高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性研究报告 92页

'高新区大源商务商业核心区E6地块项目第一章项目基本情况1.1项目概况1.1.1项目名称高新区大源商务商业核心区E6地块项目1.1.2项目建设地点项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩。具体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路。图：天府新城项目分布图（图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区E6地块项目地块） 1.1.3项目建设内容高新区大源商务商业核心区E6地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态，是一个开发体量约为15万平米的中型复合型商业项目。1.1.4项目组织运营过程高新区大源商务商业核心区E6地块项目是由四川川商置业有限公司承担其开发建设工作。其是由四川川商投资控股有限公司通过公开招拍挂方式取得的土地，后该土地使用权由川商投资作价增资进入川商置业有限公司。截止目前，项目 已办理国土证（国土证号：成高国用（2014）第792号）。1.1.5项目融资高新区大源商务商业核心区E6地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。1.1.6项目建设周期高新区大源商务商业核心区E6地块项目工程建设周期为24个月，从2014年6月开始至2016年6月。其中，2014年2月至2014年12月为基础施工期，2015年1月至2015年7月为结构施工期，2015年8月至2016年6月为装修和室外工程施工期。1.2项目建设单位简介1.2.1建设单位情况四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设工作。单位名称：四川川商置业有限公司注册地址：成都市高新区府城大道西段399号7栋2单元11层1103号注册资金：13645.23万元成立日期：2013年1月8日1.2.2公司股东基本情况 四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司，而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联（商会）牵头组织，川内20家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。公司注册于成都市高新区工商行政管理局，注册资本13.31亿元人民币，经营范围为投资及资产管理，主要以全资、控股、参股等方式投资金融业、房地产开发、政府基础设施建设、开发区建设、私募股权、基金管理等领域项目。四川川商投资控股有限公司股东包括四川宏达(集团)有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都金骊实业(集团)有限公司、四川海特实业有限公司、四川首座投资集团有限公司、四川长城电信集团有限公司、四川西金资产管理有限公司、四川省川威集团有限公司、四川剑南春(集团)有限责任公司、四川濠吉食品(集团)有限责任公司、四川蓝剑投资管理有限公司、四川金广实业(集团)股份有限公司、成都华川进出口集团有限公司、四川明星电缆股份有限公司、成都市穗丰汽车用品有限公司、南方希望实业有限公司（原名称为四川南方希望实业有限公司）、四川科伦实业集团有限公司、四川谦成科技企业有限公司、成都金阳实业集团有限公司、四川省华昌房地产开发有限公司、四川瑞和丰投资管理有限公司、四川省圣泽建设集团有限公司、远成物流股份有限公司（原名称为上海远成实业有限公司）二十多家省内知名民营企业。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为四川川商投资控股有限公司的发展奠定了坚实的基础。 川商投资公司的成立标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善，未来几年里公司计划发展成为西部最大的民营投资产业基金。川商投资公司的成立也是四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步，也是关键性的一步，它标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善。1.2.3公司核心业务根据四川川商置业有限公司的整体发展规划，未来几年里公司将以打造川商金融地产为目标，建立起涵盖基金管理、置业开发、经济区投资等产业于一体的川商金融地产链，探索融合民营资本、金融资本及产业开发的金融地产试验田。目前川商置业的主要业务为成都市高新区大源商务商业核心区E6地块项目的投资开发。第二章 项目建设的背景情况2.1项目建设的企业背景四川川商置业有限公司是由四川川商投资控股有限公司独资设立，其成立时四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步。而高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设，则标志着这一步的实际来临，同时也是川商系公司打造精品，树立“川商品牌”形象的坚实一步。2.2项目建设的宏观背景2.2.1成都市宏观经济形势介绍2012年，成都市实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13.0%，增速低于2011年，但仍保持较高水平增长。其中：第一产业实现增加值348.1 亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。按常住人口计算人均生产总值57624元，增长12.5%。一、二、三产业比例关系为4.3:46.6:49.1。2012年度，成都市全年固定资产投资完成5890.1亿元，比上年增长17.7%。民间投资完成3624.1亿元，增长15.0%。全年新增固定资产3591.9亿元。全年房地产投资完成1890.0亿元，比去年增长18.5%。含预售在内的商品房销售面积2845.2万平方米，增长4.9%，其中住宅销售面积2427.7万平方米，增长4.6%；实现商品房销售额2069.9亿元，增长14.3%，其中住宅销售额1618.9亿元，增长10.6%。2012年国家对于楼市调控基本并未发生太大的变化，虽然地方不时有一些小政策出台，但市场复苏迹象仍较为明显，整体上房地产市场在度过一段较为艰难的发展阶段后，已处于一个较为稳定且良好的水平上。在进入2013年度后，国家虽推出新的《国五条》调控楼市，但各地对于新政响应程度不一，出台的各类细则也不相同，从而导致各地新政效果出现一定的差异化。而就整体而言，此次新政出台，虽然使得商品住宅市场的从去年开始的较好发展出现了一定的波动，但对纯商业型住宅却有一定利好作用。此外，随着近期金融市场调整的逐渐明朗化，各大型开发企业对于楼房市市场纷纷看好，拿地积极性明显好转，这都充分说明对市场未来发展均持有较乐观看法。 除开各项政策带来的影响，成都市近年也已投资大量资金进行城市基础设施的建设，在经过这一轮大规模的基础设施建设，成都的城市面貌将发生翻天覆地的变化，使得成都将变得更都市化、更国际化、更为宜居。随着成都知名度和吸引力进一步的提升，势必也将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往投资发展，直接拉动地区经济发展。总体上看，成都经济产业结构正向多元化、高级化发展，居民财富也将随之大幅增加。市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为地区支柱产业的房地产行业也有更好的发展支撑基础。2.2.2高新区经济发展介绍成都高新技术产业开发区现有规划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。南部园区规划面积87平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区(CBD)的定位，重点发展金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业，建设宜业宜居的国际化现代新城。目前，在南部园区的中和片区，正在与新加坡合作，启动建设新川创新科技园，打造创新持续、智慧增长、开放人文的科技新城，将该片区建成产城一体样板区和创新发展示范区。2012年，成都高新区完成产业增加值878.9亿元，增长23.2%；规模以上工业增加值520.2亿元，增长32.1%；实现工业总产值2230亿元，成为全省第一个过2000亿元的工业园区；固定资产投资568.5亿元，增长16.1%；财政总收入251.16亿元，增长15.9%；地方公共财政预算收入84.71亿元，增长38%；到位外资16.15亿美元，增长34.8%；区内重新认定的高新技术企业达到515家，占成都市的52%；聚集世界500强企业及国际知名企业120余家。2.3成都市高新区背景介绍根据近年来成都市发展的空间布局来看，成都市的重点发展方向是向南和向东，高新区天府新城城南片区、锦江区攀成钢片区无疑是现今成都最好的投资区域。 “天府新城”2008年初由成都市规划委员会正式命名，位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，总居住人口达200万人。天府新城高新片区不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。大源组团是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（CLD），是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.2平方公里。大源组团交通便捷，组团以北距现有城市中心区约10公里，通过天府大道、站华路、元华路等城市干线道路加以便捷联系。地铁1号线从市中心沿天府大道、穿越大源地区后继续向南延伸至华阳，大源与市中心之间的乘车时间只需约20分钟。另外，通过地区北侧的环城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。距双流机场约12公里，通过环城高速公路只需10多分钟即可抵达。距成昆铁路白家车站约3公里，该站将成为今后成都南部地区的货运枢纽车站和物流中心。第三章 项目建设的场地情况3.1高新区大源商务商业核心区介绍 高新区大源商务商业核心区（以下简称“核心区”），区域北面是规划的湿地公园，西侧是城南中心居住区，东侧是新会展领衔的会展区，南侧是高新区后台金融服务区。核心区区域总建筑面积约410万平方米，住宅建筑面积约100万平方米，25%左右。城市空间形态为“聚宝盆”，四周高，中间低。区内，中心广场是330米高地标建筑，地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。该地下空间由地下车道连通区域各个地块项目而组成，形成车位30000个。该地下空间共计2层，第一层地下环形车道全长2.8公里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。同时为了提高区域的宜居性，除了分布集中规划的宜居区域外，还在建筑群落间打造了一个“以水而兴”的2.3万平方米的人工湖泊。目前，高新区大源商务商业核心区区内地块已完成相关的土地出让，已开工在建项目有17个，建筑面积约260万平方米，包括了富润、海联、东方希望、泰然、金控、华西、茂源、重投、蜀都、先锋、华亨等金融、科技、商务等产业集群项目，拟建项目5个，包括保利国际文化中心、王府井、川商投资项目、集美、高投等项目，建筑面积约140万平方米。图：大源区项目情况 注：图中红色字体为已投入使用物业，绿色为在建物业，蓝色为待建物业3.2高新区大源商务商业核心区周边区域介绍图：周边区域介绍 3.3项目地块介绍3.3.1项目地块简介项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区内，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩；具体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路；用地性质为商业金融业用地。3.3.2地块规划建设经济指标净用地面积：20938.56㎡容积率：4.8计入容积率总建筑面积：100505㎡绿地率：15%建筑密度：不高于55%，其中E6-1/E6-2不大于50%，E6-3不大于60%建筑限高：不高于70m，其中E6-1/E6-2：55-70m，E6-3：25-50m图：E6地块规划图 3.3.3地块周边道路：地块北侧：纬五路为双向四车道城市道路，其道路截面宽25米，道路类型为：地块东侧：经三路北路，为双向6车道城市道路，其路面截面宽52米，道路类型为： 地块西侧：经四路为双向两车道城市道路，其路面截面宽16米，道路类型为：地块南侧：纬四路为双向四车道城市道路，其路面截面宽21米，道路类型为：3.3.4地块现状图由于前期区域内地下综合官网施工，E6地块之上有大量覆土，截至2014年3月1日施工方并未处理，目测E6地块表面覆土超过3万方。 3.3.5地块所属区域地下路网 大源核心区地下是我国中西部最大的地下空间以及中西部第一条城市地下环形车道。该地下空间共计2层，第一层车道全长2.8公里，与区域内各个项目地下一层相连；第二层7公里的综合管廊将电力、电信、供水管道聚集一起。地下空间的建设，使区域实现了真正意义上的人车分流的立体城市交通：行人和出租车、公交车走地面，社会车辆走地下。3.3.6地块区域内其他项目信息按照政府规划，大源商务商业核心区总建筑开发面积约410万平方米，其中约100万平方米住宅，占比约25%，片区内未来有较多的人口集聚。同时，核心区内项目大多采用定向挂牌的方式出让，整体楼面地价偏低，而E6地块在并未兼容住宅的情况下，楼面地价在区内偏高，同时E6地块也是区内唯一没有兼容住宅的项目。表：高新区大源商务商业核心区项目信息编号成交年份买家土地位置地块面积（亩）用地性质楼面地价(元/㎡)12009富润高新区大源商务商业核心区内F8-1地块14.41商业金融用地兼容≤20%住宅70622009四川友利投资高新区大源商务商业核心区内D3地块33.51商业金融业用地兼容≤30%住宅52032009成都瑞泰华高新区大源商务商业核心区内C6/C7/C8地块80.67商业金融用地可兼容≤14%住宅470 42009保利高新区大源组团内，瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界199.4商业金融用地71452009格尔木藏格钾肥/成都兴铂仕建设高新区大源商务商业核心区内C1、C2、C5、C3地块96.51商业金融用地兼容≤19.8%住宅54562009成都神州航天高新区大源商务商业核心区内，规划E5-1、E5-3、E7、E8-2、E8-3地块64商业金融用地可兼容≤44%住宅108372009成都金控高新区大源商务商业核心区内F5地块27.49商业金融用地可兼容≤50%住宅95082010四川泰然高新区大源商务商业核心区内D1地块36.44商业金融用地可兼容≤27%住宅70792010上海加冷松芝南部新区大源组团，规划20米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北44.95商业金融业用地兼容≤50%的住宅1140102010重庆国际信托高新区大源商务商业核心区内E1、E2地块55.71商业金融业用地可兼容≤25%住宅61111201030.43762 四川星慧酒店管理集团高新区大源商务商业核心区内E4地块商业金融业用地可兼容≤26%住宅122010成都茂源投资高新区大源商务商业核心区内F1、F2地块50.82商业金融业用地可兼容≤46%住宅2,066132010成都海联实业高新区大源商业核心区内F7地块32.54商业金融用地可兼容≤20%住宅800142011成都银河湾高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧199.5二类住宅用地兼容10-20%商业2,500152011四川川商投资控股有限公司高新区大源商务商业核心区E6地块31.41商业金融业用地1,250162011四川省集美实业有限公司高新区大源商务商业核心区C4地块29.34商业金融业用地兼容≤32%住宅5,000172012成都市润莱置业有限公司高新区大源商务商业核心区F4地块22.76商业金融业用地兼容≤50%的住宅1,5253.3.7目前核心区内的供地已经完成，且大部分已进入实际运作阶段。大源区部分项目方案情况： 3.3.5地块S.W.O.T.分析3.3.5.1优势：u项目位于大源商务商业核心区内，该区域是高新区政府重点打造的纯商业示范区域，其配套基础设施完善，定位起点高；u地块紧邻城南第一高楼——保利城南广场，拥有较好的识别性；u项目地块工整，有利于各业态布局；u项目周边交通便利，可到达性高。3.3.5.2劣势： u地块未临主干道、且限高条件严苛，展示性和可塑性较差；u项目体量较小，市场影响力和展示性受限。3.3.5.3机会：u作为天府新城的核心区，组团的发展可以预期；u核心区整体设计、统一配套的基础设施，将大大提升区内项目的商业价值。3.3.5.4挑战：u项目总体量有限，且为纯商业项目，复合业态打造难度较大；u地下交通路网对项目的展示存在一定的影响。第四章 物业市场投资环境分析4.1土地市场分析4.1.12013年土地市场综述成都市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。进入2013年，成都土地市场延续了2012年年度的高热态势，高单价、高溢价层出不穷。受“新国五条“影响，上半年土地供应有所减少，2013年1月，仅1686.8亩土地入市，同比下降34%。接下来的三个月里，成都土地供应持续走低，其中四月份仅563.9 亩土地入市，是上半年供应的最低值。这之后，土地市场逐渐恢复，直到六月份土地供应达到了最高值1813.6亩。尽管土地供应有所恢复，但对于开发商日渐高涨的购地热情来说，供应量依旧难以满足市场需求。根据数据统计显示，2013年1-6月，成都地区共出让138宗地块，合计总面积约538.9公顷(折合约8082.6亩)，同比去年上半年上涨13.4%；成交量方面，上半年共成交土地123宗，成交面积493.29万方，同比略有上涨；成交金额方面，2013年上半年成都经营性用地土地出让金共计236.37亿元，同比上涨25%；前6个月主城区平均楼面地价为4110元/平米，同比上涨29%。4.1.22013年成都市主城区土地供应情况（截至7月15日）截至统计时间，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地32宗（未包含已发布摘牌挂公告但未正式举行招拍挂交易的项目），总出让面积1745.63，成交1713.33亩，合计30宗，平均楼面地价5501元/平米，总成交金额约152.67亿元；未成交面积32.30亩，合计2宗。台湾远雄建设事业股份有限公司以楼面地价10000元/㎡，溢价约82%购得成都市武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块，成为成都最高土地单价地王。在四川蓝光和骏实业股份有限公司以总价13.26亿元购得武侯区半边街村地块，成为上半年成都最高土地总价地王，之后不到一个月内，由郑州致方置业有限公司以13.42亿购得成都市青羊区万家湾村4、5组（北地块），中铁房地产集团四川有限公司以21.46亿购得成华区北湖7号地块，先后两度刷今年总价地王纪录。表：2013成都主城区土地市场总价TOP10（截止统计时间2013.7.15） 地块名出让面积（亩）成交总价(万元)拿地企业排名成都市成华区北湖7号地块150.28214628中铁1成都市青羊区万家湾村4、5组（北地块）82.39134257郑州致方2武侯区半边街、白佛村地块99.1132587蓝光（中鸿）3成华区青龙街道新山社区地块115.78125038蓝光4金牛区凤凰大道以北地块289.47110000台湾乡林集团5成华区崔家店路52号地块119.877845四川蜀鑫6青羊区清波村地块66.9369208蓝光7青羊区清波村5、6组地块69.865046蓝光8青羊区苏坡街道培风社区7、8组43.8252059成都荣盛9青羊区文家街道办事处马厂村1、2组76.8850948佳兆业10表：2013成都主城区土地市场单价TOP10（截止统计时间2013.7.15）地块名出让面积（亩）成交单价(元/平)拿地企业排名武侯区红牌楼街道办事处太平村1、2、3、7组30.3010000台湾远雄建设1 武侯区红牌楼北街2号地块9.368300四川信诚2武侯区簇桥街道高碑村地块7.987650四川鑫怡置业3青羊区大庆路74号地块23.577100成都朗诗置业4武侯区半边街、白佛村地块99.16920蓝光（中鸿）5武侯区半边街、白佛村地块35.286800蓝光（中鸿）6成华区青龙街道地块115.785400蓝光7青羊区清波村地块66.935170蓝光8武侯区机投街办地块16.915020青海省夏都酒店9青羊区苏坡街道培风社区7、8组43.824950成都荣盛10表：2013成都主城区土地市场溢价TOP10（截止统计时间2013.7.15）地块名出让面积（亩）溢价率拿地企业排名武侯区半边街、白佛村地块99.1143%蓝光1武侯区半边街村，白佛村地块35.27139%蓝光2成都市成华区北湖7号地块150.28100%中铁3成都市金牛区土桥8、9组59.5997%郑州致方4武侯区机投街办万寿村四组、机投村四组16.9194%青海省夏都酒店5 成都市武侯区红牌楼北街2号9.3684%四川信诚6武侯区红牌楼街道办事处太平村1、2、3、7组30.3082%台湾远雄建设7成都市青羊区万家湾村4、5组（北地块）82.3981%郑州致方8成华区青龙街道新山社区1、2组115.7880%蓝光9成都市成华区长春四组地块17.5279%成都交大工程104.1.32013上半年土地供应特点据统计，在主城区已成交的32幅土地宗，有21幅地块出现了不同程度溢价，其中15幅地块溢价超过了50%。另外，有着土地市场“奇葩”之称的50亩以下“边角余料”地块在上半年同样风光无限，半年单价地王台湾远雄建设事业股份有限公司以楼面地价10000元/㎡，溢价约82%，购得成都市武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块30亩地块；另外四川信诚楼面价8300元/平摘得“回锅肉”红牌楼北街2号9亩地块。随着财富全球论坛在成都如期举行，这一盛会在加速了成都的国际步伐的同时也吸引了国内外众多发展商前来成都掘金。来自台湾的乡林集团终于落子成都，将位于金牛区凤凰山片区约287.4亩土地收之麾下、郑州致方联手重庆东原13.4亿刷新蓝光上半年地方纪录。根据成都市政府公布《批转市国土局关于成都市中心城区2013年国有建设用地供应计划的通知》显示，2013年成都市中心区城区全年计划总供地864.5公顷。其中，住宅用地204.5公顷（约24%），商业用地140公顷（约16%）。在已完成的交易中，成都主城区（含高新区）仅有三宗纯商业用地，合计115 亩，其他混合用地，含商业均不超过20%。最后，高新区今年上半年仅有航空港区域2宗地入市，供应不多，也可以理解为，高新区这一轮土地供应的放缓，意味着区域进入了集中开发的新阶段。4.2商业地产市场分析成都市GDP及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度、现状水平，均说明成都市商业地产市场即将进入快速发展的阶段。对于商业地产投资来讲，意味着市场进一步扩大。自2010年仁恒置地广场、来福士广场、华润万象城等一批优秀的商业项目陆续开张，成都也吸引着越来越多的国际知名商业品牌进入。另外，近年国家对房地产市场的调控，集中在住宅领域，这直接刺激了商业地产市场的爆发式增长。未来，商业地产市场发展不可避免地面临高度竞争，汰弱留强。4.2.1写字楼市场分析4.2.1.1写字楼市场综述伴随着经济的高速发展，成都商业地产发展同样突飞猛进。根据统计，2010年成都甲级写字楼存量大约是57万平方米，到2012年飙升至近244万平方米。未来成都写字楼供应量依然非常庞大，据可侦测数据显示，2013~2016年间，甲级和乙级写字总楼供应超过700万平方米，其中甲级约300万平方米；从区域上来看，天府新城区域是未来主要的供应区，但区域内甲级物业占比低。在同类写字楼物业中，位于市区核心商圈的优质写字楼物业以其产品的稀缺性在市场竞争中的资产表现更具优势；大量散售项目密集的天府新城区域预计将面临更为激烈的市场竞争，新入市项目去化压力将不断增加，其租赁和销售压力将面临更大挑战。另外，随着大量外资开发企业的带动，新建写字楼物业项目的硬件水平已经达到了很高的水平。 4.2.1.2写字楼市场供应情况过去的2012年，成都甲级写字楼新增供应创历史新高，总存量增至129.4万平方米；全年共计8个甲级写字楼项目建成入市，新增供应达62.9万平方米。由于大批甲级项目建成入市，全市甲级写字楼的平均空置率已由2011年底的18.6%上涨到42.2%。内资企业需求推动2012全年甲级写字楼净吸纳面积同比增长28.0%，创历史新高；金融服务、专业服务、房地产建筑等行业是成都甲级写字楼租赁需求的主要来源。随着部分租户的租约到期，可以预计企业扩租、搬迁以及升级的需求将不断增加。表：2012年度成都市全市及天府新城区域写字楼市场基础数据成都市天府新城租金租金环比新增供应（平米）空置率空置率环比租金租金环比新增供应（平米）空置率空置率环比114.4-4%62900042.2%26.6%857%32800048.2/表：成都可甄别甲级写字楼项目名称位置竣工时间建筑面积写字楼面积开发商业权情况川信大厦天府广场199838000川信单一业权中环广场盐市口200648000爪哇控股单一业权香格里拉东大街200744700嘉里集团单一业权 平安财富中心人民南路200756147平安保险单一业权国航世纪中心人民南路200886500中国航空集团大宗销售锦江国际人民南路201082571川投单一业权仁恒置地广场人民南路201070360仁恒置地单一业权四川投资大厦天府新城201094881川投单一业权航天科技大厦人民南路201182450航天科技大厦公司大宗销售茂业中心天府新城2012348666茂业集团、成商集团散售百扬大厦盐市口201213991849287成都百扬实业单一业权来福士广场人民南路20127622876228凯德置地单一业权大陆国际人民南路20122700027000大陆房地产散售明宇金融广场东大街20124272842728明宇环球置业散售华润大厦万年场201273660华润单一业权富力天汇中心天府广场2012300000富力地产散售时代8号东大街20129400084240九龙仓散售晶科1号天府新城201241938九龙仓散售国际金融中心东大街2013110000110000九龙仓单一业权保利中心人民南路2013159625保利散售 华润东湖写字楼东二环2013143000华润散售希顿国际天府新城2013238465.78乔治希顿散售时代一号东大街20139400084240九龙仓散售华置广场太升路201343000060000华人置地散售WIFC东大街2014260000明宇环球置业散售棕榈泉国际中心天府新城201426000076000成都棕榈泉联英置业大宗销售铁狮门中心东大街20143500035000美国铁狮门单一业权睿东中心东大街2014250000太古、远洋单一业权银泰中心天府新城2015740000银泰置地城市之心三期天府广场13000070000成都汉景实业中天盈誉峰3期天府新城465376.6中天盈成都大魔方天府新城2016200000中冶文投通过数据显示，未来供应的优质写字楼物业，大多数仍处于市中心、东大街及人民南路沿线等传统核心商圈内，这些物业大多由外来资本投资开发，其物业品质较之市区其他区域更高。其中有很大一部分物业为单一业权只租不售或采取大宗交易的销售定位，从市场需求角度来说，单一业权甲级写字楼和分散业权甲级写字楼租金差异在不断加大。虽然成都写字楼供应量巨大，但是统一业权只租不售的甲级写字楼租金很坚挺，而销售型分散业权甲级写字楼租金则应供应增多呈现出明显的下滑趋势。 4.2.1.3天府新区供应情况截止2012年底，成都市写字楼存量已超过200万平方米，其中天府新城区域超过40万平方米。2013年起成都写字楼市场将迎来新一轮放量高峰，未来几年内，成都市全市将新增约700万平方米写字楼，其中天府新城新增供应在300万平方米以上。随着物业供应量的不断增加，市内核心商务区与南部新区的物业品质差异也将进一步加大。受此影响，写字楼的资产表现差异在不同区域间以及不同项目间将会更加明显。表：2013年-2016年写字楼新增供应城市城市总新增供应（平方米）区域天府新城新增供应（平方米）供应占比成都6936094天府新城303362847.7%在天府新城区域内，含写字楼物业的项目众多，但从可判断的项目中，仅有棕榈泉国际中心、KWG中天盈项目、成都大魔方、希顿国际广场、四川投资大厦、中航国际广场、银泰中心等少数项目为甲级写字楼物业，甲级办公楼供应量在区域内占比低，仅约为11.6%，其余全部为准甲级或乙级办公楼，多以散售为主。表：天府新城区域部分项目列表编号项目名称竣工时间编号项目名称竣工时间1ICON高新国际广场200623三峡大厦20112特拉克斯国际广场200924茂业中心2011 3拉德方斯大厦200925德商国际20114川投大厦201126恒泽动力20115曙光国际201227威尔斯洲际广场20136大鼎世纪广场201228首座MAX写字楼20137天府中心201229奥克斯财富广场20138康普雷斯201230鸿昌嘉泰金融中心20139中航国际广场201231中航国际广场201310中海国际中心201232布鲁明顿广场201311东方希望中心201233创新时代广场201312天合凯旋广场201334希顿国际广场201313国际科技节能大厦201335世豪广场201314东方天祥项目201336复城国际201315香年广场201237原中信广场201416蜀都中心1期201238金融城双子塔201417无国界201339金控广场201418海洋中心201240华侨凤凰办公楼201419棕榈泉国际中心201341两江国际2014 20ICON大源国际中心201342银泰中心201521新世纪环球中心201343保利国际广场/22晶科1号201344中天盈誉峰3期4.2.1.4写字楼市场需求情况近年来除了供应庞大外，成都写字楼市场需求也同样旺盛，据统计2010年成都甲级写字楼净吸纳量是10万平方米，至2012年则达到了31万平方米，2013上半年也有超过11万平方米的净吸纳面积。但对于巨大的供应量来说，物业吸纳量还是有所不及，从长期来看，成都写字楼物业还将经历一段空置率高企的阶段。虽然短期内成都写字楼市场供大于求，但对于需求大宗交易优质写字楼来说正是脱颖而出的好时机。成都近年来银行、证券、信托、能源化工类企业得以迅速发展，企业自身资金实力不断增强，加之国内投资渠道较窄，受相对较高的商业不动产投资回报率吸引，部分有实力的国有大中型企业常选择大宗购买商业物业作为长期资产投资。表：部分大宗销售情况购买方购买面积所属行业购买项目深圳某私募基金107000金融服务业睿东中心哈尔滨银行26,000金融服务业棕榈泉招商银行16,847金融服务业中汇广场一期西藏同信证券1,400金融服务业喜年广场 衡平信托8,900金融服务业国航世纪中心华夏银行7,120金融服务业国航世纪中心上海银行7,120金融服务业国航世纪中心国家开发银行6,468金融服务业汇日央扩国家开发银行72,389金融服务业恒泽动力攀枝花煤矿公司2,329能源化工汇日央扩汇日电力集团1,613能源化工汇日央扩中信/国家进出口银行3,227金融服务业拉德芳斯安邦保险30,000金融服务业金融城一期民生银行30,000金融服务业金融城一期太平人寿30,000金融服务业金融城一期进入2013年，写字楼物业大宗交易需求依旧热烈：铁狮门晶融汇一期甲级写字楼物业整体出售给中国平安，晶融汇也成为平安保险在成都持有的第二个商业地产物业，第一个是为位于人民南路的平安财富中心。进入8月份，远洋地产和太古地产联手打造的睿东中心，以约21亿元的价格整体出售给深圳某私募基金；棕榈泉国际中心仅半月变卖出3个整层写字楼，最高单价每平米超过2万元。大宗交易需求的旺盛，也说明了真正的高端物业拥有更好的抗风险能力和定价权能力，这些都能最大限度保护投资者的投资资产从而达到升值的目的，因而这类物业也赢得了更多高端客户的青睐。 4.2.1.5天府新城区域写字楼需求情况对于天府新城区域，随着以新世纪环球中心为代表的散售型乙级写字楼项目在南部新区集中入市，区域内写字楼的租赁及销售进度受到了极大挑战。近年，天府新城区域写字楼空置率居高不下，始终在40%以上水平，受未来3年即将到来的大量新增供应的影响，可以预计区内物业空置率还有大幅增加的可能；与空置率走高的同时，租金水平及物业销售的价格却将继续下探。可以预计未来对价格成本最为敏感的中小企业及个人投资者将更有可能成为天府新区内物业的潜在购买者。对于天府新城区域的项目来说，自2006年以来，物业租金一直呈现增长的态势，租金的年增长率也高于全市平均水平，随着区域内高品质物业增多以及商业氛围地不断完善成熟，区内物业租金有很大上涨的空间。但需要认识到的是，由于同类物业近几年放量增多，使得区域物业空置率不断上升，导致售价及租金上涨有所放缓。随着未来几年大量物业上市，区域物业售价和租金有很大下探可能。大源区项目售价均价：项目名称所属区域销售均价（元/平米）业态新世纪环球中心高新区11000散售蜀都中心大源核心区11000散售星宸国际大源核心区13500散售两江国际大源核心区12500散售 复城国际大源8500散售希顿国际大源18000散售棕榈泉国际大源25000大宗销售福年广场大源13000散售香年广场大源12000散售美年广场大源10000散售东方希望天翔大源核心区13500散售就物业出售价格来看，毫无疑问的棕榈泉国际无论从品牌上还是物业品质上都成为了天府新城区域内的标杆物业，16000至26000元的销售均价也已经拉大了与同区域其他项目的差距。区内另一个高端项目希顿国际广场，同棕榈泉一样走高端路线，其18000元/平米的销售价格也是对其品质的肯定。另外，棕榈泉国际同希顿国际两个项目能拉开同区域其他项目的距离，除了其硬件品质高外，还在于其项目内均包含有星级酒店配套，在服务软配套上更可以得到保证，这也是很多客户比较看重的地方。除此之外，大源核心区内的项目，目前在售的项目均价基本在12500元/平米至135000元/平米水平范围内，高于除上述2个项目外大源区其他区域大多数项目的平均价格。这也正好说明了核心区整体设计、统一配套的基础设施，确实能够提升了区内项目的商业价值和市场竞争力。4.2.1.6租金需求： 就写字楼物业租金表现来看，市中心及东大街片区的物业已经与其他区域拉开一定的距离，造成这种距离的主要原因除了该区域的项目在地段上拥有绝对优势外，其物业硬件水平、物业管理服务水平以及政府的政策的支持都是支撑起其良好发展的关键。同时也可以看出，单一业权的物业，其租金表现也更为出色。区域市中心及东大街人民南路天府新城租金130元/月/平方米100元/月/平方米50元/月/平方米物业管理费17元/月/平方米16元/月/平方米15元/月/平方米表：市区各区域代表项目租金项目名称所属区域销售均价（元/平米/月）业权百扬大厦天府广场130单一业权航天科技大厦天府广场130单一业权明宇金融广场东大街110单一业权时代8号东大街80散售保利中心人民南路80散售新世纪环球中心高新区35散售晶科1号高新区60散售蜀都中心大源核心区55散售东方希望天祥大源核心区60散售香年广场大源45散售 高新区天府新城区域内的物业，根据其地段及物业品质的不同，其租金水平大概在45-60之间。新世界环球中心的售价和租金据在区域中处于偏低水平，这主要是因为其单体开发量太大，潜在租户选择面也更大。4.2.1.7市场研究结果天府新城区域内物业的租金、售价相较市区物业项目来说要低一些，原因有三：1.区域商业气氛也有不足；2.区域物业的租售价格受市场供应的影响更大，物业的大量集中供应，导致市场存量进一步加大，去化周期加长；3.虽然棕榈泉、希顿国际广场等物业在高端市场表现不错，但区域内更多项目是以散售、物业水平也多是准甲级或乙级写字楼，物业品质较之其他区域并无优势；4.区内物业大多数将目标客群锁定在个人及中小企业上，定位规划设计上同质化严重，同类物业间竞争异常惨烈，这也进一步削弱了区内项目业主方的议价能力。天府新城大源片区目前整体处于一个快速成长的阶段，区域商业气氛不足，整体成熟度还有待提高，因而其售价同租金等来看，同市内其他区域比较仍处于低位。但从整体来看，整体区域内部各板块功能规划定位合理，功能配套齐全，基础建设已近完成，同时区域内已有大量项目进入实际开发阶段，区域未来发展前景任可以期待。而对于大源核心区内的项目来说，大源核心区在功能定位上是城南的新天府广场，是成都市多核发展的中心之一，同时也是高新区重点发展、统一设计配套的核心区域；随着区域项目的不断呈现，基础配套设施不断完善，区域内项目较之其他区域项目势必受到更多商户的青睐，内部项目物业投资潜力也更大。4.2.2酒店市场分析 酒店产品类型不能满足多样性需求，成都酒店市场仍有潜力。随着成都旅游市场的强劲发展，大量国际品牌酒店抢滩成都，未来竞争加剧。成都入境旅游强劲发展，高端酒店业绩稳步上涨。自2008年以来，成都入境旅游持续上涨，并在2011年达到121.6万人次，比2010年增长51.6%，大大超过了2008年地震前水平。截至2012年11月，入境旅游人次达到151.64万人次，比2011年同期增长28.9%，再创新高。强劲的旅游发展，为成都市酒店业带来了更多机会，就五星级酒店表现来看，无论是入住率还是平均房价都保持上涨的态势，截至2012年11月底日平均房价比上年同期增长了8.1%，虽然入住率略有0.9%的下降，但由于房价的上涨，每间可出租客房收益仍然有6.7%的上涨。2012年，伴随着市场信心的增加，国际品牌酒店加快了进入成都的步伐。同年在成都主要国际品牌酒店全年新增2,320间客房，未来五年内已知进入成都市场的国际品牌酒店超过40家。到2017年成都市主要国际品牌酒店房间数将接近1.56万间，且多分布在市中心传统商圈以及高新南区天府新城区域等高端写字楼集中区域。大量新增的供给将对成都市场带来不小冲击，市场需要一段时间消化。另外，大量国际高端品牌酒店的进入对成都现有的酒店，特别是国内品牌酒店无论是市场占有率还是人力资源等方面都将可能有较大影响，成都市酒店格局或面临重新洗牌。表：目前可甄别的五星级酒店项目星级标准酒店品牌所属项目国际酒店品牌 希尔顿酒店集团顶级六星级华尔道夫银泰中心顶级六星级康拉德西部国际金融中心五星级希尔顿成都世茂猛追湾五星级希尔顿希顿国际广场五星级逸林成都天鹅湖喜达屋酒店集团顶级六星级圣瑞吉华置广场超五星级皇家艾美成都信远太阳公元超五星级威斯汀来福士广场超五星级W酒店中天盈誉峰3期五星级喜来登天府丽都喜来登五星级喜来登协信中心准五星级福朋美年广场万豪酒店集团顶级六星级丽思卡尔顿富力天汇广场超五星级JW万豪茂业天地 五星万丽蓝光都江堰五星万豪行政首座MAX洲际酒店集团超五星级洲际酒店成都世纪城超五星级洲际酒店新世纪环球中心五星级皇冠假日总府路皇冠假日酒店五星级皇冠假日保利198五星级皇冠假日新世纪环球中心五星级皇冠假日成都盛大国际广场五星级假日成都世纪城五星级假日成都世纪城东楼五星级假日成都东方广场四星级智选成都鼓楼世家费尔蒙莱佛士顶级六星级费尔蒙成都棕榈泉国际五星级瑞士酒店南湖项目凯越酒店集团 顶级六星级柏悦成都ICC超五星级君悦群光广场雅高酒店集团超五星级索菲特万达五星级铂尔曼紫檀五星级美居总府路紫薇大厦四星级宜必思永丰路、科华路四季酒店集团顶级六星级四季汇日国际广场悦榕庄集团顶级六星级悦榕庄成都北湖熊猫小镇超五星级悦椿庄成都世纪城朱美拉顶级六星级朱美拉成都环球汇文华东方集团顶级六星级文华东方成都东方荟马可孛罗酒店集团 顶级六星级马可孛罗IFS太古酒店集团超五星级精品酒店博舍太古大慈寺温德姆酒店集团五星级温德姆成都天之府豪庭五星级温德姆AUX广场准五星级华美达金府路准五星级华美达浣花御境准五星级戴斯大鼎世纪广场准五星级戴斯浣花御境钓鱼台米高梅集团超五星级精品酒店钓鱼台宽窄巷子雅思阁集团超五星级酒店式服务公寓雅思阁天府国际金融中心五星级酒店服务公寓盛捷中汇广场辉盛阁超五星级酒店式服务公寓辉盛阁仁恒置地广场 奥克伍德准五星级奥克伍德丰德国际千禧国敦酒店集团五星级千禧成都新东方卡尔森酒店集团五星级丽笙成都339准五星级丽亭成都置信丽亭丽晶酒店超五星级丽晶成都龙之梦中心富豪集团五星级富豪首座富豪凯宾斯基酒店集团五星级凯宾斯基人民南路凯宾斯基酒店朗挺酒店集团五星级朗豪非遗公园项目本土酒店品牌明宇酒店集团 五星级豪雅明宇金融广场五星级尚雅锦江国际五星级丽雅仁和春天四星级宇豪罗曼大酒店锦江宾馆酒店超五星级锦江宾馆贵宾楼锦江宾馆五星级锦江宾馆锦江宾馆川投国际网球中心五星级川投国际酒店城市名人酒店集团五星级城市名人酒店五星级名人花水湾温泉酒店其他本土品牌酒店五星级成都海悦酒店五星级成都明悦大酒店五星级岷山饭店五星级加州花园酒店 五星级望江宾馆五星级西藏饭店五星级家园国际酒店成都未来几年酒店供给的特点可以归纳为以下几点：1.供应量大，超过50座星级酒店,超过上万间的客房，仅天府新区就有超过30座以上五星级星级酒店；2.上市时间集中在未来3-5年内，短期内同类物业竞争势必激烈；3.品牌覆盖广，几乎涵盖全部国际一流酒店品牌，考虑到各酒店品牌公司的扩展速度，可以供新物业业主选择的酒店品牌已经很少；4.产品差异化程度不够，已知的酒店项目中，绝大多数为传统型商务酒店，而整个成都已知仅有3座星级精品酒店（誉峰W-HOTEL，太古博舍，以及宽窄巷子钓鱼台项目），在市场充分发展及细分下，如精品酒店、主题酒店等仍有一定的市场空间。4.2.3商业市场分析4.2.3.1整体特征销售市场方面，2012年成都市主城区商铺新增供应154.02万平方米，同比增加63.49%，成交68.02万平方米，同比下降10.48%。受住宅限购政策影响，住宅投资需求抑制，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，新增商铺供应大幅上升。但与此同时，由于近年实体经济下滑，投资信心不足，加上商铺投资门槛上升，在供应大幅放量的同时，成交量不升反降，市场供过于求情形较为突出。 租赁市场方面，整体发展较为平稳，租金随着商铺价格持续走高而稳步上涨，上涨幅度5%-10%不等。2012年开始多个综合体项目中的购物中心相继开业，受轨道交通的带动，地铁上盖商业物业市场表现较好。市场以核心商圈为主，多个次级商圈共同发展的格局加速形成。成都商业地产开发量大，未来供应仍保持在较高水平，当中不乏大型商业广场项目出现。在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产依旧是主要的投资渠道，商铺销售市场将出现一定回升。4.2.3.2商铺销售市场供应情况2013年上半年成都市主城区商铺新增约60完平米，同比增幅超过70%，存量面积超过310万平米。上半年商铺销售趋于平稳，高新区依旧为主城区商铺存量及供应量最高的城区，存量面积超过100万方，新增供应超过20万方；预计2013年下半年成都市主城区将共新增83.43万方。4.2.3.3商铺销售市场需求情况过去一年多时间内，商铺市场出现明显降温，较多项目成交乏力，整体去化缓慢。尽管销售状况不佳，但商铺价格保持了持续上扬的态势，商铺成交价格为25177元/平方米。从区域来看，新增商铺向外环发展趋势加剧，中心城区商铺市场占比逐渐减少，而三环外尤其是城南为商铺供应最为集中的区域，但市场成交项目主要集中在三环内，三环外项目则出现一定滞销。2013年上半年商铺销售备案前十序号项目名称区域备案套数备案均价（元/M2） 1银石广场市中心4125025.292雄飞中心市中心13284796.893中海城南官邸天府新城1800004大鼎世纪广场天府新城2682505新熙门市中心361488.386壹品天成武侯外双楠558706.927奥克斯广场天府新城357579.488斯嘉丽广场青羊区257404.999金牛万达广场金牛区756741.3810保利茉莉公馆青羊区551964.014.2.3.4商铺租赁市场成都良好的地理位置及市场辐射面、升级且日趋多元化的消费需求令各类品牌在蓉扩张意愿强烈，全年零售物业租赁市场表现活跃。奢侈品牌、快时尚品牌、咖啡连锁品牌等均进驻成都。此外，快时尚品牌均加快在新兴商圈的拓点，并积极促成其姊妹品牌在蓉开店。受强劲租赁需求推动，五个新开业项目均录得较低空置率，全市零售物业空置率继续下降至7.7%。2012年第四季度末全市优质物业首层平均净租金同比上涨3.1%至365元/平米/月。其中，核心商圈平均租金达669元/平米/月。2012年新增供应创历史新高。2012 年，成都共有包括万象城等在内的五个项目落成开业，总体量达约84万平方米，创历史新高。新增物业均位于二环路商业带及南部新区两个新兴商圈，均为成都带来诸多全新品牌。除进一步填补区域商业配套空白、促进区域商业氛围显著提升外，部分项目独特的景观设计亦为顾客提供全新的一站式购物体验。伴随零售商业供应高峰将促使市场进一步细分，差异化竞争及专业经验或将成制胜关键。2013年成都零售物业市场也将迎来供应高峰。随着成都基础建设升级及“北改”等规划进程加快，新兴商圈将有望迎来更多物业落成开业，而优质物业将集中入驻核心商圈。品牌零售商预计将保持积极的扩张态势，并继续加强在新兴商圈拓点。此外，成都良好的市场辐射面及居民升级且日趋多元化的消费需求将促进更多全新品牌来蓉拓展市场。4.2.3.5商铺市场总结随着大量优质零售物业的入市将促进整体市场氛围进一步成熟，但物业间的激烈竞争将可能导致业主议价能力有所下降、全市租金增幅有所减缓。物业市场或将进一步细分，位置较好、定位更明确、招商运营方面更富专业经验的零售物业将有望赢得更好的市场表现。4.2.4loft、公寓市场分析目前，LOFT不仅可以作为年轻一族追求个性居住的载体，更多作为写字楼物业的填充型产品。在成都市经济快速发展的大环境下，除了世界500，国有大型企业，实力民营企业纷纷进驻成都外，更多与之配套的上下游中小企业以及新的成长型企业对于办公类物业有了更大的需求，同时随着成都市创意产业、动漫产业、软件服务产业等发展，这些都是LOFT产品的目标市场。序号项目层高面积区间（m2）实得均价产权年限特点 （元/m2）1中德英伦联邦苹果高层5.7米58变11982变1583600402保利星座5.570变1504000独立双入户3就市场供给来看，目前市面上最主要有4.9、6米两种LOFT产品，4.2.4.1整体特征LOFT产品主要集中在成都市主城区范围内，整体去化情况欠佳。2013年主城区新增供应约14.47万平米，销售10.86万平米，存量达46.29万平米。预计下半年将新增13.91万平米。第五章项目定位建议5.1项目定位综述5.1.1大源区市场分析：通过上述市场分析可知，无论是写字楼物业，或是酒店物业，成都市场未来数年内都将迎来一个爆发式增长的过场，存量消化需时。同时对于E6地块项目 所在的大源区来说，目前仍处于建设期，区域整体实景还需要一段时间，区域内一、两年难以形成聚集效应，对于人群和人气的聚集来说会有一定的制约。但就整体来说，正是因为大源核心区本身就是高新区政府出资、整体规划，整体建设、重点打造的核心商务区，其存在的意义就是天府新城的门户作用，市场影响巨大。而核心区内的项目，几乎均有品牌开发商投资开发，项目整体品质较高，使得整个区域的价值有很好的保证。同时，地铁一号、天府大道、益州大道等纵横交通网，也给区域提供了很好的交通设施配套，区内项目可达性良好。正因为此，区域内的项目，无论从保值性，或物业的增值潜力都会较之其他区域的项目更高。5.1.2项目业态组合根据市场分析，本项目将建成以写字楼、精品酒店为主、商业街铺为辅的精品商业综合体。其各部门比例为：地上部分：A座：超甲级写字楼100米、23层、建筑面积36551.5平米；B座：精品酒店+超甲级写字楼100米，其中酒店客房约230套，共11层，建筑面积约22066.24平米；写字楼面积约17400平米，共12层；商业街铺24518.2平米，共4层。注：项目实际开发建筑方案、外立面形态、业态分配数据、车位数量等技术信息及经济指标，均以规划局正式批准的方案为准。5.1.2定位分析：5.1.2.1写字楼部分客户群分析 就目前成都市写字楼市场来看，虽然这几年供应量巨大，市场存量去化周期较长，但考虑到近年整体去化率也较为稳定，同时，高新区目前仅有少量项目可做大宗销售（整栋或整层购买），因此市场依旧留有空间。同时，本项目开发业主，本身是由省工商联牵头川内多家知名民营企业合资设立，其社会、民营资源广阔，也为项目提供了足够的潜在客源。5.1.2.2写字楼客户定位基于项目自身的产品定位，同时结合市场需求同业主的背景资源，本项目写字楼物业目标客群是大型金融机构、实力民营企业。他们对于项目有整体收购的实力，或有抱团发展的需求。5.1.2.3酒店部分客户群分析（1）主要以居住和商务为目的高级商务人士在租用或投资酒店时，他们的直接目的在于可长期居住，又可获得生活和工作上的方便，其商务要求较高。（2）需要高档、方便的居住商务环境以及细致入微的专业服务酒店的租用者一般都具有三高、二多、一化特征，即学历高、素质高、地位高，事务多、需求多，国际化。他们对居住文化、办公或商业环境有着独特的理解与需求，对反映酒店档次的装修装饰、外部环境、配套设施、管理服务水平等要求也较高。（3）以外籍人士较长时期的租用为主酒店定位高，收费高，服务层次高，消费该类物业需要较强的经济实力，这就决定了酒店的租用者以外籍人士为主。5.1.2.4商铺客群分析通过市场分析，南区商铺的购买者，主要为个人，其可接受单价在4至5 万元每平米，其购买的目的，也多为保值。第六章项目选址及建设条件分析6．1项目用地范围及自然状况6.1.1项目地理位置项目用地位于高新区大源商务商业核心区E6地块，距地铁一号线世纪城站约300米。6.1.2项目用地范围项目地块位于高新区大源商务商业核心区腹地，基地成规则矩形，基地面积约31.4078亩。具体四至范围是：南侧为纬四路、北侧为纬五路、东侧为经三北路、西侧为经四路。6.1.3项目自然状况项目东侧有规划绿化用地，且项目自身绿化率不低于15%，此外，项目西南侧为保利国际广场的绿化广场，西北侧可见核心区打造的月牙湖。6.1.4项目周边环境1)位于大源商务商业核心区腹地，南面毗邻城南第一高楼保利国际广场。2)核心区内，已知有王府井、伊势丹等大型百货进驻。 1)核心区东临新会展中心，北侧为2000亩市政公园，南侧为大源核心区金融后台区、西侧为大源中央居住区，商业中心价值卓越。6．2市政配套条件6.2.1道路交通条件1)项目地块北核心区内环线纬五路，西侧为经四路，东侧为核心区52米宽的主干道经三北路，南侧为纬四路；2)距双流际机场约15分钟车程；3)地铁1号线与区域地块地下环线无缝连接。6.2.2市政基础设施情况地块所处区域为城南城市中心商业区腹地，区域基础设施规划完善，建设地块红线外达到“七通”，地块内场地平整。第七章项目建设方案7．1项目总体规划7.1.1本案所涉及大源区E6地块项目，是由国际甲级写字楼、精品酒店、商业街配套共同构成成熟的现代化综合体，为入驻企业提供完善的商务服务。7.1.2 核心区内所有项目的地下空间均与区域的地下综合环网连接，使得整个核心区构成总建筑面积达数十万平方米的地下城。并独创“综合管廊、地下空间开发、地下环形车道”三位一体的地下综合构筑物模式。地下一层建有西南首次采用的贯通所有建筑的交通环廊以及上万平米商业配套。整个核心区共有20000多个停车位，为泊车者解除了找车位的烦恼。7.1.3核心采用了世界先进的集中供冷技术。其独特的大型外融冰方式蓄冰供冷技术，夜间发电特点，具有保护区内环境、节约能源等优点。这里将成为具有世界先进水平、西南第一的大型集中供冷系统，从根本改变了空调供冷的传统方式。7.1.4核心区设置集中水处理站。各建筑物废水，经过处理变成中水，再对区域的园林、绿化进行灌溉。这种中水处理方法有效而合理地利用资源。较之各建筑物分设中水系统具有节能、环保的优点。7.1.5核心区内设立统一信息平台，位于综合环廊地下二层的综合管网为区域内项目的管线布置，提供了统一的设计和陪同，大大方便了区域项目的管线连接升级。管线包括语音通信网、数据交换网、有线电视网。满足区内对通讯、信息处理、广播电视等方面的需求。提供多家电信运营商服务，为区域内的开发商以及业主提供全方位的服务。7.1.6E6项目南面正对城南第一高楼，320米设计高度的保利塔，城市景观得天独厚。7．2建设规模及概况工程总建筑面积约155171.7m2。其中地上建筑面积100536m2，地下建筑面积54635.7m2。地下三层，地上二十四层。地下功能为地下商业街、物业配套用房、停车库及机电设备用房，共设有约905个机动车停车位；自行车停车位1300 个；地上部分由写字楼、精品酒店及商业街裙楼2栋塔楼建筑组成，精品酒店11层+甲级写字楼24层，高100.00m；写字楼23层，高100m；商业4层，高25m。注：项目实际开发建筑方案、外立面形态、业态分配数据、车位数量等技术信息及经济指标，均以规划局正式批准的方案为准。7．3项目建设风格7.3.1建筑结构本工程由三部分组成：办公楼、精品酒店、裙楼商业街。主楼与群房间采用抗震裂缝分开。办公楼、精品酒店采用框架——剪力墙结构（A级）。酒店裙房由于酒店大堂及大小宴会厅大空间的影响，特别是大宴会厅上部游泳池对整体结构的影响，采用钢筋混凝土框架结构很不经济，所以欲采用钢框架结构。大宴会厅（27m×17.6m）顶板采用单向工字形钢梁支撑。商业部分采用钢框架结构。地下部分当上部结构为钢框架时（酒店裙房和商业），钢框架柱延伸至地下一层。具体指标如下：结构设计使用年限：100年。建筑结构安全等级：一级。建筑抗震等级：除地下二~四层框架剪力墙抗震等级为三级，其余均为一级。7.3.2外观风格 拟建建筑物为精品酒店、甲级写字楼及商业街。为达到建筑气派、现代、尊贵的视觉感观，建筑在立面设计上强调水平线条，以显示建筑物舒展的形体。立面主要墙面选用透明玻璃结合石材扣板的幕墙结构，大气庄总，玻璃采用节能型LOW-E双层绝缘玻璃。从建筑外观的肌理中可以找出立面的韵律，形成自己的特色。其中酒店与写字楼立面统一，整体感强，商业街保持自己的特色。整个建筑群给人以稳重、舒展、大方的感觉。7.3.3装修风格精品酒店精装修，写字楼公共区域精装修，商业街铺清水。7.3.4配套设备电气系统：设有高、低压配电系统、动力配电系统、一般照明、应急照明及疏散照明配电系统、电气安全、防雷接电系统。集中供冷系统：独特的大型水冷技术，夜间发电特点，具有保护区内环境、节约能源等优点。安全防范系统：进出口、电梯、公共走廊及停车场均设置闭路电视监视系统；通讯系统：预留电话线路，预留电话接口，预留宽带网接口；消防系统：室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸铵盐干粉灭火器、在地下停车库加配推车式轻水泡沫灭火器。地下车库管理系统7．4项目外部配套建设方案7.4.1管线建设内容 l上水：由市政自来水管网供给。项目管线从用地北侧地下公用支管廊内市政生活给水管引一路给水管；l中水：建筑物卫生器具冲洗、道路广场浇洒及绿化用水由大源核心区中水管网供给。l雨水：建筑红线内的雨水分三个出口有组织排入周边市政雨水排水管网。写字楼雨水采用D300-D500管道用地北侧市政雨水排水管网。酒店区域雨水采用D300－D600管道排入用地北侧西段市政雨水排水管网。商业楼区域雨水采用D300－D700管道排入用地南侧西段市政雨水排水管网。l污水：分两个出口排入用地北侧市政污水排水管网。餐饮、娱乐等非卫生间排水不进入化粪池。酒店污水采用D200－D300管道排入用地北侧市政污水排水管网。写字楼污水采用D200－D300管道排入用地北侧市政污水排水管网。商业楼污水采用D200－D300管道排入用地北侧市政污水排水管网。l燃气：工程天然气入口计量间有1处。由市政天然气中压管道从综合官网引出，经设置在室外的调压箱减压后，按压力分4路进入室内计量间。进入酒店计量间的是二路，其中一路为锅炉用，另一路为餐饮用，其它2路为餐饮灶具用。l供电：项目由附近110KV变电站供两路10KV电源至本建筑变电所高压柜上端头。两路电源同时工作，设联络开关，互为备用，每路电源能承担全部负荷。10KV系统的接地型式为小电阻接地系统。7.4.2交通组织情况交通组织 交通组织的原则是使各种物流和人流的路线最短、交叉最少且尽量避免迂回。根据用地规划，在用地区域由东向西设有一个步行通道，作为主人流的出入口，贯穿整个项目；在正北侧设一个出人口，作为进出写字楼的人流出入口；在北侧偏西位置，设一出入口，作为酒店主人流出人口；在项目西南侧及南偏东设2个次出人口，作为商业人流动线出人口。区域内除连接地下环网的2个地下汽车库出入口外，在项目西侧地面设一地下车库出入口，供酒店车辆出入。交通布置在酒店北侧布置有地面落客区，道路宽度为6m，路边转弯半径最小为6m。项目中步行通道宽为16米。第八章项目节能、节水、环保、消防节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到成都市节能型建筑的指标。8．1节能 贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《成都市建筑节能管理规定》，充分有效的利用能源，提高能源利用率。根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。8.1.1编制依据1)《中华人民共和国节约能源法》2)《成都市建筑节能管理规定》8.1.2节能措施8.1.2.1建筑节能措施建筑节能设计将贯彻执行《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）、成都市地方《四川省民用建筑节能管理办法》、《成都市建筑节能管理规定》的要求，建筑物外墙顶棚、楼地面以及其他围护结构采用新型保温隔热材料。建筑设计中注重节能设计。通过对建筑物围护结构包括外墙、屋面等进行合理设计和优化，提高其隔热保温水平；建筑外围门窗注意运用热性能好的构造材料与节点，节省能耗。外窗拟采用保温、隔音、隔热效果好的多层玻璃或中空玻璃窗、低反射率玻璃窗或填充气体等方法，使整窗的传热系数降低至2.5W/（㎡•K）以下；在围护结构保温隔热良好的情况下，室内用各种重质材料建成厚重结构，以利于蓄存室内热能，调节室温。建筑设计中注意利用自然通风技术，在春秋季节，尽量依靠自然通风来维持室内舒适的条件。建筑外形尽量方整，减少外墙表面。尽量利用太阳能热水器设备提供热水系统。8.1.2.2普通机电设备节能措施 供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。8.1.2.3空调节能冷水组通过自控系统保证冷冻水的供水温度和流量，并根据负荷变化自动调节冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵和冷却塔的运行参数。空调机组回水管上均设动态平衡阀。在稳定流量和压力的同时，通过空调回风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的。新风机组系统回管上均设流量平衡阀和直线型电动二通阀。在稳定流量和压力的同时，通过送风和新风温度自动调节冷热水水量达到节能的目的。8.1.2.4动力节能选择优质锅炉，热效率大于等于90%；采用变频循环水泵；优化控制；闭式系统，配备真空脱气器，水中气体极少，热效率提高。设备、管路寿命提高。 8.1.2.5照明系统节能措施根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高亮度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。项目建设主要采用以下几项节能措施：8.1.2.6电气节能配变电所尽量设置负荷中心，采用节能变压器，并设置集中低压电容器补偿柜，补偿后功率因数不小于0.92；采用高效节能光源及灯具并加装电子镇流器，并对公共照明、室外照明等进行集中控制。对于靠外窗的灯具单独设立回路控制，以达到白天节能的目的。8．2节水8.2.1节水措施采用符合国家节能标准的高效低能耗供排水设备；供水系统分类别设多极计量；采用一次冲洗水量小于等于9L的节水型坐便器，小便器采用感应式自闭式冲洗阀，各种用水水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头； 酒店及公寓、写字楼、商业楼均使用市政中水、供卫生间便器冲洗和绿化浇灌使用，绿化采用微喷节水灌溉；空调循环冷却水系统采用的冷却塔为北京市环保节水部门推荐使用的超低噪声节水型产品，冷却水循环利用率98.5%；酒店及公寓游泳池循环水处理系统，水循环利用率97.5%。供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排水系统等先进的节水技术。推荐安装6升水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。全部生活废水及部分污水经中水系统处理后回用来冲厕、洗车、浇灌和道路喷洒等；选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。8.2.2雨水资源化园区内绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。8．3环保分析8.3.1生活污水餐饮污水经两级隔油设备除油处理达标后排放；便器冲洗污水经钢筋混凝土化粪池处理后排入市政污水排水管网；除潜水排污泵外，其余水泵均采取积极隔振措施。 8.3.2噪声通风空调系统选用高效、低噪型设备，并设减振装置。各机房均设置隔声门、窗，并作吸音处理。空调机组的送、回风管上均设消声器，风机（排烟机除外）进、出风口设消声器，设备与风管连接处均用不燃的软接头连接；空调机组、冷水机组及水泵供、回水管均设隔振喉，以消除机械震动噪声。除仅供排风用风管外，其他风管均采用不燃材料保温和隔热。8.3.3天然气蒸汽锅炉房的水泵均选用进口或国产屏蔽泵，加上隔震、消声措施完全能满足北京市的环保要求。锅炉优质，符合环保要求。锅炉烟囱通过管井，伸出最高建筑物3m。8.4消防安全建筑物属于一类建筑，耐火等级为一级。防火卷帘采用以背火面温升作耐火极限判定条件，且耐火极限不低于3h的特级防火卷帘。项目的消防系统主要包括室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸铵盐干粉灭火器、在地下停车库加配推车式轻水泡沫灭火器。8.4.1给排水根据业主及其物业管理公司的要求，酒店、写字楼、商业区域分别设置完全独立的消防给水系统。 建筑物室内消防用水由市政选自来水管网供给。酒店从用地北侧地下4＃公用支管廊内市政生活给水管上引一路DN200给水管至地下四层储水池；写字楼、商业楼从用地北侧地下5＃公用支管廊内市政生活给水管上分别引一路DN100、DN150给水管至地下四层各自的消防储水池。8.4.2暖通工程按一类高层民用建筑进行防火和防排烟，防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室均分别设置机械加压送风系统。8.4.3弱电本工程为一级保护对象，采用控制中心火灾自动报警系统，在酒店、办公及商业部分分别设置各自的消防控制室，管理本区域的火灾报警及消防控制系统。设计选用开放型、寻址式的总线型自动报警的消防控制系统，除面积小于5平方米的厕所、卫生间外，全部设置火灾探测器。另外，还根据场所不同安装可燃气体探测器、感温控测器、感烟探测器等。8.4.4动力、天然气天然气计量间、锅炉间有良好的自然通风，同时设有事故机械排风装置。计量间、锅炉间有可燃气体检测报警装置及防爆灯具，在建筑结构上设有防爆泄压措施。第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大小业主的安全和健康。9．1编织依据国务院令第253号文《建设项目环境保护条例》（1998年11月29日）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年5月）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996年4月）《城市污水处理工程项目建设标准》（建设部、国家发展计划委员会2001年4月16日发布，2001年6月1日起施行）《成都市环境噪声管理暂行办法》《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88，1997年版）《建筑物防雷设施规范》（GB50057-94，2000年版）《建筑设计防火规范》GBJ16-2001版《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90《消防安全标志标准》GB13495-929．2安全与劳动保护建筑安全 本项目按抗震8度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。防火本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。电气安全本工程采用TN-S接地系统，全楼采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5A。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。对餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷设施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。9．3卫生防护本项目设有公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。生活给水 对生活用水加装紫外线消毒设施。排水盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。通风卫生间、盥洗间、库房等场所均设机械通风系统。9．4安全保卫及消防设施安全保卫本项目作为人员密集型场所，应高度重视自身的安全保卫工作。●安全保卫设施安全保卫设施主要是在本项目施工期及投入使用后安全，如突发事件、提供安全服务设施。通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，同时设专线与上级指挥部保持联系。●安全保卫的技术保障配备通讯保障系统，以支持和保障无线通讯网络的正常运转。消防本项目设计贯彻“预防为主，消防结合”的原则。本项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4 米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统，确保消防用水量。9．5项目建设对环境的影响及处理本项目建设对环境的主要影响是：污水、噪音、废气、扬尘和废弃物，分别进行处理。（一）污水本项目雨水、废水和污水分开，执行《四川省水污染物排放标准》。北区雨水排入市政雨水管道，废水收集后处理成中水回用，污水经室外化粪池排入市政污水管道。（二）噪音本项目所用设备（风机、水泵等）采取隔声、减振措施，厂界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）中的一类标准。施工期合理安排时间，尽量减少噪声，避免高噪声设备同时运行，夜间不施工。（三）废气本项目采用清洁能源——燃气；地下车库废气污染物排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中“新污染源大气污染物排放限值”。住宅底商用房禁止设置餐饮、汽修、娱乐等异味、污染扰民的经营场所。（四）扬尘本项目施工前，制定控制工地扬尘污染实施方案，施工期间接受检查，执行《成都市建筑工程施工现场管理办法》和《建筑施工现场厂界噪声限值》（GB12523-90）中的规定，采取覆盖、洒水等可靠措施，防仰扬尘。（五）废弃物 施工期间的建筑垃圾做合理堆放和及时处理，运输当中要避免洒落。生活垃圾分类收集、及时清运，无害化处理。第十章 建设进度安排与工程管理10．1项目进展情况大源商务商业核心区E6地块是由四川川商投资控股有限公司通过公开招标方式取得的土地，后通过增资入股的方式，将地块转入实际开发单位四川川商置业有限公司，即本项目业主。截止目前，项目已取得国土证（国土证号：成高国用（2014）第792号）。1、国土证号标注土地使用权人为四川川商置业有限公司。2、规划设计任务书中确定总用地面积20938.45平方米、计入容积率建筑面积为100500平米。10．2项目进度安排（一）进度安排高新区大源商务商业核心区E6地块项目工程建设周期为24个月，从2014年6月开始至2016年6月。其中，2014年8月至2014年12月为基础施工期，2015年1月至2015年7月为结构施工期，2015年8月至2016年6月为装修和室外工程施工期。 任务名称 工期 开始时间 结束时间1 项目前期 1.1 　 申请立项 10天 2014年5月1日 2014年5月10日1.2 　 规划方案报审 10天 2014年5月11日 2014年5月20日1.3 　 施工图审查 10天 2014年5月21日 2014年5月30日1.4 　 施工报建与招投标备案 10天 2014年6月1日 2014年6月10日1.5 　 施工许可证 10天 2014年6月11日 2014年6月21日1.6 　 确定监理单位 15天 2014年6月22日 2014年7月5日1.7 　 确定总承包单位 15天 2014年7月6日 2014年7月21日1.8 　 施工临设 5天 2014年7月22日 2014年7月27日1.9 　 施工设计图图审阶段 5天 2014年8月2日 2014年8月7日1.10 　施工图设计交底 5天 2014年8月8日 2014年8月13日2 施工阶段 2.1 　 基础开挖阶段 30天 2014年8月14日 2014年9月13日2.2 　 基础施工阶段 40天 2014年9月14日 2014年10月22日2.3 　 主体施工阶段 166天 2014年9月23日 2015年3月7日2.4 　 框价砌体填充施工阶段 30天 2015年3月8日 2015年4月 7日2.5 　 栏杆工程 30天 2015年4月8日 2015年5月8日2.6 　 抹灰工程阶段 30天 2015年5月9日 2015年6月8日2.7 　 内墙抹灰工程阶段 30天 2015年6月9日 2015年7月9日2.8 　 门窗工程阶段 40天 2015年7月10日 2015年8月19日2.9 　 屋面工程 40天 2015年8月20日 2015年9月29日2.10 　 防水工程施工阶段 40天 2015年9月30日 2015年11月9日2.11 　 给排水安装工程施工阶段 40天 2015年11月10日 2015年12月19日2.12 　 电梯安装工程 40天 2015年12月10日 2016年1月29日2.13 　 景观绿化工程 75天 2016年1月29日 2016年4月13日3 竣工移交 3.10 　 向物业移交阶段 15天 2016年4月14日 2016年4月29日3.20 　 向业主移交 30天 2016年4月30日 2016年6月1日4 项目销售 4.1 　 项目预售15%  2015年4月8日 2015年12月31日4.2 　 项目预售30%  2016年1月1日 2016年12月31日 4.3 　 项目预售45% 2017年1月1日 2017年12月31日4.4 　 项目销售14% 2018年1月1日 2018年3月31日注：项目实际开发周期计划以相关部门正式备案批复为准。10．3工程建设管理该项目将根据国家有关法令、法规和北京市有关招投标规定，对项目的设计施工、监理及重要设备、材料等采购活动依法进行招标。项目建设单位拟通过公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目的建设。第十一章项目招标组织按照《成都市工程建设项目招标范围和规模标准规定》以及《四川省招标投标条例》等国家有关法令法规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等进行招标。严格按照国家和成都市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请成都市发展改革委员会核准后严格遵照执行。11．1项目招标目的 按照国家和成都市有关招投标规定，本项目拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。11．2招标原则及招投标方案1、招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。2、招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理、设备以及工程主要材料的采购等。3、招投标程序鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。（2 ）招标人发布招标文件，载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）招标文件包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。①勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。在进行勘察设计邀请招标前，通过考察挑选勘察设计投标单位，投标人的资质要求甲级。②施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理邀请招标前，通过考察挑选施工监理投标单位，投标人的资质要求甲级。③施工企业招标依据工程的需要，采用总承包方式。在进行施工邀请招标前，通过考察挑选施工投标单位，投标人的资质要求一级。④主要设备、材料采购招标依据项目的需要，公开选择主要设备、材料提供商，设备和材料的质量应符合本项目设计要求，质优价廉。（4）组织潜在投标人踏勘项目现场。（5）招标基本情况具体内容详见下表。项目招标计划表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式 全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√工程监理√√√重要设备采购√或√√√重要材料采购√或√√√第十二章项目经济分析12．1投资估算说明编制依据1)本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制。2)四川建设工程工程清单计价定额(2009)3)四川地区同类工程技术经济指标。 1)成都地区近期的材料及设备价格信息。编制范围本项目费用包括前期、土地、拆迁、建安工程、环境工程、大小市政工程费用及管理、销售、财务等其它费用。编制原则及方法本报告投资估算以《四川建设工程工程清单计价定额(2009)》及有关文件为基础，根据成都市近期工程造价水平，采用类似指标法分别进行估算。1、市场价参考2013年《成都工程造价信息》。2、《四川建设工程工程清单计价定额(2009)》、文件汇编及造价信息；3、项目申请报告费等项目前期费用按国家计委关于印发计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知计算。4、工程项目勘察费按国家收费标准计算。5、工程项目设计费根据《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）规定计算。6、工程招标代理服务费参照计价格[2002]1980号文计取。7、工程监理费参照发改价[2007]670号文计取。8、施工图审查费参照川勘设管字[2001]41号《关于施工图设计文件审查收费的说明》计算。9、竣工图编制费参照《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）规定收取。10、工程保险费按工程费的0.30%计算。 11、预备费以工程费用和其他费用之和为基数，按8%计取。12．2投资估算本次总投资估算主要基于目前成都市建设市场上工程造价标准和有关收费标准，同时结合望本项目工程实际已经投入资金状况进行测算。经过初步测算，本建设项目总投资为73084万元。注：项目实际开发建筑方案、外立面形态、业态分配数据、车位数量等技术信息及经济指标，均以规划局正式批准的方案为准。表：项目总投资估算表工程项目（费用）名称 造价或费用(万元) 百分比计算公式或说明1)土地费用1307217.9包括转让费、出让金、契税2)前期工程费用 41785.7 包括三通一平费用、规划设计费用、可行性研究费用和水文、地质勘测费用3)建筑安装工程费 4527461.9 按元/平方米4)预备费 39565.4 按建安工程费8%计提5)管理费用12362 按建安工程费2.5%计提6)销售费用 53677按销售收入3%计提7)税费 27909 按销售收入13.7%计提8)合计100993本项目地块是通过公开招标的方式获取的，其投资项目主要有以下几项： 1、土地取得费土地取得费包括毛地价和土地开发费，根据《国有建设用地使用权出让合同》（510100-2011-C026<高新南>号）约定的费用标准，依据《成都市规划管理局高新分局招拍挂土地规划条件通知书》中规定的技术经济指标计算。其土地取得费总计为13072万元。表一　土地取得费明细表序号 项目 面积指标 单价　总价（万元）建设面积（平方米） 备注1)土地出让费用12563.121005052)契税383.17523)交易服务费125.63124)合计   13071.92642、建安工程费根据周边物业类似建筑的建安成本分析，项目的综合建安成本取3105元/平米，建安工程费总计为45273.7256万元。3、前期工程费前期工程费用主要包括规划设计费用、可行性研究费用和水文、地质勘测费用、三通一平费、咨询费等。本项目按实际发生或预计发生估算，为4178.3489万元。 前期费用序号 项目 费用（万元） 备注1)三通一平 504.342)勘察费 353.04 工程勘察设计收费标准3)规划设计费 665.984 按建安费的3%4)报建费2252.5741 按每平米164.5算5)咨询费37.256)评估费65.1608包括环境评估费、地震灾害危险性评估费7)合计4178.34894、预备费预备费按直接费合计的8%计提，为3956.1660万。5、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本次测算中的管理费用是根据项目实际情况，按直接费的2.5%计算，为1236.3019万。6、销售费用费用根据市场一般销售推广费用及销售代理费用来看，一般销售费用占总销售收入的2.5%，为5367.0629万。7、财务费用 本项目业主自有资金30%，其余通过股东借款、银行、信托等金融机构融资，按建设期2年，年利率约9%~15%。12．3资金来源与运用分析本项目资金来源通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。按照本项目现金流量制定项目资金筹措计划表。资金筹措的原则为：1．组织资金的范围必须符合有关金融政策法规的要求；2．长、中、短期资金相结合；3．选择优惠条件。由于本项目开发建设期时长一般，结合本项目的实际情况，我们选择了自有资金做为本项目资金的启动资金，使用了银行借（贷）款，部分使用了预售收入，对于项目可能出现的阶段性资金短缺，我们采取了其它来源的方式予以调节。大源E6地块资金筹措计划表序号 项目名称 筹资计划(万元)1 投资计划 1009932 资金筹措计划 2.1  资本金310002.2  借（贷）款 250002.3  销售收入 2146832.4  租赁收入 0 2.5  其它来源 0在资金运用上，必须遵循安全稳健的原则，根据资金来源的不同性质合理安排资金运用的规模、结构和期限，保证资产的盈利性、流动性和安全性的协调统一。具体为，合理安排使用自有资金，在保证安全的前提下尽量减少利息支出。本项目前期尽量使用自有资金，在自有资金用完的时候开始使用银行贷款。第十三章项目财务评价13．1销售收入估算本项目建成后，地上部分及地下商业、车位拟全部进行出售，销售收入主要为办公用房、酒店、商业用房、车位的销售收入。根据前文研究结果，对项目的销售价格及销售面积说明如下：l可售面积：本项目可销售总建筑面积为145799平米l销售均价：根据市场分析结果，具体见下表。l收入预测：根据以上销售面积及价格，项目总销售收入测算结果为214683万元。大源区E6地块销售收入表序号类别单价(元/M2)建筑面积(M2)可售面积(M2)销售收入(万元)销售模式 1)酒店160002206622066353062)写字楼116004495044950521423)商业（地面）244003306233062806724)商业（地下）220001499414994329885)车位150000905905135756)合计/15517214579921468313．2成本分析总成本费用主要包括项目投资成本、销售税金及附加费（即：两税一费）、土地增值税。经计算，本项目总成本费用为万元，其测算具体说明如下：1、项目投资成本经计算，本项目工程投资成本为100993万元，包括土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、其他费用和不可预见费。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可预见费构成项目开发成本，管理费用、财务费用与销售费用构成项目期间费用。以上各项费用已在本报告第十二章投资估算中进行详细论述，具体测算过程及结果参见附表项目投资估算明细表、附表项目投资计划表。各季度中按经营收入（含预收款）配比计算的结转成本详见附表项目损益表。2、销售税金及附加费、土地增值税 销售税金及附加费亦即两税一费，主要包括营业税、城建税和教育费附加，以及土地增值税，按销售收入的13%进行测算。13．3利润分析经计算，本项目预计实现收入约214683万元，预计总成本费用约100992万元，此时，利润总额为111615万元，所得税为27904万元，税后利润为83711万元。13．4财务指标分析根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本。经计算各项财务指标为：大源E6地块项目方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案1土地取得费13072万元1.1土地取得费占比例2项目总成本100992万元3资金筹措25000万元4经营总收入214683万元5利润总额111090万元6所得税27773万元7税后利润83318万元 8财务内部收益率25.21%9成本净利润率114%10销售毛利率51.7%11资本金回报率268.8%上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。现金流量表见附表。13．5现金流量分析本项目全投资计划如下图所示：根据投资计划可得项目全投资现金流量表，本项目最大现金流出现在项目开始后的第七个季度。13．8结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生较高的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行的。第十四章项目社会评价14．1对就业效益的影响 本项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后的项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。其次，项目开发阶段房屋的建设、市政基础设施的建设、绿地的建设等工作都将产生大量间接就业机会。本项目的建设及其后期管理还将吸纳一定数量的管理人员、后勤保障人员就业，这对于缓解社会就业压力、特别是对促进周边地区居民的就业十分有利。14．2对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，营造健康的购物、旅游、生活空间。通过本项目的实施有利于美化区域环境，促进地区环境质量的改善。14．3对政府财政的影响本项目为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发后总价值估算，政府将有约55682万元左右的税收收入。通过本项目的投资建设，可增加地方财政收入，带动本地区及周边地区的经济增长。14．4对区域发展的影响l、本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地的需求。2、项目区将形成以现代化的商业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。 第十五章风险因素分析15．1工期风险及防范工期拖延风险：在施工过程中，由于设计错误、施工能力差、自然灾害等原因致使项目不能按期建成。防范措施：重视合同管理。在本项目建设管理过程中，一切活动遵守中国法律、法规和成都市地方法规、遵循国际惯例，强调法律至高无上的地位和作用，是防范风险的重要手段。充分发挥合同管理和控管职能，对项目建设过程的各项行为进行全面调控、管理。通过法律的保障和合同管理机制、审批程序的有效运行，确保合同管理的灵魂作用，确保其主导地位，实现成本、进度、质量各项指标的最佳效果。15．2工程质量风险及防范质量风险：在施工过程中，由于原材料、购配件质量不符合要求，技术人员或操作人员水平不高，违反操作规程等原因而产生质量问题。加强现场管理：在施工过程中做好预控工作，加强现场管理是防范风险的重要一环，承包商要大力加强这方面的工作，配备足够的人员进行管理，对工程实施过程中实行全程监督，对每个环节严格把关，对工程的进度、质量要严格控制，确保工程保质保量按期完成，避免造成停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和购件积压等损耗，或因工期的延误、质量问题带来的风险。 注意质量和安全生产，监督执行入场前的安全教育，要求所有相关人员必须严格遵守安全操作规程，要求各级管理人员将每天对现场进行检查考核，建立严格的奖惩措施，杜绝安全事故的发生，避免由于生产过程中的安全因素造成责任事故和人身伤亡等重大风险。15．3环境风险及预防项目的实施会产生粉尘、噪声、垃圾，因此，必须采取有效措施妥善解决这一问题，以防止或减少社会风险，保证项目的顺利实施。建议采取以下各条措施。为了减少施工噪声对周围环境特别是农村居民的影响，建议建设单位和施工单位采取以下措施：在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右；●加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内；●避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料；●加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。●对开挖的土方如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。施工期噪声治理 施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对周围的居民产生一定的影响。本工程在施工期应采取以下降噪对策：●合理安排施工时间制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量。●降低设备噪声设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。施工期建筑垃圾治理施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。第十六章 结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上进行了成本估算和收益估算。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为2年，回收期为1.95年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目 评价的综合结论为（报告中的各种估算及预测都基于当前时点的社会经济情况作出，在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，开发成本应以最终实际发生的投入为准）：经计算，本项目预计实现收入约214683万元，预计总成本费用约100993万元，此时，利润总额为111090万元，所得税为27773元，税后利润为83318万元。注：项目实际开发建筑方案、外立面形态、业态分配数据、车位数量等技术信息及经济指标，均以规划局正式批准的方案为准。附件1：项目成本效益测算川商投资大厦项目项目成本效益测算项目单价(元/m2)计量(m2)合计(万元)折合可售建面单价占总成本％投资总成本总投资额730845013100%土地费20,938.51307289717.9%前期工程费155,17241782875.7%建筑安装工程费155,17245274310561.9%预备费155,17239562715.4%管理费用155,1721236852% 销售费用155,17253673687%收入总销售收入21468314725商业（地面）2440033062.28806725533办公1160044950521423576酒店1600022066.24353062422商业（地下）2200014994329882263地下车库15000090513575931经济效益分析1、成本7308450132、收入214683147253、税金（营业税及附加+土地增值税+房产税）2790919144、财务费用26001785、毛利(2)－(1)－(3)－(4)11109076196、成本毛利率(5)÷(1)152.0%07、计税毛利11109076198、所得税27773190510、净利润(4)-(7)83318571511、成本净利润率(10)÷(1)114.0%012、销售毛利率(5)÷(2)51.7%0 13、销售净利润率(10)÷(2)38.8%014、总投资回报率(10)÷[(1)+(3)+(4)+(8)]63.4%015、资本金回报率项目净利润除以自有资金268.8%0附件2：现金流量预测表1项目合计数量12345678910111213141516171214Q214Q314Q415Q115Q215Q315Q416Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q1现金流量分摊销售收入214,68300000107341073410734150281502817175171752146832202214682146821468商业（地面）80,672000004034403440345647564764546454806712101806780678067办公52,14200000260726072607365036504171417152147821521452145214酒店35,30600000176517651765247124712824282435315296353135313531商业（地下）32,98800000164916491649230923092639263932994948329932993299 地下车库13,575000006796796799509501086108613582036135813581358成本小计100,9921307218471027475047504666766676667733283332662266233286492332833283328土地费用13,07213072工程建设费用49,45201671929867916791452745274527452754330001358000前期工程费417801671250700000000000000建安工程费4527400679167916791452745274527452754330001358000预备费39560134744543543362362362362435000109000管理费用123604223217017011311311311313600034000销售费用536700000268268268376376429429537805537537537销售税金（营业税及附加、土地增值税）2790900000139513951395195419542233223327914186279127912791 出租税金（房产税+营业税及附加）000000000000000000回款计划一次性53,19200000266026602660372337234255425553197979531953195319贷款(首付)40,40900000202020202020282928293233323340416061404140414041贷款40,40900000202020202020282928293233323340416061404140414041贷款实际回款40,4090000606112123181844041银行贷款银行贷款(开发贷款)25,00000050008000200020005000100020000000000当期银行贷款余额000500013000130001500015000160001600011000000000当期还款25,00000002000050000200050001100000000利息费用(年利率10%)2,600000012532532537537540040027500000自有资金财务分析所得税（25％）27,77300000138913891389194419442222222227774166277727772777 资金余额31,000179281608158073303367413621051475145962415184175151354721095271285134561418净现金流量30,418-13072-1847-10274-2504371-2311-3113700-155-2181-57456746033754860332421710073累计净现金流量-13072-14919-25193-27697-27326-29638-29949-26249-26404-28585-29159-23485-17453-9905-38722034530418内部收益率25.21%财务净现值10%(万元)13711静态投资回收期(年)3.79附件3：'