农贸市场建设项目可行性研究报告 46页

'某市某区某桥农贸市场建设项目可行性研究报告第1部分项目概述1.1项目概要1.1.1项目名称某市某区某桥农贸市场建设项目。1.1.2项目所在地某市某区某桥农贸市场建设处于某区某桥街1号。1.1.3编制依据及研究范围1、编制依据(1)某市某区人民政府办公室《关于同意包江桥某桥金象莲花街四个农贸市场进行改造的批复》(锦府办［2006］203号)；(2)中共某市某区委目标管理督查办公室、某市某区人民政府目标管理督查办公室、某市某发展和改革委员会《关于分解下达某区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知》(锦发改发［2009］38号)；46 (3)某市公共设施配套、建设领导小组办公室《关于明确2009年新建菜市场任务的通知》(成公建办发［2009］14号)。2、研究范围受某三凌商贸有公司的委托，对某市某区某桥农贸市场建设项目进行可行性研究，其主要内容为项目建设背景及必要性分析、项目建设条件、项目用地布局及工程设计方案、市场分析、项目实施进度、投资估算及资金筹措策等。1.1.4项目概要根据市、区政府对农贸市场建设的要求，同时考虑到该市场的特定地理条件和现状，决定对该农贸市场进行全面修建。对某桥农贸市场的全面重新修建，将根据某市农贸市场建设标准，同时考虑到为市场周边的四川省人民政府和众多的高档楼盘以及商场、写字间等素质较高的消费人群提供优良的服务场所，把原来某桥农贸市场改建成一座高标准的农贸市场，也是某区农贸市场协会要求的标准化示范农贸市场。本项目原来某桥农贸市场的建设内容如下：·拆除旧农贸市场；·建设新的农贸市场。·项目总投资1100万元。46 1.2项目建设的背景和必要性1.2.1项目建设的背景某市某区某桥农贸市场图1-1向荣桥农产品市场位于某区青石桥社区(如图1-1所示)。青石桥社区现已成为一个功能齐全、服务周到的市级文明社区，隶属于督院街办事处。社区地处盐市口、春熙路、青石桥黄金三角商业繁华地段、是市中心商务、文化、旅游的集中地。社区地域北靠盐市口闹市区，南临滨江河畔，西接大业路、人南二段，东邻督院街。面积0.46平方公里。图1-1向荣桥农贸市场所在地46 社区现有常住户2135户，常住人口8900人，人户分离1300余户，2270余人。社区内有省人大宿舍、省旅游局、天主教爱国会等机关；有岷山饭店、花园城大酒店等高档酒店。有昆百大珠宝店百货等大型百货商场，全国文明遐迩的青石桥市场；有巴蜀名校成师附小、盐道街小学、盐道街中学。有大业路、锦兴路、人南二段等城市主要干道和盐道街、指挥街、学道街、青石桥南街等中小街道22条、院落30个、机关企事业单位22个、商家店铺298家。图1-2向荣桥农贸市场现状从实际调研情况来看，某桥农贸市场的室外环境较差：(1)市场入口标志不鲜明；(2)市场入口前流动商贩乱摆摊现象严重，造成交通秩序的混乱；(3)地面卫生状况不太好，乱丢垃圾和乱倒污水的情况依旧常见；(4)市场声音嘈杂，对周边住户干扰也颇严重(如图1-2所示)。某桥农贸市场的室内环境也有些不如人意：46 (1)在光照方面，由于大棚和占道的形式较多，因此大部分基本靠自然采光，市场的主要经营时间是在上午8:30-11:30，因此基本上场内还算明亮，然而在天气不好的日子里就变得十分昏暗；在一些附建的市场或部分独立建筑中，光照相对来说就显得有些暗淡，这是由于原来某桥农贸市场设计时照明设施不足够，只能满足最低的光照要求，或虽然设计了照明设施但在实际营业中为节约用电，室内照明系统并不完全上作，通常只打开一部分的灯。(2)地面卫生情况较恶劣，市场内部缺乏垃圾收集点，地面总是布满零散的菜叶等垃圾；污水横流，没有对污水的排放作出考虑，营业时所产生的废水，尤其是水产区的污水都直接流到地面上，造成市场的地板相当潮湿。(3)市场异味严重，分区的不合理就很容易造成异味的蔓延；同时除了水产区和肉类区自然产生的异味外，还由于垃圾含有有机质，在天气炎热的时候发酵的气味十分难闻；另一方面，潮湿的环境有利于细菌的繁殖，更加重了市场内的异味。加上现状市场由于没有通风换气设备导致通风不足，新鲜空气不易进入，地面的水分不能蒸发，进一步恶化市场的卫生条件。图1-3市场内的特点46 从某桥农贸市场现状所反映出的问题来看，农贸市场作为城市商业最低层单元而长期处于被忽视的地步。然而，在广大市民心中，农贸市场却是日常生活的重要组成部分，人们在选择居住地的时候，附近有否农贸市场、购买日常需要的农产品是否便利也是一个很重要的考虑要素。因此，某区政府进一步强化农贸市场的地位，明确认识到农贸市场在未来很长一段时间能仍是我国生鲜农产品销售终端的重要组成部分，其发展的好坏不仅关系到城市居民的生活质量、还直接影响到城乡和谐与我国农业的发展，因此提高了对农贸市场的规划建设与管理的重视度；不仅从观念上重视了农贸市场，还从合理规划上得到了重视。某桥农贸市场的这些特点既不符合滨江路社区的优良传统，更不符合辖区内人民的生活需要。因而，某市和某区各级政府提出了对某桥农贸市场进行重新修建的决定。1.2.2项目建设的必要性四川省某市某区某桥农贸市场始建于2001年底，位于某市某区某桥街1号。该农贸市场地处人防工程之上，约160米，宽约9米，占地面积约1400平方米，周边均为住宅楼房。某46 桥农贸市场建成后，在该区域内为老百姓买菜提供了方便，发挥了农贸市场应有的作用，为该区域群众所熟识。随着城市建设的发展，现有的大棚农贸市场已跟不上需要和要求。针对现状，在该市场周边五平方公里范围内，没有定点规划农贸市场，何况青石桥水产批发市场是以水产品为主的市场，根本满足不了市民及周边包括四川省人民政府，盐道街中学、省高教局、省科技厅等机关、学校等食堂及宿舍区约5万人日常生活需要，加之盐市口商圈内的众多宾馆、饭店、写字楼和几万商场服务人员及数万流动人口就餐的各种餐厅、餐馆对食用产品的大量需求，同时已有的农贸市场还存在着不少不容忽视的问题，因而在该地域重新修建农贸市场是必要的。1.3项目建设的条件某市某区某桥农贸市场的建设得到某市和某区各级政府的大力支持，先后出台了一些政策对加快该市场的建设起到很大的推进作用。1、某市某区人民政府办公室文件(锦府办［2006］203号)“某市某区人民政府办公室关于同意包江桥某桥金象莲花等四个农贸市场进行改造的批复”原则同意某三凌商贸有限公司将原位于某区某桥街1号的农贸市场改造为新型室内农贸市场。2、锦府办〔2009〕18号关于2009年菜市场建设管理的实施意见46 为切实加强和改善我区菜市场建设管理工作，根据市政府《研究城区菜市场建设管理工作的会议纪要》（成府阅〔2009〕5号）、市政府《关于进一步理顺城区菜市场管理体制的意见》（成府发〔2007〕71号）、市政府办公厅《转发市工商局等部门关于某市城区菜市场管理规范的通知》（成办发〔2007〕92号）、市政府办公厅《转发市建委等部门关于加强我市中心城区菜市场标准化建设实施方案的通知》（成办发〔2007〕88号）精神，结合某区实际，并就某区2009年菜市场建设管理工作提出实施意见。其中工作内容指出“将狮子山农贸市场、冻青树农贸市场纳入我区2009年菜市场标准化改造目标。加快推进某桥农贸市场、东城农贸市场等两个新建菜市场标准化建设工作，确保2009年开工。”在责任分工中，还指出三级不同单位的职责。（1）菜市场经营单位责任。菜市场经营单位为菜市场管理的第一责任人，对菜市场的日常管理、环境卫生、经营秩序和安全负第一责任。（2）区政府部门职责。区服务委是区政府实施菜市场管理的总牵头单位，具体负责组织协调政府相关部门和街道办事处开展菜市场管理工作，牵头制定完善全区菜市场行业自律管理相关制度，并通过评比、奖励、处罚、督促检查等多种手段，切实加强对全区菜市场的管理；区建设局（区公建办）是全区菜市场标准化建设、规划的责任主体，牵头负责全区标准化菜市场建设工作，根据实际完善、调整全区菜市场的规划工作；某46 工商局是维护全区菜市场正常经营、交易秩序的责任主体，负责指导全区菜市场商品质量、交易秩序、规范经营、消费投诉的规范化管理工作，查处菜市场经营违规行为；区城管局是全区菜市场管理考核工作的责任主体，负责维护菜市场内外的市容秩序，依照职能查处取缔非法占道市场，取缔菜市场中跨门经营、出摊占道、暴市等违规行为，并将菜市场纳入全区清洁城市考评体系，逐月同步实施考评；区卫生局负责指导全区菜市场内食品卫生的达标管理和相关证照办理，依照职能查处菜市场内违法违规经营行为，加强对菜市场相关经营户严格遵守各项食品销售规定的监管；区质监分局负责全区菜市场计量规范达标和推行“诚信计量市场”工作，加强日常监管，确保为市民提供良好的购物环境；区统筹委负责指导全区菜市场农产品、畜禽、水产品安全检测工作，依照职能查处菜市场内违法违规经营行为；区物价局负责对全区菜市场收费行为开展价格监督工作，依照职能查处市场内外价格违法违规经营行为，规范菜市场物价标识，统一价格公示牌；区公安分局（区公安消防大队）负责对全区菜市场内的治安秩序和消防安全进行监管，维护良好的菜市场交易秩序；区食安办负责菜市场内食品的安全工作，组织推进全区菜市场执行“六类商品”准入工作，并对检验合格的食品加贴市场准入标志（QS标志）。（3）街道办事处职责。辖区街道办事处是菜市场属地管理责任主体，履行属地管理责任。具体负责落实菜市场的专职监管人员，督促菜市场经营管理单位履行“第一责任人”46 职责，负责组织和落实本辖区内菜市场专项整治工作；督促菜市场经营管理单位和场内经营户按规定办理各类行政许可证和营业执照；督促菜市场经营管理单位落实环境卫生管理制度；推行文明经商，规范亮票亮证，畜禽、水产品及肉食品索票索证、购销台帐和备案制度，确保菜市场食品安全；督促和指导市场建立消费申诉、物价投诉、计量投诉工作制度；实行划行归市、杜绝出摊占道等经营行为；维护菜市场治安和消防安全，规范车辆停放；发现和纠正违法违规经营行为；履行本辖区菜市场和“以租代建”便民菜店的其它监管职责。3、某市公共设施配套、建设领导小组办公室文件(成公建办发［2009］14号)“关于明确2009年新建菜市场任务的通知”指出某区某桥农贸市场也是在新建菜市场。4、中共某市某区委目标管理督查办公室、某市某区人民政府目标管理督查办公室和某市某区发展和改革委员会(锦发改发［2009］38号)关于分解下达某区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知把某桥农贸市场列为精包装项目。46 第2章项目所在地概况及其相关发展规划2.1某市某区概况有着两千多年历史的濯锦之江冠名的某区，是某市的中心商务商业区。自唐宋以来，便因“百业云集、市廛兴盛”而饮誉川西。某区是某市中心城区之一，位于某市东南部,西北与青羊区相连,西部位临某、府河与武侯区相望,东与成华区毗邻,东南与龙泉驿区接壤,南与双流县相依。区域幅员面积62.12平方公里，常住人口40余万人，下辖16个街道办事处，43个社区。16个街道办事处分别是：督院街街道办事处、盐市口街道办事处、春熙路街道办事处、书院街街道办事处、合江亭街道办事处、水井坊街道办事处、牛市口街道办事处、龙舟路街道办事处、双桂路街道办事处、莲新街道办事处、沙河街道办事处、东光街道办事处、狮子山街道办事处、柳江街道办事处、成龙路街道办事处、三圣街道办事处。某区属于亚热带湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明，年平均气温16.2摄氏度左右；年平均降雨量800—1000毫米，雨量充沛；年无霜期大于300天，夏无酷暑，冬无严寒，年平均日照时数1239小时，年日照率为28%，相对湿度82%。2.2某市某区2008年经济社会发展概况1、综合46 国民经济发展平稳，产业结构优化。2008年，全区实现地区生产总值323.09亿元，比上年增长12.5%，其中，第一产业增加值0.86亿元，第二产业增加值89.16亿元，第三产业（服务业）增加值233.08亿元，比上年分别增长-3.5％、11.1％和13.1％。三次产业结构由上年的0.2∶34.8∶65调整为0.3∶27.6∶72.1；三次产业对GDP的贡献率分别达到-0.1：24.6：75.5。按常住人口计算，我区人均GDP达47958元，同比增长16.5%。财政收支平稳增长。全口径财政收入实现46亿元，其中：地方财政收入完成20.06亿元，比上年增长29.7%。全口径财政收入占地区生产总值(GDP)比重的14.2%，较上年提高2.5个百分点。民营经济保持良好发展势头。全年民营经济增加值完成158.13亿元，同比增长16.6%。其中，第一产业增加值为0.02亿元，同比下降46.1％；第二产业增加值为31.03亿元，同比增长12.4％；第三产业增加值为127.07亿元，同比增长17.7％。民营经济占GDP的比重为48.9％，比上年提高7.1个百分点。2、农业试验区建设纵深推进。创新农村产权制度。按照“大统筹、大集中、大流转”的思路，明晰农村产权，改革过去农村产权不清晰的状况；推进土地流转，改革过去农村生产要素不流动的状况；完善基层治理，大力推进土地利用集约化、农村经济集体化、农民居住社区化，农民收入多元化和城乡管理一体化。全面完成“198”46 区域26369.5亩农村土地确权、登记和颁证，建全农用地和集体建设用地流转管理办法，完善农村产权交易中心平台，公开挂牌出让农村集体建设用地使用权，迈出城乡建设用地“同地同价”第一步。全面撤销涉农街道村建制，按城市社区标准成立社区居委会，推动村级管理向社区管理转变，建立起社区党组织领导、社区居委会自治、新型集体经济组织自主经营的运行模式；开展社区治理机制改革试点，推进政企分离、政社分离，全面提升社区管理和服务水平。农民收入继续增加，2008年全区农民人均纯收入10349元，同比增长21.1%。3、服务业、商贸和招商引资现代服务业先导优势聚集。产业发展空间进一步拓展。大力推进城市低洼棚户区和危旧房改造，在“阳光拆迁”基础上采取“模拟拆迁”等方式，完成拆迁25.19万㎡，拆迁安置3638户。2008年征后实施工作共启动实施4000余亩。全力推进重大项目建设。实施试验区重大项目182项，天府时代广场、仁恒置地广场、航天科技大厦等重大项目进展顺利，某百货大楼、铁狮门等一批新建项目开工建设。重点产业领域加快发展。编制《东大街产业发展规划》、《总部经济发展规划》、《专业服务发展规划》。全年新增加各类地区总部及分支机构55家，新增商业商务楼宇7.6万平方米。引导和推动土地、人才、资金等各类资源向现代服务业重点领域集聚。成功举办了“某—世界500强企业座谈会”、成功举办了“2008年首届中国某东大街金融博览会暨2008首届某金融街论坛”、“某时尚周”等节会活动，组建金融街企业家协会。“红星路35号”46 文化创意产业园成功开园，文化市场繁荣稳定，健康发展。消费市场快速发展。全年完成社会消费品零售总额276.59亿元，增长22％，比上年增速提高4.3个百分点，增幅创下近五年来最高。招商引资成效显著。“5·12”特大地震发生后，在全市率先组团出省招商，在上海、北京、香港等地多次举办项目推介和投资座谈会，组织境内外企业签订总额126.5亿元的投资协议。大力实施招大引强战略，瞄准规模大、实力强的企业和产业带动作用明显的重点企业，引进中怡保险经纪、丰田通商株式会社、雪佛龙等10家世界500强企业，引进民安保险、泰康人寿、华泰保险等金融机构24家，引进现代服务业企业509家。围绕“现代服务业发展先导区”工作目标，全区招商引资成效显著。全年共新办外商投资企业30家，引进市外资金66.98亿元；合同外资达到85050万美元，实际利用外资55482万美元，出口创汇58182万美元。4、固定资产投资和工业2008年，我区坚持城乡统筹、“四位一体”科学发展战略,实施“全域某”理念，狠抓项目开工促建，推进经济社会又好又快发展，确保我区经济平稳较快增长。投资在一些新开工项目支持下呈现稳步增长态势，翡翠城项目、攀成钢拆迁项目、“198”区域土地整理项目、锦城逸景项目、国际金融中心项目、红星路商业广场项目等工程投资额较大，保证了我区投资在金融危机和“5.12”46 地震大环境的影响下总体发展趋势良好。全年固定资产累计完成投资263.6亿元，同比增长22.9%，较去年同期上升5.54个百分点。其中：基础设施建设完成117亿元，同比增长26.8%；改建和技术改造完成投资18.2亿元，同比增长22.2%；房地产开发完成投资128.4亿元，同比增长19.6%。工业投资完成16.4亿元，同比下降6.2%。工业生产稳步增长。2008年，全区完成工业总产值58.66亿元，同比增长27.18％。规模以上工业增加值完成46.93亿元，同比增长20.2%。5、城市建设、环境保护城市建设得到提升。圆满完成创建全国文明城市各项任务，城市整体文明水平得到提高，城区面貌和生态环境得到极大改观；开展创全市“最清洁城区”活动，投入2.13亿元用于老旧院落整治、扬尘治理、道路整治和生态建设。环境保护工作取得实效。开展城乡环境综合整治，加强对街道、社区院落和农贸市场的清扫保洁整治力度，强化大气和水环境综合整治，对所有道路、运渣车辆、闲置土地等实行了动态整治，降低扬尘污染，开展燃煤整治专项行动和三环路沿线生态建设工程。通过ISO14001环境管理体系审核。实施总量减排，全面开展全国第一次污染源普查。深入开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动。积极开展绿色学校（幼儿园）、生态小区、生态村创建活动，提高公众环境意识，切实改善辖区环境质量。6、教育、科学技术教育事业取得新发展。区属小学29所，其中九年一贯制1所，民办学校2个小学教学点。普通中学13所，其中区属11所，民办2所。国家级示范性高中1所，省级重点中学2所，某46 市示范性高中4所。注册等级幼儿园69所，其中7所教办园及小学附幼，1所集体办园，9所其他部门举办园，52所民办园。全年教育经费总额为37281万元，投入1200万元增添学校的设施设备，投入1029万元对学校校舍进行排危维修。对地震中受损较严重的32所学校进行了校舍维修加固工程，维修改造面积达26190平方米。继续实施“教育资助惠民行动”，关注弱势群体。全年对2357人次进行教育资助，共资助1246892元。对义务教育阶段符合条件且自愿申请的残疾儿童实施了“两免一补”政策，减免“一费制”所有费用，对低保家庭的残疾学生每期发放400元生活补助，全年发放经费合计58132元，涉及8所中学、19所小学，受助学生141人次。为某区农业户口的义务教育阶段学生免除课本费，总人数涉及8466人次，金额共计1731974元。按照国家政策，秋季学校免除了义务教育阶段学生的学杂费。科技投入继续加大，创新能力不断提升。积极推动企业科技创新，设立了中小型科技企业技术创新专项资金。组织申报市以上各类科技计划项目48项，获得项目资金支持122万元。申请各类专利996件，比上年增加149件。完成3所知识产权示范学校、3个知识产权示范企业，在区工业总部基地、红星路35号设立知识产权保护站。7、卫生、文化、体育46 卫生事业全面推进，切实改善群众生活环境，提高群众的生活质量。全区拥有各类医疗卫生机构49个，其中医院23个；拥有床位2509张。有各类专业卫生技术人员5586人，其中执业医师2004人，注册护士1516人。积极开展公共场所量化分级管理工作，全区餐饮业1725户量化实施管理率100%，评级率100%。对全区113所学校校长、幼儿园园长和从业人员进行了卫生知识培训，培训率100%，健康体检合格率100%，学生餐具消毒效果监测合格率96.5%。对低保人群、残疾人、六至一级革命残疾军人等实施了“六免、八减、三优惠、一方便”的医疗优惠服务，全年共减免医疗费用7759.79元。社区卫生服务中心对社区居民实施了“三免四减”惠民措施，共提供惠民服务32.66万人次，惠民金额64.48万元。继续加大农村改水工作力度，据初步统计，全区农村饮用水达到4.0958万人，占农村人口的100%，农村卫生厕所达到1.3615万户，卫生厕所普及率达到98.5%。文化事业健康繁荣。2008年以构建和谐社会、创建全国文明城市为契机，以文化下基层和文化下乡为载体，切实加强基层文化阵地建设，大力开展群众性文化活动，丰富和活跃群众的文化生活。组织开展了“某之夜”大型专场音乐会、某市首届家庭文化节、某区纪念改革开放30周年“辉煌30年”大型文艺晚会等系列文化活动。深入社区、学校、工地免费放映电影464场。建立了平均面积达500米的16个街道综合文化中心，并免费向市民开放。建立起全国文化信息资源共享工程街道基层服务点。率先在全市全面铺开图书流转工作，并将图书进行分配和按季度进行流转。糖画和水井坊酿酒技艺列入国家级非物质文化遗产保护名录。体育事业蓬勃发展。编制完成了《某市某区体育发展规划（2007-2011）》以及“117”新居工程和“198”新型社区8个新居点体育设施的具体规划建设布点，为3个新型社区新建了健身路径。8月5日，组织了6380名现场观众参与北京奥运火炬接力某46 传递活动，选派了3名火炬手参加火炬传递。组织举办各类大型群众体育活动10余次。以青少年体育俱乐部和传统体育项目学校为载体，开展“乒乓球活动月”、“棋类活动月”等活动，组织举办区田径、乒乓球、跆拳道等各种竞赛30余次。全年累计为学校场馆对外开放投入经费50余万元。组织915人参加某市第十一届运动会，团体总分列全市第二位。新建了22条全民健身路径和5个“1+2”健身工程，为金堂县贫困社区援建路径1条。为全区59个社区添置了体育健身器材590套，为9个具备安装条件的社区购置了体育设施。举办了2008/09赛季A1世界杯汽车大奖赛某站比赛、中国直线竞速车王挑战赛四川省选拔赛、2008年全国汽车场地锦标赛某站比赛等赛事。8、人口、社会保障、和谐稳定人口保持低速增长。2008年末，全区常住人口67.87万人。总人口40.23万人（户籍人口）。2008年全区共出生2438人，人口出生率6.07‰，人口自然增长率1.03‰。城乡居民收入稳步增加，人民生活水平进一步提高。全区单位从业人员年末人数为124453人，较上年末增加7760人；在岗职工年平均劳动报酬为35980元，较上年增长了15.4%；农民人均纯收入达10349元，增长21.1%，比上年净增1806元。2008年，我区城镇居民人均可支配收入达到16767元，同比增长17.2％，46 就业再就业工作取得新飞跃。完善城乡一体化的职业培训和公共服务就业体系。全年城镇新增就业18981人，农村富余劳动力向非农产业新增转移就业10320人，完成再就业培训4675人，农民工培训17795人，城镇登记失业率保持在3.5%以下，全区继续保持动态消除“零就业”家庭。社会保障事业取得新成效。企业职工养老保险年末参保人数达4.34万人，机关事业单位基本养老保险年末参保人数达0.15万人；基本医疗保险参保人数达8.2983万人；失业保险参保人数达4.32万人；城镇居民医疗保险人数达6.9010万人；建筑行业农民工综合保险新增0.86万人，新征地农转非参保率达100%。发放社会化退休人员养老金19330万元，社会发放率100％。全区已参保农民人数达1.2898万人，参保率达84.87％。政府出资全额资助5438名低保户和592名重度残疾人员参加城镇居民医疗保险。 城乡社会救助体系进一步完善。最低生活保障工作实现应保尽保，为全区4531户，8337名低保对象发放低保金1681.4876万元，人均月补差140元。全年共发提高生活水平补助金228.6915万元。完善临时救助制度，加强与其他各项救助制度之间的衔接，有效地保障了困难群众在“吃、住、医、学”方面的基本需求。共为低保对象实施医疗救助24583人次，发放救助金165.6561万元，人均救助140元；资助1027名低保家庭儿童参加少儿互助金，发放互助金41080元，参加率达100%。完善养老服务体系。全区己有3746 名老人申请并享受了由政府补贴的特困老人居家养老服务，政府补贴33700元。为具备呼叫救助系统安装条件的30位孤寡老人免费安装了呼叫救助系统。为31位不具备呼叫救助系统安装条件的孤寡老人采取免费安装求助门铃和人工服务相结合的方式，确保散居孤寡老人呼叫救助和监护保护工作实现全覆盖。2.3某市某区现代服务业发展规划1、发展目标2007至2009年，服务业内部结构迅速优化，现代服务业对经济贡献不断提升。力争全区服务业增加值年均增长14％以上，到2009年服务业增加值达到270亿元以上，占全区地区生产总值的比重达到70％以上；其中，现代服务业增加值规模超过180亿元，占全区地区生产总值比重达到47％以上，年增速14.5%以上。2010年-2011年，初步形成布局合理、功能集成的现代服务业发展格局，为区域经济发展提供持久的推动力。力争全区服务业增加值年均增长14.5％以上，到2011年服务业增加值达到375亿元，占全区地区生产总值的比重达到75％以上；其中，现代服务业增加值规模超过260亿元，占全区地区生产总值比重将达到53.5％以上，年增速15.5%以上。2、空间布局以某区的经济社会发展条件、自然资源禀赋条件为基础，统筹考虑现有和未来的生产力发展格局、人口分布格局，在全区形成“一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区”的现代服务业发展总体空间布局。（1）一个核心区——46 中央核心商业商务区。该区域包括东至天仙桥、西至人民南路、南至东大街、北至总府路的范围，要依托春熙路和盐市口两大商圈的品牌效应，充分利用某市打造中央商务区的机遇，大力发展高端商贸流通和专业服务，着力建设中西部现代商贸服务业高地和中西部现代商贸第一品牌区域。（2）两条经济带——国际金融商务经济带。该经济带以东大街为轴线，西起盐市口、东至沙河，重点发展以金融业为代表的现代服务业，使该区域成为西部地区乃至全国知名的金融业商务业聚集带。——高档酒店配套服务经济带。该经济带以滨江路为轴线，重点发展四星级以上的酒店以及与之相匹配的高端商业、商务设施，使该区域成为全市高档酒店最为集中的区域，打造中央酒店聚集区（CHD）。（3）三大功能板块——中心商业商务功能板块。包括一环路以内的区域，该区域是全区现代服务业发展的核心载体，重点强化商务、商贸、金融、信息等功能，快速推进中央核心商贸商务区形成，促使产业结构优化升级。——高品质住宅及配套服务功能板块。包括一环路至三环路以沙河景观带为核心的区域，该区域将主要承担居住功能，通过发展生活性服务业完善配套，同时，在沙河、双桂路、东部副中心等区域发展专业服务、金融后台服务等现代服务业，为全区现代服务业的发展拓展空间。——旅游休闲功能板块。包括三环路以外以“三圣花乡”46 为核心的区域，该区域将充分运用特色资源，丰富乡村旅游业的发展内涵，并不断探索与文化创意产业等现代服务业互动发展的模式。（4）四个产业聚集区——大慈寺、水井坊商务文化休闲旅游产业聚集区。以大慈寺历史街区、水井坊街区为空间范围，大力发展都市商务人文休闲旅游。——三圣都市观光休闲旅游产业聚集区。以“三圣花乡”为空间范围，打造休闲旅游业聚集区。——红星路文化创意产业聚集区。以红星路二段及周边区域为空间范围，大力发展文化创意产业，形成在中国西部具有影响力的文化创意产业集聚区。——某工业总部经济聚集区。以某工业总部经济建设管理委员会为建设范围，大力发展工业总部经济、研发中心、文化创意等，促使园区由制造环节向产业链两端延伸，打造某“U”谷。3、重点任务（1）现代商贸业加快促进传统商贸业向现代商贸业转变，增强现代商贸业的引领潮流、信息发布、休闲旅游等功能，着力建设以时尚信息发布、展示活动、特色餐饮和商业城市景观为特色的，集购物、休闲、旅游为一体的中西部现代商贸服务业高地，打造中国中西部购物天堂，塑造中西部现代商贸第一品牌。（2）金融业46 积极引进国内外银行、保险、证券、风险投资、基金公司等金融机构，构建多层次的资本市场，并逐步由金融形态聚集向金融体制创新和金融产品创新发展，充分发挥金融的创新与产业催化剂功能，为某“试验区”的发展提供强大的金融服务支持，使某区成为某市金融产业聚集区。（3）文化创意产业整合文化资源与培育新兴的文化创意产业并举，以传媒创意、工业设计、休闲娱乐、文化艺术、数码内容等为行业突破，增强区域软实力，促使全区经济由投资驱动向创新驱动转变，使某区成为某市“创意无限”的文化创意中心。（4）专业服务业大力鼓励、规范发展会计和审计咨询、资产评估、工程咨询、科技咨询、管理咨询、法律咨询、市场调查、人力资源、技术转让、教育培训等行业，构建种类齐全、分布集中、运作规范、与国际接轨的专业服务体系，提升“商务某”品牌，将某区打造成为某市最核心的商务活动中心。（5）装备制造业着力增强装备制造业对全区现代服务业的支撑作用，以信息技术、网络信息服务、数字传媒创意和金融信息服务为行业突破，使某区成为某市新兴的信息服务基地，全方位提升某区在全市装备制造业中的地位和功能能级。（6）房地产业积极引导房地产业健康稳定发展，增强房地产业的住宅功能以及为现代服务业提供载体服务的功能，将某46 区打造成兼具文化和时尚气息的现代化商务城区和宜居城区。（7）旅游业改变以静态为主的传统观光旅游方式，提升旅游产品文化内涵，增强旅游项目的参与性和体验性，完善“吃、住、行、游、购、娱”的旅游服务体系，打造集休闲度假、商务会议、购物美食、文化娱乐、生态观光于一体的都市体验旅游目的地。（8）社区服务业创新社区管理体制和运行机制，推动家政服务、便民商业、就业培训、安全保卫、物业管理、养老托幼、医疗保健等社区服务向社会化、产业化、网络化方向发展，完善社区综合服务功能，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型现代社区。46 第3部分承建单位情况46 第4部分项目建设方案4.1总体建设思路坚持以科学发展观为指导，按照市政府“放责交权、属地管理、提供规范”的要求，全面推进菜市场标准化、规范化建设，进一步明确监管职责，建立科学、合理的菜市场管理机制，提高农贸市场监管效率和水平，促进我区农贸市场健康有序发展。4.2设计依据1、某市规划管理局规划设计条件通知书。2、业主提供的地形图（电子版），红线图3、设计中采用的主要规范及国家政策法规(1)房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2001）(2)建筑设计防火规范（GBJ16-87）(2001年版)(3)西南地区建筑标准设计通用图(4)总图制图标准（GB/T50103-2001）(5)民用建筑设计通则（GB50352-2005）(6)城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）(7)工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002年版）本设计根据有效现行国家颁布的规范和标准进行设计，具体清单详见各专业说明。46 4.3设计指导原则1、贯彻执行国家有关的法律、法令、规范、标准。其中主要内容为建筑法、建筑工程质量管理条例有关内容，特别是与之配套的“工程建设标准强制性条文”。2、贯彻实现科技进步的原则，在设计中尽可能采用新技术、新工艺、新设备及新材料。4.4建筑原则贯彻建筑风格与周围环境协调的原则，保持该地区建筑形象的特征。1、贯彻交通组织为人车分流与不干扰的原则。2、贯彻各专业方案的比选、优化及多方案比较的原则。设计安全疏散距离、疏散宽度、出入口均满足规范要求。满足环境保护、职业安全卫生及节约能源等国家标准及规范要求。4.5工程概况本工程位于某市某桥街以北，项目用地1676平方米，建筑物占地656.2平方米，总建筑面积为5163.93平方米，地上建筑面积为2658.53平方米，地上四层(地面建筑如图4-1所示)，地下二层。其中地上一、二层为农贸市场，三、四层为小型商业办公，地下一层为农贸市场，地下二层为地下停车库。。46 图4-1新建向荣桥效果图4.6综合经济技术指标某桥农贸市场规划总占地1676平方米。1、总建筑面积：4998.93平方米2、建筑基底建筑面积（一层）：656.2平方米3、容积率：1.594、建筑总层数：4层5、建筑高度：18米6、建筑结构类型及抗震设防烈度；7、框架结构，抗震设防为七度；8、建筑耐久年限为50年；9、建筑防水等级：屋面防水等级为II级。46 具体经济技术指标如表4-1所示。表4-1某桥农贸市场主要经济技术指标一、规划建设净用地面积1676.19二、规划总建筑面积4998.93(一)地上计入容积率的面积2658.53非住宅建筑面积2658.53平方米(1)办公用房建筑面积1320.88平方米(2)农贸市场用房建筑面积1337.65平方米(二)地下建筑面积及层数2340.42层1、地下机动车库面积743.62平方米2、地下非机动车库面积426.58平方米3、地下设备用房面积41.75平方米4、地下农贸市场用房面积1170.2平方米三、容积率总容积率1.59四、基底面积建筑基底总面积656.2平方米五、建筑密度建筑总密度0.39六、总绿地面积其中：临街(河道、广场等城市公共空间)集中绿地面积。251.4平方米七、绿地率15%46 八、机动车位22辆(一)地下室外停车位(1)农贸市场停车位22辆11辆(2)办公停车位11辆九、非机动车位100辆十、全民健身场所十一、日照分析结论满足规范要求十二、主色调号(色相、明度、彩度)1.3(1.2)8.5(1.1)2.8(1.2)4.7总平面布置整个场地规划明确，设计充分利用场地不规则的地形。沿用地周边设计消防环形通道，形成道路两边绿地，让人工环境与自然环境有机结合。整个建筑周边生机盎然，充满活力，让购物成为一种舒心惬意的享受。建筑为多层商业楼。建筑在场地中央，环境优美，建筑四周设有环形车道，满足消防和交通的要求。场地内出入口共2个，车道宽4米，形成环形，道路转弯半径4.5米。46 4.8建筑设计4.8.1建筑设计综述1）随着近年来某市经济的高速发展，依靠原有的农贸市场已经满足不了居民的需求，迫切需要建筑一个具有区域标志性的农贸市场，以满足周边居民的日常生活需要。本项目正是在基于这种设计背景的前提下进行商位。2）根据业主的具体需求，结合环境因素，用地情况以及视线分析，我们在总体布局上因地制宜采用不规整几何平面布局，将建筑与街面紧靠，以获取较大的空地，并进行景观处理。（具体布置见总平面图）4.8.2设计理论1）以某市具有区域标志性的建筑来定位自身，解决当前城市居民居住的功能需求。对当地建筑风格用现代眼光进行多样化的阐释。2）充分考虑使用当地传统的建筑技术，将现代技术条件下的建筑形态与传统的地方风格有机的融合在一起，将建筑周围区域的独有特征和感受作为设计语汇，因此来表达最新技术条件创造出的建筑形象的深层内涵。设计以人为本，合理解决建筑居住功能需求，对交通流线进行合理设计，做到人车分流。综合考虑总体规划中的地形条件，以及结合规划及经济技术指标的要求。4.8.3设计创意46 1）建筑形式回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一，使购物者既能回归于安静与自然又能享受到区域经济发展带来的生活方便。2）基于对建筑和环境的理解，最初的设计意图就是希望这座建筑是一个有机的富于生长和变化、充满雕塑感的建筑。由于建筑本身体积较小，设计中为了避免建筑因为体积过小而被人忽视，并且立面设计采用了简洁明快的设计手法，利用了一些大的构架，同时让建筑与构架在色彩上强烈对比，使建筑有整体向上的挺拔感。图4-2新建农贸市场室内效果图3）尽可能合理利用每一份用地，在每个入口都布置了景观绿地，为购物者提供了一个良好的购物环境，同时也提升了整个建筑的档次。4.9平面设计1、停车位集中布置在建筑物地下二层，共计22个动车位。2、非机动车位布置在建筑物主入口一侧，方便居民购物的一般需要，46 4.10剖面设计1、地上第一层层高为4.2米，第二层层高为5.9米，第三层层高为5.1米，第四层层高为2.8米。2、地下第一层层高为4.99米，地下第二层层高为4.94米。4.11立面设计1、建筑立面风格中式元素为基础，屋顶结合古朴传统的风格造型，使建筑既有当地建筑朴素的神韵，又不乏现代建筑的气质。淡雅的色彩，挺拔而秀气的竖向构架，打破了外轮毂的单调感觉，使住宅立面更富有层次感，整栋建筑极具有时代韵律，显得典雅端庄又不失轻盈，秀丽。这一切构造了一个有情趣的，又地方特色的多样化空间。立面细部刻划精致而不繁杂，完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现建筑以人为本的建筑理念。2、建筑外立面外墙采用浅灰色高级外墙涂料，配以明亮的装饰构架。顶部为轻盈跳跃的仿古构架，造型简洁活泼，体现该建筑的标志性楼盘的立面效果。4.12道路及绿化1、场地内道路采用快材路面，道路宽4.0米，满足消防和交通的要求。各建筑出入口处结合景观要求地面设计铺装图案与绿化景观协调。2、建筑周围景观设计的理念：“建筑生态休闲景观”46 3、步街及景观小品设施充分体现两条“人性化”关怀和理解，休闲、集散、商业活动与景观之交融构成丰富的商业节点。4、景观设施是用来统一屋面的形式，设置部分景观小品，充分利用空间做垂直绿化。植物配置上做一些趣味性种植，让人们领略早已失去的“农家情怀”，体现“生态城市”含义。46 第5部分项目实施进度计划本项目从可行性研究报告编制开始计算，建设期为2年。在项目建设期间，要认真做好可研报告、初步设计及施工图纸的设计和编制，做好资金筹集工作，做好土建施工的监理，做好教学设施设备招标采购工作，并落实好外部配套条件，接受上级各主管部门的监管，并做好固定资产投资统计工作。项目具体实施进度计划详见表5-1。表5-1项目实施进度计划表序号工作内容建设期第一年建设期第二年24681012246810121可研报告编制及批准2初步设计及审批3施工图设计4施工图审查及批准5施工招标、监理招标6设计交底、开工证审办7土建施工8市场外及改造工程9摊位设施设备招标10市场设施设备安装11工程验收46 第6部分项目运作模式6.1开发模式本项目运作开发模式是由某市某区发展和改革委员会对项目实行策划包装，通过招商引入社会资金负责项目开发、建设和经营管理，所需资金由招商引入的企业自行解决。6.2建设管理模式本项目工程建设采用总负责管理模式，由招商引入的企业对项目实施全方位的管理和控制，按建设进度安排资金。项目建设过程由招商引入的企业进行监控，使其能集中精力抓好工程的全方位筹划、融资、外部协调等工作。这种形式，责、权、利清楚，充分体现法人责任制。6.3经营管理模式本项目完成后，将由招商引入的企业负责经营管理。依靠某市某区人民政府的大力支持，本项目将按照规划要求，用于农贸市场内摊位的开发，同时，完善基础设施和配套公共服务功能，打造市场及配套服务功能板块。46 第7部分投资估算与资金筹措7.1总投资估算范围及依据7.1.1.估算依据（1）《某市建筑工程概算定额》及其配套费用定额；（2）某市工程造价信息；（3）承办单位提供的有关资料及市实施的类似工程的实际造价；（4）设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价；安装工程费根据项目需要并按现行有关规定和概算指标进行计算；（5）工程其他费用按照国家现行有关文件规定。7.1.2.固定资产投资估算范围（1）主要工程项目；（2）公用工程项目；（3）工程建设其他费；（4）基本预备费。7.2总投资估算办法及说明7.2.1工程费用表7-1工程建设费用估算表序号项目名称单位工程量（m2）指标小计(元/m2)（万元）1土建工程　　　675.421.1地上建筑㎡2658.531000265.8546 1.2地下一层㎡1170.201500175.531.3地下二层㎡1170.202000234.042安装工程　　　259.972.1强电工程㎡4998.9310049.992.2弱电工程㎡4998.935024.992.3给排水工程㎡4998.935024.992.4消防工程㎡4998.9310049.992.5货梯部240802.6电梯部130303室外工程　　　28.023.1绿化㎡251.401203.023.2室外管网配套项1　25合计　　　　　963.417.2.2工程建设其他费用表7-2工程建设其他费用估算表序号费用名称计算依据计费额(万元)计费比例合计(万元)备注1建设单位管理费建安费963.411.19%11.46　2建设单位临时设施费建安费963.411%9.63按某市有关规定　3工程前期咨询费项目估算投资额1100　5.00　4工程设计费建安费963.412.39%23.03　5工程勘察费工程设计费23.0330%6.91　6施工图审查费勘察设计费23.0310%2.30　7工程监理费建安费963.412.13%20.52　8招标交易服务费　　　3.00　9工程保险费建安费963.410.10%0.96　10工程质量监督费建安、设备费963.410.10%0.96　11环境评价费建安费963.410.09%0.87　合计　　　　84.65　7.3总投资估算结果项目46 组对建设现场进行了踏勘，查阅了项目设计方案，对项目前期的建设内容进行了核对。项目组根据项目实际情况，确定总投资1100.46万元。项目总投资具体内容详见下表：表7-3项目总投资估算表序号项目价格（万元）1建筑安装费963.412工程建设其他费用84.653不可预见费52.40总投资1100.46其中不可预见费为建筑安装费与工程建设费用之和的5%。46 第8章环境影响评价8.1项目执行的污染物排放标准保护环境，维护生态平衡一直是我国的基本国策，是保障人民健康，造福后代的长久大计，因此，本项目的建设从环境角度论证其可行性，并以此作为设计基础之一。根据当地环保部门的规定，本项目执行如下环境标准：大气污染物：执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）二级标准、《环境空气质量标准》GB3095—1996中的一级标准；水污染物：执行《污水综合排放标准》（GB8976—1996）二级标准、《地面水环境质量标准》GB3838—2002中的Ⅰ类水域标准；噪声：执行《建设施工场界噪声限值》（GB12523—90）中的各阶段限值。8.2项目的环境影响1、施工废水、废气工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如施工场地会排放大量含沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等，都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时的，将随着工程施工的完成而消除。2、施工噪声46 工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和高噪声设备使用过程中产生的噪声将对局部地区的声环境产生较大的影响。施工阶段的噪声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等，混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等，工程安装使用的吊车、升降机等。其中除部分机械会产生强烈的噪声、振动外，大多数设备单独运行时产生的噪声在60m处昼间都能达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中70dB的标准限值，而夜间要满足55dB的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界150m，发电机须距场界250m。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械与施工场界保持60m的距离，夜间则保持350m的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，所以应尽量减少夜间施工。3、施工振动工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等设备作业时所产生的振动，在距振动源10m处的参考振级63—85dB，有超标现象发生。在距振源30m以远，即可达到昼间75dB、夜间72dB的环境振动标准。8.3环境保护措施1、噪声控制高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行屏蔽处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间施工。46 2、振动控制由于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25m以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12：00～14：00），夜间（22：00～6：00）禁止施工。3、大气污染防治施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输、压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。4、地面水污染防治(1)施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。(2)施工期生活污水可以直接排入污水管网。5、对交通的保护施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，防止造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布相关限制规定，确保交通畅通。在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目区内不会对环境造成大的影响。46 8.4节能措施本项目在建设过程中，采取严格措施，尽量节约用水、用电；同时，建筑材料尽量采用新型节能材料，建设能源消耗。项目建成后，依靠节能设计，也能够实现节约用水、用电。46 第9分部经济效益分析9.1农贸市场经营模式新建某桥农贸市场的经营机制为：某桥农贸市场由某三商贸有限公司开发，负责对农贸市场的规划和建设，在建成之后由三凌有限公司把市场分成许多个摊位，把单个摊位的产权卖给投资者，投资者一次性把购买资金付给开三凌有限公司后也就拥有了该摊位的终身产权(一般期限30年)；投资者购买产权后再把摊位转租给开发商下属或者委托的管理公司，由这个管理公司或投资者个人名义租赁给个体经营户。某桥农贸市场所处地理位置较好，周围人口居住密度较大，摊位的销售价格相应较高，租赁者的销售收入也能够得到保障。这样投资者某三凌商贸有限公司的建设投资也会很快得到回收。9.2农贸市场经济效益46 第10部分社会效益分析1、某桥市场的修建拓展了本社区零售业的发展空间。面对本社区内的外国商业巨头陆续进军中国城市中心商业区，以及国内零售业在城市中心早已存在的日益激烈的竞争，城市中心区商业竞争更是异常激烈。而社区对于零售商业来说，是顾客和市场相对集中的地方，是商业利润的主要来源。零售商通过提供居民称心如意的商品、周到服务，可以促使社区零售商业经营向着更深更广的领域挺进，一定程度上拓展了我国零售业的生存与发展的空间。2、某桥市场的修建极大方便了居民的生活。社区商业可充分利用贴近居民生活的独特地理优势，及时、准确、全面的了解居民的需求动态，科学组织商品品种、合理安排服务项目，将企业的经营活动和居民的生活需求有机结合起来，既节约了居民的购物成本、有避免了居民长途驱车购物的麻烦，为居民的生活带来极大的便利。3、某桥市场的修建催生了新的商机。一般来说，商业用房的销售价格比纯住宅要高出2}3倍，合理的配套使社区商业具有可观的升值潜力。此外，集中配套使社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面占得了市场先机。4、46 它有利于改变社区商业布局，净化社区市场。现代社区商业网点不应散、小、乱，而应是经过科学的社区商业规划，为居民提供多功能、全方位的便民利民服务的社区商业。通过构架科学合理的社区商业，不仅能够改变目前社区商业零散布局的局面，还能整顿社区商业的面貌，打击假冒伪劣，维护市场秩序。5、某桥市场的修建还能营造居民区文化，增强社区居民的归属感和认同感。可见，某桥市场的修建不仅具有完善社区及城市的功能，还能提升城市凝聚力，带动督院街道办事处健康发展，启动社区的消费需求，增加社区税收，从各方面促进社会经济发展的作用。46'