中建小商品城项目可行性研究报告 62页

'中建小商品城项目第一部分总论1.1项目名称及选址条件中建小商品城项目地产开发讲究地段，地段，还是地段。可见项目选址的重要性。物流地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方，但是还是不同于单纯的地产开发。比如，项目选择既不能在城市中心，也不能在偏远农村，更多应当选择在城郊。　　如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流地产项目建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。　　物流地产项目选择在城郊，不仅仅考虑了土地成本。我们认为，物流项目选址，一般会考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。当然，具体项目选择时还要考虑其他具体因素……　　物流地产项目是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施，是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流地产项目62 能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，物流地产项目具体选址应遵循以下5大基本原则：　　交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流地产项目，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。  城规导向原则。物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等　　诸多服务环节，占地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。　　地形导向原则。物流地产项目占地规模较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。随着城市的发展，产品物流量将增大，可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的要求。因此，项目地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。　　经济适应原则。物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产业规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便于行，货畅其流”。62 　　设施配套原则。物流地产项目的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。1.2主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供公司进行投资决策。项目论证主要内容包括：成都市宏观经济与房地产市场研究、成都市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。1.3项目主要结论及建议根据对成都市北三环X亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：1．项目地块目前位于城市北面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着新绕城高速环连线接通，未来的整个地块区位优势非常明显。2．项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为成都未来5—10年内规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于成都的城市运营建设以及公司在地产多元化的发展战略起到标杆作用。62 3．项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达X亿元，对土地进行开发建设，收益更高。4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、科学决策，在投资决策上回避风险。5．成都市政府2008年重点推出项目“国际商贸城”，项目发展状况良好。成德南高速、成都新绕城高速公路连接形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“中建小商品城”项目理想的进驻地。第二部分宏观经济2.1成都市城市概况2.1.1地理位置概述一个处于大西南经济合作区的交汇节点的城市项目所在城市——成都，天府平原门户，四川省省会。位于中国华西地区东部，成都平原腹地，古为蜀国地，秦并巴、蜀为蜀郡并建城，汉因织锦业发达专设锦官管理，故有“锦官城”之称，五代蜀时遍种芙蓉，故别称“芙蓉城”，简称“蓉”。成都约在公元前5世纪中叶的古蜀国构筑城池，三国时期为蜀汉国都。巴蜀文化在这里留下了丰富的历史遗迹。62 成都境内地势平坦、河网纵横、物产丰富，非常适合农业生产，自古就有“天府之国”的美誉，并由此催生了繁荣商贸业。北宋年间在成都出现了世界最早的纸币“交子”，官府在成都设立了世界最早的管理储蓄银行“交子务”，这些都表明成都当时商业的繁荣程度。时至今日，成都依然是中国西南地区经济、科技、文化、教育中心之一。成都市区位优势明显，交通便利快捷。公路2013年末公路总里程22514公里，其中高速公路592公里。全年新改建公路2050公里。年末全市机动车拥有量338.6万辆，比上年末增长11.3%；其中私人拥有汽车213.9万辆，增长18.8%。[成都市主城区设有13个客运中心：成都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场客运中心、成都城东客运中心、成都城北客运中心、成都北门客运中心、成都茶店子客运中心、成都石羊场客运中心、成都昭觉寺客运中心、成都五桂桥客运中心、成都五块石客运中心、成都商贸城客运中心、成都新南门客运中心。铁路成渝线、宝成线、成昆线、达成线、遂成线5条电气化铁路干线在成都交汇。市域铁路成灌线、郫彭线、离堆线通车运营。成绵乐铁路客运专线计划于2014年12月31日正式投入运营。成兰铁路62 、西成高铁、成贵高铁、成蒲城际铁路、成昆铁路扩能改造等均在建设之中。成康铁路、成格铁路、成西铁路均已纳入规划。成都站，成都枢纽主客站之一，主要办理成都枢纽各方向旅客列车到发任务，日到发旅客列车100余对，是西南最大的铁路客运站，计划于2013年底启动扩能改造工程，站场规模将由既有的8台10线扩建为10台18线。成都东站是成都枢纽中最重要的客运站，是成渝地区规模最大、科技含量最高的现代化和综合交通枢纽，站场规模14台26线，主要办理达成铁路、遂成铁路、成绵乐城际客运专线、西成客运专线、成贵客运专线等始发终到及枢纽环线等方向的通过客运作业。成都南站于2011年5月8日正式启动扩能改造，计划于2013年底建成，与成绵乐客专同步正式投入运营。航空成都双流国际机场，中国第四大航空枢纽（仅次于北京、上海、广州），世界前50大繁忙机场，中国中西部最繁忙枢纽机场，西南地区最重要航空客货集散地，为民航西南管理局、西南空管局驻地。成都双流国际机场是前往拉萨贡嘎国际机场、昌都邦达机场和林芝米林机场等高原机场的最大中转机场，是中国国际航空、四川航空、成都航空、中国东方航空、西藏航空、祥鹏航空的基地机场。[10-11]   2013年，成都双流国际机场旅客吞吐量超过3344.6万，位居全国第五位[12] 。截至2013年12月，成都双流国际机场62 已开通航线222条，其中国内航线151条，国际（地区）定期航线71条（客运航线45条），通航国内城市105个，国际、地区城市62个。[2.1.2资源与商贸概况成都市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富天然气探明储量16.77亿立方米，远景储量为42.21亿立方米，主要集中于蒲江、邛崃、大邑、都江堰和金堂一带；钙芒硝储量全国第一，高达98.62亿吨，主要集中于新津县和双流县;多种金属矿产资源则相对集中于彭州市。三是共生矿多。旖旎的蜀地山水风光，奇特的古今建筑，特色的风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，“天府之都”焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸物流中心。2.1.3成都市投资环境成都市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速发展，“一站式”服务机制初步形成。电力、通信、供水等基础设施日臻完善，龙泉、双流经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。德国大众、富士康、马士基、戴尔、德州仪器、太古里、九龙仓IFS等纷纷落户；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。中小企业西博会、中国糖酒会架构开放合作平台，特别是在积极推进中国西部大开发区域经62 济合作新格局的实施中，成都市被纳入西部经济区合作区域。小结：成都城市发展状况良好，充分发挥西南门户的区位优势，承接东部产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业、汽车制造、健康产业、服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言，城市发展处于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。2.2成都市城市发展规划《成都市城市总体规划（2011—2020）》u城市规划性质以产业发展为动力,大力推进工业化进程,培育和壮大优势产业,着力提升产业竞争力,促进经济结构转型升级,构筑成渝城市群先进加工业基地。根据城市历史沿革、发展现状与趋势,按照个性化、人性化、功能性、协调性的原则,根据自身优势,成都市将发展成为具有文化底蕴、生态、商业、旅游、交通等特色的现代城市;充分考虑居民的需求,建设高效便捷的城市交通通讯、可靠的能源供应、良好的供排水系统,建立健全突发事件应急机制和高水平的城市管理队伍,完善城市功能,提高城市服务质量,创造健康安全舒适的生活居住环境、工62 作创业环境、购物和休闲环境;以节能、节水、节材、节地为重点,强化节约意识,提高资源利用效率,建设节约型城市。中西部地区工业生产集散中心、西部经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。u城市规划区《规划》的具体范围包括：1．市域包括锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、温江9区，都江堰、彭州、邛崃、崇州4市（县级市）和双流、郫县、金堂、大邑、蒲江、新津6县，面积为12121平方公里。2．中心城区中心城区范围划定为绕城高速以内（含道路外侧500米绿化带）,锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区绕城高速以外行政辖区以及高新南区大源组团范围，面积约630平方公里。小结：《成都市城市总体规划（2011—2020）》指出了成都市在今后的十年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城北板块，并规划将该板块发展成为北部新中心板块，未来该板块房地产市场发展前景较大，城北板块在未来的发展中仍会保持较快发展62 的趋势。2.3成都市宏观经济运行情况2.3.12014年成都市总体经济运行情况2014年，全市经济运行保持良好发展势头。完成地区生产总值10056.6亿元，比上年增长8.9%，增速比全省平均水平高0.4个百分点。第一、二、三产业分别实现增加值370.8亿元、4561.1亿元、5124.7亿元，分别增长3.6%、9.8%、8.6%。一、工业生产情况规模以上工业增加值比上年增长12.2%，比全省平均水平高2.6个百分点。按轻重工业分，轻工业增长7.7%；重工业增长14.4%。国有及国有控股企业增长17.7%。八大特色优势产业增长13.2%，其中汽车产业、电子信息产业分别增长15.4%、13.7%。二、固定资产投资情况完成固定资产投资6620.4亿元，比上年增长1.8%。其中，房地产开发投资完成2220.8亿元，增长5.2%；工业投资完成1402.7亿元，下降13.4%。天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）1209.3亿元，增长15.4%。从经济类型看，国有经济投资2122.4亿元，增长5.5%；非国有经济投资4498.0亿元，增长0.2%，其中民间投资完成3740.8亿元，增长2.7%。三、消费品市场情况62 实现社会消费品零售总额4202.4亿元，增长12.0%。从行业看，批发业实现249.7亿元，增长11.0%；零售业实现3425.3亿元，增长12.3%；住宿业实现46.6亿元，增长7.6%；餐饮业实现480.8亿元，增长10.5%。居民消费价格指数12月份当月同比上涨1.5%，1-12月累计同比上涨1.3%。四、财政、金融情况完成财政总收入3095.3亿元，增长10.2%。完成地方公共财政收入1025.2亿元，增长14.1%。其中，税收收入774.9亿元，增长16.4%。完成公共财政支出1340亿元，增长15.3%。截止12月底，全市金融机构人民币存款余额为26798亿元，比上年增长13.3%，其中储蓄存款8977亿元，增长10.1%。金融机构人民币贷款余额为19779亿元，增长12.3%，其中个人住房贷款3254亿元，增长16.4%。五、对外贸易情况实现进出口总额558.5亿美元,增长10.4%，增速比全省平均水平高1.6个百分点。其中出口总额338.2亿美元，增长6.1%；进口总额220.3亿美元，增长17.8%。六、城乡居民收入情况城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别为32665元、14478元，分别比上年增长9.0%、11.5%，增速与全省持平。62 2.3.2固定资产投资与房地产业概况2014年1-11月，全市固定资产投资累计完成5945.9亿元，较去年同期增长2.0%，增速较去年同期下降8个百分点。其中房地产投资额达到2023亿元，较去年同期增长8.2%，增速较去年同期下降3.1个百分点。2014年全市固定资产投资和房地产投资热度明显下滑。随着经济增长内生性下滑以及外部国际经济环境的不乐观，同时扩大固定资产投资、基本建设投资等对经济的拉动作用正在逐步减弱，企业投资热情下滑。然而在市场投资热度下滑的情况下，房地产投资占比持续上涨达34%；证明在逆市下房地产对投资的吸纳力度在增强。2.3.3社会消费品零售概况2014年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额3770.9亿元，其中，批发零售业实现销售额3299.2亿元，占社会消费品零售总额比重为87.5%。餐饮住宿业实现销售额471.6亿元。成都正由传统商贸中心向区域性国际贸易中心转型，商业辐射范围广，商贸持续繁荣，社会零售商品销售总额节节攀升。2.3.4人均可支配收入概况全年成都市城镇居民人均可支配收入达29968元，同比增长62 10.2%，比全国、全省平均水平分别高0.5个百分点和0.1个百分点，扣除物价因素影响实际增长6.9%。农民人均纯收入达12985元，同比增长12.9%，比全国、全省平均水平分别高0.5个百分点和0.1个百分点，扣除物价因素影响实际增长9.5%，农民人均纯收入增速比城镇居民人均可支配收入快2.7个百分点。城乡居民收入比由2012年的2.36:1缩小为2013年的2.31:1，城乡居民收入差距缩小。小结：2014年成都宏观经济运行良好，2014年1-9月GDP达到7360.2亿，其中第三产业生产总值累计完成3670.4亿，占GDP比重为50.14%。在全球经济缓慢复苏、中央主动实施调控的背景下，成都以8.7%的经济增速跑赢全国7.3%的平均增长水平，整体经济仍维持平稳运行状态。表明经济发展势头强劲，这有利于房地产项目的开发建设。第三部分成都市土地市场概况3.1成都市土地市场概况2014年1-12月，成都市累计土地供应面积18889.74亩，与去年同期相比增长7.16%；累计土地成交面积11532.70亩，与去年同期相比下降24.51%。12月成都市共出让土地40宗，总供应面积2621.43亩，面积环比上涨39.30%，同比下降7.66%；12月共成62 交土地19宗，土地成交面积1240.50亩，面积环比下降19.06%，同比下降42.14%。2014年1-12月，主城区累计土地供应面积7176.22亩，与去年同期比较增长80.88%。累计土地成交面积5100.46亩，与去年同期比较增长33.28%。12月主城区总供应土地20宗，供应面积1144.56亩，环比上涨47.45%，同比上涨126.14%。成交方面，本月主城区总成交土地11宗，成交面积874.61亩，环比上涨40.01%，同比上涨72.80%。2014年1-12月，郊县区累计土地供应面积11713.52亩，与去年同期比较减少14.25%。累计土地成交面积6432.24亩，成交与去年同期比较减少43.83%。12月郊县区总供应土地20宗，供应面积1476.87亩，环比上涨33.58%，同比下降36.69%。成交方面，本月郊县区总成交土地8宗，成交面积365.89亩，环比下降59.70%，同比下降77.66%。总体而言，成都市工业建设和房地产开发的快速发展，拉动了成都市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。第四部分**市房地产市场发展现状4.1成都市2014年房地产市场供应情况分析受金融危机与国内房地产市场低迷的双重影响，2014年成都62 市房地产市场供应量相对减少，新推出的项目也相对2007年减少，房屋的去化量同比相对下降，具体情况如下：1.商品房住宅情况2014年12月成都市商品住宅供应和成交均稳中有升。其中，供应方面：供应面积120.03万平方米（近郊县供应数据部分缺失），环比上涨4.25%，同比下降15.55%；成交方面：成交面积229.94万平方米，环比上涨4.30%，同比上涨16.63%；供需比依然为0.52。本月供应小幅上涨，主要由于市场转好和年关传统营销节点的到来使开发商入市信心得以提振；成交也同样出现小幅上扬的情况，主要由于11月出台的“降息”利好持续显现于数据端。虽然今年楼市多数时间内处于低迷状态，但年底多项利好政策的出台着实让发商和购房者过上了“暖冬”，成交量量迎来大涨，开年过后传统休整期的到来将驱散“暖意”，供应和成交或将高位回落。2014年1月—12月主城区商品住宅市场供应面积838.38万平方米，累计同比下降20.47%(12月数据，部分楼盘未剔除部分底商）；供应套数不详。成交套数为97962套，成交面积933.74万平方米，分别累计同比下降14.25%和15.48%；供需比持续控制于1：0.9。2.商业市场情况甲级写字楼：办公楼市场租赁需求强劲推动空置率跌至35.9%今年1月所发布的《2013年全年成都房地产市场回顾》报告内容，2014年成都共有五栋甲级办公楼交付，总新增供应面积近30万平方米。截至2014年底，成都市甲级办公楼总存量逾210万平方62 米。在新入市项目及已有项目业主给出更优惠的租赁条件刺激下，2014年录得大量升级案例，并推动全年的净吸纳量保持高位，达29.3万平方米。　　相比于2013年，2014年净吸纳量有所下降，这主要是因为2013年新落成散售项目在其预售期间录得大量买家自用案例，而这一比例随着2014年新增散售面积的大幅下降而骤降。　　尽管如此，强劲的租赁需求推动空置率由2013年底的41.3%下跌至2014年底的35.9%。就企业类型而言，金融企业对优质办公楼的租赁需求保持活跃，对总吸纳量贡献约达45%，尤其是升级及新设立需求。此外，2014年还录得多宗大面积租赁成交。成功案例包括建设银行在位于市中心的航天科技大厦扩租4,730平方米，以及某本地金融企业在国际金融中心（1座）租赁4,500平方米。较高空置率环境对整体租金水平造成压力，但个别项目受活跃的租赁活动所支持，租金稳中有升。截至2014年末，成都市甲级办公楼平均有效净租金为人民币98.1元每平方米每月，同比下降3.9%。分区域来看，自2013年第四季度，市中心迎来大量新增供应，其空置率由2013年第三季度底的22%攀升至2014年底的46%，区域的业主面临较大压力，故该区域可比项目有效租金跌幅最大。同时，随着优质项目逐渐落成，项目之间表现差异愈加明显。于2013年第四季度交付的国际金融中心（1座）以良好的品质及优越的地理位置62 受到市场青睐，租金水平稳中有升，而大部分项目受高空置率及租户外迁的影响，有效租金持续走低。　　同时，2015年大量新增供应将加剧市场竞争。随着部分项目延迟至2015年交付，2015年全年的预期供应量多达85万平方米，将会是成都甲级办公楼市场年度供应量的历史新高。在片区方面，市中心将迎来国际金融中心（2座）及东原国际等优质办公楼项目入市，短期内市场竞争会较为激烈。“但长期来看，在2015年的供应高峰后，市中心由于土地供应有限，其办公楼的供应量亦有限，区域内优质办公楼项目租金及入驻率的走势均有望提升。”仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪表示。　　零售物业：供应仍处高位市场两极化趋势更加明显　　2014年的成都零售地产也迎来了新的供应高峰，全年成都市区零售物业市场共有9个优质项目落成开业，总建筑面积约92万平方米。其中，由九龙仓集团开发的国际金融中心以及由远洋地产和太古地产合作打造的成都远洋太古里最引人注目。两项目均位于成都核心商圈——春熙路-盐市口商圈。不过，与单纯的高供应量不同。同时也迎来了更多全新国际品牌在此核心商圈开设首店。根据报告显示，包括LouisVuitton、Gucci、Hermes、Prada及Fendi等国际一线奢侈品牌，Zara、Muji和i.t.等时尚品牌，以及星巴克、哈根达斯等知名餐饮品牌的区域旗舰店均落户于此。62 　　除此之外，包括Chanel、GiorgioArmani、JimmyChoo等在内的100多家全新品牌亦于核心商圈主要优质零售项目内开设成都及西部首店。　　不仅仅是核心商圈，2014年全年国际品牌零售商在成都零售市场保持强劲的扩张态势，积极在各商圈内开设新店。报告指出，AnneKaren、CherryChau及Victoria’sSecret等品牌进驻来福士广场。Burberry、MontBlanc及MCM均已承租位于新世纪环球购物中心乐天百货内首层铺位以开设新店。除此之外，快时尚及轻餐饮连锁品牌亦随新项目的开业落户位于成都二圈层的双流、郫县、温江、新都及龙泉等区域。例如，Zara、H&M及Uniqlo于第四季度首度落户温江，而星巴克咖啡及太平洋咖啡等品牌亦积极入驻双流。　　值得一提的是，国际零售商的积极扩张推动成都市优质零售物业首层有效租金较去年末显著上涨，同时亦反映出各类品牌对成都本地消费市场的信心。　　报告特别指出，2015年成都优质零售物业供应量预计仍处高位，市场两极化趋势将更加明显。未来12个月成都预计还将迎来近百万平方米的新增供应，主要集中在双楠和南部新区两个商圈，包括大悦城、龙湖金楠天街等优质零售项目将陆续开业。在经过2014年的快速扩张后，国际零售品牌商在2015年的拓点计划预计相对谨慎，并在地段及进驻物业条件的选择上进行更多的考量。这将可能在招商方面对新增供应及希望通过业态调整来改善62 经营状况的零售项目造成更大压力。在此情况下，更多项目将有可能被迫推迟开业或以较高的空置率开业。与此同时，市场两极化的趋势将更为明显，成熟商圈与新兴商圈内项目的经营表现差距或将进一步增大。3.物流仓储：全年净吸纳量较去年涨幅超过3倍　　对于成都物流仓储市场来说，2014年更是不平凡的一年。报告显示，2014年成都优质物流（非保税）仓储市场历经集中供应。全年共有11个优质项目落成入市，总体量达48万平方米，相比2013年的新增供应（只有约20万平方米），增长率高达130%。新增入市项目主要集中在龙泉和新都两个分区市场，其中包括多个外资开发商开发的大型优质物流仓储项目，如普洛斯新都项目（约15万平方米）以及嘉民龙泉项目（约5万5千平方米）。成都是华西区拥有优质物流（非保税）仓储面积最大的城市，截至2014年底，总存量已达148万平方米。电商、零售商及第三方物流积极拓展成都市场，由此产生对优质物流仓储相对强劲的需求。在2014年期间，顺丰快递在双流区域先后租用整栋新地兴华三期（约13,000平方米）及新地城运二期约13,000平方米仓库面积。同时，京东商城亦在多个优质物流项目新租或扩租，整体上共新租用约50,000平方米。市场上出现多个带62 坡道的双层高规格仓库，已陆续吸引诸多高端用户入驻。受此需求推动，成都优质物流仓储市场全年录得净吸纳量19万平方米，跟2013年相比涨幅超过3倍。然而，市场受整体集中供应所影响，空置率由2013年底的15.6%上升至2014年底的27.2%。同时，多个新项目建成入市导致部分区域竞争加剧，租金有所下滑。截至2014年底，成都优质物流（非保税）仓储市场平均有效净租金为人民币24.6元每平方米每月，同比下降4.8%。　　2015年，预计将有约33万平方米的新增供应落成入市。集中供应下，项目之间的竞争将会加剧。租户进驻的选择增多，部分业主方议价能力将被削弱。在此情况下，成都优质物流仓储市场将继续向租户市场转变，租金下行压力增大，空置率亦将有可能进一步上升。第五部分成都市商贸及物流市场概况5.1成都市商贸物流市场概况成都市近日出台《关于加快建设服务业核心城市的意见》，确立了到2020年建成国家区域性服务业核心城市的目标，其重点之一就是“建设具备国际辐射力和区域集散功能的商贸物流中心”。当中提出，以建设区域性国际贸易中心城市、区域物流中心城市和国际化消费目的地城市为主要发力点，成都市将把商贸、物流业推向新的发展高度，促进全市服务业的转型升级。62 传统商贸提档升级成都市要强化现代贸易的价格发现、口岸集散、交易服务、营运控制、信息发布等高端功能，加快打造一批国际大宗商品交易平台、国际贸易综合服务平台，建设国际一流的移动电子商务产业基地，加快国际采购交易中心城市、西部服务贸易中心城市和国家电子商务示范城市建设。于2008年开工建设的成都国际商贸城，是成都“北改”的龙头项目，总占地面积2090亩，总投资145亿元。项目建成后，拥有商铺约6万个，业态将囊括17大类及48个行业。据了解，目前已有日用品市场、皮具箱包、鞋市场、日用塑料制品市场、缝纫设备市场、成都荷花池中药材专业市场、品牌陶瓷购物广场等六大市场开业。该商贸城旨在建设成为集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体，中西部最大、辐射力最强的现代化综合商贸平台。全国仅有一个义乌是不够的。成都具备‘前店后厂’的条件，‘后厂’是指成都所辐射的广大周边省份和地区。根据商贸城的发展规划，其建设以整合中西部日用品批发市场为核心，逐步成为日用品产业的发展引擎。接下来，商贸城将着力吸收和引进东部发达地区的名牌企业入驻，带动中西部日用消费品生产企业提档升级。此外，还将建设“动漫产业大楼”和“日用品创意研发大楼”，打造集购物、旅游、特色产品展销的4A级购物旅游景区，建设成都国际商贸城数字商城也在其规划中。62 除了物流园区（中心）、物流通道上的建设，成都还将继续在口岸服务体系、城市物流体系、智慧物流公共信息服务平台建设等方面着力，形成具有区域竞争力、国内辐射力、国际影响力的物流体系。目前，成都有集贸市场2798个，形成了工业品服装市场、中药材市场、建材市场、汽车市场、摩托车市场、电脑电器市场、粮油市场等大中型专业批发市场，成为华南地区重要的商品集散地。凭借其独特的区位优势，成都市提出倾力打造全国中小企业名城的目标，以中小企业为依托，重点发展机械、电子、健康、服装皮革等四大特色产业集群，从而走出一条独具成都特色的发展道路。　从上世纪80年代中期开始，乡镇企业发展迅速，中小企业，是成都重要经济增长点。市政府形成了把分散的中小企业聚集起来，集中力量实施培育中小企业特色产业集群战略。近年来，成都市立足于原有的中小企业基础，从一批支柱产业中筛选出五大比较优势明显、特色鲜明的产业集群加以重点培育扶持。健康产业集群。充分发挥制药传统品牌优势和西部最大中药材市场的拉动作用，推进中药产业化、规模化、标准化生产；同时大力培育健康产业群落。电子信息产业集群。近年来，成都努力改善和优化投资环境，深入开展招商引资，主动吸纳东部产业转移项目，一批电子产业项目相继落户，为培育、壮大高新技术产业奠定了坚实基础。在走廊沿线的双流、龙泉、青白江已聚集了一大批电子企业，它们都是近两年东部产业转移中飞来的“金凤凰”。该产业呈现出三大特点，从小规模向大规模转变；由半成品向成品生产方向发展，产品囊括各类彩电显示62 器和高压包、高频头、传真机等高中低档四五十种；由单一企业向集群产业发展，一家大的电子企业往往能引来七八个配套企业进来甚至是数十个，呈几何级数放大效应。目前，全市共有机械、制药、食品加工、服装加工、冶金业、建材等8大类中小企业13万多家，占全市工业企业总数的98%以上，中小企业已成为全市国民经济的重要支撑和“生力军”。其中，五大优势产业集群的工业总产值占全市规模以上工业产值比重超过80%。5.2成都市主要专业市场概况各大专业市场全球建材家具CBD总建筑面积达600万平方米的“全球家具建材CBD”，总规划面积3100亩，总投资120亿元，项目将涵盖20个门类的展示交易区，成为成都、整个西部乃至国内首屈一指的家具建材超大规模的批发集散平台。四川元瑞国际家具商城，预计总投资约49亿元人民币、占地1600余亩、总建筑面积170万平方米的，建设成为集家居展销中心、精品展示中心、会展博览中心、物流中心、家居材料市场、装饰建材市场、建筑辅料市场、酒店、名牌家具总部园区、家具研发中心、培62 训中心、电子商务等于一体的现代化国际商贸业态建筑群体。成都摩尔国际汽配城摩尔国际汽车汽配商城总投资8亿元、占地400亩的，将集整车、汽配、宾馆、餐饮、会议、汽车博物馆为一体，具备展示交易、仓储运输、电子商务、信息服务以及会议办公等现代物流综合功能。华茂〃成都家纺产业园华茂建设公司联手成都工投集团，将陆续投资300亿元倾力打造“中国西部纺织之都”。华茂国际纺织产业园占地3300亩，是成都市政府重点打造的纺织产业基地，也是彭州市政府“一轻一重”战略的重点扶持产业。作为目前西部地区规模最大的产业园区之一，已经吸引了近200家优秀企业入驻。元贞国际机械城总投资20亿元，占地面积约360亩的元贞国际机械城，是一个集4S店、联排及独栋商铺、商务酒店、商务公寓、配套服务区及商务办公区于一体的国际机械物流平台。该项目建成后将形成以机械整机销售、租赁、仓储中转、服务为龙头，配件销售、维修为补充的专业市场。九峰国际汽车博览新城总投资40亿元，涵盖汽车会展、汽车研发、汽车总部基地、下岗职工就业园区、物流中心汽车广场、轿车零部件采购中心、大车零部件采购中心、摩托车大厦、4S国际品牌集群、二手车交易市场、汽车用品装饰城、国际物流中心、五星级宾馆等汽车汽配产业配套，最终成为西部地区最大的汽车零部件、汽车用62 品国际采购中心和集散基地。金恒德国际汽车商贸物流城规划占地1000余亩总投资15亿的金恒德国际汽车商贸物流城目前正在紧张建设中，项目以汽车后市场为主体，将汽配、汽车用品交易作为支撑，以商贸物流为重点，致力打造集商品展示、采购、交易、电子商务、仓储、加工、包装、配送、信息交易、培训服务等多功能为一体的商贸平台。西部国际装饰（石材）城总投资预计16亿元，占地600亩，总建筑面积56万平方米的西部国际装饰（石材）城，将被建设成为目前西南最大的集石材贸易、仓储、物流、生活配套设施一体化的石材交易市场。为西部规模最大、产业集中较高、服务管理水平整体上一台阶的西部国际装饰石材城。金府五金机电专业市场成都市目前有大大小小各类五金机电市场20多家，加上正在建设的部分市场，基本形成了中国西部地区规模最大的五金机电市场集群。目前，成都五金机电市场的发展特点主要是追求一定的数量，经营者合力招商，以形成庞大的经营规模和气势西南城：位于成绵高速与成都第二高速公路交汇处，由成都西南城控股有限公司投资100元开发,整个项目占地5380亩，建筑面积超500万平方米,建成后将成为中国糖酒食品CBD,年营业额将达到100亿元,提升整个成都糖酒食品等产业的交易平台.成都国际商贸城：川浙合作共建，城北四环以北，占地面积2090亩，投资额80亿元，提供商铺超过6万个，规划总建筑面积500万平米62 北新国际物联港：位于北部新城西南部，规划总建筑面积约480万平米，其中专业市场约220万平米，其余为智能住宅，甲写，五星级酒店，会展中心，及社区商业配套，最引人注目的是项目将引进目前世界上最先进的物流网技术龙泉国际汽车博览新城：占地面积12平方公里，投资120亿元，核心区九峰国际汽车零部件采购中心投资70亿元，用地面积3000亩，规划总建筑面积380万平米中塑.成都国际贸易中心:位于处于城北商贸物流圈的新都木兰镇,投资逾60亿元,用地面积1100亩,规划总建筑面积约300万平米的业态极其丰富的综合体大港陶瓷建材城：位于成都市成（金）青快速通道和大港路交叉口，占地2313亩，总投资30亿元，建筑面积达200万平方米。市场建成后每年将实现300亿元的交易额，可提供约4万个就业机会。中国西部国际纺织服装贸易城：省纺织集团开发，位于龙泉驿区阳光城，项目占地2000亩，投资50亿元，规划建筑面积200万平米中润.欧洲城：成都中润实业开发，位于新都龙桥家具园区，投资60亿元，近600亩，为成都家具CBD的竞争对手，规划总建筑面积160万平米建工建材产业园:占地面积数千亩，成都建工集团投资100亿元打造,建成西部规模超大,现代化程度超高的建材产业园.量力钢材物流中心：占地面积1500亩，位于北部商贸城中心位62 置，业态为钢铁现货交易中心，加工配送中心，博览中心，商务生活配套中心等，规划总建筑面积100万平米.西部国际家具会展中心：成都八益，太平园，陕西明珠共同投资50亿元打造的占地650亩，建筑面积100万平米的与广东乐从、河北香河、江苏蠡口齐名的家具市场，广东乐从、河北香河、江苏蠡口、成都武侯已经形成国内四大家具市场。晨明汽车博览城：位于郫县犀浦镇，总投资60亿元,分两期建设,第一期占地约880亩,建设投入20亿元成都佳飞国际建材家居市场：成都佳飞投资，位于青白江货运大道，占地面积1024亩，规划总建筑面积69万平米成都海宁皮革城：海宁中国皮革股份开发，位于成都北部新城，为皮革专业交易市场，占地面积172.7亩，规划总建筑面积45万平米西南会缘汽车汽配物流中心：成都市工商联十堰商会投资，位于双流航空物流园区，双华路边，总占地面积1200亩，项目总投资为9.6亿元，附带投资8000万元建设四星级酒店“十堰大厦”。西部隆腾国际鞋材城：位于崇州市工业集中发展区，卡森国际控股和成都立申实业共同投资，一期263亩，建面25万平方米，总投资5亿元润茂成都国际酒店用品城:位于新都三河场,商铺1500间,专营高档酒店用品,铺面面积125平米起,建筑面积24万平米成都海峡商贸城：四川天奎实业开发的大型茶叶专业交易市场，位于成都北部·三河场，规划总建筑面积10余万平米62 5.3成都商贸物流市场前景分析5.3.1成熟的商贸市场环境成都商业底蕴深厚，商贸繁荣，自古就有“天府之都”之称，是中国西南地区重要的商品集散地。改革开放以来，成都市逐步形成了以专业市场和综合市场、生活消费市场和生产资料市场并重发展的商品交易市场体系。全市共有批发市场、集贸市场、专业市场、小商品市场等各类交易市场2000多个。2014年全市实现社会消费品零售总额绝对值居全国第4位，仅次于北京、上海和广州。5.3.2城市发展定位与政府的政策支持成都市规划明确指出城市发展定位，将建设成为先进制造业与现代服务业并重的企业名城，建设成为区域性商贸物流中心、国际化商贸物流港。逐步形成以城区专业批发市场为龙头，各县（市、区）专业批发市场为骨干，重点乡镇农贸市场为补充的市场体系。创新商贸业结构、体制和经营方式，引进培育一批大型现代商贸企业，全面提升商贸业档次和水平，打造连接“成渝”、辐射西南的商贸物流枢纽。依托大型批发市场，整合仓储、货运资源，强化物流平台建设，构建农副产品和日用小商品物流配送中心，发展现代物流产业。62 5.3.3区域合作的加强与市场辐射面的扩大2006年1月，《四川省“十一五”规划纲要（草案）》出台，提出“五大经济区+四大主体功能区”的区域发展新格局。本着加快推进工业化和城镇化绝不能走工业遍地开花、城镇盲目布局、土地无限开发、生态环境恶化的路的重要原则，《纲要（草案）》提出了构建成都、川南、攀西、川东北和川西北5大经济区，以及按优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区，构建四川省未来区域发展新格局的设想。规划中的成都经济区包括成都、德阳、绵阳、眉山、资阳5市，以高新技术产业为主导，重点发展技术含量高的先进制造业和现代服务业，逐步建成四川省乃至我国西部最强最大的经济密集区和人口密集区，成为四川省参与全国区域竞争的龙头和主体。2012年1-8月，成都经济区即成都、绵阳、德阳、乐山、眉山、资阳及雅安等七市实现合同外资额同比增长10.4%，占全省84.8%，新批投资总额1000万美元以上外商投资企业占全省80.3%，四川现代汽车、中新（成都）创新科技园及四川泉恩高科技管业等三家公司投资总额超过两亿美元；成都经济区作为全省开放型经济发展的主要引擎，外商投资实际到位同比增长24.1%，占全省93.2%。成都经济区对引领全省外商投资，实现区域聚集发展，贡献极其突出。“成都经济区区域合作即将从过去‘点对点’的双边合作，正式步入‘抱成团’的多边合作，开启向纵深推进的全新篇章！”在162 成都经济区区域合作联席会会议上，成都、德阳、绵阳、雅安、眉山、资阳、遂宁、乐山八市共同签署了《成都经济区区域合作框架协议》，一些创新的体制措施浮出水面。根据协议，各方将在发展规划、基础设施、重大产业、环境保护、金融体系等方面通力合作，把成都经济区打造成中西部地区综合实力最强、优势产业集聚最多、城镇化水平最高、创业环境最优、城乡差距最小、辐射带动力最明显的大都市圈，成为引领西部发展的核心增长极。5.3.4坚实的产业发展基础成都市抓住西部经济区开放开发机遇，全力打造工业集聚载体，推动机械、汽车、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业”，产业集群效应不断增强，为经济提速增效注入强劲动力：去年上半年成都市积极转变发展方式，打造产业集群，经济社会呈现平稳较快发展的良好势头。成都市上半年实施“强蓉”战略，积极打造大企业大产业大集群。以直通直达服务解决工业企业发展中面临的各种困难和问题，推动了机械制造、汽车、健康、服装皮革、电子信息五大产业集群发展壮大。上半年，全市规模以上工业累计实现总产值超过2万亿元。分析总结：62 根据以上分析可知，成都市商贸物流市场的发展前景广阔。首先，市场基础牢固，商贸物流市场经过多年的发展和政府的着力培养，形成了产业集群，发展成为了西南、成渝区域性商贸物流集散中心。其次，政府政策的大力支持。市政府在城市功能布局、产业政策、重大项目建设上予以商贸物流大力支持，鼓励有实力的企业进驻商贸物流业。再次，成都商贸物流业具有坚实的产业基础，成都市打造中国中心企业名城，机械、汽车、健康食品、服装皮革和电子信息“五大产业”集群的共同发展，成为成都市商贸物流业的发展商品供应链的坚实基础。同时，成都政府着力构建区域性商贸集散中心、西部经济区重要物流节点城市，不断吸纳东部产业转移，扩大了成都商贸物流业市场的辐射面，使之成为西南和成渝的区域性商贸物流中心和商品批发中心。第六部分项目地块分析6.1项目区位项目位于成都市金牛区，与国际商贸城毗邻，在成德大道与北新立交附近，临成都市火车北站。62 项目意向地块图6—1项目地块区位图6.2项目周边环境及设施项目位于北部新城绕城高速以北，北新干线以东，北临毗河，项目总占地面积X亩，总建筑面积X万平方米，市场群面积X万平方。62 [1]图6—2项目地块现状6.3项目所在片区交通发展概况项目坐落于北星干线旁金牛区与新都区交界处，是成都北部新城的核心区域之一，拥有便捷的空中、地面和地下立体交通网络[5] 。【公路】北新干线、万石路、川陕路、蜀龙大道、成都大件路、成绵高速、绕城高速等构成了成都北部公路交通网络的骨架。【铁路】西南地区最大的铁路编组站和客运中心都在成都。成都国际商贸城有一条公交线路直达成都火车北站(50路)，一条直达成都火车东站(38路)。【航空】位居全国六大机场之一、中西部第一大机场——成都双流国际机场，已开通国际航线20多条、国内航线245条，基本覆盖世界各大洲的主要城市和我国的大中城市。在航空物流方面，香港港龙等20多家国际国内航空公司在此从事客货运输业务[6] 。距成都国际商贸城200米处可上绕城高速，20多分钟即可到达双流国际机场。62 【地铁】按规划，成都地铁5号线北沿线将直达成都国际商贸城，成都地铁1号线北延线至成都国际商贸城。【北星大道】北星大道是成都国际商贸城主要进出城通道，起点在一环路二道桥路口，向北延伸与二环、三环、绕城高速均有接口，在出三环之前的4.1公里均为高架桥，是成都市唯一一条从一环直通外环的交通干线，拥有目前成都市最长的高架桥。【公交线路】现在，已有10条公交线路从成都市区直达(或经过)成都国际商贸城，有3条周边县市直达6.4项目区位综合评价项目地块目前基础较差，土地开发具有一定的难度。随着未来城市向北拓建，该区域的配套设施目益完善，同时成都市新绕城高速的全程贯通，项目处于规划中的北部新城区与高速公路相连接的一级公路与处环路的交接处，道路两旁的土地拥有巨大的价值潜力与升值空间。项目地处规划中的北部新城区内，如果定位为物流商业地产，可拥有一批稳定的物流产业客户群，同时，项目的多层住宅区域可满足成都市居民的住房购买需求，发展潜力大。第七部分项目定位分析62 7.1项目SWOT分析SWOT分析S-优势1实力（开放商）2地块规模3辐射范围4生态环境5城市发展6专业市场氛围W-劣势1无生活配套2价格定位3离市中心远4项目交通不便5低容积率6开发周期长O-机会1城市发展迅速2房地产市场逐渐成熟3现阶段一定范围内同类竞争项目少4专业市场发展旺盛5政府规划——北部为房地产发展重点6人们追求绿色、健康的居住理念SO战略1.品质策略（S1、S3、O6、O3）健康、绿色策略（S3、S5、S6、O5、O8）WO战略1、增值空间策略（W1、W3、O1、O7）2、配套先行策略（W1、W3、W6、O3）T-威胁1专业市场项目竞争激烈2房地产相关政策影响3中心、城东板块强劲竞争4消费者居住理念——物业类型、地段5人口自然增长率低ST战略1.品牌策略（S1、S3、T1、T3）蓝海策略（S1、S3、S5、T1、T3、T4）WT战略1、项目整体运作策略（W1、W3、W4、W5、T1、T2、T3、T4）2、全方位营销策略62 从以上的SWOT分析矩形图可以看出，项目在开发运作中，可以运用多种营销战略方式，以让项目的劣势转化为优势，让项目在城市发展中可以占据市场的主导地位。uS—优势1．北新干线、川陕路、蜀龙大道等重点交通要道在此汇集，项目具有良好的交通条件。2．北部新城周边区域地块面积较大的土地，土地面积合适做大型专业市场或房地产项目。3．未来地铁5号线通车，1号线北沿线连通，项目地块升值潜力明显。4．成都市城市规划商贸物流发展用地，项目建设符合城市发展规划。uW—劣势1．项目地处城郊，城市化程度不高，项目周边城市配套不完善。2．项目地块基本为农田，项目征地补偿费用较高，有一定的政策限制。uO—机会1．成都经济发展较快，居民可支配收入较高，具有良好的购买力。2．成都房地产市场逐步回暖，土地价格相对合理，进入市场时机良好。3．“北改”城市发展方向确立，项目所在片区发展趋势良好。4．具有成熟的商贸环境，居民投资经营意识高，商客往来频繁。62 uT—威胁1．人口自然增长率低，城市化动力不足。2．房地产发展较快，城东、城北两大片区竞争激烈。7.3项目定位市场定位研究定位就是利用外部环境因素，结合自身条件，在市场竞争中取得优势地位。本项目的市场定位由以下因素进行提炼：u项目所在地城市发展性质与规划项目的建设与所在城市的发展性质与规划相吻合，可得到当地政府政策支持，顺应城市的建设发展。成都市的城市性质为西部经济中心和商贸物流集散中心、西部经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。项目所在的北部新城，主要功能定位为以商贸、旅游、居住为主，集休闲游憩、仓储物流功能于一体的综合性城市商务副中心区。u市场需求合适的定位须以市场需求为导向，最终产品才为市场所接受。项目所在城市经济发展较快，商贸物流业发展繁荣，当地居民对宜商宜居的物业需求大。u产业发展政策项目符合当地的产业政策，项目建设可争取相关土地优惠政策和62 扶持。着力打造区域性商贸物流中心、西部经济区重要物流节点城市，大力支持商贸物流业的发展。u项目交通区位条件良好的交通区位条件成为项目的优势条件，有效地集散人流、物流、资金、信息流。本项目紧靠成都北新大道，与火车北站站毗邻，连通与成绵、成南高速公路的一级公路，区位优势独特。u开发企业发展战略企业的发展战略是执行项目的根本出发点。公司的产业发展战略，依托西南院自身优势，以产业联系为基础，形成以交通物流为核心的现代物流业务、房地产业务、金融业务、交通类科技开发业务、资源开发业务等相互促进、共同发展的产业布局，推动西南院的可持续发展。本项目是西南院进驻房地产业的发展战略需要。u可借鉴开发模式作为初步涉入房地产业的开发企业，对房地产项目的开发，可借鉴类似的成功项目的开发模式，适当避免开发经验不足带来的风险，同时提高项目运作的成功率。本项目建设规模、条件和环境与国际商贸城类似，其开发模式可适当借鉴。7.3项目定位建议根据上述分析，本项目可从城市性质、市场需求、产业政策、交通区位、企业战略、借鉴模式等六个要素进行定位。62 城市性质交通区位产业政策企业战略市场需求借鉴模式项目定位城市性质机械制造和药材集散中心、西部经济区重要物流节点城市、以先进制造业和现代服务业为主导市场需求当地居民对宜商宜居的物业需求大产业政策着力打造区域性商贸物流中心、北部湾经济区重要物流节点城市，大力支持商贸物流业的发展企业战略集团进驻房地产业的产业发展战略需要借鉴模式本项目建设规模、条件和环境与国际商贸城类似，其开发模式可适当借鉴交通区位紧靠北新大道，与火车北站站毗邻，连通成渝、成南高速公路的一级公路，区位优势独特项目定位：根据以上分析，项目需要这样一个具备城市运营概念的定位：依托北新大道、火车北站、成绵、成南高速公路交通合围优势，辐射德阳、绵阳和南充、巴中和遂宁，以小商品交易市场为核心，集专业市场、仓储物流、住宅、商业房地产为一体的大型交通商贸物流综合地产项目7.3项目开发模式与功能规划7.5.1项目开发模式在成都成熟的商贸物流环境下，借助交通区位优势，以专业市场建设为龙头，共享周边专业市场商贸客源，通过专业市场商流、物流、人流、资金流的集散作用，盘活整个地块住宅房地产和商业地产开发，在北部新城形成新的城市商业与生活集群和重要的商贸物流集散地。62 项目地块分期进行开发，首期开发小商品专业市场，建设专业性小商品批发市场，以及物流、商务、金融、邮政、电信、酒店、餐饮食街、娱乐场馆等配套设施，占地面积300—500亩之间。项目一期以后，依托专业市场，带动地块的商品住宅和商业地产开发，地块分割打包分期进行开发。7.5.2项目功能规划1．专业市场主体功能专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中心、餐饮中心、娱乐中心、信息网络中心、电子商务中心、科研设计中心、物流中心等一系列的功能配套。2．项目功能布局在空间形态上分为：主体市场交易区、仓储物流区、商务公共配套设施区、生活配套区和中心道路与绿化区。交易区：商铺分别设置纺织服装交易区、皮革皮具交易区、电子工业产品交易区、五金化工交易区、纸品包装印刷交易区等，每套商铺都配有仓库。仓储物流区：为小商品市场提供运输(配送)、仓储、装卸搬运、包装加工、物流信息处理服务。商务公共配套区：该区是为小商品专业市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐饮、宾馆中心等配套设施。62 生活配套区：专业市场的居住生活区，并提供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。生活配套区将作为二期及其以后房地产开发建设主要功能区域。中心道路、广场、停车场、绿化区。3．中建商贸物流地产项目概念性规划效果图图7—1主体建筑规划效果图7—2专业市场规划鸟瞰图62 图7—3专业市场规划立面图第八部分项目投资预算分析8.1评估方法说明本项目地块的评估办法，综合使用成本法、市场比较法、假设开发法等土地评估方法，再结合房地产开发经验与房地产市场经济状况，对项目地块进行价值评估，并用价值评估结果为参考对土地出让价格与土地的未来发展方向做出定位，对地块进行价值分析，具体步骤如下：1．项目地块评分：将影响地块价格的各项因素进行两次权重计算，权重评分中，单项因素满分10分，及格分为6分，以此可计算得出各项目最终项目权重分。接着，将对项目现有情况进行评分，并62 结合最终项目权重分与投资者对地块的实际评分进行综合计算，得出本地块的综合评分，综合评分满分为1分。2．结合本地块的综合评分与**市地块的土地出让均价，结过计算，得出项目地块目前的价值。3．结合**市土地价格增长率，计算出5年后，在不考虑其他影响因素的情况下，本地块的价值。8.2项目地块评分8.2.1权重分计算方法Ø得分的总分为10分，6分为及格分Ø一次权重=项目得分/∑每项项目得分Ø最终权重分=二次权重×一次权重表8—1地块评分权重表62 地块自身规划（二次权重40%）项目评述得分一次权重最终项目权重分地块大小地块大小直接影响到资本总投入，以及最终的规划设计及项目定位。容积率容积率越高项目的收益越高，但过高的容积率将影响项目品质。工整程度项目工整度对规划设计有一定影响。商业面积比例商业物业收益高于住宅物业，但是当市场商业达到饱和时，商业部分的量应该做适当调整。公共设施配建公共设施配建将增加建设成本，但是对于项目品质的提升有较大帮助。地段环境要素（二次权重40%）项目评述得分一次权重最终项目权重分所处地段价值地块所处地段对于入市价格起决定性作用。居住氛围居住氛围影响项目品质交通便利程度主要包括附近街道的拥挤程度，到商业中心和商务中心的时间距离等。生活配套学校、市场、医院、娱乐运动生活配套。62 景观资源包括自然景观及人文景观购房人群需求周边居民的购房能力及对购房环境造成的影响。地块商业价值周边居民的消费水平，商业氛围，已有商业饱和程度等等城市规划地段升值潜力影响升值潜力。时间修正（二次权重20%）项目评述得分一次权重最终项目权重分时间因素时间因素对土地价格有重要影响8.2.2地块评分Ø总分值为10分Ø假设标准分值为5分，项目优势与周边项目相当Ø分值＞5分，项目优势大于周边其它项目Ø分值＜5分，项目优势小于周边其它项目Ø本项目为未开发片区，因此周边参考项目为相邻的江南板块中各项目。表8—2项目地块评分表地块自身规划项目评价本项目得分项目权重分地块大小62 市周边区域地块面积较大的土地，土地面积合适做大型专业市场或房地产项目容积率容积率一般，收益适中工整程度土地未经过平整，界限也还未划定商业面积比例商贸物流为主，配合房地产项目建设，房地产物业占比例较大公共设施配建有公共设施配建要求，且周边有相关生活配套正在建设地段环境要素项目评述本项目得分项目权重分地段价值地块位于北部新城，价值未体现，但随着外环道路通车，将有一定的价值体现居住氛围周边地块未开发交通便利程度交通便利，高速路，临近火车北站生活配套生活配套正日益完善景观资源周边为水田，景观一般购房人群需求有较大的市场需求地块商业价值周边配套有待建成，商业价值尚未体现城市规划地段升值潜力城市未来规划较好，有一定的升值潜力时间修正项目评述62 本项目得分项目权重分时间因素本项目入市尚有一段时间，且建设时间长，预计项目入市时周边环境已经有所改善。8.2.3项目地块得分计算项目得分=∑（目前得分值×项目对应权重得分值）=X项目标准分=项目得分/标准分值=X8.3目前地块的价格预测根据相关调查及有关渠道得出,成都市近四年住宅类房地产项目的土地价格如下表所示，2014年土地均价X万元/亩，回升趋势平稳，因此，结合2014年的土地出让价格对项目地块进行价格测算。年份出让量（宗）出让面积（亩）出让金额（万元）平均出让单价（万元/亩）2011201220132014目前地块所地区均价×项目标准分=目前可售价格项目目前地价预测：X*Y=Z（万元/亩）8.4项目地块指标建议根据对**市场的了解，地理位置分析，地块对于城市来说是功能强的地块，专业市场为主，居住为辅的，主要指标如下：62 土地位置土地面积土地用途出让年限规划指标要求各用途建筑面积占总建筑面积的比例容积率建筑密度绿地率限高北部新城X亩城镇住宅及批发零售城镇住宅：70年批发零售：40年相关指标说明：1.结合周边地块的容积率，考虑本项目地块面积及项目定位，出于谨慎考虑，容积率预测为X；2.项目定位为多层建筑及高层建筑，限高为X米；3.本项目定位专业市场，商业部分占项目建筑面积的X；8.5项目地块价值预测经过调查，得出2011年至2014年成都市土地出让单价及土地出让价格增长率，具体如下表所示：年份2011年2012年2013年2014平均出让单价（万元/亩）增长率62 结合近两年的经济发展情况及房地产市场的波动情况，将2014年上半年的土地出让单价与2013年的土地出让单价进行对比，得出年增长率为X%，并将此增长率做为未来几年内的土地增长率。结合土地价格预测结果，5年后本项目地块价格为：X×(1+Y%)^5≈Z万元小结：通过对以上土地市场以及对项目地块周边的土地价格的分析，认为目前地块如果以挂牌形式进行出让，价格会在约X万/亩，如果以土地市场每年Y%的价格增长率计算，五年后地块的价格将会上升到约Z万/亩，可见地块的升值潜力非常巨大，如果公司与市政府的合作，以较低的价格获得该地块，则单是计算土地价值的收益，5年后的收益将会成倍增长，土地收益率较高。因此，第九部分项目地块运作方案经过与市政府沟通后，项目通过运作，以低于市场的价格拿到本地块，之后进入到地块运作阶段，对运作方式，有如下三种建议：9.1方案一：自行投资开发运作（1）运作方式。由集体公司出资，购买土地所有权，并由集团下属地产开发公司进行建设开发。（2）优势。62 项目的所有收益归集团所有，并且能让西南下属地产公司积累丰富的开发经验，为集团未来更好的介入房地产开发领域打下坚实基础。（3）劣势。集团下属开发公司缺乏大型房地产项目的开发经验，并且集团需要投入大量的资金进行开发建设，项目周期长，不可预见因素复杂，风险大。9.2方案二：独立进行土地运作（1）运作方式。由公司出资，在完全获得土地所有权后，将土地进行打包分割出让，让不同的开发企业对地块进行开发建设，获取土地项目出让收益。（2）优势。项目运作期短，运作方式简单，能在短期内获得较高投资回报。（3）劣势。地块不再是西南院下属的产业，地块的项目战略定位及开发节奏将不再由集团掌控。该地块具有很好的开发潜力，仅仅土地运作，无法享受物业开发带来的价值，且与西南院战略不符。9.3方案三：合作开发（1）运作方式。62 通过与市政府协商，把项目地块分割为若干份，分期进行购买。获得第一块土地后，通过对地块进行评估，以地块价值评估获得的溢价与第三方企业合作开发，由第三方合作企业承担溢价成本，共同开发该地块。集团公司获得土地溢价资金后，继续投入下一地块的开发，按以上模式开发剩余全部地块。项目建设以公司为龙头，多个有实力的合作企业共同建设。合作企业负责项目的投入与运营，公司以土地投入获取项目合作分成收益。（2）优势。开发企业拥有丰富的开发经验，可有效的协助公司成功开发本项目，以较少的资金投入撬动项目的整体开发，实现投资效益最大化，且可以自行掌控项目定位与开发节奏。（3）劣势。公司对于整体项目的把控受到开发企业的制约，运作收益与开发企业的运作方式直接挂钩，且前期收益与上两种运作方案相对较低。第十部分项目地块项目投资测算及资金筹措10.1方案一投资成本测算1.土地购买成本根据与市政府的初步沟通，土地购买费用暂定为X万元/亩，该土地购买费用包括土地使用权出让金、基础设施配套建设费及土地62 开发成本。土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。土地总购置费用为：X×Y=Z万元2.工程项目成本房地产项目投资测算中的政府报建费的收取按照**市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下（见下表）：序号项目取费标准一前期费用1.1～1.4之和1.1前期顾问咨询费实际发生的金额1.2水文、地勘费工程费用的0.X%1.3设计费X元/㎡1.4政府报建费1.4.1城市配套费1.4.2劳保费62 1.4.3质检费1.4.4农工保证金1.4.5噪声超标排污1.4.6白蚁防治费1.4.7城市规划技术服务费1.4.8墙改费1.4.9散装水泥保证金1.4.10垃圾处理费1.4.11施工图纸审查费1.4.12人防费二工程费用2.1～2.2之和2.1市政工程及环境2.1.1硬地工程2.1.2绿化工程2.1.3室外工程2.2建安工程费用2.2.1～2.2.4之和2.2.1地上建筑2.2.1.1土建费用2.2.1.2安装费用2.2.2地下建筑2.2.2.1人防面积2.2.2.2其余面积62 2.2.3会所地上面积2.2.3.1土建费用2.2.3.2安装费用2.2.3.3装修工程2.2.3.4其它工程（除网球场）三不可预见费(一+二)*3%四营销费用4.1～4.2之和4.1营销代理费4.2广告推广费五管理费用5.1～5.2之和5.1运营管理费5.2项目监理费六土地费用根据各地块的拍卖费用计算根据以上的计算内容和方式，参考*其他项目的建设标准与建设投资，来作为计算方式一（除去土地费用后）整体房地产项目投资的成本费用，约为：X元/㎡，其他综合成本为X元/㎡，从而得出本项目地上建筑开发成本为X元/㎡。本项目分四期开发，每期开发X亩，容积率为X，该建筑成本年增长率为X%。本项目建筑工程总费用约为X亿元备注：具体数额在财务分析中做具体测算。3.总成本62 根据上述测算，按方案一进行项目运作，总投资成本费用为：X+Y=Z10.2方案二投资成本测算按方案二进行土地运作，成本为土地购置费用及相关费用，在测算费用时，暂不考虑相关费用成本，只考虑土地增值税费用，因此方案二的投资成本测算仅计算购买土地和土地收益的增值税产生的费用，即土地购置费暂定为X万元/亩，按目前市场的土地市场Y万/亩的市场价格以及土地增值税Z万元/亩，计算得出土地总购置费用为：N元10.3方案三投资成本测算按方案三进行地块运作，成本为土地购置费用及建筑安装费用，其中建筑安装费用由合作企业支付，因此，在测算费用时，仅计算购买土地产生的费用，即土地购置费暂定为X万元/亩，土地总购置费用为：X×Y=Z万元10.4各方案投资成本统计汇总根据以上的三种运作模式，汇总以下投资测算结果：62 　指标名称及单位方案一指标名称及单位方案二指标名称及单位方案三自行投资运营独立土地运作合作开发土地购买成本面积（亩）面积（亩）面积（亩）单价（万/亩）单价（万/亩）单价（万/亩）总价（万元）总价（万元）总价（万元）项目投资开发成本占地面积（万平方米）目前地块市场售价（万元/亩）--容积率分割出售的地块平均面积（亩）--总建筑面积（万平方米）每亩收益（万元）--建安成本（元/㎡）每亩土地增值税（万元）--其他综合成本（元/㎡）增值税总额（万元）-　每平方米综合建筑成本（元/㎡）--62 建筑成本年增长率总建筑成本(万元)　　总建筑成本（亿元）　　　10.5小结根据以上对三种运作方案的测算，按第一种方案进行运作，自行购地并自行开发成本约为X亿元；按第二种方式运作，并计算土地转让增值税，总投资成本为X亿元；按第三种方式运作，总投资成本为X亿元。第十一部分经济效益评价标准11.1方案一经济效益评价11.1.1销售收入测算1．经过对北部新城区房地产项目市场售价的调查，计算得出现在北部新城住宅物业市场均价为X元/平方米，商铺市场均价为Y元/平方米，并以此为基础进行本项目销售测算。62 2．本项目地块评分X，商业面积占项目总建筑面积的X%，即X万平方米，多层物业建筑面积占项目总建筑面积的70%，即X万平方米。3．参照土地出让价格的年增长率X%，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为2年，2年后项目上市时物业销售单价为：计算公式：目前地块所属区域物业均价×项目综合评分×增长率=目前可售价格商业面积可售价格：X×Y×Z^2=N元/㎡住宅物业建筑面积：X×Y×Z^2=N元/㎡4．根据上述测算，销售采用期房销售方式,第三年开始销售，销售期M年，根据市场经验，按理想化销售，每年的销售面积相同，并且物业销售价格按X%的年增长率进行计算，估算得出销售收入为X万元。111.1.2销售税金及附加、土地增值税1．营业税及附加按照销售收入的X%。经计算，项目营业税及附加为X万元；2．土地增值税按销售收入的X%计算，年底结算，销售期内共X万元。具体情况详见表：项目财务效益表。11.1.3总成本费用本项目分四期开发，每期开发X亩，开发时间为2016年、201762 年、2018年、2019年，在计算建筑成本时，按X元/平方米计算，该成本年增长率为X%，建设成本为X万元（已包含土地购买费用），销售费用按销售收入的X%计,管理费用按建设成本X%计，销售费用共X万元，管理费用X万元。11.1.4利润及净利润测算1．计算公式利润总额=经营收入-成本-税金及附加所得税=利润总额×所得税税率（所得税税率为X%）净利润=利润总额-所得税2．计算结果经计算，项目利润总额为X万元，所得税为X万元，税后净利润为X万元。3．评价指标总投资利润率=利润总额/项目总投资=X%总投资净利润率=净利润/项目总投资=X%详见表：项目财务效益表。11.1.5现金流量和财务指标分析（一）项目开发经营期根据本地块的实际情况，参照相关地产项目，本项目分为四期开62 发，开发期为2016年、2017年、2018年、2019年。（二）基准收益率的确定考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目一般收益水平，基准折现率取13%。（三）财务指标分析报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从2016年初至2019年为销售期，计算结果如下所示：税后项目财务内部收益率为X%，大于基准收益IC=X%；税后项目财务净现值（IC=X%）为X万元；税后投资回收期（静态）为N年；11.2方案二经济效益评价根据方案二的运作方式，参考北部新城2014年的土地出让价格X万元/亩，出让土地可获得约X万元的销售收入，扣除土地购置费X万元及土地增值税X万元后，土地出让净收益为X万元。11.3方案三经济效益评价方案三的相关收益与费用均参考方案一进行计算，即销售总收入为X万元。总建设成本为X万元（未含土地费用），项目总投资成本X万元。项目总收益约X万元，税后净利润为X万元。62 根据方案三的运作方式，其费用仅涉及前期的土地购置费用约X万元，根据方案三的运作方式，公司与承建公司合作，由承建公司代建房地产项目，根据目前市场合作惯例，承建公司可拿到X%-Y%的利润，按Y%的利润比例进行分成计算，集团可拿到约X万元的利润分成，扣除土地购置费后公司可获得的净利润约为X万元。第十二部分方案风险评定及综合评价方案一：1.从理论上计算，本方案所获得的收益是三个方案中最大的，但是本方案的运作周期太长，承担政策、市场和运作风险也是最大的；2.受自身因素的影响，建筑工程公司的实力及房地产运作经验欠缺，在操作过程中，会出现很多不确定性因素；3.方案不适合企业做大做强，不利于公司操作更多的项目，而且集团单独操作，很容易受困于项目运作过程中，无法抽身顾及其他项目。方案二：1.本方案获得的利益仅仅是土地差价，无法享受到土地未来增值产生的价值，按照测算，未来北部新城的土地价值会达到X万元/亩或更高，如果出售土地，则增值部分的效益无法获得。2.本方案不利于公司形象的树立。仅进行土地层面上的操作，会造成公司只是通过土地转让获取短期利益，没有实力进行项目开发的62 假象，对集团形象不利。方案三：1.从理论上计算，本方案的收益相对较低，但综合考虑，通过公司与成功的房地产开发企业的强强合作，可合理的规避市场风险，形成共赢的结果。2.按本方案操作，公司可以抽出更多的精力与资金操作其他项目，这是一种比较正常的经营企业行为。3.通过资本运作，进行溢价合作，不但能获得土地溢价收益，还可获得地产物业开发的收益。集团公司起到开发企业的龙头效应，将项目做得非常出色，同时也可提前获取本项目的增值效益与未来的收益。62'