农资产品物流大市场建设项目可研报告 75页

'目录湖北XX农业科技有限公司农资产品物流大市场建设项目可行性研究报告目录第一章总论11.1项目概要11.2可行性研究报告编制依据31.3研究结论及建议4第二章背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性9第三章建设条件153.1建设地址及概况153.2建设条件16第四章市场分析及经营策略214.1物流业现状及发展趋势214.2农资产品物流品种及市场分析254.3项目经营的基本战略及营销策略26第五章建设方案295.1建设规模295.2建设规划和布局295.3项目经营模式305.4项目功能设计315.5土建工程方案345.6设备方案355.7总图布置365.8公用工程375.9节能减排措施39第六章土地利用与节能节水416.1土地利用416.2节能政策和设计依据422 目录6.3节能、节水措施43第七章环境影响评价457.1环境保护标准及依据457.2环境保护原则和目标457.3环境影响分析467.4环境保护措施477.5环境影响评价49第八章项目组织与管理508.1组织机构与职能划分508.2人力资源配置538.3人员培训计划548.4项目的建设管理558.5项目建设工期和施工进度58第九章安全、卫生与消防609.1劳动安全卫生设计依据609.2劳动安全卫生防护措施609.3消防62第十章投资估算与资金来源6410.1投资估算依据6410.2投资估算6410.3资金来源及管理65第十一章财务评价6611.1财务评价依据6611.2财务评价基础数据6611.3财务评价指标6811.4财务评价结论70第十二章研究结论与建议7212.1结论7212.2建议732 第一章总论第一章总论1.1项目概要1.1.1项目单位基本情况项目单位名称：湖北XX农业科技有限公司所有制形式：有限责任公司湖北XX农业科技有限公司是一家专业从事农资产品物流仓储和配方施肥，颗粒氮肥，颗粒钾肥，硼肥的综合性化工企业。公司位于素有中原磷都之称的湖北省XX市，交通便利，地理位置得天独厚。公司距襄荆高速陈安出口15公里，汉江水运码头13公里，火车站11公里,交通十分便利。公司一贯坚持“风险共担、诚信双赢”的经营理念，本着“重质量、讲信誉、创品牌、谋发展”的经营目标，立足农资产品，科技服务三农，用现代化的物流仓储，为中国高效农业服务，回报社会，力争把公司创建成中国一流的农资产品物流仓储企业。公司成立以来，在地方政府及社会各界朋友的大力支持下，公司规模不断扩大，产品类型逐步增多。公司秉承“以人为本”的核心价值观，调动全体职工的积极性和创造性，同时使全体职工的综合素质在建设过程中不断得到提高和增强。逐步将公司建设成为一个具有强劲成长性、市场竞争力和产业带动力的复合肥现代化加工企业和区域龙头企业。73 第一章总论公司已经建立了比较完善的管理制度，主要包括：质量信息管理制度，财务管理制度及质量内部审核制度。公司成立后，确立了以股东会领导下的总经理负责制，走“公司+基地”的产业化道路，设立超大型加工基地。1.1.2项目建设条件本项目占地50亩，在XX市XX区XX镇（城北工业小区）进行项目扩建。属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响。本项目位于207国道和焦枝铁路以西，交通十分便利。1.1.3项目建设方案项目名称：湖北XX农业科技有限公司农资产品物流大市场建设项目建设性质：新建建设地点：XX市XX区XX镇（城北工业小区）建设规模：项目建设集农资批发、仓储、物流、配送、服务于一体的综合大型农资贸易和配送中心。XX农资大市场规划总用地50亩，总建筑面积30600平方米，配套建设道路及停车场、绿化、变配电等设施。其中：办公楼面积为2000平方米，仓库28400平方米，辅助用房200平方米，停车场面积2500平方米。本项目建设期约1年，2014年1月完成项目申请及规划，2014年3月至2014年7月主要完成土建工程，2014年8月完成设备及仪器的购置和安装调试，2014年10月完成配套设施工程和职工培训及试生产，2014年12月正式投入使用。73 第一章总论市场营销：农资大市场主要服务XX及周边县市。项目建成后发展重点主要为农资产品的物流配送和仓储。组织管理：公司成立由区政府领导参与的项目领导小组，实行项目法人责任制，项目由湖北XX有限农业科技有限公司组织实施，由区政府协调城建等部门督办及管理，工程建设实行严格的招投标制和监理制。1.1.4投资结构及资金来源1.投资结构项目总投资11254.90万元，其中：土建工程投资4865.00万元，设备和仪器购置及安装费4866.32万元，土地费用225.00万元，科技投入30.00万元，预备费267.58万元，流动资金1001.00万元。2.资金来源项目总投资11254.90万元，其中：单位自筹11254.90万元。1.2可行性研究报告编制依据1、《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；2、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）3、《湖北省“十二五”现代物流业发展规划》；4、《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011）；5、《湖北省“十二五”时期现代物流业发展战略专题研究报告》73 第一章总论6、《产业结构调整指导目录(2011年本)》（中华人民共和国国家发展和改革委员会2011第9号令）7、《XX市物流业发展“十二五”规划》8、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）；9、项目调研收集的有关资料；1.3研究结论及建议1.3.1主要结论湖北XX农资产品物流大市场建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。因此，本项目是可行的。1.3.2建议1、建议项目建设单位认真做好选址征地、环境影响评价等项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。2、项目成功的关键在于建设资金的按时足额到位，因此除资金筹措方案提及的筹资措施外，还要有备用的筹资渠道，以使资金有充分保证。73 第二章背景及必要性第二章背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1国家产业政策鼓励发展现代物流业国家发展和改革委员会于2011年3月27日发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，目录分三大类——鼓励类、限制类和淘汰类。在鼓励类第二十九类行业——现代物流业中第6条中指出：“第三方物流服务设施建设”、第8款“自动识别和标识技术、电子数据交换技术、可视化技术、货物跟踪和快速分拣技术、移动物流信息服务技术、全球定位系统、地理信息系统、道路交通信息通讯系统、智能交通系统、物流信息系统安全技术及立体仓库技术的研发与应用”、第11条中指出“产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设”等作为物流鼓励类产业进行重点规划发展。为鼓励类行业，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。2009年2月25日，经国务院常务会议原则通过了《现代物流业调整和振兴规划纲要》（以下简称《规划纲要》）。并于2009年3月10日公布了《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号），这是继2006年3月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。73 第二章背景及必要性由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发展，鼓励发展现代物流仓储服务。2.1.2湖北省产业政策鼓励发展现代物流业《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011），2010年6月，湖北省发展和改革委根据国家和湖北省关于“十二五”规划编制的部署和要求，为切实做好全省“十二五”现代物流发展规划编制工作，分别在武汉和XX召开了全省现代物流工作联席会议办公室成员会议暨武汉城市圈物流规划座谈会和全省“十二五”现代物流发展规划编制工作片区（鄂西圈）座谈会。都明确鼓励现代物流仓储业的发展。湖北省政府在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中专门强调要促进现代物流业的发展，运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。“十二五”期间，重点发展武汉城市圈物流圈，并带动宜荆物流圈和襄十物流圈发展，初步建成较为完善的现代物流服务体系和物流网络，不断提高物流的社会化、专业化和现代化水平。大力发展第三方物流企业，积极培育具有国际竞争力的大型物流企业、重点物流园区和专业物流市场，促进我省现代物流产业的较快发展。73 第二章背景及必要性力争从2009年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。到2011年，初步建立较为完善的现代物流服务体系和物流网络，构建中部物流区域、南北物流通道、长江物流通道的支撑平台，形成与东、西部物流区域的有机衔接；物流的社会化、专业化和现代化水平明显提高。物流业规模进一步扩大，全省社会物流总额年均增长15%，物流业增加值年均增长12%；物流整体运行效率显著提高，物流总费用占GDP的比率年均降低0.2个百分点；培育1-2家具有国内领先水平的大型物流园区，10-15家具有较强竞争力的大型骨干物流企业。综上所述，各级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。2.1.3湖北省物流产业纲要发展环境和条件现状为项目发展奠定了基础近年来，湖北省物流业呈现出如下的特点：1、物流业规模迅速扩大“十一五”期间，湖北省社会物流总额和物流业增加值保持平稳较快增长。2006年至2009年，社会物流总额从17586亿元增加到27309亿元，物流业增加值从542亿元增加到903亿元，占全省GDP的比重保持在7%左右。物流货运量持续扩大，2006年至2009年，货物运输量从5.29亿吨增加到8.27亿吨，年平均递增16.1%，货物运输周转量从1730.22亿吨公里增加到2808.46亿吨公里，年平均递增17.5%，物流产业初具规模。2、物流发展水平显著提高73 第二章背景及必要性传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。全社会物流总费用与GDP的比率，2009年物流总费用占生产总值的比例约为17.7%，比2006年下降0.5个百分点，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流基础设施条件逐步完善交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。经过多年建设，我省交通条件大为改善，运输紧张状况明显缓解，各种运输方式协调发展，运输能力持续扩张，运输质量显著提高，综合交通运输体系基本形成。截止2009年底，全省综合交通网络的构成为：铁路营业里程3025公里，公路营业里程197196公里，通航里程8542公里，港口吞吐能力及集装箱吞吐能力分别达到2.1亿吨和100万标准箱，机场4个。仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。4、物流业发展环境明显好转各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。综上所述，近年来，湖北省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。73 第二章背景及必要性2.2项目建设的必要性2.2.1是促进XX市经济融入全球化进程的需要随着经济全球化的发展和我国融入世界经济的步伐加快，全球采购、全球生产和全球销售的发展模式，要求我市认真谋划和加快发展现代物流业，优化资源配置，降低企业物流成本，增强竞争力。项目的建设，将适应国际产业分工的变化，使我们认真谋划和加快发展现代物流业，完善物流服务体系，有助于抓住国际产业、沿海产业向中西部转移的机遇，促进我市制造业和高技术产业的发展。随着全球服务贸易的迅猛发展，逐步将公司培育成国内一流现代物流服务企业，提高物流服务能力，应对日益激烈的全球物流企业竞争。2.2.2项目建设是XX市及周边地区农资产品贸易与配送的需要由于XX地区长期以来没有一家形成规模的专业农资产品市场，强大的农资产品消费需求和巨大的市场空白形成了强烈的对比。而随着武汉高速公路以及长荆铁路开通运营，极大的缩短了武汉与XX的时空连接，XX处于湖北承东启西、连接东南的重要节点点上，成为主要的农资产品物流集散地，但没有一个规范化、现代化的专业农资产品市场来提供服务。大型农资产品物流大市场的建成将会完善和加速周边城市乃至整个XX73 第二章背景及必要性地区农资产品产品贸易与配送的发展，辐射周边省市。农资产品物流大市场是专业的、主要面向国内市场的集仓储与交易于一体，物流与销售模式一体化，即购、储、销、运等物流作业过程实现一体化。XX市将成为湖北中西部地区农资产品物流交易的中心。2.2.3项目建设是专业化物流发展的需要随着市场经济的发展，对农资产品流通提出了更高的要求，过去那种传统的农资产品经营方式已经不能适应市场经济的需要。农资产品流通必须以市场为导向，走贸易、仓储与加工配送等多方位服务相结合的路子，向社会化、集约化、现代化、市场化发展，实现粗放经营向集约经营发展。农资产品物流中心在我国已经成为一种新型的物流方式。农资产品加工配送中心作为农资产品企业与下游用户结成供应链、进行农资产品物流优化的一种方式，是随着市场上农资产品资源的不断丰富和农资产品用户对农资产品供应在内容上、时间上和服务水平上的要求不断提高而形成和发展起来的。农资产品物流中心的建立与发展可以满足农资产品用户、农资产品企业和农资产品贸易商三者的需要，产生共赢的效应。物流的专业化体现在将先进的管理技术和理念引入到物流的整个运作过程中，实现运输、仓储、装卸、搬运、流通加工等阶段的专业化，从而提高企业效益，降低各行业的物流成本。大型农资产品物流大市场的的发展，能整合社会上闲散的物流资源，提高物流设备设施利用率，使得自营物流向社会化、专业化方向发展，这是现代物流发展的必然趋势。73 第二章背景及必要性2.2.4项目建设是提升XX市农资产品市场竞争力的需要XX市及周边地区当阳、远安、南漳都有农资产品经销市场，通过对这些市场的调研，可以发现这些市场规模普遍偏小、经营环境差、仓储分散、交通运输不便等问题，没有进行统一规划，因而农资产品物流运作成本普遍偏高、农资产品的在库时间过长、占用资金过多。以上这些问题的出现，均需要采用现代农资产品物流模式来解决。通过建立农资产品物流大市场，能够使农资产品的购、储、销、运等环节实现一体化，同时可以采用先进实用的物流作业手段和设备服务农资产品市场，可以在以下几个方面提升市场的竞争力：1、地理位置优越拟建的XX农资产品物流大市场项目位于XX市XX区XX镇（城北工业小区），焦枝铁路、207国道从旁经过，距XX火车站货场及襄荆、武荆、荆宜高速出入口仅需十几分钟的路程，交通极为便利。2、凸显市场价值XX农资产品物流大市场以专业的开发理念，以为客户打造规模大、品种全、起点高的专业农资产品市场平台，以市场信息为主导，农资产品贸易为主，现代仓储为基础的全方位、高质量服务平台，实现客商双赢，市场价值显而易见。特别是XX市近几年农业产业化的快速发展，拉动了农资产品市场的进一步繁荣。3、降低资源浪费73 第二章背景及必要性由于以前物流作业是各个商户分散进行的，不能有效达到规模效应，也没有专业化的人员和设备，这就导致了资源不能得到有效利用，占有资金现象常有发生，使得商户的经营效益受到影响。市场建成以后，实行统一仓储和保管，物流配送区由于处理量较大，作业专业化，可以形成规模效应。4、提高服务水平，提升市场形象通过使用专业化的物流服务，配送及时率、产品周转速度、损毁率等作业指标均能有效改善，顾客满意度将得到提高，对市场及入住商户的形象提升也有帮助。2.2.5项目建设是促进XX市经济快速增长的需要根据XX市“十二五”规划，“十二五”期间，我市要重点完成“三大计划”，努力实现“五大目标”。　　“三大计划”：经济总量“倍增计划”，主要经济增长指标在2010年的基础上实现翻番；单位能耗、排放和农村人口“减量计划”，节能减排任务圆满完成，农村居住人口大幅减少；社会保障“覆盖计划”，养老、医疗、住房和最低生活保障实现城乡全覆盖，并逐步提高保障水平。　　“五大目标”：　　——经济实力显著增强。地区生产总值、地方财政收入、固定资产投资、规模工业增加值等主要经济指标增幅高于全省平均水平、高于“十一五”发展水平，综合经济实力在全省位次前移，力争进入全省前列。　　——73 第二章背景及必要性经济结构显著优化。城镇化率和居民消费率大幅提高，非公有制经济快速发展，高新技术产业、现代服务业发展取得更大突破，三次产业协调发展，高端化、高质化、高新化产业结构初步形成，经济效益明显提高。　　——生态环境显著改善。资源利用效率显著提高，单位能耗有效降低，废物排放有效控制，环境污染有效治理，城（镇）区空气质量明显改善，耕地农田得到有效保护，森林蓄积量和覆盖率大幅提高，可持续发展能力明显增强。　　——改革开放步伐显著加快。经济管理体制、行政管理体制和社会管理体制等改革不断深化，发展软环境进一步优化，外贸出口、实际利用外资、对外交流合作水平大幅提升。　　——人民生活水平显著提升。城乡居民收入普遍较快增加，各项社会事业加快发展，旅游总收入和文化产业增加值大幅提高，有就业愿望而不择业的劳动力充分就业，覆盖城乡的基本公共服务体系和社会保障体系更加完善，社会保持和谐稳定。从近年来XX市的经济发展趋势来看，服务产业在经济发展中的比例越来越大，专业市场对于XX市的经济发展有非常重要的支持作用，现代物流业作为商业及专业市场的保障体系，其运作水平和运作效率的高低对于专业市场的顺利运作，服务质量的提升有重要意义。XX农资产品物流大市场的建设及运营，对于XX市农资产品专业市场转变整体运作管理模式，提高其经济增长潜力，推进专业化运作水平起着重要的示范作用。农资产品物流大市场的建设，大幅度提高XX市农资产品专业市场经营规模，将推动XX市第三产业发展，促进XX市产业结构的合理调整，促进XX73 第二章背景及必要性市经济快速增长，有利于“十二五”规划的实现。73 第三章建设条件第三章建设条件3.1建设地址及概况3.1.1建设地点及土地现状本项目占地50亩，在XX市XX区XX镇（城北工业小区）进行项目改扩建。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响。本项目位于207国道和焦枝铁路以西，交通十分便利。3.1.2XX市概况XX市位于湖北省的中部，地理坐标为东经111°51′-113°29′北纬30°32′-31°36′。中心城区东距武汉市约265km，南距荆州市80km，西距宜昌市116km，北距襄樊市125km。东西最大横距155公里，南北最大纵距131公里。全市国土面积12404平方公里。总的地势西北高，东南低。XX地貌类型以岗地为主体的结构。2012年XX73 第三章建设条件市全年实现地区生产总值1085亿元，增长12.2%；规模工业增加值586亿元，增长17%；全社会固定资产投资798亿元，增长35%；社会消费品零售总额345亿元，增长15.8%；居民消费价格涨幅3.3%；完成财政总收入107亿元，增长12%，其中，地方一般预算收入49亿元，增长24.4%；实际外商直接投资2.27亿美元，增长21.5%；出口4.5亿美元，增长18%；城镇居民人均可支配收入17500元，增长13%；农民人均纯收入9402元，增长14%；城镇登记失业率4.2%，人口自然增长率4.4‰，完成省定节能减排目标。3.2建设条件3.2.1地质地貌本项目区属新华夏构造系，地处与江汉断坳有成生联系的XX断坳之西边缘。场区东部紧临有XX—南漳大断裂通过，该断裂生成于燕山期，切割了前晚第三纪地层，走向NNW，倾角58°-73°，长度约150Km，具有继承性多期活动特点，尚未发现错断第四系覆盖影响，项目区可能存在的一些小规模断裂破碎带，但在此次专为本项目进行的地质评估工作中未能发现。本处为一单斜构造，岩层产状200°＜15°。偶见构造张裂隙发育，裂隙被粘土充填，临近场区在钻控揭露深度地基内未发现构造破碎带或断裂。项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一，本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的灰岩为基底，岩溶不发育；在勘探深度范围内，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区内及其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。XX东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开，形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势。据此分析及类比，拟建场地稳定，适宜本工程建设。73 第三章建设条件3.2.2地震设防烈度及抗震设计参数本项目区位于江汉盆地边缘，属新华夏系第二沉降带XX段坳。本项目区地震活动频繁，但多为非破坏性有感或无感地震，XX地区地震设防烈度为6度，为非强震区。3.2.3水文气象条件1、气温XX地区属亚热带潮湿性大陆季风气候，冬冷夏热，四季分明，热能、光能资源充足。无霜期：239—262天气温：年平均气温：13.3∽16.3摄氏度　　最热月（7月）平均最高气温：25.2∽28.4摄氏度　　最冷月（1月）平均最低气温：1.4∽3.8摄氏度　　极端最高气温：40.0摄氏度　　极端最低气温：-14.0摄氏度湿度：年平均相对湿度：74%降水量：年平均降水量：980.1∽1274.4毫米年平均降雨天数：120天左右最大风速：20.7米/秒风向：全年主导风向为西北风XX市由于地貌复杂，南北跨度大，垂直气候及南北气候差异明显。2、日照73 第三章建设条件太阳辐射量：全市平均年太阳辐射总量108-110千卡/平方厘米。最高118.9千卡/平方厘米（1978年），最低94千卡/平方厘米（1975年）。太阳辐射量的空间分布，春冬两季南部低于北部，夏季南部高于北部，秋季中部略高，南北部略低。日照时数：年日照时数：1997—2066小时。低山丘陵稍多，平原区少；夏季多，冬季少。3、降水降水量分布：青龙山地处中纬度北亚热带半湿润季风气候区，四季分明，年平均降水量为979毫米，最大年降水量1510.8毫米。常年主导风向为北风，年平均气温15.9摄氏度，极端最高气温40摄氏度，极端最低气温-14摄氏度，年均相对湿度为80%。4、湿度和蒸发量湿度：平均相对湿度75.1%。月平均湿度最高为7月，80%；最低为1月，70%。最大相对湿度出现在8、9两月，为88%；最小相对湿度出现在1、12两月，为7%。蒸发量：年平均蒸发量1521.3毫米，比年平均自然降水量1058.0毫米高43.8%。5、风风向：受地势影响，XX盛行风向多与山脉走向一致。年平均风向最多的是西北风。夏季南风较多。73 第三章建设条件风速：平均风速2.8m/s，春季风速最大,夏季风速最小。从各风向、平均风速来看,以N、NNE、NNW风向下的平均风速为大，依次为4.1m/s、3.8m/s、3.5m/s。年主导风向为N，次主导风向为NNW。6、水文XX市境内水源发达，城区主要河流为属汉江水系的竹皮河，在XX城区沿程接纳了企业排放的工业废水及城市生活废水。目前城区竹皮河上游已实行清污分流，竹皮河下游已建成日处理5万吨夏家湾污水处理厂，且已投入运行，主要处理城区的生活污水和部分工业废水。本项目的废水排入城市污水管网，由夏家湾污水处理厂处理后排入竹皮河。3.2.4交通运输条件项目所在区域交通极为便利。焦柳铁路、长荆铁路和荆沙铁路在城区汇集，襄荆高速、荆宜高速、武荆高速公路在城区纵横交织，207国道、皂当公路（省道311）、荆潜公路贯穿城区。航空：市中心距武汉天河机场、宜昌三峡机场、襄樊机场均在100公里左右，境内冷水机场将按4C级标准扩建。铁路：XX火车站位于城区以北。焦柳铁路、长荆铁路和荆沙铁路在城区汇集，铁路营运里程达到183.6公里。这三条铁路是我国华中、华北、西南、中南铁路交通之间重要的联络线路，XX市正居其枢纽地位，每天有列车分别可达北京、上海、郑州、成都、重庆、武汉、广州等大城市。公路：XX市内有国道207、省道311穿境而过。全市公路通车总里程达到101800.00公里，其中，高速公路里程313公里，国省干道882公里；公路密度达到86.7公里/百平方公里。73 第三章建设条件水路：XX市内河航道24条，通航总里程470公里，港口4座。XX市目前已初步形成了航空、铁路、公路、水路相融合的立体化交通网络。项目地交通极其便捷，便于项目产品集散。3.2.5公用设施条件项目所在地位于XX市XX区XX镇（城北工业小区），园区内基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要。给水：项目用水由XX镇自来水厂保证供应。排水：园区实行雨、污水分流排水，经综合研究河流水系分布、地形、环保，污水管道系统的现状等因素。公司的污水接入市政管网，汇入夏家湾污水处理厂，经处理后排入竹皮河，完全可达到排水要求。电力：可以考虑从XX变电站架设专线到公司厂区，满足本工程装机容量的用电需要。通讯：电信、联通固话均可接入工业园区。宽带：电信通讯光缆已接入；电信宽带均可接入园区。大容量、多功能、高效率的通信网络干线光缆覆盖全市。73 第四章市场分析与销售方案第四章市场分析及经营策略4.1物流业现状及发展趋势4.1.1我国物流业发展现状进入21世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。1、物流业规模快速增长2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。2、物流业发展水平显著提高一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流基础设施条件逐步完善73 第四章市场分析与销售方案交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。4、物流业发展环境明显好转《国家“十二五”规划纲要》明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。4.1.2我国第三方物流的现状及发展趋势1、我国第三方物流的现状特征第三方物流以企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。一个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全国经济快速发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。自20世纪90年代中期，第三方物流伴随现代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显的特征。主要的特征有：（1）总体规模偏小、发展潜力巨大73 第四章市场分析与销售方案总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有效需求不足的局面短时期难以明显改观。同时，第三方物流在中国已经有了大约十年的探讨过程和发展过程，在全球经济一体化影响下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。根据权威分析预计，2011年中国第三方物流市场将达到53亿美元，年均复合增长率达到27%。与此同时，社会物流外包比例不断上升，2010年我国销售物流外包以5%-10%的速度增长，运输与仓储外包以10%-15%的速度增长，运输业务委托第三方的占企业运输业务的67%，这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。（2）需求的不平衡性较强不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的与传统的物流模式并存。一方面中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然较低。国内企业与外资企业物流形式、形态存在明显的差异。以制造业为例，根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大约是14.1万平方米，平均自有仓储面积8.2万平方米，租用的仓储面积是73 第四章市场分析与销售方案5.9万平方米，分别是外资企业的4.9倍、3.4倍和12.3倍，也就是说我们的外包明显不足。内资企业的货运车辆平均拥有量为66台，装载设备38台，分别是同期外资企业的3.7倍和1.5倍，明显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实际运作差距。这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需求的多元化和社会物流结构的不均衡性。（3）行业集中度较低根据咨询机构的分析，2006年中国第三方物流市场大约有18000多个服务商和终端，排名前十位的服务商占市场总额仅13%(这可能是很粗略的估计)，没有一家物流企业的市场份额超过2%，说明我国物流行业尚未实现充分的整合。在竞争模式上主要体现在成本与价格竞争，而对第三方物流所带来的供应链增值效应关注不够，低水平的过度竞争成为我国第三方物流发展的瓶颈问题，大家在行业中可能都感觉到这种竞争压力。根据分析，我国第三方物流行业目前利润率为3%-8%左右，行业利润空间尚未完全挖掘出来，和国际上相比差距还是很大。2、我国第三方物流发展的趋势十一五期间，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程，在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现出良好发展趋势：服务链不断延伸、专业化不断加强；服务范围向金融领域扩展；物流行业的整合趋势非常明显。73 第四章市场分析与销售方案全球经济一体化所带来的是物流全球化进程，这一进程正在向中国扩展，自第三方物流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全球物流整合深刻改变了物流市场格局。一大批知名的第三方物流企业消失，一批巨型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场集中度明显提升。近几年，外资对国内第三方物流企业并购明显升温，进一步加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争从服务竞争扩展到资本竞争。经过十多年发展，中国物流走向了理性、有序的发展轨道，官产学研等物流各界的沟通与协同不断加强，现代物流业发展环境不断改善。未来几年将是我国第三方物流的关键成长时期。4.2农资产品物流品种及市场分析农资产品产业作为农业经济的命脉，在农业经济发展中具有高度的关联性和带动性，同时作为农业生产资料在改善地区农业产业结构和提振农业核心竞争力方面作用巨大。一个辐射全区域的农资产品物流仓储市场的建立，相当于把农资产品的采购和销售市场开到了企业和农户的家门口，对于降低农资产品价格无疑是积极和有力的。1、XX市农资产品市场状况目前XX市还没有比较规范的农资产品市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，形成XX市农资产品市场“散、小、乱、差”73 第四章市场分析与销售方案的局面，也增大了管理难度。不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有像样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大，也阻碍了市场自身的积累与发展。市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。市场管理人员和交易人员素质低。管理人员对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。数目众多但是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我市农资产品产业向高质量、高水平、国际标准发展。特别是公司通过长时间调研，发现在XX城区的小型交易市场、门店近120家，大部分农资产品市场及门店都集中在XX主要交通干线两旁，农资产品的运输白天导致交通阻塞，晚上又影响周边居民的休息。而且交易门店小，带有部分农资产品加工，严重影响周围环境卫生，城区居民要求农资产品交易门店迁出城区的呼声较大。另外一部分农产品市场也经营农资产品批发，导致农资产品以次充好的现象时有发生，门店分散也不便于政府部门进行监管。4.3项目经营的基本战略及营销策略1、战略思想73 第四章市场分析与销售方案从供应链的基本思想出发，建立于其他物流企业之间的战略联盟关系，强化物流中心的功能与服务体系，形成和建立一个以XX农资区为中心，辐射全国的全方位的、多功能的物流服务体系与网络，在此基础上与工商企业建立战略联盟关系，为社会提供物流服务，实现社会物流的合理配置，更好的满足客户的需求，提供物流效率，降低物流成本。2、基本原则坚持功能互补、平等自愿、互惠互利、协调一致的原则，建立合理的运作管理方式。3、营销策略市场竞争越来越集中于品牌竞争，名牌成为开启市场的一把金钥匙。本项目将实施品牌化策略，以“保证质量，优质服务”的经营方针，为客户提供优质的服务，逐步创立企业品牌，以服务创牌，以品牌创销路，谋发展。73 第四章市场分析与销售方案73 第五章建设方案第五章建设方案5.1建设规模5.1.1发展目标定位吸收国内外现代物流业的先进理念，采用现代信息技术，高起点打造XX地区最全的水暖器材物流配送中心，集仓储、运输、分拣、包装、配送及信息资源整合为一体，大力发展第三方物流业，为货物供需双方提供全方位、个性化、增值性的专业服务，使其成为依托未来农资，辐射周边地区的的重要的水暖器材集散地，并努力建成XX物流网中的关键节点。5.1.2建设规模本项目建设总用地面积50.00亩（约33350.00平方米），总建筑面积30600.00平方米。其中：①大型农资产品集散存储仓库2栋共28400平方米；②办公楼及其他辅助用房（含公厕2座共50平方米、配电房、水泵房、门卫室4个）2,200.00平方米。场区总体工程建设，场区地坪（停车场）面积2,500.00平方米，围墙900.00平方米，场区绿化面积1,500.00平方米。购置重型中长途物流运输车辆2辆，短途轻型物流运输车辆10辆，叉车5台，装卸车辆2台，检验检测设备2套。5.2建设规划和布局建设规划：在XX市XX区XX镇（城北工业小区）进行项目建设，项目建成后年吞吐80万吨农资产品，来满足当前市场需求。建设布局：本项目实施前公司整体布局已经形成，主要建筑物为73 第五章建设方案农资仓库和办公楼。农资仓库面积为28400.00㎡，办公楼面积2000㎡，按照生产流程决定生产布局的原则要求，从南向北依次安排农资仓库和办公楼。办公楼位于大门西边，使生产流程更加紧凑并尽量减少不必要的中间环节。大门靠近207国道便于业务往来。（具体明细见后附表2-1）5.3项目经营模式根据GB/T18345-2001《物流术语》中对物流的定义是：物品从供应地向接收实体地流动过程。现代物流是将物品的运输、储存、装卸、搬运、流通加工、包装、配送、信息处理等基本功能有机结合，使“物流”、“信息流”、“资金流”融合于一体，实现物流成本的最低化。本项目物流大市场将采用专业物流公司的经营模式。按物流货主与物流企业（公司）业主的关系，物流企业（公司）可分为专业物流公司、非专业物流公司和综合性物流公司。1、专业物流公司也称为第三方物流公司，它是由物流货物的供方与需方以外的物流企业提供物流服务的运营模式。是货物的生产或销售等企业为集中精力增强核心竞争能力，将其物流业务以合同的方式委托于精心选择的专业物流公司（3PL）运作。第三方物流企业提供物流服务的方式是多种多样的，如前店后仓式、单品配送式、整合配送式等等。2、非专业物流公司也称为货主方物流公司，它是货物生产企业以自营为主的物流运营模式，即企业自己在全国范围内建立起网络化的现代物流配送体系，自主运营完成物流业务的全部流程。利用精确而迅速的信息流动可以达到即时采购、生产和销售的良好效果，从而努力实现零库存。73 第五章建设方案3、综合性物流公司则是上述两种运营模式的结合。企业（货主）物流是由供应物流、生产物流、销售物流以及回收利用物流共同构成的。综合就是指将上述物流环节中的某一部分或几部分由第三方物流公司完成，其余的物流环节依然由货主自己来做。这是我国目前大多数企业采取的物流模式。哪个环节需要由第三方物流公司完成，主要取决于企业自身的软硬件能力和社会的物流服务能力。这种形式也相应地集合了上述两种物流模式的种种优点和缺点。随着市场经济的发展完善，社会分工逐渐细化，第三方物流企业——由供方与需方以外的物流企业提供物流服务的业务模式应运而生，这些物流服务商在产权关系上是独立法人企业，并不隶属于某个生产企业。从物流理论上说，第三方物流企业的运营模式，可以提供专业化、规范化、规模化的物流服务，降低物流成本，因而也就提高了企业的市场竞争力。因此本项目物流配送中心将采用专业（第三方）物流公司的经营模式，以做到专业化、规范化运作。5.4项目功能设计为了实现本项目的建设目标，在建设内容上设置了四大功能，分别是仓储、装配货服务、信息服务、综合服务功能等。5.4.1仓储功能1、场所根据项目运营特点，本项目仓储主要针对水暖器材，设标准仓储库；针对危险物品设置专用仓库保管。2、功能针对不同水暖器材仓储要求，按规范要求分门别类进行贮存、分装和货物配送工作。73 第五章建设方案3、管理服务（1）场区所有仓储库全部实行全自动安防监控和现代化经营管理，建立完善的电脑贮存资料档案，设计流畅的专业仓储运输线路，配备必要的机械设备，以减轻工人劳动强度，实现物流现代化、信息化，提高工作效率。所有仓储物质符合安全、消防、特种行业物品管理规定。（2）按照所仓储物质的不同要求和规定，进行质量检测、检验和计量，建立严格的物资产品准入制度。5.4.2装卸、组配货及配送功能1、场所在仓储库内附设货物装卸、组配货间。2、功能（1）出入库产品检测、检验、计量。（2）按客户对货物品类、型号、规格、数量、包装、仓储等要求，进行商品集中堆放、分拣、组配、包装、装运、配送等作业。3、技术要求（1）快速准确的检测、检验、计量。（2）规范化的产品包装。（3）采用安全可靠、快捷的装运设备，减轻劳动强度。（4）完善的检、配、装、送管理程序。（5）利用电子办公软件，电子备案配送产品的品类、型号、规格、包装、数量等，节约人力，使装卸、配送服务更加精准化，集约化。73 第五章建设方案5.4.3信息服务功能1、场所互联网信息。2、功能通过声讯、计算机网络等多种渠道为客户提供产品、车辆信息、物流配送业务办理等的全程咨询、查询服务。建立物流公共信息平台。整合水暖器材物流从上游供应商到下游用户各个环节，建立物流产品供需资源数据库，为供需双方及物流等各环节服务方便、及时、准确的提供信息共享、交互、全程交易、决策支持、数据挖掘等服务功能。3、技术要求（1）采用集计算机电话集成技术、语音处理、计算机网络、数据库于一体的呼叫中心（call-center）技术组成信息呼叫系统。（2）提供对各种线路资源的支持，使电话交换与计算机系统有机结合。完成信息咨询、信息查询、费用查询、业务受理等各种功能，并作为人工服务的辅助和引导。（3）采用RFID（电子标签）、车载GPS定位系统等现代先进物流信息技术的应用，实现数据的采集与应用，运输车辆的全天候定位跟踪，提高物流的作业效率，降低物流成本。5.4.4综合服务功能紧密围绕物流配送业务提供全方位优质服务，创建良好的经营环境，主要服务功能有：73 第五章建设方案（1）鼓励个体物流公司加盟：以优惠的政策吸引个体物流公司加盟，使物流运输线路及网络更全面更广；鼓励个体车主加盟，增强本物流中心的运输能力。（2）设立工商税收服务窗口：在物流中心设立工商税收服务窗口，办理各种经营执照，方便入园企业和运输户纳税。（3）法律咨询服务：法律顾问服务。（4）金融服务：储蓄、融资、保险、小额信贷服务。（5）邮政、联运服务。（6）生活服务：提供吃住、购物、娱乐、医疗等建设服务。（7）治安服务：实行统一的物业管理，强化治安、绿化、卫生保洁等服务工作，为各路客商提供一个优美安全的工作环境。5.5土建工程方案5.5.1主要建（构）筑物建筑结构特征1、仓库建筑面积28400平方米，均为1层重钢结构建筑，高度4.5m。内外墙均为240mm厚空心砖墙；屋面为双层压型钢板，内夹75厚玻璃棉毡；外墙设塑钢窗；大门为钢制保温门；地面不发火花混凝土地面；空心砖墙外饰为蓝色涂料，内饰刷白色乳胶漆涂料。2、办公楼及其他辅助用房总建筑面积2200平方米，包括：办公楼2000平方米，2座公厕，每座占地50平方米，共50平方米，变配电房50平方米，水泵房50平方米，门卫室50平方米，均为单层砖混结构，钢筋混凝土条基，水泥混凝土地面，塑钢门窗，内墙面刷乳胶漆，外墙清水墙。73 第五章建设方案5.5.2主要建（构）筑物一览表主要建构筑物详见表5-1。主要建（构）筑物一览表表5-1序号建筑物名称占地面积（m2）建筑面积（m2）层数结构形式1仓库30000284001钢结构2办公楼及其他辅助用房85022002.1办公楼65020003砖混2.2公厕50501砖混2.3变配电房50501砖混2.4水泵房50501砖混2.6门卫室50501砖混3停车场25002500砼结构　合计33350.0030600.00　　5.6设备方案5.6.1设备选择原则以建设“技术先进、节能高效”的物流配送中心为目标，设备选型应统筹兼顾以下原则：1、仓储配送上适用：所选购的设备应与本物流中心仓储配送规模需求相适应；2、技术上先进：在满足仓储规模需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突显绿色、无污染的概念；3、经济上合理：即要求设备价格合理，在使用过程中能耗、维护费用低，并且回收期较短；4、考虑设备的可靠性和维修性、设备的安全性和操作性，选用运行效益高，节约能源，环保无污染的设备。73 第五章建设方案5.6.2主要设备配置1、信息网络系统设备（1）信息网络设备：办公电脑、网络连接设备及其配套设备、物流配送信息平台系统。（2）通讯网络系统设备。主要包括：电话机、终端接口等。（3）安全监视网络系统设备。主要包括：摄像机、录像机、解码器、操作台、显示器等。2、仓储运输设备仓储运输设备主要为运输车辆、起吊机、叉车、堆高机、搬运机、电瓶车、移动式装卸机、包装捆扎机、移动式配货平台、排风机、装配式货架（柜）、垫板、手推式送货车等。3、其他设备其他设备主要包括产品安全出入库检测设备，变配电、供暖、冷藏、消防、环保等公用辅助设施设备。5.7总图布置5.7.1总平面布置原则（1）符合XX市XX区XX镇（城北工业小区）总体规划要求；（2）总体布局合理，功能分区合理，满足工艺操作、行业规范要求；（3）符合防火、卫生、安全等有关规范的要求，并充分利用土地的原则；（4）充分体现功能区分明确，物流人流互不干扰、流动顺畅等原则。73 第五章建设方案5.7.2竖向设计建设场地地势较平坦，采用平坡式布置。根据相邻城市道路的路面标高、场区排水以及车辆行驶安全等条件确定建筑物地坪和厂内道路标高。5.7.3场区防护及绿化1、用地内建筑物根据其性质、耐火等级按防火间距要求布置。2、靠近道路的围墙采用通透式围墙，其它采用砖砌围墙作为周边维护，出入口设门卫。3、绿化是环境保护的一项重要措施，在总平面布置中充分考虑到绿化区、绿化带的设置，增加绿化面积，达到美化、防尘、防噪音的效果。项目总绿化面积为1500平方米，绿地率≥15.00%。5.7.4道路广场、停车场设计1、场区内道路便于交通运输和消防。采用城市型沥青混凝土路面，道路设计为9～15m，其中入口处、仓储区主要道路为15m，次要道路为9m，道路转弯半径设计为6～12m。2、在场区出入口前及办公、生活区建筑物间穿插布置绿化广场。3、停车场采用混凝土路面，为便于不同车辆停靠及出入，保证场区内交通顺畅，停车场在明显位置设置办公车辆、运输车辆停靠标识。5.8公用工程5.8.1给水工程1、给水工程布局结构73 第五章建设方案场区供水管网采用办公、生活、消防三合一系统，管网采用环状与枝状相结合的铺设方式，干管环状设置，支管枝状设置，水管管径分别为DN250、DN200、DN100。给水主管网最大管径为150毫米，最小管径为25毫米。给水管道可用PE管，柔性接口，给排水管网与建筑红线平行布置，集中设置在道路一侧。2、消防制度及消防用水场区内设有消防水泵，并设有备用电源。室内外消防采用高压制，由水泵加压。建筑内设室内消火栓，两消火栓距离36m，室内消防水量为10L/s，同时使用消防水枪数量为2个。室外消防流量为20L/s。配置消防水泵两台，一用一备。3、管材场区室外供水管道为埋地敷设方式，其管材采用球墨铸铁给水管，室内部明装的给水管采用PE管，消防给水管均采用热浸镀锌钢管，卫生间内的给水管采用PP—R塑料管。5.8.2排水工程1、排水方式场区排水采用雨污分流制，其污水主要为生活污水，生活污水经场区化粪池处理后排入城市污水管网。2、管材场区排水管道采用钢筋混凝土排水管，卫生间内污水管采用UPVC塑料排水管。5.8.3雨水工程1、排水制度及方式73 第五章建设方案本项目的雨水排放采用雨污分流制。建筑物屋面的雨水经天沟收集后，经落水管排至地面，地面雨水汇集至道路各雨水口，由场区雨水管网汇总后通过雨水总排放管排至雨水管网。2、管材场区雨水管道采用钢筋混凝土排水管，建筑物落水管采用UPVC塑料排水管。5.8.4供电工程1、根据项目用电负荷要求，项目建成后，按三级用电负荷设计，电源申请供电部门就近解决，供电电压10KV，项目自建变配电房一座。由变压器室，高、低压配电室、控制室及维修间组成。2、场内各单体建筑物均设动力、照明配电箱柜，线路均采用25m㎡－35m㎡铝芯电缆，电缆沟敷设。3、路灯栽杆架设150w探照灯和装饰灯，采用时间继电器或光电开关实行分区集中自动控制。4、防雷、接地措施场区接地系统采用TN-C-S系统，变压器中性点直接接地，接地电阻不大于4Ω。5、主要设备选型10KV变压器选用S9-1250/10节能型，高压配电屏选用GZST型，低压配电屏选用BZS型，控制柜选用PTK型，直流屏选用PK型，动力配电箱选用XL（F）-21型，照明配电箱选用PXT（R）型。5.9节能减排措施根据国家“十一五”节能减排任务要求，结合公司节能减排实际情况，73 第五章建设方案全面落实完善节能减排组织体系、建立健全节能减排监测体系、完善企业节能减排考核体系等项工作措施，确保节能减排取得明显成效。首先把节能降耗指标纳入经济责任制进行考核，直接与员工的工资收入挂钩，实行全程监控、奖罚兑现。其次是派管理人员参加节能的技术培训，通过自上而下、全员普及的教育培训，增强员工的节能意识。第三是主动接受社会监督，并积极采用先进的节能设备，切实做好节能减排工作。73 第六章环境影响评价第六章土地利用与节能节水6.1土地利用本项目拟征用土地50.00亩，约33350.00平方米。参照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号），从投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标对本项目用地情况进行了分析计算。详见表6-1。用地指标分析表表6-1序号项目单位数据备注1总征地面积亩5033350平方米2建筑占地面积平方米3085046亩3总建筑面积平方米306004停车场面积平方米25005绿化面积平方米15006容积率0.92≥0.77建筑系数%34.52≥30%8绿地率%15.00≤20%9投资强度万元/公顷3376.47≥2762.80万元/公顷根据国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号），建设项目各项用地指标规定为：容积率≥0.7，建筑系数≥30%、行政办公及生活服务设施用地所占比重≤7%、绿地率≤20%、投资强度≥2762.80万元。从表7-1指标计算数据来看，本项目各项用地指标达到了国家规定的标准，符合国家节约、集约用地的要求。73 第六章环境影响评价6.2节能政策和设计依据6.2.1节能政策按照《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]278号）精神，节约能源是我国的一项长期基本国策，是实现能源有效配置的手段之一，对提高经济效益具有重要意义。国务院在节能减排降耗的有关文件中明确要求：节能减排工作任重道远，重点要完善并严格执行能耗和环保标准。新上项目必须进行能源消耗审核和环境影响评价，不符合节能环保标准的不准开工建设。要加快节能环保技术进步，积极推进以节能减排为主要目标的设备更新和技术改造，引导企业采用有利于节能环保的新设备、新工艺、新技术。加强资源综合利用和清洁生产，大力发展循环经济和节能环保产业。6.2.2设计依据和标准我国是一个能源短缺的国家，节约能源是我国贯彻“可持续发展”的既定国策。节约能源也是节约资源，降低生产成本的重要措施。本章节编制依据如下：1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中国节能技术政策大纲》（2006）；3、《节能中长期专项规划》（发改委环资[2004]505号）；4、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（2007年）；5、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；73 第六章环境影响评价6.3节能、节水措施本项目属物流基础设施建设，不属于高能耗产业。就本项目所涉及的内容提出节能措施，具体如下：6.3.1建筑节能严格按照《公共建筑节能设计标准》的要求，各分项工程在设计、施工中均应加强建筑节能，对建筑标准、建筑工艺、建筑材料、设备提出明确的环保要求，使每一项基建工程都符合国家和省上的节能、环保要求。主要措施如下：墙体可采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃（low-E玻璃）、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石沙保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。采用综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构优化集成节能技术。例如，双层幕墙技术是中间带有可调遮阳板、且可通风的方式，夏季可有效遮阳和通风排热，冬季又可使太阳光透过，减少采暖负荷。6.3.2其他节能措施1、公用动力设施尽量布置在负荷中心，减少管线长度能源损失。73 第六章环境影响评价2、选用节能变压器，场区变配电站的设置尽量靠近负荷中心布置，减少电能损失。3、照明中路灯部分的光源采用高显色性高压钠灯，房间内照明采用荧光灯，走廊、楼梯间、卫生间的照明采用节能灯，楼梯间照明控制采用延时开关。4、在设备的采购中注意其节能性能，尽量选用低能耗的产品。在设备选型上应充分考虑了节能的因素。5、设计贯彻节约用水原则，尽量循环使用。6、所有卫生设施均采用节水型产品。7、建立节能奖励制度，结合本项目单位的实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励；8、教育职工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。9、节约能源是企业管理的一项日常任务，应在有关部门内设置相应机构，负责管理，统一协调。各部门应建立相关的规章制度，并定期检查与考核，要对职工进行经常性宣传教育，开展节能活动，提高节能意识，同时搞好能源计量，加强能耗定额管理，做到合理用能，均衡用能，节约用能。73 第七章环境影响评价第七章环境影响评价7.1环境保护标准及依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》；3、《建设项目环境保护设计规定》（国家计委、国家环保总局，1987.3）；4、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；5、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；6、《城市区域环境噪声排放标准》（GB3096-93）；7、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；8、《大气污染物综合排放标准》（GB8978—1996）；9、《污水综合排放标准》（GB8978—1996）；10、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。7.2环境保护原则和目标7.2.1环境保护原则1、坚持环保“三同时”原则。2、坚持服从“统筹规划，把项目环境保护、治理与区域环境综合治理同步进行”的原则。3、坚持“环境硬件建设与软件建设相结合”的原则。7.2.2目标根据XX73 第七章环境影响评价市及项目区域发展规划提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划，分步实施，突出重点，配套推进的原则，采取工程与技术措施相结合的方法，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、城市文化相融合，达到项目区内各功能协调、开放、环境清洁卫生并具有环境示范作用的物流配送中心。7.3环境影响分析7.3.1建设期环境影响分析本项目建设期对环境的影响主要为扬尘、噪声、固体废弃物等，经采取措施后可达到环境保护的要求。1、对水环境的影响施工期废水主要是来自暴雨的地表径流、地下水、施工废水及施工人员的生活污水。如果处理不当，将对地表水环境产生一定的影响。2、对环境空气的影响在施工过程中，引起环境空气污染的污染源主要有：（1）施工机械和运输车辆所排放的废气；（2）开挖及回填产生的粉尘；（3）水泥、砂石、泥土、石灰等在运输、装卸过程中产生的扬尘；（4）开挖的泥土未及时清运暴露在外、材料堆放不当被风扬起产生的扬尘等对施工场地周围环境空气质量将产生不良影响。3、对声环境影响施工阶段的噪声主要来自以下三个阶段：基础施工阶段、建筑结构施工阶段、设备安装阶段。将对施工场地附近地区的声环境产生影响，此外，由于施工期运输车辆增加，会增加场区内公路沿线地区的噪声污染。73 第七章环境影响评价4、固体废物对环境的影响施工期间建筑工地会产生大量余泥、渣土（包括拆除旧建筑物的渣土）、地表开挖的余泥、施工剩余废物料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会阻碍交通，污染环境。7.3.2项目运营期环境影响本项目正常运营期间对环境的影响主要为：1、废水：运营期的废水主要来自场区内办公人员的生活污水。2、噪声：主要为运送货物车辆来往引起的噪声。3、固体废弃物：主要是生活垃等。7.4环境保护措施7.4.1项目施工期的环保措施要由具备资质证书的施工单位进行施工，并严格确保施工区域，施工边界要有围档，围档高度不得低于2.5m，做到坚固，平稳、整洁、美观。施工要划定施工区，合理安排施工进度。1、施工废水防治措施施工时产生的泥浆水等废水必须经过沉沙池处理后方可外排，施工人员产生的生活污水需经处理后方可外排。2、施工废气防治措施施工时应洒水使作业面保持一定的湿度，加强回填土方堆放场、材料堆放场定点定位的管理；运输车辆应按规定配置防洒落装备，并规划好运行路线，避开环境空气敏感点；沙、石、水泥堆放有防护措施，防止扬尘污染。73 第七章环境影响评价3、施工噪声防治措施对产生高噪声设备（如搅拌机、打桩机）尽量安排在白天使用，合理安排高噪声设备远离敏感目标作业，同时夜间（22:00～6:00）不使用噪声设备等。4、施工固体废物防治措施车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。7.4.2项目运营期的污染防治措施为了有效的实现对环境的保护，避免对环境造成污染，在项目建成运营后将采取以下的措施：1、建立有效的环境保护制度；2、设立环境监督机构，并配备相关的检测设备与设施；3、根据国家及有关部门制定的标准与要求，确立检测目标、建立科学合理的检测手段；4、实行环境目标责任制，制订定量考核制度，限期治理制度，加大排污处罚力度。5、道路经常洒水，建立雨污分流排污体系，污水全部送污水处理厂达标排放。6、加强对仓储物流服务区等重点污染源的管理。7、加大宣传力度，进行文明督察、礼貌巡视，大力提高公众的环保意识。73 第七章环境影响评价8、本项目固体废弃物主要是：生活垃圾，对固体废弃物，应实行带装分类收集，堆放，回收利用；配备密闭无泄漏垃圾收集器和密闭型垃圾运输车；并设可回收与不可回收两用垃圾箱，配备宣传清洁员。9、建立和培训一支环保管理、巡视督察及环境卫生维护员专职队伍。包括法规培训、管理培训、技能知识培训等。7.5环境影响评价7.5.1环境影响评价结论本项目在整个施工过程和运营过程采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家和地方要求的环境标准，项目的建设和运营不会对环境质量现状产生不良影响。因此，从环境保护角度分析，本项目是可行的。7.5.2建议1、加强环保设施的维护与管理，确保正常运转，各项污染物长期稳定达标排放。2、进一步加强场区绿化、美化工作，积极改善环境质量。3、抓紧办理建设项目环境影响评价及XX市环保局批复。73第七章环境影响评价73 第八章项目组织与管理第八章项目组织与管理8.1组织机构与职能划分项目建设阶段的组织机构设置：湖北XX农业科技有限公司为项目领导小组，主要职责：负责各方面的组织协调，工程质量和配套设施的验收，资金的预算、发放、审核回笼，对外联络和业务洽谈，向上级汇报工程进度情况等。小组成员为5—7人。8.1.1组织设立原则组建企业组织机构，以满足和发挥物流配送中心的多项功能为目标，以“管理高效、职责分明”原则，确保整个组织高效运作，确保物流配送中心的正常运营，为企业赢得最佳经济效益。本项目在建设过程中，将严格按照国家建设程序办理，实行项目法人责任制度、工程质量领导负责制度、合同管理制度等相关制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。项目建成后，应严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行试运行及竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。8.1.2组织机构设置1、机构设置本项目实行高效的企业组织运作模式，实行公司董事会领导下的总经理负责制形式的企业经营管理机构设置。73 第八章项目组织与管理总经理负责企业日常经营管理工作，设业务部、客户服务部、仓储运输部、财务部、设备管理部、行政部、人力资源部、网络部和保安部，共九个部门，组织结构见图8-1。股东会监事会董事会总经理客户服务部仓储运输部财务部设备管理部行政部人力资源部业务部保安部网络部图8-1项目运营组织机构图2、各部门职责（1）业务部业务部的主要职责为明确公司的配送服务目标并努力实现目标；维持与老客户的良好关系，努力发展新客户；进行市场调研和市场需求预测，提出竞争策略和建议。（2）客户服务部73 第八章项目组织与管理客户服务部门是联系公司与客户的纽带，是公司的对外窗口。其主要职责为维护客户资源，防止客户流失，提供优质的后继服务。既要在客户中积极推广企业的宗旨、服务、理念、产品，又汲取协调客户的建议、需求、投诉等，使双方在合作中互利互惠、协调发展、和谐共赢。（3）仓储运输部仓储运输部主要职责是负责日常运输产品的缴库、保管、发运、销货退回及滞存品处理等事务流程，以及有关成品仓储管理作业的库位规划、收发货作业及仓储管理等事务，另外还负责公建设施、机械、制冷设备的管理和维护工作。并根据公司业务开展情况全面负责公司车队的调度和运输业务的实时监控管理；对仓储货物定期进行检查，对仓储能力进行调配。（4）财务部财务部主要职责是负责整个公司的财务事项，公司财力和发展预、结算的编制；日常财务核算、出纳工作；并负责定期对各部门的收、支情况进行分析，及时向总经理汇报资金运转情况；参与公司各部门经营管理预测和决策，参与各种生产经营会议，参与审核、审查等重要经济活动。（5）设备管理部设备管理部主要职责是负责设备调试、设备的维护和安全。保障公司设备的正常运营。（6）行政部行政部主要职责是负责物流配送中心日常事务性工作，做好各种后勤服务。（7）人力资源部73 第八章项目组织与管理主要负责人员的招聘、培训及人员编制管理工作。（8）网络部网络部主要负责公司各部门计算机的维护与维修，公司网络的建设及信息更新，物流信息服务平台的建设、维护与管理。（9）保安部全面负责场区治安防范管理，贯彻落实“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，经常性地开展场区治安、消防宣传工作、指导与监督群防群治工作的落实；严格治安防范管理，做好日常工作日志，严格外来车辆、人员及进出货物的登记检查工作；维护物流中心公共区域的治安秩序。3、企业工作制度本项目物流配送中心将建立如下的工作制度：（1）仓库管理制度；（2）设备管理制度、包括维修制度；（3）装卸搬运制度；（4）接货验收制度；（5）发货与运交货制度；（6）事故处理制度；（7）污染物、废品回收处理制度。8.2人力资源配置8.2.1项目定员73 第八章项目组织与管理根据项目建设单位实际情况，按物流中心的具体要求与特征，为保证项目建成后的正常运行，按照科学合理、精干高效的原则，本项目拟新增劳动定员合计80人。所需人员按照其工作岗位和劳动分工不同，分为五类人员：1、工人：在物流各环节直接从事物流作业的工人、大修理等人员。2、物流工程技术人员：担负物流工程技术工作并具有工程技术能力的人员。3、管理与经营人员：在物流中心各职能机构及在各物流环节（或附属辅助作业服务单位）从事行政、物流管理、市场营销业务的人员。4、服务人员：服务于至关生活或间接服务于物流作业的人员。5、保安：保卫物流配送中心的治安、消防、秩序等的人员。8.2.2人员来源项目人员直接向社会公开招聘，根据专业技能要求和岗位要求坚持公开、公正、任人唯贤、择优录取的原则，经培训和试用后正式录用者须按照我国《劳动法》的规定与公司签订劳动合同，双方共同履行合同内容。本项目主要岗位操作人员应具备大专以上文化程度，技术人员、管理人员应具备相关专业本科以上文化程度，特种岗位作业人员如电工等必须具备相应的技术知识和实践经验，取得资质证书后方可上岗操作。8.3人员培训计划1、人员培训计划73 第八章项目组织与管理公司应加强职工培训工作，提高职员的综合素质。公司每年都应制定详细培训计划，采用专业培训讲师与外聘专家相结合的方式，对所有人员从企业理念、管理体系、专业知识、设备仪器操作等各个方面进行全方位的培训，每人每年培训时间不少于40个小时。2、培训方式（1）派往工作人员前往类似的物流中心进行现场学习、实习与培训。（2）举办各种类型的物流培训班、培训会议。（3）鼓励员工参加相应的物流资格学习与考试，并对于有发展潜力的员工，派往高等学校进行专业培训。8.4项目的建设管理8.4.1项目实施管理实施工程建设的项目管理，是确保项目建设实施的重要措施。本项目在建设过程中，应严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营，实行全过程负责。以及招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收等制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。实行项目管理，就是要在项目规划、可行性研究、投资决策的基础上，对本项目的建设准备、勘察设计、施工、竣工验收等全过程的一系列活动，进行规划、协调、监督、控制和总结评价，以保证本工程建设的项目质量、进度、投资目标的顺利实现。73 第八章项目组织与管理管理内容主要包括：合同管理、组织协调、目标控制、风险管理、信息管理、环境保护等内容。项目建设单位必须实行工作责任制，将各项管理业务落实到部门，明确具体责任人。8.4.2竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。8.4.3项目招投标1、招标的原则和要求在中华人民共和国境内进行招标投标活动的建设项目，应严格执行《中华人民共和国招标投标法》，《中华人民共和国建筑法》和国家计委关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定，凡是施工单项合同估算价在200万元以上的工程，重要设备、材料等货物的单项合同估算价在100万元以上的采购，勘察、设计、监理单项合同估算价在50万元以上的服务，都必须进行公开招标，择优确定。建设单位应按政府有关招投标管理办法，结合自身的建设管理力量，选择招标的组织和管理方式。如自身具有从事同类工程建设的工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标的经验，可以自行组织编制招标文件，自主组织招标；如达不到上述条件的，可以委托有相应资格的中介服务机构或招标代理公司组织招标。73 第八章项目组织与管理2、本项目招标规模标准及招标内容本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。（1）招标范围本项目招标范围除设备外为全部招标，结合项目实际为勘察设计、建筑工程施工及安装工程、工程监理等，设备仪器和软件采购为部分招标。（2）招标组织形式根据项目的具体情况，按照国家有关规定，勘察设计、建筑工程施工及安装工程、工程监理、仪器设备软件等采购活动拟采用的招标组织形式为委托招标，委托有招标资质的单位进行招标。（3）招标方式本项目的设计和工程监理拟采用的招标方式为邀请招标，建筑施工及安装工程、仪器设备软件采购拟采用的招标方式为公开招标。项目实施中的招标内容详见表8-1：招投标内容一览表表8-1分项招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建安工程√√√工程监理√√√73 第八章项目组织与管理仪器设备√√√重要材料√√√8.5项目建设工期和施工进度本项目将加强建设管理措施，采取单体工程同步启动、平行交叉作业的方式进行施工，以缩短工期，使项目早日建成建设运营。本项目建设期约16个月，2014年1月前完成项目申请及规划，2014年3月至2014年7月主要完成土建工程，2014年8月完成设备及仪器的购置和安装调试，2014年10月完成配套设施工程和职工培训及试生产，2014年12月正式投入使用。结合项目的实际情况，本项目具体的进度规划如下（见表8-2）：1、项目前期工作阶段2013年9月—2013年12月，为项目前期准备阶段。计划完成项目可行性研究报告、初步设计、施工图等文件的编制、上报和审批等项目前期工作，同时进行设备询价、项目开工前的准备等工作。2、施工阶段2014年1月—2014年10月，为项目建（构）筑物施工阶段。计划征用土地50.00亩，平整土地、完成仓库、办公楼、厕所、门卫、变配电室等附属配套工程的土建施工，并完成场区内停车场、道路工程、给排水工程、电力工程等公用工程建设，完成厂区绿化建设，完成隐蔽工程施工。完成设备、仪器的安装和调试。3、竣工验收阶段73 第八章项目组织与管理2014年11月-12月，为项目收尾及验收阶段。计划完成本项目的各项收尾工程，组织竣工验收，并开始人员招聘及培训等工作。项目实施进度计划表表8-2时间工作阶段2013年2014年2014年2014年2014年9-12月1-6月6-7月8-10月11-12月项目前期工作阶段施工阶段竣工验收阶段73 第九章安全、卫生与消防第九章安全、卫生与消防9.1劳动安全卫生设计依据1、《中华人民共和国国家劳动法》（1994）；2、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察及规定》（1996）；3、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；4、《用电安全导则》（GB/T13869-92）；5、《工业与民用电力装置的接地设计规范》（JBJ65）；6、《机械防护安全距离》（GB12265-90）。9.2劳动安全卫生防护措施9.2.1施工期安全防护本项目在工程施工期间应建立劳动安全管理制度，明确项目经理、施工员、安全员等人员的职业素质和技能要求，建立现场安全纪律、文明工地管理制度、农村合同工、临时工的安全管理制度，以及现场安全检查制度和教育培训制度，并且要严格执行安全技术措施的逐级交底制度。整个施工期中，贯彻“安全第一，预防为主”的方针，有关职业安全与卫生的技术措施与设施，应与主体工程“三同时”，以保障施工现场及其周围行人、车辆和施工人员的安全，确保工程项目完成后符合职业安全卫生方面的法规和标准。9.2.2运营期安全防护73 第九章安全、卫生与消防本项目安全防护重在以预防为主，设计完善的安防检测、监控、报警系统，对整个场区进行全方位的安全监控，防火、防盗、防爆、处理突发事件等，应具备完整的硬件设施。1、职业危险因素分析本项目物流作业过程中的危险因素主要为装卸搬运过程中设备操作可能出现的危险。2、安全防护措施对于物流作业中可能出现的危险，要严格按照操作规范来进行作业，建立自动报警、紧急事故系统，并强化对设备的维护和检测。本项目将采取如下的防护措施：（1）贯彻安全法规，完善安全管理制度。对从业人员定期进行安全教育和法律义务宣传，遵规守纪，合法经营，对检修维修工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作、无证上岗。（2）在配电室等危险部位设置警告标志和防护设施，电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保证设备的安全运行和操作人员的安全。（3）按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。（4）定期对配电设施、水表、消防设施等进行安全检查与维护，确保日常安全。（5）设置管理机构，制定管理制度①设技安环保处，配有专职的技安管理人员。②制定安全生产、劳动卫生的管理制度，层层落实安全责任制，以保证员工的安全和健康。③73 第九章安全、卫生与消防应严格按照特种设备安全监察条例和企业现行的安全管理制度运行，实施定期检验安全监控，同时接受质量技术监督部门的监督检查，保证设备的安全可靠运行。④定期按时发放员工劳保用品。3、职业卫生（1）设生活办公辅助用房，为员工提供更衣和休息的房间及卫生间等；局部室内安装有空调设施，可更好地改善员工的工作环境。（2）建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。（3）在场内外道路旁、空地，种花植树、培植草坪，加强维护、确保绿化覆盖率，美化、净化环境。4、防电、防雷根据场区建筑不同环境特征，选用防腐、防水、防尘、防爆的电气设备，并设置防雷、防静电设施和接地保护。按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。9.3消防9.3.1消防设计依据1、《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；3、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95，2001年修订版）9.3.2主要消防措施73 第九章安全、卫生与消防本项目消防系统将严格依照国家有关规定和规范要求，按照项目所在地区的统一规定进行设计和实施。1、遵守国家颁布的《建筑设计防火规范》有关技术规定，建筑构件的选材满足所需的耐火极限，总图布置必须符合消防规范，确保消防畅通。2、依据《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）的要求采取相应的消防措施。为了降低火灾危险性，在房屋设计环节中均应充分考虑消防因素，并采取了相应的消防措施。在面积较大的库房中留有足够宽的通道以利消防车通过。3、设立全区消防报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并设立消防监控室。4、场区消防采用临时高压给水系统，水压不低于0.35MPa，管网呈环状埋地敷设。5、场区设地下消火栓，间距不大于100米。室内消火栓的布置，要求保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，室内消火栓间距为36米，消防水量为10L/s，室外消防流量为20L/s。配置消防水泵两台，一用一备。6、建立严密的消防保障制度，设立消防管理部门，专人负责，定期对消防设施和防火重点部位进行检查，并对从业人员进行消防教育，定期组织员工和工作人员进行消防知识培训和消防演练，做到防患于未然。7、场内设立安全疏散通道、消防器材位置指示牌。73第十章投资估算与资金来源73 第十章投资估算与资金来源第十章投资估算与资金来源10.1投资估算依据国家、湖北省、XX市相关的政策法规和基本建设收费标准；鄂建[2003]44号文颁发《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》及类似工程经济指标；鄂建[2003]44号文颁发《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》及类似工程经济指标；有关生产销售厂家对设备及工器具的报价和设备及工器具市场价格信息。10.2投资估算10.2.1总投资项目总投资11254.90万元，其中：土建工程投资4865.00万元，设备和仪器购置及安装费4866.32万元，土地费用225.00万元，科技投入30.00万元，预备费267.58万元，流动资金1001.00万元。1、建设投资项目工程投资4865.00万元，其中：仓库、办公楼及构筑物4865.00万元，详见附表2—1所示。设备及工器具购置安装费为4866.32万元，详见附表2—2所示。预备费267.58万元。2、流动资金（含铺底流动资金）本项目流动资金估算采用扩大指标估算法估算，考虑到该公司生产经营特点，流动资金总额以改造固定资产投资总额的1倍计取，本项目需流动资金1001.00万元。全部为公司自筹铺底流动资金73 第十章投资估算与资金来源1001.00万元。3、其他经估算，项目建设科技、其他投资为30.00万元，详见附表2—3、2—4所示。10.3资金来源及管理8.3.1资金来源本项目总投资为11254.90万元，其中：单位自筹11254.90万元。8.3.2银行贷款使用和管理本项目改扩建暂未考虑银行贷款。73 第十一章财务评价第十一章财务评价11.1财务评价依据本项目财务评价依据为国家发改委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，以下简称《方法与参数》）及国家最新财税制度和行业有关规定。本项目成本及收入采用的价格均以当年市场价格为基价预测建成运营后的价格，在项目整个运营期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目财务评价结果的可比性。11.2财务评价基础数据1、根据国家计委和建设部2006年发布的《建设项目评价方法与参数》（第三版），本项目财务基准收益率取10%。2、本项目建设期1年，计算期15年。3、本项目运营负荷为：项目建成运营后第一年为60%，第二年及以后为100%。4、本项目营业销售税金、增值税、所得税税率如下：按照国家现行税法税规定，本项目营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加税率分别为7%和3%，所得税率为25%，营业税金、所得税数据详见财务评价附表。5、营业收入估算项目运营后正常年可实现营业收入6614.00万元，其收入构成详见表11-1、11-2。73 第十一章财务评价项目正常年份运输服务费收入估算表11-1序号商品品种运输数量（万吨）运输服务单价（元/吨）运输服务收入（万元）1农资产品806480　合计80480仓库租赁收入估算表表11-2序号仓库面积㎡运输服务单价（万元/㎡）运输服务收入（万元）1仓库284000.2166134　合计2840061346、主要成本估算（1）本项目物流运输服务成本按照运营收入的70%进行估算，辅助服务成本为运输服务费的5%进行估算。正常年份物流运输服务费成本4960.50万元。（2）本项目正常年外购燃料及动力费用为65.00万元。（3）本项目新增人员80人，员工平均工资福利标准为30000元/人·年，正常年份工资及福利费240.00万元。（3）本项目维修费用为固定资产原值的0.7%，维修费用数据详见经济评价附表。（4）折旧费①折旧费。固定资产折旧采用平均年限法平均计算，残值为零。各类固定资产的折旧年限，按以下数据计算：房屋及建筑物：30年,机器设备：15年②制造费用为107.30万元/年。数据详见经济评价附表。（5）摊销费73 第十一章财务评价项目摊销费包括无形资产摊销和其他资产摊销，本项目土地使用权摊销按30年计算，数据详见经济评价附表。（6）本项目管理费用按营业收入的1.5%估算。11.3财务评价指标按照《方法与参数》的有关规定，本项目财务评价进行了盈利能力指标和财务生存能力分析。具体如下：13.3.1盈利能力分析按照《方法与参数》的有关规定，本项目盈利能力指标计算了项目财务内部收益率、项目财务净现值、项目投资回收期、项目资本金净利润率和总投资收益率指标。经计算，本项目各项财务评价指标如下：本项目正常运营后，年平均营业收入6614.00万元，年平均总成本费用为810.64万元，年平均缴纳营业税99.60万元，年平均营业税金及附加11.95万元，年平均利润总额为1141.78万元，年平均上缴所得税为285.44万元，年平均净利润为856.34万元。1、财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目全部投资财务内部收益率（）计算结果为税后38.44%，均高于本项目设定的基准收益率。73 第十一章财务评价2、财务净现值（FNPV）按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。（式中为基准折现率）,设为10%本项目全部投资财务净现值（）计算结果为税后4025.05万元，净现值均大于零。3、投资回收期（pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资（固定资产投资和流动资金）所需要的时间。其计算公式如下：本项目全部投资投资回收期（pt）经计算为税前2.70年，税后4.20年。4、项目资本金净利润率（ROE）按照《方法与参数》的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。其计算公式如下：73 第十一章财务评价经计算，本项目资本金净利润率为31.00%。5、总投资收益率（ROI）按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为41.75%。13.3.2财务生存能力分析按照《方法与参数》的有关规定，本项目编制财务计划现金流量表，进行了财务生存能力分析。经分析本项目财务生存能力尚可。正常运营年每年的净现金流量、项目累计盈余资金正常运营年份均大于0，不会出现依靠短期融资来维持运营的状况（详见财务计划现金流量表）。11.4财务评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均营业收入1184.07万元，年平均总成本费用为810.64万元，年平均缴纳营业税99.60万元，年平均营业税金及附加11.95万元，年平均利润总额为1141.78万元，年平均上缴所得税为285.44万元，年平均净利润为856.34万元。73 第十一章财务评价项目总投资收益率为41.75%；全部投资财务内部收益率31.00%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为4025.05万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为4.20年（所得税后）。生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。综上所述，本项目经济可行。73 第十二章研究结论与建议第十二章研究结论与建议12.1结论本报告通过对XX农资产品物流大市场建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及必要性、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用、节能与节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等方面的综合分析，得出以下结论：1、XX农资产品物流大市场建设项目符合中央及省政府物流产业政策和行业发展规划的要求，对整合、规范未来农资及周边地区农资产品市场资源，促进物流产业的发展，满足农资产品的市场运输配送需求具有积极的意义，同时为当地带来了一定的就业机会，有利于促进社会和谐。2、本项目建设方案合理,进度计划的安排比较适宜，符合总体规划的要求；项目在建设和运营过程中采取适当的环保措施后不会对生态环境产生不利影响。3、本项目建设充分地利用了当地及周边丰富的资源条件，项目有着巨大的市场需求，其行业发展前景良好。4、本项目建设条件充足，外部的交通、供水、供电等条件均可以满足项目建设及运营需要。5、项目财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。73 第十二章研究结论与建议综上所述，本项目是可行的。12.2建议1、建议项目建设单位认真做好选址征地、环境影响评价等项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。2、项目成功的关键在于建设资金的按时足额到位，因此除资金筹措方案提及的筹资措施外，还要有备用的筹资渠道，以使资金有充分保证。73'