中国誉航国际汽车机械装备文化广场可行性研究报告 45页

'第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：中国誉航国际汽车机械装备文化广场项目地点：山东兖州工业园区。东至冀州路、北邻金村社区、西为兖州市污水处理厂、南靠327国道，与济宁市农业高新区相对，距日东高速兖州出口1公里，交通十分方便。1.1.2项目承办单位法人名称：法定代表人：1.2申请报告工作的依据和范围1.2.1申请报告编制的依据1、山东誉航汽车销售有限公司委托山东中明工程咨询有限公司编制本项目申请报告的咨询服务协议；2、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、国家、山东省国民经济和社会发展第十二个五个计划；4、国家、山东省和济宁市有关政策、法规、规划；5、《建筑设计防火规范》(GBJ16-87修订版)；山东中明工程咨询有限公司 6、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）现行有关技术规范、标准；7、现行有关技术规范、标准；8、建设单位提供的相关基础资料。1.2.2申请报告的工作范围申请报告的工作限定在建设中国誉航国际汽车机械装备文化广场建设计划，总投资人民币12亿元，建设汽车4S店、汽车展销大楼、检测中心、维修中心、二手车交易市场、农机市场、电子市场、医疗机械市场、工程机械市场、矿山机械市场、综合办公楼、零配件及商务办公、汽车文化水景公园等，以及绿化、景观、道路、等必要配套设施的范围内。1.3项目概况本项目规划占地1570亩，预总投资近100亿人民币，包括一期计划、二期计划、三期计划。一期占地330亩总投资12亿元人民币，建筑面积约34万㎡，一期工程建设周期为24个月，预计建成后，广场营业额将达26亿元，实现利税近7亿元以上，税收3.5亿元，安置就业人员1200多人。二期计划将在2013年后启动，拟建面积约占地280亩总投资19.8亿元。三期计划，拟建面积960多亩总投资约58亿元人民币，誉航汽车广场将建成山东省最大的高科技机械装备汽车博物馆，汽车俱乐部，驾校等农机培训基地，高档社区、高档酒店和宾馆。山东中明工程咨询有限公司 本申请报告仅就项目一期投资进行研究，后述项目投资均指一期投资内容。1.4研究结论1.4.1项目建设的必要性本项目的实施符合发展我国汽车、机械装备产业的需求；有利于建立一个完善的现代汽车、机械装备流通体系；有利于促进兖州市经济的发展；项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力；项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，有利于实现兖州市政府提出的建设商业重镇的目标。1.4.2市场分析我国汽车市场、机械装备产业处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，及目前汽车、机械装备保有量多，产销量大，需要一个规模宏大的汽车、机械装备后市场服务基地。1.4.3工程建设内容本项目总占地330亩，建设内容有商业街8500平方米、品牌汽车4S店76300平方米、售后服务维修中心10000平方米、汽车检测美容中心10000平方米、汽车配件、装饰、装具市场10000平方米、、誉航大厦73900平方米、商务办公28000平方米、农机市场54670平方米、矿山机械市场15000平方米等以及有关基础设施和公建配套设施等。1.4.4公用工程山东中明工程咨询有限公司 项目用水用电落实，近旁有327国道、日东高速公路、城市主干道。交通十分便利。1.4.5公司定员公司定员600人。1.4.6投资估算和资金筹措本项目的投资估算为。项目总投资120000万元。其中：建设投资112240万元，建设期利息2760万元，流动资金投资5000万元。详见附表1。项目需要筹措资金120000万元。项目资本金及自筹资金60000万元，其中用于建设投资52240万元，支付建设期利息2760万元，用于流动资金5000万元；项目贷款40000万元，全部用于建设投资。1.4.7财务评价结论全部投资内部收益率：（所得税前）12.75%，（所得税后）10.48%；投资回收期（静态）：（所得税前）4.82年，（所得税后）5.51年；全部投资财务净现值（ic=8%）：（所得税后）14253万元。项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。1.4.8项目主要建筑拟建建筑物明细表拟建建筑物名称建筑面积功能简介1品牌汽车4S店76300M销售多种品牌、多种型号的轿车。2商业8500M提供商业营业。3汽车展销大楼30000M新车展示、销售一体的汽车展示大厅。山东中明工程咨询有限公司 4售后服务维修中心10000M集中式对务种车辆进行保养和维修，规范服务，降低成本。5检测、美容中心10000M集汽车美容、汽车装饰、汽车养护服务等，将车辆检测设备引进市场，方便车辆检测。提供各种汽车维修、检测服务。6配件、装饰装具市场10000M是集汽车配件、美容、汽车装饰、汽车养护等汽车用品的超市型综合购物广场、7誉航大厦73900M商业写字楼，宾馆酒、餐饮娱乐8商务办公28000M购车咨询、购车、挂牌、保险、银行贷款等提供办公场。9农机市场54670M农机展销、销售、服务10矿山机械市场15000M矿山机械展览、销售、服务11二手车市场10000M二手车评估、交易、过户12工程机械市场10000M工程机械展览、销售、服务总建筑面积336370M1.4.9结论、存在问题与建议汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，机械装备快速发展，汽车、机械装备消费市场有着不可估量的潜力。缺乏现代、大型、多功能的汽车、机械装备市场，有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车、机械装备市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。山东中明工程咨询有限公司 第二章项目提出背景与建设必要性2.1项目的提出近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。兖州交通便利，有“九省通衢，齐鲁咽喉”之称，自古就是“兵家必争之地，商贾云集之埠”，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。公路四通八达，327国道、日荷高速等数十条公路干线穿境而过，市内公路总长825公里，公路密度是全国平均水平的3倍。兖州市地处鲁西南平原，东仰“三孔”，北瞻泰山，南望微山湖，西临水泊梁山，素有“东文、西武、北岱、南湖”之称，是济宁市组群结构大城市的经济中心。2011年兖州市地区生产总值达到456亿元，完成地方财政收入27.43亿元（含区划）。交通的发展，势必影响经济的发展，同时也将带旺消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车后市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车后市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。近几年，汽车后市场快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交易市场等大大小小汽车后市场遍布于城乡各地。汽车后市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车后市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。山东中明工程咨询有限公司 尽管如此，汽车后市场的发展远不能令人满意，汽车后市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车后市场的规模普遍偏小，除省会或沿海城市汽车后市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车后市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，汽车后市场不能适应现实需要的态势已越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车后市场。机械装备市场在我国仍是一个薄弱环节，目前只有浙江永康和广西北海有两家机械市场，但功能品种不全，售后服务和文化底蕴不高，不具备跻身国内、国际行业市场的背景条件。本项目的主办方山东誉航汽车销售有限公司,敏锐地观察到了这一商机。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集展销、购车、信息、维修等多功能于一体的大型现代化汽车、机械装备后市场服务基地。山东誉航汽车销售有限公司前身为兖州市鑫盛修理厂，近年来与东风汽车、吉利、比亚迪、海南马自达、河北双环、济南重汽等厂家，通过销售及定点服务合作已建立良好的信誉，已成为固定汽车商贸协作伙伴关系，已形成供销及售后服务一条龙体系，并得到广大客户的认可。现该公司已拥有完善的配置配套设施，具有一定的技术和销售山东中明工程咨询有限公司 服务水平。本项目从一开始酝酿就得到了当地政府各方面的大力支持，兖州市和新兖镇政府的领导对项目的发展十分关心和支持，并将本项目的列入市重点建设工程之列，成为三大服务行业龙头之首。2.2项目建设的必要性2.2.1本项目的实施符合发展我国汽车产业的需求 汽车产业是国民经济重要的支柱产业，产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。进入21世纪以来，我国汽车产业高速发展，形成了多品种、全系列的各类整车和零部件生产及配套体系，产业集中度不断提高，产品技术水平明显提升，已经成为世界汽车生产消费大国。随着中国人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。目前兖州市没有专业的大型汽车交易市场，为方便汽车用户购车、售后维修及保养，迫切需要建设一汽车广场，满足人们购车、维修、美容等服务的需求。2.2.2本项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车流通体系据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占30%—40%，流通及售后服务领域占60%—山东中明工程咨询有限公司 70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。目前，兖州市还没有一家专业销售桥车的服务处，专业销售低档面包车的单位仅有两家，一家兖州市鑫盛汽车修理厂，该厂为东风汽车兖州特约服务站，为二级销售服务单位；另外一家为兖州市万达汽车修理厂，主要销售长安微型面包，为三级销售服务单位。上述两家汽车修理厂，以汽车修理业为主，非面包车销售专业机构，单位规模偏小、布局分散，硬件设施差，因场地限制已无发展空间。经调查，兖州市内汽车修理厂共有17家、二手车销售处26家，分布不集中，且多为临街门面房，由于经营场地小，经常出现占路经营的现象，严重影响的市内交通，而且上述经营模式传统落后，不能达到规模化和集约化经营，与兖州市区域经济发展不相协调。本项目建成后，经营面积将达20万多平方米，未来将成为兖州市规模较大、功能较全、模式较新的汽车交易市场。本项目的实施并运营，弥补了兖州市缺乏超大规模汽车市场的“空白”山东中明工程咨询有限公司 ，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。2.2.3本项目的实施有利于促进兖州市经济的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对兖州市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车后市场的发展将会推动汽车、汽车配件的销售、维修业务的增加，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车后市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、汽车配件及用品加工业等，形成明显的侧向关联带动作用。此外，项目突出汽车文化的主题，是一个集汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验等多种功能集于一体的现代化大型汽车后市场服务基地，再加上该筹建中的“中国誉航国际汽车机械装备文化广场”位于山东兖州工业园区，东至冀州路、北邻金村社区、西为兖州市污水处理厂、南靠327国道，与济宁市农业高新区相对，距日东高速兖州出口1公里，交通十分方便，随着济宁市向东发展，极具地理优势的“中国誉航国际汽车机械装备文化广场”将会发展成为对兖州、济宁市乃至对于整个鲁西南地区最具影响力，具有领袖意义的“汽车文化主题公园”，从而有利于促进兖州市经济的发展。2.2.4项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，有利于实现兖州市政府提出的建设商业重镇的目标。山东中明工程咨询有限公司 现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。政府对本项目的发展给与了大力支出及关注，应加快现代商贸流通业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“价格”，更好地发挥现代化中心城市的对外辐射功能。现“中国誉航国际汽车机械装备文化广场”场地已达到七通一平，具备了建设条件。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表大都市形象的国际性的汽车、机械装备流通市场。项目建设的这一指导思想与发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车、机械装备及其配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车、机械装备的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车、机械装备厂商提供服务。而且随着装备制造业、汽车消费市场的发展和在鲁西南地区物资集散地地位的进一步加强，汽车、机械装备集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求，有利于实现兖州市政府在第十六届人大三次会议上提出了建设工业强市、文化名城、商业重镇的目标。山东中明工程咨询有限公司 2.3项目建设的可行性2.3.1符合国家的产业政策及地方政府的支持国家发改委颁布的《产业结构调整指导目录(2011年本)》鼓励类项目“三十三、商贸服务业”中“现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设”和“现代化二手车交易服务体系建设”等，是国家鼓励发展的产业。同时，本项目为中外合作经营，项目经营内容不是《外商投资产业指导目录》限制和禁止的项目。符合我国政策、法规和相关产业发展规划。兖州市委市政府、新兖镇人民政府对汽车机械装备市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报等过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。2.3.2项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车机械装备产品来刺激汽车机械装备销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。山东中明工程咨询有限公司 中国是世界上最有潜力的汽车机械装备消费市场。近年来因汽车机械装备价格下调、汽车机械装备种类繁多、方便实用等因素的影响，购车热逐渐兴起，汽车机械装备交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的综合性汽车机械装备后市场在却未出现，绝大多数汽车机械装备后市场的发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车机械装备后市场具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车机械装备厂商和消费者的需求，在汽车机械装备这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车机械装备销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验等多种功能集于一体，强调汽车机械装备产品、业态、交易手段、文化的多样化，在山东兖州工业园区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车机械装备后市场服务基地，成为兖州市、济宁市乃至山东省一面旗帜。这样的汽车机械装备后市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车机械装备生产商、销售商、消费者的需求，填补了兖州市汽车机械装备销售市场的空缺，从而有着强大的竞争力。2.3.3本项目的主办企业山东誉航汽车销售有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。2.3.4本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“4S”的经营发展方式。“4S”就是把不同品牌汽车机械装备的整车销售市场、配件供应市场、汽车机械装备修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车机械装备城，以形成“4S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车后市场发展模式，而这一模式，在兖州汽车机械装备后市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。山东中明工程咨询有限公司 2.3.5项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地各级政府部门的大力支持，因而是可行的。2.3.6项目的区位、交通条件很好。兖州交通便利。有“九省通衢，齐鲁咽喉”之称，自古就是“兵家必争之地，商贾云集之埠”，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。公路四通八达，327国道、日荷高速等数十条公路干线穿境而过，兖州位于济宁、曲阜、邹城城市组群鲁西南大都市的中心位置，因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。2.3.7项目有着良好的经济效益。这在本报告以后的章节中将得到充分的论证。山东中明工程咨询有限公司 第三章市场分析与预测及项目开发策略3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势3.1.1我国汽车市场的现状特点3.1.1.1我国汽车市场处在大发展阶段我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从生产角度看，我国汽车发展速度惊人。2005年中国汽车，计划目标为320万辆，其中轿车110万辆；而实际产量为570万辆，其中轿车277万辆，分别为计划目标的1.78倍和2.52倍。2005年中国汽车及其中轿车产量比上一年分别增长12.06％和19.71％。轿车在汽车中的比重不断提高；按汽车协会的统计，2005年轿车在汽车总量中的比重为48.49％，比上年提高了2.81个百分点。山东中明工程咨询有限公司 2009年我国汽车产销分别完成1379.10万辆和1364.48万辆，同比分别增长48%和46%，其中乘用车产销分别完成1038.38万辆和1033.13万辆，同比分别增长54%和53%，商用车产销分别完成340.72万辆和331.35万辆，同比分别增长33%和28%。在所有政策中，1.6升及以下乘用车购置税减半政策对汽车产销增长影响的力度最大，2009年该类车型销售为719.55万辆，同比增长71%，销售增长贡献度70%。　　在全球经济恢复举步艰难的情况下，2009年我国汽车工业取得了全球瞩目的成绩。近年来，我国宏观经济持续快速增长，居民生活水平稳步提高，由于人口众多，人均汽车保有量仍然很低，巨大的购买潜力陆续变成拉动我国汽车工业快速增长的动力，汽车工业成为国民经济的重要支柱产业。预计我国汽车工业在今后十年里仍将呈现一个快速增长的发展态势。同时我们应该看到，我国目前只能说是全球产销量第一，我们还没有成为全球汽车强国，我国汽车工业在技术开发水平与世界汽车强国还有一些差距。由于世界经济发展存在诸多的不确定因素，经济复苏仍需要一个较长的时间，这将在一定程度上影响我国汽车工业的发展。但由于我国宏观经济仍处于较为稳定的增长期，国际环境影响有限，作为支柱产业，2010年国家对于汽车工业的支持从根本上没有改变，居民的购车需求依旧十分旺盛，从近15年汽车平均增速16.74%看，2010年我国汽车工业仍呈现较好地发展态势，2010年我国汽车产销分别达到1826.47万辆和1806.19万辆，同比增长分别为32.44%和32.37%，产量创下新高，而销量则一举超越美国于2000年的1740万辆销量纪录，再创全球新高。受到国家宏观调控、汽车鼓励政策退出，2011年汽车产销分别为1841.89万辆和1850.51万辆，产销增长分别仅为0.84%和2.45%，比2010年分别回落31.6和29.92个百分点，产销增速为13年来最低。山东中明工程咨询有限公司 从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率为40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。从消费角度看，汽车消费已日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50％，年消费量中超过70％作为私人汽车消费时代来临的标志，中国大部分省份已经进入私人汽车消费时代。从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。3.1.1.2我国汽车后市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段山东中明工程咨询有限公司 正是我国汽车后市场处在大发展时期，汽车后市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、东风、上汽、奇瑞、吉利、比亚迪等汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。3.1.2我国汽车后市场发展的存在问题与发展优势3.1.2.1存在问题3.1.2.1.1汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付入世的挑战。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车后市场中，50－60％的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。加入WTO后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车后市场的份额，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车后市场服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。山东中明工程咨询有限公司 3.1.2.1.2汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售及售后服务商商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销及售后服务商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售即售后网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，加入世贸后，国产车市场会受到较大冲击。3.1.2.1.3汽车后市场弊病多多，市场建设迫在眉睫。我国汽车后市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车后市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车后市场建设迫在眉睫。3.1.2.2发展优势3.1.2.2.1基础优势。可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。中国汽车工业协会统计显示，2009年我国汽车产销分别完成1379.10万辆和1364.48万辆，同比分别增长48%和46%，2009年全年汽车产销将双双排名世界第一。3.1.2.2.2政策优势。山东中明工程咨询有限公司 基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。1994年，国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规《汽车工业产业政策》，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十二五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。3.1.2.2.3大环境优势。进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。同时，我国居民人均可支配收入不断提高，为居民高档消费提供了前提。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。3.1.2.2.4产业自身的关联优势。山东中明工程咨询有限公司 汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。3.1.3我国汽车后市场的发展趋势国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐观态度。普遍认为，中国汽车业虽然处于起步阶段，但推动中国汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大发展的趋势不可逆转。在今后10到15年，中国将成为最大的汽车消费国，汽车保有量将超过1亿辆，同时也将成为最大的汽车生产国；只要走市场化发展汽车产业的路子，在今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善的市场服务为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。3.2兖州市汽车后市场发展概况与趋势3.2.1兖州市汽车后市场特点◆汽车行业市场基础好，发展后劲足，辐射范围广，处在快速发展的黄金时期。山东中明工程咨询有限公司 根据相关部门对1万户家庭调查显示，未来一年计划买车家庭占被采访户的2.8％，这表明尽管由于用车成本高等原因，市每百户家庭汽车拥有量不及省内其他城市，但因为物价较低，人均可支配收入高，汽车消费潜力巨大。在停车难，交通堵塞，消费政策等外部因素改善的情况下，其释放的需求将十分惊人。在闭幕不久的市第十六届人大三次会议上，兖州市政府提出了建设工业强市、文化名城、商业重镇的目标，突出调结构、保障民生、夯实基础的主基调。全市上下要围绕这一要求，工作到项目、全员抓落实，铺下身子，找问题、找差距、找不足；真抓实干，抓发展、上项目、搞建设，力争在最短的时间内，赶超先进，甩开追兵，再创兖州经济发展新优势。汽车市场的发展将有利于增强兖州汽车业对国民经济的贡献。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，兖州汽车行业正面临前所未有的发展机遇。◆兖州汽车后市场现状目前，兖州市还没有一家专业销售桥车的服务处，专业销售面包车的单位仅有两家，一家兖州市鑫盛汽修厂，该厂为兖州市东风汽车特约服务站，为二级销售服务单位；另外一家为兖州市万达汽修厂，主要销售长安微型面包，为三级销售服务单位。上述两家专业销售面包车的单位规模偏小、布局分散，硬件设施差，因场地限制已无发展空间。同时，很多维修车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商及维修服务商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，增加了城区交通压力，影响了城市景观，形成了兖州汽车后市场相对落后的业态特征。这与兖州市的总体发展战略相违背，也不利于兖州服务产业素质的提升。山东中明工程咨询有限公司 3.2.2兖州汽车后市场的存在问题与发展优势3.2.2.1发展优势◆市场优势。目前，中国跨入汽车普及时代，山东等周边的省份城市也是汽车消费日渐普及的地区，自身的汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。此外，为以后市场的高速发展打下良好基础。随着我国加入世贸后汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，进口车许可证发放程度的松动，国内、国外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变，将会引发汽车较大幅度的降价。汽车的降价无疑激活了居民消费能力，扩大市场优势。◆区位优势。兖州交通便利，有“九省通衢，齐鲁咽喉”之称，自古就是“兵家必争之地，商贾云集之埠”，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。公路四通八达，327国道、日荷高速等数十条公路干线穿境而过，兖州位于济宁、曲阜、邹城的中心位置，因而区位、交通条件非常好，适应本项目的建设、发展。◆经济优势。山东中明工程咨询有限公司 私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。近年来，兖州市经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。与经济发展密切相关的是，随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来，为兖州市汽车市场发展提供最重要的动力。◆政策优势。汽车后市场对政策有极强的敏感性。兖州市的规划明确提出支持汽车服务业的发展，同时也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成区域物流中心功能”。巩固作为鲁西南地区物流集散中心地位。随着汽车生产的发展，鼓励私家车消费政策的实施，汽车流通领域必然迎来新的发展机遇，汽车后市场将会成为兖州市流通业创新的重点。在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都会极大促进汽车市场的发展。3.2.2.2存在问题◆量少面窄，档次偏低。兖州市还没有一家专业销售桥车的服务处，专业销售面包车的单位仅有两家。◆汽车维修、美容门面多、小，占道经营普遍，影响城市景观，增加整治难度。◆兖州市缺乏规模大、功能全、模式新的汽车交易市场。3.2.3兖州市汽车市场发展趋势山东中明工程咨询有限公司 随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，势必将进入私人汽车消费普及的时代，兖州汽车后市场面临巨大的发展机遇，汽车保有量会不断提高，生产工艺不断改进，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心。汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车后市场的服务继续保持多元化的模式，高档化、规模化、大型化、规范化、专业化、人性化的汽车后市场会逐渐取代分散无序的汽车销售及维修服务。汽车后市场将成为市搞活大市场，提升兖州地区商业重镇职能的一个亮点。3.3项目的市场定位、竞争及市场策略3.3.1市场定位：立足兖州，面向鲁西南中国誉航国际汽车机械装备文化广场是在充分研究我国和市汽车市场发展的基础上，顺应我国加入WTO后的汽车市场发展趋势，响应兖州市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足兖州市具有的巨大潜力的汽车整车销售市场、维修和零配件市场以及其他汽车业服务市场，同时将整个鲁西南地区作为重要的市场区域。本项目的兴建，将填补兖州市汽车销售、服务一条龙的空白，为兖州市经济发展锦上添花。3.3.2竞争策略整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业。中国誉航国际汽车机械装备文化广场将以建设舒适的购车环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前市场分散，管理混乱的不合理现状。山东中明工程咨询有限公司 中国誉航国际汽车机械装备文化广场将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进汽车理性消费，造福广大市民。中国誉航国际汽车机械装备文化广场将放眼全球视野，正视入世后汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻兖州市将汽车服务作为重要产业发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，全面提升汽车服务业的产业素质，应对入世后面临的来自汽车流通业的巨大挑战，树立民营服务企业的一面旗帜。3.3.3市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益兖州市汽车后市场发展是兖州市大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固兖州市作为鲁西南地区商贸中心地位的重要举措，是实现市总体发展战略的重要步骤。中国誉航国际汽车机械装备文化广场的建设，将会给当地带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收，具初步估算，仅项目举办方山东誉航汽车销售公司年营业收入将在1.6亿元以上，可上缴税收约600万元以上，更大税收贡献者为其他经营单位、业主，汽车广场营业收入估计会有26亿以上，则每年上缴税金总额可达3.5亿元。其次它还可以增加就业。规模宏大的汽车广场，其销售、维修、美容等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳近1000人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。山东中明工程咨询有限公司 因此，中国誉航国际汽车机械装备文化广场将以打造与国际接轨，在国内领先的汽车市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造鲁西南地区的汽车消费需求，推动市汽车流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为鲁西南地区乃至山东最大的汽车贸易集散地之一。3.3.4项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期实施的策略。即将中国誉航国际汽车机械装备文化广场建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。汽车广场将融合包括中外名车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、金融保险、信息咨询、维修服务等功能，不断改进汽车后市场的功能结构（如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等），把汽车广场建设成为购车环境优美的商贸中心，成为鲁西南地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育汽车文化氛围为导向，重点建设高档次的新车交易市场、先进的汽车维修基地、零配件、汽车用品销售，以及相配套的基础设施等。第二阶段逐步扩大延伸上述功能（本报告仅论述第一阶段，下同）。山东中明工程咨询有限公司 在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略。即将中国誉航国际汽车机械装备文化广场发展成为高起点规划，高标准建设的超大规模的汽车展销中心。在具体规划上，根据汽车广场的功能定位和开发时序，第一期工程占地330亩，主要建设展示大楼、品牌汽车4S店、誉航大厦、农机市场、矿山设备市场、二手车市场、售后服务维修中心以及有关基础设施和公建配套设施等。二期计划将在2013年后启动，拟建面积约占地280亩总投资19.8亿元。三期计划，拟建面积960多亩总投资约58亿元人民币，誉航汽车广场将建成山东省最大的高科技机械装备汽车博物馆，汽车俱乐部，驾校等农机培训基地，高档社区、高档酒店和宾馆。誉航汽车广场全部建成后，将形成以汽车销售为龙头，带动居住、购物、餐饮、娱乐、医疗、健身、休闲、消费为一体的市场链条。誉航大厦将成为兖州市新西城区超市购物、宾馆、办公一体的商务中心。将成为“全国一流，山东最大”的机械装备汽车文化商贸景观广场，兖州最适宜的居住区、最大的消费购物、休闲娱乐目的地。提高汽车售后服务水平，增强对周边地区的汽车消费市场辐射，有力促进兖州的经济和社会发展，形成城市的新亮点，提高兖州市的知明度。远景工程项目竣工后，整个誉航汽车机械装备文化广场营业销售额达100亿元人民币，利税达36亿元人民币，税收达到15亿元人民币。届时汽车广场全部建成后，全部产业将安置就业人员2500人左右，带动更多的就业机遇。提高区域经济效益。实现每亩土地板块产值达360万元人民币。建设成为鲁西南、全国乃至闻名世界的汽车广场。山东中明工程咨询有限公司 第四章建设条件与建设地址4.1建设条件4.1.1地形地貌兖州境内大地构造属鲁西断块隆起兖州断凸单元，其边界东部为峰山断裂，西部为孙氏店断裂，北部为坟泗断裂，南部为袅山断裂。兖州是其中一部分。基地为泰山群变质岩系。基地之上发育古生代、中生代及新生代地层。其中晚生代地层中赋存丰富的工业煤层，是国家煤炭资源的重要基地。境内断裂构造发育，主要有北北西(NNW)和东西（EW)向两组断裂。在早古生代境域处于缓慢下降状态，又大规模的海侵，沉积了巨厚的浅海砂页岩、碳酸盐类岩层。晚古生代从生炭纪的海陆交互沉积过渡到二迭纪以陆相为主的沉积，主要岩性为砂页岩和煤。中生界晚侏罗系地层，在境内零星分布。新生界地层分布广泛。4.1.2气候条件全市光热资源丰富，全年光照日数2406－2903小时，年太阳辐射总量124.7千卡／厘米2，4－10月份是玉米等夏秋作物生长旺盛期，此期大于10℃的辐射量为87千卡／厘米2。兖州属半湿润暖温带气候区，具有春季干旱多风，夏季湿热多雨，秋季温和凉爽，冬季干冷，冷热明显，四季分明等特点。历年平均气温13.6℃，春季19℃，夏季22℃，秋季20.5℃，冬季－0.3℃山东中明工程咨询有限公司 。全市以1月份气温为最低，平均－2℃；7月份最高，平均26.4℃，全年≥0℃积温5025℃，≥5℃积温4981℃,≥10℃积温4505℃,≥15℃积温3747℃，≥20℃积温3674℃。全年无霜期210－240天。历年平均降雨量733毫米，主要集中在夏秋季，雨、热同季，适于玉米等秋作物生长。4.1.3地下水资源兖州有丰富的水资源，地下水储量约20亿m3，深层日开采量可达60万m3，是中国山东三大丰水区中唯一尚未大量利用地区，水质较好，属于奥陶系岩溶裂隙水，含有丰富的矿物质和微量元素，是天然的纯净水。兖州西南的南四湖为我国北方最大的淡水湖，面积1266平方公里，流域面积3170平方公里，有53条河流汇入，入湖水量29.6亿m3，每年可利用的地表水量为14.5亿m3矿产资源。4.1.4自然资源兖州煤田是全国八大煤炭基地之一，探明储量200多亿吨，有特大型现代化矿井6对，年开采量3500多万吨。煤质为低磷、低硫、低灰份、高发热值的优质气煤和炼焦配煤，也可作为动力煤。2008年10月，山东省地矿局物化探勘查院在济宁新发现一处特大型铁矿，其中兖州市颜店矿段资源量达10亿吨，潜在经济价值达1500亿元。　4.1.5电力资源电力资源：兖州电力资源充足，附近有运河、里彦、邹城等8处大型电厂，装机容量800多万千瓦，具备双电源供电的条件，可保证大型企业工业用电。山东中明工程咨询有限公司 4.1.6建筑用材兖州市境内石灰岩、混合花岗岩及河砂均有储量。全国最大的水泥外资企业韩国——大宇水泥就座落在临县泗水，可供应各种强度标号的水泥。泰安市拥有六省一市最大的钢材交易市场——泰山钢材大市场。兖州境内地下水属淮河流域南四湖水系，丰富的水资源可以满足项目建设施工的需要。4.1.7社会经济状况目前兖州市形成了造纸包装、煤电化工、橡胶化工、机械制造、食品加工、生物医药、电子信息等“七大产业集群”。工业基础雄厚，商贸流通发达，是正组建的鲁西南组群式大城市的商贸中心区。2010年兖州市居全国百强县市第52位，在山东省进入全国百强的22个县市中排第9位。2010年，兖州市完成地区生产总值336亿元（含区划）、增长15%；地方财政收入19.2亿元（含区划）、增长11.23%；规模以上固定资产投资126.8亿元、增长38.1%；社会消费品零售总额90.1亿元、增长24.4%；城镇居民人均可支配收入17208元，农民人均纯收入7872元，分别增长10.3%、10%。2011年全市地区生产总值达到456亿元，比2007年增长72.5%，年均增长14.6%，人均超过1万美元；完成地方财政收入27.43亿元（含区划），年均增长17.02%；累计完成固定资产投资620亿元，每年拉动经济增长10个百分点以上；民营经济实现营业收入1080亿元、上缴税金31亿元，分别是2007年的3.1倍和2.1山东中明工程咨询有限公司 倍；城镇居民人均可支配收入21500元、农民人均纯收入9858元，年均分别增长12.6%和11.8%。全市呈现出经济发展、政治安定、社会和谐、人民群众安居乐业的大好局面，正形成工业基础雄厚、商贸流通发达的鲁西南组群式大城市的商贸中心区。4.2建设地址4.2.1、建设场址筹建中的“中国誉航国际汽车机械装备文化广场”位于山东兖州工业园区，东至冀州路、北邻金村社区、西为兖州市污水处理厂、南靠327国道，与济宁市农业高新区相对，距日东高速兖州出口1公里，交通十分方便。4.2.2、建设场地工程地质条件本场地勘察深度范围内，地基土自上而下分为如下7层。1层粉质粘土：表层为耕土，以下为粉质粘土，黄褐色，褐黄色，可塑~硬塑，含有铁锰氧化物及铁锈斑，稍有光泽，无摇震反应，韧性干强度中等，土质均匀。场区普遍分布，厚度：1.60～2.00m，平均1.92m；层底标高：-1.67～-1.33m，平均-1.57m；层底埋深：1.60～2.00m，平均1.92m。本层具中压缩性。2层粘土：黄褐色，灰褐色，硬塑，含大量铁锰质结核，稍具蜂窝状，局部夹粉粘薄层，无摇震反应，有光泽，韧性干强度中等。场区普遍分布，厚度：2.00～2.70m，平均2.38m，层底标高：-4.17～山东中明工程咨询有限公司 -3.66m，平均-3.95m；层底埋深：4.00m～4.50m，平均4.30m。本层具中压缩性。3层细砂：灰黄色，以石英长石为主，湿，松散～稍密。场区普遍分布，厚度：0.50-1.40m，平均1.00m；层底标高：-5.33-4.67m，平均-4.95m；层底埋深：5.00-5.70m，平均5.30m。做标贯4次，实侧击数8-11击，平均9.3击。4层粉质粘土：灰黑色，软塑，偶含小角砾，局部为粉土，无摇震反应，稍有光泽，韧性干强度中等。场区普遍分布，厚度：3.30-3.90m，平均3.63m；层底标高：-8.66-8.36m，平均-8.58m；层底埋深：8.90-9.00m，平均8.93m。本层具中～高压缩性。5层粉质粘土：灰黄色，灰绿色，可塑硬塑，具铁锈班，偶有大块姜石，无摇震反应，稍有光泽，韧性干强度中等。场区普遍分布，厚度：1.50-2.40m，平均2.03m；层底标高：-10.93-10.16m，平均-10.62m；层底埋深：10.5011.30，平均10.97m。本层具中压缩性。6层粉土：山东中明工程咨询有限公司 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制范围与依据投资估算编制范围本估算包括中国誉航国际汽车机械装备文化广场的建筑安装、土地购置、前期工程、基础设施、公建配套设施、绿化和景观等工程的建筑工程安装费用及工程建设其他费用。编制依据根据国家计委、经贸委和财政部的有关规定进行编制。11.1.2建设投资估算各类设备价格根据现行市场价格估算；材料价格按市当年市场价取值；安装工程费按指标及同类工程发生的费用估算；基本预备费按建筑工程费与工程建设其他费用的7%考虑，涨价预备费按5%；建设期利息：贷款利率按6.90%，建设期贷款40000万元，建设期贷款利息2760万元。本项目建设投资120000万元（包括征地费用17600万元）。11.1.3流动资金估算山东中明工程咨询有限公司 流动资金估算以年需要购置商品车辆成本、维修用各种原材料、动力、人工费用等按分项详细估算法进行估算，估计项目经营期流动资金需用额为5000万元。本项目总投资12000万元。其中：建设投资112240万元（包括征地费用17600万元），建设期利息2760万元，流动资金5000万元。见下表。序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计投资比例（%）一建设投资　　　　　　1工程费用6374115502800068091731.1品牌汽车4S店13734　　　13734　1.2商业区1530　　　1530　1.3汽车展示大楼6000　　　6000　1.4售后服务中心1500　　　1500　1.5检测、美容中心1500　　　1500　1.6配件、装饰、装具1500　　　1500　1.7誉航大厦14780　　　14780　1.8商务办公大楼5600　　　5600　1.9农机市场10201　　　10201　1.10矿山机械市场2250　2250　1.11二手车市场1500　1500　1.12工程机械市场1500　1500　1.13　道路、场地硬化720720　1.14　绿化（中央水景公园）396396　1.15　供水系统350350　1.16　排水系统680680　1.17　变配电设施80022003000　1.18　消防设施6004001000　1.19　污水处理设施150200350　2工程建设其他费用　　　321243212429%2.1土地使用权费　　　1760017600　2.2工程监理费　　　637637　2.3建设管理费　　　30603060　2.4前期工作费　　　63746374　山东中明工程咨询有限公司 2.5可行性研究费　　　8080　2.6勘察设计费　　　12751275　2.7劳动保险费　　　16571657　2.8施工图预算编审费　　　380380　2.9竣工图结算编审费　　　190190　2.10设计咨询审查费　　　9696　2.11工程保险费　　　255255　2.12环境及卫生评价费等　　　4040　2.13场地准备及临时设施　　　480480　3预备费　　　120261202611%3.1基本预备费　　　70157015　3.2涨价预备费　　　50115011　　建设投资合计637411550280044149112240100%二建设期贷款利息　　　27602760　三流动资金　　　50005000　总投资637411550280051909120000　　投资比例（%）53.12%1.29%2.33%43.26%100.00%　11.2资金筹措11.2.1项目资金筹措本项目投资总额为120000万元，项目资本金30000万元，自筹资金60000万元；银行贷款40000万元。11.2.2资本金比例本项目的资本金为30000万元，占投资总额的比例25%以上，符合《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》国发〔2009〕27号文件规定：“其他项目的最低资本金比例为20%”的规定。山东中明工程咨询有限公司 第十二章财务评价本项目财务评价是根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家有关现行财税制度的原则进行。以项目投资运行管理、营业成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。财务评价基础条件1、计算年限财务评价计算年限40年（包括建设期2年）。2、币种以人民币为测算币种。财务评价12.2.1营业收入及税金估算本项目的营业收入包括品牌汽车4S店、汽车贸易区、汽车检测中心、二手车交易市场、汽车维修市场、汽车用品市场、汽车配件市场、综合管理办公楼等建成后通过山东誉航汽车销售有限公司自营、出售及出租获得的收入，各年营业收入见附表三。营业收入计征增值税、营业税，税率17%、5%。城建税、教育费附加和地方水利基金分别按增值税、营业税的7%、5%和1%计提。成本估算山东中明工程咨询有限公司 具体构成如下：1、对于自营项目中品牌汽车4S店、售后服务中心、汽车维修市场及商业区，参照同行业成本收入水平，分别按市场年收入85%、70%、70%及65%估算，考虑增值税销项税、进项税和营业税因素，税金及附加等税费按收入的3.5%进行估算。销售费用、管理费用及财务费用分别按销售收入的6%、4%和2%进行估算。2、对出售的品牌汽车4S店、汽车贸易区、汽车检测中心、汽车维修市场和综合管理办公楼，分三年进行出售，出售成本按其成本价进行计算，销售费用、管理费用及财务费用分别按销售收入的3%、2%和2%进行估算。3、对于出租的汽车用品市场、汽车配件市场和二手车销售市场按每平米出租估算收入。成本按营业税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、折旧、维修费、职工薪酬、办公费、交际应酬费等项目进行估算。利润总额及利润分配所得税按利润总额25%计提。盈余公积金按税后利润10%计提，公益金按税后利润5%计提。赢利能力分析全部投资现金流量表见附表四所示，财务指标如下：全部投资内部收益率：税前12.75%、税后10.48%。投资回收期（静态）：税前4.82年、税后5.51年。全投资财务净现值（ic=8%）：14253万元。山东中明工程咨询有限公司 投资利润率（平均）：22.90%。投资利税率（平均）：33.54%。以上指标表明，项目具有较强的盈利能力。不确定性分析盈亏平衡点经计算，本项目的盈亏平衡点为42%，表明项目在达到预计营业收入的42%以上就有盈利。不确定性分析，项目具有较强的抗风险能力。以上经济分析表明，项目内部收益率、投资回收期、投资利润率、投资利税率四项财务评价指标均优于行业基准值，项目盈亏平衡点也较低，项目经济效益良好，企业经营安全率高，抗风险能力强，从财务角度评价，项目是可行的。山东中明工程咨询有限公司 第十三章风险及对策同任何事物的发展一样，行业的发展利益和风险是相对的，即利益与风险并存，要求高利润回报，就一定要有承担高风险的准备。本项目的风险控制主要体现在以下几个方面：13.1政策风险及对策随着国民经济的快速发展，汽车行业体制问题已经严重制约了汽车行业的发展，国家有可能调整某些局部政策，如何调整将为本项目的发展带来一定影响。不过，在全球经济一体化发展日趋深入的条件下,我国政府撤销对汽车行业高关税保护的节奏也不得不加快。近期中日、中韩达成的WTO双边协议中，都对我国汽车产品的关税及非关税壁垒提出了减让要求，比如下调汽车关税、缩短配额许可证的保留年限等等。一系列的环境变化意味着,作为国际汽车行业跨国生产的合作伙伴，我国汽车行业将被迫加快步伐，迎接同业间的全球竞争。我国汽车行业由成长期向成熟期的过渡时间将大大缩短。13.2经营风险及对策本项目建成后，如何建立一套与公司规模相适应的经营策略，将为项目带来一些经营风险，这对公司管理架构及管理模式提出了挑战。以一期项目启动建设充分做好市场开发及营销，以商业地产为主，保障项目整体利润和降低规避项目风险的发生。山东中明工程咨询有限公司 本项目在建成投入使用后，我们将充分发挥我公司拥有的优秀管理人才及管理水平，在我们的努力下，在领导集体指挥下，坚持以人为本，加强管理力度，提高服务意识，使我公司技术水平、服务态度不断的提高，经济效益和社会效益也将得到同步增长。在重视本项目建设的同时，将品牌建设作为市场经营的战略重点，按照一流的标准，大力发展多方向、多渠道的营销战略，从而使我公司获得持久、良好的经济效益。13.3管理风险及对策一般企业管理，在如何减费增效，既保证消费者利益，又能使我公司良性运转等方面给本项目带来一定风险。兖州市誉航汽车销售有限公司已建立健全法人治理结构，管理层素质较高，具有丰富的管理经验；同时还将不断吸纳优秀的管理人才，引进先进的经营管理理念，提高管理水平。我们将把加强公司管理、提高服务质量和人才培养密切结合起来。在学历、名气和能力中，要更加重视人员的能力和道德、法律意识的培养。另外，不断完善公司内部激励机制，不断从公司内部选拔、培养管理人才，最大限度的规避管理风险。13.4财务风险及对策本项目财务风险主要是资金来源的不确定性，除自筹资金外拟向投资公司融资，如果不能及时足额地从投资公司融到资金，或所需资金不能及时到位，势必会给本项目的相关收益带来一定的影响。山东中明工程咨询有限公司 13.4.1建立财务风险预警系统，设立财务风险预测和分析岗位，配备人员负责收集财务经营风险的有关信息资料，充分利用现有公司的财务会计报表，工作统计报表和成本核算等资料进行综合分析反映公司经营成果、资金使用效果和负债能力，最大限度的规避财务风险。13.4.2建立营运资本、资产负债率、流动比率、速动比率、资产报酬率、资产保值增值率等考核指标体系，强化监控管理和考核公司经营成果及经济偿债能力，以了解资金运行状况和财务风险，维护投资者的利益，保障公司应有的偿付借款的能力。13.5行业风险及对策13.5.1风险目前本项目行业风险主要存在以下几点：13.5.1.1市场狭小与生产厂商众多的矛盾制约了规模经济的实现。13.5.1.2因国产化水平上升太快、生产规模跟不上、成本难以降低，结果导致市场占有率下降。13.5.1.3公司具有高科技、高投入、高产出的特性，在开发阶段需要大量投入，一旦协调发展不够，将会给公司造成经济损失。13.5.2规避风险措施为了规避行业风险，兖州市誉航汽车销售有限公司将采取相应措施：13.5.2.1对于我国汽车行业来说，出现这样的矛盾也是由于山东中明工程咨询有限公司 长期在高关税的保护下没有形成足够的开拓市场（包括国际市场）的能力，在全球经济一体化发展日趋深入的条件下,我国政府将撤销对汽车行业高关税的保护13.5.2.2要想改善我国汽车行业的被动的局面，我国不仅要大力引进国外的高级的生产技术，更重要的是加大对汽车的开发的投入，自主研发是相当重要的。良好的管理是一个企业良好发展的前提，要想改善汽车行业，公司上层就必须改革管理模式。13.5.2.3发扬公司特色，并不断加强综合能力，引进各方面人才，从而增强公司的竞争能力。13.6不可抗力风险及对策13.6.1风险在本项目持续经营的发展过程中，诸如地震、火灾等不可抗力可能对公司的经营造成巨大的破坏。13.6.2对策为防止不可抗力的发生避免投资者和公司的损失，我们打算将在中国人民保险公司进行财产保险，即使出现不可抗拒的自然灾害，投资者和公司的利益都可得到保护。13.7项目结论山东中明工程咨询有限公司 本项目经过研究分析，符合国家产业政策和市场需要，建设地址合理，建设条件具备，建设规模和方案切合实际，市场前景良好，经济效益测算结果可靠，财务分析结果乐观，项目抗风险能力强，具有较好的经济效益和社会效益，虽然也存在一些风险因素，经过仔细分析和深入调研，项目的风险可以得到有效的控制，使项目风险降到最低点。山东中明工程咨询有限公司二0一二年八月山东中明工程咨询有限公司 附件附件一：投资计划与资金筹措表附件二：项目总投资估算表附件三：营业收入、成本、税金及附加估算表附件四：财务现金流量表附件五：中华人民共和国国家发展和改革委员会颁发的工咨丙11820060056号《工程咨询单位资格证书》山东中明工程咨询有限公司'