尚”，即“平价时尚”。相关品牌还包括法国的Kookai、英国的Topshop、瑞典的H&M和美国的Gap等。对“麦品牌”的经典归纳是：一流的形象，二流的产品，三流的价格。这是一种低端时尚对高端统治的挑战“时尚不再是那些坐在秀场贵宾席上的少数人的游戏。”全球零售巨鳄沃尔玛资深副主席KarenStuckey说，“时尚也不再是一小群时尚迷们等待9个月或12个月后倾家荡产珍藏的漂亮摆设。按照低端零售企业涉足时尚业的速度，时装零售价平均达到30美元的时代已经不再遥远了。”2005年，《商业周刊》评出2005年全球100大最具品牌价值的顶级时尚品牌，Zara排在第77名，超过纪梵希、爱玛仕、卡地亚等世界顶级老牌时装屋，同时，红透了时尚界的大名鼎鼎的好莱坞红地毯设计师玛尼，其同名设计师品牌仅仅位列第95名。114 2.环境条件分析这也就不难想象，4月12日，首家H&M中国内地专营店在上海淮海路开业当天遍创下单日200万元人民币的天量销售额。相比2006年Zara店落户上海创下单日销售额80万元人民币的业绩，高出两倍之多。当然，这番盛景不仅出现在上海。就在3月H&M香港店开张时，麦当娜主持的限量版设计系列“MbyMadonna”前期在香港铺天盖地的广告效应得以凸显，开业前一天即有数千位顾客连夜排队，为H&M进军内地市场做了一个完美的热身准备。单店200万人民币的销售额，人们还没有从这个数字带来的晕眩中醒过神来，H&M沪上第二家专营店便现身上海正大广场；Zara紧随其后，也在正大广场开设了其第三家中国内地专营店；来自德国的平价时装品牌C&A似有面对面火拼的气势，不仅宣布落户正大广场，还将在上海连开4家专营店，大有虽是后来者，却能后来居上的雄心和气势。今年初，Zara再次抢先一步，进军北京市场，世贸天阶里，毗邻世界顶级时尚大牌，媲美高端市场的精品设计，在一高一低的对比中，Zara用销售额从容诉说着平价时尚的不平凡魅力。“与其说GAP、C&A、Zara、H&M等是服饰品牌，不如说它们是商店品牌。这种新业态群体的到来，冲击最大的不仅是内地服装行业，而是内地传统百货业。”业内人士如是说。不到两个月的时间里，欧洲平价时尚狂潮突袭，在美国时装零售巨擘Gap到来之前，于中国内地市场上提前上演了一出国际时装零售巨头实力比拼的好戏。时尚，已经不仅仅是为了满足那些少数高端人士需求的“奢侈品”，它正以前所未有地速度，将平民化趋势打造成为未来时尚新世界最牢靠的基石。所谓“山雨欲来风满楼”，我们似乎能够预言，大众化浪潮，已然开席卷内地市场，2007年，必然是中国市场的“平价时尚年”。大众化趋势已经不可逆转。伴随着全球范围内掀起的大众化时尚狂潮，各个低端时尚零售商不约而同地瞄准了中国，这个迅速崛起的时尚市场，必然也投身这场轰轰烈烈的浪潮中。像麦大叔一样，不言而喻，它们的成功要义，不外乎速度、低价和规模。秘诀一：快速时尚需要速度，快速已经成为平价时装品牌吸引消费者眼球的重要因素。114 2.环境条件分析据说，H&M能够在20天内完成一种时装款式从设计到销售的全过程，而Zara更是将这个流程压缩到12天。每年全球四大时装周结束仅仅两个礼拜，当时尚杂志还在报道当季最新服饰潮流时，普通的大众消费者们却已经能在平价时装的品牌店里，花不到50美元买到有明显类似于香奈尔或者克罗耶最新季风格的时装。比杂志还快，显然已经不能成为这些快速反应时尚品牌成功的衡量标准，因为，它们已俨然充当起普通消费者最直观的“时尚杂志”。以Zara和H&M为例子。这一对大众化时尚市场上的劲敌，拼的正是供应链的极速反应。即便是在距离西班牙万里之遥的中国开设专营店，Zara也奇迹般地保持着15天的极速供应；而信奉“时间、品质和价格”三位合一的H&M则采用两条供应链，竭力在效率和成本之间寻找利润平衡点。上海南京西路Zara店中，每周二和周四，店长会根据门店的销售情况和西班牙的建议订货量，向西班牙总部下订单。而每周三和周六，是固定新货到店的日子。每隔3周，Zara店内所有商品便全部换新。如此规律的运作来自日常经营的细节掌控，“每隔半小时，Zara女装、男装和童装的主管都会根据POS机里的销售系统，对店面进行实时控制和补货”。除了快速之外，Zara还把握另一个极具杀伤力的原则———“短缺效应”。“得不到的永远最好的”，Zara执行永远“缺货”的策略，同一款式的库存一般只有几件，一时犹豫，便会错失拥有的机会，这种小批量供应和预示供货紧张的做法，大大提高了顾客光临店铺的频率。例如，伦敦城内的消费者一年平均只光顾4次服装店，但对Zara的消费者来说，这个数字是17次。频繁的光顾还可以降低广告费用，Zara的广告投入只占收入的0.3%，竞争对手则往往高达3%到4%。而对于H&M来说，基于采购成本的考虑，H&M将60%的生产(常规款式的时装和童装)放在了亚洲，其余量小且流行性强的服装在欧洲进行。于是，H&M的两条供应链便赫然显现：管控亚洲生产的高效供应链和管控欧洲生产的快速反应供应链。尽管与Zara相比，H&M最快的前导时间仍然拖后5天。但是，这5天的代价却让H&M赢得了更大的成本优势———“它的服装售价比Zara便宜了30%-50%”。秘诀二：低价正如人们当年对于麦当劳的评价———“一流的形象，二流的产品，三流的价格”一样，“McFashion”的另一大撒手锏当然就是低价。H&M2000年进入美国市场的时候，店中所有服饰平均售价只有18美元；Zara新加坡专营店女上衣只有19—26新元，远远低于同类产品价格。这一点上H&M就像它的瑞典兄弟，著名平价家具连锁商“宜家”，他们将制造完全外包给全球21个国家，采取了全球采购的策略，令公司低价产品毛利仍然能够维持在53%左右，也令H&M灵光闪现，得来其中国市场的宣传口号———做中国服装市场上的宜家。114 2.环境条件分析事实上，平价一贯是H&M取胜市场的绝招。公司自1947年成立以来，平价一直是H&M最主要的经营策略，1972年，现任总裁皮尔森(StefanPersson)加入公司后，为公司在标榜低价位优势的同时，注入流行和品质两大重量级特色。令H&M由单一的低价口号一举转变为“以最好的价格，提供流行与品质”。为了降低成本，维持平价策略，H&M没有自己的成衣厂，制造完全外包给全球900家工厂，并大多分散于全球21个劳动力价格较为低廉的国家中。在赢得低价热销的同时，毛利仍然能够维持在53%左右。美国《商业周刊》评论道，H&M，“重新定义了平价流行”，印证了价格、流行、品质能够同时存在的可能性。秘诀三：规模McFashion”的另一个重要成功秘诀便是规模效应。进入任何一家H&M或者Zara店，与其说进入了一家时装连锁店，不如说进入了一个“小型商场”，顾客当季各种环境、各个场合的时装诉求，能在这个销售空间中得到满足。Zara每年推出1.2万种时装，不讲求每种款式的数量，注重的是多样性，即使畅销款式，也只供应有限数量。H＆M的规模化效应更加明显，在H&M店中，从基本款到经典款，再到时髦款，从儿童到少年到青年，甚至孕妇装，无不涵盖其中。专营店每周更新款式两次，并且每种款式上架不小于3周。最及时、最准确、最全面地提供顾客们最最想要的东西。店里时装陈列方式也颇不寻常，上衣、裤子、皮包、配饰搭配放在一起，让顾客很容易一动心买走一整套东西。上海淮海中路的H＆M专卖店一共四层，每层500平方米左右，整个专卖店面积达到2000平方米。这样庞大的营业面积，上万种不同款式的服装，使消费者能够形成“一站式”购物环境。多款少量的营销方式，使得同一种款式、不同尺寸的时装只有十余件，销售好的话最多补货两次，一方面减少同质化产品的产生，满足市场时尚化、个性化的需求；另一方面，也促使顾客产生即时消费，避免购物遗憾。在一套严密且富有传奇性质的系统措施下，H&M保障了从流行预测―设计-生产-货品反馈-销售阶段的快速反应和低成本。这就是郎咸平所说，快速反应和个性化其实也可以实现规模化所追求的终效益。这种“平价时尚”浪潮会像当年的大型综合超市一样，不出两年内，就会刮到X。而许多中国内地企业会加入其中，从而掀起一场前所未有的以新中产阶级为代表的全民时尚革命，同业公司谁无视这点，谁将面临被淘汰出局的危机。114 3.项目SWOT分析3.项目SWOT分析3.1X市零售物业宏观环境分析目前3年内预估变化状况l经济状况经济增长步入快车道。人均GDP接近5000美元可能放缓，也许呈现短期低迷。按照市场规律发展。l人口X市区人口超过800万人，其中市区人口超过600万人。人口增长率0.1%新婚人数年增长1万对；家庭人数趋向减少；人口老龄化趋势明显。l社会文化注重生活质量的改善，休闲生活盛行。服务业将快速兴旺发展，个人形象的塑造成为都市前卫时尚。将更加崇尚个性化。有利于个性化服饰、餐饮、娱乐的发展，个性化服务将大力兴起。l政府法规国家抑制固定资产投资膨胀政策几度出台；社保和医保改革并不成功。将通过税收政策调整贫富悬殊的差距。随着《物权法》的实施，商业房地产的税费及税种将大幅度提升。百姓消费力的增长将促进零售业的发展，市民消费结构将发生变化。l市场环境当地政府鼓励零售业发展，目前港商在X大肆跑马圈地。新开业商场或购物中心总面积将超过150万平方米。市场竞争将更加激烈，耐用消费品零售业与国内一线城市的差距甚微l供应商零售商品供应商良莠不齐，X市内的供应商法人普遍文化水平不高。国际知名品牌将在X甄选出一些实力经营者，国际快速时尚平价品将在X设店直营。国营百货站领导地位的竞争格局将打破，零售业大店排他性“潜规则”影响将大幅减小。l消费者目前百货零售额年增长率为10%左右。百货零售额年增长率在12%左右。趋低消费和趋优消费将十分盛行。机会威胁受中心城市辐射效应拉动，市场胃纳量增加20%以上，同质化竞争将被特质化竞合所取代，百货零售春天来临。在非传统市级商圈新建大型购物中心将使顾客分流；香港等地零售巨头来势汹汹。表宏观环境分析简表3.2项目优势①本项目地处繁华的中街商圈，两面临X一级主干道，与中街商业步行街、地铁中街站相连，交通便利，具有极高的商业价值；②目前中街区域地块稀缺，像如此大面积的地块以后很难再出现，土地价值较高；③由于属于早年购买，当时购得的平均价格相对较低，随着近年X房地产市场的发展，特别是新拆迁政策的出台，地价已大幅上涨，参考X中街近期摘牌的3.1万平方米114 3.项目SWOT分析的中街光陆电影院地块（总价18亿元，平均5.8万元/平方米），目前潜在的价值至少在40000元/平方米，未来升值潜力更大，土地成本优势相对明显；④项目内配套建有47000平方米的中街商圈最大的停车场，对项目吸引中高档消费顾客大有裨益；⑤项目所在的地铁中街站2010年全线贯通，宜于开展地铁经济，打造具高租金价值的“上盖”物业；⑥X集团卓越的企业文化和经营理念。X企业核心价值观为“诚以立人，信以为业”。行为准则为“认真做事，踏实做人”。“实现价值最大化是X的永恒追求”。这些理念远远超越现有的本土同类企业。3.3项目劣势①建筑高度受文物保护限制。整个项目建筑限高30米，X周边21米内建筑限高15米，不利于容积率的提升；②项目地跨沈河、大东二区，给整体规划建设带来一定的影响。3.4项目主要机会机会一：步行街区模式主题购物广场处于临街旺铺“金角银边”的物业资源变得十分稀缺，严重影响国际、国内一流品牌的进驻，开发符合东北特点具全天候使用功能的步行街区式“非茂型”主题购物公园，将会吸引大批具影响力和形象力品牌商家进入，对提升商圈档次和物业价值将会大有益处。机会二：“只租不售”的开发模式中国的商业地产开发仅仅处于起步阶段，目前有三种模式。模式之一是全部出售的“住宅式开发”模式，开发商挣得利润溜之大吉，至于商业经营好坏与开发商无关系；另一种“万达模式”是靠主力店集客，散铺以高价位卖出去并收回全部投资；实践证明，商业物业出售后由于商业运营商失去了必要的经营控制权，靠“散兵游勇”很难形成符合市场需求的商圈氛围，往往在开业一段时间后，出现“多米诺骨牌”114 3.项目SWOT分析效应，经营不下去从而使整个物业贬值。另一种开发模式就是开发商完全持有商业物业，开发商靠经营使物业升值，租金逐年上涨获得稳定的投资回报，还可以适时以原值数倍的价格通过资本市场套现。国际上大多采用这种开发模式，目前国内这种模式较为成功的商业物业有广州天河城、上海新天地以及宁波天一广场等。“只租不售”的商业地产开发模式将成为未来中国商业地产稳健发展的主流模式。机会三：具控制权租赁商场商圈内现存的主要业态——百货店和服装市场，各有利弊，优势突出的同时劣势十分明显，集中表现在百货店购物环境好、诚信度较高，而因为增值税、扣点较高、入场费用繁多、帐期较长，造成供应商成本较高，使其销售价格大都不具竞争力，严重影响其利润的获得。而服装市场属于供应商自主经营，受制因素较少，然其购物环境和促销力度相对百货店差距较大，诚信度也远远不如百货店，严重影响其集客力和推广力。市场呼唤同时具备百货店和服装市场优势，又能规避其各自劣势的新型业态，这就是“具控制权租赁商场”这个复合业态的发展机遇。机会四：中等规模临街旺铺集群本案最大亮点之一就是沿东顺城交通主干道有近200米的沿街面，可开发临街首层独立旺铺1万平方米以上，可开辟2000平方米以上独立临街商铺，10个左右（含2层）。这对一些国际“平价时尚”品牌，如ZARA、H&M、C&A、GAP等具有相当大的吸引力。这方面，X的商业物业包括处于市级商圈在建物业，没有一家符合这方面的要求，因此，适于大品牌服饰的临街旺铺集群，将成为X商业物业的时代“宠儿”。机会五：交通可达性和停车便利性本案临两条X市一级主干道，交通便捷，另加1500个左右车位的大规模停车场，以及地铁站和公交站，构成庞大的交通系统，只要组织得当，不仅利于交通，更利于集客，这种得天独厚的交通便利性，在X市级零售商圈中绝无仅有。3.5项目主要威胁威胁一：新项目众多近期X新开张和在建的商业地产项目较多，这些商业项目的启动，会对X有效供应商资源的进行竞争“招商”，将会对本案造成一定程度的冲击。威胁二：同业公司模仿跟进除非项目快速启动并站稳脚跟，否则在建商业项目以及主要竞争对手会采取先进的商业模式和竞争手段，掠夺我们的供应商资源。114 3.项目SWOT分析表X市零售物业在建项目一览序号项目名称地点开发商建设内容占地面积（万M2）总建筑面积（万M2）纯商业面积（万M2）建筑形态目前状态预计开工时间预计开幕时间1鹏利广场小东路2号中粮集团鹏利地产购物中心1060304个大盒子三个底商商业规划地下工程07年10月地上工程08年11月2大众里广场朝阳街与兴隆大家庭之间；辽宁大发地产（香港南华集团85%，大发15%）威尼斯主题综合休闲娱乐1.788盒状地下四层，地上三层。规划设计（加拿大）07年7月09年10月3恒隆中街广场中街与正阳街交界香港恒隆地产购物中心3.4213.513.5盒状地下3层，地上4层委托美国一公司规划07年7月09年10月4SOGO崇光广场中街与正阳街交界卓远2.4万平怡富3.1万平购物中心酒店、写字间5.522购物中心9.6宾馆和写字楼12.4盒状商业地下三层，地上四层写字楼和宾馆7-8层正在拆迁不确定不确定5宝利丰中街光陆电影院X宝利丰地产有限公司（上海阎宝航基金会、香港万都集团）购物中心3.1（地款18亿元）12.412.4大盒子规划中不确定不确定6X新天地X路至南顺城路之间。上海瑞安休闲娱乐中心庭院式豪宅17（动迁费预计18亿元）5020街区和庭院目前在洽谈中不确定不确定7恒隆市府广场市府广场香港恒隆地产综合性项目，包括世界级购物中心、办公楼群、六星级酒店及服务式寓所，9.280万拟建国际品牌购物广场面积不详楼高330米的双塔式办公大楼裙房式购物中心地质勘测中由美国KohnPedersenFoxAssociates规划设计中07年10月2010年购物中心开幕8华润城（万象城）辽宁省体育馆原址华润置地投资总额50亿港币大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓。8.056020都市综合体底商设计中07年6月6日2010年底开业9世贸五里河（太古广场）五里河体育场原址上海世茂投资总额150亿元大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓231602022栋300米建筑、裙房商业设计中07年5月28日不详114 3.项目SWOT分析（续表）序号项目名称地点开发商建设内容占地面积（万M2）总建筑面积（万M2）纯商业面积（万M2）建筑形态目前状态预计开工时间预计开幕时间10华府天地北站金融商贸开发区惠工广场西侧X华锐世纪投资发展有限公司（华锐集团49%；上海置业51%）。建筑形式：大型综合商业设施；商业部分总建筑面积：24万平方米；首期工程占地5万平首期工程40万平24盒状地下2层地上5层装修设计中招商进行中收尾中购物中心开幕07年11月10日11百联购物广场青年大街与大西路交汇新拓置业发展公司上海百联集团购买底商甲级写字楼、高级公寓购物中心底商4.564010盒状底商正在装修收尾中07年9月底12新玛特铁西店铁西百货斜对面大商集团购物中心、商住公寓29.67.6裙房正在装修收尾中07年10月114 3.项目SWOT分析3.6竞争因应策略根据上述SWOT分析，建议本项目采取如下策略扬长避短，去化劣势，发扬优势，以综合竞争优势独领市场风骚。①依据地处中街商圈的优势，完全可凭借先进的理念，以“步行街区”建筑形态，成为X黄金商圈中唯一步行商业街区物业。②摈弃百货公司业态，以租赁经营模式降低供应商经营成本，从而使同质化商品与传统百货形成价格竞争优势。③东北首家体验式购物主题公园（ShoppingPark）。④加大餐饮娱乐比例，使其成为项目的亮点，增加对有效顾客和商家的集客能力。⑤加大商业管理公司管理力度，实行商户“准入制”原则，对商户的品牌、商品正规渠道、价格、销售状况等，由商业管理公司按项目定位以及经营规范要求实行全程控制，对不符合要求的商家和货品，严格予以取缔，从而保证租赁商场的商品、购物氛围、促销力度以及商品的诚信度可以与老牌百货相媲美。⑥招商方面立足差异化、专业化、规模化经营优势，整合供应商资源，形成具备品牌旗舰店大本营，以品牌号召力以及积聚力，“异军突起”。114 4.发展模式规划4.发展模式规划4.1德菲法（DELPH）综合结论本项目通过多次论证并聘请熟谙X市场的业内专家进行“诊断”，其意见集中体现如下：①此基地不宜于建设规模百货业态；②因竞争态势和商圈位置，此基地不宜于开立大型综合超市；③因所处商圈的位置以及政府规划要求，此地开立批发市场较为困难；④此基地宜于凭借高雅特色餐饮形成具绝对差异化竞争优势的集客能力，可以借鉴上海“新天地”模式，但应加大服饰品比例，餐饮档次要高，但价位不能像“新天地”那样离谱；⑤客层定位方面，项目运营初始阶段立足于多客层，而商品定位全程应立足于时尚，摈弃无品牌、无档次的商品。⑥商业项目依据业种对租金的“梯度”承受能力，可以向立体空间发展，原则上服饰品可以在3层（含3层）以下经营，而服务业只要动线清晰，可以向4层以上发展，不要拘泥于仅在4层以下作租赁商业；⑦具完全控制权专业化管理经营是项目成败的关键所在，招商、商业管理以及物业管理应该在项目概念设计阶段即介入；⑧建筑形态以步行街为主的主题街区没有错，但要考虑东北地区冬季时间较长，室外步行街不宜采纳，而室内步行街要避免给人以非街区而是大型单体建筑的错觉，这方面需要建筑师通过种种建筑语言进行完美诠释。4.2最适合发展计划4.2.1业态定位所谓“业态”114 4.发展模式规划，本篇指目前国内常见的物业形态，其有效的组合，能充分发挥各业态的优势，达到相辅相成的作用，反之易造成不合理的投资及回报，使项目陷入长期低弥或不健康状态，尤其对投资者而言，不合理业态组合将容易造成投资浪费，资金成本高，收益缓慢，项目进入“死盘”等局面。目前国内对土地的定性进行划分，一般可分为：工业用地——其中可以该为商务用途及局部的商业用途；商业用地——商业零售、商务办公及酒店用；住宅用地——纯居民住宅、别墅等；目前国内常见的物业形态有：综合型物业——商业、办公、住宅、酒店为一体；纯商业物业——仅指商业零售、商务办公、酒店、商业街区或局部混合；纯住宅物业——仅指各类档次的住宅及别墅；边缘型物业——指酒店公寓，处于住宅或商业性质的边缘一般均可列入商业范畴；对于本案的业态组合，仅以比较法、排除法和错位法进行分析并形成针对X项目合理的组合标准。4.2.1.1业态组合比较法根据本案项目的立地位置、规模，我们选取了国内几处类似物业进行说明比较，其中包括：上海来福士广场、上海港汇广场、北京东方广场、深圳华润城四处。从四个项目的比较来看，此类项目基本采用了商业+办公为主导的业态组合，对于超大面积的港汇广场及东方广场，则采用了酒店公寓和酒店的附加组合。4.2.1.2业态组合排除法根据X市政府及区政府对中街的规划发展，我们将现行在国内的基本所有物业业态采取排除法将本案的定位做基本表述。从投资情况看，五星级酒店的总投资比例相当高，按照目前X五星级酒店平均客房数量450间计算，单项目投资部分就高达7亿元（尚按照国际标准计算）。而X目前所有五星级酒店在正常折扣后均未达到上述国际最低标准，即使不折出售也未能达到标准。以此推论：本案不适宜或不建议设立五星级酒店（包括四星级酒店）。114 4.发展模式规划4.2.1.3业态组合错位法根据项目总体定位，错开X已有项目为主，并结合项目实际情况，和有效参考国内成功案例，给予X项目可行的业态组合，本错位法主要针对商业部分。从现有X商业形态而言，尚处于零售商业的中间阶段，沿海及大城市已经发展成熟的市中心SHOPPINGCENTER形态尚未在X出现，尤其针对大体量商用物业，此类形态更能符合现代商业地产的开发及经营理念。4.2.1.4本案业态组合结论根据上述三种方式为本项目进行业态组合分析，基本选定如下业态为X项目的组合体：经对项目分析，本案未来业态组合为：商业+商业街+酒店公寓+办公4.2.1.5业态规模策略虽本案为市级商业中心——中街，但合理的商业规模将更能体现商业价值及开发商在本地块的综合收益，有效控制各类形态物业规模是前期对项目定位的基础依据。商业业态规模控制：商业业态的规模与之能够有多少商品能够支撑有直接关系，由于目前国内各类零售消费品品牌众多，但重叠性非常强，商品细分不足，致使不具备支撑超大面积的商业设施，一般精致的百货公司在30000-50000平方米已经基本能够满足，若超出此面积，则容易出现大量商品重叠或空柜的现象（排除城市及区域环境问题）。酒店公寓业态规模控制：酒店公寓一般为提供高级行政或商务客人长期居住的，若当地此类客群不多，则相应的房间数量就必须加以减少。办公业态规模：办公规模的大小与城市企业数量及企业文化有直接关系，国内一些小城市大规模建设办公楼而忽略实际出租问题，起因是这些开发商以出售回笼资金为核心，从而造成诸多不良后果。114 4.发展模式规划停车场部分：鉴于中街地区的交通因素严重制约商业发展，本案停车场车位因充分予以保留，其分别规模为：商业：按照现有商业设施的数量参考，不低于1000个；酒店公寓及办公按照每百平方米1.5个车位量配置；通过分析，得出业态规模策略结论：以商业理论定量商业规模、消费购买力定量商业规模、等面积竞争理论定量公寓及办公规模。项目基础建设数据：占地面积46,033平方米容积率约3.0地上部分总建筑面积138000平方米地下部分3层，建筑密度约80%地下部分总建筑面积11,700平方米总建筑面积255,000平方米4.2.1.6业态规模结论序号业态名称建筑面积（万平方米）1购物中心14.502酒店公寓4.003写字间1.304停车场4.705附属用房1.00总计25.50排除附属设施，存商业建筑面积为19.80万平方米，各业态比例如下：业态名称建筑面积（万平方米）所占比例购物中心14.5073.23%酒店公寓4.0020.20%写字间1.306.57%合计19.80100.00%其中，购物中心业态分配比例如下：114 4.发展模式规划A区零售40,00038.46%地下零售44,00042.31%B区零售20,00019.23%零售合计104,00071.72%A区餐饮8,00019.51%C区商业街餐饮15,00036.59%地下娱乐16,00039.02%地上娱乐2,0004.88%餐饮合计41,00028.28%总计145,000　零售和餐饮娱乐各自所占比例分别为71.72%和28.28%。4.2.2建筑形态定位鉴于基地所处商圈位置以及周边环境具体情况，本项目建筑形态初步定位为全天候室内步行街为主动线的商业街区，地下三层为商品卖场和停车场，地面建筑以符合规划限定要求，以部分3层建筑为主，局部开发4-8层建筑。建筑规划和功能布局要综合考虑车流、人流、货流动、静线的合理性，避免三线交叉重叠。其中逛街人流主动线必须一个，专业服务分区的人流以导向明晰的专用电梯形式导入、导出。建筑风格应考虑中街乃至X建筑文化的历史传承性，尤其注重与X和官银号两个重点保护文物的协调性，将室内步行街，做出室外街区的感觉。在使用功能方面必须符合现代商业使用要求。整个建筑规划指导思想为：①商业空间步行化；②商业空间室内化；③公共空间社会化；④人流动线唯一化；⑤人流动线清晰化；⑥人流导向无楼层差化；⑦商铺布局无死角化；⑧建筑空间趣味化和艺术化。并基于此创造强大的“场所吸引力”，实现购物空间的休闲化。114 4.发展模式规划4.2.2.1建筑设计风格常规综合的商业物业主要分为二种建筑形态，即：①大盒子状建筑物；典型代表：上海正大广场、上海港汇广场；②街区分散型建筑物，典型代表：上海新天地；常规综合的商业物业主要分为三种建筑风格，即：①仿古风格建筑；典型代表-扬州金鹰购物中心②现代风格建筑；典型代表-上海恒隆广场③前卫风格建筑；典型代表-上海大宁国际商业广场针对上述对建筑物本身的设计风格及形态说明，就本案实际情况，谨针对项目设计建议如下：建筑形态：——以盒状建筑为主①有效利用项目土地资源，扩大商业室内空间面积；②作为酒店公寓及办公楼的裙房载体；③适合东北绝大多数建筑风格（中庸之举）；——以街区状建筑为辅①使建筑形态多样化，商业空间自由、灵活、丰富；②有效使用绿地资源，符合此类建筑对环境的要求；③多样的街区建筑使项目本身具备景观功能；——室外广场为点缀①不宜大面积室外广场，因应东北寒冷的气候；②地面与下沉广场有机结合，带动地下商业动线；③广场将成为活动的舞台，休闲、约会的场所；建筑风格：——不采纳仿古建筑①仿古建筑建筑密度为按照建筑外檐垂直投影计算，对面积有一定浪费；②X故宫、X本身建筑特征不明显，没有延续的必要；③X非古城，相对历史、文化不及苏州、扬州；——以现代建筑为主要元素、加以适当的前卫设计114 4.发展模式规划①多色彩的建筑外观，打破X传统灰暗的风格；②采用不规则型的外观，使平面更立体化；③融入金属、玻璃等现代建材并以前卫风格加以表现；④平面采用错层方式表现，用建筑的不同高低差将业种及功能区分；⑤平面高低差部分可以以电梯、电扶梯及坡道连接；4.2.2.2功能分布项目的功能分布，将根据项目周围的实际情况，以及项目本身对高度等的限制要求，先从总体策略性的制定大方向，然后在根据指定范围将三大业态及细分类业种融入项目中。114 4.发展模式规划图地块功能示意114 4.发展模式规划功能规划策略东强化东面，随着东面住宅的拆迁，未来项目主要的迎展面将以东面为主，则东面的建筑形态也预示着本案的“脸面”。南利用南面，南面虽然与中街接壤宽度较窄，但是利用X商业城办公楼的合作以及地铁出入口因素，仍将是未来很好的项目重要入口。西保持现状，已成为车辆通行的主要通道，且有保护建筑，故建议未来仍以车流通行为主，基本弱化甚至取消西侧的商业，使其成为交通枢纽。北加强辅道利用现有辅道成为项目未来货运、员工、物流的主要通道。图综合商业区域示意图综合商业区域：改造A位6层建筑并纳入项目商业范围内，A位由X商业城开设侧门并与项目连接，在裙房2层出处以天桥方式（B位）连接商业，单层高度5米，根据限高为3-5层不等。114 4.发展模式规划图物业连接通道示意图室内空间示意114 4.发展模式规划商业街区域示意图商业街区域：利用该区域高度限制加以利用，建筑形式为为单层高约5米左右的2-3层独栋相连建筑，自有风格的建筑外观增添商业街的景观，是连接酒店公寓与商业的纽带。酒店公寓区域示意图酒店公寓区域：闹中取静，相对独立于繁华的商业区域以外，居住景观良好，涵盖X及商业街，车流动线单纯与其它车流均不混淆，根据限高要求逐步向外加高呈坡状。酒店公寓定位为设计师酒店。DesignerHotel，可以解释为“设计师酒店”或“精品酒店”。打造与众不同的客房风格，赋予设计理念，追求设计风格，内部家具不必为最好的，但是是最具别致的，每间客房都有不同的格调，根据客人的喜好自由选择，114 4.发展模式规划具备常规酒店服务的前提下，更多的提供“管家”式服务。主张给客人营造出一种个性化的感觉和管家式的服务；主要针对那些追求品位的人士和高级商务旅行者，打造成为X第一个设计师型酒店式公寓。图凸现设计风格的外立面创意办公（写字楼）区域示意图写字楼区域：主商业裙房上方，15米高度限制范围之外，项目东北角为专用车流进出通道，商业办公各自利用自有的高度需求，充分利用商业空间展现特色办公环境。114 4.发展模式规划创意办公空间定位CREATIVE（创造性的），设计感十足的个性办公空间；CENTERCITY（地标性的），个性商务的办公空间代表；CHIC（别致性的），LOFT、错层等多形态办公空间；COOL（时尚性的），从建材到设计无处不体现现代时尚。图色彩简洁明快的简约设计4.2.2.3交通规划本案交通规划将成为项目未来成功之重点之一原因，目前在国内成功与不成功的商业街，其外界主要原因也在交通的管理方面。人流交通规划分为平面动线和垂直动线，平面动线主要针对一个平面的营业场所中，使顾客能够顺畅便利的游逛，并能够容易的达到另一营业环境中。垂直动线是顾客从某一楼层顺畅的达到另一楼层。114 4.发展模式规划图内部人流主动线图机动车通行规划（左为现状，右为重新规划）114 4.发展模式规划图不同车流规划方案停车场规划理念适当的损失一定的商业面积来换取交通的便利预留充足的停车场给予顾客的便利X第一个“零”换乘公共交通枢纽中心清空地面停车位置全部进入地下空间地下三层停车示意地下二层停车示意地下一层停车示意114 4.发展模式规划地下换乘示意图4.2.2.4景观设计在现代商业建筑中，景观设计往往起到决定项目成败的关键作用。良好的商业空间景观设计将吸引消费者购物、休闲、停留和观赏，最大化商业项目的商业价值。本案由于属于综合型商业项目，其景观设计方面更有画龙点睛的功效。约会广场TRYSTPLAZA：利用地铁便利成为等候朋友的主要场所；文化广场CULTUREPLAZA：借助X和官银号历史成为项目的活动中心；太阳广场SUNSHINEPLAZA：面朝东面成为项目主展示面的亮点根据项目的基本建筑形态及功能定位，景观设计如下：景观分类室内景观室外景观114 4.发展模式规划本案将各自的景观分别分类为：——绿色元素（结合自然植物为特色的景观）——蓝水元素（将流淌的水及人工喷泉的景观）——橙色元素（各商家打造的多彩的橱窗及各处点缀的雕塑等）4.2.2.5店铺结构在所有形态的店铺结构中，只要能够满足餐饮需求的店铺几乎能满足所有业态的需求，仅此将一般餐饮及几类主要业态对店铺结构基本需求表述如下。本案属于多业种组合的复合型商场，由于受保护建筑限制高度的影响，则本商业楼层高度仍需要达到标准范围，其各楼层高度为如下标准：114 4.发展模式规划地上商业1层高度保证不低于5米，理想为5.5米地上商业2层以上高度保证不低于4.5米，理想为5米地下商业高度保证不低于4.5米，理想为5米商场楼板荷载根据经营业种不同而各有异，由于本案不考虑经营大卖场等特殊商业业态，则基本楼板荷载如下标准：一般性店铺按照常规商业标准楼板荷载执行，约350公斤/平餐饮类店铺在确认厨房位置后根据其是否设置冷冻设备而进行局部加固4.2.3商业规划商业部分为本案的重中之重，本篇将具体对本案商业的业态、业种、商品结构等进行规划描述。其商业规划战略思想如下：战略思想主要实现途径为：114 4.发展模式规划其主要表现形式升华为体验：丰富的体验包含了四个领域的各个方面，这四个领域是以处于框架之中的亮点为中心的。因此，要设计一个内容丰富、具有说服力和迷人的体验，不能只选择并坚守在一个领域里。只有在设计中融入了所有的四个领域时，平淡的地方才会顿时生辉。吸取被动参与积极参与浸入娱乐的体验教育的体验审美的体验逃避现实的体验图体验四大领域114 4.发展模式规划4.2.3.1业态特征描述自百货店诞生以来的150年间，零售业总共约产生20种业态形式。经济全球化浪潮使得当今不同国家零售业态的种类与分类标准大同小异，并且呈现大致相同的零售业态格局。从国内外零售业态的现状出发，并依据零售业态演化理论，我们可以对国内外现代零售业态的发展趋势做出如下基本判断。一、零售业态继续加速整合、重构，形成多业态并存和业态边界模糊的复杂格局。二、各业态所占市场比重和发展速度、发展前景不同。三、各业态的集中化、组织化、国际化趋势（沃尔玛现象）仍在加强。四、高新技术特别是供应链技术与管理对各业态的影响日益强化。五、品牌掌控与适度集权成为各业态成功的关键。六、各业态更注重市场细分，加快实施“体验式创新”。七、多业态经营同时突出主业。八、政府之手依然强劲，法律政策环境继续影响业态的布局与发展前景。4.2.3.2项目业态规划本案的业态规划之前，必须明确本案的商业核心体现功能。本案诉求打造：以休闲生活为中心的购物中心：LOHAS（LifestylesofHealthand Sustainability）生活概念即：健康可持续的生活理念。LOHAS的生活方式属于各个阶层。不管收入多少，无论富贵和贫贱，每个人对自己生活都应该承担起一份责任。“富有”的人不再会被唤做“暴发户”；“拮据”的人也不会害怕节俭而遭人“耻笑”，因为笑你的人，显然已经落伍了。114 4.发展模式规划LOHAS的精神，强调的是由内而外，由个体而环境；只有亲身实践，才可能成为影者。在过去几十年内所崇尚的科技至上、工业文明与以机械为中心的现代生活方式，21世纪的人则选择一种更新的生活方式。以体验式消费为核心的购物中心：即：感受(Sense)、情感(Feel)、思考（Think）、行动(Act)、关联(Re-late)的新消费行为。所谓体验式消费，就是商业街、商场在建筑设计、景观配套及业态组合等方面营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围，使消费者在消费过程中感受到愉悦的精神享受。具有体验式消费特征的商业街、商场不仅能满足人们传统的物质需求，还能满足人们放松精神、愉悦身心的精神需求。体验式消费的特点就是重在体验，重在情感消费，购物可以，不购物也可以，到咖啡厅喝杯喜欢的咖啡，到KTV唱支自己最拿手的歌，到五星级影院看一场动人的电影，甚至只是到商业街、商场内随意逛逛，放松一下紧张的神经，感受一下时尚气息，随意浏览一下商场内最新的商品与消费形式，并不以购物、消费为专门目的。图商业五大功能分区示意图114 4.发展模式规划A区：时尚生活。布置国际流行旗舰店，现代潮流商品，平价时尚品。B区：闲趣生活。以时尚休闲餐饮为主。114 4.发展模式规划C区：雅致生活。居家生活，软装家具，流行商品，量贩KTV。114 4.发展模式规划D区：魅力生活。酒吧，餐厅。X的“新天地”。4.2.3.3项目业种配置根据对中街现有商业业种及缺失业种情况分析，以及本案对顾客的基本定位，尤其针对中街及主要竞争商圈——太原街新增项目的定位分析，未来本案商业业种定位。零售类业种配置原则：本案不考虑引进主力店，而以强大比例的次主力店来取代，商品业种更加强调服饰及居家生活方面，并与本案的实际定位符合。同时加强与本案生活定义配合的商品，如居家类、生活日用等商品。餐饮类业种配置原则：114 4.发展模式规划餐饮将突出中式特色餐饮和西式简餐为主，中式简餐和西式特色快餐为辅的特色，休闲餐饮作为点缀与配套，主要提供来店顾客短暂休息的场地，以及供应一些特色商品，如水吧、甜品等。娱乐类业种配置原则：结合餐饮及本案的主要定位，本案娱乐重点注重与朋友聚会、约会、家庭聚会等生活类娱乐，同时竞技类娱乐等也是为吸引年轻消费人群。甄选具生命力业种，兼顾租金和功能互补以及增加顾客停留时间的原则，按零售、餐饮、娱乐、服务四大功能划分如下：a.购物（零售）①品类超市②服饰专卖③精品专卖④特别专卖⑤家居用品专卖（家饰用品为主）⑥3C专卖（高端大家电、小家电和通讯器材）⑦洗护用品专卖⑧汽车用品专卖⑨美术、工艺品专卖⑩鲜花礼品专卖b.餐饮①主题餐厅②特色风味美食③美食简餐及休闲餐饮④快餐食街⑤饮品吧（酒、茶、水、冰淇凌等）c.休闲娱乐①主题游乐场（儿童、成人、高科技等）②休闲娱乐（KTV、PUB、DISCO、演艺吧等）③多厅影城④专题书店⑤音像制品⑥健身俱乐部114 4.发展模式规划⑦文化主题沙龙d.专业服务①金融（银行、保险等）②医疗服务（牙科诊所、眼科诊所）③汽车展示、汽车美容服务④形象设计、美容、美发、影楼咨客⑤咨询服务（旅游、法律、家政服务等）⑥其他专业服务（冲印、干洗、托儿、寄存、送货等）4.2.3.4次主力店铺规划作为常规的大型商业设施，一般在店铺配置中往往惯用于主力店+一般店铺的组合，这也是目前国内理论派常用的基础手段。主力店本身对一个大型商业设施的确能带来诸多的促进作用，但项目的实际情况也取决于是否需要主力店？需要什么样的主力店？在国内的综合性商业地产项目引进主力店主要目的在于：——获得廉价土地，如：深国投+沃尔玛模式——带动人气以期望提升周围物业价格，如：南京江宁托乐家而目前在国内没有主力店的项目也有优良表现：——上海港汇广场，1999年开业后，主力店为富安百货，2005年项目成熟，将富安百货撤出，形成一超大面积无主力店购物中心；——上海来福士广场，由于地理位置优越，连通3个地铁枢纽并临近南京路步行街，项目自开业以来就形成无主力店格局，取而代之为次主力店为主的模式；*就资本情况做补充说明：主力店一般为世界级或龙头级集团，相对抗风险能力、租金支付能力较强，容易被资本认可，但实际租金低，又是降低大型项目总收益的主要弊端，但综合目前资本收购或参与的大型商业物业而看，并不是所有有主力店的项目才被资本青睐，相反目前众多的次主力店级的企业也同样具备抗风险能力，且公司实力雄厚。根据本项目的地理位置情况，仅认为中街具体得天独厚的人流及商气，并非需要主力店再做“锦上添花”，完全可以依赖次主力店及项目综合因素获得所需要的条件。同时，根据目前在国内已有的次主力店企业，仅确认其实力、商品特性、拓展能力、管理经验等因素，遴选如下次主力店作为本案的主力商户，其选择的标准将以：114 4.发展模式规划国际的为主，国内的为辅；连锁的为主，避免单店租户；有品牌的，避免创新的品牌；有实力的，以集团企业为主；这些店铺将包括：特力屋补充X市场，目前是对抗“宜家”软装的最佳厂商美克美家、北欧风情高级家具的代表企业，能够与特力屋形成商品互补莎莎、丝芙兰有效对抗新玛特国际级化妆品的最好选择百思买全球最大的家电连锁企业，有效对抗国美、苏宁电器ZARA、H&MC&A、NOVO、IT有效对应X流行服饰的“平价时尚趋势”，靠临街规模集群上铺吸引供应商进驻。屈臣氏和记黄浦旗下的著名药状连锁店，国内知名度非常高运动100有效对方0101店及运动源舒适堡国内著名的健身连锁企业好乐迪国内最大的连锁量贩KTV4.2.3.5商品品牌规划商品品牌规划，主要针对本案经营的品牌规划的描述，其中包括实际销售的商品以及在本案中执行经营管理的专业公司。自有品牌规划：根据对X现有商业零售企业经营的商品品牌情况，仅为本案建议2个未来品牌的发展方向：114 4.发展模式规划第一阶段品牌战略第一阶段原则建议在项目开业1-2年内，由于项目本身餐饮及娱乐总占比例较高，而一般新品牌战略多体现在零售服饰类商品，故在第一阶段中，新品牌战略相应占总商品品牌的比例不很高，目的仅以适当与现有商业零售企业品牌做适当错位即可。餐饮及娱乐类业种在市场拓展及经营方面涉及一系列的问题，故在多个案例中发现，其异地拓展的成功机会远低于服饰类，故第一阶段15%新品牌将主要集中在服饰方面。第二阶段品牌战略项目通过初期1-2年的运营，周围新商业项目也同时建成开业，同时集团本身对于商业的连锁发展有所企图，为使本案及未来项目均具备有足够的商业竞争能力，故在本案经营稳定后，需考虑采纳独有品牌战略发展。独有品牌可以为集团自行发展的新品牌，也可以是集团代理国外品牌在国内的销售权利，使此类商品与集团的商业项目紧密联合。独有品牌可以是非服饰类的，可以包括家电、珠宝、工艺品等特殊商品。管理企业品牌规划：本案就酒店公寓及办公楼的管理单位，对于本案也有直接的影响力。根据对酒店及酒店管理公司的咨询，能够吸引市场及提升物业价值的，除硬件本身问题外，管理企业在此期间带来的影响比重非常高。根据本案的实际情况及X目前酒店公寓及办公市场的管理情况，仅推荐；酒店公寓备选管理专业公司：①新加坡雅诗阁集团；②法国雅高酒店管理公司；③美国豪生酒店管理公司；写字楼管理专业公司：114 4.发展模式规划①第一太平戴维斯②戴德梁行4.2.3.6项目服务设施项目的服务设施是体现商业项目“人性化”的基本表现。在日趋激烈的商业竞争中，简单的进行价格促销战，仅能短时间的吸引顾客而无法达到顾客的忠实感。X商业，无论从商场的规模，装修风格、商品内容、商场服务等，多数带有豪放型的“东北风格”，而缺乏南方的“精致优雅”，在众多外力商业企业纷纷进驻X的同时，如何做好商业的服务将是成为商业竞争及培养忠实顾客的“内功”所在。本案将采纳百货公司的服务理念，结合日本零售系统的服务内容，组合形成具有本案特色的商业服务系统。图服务系统组织结构4.3项目形象定位根据项目的基本特性及综合功能，仅分几个层面对项目的形象做定位：我们截取了本项目实际运营的3大业态及1个服务项目，并用他们的英文缩写第一个字母组成“SHOP”，不但寓意着项目的业态组合缩写代表，也寓意着项目以商业为核心的特性。——“新SHOP主义”推崇的是现代、时尚、前卫的购物环境；——“新SHOP主义”提供的是生活、聚会、欢乐的休闲场地；——“新SHOP主义”倡导的是自我、个性、张扬的魅力空间；——“新SHOP主义”引领的是专业、合理、前瞻的开发理念；114 4.发展模式规划4.3.1项目的城市形象定位城市名片：展现建筑魅力，成为现代商业地产开发典范，提升中街商业档次；城市客厅：是广大消费者购物、休闲、娱乐、聚会、商务的场所；时尚文化：结合历史遗迹，引入时尚元素，成为X自己的“新天地”。功能定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的休闲商业广场，构筑国际一流水准的市级核心购物中心，另由酒店公寓和创意写字楼共同构成大型都市综合体。4.3.2项目的商业形象定位爱-亲合力Love,Love,Love，给予贴心服务，创造温馨环境时尚并张扬的Fashine&Modern，现代活力动感色彩个性自我前卫魅力体验式消费Doityourself，感受、情感、思考、行动、关联的消费模式一站式购物Onestopshopping，“吃、喝、玩、乐”无所不有，全功能全客层4.3.3项目的公寓形象定位国际化的International，国际酒店管理集团提供的“管家式”服务个性化的DesignerAperment，打造每间风格不同的房间全功能的Allfunction，提供一切酒店公寓应有服务及配套4.3.4项目的写字楼形象定位创意LOFTCreative，最适合创造性企业自由发挥的办公空间个性错层Myself，个性错层空间一改单一的平面格局绿色环保Green，绿色环保建材，打造会呼吸的办公环境自由空间Freedom，提供冥思环境，多处公共空间4.4项目顾客定位任何一个商业项目均是面临各类消费能力的及年龄的消费者，只是重点针对的层面不同，本项目的顾客定位将各类顾客购物频率及消费能力做结合，分别以两种图表说明：114 4.发展模式规划图顾客年龄雷达图形表雷达图形表显示，主力人群倾重于18-35岁范围段，这些人群不但有时间经常逛街，而且也具备充足的消费能力。图顾客年龄折线图表从折线图更明显的显示，主力消费人群将锁定在21-29岁范围内，而次主力消费人群将锁定在15-38岁范围。主力商圈：X市内五区常住人口、流动人口和游客；次级商圈：以X为中心在150公里半径，形成1小时左右交通圈的鞍山、抚顺、本溪、盘锦、丹东、辽阳、铁岭七个城市，总人口数为2126万。边缘商圈：辽宁省境内大连、营口、阜新、瓦房店等，以及吉林省长春、吉林等大中型城市居民。4.5项目商品定位任何一个综合的商业项目的商品范围非常宽广，就X114 4.发展模式规划的常规消费类商品，主要还是集中在1000元以下，仅根据高、中、低三档不同的商品档次与消费者消费能力集合，分别以两种图表说明：图消费档次雷达形图表显然，主力消费单价将集中在100-500这个范围段内。图消费档次折线图表从折线图更明显的显示，主力消费价格在150-400左右范围内，而次主力消费人群将锁定在80-800的宽广范围。114 4.发展模式规划图客层定位比较分析图114 5.价格分析5.价格分析5.1X新玛特业种租赁价格分析大商集团新玛特X店开业于2002年12月，尚处于市场培育期，与本案仅一街之隔，其经营状况和发展动态值得我们长期研究，租金水平可形成本案的参酌依据。新玛特作为一个外埠百货商家，开业仅两年就扭亏为盈，创造了21世纪中国百货业的奇迹（一般中国百货公司的开业亏损年在三年，业内称之为市场培育期）。下表系X新玛特2005年上半年度销售状况统计，未统计餐饮娱乐以及地下超市部分，其半年的综合平效值为1.02万元/平方米，倘若考虑秋冬商品销售旺季以及店庆商品促销力度，2005年销售总额已经达到7.2亿元，净利润为3800万元，年平效值则为2.38万元/平方米，与中国百货业的平均水平相当。114 5.价格分析商品种类品牌数半年销售额（万元）使用面积（平方米）平效值（万元/平方米）进口化妆品13842.11459.491.83国产化妆品28893.72506.371.76女鞋392,584.281,386.831.86女皮件26510.53598.800.85女士杂货532.3080.480.40珠宝8723.84336.652.15男鞋19687.19507.041.36男士皮件5100.03105.320.95腕表2595.50210.352.83名品杂货399.05110.310.901Ｆ合计1487,068.574,301.641.64流行饰品17244.87181.931.35少淑装1333,595.595,120.000.70流行杂货19335.27325.201.03手机81,739.95182.559.532Ｆ合计1775,915.685,809.681.02内睡衣35816.88581.821.40淑女装1112,983.253,985.040.75佩饰9124.64112.281.11皮装3160.84320.770.50３Ｆ合计1584,085.604,999.910.82名牌休闲19867.811,194.510.73名牌西装18889.57984.090.90绅士休闲32792.851,004.660.79绅士西装18331.57625.960.53中性服饰15981.261,404.780.70男士衣饰42781.26802.480.97冬装13107.69321.510.33４Ｆ合计1574,752.016,337.990.75家饰品18225.22862.890.26童品28267.34584.260.46小家电924,075.581,603.322.54家品40813.261,192.630.68大家电551,450.50749.601.94冬装44536.891,229.000.44５Ｆ合计2777,368.796,221.701.18童品40189.741,231.470.156Ｆ合计40189.741,231.470.15总计95729,380.4028,902.391.02　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（数据来源：X新玛特）表2005年上半年度X新玛特销售状况统计114 5.价格分析业种折合最高租金（元/m2*年）折合最低租金（元/m2*年）租金平均水平（元/m2*年）折合建筑面积价格（元/m2*天）珠宝8,100.004,575.616,000.009.86化妆品12,480.003,871.976,000.009.86女士杂货7,111.602,600.006,000.009.86流行饰品6,960.003,575.135,000.008.22女鞋9,764.603,939.045,000.008.22男鞋6,015.042,307.694,500.007.40女包6,480.003,927.004,500.007.40时尚女装5,047.344,000.004,500.007.40名牌少淑女5,150.213,308.824,500.007.40名牌淑女4,471.893,114.524,500.007.40男士衣饰6,109.664,628.394,500.007.40少女休闲4,272.023,084.834,000.006.58流行少淑女3,754.012,900.784,000.006.58淑女休闲3,900.002,646.313,500.005.75内睡4,624.512,951.833,500.005.75华服4,000.002,674.293,500.005.75商务休闲4,368.522,632.793,500.005.75绅士正装4,164.853,130.893,500.005.75生活休闲3,530.772,788.263,000.004.93中性休闲5,414.911,526.563,000.004.93童装3,600.00875.422,500.004.11季节服2,329.522,250.002,300.003.78食街2,300.001,460.001,800.002.96美容院1,460.001,387.001,300.002.14美发1,000.001.64小家电3,066.67448.66800.001.32大家电1,160.09570.00700.001.15家居用品2,541.18247.42500.000.82健身500.000.82电影院400.000.66表　X新玛特租金水平统计（单位：元/平方米*年）这个租金标准也是本案可资参考的有效比照物。5.2中街商铺租赁价格中街商业步行街的临街商铺，其租赁价格水平也可成为本项目的参酌依据。需要说明的是，步行街黄金地段以及X春天百货（一部）首层的租金水平已经达到12-15元/平方米（建面）*天，太原街临街商铺的租金水平也是如此，因此，本案临街商铺首层的需求以及租金可以达成理想水平。114 5.价格分析业种名称业态租金平均标准折合建筑面积元/平方米·年元/平方米·天服饰临街专卖店1000027.40租赁专柜500013.70百货专柜380010.41鞋专卖店1000027.40租赁专柜500013.70百货专柜380010.41珠宝首饰专卖店1200032.88专柜600016.44钟表/眼镜专卖店1200032.88百货专柜600016.44化妆品专卖店1200032.88百货专柜600016.44快餐单店35009.59食街438012.00水吧单店438012.00风味餐厅单店380010.41茶楼单店380010.41咖啡、酒吧单店380010.41表中街商铺平均租赁价格统计5.3租赁价格制定原则①依据租金空间梯度原则，租金价格由高向低依次排布顺序为：首层临街商铺、首层专柜、地下一层专柜、地面2层临街商铺、地面2层专柜、-2层专柜、地面3层专柜，其余依次为地面4、5、6、7层；②为引进具形象的商家以及促进招商工作的顺利开展，运营首年采用优惠租金标准，随着运营形式逐渐好转，在3年内，将租金水平达到中街标准，5年后租金标准超过中街平均水平；③为增强项目的集客能力，对餐饮、娱乐业种，实行低于服饰品的优惠租金政策，具体优惠幅度另议；④主力商户和半主力商户在商业物业里发挥核心作用，对商业物业的形象和集客力产生一定的影响，可促进其他其他商户的跟进，为此主力商户应优先招商，价格优惠；⑤对能起到拉动招商作用的名品商户，实行租金优惠政策；⑥对不符合项目业种配置或者商品档次不符合要求的商户，一律予以杜绝。114 5.价格分析以上定价策略系为达成如下经营目标：客层定位：运营前期重点吸引中高至中低档消费的客层，以期达成稳定的现金流。运营3年后，重点吸引高端消费人群，以名品消费拉动客层档次的提升。品牌定位：餐饮立足国际、国内一流品牌，以特色餐饮为重点，从而拉动中高端以上客层光顾。步行街服饰品运营初期瞄准国际一线品牌构件氛围，着力引进国内一、二线品牌；运营3-5年内，调整为国际一线品牌为领导品牌，拉动国际二线以及国内一、二线品牌的规模集聚，打造名符其实的“名品城”。初步拟定的租金价格和营业收入见辅助报表6.1。114 6.组织与定员6.组织与定员6.1项目建设实施管理机构以XX投资有限公司为项目投资建设实施单位，专职定员暂定为36人，其中专职34人，外聘2人。项目办主要负责项目建设及管理工作，装饰工程，设备及材料采购，设备安装，人员招聘和培训等工作。项目建设企业组织架构图如下：图投资公司组织架构图6.2商业管理组织机构商业管理公司分财务部、企业管理部、商业广场管理中心（下辖营销部、商管部、业务部）、物业管理公司以及酒店管理中心，初步拟定总定员49人(不包括合作机构人员)。114 6.组织与定员图商业管理公司组织架构图6.3人员来源和组织培训计划企业内所有员工均按X控股集团企业管理标准执行，所有员工根据其所在岗位不同，组织不同程度和内容的共性和个性培训，并通过定期考核，择优录用，对不够资格的人员采取调换岗位或辞退等措施。培训主要目的：①全面提高公司全员的综合素质，致力服务百年X；②提高管理者必备知识、应有知识、拓展知识，提高管理者的核心能力、必要能力、增效能力。③提高岗位人员的知识高度、广度、深度。114 7.总投资估算7.总投资估算7.1总投资估算组成及资金筹措项目总投资共计30亿元，主要包括前期、工程和开发三大部分费用。其中：前期费用181,823.54万元（含土地费用172,347.55万元）工程费用95,502.00万元开发费用　　　　22,674.46万元（详见辅助报表1总投资估算表）本项目计划自有资金投入15亿元，向银行申请3年期项目贷款15亿元(建设第一年10亿元、第二年5亿元)，项目建成运营一年后转为8年期经营性物业抵押贷款12亿元(运营第二年贷款4.0亿元、第三年8.0亿元)。7.2前期费用主要包括土地成本、前期工程费和规费，按项目建设所在地项目费用标准或建设单位提供的资料计算。土地成本主要包括土地出让金、动迁补偿金、土地契税以及项目交付使用前的土地使用费和土地使用税。土地平均成本为2.6万元/平方米，契税按照土地款之4%缴纳。前期工程费用主要包括土地勘测费用、地质勘测费用、“三通一平”费用以及设计费用。7.3工程费用主要包括土建费用、安装费用、装饰费用、配套费用等。具体如下：114 7.总投资估算项目数量土建费用安装费用装饰费用配套费用合计第一部分：工程费用万平方米40,020.0024,160.0017,420.0013,902.0095,502.00地下建筑11.7025,740.005,850.005,850.003,042.0040,482.00地上商业物业8.508,500.005,100.006,800.002,210.0022,610.00地上酒店公寓物业4.004,000.008,000.004,000.008,000.0024,000.00写字间物业1.301,300.00650.00650.00338.002,938.00道路、绿化及景观1.20480.0060.00120.00312.00972.00玻璃采光顶1.80　4,500.00　4,500.00（单位：万元人民币）各项造价指标如下：项目土建单价安装单价装饰单价配套单价地下建筑2,200.00500.00500.00260.00地上商业物业1,000.00600.00800.00260.00地上酒店公寓物业1,000.002000.001,000.002,000.00写字间物业1,000.00500.00500.00260.00道路、绿化及景观400.0050.00100.00260.00玻璃采光顶2,500.00（单位：元/平方米）7.4开发费用开发费用主要包括建设期间的开办费、管理费、财务费用、营销费用、涨价预备费和不可预见费。114 8.运营成本估算8.运营成本估算8.1外购原材料和燃料与动力费用估算外购原材料主要包括购物包装袋、酒店耗材、保洁耗材、办公耗材、广告材料等，根据X市同规模企业消耗实际情况，初步估算结果为500万元/年。外购燃料和动力主要包括照明用电、电梯和空调运营动力电以及公共用水等方面，参照X市同规模商场和酒店的消耗实际情况，初步估算为5000万元/年。其他动力消耗由使用者（商户）自行负担，不在此列。8.2工资与福利商管公司人员薪酬参照中国内地一线城市平均水平制定，年均工资及福利总额为错误！链接无效。万元。另每年税后利润总额的3%作为激励基金奖励给员工，不在此列。8.3财务费用本项目财务费用只计算经营期的当年银行贷款利息，建设期内贷款利息已经计入总投资。项目贷款15.00亿元，每年付息，到期后一次性还本。经营性物业抵押贷款，按“等额还本，利息照付”的方式，还款自项目运营第四年（2012年）开始，每年还款1.20亿元，借款到期年度（2021年），还清全部剩余借款。利息均暂按人民银行现行长期贷款利率上浮，即7.03％计取，只计算当年所欠总额部分。还款计划及还款资金来源见基本报表5。8.4总成本构成项目运营总成本除本章上述外购原材料、燃料及动力费用、工资与福利费用以及财务费用外，还包括修理费、折旧费、日常办公费用、资本性投入、人力训练及咨询、营销费用、土地使用税费、房产税和其他管理费用，详见辅助报表5“总成本费用估算表”114 8.运营成本估算，年均总成本27,979.90万元。经营成本系总成本减去折旧、摊销、利息支出、土地使用税费和房产税得出，年均8,011.44万元。其中，折旧费按残值5%，20年直线折旧计提，即每年14,250.00万元。114 9.财务评价9.财务评价9.1盈利分析9.1.1营业收入和税金依据市场调查结果和经营规模预估，本项目确定的年总营业收入包括租赁收入、酒店公寓收入、写字间租赁收入、物业管理收入和停车场以及项目案场内的广告收入等，收费标准逐年递增。2010-2021年年均营业收入预估值为89,578.53万元。营业税金主要为营业税，税率为5.0％，营业附加税按营业税税费总额计算，其中城市维护建设税7％，教育费附加3％，地方教育附加1%。2010-2021年年均营业税及附加为5,023.77万元，整个估算结果见辅助报表6。9.1.2所得税根据国家税率标准，企业所得税按25.00％的税率计取，2010-2021年各度所得税估算结果见“基本报表2损益表”，年均值为14,378.68万元。9.2主要计算报表分析9.2.1损益分析及静态评价指标静态评价指标计算如下：①投资利润率年平均营业利润（所得税后）=-----------------------------------×100%总投资（含建设期利息）＋流动资金=14.32%114 9.财务评价②投资利税率年平均营业利润＋年平均所得税=--------------------------------------×100%总投资＋流动资金=19.09%③资本金利润率年平均营业利润=----------------------------------------×100%资本金（自有资金）＋流动资金=28.76%9.2.2现金流量分析及动态评价指标本评价进行了项目总投资的财务现金流量分析（见“基本报表1”）和自有资金现金流量分析（见“基本报表1.1”），计算了财务内部收益率、财务净现值（i=10%）、投资回收期（动态）等评价指标，详见表9.1和表9.2。其中，基准收益率i取10%，系比照国内业内认可的百货零售业（i＝9.6%）和零售租赁物业（i＝8.0%）的基准内部收益率而定。序号指标名称单位税前税后1内部收益率13.73%10.31%2财务净现值(i=10%)万元74,602.575,630.873投资回收期（含建设期）年8.409.32表9.1全部投资动态分析指标从上述计算结果可看出，内部收益率大于基准收益率，项目盈利性能够满足要求。序号指标名称单位指标税前税后1内部收益率26.01%21.72%2财务净现值(i=10%)万元206,833.98137,862.273投资回收期（含建设期）年6.106.72表9.2自有资金投资动态分析指标114 9.财务评价9.2.3清偿能力分析本项目贷款分别于2008年和2009年第一季度各到位人民币5.0亿元和10.0亿元。每年利息照付，三年后分别偿还本金。其中，运营第二年需转为8年期经营性物业抵押贷款4.0亿元，第三年8.0亿元，总计12.0亿元。经营性物业抵押贷款是按自由偿还方式进行，还款资金来源是未分配利润、折旧。从项目还款计算中可看出，此笔贷款在年期限内，按计划“等额还本，利息照付”，8年还款期内，还本付息后累计盈余449,239.19万元，按计划还本付息不成问题。两笔贷款综合计算的借款偿还期限为12.83年。具体见“基本报表5长期借款还本付息计算表”。114 10.研究结论10.研究结论主要经济技术指标汇总表序号项目数值单位1总投资30.00亿元2财务内部收益率（税前）13.73%　3财务净现值（i=10%，税前）74,602.57万元4投资回收期（税前）8.40年5投资利润率14.32%6投资利税率19.09%7资本金利润率28.76%812年均营业收入89,578.53万元912年均总成本27,979.90万元1012年均营业税及附加5,023.77万元11两笔借款总偿还周期（含建设期）12.83年从经济评价测算的经济效益指标中可看出，本项目的投资利润率、投资利税率、内部收益率等诸项指标高于同类行业标准。说明本项目抗风险能力较强，并完全具备偿还贷款能力。XX投资有限公司2007年7月4日主要参考文献①上海名展咨询《X中街X商业地块项目商业规划及策略报告》（07.05.01）②XX置业有限公司《XX·X商业广场策划书》（初稿）③X市政府官方网站及X市政府公布的有关资料④X市交通局公布的有关资料⑤XX置业有限公司《XX项目调查研究报告》⑥X市政府《X金廊地产发展研究报告》（2005年）⑦《X工程地质勘察报告》（2001年）114 财务分析报表财务分析报表基本报表1现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目合计建设期运营期200820092010201120122013201420152016201720182019202020211现金流入1,086,220.85　　42,514.2554,882.0068,154.1070,821.3074,361.0593,231.5595,298.70105,454.45114,437.10116,427.85125,301.00125,337.501.1营业收入1,086,220.85　　42,514.2554,882.0068,154.1070,821.3074,361.0593,231.5595,298.70105,454.45114,437.10116,427.85125,301.00125,337.501.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　　1.3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出726,946.98200,000.00100,000.0029,344.2427,582.3430,186.0230,406.8030,878.7636,169.1836,187.6738,751.4440,948.1840,957.3243,119.8042,415.222.1建设投资300,000.00200,000.00100,000.000.00　　　　　　　　　　　2.2流动资金1,236.91　　1,236.91　　　　　　　　　　　2.3经营成本96,137.25　　8,058.108,058.108,038.108,038.108,008.108,008.107,988.107,988.107,988.107,988.107,988.107,988.102.4营业税金及附加60,285.26　2,359.543,045.953,782.553,930.584,127.045,174.355,289.085,852.726,351.266,461.756,954.216,956.232.5房产税21,600.00　　1,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.002.6利息支出59,614.40　　10,545.009,842.007,733.006,889.406,045.805,202.204,358.603,515.002,671.401,827.80984.200.002.7所得税172,544.19　　4,903.384,436.968,103.098,943.789,998.0014,664.7015,368.7017,977.6320,309.5620,990.5323,296.6023,551.272.8激励基金15,528.98　　441.30399.33729.28804.94899.821,319.821,383.181,617.991,827.861,889.152,096.692,119.613净现金流量359,273.87-200,000.00-100,000.0013,170.0127,299.6637,968.0840,414.5043,482.2957,062.3759,111.0366,703.0173,488.9275,470.5382,181.2082,922.284累计净现金流量-200,000.00-300,000.00-286,829.99-259,530.33-221,562.25-181,147.76-137,665.47-80,603.10-21,492.0745,210.94118,699.86194,170.38276,351.58359,273.875所得税前净现金流量531,818.06-200,000.00-100,000.0018,073.3931,736.6246,071.1749,358.2753,480.2971,727.0774,479.7384,680.6493,798.4896,461.05105,477.80106,473.556所得税前累计净现金流量-200,000.00-300,000.00-281,926.61-250,189.99-204,118.83-154,760.55-101,280.27-29,553.1944,926.54129,607.18223,405.66319,866.71425,344.51531,818.06　税前税后　计算财务内部收益率13.73%10.31%　指标财务净现值（i=10%)74,602.575,630.87　　投资回收期(年，含建设期2年）　8.40　9.32　　　　　　　　　114 财务分析报表基本报表1.1现金流量表（自有资金）单位：万元序号项目合计建设期运营期200820092010201120122013201420152016201720182019202020211现金流入1,086,220.85　　42,514.2554,882.0068,154.1070,821.3074,361.0593,231.5595,298.70105,454.45114,437.10116,427.85125,301.00125,337.501.1营业收入1,086,220.85　　42,514.2554,882.0068,154.1070,821.3074,361.0593,231.5595,298.70105,454.45114,437.10116,427.85125,301.00125,337.501.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　　1.3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出576,946.98100,000.0050,000.0029,344.2427,582.3430,186.0230,406.8030,878.7636,169.1836,187.6738,751.4440,948.1840,957.3243,119.8042,415.222.1建设投资150,000.00100,000.0050,000.000.00　　　　　　　　　　　2.2流动资金1,236.91　　1,236.910.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3经营成本96,137.25　　8,058.108,058.108,038.108,038.108,008.108,008.107,988.107,988.107,988.107,988.107,988.107,988.102.4营业税金及附加60,285.26　2,359.543,045.953,782.553,930.584,127.045,174.355,289.085,852.726,351.266,461.756,954.216,956.232.5房产税21,600.00　　1,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.002.6利息支出59,614.40　　10,545.009,842.007,733.006,889.406,045.805,202.204,358.603,515.002,671.401,827.80984.200.002.7所得税172,544.19　　4,903.384,436.968,103.098,943.789,998.0014,664.7015,368.7017,977.6320,309.5620,990.5323,296.6023,551.272.8激励基金15,528.98　　441.30399.33729.28804.94899.821,319.821,383.181,617.991,827.861,889.152,096.692,119.613净现金流量509,273.87-100,000.00-50,000.0013,170.0127,299.6637,968.0840,414.5043,482.2957,062.3759,111.0366,703.0173,488.9275,470.5382,181.2082,922.284累计净现金流量-100,000.00-150,000.00-136,829.99-109,530.33-71,562.25-31,147.7612,334.5369,396.90128,507.93195,210.94268,699.86344,170.38426,351.58509,273.875所得税前净现金流量681,818.06-100,000.00-50,000.0018,073.3931,736.6246,071.1749,358.2753,480.2971,727.0774,479.7384,680.6493,798.4896,461.05105,477.80106,473.556所得税前累计净现金流量-100,000.00-150,000.00-131,926.61-100,189.99-54,118.83-4,760.5548,719.73120,446.81194,926.54279,607.18373,405.66469,866.71575,344.51681,818.06　税前税后　计算财务内部收益率26.01%21.72%　指标财务净现值（i=10%)206,833.98137,862.27　　投资回收期(年，含建设期2年）　6.10　6.72　　　　　　　　　114 财务分析报表基本报表2损益表单位：万元序号项目合计年均值建设期运营期20092010201120122013201420152016201720182019202020211营业收入1,086,220.8590,518.4042,514.2554,882.0068,154.1070,821.3074,361.0593,231.5595,298.70105,454.45114,437.10116,427.85125,301.00125,337.502营业税金及附加60,285.265,023.772,359.543,045.953,782.553,930.584,127.045,174.355,289.085,852.726,351.266,461.756,954.216,956.233总成本费用335,758.8427,979.90　20,541.2034,088.2031,959.2031,115.6030,242.0029,398.4028,534.8027,691.2026,847.6026,004.0025,160.4024,176.204利润总额690,176.7657,514.73　19,613.5117,747.8532,412.3435,775.1139,992.0158,658.8061,474.8271,910.5381,238.2483,962.1093,186.3994,205.075所得税172,544.1914,378.68　4,903.384,436.968,103.098,943.789,998.0014,664.7015,368.7017,977.6320,309.5620,990.5323,296.6023,551.276税后利润517,632.5743,136.05　14,710.1313,310.8824,309.2626,831.3429,994.0143,994.1046,106.1153,932.8960,928.6862,971.5869,889.7970,653.807激励基金（3.0%）15,528.981,294.08　441.30399.33729.28804.94899.821,319.821,383.181,617.991,827.861,889.152,096.692,119.618可供分配利润502,103.5941,841.97　14,268.8312,911.5623,579.9826,026.4029,094.1942,674.2744,722.9352,314.9159,100.8261,082.4367,793.1068,534.199法定盈余公积金（10%）50,210.364,184.20　1,426.881,291.162,358.002,602.642,909.424,267.434,472.295,231.495,910.086,108.246,779.316,853.4211应付利润　　　　　　　　　　　　　12未分配利润451,893.2337,657.77　12,841.9411,620.4021,221.9823,423.7626,184.7738,406.8540,250.6447,083.4253,190.7454,974.1961,013.7961,680.7713累计未分配利润　　12,841.9424,462.3545,684.3369,108.0895,292.85133,699.70173,950.34221,033.75274,224.49329,198.68390,212.46451,893.23计算投资利润率14.32%　　投资利税率19.09%　指标资本金利润率　28.76%　　　　　　　　　　　　　114 财务分析报表基本报表3资金来源与运用表单位：万元序号项目合计建设期运营期200820092010201120122013201420152016201720182019202020211资金来源1,266,926.76200,000.00100,000.0019,613.5171,997.85126,662.3450,025.1154,242.0172,908.8075,724.8286,160.5395,488.2498,212.10107,436.39108,455.071.1利润总额690,176.76　　19,613.5117,747.8532,412.3435,775.1139,992.0158,658.8061,474.8271,910.5381,238.2483,962.1093,186.3994,205.071.2折旧费156,750.00　　0.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.001.3摊销费0.00　　0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.4长期借款270,000.0050,000.00100,000.0040,000.0080,000.00　　　　　　　　1.5流动资金借款　　　　　　　　　　　　　1.6其他短期借款　　　　　　　　　　　　　1.7自有资金150,000.00150,000.000.000.00　　　　　　　　　　　1.8经营物业抵押贷款　　　　　　　　　1.9回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　1.10回收流动资金　　　　　　　　　　　　　2资金运用759,310.08200,000.00100,000.006,581.5954,836.29118,832.3621,748.7222,897.8227,984.5228,751.8931,595.6234,137.4234,879.6737,393.2939,670.882.1建设投资300,000.00200,000.00100,000.000.00　　　　　　　　　　　2.2流动资金1,236.91　　1,236.910.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3所得税172,544.19　　4,903.384,436.968,103.098,943.789,998.0014,664.7015,368.7017,977.6320,309.5620,990.5323,296.6023,551.272.4激励基金15,528.98　　441.30399.33729.28804.94899.821,319.821,383.181,617.991,827.861,889.152,096.692,119.612.5应付利润0.00　　0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.6长期借款本金偿还270,000.00　　0.0050,000.00110,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0014,000.002.7流动资金借款本金偿还　　　　　　　　　　　　2.8其他短期借款本金偿还　　　　　　　　　　　　　　3盈余资金507,616.68　　13,031.9117,161.567,829.9828,276.4031,344.1944,924.2746,972.9354,564.9161,350.8263,332.4370,043.1068,784.194累计盈余资金　　　13,031.9130,193.4738,023.4566,299.8597,644.03142,568.31189,541.24244,106.15305,456.96368,789.39438,832.49507,616.68114 财务分析报表基本报表4资产负债表单位：万元序号项目合计建设期运营期200820092010201120122013201420152016201720182019202020211资产　200,000.00300,000.00314,727.16317,638.72311,218.70325,245.09342,339.28373,013.55405,736.48446,051.39493,152.21542,234.64598,027.74652,561.921.1流动资产总额　0.000.0014,727.1631,888.7239,718.7067,995.0999,339.28144,263.55191,236.48245,801.39307,152.21370,484.64440,527.74509,311.921.1.1应收帐款　0.000.00671.51671.51669.84669.84667.34667.34665.68665.68665.68665.68665.68665.681.1.2存货　0.000.00877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.981.1.3现金　0.000.00145.76145.76147.43147.43149.93149.93151.59151.59151.59151.59151.59151.591.1.4累计盈余资金　0.000.0013,031.9130,193.4738,023.4566,299.8597,644.03142,568.31189,541.24244,106.15305,456.96368,789.39438,832.49507,616.681.2在建工程300,000.00200,000.00100,000.000.00　　　　　　　　　　　1.3固定资产净值　0.00200,000.00300,000.00285,750.00271,500.00257,250.00243,000.00228,750.00214,500.00200,250.00186,000.00171,750.00157,500.00143,250.001.4无形及递延资产净值　0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002负债及所有者权益　200,000.00300,000.00314,727.16317,638.72311,218.70325,245.09342,339.28373,013.55405,736.49446,051.39493,152.21542,234.64598,027.74652,561.922.1流动负债总额　0.000.00458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.332.1.1应付帐款　　0.00458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.332.1.2流动资金借款　　　　　　　　　　　　　2.1.3其他短期借款　　　　　　　　　　　　　　　2.2长期借款　50,000.00150,000.00150,000.00140,000.00110,000.0098,000.0086,000.0074,000.0062,000.0050,000.0038,000.0026,000.0014,000.000.00　负债小计　50,000.00150,000.00150,458.33140,458.33110,458.3398,458.3386,458.3374,458.3362,458.3350,458.3338,458.3326,458.3314,458.33458.332.3所有者权益　150,000.00150,000.00164,268.83177,180.38200,760.36226,786.76255,880.95298,555.22343,278.15395,593.06454,693.88515,776.31583,569.41652,103.592.3.1资本金　150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.00150,000.002.3.2盈余公积金　　　1,426.881,291.162,358.002,602.642,909.424,267.434,472.295,231.495,910.086,108.246,779.316,853.422.3.3累计盈余公积金　　　1,426.882,718.045,076.047,678.6810,588.0914,855.5219,327.8224,559.3130,469.3936,577.6343,356.9450,210.362.3.4累计未分配利润　　　12,841.9424,462.3545,684.3369,108.0895,292.85133,699.70173,950.34221,033.75274,224.49329,198.68390,212.46451,893.23计算1.资产负债率（%）　47.81%44.22%35.49%30.27%25.26%19.96%15.39%11.31%7.80%4.88%2.42%0.07%指标2.流动比率（%）　　3213%6958%8666%14835%21674%31476%41724%53629%67015%80833%96115%111123%　3.速动比率（%）　　3022%6766%8474%14644%21482%31284%41533%53438%66823%80641%95924%110931%114 财务分析报表基本报表5长期借款还本付息计算表单位：万元序号项目累计建设期运营期200820092010201120122013201420152016201720182019202020211借款及还本付息　　　　　　　　　1.1建设期利息　　　　　　　　　　　　1.2本年欠款　50,000.00150,000.00150,000.00180,000.00110,000.0098,000.0086,000.0074,000.0062,000.0050,000.0038,000.0026,000.0014,000.000.001.2.1长期借款欠款　50,000.00150,000.00150,000.00140,000.00110,000.0098,000.0086,000.0074,000.0062,000.0050,000.0038,000.0026,000.0014,000.000.001.3本年应计利息59,614.4010,545.009,842.007,733.006,889.406,045.805,202.204,358.603,515.002,671.401,827.80984.200.001.4本年还本270,000.000.0050,000.00110,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0012,000.0014,000.001.5本年付息59,614.40　10,545.009,842.007,733.006,889.406,045.805,202.204,358.603,515.002,671.401,827.80984.200.00　本年还本付息329,614.40　10,545.0059,842.00117,733.0018,889.4018,045.8017,202.2016,358.6015,515.0014,671.4013,827.8012,984.2014,000.002偿还借款本金的资金来源778,853.59　　14,268.8367,161.56117,829.9840,276.4043,344.1956,924.2758,972.9366,564.9173,350.8275,332.4382,043.1082,784.192.1利润502,103.59　　14,268.8312,911.5623,579.9826,026.4029,094.1942,674.2744,722.9352,314.9159,100.8261,082.4367,793.1068,534.192.2折旧156,750.00　　0.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.002.3摊销0.00　　0.000.000.000.000.00　　　　　　　2.4经营物业抵押贷款　　　40,000.0080,000.00　　　　　　　　　本年还本付息后盈余449,239.19　　3,723.837,319.5696.9821,387.0025,298.3939,722.0742,614.3351,049.9158,679.4261,504.6369,058.9068,784.19　本年还本付息后累计盈余　　3,723.8311,043.3811,140.3632,527.3657,825.7597,547.82140,162.15191,212.06249,891.48311,396.11380,455.01449,239.19　　　　　　　　　　　　　　　计算　指标借款偿还周期（年，含建设期2年）12.83　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　114 财务分析报表辅助报表1总投资估算表单位：万元序号项目数量土建费用安装费用装饰费用配套费用其他费用合计1第一部分：工程费用万平方米40,020.0024,160.0017,420.0013,902.00　95,502.001.1地下建筑11.7025,740.005,850.005,850.003,042.00　40,482.001.2地上商业物业8.508,500.005,100.006,800.002,210.00　22,610.001.3地上酒店公寓物业4.004,000.008,000.004,000.008,000.00　24,000.001.4写字间物业1.301,300.00650.00650.00338.00　2,938.001.5道路、绿化及景观1.20480.0060.00120.00312.00　972.001.6玻璃采光顶1.80　4,500.00　　　4,500.002第二部分：前期费用万平方米　　　　　181,823.542.1土地使用权获得　　　　172,347.55172,347.552.1.1项目用地出让金4.60　　　　119,685.80　2.1.2项目用地契税4.60　　　　52,661.75　2.2前期工程费万平方米　　　　4,532.554,532.552.2.1土地勘测费用4.60　　　　20.00　2.2.2地质勘测费用4.60　　　　69.05　2.2.3三通一平费用4.60　　　123.50　2.2.4设计费（含规划、建筑、景观、装饰、其他）25.50　　　　4,320.00　2.3规费万平方米　　　　4,943.444,943.442.3.1城市建设配套费25.50　　　　2,754.00　2.3.2人防异地建设费25.50　　　　1,020.00　2.3.3新型墙体改造费25.50　　　　204.00　2.3.4绿化费25.50　　　　204.00　2.3.5高等教育基金25.50　　　　255.00　2.3.6散装水泥保证金25.50　　　　25.50　2.3.7环境影响评估费25.50　　　　50.00　2.3.8各项报批、交易、招标管理费25.50　　　　127.50　2.3.9施工图审查费25.50　　　　51.00　2.3.10质监费25.50　　　　45.90　2.3.11防疫审查费25.50　　　　76.50　2.3.12防雷费25.50　　　　25.50　2.3.13其他25.50　　　　104.54　3第三部分：开发费用　　　　　22,674.4622,674.463.1建设期间管理费用　　　　　3,000.00　3.2建设期间贷款利息　　　　　10,545.00　3.3营销费用　　　　　2,000.00　3.4涨价预备费25.50　　　　1,910.04　3.5不可预见费25.50　　　　5,219.42　　第一、第二、第三部分合计　40,020.0024,160.0017,420.0013,902.00204,498.00300,000.00　所占比例　13.34%8.05%5.81%4.63%68.17%100.00%114 财务分析报表辅助报表2流动资金估算表单位：万元序号项目最低周周转运营期转天数次数2010201120122013201420152016201720182019202020211流动资产　　　1,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251,695.251.1应收帐款3012　671.51671.51669.84669.84667.34667.34665.68665.68665.68665.68665.68665.681.2存货　　　877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.98877.981.2.1原材料3012　41.6741.6741.6741.6741.6741.6741.6741.6741.6741.6741.6741.671.2.2燃料及动力3012　416.67416.67416.67416.67416.67416.67416.67416.67416.67416.67416.67416.671.2.3在产品1036　198.59198.59199.14199.14199.98199.98200.53200.53200.53200.53200.53200.531.2.4产成品1036　221.06221.06220.50220.50219.67219.67219.11219.11219.11219.11219.11219.111.2.5其他　　　　　　　　　　　　　　　1.3现金3012　145.76145.76147.43147.43149.93149.93151.59151.59151.59151.59151.59151.592流动负债　　　458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.332.1应付帐款　458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.33458.333流动资金　　　1,236.911,236.911,236.911,236.911,236.911,236.911,236.911,236.911,236.911,236.911,236.911,236.914流动资金本年增加额　　　1,236.910.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00辅助报表3固定资产折旧费估算表单位：万元序号项目总折旧固定资产建设期运营期年限净值2009201020112012201320142015201620172018201920202021　固定资产合计205%残值　　　　　　　　　　　　　折旧费0.000.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.00　净值300,000300,000.00300,000.00285,750.00271,500.00257,250.00243,000.00228,750.00214,500.00200,250.00186,000.00171,750.00157,500.00143,250.00114 财务分析报表辅助报表5总成本费用估算表单位：万元序号项目合计年均额建设期运营期20092010201120122013201420152016201720182019202020211外购原材料6,000.00500.00　500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.002外购燃料及动力60,000.005,000.00　5,000.005,000.005,000.005,000.005,000.005,000.005,000.005,000.005,000.005,000.005,000.005,000.003工资及福利费19,189.251,599.10　1,599.101,599.101,599.101,599.101,599.101,599.101,599.101,599.101,599.101,599.101,599.101,599.104修理费1,160.0096.67　50.0050.0070.0070.00100.00100.00120.00120.00120.00120.00120.00120.005折旧费156,750.0013,062.50　0.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.0014,250.006摊销费0.000.00　0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.007利息支出59,614.404,967.87　10,545.009,842.007,733.006,889.406,045.805,202.204,358.603,515.002,671.401,827.80984.200.008日常费用1,788.00149.00　149.00149.00149.00149.00149.00149.00149.00149.00149.00149.00149.00149.009资本性投入680.0056.67　150.00150.00110.00110.0050.0050.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010人力训练及咨询120.0010.00　10.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0011营销费用6,000.00500.00　500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.00500.0012土地使用税、费1,657.19138.10　138.10138.10138.10138.10138.10138.10138.10138.10138.10138.10138.10138.1013其他管理费用1,200.00100.00　100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.0014房产税21,600.001,800.00　1,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.001,800.00合计总成本费用335,758.8427,979.90　20,541.2034,088.2031,959.2031,115.6030,242.0029,398.4028,534.8027,691.2026,847.6026,004.0025,160.4024,176.20其中，经营成本96,137.258,011.44　8,058.108,058.108,038.108,038.108,008.108,008.107,988.107,988.107,988.107,988.107,988.107,988.10114 财务分析报表辅助报表6营业收入和营业税金及附加估算表单位：万元序号项目合计年平均税率运营期2010201120122013201420152016201720182019202020211租赁收入　　　37,138.7546,482.7558,619.0058,619.0060,955.0078,511.5078,511.5087,253.2594,553.2594,608.00101,689.00101,725.501.1营业税金及附加49,875.994,156.33　2,061.202,579.793,253.353,253.353,383.004,357.394,357.394,842.565,247.715,250.745,643.745,645.771.1.1营业税44,933.333,744.445.00%1,856.942,324.142,930.952,930.953,047.753,925.583,925.584,362.664,727.664,730.405,084.455,086.281.1.2城市维护建设税3,145.33262.117.00%129.99162.69205.17205.17213.34274.79274.79305.39330.94331.13355.91356.041.1.3教育费附加1,348.00112.333.00%55.7169.7287.9387.9391.43117.77117.77130.88141.83141.91152.53152.591.1.4地方教育肥附加449.3337.441.00%18.5723.2429.3129.3130.4839.2639.2643.6347.2847.3050.8450.862公寓收入118,785.609,898.80　3,066.004,672.005,139.207,358.407,884.009,198.0010,512.0011,826.0013,140.0014,454.0015,768.0015,768.002.1营业税金及附加6,592.60549.38　170.16259.30285.23408.39437.56510.49583.42656.34729.27802.20875.12875.122.1.1营业税5,939.28494.945.00%153.30233.60256.96367.92394.20459.90525.60591.30657.00722.70788.40788.402.1.2城市维护建设税415.7534.657.00%10.7316.3517.9925.7527.5932.1936.7941.3945.9950.5955.1955.192.1.3教育费附加178.1814.853.00%4.607.017.7111.0411.8313.8015.7717.7419.7121.6823.6523.652.1.4地方教育肥附加59.394.951.00%1.532.342.573.683.944.605.265.916.577.237.887.883写字间收入11,278.50939.88　547.50657.00730.00730.00912.50912.501,022.001,022.001,095.001,095.001,277.501,277.503.1营业税金及附加625.9652.16　30.3936.4640.5240.5250.6450.6456.7256.7260.7760.7770.9070.903.1.1营业税563.9346.995.00%27.3832.8536.5036.5045.6345.6351.1051.1054.7554.7563.8863.883.1.2城市维护建设税39.473.297.00%1.922.302.562.563.193.193.583.583.833.834.474.473.1.3教育费附加16.921.413.00%0.820.991.101.101.371.371.531.531.641.641.921.923.1.4地方教育肥附加5.640.471.00%0.270.330.370.370.460.460.510.510.550.550.640.644物管收入22,446.001,870.50　348.001,392.001,392.001,740.001,740.001,740.002,088.002,088.002,088.002,610.002,610.002,610.004.1营业税金及附加1,245.75103.81　19.3177.2677.2696.5796.5796.57115.88115.88115.88144.86144.86144.864.1.1营业税1,122.3093.535.00%17.4069.6069.6087.0087.0087.00104.40104.40104.40130.50130.50130.504.1.2城市维护建设税78.566.557.00%1.224.874.876.096.096.097.317.317.319.149.149.144.1.3教育费附加33.672.813.00%0.522.092.092.612.612.613.133.133.133.923.923.92　地方教育肥附加11.220.941.00%0.170.700.700.870.870.871.041.041.041.311.311.31114 财务分析报表（续表）其他经营收入35,044.252,920.35　1,414.001,678.252,273.902,373.902,869.552,869.553,165.203,265.203,560.853,660.853,956.503,956.505.1营业税金及附加1,944.96162.08　78.4893.14126.20131.75159.26159.26175.67181.22197.63203.18219.59219.595.1.1营业税1,752.21146.025.00%70.7083.91113.70118.70143.48143.48158.26163.26178.04183.04197.83197.835.1.2城市维护建设税122.6510.227.00%4.9557.968.3110.0410.0411.0811.4312.4612.8113.8513.855.1.3教育费附加52.574.383.00%2.122.523.413.564.304.304.754.905.345.495.935.935.1.4地方教育肥附加17.521.461.00%0.710.841.141.191.431.431.581.631.781.831.981.98　营业税金及附加合计60,285.265,023.772,359.543,045.953,782.553,930.584,127.045,174.355,289.085,852.726,351.266,461.756,954.216,956.23辅助报表6.1营业收入测算表单位：万元序号项目面积合计年平均运营期（万M2）2010201120122013201420152016201720182019202020211租赁收入15.35898,666.5074,888.8837,138.7546,482.7558,619.0058,619.0060,955.0078,511.5078,511.5087,253.2594,553.2594,608.00101,689.00101,725.501.1A区零售商铺4.00411,720.0034,310.0017,520.0021,900.0029,200.0029,200.0029,200.0036,500.0036,500.0036,500.0043,800.0043,800.0043,800.0043,800.00　年平均租金（元/平方米）　　4,380.005,475.007,300.007,300.007,300.009,125.009,125.009,125.0010,950.0010,950.0010,950.0010,950.00　日租金（元/平方米*日）　　　12.0015.0020.0020.0020.0025.0025.0025.0030.0030.0030.0030.001.2B区零售商铺2.0070,080.005,840.002,920.002,920.003,650.003,650.005,840.005,840.005,840.007,300.007,300.007,300.008,760.008,760.00　年平均租金（元/平方米）　　1,460.001,460.001,825.001,825.002,920.002,920.002,920.003,650.003,650.003,650.004,380.004,380.00　日租金（元/平方米*日）　　　4.004.005.005.008.008.008.0010.0010.0010.0012.0012.001.3地下零售商铺4.40269,808.0022,484.009,636.0012,848.0016,060.0016,060.0016,060.0024,090.0024,090.0028,908.0028,908.0028,908.0032,120.0032,120.00　年平均租金（元/平方米）　　2,190.002,920.003,650.003,650.003,650.005,475.005,475.006,570.006,570.006,570.007,300.007,300.00　日租金（元/平方米*日）　　　6.008.0010.0010.0010.0015.0015.0018.0018.0018.0020.0020.001.4A区餐饮0.8031,828.002,652.331,460.001,752.002,044.002,044.002,044.002,628.002,628.003,212.003,212.003,212.003,796.003,796.00　年平均租金（元/平方米）　　1,825.002,190.002,555.002,555.002,555.003,285.003,285.004,015.004,015.004,015.004,745.004,745.00　日租金（元/平方米*日）　　　5.006.007.007.007.009.009.0011.0011.0011.0013.0013.00114 财务分析报表（续表一）1.5商业街餐饮1.5053,107.504,425.632,190.002,737.503,285.003,285.003,285.004,380.004,380.005,475.005,475.005,475.006,570.006,570.00　年平均租金（元/平方米）　　1,460.001,825.002,190.002,190.002,190.002,920.002,920.003,650.003,650.003,650.004,380.004,380.00　日租金（元/平方米*日）　　　4.005.006.006.006.008.008.0010.0010.0010.0012.0012.001.6地下休闲娱乐1.4037,303.003,108.582,044.002,555.002,555.002,555.002,555.003,066.003,066.003,577.003,577.003,577.004,088.004,088.00　年平均租金（元/平方米）　　1,460.001,825.001,825.001,825.001,825.002,190.002,190.002,555.002,555.002,555.002,920.002,920.00　日租金（元/平方米*日）　　　4.005.005.005.005.006.006.007.007.007.008.008.001.7地上服务0.2019,856.001,654.671,095.001,460.001,460.001,460.001,606.001,606.001,606.001,825.001,825.001,825.002,044.002,044.00　年平均租金（元/平方米）　　5,475.007,300.007,300.007,300.008,030.008,030.008,030.009,125.009,125.009,125.0010,220.0010,220.00　日租金（元/平方米*日）　　　15.0020.0020.0020.0022.0022.0022.0025.0025.0025.0028.0028.001.8地下食街（建面0.2万平，按出租面积计）0.054,964.00413.67273.75310.25365.00365.00365.00401.50401.50456.25456.25511.00511.00547.50　年平均租金（元/平方米）　　5,475.006,205.007,300.007,300.007,300.008,030.008,030.009,125.009,125.0010,220.0010,220.0010,950.00　日租金（元/平方米*日）　　　15.0017.0020.0020.0020.0022.0022.0025.0025.0028.0028.0030.002写字间营业收入1.0011,278.50939.88547.50657.00730.00730.00912.50912.501,022.001,022.001,095.001,095.001,277.501,277.50　年平均租金（元/平方米）　　547.50657.00730.00730.00912.50912.501,022.001,022.001,095.001,095.001,277.501,277.50　日租金（元/平方米*日）　　　1.501.802.002.002.502.502.802.803.003.003.503.503酒店公寓年营业收入4.00118,785.609,898.803,066.004,672.005,139.207,358.407,884.009,198.0010,512.0011,826.0013,140.0014,454.0015,768.0015,768.00　日单元平均收入（套）800套　150.00200.00220.00280.00300.00350.00400.00450.00500.00550.00600.00600.00　年单元总收入　　　4,380.005,840.006,424.008,176.008,760.0010,220.0011,680.0013,140.0014,600.0016,060.0017,520.0017,520.00　入住率　　　70.00%80.00%80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%4物管收入14.5022,446.001,870.50348.001,392.001,392.001,740.001,740.001,740.002,088.002,088.002,088.002,610.002,610.002,610.004.1地上部分8.5013,158.001,096.50204.00816.00816.001,020.001,020.001,020.001,224.001,224.001,224.001,530.001,530.001,530.00　收费标准（元/平方米*月）　　8.008.008.0010.0010.0010.0012.0012.0012.0015.0015.0015.004.2地下部分6.009,288.00774.00144.00576.00576.00720.00720.00720.00864.00864.00864.001,080.001,080.001,080.00　收费标准（元/平方米*月）　　　8.008.008.0010.0010.0010.0012.0012.0012.0015.0015.0015.00114 财务分析报表（续表二）5其他收入　35,044.252,920.351,414.001,678.252,273.902,373.902,869.552,869.553,165.203,265.203,560.853,660.853,956.503,956.505.1停车场1500个车位26,444.252,203.691,314.001,478.251,773.901,773.902,069.552,069.552,365.202,365.202,660.852,660.852,956.502,956.50　收费标准（元/小时*辆次）6小时/日　　　5.005.006.006.007.007.008.008.009.009.0010.0010.00出租率　　　80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%5.2广告收益及其他8,600.00716.67100.00200.00500.00600.00800.00800.00800.00900.00900.001,000.001,000.001,000.00　合计1,074,942.3589,578.5342,514.2554,882.0068,154.1070,821.3074,361.0593,231.5595,298.70105,454.45114,437.10116,427.85125,301.00125,337.50114'