房地产有限公司BBCC项目可行性研究报告 70页

'AA房地产有限公司BBCC项目可行性研究报告DD市EE公司二○一○年十二月 AA房地产有限公司BBCC项目可行性研究报告DD市EE公司二○一○年十二月 目录第一章　总论11.1项目概况11.2项目范围及编制依据21.3编制依据21.4主要技术经济指标3第二章项目背景52.1FFGG片区现状52.2项目单位概况5第三章市场分析63.1FF小区开发前景分析63.2市场需求分析63.3市场消费结构分析73.4市场价格分析93.5项目价格定位11第四章项目选址与建设条件124.1地理位置124.2气象条件124.3地形地貌134.4区域地质构造134.5工程地质条件144.6交通条件154.7社会环境15第五章工程设计方案165.1设计依据165.2总体规划165.3建筑工程185.4给排水工程185.5供电工程215.6暖通工程235.7燃气工程24第六章消防工程256.1设计依据25 6.2设计原则256.3建筑消防256.4给排水消防设计266.5电气消防设计28第七章环境保护与安全防护307.1设计依据307.2主要污染物及治理措施307.3劳动保护与安全防护31第八章节能分析338.1评价依据338.2项目概况348.3项目所在地能源供应条件348.4能源消耗量、能源消费结构358.5能源运行管理分析358.6节能措施分析368.7节能结论39第九章工程进度计划40第十章总投资估算及资金筹措4210.1编制依据4210.2编制说明4210.3总投资估算4410.4资金筹措方案4410.5资金使用计划45第十一章财务评价4611.1测算依据4611.2财务估算4611.3财务分析4711.4敏感性分析4811.5经济评价49第十二章招标工程5012.1编制依据5012.2招标基本情况5012.3招标方案51 第十三章项目风险分析5313.1风险因素5313.2应对措施53第十四章研究结论及建议5514.1研究结论5514.2建议55附表1：总投资估算表附表1-1：建安工程投资估算表　附表2：销售收入、销售税金及附加估算表附表3：损益表附表4：现金流量表附表5：投资使用计划与资金筹措表附图1：地理位置示意图附图2：地块分布图附图3：总平面布置图 第一章　总论1.1项目概况1.项目名称BBCC项目2.项目建设单位AA房地产有限公司3.项目负责人丁长峰4.建设地点本项目区南临HH村，北靠FFGG，西临KK快速路，规划用地II㎡，净用地JJ㎡。5.工程范围主要进行住宅、配套公建以及公用工程和辅助工程建设。6.建筑规模本项目总建筑面积LL㎡，其中：地上住宅建筑面积MM.00㎡，OO-PP层，框剪结构；地上配套公建建筑面积NN.20㎡，5层，框架结构；地下车库建筑面积QQ.67㎡，地下一层。7.总投资本项目总投资RR.86万元。其中：工程费用SS.05万元－41－ 其他费用TT万元预备费UU万元8.资金筹措方案项目总投资RR.86万元。9.建设工期本项目建设工期99999年1.2项目范围及编制依据1.项目范围本项目建设单位拟在DD市FFGGHH村用地以北，FFGG以南，98987788用地南侧范围，实施FF住宅小区工程，主要建设内容包括小区内的建筑工程、区内绿化、硬化工程及其它辅助工程。2.编制要点Ø项目建设的背景Ø项目选址概况Ø工程设计方案Ø公用工程方案Ø总投资估算及资金筹措1.3编制依据1.国家有关行业部门颁布的现行建筑设计规范2.建设单位提供的其他相关资料－41－ 1.4主要技术经济指标序号项目单位指标值备注1规划用地㎡II　　2净用地㎡　其中：住宅用地㎡　　　　公建用地㎡　　　　绿化用地㎡　　　　道路及场地硬化㎡3总建筑面积㎡3.1地上总建筑面积㎡　住宅建筑面积㎡　配套公建㎡　商业建筑面积㎡　　　地上车库建筑面积㎡　　　3.2地下总建筑面积㎡　地下车库建筑面积㎡　住宅地下室建筑面积㎡4停车位辆　地上停车位辆　地下停车位辆5建设指标　　户数户　居住人口人　建筑密度　　绿化率　　容积率　6总投资万元　工程费用万元　其他费用万元　预备费万元7财务计算指标　　销售收入万元　营业税金及附加万元－41－ 　销售成本万元　土地增值税万元　利润总额万元　所得税万元　净利润万元8财务内部收益率　　所得税前%　所得税后%9投资回收期　　所得税前年　所得税后年10财务净现值(i=12%)　　所得税前万元　　所得税后万元　　投资利润率%　　投资利税率%　－41－ 第二章项目背景2.1FFGG片区现状1.FFGG片区建筑除部分为近几年新建外，大部分系上世纪60-70年代所建，以砖木结构、砖混结构为主，使用期长，有的建筑已出现裂缝等现象，与国家现行的《建筑抗震设计规范》GB50011-2001、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001、《民用建筑设计通则》GB50352-2005等规范不相符合。建筑层数以平房、2-4层居多，土地利用率低，所以FFGG片区的规划建设有利于提高抗震减灾能力，保障民生。2.FFGG片区城中村多，如HH村，由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，加快城中村的改造不仅使区域环境得到绿化、净化、美化，而且可改善居民住房条件，提升城市的整体面貌。3.从2007年开始实施规划建设的FF33区，目前已建成区域路网7.3公里；DD美术馆、DD博物馆、文化岛平台等工程建设已进入“倒计时”。处于FF33区的中国(DD)5959交易中心承担2011年在DD举行的2010年DD市政府工作报告指出：要加快FFGG两侧平方公里启动区的建设。鉴于此，本项目建设单位拟进行规划区内的住宅、公建工程以及配套工程建设，以保障和改善民生，促进社会的和谐与发展。2.2项目单位概况－41－ 第三章市场分析3.1FF小区开发前景分析小区开发不仅要有良好的投资回报，而且也要有完善的基础设施环境，本项目FF小区位于HH村用地以北，FFGG以南，98987788用地南侧范围内。从该项目所处地理环境看，有着广阔的开发前景，主要表现在：1.区位优势显著FFGG片区位居城市发展的交接地带，东侧濒临距DD南站约15km的路程。2.交通网络完善据资料显示：FFGG未来规划有快速路2条，分别为HH街等，路网密集，居民出行便捷。3.带动和辐射能力强由于FF33区的规划实施，以及FFGG的贯通，使本区域彰显强大的连接与辐射作用发展，成为连接老城、形成良好的互动。3.2市场需求分析市场调查显示：DD市2010年－41－ 前三季度房屋销售价格同比总指数为103．7，价格上涨3．7％，涨幅较2009年同期扩大3个百分点。其中新建房（包括住宅和非住宅）价格同比上涨3.0％，涨幅较2009年同期扩大1.5个百分点。仅2010年9月DD市商品住宅市场供求比为2.71，成交价为8808元/平方米，环比上涨74%。2010年1-9月DD市商品住宅市场统计表项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月供应面积(㎡)6.8100010.812.923.3852.778.5成交面积(㎡)24.118.6323.4121.6415.2221.8416.7318.5623.06供求比3.540.000.000.001.411.690.720.352.71成交均价（元/㎡)580557115490559856055767550050748808随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，2009年DD市人均生产总值达到44319元，比上年增长1.9%，按2009年平均汇率计算达到6488美元。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，城镇化率为82.2%，比上年提高0.2个百分点。城市化进程的加快，促进经济的发展，同时吸引了大量经济、技术、科技人才，这一元素将形成巨大的住房需求。3.3市场消费结构分析1.商品住房供应结构根据调查，2010年前三季度，DD商品住房成交面积244.01万㎡，中小户型（单套面积在120m2以下）的商品住房成交面积所占比例为PP.85%。其中，90㎡以下的小户型住房占住房总面积的13.69%，120m2以上的住房占比为65.16%。在各个面积段中，120-144㎡和180㎡以上所占的比重最大，分别占到25.31%和22.93%。商品住房供应结构的变化无不与人们改善生活的价值取向有关。－41－ 2.二手住房市场从供应房型看，中小户型的二手住房最受外地购房者青睐。一方面，二手房多位于市中心，小户型居多，更适合初次置业者投资，在地段和价格上具有优势。另一方面，目前新开楼盘位置大多距离市中心区域较远，为方便上班及子女上学，使得部分购买新房的市民将目光转向二手房市场，加之新建房开发的边缘化现象，许多外地首次购房者自然把目光转向了中小户型，面积小，总价值也相对较低，升值空间潜力较大的二手房。2010年前三季度，二手房销售价格上涨6.5%，高出新建房3.5%。3.购买者来源地2010年前三季度，DD市商品住宅总成交面积222.29㎡，外地居民购买的商品住宅占成交总面积的PP．01％；该期间成交套数共计17004套，外地居民购买的商品住宅套数占成交总套数的35．07％。外地人对我市房地产市场形成有力的支撑。DD市2010年一季度～三季度商品住房统计表项目购买者来源地合计DD市居民外地居民商品房成交量(万㎡)146.6975.6222.29住宅面积占比65.99%PP.01%100.00%成交套数成交量(套)11041596317004占比64.93%35.07%100.00%DD市是省会城市，投资环境在逐渐改善，特别是FFGG片区，文化FF33区的建设，进一步增强DD市房地产的辐射力，目前已有一些国内外知名商企、就业者纷纷落足置业或入住。未来FFGG片区－41－ 不仅是代表DD经济的窗口与能力，更是以大DD经济圈影响9898经济的33港，所以，从总体看DD市外地人购房比例会逐步增加。3.4市场价格分析1.DD市各区域商品住宅分析　　2010年8月、9月DD市各区域商品住宅成交均价统计表月份杏花岭区小店区迎泽区阿文认为区尖草坪区晋源区8月5PP7483548456035422756599月10176797752835856110686327上升比例90.31%64.98%9.04%-2.97%161.84%11.80%从以上图表可以看出，只有阿文认为区商品住宅成交均价比上月有所下降，其他区域的商品住宅成交比上月都有所增加，价格涨幅最大的是杏花岭区和尖草坪区，分别上涨90.31%、161.84%。据调查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新的方案推出，而尖草坪区是由于恒大名都新的方案推出。价格的上升与下降一方面受制于国家对房地产市场的调控，另一方面取决于楼盘所处的地理位置。－41－ 2.FFGG片区住宅定价分析就FFGG片区而言，在2009年之前，该区域奥斯丁以东的房子约5000元／㎡，奥斯丁以西的房子约4000元／㎡，再往西约OO00元／㎡。随着FFGG开建、通车，附近的楼盘在销售量、销售价格上走出新高，如奥斯丁以东的万国城定价12000元/㎡，奥斯丁以西的富力现代广场定价6500～7000元/㎡。目前，FFGG片区板块有二三十个楼盘售楼，价格是否继续走高，有赖于区域环境功能的提升，如FF33区、FFGG、西环高速将会成为重要卖点，对售价形成有力的支撑。2010年01月14日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，支持居民合理住房消费，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查。国家出台调控措施，可能出现房价小幅下降的情况，但是2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅前6名的依次为深圳、温州、金华、杭州、湛江、南京，同比分别上涨18.9%、14.5%、12%、11.5%、11%、10.4%。DD市排名第65位。2010年9月份全国70个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨0.5%，较上月环比涨幅扩大0.5个百分点，房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅较上年同期扩大6.3个百分点。DD排第60位，同比涨幅比全国70个大中城市平均水平低5.6个百分点。DD位居二线城市，但是房价居三线城市的水平。所以总体看FFGG片区地产价格大幅下降的可能性不大，总体趋于平稳。FFGG部分楼盘统计表－41－ 3.5项目价格定位综合考虑DD市商品房的发展态势、本项目所在地理位置以及FFGG现有楼盘销售现状，本项目初步确定FF小区住宅及公建销售价格为：公建建筑：12000元/㎡住宅建筑：8000元/㎡停车位：120000元/车位－41－ 第四章项目选址与建设条件4.1地理位置本项目区南临HH村，北靠FFGG，西临KK快速路，规划用地II㎡，净用地JJ㎡。4.2气象条件DD属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季寒冷、干燥、少雪。夏季室外平均风速为2.2m/s冬季室外平均风速为2.4m/s年总降雨量438.6mm日最大降雨量99.4mm小时最大降雨量24.4mm最大积雪深度16cm最大冻土层深度77cm冬季日照率64%极端最高温度39.4℃极端最低温度-25.5℃最热月平均最高气温29.5℃－41－ 最冷月平均最高气温-13℃日平均温度低于+5℃天数139天冬季大气压力93.29kpa夏季大气压力91.92kpa冬季采暖室外计算温度-12℃冬季通风室外计算温度-6.7℃夏季通风室外计算温度28℃年主导风向西北4.3地形地貌本项目拟建场地为DD地，为厂房及多层建筑区，现有建筑物均未拆除，范围内地形平坦，地面标高最大值786.54m，最小值785.50m，地表相对高差1.06m。场地地貌上位于DD断陷盆地西北部边缘地带，次级地貌单元为DD市汾河西岸Ⅰ级阶地。4.4区域地质构造本项目拟建场地位于DD盆地西北部地带，DD盆地系新生代以来受燕山～喜马拉雅运动形成的断陷盆地，它处于9898断隆的沁水台陷、太行断隆及吕梁台拱Ⅳ－41－ 级构造单元的交接部分，盆地构造活动强烈，自中生代晚期开始，长期处于隆起状态，约至上新世中期，才开始断裂下陷，受其影响，在原有构造格架中部，地壳下降并沉积了巨厚的新生界河湖相地层，而东西两侧山地强烈隆起，形成了先进的盆地轮廊。据1：10万《DD市断裂构造及震中分布图》和有关资料，场地范围内无断裂通过，场地稳定性受区域构造控制。4.5工程地质条件本项目区地貌单元属汾河Ⅰ级阶地。DD市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组；场地20m以上存在可液化粉土层，地基液化等级为轻微，属于对建筑震不利地段，拟建场地建筑场地类别为Ⅲ类；拟建场地可不考虑湿陷对地基的影响。据徐州****有限公司勘察结果及区域地质资料，场地及场地附近无全新活动断裂，且没有发现其他影响本工程建设的其它不良地质作用，该场地可视为相对稳定场地，适宜本程建设。地下水对混凝土结构具中腐蚀性，长期浸水条件下对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，干湿交替条件下对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性。地基土对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。根据《中国季节性冻土标准冻深线图》，DD市标准冻结深度约为0．8m。建议高层住宅楼采用桩基础，选择层⑩或⑩粉土层为桩端持力层，采用高强度预应力离心管桩，静压法沉桩；桩型也可采用钻孔灌注桩。－41－ 4.6交通条件本项目所在地的主要交通干道为FFGG、和平南路、KK快速路等。该区域路网结构密集，道路通达，便于各种车辆通行，交通便利。4.7社会环境随着FFGG的竣工通车，该区域将成为兼具城市服务功能与交通功能的综合性区域，项目周围主要是住宅和事业单位，以及邮局、银行、储蓄所、派出所等政府辅助性办事机构和社会公益性设施，可方便居民生活的需要。该地区的供水、供电、通讯、道路等市政设施完善，均能满足项目需求。－41－ 第五章工程设计方案5.1设计依据1.《DD市城市总体规划》（1998～2010）；2.《城市居住区规划设计规范》；3.《FFGG住宅小区修建性详细规划》4.国家有关的规范和标准；5.项目单位提供的有关资料。5.2总体规划1.功能分区本项目由公建区、住宅区、停车区组成。根据本项目区内场地现状，以及周边环境现状，拟将公建区设于地块的北侧，与FFGG相邻，便于未来33工作的开展，同时也可起到动静分区的作用。住宅区设于南侧，中央为开阔的集中绿地和住户室外休憩区。停车区分设于集中绿地区和公建区，与入口相邻。2.交通规划²道路交通组织形式针对用地特征和小区性质，公建区和住宅区内采用周边环路，人车分流、闹静分离的交通模式。邻近出入口设置地下车库的进出口，以方便的机动车的停放。环路的设计也能够充分满足防火设计的要求，在紧急情况下可以很方便的到达任一栋楼。住区内步行系统东西连接，－41－ 南北贯通，住户可以很快速方便的到达自己的居所。小区内道路分为三级：城市次干道、小区级道路、庭院级道路。城市次干道在地块的东侧，宽20米；小区级道路为车行路，宽6米；庭院级道路沿建筑四周设置，道路宽3～4米。²静态交通规划本项目小区内设置地上和地下停车位。地上机械停车876辆，集中在小区外环道路两侧，以及小区南侧可利用的范围内。地下开敞车库停车694辆。总车位1570辆。3.绿化规划绿化以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础，以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，以形成优美的观叶林。树种宜选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区绿化的效果、价值和特色。4.景观规划建筑与环境的水乳交融，代表着建筑艺术的最高境界。本项目景观设计根据小区原生态植物景观、周边环境展开，使其与集中绿化和宅前绿化相贯穿，营造颇具品位的小区整体环境。5.建筑设计本项目建筑立面造型拟采用现代又兼具历史沉淀性元素，住宅外立面色彩采用暗红、灰、白色面砖，公建外立面色彩采用石材、玻璃组合，形成独特的FF街景观视廊。－41－ 6.户型规划住宅楼设有4种户型，分别为88.00㎡、1OO㎡、142㎡、166㎡，共计1552户。其中建筑面积在90㎡以下的中小套型房1086户，占70%；建筑面积在90㎡以上的大套型房466户，占OO%。符合并规函字2010第143号的要求。7.主要建设指标规划用地：II㎡净用地：JJ㎡总建筑面积：LL㎡(地下建筑面积QQ.67㎡)建筑密度：14.56%绿化率：35%容积率：3.505.3建筑工程本项目总建筑面积LL㎡，其中：住宅工程MM㎡,OO-PP层，层高2.9m、3.0m，剪力墙结构；配套公建工程NN.20㎡，5层，层高3.3m、3.6m，框架结构；地下建筑工程QQ.67㎡，地下一层,层高3.6、3.7m，框架结构。5.4给排水工程一、供水工程1.供水水量－41－ 本项目居住人口5432人，平均用水指标为200L/人·d，用水量为1086.40m3/d。公建面积NN.20㎡，5L/㎡d，则用水量为22.67m3/d。绿化面积18095.00㎡，用水指标为1L/㎡·d，则用水量为18.10m3/d。道路及硬化场地面积23771.1.00㎡，用水指标为2L/㎡·d，则用水量为47.54m3/d。不可预见水量按12%计。项目总用水量为1315.62m3/d。2.供水方案FF西街南侧有DN800现状市政给水管，北侧有DN400现状市政给水管。本项目用水水源接入FF西街南侧现状DN800市政给水管，远期再从小区南侧OO米规划路给水管引接，实行两路供水。建筑6层以下部分由市政管网供给，6层以上部分由蓄水池加压供给。该项目设700m3清水池、设水泵房一座，配置生活泵、消防泵、喷淋泵等，作为生活与消防的共用水池。二、排水工程1.排水量以总用水量的85%考虑，为942.67m3/d。室外设100m3化粪池5座，全部为有地下水，地面可过汽车，清掏周期为半年，污水停留时间为24h。－41－ 室内排水系统由卫生器具、存水弯、管道系统、检查口、清扫口、地漏组成。管道布置尽可能靠近墙壁或悬吊于楼板之下。室外排污水设置在室外道路下，污水由楼前接户管收集后，排入化粪池初步处理后，经院内排污管，排向HH街现状污水管道，最终排入南堰污水处理厂。2.雨水排水工程小区南侧为HH街现状雨水管。①雨水量计算雨水量计算公式采用式中：Q——雨水设计流量(L/S)q——暴雨强度(L/S.ha)F——汇水面积(ha)——径流系数，取=0.65暴雨强度q依据总体规划采用DD市暴雨强度公式q=1446.22(1+0.867LgT)/(t+5)0.796式中：设计重现期：取T=1年降雨历时(min):t=tl+mt2地面积水时间：tl=10min折减系数m：雨水管线采用暗管，故折减系数选用2。汇水面积：F=II㎡雨水量：Q=563L/S－41－ ②排雨水系统雨水管道、雨水箅子沿小区主干路敷设，雨水收集后由主干管排入和平南路现状雨水管网，最终排入冶峪沟泵站。雨水管采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈接口，承插连接，基础采用10cm砂垫层。本工程采用钢筋混凝土检查井，全部采用球墨铸铁井盖和盖座。5.5供电工程1.设计规范本项目执行国家现行的标准和规范：《供配电系统设计规范》《低压配电设计规范》《民用建筑照明设计标准》《建筑物防雷设计规范》2.用电负荷本项目住宅1552户，用电指标4kW/户,需要系数0.75；公建部分面积1400.00㎡，用电指标50w/㎡；地下建筑QQ.67㎡，用电指标20w/㎡，项目用电负荷5420.35kw。选用三台2000KVA变压器。3.供电方案从FF街规划110kv变电站引两路10kv专线。本项目区内设变配电室一处，用电电压为380/220V。公建－41－ 、住宅等电源分别由变电所低压380v/220v引出，消防泵、喷淋泵、电梯、水泵、正压风机、排烟风机及消防控制室等动力设备由变电所低压柜配出或由公共负荷配电柜配出，采用放射式供电。消防负荷采用双电源供电末端自动切换。设柴油发电机，作为备用电源。高层住宅在每单元每层设集中计量表箱，集中计量表箱设在公共部位。生活水泵采用恒压变频调节控制，消防水泵采用软起动控制。照明系统：照明分普通照明和应急照明。普通照明包括一般工作照明、室外照明等；应急照明包括疏散照明和备用照明。地下室、楼梯间、前室、设备用房等处设应急照明，主要出入口处设出口指示灯，高层住宅楼梯间及地下室设疏散指标标志，采用带蓄电池的应急照明灯具，室外照明选用庭院灯，采用时控仪控制。4.防雷及接地保护本项目各建筑按三类防雷建筑考虑，按规范要求屋面设置避雷带。建筑设置防雷保护装置，利用建筑基础作接地极，屋顶设避雷针和避雷网作接闪器，并利用柱内主钢筋作引下线。为用电安全，各建筑物作总等电位联结，在变配电所及各幢楼的电缆井底部或进线配电箱处设总等电位联结端子箱，把接地干线、保护线干线、总水管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位联结端子箱连通。水泵房、住户卫生间内设置局部等电位装置。本项目绝缘接地采用TN-C-S系统。5.弱电系统－41－ 弱电系统工程包括通信、有线电视、计算机网络系统及住宅楼宇对讲系统。通信：本项目预设3104对线路，由市通信解决。有线电视系统：有线电视信号由DD有线电视台提供，由该电视网引入，干线沿外墙上一层屋顶高度敷设。楼内分配系统采用分配分支系统。各竖向采用接一分支器，串接一分支器距地0.3米暗装。各分支器处的信号电平值达到70±5dB。每个设有设有线电视接线盒2个。计算机网络系统：引入城市宽带网，主干线采用多模光纤，用户内设五类信息插座，信息点采用RJ45标准接口。对讲门禁系统：小区住宅均设有对讲门禁系统，每户入口处设对讲分机。5.6暖通工程一、设计依据1、《采暖通风与空间调节设计规范》GB50019—20032、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）二、采暖工程本项目住宅采暖面积MM㎡，平均供热指标为40w/m2；公建部分采暖面积NN.2㎡，平均供热指标为50w/m2；总供热负荷约6905.24kw。热源接入FFGG规划供热管线，小区内建换热站1座。供暖热媒为95℃-70℃，供热管网采用下供下回双管导程式分户计量系统，户外管网采用水煤气焊接钢管，户内管网－41－ 采用散热器采暖系统，PB塑料管道，热熔连接。为保证能分室进行室温调节，在每个采暖系统的入口处，均设置热量计量装置。二、通风1.设计参数变配电室8次/h换热站10次/h水泵房3次/h公共卫生间10次/h电梯机房8次/h2.通风系统地下车库设计机械排烟排风系统，排烟（风）量按换气次数6次/时计算。前室及楼梯间分别设机械加风送风系统，屋顶设加压送风机。地下变配电室设有独立的排烟及送风系统。5.7燃气工程1.用气量住宅1552户，用气指标2.0m3/户·日；公建按住宅OO%计。总用气量为4035.20m3/日。2.管网布置规划在小区内设煤气调压站，中压煤气气源由现状FFGG规划DN200中压煤气管道提供，低压煤气管由煤气调压站引出并沿小区路敷设至各用户。－41－ 第六章消防工程6.1设计依据1、《建筑设计防火规范》GB50016-20062、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20053、《二氧化碳灭火系统设计规范》GB50193-93(1999年版)4、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版）5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976.2设计原则1、根据国家现行的有关标准、规范要求，以及本项目建筑功能的具体情况进行消防设计。建筑设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取防火措施，防止和减少火灾危害。2、建筑防火设计，严格遵循国家的有关方针政策，从全局出发，统筹兼顾，正确处理生产和安全、重点和一般的关系，积极采用行之有效的先进防火技术，做到保障安全，方便使用，经济合理。6.3建筑消防1、住宅本项目各单体住宅楼层数OO-PP层，一层设住宅入户厅，层高3.0m；二至三十层为住宅标准层，层高2.9m,各单体建筑每层为一梯两－41－ 户或一梯四户；各建筑屋顶以上为出屋面楼梯间和电梯机房。各单体建筑高度小于100m。各单体建筑四周临小区道路，可作为环行消防车道。本工程属于乙类建筑。地下建筑耐火等级一级，地上建筑耐火等级一级。根据《高层民用建筑设计防火规范》和《住宅设计规范》要求，本项目各单体建筑每单元每层为一个防火分区，设一部防烟楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯），消防电梯直达首层，且层层停靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。2、配套公建本项目配套公建建筑面积NN.2㎡，5层，层高3.3m、3.6m，为乙类建筑，建筑耐火等级二级。每层设一个防火分区、两个防烟分区。设一部防烟楼梯和两部消防电梯（兼乘客电梯），消防电梯直达首层，且层层停靠，以满足人员的垂直交通和安全疏散。该建筑四周临小区道路，可作为环行消防车道。3、地下建筑工程本项目地下建筑工程QQ.67㎡，地下一层,层高3.6m、3.7m，建筑耐火等级一级，防火分区按500㎡设计，设出入口三处，与地面或建筑首层连通。6.4给排水消防设计1.消防用水根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版）规定，本项目室内消火栓用水量为40升/秒，室外消火栓给水量为－41－ OOL/S，以同时火灾次数1次，灭火时间2小时计算，消防最大用水量为504m3。自动喷水灭火用水量OO升/秒，火灾延续时间1小时，用水量108m3。项目消防总用水量612m3。建筑设高位水箱18m3，满足10分钟自动喷水灭火系统用水要求。室外建700m3储水池，满足消防与生活用水，消防水池设两条DNl00供水管给水池供水。消火栓系统设BDl0/20－100×5消防泵3台，(两用一备)，流量Q=20L/S，扬程H=100m，电机功率W=OOKW。自动喷淋泵采用XBD7.8/OO-DL,一用一备,Q=108m3/H，H=78MN=37KW.2.消火栓系统各单体建筑室内每层均设置消火栓，由水泵、水箱直接供水。消火栓布置确保室内任何部位两股水柱均可到达，消火栓间距小于OOm，消火栓箱内均布设报警启泵按钮。消防泵可在消防控制室手动、自动、多线直控启、停，并将消防泵的启、停状态显示在消防控制室。消防控制室设在小区门卫值班室。3.自动喷水系统设置闭式自动喷水灭火系统，由自动喷水加压泵出水经湿式报警阀供给。4.水泵接合器消火栓系统设3套DNl00的水泵接合器，水喷淋系统设2套DNl00的水泵接合器，供火灾时消防车给消火栓、水喷淋系统供水增压灭火。(在水泵接合器的附近15m～40m范围内应有消防车取水设施)。－41－ 5.消防控制每个室内消火栓均设置遥控按钮,另在消防控制室设能手动启动消防加压泵。火灾温度升高时，自动喷水灭火系统喷头自动破裂,水流指示器动作,向消防控制室报警,湿式报警阀在水压变化下,水力警铃动作,自动报警,压力开关动作同时启动喷淋泵,另在消防控制室能手动启动喷淋泵。6.气体灭火系统本项目高低压配电室等处设置七氟丙烷气体灭火装置,由相应消防专业设计完成。7.建筑灭火器设计根据《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005要求，本项目各单体建筑根据需要配置手提式灭火器。车库部分及变电站选用灭火器灭火等级为4B/具,其余部分为5A/具,灭火剂为磷酸铵盐干粉。6.5电气消防设计1.报警系统集中报警控制器设置在门卫值班室的消防控制中心，火灾自动报警系统为地址编码两总线制,每个探测回路均接成一闭合回路,在车库设有感温探测器,在自备柴油发电机房设有感温探测器,在公共走廊、楼梯口设置手动报警按钮。当某一探测器或手动报警按钮报警动作，发出火灾信号时，消防中心控制器接到火灾信号并确认后，立即向消防设施发出灭火指令程序，联动相关消防设备。－41－ 2.联动控制系统设消火栓系统、自动喷淋系统、火灾紧急广播等联动控制模块,在消防中心设手动操作开关启动消防设备,并在信号灯及中文触摸显示屏上显示,自动联动失灵时可在消防中心手动操作消防设备。－41－ 第七章环境保护与安全防护7.1设计依据1.《大气污染物综合排放标准》2.《污水综合利用排放标准》3.未提及的采用国家现行的相关标准和规范7.2主要污染物及治理措施本工程的主要污染物为废气、废水和生活垃圾等，其治理措施要按照相关的规范规定进行治理。1.项目使用期的三废治理废水：本项目不产生工业性废水，主要为生活污水，洗涤污水。生活污水经化粪池处理，厨房废水经隔油池处理后和生活废水一起排入区域污水管道，再排至市政污水管道，最终纳入污水处理厂集中处理。废物：主要废物为生活垃圾，经装袋集中后，由环卫管理部门统一装运。废气：本项目在运行中，厨房设置防回流的垂直排油烟道，在屋顶设无动力风帽自然排放废气，为防止交叉回流，厨房设置水平排油烟道，出口设在建筑隐蔽的位置，并设有防风与防污染的构造措施。热水器废气直接排出外墙，废气与脱排烟道严格分开。车库换气通过管道在绿地内放散。污水处理装置产生的废气通过管道接至楼顶排放。－41－ 噪声：本项目噪声主要来自于水泵房、屋顶加压泵房以及电梯间，设计将水泵房设于地下室，屋顶加压泵房、电梯间避开重要房间。同时，墙壁采取消音措施，选用低噪声的设备，设备基础作隔振处理，减小噪音和振动。2.项目对周边环境的影响项目建成后，对周围环境不产生任何不良影响。相反，由于该项目的建成，将使周边地区更加繁荣，进一步促进区域经济的发展。3.项目建设期的三废治理本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用定点集中堆放及时清理的方式进行处理。少量生活废水经排污管排到城市排污水网。施工时尽量减少噪音污染，夜间施工不影响周围居民休息。4.绿化绿化覆盖率达到35%，景点、草坪、游园面积占规划用地的20%以上。绿化设计时要按“点、线、面”相结合的立体交叉方式进行绿化。7.3劳动保护与安全防护1.项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。2.因建设场地四周临街、临巷，施工中应采取必要的措施，严密注意过往行人的安全。施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。－41－ 3.所有用电设备的金属外壳，穿线钢筋，单项三级插座的接地极，与PE线可靠连接。对机械、电气设备加强隔离防范，避免意外事故。－41－ 第八章节能分析8.1评价依据1、公共建筑节能设计标准GB50189-20052、绿色建筑评价标准GB/T50378-20063、绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）4、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-955、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20036、城市热力网设计规范CJJPP-20027、通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-20028、外墙外保温工程技术规程JGJ144-20049、民用建筑热工设计规范GB50176-9310、建筑照明设计标准GB500PP-200411、建筑采光设计标准GB/T50033-200112、城镇燃气设计规范GB50028-9313、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-200114、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9215、建筑节能标准9898地区实施细则（DBJ04-203-91）16、9898发展和改革委员会关于抓紧开展固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(晋发改资环发[2010]1387号)17、现行的其它国家标准和规范－41－ 8.2项目概况本项目区南临HH村，北靠FFGG，西临KK快速路，规划用地II㎡，净用地JJ㎡。本项目总建筑面积LL㎡，其中：地上住宅建筑面积MM.00㎡，OO-PP层，框剪结构；地上配套公建建筑面积NN.20㎡，5层，框架结构；地下车库建筑面积QQ.67㎡，地下一层。项目年消耗水48.02万吨，折合标准煤为41.15吨标准煤；项目年消耗电力1003.25万kWh，折合标准煤为1232.99吨标准煤；项目采暖期需热量3983.17万MJ，折合标准煤为1358.26吨标准煤；项目年消耗煤气139.92万m3，折合标准煤为859.53吨标准煤。本项目总能耗折合标准煤为PP91.93吨标准煤，单位建筑面积年能耗为0.0176吨标准煤/㎡。经综合测算，本项目符合国家及省、市节能设计的要求。8.3项目所在地能源供应条件1、供水条件FF西街南侧有DN800现状市政给水管，北侧有DN400现状市政给水管。本项目用水水源接入FF西街南侧现状DN800市政给水管，同时从小区南侧OO米规划路给水管引接，实行两路供水。2、供电条件从FF街规划110kv变电站引入10kv专线。可满足项目用电需要。3、供热条件－41－ FFGG现状集中供热管网与小区内设换热站连接。由换热站经区内供热管网引至各用户。项目所在区域市政集中供热能力能够满足项目冬季采暖需求。4、燃气条件燃气由市政燃气管引入，市政燃气为管道煤气。根据《城镇燃气设计规范》的相关要求，项目总用气量4035.20m3/日，项目所在区域市政燃气管供气能力能够满足项目用气需求。8.4能源消耗量、能源消费结构经测算，项目水、电力、热等能源年消耗量和能源消费结构见下表：能耗分析表能源种类单位消耗量折算标煤(吨)折标煤系数能源消费结构水吨/年480201.OO41.150.0857kgce/t1.18%电kwh/年10032453.151232.990.1229kgce/kwh35.31%热MJ/年39831704.641358.260.0PP1kgce/MJ38.90%煤气m3/年1399205.60859.530.6143kgce/m324.61%全年能耗(吨标准煤）PP91.93　　100.00%单位建筑面积年能耗(吨标准煤/㎡）0.0176　　　通过上述分析计算，项目采取节能措施后，符合DD市节能标准的要求。8.5能源运行管理分析1、制定水、电、采暖等能源运行管理制度，加强各管道设备的维护检查，减少能量运行中的损失。－41－ 2、水、电、气、采暖等采取分户控制，分时管理制度。3、对供热管道进行保温，并做好管网系统水力平衡调试，实行分时段供暖，夜间低温运行。根据室外气象条件变化适时调节供暖系统，确保按需供暖。4、采用节能照明灯具。5、在过渡季节尽可能利用室外空气自然冷量。8.6节能措施分析一、建筑布局分析建筑总平面的布置和设计，结合现有场地，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。尽可能将建筑的主朝向选择项目所在地最佳朝向或接近最佳朝向。二、建筑热工分析1、根据《公共建筑节能设计规范》（GB50189-2005）标准要求，本项目区属寒冷地区，建筑采用空心砖(或多孔砖)，现浇砼结构。一层地面内设置40mm厚挤塑聚苯板材，增强地面保温、隔热、防潮能力。屋面采用高效保温材料保温屋面或倒置型保温屋面。外墙选用EPS保温板或其它新型高效保温材料，提高建筑外墙的保温、隔热性，减少建筑物的冷热负荷。2、外窗采用双层中空玻璃外窗，提高门窗绝热性能，降低室内外空气的热传导。三、建筑通风分析－41－ 1、利用冬季日照并避开冬季主导风向，充分利用夏季自然通风。2、建筑外窗开启面积不小于外窗总面积的OO%，建筑幕墙具有开启部分或设有通风换气装置。3、地下建筑增设采光井、风井，使地下建筑风路畅通，实现室内外空气对流。四、建筑采光分析采用导光玻璃，将光线导向室内深处，节约照明用电。五、建筑照明分析1、本建筑的走廊、楼梯等部位，安装、使用节能灯具，并采用高效灯具、节能型光源，配用高效节能镇流器等，满足规范要求的照度前提下，尽量减小照明灯具的安装功率，并采用声、光控制装置。2、安装用电分项计量装置。照明设备适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明。3、布线简捷合理，采用放射式供电。母线采用铜芯线穿管敷设，降低线路电损。4、电气元件选用节能、高效元件。5、充分利用自然光，采用高效节能光源和高效灯具。6、变电所设置要伸入电力负荷中心，尽量减少线路长度，降低损耗，保证电压偏移符合相关国家电气标准。六、建筑暖通分析1、设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置；－41－ 2、控制室内采暖系统计算温度。温湿度取值的高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每降低1℃，能耗可减少5%～10%，为节省能源，应避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应严格按照国家有关节能规定取值；3、散热器外表刷非金属性涂料，且采用明装方式；4、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置，在每个供暖系统的入口处设置热量装置；5、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。6、排气扇等设备选用高效低噪音设备，既环保又节能。七、建筑给排水分析1、该项目给水管拟采用三型无规共聚丙烯（PP-R）代替冷、热镀锌钢管。排水管拟采用硬聚氯乙烯（UPVC）塑料排水管道代替砂模铸造铸排水铁管。2、设置雨水收集和利用系统，在绿地浇洒用水环节尽可能利用雨水，节省水的总用量。3、推广使用节水型卫生器具和配水器具。4、以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%～50%，大部分在20%～OO－41－ %之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。5、供水充分利用市政管网压力。6、强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。7、水泵及供水设备采用变频设备，降低能耗、提高效率。八、燃气节能分析厨用设备设施选用节能环保燃气炉、燃气灶等。8.7节能结论项目建设严格执行国家和9898现行的建筑节能设计规范以及相关的政策、法规，在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与未采取节能措施的八十年代初设计建成的公共建筑相比，全年通风、照明的总能耗可减少50%。围护结构传热系数、构件传热系数的限值对建筑达到节能目标是关键性的，建议项目设计单位、施工单位严格执行建筑设计规范，保证项目节能效率。建议项目室外路灯、绿地等场所照明选用太阳能光伏发电技术。－41－ 第九章工程进度计划本项目按统一规划分期实施的办法，根据具体施工条件有序进行。工程实施划分为三个阶段。第一阶段为前期工作阶段，主要进行项目可行性研究的编制及项目的审批立项、勘察设计、初步设计、施工图设计文件编制等工作。第二阶段为工程实施阶段，主要根据施工图设计文件进行工程的实施。第三阶段为工程竣工验收阶段，组织相关人员对项目的质量、费用等进行审核验收。本项目建设期为36个月。其中：可研报告报批及办理其它手续4个月勘察、设计4个月建设场地七通一平3个月建筑工程24月安装工程14个月装修工程14个月室外工程5个月竣工验收3个月上述工程可交叉进行－41－ 工程进度表－41－ 第十章总投资估算及资金筹措10.1编制依据1.《9898建筑工程投资估算指标》（2003年）2.《9898建设工程其他费用标准》（2009年）3.《工程勘察设计收费标准》（2002年）4.《9898建筑安装工程概算定额》(2007)5.《建设工程造价管理信息》（2010）6.项目单位提供的相关资料7.国内同类工程投资指标10.2编制说明1.投资组成本项目投资主要包括建筑工程、室外工程费、其它费用和预备费用。工程造价根据建筑物的结构类型和设施要求估算。2.其他费用根据《9898建设工程其他费用标准》规定的内容，结合本项目实际情况，其他费用包括土地费用、建设单位管理费、工程监理费、招投标代理费、可行性报告编制费、勘察费、设计费、施工图预算费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、工程保险费、防空工程易地建设费、城市基础设施配套费、城市消防设施配套费等。-56- 3.土地费用根据建设单位提供资料，本项目土地费用暂按32737.65万元考虑。4.建设单位管理费根据《9898建设工程其他费用标准》,建安工程费用的0.8%计算。5.工程监理费根据《建设工程监理与相关服务收费标准》计算。6.招标代理服务费根据《9898建设工程其他费用标准》计算。7.可行性研究费根据《9898建设工程其他费用标准》计算。8.勘察费根据《9898建设工程其他费用标准》按0.5%计算。9.设计费根据国家发展计划委员会、建设部计价格（2002）12号《工程勘察设计收费管理规定》计算。10.施工图预算编制费按照项目基本设计费的10%计算。11.环境影响评价费根据《9898建设工程其他费用标准》计算。12.场地准备及临时设施费根据《9898建设工程其他费用标准》，按工程费用的0.8%计算。-56- 13.防空工程易地建设费根据《中华人民共和国防空法》及《9898人民防空工程建设条例》，本项目人防工程易地建筑面积71PP.00㎡，征收标准2000元/㎡。14.城市基础设施配套费根据《9898建设工程其他费用标准》，本项目建筑面积LL㎡，按70元/㎡计算。15.城市消防设施配套费根据《9898建设工程其他费用标准》，本项目建筑面积LL㎡，按5元/㎡计算。16.其他费用均按国家或部门的有关规定计算。10.3总投资估算本项目总投资RR.86万元。其中：工程费用SS.05万元其他费用TT万元预备费UU万元详见附表1：投资估算表10.4资金筹措方案项目总投资RR.86万元。其中：建设单位自筹46567.PP-56- 万元，占总投资44.62%；利用房屋预售款57799.52万元，占总投资的55.38%。第一年：资金使用总额31310.06万元，由建设单位自筹。第二年：资金使用总额36528.40万元，其中：建设单位自筹10839.56万元；利用房屋预售款25688.84万元。第三年：资金使用总额36528.40万元，其中：建设单位自筹4417.72万元；利用房屋预售款32110.68万元。详见附表5《投资使用计划与资金筹措表》10.5资金使用计划本项目计算期5年，计划建设期3年，固定资产投资分3年投入。第一年：投入建设资金按OO%，计31310.06万元。第二年：投入建设资金按35%，计36528.40万元。第三年：投入建设资金按35%，计36528.40万元。-56- 第十一章财务评价11.1测算依据1.国家发改委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)2.中华人民共和国建设部发布的《房地产项目经济评价方法》3.国家现行的有关法规和政策4.相关专业提供的资料和数据11.2财务估算1.销售收入本工程出售面积171500.20㎡，出售车位1570辆，销售收入157849.44万元。详见下表：序号项目销售量（㎡、个）平均单价(元)金额(万元)住宅工程MM8000133581.60配套公建工程NN.2120005427.84停车位157012000018840.00合计157849.44(本项目各建筑销售价格可根据实际情况进行调整)2.总成本费用估算-56- 项目估算值工程造价71629.23万元购地成本32737.63万元管理费用1043.67万元销售费用1578.48万元本项目建设资金由建设单位自筹解决，不足部分通过预售渠道解决，故本项目不计财务费用。3.利润、税金估算项目估算值销售收入157849.44万元销售成本106989.01万元经营税金及附加8879.03万元土地增值税6332.00万元利润总额35649.40万元应税所得额35649.40万元所得税8912.35万元净利润26737.03万元详见附表4《损益表》11.3财务分析1.由“现金流量表（全部投资）”计算而得出以下财务指标指标名称单位所得税前所得税后财务内部收益率21.09%15.96%财务净现值(ic=12%)：万元10356.994477.52投资回收期年4.054.21-56- 2.由“损益表”计算得出以下指标：投资利润率PP.16%投资利税率48.73%11.4敏感性分析对本项目建设中的不确定因素固定资产、经营成本、营业收入作±5%变化,进行单因素敏感性，税后财务内部收益率及税后投资回收期呈现不同的变化，详见下表：敏感性分析表不确定因素　不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数临界点投资回收期（年）基本方案　15.96%　　4.21固定资产-5%17.43%　4.165%14.58%1.730.144.26经营成本-5%16.00%0.05　4.215%15.92%0.054.954.21收入-5%13.68%2.90.094.295%18.23%2.8　4.13注：投资回收期含建设期3年上表显示，收入价格下降5%敏感度系数达2.9，临界点为0.09；固定资产投资增加5%敏感度系数达1.73，临界点为0.14；经营成本增加5%敏感度系数达0.05，临界点为4.95。相对于经营成本而言，收入价格、固定资产投资属本项目的敏感因素。投资回收期也明确显示，销售价格的下降、固定资产投资的增加均会延长投资回收期，使项目财务内部收益率大大低于行业基准收益率。-56- 项目建设单位应加强项目前期工作、设计、采购和施工各环节管理，尽可能降低投资，确保项目效益。11.5经济评价从项目盈利能力指标分析：项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率，均高于行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。从财务分析的角度看，本项目是一个建设周期较短，具有一定的经济效益，较好社会效益。企业在实施过程中，应严格控制投资，强调经营策略，努力拓展销售市场，使项目取得预期效益。-56- 第十二章招标工程12.1编制依据1、国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；2、国家发展计划委员会令第5号《工程建设自行招标试行办法》；3、国家发展计划委员会等七部委令第OO号《工程建设项目施工招标投标办法》；4、《9898基本建设物资采购招投标实施细则》；5、《9898工程建设项目勘察设计招投标实施细则》。12.2招标基本情况国家发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》：关系社会公共利益项目、公众安全的基础设施项目、关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目、使用国有资金投资项目、国家融资项目、使用CC组织或者外国政府资金的项目内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：(一)施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；-56- (二)重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元；　　（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；　　（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在OO00万元人民币以上的。本项目总投资RR.86万元。其中：工程费用SS.05万元，其他费用TT万元，预备费UU万元。依据国家发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，并参照《DD市人民政府投资项目管理办法》，本工程属于依法必须招标的项目。根据该工程的特点制定招标计划和方案。12.3招标方案1、招标范围及标段的划分1)建安工程招标2)设备工程招标3)勘察工程招标4)设计工程招标5)监理工程招标2、招标方式采用公开招标的方式。3、招标组织形式上述招标范围内全部工程委托招标代理公司进行招标工作。-56- 9898建设项目招标方案和不招标申请表项目名称BBCC项目建设单位AA房地产有限公司单位负责人及电话联系人及电话建设内容本项目总建筑面积LL㎡，其中：地上住宅建筑面积MM.00㎡，OO-PP层，框剪结构；地上配套公建建筑面积NN.20㎡，5层，框架结构；地下车库建筑面积QQ.67㎡，地下一层。建设地点和起止年限总投资额资金来源及构成项目总投资RR.86万元。其中：建设单位自筹46567.PP万元，占总投资44.62%；利用房屋预售款57799.52万元，占总投资的55.38%。合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察285.PP√√√设计12OO.45√√√建安工程55268.05√√√监理807.40√√√设备1800.00√√√重要材料拟选择的招标公告发布媒介拟选择的招标代理机构情况说明：建设单位（盖章）年月日注：情况说明在表内填写不下，可附另页。本表由项目建设单位填写(详见填表说明)。-56- 第十三章项目风险分析13.1风险因素本项目主要面临的风险是：一、市场风险本工程所用材料、设备的价格受市场因素影响，有可能呈现浮动。二、保障性风险1.基坑开挖进行中，产生塌方或边坡位移等现象；2.设备、设施及施工材料的包装、装卸、存储和运输中某一环节有差错，不能及时进场延误工期；3.人力资源不足；4.技术资料变更。13.2应对措施一、市场风险应对措施建设单位在原料、设备的采购方面，宜与大宗原料的供应商签订长期合同，锁定价格。二、保障性风险应对措施1.基坑开挖进行中，地面应有巡视人员，产生塌方宜及时回填土方，或用沙袋反压坡脚，并增加锚杆及时抢险支护。2.建设单位与材料、设备供应商签订合同，以控制工期，保证质量。-56- 3.项目实施应聘用专业施工单位。4.加强设计阶段审核工作，特别是施工预算图的审核，使变更控制在设计图和施工图阶段，降低投资成本。-56- 第十四章研究结论及建议14.1研究结论1.本项目的建设符合DD市的发展规划，符合《DDFFGG住宅小区修建性详细规划》。项目的建设有利于延伸西部城市中心空间，实现空间上的跨越。2.项目的建设受到DD市政府的高度重视，市政府将FFGG住宅小区开发建设作为头等大事来抓，是以人为本科学发展观的具体体现，有利于保障和改善民生，确保社会的和谐稳定。3.本项目选址于FFGG以南，和平南路以西原DD变压器厂片区，该区域东临东山过境高速公路，西连万亩生态园及西山过境高速公路和西山货运专线，随着本项目建设和发展，将会促进该区域经济的进一步繁荣。本项目区城市公用设施完善，道路通达，交通状况优良。因此，项目在初步选址上是可行的。4.本项目的建设综合考虑了区域建筑的综合品质，可为入驻商户以及居民提供全方位服务。在资金筹措方面，自筹资金占到OO%以上，不足资金由部分预售款解决，加之建设单位资信良好，因此，项目在建设规模和资金上可行。14.2建议1.建议-56- 项目在设计过程中，即要突出建筑本身应有的风格和特性，又要兼顾周边建筑景观、空间景观。2.建议项目单位选用资质合格的设计单位、施工单位、监理单位，以保证项目的工程质量。3.建议项目单位进一步优化设计方案，提高项目的可操作性。4.本项目建设内容多，工程量大，建议建设单位应统筹规划，分步实施，以提高投资的效益。5.建议项目在通讯、网络系统等设施方面应满足区域以后发展的需要，预留接口。6.建议政府有关部门在政策等方面积极支持，尽快审批。建设单位应尽快组建项目筹备机构，使本项目尽快建成投入使用。-56- 总投资估算表 建筑安装工程投资估算表附表1-1序号项目单位数量单价(元)估算值(万元)备注㎡LL　55405.87　1住宅工程㎡MM.002877.8048052.63OO-PP层、剪力墙　土建工程㎡MM.002400.0040074.48　　给排水工程㎡MM.00100.001669.77　　电气工程㎡MM.00150.002504.66　　采暖工程㎡MM.0085.001419.OO　　燃气工程㎡MM.0035.00584.42　　电梯部OO.00　1800.00　2配套公建工程㎡NN.201800.01814.182-3层、框架　土建工程㎡NN.201500.00678.48　　给排水工程㎡NN.2060.0027.14　　电气工程㎡NN.20120.0054.28　　采暖工程㎡NN.2085.0038.45　　燃气工程㎡NN.2035.0015.83　3地下建筑工程㎡QQ.6724OO.006539.06地下一层　土建工程㎡QQ.672200.005920.13　　给排水工程㎡QQ.6780.00215.28　　电气工程㎡QQ.67100.00269.10　　通风工程㎡QQ.6750.001PP.55　　合计　LL　55405.87　 销售收入和销售税金及附加估算表附表2序号项目销售量（㎡、个）平均单价(元)合计(万元)建设期经营期12345　商品房销(预)售比例　　　　20%25%OO%25%1销(预)售收入　　157849.440.00OO484.3238105.4045726.4843533.24　住宅工程MM8000133581.600.0026716.3233395.4040074.4833395.40　配套公建工程NN.2120005427.84　　　　5427.84　停车位157012000018840.000.003768.004710.005652.004710.002销售税金及附加　8879.030.001714.752143.432572.102448.752.1营业税　　7892.470.001524.221905.272286.322176.662.2城市维护建设税　　552.480.00106.70133.37160.04152.372.3教育费附加　　236.780.0045.7357.1668.5965.OO2.4价格调控基金　　118.380.0022.8628.58PP.2932.652.5河道工程管理费　　78.920.0015.2419.0522.8621.77 损益表附表3单位：万元序号项目合计建设期经营期12345　　　0%20.0%25.0%OO.0%25.0%1销售收入157849.440.00OO484.3238105.4045726.4843533.242销售成本106989.010.0021386.9526733.6932080.4226787.972.1工程造价71629.230.0014325.8517907.3121488.7717907.312.2购地成本32737.630.006547.538184.419821.298184.412.3管理费用1043.670.00208.73260.92313.10260.922.4销售费用1578.480.00OO4.84381.05457.26435.332.5财务费用0.000.000.000.000.000.003销售税金及附加8879.030.001714.752143.432572.102448.754土地增值税6332.000.00962.001203.001444.002723.005利润总额35649.400.006420.628025.289629.9611573.526应税所得额35649.400.006420.628025.289629.9611573.527所得税8912.350.001605.162006.322407.492893.388净利润26737.030.004815.466018.967222.478680.14投资利润率：PP.16%投资利税率：48.73% 现金流量表(全部投资)附表4单位：万元序号项目合计建设期经营期123451现金流入157849.440.00OO484.3238105.4045726.4843533.241.1经营收入157849.440.00OO484.3238105.4045726.4843533.241.2回收固定资产余值0.00　　　　　1.3回收流动资金0.00　　　　　2现金流出131112.3931310.0641323.8842523.127193.958761.382.1固定资产投资RR.8631310.0636528.4036528.400.000.002.2流动资金0.00　　　　　2.3经营成本2622.150.00513.57641.97770.36696.252.4营业税金及附加8879.030.001714.752143.432572.102448.752.5土地增值税6332.000.00962.001203.001444.002723.002.6所得税8912.350.001605.162006.322407.492893.383净现金流量26737.05-31310.06-10839.56-4417.7238532.53PP771.864累计净现金流量　-31310.06-42149.62-46567.PP-80PP.8126737.055所得税前净现金流量35649.40-31310.06-92PP.40-2411.4040940.0237665.246所得税前累计净现金流量　-31310.06-40544.46-42955.86-2015.8435649.40计算指标　所得税前　所得税后　　财务内部收益率：21.09%15.96% 财务净现值(ic=12%)：10356.994477.52投资回收期：年4.054.21 投资使用计划与资金筹措表附表5单位:万元序号项目建设期经营期合计123451总投资31310.0636528.4036528.400.000.00RR.861.1固定资产投资31310.0636528.4036528.40　　RR.861.2固定资产投资方向调节税　　　　　0.001.3建设期利息　　　　　0.001.4流动资金　　　　　0.002资金筹措31310.0636528.4036528.400.000.00RR.862.1自有资金31310.0610839.564417.72　0.0046567.PP其中：用于流动资金　　　　　0.002.2扣除有关费用后的销(预)售收入0.0025688.8432110.68　　57799.522.3借款　　　　　0.002.3.1长期借款　　　　　0.002.3.2流动资金借款　　　　　0.002.3.3其他短期借款　　　　　0.00 '