食品基地建设项目可行性研究报告可行性研究报告 35页

'X某食品基地建设项目可行性研究报告目  录第一章 总 论1.1项目名称及项目单位1.2项目建设地点1.3项目建设规模及内容1.4项目投资估算与资金筹措1.5编制范围及依据1.6结论与建议1.7主要技术经济指标第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性第三章 市场需求分析3.1冷藏链和冷藏物流的概念3.2我国冷链物流市场概况3.3冷链物流市场分析3.4某市肉类冷链物流市场前景分析3.5项目营销推广计划第四章 建设条件与厂址选择4.1地理位置4.2气候条件4.3交通条件4.4交通条件4.5社会经济条件4.6厂址选择第五章 项目建设方案5.1建设内容5.2建设原则5.3项目规划方案5.4工程方案5.5技术方案第六章 公用辅助工程6.1给排水6.2供配电6.3通风和空气调节第七章 节能、节水措施7.1用能标准和节能规范7.2节能措施7.3节能管理7.4节水措施7.5资源综合利用第八章 环境保护 8.1环境保护执行标准8.2主要污染源及污染物8.3环境保护措施8.4环境保护结论第九章 劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章 组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2劳动定员10.3项目管理第十一章 项目实施进度与招投标11.1实施进度11.2招投标第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措第十三章 财务评价13.1财务评价依据及范围13.2基础数据及参数选取13.3财务效益与费用估算13.4财务分析13.5不确定性分析13.6财务评价结论13.7风险分析第十四章 综合效益评价14.1社会效益14.2税源前景14.3综合评价第十五章 结论与建议15.1结论15.2建议 第一章 总 论1.1项目名称及项目单位1.1.1项目名称 某食品某市基地建设项目1.1.2建设性质新建1.1.3项目建设单位公司名称：某食品有限公司法人代表：注册资本：1300万元人民币公司简介:1.2项目建设地点X省某市1.3项目建设规模及内容本项目总用地面积为41亩（折合约27333.47m2），总建筑面积44500m2。根据项目的建设性质和规划要求，基地规划为五大区域，（1）冷链物流区建设一座大型冷库，建筑面积为12000平方米，计划储藏量为2000吨，采用公司自用和向社会提供冷藏服务相结合的经营方式。（2）餐饮区建设一家3层西域风情餐厅，建筑面积为6000平方米，可以容纳200人以上就餐，提供特色餐饮，体现原汁原味西域饮食文化。（3）休闲娱乐区建设一座六层的四星级宾馆，建筑面积为12000平方米，宾馆拥有180间标准客房，400平米会议室一间、800平米会议室一间。同时建设一家五层商务会所，建筑面积为10000平方米，提供洗浴、商务休闲服务。（4）露天剧场综合中心区  露天剧场占地面积5亩，建筑面积3600平方米，主要功能有餐饮、娱乐演出、商业演出等，可容纳2000多人。1.4项目投资估算与资金筹措项目总投资1.5亿元，拟全部由某食品有限公司自筹解决。 1.5编制范围及依据1.5.1项目编制范围（1）通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；（2）根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；（3）对工程方案进行研究，并提出工程招投标方案；（4）对公用工程和辅助设施进行研究；（5）对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；（6）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；（7）可行性研究结论与建议。1.5.2编制依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；（2）《投资项目可行性研究指南》；（3）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；（4）新的有关财务制度的会计制度；（5）《城市污染处理及污染防治技术政策》国家建设部、环保总局、科技部建城（2002）124号；（6）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。1.5.3编制原则（1）本报告的编制本着实事求是的科学态度，严格贯彻执行《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》的有关规定，按照国家《建设项目可行性研究与经济评价手册》，对某食品某市基地建设项目进行了可行性研究。（2）以节能为重点，选择性能先进，运行可靠，便于维护，经济耐用，并且安全、环保、卫生的设备及各种配套的器具。（3）选择效果好、易操作的“三废”治理方案，搞好环境保护。1.6结论与建议1.6.1结论  （1）基地建设计划以地域文化为特色，通过特色餐饮、商务休闲等项目的开发带动当地旅游产业、副食品加工产业的发展。（2）基地建成后必将成为当地特色产业的亮点，通过对西域文化的和绿色有机食品的包装与推广提高当地和企业知名度。依托某市良好便利的交通条件吸引周边地区人群的关注，为广大客户提供特色餐饮、休闲娱乐、商务会议等服务，成为X地区首屈一指的短期度假胜地。（3）基地引入畜牧优良品种为当地畜牧养殖户提供技术指导，扩大养殖规模带动农副业整体的发展。                                             （4）基地建设为当地提供就业机会安置剩余闲散劳动力，体现企业社会责任与价值。为当地政府创造税收，提高地区知名度，通过基地的建设吸引更多的相关企业投资，带动当地经济的多元化发展。（5）建设项目采取了环保建设标准，采用了建筑节能建材，对周边环境没有太大的影响，环境影响因素符合有关规定。（6）项目建设总投资为15000万元，年营业收入为14950.8万元，税后利润为1332.01万元，投资利润率为13.7%，税后投资回收期为5.2年，项目建成后能为政府提供税收944.02万元（所得税444.00万元，营业税金及附加500.02万元），项目具有较强的财务盈利能力，经济效益明显。综上所述，项目建设的可行性研究认为，项目选址方案合理，功能定位和建设内容能满足项目的需求，财务评价结果良好。因此，项目的建设是可行的。 1.6.2建议该项目经济效益可观，建议各级政府在政策和资金上给予扶持，使项目能够尽快实施，早日完成，更好地发挥作用。1.7主要技术经济指标第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景 随着人民生活水平的不断提高，大众对绿色健康的高品质食品的需求不断扩大，近年来食品行业风波不断，三鹿奶粉、毒馒头、注水肉、瘦肉精……食品安全问题日益严峻，吃的放心、吃得健康已成为老百姓最关心的一个话题。某食品有限公司地处北部是自治区主要的畜牧基地，自然条件得天独厚。通过多年的发展与建设，富洋食品已形成了以畜牧产品加工为基础的产业中心，并在此基础上不断开发新型产品，先后取得中国有机食品认证、HACCP认证、ISO9001认证、并连续多年被自治区人民政府评为“龙头企业”和地区重点扶持企业。某市地处晋、冀、豫三省交汇处，面积7413平方千米，人口542万，辖1市5县4区，中国八大古都之一，交通便利、文化久远，距省会郑州仅180公里是X省及中部地区的重要城市之一。某食品有限公司看好某市良好的基础条件和发展前景，以某市为中心开发绿色有机食品及相关产业，并以此为中心辐射X全省及中部地区。新形势为绿色有机食品事业提供了新的历史机遇，创造了全面加快发展的有利条件。为了进一步加强对绿色有机食品工作的推动，积极培育绿色有机食品市场，逐步建立起绿色有机食品销售服务网络，创新经营机制，大力开拓绿色食品市场，进一步发挥绿色有机食品品牌效应，提高市场竞争力和占有率，依靠市场机制大力推动绿色有机食品及周边产业的发展，特提出本项目建设。2.2项目建设的必要性2.2.1投资食品冷链物流恰逢其时我国食品冷链产业发展的滞后导致数量惊人的食品浪费，并且带来了极大的食品安全隐患。随着易腐食品市场不断扩大，我国食品冷链产业迎来了大发展的历史机遇期，投资食品冷链产业恰逢其时。食品冷链是指易腐食品从产地收购或捕捞之后，在产品加工、贮藏、运输、分销和零售直到消费者手中，其各个环节始终处于产品所必需的低温环境下，以保证食品质量安全，减少损耗，防止污染的特殊供应链系统。我国平均食物年产值约为3000亿美元，超过20%的食物由于没有很好地冷藏，在运输过程中被浪费。欧、美、日等国食品冷藏运输率达80%-90%，东欧国家约50%，而我国只有10%左右。由于缺乏完善的冷链，也造成了某些食品零售价高居不下，一些易腐食品售价中甚至有高达7成是用来补偿物流过程中损失的货物价值。而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。与此同时，我国对高价值的易变质、需冷冻食品的生产和消费都在增加，这更加大了冷链市场的缺口。从生产来看，目前我国的肉类食品厂有2500多家，年产肉类6000万吨，产量以每年5%左右的速度递增，肉类加工和消费都将进入一个高速发展时期。有专家估算，目前我国已有冷藏容量仅占货物需求的20%-30%，日益扩大的易腐食品市场给冷链产业带来了发展的良机。2.2.2项目的建设是市场的迫切需要随着城乡居民消费水平和消费能力的不断提高，我国生鲜农产品的消费规模快速增长，居民对农产品的多样化、新鲜度和营养性等方面提出了更高要求，特别是对食 品安全的关注程度不断提高。加快发展农产品冷链物流已经成为提升农产品消费品质，减少营养流失，保证食品安全的必要手段是满足居民消费需求的必要保证。本项目拟通过某食品某市基地项目建设，用以改善目前食品物流不畅、流通环节过多、最终商品到消费者手中时价格偏高、产品质量得不到保障等问题。同时可以通过该项目的建设并利用公司目前所有的销售网络形成一套完整的购销网络，逐步建立起绿色有机食品销售服务网络，创新经营机制，大力开拓绿色食品市场，进一步发挥绿色有机食品品牌效应。2.2.3项目建成后社会效益明显增加地方财政收入：本项目建成后年新增营业税金及附加500.02万元，交纳所得税444.00万元。增加就业机会：该项目可以增加一批包括储运、服务行业等约150人的就业机会。可以为某市解决下岗职工再就业问题作出贡献。第三章 市场需求分析3.1冷藏链和冷藏物流的概念　冷藏链（coldchain）是易腐物品在加工制作、贮藏、运输、分配流通各个环节和过程中，始终处于规定的低温状态，保证物品质量、减少物品损耗的一项系统工程。冷藏物流是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础，以制冷技术为手段，在低温条件下的物流现象，是需要特别装置，需要注意运送过程、时间掌控、运输型态、物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。冷藏物流应遵循“3T原则”：产品最终质量取决于在冷藏链中贮藏和流通时间（Time）、温度（Temperature）和产品耐藏性（Tolerance）。“3T原则”指出了冷藏食品品质保持所允许的时间和产品温度之间存在的关系。由于冷藏食品在流通中因时间——温度的经历而引起的品质降低的累积和不可逆性，因此对不同的产品品种和不同的品质要求，有相应的产品温度控制和贮藏时间的技术经济指标。3.2我国冷链物流市场概况（1）我国鲜活农产品流通存在的主要问题（2）冷链物流是解决上述问题的重要途径减少产后损失，延长流通半径l防止变质，确保消费安全l商品化处理，促使商品均匀上市，反季节销售，增加农民收入l 增强农产品的国际竞争力，应对贸易技术壁垒l落实科学发展观，促进农业可持续发展l（3）我国冷链物流的发展机遇科学发展观、建设新农村、建设资源节约型社会的方针是冷链物流发展的客观要求l对优质农产品的消费需求为冷链物流发展提供了市场推动力l促进农民增收成为冷链物流发展根本目的l增强国际竞争力、应对贸易技术壁垒是发展冷链物流的必然选择l冷链物流发展机遇l解决“三农”、科学发展观，以及消费需求拉动l（4）面临的挑战冷链物流会导致成本及销售价格上升，影响竞争力，优质难以优价l农业标准化、组织化程度低增加了冷链物流推广难度（农业生产标准化、质量等级化、包装规格化、流通规模化是冷链物流发展前提）l冷链物流设施投资大制约冷链物流发展l主体众多，利益难以协调，法规不健全l（5）国家重点扶持对象1)大型农产品批发市场“断链”现象严重，批发市场缺乏冷链设施l  加强预冷保鲜、冷藏冷冻库建设l  强化批发市场冷链配送服务功能l2)辐射带动能力强的农业产业化龙头企业3)区域性配送中心大中城市生鲜商品配送中心l优势产区或集散地配送中心l4)第三方冷链物流企业5)农民合作经济组织3.3冷链物流市场分析目前我国的肉类食品厂有2500多家，年产肉类6000万吨，产量以每年5％左右的速度递增,近年来，随着我国经济的发展，人们生活水平不断提高，生活节奏不断加快，人们花在厨房里的时间越来越少，对冷冻冷藏食品的认知度越来越高，迅速拉动了冷冻冷藏食品的消费，冷藏冷冻食品每年增产约10％，冷冻肉制品和鱼类的销售额也强劲增长，在我国收入较高的发达城市，冷却肉已占到人均年消费肉量的10%—15%。肉类食品均属于易腐食品，大都需要冷藏物流，随着产销量的快速增长，我国的冷藏物流业将进入快速增长时期。肉制品冷藏物流市场分析 肉制品行业——对“冷藏”物流需求将经久不衰，多年来，居民对冷鲜肉、分割肉及其延伸制品的需求量迅增，其主要原因包括：一是肉制品是广大居民日用生活品，且是重要蛋白食品。随着人口增长，肉类消费量不断增加。据预测2011年全国肉类(含猪、牛、羊和禽肉)的需求量将达到8306万吨，其肉类延伸制品将由目前的250万吨增长到2010年的1300万吨，人均约10公斤。二是肉制品行业集中度较高。目前主要集中于拥有丰富资源优势和独特区位优势的山东、X两省。山东省肉类加工企业162家，X139家。两者合计占全国肉制品销售总额的比重高达60%。三是进入新世纪以来，居民肉类消费发生了明显的结构变化，呈现新的发展趋势：从冷冻肉变化到热鲜肉，再从热鲜肉转变到冷鲜肉，形成了“热鲜肉广天下，冷冻肉争天下，冷鲜肉甲天下”的局面。四是肉制品行业发展势头旺盛。2006年，全国屠宰及肉制品加工业规模以上企业实现销售收入2701亿元，同比增长21.53%。利润率上升。与此相应，肉制品“冷藏”物流进入持续增长期。3.4某市肉类冷链物流市场前景分析综合我国冷链物流市场状况，如果以肉制品物流作为冷藏物流业务，应努力开拓与全国连锁性的冷鲜肉厂家的合作，如此效益将十分明显。本项目公司为某食品有限公司，公司注册地为阿勒泰地区富蕴县境内。畜牧业是阿勒泰地区的传统和基础产业是最重要的牧业基地，有四季天然放牧草场1368万亩，刈割草场40万亩。阿勒泰是最重要的肉食品基地，阿勒泰大尾羊、细毛羊、褐牛、阿勒泰马在区内外久负盛名。2006年，阿勒泰市牲畜最高饲养量达89万头(只)，其中牛最高饲养量13.02万头、良种奶牛2.6万头。额尔齐斯河、克兰河、苏木达依列克河三大水系横贯全境，河流总长667公里，年径流量60亿立方米，富蕴县是名闻中外的阿勒泰大尾巴羊的主产地，2007年性畜总存栏达80万头，其中可出拦50万头。占总存栏量的45%，是重要的畜牧业的产地。某食品有限公司在阿勒泰地区占地面积69014平米，建筑面积8885平方米，固定资产2000万，注册资金1300万元，生产流动资金5000万元。冷藏库速冻库凉肉间、下货处理间、检疫间、化验间、急宰间、分割间、包装间、待宰圈、病畜圈一应俱全。公司完全采用伊斯兰传统屠宰方式：高轨吊宰、放血、剥皮、出腔、凉肉。水泥地面瓷砖墙裙，污水入沟逆低流，污水采用三级沉淀的方式出污，沉淀池共4000立方米,不在水源保护区内。厂区远离居民区，自备机井、水塔；水资符合生活、生产用水标准。工厂现拥有牛、羊生产线各一条，牛、羊生产线均为2008年新完成的技改，均达到国内先进的标准。生产线日屠宰量最高可达羊1000只、牛200只。并拥有动物检疫化验，质量检验，营养调配，卫生安全等专业技术人员数十人及3000余亩的繁育基地，保证了所有系列产品的高品质。某食品有限公司在阿勒泰地区的肉类生产加工，可以保障对基地肉制品的供应，基地依托信阳市便利的交通及市场条件，发展肉类冷链物流市场前景广阔。3.5项目营销推广计划 1、积极整合省市级广告媒体资源；2、以西域文化与绿色有机食品为亮点；3、在省市级报刊长期发布软性广告，宣导西域文化历史和饮食文化；4、拍摄录制视频广告，定期在省市级广播电视传媒发布，提高知名度；5、定期组织基地内各种文化节，突出异域文化特色；6、制作加工特色美食纪念品等；7、积极参加当地政府所主办的各项文化活动；8、保证品质、坚持经营思路、创造客户口碑。9、立足X，辐射山东、河北、湖北等地，进而推广至全国各地区。第四章 建设条件与厂址选择4.1地理位置某市位于X省最北部，太行山脉东麓，东经113°37′至114°58′、北纬35°12′至36°22′之间，地处晋、冀、豫三省交汇处，西依太行山脉与山西接壤，北隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗邻，南与鹤壁、新乡连接。西部为山区，东部为平原。某市总面积7413平方公里，其中耕地面积40.9万公顷、城市建成区面积83平方公里。4.2气候条件某市的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，气候温和，四季分明，日照充足，雨量适中，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季凉爽，冬季寒冷干燥，历年平均气温12.7一13.7℃。极端最高气温40.8℃，极端最低气温-17．4℃。全年平均气压1001.5毫巴。全年降雨量为606.1毫米。4.3交通条件某市交通便利，中国南北交通大动脉京广铁路、京港高铁高速客运专线纵贯市区，京港澳高速公路、106、107国道贯穿南北。安林、汤濮铁路支线通往西部矿区和东部油田。林南高速承东启西，在某市交叉形成高速公路枢纽站。目前，正积极筹建长治至兖州铁路，与京广、京九、京沪铁路接轨，直达沿海日照港。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的三纵三横交通网络。全市客运线路发展到590条，其中跨省线路114条，跨地区线路126条，市内线路350条。4.4交通条件 某市城市建设着眼于国家历史文化明城的开发与保护，着眼于创造良好的生活和投资环境。近年来，随着文峰立交桥的建成、文峰中（东）路的打通、城区东南出口的拓宽、人民大道裁弯取直等几十条道路改扩建工程的相继完成和亮化，交通网络日臻完善，城市框架不断拉大，城市布局趋向合理，城市面貌不断改观。程控电话、移动通讯、数字传输等现代信息基础设施建设迅速发展。4.5社会经济条件某市是X省的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。全市现有限额以上工业企业466家，大中型企业64家。某市钢铁集团公司、安彩集团公司被列入全国500家最大工业企业。安彩集团是我国最大的彩色玻壳生产基地，产量位居世界第四。“安彩”牌玻壳、“YA”牌热轧带肋钢筋、“红旗渠”牌香烟、“金钟”牌电池等产品成为全国或全省知名品牌。近年来，某市充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，综合经济实力逐年增强。　2010年全市生产总值完成1300亿元，增长12.5%，高于全国、全省平均增速；人均生产值达到2.4万元，增长12%。地方财政一般预算收入65.1亿元、支出141.4亿元，分别增长17.9%和16.2%。二是工业经济提质增量。预计全市规模以上工业增加值620亿元，增长20%，占全部工业增加值比重达到88%；实现利润180亿元，增长32%。11家企业入围X省工业百强企业。三是粮食生产再创新高。全年粮食总产334万吨，连续8年丰产丰收。滑县实现全国粮食生产先进县标兵八连冠。四是三大需求快速增长。预计全社会固定资产投资890亿元，增长20%；城镇以上固定资产投资760亿元，增长22%。社会商品零售总额345亿元，增长18.9%。进出口总额15亿美元，增长59.6%。五是人民生活持续改善。预计全年城镇居民人均可支配收入16000元，增长8%以上；农民人均纯收入6000元，增长7%以上，均高于全省平均水平。4.6厂址选择4.6.1厂址选择原则本项目厂址选择遵循如下原则：（1）交通方便，便于开展工作。（2）节约用地，不占良田，不占耕地。（3）地势干燥，通风良好，便于排除雨水及生活污水。（4）水源可靠，水质良好，有可靠的电力供应。4.6.2厂址选择本项目选址于X省某市。项目选址地地理位置良好，交通便利，项目建设计划以地域文化为特色，通过特色餐饮、商务休闲等项目的开发带动当地旅游产业、副食品加工产业的发展，增加当地闲散劳动力的就业机会。 第五章 项目建设方案5.1建设内容本项目总用地面积为41亩（折合约27333.47m2），总建筑面积44500m2。根据项目的建设性质和规划要求，基地规划为五大区域，（1）冷链物流区建设一座大型冷库，建筑面积为12000平方米，计划储藏量为2000吨，采用公司自用和向社会提供冷藏服务相结合的经营方式。（2）餐饮区 建设一家3层西域风情餐厅，建筑面积为6000平方米，可以容纳200人以上就餐，提供特色餐饮，体现原汁原味西域饮食文化。（3）休闲娱乐区 建设一座六层的四星级宾馆，建筑面积为12000平方米，宾馆拥有180间标准客房，400平米会议室一间、800平米会议室一间。同时建设一家五层商务会所，建筑面积为10000平方米，提供洗浴、商务休闲服务。（4）露天剧场综合中心区  露天剧场占地面积5亩，建筑面积3600平方米，主要功能有餐饮、娱乐演出、商业演出等，可容纳2000多人。5.2建设原则某食品某市基地建成后，将通过个性化、人文化、智能化的建筑模式，提高项目的竞争力。项目建设原则：高效、快速、安全、环保1、合理安排基地各功能区和配套设施的建设布局，规划与功能分区既满足经营与管理需要，又体现基地的特点。2、本着节约资金、减少投资的原则，采用先进、成熟、适用、可靠的建设方案。3、按照项目建设“三同时”的原则，搞好环保、职业安全卫生、节能、节水、消防等设施的设计。5.3项目规划方案 5.3.1总平面布置 总体布局“一轴4区”，设计一条主干道为轴心，建设多条12-16m宽的主干道为骨架，向四面幅射，细分为冷链物流区、餐饮区、休闲娱乐区、露天剧场综合中心区等区域。5.3.2总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。各功能区内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。5.4工程方案1、设计规范和标准《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008我国现行各种结构设计规范2、地基与基础本项目拟建地址位于X省某市，某市天然地质基础较好，地基承载力较高，天然地基承载力特征值一般为180～350kPa以上,基本风压为0.45kPa，地面粗糙度为B类,抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g,建筑场地类别二类。3、工程概况4、建筑设计（1）建筑设计在满足工艺生产要求的前提下，力求简洁明快，既要考虑到经济适用，又要考虑美观大方，以体现出时代气息，并要与周围环境协调。（2）按照统一规划要求，围墙的式样、材质、色调基本与周边企业统一协调；建筑风格基本统一；建筑设计新颖、美观、大方，体现现代工业建筑特色。（3）充分考虑本项目所处的地域和基地整体环境，本方案立面造型力求简洁、明快、通透，通过凹凸变化，虚实对比，点、线、面的完美结合，整体比例协调，实现功能与现代审美要求的统一。（4）宾馆室内根据不同功能需要，分别采用墙砖、马赛克、壁纸和白色涂料，顶棚轻钢龙骨吊顶并施以造型；地面材质选用优质大理石、地砖、复合地板、地毯；窗户选用平开型钢窗，要求密封良好，减少噪音干扰；室外临街面选用锈石干挂。四星级宾馆内外装修标准 5.5技术方案5.5.1技术工艺流程基本框架冷链物流工艺流程本冷链物流系统主要加工、仓储及运输的产品有：牛羊;清真肉类;羊皮;牛羊肉;马肉;鸡肉;等。5.5.2冷藏库建造及管理技术1、冷藏库库体的建造方法2、冷藏库围护结构隔热层的设置3制冷技术在冷藏库建设中的应用5冷藏库的安全设计5.5.3冷链物流信息化技术带温度传感器的RFID标签和应用程序一起作为套餐提供，操作简单。RFID标签可重复使用，使用成本低，内置高能锂电池供电，电池寿命长(8年)。RFID操作简便，远距离读写(最远100米)。不需人工干预，不需脱离物品。RFID标签提供ID码，并可连续记录温度数据、有准确时间记录、容易责任界定，方便信息追溯。lRFID标签数据存储量大，32KB标准存储容量。标签体积小便于布控。冷链温度监控的必要性（1）树立企业品牌形象，提升企业品牌效益；（2）减少物流损失提高企业的收益；（3）食品安全监管要求，大大提高了产品的安全性。 第六章 公用辅助工程6.1给排水1、设计依据 （1）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）（2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（3）《给水排水设计手册》（4）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（5）《给水排水管道施工及验收规范》GB50268-972、设计范围本项目的给排水设计包括生活、生产、消防合一直流水供水系统。3、给水（1）供水水源、取水和输水工程、方案项目区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道DN75管道，接点压力为0.5Mpa。本项目建设完成后小时平均用水量为3m3，经计算，市政自来水管网可满足本项目用水需求。（2）消防给水系统方案消防管网与生产、生活供水管结合，建筑物的室外消火栓用水量为25l/s，室内消火栓用水量为10l/s，与市政管网相联，可满足消防用水要求。（3）项目用水量本项目达产后用水量估算见下表：用水量估算表序号用水部门用水种类耗水量（m3）全年用水量小时平均小时最大全天1生活用水自来水2416　2生产用水自来水81064 3绿 化自来水 11　4浇洒道路自来水 11　5其 他自来水128　6合 计　11 9032400本项目平均每小时耗水11m3，小时最大耗水量约为10m3，平均每天耗水约90m3。本项目年生产天数为360天，则全年耗水约32400m3。4、排水经营污水主要来自清洁用水，经中水设备处理达标排放至市政排水沟；生活废水主要来自休闲娱乐服务区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水采用地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入基地排水干道，最后流入废水总排水管与经营、生活废水合流排出基地外。6.2供配电1、设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）（2）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）（3）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）（4）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（5）《民用建筑闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-94）（6）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）（7）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB／T50311-2000） 2、设计范围及内容（1）10KV配电系统（2）0.4KV低压供配电系统（3）照明配电与控制系统（4）空调配电与控制系统（5）一般动力配电与控制系统（6）消防设施配电与控制系统（7）防雷与接地系统（8）通讯系统（9）建筑物内综合布线系统（10）火灾自动报警及联动控制系统3、负荷等级、容量及供电系统本工程消防负荷等级为二级，普通用电负荷等级为三级。在项目区内设置一变配电房，内设4台干式变压器（具体容量待工艺设备确定后定），另在变配电房边设置一台300KW柴油发电机组以满足二级负荷的供电要求。4、照明本工程照明由一般照明和局部照明组成，局部照明带项目区各房内设备布置后再行设计安装。此外,在基地内设有由蓄电池为备用电源的安全照明。5、线路敷设（1）项目区电缆走线采用铠装YJV电缆穿CFRP碳素螺纹护套管敷设，入户处穿钢管保护。（2）车间动力系统电缆桥架架空明设到设备附近穿管敷设至设备，电线用BV线穿钢管敷设。（3）照明线路采用BV线，穿阻燃PVC管或钢管敷设。（4）消防设备线路采用耐火型电线电缆，穿钢管敷设。6、防雷接地及电气保护（1）本工程各建筑物均属三类防雷建筑，在屋面明设避雷带作接闪器，钢筋混凝土柱内主筋作引下线，基础内钢筋作接地体。（2）本工程低压系统采用TN-C-S系统。（3）本工程防雷接地，电气设备工作接地和电气保护接地共用一个接地网，全厂接地网连成一体，接地电阻小于1Ω。7、各弱电系统在宾馆、商务会所内设置有电信交接间及有线电视机房，内设有电视、电话、网络等主机设备，各单体弱电出线采用碳素波纹管从上述弱电机房引接。6.3通风和空气调节 1、设计依据《采暖通风及空气调节设计规范》GBJ50019-87《建筑设计防火规范》GB50016-87（2001年版）2、通风工程本项目各建筑物内均以自然通风为主，机械通风为辅。卫生间和浴室设排气扇。3、空调所有建筑内都采用分体空调，以尽量节约用电。第七章 节能、节水措施7.1用能标准和节能规范7.1.1原则和标准（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最大限度地节约能源和资源。（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。7.1.2规范和依据（1）国家发改委、建设部等《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定》的通知；（2）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；（3）《中华人民共和国节约能源法》（[1997]90号主席令）；（4）《中国节能技术政策大纲》（2006年版）；（5）《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）；（6）《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）；（7）《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）；（8）《设备及管道保温技术通则》（GB4272）。7.2节能措施节约能源已成为当今世界人们关注的问题。随着工业生产的发展，能源消耗也日益增加，合理回收和利用能源是发展生产的重要条件之一，也是提高项目经济效益的具体保证。设计中如何优化节能措施，是项目建设必须认真考虑的问题。本项目的主要节能措施如下：7.2.1建筑节能 1、积极推广使用新型建筑材料，在仓库顶部，做隔热保温层，建筑采用能耗低的空心砌砖，外墙积极利用发泡聚苯乙烯高效保温材料。2、冷库和各建筑门窗采用节能玻璃（Low-E玻璃）。3、充分利用自然光和自然通风；使用高效、节能灯具。7.2.2电气节能1、对动力设备和管线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。2、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。要求补偿后功率因数≥0.9。3、选购节能型电力变压器，降低变压器的能耗。4、制定节电管理制度。7.2.4推广绿色照明1、推广紧凑型荧光灯、细管径荧光灯以及其他高效照明产品，例如金属卤化物灯、目光色镝灯、高压钠灯等。2、宾馆走廊和楼梯灯具采用声光控开关，以利节能，避免长明灯。7.3节能管理1、能源管理机构和管理人员会同人力资源部门开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。未经节能教育培训的人员，不准在耗能设备岗位上操作。2、建立节能工作责任制，对节能工作取得成绩的集体和个人给与奖励。3、建立健全能源消耗原始记录和统计台帐，按照《中国人民共和国统计法》和其他有关规定，定期向上级节能管理机构和企业业务主管部门报送有关能源统计报表。4、进行能耗分析，并根据需要开展能源平衡工作。实行综合能耗考核和单项消耗考核制度。5、企业能源机构应当同能源供应部门，根据上级主管部门综合能耗考核定额和单位产品能耗定额，定期对本企业主要耗能产品制定先进、合理的能源消耗定额，并认真进行考核。建立能源使用责任制，把各项能源消耗定额分解落实到车间、班组、机台。7.4节水措施1、提高水的循环使用率。2、水环式真空泵中的水介质循环使用，从而节省新鲜水用量。3、积极考虑采用节水技术，推行节水型用水器具，提高用水效率，节约水资源。4、加强生产管理，在各用水点安装计量设备，对用水设备进行流量控制，严格考核用水指标，降低水耗。5、强化节水管理，开展工业节水的宣传教育。宣传国家有关节水的方针政策，宣传节水新技术、新设备、新工艺，总结推广节水先进经验，开展节水管理和技术交流与合作，提高广大员工的节水意识。7.5资源综合利用 1、坚持使用节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在生产能耗、废物产生、消费等环节，建立资源循环利用体系。2、强化能源节约和高效利用，加大节能力度，通过优化项目实现结构节能；通过推广节能技术，实现技术节能；通过加强能源消费环节的制度建设和监管，实现管理节能。3、注重能量系统优化，以提高项目整体的综合能耗水平。4、节约土地，落实保护耕地基本国策，强化用地定额标准，提高项目建筑系数和利用系数。5、采用小型、轻型和再生材料，提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修，推进木材、金属材料、水泥等的节约代用。6、倡导循环经济理念，执行设计、施工、生产等技术标准和材料消耗核算制度，增强全体员工的资源忧患意识和节约意识。第八章 环境保护8.1环境保护执行标准8.1.1环境质量标准（1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）（2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）（3）《声环境质量标准》（GB3096-2008）8.1.2污染物排放标准（1）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）（2）《大气污染综合排放标准》（GB16297—1996）（3）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）（4）《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2002）8.2主要污染源及污染物8.2.1建设期对环境的影响8.2.1.1大气环境影响分析施工期出于需要大量的建筑材料、机械设备等，各类运输车辆进出施工场地来往较频繁。因此，车辆运输及物料堆放产生的道路扬尘较大，对大气环境质量影响不容忽视，应采取措施加以控制。各类施工机械和运输车辆排放的尾气主要污染物有CO、NO2碳氢化合物等。8.2.1.2水环境影响分析 施工期工程对地表水环境的影响因素有：①施工现场工人生活污水；②施工活动中排放的各类生产废水；③施工现场地表裸露破坏引起的水土流失等；④生活污水中主要污染物有COD、BOD5、SS等；⑤施工生产废水主要有搅拌机、清洗水、搅拌中外泄废水和洗石冲灰水等；⑥废水中主要污染物有SS、硅酸盐、PH油类等。8.2.1.3声环境影响分析施工期建筑施工噪声源主要是各类施工机械，由施工机械产噪机理和特征，可知施工噪声对周围环境的影响有四个特点：高噪声施工机械相对集中于土方期和结构期，施工时间也相对较长：而打桩的打桩机冲击声声功率最强，但发生时间较短。施工机械噪声除打桩机为狭带冲击声外，其余多为中、高频的机械噪声。安装期大部分声源在室内，旗工期声源皆在室外，影响范围较远，尤为打桩机的冲击声。8.2.1.4固体废弃物影响分析施工期产生的建筑垃圾会对环境造成一定的影响。8.2.2运营期对环境的影响（1）废水：本项目主要为一般生活废水对水体产生的影响。（2）噪声：本项目以储运为主，建成后运营期间噪声污染源主要来自运输车辆、水泵、库房及空调系统的风机等。其中运输车辆的噪声一般80-100dB(A)左右，水泵的噪声一般75-95dB(A)左右，风机的噪声源强一般80-90dB(A)左右。（3）固体废弃物：该项目生产固体废物主要为生活垃圾，包括废纸、垃圾袋、清扫垃圾、包装废弃物等。8.3环境保护措施按“三同时”的原则，对可能产生的污染进行综合治理，使其达到国家规定的排放标准。8.3.1建设期污染防治措施 为防止建设项目在建设期间发生上述污染环境的现象，必须采取有效防范措施，建议采纳如下污染防范措施：①合理安排好分期、分时段施工，做好时间上、空间上的衔接，减少影响范围与时间。必须将各时间、范围安排协调好，防止建筑施工与社会正常生活运转冲突。②文明施工，利用合适的材料，减轻对周围的影响。③严格遵守有关规定，在休息时间（尤其在午休、夜间睡眠时间）不得进行锯木等产生高噪声的作业。④合理安排设施的使用，减少噪声设备的使用时间，尤其是高噪声设备的使用时间。合理安排好设备的使用，减少噪声设备的使用数量，缩短其使用时间。⑤对装修产生的废弃材料和储罐等，应尽可能利用或及时运走。总之，在项目建筑施工期间，对周围环境会产生一定影响，建设单位应该尽可能通过加强管理、文明施工的手段来减少建设期间施工对周围环境的影响，从建筑施工行业的经验来看，只要做好上述建议措施，是可以把建设期间对周围环境的影响减少到较低的限度的，做到经济发展与环境保护的协调。8.3.2运营期污染防治措施（1）废水：本项目废水主要为生活废水，为减少污染，污水将统一排入污水处理厂处理后得出水水质将达到排放标准。（2）噪声：本项目以储运为主，建成后运营期间噪声污染源主要来自运输车辆、水泵、库房及空调系统的风机等。其中运输车辆的噪声一般80-100dB(A)左右，水泵的噪声一般75-95dB(A)左右，风机的噪声源强一般80-90dB(A)左右。为减少噪声对环境的影响，选用低噪声或超低噪声的机器设备，设备基础采取隔声、减震、消声等降噪措施。各类车辆运输在基地内禁止车辆鸣笛。（3）固废：固体废物主要为生活垃圾，包括废纸、垃圾袋、清扫垃圾、包装废弃物等。固体废物将分类收集，定期清运至垃圾场统一处理，不会对当地产生污染。（4）绿化措施:项目区绿化应因土种植、因地制宜，注重整体的协调性，注意绿化布局的层次和风格。种植时选择有较强的抗污染能力，有较好的净化空气能力；适应性强；繁殖能力强的植物。在办公区可栽培抗性弱和敏感性强的生物监测植物。草皮应选择适应性强、耐践踏、耐修剪、生长期长、植株低矮、繁殖快、再生能力强的草种。8.4环境保护结论综上所述，项目建设拟定的环境保护方案、生产建设中采用的环境保设施、设备等，符合项目建设内容要求和国家、省、市有关环境保护的要求，项目建成后不会造成环境污染。第九章 劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生 9.1.1设计依据《中华人民共和国安全生产法》2002.11.1实施；劳动部劳字（1998）48号文《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》；《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2002）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《建筑物防雷设计规范》（GBJ50057-94）。9.1.2劳动安全措施（1）防火：按照《建筑设计防火规范》GB50016—2006相关规定设计。（2）防机械伤害：为确保职工操作安全，所有机械传动部分均要设置安全罩，楼梯、操作平台要设防护栏杆。（3）防电伤害：电是现代化生产过程中的主要能源和动力，但在使用过程中容易对生产及人身安全造成危害。（4）防雷击：所有建筑物按规范要求设避雷针和避雷带，并要可靠接地，接地电阻不大于1欧姆。（5）防噪声：对噪声较强的设备要加强隔音措施，必要时，强噪声设备操作工配备耳罩。（6）建立劳动安全机构，设专职安全管理干部，经常进行职工安全教育，杜绝事故隐患。9.1.3卫生措施（1）职工应经常搞好个人卫生：勤洗澡，勤换衣服，勤剪指甲等，工作服至少每周清洗1次。（2）消毒、分装等重点岗位的职工每年进行1次体检。（3）各岗位必须按规定做到每班一小搞卫生，每周一大搞卫生，做到玻璃明亮，房顶、地面、墙壁干净、无尘土、无蜘蛛网、无污迹。（4）上岗前要按规定穿带好本岗位规定的劳动护具，工作服、帽、鞋要保持整齐、干净，不能将工作服、鞋穿出规定区域。不准拖拉鞋或穿高跟鞋操作。9.2消防安全（1）明确消防安全责任人，使消防工作落到实处；（2）制定消防安全管理制度，从管理制度的角度严格把控消防安全工作；（3）组织学习国家和X 省有关的消防法律法规，学习各种消防器材的使用；（4）项目施工场地内不准存放易燃易爆化学危险物品和易燃可燃材料，施工中使用易燃易爆化学危险物品时，应当制订防火安全措施；使用后的废弃易燃易爆化学危险物料应当及时清除。（5）制定用电管理制度，安装电气设备和进行电焊、气焊作业等，必须由经培训合格的专业技术人员操作。（6）施工现场设置临时消防车道，并保证临时消防车道的畅通。禁止在临时消防车道上堆物、堆料或者挤占临时消防车道。9.2.1设计主要依据《中华人民共和国消防法》《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2002）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）9.2.2消防原则及措施本工程消防安全方案贯彻“以防为主，防消结合”的基本原则，首先要求设法消除可能造成火灾事故根源。万一发生火灾，尽量减少其所带来的损失，当事故已经发生，要迅速采取措施，利用各种消防工具进行抢救工作。（1）土建工程工程所涉及到土建工程和建筑物均按上述有关标准设计，建筑耐火等级一到二级，并按防雷设计规范安装避雷针。（2）易燃易爆物的管理改性剂、易爆物管理的存放严格管理，经常检查监督，按《仓库防火安全管理规则》要求做好防火工怍，并按GBJ140-90规范配备灭火：器材。（3）机械电气设备的火灾预防在劳动安全章节中已述电气事故的预防措施，只要能按这些措施开展预防工作，就可以防止电气线路火灾事故的发生。对机械设备要加强管理，勤检查，定期加润滑油。（4）消防组织及设备配备建立一支3—5人的义务消防队，加强消防工作的建设管理，配备齐全消防器材，在每一车间配备四台泡沫灭火器，研发楼，配电室，配备干粉灭火器两台。办公楼、食堂、宿舍的每层配备两台泡沫灭火器。定期检查消防器，如发现丢失、用光、过期失效，应添置或更换。9.2.3消防给水 （1）消防用水量：根据《建筑设计防火规范》，本基地消防用水量最大一座单体为宾馆，室内消防水量10L/S，室外消防水量40L/S，火灾延续时间按3小时计算，消防用水量为540m3。 （2）消防水源、消防储水池及室外消防给水系统：本工程消防用水水源为深井水。有深井供水设备引入一根DN150的总进水管，在基地四周形成环状布置的室外消防给水管网，并引入消防专用储水池，室外消防给水管网上设置若干地上式室外消火栓。室外设有一座550m3的地下式消防专用储水池，储水池设有消防车取水口。（3）室内消防给水系统：所有仓库及办公楼均设置室内消防给水系统，为独立的环状给水管网。室内消火栓按能满足两股充实水柱同时到达室内任一部位的要求来布置。在室外泵房内设有两台室内消火栓专用消防泵（一用一备）。当消火栓出口压力大于0.5Mpa时，采用减压孔板减压。室内消防管网上还设有两套水泵接合器以增强室内消防供水。设室外消防泵两台，出水管引致室外设消防车取水口，使基地均在消防车取水口150米保护半径之内。（4）其他：本工程地上各层等处设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。第十章 组织机构与人力资源配置10.1组织机构公司实行总经理负责制，下设四个部门，即后勤支持部、财务部、宾馆会所服务部、仓储配送部。10.2劳动定员本项目全部劳动定员为150人，具体人员设置如下： 序号机构名称定员人数（人）1经理42后勤支持部303财务部64宾馆会所服务部805仓储配送部30合计150 10.3项目管理公司制订了严格的管理制度，为公司稳健的成长奠定坚实的基础，从而更好的服务于社会。 10.3.1财务管理根据财务管理制度，公司制定了严格的项目财务管理办法。（1）根据项目建设计划所规定的建设内容认真编制财务计划。（2）项目资金使用计划必须根据项目文件确定的项目建设内容、费用及成本开支等，参照各种消耗定额编制。（3）资金筹措计划必须说明每年从哪些渠道取得多少资金。（4）项目资金的动用，必须按照财务管理办法加强管理，做到专款专用。10.3.2设备物资管理项目建设物资必须专门管理，保证项目的建设需要。物资管理和供应部门，负责项目建设物资计划、分配、采购、存放、运输和管理，使项目建设所需的物资及时供应。10.3.3工程管理工程管理包括工程设计、设备物质采购、施工监理和竣工验收等过程，关系到整个项目的工程质量和效益的发挥。公司根据项目的建设进度，结合各部分的投资规模与先后顺序制定投资计划，保证建设资金及时到位，同时根据项目建设计划，配备专职人员负责项目的设备物资采购，在采购过程中，同时聘请有关专家进行指导，以保证所采购设备物资经济适用，使各项目建设按计划顺利进行。第十一章 项目实施进度与招投标11.1实施进度11.1.1建设工期某食品某市基地建设项目的建设实施，首先对整个基地进行统一的规划，然后实行分期建设，一期工程大致12个月，即2012年8月一期可竣工投入经营。二期工程大致12个月，即2013年8月可全部竣工投入经营。一期工程:投资5000万元，建设大型冷库、西域风情餐厅、露天剧场。二期工程:投资6000万建设四星级宾馆、风情园、商务会所。11.1.2项目实施进度安排 一期工程进度计划表11.2招投标11.2.1概述依据国家《招标投标法》有关规定要求，在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部或部分招标。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。11.2.2发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。11.2.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。 11.2.4招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，本项目建议采用公开招标方式。招标基本情况见下表11-2：11.2.5项目招标基本情况表表11-2招标基本情况表第十二章 投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1编制依据本项目的投资估算，主要依据建筑设计方案、相关图纸及X省建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。项目投资估算参考的文件：国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；国家发改委《投资项目可行性研究指南》（试用版）；建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；设备工程材料价格以市场价格或信息价并参考供应商报价情况估算；12.1.2编制方法 1、建筑工程及安装工程费用按综合指标法并参考近期完工的同类项目工程造价进行估算。2、设备购置费按项目建设单位提供的资料进行估算。3、工程建设其它费用按照X省工程建设其它费用定额计算。其中土地费用按项目建设单位提供的征地价格计算；其他相关费用按国家最新的计算标准计算。4、预备费用按工程费用与工程其他费用之和的5%计算。12.1.3估算结果（1）工程费用工程费用合计8326.27万元，其中建筑工程费7551.37万元，设备购置费738.00万元，安装费用36.90万元。（2）工程建设其他费用主要包括土地费用、可研编制费用、建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费、招标代理费等，共计2149.93万元。（3）工程建设预备费根据行业有关要求，并结合实际情况，工程费用和工程建设其他费用的5%进行估算，为523.81万元。（4）建设期贷款利息本项目无贷款，故建设期贷款利息为零。12.1.4投资估算本项目总投资为15000万元。其中：工程费用8326.27万元，占总投资的64.05%；工程建设其他费用2149.93万元，占总投资的16.54%；预备费用523.81万元，占总投资的4.03%；建设期利息0万元，占总投资的0%；流动资金2000万元，占总投资的15.38%。12.2资金筹措项目总投资为15000万元，项目所需资金计划全部由企业自筹解决。  第十三章 财务评价 13.1财务评价依据及范围该项目经济评价采用国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、原国家计委颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》所规定的原则与方法进行。在建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。依据项目的特点，财务评价部分主要包括财务估算、财务盈利能力分析、不确定性分析，最后给出财务评价的结论。13.2基础数据及参数选取（1）取费标准：修理费按折旧的10%计算，营业费用按营业收入的3%计算、管理费用按营业收入的1%计算。（2）财务制度的规定：固定资产的折旧年限分别是房屋建筑物是30年，残值率5%；机械设备是12年，折旧方法为平均年限法，残值率5%；固定资产其他费用折旧年限为8年；无形资产按10年进行摊销、其他资产按5年进行摊销。（3）税收政策：根据现行的税收政策规定，营业税按3%计算，城市建设维护税按7%计算，教育附加费按3%，地方教育附加费2%计算，企业所得税率按25%计算。（4）项目计算期：11年。（5）生产负荷：2014年投产率80%，2015年达产。13.3财务效益与费用估算13.3.1年营业收入估算 本项目建设完成后，年营业收入如下：（1）牛羊肉冷链配送收入根据项目单位提供的资料，冷库年存储配送肉类2000吨，配送销售收入按6万元/吨计算，则年冷链配送收入为12000万元。（2）餐饮收入西域风情餐厅可容纳200人同时就餐，每人每天按50元的标准计算，年开业天数按350天计算，则餐饮年收入为350万元。（3）休闲娱乐收入四星级宾馆拥有180间客房，每间客房的价格按300元/天，入住率按70%，年开业天数按360天计算，则宾馆客房年收入为1360.8万元，此外，宾馆年举行各类会议收入按40万元每年计算，则宾馆年经营收入为1400.8万元。商务会所主要提供洗浴及商务休闲服务，年经营收入按800万元计算。综上可知，年休闲娱乐收入为2200.8万元。（4）露天剧场综合中心收入 露天剧场综合中心承担餐饮、娱乐演出、商业演出等功能，收入来源为门票收入及餐饮服务费，估算年收入为300万元。综上可得，某食品某市基地年营业收入如下：序号营业项目年收入（万元）1牛羊肉冷链配送收入120002餐饮收入3503休闲娱乐收入2200.84露天剧场综合中心收入400合计14950.08 13.3.2产品总成本及费用估算本项目按要素分各项成本费用如下：1、原辅材料费根据项目建设单位提供的资料，本项目建成后生产中所需原辅材料主要为进购的牛羊肉，按42000元/吨计算，则正常生产年份原辅材料费为9246万元。2、燃料动力费本项目燃料动力消耗主要为水、电、煤等，年耗水32400吨，耗电302万度、耗煤500吨，水电煤价格分别为2.4元/吨、1.0元/度、600元/吨，据此估算正常生产年份燃料动力费为339.78万元。3、工资福利费本项目劳动定员150人，年工资每人按3万元一年算，福利费为工资的14%，则年需工资福利费为513万元。4、修理费本项目年修理费用取固定资产折旧额的10%计算，为41.71万元。5、折旧费年固定资产折旧费417.11万元。6、摊销费年无形资产摊销费用为109万元。7、其他费用本项目其它制造及营业费用按营业收入的3%计算、管理费用按营业收入的1%计算。综上所述，本项目生产期年均总成本费用为12375.05万元，年均固定成本2986.87万元，可变成本9388.18万元，年均经营成本10648.94万元，总成本费用估算详见附表:总成本费用估算表。 13.3.3利润及利润分配 经计算，本项目年均实现利润总额1776.01万元，年均企业所得税444.00万元，年均净利润1332.01万元；法定盈余公积金按净利润的10%计取。利润及利润分配数据详见附表:利润及利润分配表。13.4财务分析1、财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（）计算结果分别为25.93%和22.06%，均超过设定的财务基准收益率8%。计算过程详见经济评价附表:项目财务现金流量表。2、财务净现值（FNPV）按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。（式中Ic为基准折现率，本项目为12%）本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为13321.42万元和10429.64万元，详见经济评价附表:项目财务现金流量表。3、投资回收期（Pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前及税后投资回收期（Pt）经计算分别为4.8年和5.2年,计算过程详见经济评价附表:项目财务现金流量表。4、总投资收益率（ROI）按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为13.7%。13.5不确定性分析 13.5.1盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP）的计算公式为：=63%。 计算显示，该项目生产能力达到设计能力的63%企业即可保本。由于盈亏平衡点较低，所以本项目经营风险较低。13.5.2敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的营业收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析图及敏感性分析表（见附表：敏感性分析表）根据项目的敏感性分析，得知营业收入对项目的影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的营业收入把握好，否则容易导致项目的风险过大。13.6财务评价结论经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好，总投资收益率13.7%，税后内部收益率22.06%，财务净现值10429.64万元，投资回收期5.2年，盈亏平衡点63%，财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目财务可行。13.7风险分析经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、资金风险、人员风险等。1、技术风险本项目技术方面存在的风险可能主要是基地在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。经研究，某食品某市基地虽建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是常规的建筑物，设计、施工技术难度不高；在项目设计、施工方面，仅某市内就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项 目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。2、管理和人员风险本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择宾馆及商务会所及风情园的管理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的管理人员进行专业化管理，政府为基地的管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环和健康发展。综上所述，本项目在管理和人员存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。3、资金风险本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面：一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。第十四章 综合效益评价14.1社会效益 （1）强大吸纳的功能，产生辐射和龙头作用，形成巨大的拉动作用。项目建成将带动诸多产业形成，使地区的经济发展以此为依托，辐射周边地区，成为消化剩余劳动力的重要安置点，经营者走向市场的依托点，农民改变生存环境的转折点和实现小康的切入点，培植经济的新增长点，拉动内需，增加地方财政收入。（2）增加就业机会，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。（3）增加财税收入，项目属税源经济型项目，以某市为中心，通过资源开发、整合，带动各乡镇，辐射周边省市，能为当地财政奠定可持续税源基础。（4）有效规范冷链物流市场，行业集中经营后，对经营者能形成有序的竞争经营环境，对服务质量的保证、价格的透明及服务态度的提高有着巨大的推进作用。14.2税源前景根据对项目投入产出的分析，综合考虑项目市场和资金风险，项目税后回收期为，年投资利润率为13.7%，基地建成后每年可实现收入14950.8万元，综合直接税源可达944.02万元（所得税444.00万元，营业税金及附加500.02万元），间接税源更是不可估量，经济效益的前景相当可观。 14.3综合评价综上所述，该项目的立足某市，以丰富的市场资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进该的商业、服务业的快速发展，对繁荣某市的经济、提高人民的生活水平有着积极作用，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。第十五章 结论与建议15.1结论某食品某市基地建设计划以地域文化为特色，通过特色餐饮、商务休闲等项目的开发带动当地旅游产业、副食品加工产业的发展。（1）项目的选址合理，可以充分利用用地的行政区位优势和交通条件优势。（2）基地建成后必将成为当地特色产业的亮点，通过对西域文化的和绿色有机食品的包装与推广提高当地和企业知名度。依托某市良好便利的交通条件吸引周边地区人群的关注，为广大客户提供特色餐饮、休闲娱乐、商务会议等服务，成为X 地区首屈一指的短期度假胜地。（3）通过市场选取，建设项目采用适合本工程的技术力量以满足项目的建设需求。（4）建设项目采取了环保建设标准，采用了建筑节能建材，对周边环境没有太大的影响，环境影响因素符合有关规定。（5）项目建设总投资为15000万元，年营业收入为14950.8万元，税后利润为1332.01万元，投资利润率为13.7%，税后投资回收期为5.2年，项目建成后能为政府提供税收944.02万元（所得税444.00万元，营业税金及附加500.02万元），项目具有较强的财务盈利能力，经济效益明显。综上所述，项目建设的可行性研究认为，项目选址方案合理，功能定位和建设内容能满足市场的需求，投资回报率较高，财务可行。因此，项目的建设是可行的。15.2建议综上所述，本项目的建设具有较强的可操作性。但是由于项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度较大。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。（4）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。（5）建议上级主管部门积极支持项目实施，并给予一定的政策、资金扶持，促使项目早日建成。'