XX高新区安置房建设项目可行性研究报告 96页

'XX高新区安置房建设项目第1章总论1.1项目概况项目名称：XX高新区安置房建设项目建设地点：本项目位于XX高新技术产业开发区内，DZAA大道，南至BB路，西至CC大道，北至DD路。建设单位：XX市GG**资产经营发展有限公司项目建设规模及主要建设内容：项目用地面积137亩，新建安置房1416套，总建筑面积132800平方米，配套公共设施建筑面积10939.1平方米、地下车库建筑面积14597平方米、储藏间建筑面积6080平方米。项目总建筑面积164416.1平方米。总投资及资金来源：本项目投资估算31846元。资金来源为：（1）项目单位自有资金11846万元；（2）银行贷款20000万元。项目建设期：本项目建设期为两年。项目进度情况：土地、规划、环评、项目核准程序已经完成或正在进行。94 1.2编制的依据、原则、研究范围及目标1.2.1编制依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）（2）《城市规划编制办法》（3）《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（4）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。（5）《工业与民用建筑可行性研究深度要求》（6）《XX市国民经济和社会发展十二五规划纲要》（7）《XX市城市总体规划（2009—2030）》（8）《GG区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（10）XX高新技术产业开发区相关规划（11）其它有关规范、技术标准（12）建设单位提供的其他各项基础资料1.2.2编制原则（1）本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，编写可研报告，为业主决策和融资提供依据。严格执行有关标准规范。（2）因地制宜原则：在充分尊重民意的基础上，从实际出发，结合现状地形特点因地制宜、合理布局，既要满足现状需求，又要符合长远发展的战略思想。94 （3）以人为本原则：按照全面建设小康社会标准，切实考虑居民生活需要，创造安全、舒适、优美的人居环境，提高城市的环境质量和居民生活质量。（4）坚持节约土地的原则：充分利用各类资源，节约土地与集约用地，在满足健康居住的前提下，保护土地资源。（5）可持续发展的原则：城市与经济发展，不能以牺牲环境和居民正常的生产生活为代价，坚持社会效益、经济效益和环境效益的协调统一，实现城乡社会和谐与可持续发展。（6）严格遵循国家有关设计规范，推广新技术、新材料、新产品，将安置区建成安全、舒适、环境优美、功能配套的居民栖息地。（7）认真调查和研究项目的基本条件，做到最佳地利用基础条件，避免不利因素对工程产生的影响。（8）在满足各项目经济技术指标要求的前提下，优化设计，降低工程造价。（9）依据自身条件和财力，量力而行，把握好建设节奏，制订切实可行的实施方案，规避社会风险，保证项目可持续健康协调发展。1.2.3研究范围与目标本报告编制是根据项目的特点、任务与要求，研究项目的背景及需求，分析项目的必要性、建设条件、建设规模、建设内容、投资估算等，对建设方案进行技术经济论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策与融资提供科学依据。94 1.2.4研究背景XX高新技术产业开发区安置房项目是市委、市政府为推进承接产业转移示范区建设和城乡一体化统筹发展，结合XX高新区建设需要确定的一项市政重点工程，主要为安置好江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村的被拆迁群众。1.3城市概况1.3.1自然环境XX市位于H省西南部、长江下游南岸。北濒长江与AQ市隔江相望，东与TL市、WH市毗邻，东南与HS市交界，西南与J省PZ，BY县接壤。其地理座标是：东经116°33"至118°05"，北纬29°33"至30°51"。市内现辖GG区、DZ县、ST县、QY县、JHS风景区，下设41镇39乡4个办事处。全市国土总面积8271．7平方公里，占全省总面积6%。一、气候特征XX市地处亚热带北缘，属温暖湿润的亚热带季风气候。气候特点为：气温温和，季风明显，雨量充沛，光照比较丰富、雨热同季、光照比较充足、植物生长期长。1、降水（1）全市年平均降水量为1556.9毫米，呈南多北少，东西相当之分布。降水量丰沛年达2200毫米以上，极大值为2716毫米（JHS、83年），干旱年950毫米左右，极小值888.7（GG、78年）。94 （2）四季降水分布：夏季602毫米最多，春季511毫米次之，秋季270毫米再次，冬季180毫米为最少。各季降水的地理分布：秋季东部QY较多，其他三地相当；其他三季与年降水地域分布类似。汛期（5-9月）雨量921毫米，占年雨量59%，大汛年1583毫米（96年），极少年405毫米（78年）。（3）各月、旬降水分布情况：以6月240毫米和6月下旬114毫米最多，月极值785毫米（ST96.6，旬极值407（GG96.7中旬），12月43毫米和1月上旬10毫米最少。（4）日最大降水量：GG250.3毫米（96年7月15日）、DZ231.2毫米（95年5月25日）、ST190.4毫米（70年7月13日）、QY180.7毫米（70年7月13日）。DZ东流镇95年5月25日出现342毫米的特大暴雨，为我市近40年的最大日降水量。GG最长连续降水日数16天，总量524.1毫米（69年7月3日-18日）。（5）我市常年在6月16日入梅，个别较早的年份可提前一个月，最晚的年份推迟到7月上旬末，这也是常年出梅的时候。梅雨结束较早与较晚的时间分别在6月中旬中期和7月底。梅雨一般为323毫米，丰梅年可达1189毫米，极大值1288毫米（GG96年），枯梅年2-3毫米，少数空梅年不足1毫米。（6）全市伏天的总降水量一般为188毫米，最多的年份可达489毫米，极大值5400毫米（GG80年），较少的年份11毫米左右，极小值0.4毫米（GG66年）。（7）GG降雪和积雪初日分别在12月15日和元月5日。最早94 11月11日和11月16日，最晚出现在1月21日和2月20土；降雪和积雪终日分别在3月5日和2月16日，结束较早的年份分别出现在12月23日和13日，较晚的年份分别出现在4月7日和4日。2、温度（1）全市年平均气温为16.1℃，较高年份达17.2℃，较低之年为15.5℃。极端最高气温为40.9℃，出现在ST县88年8月27日；极端最低气温为-16.0℃，分别出现在69年2月5号和6号（QY、DZ），全市平均年极端最低气温为-8.3℃，暖冬年为-4.4℃，严寒之年为-15.2℃。（2）全市平均高温日数24天，其中较多的ST31天，较少的DZ19天，高温天数最多达68天（ST：78年），最光仅1天（DZ：82年）。GG在0℃或0℃以下的低温日数为42天，最长的67-68年达71天，最短的90-91年18天。（3）全市季、月、旬的气温分布：春季（3-5月）为15.7℃，GG最低15.5℃，夏季（6-8月）为27.0℃，GG27.2℃较高，ST26.7℃较低；秋季（9-11月）17.1℃，GG17.3℃，DZ、ST17.0℃较低；冬季4.6℃，其中ST4.8℃较高，GG、QY4.4℃较低。各月分布是元月份3.4℃最低，7月份28.3℃最高。旬气温分布是：元月中旬最低为3.2℃，其中GG、QY均为3.1℃，DZ、ST为3.3℃；7月下旬和8月上旬最高均为28.8℃，其中GG29.2℃较高，ST28.4℃较低。3、灾害性天气（1）暴雨94 A、全市的年平均暴雨日数为5.1天，GG最多，ST最少。有67%暴雨集中在5-7月份，而以6月最多。除了12月和1月尚未出现暴雨外，其余各月均出现过暴雨。B、日最大暴雨是250.3毫米（GG96年7月15日），DZ的东流镇95年5月25日达342毫米（水文记录）。C、年最多暴雨日数13天（GG、QY83年）；65年DZ无暴雨。D、最长连续暴雨日4天（ST96年6月29日-7月2日，总量362.4毫米）。（2）旱、涝根据皖旱涝标准（79年4月）和GG近36年的旱涝资料统计：旱年占0.62，涝年占0.49。（3）冰雹我市ST县91年3月8日23时25分观测到冰雹重2克、直径17毫米为极大值。DZ、GG分别达15和13毫米。（4）大风GG8级以上的大风日数为141天，最多的64年达59天为之多，93年无大风。4月份出现最多，3月、7月次之，10月份最少。（5）初、终霜与无霜期A、初霜：全市初霜日出现在11月10日，较早年份在10月19日（极早DZ10月12日），较晚年在12月15日（特晚QY1月10日）。B、终霜：全市平均在3月22日，早年在2月22日（特早GG2月17日），晚年在4月11日（最晚QY4月23日）。94 C、无霜期：全年平均为230天，较长的GG244天（最长286天），较短的QY219天（最短189天）。（6）寒潮全市寒潮最早见于11月，最晚终于4月。而以2、3月较多。寒潮出现的年均概率约三年二遇，其中以DZ出现的次数较多，ST较少。二、地质地貌XX市位于H省西南部，是WJ经济带和“****”旅游区的重要组成部分。唐武德四年（公元621年）置XX市，历史上区划变动频繁，建国后“两撤三建”，2000年6月撤地设市。现辖GG区、DZ县、QY县、ST县、JHS风景区和XX市经济技术开发区。地处东经116°38′至108°05′，北纬29°33′至30°51′。东接TL，南邻HS，北与AQ隔江相望，西望庐山，与J九江、景德镇、上饶市毗邻。XX市东南部以JHS、牯牛降为主体构成南部山区骨架，是皖南山区的组成部分。区间层峦叠嶂，绿阴覆盖，是森林及野生动物宝库。中部为岗冲相间的丘陵区，是粮、茶、林、桑、麻重要产区。西北部沿江地带为洲圩区，地势低平，河湖交错，为名副其实的“江南鱼米之乡”。全市土地资源和气候条件呈多样化形态，地表物产丰富多样。XX市大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，可分别归属于三个次级构造单元，即DZ县南部为江南台隆；GG区和QY94 县以北为下扬子台坳；本市的中部为皖南浙台坳。在地壳运动影响下形成一系列褶皱与断裂，本市地层发育齐全，自太古界至新生界均有出露。市内印支期、燕山期岩浆活动强烈，导致一系列基底断裂发生，频繁的岩浆侵入活动，形成了以构造岩浆岩带为主干的成岩成矿系列。XX市地处H省西南部，东南是HS山脉与JHS山脉结合地带，北西濒临长江。整个地势由东南向西北逐渐下降，从中山、低山过渡到低山、丘陵，最后到岗地、平原。地貌类型比较复杂，根据地貌组合特征，自东南至西北可分为三个地貌区，且都是北东方向延伸，尤以JHS——牯牛降中山、低山、山间盆地和QY木镇——东流沿江岗地、平原区，都呈狭长状态，中部QY县——DZ县低山、丘岭、山间盆地面积较大。三、土壤XX市土壤类型繁多，农耕历史悠久，在空间上有水平分布规律，又呈垂直分布特点。在江心洲和沿江的滩地上，以石灰性潮土为主；在沿江冲积平原和湖滨平原上，多分布各种类型的水积土；在南部岗地、丘陵、中低山地上以黄棕壤、石灰土、紫色土和红壤为主。四、水文XX市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在XX市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。XX市境内湖泊多为分布在屿垦区域，形成历史悠久。主要有升金湖，七里湖，平天湖，太白湖等8个中小型湖泊。多年平均水面面积有144．14平方公里，库容2．52亿立方米，已围垦面积31．83平方公里，全市兴建水库372座，总蓄水量7.02亿立方米，众多湖泊、水库为XX市农业灌溉和沿江地区提供了充足的水资源。境内河流水系均发源于JHS脉和HS94 山脉，河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。XX市水文条件好，水资源丰富，但降水分配年份和年际变化大。五、植被与主要动、植物状况1、植物资源XX市植被属皖南山地丘陵植被区和AQ市、XX市沿江湖泊圩植被区。处于常绿阔叶林向落叶阔叶林过渡地带，常绿树和落叶树混生。植被，除了农业植被外，森林和茶园是构成本地区主要植被。森林植被丰富，主要被子植物有壳斗科、樟科、山茶科、金缕梅科、漆树科、八角科、楝科、茜草科等千余种。主要裸子植物有松科、杉科、柏科等。其中香果树、青、柳等20多种属国家重点保护树种。中药材280余科，约1300种，其中19种为国家二类药材。山区丘陵，竹类资源广泛分布，主要有毛竹、桂竹等10余种，其中毛竹资源最多，且大片成林。自然植被中除牯牛降保存良好外，其余均遭严重破坏。人工植被以耕地、茶园和人工造林地面积最广。根据植被分布和生长状况可划分为沿江圩区植被片和牯牛降——JHS植被片。沿江湖泊圩区植被片：地势平缓，海拔60米左右，为沿江低岗平原区，地处GG区、DZ县沿江冲积平原和全市各大湖泊垦殖区。区内植被类型有水稻、小麦、油菜、垂柳、旱柳、水杉、池杉、茶叶、桐、棕榈、麦、莲等。牯牛降——JHS植被片：地处中的山脊丘陵地区QY县内植被分布水平方向和垂直方向都有明显差异，东部以常绿阔叶林构成，94 南部以木荷为主，海拔1000米以上有HS松分布。600米左右的低山区有草场分布，山间岗地、盆地上分布着小麦、玉米、山芋、水稻及茶树、果树和各类药材黄精、吴芸、胶股蓝及其它经济作物等。2、动物资源良好的生茂环境为野生动物栖息繁衍提供了适宜场所。古时有“山山白鹭满，涧涧白猿吟”(李白《秋浦歌》)之盛况。境内现有陆生脊椎动物430余种，其中珍贵野生动物50种，属国家一类保护的有白鳍豚、梅花鹿、豹、云豹、黑麂、朱稿、丹顶鹤、白鹤、白头鹤、白枕鹤、白鹳、黑鹳、白肩雕、白尾海雕、白颈长尾雉等15种。升金湖是我国省名的水禽保护区，每年越冬水禽达70余种30多万只，其中有国家一、二类保护饲养野生动物种类。1.3.2历史文化XX市是个开发较早、历史悠久的地区。早在约2000多年前，我们的祖先就在这块土地上修养生息、辛勤耕作。1977年和1983年先后在GG灌口乡古石城旧址和里山乡红旗村出土了一批春秋战国时期的青铜器（有兵器、钱范、生活用具、生产工具等），这些青铜器玲珑别致，铸造精美，具有长江流域的独特风格，说明当时这里的人民已经掌握了高超的青铜铸造技术。94 秦汉时期，这里的冶铁、造船、铸造等手工业比较发达。古石城是当时江南经济较为繁荣的城镇之一，同时也是水陆交通要道，地势险峻，是历代屯兵之地。永泰元年（765），唐王朝为了政治、军事的需要，复置XX市，移治于今XX市城，以便“扼控大江”。开成、会昌年间（836—841），XX市刺史在城东南湖中筑翠微堤，开始了城内的建设。明正统十年（1440），知府何绍正费银33000两，修筑府城（旧府址在元伯颜下江南时毁于兵火）。新城将近10里，开有6门，其中九华门楼3层，高6级，宏伟壮观。后来知府陆岗、钱槚相继建造百牙塔、清溪塔。双塔凌云对峙，仿佛府城卫士，城墙巍然屹立，犹如天然屏障。新府城充分反映了当时经济的繁荣，是劳动人民智慧的结晶。唐代以后，XX市经济继续向前发展，茶、麻、桑等作为传统经济作物，不断发挥其优势，手工业产品也逐渐崭露头角，XX市白麻纸在唐代被列为土产贡品。宋时，这里生产的纸质量较高，《东坡志林》上将“池纸”与“宣墨”并称。印刷业也很发达，刻有《昭明文选》、《朱子语录》等。近年在山西祁县发现南宋绍兴二年（1229）XX市所刻朱寂《昌黎先生集考据》，印刷精美，为名贵善本。清代，建德县盛产绿茶，名曰“朱兰茶”，又名“千两茶”，享有盛名。清光绪元年（1875）。歙县人余干臣在尧渡街创办“红茶庄”，试制功夫红茶获得成功。数年后，余干臣将其经商中心移至祁门，故名曰“祁红”，饮誉海内外。民国年间，今DZ县徐村竹编工艺品制作精美，曾作为中国民间工艺品参加巴拿马国际博览会展览，为祖函赢得了荣誉。唐代大诗人李白曾经三上九华、五游秋浦，写下了数十首赞美XX市山水的不朽诗篇；晚唐诗人杜牧在任XX市刺史时写下的《清明》94 诗，被后人称作千古绝唱，也使XX市杏花村名播青史、蜚声中外；此外，还有陶渊明、白居易、苏轼、王安石、包拯、文天祥、岳飞、朱熹、陆游、李清照等许多文人雅士也曾徜徉在XX市山水之间，留下了数千首脍炙人口的诗作，被称作“千载诗人地”。以佛教文化为特色的JHS，千百年来，古刹林立，飞阁流丹，香烟缭绕，修持佛法，享有“莲花佛国”之称。始于母系社会的GG傩戏被誉为“戏剧活化石”。1.3.3社会经济概况“十一五”时期，XX市以科学发展观为统领，以“加快追赶、奋力崛起、实现跨越”为主题，抢抓国家促进中部崛起、保增长扩内需等重大机遇，深入实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，扎实推进“583”工程，有效应对国际金融危机冲击，国民经济和社会各项事业取得显著成就。综合实力大幅提升：地区生产总值由117亿元跃升到300亿元，是“十五”末的2.6倍，年均增长15.4%。财政收入由11.7亿元跃升到42.5亿元，是“十五”末的3.6倍，年均增长29.4%。固定资产投资由75.6亿元跃升到350亿元，是“十五”末的4.6倍，年均增长35.9%。工业增加值由28.7亿元跃升到100亿元，是“十五”末的3.5倍。人均地区生产总值达到18634元，达到全省平均水平。“十一五”时期成为XX市复建以来发展最快、效益最好的时期。经济结构持续优化：三次产业结构由“十五”末的21.7∶35.9∶42.4调整到15∶46.7∶94 38.3。农业产业化经营不断扩大，农业产业化省级龙头企业达18家，农产品中国驰名商标达1件、省著名商标达23件。工业化进程不断加快，新材料、装备制造、新型化工等主导产业加快发展，节能环保、生物医药等新兴产业初步形成，规模以上工业企业由147户跃升到652户。旅游产业加速壮大，成功创建“中国优秀旅游城市”，国家A级旅游景区达27个，其中5A级景区1个、4A级景区6个，基本形成以JHS为龙头、主城区为中心、各县区为支撑的大旅游格局，年旅游接待人次突破1500万人次。节能减排目标任务全面完成。城乡面貌显著变化：围绕打造“一池山水满城诗”的江南绿城，累计投入超过100亿元，主城区面积由26平方公里拓展到120平方公里，是“十五”末的4.6倍，“滨江环湖、一城五区、组团发展”的城市空间格局初步形成，获得国家园林城市、中国人居环境范例奖、首届H省文明城市等称号。城镇化率达44%，比“十五”末提高14个百分点。列入WJ城市带综合交通枢纽城市，高速公路、铁路、机场实现“零突破”，港口和航道建设扎实推进，建成沪渝高速XX市段、京台高速XX市段、济广高速XX市段，开工建设JHS机场、宁安城际铁路XX市段，望东长江公路大桥、XX市长江公路大桥、东九高速即将开工建设，初步形成集“水、陆、空”于一体的综合交通体系。改革开放全面深化：农村综合改革、集体林权制度改革、文化体制改革基本完成，政府机构改革、基层医药卫生体制改革积极推进。深入实施“开发沿江一线、保护腹地一片”94 空间发展战略，在沿江区域规划建设6个省级开发区，累计投入400亿元，园区产业集中度、财政贡献度不断提高。省管江南产业集中区成功落户，承接产业转移示范区建设全面启动。设立九华农村商业银行、徽商银行XX市分行以及各县农村合作银行、10家小额贷款公司、92家农村互助基金会。对外开放程度持续提高，与瑞典斯文永阿市、阿根廷弗洛伦西奥巴莱拉市缔结友好城市（区），XX市港口岸正式对外开放，XX市海关、出入境检验检疫局、边防检查站挂牌运行，实际利用外资年均增长29%，进出口额年均增长14.9%。民生保障明显改善：按照“五有”的要求，着力推进以改善民生为重点的社会建设，民生工程由2007年的20项增加到目前的33项，同时结合群众意愿，每年增加实施10件惠民实事，累计投入资金30多亿元，是“十五”时期的4倍，惠及民众145万人，2007-2009年连续三年在全省考核中获一等奖。科教文卫事业全面进步，社会保障体系不断健全。人民生活水平明显提高，城镇居民人均可支配收入年均增长15.2%，农民人均纯收入年均增长13.6%，城乡居民收入双双超过全省平均水平。争创全国双拥模范城实现“两连冠”，群众安全感、社会治安满意率连续三年位居全省第一，实现建成“平安市”目标。1.4区域概况1.4.1区域位置项目建设场地位于XX高新技术产业开发区内，地理位置优越，水陆交通十分便利，距距XX市主城区7公里，北靠长江（距国家一类开放口岸——XX市港新港区3公里），南临31894 国道、沿江高速（距沿江高速公路城区出入口7公里）和铜九铁路、宁安城际铁路（距XX市站7公里），东临江南集中区（距九华国际机场9公里）。1.4.2区域概况安徽XX高新技术产业开发区是2010年4月经省政府批准设立的省级高新区，依托省级开发区——安徽GG工业园区规划建设，是XX市东部经济园区的一个组成部分。依据XX高新技术产业开发区总体规划，高新区规划面积27平方公里，目前已累计拉开框架面积15平方公里，建成区12平方公里。建成道路42条80公里，架设高压线22公里，铺设供水主干管30公里，雨污水主干管90公里，平整土地近14000亩，建成区12平方公里范围已实现“七通一平”；建成了**产业园、机械产业园、电子信息产业园A区，标准化厂房面积达65万平方米，满足了招商引资和项目建设的需要。按照“产业新城、优雅新区”的总体要求，园区教育、卫生、政务中心等城市配套工程相继建设，绿化、亮化、美化工程陆续实施，功能配套日臻完善，为广大客商来园投资兴业和安家居住提供了优越的条件。截止目前，高新区吸引了120余个符合园区产业定位的项目落户园区，其中光电及电子信息项目27个，现代装备制造及零部件加工项目30余个，其他高新技术产业项目30余个；协议总投资208.3亿元，基本形成了以现代装备制造、电子信息、新材料加工、新能源为主的产业发展格局。94 1.5建设单位简介一、基本情况XX市GG**资产经营发展有限公司位于XX高新技术产业开发区，成立于2003年5月18，由GG区国资委投资设立，性质为国有独资有限责任公司，注册资本金为12000万元，现有总资产约为1000000万元，资产负债率为37﹪，公司主体长期信用等级为AA-级。公司严格按现代企业制度的要求组建和营运，实行决策权和经营权分离，法人治理结构健全，实行董事会领导下的总经理负责制。内设机构为五部一室，即计划财务部、工程管理部、投资发展部、资产经营部、综合事务部、审计监察室。下辖XX市GG兴业投资开发有限责任公司、XX市GG区建业投资有限公司、XX市GG汇财置业有限责任公司、XX市东城投资发展有限公司四个子公司和*****集团有限公司一个控股公司。二、公司背景XX市GG**资产经营发展有限公司为区政府授权的投融资平台、全区政府性投资的重大项目建设管理主体和国有资产经营主体；是经区政府批准重组，仍由区政府出资、直属区政府领导、具有一级法人资格、从事资本运作的国有独资公司。三、公司宗旨创新融资方式，做到融资有主体，招商有载体，运作有实体，项目有法人。加快新型城镇化、产城一体化建设步伐，加速镇域经济发展。四、公司主要经营范围和主要职能94 （一）主要经营范围重点项目的投融资、土地收储、房地产开发、国有资产经营及基础设施建设、参股投资性项目建设。（二）公司的主要职能1、融资。依托有效资产（土地、房产和无形资产），多渠道筹措建设资金，重点是加大土地资本运营力度，扩大城区及农村集镇土地收储规模，以城市及新农村建设带动地产升值，通过市场化出让，实现土地价值最大化，满足投资建设的资金需求。2、投资。投资重点是政策性投资项目、公益性项目、城镇公共设施建设，选准有全局带动性和有效益的项目，提高投资效益，使生财、管财、用财融为一体。3、还贷。通过投资与经营产生的收益用于还贷。五、公司业绩公司自成立以来得到了社会各界的大力支持，完成了一批具有代表性的城市基础设施建设项目，如：GG工业园区内十条道路基础设施项目、GG工业园区标准化厂房项目、GG齐山民营工业园标准化厂房项目、前江工业园区项目等。保障性住房建设项目有洋浦碧水庄园小区廉租房工程项目、马衙牧之路廉租房项目等。这些项目的建成，提高了GG区的综合实力和人民的生活水平，改善了投资环境，取得了良好的社会效益和经济效益。经过不断的发展，公司已经成为XX市GG区重要的投融资平台。六、经营目标公司经营的战略目标是围绕《XX市94 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《XX市GG区国民经济与社会发展十二个五年规划纲要》和《XX市城市总体规划（2009-2030年）纲要》，完善城乡住房保障制度，加快推进保障性住房建设，逐步将农村进城的稳定就业人员纳入廉租房和经济适用房供应范围。以城乡一体化综合配套改革为契机，将城镇化与新农村建设有机结合，加快城区、镇街基础设施建设，推进优质公共服务向农村延伸，着力构建城乡一体化发展体系，逐步缩小城乡差距。同时，加强旧城保护与整治、功能转换和环境改善。公司按照市场规律，贯彻城市经营的理念，高效运作，形成公司的核心竞争力，使公司逐步发展壮大为一个以城市基础设施建设项目经营、保障性住房建设为主的专业化的城市建设企业。94 第2章项目建设背景及必要性XX市是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城、WJ城市带承接产业转移示范区城市，也是H省“****”（HS、JHS、太平湖）旅游区的重要组成部分。“十一五”以来，XX市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力XX市、活力XX市、魅力XX市、和谐XX市”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数。在XX市总体规划和XX高新技术产业开发区总体规划的指导下，XX高新区已发展成为XX市高新技术产业的重要基地，最具发展活力的经济增长点。2011年，高新区预计实现工业总产值28.3亿元，其中高新技术产业总产值9.8亿元，拥有高新技术企业10家、省级创新型企业1家、省级创新型试点企业1家、市级创新型试点企业12家，已成为全市自主创新的“摇篮”和高新技术产业集聚的“沃土”。2.1XX市社会经济发展目标《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出XX市“十二五”时期的经济社会发展目标为：经过“十二五”时期的奋斗，努力使转变经济发展方式取得实质性进展，综合实力、核心竞争力、可持续发展能力显著提高，人民物质文化生活明显改善，初步实现在全省“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优、民生居上”，为到2020年全面建成小康94 社会打下具有决定性意义的基础。具体发展目标为：一、综合实力大幅提升。经济保持又好又快发展，增长质量和效益明显提高，到2015年地区生产总值、财政收入、城乡居民收入实现翻番，固定资产投资五年累计突破3000亿元，人均地区生产总值力争超过全国平均水平。二、经济结构显著优化。三次产业结构调整到7:56:37，农业基础进一步巩固，工业结构继续优化，战略性新兴产业发展取得突破，现代服务业增加值占第三产业比重达到60%。工业化率力争达到50%。城镇化率力争达到55%，城乡区域发展的协调性进一步增强。自主创新能力显著提升，高新技术产业增加值占地区生产总值比重达到合芜蚌自主创新配套改革试验区平均水平。三、改革开放不断深化。市场经济体制日益完善，重点领域和关键环节改革取得明显进展。对内对外开放广度和深度不断拓展，经济外向度和承接产业转移水平显著提高，进出口总额、实际利用外资力争达到WJ城市带承接产业转移示范区平均水平。非公有制经济占经济总量比重达到全省平均水平。四、生态环境更加优良。生态XX市建设迈出新步伐，生态优势更加彰显，绿色发展取得积极进展，循环经济发展取得明显成效，生态环境质量稳步改善。全面完成省下达的节能减排目标。五、94 人民生活显著改善。城乡居民收入普遍较快增加，努力实现居民收入增长与经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，城乡居民收入力争双双超过全国平均水平。收入分配格局更加合理，低收入者收入明显增加，中等收入群体持续扩大，贫困人口显著减少。人民生活质量明显改善，城镇和农村恩格尔系数分别降至39%和43%。人民群众幸福感普遍提升。农民居住向社区集中的程度明显提高，农村饮用自来水比率超过60%。全市总人口不超过167万人，人口自然增长率控制在7‰以内。六、社会建设明显加强。就业持续增加，努力实现充分就业。覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善。学前教育入园率明显提高，九年义务教育质量显著提高，基本普及高中阶段教育。社会主义民主法制更加健全。文化事业和文化产业加快发展。社会管理水平明显提高，社会治安和安全生产状况保持稳定，社会更加和谐2.2XX高新技术产业开发区规划及发展目标XX高新技术产业开发区为XX市东部经济园区的一个组成部分，规划面积27平方公里，发展定位为“产业新区、优雅新城”，“十二五”及今后一个时期，将围绕建设“WJ城市带承接高新技术产业转移示范园区”和“H省自主创新示范园区”的目标，结合自身优势，重点发展机械装备制造和电子信息两大主导产业，着力打造“5+3+100”的整机+代工厂+零部件配套企业的平板电脑产业体系，实现“整机+配套”千万台平板电脑生产基地和以数控机床为主导的百亿元高端装备制造业产业集群，力争到“十二五”末，电子信息产业实现产值300亿元，税收15亿元，高端装备制造业实现产值100亿元，税收3亿元；引进培育高新技术企业100家。94 2.3项目规划目标与功能定位2.3.1规划目标本项目建设地点位于XX高新技术产业开发区内，具体位置在CC大道以东，DD路以南，规划用地面积约137亩，计划建设安置房1416套，安置江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村拆迁户662户，总投资约3.1亿元。同时配套：幼儿园、社区卫生服务中心、社区活动中心、菜市场、储藏间、车库、环境卫生设施等。项目建成后将彻底地改善农民的生产条件和生活环境，解决拆迁户安置问题，实现区域配套功能齐全、环境整洁美化的宜居、宜休闲目标。2.3.2功能定位按照与拆迁户的约定，本项目全部作为拆迁安置用。2.4项目建设的必要性XX高新技术产业开发区安置房建设是一项“民生工程”，是实践“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建和谐社会的重要举措，对改善农民生产生活条件，全面建设小康社会，推进高新区的建设发展，以及加快新型城镇化进程，推动工业化和城镇化协调共进等具有重要意义，主要体现在以下几方面：一、为改善人居环境的迫切需要94 拆迁居民现有住房陈旧落后，居住较为分散，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展极不协调。本项目通过拆迁的集中安置，根据发展规划，重新科学合理构建，改造XX市东部城区面貌，与城市总体面貌相协调，提升XX市东部经济园区的整体形象。在XX高新技术产业开发区规划区现有住户大都为农民，居住分散，没有集中供水、供气、排水等配套设施，当地居民迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目建设，配套较为完善的基础设施，将会大大改善提高当地居民的生活环境。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。二、为节约集约用地和农民增收的需要当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。实施XX高新技术产业开发区安置房建设，能盘活片区存量土地，通过合理规划新社区，提升容积率，实现土地的节约集约利用。实施XX高新区安置房建设工程，完善社区功能与结构，能带动商业、服务业等相关产业的发展，增加财政税收，实现投资拉动经济发展的效应，在大众服务业、社区服务业、卫生和教育等方面能为社区居民（安置户）提供大量的就业选择和增收渠道。同时，随着项目的建成，农民可以在高新区企业方便就业，比从事农业生产获得更多的收入。三、为社会和谐稳定的迫切需要94 搞好拆迁安置工作、建设安置房是城市建设的重要内容。在城市建设中必须妥善安置拆迁的移民，给他们有能够令人满意的住房，这关系到群众的切身利益，关系到社会的和谐稳定和经济的发展，以及城市建设的顺利推进，所以党和政府非常重视这项工作。拆迁移民需要有一个良好的生活环境，需要有自已的住房，可以在新的地方过上稳定的生活。拆迁安置是重新选择和设计一个自然、社会、资源与移民相结合的安置环境。根据移民安置的宗旨，达到移民工作“三不”和三个基本满意”的实现，即不上访、不返迁、不留后遗症；移民基本满意、安置地群众基本满意和各级领导基本满意。移民安置首先必须解决移民的生活基础，因此，本项目建设是为了满足XX高新区拆迁安置户的妥善安置的需要。四、为XX高新区建设发展的需要“十二五”时期，是XX市承接产业转移的黄金期、工业化城镇化的加速期、经济社会发展的转型期，必须紧紧抓住并用好这一历史机遇，加快建设WJ城市带承接产业转移示范区，扩大开放，促进产业承接，实现跨越发展，加速崛起。这需要重点解决好失地失房农民的安置问题，使这一群体能够有机融入开发区的建设发展中，为大承接、大开发、大发展创造良好的社会环境。五、为加快新型城镇化进程的需要工业化、城镇化是经济社会发展的两大动力，是实现全面建设小康社会的基础途径。《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，必须坚持工业化城镇化双轮驱动，加快新型工业化进程、新型城镇化进程，促进城市人口与现代产业同步扩张，推动工业化和城镇化协调共进，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。在XX市的新型工业化进程中，建设“人文、生态、宜居、宜商”的城市居住区，解决好拆迁户的94 生产生活及就业问题，是一个地区发展工业化的前提。城镇化与工业化紧密联系，因此，XX市“十二五”规划发展目标提出，到“十二五”末，城镇化率力争达到55%，农民居住向社区集中的程度明显提高。为促进这一目标的实现，本项目结合实际情况，提出XX高新区建设工程，将失地农民集中到现代城市居住区，这也是加快新型城镇化进程的需要。总之，本项目建设是为了解决失地失房居民的妥善安置，改善拆迁户的生产生活及就业条件，保障民生，全面建设小康社会，提高人民生活水平，推进城市建设，促进XX市的经济社会发展。94 第3章拆迁安置方案为规划建设WJ城市带承接产业转移的园区基础平台，XX高新区需对江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村662户群众进行拆迁转移，拆迁安置方案已制定完成。3.1拆迁补偿方式拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种。除法律、法规、规章另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。货币补偿是指拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场经济规则确定的市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人以货币方式给予补偿的形式。实行货币补偿后，拆迁人就不必另行交付房屋给被拆迁人的一种补偿方式。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。根据《XX市主城区城市规划区建设用地范围内集体土地房屋拆迁补偿安置试行办法》第八条规定，XX市主城区城市规划区建设用地范围内的集体土地房屋拆迁原则上实行统建安置。本项目借鉴XX高新区成功经验，经过调查、协议，根据大多数群众的意愿，确定对江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村农户采取产权调换、94 集中统建新房的方式进行拆迁安置与补偿。3.3拆迁安置工作方案具体拆迁安置工作方案如下：一、拆迁范围及面积本次拆迁安置范围是江口街道办事处查村村和同义村，共拆迁662户，拆迁人口2724人，拆迁面积共计144664.75平方米，包括上述范围内需要拆迁的所有建筑物、构筑物及附属物，其中主房面积122232.84平方米、附属房面积22431.91平方米。二、拆迁安置工作组织机构（一）拆迁主体：XX市GG区人民政府（二）组织机构：成立XX高新区征迁安置指挥部办公室，负责本次拆迁安置工作，江口街道办事处和拆迁公司派精干人员组成拆迁工作协调小组。三、拆迁期限拆迁期限暂定为一年。四、拆迁政策及补偿标准参照《XX市主城区城市规划区建设用地范围内集体土地房屋拆迁补偿安置试行办法》组织实施，具体补偿标准见下表3-1。五、拆迁面积的认可方式（一）以产权证证载面积及用途进行认定；94 （二）对私人自建房依据国家质量技术监督局发布的GB/T17986.0-2000《房产测量规范》进行实地丈量计算；1、主房指生活起居的客厅、卧室、厨房等与生活密切相关的符合建筑结构标准的房屋；2、附属用房指除主房以外另建或搭建的披屋、猪圈、鸭棚、简易厕所等符合建筑结构标准和相关偏房。六、拆迁安置方式1、本次拆迁原则上采用集中统建的安置方式，统建安置房为框架结构，安置房户型按单元结构设计，提供80m2、100m2、120m2三种户型供被拆迁户选择。安置小区建设规划坚持高起点、高标准，环境优美、交通便捷、配套设施齐全。2、对被拆迁户房屋补偿原则上实行主房拆一还一，但每户最高安置面积不得超过240m2，且选择安置房不得超过两套。在最高安置面积以内的，按安置房基准价（基准价为840元/m2）购买，购买资金为所得房屋拆迁补偿费；超过最高安置面积以上部分，被拆迁户自筹资金以市场价购买。3、对人口较多，主房面积较小的被拆迁户，每人按不超过40m2进行安置，在主房面积内按基准价（840元/m2）结算，主房面积在240m2以上人均40m2以内部分按1100元/m2购买，超过40m2部分按1500元/m2购买。4、被拆迁户安置房每户人均面积超过40m2的：若主房面积低于最低安置面积（240m2）的，主房面积以内部分按基准价结算，超出部分按1500元/m2购买。94 若主房面积大于最高安置面积（240m2）的，最高安置面积以内部分按基准价结算，最高安置面积以上人均40m2以内部分按1200元/m2购买，超出部分按1500元/m2购买。5、五保户、孤寡老人拆迁实行货币补偿。无亲友可投靠的有所属地敬老院安置，补偿款归敬老院；可投靠亲友的，补偿款由现居住地的村民组带领，并由该村民组与其亲友签订赡养协议。6、住宅房每户无偿提供7m2储藏室，超出面积部分按400元/m2购买。7、非住宅房一律实行产权置换，产权置换差价参照《试行办法》有关规定执行。8、拆迁人与被拆迁人房屋差价款应在入住统建安置房时一并付清。主房货币化补偿的，协议签订并拆除完毕后支付补偿款的10%，余款在回迁后一并付清。9、常住人口认定：常住人口由江口街道办事处结合农村实际居住习惯和人口现状认定，并在村民组公示。10、分户有关规定：（1）从动迁之日起，男年满22周岁、女年满20周岁视为达到分户条件，此条件仅作为拆迁安置规定。（2）分户时，父母身边须留一个子女。（3）符合分户条件，未结婚可按2人份安置；已婚未育者可按3人份安置。（4）拆迁主房面积在分户时均摊。（5）临时分户的，搬迁费按原户头发放，储藏室按原户头补偿。11、楼层差价：多层型户型中二、五层按上述安置政策基准价购买，三、四层另增加40m2楼层差价，底层、顶房的住房按40m2补偿楼层差价。94 12、凡不到安置点居住，进城居住并按时拆迁的，除按房屋征用政策予以货币化补偿外，另给予一次性补偿安置费2万元。13、凡房屋按时拆迁的，每月补助搬家费500元，按住房面积4元/m2每个月支付过渡费。被拆迁房屋的被拆迁户自行过渡，过渡期一般为18个月，实际过渡费用据实计算。七、拆迁奖励对按规定的拆迁期限内签订协议并按要求搬迁的被拆迁人，给予一定的奖励，奖励办法如下：被拆迁户在拆迁通知书下达后20日内完成拆迁的，按其主房面积20元/m2给予奖励；在拆迁通知书下达后40日内完成拆迁的，按其主房面积10元/m2给予奖励；逾期不予奖励。（一）对有独立水、电户头的被拆迁人，在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》后应自行到供水、供电部门办理销户手续。（二）被拆迁人领取拆迁安置补偿款应出示下列手续：1、拆迁补偿安置协议书2、搬迁证3、产权人身份证明4、独立水、电销户证明5、拆迁公司开具的《领款凭证》八、安置房建设XX市GG**资产经营发展有限公司负责在24个月内完成安置房工程建设，投入使用。逾期完成，超期过渡费，由XX高新区管委会支付给XX市GG94 区人民政府。表3-1房屋拆迁补偿标准项目标准备注主房框架结构840元/m2混合结构760元/m2砖木结构楼房670元/m2砖木结构平房550元/m2半砖瓦450元/m2附房混合结构（平顶）240元/m2砖木结构144元/m2半砖瓦100元/m2简易72元/m2附属物深井1500元/口压井400元/眼围墙20元/m2水泥晒床20元/m2沼气800元/口电话150元/部吊顶10元/m2外墙瓷砖30元/m2水池30元/个空调移机200元/台附属物卫生设备座便器80元/个蹲便器30元/个洗脸池30元/个浴缸300元/个室外设施自制防盗门150元/樘卷帘门80元/m2防盗网40元/m2防盗门40元/m2室内地坪木地板50元/m2地板砖30元/m2水磨石15元/m2大理石40元/m2油漆地面6元/m2铝合金隔断70元/m2包门20元/个94 固定吊地柜30元/m2太阳能热水器200元/个混凝土水塔200元/个金属水塔100元/个牛栏200元/间标准商品防盗门700元/樘如拆迁人自带并带走门，按每樘100元补偿附属物吊顶墙纸、墙布天棚15元/m2不得重复计算补偿纤维板、灰板条、扣板10元/m2石膏20元/m2三合板25元/m2墙面墙纸、墙布15元/m2三合板25元/m2喷漆、喷池、喷塑、乳胶漆等10元/m2其它踢脚线6元/m2未装潢吊顶和铺地板砖或木地板的，补偿费按实际丈量计算线条6元/m2门套50元/樘窗套40元/樘纱门45元/樘纱窗40元/樘固定靠墙体或墙内制作的组合橱120元/m2其它油烟机50元/个自来水凭开户票据补偿雨棚30元/个玻璃钢雨罩50元/m2寿材200元/口自架电线杆水泥杆（5米以上）150元/根木杆10元/根房前屋后成材林直径5—10厘米6元/棵直径10厘米以上10元/棵果木林未挂果6元/棵已挂果30元/棵茶树未采摘2元/棵已采摘6元/棵94 3.3建设内容与规模3.2.1项目建设规模本项目安置区安置群众为江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村因建设XX高新区而需要搬迁的662户拆迁户。根据项目拆迁安置工作方案和拆迁的具体内容、房屋面积以及安置区的公共配套、服务配套要求，确定本项目建筑规模为：项目占地面积137亩（91333平方米），总建筑面积164416.1平方米，安置户数662户，住宅套数1416套。3.2.2建设内容本项目建设主要包括以下建设内容：根据项目规划设计方案和拆迁安置的要求，结合未来发展的需要，本项目主要建设包括如下：（1）住宅建筑面积132800平方米；（2）储藏间建筑面积6080平方米；（3）公共车库建筑面积2400平方米；（4）社区文化活动中心750平方米；（5）社区卫生服务中心500平方米；（6）物业管理用房250平方米；（7）幼儿园3829平方米；（8）菜市场3000平方米；（9）卫生设施210平方米；94 （10）地下车库14597平方米；（11）地面停车场3980平方米；（12）道路工程11417平方米；（13）绿地工程31967平方米；（14）公用配套设施，包括给排水设施、供配电设施、通信设施、卫生环保设施等。表3-2安置房主要建设内容一览表住宅户型户型结构每套面积（㎡）套数面积合计（㎡）A1二室二厅一卫8070456320A2三室二厅一卫10044844800A3三室二厅二卫12026431680储藏间6080公共车库2400小计1416141280综合楼社区文化活动中心750社区卫生服务中心500物业管理250幼儿园3829菜市场3000公厕100垃圾中转站110地下车库14597合计16441694 第4章规划设计方案4.1用地范围XX高新技术产业开发区安置房建设项目位于XX高新技术产业开发区内，DZAA大道，南至BB路，西至CC大道，北至DD路，交通便捷，基础设施满足居住区的建设条件。建设区占地面积137亩，用地性质为居住用地，场地现状为净地，场地现已初步平整。4.2场地建设条件1、地形地貌本项目用地现状为山林地，地形呈不规则长方形。用地内地势起伏不平，局部高差较大，整体上北部地势高，南部地势较低，作为建设用地需要作场地平整。2、水文XX市主城区外有长江、秋浦河与白洋河环绕，内有清溪河、平天湖、齐山湖、天堂湖及众多水系。长江流经XX市境内全长145km，根据距池口18km的大通水文站资料，年平均流量28800m3/S，多年平均含沙量0.533kg/m3，年均输沙量4.71×108T。枯水期为12～3月，洪水期为6～8月。水文特征值根据大通水文站1951～1981年，1987～2008年共50年水文资料显示：历年最高洪水位为15.35m94 （1954年）；历年最低枯水位为1.50m；五十年一遇高水位为4.53m。城区防洪设施完善，防洪标准为50年一遇。3、工程地质地质状况稳定，地块的中、东部地基承载力较好，其它地方一般。4、地质灾害危险性评估根据调查结果表明：拟建地块内未见发震断裂通过，现状稳定。工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖等边坡滑塌、掉块，其规模小～中等，危险性小～中等。用地范围适宜本项目建设。5、地震XX市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查《中国地震动系数区划图》（GB18306-2001），地震动峰值加速度为0.05g，相应区域地震基本烈度为6度。6、基础设施配套规划用地西部已建成的CC大道是园区的主要干道，CC大道上目前给水、排水等地下管线已建成，电力、电讯线路齐备。规划中的BB路和新四路为安置户提供了良好的交通条件。7、施工条件施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。94 4.3现状存在问题（1）现状场地高低不平，雨天排水不畅，不符合使用及安全要求；（2）缺乏公共服务设施、卫生设施、教育设施以及文化设施。4.4规划总则4.4.1规划原则1、合理原则以规划等部门和业主单位对本区规划的要求为依据，满足居民生活居住要求，同时符合城市总体规划，与周边区域规划建设相统一，统筹兼顾、整体构思，强化本区环境与周边道路、景观的衔接与协调。2、特色原则规划设计体现高起点、高标准、高品质的要求，通过空间组织、步行环境创造、绿化休闲空间的设计，努力营造舒适、宽松、温馨、绿色的生活空间场所，与建筑群体共同形成具有特色的居住社区。3、整体设计原则将小区建设纳入到XX市东部城区建设中，统一考虑，整体构思，强化其与东部城区其它地块在道路、公共设施、绿地系统等方面的衔接与协调。4、人本原则真正贯彻“以人为本”94 的思想，以建设生态型社区为目标，规划设计从功能布局、交通组织到环境设计均应适应区内各类居民活动规律与生理、心理需求，创造一个交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重生态环境和居住生活质量，合理分配和使用各类资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计的根本出发点和最终目标。5、生态原则在提高土地使用效益的同时，因势利导，充分利用区内的自然环境和地貌特征，将和煦的阳光、惬人的煦风、啾啾的鸟鸣、涓涓的细水等自然要素作为设计语汇，塑造良好的生态环境，提高住区的环境质量标准，形成自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、错落有致的绿色空间，创造具有自然风貌的优美环境，构筑绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。赋予人类生存的资源与灵性，人徜徉于城市之中，城市融合在自然之间。6、可操作性原则针对本区相对独立，规模较大，拆迁安置与项目运作并举的情况，规划设计提出循序渐进的发展模式，形成良性循环、滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化和优化投资。7、科技性原则本区规划设计应充分运用新材料新设备新技术，充分体现现代科技对人的关怀，满足居民对生活品质的需要，智能服务，智能管理。8、多样性原则94 努力创造新颖和灵活可变的住宅类型，和多元化的住宅组团，满足不同使用者的的要求，形成丰富多样的居住环境，并为住户参与和创造有力的条件。9、效益原则坚持小区建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，在创造良好的居住环境的前提下，努力节约用地，提高土地的利用率。4.4.2规划目标充分挖掘和利用基地周边地理、自然环境等资源优势，建设一个布局合理、环境优美、特色鲜明、功能比较完善、设计先进的现代化城市社区，展示城市新形象，力求成为XX市东部城区的示范社区。4.5规划布局4.5.1规划理念1、“邻里”理念邻里关系是社区交往的基础和条件，规划应强调这种关系，把居住小区看成是一个多元的人居环境综合体，具体体现在以下六个方面：（1）空间环境要满足人的活动要求，合理布置各种公共、半私密和私密空间；（2）生态环境要有益于人的生理要求，按照不同人群的需要，开辟各种适合不同人群的活动场所；（3）视觉环境要满足人的心理要求，包括在建筑风格和建筑群体处理上，特别是各个组团用不同的色调加以区分，使居民有一定的归属感；（4）文化环境要达到陶冶人的要求；94 （5）人文环境要照顾人的交往要求；（6）智能环境要预测人的信息要求，智能化主要体现在安全防范、物业管理、社区服务和通讯上。2、“空间渗透”理念在公共空间上，保证其是一个单纯的休闲、交往空间，在硬质景观的尺度处理上要尽可能贴近人。在步行空间上，无车辆通行，具有空间上的连续变化，强调中心绿地与保留山体的渗透与延伸。3、“均好性”理念强调景观的均享，强化公共开放空间，强化窗前的视觉效果。重视庭院的空间变化及功能的合理利用，适当改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。4.5.2总平面布置本项目是在满足城市总体规划要求和城市居住区规划设计规范的前提下，通过合理的功能分区、有效的空间组合，形成完整的建筑群体。总体布局在综合考虑城市环境、空间形态、景观利用、日照影响等四大要素下整合规划结构形态，布局力求结构清晰，分区合理，环境整合有序，互不干扰。小区自北向南由高层住宅区到多层住宅区，沿南北方向延伸的为小区中心景观带，在基地西北区和西南区分别布置幼儿园和菜市场。94 4.5.3住宅布局规划住宅以24幢多层条式住宅为主，仅在基地西北侧建设8栋高层住宅楼，并且在各主要道路交叉口处适当敞开，让城市空间与小区内部景观相互引接、相互渗透，整体塑造出高低错落、疏密有致、变化有序的住宅群体形态。为满足拆迁安置的需要，住宅设计采用3种户型，各种户型面积及其套数见下表3-1，住宅单体设计在内部功能、空间利用、外部造型、经济节约方面都力求有所创新。住宅日照间距按大于1∶1.25布置，建筑层数以六层为主。住宅内部功能动静分区合理，管道集中。在设计中充分利用新科技成果，运用推广的新技术，提高质量、降低成本，运用新建材，减少污染、美化环境。住宅群体组合充分利用多层条式住宅通风好、朝向好、施工方便等特点，庭院组合主要采用院落式，给居民以领域感和归属感。表1户型配置一览表户型套数户型面积(m2)住宅面积(m2)户型比例(%)A1704805632049.72A24481004480031.64A32641203168018.64合计1416132800100.004.5.4公共配套94 根据城市规划部门要求，规划设置了社区卫生服务中心，按居住区级建设规模配置了基本公共服务设施，包括社区活动中心、社区卫生服务中心、社区管理中心、菜市场、环境卫生设施、交通设施（车库、室外停车场）等，同时根据城市教育布局规划和城市居住区规划设计规范增设了9班幼儿园、物业管理用房等。表2配套公建一览表编号项目单位建筑面积备注1幼儿园㎡382912班，4层，占地面积5866m22菜市场㎡3000为一座整体建筑物，1层为菜市场，2层为社区文化活动中心、社区卫生服务中心、物业管理用房，总建筑面积4500㎡。3社区文化活动中心㎡7504社区卫生服务中心㎡5005物业管理㎡2506储藏间㎡60807公共车库㎡2400自行车、电动车、摩托车停车位1324个8地下车库㎡14597机动车停车位463个9垃圾中转站㎡110地埋式，1座10地面停车位㎡3980在小区内分散设置，199个车位11垃圾收集点13个4.5.5道路系统规划交通组织与道路系统规划充分考虑本区规模、功能组织、对外交通联系、地形特征和景观设计要求，形成等级完善、组织合理、交通有序的道路交通系统。整个小区路网设置原则上遵循“人车分流为主，步行者优先”原则，既要内外联系便捷，又要区内通而不畅，整体道路系统以车行系统为主，步行系统为纽带，道路布局与小区内景观设计相结合，强调对视线景观的引导作用，创造优美的小区空间景观，共同组成有机的道路系统。1、小区出入口94 小区西邻CC大道，北邻DD路，南邻BB路。依据人流方向、外围城市道路情况以及XX高新区控制性详细规划要求，小区共设主三个出入口，分别设在CC大道上、DD路上和BB路上。2、道路系统小区道路系统由车行系统和步行系统组成。车行系统在小区内部形成环形主交通，并伸向各地面停车形成分支交通。步行系统结合住宅楼、幼儿园、菜市场、广场、景观轴线、小区绿地展开，使步行道成为联系各个功能区块的纽带。小区主环路红线宽度为10米，其中车行道宽度7米，两侧人行道各1.5米；分支车行路宽4～5米；步行路为入户道路，路面宽3米。3、静态交通设施规划小区机动车停车位按每户1辆配置，机动车停放按照就进停车的原则布局，集中与分散结合，地下与地面结合。规划机动车总停车位662个，其中地下停车位占总停车位70%，地面停车位占总停车位30%。小区自行车、电动车、摩托车停车位按每户2辆，每辆1.8m2配置。规划在组团入口处多层住宅底层置公共停车库。4.5.6绿地景观规划本着充分利用周边自然山水、城市道路绿化带等，形成小区绿地系统的大背景，以小区中心绿地为核心，宅间绿地为主体，线状绿地为纽带，零星绿地为点缀，构筑点、线、面、环相结合的小区生态绿地系统。1、城市级绿化94 主要为外围城市道路沿路的绿化带，沿路布置绿化节点，形成小区外围的绿环。2、小区中心绿地小区内的主要公共绿地是小区环境品质的集中体现，规划小区中心绿地为居民的主要室外活动场所，内部根据不同的功能要求布置相应的公共设施，如中心广场、运动器材、休息座椅等，便于小区内居民在交流中能够健身娱乐等。3、宅间绿地为提高小区的绿化率，加强小区内部空间的景观通透，宅前宅后进行组团绿化，以草坪为主，配以灌木和造型优美的乔木。4、线状绿地和零星绿地线状绿地为道路两侧的绿化带，零星绿地为分散各处的绿化小品，通过绿化带的串联和绿化小品的点缀，使小区绿化变得更加丰满丰富。5、植物配置要求以乡土植物为主，建构地方气候带的五套植物群落，体现地方特色；适地适树原则；选择抗性强的树种，选择既有观赏价值又有经济价值的苗木；快生树与慢生树相结合的原则；乔灌花草藤竹综合配置，增大绿量，提高生态质量；强调季相变化，四季有景，四季有花；种植手法继承传统绿化优秀手法的同时，还求创新来体现时代特色。植物种植苗木品种主要有：乔木——雪松、柳杉、侧柏、女贞、银杏、水杉、垂柳、广玉兰；灌木——山茶、金丝桃、火棘、石楠、黄杨、八角金盘、丝兰；花卉——睡莲、羽衣甘蓝、千屈菜、翠菊、杜鹃花、鸢尾；草坪——94 马尼拉、高羊茅、书带草、黑麦草；藤本——紫藤、爬山虎、常春藤、凌霄、络石；竹类——孝顺竹、紫竹、毛竹、淡竹、阔叶箬竹等。4.5.6竖向规划本区地势起伏不平，局部高差较大。竖向规划设计应综合考虑区内外交通衔接、地形利用和景观效果，故方案不采用典型的“台地式”处理手法进行竖向规划设计，而是强调以缓坡绿地对住宅与道路进行“柔性”衔接，有利于排水组织、绿化种植和景观设计，体现规划设计的总体创意。原则上尽可能不设或少设挡土墙，用斜坡绿地方式处理高差，力求挡土墙低矮，并考虑对墙面美化，植攀援植物予以柔化、绿化。4.5.7日照分析针对安置区建设前后对周边现状以及安置区内部在大寒日有效日照时间带（8：00～16：00）内的日照时数进行日照分析，均满足《城市居住区规划设计规范》GB50180-93第5.0.2.1条的规定：底层住宅日照时数必须满足在大寒日有效日照时间不小于3个小时。4.5.8住宅单体设计1、户型平面设计多层住宅和高层住宅全部采用一梯二户的单元形式。94 以人为尺度，对建筑平面进行立体思考，将家庭结构和生活习惯奉为设计标准，使人在同样的单元面积里能享受到更合理的布局，更自由的生活。平面套型设计根据总体布局南北向布置，尽量采用南厅北卧，保证主要的生活用房，包括厨房、卫生间都有直接自然通风和直接自然采光。平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。2、立面设计方案一，采用地中海式的建筑风格，屋顶及尖顶塔楼，时尚、休闲、贵气，错落有致，天际线丰富动人，立面色彩清丽。高低错落的体量、通透的阳台和通达的立柱，丰富的虚实对比、柔和的色彩系列、质朴的材料搭配、考究的比例尺寸以及细腻的装饰点缀，诸种元素得到完美结合。红瓦黄墙营造出自然合一的朴实质感。斗拱和精美的直线线条等细腻精巧搭配，配以落地大窗和防锈铸铁栏杆，高低错落的天际线使得建筑贴近自然的脉动，释放永恒的生命力。方案二，采用新古典风格，手法严谨，细节丰富，尺度宜人，塑造出典雅的居住建筑形象。立面采用深色系的面砖和涂料作为外饰材料，尽可能多用面砖，减少灰尘的堆积对建筑的影响。在装饰要素的选择上，尝试采用薄的挑檐弧形断面的线条和纤细的金属花饰，减轻建筑外观的沉重感。4.5.9主要技术经济指标1、建设内容及规模本工程建设8栋十一层高层住宅楼、24栋六层住宅楼、1所四层幼儿园、1座2层的菜市场与社区服务建筑物，以及地下停车库、地面停车位94 和环境卫生设施等。总建筑面积164416.1平方米，其中含住宅132800平方米、公建（包括幼儿园、菜市场、社区文化活动中心、社区卫生服务中心、物业管理、公共车库、公厕、垃圾中转站）10939.1平方米、地下车库建筑面积14597平方米、储藏间6080平方米。项目可安置662户农民。2、主要技术经济指标见表3-3：表3-3主要经济技术指标一览表序号项目单位指标备注1建设用地面积㎡91333.2137亩2规划总建筑面积㎡164416.1计容面积149819㎡其中：住宅㎡13280032幢储藏间㎡6080位于住宅底层公共车库㎡2400位于住宅底层社区文化活动中心㎡750总建筑面积1500㎡社区卫生服务中心㎡500物业管理㎡250幼儿园㎡382912班，占地面积5866㎡菜市场㎡3000公厕㎡100.1垃圾中转站㎡110地下车库㎡14597不计容3规划住宅总套数户1416安置662户4安置人数人27245容积率/1.646建筑占地面积㎡255737建筑密度%0.288绿地率%35.0人均公共绿地面积11.74㎡9地面停车场面积㎡398010道路面积㎡11417占用地面积的12.5%11自行车、电动车、摩托车停车位个13242辆/户12机动车停车位个6621.0辆/户94 其中：地下停车位个463总停车位的70%地面停车位个199总停车位的30%4.6结构设计1、设计依据⑴《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）⑵《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）⑶《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）⑷《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）⑸《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版）⑹《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）⑺《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）⑻《混凝土异形柱结构技术规程》（JGJ149-2006）2、设计要求（1)建筑结构安全等级：二级（2)建筑结构设计使用年限：50年（3)耐火等级：二级（4)建筑类别：三类（5)屋面防水等级：Ⅲ级，采用二道防水（6)抗震设防烈度：6度（7)人防设计及等级：无94 （1)基本风压：0.45KN/m23、设计荷载标准值（1)社区活动中心:3.5kN/m2（2)卧室、客厅等:2.0kN/m2（3)厨房、卫生间:2.0kN/m2（4)楼梯:住宅:2.5kN/m2（5)消防疏散楼梯:3.5kN/m2（6)挑出阳台:2.5kN/m2（7)屋面:一般上人屋面2.0kN/m2种植屋面按实际情况考虑（8)消防车道:20.0kN/m2（9)设备房、电梯机房:7.0kN/m2（10)其它均应按国家相应规范规程执行4、结构类型及材料多层及高层住宅均采用钢筋混凝土框架结构。高层住宅在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。主要结构材料：混凝土C25～C45；钢材HPB300，1型冷轧扭钢筋，HRB335，HRB400。本工程拟采用柱下独基或桩基，实际基础形式根据地质报告确定。94 4.7市政工程规划4.7.1给水工程1、给水工程规划区范围内纳入城市统一供水系统，给水管网建成环状。2、用水量预测规划区用水量包括：生活用水、消防用水、不可预见用水等。生活用水量的大小与生活水平、生活习惯、卫生设备状况、水质和气候条件等有关，考虑各方面因素，人均生活用水量按照200升/人·日的用水标准，本区规划安置人口为2724人，未预见水量按用水需求量的10％计，用水量预测为（2724×200）×110％=1758680升/日=599.28立方米/日。室外消防用水量按同一时间内火灾次数为两次，水量为25升/秒。3、给水工程规划区内给水管接城市道路上配水管，管径为DN150毫米，各地块内由DN150毫米给水管接入。消防栓按间距不大于120米布置，并尽可能靠近十字路口。4.7.2排水工程本区排水体制为雨污分流制，雨水直接排入城市市政雨水干管，污水经污水管收集后排入城市污水干管，送至城东污水处理厂处理。1、污水工程（1）污水量预测94 采用排除系数法进行预测，未预见水量不计入污水量，排放系数综合取0.8，污水量预测为479.42立方米/日。（2）污水工程规划污水尽量靠重力自流，可在埋深上进行技术处理。规划范围内污水通过污水管收集后排入CC大道污水干管，送至城市污水处理厂。沿小区主干路一侧布置D400毫米的污水管。2、雨水工程雨水经收集后直接排入CC大道雨水干管，雨水管的管径在具体埋设时，根据每片区的汇水面积来计算。雨水排水量根据当地暴雨强度公式计算，重现期取1年。地面集水时间取5分钟，综合径流系数为0.65。小区内雨水经雨水口收集后，就近排入周边市政管网。根据地块划分、地形特点，本着就近分散、自流排放的原则布置雨水管。规划范围内沿小区主干路一侧布置D500～800毫米的雨水管。各组团布置D300～500毫米雨水管进行收集。4.7.3电力工程本区供电电源引自DD路沿路电网，进线电压等级为10kv。小区电力管线全部采用埋地电缆形式敷设。为保证供电的安全可靠性，采用环、枝状相结合的电网进行供电，即电力主管线沿小区主干道呈环网布置，电力支管沿组团级道路、宅间路呈枝状布置。94 各地块根据建筑规模配置相应的变电箱。路灯照明引自组团变电箱。照明供电半径不超过800米，路灯电缆应在电缆沟同侧路边敷设。4.7.4暖通设计1、空调设计1）住户、综合楼空调采用热泵型分体式空调机组，暖通专业预留用电量。2）幼儿园采用风冷热泵型变制冷剂流量一拖多空调。新风量按30m3／p．h，新风进风口设计防雨百叶，进风口处设计电子净化器，以保证新风机组安全可靠运行。2、通风设计1）卫生间、储藏室、公共车库、地下车库等设计机械排风，自然进风。地下车库利用汽车坡道自然进风，不可采用自然进风的防火区域，设计机械补风。2）幼儿园厨房设计机械排风系统，通风系统有排烟罩、排烟竖井、排风风机、电子净化器等。3、消防设计1）各建筑楼梯间、房间及走道均采用自然排烟方式，满足现行规范要求。2）地下汽车库设置机械排烟系统，有通往地面汽车坡道的防烟分区，采用自然补风方式，不可采用自然进风的防火区域，设置机械补风系统并保证补风量不小于排烟量的50%。3）地下室排烟风管穿越排烟机房处设280℃94 防火阀，排烟风机入口处风管设280℃排烟防火阀。排烟温度>280℃时，关闭排烟防火阀及排烟风机。4）通风管道风机穿越机房出口处风管设70℃防火阀。4、环保与节能1）空调及通风设备均选用符合国家节能要求的产品。2）所有通风机及空调机组安装均采用减震装置，吊装空调机组和风机采用弹性吊架，与此设备相连接的进出口管道均设软接头。3）空调、通风设备均选用低噪音设备。4）管道保温绝热：密封微孔泡沫橡塑隔热材料外包扎玻纤布保护层。5）柴油发电机排气管道保温绝热：硅酸铝隔热材料外包扎玻纤布保护层。6）选用制冷设备的制冷剂均符合有关环保要求。采用过渡制冷剂时，其使用年限不得超过中国禁用时间表的规定。4.7.5燃气工程本区气源采用市政管道天然气供气。规划在小区主干路布置DN200天然气管道接城市中压配气管。4.7.6通信工程1、容量预测市话普及率达60部/百人。有线电视普及率达到100%，互联网用户普及率近期为50%，远期普及率达100%。2、通信工程规划94 固定电信工程：按每个服务4～5个光节点的标准设置接入网主干节点设备机房，每个建筑面积50平方米。主干节点就近接入上级电信局，每个服务用户最多不超过2000线的标准设置电信光节点（分配节点），每个建筑面积30平方米，电信光节点可与主干节点合设，公共建筑结合通信设备机房附设。有线电视工程：按每个覆盖用户不超过500户的原则设置有线电视光节点，每个光节点建筑面积为30平方米，附设在建筑设备房中。通信管道：本规划范围内各类通信线路均采用穿PVC管同位地埋敷设，并预留管孔，以满足各类业务增长需要。区内主次道路布置通信管道，分别布置在西侧和南侧的人行道下。4.7.7环境卫生规划1、垃圾收集方式垃圾经分类收集后运至垃圾中转站，压实处理后运至城市垃圾处理厂集中处理。2、垃圾量预测人均生活垃圾日产量取1.2kg，规划区生活垃圾产生量为9.59t/d。3、环境卫生工程规划废物箱：按80～100米间距设置。垃圾转运站：规划在小区西南角、菜市场东设置1地埋式垃圾中转站，垃圾经废物箱收集后，集中送至小区垃圾中转站进行压缩处理，再转运至附近垃圾处理厂进行集中处理。94 4.7.8管线综合1、规划原则（1）工程管线的平面位置和竖向位置均应采用城市统一的坐标系统和高程系统。（2）工程管线综合规划要符合下列规定：a、结合道路网规划，在不妨碍工程管线正常运行、检修和合理占用土地情况下，使线路短捷。b、在给水、排水、电力、电讯、燃气等单项工程设计的基础上进行管线综合，协调、安排各种管线的建设，以利今后的施工和管理。c、尽可能将管线布置在人行道和非机动车道下。d、结合地形的特点合理布置工程管线位置。（3）当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：压力管线让重力自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线。（4）工程管线的最小覆土深度应符合工程管线最小覆土深度的规定。工程管线的最小覆土深度表(m)序号1234567管线名称电力管线电信管线热力管线燃气管线给水管线雨水管线污水管线直埋管沟直埋管沟直埋管沟最小覆土深度(m)人行道下0.500.400.700.400.500.200.600.600.600.60车行道下0.700.500.800.700.700.200.800.700.700.70注：10KV以上直埋电力电缆管线的覆土深度不应小于1.0m。（94 5）工程管线在道路下面的规划位置宜相对固定。从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序依次为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、燃气输气、给水输水、雨水管线、污水管线。（6）工程管线在庭院内建筑线向外方向平行布置的次序，应根据工程管线的性质和埋设深度确定，其布置次序宜为：电力、电信、污水排水、燃气、给水、热水。（7）工程管线之间及其与建(构)筑物之间的最小平净距应符合工程管线之间及其与建(构)筑物之间的最小水平间距的规定。（8）当工程管线交叉敷设时，自地表面向下的排列顺序宜为：电力管线、热力管线、燃气管、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。（9）工程管线在交叉点的高程应根据排水管线的高程确定。工程管线交叉时的最小垂直净距，应符合工程管线交叉时的最小垂直净距表的规定。（10）架空管线之间及其与建(构)筑物之间的最小水平净距、交叉时的最小垂直净距应符合下表规定。工程管线交叉时的最小垂直净距(m)序号净下面的管线距名称(m)上面的管线名称123456给水管线污、雨水管线热力管线燃气管线电信管线电力管线直埋管块进埋管沟1给水管线0.152污、雨水排水管线0.400.153热力管线0.150.150.154燃气管线0.150.150.150.155电信管线直埋0.500.500.150.500.250.25管块0.150.150.150.150.250.2594 6电力管线直埋0.150.500.500.500.500.500.500.50管沟0.150.500.500.150.500.500.500.507沟渠（基础底）0.500.500.500.500.500.500.500.508涵洞（基础底）0.150.150.150.150.200.250.500.509电车（轨底）1.001.001.001.001.001.001.001.0010铁路（轨底）1.001.201.201.201.001.001.001.00注：大于35KV直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为1.00m。架空管线之间及其与建(构)筑物之间最小水平净距(m)名称建筑物(凸出部分)道路(路缘石)铁路(轨道中心)电力35kv边导线3.00.5杆高加3.0110kv边导线4.00.5杆高加3.0电信杆线2.00.54/3杆高热力管线1.01.53.0架空管线之间及其与建(构)筑物之间交叉的最小垂直净(m)名称建筑物(顶端)道路(地面)铁路(轨顶)电信线热力管线电力线有防雷装置电力线无防雷装饰电力10kv及以下3.07.07.52.04.02.035-110kv4.07.07.53.05.03.0电信线1.54.57.00.60.61.0热力管线0.64.56.01.01.00.2594 第5章环境保护5.1执行依据和标准（1)《中华人民共和国环境保护法》（2)《中华人民共和国水污染防治法》（3)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（4)《建设项目环境保护管理办法实施细则》（5)《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）（6)《环境空气质量标准》（GB3095-1996）（7)《声环境质量标准》（GB3096-2008）（8)《污水综合排放标准》（GB8978-1996）（9)《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）（10)《建筑施工场界噪声》（GB12523-90）（11)《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）5.2污染物来源1、施工期环境污染本工程在施工期间会产生交通、大气、固废、污水、噪音等方面的环境问题，其污染来源主要有以下几方面：（1）大气污染物大气污染物主要是施工期间的粉尘土。94 主要粉尘有：车辆行驶扬尘；筑路土运输装卸，压实过程中产生的扬尘，大风扬起路面及施工作业区的尘土。（2）固体废弃物主要来源为施工产生的建筑垃圾。（3）噪声噪声主要来源于运输车辆交通噪声。（4）污水污水主要来源于施工期间混凝土搅拌产生的废水。（5）交通在项目实施过程中，需铺设数大量的管道和电线电缆，大多数管道和线路都设在道路两侧，由于施工对交通将带来影响。2、建成后环境污染本工程交付使用后会产生、大气、固废、污水、噪音等方面的环境问题，其污染来源主要有以下几方面：（1）大气污染物大气污染源主要来自于机动车尾气、烹饪油烟、燃气废气以及垃圾点臭气等。（2）固体废弃物小区内的固体废弃物主要包括小区居民产生的生活垃圾和菜市场产生的植物和动物垃圾，以及服务网点产生的各种垃圾。（3）噪声噪声主要来源于车辆行驶时的交通噪声及其它设备噪声。94 （4）污水污水主要来源于居民生活污水和菜市场用水排水等。5.3环境保护措施1、施工期环保措施（1）交通a、在城市交通高峰时，应停止或减少运送管道以及弃土和材料的运输车辆，减少拥挤度，防止发生交通事故。b、不允许施工中完全封闭过街通道。c、在施工道路上设立交通标识，夜间设警示灯，各施工段还应设安全监督员，防止行人和车辆落入施工坑槽内。d、主要路口开挖后须用钢板覆设；主要通道施工时应提供人行便道。（2）大气对环境敏感点段内施工的道路应经常清扫和洒水，以减轻扬尘污染。（3）噪声a、在施工过程中严格执行现行的GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》的有关规定。为保证施工现场附近居民的夜间休息，在附近100m有居民区的施工现场，噪声大的施工机械在夜间（22:00~6:00）应停止作业。白天管道施工应保证沿线学校不受影响。b、对施工过程中具有突发的、无规划、不连续和高强度等机械噪声影响，采取合理安排机械作业时间的方法加以缓解。c、94 加强施工队伍的施工管理，实行文明生产，将手工作业的噪声降到最低程度。（4）固体废弃物与生活污水a、禁止将有毒有害的废弃物用作土方回填，全部建筑垃圾分类回收，不宜回收的无害无机物就地掩埋。b、禁止采用土锅熔化沥青；不得焚烧油毡、油漆等产生有毒有害气体和恶臭的物质。c、尽量减少搭建临时性工棚。施工人员生活污水进入临时性化粪池，生活垃圾送垃圾填埋场。（5）植被及土地资源a、施工期料场、搅拌场及施工通道等临时用地尽量不占用良田。b、使用耕地时将表层耕作土收集保存，施工结束及时清理、松土、覆盖耕作土复耕。c、加强管理，不准砍伐征地以外的林木，尽量减少对周围植被的破坏。（6）挖掘土壤所造成尘土飞扬向长时间暴露的土壤喷水和使用粗帆布、塑料布、树叶等覆盖的方法。2、运营期环保措施（1）噪声污染控制措施a、配电房要加强减震隔声，配电房周边可建设10米的植物防护带。b、小区入口设置禁鸣标志，小区道路实行人车分流，尽量避免出现塞车现象，以避免突发性噪声。（2）固废污染防治措施94 a、生活垃圾的收集实行袋装化，收集率应达到100%；垃圾应实行分类收集，分为可回收、不可回收二类，分类率应达到50%，项目内设置320个垃圾收集桶，对小区生活垃圾进行收集后由环卫部门集中清运至XX市垃圾处理场处理。b、生活垃圾做到每天早、晚各清理一次，清理时应彻底，清运时做好遮盖工作，避免洒落造成二次污染。（3）废气污染防治措施居民饮食油烟主要由各家各户的吸油烟机进行吸收处理通过内置烟道排放，居民厨房燃料使用天然气，属清洁能源，燃烧产物主要为CO2和水，对周边大气环境影响很小。（4）废水污染防治措施本项目营运期产生的生活污水产生量为73.18万t/a，小区内设置100座化粪池（每栋住宅楼下1座，各公建建筑设置1～2座）对产生的污水进行收集和预处理，处理达标后即满足《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中三级标准后排入CC大道市政污水管网，进入城东污水处理厂处理。XX市城东污水处理位于XX市GG工业园北侧扬帆路，占地面积45.5亩。目前该厂已建成运行，日污水处理规模为2万m3/d，采用氧化沟污水处理技术，设计出水水质达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）的一级B标准，城东污水处理厂完全有能力接纳本项目产生的污水，本项目污水量较小，且水质简单，污染物浓度较低，因此本项目的废水排放对污水处理厂的正常运行无任何不利影响。项目废水经CC大道污水管网入污水处理厂处理达到GB18918-2002《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级B标准后排入长江。94 第6章节能6.1用能标准和节能规范6.1.1节能设计标准本项目属民用建筑，节能方案应符合下列标准：1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）2、《H省居住建筑节能设计标准》（DB34/1466-2011）3、《H省公共建筑节能设计标准》（DB34/1467-2011）4、安徽《太阳能利用与建筑一体化技术标准》（DB34854-2008）5、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）6、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）7、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20038、H省地方标准《居住区供配电系统技术规范》DB34/T1469-2011居住建筑和公共建筑的的节能设计，在保证相同的室内环境参数下，与未采取节能措施相比，全年采暖、通风、空调和照明等的总能耗应减少50%。其中围护结构分担节能率约22%；空调采暖系统分担节能率约20%；照明设备分担节能率约8%。6.1.2设计要求本项目居住建筑按体形系数≤0.4的建筑节能要求设计，公共建筑按乙类公共建筑节能要求设计。94 1、民用建筑应通过增强建筑围护结构保温、隔热性能和提高采暖、空气调节设备能效，降低采暖、空气调节能耗。2、夏热冬冷地区居住建筑的建筑热工和暖通空调设计必须采取节能措施，在保证室内热环境的前提下，将采暖和空调能耗控制在规定的范围内。3、照明应采用高效光源，公共区域的照明应配置节能型开关。4、建筑内使用的电梯、水泵、风机等用电设备应考虑节能。5、建筑的设计与建造应便于利用可再生能源。6.1.3主要建筑节能设计指标1、维护结构传热系数K：屋面：K≤1.0W/（m2·K），居住建筑；K≤0.7W/（m2·K），公共建筑。外墙：K≤1.5W/（m2·K），居住建筑；Km≤1.0W/（m2·K），公共建筑。分户墙和楼板：K≤2.0W/（m2·K），居住建筑；K≤2.0W/（m2·K），公共建筑。底部自然通风的架空楼板：K≤1.5W/（m2·K），居住建筑；K≤1.0W/（m2·K），公共建筑。居住建筑户门：通往封闭空间K≤3.0W/（m2·K），通往非封闭空间或户外K≤2.0W/（m2·K）。2、窗墙面积比：公共建筑各朝向均不大于0.7094 ；居住建筑东西南北面的极限值分别为0.2/0.2/0.40/0.35。3、地下室外墙热阻限值：地面≥1.2（m2·K）/W，地下室外墙≥1.2（m2·K）/W。4、冬季采暖室内热环境设计指标：服务、办公、卧室、起居室室内设计温度取16～18℃；换气次数取1.0次/h。5、夏季空调室内热环境设计指标：服务、办公、卧室、起居室室内设计温度取26～28℃；换气次数取1.0次/h。6、建筑物的体形系数：居住建筑体形系数均不大于0.4。7、建筑物外窗及阳台门的气密性等级：居住建筑1～6层不应低于现行国家标准规定的4级；公共建筑外窗不应低于现行国家标准规定的6级，幕墙不低于3级。6.2能耗状况和能耗指标分析6.2.1能源供应状况XX市供电属华东电网，共拥有35千伏以上变电站30座（其中220千伏变电站4座，110千伏变电所17座，35千伏变电所9座），安徽XX市九华发电有限公司发电厂总装机容量60万千瓦94 。高新区内规划有2座高压变电站。目前已建成一栋11万伏变电站，变电站容量为1×16MVA、1×50MVA，能满足本项目用电需求，电力供应比较充足。高新区内水源来自XX市政供水管网，由XX市供排水公司供给，自来水日供应能力为8.5万吨，可以满足项目供水。本项目居民生活燃料全部使用城市管道天然气。国家重点工程“川气东送”天然气管网经过XX市，2009年，管网接通，天然气接收门站及城市燃气管网等输配系统建成，天然气通气运营。园区建有天然气门站一座，计划年供气量1000万立方米，燃气供应比较充足。据二〇〇九年八月XX市气象科技服务中心编制的《XX市太阳能资源评估告》，XX市平均年日照时数2161.8ｈ，平均日照百分率为48%，太阳总辐射年总量多年平均为4655.68MJ／㎡，属Ⅲ类太阳能资源丰富地区。6.2.2使用能源种类XX高新区安置房建设项目规划住宅套数1416套，总入住人口2724人。本项目主要能耗为电、水和天然气。6.2.3电耗数量分析本项目100、120m2住宅负荷按8kw/户计，80m2住宅负荷按6kW/户计。公建负荷密度为70W/m2，公共车库、储藏间的负荷密度为5W/m2，地下车库的负荷密度为15W/m2，道路、广场照明及附属设施考虑100kW。负荷计算采用需用系数法，负荷计算结果是设备装机总容量为10757.12KW，计算负荷为6340.99KW。94 项目年总用电量783万kW.h，折标准煤2583.9吨（等价值）。年用电量密度为47.62kW.h/m2，年人均电量为2874KW.h/人。6.2.4水耗数量分析按项目规划设计，年耗水量约为21.87万吨。折标准煤18.74吨。6.2.5天燃气能耗数量分析居民生活燃料使用管道天燃气。天燃气使用量按每人每年45标m3估算，年耗天燃气量约为12.26万标m3。折标准煤152.52吨。6.2.6能耗总量本项目年总能耗约2758.29吨标准煤（等价值）。6.3节能措施和节能效果分析6.3.1节能措施1、建筑节能措施（1）本工程所有住宅朝向均接近南北向，建筑单体设计强调平面的规整性以减少外墙面积，同时合理控制外墙窗面积比，最大限度地靠建筑本身达到节能标准。（2）在平面设计时尽量考虑减少建筑型体系数。本项目住宅建筑设计体形系数小于0.35。（3）外墙采用外保温，保温材料选用无机保温砂浆，增大94 围护结构热阻值，提高围护结构热稳定性；平屋顶采用外保温，保温材料选用挤塑聚苯板。（4）合理布局可得到良好的自然通风和日照，具有自然节能的效果。（5）项目住宅外窗气密性能不低于4级；公共建筑外窗的气密性等级，不应低于国家标准《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106—2008规定的6级。（6）外门窗：采用塑钢中空玻璃窗，或低辐射玻璃，减低耗能。（7）本项目充分考虑了绿化对建筑物节能的作用，设计中住宅围绕组团中心绿地布置，并使带状绿地与步行系统相结合，步行系统与自然景观相联系，户型设计与环境的分布相结合，使居民能在亲近自然中享受生活。2、电气设计及设备节能措施（1）选择节能产品一切耗能设备均应选用经实践证明性能可靠有效的节能产品：家用电器、采暖空调设备等，均应选择符合相应的国家能效标准的产品；地下汽车库排风均采用新型节能、低噪声风机箱。采用诱导通风系统，减少排风系统的系统阻力，减少风机功耗。（2）照明光源灯具选用贯彻“绿色照明”原则：采用紧凑型节能荧光灯，荧光灯采用显色指数为不小干80的三基色T5直管型荧光光源，并采优质电子镇流器；走道、楼梯灯采用声、光控开关；室外路灯、庭园灯采用太阳能路灯并选择发光效率高、光衰较慢的LED光源。94 （3）设备控制建议由设备自动化管理系统（BAS）实施对工程的给排水、变配电，照明系统等各类机电设备运行情况的监测和控制，以实现其优化运行，达到集中管理、程序控制和节约能源效果。（4）合理的选择照明线路照明线路的损耗约占输入电能的4%左右，影响照明线路损耗的主要因素是供电方式和导线截面积。照明系统采用三相四线制供电比单相二线、两相三线供电方式线路损耗小得多。降低线路阻抗，采用铜质导线，使建配电网的设备和导线均与用电量相匹配，降低配电系统的损耗。（5）充分利用天然光充分利用自然采光，合理进行采光设计，提高室内采光系数。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达70～80%，同样能起到节电的作用。（6）确定合理的照度指标依据《建筑照明设计标准》选择合理的照度指标。在各类房间或场所的照明功率密度值不高于《建筑照明设计标准》GB-50034-2004规定的现行值基础上，尽量选用更高功效的照明设备，使照明功率密度值按照《建筑照明设计标准》GB-50034-2004规定的目标值进行设计。（7）进行无功补偿配电系统对配电网进行无功补偿，采取集中、分散或就地相结合的方式设置电容器。设置就地电容器补偿以提高设备的运行功率因数，以减低线路的运行电流。94 3、太阳能利用根据H省地方标准《太阳能利用与建筑一体化技术标准》要求，新建十二层及以下居住建筑，建设单位应为全体住户配置太阳能热水系统，并做好太阳能利用与建筑一体化。本工程太阳能热水系统的设计目标是使所有小区住户都能使用上太阳能热水。首先，本工程从太阳能热水系统与住宅建筑同步设计入手，解决太阳能集热器的摆放和安装问题，确保建筑物的承重、防水等功能不受影响，并充分考虑太阳能集热器承重、抗风雪冰雹等的能力。其次，根据本项目建筑特点，对多层住宅，采取在屋顶上设置太阳能热水器，对高层住宅，配套壁挂式太阳能热水器。太阳能热水系统采用天然气辅助加热措施为住户四季提供热水，根据XX市地区年平均日照量估算，太阳能集热板可提供小区相当建筑总耗能5%的热量。根据GB50015-2010《建筑给水排水设计规范》和实际经验，每户日用40℃热水量可按100～150L设计，具体按照所开发房屋的档次和户型大小确定。目前国内市场可提供的多种规格的承压水箱已自带有电辅助加热功能或然气辅助加热功能。太阳能集热面积主要根据太阳能水箱的容量确定，一般按照每100L水配置太阳能面积1.5～2m2太阳能集热器。4、节水措施（1）给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。94 （2）给水采用节水器具。给水水嘴采用陶瓷阀芯等密封性能好、能限制出流流率水嘴；禁止使用一次冲水量大于6L坐便器；公共卫生间采用红外感应水嘴和感应式冲洗阀小便器、大便器。（3）优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。6.3.2节能效果按以上节能设计，能收到良好的节能效果，与不采取节能设计相比，可达50%的节能率。其中围护结构节能设计可使能源消耗总体减少约15%；电气系统节能设计及电器设备节能可使能源消耗总体减少约17%；照明设备节能设计和太阳能利用可使能源消耗总体减少约10%～18%。本项目具体节能量为：年节约用电约为2500吨标准煤。年可减排CO2约6250吨、SO2约50吨、粉尘约25吨。94 第7章项目组织管理7.1项目建设管理机构XX高新技术产业开发区安置房建设项目由XX市GG**资产经营发展有限公司下属XX市GG兴业投资开发有限责任公司负责建设管理。公司组织机构精简高效，设有财务部、规划建设部、经济发展部、办公室。部门职能明确，工作协调。具体到本项目，办公室的主要职能是行政管理、人事管理、资料档案管理、部门协调与后勤服务；规划建设部的主要职能是项目的规划设计、工程管理与计划；经济发展部的主要职能是相关调研、安置户的管理与服务；财务部的主要职能是企业的财务管理和工程项目的资金管理。7.2项目过程管理企业运用系统的观点、理论和科学技术对建设项目进行计划、组织、监督、控制、协调等全过程管理。项目建设管理的基本程序为：编制项目管理规划大纲，编制投标书并进行投标，签订施工合同，选定项目经理，项目经理接受企业法定代表人的委托组建项目经理部，企业法定代表人与项目经理签订“项目管理目标责任书”，项目经理部编制“项目管理实施规划”，进行项目开工前的准备，施工期间按“项目管理实施规划”94 进行管理，在项目竣工验收阶段进行竣工结算、清理各种债权债务、移交资料和工程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送企业管理层有关职能部门，企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价并兑现“项目管理目标责任书”中的奖惩承诺，项目经理部解体，在保修期满前企业管理层根据“工程质量保修书”的约定进行项目回访保修。为确保工程质量，企业对施工项目管理实行“五制”、“七把关”和“十到位”。五制，即：质量例会制度、三检及交接检制度、质量与经济挂勾制度、技术交底制度和质量挂牌制度；七把关，即：严把原材料、成品、半成品质量验收关，严把按施工图纸、国家验收规范检测关，严把施工操作关，严把现场技术管理关，严把成品保护关，严把质量验收评定关，严把资料整理归档关；十到位，即：施工方案、技术、质量、安全措施，各级负责人落实到位，设计变更、材料变换，工程技术人员传达到位，施工工艺、操作规程，工程技术人员交底到位，质量控制、监督检查，质量检查人员追踪到位，工序交替，施工班组长交接到位，上下班转换，操作人员交换到位，专业工程施工协调，各级施工负责人指挥到位，重大施工与安排，主要领导值班到位，人员、机具、材料调配，各级施工负责人组织到位，施工月、周计划编制、落实，主要领导研究布置到位。项目竣工验收：建设项目按批准的设计文件规定的内容建完，并经检查、试运转合格后，应进行及时验收。建设项目整体验收前，建设单位应组织GG工业园区管委会、消防部门、环保部门等有关管理部门和单位进行初步验收，提出竣工验收报告，系统整理技术资料，提交竣工图，最后进行项目总结和评价。94 第8章项目建设进度8.1建设工期参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按24个月控制。8.2建设进度计划2013年1月项目开始报批；2013年6月前完成前期准备工作；2013年7月全面破土动工；2014年12月工程全面竣工。8.3项目实施形象进度根据以上进度计划要求，结合工程各施工建设阶段工程量和复杂程度，对建设时序做出安排，并使各阶段工作相互衔接。项目实施进度横道图任务1-23-45-67-89-1011-1213-1415-1617-1819-2021-2223-24前期工作=======设计、招标======工程施工============================================配套工程=========================================竣工验收==94 第9章工程招投标9.1概述根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是按照竞争的条件来采购工程的一种方式。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入了法制化管理。本项目建设资金争取银行贷款63%，企业自筹37%，根据《中华人民共和国招标投标法》规定，除特殊情况外均必须招标。9.2发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。94 总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施，因此承包价格要比单项工作内容招标花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行较宏观的监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。9.3招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。本项目建设单位如准备自行招标，这就需要按照《工程建设项目自行招标试行办法》(国家发展计划委员会令第5号)的规定向项目审批部门报送书面材料。94 9.4招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标（直接委托）三大类型。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构贷款建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。94 邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜，与公开招标比较，邀请招标的优点是简化了招标程序，不需要发布招标广告和投标资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减小了合同履行过程中承包方违约的风险。尽管不设资格预审程序，为了体现投标人的业绩水平，在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一，邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程度相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也有可能排除了某些在技术上或报价上有竞争的实施单位。3、议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，符合投标条件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程序简单、灵活，但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。议标方式通常适用的情况包括：（1）保密工程由于工程性质决定不能在社会上进行广泛招标，因此可采用议标或直接发包的形式委托实施任务。（2）专业要求非常高的工程或特殊专业工程94 完成这类工作任务往往要求实施单位拥有专门的技术、经验或施工的专用设备，以及可能使用某项专利技术、此时只能考虑少数几家符合条件的单位。（3）与已发包大工程有联系的新增工程承包方已顺利完成了主要工程的委托任务，具备完成新增工程或工作内容的能力，为了节省开办费用和缩短完成时间，以及便于施工现场的协调管理，可在原承包合同价格的基础上以议标方式委托新增工程任务。（4）不能让投标人准备报价的紧急工程性质特殊、内容复杂，承包时工程量或若干技术细节尚难确定的紧急工程，以及灾后急需修复的工程，只能以议标的方式采用成本加酬金合同委托承包单位实施。（5）估计采用公开招标或邀请招标不会取得预期效果的工程这类情况通常是指工程处于偏远地区，且工作内容属于劳动密集型的中小型工程，以及限额以下的建设工程。若采用公开招标或邀请招标，不会有较多的实施单位响应，则只能采用议标。公开招标和邀请招标均要通过招标、开标、评标、决标程序优选实施单位，然后签订承包合同，而议标则不设开标、评标程序，招标单位与投标单位分别进行协商，与某一投标单位达成一致即可签订合同。此外，前两种招标方式规定，投标截止日期后投标单位不得对所投标书再作实质性的修改，而议标尽管也要求投标单位递交投标书和报价，但在协商谈判过程中允许双方就合同条件，合同价格、付款方式、材料供应条件等诸多内容讨论修改，对此没有任何限制。4、本工程招标方式确定94 本工程拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程应采取不同的招标方式。具体说明如下：勘察设计、监理：由于相关基础设施工程的专业性较强，尤其是设计与监理需要有专门的技术能力才能圆满的完成工作，因此，这部分工程拟采用议标或直接委托方式。建筑及安装工程、重要材料和设备：拟采用公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的合同。94 第10章投资估算及资金筹措10.1投资估算10.1.1投资估算范围本项目投资估算范围包括建筑工程、配套工程、总图运输及工程建设其他费用等。建筑工程主要指建造永久性建筑和构筑物所需要的费用。配套工程主要指给水排水工程、电气工程、环卫设施等。总图运输主要指道路、绿化等。10.1.2工程概述本项目为“XX高新区平方米安置房建设工程”，用地总面积137亩，总建筑面积164416.1平方米，其中含住宅楼141280平方米、幼儿园3829平方米、菜市场和社区服务综合楼4500平方米（其中一层为菜市场，建筑面积为3000平方米；二层为社区服务综合用房，建筑面积为1500平方米）、公厕100.1平方米、垃圾中转站1座110平方米、地下车库14597平方米。10.1.3编制依据（1）本可行性研究报告工程技术方案（2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（3）国家发改委《投资项目可行性研究指南》（试用版）（4）《H省建设工程概算费用定额（2011年）》94 （5）《建筑工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）（6）《H省建筑工程工程量清单计价规范》（DBJ34/T-206-2005）（7）《H省建筑工程计价定额综合单价》（2009）（8）《H省安装工程计价定额综合单价》（2009）（9）《H省建筑节能定额综合单价表》（2008）（10）《H省建筑工程消耗量定额》（2006）（11）《H省安装工程消耗量定额》（2006）（12）《H省市政工程消耗量定额》（2006）（13）《H省园林绿化及仿古建筑工程消耗量定额》（2006）（14）材料价格参照XX市工程造价信息（15）类似工程技术经济指标10.1.4有关费用估算建安工程费：该项费用包括建筑工程、装饰工程、水电安装工程的全部费用，采用概算指标投资估算法估算。估算结果详见附表；道路工程费：按单位面积250元估算；地面停车场工程费：按单位面积220元估算；绿化工程费：按单位绿化面积160元估算；建设单位管理费：由于该项目建设工程相对单一，并有建设监理对项目进行监督和管理，按直接工程费的1.2%计取；设计前期工作费：包括项目建议书、可行性研究报告以及环境评价报告的编制和评估，按国家有关规定计算；94 勘察费：按建安工程费的0.2%计算；设计费：按国家现行的有关规定计算；招标代理费：按国家计委颁发的《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号文件有关规定，并结合市场行情进行编制；工程建设监理费：按第一部分工程费用中建安工程费的0.4%计算；施工图预算编制费：按设计费的15%计算；开发期间费用：见下表序号项目计费标准（元/m2）金额（万元）1散装水泥基金1.5024.662新墙体材料发展基金8.00131.533工程渣土处理费2.0032.884白蚁防治费2.0032.886规划综合技术服务费2.2036.177施工图纸审查费2.1034.538避雷设计审查费1.1018.099避雷检测费0.508.2210规划技术服务费1.0016.4411档案保管费1.0016.4412天然气入网费3.0049.3213自来水入网费5.0082.2114室内环境监测费1.0016.4415室内电气监测费1.1018.0917人防异地建设费高层住宅地面首层面积1200元/㎡441.618城市基础设施配套费50.0822.08合计1781.58基本预备费：按第一、二两部分费用的8%计算。建设期贷款利息：本项目拟申请银行贷款20000万元，建设期贷款利息根据中国人民银行现行公布的人民币存贷款基准利率调整表，三至五94 年期贷款基准年利率为6.4%。本次贷款利息按基准年利率计。贷款第一年利息按半年计算，其后，各期按全年计息。10.1.5建设投资估算经估算，项目建设投资为29926万元。详见下表9-1。表9-1项目建设投资构成分析(单位：万元)序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1工程费用1.1住宅楼（132800m3）18239.951247.7419487.691.2幼儿园261.7118.64280.351.3菜市场38.0311.2449.271.4公厕（2座）17.400.7518.151.5社区服务综合楼164.265.48169.741.6垃圾中转站、20.151.3621.511.7化粪池（40个）20.0020.001.8地下室车库（14597m3）4003.1128.484031.591.9土方工程（102000m3）122.40122.401.10道路工程（11417m2）285.43285.431.11地面停车场（3980m2）87.5687.561.12小区智能化工程100.00100.001.13绿化工程（31967m2）511.47511.47小计23771.471413.6925185.162工程建设其它费用2.1土地费用（不计）2.2建设单位管理费285.26285.262.3可研、环评等前期费用20.0020.002.4勘察费47.5447.542.5设计费251.85251.852.6招标代理费5.005.002.7工程监理费95.0995.092.8施工图预算编制费37.7837.782.9开发期间费用1781.581781.58小计2524.102524.1094 3预备费3.1基本预备费2216.742216.743.2涨价预备费小计2216.742216.744合计23771.471413.694740.8429926.00比例（％）79.434.7215.84100.0010.1.6建设期利息估算本项目拟申请银行贷款20000.00万元（四年期），借款年利率按6.4%计，建设期贷款按1.5年计，建设期利息估算为1920万元。10.1.7项目总投资估算项目总投资为建设投资与建设期利息之和，总计为31846万元。10.2资金筹措10.2.1资金来源本项目属于既有法人项目，项目法人为XX市GG**资产经营发展有限公司。经估算，项目总投资为31846万元。所需资金按如下方法筹集：（1）企业自有资金11846万元（占总投资的37.2%）。（2）银行贷款20000万元，年利率为6.4%。10.2.2项目贷款本项目拟向银行申请四年期贷款20000万元。94 10.2.3还款计划1、借款本息偿还本项目20000万元贷款及利息，拟在建设期后分三年偿还，还款计划详见附表《借款还本付息计划表》。项目建设期还款期合计第1年第2年第3年第4年第5年本年还本付息82807832638422496其中：还本70007000600020000付息128083238424962、还款资金来源本项目还款资金来源为公司存量土地的转让金、“银海花园”商品房的销售收入和标准化厂房的出租收入。其中：①还款第一年（2015年）公司存量土地的转让金收入10509万元，“银海花园”商品房销售收入34100万元，标准化厂房的出租收入3600万元，合计48209万元；②还款第二年（2016年）公司存量土地的转让金收入10576万元，“银海花园”商品房销售收入34100万元，标准化厂房的出租收入4800万元，合计49476万元；③还款第三年（2017年）公司存量土地的转让金收入67539万元，“银海花园”商品房销售收入31142万元，标准化厂房的出租收入4800万元，合计103481万元。由此可见，本项目还款资金来源充足。94 第11章财务评价11.1概述本项目经济评价的方法与原则是按照国家建设部制定的《房地产开发项目经济评价方法》（以下称《方法》）及其他有关文件的规定进行的。根据《方法》的规定，财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务的角度分析、计算公司的收益和项目的偿债能力，据以判别项目的财务可行性。本项目为XX高新技术产业开发区安置房工程，本身不直接产生经济效益，主要效益为促进区域经济持续发展。工程从2013年1月开始报批，一次性开发建设，2014年11月全部建成，建设期2年。11.2基础数据1、项目范围：XX高新技术产业开发区安置房工程。2、项目总投资：31846万元。3、收益：本项目属于政府主导的民生工程，安置房不销售，主要用于662户、2724人安置，项目自身无收益，还款资金来源于公司的合法收益。4、公司综合收益：公司综合收益一是来自公司自有的转让性质的商住用地、工业用地的转让净收益，二是公司开发的商品房销售收入，三是公司投资建设的标准化厂房的出租收入。94 下面评估公司综合收益来源的合规性和充足性。（1）土地转让①可转让土地面积及用地性质公司目前可供转让的存量土地有6块，分别是CHZ-286/2010号35.03亩、CHZ-167/2012号225.13亩、CHZ-157/2012号101.94亩、CHZ-264/2012号108.4亩、CHZ-265/2012号119.23亩、CHZ-267/2012号111.14亩，共计700.87亩。根据XX市土地市场行情与拟转让地块的区位条件，依据谨慎原则，按照300万元/亩和24万元/亩分别作为公司名下住宅住宿用地和工业用地的未来转让价格，对于目前XX市土地市场而言是合理的。②土地转让计划具体转让计划下表：表10-1土地转让计划表转让年份面积（亩）土地编号转让价格（万元/亩）收益（万元）备注2015年35.03CHZ-286/2010号30010509.00住宿餐饮用地2016年101.93CHZ-157/2012号242446.32工业用地2016年108.4CHZ-264/2012号242601.60工业用地2016年119.2CHZ-265/2012号242860.80工业用地2016年111.14CHZ-267/2012号242667.36工业用地2017年225.13CHZ-167/2012号30067539.00住宅用地合计700.8388624.08（2）房地产开发收入公司在建“银海花园”商住小区14万平方米，其中商品住宅11.17万平方米，门面房2.83万平方米。根据目前XX市房地产行情与项目所在地位置，可按5600元/平方米价格估算商品住宅的销售收入，按13000元/平方米价格估算门面房的销售收入。94 “银海花园”的销售计划见下表：表10-2“银海花园”销售计划表销售年份商品房名称销售面积（平方米）销售价格（元/平方米）收入（万元）2015年住宅40000560022400门面房900013000117002016年住宅40000560022400门面房900013000117002017年住宅31700560017752门面房103001300013390合计14000099342（3）标准化厂房出租收入XX市GG**资产经营发展有限公司下辖XX市GG兴业投资开发有限责任公司目前建有标准化厂房20万平方米，按照XX市东部经济园区的现行价格，可按20元/月·平方米进行出租。估算标准化厂房出租收入见下表：表10-3标准化厂房出租收入表出租年份出租物出租面积（万平方米）出租价格（元/平方米·月）出租收入（万元/年）2013年标准化厂房52012002014年标准化厂房102024002015年标准化厂房152036002016年标准化厂房202048002016年后标准化厂房202048005、本项目的相关费用成本：（1）营业税及附加：本项目无。（2）项目财务费用（长期借款利息）：还贷期第一年为1318万元，第二年为856.7万元，第三年为395.4万元。（3）其它管理费用：按总投资的1%计，为310万元。94 （4）所得税：该项目为政府用于拆迁安置的项目，不考虑所得税。11.3偿债能力分析1、本项目拟向银行申请四年期贷款20000万元，借款名义利率为6.4%，实际利率为6.59%。借款的本金和利息拟在建设期后分三年偿还，还款资金来源为公司存量土地的转让金、“银海花园”商品房的销售收入和标准化厂房的出租收入。2、通过项目单位提供的资料，经计算：①在建设期后的第1年（2015年），公司预期综合收益为48209万元，其中，土地转让收入10509万元，房地产开发收入34100万元，标准化厂房出租收入3600万元；②在建设期后的第2年（2016年），公司预期综合收益为49476.08万元，其中，土地转让收入10576.08万元，房地产开发收入34100万元，标准化厂房出租收入4800万元；③建设期后的第3年（2017年），公司预期综合收益为103481万元，其中，土地转让收入67539万元，房地产开发收入31142万元，标准化厂房出租收入4800万元。3、2012年，该公司总支出20935万元，以此为基数，估算项目单位建成后三年的费用支出为：①2015年总支出为30914万元，其中新增支出为商品房销售应纳各项税金总额7131万元，标准化厂房出租应纳各项税金总额720万元，财务费用1318万元，管理费用310万元，其他不确定性支出500万元；②2016年总支出31192.7万元，其中新增支出为商品房销售应纳各项税金总额7131万元，标准化厂房出租应纳各项税金总额960万元，财务费用856.7万元，管理费用310万元，其他不确定性支出1000万元；③94 2017年总支出30612.4万元，其中新增支出为商品房销售应纳各项税金总额6512万元，标准化厂房出租应纳各项税金总额960万元，财务费用395.4万元，管理费用310万元，其他不确定性支出1500万元。4、将该公司的预期综合收益减去总支出，可得出：2015年公司的净利润为17295万元，2016年公司的净利润为18283.38万元，2017年公司的净利润为72868.6万元。因此可见，项目的贷款资金的偿还具有足够的保障。表10-4借款还本付息计划表（单位：万元）序号项目合计计算年份20132014201520162017一借款及还本付息1年初借款余额200001300060002当期还本付息22496828078326384其中：还本20000700070006000付息249612808323843年末借款余额1300060000.00二还款资金来源1公司的净利润1729518283.3872868.6三还款后盈余资金901510451.3866484.6计算指标利息备付率13.5121.98189.76偿债备付率2.092.3311.41贷款偿还期3年（不含建设期）备注：贷款年利率按6.4%计。11.4评价结论财务分析表明，本项目贷款可在建成后的3年内全部还清，满足贷款条件。还款期间各年利息备付率均大于2，偿债备付率均大于1.3，表明本项目具有很强的偿债能力。从以上分析可以看出，本项目在财务上是可行的，贷款风险甚小。94 第12章结论与建议12.1结论1、本项目总体规划符合XX市城市总体规划和XX高新技术产业开发区相关规划，功能定位准确。建设的目的是解决高新区规划区拆迁户的安置问题，建成后可大幅度改善、提高失地农民的生产生活及就业条件，增加农民的收入。2、XX高新技术产业开发区安置房建设是一项“民生工程”，是实践“三个代表”重要思想、落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措，对于全面建设小康社会、提高人民生活水平、提高土地的利用效率、推进高新区的建设发展、加快新型城镇化进程等，均具有重要意义。因此本项目具有良好的社会效益。3、项目选址交通便利，城市基础设施完备，环境质量良好，符合建设条件要求。4、项目建设方案真正贯彻了“以人为本”的思想和科学发展观，各项功能配套完善，布局合理，设计先进，在工程技术上均满足国家有关规范和标准。5、本工程属于政府民生工程、惠民工程，虽项目自身无收益，但可间接为XX高新技术产业开发区带来经济效益。6、财务评价分析，本项目的借款偿还期为3.11年，偿债备付率大于1.3，还款资金来源可靠充足，因此具有很强的偿债能力。94 综上所述，本项目建设实施是必要的和可行的。12.2建议1、加强项目建设过程的技术指导和监督，保证工程质量。2、实行项目公示制度，将项目实施管理过程制造的各个环节予以公开，接受社会的监督。3、项目应实行目标责任管理制，落实管理组织，将项目目标逐层落实，一级抓一级、一级对一级负责。4、实行项目建设进度报表制度，定期报送项目建设进度报表。94 项目位置池州高新技术产业开发区安置房项目位置示意图94 94'