万科聚宝山项目可行性研究报告 35页

'万科聚宝山项目项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展的增长级”和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间”，政府计划三年内投资50亿元，建设全国规模最大的大学城。2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区3公里，周边规划的珠江路软件产业园、钟山36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。3、项目距老城区——新模范马路8公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道——宁镇公路与新模范马路，明年5月份建成通车后，项目距老城区中心仅10分钟车程。4、项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。35 第一部分项目概况一、宗地位置¨一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。¨聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。¨距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。二环线一环线图1-1宗地区位35 二、宗地现状1、四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。聚宝山宁栖公路宗地绕城公路车速可达110公里/小时宁栖公路沪宁铁路宁镇公路车速可达80公里/小时图1-2宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。表1-1宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长（米）14002000——1200宽（米）45050-100——400面积（平米）645208.5合968亩13313215000497076.5合746亩图1-3宗地形状及尺寸3、宗地标高35 宗地内由西向东，地势升高约2m最低点25m400m代征道路代征绿地1200m1400m450m坡度15度坡度10度垂直坡度，与地面最大高差50米（1）宗地内部东高西低¨宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。¨按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。最高点57m图1-4宗地内部高差宗地内局部高低落差（2）宗地标高低于周边用地¨东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。¨西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。¨南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。¨北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。35 55m90m10m25m宗地地面聚宝山铁路绕城公路图1-5宗地与周边高差剖面图（东西向）图1-6宗地与周边高差剖面图（南北向东侧））铁路绕城公路宁镇公路宗地地面55m12m聚宝山图1-7宗地与周边高差剖面图（南北向西侧））铁路绕城公路宁镇公路宗地地面90m22m聚宝山沪宁铁路标高36～49m聚宝山标高35～125m宗地标高25～57m宁镇公路标高36～49m绕城公路标高50～55m图1-8宗地与周边高差4、地块现状废弃的采石场地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。图1-9宗地土地利用现状（1）工厂与市场主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。表1-2工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无35 金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无（2）居民居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。（3）农田农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。35 （4）树木宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值较大。图1-10宗地主要树木分布（5）水塘¨宗地内有水塘20多个，规模普遍较小，其中，500平米以上的3个，最大的1000平米。¨大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中1座为鱼塘，占地1000平米，水质良好。图1-11宗地地表水分布（6）高压线¨现状有2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。¨根据规划，宗地西侧100米处将建设220KV变电站，宗地内部将只有1条110KV二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。规划110kv现状110kv现状110kv规划220kv规划110kv220kv变电站规划110kv规划110kv图1-12宗地高压线走向5、拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积1445亩，房屋总面积22.4万平米，居民693户、工企单位48家，需安置劳动力268人，保养人员148人。其中，¨宗地拆迁面积968亩（含代征道路与绿化用地），占拆迁总面积的67%，拆迁居民400户。¨代拆迁范围面积477亩，占拆迁总面积的33%，拆迁居民近300户。代拆迁范围宗地图1-13宗地拆迁范围35 代拆迁范围三、周边道路及出行方式1、道路对外联系道路主要有绕城公路、宁镇公路、宁栖公路和岔仙公路4条，其中：¨宁镇公路：既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达80公里/小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年5月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路、玄武湖隧道至老城区——新模范马路仅10分钟车程，并且可以通过新模范马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。¨绕城公路：时速可达110公里/小时，通过柳塘、马群、八百户、双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。¨宁栖公路：通往尧化门、栖霞山，规划拓宽为34米。¨岔仙公路：通往亚东（仙林大学城），规划拓宽为33米。表1-3宗地周边现状与规划道路一览名称级别宽度（m）车道速度（公里/小时）交通流量（辆/日）路面绕城公路全封闭快速路50双向8车道11015000沥青宁镇公路一级国道48双向8车道8020000混凝土宁栖公路现状公路8————10000水泥规划交通性主干道34双向6车道——————岔仙公路现状公路6————————规划交通性主干道33双向6车道——————宁镇公路时速可达80公里/小时出入口图1-14宗地现状道路图1-15宗地周边道路规划2、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有6条公交线路，其中50路由宗地内部穿过，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班8：40结束。35 表1-4公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔71W南京站－尧化门－新港开发区5：30－20：3010分钟309W南京站－岔路口－马群－麒麟门－悦民路6：30－20：0015-20分钟70W丹凤街－亚东（仙西）6：10－20：405分钟50W南京站－仙鹤门－亚东（仙西）6：30－20：0015分钟南汤线南京站－岔路口－仙鹤门－麒麟门－汤山5：00－17：3020分钟南上线南京站－尧化门－栖霞山－龙潭－上坝6：50－18：3020分钟3、轨道交通规划规划地铁4号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在2010年以后开工建设。图1-16宗地周边轨道交通规划四、周边3公里社区配套项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足：¨宗地周边社区配套集中分布在“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”，最近的“尧化门”距宗地2公里，2公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”（宗地内现有居民的子女在这2个学校上学）以外，基本没有其它社区配套设施。本项目规模大，除政府规定必须配建学校和幼儿园之外，参照“万科四季花城”开发模式，完全可以通过自建配套的方式解决其它日常生活配套问题。¨项目与市中心以及周边主要配套区——“尧化门”、“花园路”和“规划的仙西新市区中心”之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。¨仙西新市区中心规划有大型休闲广场、图书馆、展览馆、医院、体育场馆、文化艺术中心、青少年宫、商业娱乐设施等配套服务，政府计划在3-5年内建成。尧化门花园路规划仙西新市区中心图1-17社区配套分布图图1-18尧化门主要社区配套分布图35 图1-19花园路主要社区配套分布图图1-20仙西新市区中心规划图五、周边环境与规划1、周边规划图1-21宗地周边规划①钟山高尔夫球场¨宁镇公路以南规划建设36洞标准高尔夫球场，已确定为“十运会”配套设施之一，2005年“十运会”之前建成使用。规划占地面积3640亩，玄武区政府目前正在招商，土地储备中心负责土地运作，计划明年上市。¨南京目前有6个高尔夫球场，但只有1个标准场——南京昭富国际高尔夫俱乐部，27洞，位于浦口珍珠泉风景区内，占地1860亩。另外，位于江宁谷里镇的银杏湖国际高尔夫球场正在建设，占地面积达10800亩，总投资1亿元人民币，将于2003年10月投入使用。②农场山生态公园农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约4000亩，南侧山脚用地已列入聚宝山项目代拆迁范围，具体建设时间未定。35 ③珠江路软件产业园¨位于宗地东南侧，是仙西新市区的一部分，计划建成珠江路电子一条街的生产、科研基地，占地面积约4000亩，总投资35亿元。¨今年9月6日，珠江路科技发展公司、合诚（香港）有限公司与深圳华源达公司投资组建珠江路软件产业园有限公司，主要负责园区一级土地开发，园区主体部分建设投资15亿元，其中前2年投资5亿元用于土地征用和基础设施建设，预计2005年园区基本建成并开始全面运作，估计可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。④仙林大学城¨2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，规划总面积34平方公里，建设总投资约50亿元，集中9至10所大学，吸纳15万高校师生，计划在3年内基本建成。今年，总投资约8亿元、全长24.6公里的大学城道路主框架全面开工。¨目前已经有南京师范大学、南京财经大学（筹）、南京森林公安高等专科学校、南京邮电学院和南京中医药大学5所高校入驻，占地总面积约10平方公里，其中南京师范大学和南京经济学院近2万名师生已经入住。未来的3年内，南京医科大学、南京工程学院、南京森林警察学校、南京工业职业技术学院、南京应天学院及一批重点中小学、幼儿园也将陆续入驻，形成完善的教育产业链。⑤南京经济技术开发区¨2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企业1024家，总投资185.8亿元，主要企业有飞利浦、LG、夏普电子、飞歌空调、AO史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。¨2001年实现GDP60亿元，利税19.2亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。¨2002年第一季度，大部分经济指标同比成倍增长，实现GDP14.95亿元，出口额9215万美元，同比增长89.9%，实际利用外资6366.56万美元，同比增长215.9%，新批外商投资企业14个。2、周边环境（1）四面环山，景观资源丰富，是主城范围内生态环境保护最好的区域①聚宝山¨占地面积与项目总用地面积相当，约1000亩左右。¨东西走向，有东、西2座山峰，西峰海拔125米，东峰海拔101米，由于宗地东高西低，西峰和东峰与宗地的相对高度分别为90米和55米。¨山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度60°左右。¨山上植被茂盛，整体景观良好，山顶有小路通达。¨西峰中部和东、西峰山凹处有2处各1000平米的山地曾开山采石，至今已停采20年，植被重新生长后，目前西峰裸露面积5000平米，山凹裸露处从宗地内基本看不到。35 聚宝山西峰（从西南侧看）聚宝山西峰（从东南侧看）聚宝山东峰（从南侧看）聚宝山东峰（从西南侧看）②紫金山¨位于宗地南侧，东西长7公里，主峰天堡峰海拔448米，是宁镇丘陵的最高峰。¨植被茂密，泉壑幽深，名胜古迹汇集四周，潜隐山间，是南京最赋盛名的大型风景区。③农场山位于宗地西侧，海拔较聚宝山略高，山体及植被整体形态与聚宝山相近，政府规划建设生态公园。35 宗地内看农场山（夏天）宗地内看农场山（冬天）（2）空气质量¨南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北2公里以外，东、南方向均无污染型的厂矿企业。¨主要污染源来自沪宁铁路、绕城公路和宁镇公路通行车辆的尾气及粉尘污染。（3）噪声影响①周边厂矿、仓库基本无噪声，主要噪声来自周边道路，铁路尤其明显¨沪宁铁路：平均每天通车170班，平均8分钟1班，其中，白天每小时至少6班，夜晚每小时4～8班。¨绕城公路和宁镇公路：同一时段车流量相似，上午30辆/分钟，下午25辆/分钟，晚上17辆/分钟；客货比宁镇公路2:1，绕城公路3:2。¨宁栖公路：车流量白天8-10辆/分钟，晚上6辆/分钟；货车居多，客货比1:2。表1-5交通流量分析表单位：辆/分钟时段分次测试宁镇公路绕城公路客车货车总计客车货车总计10:00～12:001181230191433223528141428322931151328平均2193016143014:00～16:001207271712292167231392235 315924141024平均17825151025②噪声值¨白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。¨日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到5dB。¨55dB以下噪声值的分布区域：后退沪宁铁路300米，后退绕城公路100米，后退宁镇公路70米。表1-6噪声测试记录单位：dB后退距离沪宁铁路绕城公路宁镇公路不鸣笛鸣笛5m90～95105707050m——————60-6570m——————55100m709055-65——120m————50——200m6580————300m5565-70————>65dB55-65dB<55dB图1-22噪声分布等值图④坟地影响¨聚宝山山坡、宗地红线边缘分布有宗地内居民的私坟，大部分在宗地边界即可看到。总计100个左右，绝大部分为水泥墓穴，土坟约10个。¨政府负责与宗地一起拆迁，对项目将不构成影响。私坟集中分布区图1-23坟墓分布图⑤潜在危险源¨周边1公里内厂矿企业、仓库无辐射污染及易燃易爆物品。¨宗地（净用地范围）西侧200米处规划一座占地面积1万平米的22万伏变电站，建设时间未定。⑥排洪与泥石流影响¨聚宝山目前无专门的排洪沟，雨水沿山体自然排放。由于地块地处山脚下，地势低洼，聚宝山浮土层薄，蓄水功能差，因此，项目开发需修建排洪沟，以解决雨季洪涝问题。¨原采石场处表层岩石已风化松散，遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。对排洪与泥石流的影响应做专业研究与处理。原采石场处六、市政配套1、宗地内部现状35 ¨宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东向西通过明沟排放到聚宝山西侧，至今没有发生过洪涝。¨电力线通过电线杆接入。¨自来水、电话、有线电视、煤气由宁镇公路接入。2、周边道路市政管线¨宁镇公路现状只有给水、电信和煤气管线，规划1条雨水管线，但没有电力线，规划雨水管线的实施时间未定。¨宁栖公路规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线，2003年道路拓宽时铺设。¨宗地南部边缘22米规划道路规划有电力、给水和雨水管线，道路由发展商修建，但管线由谁铺设目前未定。综合分析，¨污水排放管线及排水方向目前尚不明确；¨电力、给水、雨水可从宁栖公路和22米规划道路接入或排出。¨电信、煤气可从宁栖公路和宁镇公路接入。图例（实线为现状，虚线为规划）电力给水电信雨水路灯污水煤气宁镇公路宁栖公路22米规划道路图1-24周边市政管线分布图七、规划设计要求根据规划设计要点，宗地总建筑面积51.29万平米，综合容积率为1，其中，小高层建筑面积29.94万平米，多层与公建建筑面积14.97万平米，别墅建筑面积6.38万平米。表1-7主要规划设计要求指标规划要求规划用途一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅、小高层住宅）建筑形态比例多层住宅和公建配套用地的面积不得超过总用地面积的1/3。小高层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。35 容积率（≤）别墅≤0.3、多层住宅（含公建配套）≤1.0小高层≤2.0规划布局小高层应放在用地的西部，A、B、C、D必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。建筑限高多层住宅的层数不得超过五层小高层住宅的建筑高度≤36米建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于1：1.3公建配套1、一所九年制一贯制十八班的学校，占地面积不小于15000平米。2、一所九班幼儿园，占地面积不小于3800平方米。3、公建用地纳入多层住宅用地计算。其它高压线可以移位建设要求1、地块周边绿化带和绿化带内22米宽的道路，由开发企业自行建设。2、地块内一所九年一贯制十八班学校由开发企业建设，其用地不在出让范围之内。表1-8根据规划设计要点计算的面积指标用地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）小高层14.972.029.94多层（含公建）14.97（其中，学校1.5，幼儿园0.38）1.014.97别墅21.27（其中A区2.17、B区0.36、C区0.87、D区2.89，合计6.30）0.36.38合计51.211.051.29图1-25宗地规划要求示意第二部分法律风险分析一、土地出让条件1、出让方式及程序（1）出让方式竞买人资格1、境内外的公司、企业和其它组织。2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。35 出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。底价6.5亿元。加价幅度300万元的整数倍。竞买保证金4000万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。报价方式现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。报价币种人民币。成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；不含其它税费。竞得人的确定“价高者得”原则，报价低于底价为废标。项目公司的成立竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。无效报价1、报价低于底价；2、报价不高于前一轮报价；3、未按加价幅度报价；4、报价书未盖单位公章；5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；7、一份报价书中有两个或两个以上报价；8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；10、其它按规定应属无效的。（2）出让程序①报名工作日2002年11月29日至2002年12月23日（星期一）办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。②答疑书面答疑。竞买者必须于2002年12月18日下午5：00之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2002年12月19日起不在接受任何形式的质疑。③报价¨方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。¨35 时间：工作日2002年11月29日上午8：30至2002年12月26日（星期四）下午2：30，2002年12月26日（星期四）下午2：30之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。④竞买结果的确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：¨在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。¨在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。¨在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。⑤签约竞得者必须于2002年12月28日（星期六）与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。⑥无效报价：¨报价低于底价；¨报价不高于前一轮报价；¨未按加价幅度报价；¨报价书未盖单位公章；¨报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；¨报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；¨一份报价书中有两个或两个以上报价；¨未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；¨实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；¨其它按规定应属无效的。购买标书11月29日起报名11月29日——12月23日（工作日），以资金到帐为准；由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。签订土地出让合同，支付成交价款的15%12月28日（星期六）签订成交确认书成交当日（12月26日）报价11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后进入现场竞价程序。答疑书面答疑；2002年12月18日下午5：00之前提交；审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00领取书面答复。35 图2-1竞买流程及主要时间节点2、合同要点（1）交地标准拆成自然平整，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。（2）交地时间¨第一期（西半部）：2003年7月25日¨第二期（东半部）：2003年12月5日（3）付款条件¨出让合同签定当日内（2003年12月28日），付成交价款的15%；¨2003年1月10日之前，付成交价款的15%；¨2003年3月5日之前，付成交价款的15%；¨2003年5月12日之前，付成交价款的10%；¨2003年7月8日之前，付成交价款的10%；¨2003年9月4日之前，付成交价款的15%；35 ¨2003年10月9日之前，付成交价款的10%；¨2003年11月18日之前，付成交价款的10%。（4）土地出让年限居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。（5）开工时间2004年3月31日之前。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。（6）违约责任①付款如受让人不能按时支付成交价款的，¨自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金；¨延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。②交地如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，¨每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3‰向受让人给付违约金；¨延期交付超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。¨出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。③开工¨超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权成交价款20%以下的土地闲置费；¨满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；¨但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段1、主要风险及控制手段从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外，南京公司没有在玄武区操作项目的经验，对玄武区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。（1）主要政策性风险分析①拆迁政府负责拆迁及土地平整，但根据金色家园项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。35 ②外部条件宗地周边的宁栖公路、环陵路等市政道路建设对项目施工和销售有较大影响，具体建设时间和进度安排目前未知。③地下设施金色家园的涵管问题当初未在用地条件中明确，以至影响了规划设计。该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。④规划控制要求根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。⑤市政配套宁栖公路下面的规划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向、以及22米规划道路下面的市政管线是否由发展商自建都没有明确，将可能增加开发成本和风险。（2）控制手段针对上述问题，南京公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。三、总体评价根据金色家园项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。第三部分市场分析一、南京房地产市场简述南京总体概况（2001年数据）：¨市区面积4737平方公里，人口443万人，人口密度935人/平方公里。¨主城面积243平方公里，人口260万人，人口密度10700人/平方公里。¨老城区面积53平方公里，人口153万人，人口密度28868人/平方公里。¨国内生产总值1154亿元¨人均国内生产总值2500美元¨产业结构“二、三、一”¨三大支柱产业：石化、汽车和电子¨实际利用外资9.87 亿美元¨社会消费品零售总额466亿元¨全社会固定资产投资额465亿元¨城镇居民人均可支配收入8848元35 ¨人均储蓄存款余额12002元房地产开发（2001年数据）：¨投资：房地产111亿元、住宅75亿元¨施工面积：商品房1053万平米、住宅744万平米¨竣工面积：商品房403万平米、住宅309万平米¨批准上市面积：住宅324万平米¨销售面积：商品房305万平米、住宅268万平米¨销售额：商品房106亿元、住宅83亿元¨空置面积：商品房83万平米、住宅55万平米¨销售均价：商品房3486元/平米、住宅3093元/平米¨个人购房比例：98.9%¨按揭贷款：35亿元（一）市场成长状况1、投资增长加速1999年以来，南京房地产开发投资一直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大，共完成投资49.28亿元，在全国大中城市中排第五位，增长率16.6%，排第十一位。其中：¨与去年相比，土地开发、商品房开发和住宅开发投资增长率均大幅提高，分别达到27.3%、38.4%和19.4%，超过房地产开发投资增长率10.7、21.8和2.8个百分点。¨土地开发投资增长率小于商品房开发增长率11.1个百分点，主要原因在于近几年的大量开发使市场存量土地消耗过多，而上半年新区土地冻结后，土地供应量明显偏少。¨住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的一半，主要原因在于上半年商业、办公用房开发比例显著增加。35 2、需求增长大于供给、空置面积持续下降（1）综述①需求增长大于供给¨99-01年，商品房竣工面积与销售面积的差距由163万平米减小到98万平米，住宅竣工面积与销售面积的差距由128万平米减小到41万平米。¨今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率（32.9%和23.2%）分别低于新开工面积（48.4%和54.0%）15.5和30.8个百分点。②空置面积持续下降¨99-01年，商品房空置面积平均每年下降4万平米，住宅空置面积平均每年下降8万平米。¨今年上半年，全市商品房空置面积78万平米，同比下降10.8%。35 （2）供应量年波动幅度不超过10%，但今年上半年显著增长①施工面积¨99-01年，商品房和住宅施工面积分别保持在1000万平米和700万平米左右，波动幅度不超过10%；今上半年大幅增长，分别达到854万平米和658万平米，增长率分别为18.9%和29.4%。¨住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率高于商品房4.5个百分点，今年上半年高10.5个百分点。35 ②竣工面积¨99-01年，商品房和住宅施工面积分别保持在400万平米和300万平米左右，波动幅度不超过10%；今上半年大幅增长，同比增长率分别为12.4%和22.2%。¨住宅增长速度大于商品房：2001年住宅增长率低于商品房1.3个百分点，今年上半年高9.8个百分点。③批准上市面积2000年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在320万平米左右，2001年略有增加，达到324万平米。（3）需求增长加速①销售面积¨1999年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积122万平米，增长32.9%。¨1999年以来，除2001略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积102.44万平米，增长23.2%。¨2001年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今年上半年低9.7个百分点。35 ②销售额¨1999年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今年上半年分别实现销售额37.3亿元和29.9亿元，分别增长41.4%和32.7%。¨1999年以来，住宅销售额除2000年高于商品房18.7个百分点，其余年份均低于商品房，今年上半年低8.7个百分点。（4）需求增长的主要影响因素①大规模城建与拆迁¨99年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。¨今年1-5月完成居民拆迁1.2万户，全年居民拆迁量预计为1.3万户，按每户住宅需求80平米计算，则拆迁扩大住宅需求100万平米，超过2001年全年住宅销售量的三分之一。②政策推动2002年5月，南京市政府下发《关于加快房地产市场发展的通知》，并出台交易税费减免（契税实际支付比例由2%下降为0.75%）、简化公房上市手续、户口政策向购房者倾斜（购买商品房、二手房均可落户）等重大利好政策，其中，各类购房税费合计减幅超过60%，直接带动了住宅市场的发展：5—8月份，二手房月均成交2876套，大大高于1-4月份的1862套，增长54%。35 ③居民收入增长¨2000年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均每年高2.7个百分点。¨今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率12.3%，比往年高70%，高于同期住宅销售价格增长率（7.8%）4.5个百分点。④外来人口带动据市公安局统计，1999年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（36485人），占同期商品房交易总套数的10%左右。（4）空置量持续加速下降¨1999年以来，商品房空置面积下降速度不断加快，今年上半年商品房空置面积下降为78万平米，同比下降10.8%，其中，空置一年以上的商品房19万平米，下降17.6%。¨2000年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房，2001年下降率高1.9个百分点。3、销售价格加速上升¨1999-2000年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，销售均价高达3486元/平米（房产局数据），据国家统计局统计，2001年南京市房屋销售均价为3572元/平米，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。35 ¨1999年以来，南京市住宅销售均价持续上升，增长率不断放大，年均增长率5.5%，今年上半年销售均价（含江宁）为2920元/平米（统计局数据），同比增长211元/平米，增长率高达7.8%。4、二手房日趋活跃，今年上半年首次超过新房成交量，成为带动商品房市场快速发展的重要因素¨成交量持续上升，今年上半年首次超过新房：1999年以来，二手房成交量成倍增长，今年上半年成交1.3万套，成交面积104万平米，首次超过新房成交量（102万平米）。¨价格上涨幅度超过新房：2001年，二手房平均成交价格2182元/平米，增长率10%，超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）；今年上半年，成交价上涨200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上涨211元/平米。5、经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，但今年建设力度明显加大¨99年以来，南京市累计供应经济适用房50万平米，年供应量仅占商品住宅销售总量的6-8%左右。¨今年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经确定、并将于明年逐渐上市的共165万平米，包括定向供给河西拆迁居民的68万平米、定向供给仙西拆迁居民的75万平米、面向全市的景家村小区（二、三期）22万平米。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。35 6、个人购房比例持续上升，已经接近100%1999年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，今年上半年高达98.9%。7、住宅金融支撑住宅市场快速发展1999年以来，按揭贷款成倍增长，至2001年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。8、单个楼盘开发规模逐渐加大今年，南京市楼盘开发规模明显加大，例如，10月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万平方米以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%，20万平方米以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。9、外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高35 ¨本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公司，开发水平不断提高。¨外地发展商积极进入南京市场：今年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂滨江、金地、中海、中房、浙江赞成等。（二）片区市场特征聚宝山项目江宁均价：2300在建：300万形态：多层、别墅城中均价：5000在建：50万形态：高层城南均价：3400在建：150万形态：多层、小高层、别墅河西均价：3700在建：190万形态：多层、小高层城东均价：4200在建：200万形态：多层、小高层仙西均价：3300在建：25万形态：多层、别墅城北均价：3000在建：80万形态：多层图3-1南京开发片区分布图1、河西¨启动较早，已成为南京住宅开发的焦点区域：90年代初期开始开发，以省市政府机关、事业单位工作人员和高校教师公寓为主；90年代中期以后开始大量建设商品房，已开发居住用地10平方公里，居住人口35万人，形成规模较为集中的5个片区：龙江片区、中保片区、凤凰东、西街片区、莫愁湖片区和奥北兴隆片区，成为南京住宅开发三大片区之一；2001年底，十运会主会场——奥体中心选址河西，同时市政府决定建设河西新城区，河西因此成为南京城市建设和住宅开发的焦点区域。¨35 中高端市场定位：均价3700元/平米，其中，受河西新城区建设的推动，今年上半年已上涨300-500元/平米。¨开发用地多，目前供应量在主城地区仅次于城东：累计在建拟建楼盘供应量190万平米，根据规划，中部和南部新城区有13.5平方公里的居住用地可供开发，是主城范围内规模最大的可开发用地。¨年消化量占全市的三分之一左右，约80-100万平米/年。¨客户特征：中高收入阶层；鼓楼、建邺区为主的市区客源；省市政府机关、事业单位工作人员、高校教师、企业白领、私营企业主；南京周边地区客源。看重该区域升值潜力的投资客。¨楼盘规模多在10万平米以上。¨建筑形态以多层为主，小高层、高层为辅，其中，多层占70%左右。¨楼盘品质位居南京各开发片区前列。¨知名发展商多，如万科、栖霞建设、银城、苏宁、城建集团、香港金马、雨润地华（河西地产）等。2、城东¨南京传统的高档居住区：90年代中后期，月牙湖周边地区的开发带动城东片区的形成，长期以来定位于南京的高档居住区；光华门地区近3年迅速崛起，累计开发面积超过100万平米，成为南京最重要的居住区之一。¨中高端市场定位，价格仅次于中心城区，均价4200元/平米。¨供应量在南京各大片区中仅次于江宁：在建楼盘200万平米，绕城公路边缘约有5000亩可开发用地。¨年消化量将近全市的三分之一：70-80万平米/年。¨客户特征：“收入高、年龄轻、观念新”为特征的城市白领和新贵阶层；中高层企业管理人员、私营企业主；购买力强之玄武、白下区为主的市区客源；南京周边地区客源。¨楼盘规模以5-10万平米为主，边缘地区出现20万平米以上大盘，最大的钟山花园城84万平米。¨建筑形态以多层、小高层、高层为主，近年小高层比例明显增多。¨楼盘品质位居南京各开发片区前列。¨知名主要发展商较少，主要有金大地、万达和银城。3、江宁¨南京住宅开发三大片区之一：2000年撤县设区后迅速崛起，以东山镇和江宁开发区为中心向外围辐射，与河西、城东并列南京住宅开发三大片区。¨中低端市场定位，均价在各大片区中最低，仅2300元/平米，但将军路沿线的别墅达到3000元/平米以上。¨供应量位居各大片区之首：在建楼盘250万平米；2000年撤县设区前后，共出让土地800万平米，目前多半在建或尚未启动。35 ¨年消化量占全市的三分之一左右：80-100万平米/年¨客户特征：城区的中低收入阶层、拆迁户；城区二次置业的中高收入阶层；江宁经济开发区内的企业工作人员；东山本地客源（约占20%）。¨楼盘平均规模在各大片区中最大，一般在10万平米以上，其中30万平米以上楼盘近10个，最大的翠屏国际城占地面积80万平米。¨建筑形态以多层和别墅为主，是南京主要的别墅区之一，几乎没有小高层。¨楼盘整体品质低于全市平均水平。¨知名发展商多，如东恒、金陵置业、绿城、运盛、莱茵达、武夷等。4、仙西¨发展缓慢，但今年成为河西之后的又一大新区住宅开发热点：90年代中后期成立亚东开发区以来，累计开发面积超过40万平米，逐渐成为南京重要的居住区之一；2001年，调整后的南京总体规划确定仙西为南京的3个新市区之一，2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，仙西成为继河西之后的又一大新区住宅开发热点。¨中端市场定位，均价3200元/平米，其中，多层2800元/平米，别墅3500元/平米。¨目前供应量在各大片区中最少：在建楼盘25万平米；根据规划，未来可供应居住用地20平方公里。¨年消化量10万平米/年。¨客户特征：栖霞区为主的本地客源；二次置业的市区客源。¨楼盘平均规模在10万平米左右。¨建筑形态以别墅、多层为主，是南京主要的别墅区之一。¨楼盘整体品质位于全市中游，出现金陵家天下等明星楼盘。¨长期以来只有“亚东”1家发展商，去年“汇金”开始进入。5、城南¨新近崛起的主要开发区域：90年代中后期开发区域主要集中在雨花台、大明路周边，去年宁南新区开始启动，由于地理位置优越，处于南京老城和江宁的连接带，迅速引起市场注意。¨中高端市场定位，均价3400元/平米，与南京住宅平均水平相当。¨供应量约占全市的1/6，在建楼盘150万平米；未开发居住用地100万平米左右。¨年消化量20万平米/年。¨客户特征：雨花台区为主的本地客源；秦淮、建邺为主的市区客源；城市白领、中高层企业管理人员、私营企业主。¨楼盘平均规模近20万平米，其中，翠竹园34万平米，最大的“秀林苑”50万平米。35 ¨建筑形态以多层、小高层和别墅为主，出现30万平米的纯小高层社区。¨楼盘品质位于全市中游。¨只有仁恒1家知名发展商。6、城北¨启动早，环境差，发展缓慢，近2年开始加速发展：由于铁路和厂矿企业聚集，环境污染严重，长期以来定位于中低档居住区，商品住宅市场发展缓慢；近年来，基础设施、环境整治工程相继启动，区域形象大为改善，加上50万常住人口的强大购买力，开始加速发展。¨中低端市场定位，均价在各大片区中仅高于江宁，均价3000元/平米¨供应量在主城片区中仅次于中心城区，在建楼盘80万平米；栖霞区为南京土地资源最多的区域，未来可供应量大。¨年消化量20万平米/年。¨客户特征：下关、栖霞区为主的本地客源，本地大型厂矿企业的工作人员，城区中低收入阶层。¨楼盘规模多在10万平米左右。¨建筑形态以多层为主，占80%以上。¨楼盘整体质量一般，但近期出现了个别优秀楼盘，如燕语华庭、方圆绿茵、明城府邸、阳光嘉园等。¨知名发展商主要有栖霞建设、东恒、方圆置业和城建集团。7、城中¨近几年已经不是住宅开发的主流市场。¨高端市场定位，均价5000元/平米以上。¨供应量少，在建楼盘50万平米；随着旧城改造的逐步完成，可开发用地进一步减少，发展空间不大。¨消化量20万平米/年。¨客户特征：全市和周边地区的高收入阶层。¨楼盘平均规模小，多在5万平米左右。¨建筑形态以高层、多层为主，其中，高层占80%以上。¨楼盘整体质量位于全市中游，主要以地段优势参与竞争。¨知名发展商较多，主要有苏宁、长发、金鹰、城建集团、栖霞建设。二、玄武、栖霞市场概况1、区域概况（1）自然概况35 玄武区位于南京主城东部，为南京市中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积80.97平方公里，2000年底常住人口42.53万人。栖霞区位于南京主城东北部，是江北进入南京的“北大门”，土地总面积340平方公里，是主城8大城区中土地资源最多的区。2000年底常住人口40.27万人，1995-2000年平均增长率2.15%，高于南京市人口平均增长率（1.84%）。聚宝山项目图3-2玄武、栖霞区位图（2）历史沿革从公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙中山临时大总统府、国民党总统府也在玄武区内。境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墙等多处名胜古迹，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。栖霞区境内有名山古刹，每临深秋，丹枫似火，宛如凝霞，故名“栖霞”，冠名迄今已有1600多年。区内名胜古迹遍布，沿江风光秀丽，有38处国家和省级重点文物保护单位，其中，栖霞寺、舍利塔、燕子矶、六朝石刻等尤为闻名。南京市徽中的“辟邪”取形于此，成为南京的象征。（3）基础设施玄武、栖霞地区为南京市的交通枢纽，区域交通便捷：¨公路：沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇（312国道）公路、绕城公路、栖霞大道、尧新大道；南京长途汽车站、汉府街长途汽车站。¨铁路：沪宁、宁芜铁路；南京火车站；华东地区最大的铁路编组站——尧化门编组站。¨水路：长江岸线84公里，沿江码头25个；新生圩港为全国内河第一大港，35 年货物吞吐量1000万吨；国家级重点工程——龙潭深水港一期工程设3个2.5万吨级泊位、2个1千吨级泊位，年吞吐能力52万标箱。2、经济发展（1）经济总量根据区属口径统计，2000年，玄武区实现GDP12.06亿元，人均GDP3024元，在南京十一个区中分别排名第5和第9位；栖霞区实现GDP15.65亿元，人均GDP4603元，在南京11个区中分别排名第3和排第4位。玄武区统计数据偏小的主要原因在于市属企业多，未列入区属统计口径，在南京市民心目中，玄武经济、教育发达，是仅次于鼓楼的最好的区之一。（2）主要产业及企业特征项目周边是玄武、栖霞乃至全市的主要产业区，这些产业区内的员工将是项目的主要客源之一：¨玄武区主导产业为科技信息、文化旅游和房地产开发管理，形成了珠江路科技一条街、龙蟠路汽配城、丹凤街通讯器材街等一批特色专业市场，规划的珠江路软件产业园位于项目东侧，于今年9月份启动，占地面积约4000亩，总投资35亿元，预计2005年园区基本建成并开始全面运作，可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。¨栖霞区为南京主要的工业区，除南京经济技术开发区以外，共有各类工业企业1100余家，其中，年产值在亿元以上的企业5家，5000万元以上的企业27家；主导产业为石油化工、机械电子和建材，其中石化占绝对主导地位，主要企业有金陵石化、南京烷基苯厂等。¨南京经济技术开发区2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企业1024家，总投资185.8亿元，主要企业有飞利浦、LG、夏普电子、飞歌空调、AO史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。2001年实现GDP60亿元，利税19.2亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。2002年第一季度，大部分经济指标同比成倍增长，实现GDP14.95亿元，出口额9215万美元，同比增长89.9%，实际利用外资6366.56万美元，同比增长215.9%，新批外商投资企业14个。35'