中石油湖南销售公司新建晓塘路加油站项目可行性研究报告 20页

'中石油湖南销售公司新建晓塘路加油站项目总论1.1项目概述为完善湖南公司在湘潭地区的零售网络布局，提升公司竞争能力和经济效益，拟新建湘潭市铁牛加油站。该项目资产所有者为中国石油湖南销售公司。经与原业主谈判，初步达成新建意向。该项目位于湖南省湘潭市地区。经测算日销售量为32吨，汽柴比0.3。总投资3600万元，其中合同价3230.17万元（土建安装工程款285.79万元，土地费2402.4万元，税费191.23万元，溢价357.23万元），甲供设备及费用217.9万元，契税98.12万元（按加油站性质不同对投资构成进行说明）。经测算该项目投资回收期10.73年，税后内部收益率7.25%，净现值240.38万元，吨油投资101.08万元，经济评价指标符合规定。具体见下表。20 表1.2湘潭市晓塘路加油站项目概况表地理位置：湖南省湘潭市晓塘路加油站道路类型：市区：■主干道□快速路□街道道路：□高速内□高速口□国道□省道县城：□主干道□街道乡镇：□主干道□街道其它：□矿区□水上建设性质：■新建□收购产权隶属：中国石油湖南销售公司投资情况（按性质填写）总投资3600万元合同价3230.17万元其中土地款2420.4万元工程款285.79万元其它投资451.39万元可研销量：32吨柴汽比：0.3经济指标投资回收期：10.73年内部收益率：7.25%财务净现值：242.3.8吨油投资：101.68万元主要设施占地面积：2674.67m2建筑面积：374.8m2罩棚面积：600m2进出口数量：2个储罐数量：4具储罐容积：120m3加油机数：4台加油泵数：4个土地情况土地面积（净用地）：2074m2使用年限：40年发证时间：XX年XX月土地性质：商服出让证件情况■立项批复□房屋产权□营业执照□计量合格□土地证□零售许可□国税登记□其它1■用地规划□危经许可□地税登记□其它2□工程规划□消防许可□环保合格□其它3其它服务经营项目■便利店■洗车■TBA□快餐进程安排交接工期：2011年12月开工日期：2011年7月投运日期：2010年12月注：TBA包括汽车维修、更换机油配件等。1.120 1.1编制原则1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益的最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。2）以企业网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据加油站所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目的可行性，为投资决策提供可靠依据。1.2编制依据1.2.1遵循的行业规范、标准1）《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）2006版；2）《建筑设计防火规范》（GB/T50016-2006）；3）《建筑物防雷设计规范（2000版）》（GB50057-94，）；4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；5）《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-2003）；6）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；7）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；8)《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）；9)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；10)《石油化工企业职业安全卫生设计规范》（SH3047-1993）；11)《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）；20 12)《钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》（SY0007-1999）；13）国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）。1.1.1执行的企业管理规定、标准1）《石油建设项目可行性研究投资估算编制规定》（石油计字[2006]945号）；2）《石油建设工程其他费用补充规定》（石油计字[2005]71号）；3）《工程勘察设计收费标准》（计价格[2002]10号）；4）《中国石油天然气集团公司油库和加油（气）站建设项目经济评价方法与参数》（中油计字[2007]455号）；5）《中国石油天然气集团公司建设项目经济评价参数（2008）》（中油计字[2007]455号）；6）《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》（石油计字[2003]144号）。7）中国石油销售分公司《加油站建设标准设计2008年版》1.1.2相关资料1）《资产评估报告》；2）《法律意见书》；3）项目《谈判纪要》。4）其它220 1市场分析湘潭市晓塘路加油站处于湘潭市晓塘中路，属湘潭市区干线，北连规划中的芙蓉西路（规划拓宽至40米,通市政府），南连铁牛路（规划拓宽至20米，通铁牛埠码头），东北接中洲路（规划拟拓宽至20米），直通湘潭机电集团正大门，西靠湘钢集团厂区，周边3公里范围内无加油站。距建设中的湘钢年吞吐量为300万吨的钢材码头500米，距建设中的湘钢年吞吐量为180万吨的散货（铁矿石）码头1000米，两码头于2009年年底投用。1.1市场环境分析1.1.1地区经济截止2010年底，湘潭市区成品油消费量为16万吨，同比上涨6%，市区有加油站37座，平均单站日销量为8吨。2010年度湘潭市GDP达到952亿元，占全省的11.8%；增长速度达到15.3%。人口290余万人，占全省的11.2%，人均GDP1.89万元，比全省人均GDP高0.12万元；汽车保有量达到381958辆，占全省的10.5%。其中，大型货车145255辆、小型车236703辆。该地区经济结构中，农业业为支柱产业，市场具有地域范围大、覆盖范围广等特点。湘潭市湖南重要的工业基地，现已形成冶金、机电、汽车、化纤纺织、化工、建材为支柱的工业体系。1.1.2交通状况湘潭市作为湖南省经济最发达的“长株潭城市群”20 的核心组成部分，同时也是全国重要的高速公路交通枢纽，两条国家级高速公路（京珠、上瑞）在此交汇，境内另有长潭西线高速，两条国道（107、320）、五条省道（S208、S209、S311、S312、S313）等干线公路穿越，交通区位良好。湘潭道路交通网络密布，加上湘潭近年来社会经济快速发展，一直成为成品油零售市场商家的必争之地。该地区高速通车里程157公里、道路通车里程3776公里。该项目位于市区干线，在城市交通网络内，通过建设南路与书院西路纽连接，距离9公里。该项目在湘潭市的西南方位，在峨眉路上，该路属于城市的主要道路，通往铁牛具有的特点。根据该地区的道路发展规划，湘潭市将以国省道三纵三横为依托，以县道四纵、三横、十三桥形成区域公路主骨架格局，再辅以59条县道、535条乡道组成整体公路网。到2020年途经该地区的高速公路通车里程将达到328公里；公路通车里程将达到7856公里。具体下图交通环境图20 晓塘路加油站1.1资源供需该地区现资源供应单位中中石化占主导地位，资源供应比例约为51.6%。另外中石油比例为30.2%，占次要地位。该区域资源供应具备社会油源复杂、资源囤积量大、价格漩涡的特点。目前成品油年需求量达到31万吨，其中零售需求26万吨，柴汽比达到2，成品油需求结构中以农业、工业、建筑行业需求为主，占75%。过去3-5平均需求增长率达到8.8%，预计未来3-5年平均增长率为11.5%。该区域市场需求具备柴油需求大、汽油消费显著增长的特点。20 1.1网络规划（重点部分，要结合公司十一五和十二五发展规划进行阐述。）1）地区销售网络。该地区现有加油站212座，平均单站日销量4.5吨，其中中国石油拥有32座，占15.1%，平均单站日销量4.8吨；中国石化拥有80座，占37.7%，社会单位拥有100座，占47.2%。该地区中石油拥有的位于书院东路的书院路加油站平均日销量最高，达到15吨。根据该地区的政府行业发展规划，到2010年，该地区加油站数量由目前的212座增加到300座；加油站平均单站日销量由目前的4.5吨提高到7.5吨。2）企业网络规划。规划2010年前，在该地区新增加油站38座，关停低效站10座，加油站总数达到60座，平均单站日销量达到10吨。3）项目发展前景该项目站址所在区域为湘潭市区，经济发展水平较高，成品油消费量呈迅猛上升趋势，项目发展前景良好。经过规划论证，该项目对该区域的网络整体布局具有战略意义，符合发展规划定位要求，已经纳入整体销售网络发展规划。220 1销量预测1.1所临道路状况该项目所临晓塘路为一级道路，路宽36米，双向6车道，路中双黄线；道路在3公里范围内与建设路、吉安路和峨眉路相连。站址与道路连接方式为直连，设出入口2个，出入口平均宽度为18，适合大型车进站加油。道路修建时间为2003，结合市政规划10年内有拓宽可能性。1.2车流量测算经3月2日、13日、26日对车流量进行实测，每天测算3次，该站平均日交通流量为11908辆，其中大车33.3%；中车27.3%；小车49.4%。具体见下表：表3.2交通流量测算表测算时间权重交通流量（每次15分钟）合计大型车中型车小车第一天8：00—10：0020%2217875111第二天10：00—12：0030%112833856第三天12：00—14：0030%148555074第四天14：00—16：0020%1587187129平均日交通流量15029501240975920该路段平均车速为30km/h。20 依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量5年内平均增长速度为28%。1.1依托环境1.1.1周边车辆保有情况（高速主路站不填）根据现有建筑情况和市政规划目标，站址同侧1公里范围内以厂区为主，周边规划主要是工业区和商住小区，离站500米处有湘钢新规划建设的年吞吐量为300万吨的钢材码头，离站1000米处为湘钢新规划建设的年吞吐量为180万吨的散货（铁矿石）码头，厂矿企业和小区业主私家车辆很多。经2010年12月统计，站址3公里（或半圆）范围内的车辆保有辆为9658辆（不含公交车），其中私家车5054辆，机构用车3258辆，出租车321辆，其它车1025辆，这些车辆可以发展为固定客户。1.1.2相邻站情况该站周边5公里设有加油站6座，其中中石油2座，中石化4座，社会0座。根据道路相关性与该站产生竞争关系的加油站有3座，同侧上游方向4公里中石化福星站，日销量为22吨，同侧下游方向2.5公里中石油书院路站，日销量为14吨。具体见下图20 商圈位置关系图吉安加油站书院路加油站新风一对站高新加油站福星加油站新建铁牛站比例尺：1公里1.1销售量预测流动车辆销量测算表车辆类型数量单车加油量(升）进站率加油量（升）吨升折算系数折算成吨流动车辆大型车辆25001004.0%100000.00088中型车辆1000503.0%15000.00081.2小型车辆9100304.0%110000.00088.8合计1502918区域内固定用户测算表20 单位周边企业运输车辆私用车辆客运车辆农用车辆其它合计（吨）日均用油2.54.80.30.20.10.18拟立项可研销量：18+8=26吨。1油源分析湖南公司在湘潭市拥有可控油库2座，其中与该站配送距离最近的两座油库分别是湘潭油库和和顺库，其中湘潭库容3万方，年周转能力20万吨，与该站配送距离为10公里；湘潭和顺油库（租赁）库容8万方，年周转能力50万吨，与该站配送距离为15公里，按目前的周转情况，湘潭油库保证该站资源供应。20 1工程内容按照《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002（2006年版）及销售公司《加油站建设标准设计》（2008年版），对加油站工程内容进行评价，提出建设方案及工程投资估算。1.1工程评价加油站总用地面积3.01亩，其中净用地面积为2.5亩，代征地面积为0.51亩。加油站拟建砖混结构营业房面积140平方米，生活辅助房面积140平方米，钢结构罩棚面积600平方米，设4台双油品双枪双显示自吸式加油机，4具30立方米的储油罐，总罐容120立方米。根据工程方案，该站工程投资估算为370.54万元，其中土建工程部分200万元；工艺设备170.54万元。具体见附表工作量及投资估算表单20 1法律风险分析根据通程律师事务所出具的律师意见书，认定项目的主体资格，对项目的法律风险进行分析，针对目前存在的风险，制定相应的规避措施，评价项目在法律上的可行性。1.1主体资格认定该项目建设主体为中国石油湖南销售分公司，该项目现工商注册名称为湘潭市鹤岭加油站，资产主体为公有，委托陈新辉发包建设。1.2法律证照情况1.2.1资产类证照1）立项批复。已取得立项批复2）用地红线图。1.2.2经营类证照正在办理过程中。1.3法律风险评价该项目已获得成品油行业批复及用地红线图，但发改委核准文件、建设用地规划许可证、土地使用权证等其他手续均未办理，存在较大法律风险。1.4规避风险的措施建议该项目采取以中石油获得该宗地有效的成品油行业批复、发改委核准文件、建设用地规划许可证、用地红线图、建设工程规划许可证、国有土地使用权证等相关手续后，再支付第一笔合同款项为条件的合作方式。则可最大限度避免上述法律风险。20 1.1法律风险评价结论通过法律风险评价，该项目虽然存在一定的法律风险，当可通过增设合同条款的方式予以规避，使法律风险降到最低，法律上是可行的。20 1项目投资估算1.1项目总投资及构成总投资3600万元。其中：（1）收购合同价：2320.17万元；（2）材料设备费：140.18万元（信息网络费15万元,液位仪费用5.2万元)；（3）便利店改造费：27万元；（4）其他费税：102.64万元（其中契税98.12万元，印花税1万元，安全评价费1万元，资产评估费1万元，法律服务费1万元，审计费2万元，资本化利息8.52万元）。1.2投资估算说明合同价外甲供设备及其他费用（万元）项目金额项目金额加油机11.6加油站细节管理配套设施8储油罐17.2便利店（含Usmile标识）23钢网架22.8动产8加油棚灯具0.96液位仪5.2发电机2.9加油站管理系统建设费15管道系统和KPS输油管道10.2油罐标定0.620 监控系统5地勘、设计、监理费8财务设备1契税48.12檐面包装及标识系统18.58可研、资产评估、律师、等2立柱包装3.64资本化利息8.52共计220.32万20 1经济评价1.1财务评价主要参数标准1）基准收益率。按参数规定基准收益率为6.13%。2）项目计算期。本项目计算期为21年，其中建设期为1年，运营期为20年。3）销售规模。汽、柴油差价分别按500元/吨和300元/吨计算，指标如下：可研日销量：32吨柴汽比：0.3税后财务内部收益率：7.13%税后财务净现值：240.62万元税后投资回收期：11.7年油品由湘电油库配送，运距8公里，资源有保障。1.2财务评价结果经财务评价测算，该项目税后投资回收期为11.7年，税后内部收益率7.13%，财务净现值240..62万元，盈亏平衡点50.21%，各项财务评价指标均优于股份公司基准指标。20 1结论及建议1.1评价结论该项目主体合法，产权清晰，法律风险可以得到有效控制；站点位置优越，符合网络发展规划；安全环保能够满足企业和社会要求；经济指标符合规定，能够满足投资回报要求；综合各方面因素分析，该项目的投资是可行的。1.2风险及措施影响项目投资风险的主要因素包括：政策法律风险、资源供应风险、市场销售风险、财务风险、安全环保风险，根据以上评价分析结果，通过强化相应的风险防范措施，该项目的风险是可以得到有效控制的。1.3项目建议按照可研制定的相关措施，要严把合同关，把项目的风险降到最低；严把施工关，做好过程管理，严格控制工程质量；严把运营管，加快项目的实施进度，实现效益最大化。该项目的交接时间为2010年12月，投运时间为2010年12月。2附件2.1附图：交通环境图商圈位置关系图加油站平面布置图20 加油站照片资源供应图1.1附表：附表：工程量及投资估算表单附表：成本估算表附表：营业收入表附表：现金流量表1.2相关资料附录：附件1法律意见书复印件（含政府批文和证照）附件2《资产评估报告》附件3与业主谈判纪要或说明材料附件4单位评审会议纪要20'