行政村土地收储整理项目可行性研究报告 107页

'行政村土地收储整理项目可行性研究报告7 目录第一章总论-1-1.1项目基本概况-1-1.1.1项目名称-1-1.1.2项目实施单位及概况-1-1.1.3项目计算周期-1-1.1.4贷款额度及利率-2-1.1.5项目建设地点-2-1.1.6项目建设内容与规模-2-1.1.7项目总投资及资金来源-3-1.1.8还款能力分析-3-1.2主要技术指标-4-1.3编制依据和原则-4-1.3.1项目编制依据-4-1.3.2项目编制原则-5-1.4项目提出的理由-5-1.5问题与建议-7-第二章项目建设的背景及必要性-8-2.1项目建设背景-8-2.1.1社会主义新农村发展概况-8-2.1.2中央及地方政府大力支持社会主义新农村的建设-8-2.1.3A市新区基本状况-11-2.1.4A市基本经济情况-11-2.2项目建设的必要性-14-第三章项目储备条件-16-3.1项目土地储备条件-16-3.1.1拟储备地村镇情况-16-3.1.2拟储备土地拆迁情况-16-3.1.3未来规划-16-3.2地理位置-16-3.3自然条件-17-3.3.1地质地貌-17-3.3.2气候水文-18-3.4资源和旅游条件-19-3.5项目区域配套条件-19-3.5.1A市总体交通体系-19-3.5.2A市新北区交通体系-20-7 3.6通信条件-21-3.7生活条件-21-3.8教育条件-21-第四章建设内容及规模-22-4.1指导思想-22-4.2建设规模及内容-22-4.2.1建设规模-22-4.2.2建设内容-22-第五章土地储备方案及流程-26-5.1土地储备原则-26-5.2土地储备方案及流程-26-5.2.1土地储备方案-26-5.2.2房屋拆迁及补偿-28-5.3场地平整-29-5.3.1场区地形地貌-29-5.3.2基本原则-30-5.3.3分区设计原则-30-第六章基础设施建设方案-32-6.1主要技术标准及规范-32-6.1.1主要技术标准-32-6.1.2通行能力和服务水平分析-32-6.1.3采用的规范、规程-32-6.2道路工程-34-6.2.1方案设计原则-34-6.2.2总体方案-34-6.2.3道路平纵横设计-35-6.2.4路基、路面工程-36-6.2.5交通安全及管理设施-37-6.3绿化工程-38-6.4给水工程-40-6.4.1给水管线设计原则-40-6.4.2给水工程规划-40-6.4.3给水设计方案-40-6.5排水工程-41-6.5.1排水工程概况-41-6.5.2排水工程设计参数-41-6.5.3排水工程设计方案-43-6.6照明及电气工程-44-7 6.6.1照明工程-44-6.6.2电气工程-44-6.7综合管线-45-第七章规划与市场分析-46-7.1规划分析-46-7.1.1城市定位-46-7.1.2A市新区北区控制性详细性规划-46-7.1.3拟储备地块规划情况-47-7.1.4规划分析结论-47-7.2市场分析-48-7.2.1项目地块情况-48-7.2.2项目地块供求状况-48-7.2.3项目土地利用现状-49-7.2.4项目产品市场优势-50-7.3土地价格预测-53-7.4出让计划-56-7.4.1土地出让计划-56-7.4.2土地出让工作程序-58-7.4.3挂牌出让注意事项-58-7.5分析预测结论-59-第八章节水、节能-60-8.1编制依据-60-8.2编制原则-60-8.3能耗分析-60-8.3.1耗水分析-60-8.3.2耗电分析-61-8.3.3折算标煤-61-8.4节水、节能措施-61-8.4.1排水节能-61-8.4.2电气节能-61-8.5节能效果评价-62-第九章环境影响分析与保护-63-9.1设计依据-63-9.2设计原则-63-9.3项目对生态环境影响-63-9.4生态环境保护措施-65-9.5环境影响预测-66-9.5.1生态环境影响及对资源影响-66-7 9.5.2社会经济环境影响-67-9.6运行期环境影响预测分析-67-第十章劳动安全与卫生-68-10.1影响劳动安全的因素分析-68-10.2防护和监控措施-68-10.2.1噪声消除-68-10.2.2电气设备操作-68-10.2.3管理措施-68-10.3劳动卫生措施-68-10.4工程施工安全措施-69-10.5预期效果及评价-70-第十一章项目管理-71-11.1组织机构-71-11.1.1项目领导机构组建方案-71-11.1.2项目管理机构组建方案及管理体系图-71-11.1.3机构适应性分析-71-11.2人力资源配置-72-11.3项目建设管理-72-11.3.1严格执行项目法人制-72-11.3.2严格执行招投标-72-11.3.3严格执行建设财务管理制度-72-第十二章项目实施进度-73-12.1建设期-73-12.2项目实施进度安排-73-12.3施工方案-73-第十三章项目招投标-75-13.1招标范围-75-13.2招标组织形式-75-13.3招标方式-75-13.4资质要求-75-13.5招标组织-75-第十四章项目投资估算-78-14.1编制说明-78-14.2编制依据-78-14.3投资估算费用组成-79-14.4费用组成-79-14.4.1土地征用费-79-14.4.2拆迁安置补偿费-81-7 14.4.3场地平整费-83-14.4.4基础设施费-83-14.4.5建设期贷款利息-87-14.4.6估算结果-87-14.5法律责任-88-第十五章融资方案-89-15.1资金筹措-89-15.1.1资本金筹措-89-15.1.2债务资金筹措-89-15.1.3资金筹措计划-89-15.2融资方案分析-90-15.2.1政策导向-90-15.2.2资本金比例-90-15.2.3融资风险分析-90-15.3融资后管理-91-第十六章财务评价-92-16.1财务评价基础数据的选取-92-16.1.1财务价格-92-16.1.2项目计算期-92-16.1.3财务基准收益率-92-16.1.4贷款利率-92-16.2财务收入-92-16.2.1项目收入-92-16.2.2销售税金及附加-93-16.3成本费用-93-16.3.1经营成本-93-16.3.2土地开发成本（不含财务费用）-93-16.3.3财务费用-93-16.4财务盈利能力分析-94-16.5项目偿债能力分析-94-16.5.1资金偿还计划-94-16.5.2借款还本付息-94-16.5.3偿债能力分析-94-16.6不确定分析-95-16.6.1成本的不确定性-95-16.6.2收益不确定性-95-16.7财务生存能力分析-95-16.8财务分析结论-95-7 第十七章国民经济分析与评价-96-17.1国民经济评价依据-96-17.2参数及基础数据的确定-96-17.3国民经济分析计算-96-17.3.1效益与费用范围的调整-96-17.3.2经济效益与费用数值的调整-97-17.4国民经济评价结果-99-第十八章结论及建议-100-18.1结论-100-18.2建议-100-7 附录附表附表1：项目投资估算总表附表1-1：土地费用估算分表附表1-1-1：单位集体农用地征用成本附表1-1-2：单位集体建设用地征地成本附表1-1-3：单位未利用土地征用成本附表1-2：场地平整费用估算表附表1-3：基础设施工程投资估算分表附表1-4：拆迁补偿费用估算表附表1-4-1：拆迁明细表附表1-5：建设期利息估算表附表2：土地出让收入估算表附表2-1：可出让土地面积明细表附表3：资金使用计划与资金筹措表附表4：现金流量表附表5：借款还本付息表附图附图1：A市新区用地布局图附图2：A市新区北区土地利用规划图附图2：A市新区北区道路系统图附件附件1：可研编制委托书附件2：土地批件（B政土批[20**]**、**、**、865号文件）附件3：A市新区北区城镇化建设项目征迁安置补偿实施方案附件4：A市土地储备中心成立文件附件5：A市土地储备中心法人证书附件6：A市土地储备中心开户许可证 第一章总论1.1项目基本概况1.1.1项目名称行政村土地收储整理项目1.1.2项目实施单位及概况（1）项目实施单位名称及性质单位名称：单位性质：（2）项目实施单位概况A市土地收购储备中心于2002年7月23日经A市机构编制委员会批准设立（A市编发【***】号10号）。法定代表人：***。土储中心隶属A市国土资源局下属事业单位，为全额拨款事业单位。业务范围：根据法律、法规，对所属范围内的土地进行收购、征用、储备、开发、整理、交易，编制年度土地开发整理项目计划；承办相关项目的立项、鉴定、验收及报省项目的审查工作；参与土地开发整理项目的其他工作。基本存款账户开立行：工商银行A市南关支行。土储中心事业单位法人资格证书、组织机构代码证、贷款卡等相关证照均合法有效。2012年12月1日《关于国土资源部办公厅印发<土地储备机构名录（第一批）的通知>》（国土资源厅函[2012]1263号）的文件，已明确将借款人纳入“土地储备机构名录”管理。土储中心为A市国土资源局直属事业单位，县级建制，土储中心编制人员24人，其中主任1名、副主任2名，内设政秘科、财务科、收购科、交易科和整理科5个科室。1.1.3项目计算周期本项目计算周期5年，自2014年06月至2019年05月，其中，建设期两年。贷款期限5年，缓期2年。-52- 1.1.4贷款额度及利率本项目贷款金额200000.00万元，建设期及还款期利息按照央行5年以内贷款利率6.40%计提。1.1.5项目建设地点本项目建设地址位于A市新区北区内。A市新区规划控制面积73.4平方公里，承载人口40万以上。其中北区位于A市**山南北中轴线北部，背依主脉，东西护山环绕，面向延河，眺望**。北区规划为市级行政中心，以发展现代商贸、金融服务、教育培训等功能为主，体现现代生态新城风貌。规划控制面积38平方公里，承载人口15-20万人。空间结构为***六廊即六条生态绿廊。形成绿廊贯通、干道串接、多级支撑的组团生长总体布局。A市正在实施“中疏外扩、上山建城”的发展战略，既有利于缓解城区土地后备资源不足，又有利于保护好老城区革命旧址，促进旅游产业发展，拉动经济健康持续增长，改善人居环境。1.1.6项目建设内容与规模建设内容包括土地收储、房屋拆迁和补偿、场地土地平整、配套基础设施建设等。具体情况如下：（1）土地收储：本项目共征收a村、b村、c村、d村、e村、f村、g村、h村和i村等9个行政村的集体农用地共计3109.98亩，集体建设用地22.41亩，未利用土地591.06亩，共计征收土地3723.45亩亩。（2）土地平整：本项目对所征收土地全部进行削山填沟平整。（3）房屋拆迁和补偿：本项目对a村和e村两个村进行拆迁补偿，拆迁面积为15000.00平方米。（4）基础配套设施建设：本项目共建设道路6条，分别为A大道、B大道、C大道大道、D大道大道西环段、E大道和F大道，道路占地面积为397.3935亩。-52- 1.1.7项目总投资及资金来源项目总投资278557.16万元，其中土地征用费40633.26万元；拆迁补偿费3025.73万元；基础设施建设费13341.45万元；场地平整费184311.74万元；基本预备费19304.97万元；可行性研究报告编制费20.00万元；建设期利息17920万元。资金来源渠道为：自筹资金78557.16万元，占总投资的28.20%；银行贷款200000.00万元，占总投资的71.80%。1.1.8还款能力分析本项目主要还款来源为储备土地的使用权出让。本项目共收储土地3723.45亩，形成可出让土地面积1985.9425亩，其中，住宅用地1540.9540亩，商服用地444.9885亩。参考A市近三年来土地招拍挂出让记录，结合A市新区土地收储实际情况，本项目商服用地和住宅用地土地价格暂定为200万元/亩。总收入共计254566.41万元（扣除基金后）。详见附表2《拟储备土地出让收入估算表》。在设定借款及还款条件下，项目3年还款期内共付本息合计225600万元。利息备付率为18.91，大于基准2，偿债备付率为1.76，大于基准1.3。详见附表5《借款还本付息表》。由此可见，该项目实施后的预期收益大于项目借款本息，因此，该项目借款偿还有保障。1.2主要技术指标表1-1财务技术经济指标项目指标财务内部收益率（基准8%）13.83%财务净现值39253.72万元投资回收期（静态）3.94年-52- 投资回收期（动态）4.48年综合利息备付率18.91综合偿债备付率1.761.3编制依据和原则1.3.1项目编制依据（1）《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》；（2）《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》；（3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（4）《城市居住区规划设计规范（GB50180-93<2002版>）》；（5）国家相关行业的法律法规和技术标准；（6）B省城乡规划有关政策和技术标准；（7）《A市新区北区控制性详细性规划》；（8）《A市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（9）《投资项目可行性研究报告指南》国家发展改革委员会；（10）国家发展改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评方法与参数》（第三版）；（11）A市土地收购储备中心提供的其他相关资料。1.3.2项目编制原则（1）坚持客观公正、严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性；（2）确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足A市新区的未来发展规划的要求；-52- （3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应A市新区城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。1.4项目提出的理由社会主义新农村的建设，是保持国民经济平稳较快发展的持久动力；是扩大国内需求、发展我国经济的长期战略方针和基本立足点。农村集中了我国数量最多、潜力最大的消费群体，是我国经济增长最可靠、最持久的动力源泉。推进社会主义新农村建设，可以加快农村经济发展，增加农民收入，使亿万农民的潜在购买意愿转化为巨大的现实消费需求，从而拉动整个经济的持续增长。特别是通过农村土地整治及配套基础设施的建设，既能够进一步促进城乡协调发展，又能够推进城镇化进程，还能够改善农民居住环境，是一项利民C大道、具有长远经济社会效益的民生工程。为解决农业、农村、农民问题，改善农村发展环境，促进农村土地资源合理开发利用，从而推进农村改革发展，党中央、国务院采取了一系列支农惠农政策。从2004年到2010年连续七年的中央一号文件都与解决农业农村发展问题有关。从国家的“十二五规划”上看，建设社会主义新农村仍然是党中央、国务院“十二五”期间的工作重点。2011年，中央农村工作会议在北京举行，会议对今后农村的发展做出了重要的部署，明确要求全面推进农村各项建设，要长期坚持把国家基础设施建设的重点放到农村，同步推进工业化城镇化和农业现代化，建设社会主义新农村。会议还指出，坚持统筹城乡发展，坚持把增加农民收入作为农村工作的中心任务。B省地处我国西北部，是国家西部大开发战略的重要组成部分，在促进区域协调发展和推进改革开放大局中具有重要的战略地位，解决农村发展问题是其进行统筹城乡改革与发展的基础。因此，B省相关部门非常重视农村土地整治，通过夯实农村发展基础，从而促进新农村建设，推进统筹城乡改革与发展。2011年B省农村工作会议-52- 强调，要以科学发展、富民强省为主题，重点落实好工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化的要求，抓好统筹城乡发展，在推进B省进入全国中等发达省份进程中加快现代农业的发展。《B省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》对B省社会主义新农村作出了明确规划，该《规划》指出，依循土地集约利用、产业集聚发展、农民集中居住和管理服务城镇化“三集一化”的模式，突出地方特色，科学规划布局，加快新型农村社区建设；鼓励和支持基础薄弱、居住分散、灾害多发的村组搬迁合并，统筹农村基础设施、服务设施建设和公益事业发展，按社区标准建设中心村。项目区位于B省北部的A市，是新农村建设的关键区域，项目区的发展直接关系到当地农民生活居住等切身利益，关系到社会主义新农村建设的进程。从现行发展状况来看，该片区土地利用类型主要为集体农用地、集体建设用地、耕地、未得到利用和开发，导致其新农村建设进程缓慢。因此，对项目建设区实施土地整治是十分必要的。A市城区人口近年来急剧扩张，拉大城市框架、寻求新的发展空间已很迫切。A市正在实施“中疏外扩、上山建城”的发展战略，既有利于缓解城区土地后备资源不足，又有利于保护好老城区革命旧址，促进旅游产业发展，拉动经济健康持续增长，改善人居环境。本项目通过对项目区土地进行配套设施建设，使得项目区功能布局、配套设施条件完善，大大促进了A市新区的发展。同时，本项目的建设有利于加快推进当地新农村建设进程。项目建成后，有利于改善农村基础设施，促进城乡公共服务均等化，提高当地土地利用能力和城镇综合承载能力，加快农村人口向小城镇集中，促进区域经济持续增长和综合实力快速提升，加快A市新区的快速发展。在这种情况下，本项目的实施已是势在必行。因此，按照《B省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《A市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》以及《A市新区北区控制性详细性规划》的要求，项目业主审时度势，提出了“a村、b村等9个行政村的土地收储整理项目”。-52- 1.5问题与建议1、本项目建设符合国家十八届三中全会精神、2014年中央农村工作会议精神，有利于促进当地农业和农村经济社会发展，项目的建设必要而可行。2、确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不及时，都会影响项目能否成功或能否按设计工期竣工。3、在施工的过程中，政府可从加快新农村建设角度出发，配合项目建设，减少地方障碍，尽快推进本项目的实施。综上所述，该项目的建设非常必要，社会效益十分显著。-52- 第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1社会主义新农村发展概况重视农业、农村、农民问题是党的一贯战略思想。“三农”问题始终是关系党和人民事业发展的全局性和根本性问题，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安。全面建设小康社会，最艰巨、最繁重的任务在农村。从2005年党的十六届五中全会明确了建设社会主义新农村的目标和任务以后，我国开启社会主义新农村建设的新历程。几年来，党中央通过一系列诸如安排建设投资和事业经费时更多地向农村倾斜、千方百计增加农民收入、加大中央财政用于“三农”的支出、全国范围内全面取消农业税、完善并加强粮食直补、良种补贴和农机具购置补贴的“三补贴”政策、重点支持农村基础设施建设等具体措施切实推进社会主义新农村的建设。在党中央、国务院一系列支农惠农的重大政策下，各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，我国农业农村发展保持了良好势头，出现了积极的变化。农村面貌日新月异，万象更新，粮食大幅度增产，农民收入较快增长，农村税费改革取得重大成果，社会事业进一步发展，群众关系明显改善。虽然目前我国新农村建设取得了一定的成就，但还存在着城乡区域经济社会发展不平衡，城乡居民收入差距大，农村社会保障制度还不够完善、覆盖度还不够广，农业稳定发展和农民持续增收难度加大等问题，与中央所提出的标准差距还很大，我国新农村建设还有很长的路要走。2.1.2中央及地方政府大力支持社会主义新农村的建设为解决当前我国农业和农村发展仍然存在的诸如城乡区域经济社会发展不平衡，城乡居民收入差距大，农村社会保障制度还不够完善、覆盖度还不够广，农业稳定发展和农民持续增收难度加大等问题，党中央、国务院继续采取一系列支农惠农的重大政策，各地方政府在认真落实中央部署的同时也颁布了一系列政策保证建设社会主义新农村的顺利进行。-52- （1）党中央、国务院紧紧围绕建设社会主义新农村全面推进农业农村工作2013年，农业农村发展持续向好、稳中有进，粮食生产再创历史新高。城乡居民收入差距继续缩小，农村改革向纵深推进，农村民生有新的改善，农村社会保持和谐稳定。中国经济社会发展正处在转型期，农村改革发展面临的环境更加复杂、困难，挑战增多。工业化、信息化、城镇化快速发展对同步推进农业现代化的要求更为紧迫，保障粮食等重要农产品供给与资源环境承载能力的矛盾日益尖锐，经济社会结构深刻变化对创新农村社会管理提出了亟待破解的课题。必须全面贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，进一步解放思想，稳中求进，改革创新，坚决的破除体制机制弊端，坚持农业基础地位毫不动摇，加快推进农业现代化。全面深化农村改革，要坚持社会主义市场经济改革方向，处理好政府和市场的关系，激发农村经济社会活力；要鼓励探索创新，在明确底线的前提下，支持地方先行先试，尊重农民群众实践创造；要因地制宜、循序渐进，不追求一步到位，允许采取差异性、过渡性的制度和政策安排；要城乡统筹联动，赋予农民更多财产保护权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡的配置，让农民平等参与现代化建设进程、共同分享现代化的成果。推进中国特色农业现代化，要始终把改革作为根本动力，立足国情农情，顺应时代要求，坚持家庭经营为基础与多种经营形式共同发展，传统精耕细作与现代物质技术装备相辅相成，实现高产高效与资源生态永续利用协调兼顾，加强政府支持保护与发挥市场配置资源决定性作用功能互补。要以解决好地怎么种为导向加快构建新型农业经营体系，以解决好地少水缺的资源环境约束为导向深入推进农业发展方式转变，以满足吃得好吃得安全为导向大力发展优质安全农产品，努力走出一条生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路。2014年及今后一个时期，农村农业工作要以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观-52- 为指导，按照稳定政策、改革创新、持续发展的总要求，力争在体制机制创新上取得新突破，在现代农业发展上取得新成就，在社会主义新农村建设上取得新进展，为保持经济社会持续健康发展提供有力支撑。（2）B省扎实推进社会主义新农村建设为贯彻落实党中央、国务院关于建设社会主义新农村的相关部署，B省政府从加快城乡统筹协调发展、加大对农村土地整治的金融支持力度、大力推行户籍制度改革等方面保证建设社会主义新农村顺利进行。为促进B省等西部地区经济社会稳定发展，2004年国务院出台了《国务院关于进一步推进西部大开发的若干意见》（国发〔2004〕6号），该《意见》明确指出，加强西部地区农业和农村基础设施建设，改善农民生产生活条件，是促进农村经济社会发展，加快实现小康的重大举措；加快基础设施重点工程建设，加强城市交通、供电、通信、给排水、环保、消防等基础设施建设。《中共中央国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见》（中发〔2010〕11号）继续指出，要加强农村基础设施建设、扎实推进城镇化，统筹城乡发展。2011年B省农村工作会议在F市召开，会议强调，要以科学发展、富民强省为主题，重点落实好工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化的要求，抓好统筹城乡发展，在推进B省进入全国中等发达省份进程中加快现代农业的发展。《B省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》对B省社会主义新农村作出了明确规划，该《规划》指出，依循土地集约利用、产业集聚发展、农民集中居住和管理服务城镇化“三集一化”的模式，突出地方特色，科学规划布局，加快新型农村社区建设；鼓励和支持基础薄弱、居住分散、灾害多发的村组搬迁合并，统筹农村基础设施、服务设施建设和公益事业发展，按社区标准建设中心村。2011年B省人民政府工作报告继续指出，要实现城乡统筹，大幅提高城镇化水平，进一步缩小城乡差距；支持县城和30个重点镇从扩大规模、强化功能、提升管理三个层次入手，实施以城带镇、村庄整合、园区示范、社区建设、环境整治、强化服务六大工程。-52- 2.1.3A市新区基本状况A市新区位于B省北部的A市，且A市属于典型的线形城市。A市区地形最为宽阔的东川最宽处也不足一公里，长度却超过了20公里。而地形更为狭长的南川，最宽处只有200米，只有两三条马路的宽度。A市36平方公里的城区目前容纳近了50万人口，人口密度接近北京、上海，达到每平方公里1.47万人，局部超过了北京和上海的人口密度。A市的人均建设用地仅为72平方米，远低于国家标准。一般城市半径每增加1公里，可增加的建设用地在1万亩以上；而A市的城市半径每增加1公里，只能增加建设用地不足700亩。A市区168处革命旧址周边环境不断受到侵占和蚕食，保护革命旧址和历史文化名城的难度和压力大，这一现状，与革命圣地的地位极不相称，与发展红色旅游的要求有很大差距。A市选择削山造城是被迫之举。为此，将通过“削山、填沟、造地、建城”，用10年时间，最终将整理出78.5平方公里的新区建设面积，在城市周边的沟壑地带建造一个两倍于目前城区的新城。2.1.4A市基本经济情况（1）经济快速发展，GDP稳步增长总体经济保持平稳较快增长，综合实力显著增强。初步统计，2011年全市实现生产总值1113.35亿元，按可比价计算（下同）比上年增长11.0%，其中第一产业实现增加值86.69亿元，增长7.4%，拉动总体经济增长0.6个百分点，对经济增长的贡献率为5.4%；第二产业实现增加值815.45亿元，增长10.9%，拉动总体经济增长7.8个百分点，对经济增长的贡献率为71.1%；第三产业实现增加值211.21亿元，增长12.8%，拉动总体经济增长2.6个百分点，对经济增长的贡献率为23.5%。三次产业结构由上年的8.0：71.8：20.2调整为7.8：73.2：19.0。人均生产总值为50807元，折合8060美元。2012年全市实现生产总值1271.02亿元，比上年增加157.67亿元，按可比价计算（下同）比上年增长10.5%，其中第一产业实现增加值97.-52- 06亿元，增长6.1%，拉动总体经济增长0.5个百分点，对经济增长的贡献率为4.5%；第二产业实现增加值934.85亿元，增长10.3%，拉动总体经济增长7.4个百分点，对经济增长的贡献率为70.6%；第三产业实现增加值239.11亿元，增长12.7%，拉动总体经济增长2.6个百分点，对经济增长的贡献率为24.9%。三次产业结构由上年的7.8:73.2:19.0调整为7.6∶73.6∶18.8。人均生产总值为57876元，折合9172美元，高于全国、全省平均水平。2013年全市实现生产总值1354.14亿元，比上年增加83.12亿元，按可比价计算（下同）增长6.5%，其中第一产业实现增加值107.43亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值978.09亿元，增长5.6%；第三产业实现增加值268.61亿元，增长10.1%。三次产业结构由上年的7.6∶73.6∶18.8调整为7.9∶72.2∶19.8。人均生产总值为61493元，折合10081美元，高于全国、全省平均水平。文化产业实现增加值14.77亿元，增长28.8%。2、城镇居民收入持续增长2011年全市城镇居民人均可支配收入为21188元，比上年净增加3308元，增长18.5%。在城镇居民家庭总收入中：工资性收入14976元，增长21.1%；家庭经营性收入2509元，增长27.9%；财产性收入596元，增长46.4%；转移性收入4408元，增长4.8%。农村居民人均纯收入为6565元，比上年净增加1392元，增长26.9%，其中：工资性收入1770元，增长23.4%；家庭经营性收入3808元，增长32.6%；财产性收入297元，增长7.9%；转移性收入690元，增长16.5%。社会保障体系进一步完善，全年全市农村劳动力转移就业人数26.15万人。-52- 城镇已参加保险人数75.42万人，增长39.1%；城镇已参加失业保险人数17.73万人，增长0.6%；城镇已参加基本养老保险人数17.14万人，增长7.0%；城镇已参加生育保险人数6.03万人，下降19.0%；城镇已参加工伤保险人数7.53万人，增长32.0%。全年全市农村有86.82万人参加养老保险，参保率达到96.3%。年末全市拥有各类社会福利院42个，其中：敬老院39个（包括八一敬老院），拥有床位6136张。全年保障城市低保对象3.02万户，7.31万人，保障标准为每月310元；保障农村低保对象5.78万户，14.08万人，保障标准为每年1600元。2012年全市城镇居民人均可支配收入为24748元，比上年净增加3560元，增长16.8%。在城镇居民家庭总收入中：工资性收入17275元，增长15.4%；家庭经营性收入3088元，增长23.1%；财产性收入785元，增长31.7%；转移性收入5078元，增长15.2%。农村居民人均纯收入为7655元，比上年净增加1090元，增长16.6%，其中：工资性收入2139元，增长20.8%；家庭经营性收入4526元，增长18.8%；财产性收入458元，增长45.0%。全年全市农村劳动力转移就业人数30万人；城镇已参加保险人数103.6万人，增长37.4%；城镇已参加基本医疗保险人数32.03万人，增长14.87%；城镇已参加失业保险人数18.31万人，增长3.3%；城镇已参加基本养老保险人数19.79万人，增长15.0%；城镇已参加生育保险人数13.90万人，增长8.0%；城镇已参加工伤保险人数19.58万人，增长12.0%。年末全市拥有各类社会福利院35个，拥有床位2821张。全年保障城市低保对象2.63万户、6.09万人，分别下降12.8%，16.6%，保障标准为每月360元；保障农村低保对象5.78万户、12.09万人，保障标准为每年2020元。2013年全市城镇居民人均家庭总收入29273元，增长11.6%，其中人均可支配收入27643元，比上年净增加2895元，增长11.7%。在城镇居民家庭总收入中：工资性收入19108元，增长10.6%；经营净收入3528元，增长14.3%；财产性收入1136元，增长44.7%；转移性收入5501元，增长8.3%。农村居民人均纯收入为8681元，比上年净增加1026元，增长13.4%，其中：工资性收入2510元，增长17.4%；家庭经营性收入4826元，增长6.3%；财产性收入586元，增长28%。总得来说，A市城市宏观状况良好，A市在省内占有重要经济地位，同时经济快速发展，第二、第三产业（特别是能源产业）带动民营经济快速发展，带来财富人群，为房地产快速发展提供良好基础。同时，从城市宏观背景来看，A市经济发展迅速，能源及其周边产业催生大量新富阶层，理论上会带动房地产快速发展，房地产市场应该处于爆发增长阶段，市场呈现供需两旺的状况。-52- 2.2项目建设的必要性1、项目的建设是提升当地城乡一体化水平、改善农民生产生活环境的需要加快形成城乡经济社会发展一体化新格局，是党的十八届三中全会对新形势下推动农村改革发展提出的根本要求，是具有重大创新价值的发展战略。社会主义新农村建设，要紧紧围绕这一发展战略，树立新型的农村变革观念和发展理念，要在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，实现“三化同步”发展。本项目通过土地整治，将大力改善当地基础设施缺乏和落后的局面，促进当地城乡一体化水平的提升。2、项目的建设是改善投资环境、推动农村经济发展的需要“十一五”以来，中央坚持把“三农”工作作为全党工作的重中之重，不断完善强农惠农政策，加大“三农”投入力度，在各级各部门和亿万农民群众的共同努力下，农业和农村经济克服严重自然灾害和国际金融危机等影响，实现了持续稳定发展，完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务。同时，《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》提出“十二五”时期农业和农村经济发展的总体目标是：粮食等主要农产品综合生产能力稳步提高，现代农业建设取得明显进展；农民收入大幅提高，农民生活更加殷实；新农村建设取得显著成效，城乡发展更加协调。本项目建成后，项目区的土地条件及综合环境将得到全面改善，大大改良了项目区的投资环境，有利于加快产业集聚的速度，可直接推动地方的经济发展，项目的建设有利于整个项目区投资环境的改善和农村经济的繁荣。3、项目是建设新型农村社区的需要《B省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，依循土地集约利用、产业集聚发展、农民集中居住和管理服务城镇化“三集一化”的模式，突出地方特色，科学规划布局，统筹农村基础设施，加快新型农村社区建设。本项目采用的“削山造城”的做法，将通过“削山、填沟、造地、建城”-52- ，用10年时间，最终将整理出78.5平方公里的新区建设面积，在城市周边的沟壑地带建造一个两倍于目前城区的新城不但能够有效地解决集约用地的问题，也将为“和谐拆迁”找到一条优化路径。-52- 第三章项目储备条件3.1项目土地储备条件3.1.1拟储备地村镇情况本项目拟储备土地分布在9个村，分别为a村、c村村、b村、d村村、e村、f村、g村、h村和i村。共收储土地3723.45亩，其中集体农用地3109.98亩、集体建设用地22.41亩、未利用土地591.06亩。3.1.2拟储备土地拆迁情况本项目涉及拆迁的村庄为a村和e村。共75户、人口300人，拆迁面积15000平方米。3.1.3未来规划本项目整治地块总面积3723.447亩。土地整治完成后，形成可出让用地面积为1985.9425亩，土地性质为商服用地和住宅用地。具体项目土地出让计划详见附表2-1《可出让土地面积明细表》。3.2地理位置A市位于**高原中南部、陕西北部，距B省会F市350多公里，属*河中游地区，地理位置处于东经**-**，北纬**-**之间。东临*河与****相望；西以子午岭为界，与**地区接壤；南、北分别与B省C市、D市、E市及B市等地（市）毗邻。南北之间直线距离239.12公里，东西之间直线距离257.85公里，总面积37037平方公里，占全省总面积18％，仅次于B市，居全省第二位。插入区位图图3-1A市地理位置3.3自然条件3.3.1地质地貌-52- A市位于*河中游，南北分属**高原沟壑区和黄土丘陵沟壑区。地貌类型以黄土塬、梁、峁、沟壑等特有的黄土地形为主。地势西北高，东南低，平均海拔1200米左右。北部的白于山顶为全市域最高点，海拔1809.8米；最低点在宜川县集义乡猴儿川，海拔388.8米，相对高差1421米。北部以黄土梁峁丘陵为主，占市域总面积的72%；南部以黄土塬沟壑为主，占总面积的19%；全市石质山地占总面积的9%。西部子午岭南北走向，构成洛河与泾河的分水岭，是高出**高原的基岩山地之一，海拔1500—1600米，主峰1687米；东部黄龙山，大致呈东北西南走向延伸，海拔1500米，主峰（大墩梁）海拔1464米。A市位于华北陆台鄂尔多斯单斜构造的东南角，在成份和构造上属中生代沉积岩系。岩层自东向西由老易新，多为南北走向，局部地区略呈东西走向，且一致向西缓慢倾斜，倾角约2°左右，在该区内没有中生代以前的老岩系出露，主要是中生代的沉积岩系。第三纪岩层呈不整合或假整合于中生界之上，第四纪的黄土岩系深厚，广泛覆盖于整个地区老岩层之上。基岩露头仅出现于曾受强烈剥蚀的深沟沟谷地区。3.3.2气候水文A市的气候属高原大陆性季风气候，北部属半干旱地区，南部属半湿润地区。冬季寒冷干燥，维持期长；春季气温快升多变，易有霜冻，多大风、风沙、浮尘天气，常有春旱；夏季温热，雨量集中，多雷阵雨天气；秋季气温速降，多雾。西北部的*县、*县及东南部的黄龙气候温凉；东部*河沿岸的宜川、延长、*县气候温暖；中部和南部地区气候温和，全区月平均气温南部比北部高3℃左右，呈现出“南暖北冷”的特点。全市日照充足，年平均日照时数为2300—2700小时。年平均降水量490.5—633.3毫米，由南向北递减。少雨中心在西北部的*县和东北部的*县，年降雨量450毫米左右。西南部因受山地和森林影响，年降雨量在650毫米以上，多雨中心在黄陵县西南部，年降雨量约700毫米。该区内不同季节的降水差异很大。全区年蒸发量1400—1700毫米，5—6月为蒸发高值期，各县日蒸发量都在200毫米以上，6月份蒸发量达230—250毫米；12—1月为蒸发低值期，月蒸发量在50-52- 毫米以下；全区冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风，春秋两季交替出现，偏北风控制期长。年平均风速1.3—3.3米/秒，南部小于北部。A市的河流属*河水系，以A河、B河、C河及D河为骨干，加上纵横交错的小支流，形成地表水系。河流顺应地貌，分别由西北流向东南注入G河，或由西向东注入*河，全部属于*河水系，河流季节性强，年流量变化大，在雨季，毛、支流起水，干流流量增大形成丰水期，遇大面积降雨或暴雨，发生洪水；在旱季，毛、支流干枯，干流流量剧减，出现贫水期，甚至断流。虽然地表径流较多，但A市地下水贫乏，总量64501.4万立方米，可采量5677.74万立方米。在河川谷地，地下水较为丰富；丘陵山区，沟壑塬区较为贫乏。基流补给模数1.09—5.61万立方米/平方公里·年，低值区在*县、*县一带；高值区在黄龙山柏峪、白马滩一带。总体上，A市域属于水资源比较贫乏的地区。3.4资源和旅游条件A市有非常丰富的旅游资源，全市境内有历史遗迹5808处，革命纪念地445处，珍藏文物近7万件。有历史文物保护景点848处，有保存完好的宋代石刻群洞18个，石窟寺14处，有建于唐代的**等12处古建筑，现存革命旧居140多处。A市是中国优秀旅游城市，有国务院公布的全国重点文物保护单位、全国第一号古墓葬——**（5A）、**山景区（4A）、国家级重点文物保护单位——**等；在自然景观方面有A市*河壶口瀑布（4A）、全国最大的野生牡丹群和花木兰故里万花山、*河蛇曲国家地质公园（D大道湾）、A市国家森林公园、洛川黄土国家地质公园等。A市是中国红色旅游景点最多、内涵最丰富、知名度最高的红色旅游资源富集区，有**（4A）、**革命旧址、**革命旧址、凤凰山革命旧址、南泥湾、**山、A市革命纪念馆、A市新闻纪念馆、中国抗日军政大学纪念馆等等，红色旅游资源数量占B省红色资源总量的72%，是全国保存最完整、面积最大的革命遗址群，被授予“中国红色旅游景点景区”称号。2012年A市全市年接待中外游客人次已突破2000万。2013年，黄龙山国家森林公园顺利通过中国风景园林学会专家验收。-52- 3.5项目区域配套条件3.5.1A市总体交通体系A市具有便利的公路、铁路、航空交通体系。A市公路交通十分便利，市区内有A市汽车站、A市汽车南站两个客运车站。可以到达A市各县以及F市、B市、**等地。A市火车站站现已有发往F市、*县、G市、B市、太原、石家庄、上海、天津、北京、齐齐哈尔、成都等方向的近30趟列车。2012年，A市至F市北动车开通，成为XX地区首列动车组列车，A市至F市2小时15分即可到达。A市二十里铺机场现已开通A市至F市、北京、广州、重庆、上海等地的航线，使A市机场成为西北地区唯一与三大枢纽机场通航的支线机场。3.5.2A市新北区交通体系A市新区北区交通体系规划为高速外部环绕；快速环通辐射；干道均衡完善，环状、辐射加格网式道路系统。高速外部环绕：高速公路西移，现有的高速路作为城市西环高速；碾庄沟建设北环高速；前太春沟、川口西沟建设南东高速线，形成绕城高速环线。快速环通辐射：绕城高速内设置快速环线，将三城环通、串联，并向东（经开区）、南（机场）辐射，两环之间以快速路连接。干道系统：作为山川联系、各功能区之间联系的道路，均衡布置，沿用格网形式。高速、快速路与城市干道间全部立交连接。根据南北城的形态特征和总体功能布局，结合东川两侧的沟道分布，确定以三条高架道路进行连接：西部准快速路：由尹家沟东坡至翟子沟西坡上山，自210国道上行2450米到达南城基地高度。道路垂直于百米大道并高架跨越东川。分别在长青路、滨河南路设置立交，该路连接了两大核心功能区。-52- 中部快速路：自东十里铺西侧下山、垂直跨域东川，自南部小沟、越柳树店沟，沿柳树店沟的东坡顺脊上山。东十里铺是北城的几何中心位置，同时，该路分别自南北城两大核心功能区边缘切过、并横穿功能区，是南北城联系的主要道路。该路自210国道上行2570米到达南城基地高度。分别在长青路和滨河南路（向东辐射的快速路）设置立交。东部干道：自南城东北部的边缘、经王岔沟入川，从刘万家沟西坡上山，这是两城东部联系的主干道路。到达北城1400米，到达南城2500米。道路垂直、高架跨越东川，分别在长青路、滨河南路设置立交。通过交通规划，使A市新城北区、南区、凤凰山文化产业园区相互联系、共生、发展，为A市新区的发展提供了基础。3.6通信条件A市新区配套通信公司有中国电信、中国移动通信、中国联通。区内已建成宽带多媒体的城域网，可提供高速上网、视屏点播、远程教育等宽带数据业务。适用于企业集团用户和智能小区的高速接入互联网，能满足不同层次用户的需求。3.7生活条件A市近年来经济发展迅速，生活条件也大大提高，市区内设有市政路网和水电气热通讯等配套管网、天然气热电厂、自来水厂、污水处理厂、垃圾处理厂和城市供热中心，设施先进的标准高中、初中、小学和幼儿园等。3.8教育条件A市是中华民族圣地、中国革命圣地。全国优秀旅游城市和爱国主义、革命传统、A市精神三大教育基地。1、普通高等学校A市大学由毛泽东同志亲自命名、郭沫若同志题写、中国共产党创办的第一所综合性大学，现为B省人民政府与教育部共建大学、B省属重点大学。1941年，中共中央政治局决定将XX公学、中国女子大学、泽东青年干部学校合并成立A市大学，吴玉章为首任校长。A市职业技术学院经B省人民政府批准成立、国家教育部备案的公办普通高等职业技术院校，截止2012年也是XX唯一一所工科职业院校。在原A市财经学校、A市教育学院、A市师范学校、A市农业学校、A市机电工程学校和-52- A市林校6所学校整合组建的高职院校。2、干部学院中国A市干部学院是经党中央、国务院批准成立，由中央组织部管理的中央直属事业单位，是对党政干部、企业经营管理者、专业技术人员和军队干部进行党性、党史和党风教育的国家级干部培训院校。-52- 第四章建设内容及规模4.1指导思想实施土地整治建设是促进落实统筹城乡发展，改善农民居住环境的具体行动，是一项利民C大道、具有长远经济社会效益的民生工程。1、规划优先：工程建设符合有关规划布局和未来的发展需要。2、环境第一：优化选址，保护环境，注重人文景观和自然景观的协调，严格保护水源。3、优化布局：合理布局设施，科学利用土地，满足未来的开发需求。4、经济适用：注意规模适度，掌握合理建设标准，节约投资，提高投资效益。4.2建设规模及内容4.2.1建设规模（1）本项目共征收集体农用地3109.983亩亩，集体建设用地22.407亩，未利用土地591.057亩，共储备土地3723.447亩，扣除公共基础设施等用地面积1737.507亩，用地可出让土地面积1985.9425亩。（2）本项目共整理土地面积3723.447亩。包括人工伐木、场区草皮清理、土方夯实工程等。（3）本项目共拆迁a村和e村两个村庄，拆迁户数75户，人口300人，拆迁面积共计15000.00平方米。（4）本项目共建设道路6条，分别为A大道、B大道、C大道大道、D大道大道西环段、E大道和F大道，道路总长为6382.00米，包括路面及给排水、电气暖、照明、绿化、通信等配套设施。4.2.2建设内容本项目建设内容包括土地收储、土地平整、房屋拆迁和配套基础设施建设工程。具体情况如下：-52- （1）土地收储本项目拟储备土地分布在9个村，分别为a村、c村村、b村、d村村、e村、f村、g村、h村和i村。集体农用地3109.983亩、集体建设用地22.407亩、未利用土地591.057亩，共收储土地3723.447亩。表4-1土地收储计表单位：亩序号村名第一年第二年建设用地农用地未利用地建设用地农用地未利用地1a村12.1122858.1181239.51841.345895.346526.61322c村村310.771434.53023b村192.786821.42084d村村757.5404291.821484.171232.42465e村8.0541461.82690.894951.31416f村158.156617.57307g村24.94802.77208h村30.51813.39099i村4.31870.61160.47990.068010小计20.16632798.9847531.95132.2407310.998359.105711合计3351.1023372.3447（2）土地平整对本项目拟储备土地全部进行平整。本项目地处A市**区，山地较多，土地平整土方量较大。表4-2土方平整工程量表序号项目单位工程量1.1人工伐树.直径在(20cm)以内10根7765.001.2砍灌木林.直径在10cm以内1000㎡2486.001.3填方区清草皮土m³248635.001.4土方工程m³54561000.001.5填方区强夯处理㎡1791000.001.6浆砌块石挡土墙m9680.001.7浆砌块石截水沟m9680.001.8挖方边坡坡面防护㎡5676840.001.9坡顶天沟m5800.001.10盲沟m12430.00-52- （3）房屋拆迁补偿本项目涉及a村和e村的拆迁，拆迁户数75户，人口300人，拆迁面积共计15000.00平方米，详见表4-3拆迁明细表。表4-3拆迁明细表序号村名人口（人）户数（户）拆迁面积（m2）1a村180459000.002e村120306000.00合计300.007515000.00（4）配套基础设施建设本项目共建设道路6条，分别为A大道、B大道、C大道大道、D大道大道西环段、E大道和F大道，道路总长为6382米，总占地面积397.3935亩。①A大道红线宽度40米，道路长度861米。两边人行道3.5米，辅道3.5米，两侧绿化隔离带2米，中央车行道22米。本次修建**路东环段至**路段。②B大道红线宽度40米，道路长度485米。两边人行道4米，两侧绿化隔离带2米，两侧机动车道11米，中央隔离带6米。本次修建**大道至**路段。③C大道大道红线宽度32米，道路长度1057米。两侧人行道3.5米，两侧车行道11米，中央隔离带3米。本次修建**路至D大道大道西环段。④D大道大道西环段红线宽度45米，道路长度615米。两侧人行道3米，两侧辅道5米，两侧绿化隔离带2米，两侧机动车道11米，中央隔离带3米。本次修建*县北路至A大道段。⑤E大道红线宽度40米，道路长度1861米。两边人行道3.5米，辅道3.5米，两侧绿化隔离带2米，中央车行道22米。本次修建静悦路至众乐路段。⑥F大道红线宽度50米，道路长度1503米。两侧人行道3米，两侧辅道4.5米，两侧绿化隔离带2米，两侧机动车道14.5米，中央隔离带2米。本次修建**路至D大道大道东环段。-52- 本次基础配套设施还包括道路基础配到设施的建设，包括给水、污水、雨水、电力、通讯、供气暖管网，以及绿化、照明等。-52- 第五章土地储备方案及流程5.1土地储备原则1、坚持科学发展原则以科学发展观为统领，立足实现A市城乡全面协调可持续发展，优化配置城乡功能，构筑科学合理的城乡结构。2、坚持城乡统筹的原则统筹A市城乡发展，以全局统筹的思想进行空间、资源要素的优化配置。3、坚持区域协调的原则注重区域分工协调，弘扬A市的优势和特色，协调A市新区与周边区域的功能关系，落实宏观层面对A市的目标定位。4、坚持集约发展的原则建设节约型社会，打造低碳A市，把节地、节水、节能、节材和资源综合利用落实到本项目实施的各个环节，引导生产要素的聚集和集约布局。5.2土地储备方案及流程5.2.1土地储备方案在项目土地储备和出让过程中，根据每年土地使用计划，将所征土地逐步出让，确保土地使用率。（1）土地储备范围根据B政土批[20**]**、**、**、**号文件内容，本项目土地储备面积为3723.447亩，本项目拟储备土地分布在9个行政村，分别为a村、c村村、b村、d村村、e村、f村、g村、h村和i村。收储集体农用地3109.983亩、集体建设用地22.407亩、未利用地591.057亩。表5-1土地储备表-52- 序号村名集体建设用地面积集体农用地面积未利用土地小计1a村13.4580953.4645266.13151233.05402c村村0.0000345.30150.0000345.30153b村0.0000214.20750.0000214.20754d村村0.0000841.7115324.24601165.95755e村8.9490513.14100.0000522.09006f村0.0000175.72950.0000175.72957g村0.000027.72000.000027.72008h村0.000033.90900.000033.90909i村0.00004.79850.67955.4780合计22.40703109.9830591.05703723.4470（2）土地储备补偿根据《B省土地管理实施办法》规定“征用土地应依法支付土地补偿费、拆迁费以及地上附着物和青苗补偿费”。根据A市土地补偿标准：①本项目集体农用地补偿费用：土地补偿费3.599万元/亩，青苗及地上附着物补偿费0.474万元/亩，安置补助费3.00万元/亩，征地管理费0.177万元/亩，新增建设用地有偿使用费1.6万元/亩，耕地开垦费0.6万元/亩，耕地占用税1.733万元/亩，社会保障费1.11万元/亩，土地测量费0.017万元/亩，合计12.311万元/亩。②集体建设用地补偿费用：土地补偿费3.599万元/亩，安置补助费3.00万元/亩，征地管理费0.165万元/亩，社会保障费1.11万元/亩，土地测量费0.017万元/亩，合计7.891万元/亩。③未利用地补偿费用：土地补偿费3.599万元/亩，征地管理费0.054万元/亩，土地测量费0.017万元/亩，合计3.67万元/亩。5.2.2房屋拆迁及补偿（1）拆迁范围本项目拆迁范围涉及a村和e村两个村庄，涉及拆迁户数-52- 75户，300人，拆迁总占地面积为15000.00㎡。（2）评估评估由具有房产估价资质的机构，根据A市相关文件规定及房屋拆迁货币补偿标准进行评估。（3）拆迁补偿①每平方米按照1800元给予补偿；②安置过渡费按照每人每月200元标准，过渡期2年；③搬迁补助费每户1000元；④搬迁奖励费：每户奖励5000元。5.2.3土地储备流程A市土地收购储备中心根据A市土地利用总体规划的需求，将本项目规划区范围内的集体土地，统一征收为国有并将其纳入政府土地储备库。其基本操作程序见下图：（1）拟制方案：A市土地收购储备中心会同A市新区规划部门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。根据规划部门的选址意见，由A市土地收购储备中心拟制统一征地方案。（2）前期调查：A市土地收购储备中心会同A市国土资源局A市新区分局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权限、对所征用土地的现状及地类、征地拆迁基本情况进行调查。（3）上报会审：将征地方案提A市国土资源局A市新区分局集体会审并讨论通过。-52- （4）资料准备：A市土地收购储备中心会同A市国土资源局A市新区分局相关科室准备报批图件资料。（5）上报审批：A市土地收购储备中心会同A市国土资源局A市新区分局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。重建基地用地资料一并报批。征地过程中的各项税费项目，由A市土地收购储备中心一并缴纳。（6）上缴有关税费：A市土地收购储备中心按照审批要求，及时上缴征地相关税费。（7）征地拆迁补偿：根据审批文件，A市土地收购储备中心委托A市新区征地拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。补偿费由A市土地收购储备中心按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。（8）入库管理：征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地交A市土地收购储备中心，进入政府土地储备库，由A市土地收购储备中心填写《土地入库登记表》，并按有关规定进行管理。5.3场地平整5.3.1场区地形地貌本项目地处A市桥沟镇，总体上呈北、西、东三面高，中部桥沟沟谷低洼，向东南开口的谷状地形，并且地势由北向南逐渐降低。该区大小冲沟发育，地形破碎，地势起伏大，沟域分水岭海拔1100~1260m，沟底海拔950~1080m，相对高差一般100~150m，最高点和最低点相对高差可达324m。场区位于XX**高原中部，属于典型的黄土梁峁沟壑区。黄土梁峁地势高，边坡陡峻，构成各级沟谷之间的分水岭，梁峁顶面宽度50~150m，坡度一般小于20°，下部坡度一般30°~40°，局部近直立，坡高一般100~150m。沟壑主要为桥沟及其支沟沟谷，桥沟呈北西-南东向带状展布，上游宽度30~50m，中游宽40~70m，下游宽100~200m。区内下伏基岩古地形起伏不平，在新构造运动的影响下，由于河流的长期侵蚀切割，形成了现今梁峁起伏、沟谷深切的地形地貌。-52- 5.3.2基本原则（1）合理利用地形、地质条件，满足城市各项建设用地的使用要求。（2）就地平整、就势造地、就近调配。（3）以满足新区城市规划为原则，密切与新区规划设计配合，合理控制地势坡度。（4）合理考虑与老城区、近远期工程的边界衔接，避免挖、填方边坡滑塌等问题。（5）适当考虑远期挖填方量的整体平衡和标高控制，合理调配土方、减少土方运距，以节约工程投资。（6）最大限度地扩大挖方区面积（可直接利用用地），提高造地用地效益。（7）场地平整后的地表排水（坡度）方向与原水系基本保持一致。5.3.3分区设计原则（1）挖方区作为可直接用于各种建设项目用地的挖方区面积应尽可能扩大，作为工程量控制的挖方量应尽可能小，设计中应尽可能平衡和解决好两者的矛盾。（2）填方区应在满足城市交通和排水要求的前提下，尽可能减少填方量，既节省工程量，也有利于沉降控制。土方填筑后应有一定的自然密实周期，一般应不少于一个雨季。实际工程中，在土方施工期间和土方施工完成后进行沉降监测，通过沉降观测来确定预留沉降期（可进行上部结构施工的间歇时间）。有明确单体建筑物的区域，其原地基及填筑体的处理，应满足该单体建筑物的建筑结构要求。（3）边坡稳定影响区-52- 边坡稳定影响区的范围，根据填方高度和原地基的实际条件，通过具体分析确定。本阶段设计暂按1：2.5～1：3放坡。（4）景观预留区作为景观预留的超高山体，原则上保留原状，不对其进行开挖。景观预留区需考虑其范围内地表水下渗对湿陷性黄土地基的湿陷性影响问题及其对高填方地基沉降稳定性影响问题。（5）预留发展区预留发展区，应考虑后期处理的可行性及衔接。-52- 第六章基础设施建设方案6.1主要技术标准及规范6.1.1主要技术标准依据《A市新区北区控制性详细性规划》，结合所修建道路的重要性，合理确定其等级和设计速度，其主要技术标准如下：（1）、道路等级：城市主干路；（2）、计算行车速度：50Km/h；（3）、路面类型：沥青混凝土；（4）、路面设计标准荷载：BZZ-100；（5）、地震设防烈度：8度；（6）、地震动峰值加速度：0.1g。6.1.2通行能力和服务水平分析城市道路的服务水平评价指标主要是平均行程速度、车流量、车流密度，评价时间为车流量高峰小时。根据《A市新区北区控制性详细性规划》，本项目区域内道路建成后，各特征年份的道路分段交通状况及服务水平见表6-1。表6-1各特征年份的交通状况及服务水表道路名称2015年2020年2030年F大道0.450.650.82D大道大道西环段0.450.600.78A大道0.450.650.80B大道0.450.650.75E大道0.400.600.80C大道大道0.400.600.786.1.3采用的规范、规程（1）《城市道路设计规范》（CJJ37-2012）；（2）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；-52- （3）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；（4）《公路路基设计规范》（JTGD30-2004）；（5）《公路沥青路面设计规范》（JTGD50-2006）；（6）《公路工程抗震设计细则》（JTG/TB02-01-2008）；（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；（8）《道路交通标志和标线》（GB5768-2009）；（9）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）；（10）《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）；（11）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；（12）《城市道路照明设计标准》（CJJ45-2006）；（13）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；（14）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；（15）《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》（GB50032-2003）；（16）《给水排水工程管道结构设计规范》（GB50332-2002）；（17）《混凝土和钢筋混凝土排水管》（GB/T11836-1999）；（18）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-97）；（19）《城市道路空间上层采用层次种植设计规范》（CJJ75-97）；（20）《城市绿化工程施工及验收规范》（CJJ/T82-99）；（21）《建筑地面工程施工质量及验收规范》（GB50209-2002）；（22）《园林工程质量检验评定标准DG/TJ08-701-2000》（J10042-2000）；（23）其它现行的国家标准、行业标准以及有关技术规范。6.2道路工程6.2.1方案设计原则（1）符合A市新区北区控制性详细性规划-52- ，满足交通量增长和发展需求，带动区域经济快速发展，具有良好的经济效益。（2）道路设计根据规划控制红线，结合道路性质及交通功能，充分考虑沿线地物、用地现状、规划情况和工程建设条件，合理调整和布设线位；在保证道路能满足防洪、工程管线布置以及保护道路两侧建筑物的要求下，合理确定控制标高，有效降低工程投资；在保证满足道路的交通功能前提下，充分考虑沿线道路元素设置及地上地下管线综合布置的要求，确定合理的横断面型式，以保证道路实施的经济性和可操作性。（3）道路平交口注意协调与周边现状设施及用地关系，保证交叉口与路段的顺利衔接。（4）路基防护等工程尽量采用简洁、轻型的防护工程，结合道路绿化使之与周围环境相协调。（5）道路照明等设施的采用节能灯具，在满足功能要求的前提下兼顾造型新颖、美观，做到一路一景。（6）正确处理各种管线的关系，合理布设，使其与城市管线的规划协调一致，同时处理好与既有管线的衔接。（7）重视沿线环境保护，协调道路及各种交通的总体布置，通过多样化设计，达到空间生态、绿色的有机组合。6.2.2总体方案（1）总体布置方案本次工程设计A大道（**路至规划路段）、B大道（**大道至**路段）、C大道大道（**路至D大道大道西环段）、D大道大道西环段（*县北路至A大道段）、E大道（静悦路至众乐路段）、F大道（**路至D大道大道东环段）。（2）工程建设规模及建设内容根据道路路网中的地位和作用及相关规划，并依据《城市道路设计规范》（CJJ37-2012），-52- 本项目设计道路为城市主干道。A大道、B大道、慧民大道、D大道大道西环段、E大道及F大道九条道路的红线宽度分别为40米、40米、32米、45米、40米和50米。6.2.3道路平纵横设计（1）平面本项目区域内道路按规划线位进行设计。（2）道路纵断面设计纵断面设计依据《城市道路设计规范》的要求执行，在满足道路排水要求的同时，尽量减少填挖方数量，且与既有规划道路标高衔接一致，同时与周围街坊出入口顺接。道路设计高程主要考虑如下因素：①既有交叉口相交道路的路面高程；②纵断面最小坡长及竖曲线半径等技术标准；③道路两侧现有建筑和街坊的地坪标高；④道路最小排水纵坡要求或采取相应的排水措施；⑤路线和相交道路规划等级和规划标高；⑥与相邻工程设计纵坡和设计标高的衔接；⑦对道路沿线两侧建筑的保护。（3）道路横断面设计道路标准横断面设计主要以道路交通量分配结果、道路等级以及道路宽度等因素进行设计。①A大道，红线宽度40米，道路长度861米。两边人行道3.5米，辅道3.5米，两侧绿化隔离带2米，中央车行道22米。②B大道，红线宽度40米，道路长度485米。两边人行道4米，两侧绿化隔离带2米，两侧机动车道11米，中央隔离带6米。③C大道大道，红线宽度32米，道路长度1057米。两侧人行道3.5米，两侧车行道11米，中央隔离带3米。-52- ④D大道大道西环段，红线宽度45米，道路长度615米。两侧人行道3米，两侧辅道5米，两侧绿化隔离带2米，两侧机动车道11米，中央隔离带3米。⑤E大道，红线宽度40米，道路长度1861米。两边人行道3.5米，辅道3.5米，两侧绿化隔离带2米，中央车行道22米。⑥F大道，红线宽度50米，道路长度1503米。两侧人行道3米，两侧辅道4.5米，两侧绿化隔离带2米，两侧机动车道14.5米，中央隔离带2米。6.2.4路基、路面工程（1）路基工程横坡：车行道路拱横坡采用1.5%向外直线坡，人行道路拱横坡采用2%向内直线坡。路基边坡：当填挖高度小于0.5m时，边坡坡率采用1：1.5（填方）和1：1（挖方），或采用砖台阶进行处理；当填挖高度大于0.5m时，采用墙面直立的挡墙进行防护。（2）路面设计原则、依据及结构类型的选择①道路自然区划和路基干湿类型本项目所在地区年降水量较小，气候干燥，路基主要受雨季地表水和地下水的影响，多处于中湿状态。②技术标准沥青混凝土路面设计采用标准轴载BZZ-100，土基回弹模量E=30Mpa。③路面结构本次路面设计按照因地制宜、合理取材、方便施工、运输畅通、经久耐用、利于养护的原则，结合当地条件和实践经验，对路基路面进行综合设计，以达到技术经济合理，安全适用的目的。依据交通量、道路等级，并考虑到路面应具有平整、坚实、耐久、抗滑以及耐疲劳、高温抗车辙，低温抗开裂等多种功能的要求。确定采用以下路面结构组合与厚度。-52- 6.2.5交通安全及管理设施本项目设置齐全的道路标志和路面标线，以有效疏导交通，使车流顺畅，确保行车安全。（1）交通标线交通标线包括各种路面标线、导向箭头、文字等。本道路全线设置车道分界线（白色虚线，线宽15cm），车道边缘线（白色实线，线宽15cm），交叉口按标准设置各种导向箭头、减速让行线（白色双虚线、线宽20cm）、人行横道线（线宽40cm），路口交织区禁停线（黄色网格线，线宽15cm）。中央分车线（双黄实线，线宽15cm，净距25cm）。交通标线颜色：除中央分车线及紧急停车线采用黄色以外，其它标线采用白色。交通标线宽度：纵向标线线宽15cm，主路进出口、渠化岛的导向车道线线宽45cm，减速让行线线宽20cm，人行横道线线宽45cm。（2）交通标志交通标志包括警告标志、禁令标志、指示标志和指路标志。交通标志的位置以保证交通通畅和人车安全为目的，结合道路线形、交通状况等情况，根据交通需求设置必要的交通标志，及时准确通过信息，是车辆、行人能顺利、快捷的抵达目的地，避免发生错向行驶。交通标志的设置按警告、禁令、指示的顺序、先上后下、先左后右进行排列。各种标志的设置保证驾驶人员和行人容易看到，并能准确判读的醒目位置。（3）道路无障碍设计在道路范围内均设置无障碍设施，具体范围包括人行道、人行横道、渠化岛、公交车站，盲道的位置和走向，以方便视残者安全行走和顺利到达无障碍设施位置为目的。盲道按作用分为-52- 行进盲道、提示盲道，盲道的位置一般在人行道绿带边0.5m处，设置宽度为0.5m。提示盲道设在行进盲道的起、终点、人行横道入口和转弯处。各种路口必须设置缘石坡道，缘石坡道分为单面坡和三面坡。根据路口形式正确选用单面坡道、三面坡道。本方案一般采用单面坡缘石坡道，型式根据设置地点选择方形、长方形或扇形，坡道下口宽度一般大于2m，坡度小于等于1：20，高出车行道的地面不大于2cm。（4）交通信号和监控设施为保证行人、车辆的运行安全，在道路交叉口均需设置信号设施，信号设施包括机动车信号灯系统、人行信号灯系统。在片区的出入口、区内主要路口设置监控设施。6.3绿化工程为了充分体现道路的生态化、人文化，本次市政基础除道路两侧的绿化带外，还在相交道路等重要节点处设置了专门的绿化以及行人休憩的场所。1、满足道路的主要功能城市道路绿化主要功能是庇荫、滤尘、减弱噪声、改造道路沿线的环境质量和美化城市。道路空间是提供居民生活、工作、休息、相互往来与货物流通的通道。提高视觉质量，体现以人为本的原则。应以不遮挡视线为标准，同时又能给人以赏心悦目之感。在拐弯处不应种植大灌木或小乔木；在隔离段的种植时，一个标准端的长度应考虑车速，行人速度。道路绿化另一个重要的功能是遮荫，降温。四季的变化使植物的外观形态随着发生变化。炎炎夏日，行车和行人需要一个宜人的交通环境，浓郁的绿荫能使人感到丝丝**，烦躁的心情可以得到舒缓，有利于交通安全。所以，植物奉献给人们的不仅是视觉、嗅觉上的享受，还有心灵的尉藉。（1）道路绿化的生态原则-52- 生态是植物与植物之间协调关系的灵魂。它要求植物的多层配置，乔灌草的结合，分隔竖向的空间，创造植物群落的整体美。因此，在各路段的实际中，植物配置讲求层次美、季节变化美，从而起到最佳的滞尘、降温、增加湿度、净化空气、吸收噪音、美化环境的作用。（2）科学性与艺术性原则既要满足植物与环境在生态习性上的统一，又要通过艺术的构图原理体现植物个性及群体的形态美，统一、调和、均衡、韵律。因此要考虑道路长度，不同道路形式，同一条道路以不同的区块划分、重复，以一种复现的节奏感来形成一种韵律，同时要求花纹简捷明快、层次分明，作为街景不仅要求色彩丰富，更要与周围环境协调一致。（3）因地制宜，适地种树根据本地区气候，栽植地的小气候和地下环境条件选择适于在该地生长的树木，以利于树木的正常生长发育，抗御自然灾害，保持稳定的绿化成果。选择适应性强、生长健康、管理粗放的植物。行道树选择树冠冠幅大、枝叶密、抗性强、耐瘠薄土壤、寿命长、深根性、病虫害少、耐修剪、落果少、没有飞絮，选择多种植物创造不同氛围，体现植物生长的多样性和植物的层次与季相性。2、绿化设计构思“以人为本”、“以自然为本”是现代社会追求的目标。设计以满足人的心理、生理需要，创造良好的生态环境，美化城市的交通环境，保证交通安全为宗旨。明确各种绿地的功能作用进行有针对性的设计，达到与周围自然环境相协调的生态功能。绿化的主要目的是加强人行道的绿荫，行车的舒适，对土地进行美化并加以利用，将道路绿化与周围环境融为一体，净化空气，提高环境质量。6.4给水工程6.4.1给水管线设计原则（1）结合规划给水管网环状布置，确保供水安全；（2）低压制供水。-52- 6.4.2给水工程规划本设计按远期20万人口，按最高日人均用水量定额250L/（人·d）预测北区用水需求量，则北区用水量为近期1.25万m3/d，中期2.5万m3/d，远期5.0万m3/d。依据A市总体规划，新区北区近期人口主要为老城区转移人口，供水采用老城区北关水厂供水，最大供水能力5万立方/日，其中供新区近期用水量1.25万立方/日，中、远期加上**水厂（西区）和**水厂（引黄工程）联合向新区北区供水，**水厂供水能力10万立方/日，其中供新区用水量3~4万立方/日，**水厂供水能力10万立方/日。考虑到**工程供水成本较高，宜作为补充水源，新区用水不足部分由引黄工程供给。区内供水采用生活—生产—消防联合供水系统，消防采用低压制消防系统，在区内干道的人行道上设室外消防栓，消防栓最大间距不超过120米。区内供水管道采用DN400毫米的给水管道。区内干道上的给水管道布置在道路两侧。6.4.3给水设计方案区内给水管道双排布设，给水管道管径DN400管道埋深1米，管材采用球墨铸铁管。6.5排水工程6.5.1排水工程概况（1）A市沿延河而建，雨水可收集后直接排入水体，污水经处理达标后排入水体。（2）排水管线设计依据①《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；②《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》（GB50032-2003）；③《给水排水工程管道结构设计规范》（GB50332-2002）；-52- ④《给水排水工程埋地预制混凝土圆形管管道结构设计规程》（CECS143：2002）；⑤《混凝土和钢筋混凝土排水管》（GB/T11836-2009）；⑥《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）；⑦采用国家建筑标准设计图集：《排水检查井》[02（03）S515]、《混凝土排水管道基础及接口》（04S516）；⑧《A市新区北区控制性详细性规划——排水工程规划》。（3）排水管线设计原则①排水体制采用雨污分流制；②雨水就近排入河流；③污水按所属排水分区排入相应污水处理厂；④管道敷设充分利用地形，以节省投资。6.5.2排水工程设计参数（1）雨水设计标准①暴雨强度公式：A市暴雨强度公式：式中：q—设计暴雨强度（L/s·ha）p—设计暴雨重现期（年）t—降雨历时（mm）②t=t1+mt2式中：t1—地面集水时间（min）t2—管内流行时间（min）m—管道折减系数m=2.0-52- ③雨水设计流量计算公式：Q=q·ψ·F（L/s）式中：Q—雨水设计流量（L/s）q—设计暴雨强度（L/S·ha）ψ—径流系数F—汇水面积④径流系数ψ值：ψ=0.60⑤设计重现期P值：P=1.0年，重要地区及低洼易积水地区采用2-3年。（2）污水设计标准①生活和公建综合排水标准：qs=0.70～1.0（L/s·ha）式中：qs—面积比流量（L/s·ha）②工业废水标准：qs=3.42（L/s·ha）③仓库区污水标准：qs=0.146（L/s·ha）④污水设计流量计算公式：Q=qs·Kz·F（L/s）式中：Q—污水设计流量（L/s）qs—面积比流量（L/s·ha）Kz—总变化系数（生活和公建：Kz＝2.7/Q0.11）F—服务面积6.5.3排水工程设计方案北区市政规划污水处理采用雨污分流制。-52- （1）雨水排水径流系数根据各种用地类型比例，建筑密度，道路类型等因素依据规范综合确定。北部新城均以居住、公建为主，因此，采用统一的综合径流系数=0.60。管网工程综合考虑平面布置、地形地貌及冰冻深度进行管道纵断面设计。管道绝大部分沿规划道路来敷设，管道坡度尽量与地面坡度一致，不同管径管道连接处一般采用管顶平接。由于规划道路坡度较大，局部跌水水头≥1.0米的管道宜采用跌水连接。雨水管道距离道路中心线21米，管径DN2000，钢筋混凝土管。（2）污水排水新城区生活污水排放量根据《室外排水设计规范》（GB50014-2006）规定，居民综合生活污水定额可按当地用水定额的80~90%采用，本次规划设计取0.85，新城区居民综合生活污水排放量为：5.0x0.85=4.25万m3/d。污水管道距离中心线25.5米，管径DN2000，钢筋混凝土管。（3）排水管道管材、接口d≤800mm管道及雨水口连接管采用钢筋砼承插口管，橡胶圈接口；d≥1000mm管道采用钢筋砼钢承口管，橡胶圈接口。（4）排水管道地基处理钢筋混凝土排水管道采用混凝土条形基础，并在混凝土基础下加设30cm厚的3：7灰土垫层。6.6照明及电气工程6.6.1照明工程（1）设计范围本次设计范围包括A大道、B大道、C大道大道、D大道大道西环段、E大道和F大道6条道路，道路总长6382m。-52- （2）方案设计照明灯具对称布置在两侧分隔带上.灯杆造型为双臂路灯，灯杆高度高度10米；灯杆间距35～40m。（3）灯具选择原则外形美观、效率高、防护等级IP65以上；灯杆镀锌喷塑。（4）节能设计采用太阳能节能灯具，灯具配套可变功率镇流器，后半夜自动节电运行。6.6.2电气工程（1）设计范围道路范围内电力通道、通信管道工程的建设。（2）电力电缆设计依据常规做法，电力电缆采用电缆沟形式敷设在人行道下，电缆沟规格为1.2m（宽）x1.5m（深）有覆盖层的电力电缆沟。（3）电信管线设计依据常规做法，电信管线采用七孔式塑料管材（PVC-U）五根和φ110玻璃钢夹砂管十根，埋设深度为1.4米。6.7综合管线综合管线包括给水、雨水、污水、电力、电信、燃气、供热等管线，本项目投资仅包括给水、雨水、污水和电力管沟，其他管线由相应供应单位与本项目工程同时投资建设，布置时主要考虑因素有：1、各种管线之间的横向与纵向间距应满足市政管线的最小间距要求，管线走向尽量便捷，方便用户使用。2、管线综合布置与总平面布置、道路竖向设计和绿化布置应统一进行。使管线之间、管线与建筑物之间在平面及竖向上相互协调，紧凑合理，视觉美观。-52- 3、多条管线的布置应与道路中线或建筑红线平行。同一条管线不宜自道路一侧转到道路另一侧。4、综合布置地下管线产生矛盾时，应按以下原则处理：压力管道让重力流管道；小口径管道让大口径管道；易弯曲管道让难弯曲管道；检修方便的管道让难检修管道。-52- 第七章规划与市场分析7.1规划分析7.1.1城市定位A市位于XX金三角经济协作区腹地。历来是XX地区政治、经济、文化和军事中心。城区处于**山、**山、凤凰山三山鼎峙，延河、汾川河二水交汇之处的位置，成为兵家必争之地，有“塞上咽喉”、“军事重镇”之称，被誉为“三秦锁钥，五路襟喉”。7.1.2A市新区北区控制性详细性规划A市采取中心市区、外围组团、轴带分区发展的城市结构形态。以中心市区为核心，设立三级生态环境保育区：一级保育区以中心市区为圆心，万花山为半径的核心生态保育区，以保护生态环境及城市景观为主要目标，城市建设、环境建设着重渗透、融合历史文化、现代文明和民俗风情，形成圣地风貌景观区；二、三级保育区，分别以外围组团河庄坪、李渠和南泥湾、窑店镇为半径，共同完成水洗、生物及地质地貌生态系统的保护与合理开发利用。中心市区，规划形成以延河大桥为交汇点，并与**桥、嘉岭桥形成中心内环、跨三川而连三山，通市内而达市外。城市沿西北川、东川、南川及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。打通市场沟——西沟、枣园——万花山的通路，形成三个环路，适应城市交通和旅游事业的发展，并保证城市安全。规划市中心区的主要发展方向是中疏、西控、北进、东扩、南下。“中疏”就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。“西控”就是控制西北川的建筑强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。“北进”主要是以**沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。-52- “东扩”就是低级做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。“南下”就是抓好黄蒿湾、方塔两个新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。7.1.3拟储备地块规划情况项目拟储备土地位于A市新区北区，总储备面积为3723.447亩，其中集体建设用地面积为22.407亩，集体农用地面积为3109.983亩，未利用地591.057亩。基础设施及公共配套设施用地1737.507亩，形成可出让土地面积1985.9425亩。拟储备土地规划情况拟设以下几部分：①用于住宅建设用地共计1540.954亩，占总面积的41.39%；②用于商服用地共计444.9885亩，占总面积的11.95%；③用于基础设施及公共配套设施建设用地共计1737.507亩，占总面积的47.66%。详见下表。表7-1待储备地块规划平衡表序号用地名称规划面积（亩）面积（公顷）占总用地1住宅1540.95102.73041.39%2商服444.9929.66611.95%3基础配套设施1737.507115.833847.66%合计3723.45248.2298100.00%根据本项目总体规划，拟储备地块规划与发展方向为商住用地，符合最佳利用要求。7.1.4规划分析结论经分析，本项目地块规划条件、发展方向和储备面积等条件均符合A市城市总体规划范围，项目实施能够加快中心城区与村镇发展，有利于A市经济建设的发展。-52- 7.2市场分析7.2.1项目地块情况本项目整治地块总面积3723.447亩。土地整治完成后，形成可出让用地面积为1985.9425亩，性质为商服用地、住宅用地。7.2.2项目地块供求状况根据《A市新区北区控制性详细规划》的要求，项目区所在地规划为商服用地和住宅用地，作为A市发展的储备用地。A市新区北区建设用地平衡表详见表7-2。表7-2北区城市建设用地平衡表序号用地性质用地代码面积(公顷)占建设用地比例（%）人均（㎡）1居住用地R1097.8639.4354.89其中一类居住用地R1200.497.2010.02二类居住用地R2897.3732.3344.872公共管理与公共服务设施用地A230.318.2711.52其中行政办公用地A182.692.974.13文化设施用地A238.601.391.93其中图书展览用地A2128.361.021.42文化活动用地A2210.240.370.51教育科研用地A381.272.924.06其中高等院校用地A3127.921.001.40中小学用地A3353.351.922.67体育用地A410.920.390.55医疗卫生用地A516.820.600.843商业服务业设施用地B190.526.849.53其中商业用地B1134.524.726.58其中零售商业用地B1195.333.424.77批发市场用地B121.550.060.08餐饮用地B1320.680.741.03旅馆用地B1413.960.500.70商务用地B242.091.512.10其中金融保险用地B2115.110.540.76其他商务用地B2926.980.971.35娱乐康体用地B37.850.280.39其中娱乐用地B317.850.280.39公共设施营业网点用地B49.050.330.45-52- 其中加油加气站用地B419.050.330.454交通设施用地S670.1724.0733.51其中城市道路用地S1643.0923.1032.15交通枢纽用地S37.010.250.35交通场站用地S420.080.721.00其中公共交通场站用地S418.370.300.42社会停车场用地S4211.710.420.595公共设施用地U35.201.261.76其中供应设施用地U121.270.761.06环境设施用地U210.860.390.54安全设施用地U33.070.110.156绿地G557.7120.0327.89其中公园绿地G1208.967.510.45防护绿地G2321.6011.5516.08广场用地G327.140.971.367物流仓储用地W2.660.100.13其中一类物流仓储用地W12.660.100.138合计城市建设用地2784.42100139.22国家提出的“西部大开发”战略，有利于改善西部投资环境，促进西部新经济增长点的形成。西部大开发给A市新区带来了发展机遇，市场潜力很大。7.2.3项目土地利用现状根据A市国土资源局A市新区分局提供的《土地分类面积汇总表》可详细得知拟储备土地现状情况，详见表7-3。表7-3土地分类面积汇总表单位：亩序号村名建设用地面积农用地面积未利用土地合计1a村13.4580953.4645266.13151233.05402c村村345.3015345.30153b村214.2075214.20754d村村841.7115324.24601165.95755e村8.9490513.1410522.09006f村175.7295175.72957g村27.720027.72008h村33.909033.90909i村4.79850.67955.4780小计22.40703109.9830591.05703723.4470-52- 7.2.4项目产品市场优势对于土地这一特殊产品来说，地理位置和交通条件在很大的程度上决定其优劣程度。（1）、区位优势A市新区北区位于A市**山南北中轴线北部，背依主脉，东西护山环绕，面向延河，眺望**。距离已建成区最近处仅1公里，最北处也只有5公里左右；距西北川建成区2.5公里。目前正在实施的北区一期工程，几乎可以和建成区连成一片。北区规划为市级行政中心，以发展现代商贸、金融服务、教育培训等功能为主，体现现代生态新城风貌。规划控制面积38平方公里，承载人口15-20万人。空间结构为“一心、二轴、五区、六廊”。一心即以市级行政办公区为核心；二轴即南北景观轴和东西商业轴；五区即行政区、商务区、三大教育区和东西两片居住区；六廊即六条生态绿廊。形成绿廊贯通、干道串接、多级支撑的组团生长总体布局。综上所述，区位优势明显。（2）、资源优势A市在历史上一向是XX地区的政治、经济、文化和军事中心，是中华民族的发祥地之一，几千年历史的演变、经久不衰，留下了珍贵的历史文化遗产。A市的旅游业从知名度和开发利用价值方面的综合分析，其优势可概括为“两圣两黄”。即革命圣地、民旅圣地：*河壶口瀑布、黄土风情文化。 A市以“两圣两黄”为主体的历史遗迹多达5808处，古遗址2956处，其中新石器以前的遗址1259处，国家级文物4处，省级文物26处，县市级文物183处。最为著名的有黄帝陵、乔山山麓的轩辕庙、子长钟山寺石窟、A市**山、A市**山、秦直道等。同时，A市红色旅游资源丰富，党中央和毛主席等老一辈无产阶级革命家在A市生活战斗过13年，留下了一大批宝贵的革命文物、革命纪念地和丰富的精神财富——-52- A市精神。全市境内各类红色旅游遗址150多处，为全国之最。列入国家重点保护的有凤凰山、**、枣园、**及南泥湾等旧址16处。其中即有像壶口瀑布这样的极具观赏价值的自然景观，又有着大量的具有纪念意义的革命遗址，还有**高原特有人文风俗。省级革命文物有：A市区内的陕甘宁边区政府旧址、南泥湾旧址，吴旗县、*县县、子长县、安塞县革命旧址、旧居、刘*县陵园、谢子长陵园、洛川县冯家村“洛川政治局会议旧址”等，A市的风土民情、民间艺术种类繁多。A市风味小吃品种多样，由于**高原土地宽广，日照充足，昼夜温差大，所以农、林、土特产品，生长期长，营养积累丰富，口味甚佳。经过千百年来劳动人民的积累和创新，风味小吃各式各样，营养丰富，食者强身健体；民间社火、灯会、闹秧歌、转九曲、信天游等。规模较大的社团活动有安塞腰鼓、洛川瞥鼓、宜川胸鼓，还有XX农民画、布堆画、毛绣、刺秀、窑洞窗花、民间剪纸艺术等。集中、典型地反映XX地区民间风情资源的优势。代表有洛川民俗馆、安塞文化艺术馆等。如此丰富的旅游资源，在国内也算是首屈一指的。（3）、政策扶持优势中央政治局委员、原中组部部长李源潮指出“A市不仅要做美，还要做大做强”。并亲自上山视察新区，他说：“A市上山建城路子好，开创了城市建设的新纪元，拓展了经济社会发展空间，对A市发展具有现实意义和长远意义”。中央政治局委员、中央书记处书记、中组部部长、原B省委书记、省人大常委会主任赵乐际指出：“A市新区规划建设要坚持旧城与新区统筹，优化新区空间布局，景区建设与配套设施并行，不断提升A市区综合承载能力”。省委书记，原B省省长赵正永指出：A市要在全省率先实现城乡统筹发展，特别是市区建设要实施进沟上山，拉大城市框架，提高城市承载能力。省委常委、A市委书记姚引良对A市新区规划建设倾注了大量心血，多次深入实地勘察调研，现场指导工作，并指出：要科学规划论证，打破常规推进，坚持用A市精神建设A市新区，努力创造新区速度和新区精神。2011年12月召开的A市第四次党代会上确立了“中疏外扩、上山建城”的城市发展战略和“中国革命圣地、历史文化名城、优秀旅游城市”的城市定位。-52- A市新区的建设发展受到了中、省、市各级领导的重视关怀和大力支持。国家发改委主任（时任国土资源部部长、国家土地总督察）徐绍史，国家发改委副主任连维良、国土资源部副部长王世元、财政部副部长张少春、王保安、省长（时任常务副省长）娄勤俭、省委副书记孙清云、常务副省长（时任省委常委、副省长）江泽林、时任省委常委、组织部长李锦斌、省委常委、秘书长刘小燕、副省长祝列克、李金柱等中、省领导同志亲赴新区一期施工现场视察指导工作。省委常委、市委书记姚引良，市长梁宏贤对A市新区规划建设高度重视，亲力亲为，多次参与规划编制和工程设计的评审论证，经常性地深入施工一线检查指导工作；市人大常委会主任冯继红、市政协主席师合林带领人大代表和政协委员赴施工现场视察指导工作；市委常委、常务副市长、新区党工委书记薛占海更是坚持一线，重大问题亲自研究、重要工作亲自部署、难点工作亲自协调。有力地推动了新区开发建设各项工作，也坚定了我们又好又快建设新区的信心和决心。此外，原在延工作过的老领导、老同志、北京知青以及世界华人协会等海内外华人华侨团体也十分关注A市新区建设，纷纷通过现场考察、来电来函询问等多种方式建言献策。（4）、城市品牌优势A市是国务院首批公布的历史文化名城，是中华民族的发祥地之一。近年来，A市经济持续、快速、健康发展，各项社会事业全面进步，综合实力不断提升。城市的美誉度和知名度逐步提高。同时，作为革命老区，A市还有着极其特殊的纪念价值和政治地位。就“A市”两个字的品牌价值就不可估量。7.3土地价格预测本项目地块位于A市新区内，参考近三年来土地出让价格，来确定本项目商服用地出让价格，详见表7-4。-52- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目可行性研究报告表7-4A市2010年至2013年土地交易情况统计表序号宗地名称宗地位置出让方式出让时间规划用途受让人面积（亩）成交价（万元）单价（万元）12010-006号大砭沟井子滩挂牌2010.12.22商业、住宅A市敦凯房地产开发公司15.10681760116.503822010-015号百米大道以北、污水厂以西挂牌2011.9.28商业、住宅A市荣祥建筑公司12.7723390265.424432011-006号百米大道以南（市中心血站以西）挂牌2012.1.17商业、住宅A市元丰置业公司2.1561770357.126342011-008号七里铺原石化局挂牌2012.1.6商业、住宅延长石油6.931640236.652252012-013号柳林镇高坡村挂牌2013.6.18商业、住宅A市虎军公司58.87180122.108862012-007号迎宾大道（市妇幼保健院）挂牌2013.6.18商业、住宅A市虎军公司7.342090284.741172013-007号枣园大道拍卖2013.6.29商业、住宅陕西大兴荣昌置业公司14.9810800720.961382013-001号燕沟燕翔小区西北侧拍卖2013.8.23商业、住宅陕西龙飞房地产公司6.431700264.385792013-004号红花沟拍卖2013.8.1商业、住宅A市煜城房地产公司124.31120090.10459102012-009号迎宾大道（市中心血站）挂牌2013.8.15商业、住宅A市三恒置业公司6.863160460.6414112011-013号迎宾大道（华丰一期商住楼）挂牌2013.10.22商业、住宅A市华升房地产开发公司4.9674450895.913122013-013号桥沟镇刘万家沟村拍卖2013.12.16商业、住宅陕西凯泽房地产公司70.8918180256.4537132013-018号七里铺烟洞沟拍卖2013.12.16商业、住宅F市三桂地产78.832613900176.323142013-009号河庄坪镇李家洼村拍卖2013.12.16商业、住宅A市百合实业公司59.716620278.392152011-014号大砭沟文化二村拍卖2013.12.16商业、住宅A市敦凯房地产开发公司15.814150262.4921162013-019号柳林镇王家沟村拍卖2013.12.24商业、住宅陕西诚合房地产公司144.78318300126.6656172013-020号柳林镇王家沟村拍卖2013.12.24商业、住宅陕西诚合房地产公司115.069514000121.6656182012-011号柳林镇柳树巷村拍卖2013.12.24商业、住宅A市开恒房地产公司4.5600133.3333-54- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目可行性研究报告19小计750.227133890178.466202010-008号西北川枣园大道以北挂牌2010.12.28商业A市城投公司5.8488960164.1362212011-002号中心街凤凰广场挂牌2011.5.10商业A市城投公司37.8812200322.0697222011-010号中心街（区粮食局）挂牌2012.1.17商业A市慧源公司5.782510434.2561232011-005号桥沟百米大道东段挂牌2011.8.5商业A市景御工贸公司2.56900351.562524小计52.068816570318.233252012-006号市场购21号楼西侧挂牌2013.12.10商住楼陕西大朝房地产公司8.142000245.7002262010-005号柳林镇王家沟村挂牌2011.6.24住宅陕西华峰房地产开发公司8.90041120125.837272010-014号污水厂以西、残联以东挂牌2011.9.28住宅陕西汉文置业公司7.8951600202.6599282012-004号柳林镇赵庄村挂牌2013.11.12住宅A市美丽之家房地产公司31.19226072.45912292013-010号陕西电大A市分销挂牌2013.11.12住宅陕西登峰房地产公司1.2632710562.0604302013-014号桥沟镇刘万家沟村拍卖2013.12.16住宅陕西凯泽房地产公司119.8723300194.3772312013-016号桥沟镇刘万家沟村拍卖2013.12.16住宅陕西凯泽房地产公司76.0912100159.0222322013-009号河庄坪镇李家洼村拍卖2013.12.16住宅A市百合实业公司5.51370249.090933小计258.848644460171.76134总计1061.1444194920183.688-54- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目本项目土地地理位置优越，其商服用地和住宅的出让价格初步确定为200.00万元/亩。7.4出让计划7.4.1土地出让计划本项目整治完成后，可出让面积1985.9425亩，性质为商服用地和居住用地，其中商业面积444.9885亩，住宅面积1540.954亩。根据本项目地块规划用途，计划建设完成后分3年逐年出让。商业用地出让计划：第一年出让E-1-3、E-2-4、E-1-4、F2-1-4、F2-1-5、F2-1-8、F2-2-3、F2-2-8、C-3-6、C-3-3、C-3-7地块土地，总面积为150.7695亩，第二年出让F2-2-4、F2-1-3、G1-1-1、G1-1-3地块土地，总面积为163.1565亩，第三年出让F2-2-5、G1-1-8、C-1-7地块土地，总面积131.0625亩。住宅用地出让计划：第一年出让E-2-6、E-3-5、E-3-6、E-4-8、E-1-5、E-2-1、C-2-1地块土地，总面积为580.9040亩，第二年出让F1-1-1、F1-1-2、F1-2-4、F1-2-5、F1-1-3、G1-2-7、C-2-5地块土地，总面积为540.598亩，第三年出让E-2-2、E-3-7、G-3-3、C-1-5、C-1-6、C-2-1、C-2-4地块土地，总面积为419.452亩。详见表7-5、表7-6。表7-5拟储备土地利用规划住宅地块编号平方米亩数商服地块编号平方米亩数第五批次E-2-668373102.5595第五批次E-1-31213418.201E-3-5206787310.1805E-2-4827512.4125E-3-652407.8600E-1-41914128.7115E-4-820663.0990第六批次F2-2-822233.3345E-1-5808412.1260F2-2-42412636.189E-2-12102831.5420F2-1-34127061.905E-2-231444.7160F2-1-418402.76E-3-7802112.0315F2-1-522233.3345第六批次F1-1-123823.5730F2-1-82373935.6085F1-1-2179149268.7235F2-2-319682.952F1-2-4712810.6920F2-2-579152118.728F1-2-52843042.6450第七批次G1-1-228904.335-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目F1-1-389288133.9320G1-1-34048560.7275第七批次G1-2-720913.1365G2-1-88141.221G2-3-31154817.3220第十批次C-1-7740911.1135第十批次C-1-585121127.6815C-3-71120316.8045C-1-685578128.3670C-3-630244.536C-2-175691113.5365C-3-31474322.1145C-2-486222129.3330C-2-55193077.8950合计10273011540.9515296659444.9885表7-6土地出让计划表单位：亩年度规划用途地块编号面积小计合计出让比例2016年住宅用地E-2-6102.5595580.9040731.673537%E-3-5310.1805E-3-67.86E-4-83.099E-1-512.126E-2-131.542C-2-1113.537商业用地E-1-318.201150.7695E-2-412.4125E-1-428.7115F2-1-42.76F2-1-53.3345F2-1-835.6085F2-2-32.952F2-2-83.3345C-3-64.536C-3-322.1145C-3-716.80452017年住宅用地F1-1-13.573540.5980703.754535%F1-1-2268.724F1-2-410.692F1-2-542.645F1-1-3133.932G1-2-73.137C-2-577.895-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目商业用地F2-2-436.189163.1565F2-1-361.905G1-1-24.335G1-1-360.72752018年住宅用地E-2-24.716419.4520550.514528%E-3-712.032G2-3-317.322C-1-5127.682C-1-6128.367C-2-4129.333商业用地F2-2-5118.728131.0625G1-1-81.221C-1-711.1135合计1985.9425100%7.4.2土地出让工作程序根据国土资源部2007年发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》相关规定挂牌出让国有土地使用权依照如下程序：（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。（2）符合条件的竞买人填写报价单报价。（3）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。（4）出让人继续接受新的报价。（5）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。7.4.3挂牌出让注意事项（1）挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。（2）挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。④在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。7.5分析预测结论本项目土地储备条件符合相关规定，市场定位合理，整治后出让、开发前景看好，出让后收益有保障。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第八章节水、节能8.1编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《B省建筑节能条例》；3、《B省节约能源条例》；4、《B省建设领域节能减排工作实施方案》。8.2编制原则能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础，国家对能源实行开发和节约并重的方针，为贯彻节约能源这一基本国策，本项目的节能设计按以下原则进行：1、在确保现行经营的前提下，尽可能选用国内机械行业中节能效果较好新设备。2、在设计中，尽可能做到布局紧凑、流程合理，尽量减少各物料周转的距离，降低能源消耗。3、采用行之有效的节水、节电、降低能耗等措施，尽可能降低综合能耗水平。8.3能耗分析8.3.1耗水分析本项目建成后，主要耗水是道路洒水和道路绿化用水。道路洒水按照1L/㎡计算，一日两次，道路绿化用水按照1.5L/m2计算，一日两次，一年中按照240天洒水计算，总耗水量为9.564万吨。能耗分析见下表。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目表8-1耗水量计算表名称用水量标准次数规模（㎡）用水量（万吨）道路洒水1.0L/㎡·d21509257.244绿化用水1.5L/㎡·d2322322.32总计9.5648.3.2耗电分析本项目建成后主要用电为道路照明用电。本项目共计路灯320盏，每盏路灯功率为60W。每天平均10小时开启时间，一年365天计算。全年共耗电7.008万KW。8.3.3折算标煤本项目年总用水量9.564万吨，年用电量7.008万KW，折算表标煤共计31.844吨。详见下表。表8-2水、电标煤折算表能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数折算标煤水吨956400.242923.231电万KW7.0080.12298.613合计31.8448.4节水、节能措施8.4.1排水节能生活用水根据建筑性质及当地经济发展情况按规范规定的额定值选用，不一概选取最大值。8.4.2电气节能（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号；（2）-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗；（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理；（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用节能灯；（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。8.5节能效果评价本项目建设所需用的能源主要为电和水。项目在建设中将以“节约能源”为出发点，在不浪费电力及水资源的前提下，保证项目按时按进度完成。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第九章环境影响分析与保护本项目为土地收储项目，在计算期内对环境影响主要为建设期内基础设施建设阶段产生的环境污染。在土地出让期及以后相当一段时间，主要为施工阶段对环境的影响。本章节重点分析基础设施建设及土地招拍挂后后地上建筑物建设施工阶段对环境影响分析与保护措施。9.1设计依据1、GB3095-2012《环境空气质量标准》；2、GB16297—1996《大气污染物综合排放标准》；3、GB18918-2002《城镇污水处理厂污染物排放标准》；4、CJ343-2010《污水排入城镇下水道水质标准》；5、GB3096-2008《城市区域环境噪声标准》。9.2设计原则1、生态化原则；2、严格保护原则；3、经济性原则；4、适宜性原则；9.3项目对生态环境影响项目施工期对环境产生影响有：水土流失、施工噪声、施工人员的生活污水及施工过程中产生的生产废水、施工人员的生活垃圾及施工过程中产生的建筑垃圾、施工地面扬尘和施工机械设备排放废气等。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目1、施工噪声对环境的影响由工程污染源分析可知，施工期噪声源主要为各类高噪声施工机械，施工期间多种机械噪声叠加，噪声达110dB（A）以上。根据以往的预测，昼间，除切割机需70.6m、电锯需44.7m外，其它施工机械的衰减距离最大不超过28m，施工场界噪声就可达到GB12523-90规定的限值。本项目开发施工量相对较小，只要切割机、电锯均置于地块较中间位置工作，其它机械工作位置也尽量靠地块中部，仅在必须时至地块边缘工作，这样本项目施工时场界噪声基本能达标，少数时候即使出现超标现象，超标值也较小。应采取以下措施以控制噪声超标：昼间将噪声较大的施工机械如切割机、电锯尽量置于与地块临敏感点边界距离大于70m的位置上操作，并搭建临时工棚，施工噪声经距离衰减基本可达到GB12523-90的规定标准；夜间，由于本项目施工现场距离附近的居民楼较近，故建设单位在施工期间要合理安排施工时间，无特殊的工艺要求严禁夜间高噪音设备的施工，如确须夜间施工的，一要报请城乡建设管理部门批准，二要在这些噪声较大的施工机械周围设置临时的隔声屏障，以阻隔噪声，减小影响，并尽量安排在地块中部进行施工操作，以增大噪声衰减距离。三要在夜间施工前将施工时间、天数告知附近居民，在夜间施工期间应按照有关规定给予受影响的居民一定的补偿。同时，尽量避免物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声，物料运输需要选择两侧居民区较少的道路，大型车辆进入施工区附近时要减速行驶。2、施工扬尘对环境的影响项目地块周围的居民区与项目紧邻，位于一般建筑施工扬尘的影响范围（150m），因此，必须做好施工过程扬尘削减措施，采用湿法作业、及时对场地进行洒水抑尘，加强管理，做好扬尘控制的各项措施情况下，对附近的居民区影响较小。车辆扬尘主要影响为道路两侧各50m的区域。做好扬尘控制的各项措施情况下，车辆扬尘对周围敏感区的影响不大。3、施工废水对环境的影响拟建项目施工期废水主要包括车辆、机械清洗废水和施工人员产生的生活污水。施工废水和余水均通过排水沟流入到沉淀池当中，沉淀后将上清液循环使用，实现废水零排放。施工期生活污水量是12m3-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目/d，主要污染物是CODCr、BOD5、NH3-N及悬浮物，项目施工期应在施工前建化粪池，对生活污水进行预处理后，定期由环卫部门用槽车清运集中处理。4、施工固废对环境的影响施工固体废物主要来源于建筑物拆除产生的建筑垃圾、道路及各类管道修建开挖的土方量及施工人员的生活垃圾。本项目施工过程中施工人员产生的生活垃圾，应设置集中存放点并定期由环卫部门外运，不会对环境造成不利影响。9.4生态环境保护措施1、施工噪声环境影响及防治从噪声角度出发，本项目施工应当严格控制施工时间，尽量避免在每日22：00—次日6：00时间段内施工。2、施工期水土流失环境影响本项目施工用地在施工过程中经雨水冲刷，易产生水土流失。因此，施工期应尽量避开雨季。3、固体废弃物环境影响施工期间的固体废弃物包括施工建筑垃圾和施工人员的生活垃圾两类。施工期建筑垃圾主要为混凝土碎块、废弃钢筋、废油漆、废涂料、废弃瓷砖、废弃大理石块、废弃建筑包装材料等。施工期间的生活垃圾以有机类废物为主，其成分为易拉罐、矿泉水瓶、塑料袋、一次性饭盒、剩余食品等。以上垃圾应按环保部门要求进行分类集中后运送指定地点处理。4、水环境影响施工期间的生活污水主要是施工人员吃饭和粪便过程产生。施工期生活污水需经隔油处理后排放。在施工期还将生产少量的生产废水，主要是施工过程中使用商品混凝土产生的水泥浆水。另外，对施工机械设备的维修、清洗也将产生少量的废水，其成分主要是油类污染。应分别经沉淀等专业处理后排放。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目5、大气环境影响施工期间的大气环境影响主要是施工过程中产生的施工地面扬尘和施工机械设备排放的尾气。在施工现场喷水可以有效降尘，施工人员在土石方的装卸过程中应尽量避免人为的扬尘，并注意在风大的时候停止施工。设置防护遮拦网减少扬尘。6、人群健康施工区都在配套设施较全的城市周边，因此饮用水采用市政自来水，饮用水水质可以保证。施工期施工人员居住密集，生活卫生条件相对较差，很容易因饮食不卫生而造成疾病流行。工程所处地区水面较多，蚊蝇滋生较快，同时老鼠也会增多，若不采取灭杀措施，容易造成虫媒传染病流行。施工人员居住集中，容易造成传染病流行，因此要做好施工人员的体检。有利条件是施工区靠近市区，有完善的医疗保健体系。做好施工人员进场体检工作。注意施工人员的饮食卫生，特别在夏秋季节，要做好肠道传染病的防治工作，加强对食堂的消毒及食品保鲜工作。施工区要做到定期灭蚊蝇、灭鼠，施工人员夏秋季应挂蚊帐、不露宿，减少蚊虫叮咬，服用抗疟药物，一旦发现疫情立即通知防疫部门进行处理。7、生态环境施工期间对林地、草地、土壤等产生破坏，工程弃土产生水土流失，将对区域生态环境产生影响。8、占地影响施工过程中将有大量土地被永久或临时占压，工程占地将对占压区内居民的生产生活产生一定的不利影响。9.5环境影响预测9.5.1生态环境影响及对资源影响-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目生态环境影响：不利影响主要为地表平整等对土壤、植被、水土流失的影响；规划区域占地对土壤、植被、水土流失、农业生态、土地利用的影响。有利影响为绿化系统建设对土壤、植被、水土流失的改善。对资源的影响：不利影响主要为规划用地对农业土地资源（耕地）的影响。9.5.2社会经济环境影响主要受基础设施建设对社会经济发展、生活质量、土地利用价值的有利影响。文物保护主要受施工工期、汽车尾气等不利影响。资源、能源供给主要受规划后资源、能源需求增加对资源能源供给能力的不利影响。9.6运行期环境影响预测分析该项目工程的实施，将使该区域社会发展和经济开发创造一个良好的外部环境。该项目的的建立，为人们提供了良好的生活场所，对促进整个社会的稳定和发展起着十分重要的作用。工程实施后，对改善农村群众的生活条件，将起到一定促进作用，不仅使这一地区生态农业环境得到改善，同时增加了绿化面积，增加了新的景观，也为这一地区生态环境建设打下了一个良好的基础。占地、灰尘、噪声的影响。工程建设需永久和临时占用部分土地，通过适当补偿解决。工程建设初期，一定时期内会有沙尘发生，可通过防护林带的建设预以减免。在夜间禁止施工，以保证施工噪声达到《建筑施工场界噪声限值》。由上分析可见，在应有措施到位的条件下，项目的建设对于周围地面建筑和环境无大的负面影响。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十章劳动安全与卫生10.1影响劳动安全的因素分析影响本项目建设的劳动安全因素主要有施工噪声，电器设备操作及其它管理过程中产生的失误等。10.2防护和监控措施10.2.1噪声消除噪声主要是在施工过程中产生的，特别是机械运转时产生的噪声。施工过程中可通过两个方面减少噪声对工作人员的影响，一是抑制声源，例如选用低运转速机械设备，尽可能采取减震措施；二是做好隔音措施。10.2.2电气设备操作施工过程中若涉及电气设备的使用，电气设备应按相关接地保护规程的要求执行。高压设备接地保护，接地电阻不大于4欧姆。10.2.3管理措施施工企业必须对所有员工在生产过程中，按《中华人民共和国劳动法》进行法律保护。具体措施有：（1）、设置岗位责任制，操作人员上岗前必须进行岗位培训，持上岗证上岗是最基本的劳动保护；（2）、项目区内所有危险地段在醒目处设置警示牌；（3）、高于1.2m的平台应设置护栏和其它安全措施；（4）、对有可能积聚有毒、有害气体的地方，均设置通风设备；（5）、设置负责安全生产、劳动保护的机构，负责整个施工过程中的安全生产和劳动保护。10.3劳动卫生措施-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目1、施工人员的生活饮用水水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749—2006）。教育施工人员增强个人卫生和防病治病的意识，并注重饮食卫生。2、发放工作服、口罩等劳动保护用品，操作施工机械器声大于85dB（A）的施工人员还应发放耳塞，保护听力。3、根据工作性质、作业条件，按国家有关规定给施工人员配备相应的个人防护用品。4、夏季施工作业应合理调整作息时间。从事高温工作的场所，应加强通风和防暑降温措施。10.4工程施工安全措施1、进入施工现场，必须戴安全帽，禁止穿拖鞋。在没有防护设施的高空、悬崖和陡坡施工，必须系安全带。2、上下交叉作业及危险的出入口要有防护棚或其它隔离设施。距地面2m以上作业要有防护栏杆、挡板或安全网。3、施工现场的洞、坑、沟、升降口、漏斗等危险处，设置防护设施或明显标志，以防行人跌落。4、施工现场要有交通指示标志，交通频繁的交叉路口应设指挥。5、为了防止电器设备对人造成危害，施工中所有电器设备均应设置接地保护装置。机械和动力机的机座必须稳固，机械转动的危险部位要设安全防护网、罩。6、为了防止坠落事故的发生，地沟、水井设置盖板；有危险的吊装口、安装孔等处设安全围栏。排水管道预留并设盖板。7、减少自然灾害损失。暴风雨前后检查工地临时设施、脚手架、机电设备、临时线路，发现倾斜、变形、下沉、漏雨、漏电等现象，应及时修理加固，有严重危险时，应立即排除。机电设备，设临时避雷装置；机电设备的电气开关，设防雨、防潮设施。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目10.5预期效果及评价设计遵照“安全第一、预防为主”，从“治本”的指导思想出发，对存在的不安全因素，采取了有效的防范措施。可以预见，本工程在建设期及运行期能按照劳动安全要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十一章项目管理11.1组织机构11.1.1项目领导机构组建方案为了保证项目的顺利进行，按照团结协调、勤政务实、开拓创新、廉洁高效的原则组建项目建设领导小组，加强对项目开发建设的组织领导是十分必要的。因此，特设立“A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目（下简称土储项目）领导小组”。在领导小组下面设立“土储项目工程指挥部”，使其在“土储项目领导小组”的监督下对整个项目进行实施。11.1.2项目管理机构组建方案及管理体系图指挥部在领导小组的领导下，负责协调解决项目建设中的规划、筹资、建设等重大问题，以确保各职能部门密切配合，通力合作。指挥部下设各职能部门，并明确各职能部门的职责。工程建设项目管理机构图，见图11.1。项目领导小组项目工程指挥部办公室财务处规划处建设处保卫处图11.1工程建设项目管理机构图11.1.3机构适应性分析-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目在整个管理机构中，管理趋于扁平，信息沟通简捷方便，职权和职责分明、命令统一，便于统一指挥，集中管理。但对于领导的精力和专业性要求均较高。本项目通过组建工程指挥部的方式对领导工作进行分工合作，有效的解决了这一问题。在项目实施过程中，应注意领导小组工作责任的划分，避免出现多头领导的现象。11.2人力资源配置表11-1人力资源配置表序号职能部门人数备注1指挥长1人2副指挥长5人3办公室3人4财务处2人5规划处4人6建设处10人7保卫处5人合计30人11.3项目建设管理11.3.1严格执行项目法人制项目法人单位组织公司有关部门人员成立项目建设管理机构，遵守国家和政府有关政策，负责建设过程中重大决策和与相关单位间的协调工作，并对整个项目的质量、进度、投资负责。11.3.2严格执行招投标在项目勘察设计、施工等重要环节中，根据法律、法规确定招标方式，严格实行招投标制度。坚持公平、公开、公正原则，择优选定勘察设计单位、施工单位，引入市场竞争机制，科学地降低工程成本、提高投资效益。11.3.3严格执行建设财务管理制度工程建设必须做好项目建设过程中的档案收集、整理、归档等工作。要加强项目建设的资金管理，设立专门的基建帐户，建立严格的财务管理制度。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十二章项目实施进度12.1建设期项目建设期为24个月，2014年06月－2016年05月。12.2项目实施进度安排项目建设工期主要分为三个阶段：1、2014年06月—2014年07月为整治筹备阶段；2、2014年07月—2016年04月为项目实施阶段；3、2016年05月为成果验收阶段。表12-1项目实施进度表序号工作阶段2014年2015年2016年6-7月7-12月1-12月1-4月5月1整治筹备2项目实施3成果验收12.3施工方案本项目对施工质量要求较高，为保证工程进度和质量，建议选用专业队伍施工，尽可能采用机械化施工。选择和确定施工方案是施工组织设计的重要内容，它主要包括：工程项目确定的施工起讫点、顺序是否合理，选择的施工方法和施工机械是否先进、恰当、可行。上述各方面对工程施工效果、工程进度安排、质量保证、工期长短产生决定性的影响，因而必须结合工程情况和实际可能，认真分析比较，慎重选择施工方案。现将有关施工方案简述如下：1、从实际出发，在合理选择和确定各单位工程之后，更要合理地选择其施工方法和施工机械。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目2、各项工程首先考虑机械化施工。3、施工方案的选定应满足施工技术、施工工期、施工质量、施工安全和环境保护的要求。5、建筑垃圾宜按指定地点堆放，不可随意堆弃。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十三章项目招投标根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会第3号）、《中华人民共和国招投标法》以及《B省招标投标管理办法》等有关招标文件规定，项目依法必须进行招标，按其规定确立招标范围、招标组织形式、招标方式。13.1招标范围根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会第3号）的要求，本项目属于关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，总投资大于3000万元人民币。因此，对项目的勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购全部实行招标。13.2招标组织形式按国家招投标法及有关规定，项目拟实行委托招标，按照《B省招标投标管理办法》的规定报送书面材料。13.3招标方式必须进行招标部分为勘察、设计、监理、施工以及重要设备材料的采购。按照《B省招标投标管理办法》的规定，本项目采用公开招标方式。13.4资质要求根据中华人民共和国《建筑业企业资质等级标准》规定，施工单位资质须为二级以上。勘察、设计单位建议专业甲级，监理单位建设专业乙级以上。13.5招标组织-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目招标人应当在报送建设项目可行性研究报告、核准报告或货物采购、服务采购报告时，一并将项目的招标方案报项目审批部门批准。招标方案包括拟招标范围、招标方式、招标组织形式等有关招标内容。招标公告应当在市发展改革行政部门指定媒介上发布，有关媒介发布的内容应当相同；未在指定媒介发布招标公告的，视为未公告。参加投标的施工队伍不得少于五家，参加投标的监理单位不得少于三家，参加投标的供应商不得少于三家。开标由招标人组织，依法组成评标委员会，依照“公开、公平、公正”的原则，按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人，在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。开标过程应当记录，并存档备查。中标人的投标应当符合下列条件之一：1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。2、能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。项目所有投标被否决的，应当重新招标。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人和中标人自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人按照合同约定履行义务，完成中标项目。不得向他人转让中标项目，也不得将项目肢解后向他人转让。本项目的招标具体要求详见下表。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目土储项目招标基本情况表招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察√√√设计√√√建安工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料√√√-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十四章项目投资估算14.1编制说明本项目投资估算范围包括土地征用费用、场地平整费用、拆迁安置补偿费用、基础设施建设费、预备费、可行性研究报告编制费及建设期利息等。土地费用采用近期挂牌均价，生产装置价格采用近期设备、土建的咨询（报）价。14.2编制依据1、国家有关行业部门关于项目投资估算的编制要求；2、工程建设其他费用执行《B省工程建设其他费用定额》，其中勘察设计费用按照原国家计委、建设部颁发的《工程勘察设计收费管理规定》标准进行估算；3、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知（财综【2006】48号）》；4、《B省土地管理实施办法》；5、《B省国土资源厅B省财政厅关于耕地开垦费收缴和使用管理有关问题的通知》；6、《国家测绘局国测财字（2002）3号文件》；7、《测绘收费标准》；8、《A市新区北区城乡化建设征迁安置补偿方案》；9、《B省建筑装饰工程消耗量定额（2009）》；10、《B省材料信息价（2014年第2期）》；11、《A市建设工程造价信息（2014年第2期）》；12、《B省建设工程工程量清单计价费率（2009）》。14.3投资估算费用组成项目总投资-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目278557.16万元，其中土地征用费40633.26万元；拆迁补偿费3025.73万元；基础设施建设费13341.45万元；场地平整费184311.74万元；基本预备费19304.97万元；可行性研究报告编制费20.00万元；建设期利息17920.00万元。详见附表1《总投资估算表》。14.4费用组成14.4.1土地征用费土地征收费用包括：土地补偿费、青苗补偿费和地上建筑物补偿费、安置补助费、征地管理费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、社会保障费、土地测量费共9项。《A市新区北区城镇化建设项目征迁安置补偿实施方案》以下简称《征迁安置补偿方案》。（1）土地补偿费估算土地补偿费标准：集体农用地和集体建设用地土地补偿费，以35991元/亩取值估算【依照《B省政府办公厅关于印发全省征地统一年产值及片区综合地价平均标准的通知》（陕政办发[2010]36号）的规定】。集体农用地补偿费=3109.983亩×35991元/亩=11193.14万元集体建设用地补偿费=22.407亩×35991元/亩=80.65万元未利用地补偿费=591.057亩×35991元/亩=2127.27万元土地补偿费=11193.14+80.65+2127.27=13401.06万元（2）青苗补偿费和地面附着物补偿费估算。青苗补偿费标准：以4744元/亩取值估算【根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条之规定；《B省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条之规定及《征迁安置补偿方案》。青苗补偿费和地面附着物补偿费=3109.983亩×4744元/亩=1475.38万元（3）安置补助费-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目安置补助费标准：《征迁安置补偿方案》，每亩土地补偿安置补助费用30000元。集体农用地安置补助费=3109.983亩×30000元/亩=9329.95万元集体建设用地安置补助费=22.407亩×30000元/亩=67.22万元安置补助费=9329.95+67.22=9397.17万元（4）征地管理费征地管理费标准：根据《征迁安置补偿方案》不高于土地征用费的2.8%，本项目集体建设用地和集体农用地取2.5%进行估算，未利用地取1.5%进行估算。集体农用地征地管理费=（11193.14+1475.38+9329.95）×2.5%=549.96万元集体建设用地征地管理费=（80.65+67.22）×2.5%=3.70万元未利用地征地管理费=2127.27×1.5%=31.91万元征地管理费=549.96+3.70+31.91=585.57万元（5）新增建设用地有偿使用费估算新增建设用地有偿使用费用标准：以24元/平方米、16000元/亩取值估算【根据财政部、国土资源部《关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2010]93号）规定；根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）规定】。新增建设用地有偿使用费=3109.983亩×16000元/亩=4975.97万元（6）耕地开垦费估算耕地开垦费收费标准：以9元/平米、按6000元/亩取值估算【根据B省国土资源厅、 B省财政厅《关于耕地开垦费收缴和使用管理有关问题的通知》规定】并结合《征迁安置补偿实施方案》。耕地开垦费=3109.983亩×6000元/亩=1865.99万元（7）耕地占用税估算-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目耕地占用税标准：以26元/平方米、按17333.33元/亩取值估算【根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）规定；根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第49号）规定；根据《B省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（B省人民政府令第141号）规定】。耕地占用税=3109.983亩×17333.33元/亩=5390.64万元（8）社会保障费社会保障费标准：根据《征迁安置补偿实施方案》以11100元/亩标准估算。集体农用地社会保障费=3109.983亩×11100元/亩=3452.08万元集体建设用地社会保障费=22.407亩×11100元/亩=24.87万元社会保障费=3452.08+24.87=3476.95万元（9）土地测量费土地测量费标准：根据国家测绘局国测发（1993）082号文件和《测绘收费标准》规定土地测量费按0.26元/㎡、173.33元/亩估算。集体农用地土地测量费=3109.983亩×173.33元/亩=53.91万元集体建设用地土地测量费=22.407亩×173.33元/亩=0.39万元未利用土地测量费=591.057亩×173.33元/亩=10.24万元土地测量费=53.91+0.39+10.24=64.54万元综上，本项目土地征费用：=13401.06+1475.38+9397.17+585.57+4975.97+1865.99+5390.64+3476.95+64.54=40633.26万元。14.4.2拆迁安置补偿费本项目拟拆迁a村和e村2个村庄。根据A市新区拆迁办提供的相邻地块村镇具体情况，拆迁面积15000m2，涉及人口300人，75户。根据A市土储中心对其拟储备土地实地调查结果，拟拆除的a村和e村的-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目地上房屋面积共计15000平方米，依据《征迁安置补偿方案》，房屋拆迁费用由以下几项费用组成建筑物拆迁补偿费，安置过渡费，居民拆迁补助费，拆迁奖励费，旧有房屋拆除费，垃圾清运费拆迁物评估费和其他工作经费组成。（1）货币补偿费用估算。本项目拆迁面积共计15000平方米，按每平米1800元计算，拆迁补偿费用为1620.00万元。（2）安置过渡费按200元/月·人，过渡期24个月计算，安置过渡费用为86.40万元。（3）居民搬迁补助费按1000元/户计算，居民搬迁补助费为4.50万元。（4）搬迁奖励费按5000元/户计算，搬迁奖励费为22.50万元。（5）旧有房屋拆除费本项目旧有房屋拆除费为每平方米60元计算，旧有房屋拆除费为54万元。（6）垃圾清运费本项目垃圾清运费为每平方米20元计算，垃圾清运费为18.00万元。（7）拆迁评估费拆迁评估费根据房屋拆除费的0.5%计提，经计算，拆迁评估费为8.10万元。（8）工作经费工作经费按照前七项和的1%进行估算，经计算，工作经费为1.94万元。（9）拆迁补偿总费用综上计算可得出，拆迁补偿总费用为3025.73万元。详见附表1-3《拆迁补偿费估算表》。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目14.4.3场地平整费本项目拟对本次征收的全部土地进行收储整治，共收储土地面积3723.447亩，场地平整费总计184311.74万元。工程及工程其他费用详见下表：表14-1场地平整费用估算表序号项目单位工程量综合单价(元)工程造价(万元)1工程直接费175296.901.1人工伐树.直径在(20cm)以内10根7765.00200.00155.301.2砍灌木林.直径在10cm以内1000㎡2486.001400.00348.041.3填方区清草皮土m³248635.0010.00248.641.4土方工程m³54561000.0027.00147314.701.5填方区强夯处理㎡1791000.0055.009850.501.6浆砌块石挡土墙m9680.002600.002516.801.7浆砌块石截水沟m9680.001250.001210.001.8挖方边坡坡面防护㎡5676840.0022.5012772.891.9坡顶天沟m5800.00210.00121.801.10盲沟m12430.00610.00758.232工程其它费用9014.842.1建设单位管理费1.80%3155.342.2建设单位临时设施费0.70%1227.082.3专项研究试验费250.00a湿陷性黄土高填方科学研究费50.00b场区高填方检测监测费用200.002.4勘察设计费2.50%4382.423合计184311.7414.4.4基础设施费基础设施费由两部分组成：工程直接费用和工程建设其他费用。（1）工程直接费：道路主体工程包括机动车到、人行道、配套设施和绿化隔离带四部分组成，道路总成为6382.00米。①A大道道路长度861米，红线宽度40米。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目机动车道加辅道宽29米，按330元/㎡估算，车行道工程费用=861m×29m×330元/㎡=823.98万元。人行道宽7米，按115元/㎡估算，人行道工程费用=861m×7m×115元/㎡=69.31万元。绿化带宽4米，按110元/㎡估算，绿化带工程费用=861m×4m×110元/㎡=37.88万元。道路基础配套设施按8250元/m估算，道路基础被套设施费=861m×8250元/m=710.33万元。②B大道道路长度485米，红线宽度40米。机动车道加辅道宽22米，按330元/㎡估算，车行道工程费用=485m×22m×330元/㎡=352.11万元。人行道宽8米，按115元/㎡估算，人行道工程费用=485m×8m×115元/㎡=44.62万元。绿化带宽10米，按110元/㎡估算，绿化带工程费用=485m×10m×110元/㎡=53.35万元。道路基础配套设施按8250元/m估算，道路基础被套设施费=485m×8250元/m=400.13万元。③C大道大道道路长度1057米，红线宽度32米。机动车道加辅道宽22米，按320元/㎡估算，车行道工程费用=1057m×22m×320元/㎡=744.13万元。人行道宽7米，按115元/㎡估算，人行道工程费用=1057m×7m×115元/㎡=85.09万元。绿化带宽3米，按110元/㎡估算，绿化带工程费用=1057m×3m×110元/㎡=34.88万元。道路基础配套设施按8000元/m估算，道路基础被套设施费=1057m×-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目8000元/m=845.60万元。④D大道大道西环段道路长度615米，红线宽度45米。机动车道加辅道宽32米，按330元/㎡估算，车行道工程费用=615m×32m×330元/㎡=649.44万元。人行道宽6米，按115元/㎡估算，人行道工程费用=615m×6m×115元/㎡=42.44万元。绿化带宽7米，按110元/㎡估算，绿化带工程费用=615m×7m×110元/㎡=47.36万元。道路基础配套设施按8350元/m估算，道路基础被套设施费=615m×8350元/m=513.53万元。⑤E大道道路长度1861米，红线宽度40米。机动车道加辅道宽29米，按330元/㎡估算，车行道工程费用=1861m×29m×330元/㎡=1780.98万元。人行道宽7米，按115元/㎡估算，人行道工程费用=1861m×7m×115元/㎡=149.81万元。绿化带宽4米，按110元/㎡估算，绿化带工程费用=1861m×4m×110元/㎡=81.88万元。道路基础配套设施按8300元/m估算，道路基础被套设施费=1861m×8300元/m=1544.63万元。⑥F大道道路长度1503米，红线宽度50米。机动车道加辅道宽38米，按340元/㎡估算，车行道工程费用=1503m×38m×340元/㎡=1941.88万元。人行道宽6米，按115元/㎡估算，人行道工程费用=1503m×7m×115元/㎡=103.71万元。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目绿化带宽6米，按110元/㎡估算，绿化带工程费用=1503m×6m×110元/㎡=99.20万元。道路基础配套设施按8500元/m估算，道路基础被套设施费=1503m×8500元/m=1277.55万元。综上，本项目车行道占地面积189656㎡（合284.484亩），人行道占地面积43041㎡（合64.5615亩），绿化带占地面积32232㎡（合48.348亩），道路总占地面积264929㎡（合397.3935亩）。车行道工程费用=823.98+352.11+744.13+649.44+1780.98+1941.88=6292.51万元；人行道工程费用=69.31+44.62+85.09+42.44+149.81+103.71=494.97万元；绿化带工程费用=37.88+53.35+34.88+47.36+81.88+99.20=354.55万元；道路基础配套设施费=710.33+400.13+845.60+513.53+1544.63+1277.55=5291.76万元；道路工程直接费=6292.51+494.97+354.55+5291.76=12433.79万元。（2）工程建设其他费用：包括建设单位管理费、建设工程监理费、勘察设计费、竣工图编制费、施工图审查费、招标代理费、前期工作费、环境评价费等费用构成，共计907.67万元。建设单位管理费按第一部分费用的1.5%计提，为186.51万元；建设工程监理费按第一部分费用的2.0%计提，为248.68万元；勘察设计费按第一部分费用的3.0%计提，为310.84万元；竣工图编制费按勘察设计费的10%计提，为31.08万元；施工图审查费按勘察设计费的8%计提，为24.87万元；招标代理费按第一部分费用的0.5%计提，为62.17万元；前期工作经费按第一部分费用的0.2%计提，为24.87万元；-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目环境评价费按第一部分费用的0.15%计提，为18.65万元。14.4.5建设期贷款利息本项目向银行贷款200000.00万元，贷款年利率6.40%。根据贷款计划，建设期利息为17920.00万元，详细情况见下表：14-4建设期贷款利息估算表序号项目合计建设期121人民币借款(单位：万元)0.000.000.001.1建设期利息17920.005760.0012160.001.1.1期初借款余额0.000.00180000.001.1.2当期借款200000.00180000.0020000.001.1.3当期应计利息17920.005760.0012160.001.1.4期末借款余额397920.00185760.00212160.001.2其他融资费用0.000.000.001.3小计(1.1+1.2)17920.005760.0012160.002债券(单位：万元)0.000.000.002.1建设期利息0.000.000.002.1.1期初债务余额0.000.000.002.1.2当期债务金额0.000.000.002.1.3当期应计利息0.000.000.002.1.4期末债务余额0.000.000.002.2其他融资费用0.000.000.002.3小计(3.1+3.2)0.000.000.003合计(1.3+2.3+3.3)(单位：万元)17920.005760.0012160.003.1建设期利息合计17920.005760.0012160.003.2其他融资费用合计0.000.000.0014.4.6估算结果经估算，本项目总投资278557.16万元，其中：拟储备土地征用费40633.26万元；拆迁补偿费3025.73万元；场地平整费184311.74万元；基础设施建设费13341.45万元万元；基本预备费19304.97万元万元；可研编制费20.00万元，建设期利息17920.00万元。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目14.5法律责任征地人与被征地人达不成征地协议或拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议的，由A市新区管理委员会协调，协调后仍未达成协议的，由市政府裁决，对在裁决规定期限内未交地或未完成搬迁的依法强制执行。征地拆迁人及其工作人员应当严格执行相关法律法规的规定，从事征地拆迁活动。对违规征地拆迁的行为将视其情节给予处分，对违反法律构成犯罪的要追究其刑事责任。被征地人以及被拆迁人应当配合土地征用征收及房屋拆迁工作，在土地征用征收与房屋拆迁活动中，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关依法处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。征地拆迁范围内国有土地上企事业单位、城镇居民的房屋拆迁按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十五章融资方案根据前面投资估算的资金需求量，考虑资金的可得性、供应性、充足性，融资成本的高低，拟通过筹措项目资本金和银行融资的方式解决278557.16万元资金问题。项目总投资使用计划与资金筹措表详见附表3。15.1资金筹措15.1.1资本金筹措项目资本金78557.16万元，占项目总投资的28.20%。15.1.2债务资金筹措申请银行中长期贷款200000.00万元，占项目总投资的71.80%。15.1.3资金筹措计划根据项目总投资使用计划，建设期第一年投资为240335.44万元，其中项目资本金60335.44万元，债务资金180000.00万元；建设期第二年投资为38221.72万元，其中项目资本金18221.72万元，债务资金20000.00万元。详见表14-1项目总投资使用计划与资金筹措表。表15-1项目总投资使用计划与资金筹措表序号项目合计第1年第2年1总投资278557.16240335.4438221.721.1土地征用费40633.2636569.944063.331.2拆迁安置补偿费3025.732723.15302.571.3基础设施建设工程费13341.4512007.311334.151.4场地平整费184311.74165880.5718431.171.5基本预备费19304.9717374.481930.501.6可研编制费20.0020.000.001.7建设期利息17920.005760.0012160.002资金筹措278557.16240335.4438221.722.1项目资本金78557.1660335.4418221.722.1.1土地征用费12189.9810970.981219.002.1.2拆迁安置补偿费907.72816.9590.77-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目2.1.3基础设施建设工程费4002.443602.19400.242.1.4场地平整费44253.5336832.987420.562.1.5基本预备费5791.495212.34579.152.1.6可研编制费20.0020.000.002.1.7建设期利息11392.002880.008512.002.2债务资金200000.00180000.0020000.002.2.1土地征用费28443.2825598.962844.332.2.2拆迁安置补偿费2118.011906.21211.802.2.3基础设施建设工程费9339.028405.12933.902.2.4场地平整费140058.21129047.5911010.622.2.5基本预备费13513.4812162.131351.352.2.6可研编制费0.000.000.002.2.7建设期利息6528.002880.003648.002.3其他资金15.2融资方案分析15.2.1政策导向2011年中央政府工作报告指出，今后的财政要着力优化财政支出结构，继续增加“三农”、欠发达地区、民生、社会事业、结构调整、科技创新等重点支出。在金融信贷领域，鼓励和引导金融性机构增加涉农信贷投放，确保涉农贷款增量持续增加，继续加大政策性金融对“三农”领域的支持力度。15.2.2资本金比例根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），本项目属于国发〔2009〕27号文件规定的其他项目，要求资本金比例达到20%。本项目资本金78557.16万元，占项目总投资的28.20%，符合国发〔2009〕27号文件的规定。15.2.3融资风险分析项目业主经济实力雄厚，本项目财务效益较好，属于国家支持项目，并且有较强的偿债能力，融资风险较低。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目15.3融资后管理根据工程实施进度计划和投产初期的生产计划，安排分年度投资计划。（详细情况见附表3项目总投资使用计划与资金筹措表）项目资金独立建账，专款专用。根据项目的建设内容和建设进度计划，拟定项目资金投资使用计划，根据建设内容需要及时安排资金，确保建设内容顺利实施和建设进度，不挪作他用。项目资金专人管理，严格按国家财政部和信贷资金管理条例等有关资金的管理办法，严格管理。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十六章财务评价16.1财务评价基础数据的选取16.1.1财务价格项目投入物以现行市场价格为依据。本项目对1125.8亩土地整治完成后，可用于出让的地块面积为900.00亩，性质为商服用地和住宅用地。出让价格按预测价格计算，按照350.00万元/亩的价格出让。16.1.2项目计算期项目计算期为5年，其中建设期2年，运营期3年。16.1.3财务基准收益率按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）确定基准收益率为8%，对自有资本金评价指标的判断基准应为投资方确定的最低可接受收益率，经询问，投资方可以接受8%的最低收益率指标，故本项目的基准收益率确定为8%。16.1.4贷款利率本项目的贷款利率按照中国人民银行发布的三年至五年（含五年）贷款利率6.40%执行。16.2财务收入16.2.1项目收入本项目的主要收入为储备土地可出让用地的土地出让收入，共计1985.9425亩。为了更准确的确定土地出让价格，我们调查了该地区2010-2013年土地出让情况。2010年至2013年，该区域实际通过招、拍、挂的形式出让住宅用地的平均单价是171.761万元/亩，商业用地的平均单价是178.466万元/亩。根据谨慎性原则，本可研报告确定的地价主要参考历史前3年该地区2010~-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目2013年土地出让情况，结合本项目所在位置最终确定初始出让价格为：住宅和商服用地按200万元/亩则土地出让，总收入为254566.41万元（扣除40%基金后）。表16-1土地出让收入估算表序号项目合计/平均建设期土地出让期123451出让总面积（亩）1985.9425731.67703.75550.512出让总收入（万元）397188.50146334.70140750.90110102.903商服用地444.9885150.7695163.1565131.0625出让价格（万元/亩）600.00200.00200.00200.00出让收入（万元）88997.7030153.9032631.3026212.504住宅用地1540.9540580.9040540.5980419.4520出让价格（万元/亩）600.00200.00200.00200.00出让收入（万元）308190.80116180.80108119.6083890.405土地征收成本40633.2613544.4213544.4213544.426返还成本后利润（2-5）356555.24132790.28127206.4896558.487净利润（2-6×40%）254566.4193218.5989868.3171479.5116.2.2销售税金及附加本项目开发业主为政府授权投资者，代表政府实施土地储备整治，按照国税发〔1993〕149号文的规定及相关解释，本项目不征收营业税及附加费。16.3成本费用16.3.1经营成本由于项目投资数额巨大、工期较长、覆盖范围广泛，因此对项目的财务评价重点在于项目的偿债能力分析和生存能力分析。另外，项目后期的经营管理是否移交还未确定，且相关成本费用与本项目投资相比数额很小，故在本报告中不计。16.3.2土地开发成本（不含财务费用）土地开发成本即土地储备整治成本，包括土地储备、整治、拆迁与管理过程中发生的实际成本等。本项目土地开发成本为项目的总投资，即278557.16万元。16.3.3财务费用本项目贷款总额200000.00-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目万元，贷款利率按照中国人民银行发布的三至五年（含五年）贷款利率6.40%执行，贷款年限5年，还款期3年，财务费用共计25600.00万元。16.4财务盈利能力分析通过编制项目投资现金流量表，项目资本金现金流量表进行财务现金流量分析。其分析结果如下：项目投资财务内部收益率为13.83%，财务投资净现值（Ic=8%）为39253.72万元，项目投资回收期静态为3.94年，动态为4.48年。16.5项目偿债能力分析16.5.1资金偿还计划贷款本金偿还计划为：贷款年限为5年，其中建设期2年，还款期3年，按照等额还本付息方式进行偿还，3年内还清。根据《中国银监会关于规范中长期贷款还款方式的通知》（银监发〔2010〕103号）的相关要求，本项目每年年末偿还本金。详见附表5借款还本付息计划表。16.5.2借款还本付息借款还本付息如附表5所示。16.5.3偿债能力分析（1）利息备付率通过计算，项目综合利息备付率为18.91，大于2，符合国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求。项目还款计划内，各年利息备付率均大于2，并随借款本金的偿还而逐年上升。（2）偿债备付率通过计算，项目综合偿债备付率为1.76，大于1.3，可将本年的本息还清，符合国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求。项目还款计划内，各年偿债备付率均大于1.3。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目综合以上分析，项目各项偿债能力分析指标均符合要求，具备较强的偿债能力，能够保证在5年内还清所有贷款。16.6不确定分析16.6.1成本的不确定性当前正处于我国征地政策变化的敏感期间，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来的不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，加大了本项目的征地拆迁风险性和不确定性。16.6.2收益不确定性（1）出让价格的不确定性由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。（2）规划的不确定性由于拟储备地块尚未进行详细性规划，具体规划指标未定，原定可出让土地的实际用途可能会发生改变，对出让价格及估算结果会产生一定影响。16.7财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年现金流入均大于现金流出，且偿债备付率及利息备付率均大于规定值，因此，项目具备财务生存能力。16.8财务分析结论综上分析，项目财务效益较好，贷款偿还能力较强，因此可以说项目经济合理，财务效益可行。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十七章国民经济分析与评价17.1国民经济评价依据1、国家发改委、建设部发布《建设项目经济评价方法与参数第三版》（2006）；2、国家计委《投资项目可行性研究指南》（2002）；3、参考交通运输部2010年《公路建设项目可行性研究报告编制办法》的有关内容；4、已建成的类似工程基础经济评价资料；5、国家现行财税制度和行业有关规定。17.2参数及基础数据的确定1、国民经济基准收益率（ic）设为8%；2、影子价格调整系数为1.1；3、项目评价期包括建设期和经营期，其中项目建设期1年，经营期从第二年开始出让土地，共用4年出让完毕，本项目评价期为5年。17.3国民经济分析计算17.3.1效益与费用范围的调整（1）转移支付的处理扣除项目投入及产出中属于转移支付的国内银行借款利息和税金等。（2）间接效益与间接费用的计算本项目的建设对增加地方财政收入，增加地区就业人口、繁荣该地区商贸服务、促进区域科技进步、带动相关产业的发展及提高当地居民物质文化生活水平等都将产生重要的影响。项目的建设在带来巨大的经济、社会效益的同时也会对当地环境产生一些影响，虽然也采取了相应的治理措施，但仍会有少量的污染。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目上述均属项目的间接效益及间接费用，由于难以量化，只进行定性分析。17.3.2经济效益与费用数值的调整由于效益与费用范围的调整，涉及主要投入和产出用影子价格代替财务价格等原因，将导致效益与费用数值的变化。现在财务评价的基础上，对调整的项目分述如下：（1）经济费用的调整开发建设投资由278557.16万元调整到277390.44万元。①建设安装工程费用的调整建设安装工程费用包括建筑工程费和安装工程费。按建筑工程影子价格换算系数1.1，对建筑安装工程费用进行调整。本项目建筑安装工程费用由13341.45万元调整到14675.60万元，调增1334.15万元。②土地平整费的调整土地平整费影子价格换算系数1.1，对土地平整费进行调整。本项目土地平整费用由184311.74万元调整到202742.91万元，调增18431.17万元。③拆迁补偿费调整本项目拆迁补偿费标准根据当地实际补偿支出计算，故不做调整为3025.73万元。④土地储备费的调整道路土地使用费及土地储备费应予以调整，该项目占用土地多为农用地，土地费用的计算采用项目占用土地在整个占用期间逐年净效益的现值之和，作为土地费用计入项目建设投资中的方式，具体计算如下：A、土地机会成本的计算该项目共占用土地3723.447亩，其中道路占地910.41亩，建设用地2813.04亩，用地类别为集体农用地和集体建设用地，位于XX**高原区-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目。经调查该耕地现行用途为普通农田，经分析还可用于种植蔬菜和谷物，假定这几种作物都可以复种2次。按最好可替代用途蔬菜计算，查表得每亩土地最大经济效益为500元/亩·年，NB0=500×2=1000元/亩·年。在计算期内年净效益增长率g=2%，社会折现率I=8%，项目寿命期n=5年；由于NB0根据1993年年初的统计数据计算，项目开工期为2014年，所以τ=21。于是每亩土地的机会成本为：OC=NB0（1+g）τ+1×1-(1+g)n(1+I)-ni-g=1000×（1+0.02）21+1×1-(1+0.02)5(1+0.08)-50.08-0.02=6405.02元/亩道路用地的机会成本=0.64万元/亩×910.41亩=582.66万元；储备土地的机会成本=0.64万元/亩×2813.04亩=1800.35万元。B、新增资源消耗的计算新增资源消耗费用包括规费、土地管理费等，不作调整，则新增资源消耗费用如下：道路用地的机会成本=5.9万元/亩×910.41亩=5371.42万元；储备土地的机会成本=5.9万元/亩×2813.04亩=16596.94万元。因为土地影子费用总额=土地机会成本+土地新增资源消耗费用，调整后项目土地影子费用总额：道路用地的土地影子费用总额=582.66+5371.42=3860.14万元；储备土地的土地影子费用总额=1800.35+16596.94=17605.29万元。⑤基本预备费的调整①-④项费用合计：14675.60+202742.91+3025.73+3860.14+17605.29=241909.67万元。基本预备费按8%计提，为19352.77万元。⑥可研编制费调整本项目可研编制费根据实际支出计算，故不作调整为20.00万元。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目⑦建设期利息调整本项目建设期利息调整按基准利率下调10%进行调整。建设利息调整费用=17920.00×（1-10.00%）=16128.00万元。费用合计=241909.67+19352.77+16128.00=277390.44万元<278557.16万元（2）经济效益的调整本建设项目的主要收入来源为土地出让收入。由于这些收入确定的价格相对合理，故对财务评价中的收入数据不做调整。17.4国民经济评价结果根据以上成本分析及效益计算，本项目国民经济成本低于财务成本，所以从国民经济角度看项目也是可行的。-99- A市新区a村、b村等9个行政村土地收储整理项目第十八章结论及建议18.1结论项目业主经济实力雄厚，管理经验丰富，建成后经济效益及社会效益良好，项目建设必要而可行。从财务分析看，项目在还款期内有充足的资金用于偿还借款，可满足贷款银行的要求；从项目的不确定性分析来看，本项目具有较强的抗风险能力。综上所述，本项目建成后社会经济效益良好，项目建设必要而可行。18.2建议1、本项目的建设可对社会经济的可持续发展和新农村建设做巨大贡献，应积极争取各项政策和资金支持，并多方融资，争取早日建成，早日发挥效益。2、适应新形势，大胆探索开发建设新思路，开展规划基础教育，加强对国外成功经验的学习，逐步形成统筹城乡的理论体系。加强规划理论、方法、技术、体系、制度的研究，推进理论创新。3、工程建设应严格实行招投标制度，通过竞争机制降低工程总投资。4、鉴于本项目对经济发展和新农村建设的重要性，建议政府和金融部门给予积极支持，争取早日建成。-99-'