农九师巴克图工业园区物流园工程建设项目可行性研究报告 61页

'农九师巴克图工业园区物流园工程建设项目第一章项目提要1.1项目名称农九师巴克图工业园区物流园工程建设项目1.2承担单位农九师一六三团1.3建设地点农九师巴克图工业园区1.4建设性质新建1.5项目区基本情况1.5.1农九师概况新疆生产建设兵团农九师位于塔城地区三县一市（塔城市、额敏县、裕民县、托里县）境内，在新疆的西北部，距乌鲁木齐570公里，距塔城市约57公里。地理坐标：东径82°15′～85°10′，北纬45°25′～47°03′。地处准葛尔盆地西北部边缘的塔额盆地——额敏县朝阳区。下设11个农牧团场及教育、科研、工交、建筑等二十几个师直企事业单位。2010年年末全师现有人口71116人，其中师直13858人，下属团场57258人，汉族人口67965人，哈萨克族人口1849人，维吾尔族人口63人，蒙古族人口185人，其它民族1054人，属于多民族居住地。2010年实现生产总值116373万元，比上年增长10.8%，其中第一产业增加值50741万元，增长22.1%；第二产业增加值24211万元，1 增长5.3%；第三产业增加值41421万元，增长3.3%，三次产业结构比为43.6:20.8:35.6.人均生产总值16177元，增长11.4%。农九师共有十一个农牧团场，其中有八个分布在394公里长的中哈边界线上，呈现出点多、线长、面广的分布格局。辖区面积539万亩。农九师自然环境恶劣，冬季寒冷漫长，夏季干旱少雨，属多灾害性气候（旱灾、风沙灾、冻灾、病灾）。农作物品种单一，经济落后，发展缓慢。全师11个农牧团场均属国家级贫困团场，职工年均收入低，生活水平不高。1.5.2农九师一六三团概况(1)基本情况辖区面积205.7平方公里即30.85万亩(北区106.5平方公里即15.97万亩;南区99.2平方公里即14.88万亩)，其中耕地面积13.83万亩(北区8.47万亩;南区5.36万亩)。团场属北温带大陆性半干旱气候，平均海拔高度（北区532.5米；南区447.5米）;年均降水量（北区280毫米；南区267毫米）左右（降水量呈现出五年一轮规律性周期，一般在逢0逢5的年份降水量偏少）；年光照时数（北区3029小时；南区2854小时）；有效积温10度以上（北区2851℃；南区2809℃）一般在每年的5月上旬至9月上旬；全年无霜期140天左右；年均气温6.7℃。土地情况(北区土层薄、沙石地多、土壤肥力及有机质含量低、缺磷少氮；南区所处地势较低，地下水位较高，大部分地区排水不良，形成不同程度的盐渍化)。气候变化无常，自然灾害频繁（主要自然灾害有寒潮、霜冻、干热风、冰雹、病虫害等），属边境贫困团场之一。(2)综合2010年我团实现全社会总产出3.36亿元。生产总值(GDP)151152 万元，较上年12897万元增长17.2%，其中第一产业增加值9867万元，较上年8295万元增长19%；第二产业增加值2056万元，较上年1942万元增长5.9%，其中工业增加值551万元，较上年742万元下降25.7%，建筑业增加值1505万元，较上年1200万元增长25.4%；第三产业增加值3192万元，较上年2660万元增长20%。在生产总值中，第一、二、三产业增加值占生产总值的比重分别为65%、14%和21%。人均生产总值16561元。(3)工业和建筑业全年实现工业产值1835万元，其中规模以上工业产值838万元。分轻重工业看，轻工业产值1583万元；重工业产值252万元。全年实现建筑业产值5375万元，其中：建筑工程产值5255万元；安装工程产值120万元，房屋建筑施工面积90490平方米。(4)公路运输业全年营运运输车辆68辆，其中客运21辆；货运47辆。全年完成客运量26.2万人，旅客周转量274万人公里；完成货运量9万吨，货物周转量1278万吨公里。(5)商业经济全年社会消费品零售总额1253万元。其中餐饮业零售额455万元;商品零售额798万元。2010年末，全团拥有各类零售商店65个；种子及肥料批发点6处;餐馆39家；居民服务业14家；其他服务业14家；移动、联通、电信通讯服务网点各1处。(6)人口与职工生活2010年末，全团总户数3162户（北区1685户；南区1477户），总人口9103人（北区4690人；南区4413人），其中男性4758人，占总人口的52%；女性4345人，占总人口48%。出生人口34人，出生率3.7‰；死亡人口33人，死亡率4.7‰；人口自然增长率0.11‰。3 2010年全团职工工资总额3970万元，职均收入12608元(北区13004元;南区12110元)。全社会人均收入8721元(北区8966元;南区8462元)。1.6建设内容及规模2本项目总用地面积为155亩（折合约102300m），总建筑面积220025m。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区22域，一是仓储区18000(其中冷冻冷藏库4000m)，集存货、理货冷2冻冷藏功能，年储存量4万吨；二是物流商务中心2000m，为3层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服2务功能；三是货运车辆停车区18000m，车位150个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入2卡25m，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。项目建成后，年交易量可达22万吨。1.7可行性研究报告编制依据1.7.1编制依据(1)《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行（2004）1617号）(2)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(3)《新疆生产建设兵团国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(4)《农九师国民经济社会发展“十二五”计划及2015年远景规划》(5)农九师现代物流发展“十二五”规划；(6)物流园总平面图；(7)国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》4 （第三版）；(8)其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。1.7.2编制范围(1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。(2)确定项目选址用地与总平面规划。(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。(5)定性分析项目的经济效益和社会效益。(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。1.8建设期限2011年04月～2012年12月1.9总投资及资金筹措本项目总投资5000万元，其中：工程费用3576.3万元，工程建设其他费用471.4万元，预备费用202.2万元，设备购置费用750万元。其资金筹措方式为：自有资金1000万元，申请国家专项资金4000万元。2.0项目效益2.0.1社会效益现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速某新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运5 物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进农九师工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。2.0.2经济效益本项目完成后，经营年份的年均销售收入4966.8万元，年均总成本费用3502.1万元，年均营业税金及附加为266万元，年均利润总额为1077.1万元，年均所得税269.3万元，年均所得税后利润807.8万元。财务内部收益率11.97%，财务净现值6024万元，投资回收期7.8年（以上均为税后），由此可见该项目具有较好的经济效益。6 1.9主要技术指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总规模万吨2222用地面积亩155折合约102300m23总建筑面积m2685622其仓储区m18000其中冷库4000m2中综合服务区m20002通道出入卡m255容积率0.516建筑密度%19.47绿地率%28.58项目总投资万元50009投资利润率%21.54财务内部收益率%15.03所得税前10投资回收期年6.9所得税前财务净现值万元8189所得税前财务内部收益率%11.97所得税后11投资回收期年7.8所得税后财务净现值万元6024所得税后12盈亏平衡点%44.227 第二章项目建设的必要性2.1项目背景现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。国家“十二五”发展规划纲要指出：在“十二五”期间，商务发展要适应国际形势新变化和国内发展新要求，深入落实科学发展观，全面统筹国内发展和对外开放。在国内贸易方面，要立足扩大消费，加快国内流通业发展，优化流通业结构，大力提升市场功能，着力建设统一开放、竞争有序的现代市场体系，积极培育经济增长的自主动力。在对外开放方面，要在现有的基础上，创新开放方式，全面提升对外开放的层次和水平，增强在扩大开放条件下促进自主发展的能力。要加快转变外贸增长方式，着力提高利用外资质量，积极稳妥推进企业“走出去”，建立和谐的对外经济关系。要合理调整商务发展的区域布局，不断提高发展质量，形成大开放、大市场、大流通的商务发展新格局。8 2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，兵团边境口岸物流仓储业作为重要的服务产业受到了严重冲击。国际物流市场需求急剧萎缩，合同数量、口岸过货量、报关、报检、运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，兵团一大批中小国际货代物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。兵团物流领域中的“电子口岸”运用、现代信息技术应用和普及的程度不高，发展十分不平衡，远远不能满足现代物流服务的需要。兵团货代物流企业中有95%完全没有信息系统支持，而在有信息系统支持的5%的企业中，绝大多数企业信息系统功能不完善，有的只有单一的仓储作业管理、库存管理和运输管理。拟建项目正是在国家“十二五”规划方针政策下提出的，旨在加快边境团场、边境连队少、偏、穷地区现代物流的建设，以推动西部地区经济快速、高效发展，进而缩小东西部差距，实现经济均衡发展。农九师基本建设在不断完善，人民生活水平也全面提高，但是流通领域建设还很落后，这与农九师的经济发展不相适应，这就形成了本项目的建设背景。2.2项目建设的必要性(1)项目建设是引导和转化农九师潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然农九师及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业9 在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着农九师整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高农九师在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。(2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场10 需求不足。因此，该项目的建设与运营，对农九师与境内、境外和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。(3)项目建设是促进区域经济发展的需要物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进农九师现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。11 第三章市场分析3.1物流园区的发展概况物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。4.1.1物流园区的产生物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和12 地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（DistributionPark），在德国被称为货运村呼reightVillage人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。3.1.2国内物流园区的发展情况1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。2、物流质量有所提高,物流效率有待改善物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。３、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产13 业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。3.2物流业发展现状近年来，随着经济发展，农九师物流业的发展步伐不断加快。目前，全师拥有物流企业10多家；2010年完成公路货运量429.25万吨、周转量32210万吨公里，物流费用约1.15亿元，占全师GDP的10.18%；占第三产业增加值的29.9%。物流业发展主要呈现出以下特点：(1)现代物流市场发展加快。近年来，农九师物流市场得到较快发展，市场结构和功能大为改善。主要表现在：一是农业物流加快发展。初步形成了“农产品批发市场+物流企业（中介组织）”的农产品物流网络。目前，全师拥有12个农副产品市场，农民经纪人2000人左右。粮食、生猪、禽蛋、蔬菜等一批农村合作经济组织蓬勃兴起，农民经纪人的迅速发展，为加快现代农业物流发展提供了良好的发展条件。二是商业物流初具规模。近年来，巴克图工业园区结构和功能得到改善和提升。同时，全师出口的水果、无公害蔬菜、牛羊肉等在巴克图工业园区进行产品中转、分装和配送，促进了商业物流业的发展。(2)现代物流设施日趋完善。一批支撑现代物流业发展的基础设施日益完善。一方面，交通基础设施不断完善。农九师巴克图工业园区交通极为便捷，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优14 势。通团公路、213国道、口岸公路等纵贯全境，构成密集的交通网络。(3)现代物流技术逐步应用。为适应市场竞争的需要，农九师一些企业开始重视现代物流技术的应用，传统的运输、仓储企业依托原有的设施、客户、业务基础和经营网络正向现代物流企业转变，具有一定技术水平和经营规模的第三方物流企业迅速兴起。3.3物流业发展中存在的问题虽然，农九师现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。大部分工商企业都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流体系，但由于管理粗放，大多数企业的物流成本占产品总成本的比重均在20%以上，而发达国家物流成本仅为10%左右。二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。四是物流管理体制不健全。目前，某物流管理条块分割层次多、秩序乱，行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流业发展。3.4物流业的发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，农九师物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。(1)物流服务的内涵将继续拓展15 物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。搬运、仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。(2)物流服务过程在继续延伸物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。(3)专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。3.5项目地区物流业市场预测近年来，农九师经济步入了快速发展轨道。宏观经济的稳定增长，预计2011年生产总值将达到1.5亿元，年均增长26%，居民人均可支配收入达到15000元，进出口总额年均增长15%、实际利用外年均增长15%左右。并将实现由农业大师向农业强师转变，国民经济有较大发展，城市化水平达40％以上。根据十二五规划，农九师将进一步推进工业化、农业产业化和城镇化、信息化进程，加快发展16 开放型经济、劳务经济和民营经济，大力发展商贸业，依据单位GDP对物流需求系数比为1：3的方式计算，2011年货运量预计可达到0.5亿元，其中：工业货运需求量将达到0.3亿元，农业及商业货运需求量将达到0.2亿元。城乡居民收入将保持较快增长，团场职工消费继续加快，消费结构继续升级，工业、农业、商业的开放和常宁商务投资环境的改善，加上农九师交通运输体系不断完善，为农九师物流业的发展提供了坚实的物质基础和保障。依据预测数据，农九师GDP将以不低于11.4％的速度逐年增长，将促进物流市场规模持续扩大。而农九师物流产业目前还处于由传统物流向现代物流转型的初级阶段，其中相当部分因经营方式落后而面临淘汰，或因企业发展负担较重经营难以为继，物流基础设施如仓储设施陈旧、装运机械化水平低，缺乏现代物流所必需的网络信息设施，物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。相当数量的设施在布局上已不能适应经济发展与城市功能调整的要求，本项目的建设在适应农九师经济发展需求的基础上，还可对周边县、市、区产生一定的辐射作用，完全符合市场需求方向，其市场前景广阔，生命力强，必然能够带动区域内相关行业的发展和整体经济的增长。3.6项目建设的优势分析(1)政府有关部门大力推动物流发展在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台《关于促进我国现代物流发展的意见》。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆17 通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004年7月《中华人民共和国道路运输条例》开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。农九师对物流业发展的支持更加务实具体。《农九师现代物流发展“十二五”规划》，提出了把农九师巴克图口岸建成农九师物流区域中心、一级物流节点，其中巴克图工业园区物流园也是整个农九师物流规划的一个组成部分。(2)交通优势有利于现代物流产业的加速发展项目建设地点选择在农九师巴克图工业园区，巴克图工业园区是九师首个工业园区，工业园区总体规划面积5.25平方公里，地处东经82°48"，北纬46°41"，海拔460～480米。巴克图口岸对面为哈萨克斯坦共和国东哈州。从巴克图口岸入境至项目区207公里，至乌鲁木齐市621公里；出境至哈方巴克特口岸800米，至马坎赤市60公里，至乌尔加尔机场110公里，至阿亚库斯车站250公里。园区根据巴克图口岸发展的趋势和距离塔城市较近的区域位置，以扩大本地产品出口为主攻方向，发展融合经济，以此为主线拉动九师经济增长。工业园区分为南北两区，建成后，将形成区域贸易和物流枢纽中心，充分利用当地及周边原料和产业基地，逐步延伸产品的加工业，使之形成比较完善的产业链，建设成产业突出，技术先进，功能设施完善，环境优良并具循环特色的上游一体化，资源配置合理化，科技及现代化的工业园区。同时，立足于九师地域优势，突出果蔬、食品产业的主导地位，通过建材工业、塑料制品、制糖、矿产工业和机械出口销售等产业，最终成为园区产业布局合理，企业优势突出，管理规范，基础设施配套齐全的兵团级工18 业园区。因此。该项目交通位置极为便利，地理位置十分优越。(3)物流市场需求迅速增长2010年，随着增长方式的转变，内外贸易的扩大。农九师在充分利用国家的相关政策，发挥外贸出口带动的优势，走出国门，开拓市场的同时，重点建立了出口企业牵头、团场基地实施、承包职工统一标准生产的外向型农业产业体系，截止2010年12月全师各蔬菜基地已通过塔城永利商贸公司出口各类水果、蔬菜7200多吨。同时，农九师还以国家重点扶持和鼓励进出口商品为突破口，在出口商品的结构、商品品种、产品质量等方面实现新的突破，进一步增强对外商的吸引力。目前，农九师的农副产品出口量大幅度上升，约占巴克图口岸出口商品总量的75%，外贸进出口总额已由2005年的1000万美元增加到2010的1.5亿美元。2010年团场职工人均可支配收入突破14000元，随着居民收入的增长，个人消费日趋旺盛，消费结构升级。巴克图工业园区作为农九师第一个工业园区，有着独特的消费需求环境：居民消费升级也必然会带动居民消费品市场的繁荣，加速地域间消费品的流动，进而推动农九师物流业的发展。19 第四章建设条件及项目选址4.1选址原则(1)符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。(2)交通便利，方便货物运输，并安排足够规模的停车场用地。布局尽可能靠近物资生产及供应区。(3)项目的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。物流中心与居民区、文教区等保持一定的距离，项目所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。(4)有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等市政基础设施，具有较好条件。(5)综合考虑现状基础、历史传统、物资来源和物资类型等因素合理布局，尽可能将相同、相关的资源统一、集中布局在同一地段。4.2工程建设条件4.2.1场地现状1、地点与地理位置农九师巴克图工业园区物流园位于农九师一六三团巴克图工业园区内，S312道路南侧，东二路东侧。2、场地现状场地现为工业园空闲用地，建设时不会发生任何拆迁费用。20 3、场地土地权属类别及占地面积场址土地属非营利性文化设施用地，在《规划用地目录》范畴中属工业区的建设用地，土地权属一六三团的国有土地，权属无争议。新建的物流园总用地面积为10.23公顷，建筑占地面积为20025平方米。4、该场址符合《农九师巴克图工业园区总体规划》的要求。4.2.2场址条件1、地形地貌条件拟建场地地势平坦，没有起伏，建设时只需稍加平整即可。2、工程地质和水文地质情况拟建场地地质条件稳定，适宜建筑。地基土物理力学性能好，地层分布连续。场地类别为中硬场地土，为抗震有利地段，场地抗震基本烈度为6度。根据各层岩土的原位测试成果及室内实验结果，对场地地层岩土工程地质条件评价如下：①杂填土，埋深较浅，勘察场地内均有分布，埋深约1.0m，应彻底清除，严禁做为建筑物基础持力层。②粉土，在整个场地稳定分布，经测试1.00m-4.50m该岩土层各项物理力学指标平均值：含水量15.7%，质量密度1.80g/cm3干密度1.56g/cm3，液限21.7%，塑限14.6%，液限指数0.24，塑限指数7.2，压缩系数0.265Mpa-1，湿限系数0.01，承载力特征值200Kpa场地岩土居中等压缩性，无湿陷，可作为拟建建筑物天然地基。③圆砾，在整个场地内稳定分布，勘查深度内未揭穿，经测试4.50m-6.50m该岩土层各项物理力学指标平均值：含水量2.90%，21 质量密度2.08g/cm3，干密度2.02g/cm3，曲率系数1.050，不均匀系数19.890，相对密度0.32，变形模量17.5Mpa，承载力特征值200-240Kpa。该层岩土属于颗粒不均匀、级配良好的碎石土，稍密状态，是拟建建筑物较好的下卧层。据室内土壤盐分化验成果资料，本场地地基土（0～3米范围内）含盐量为0.17～0.27％，按规范判定为非盐渍土，对钢筋不具腐蚀性作用。据室内土工试验成果资料表明，本场地地基土（0～3米范围内的浅层粉质粘土）湿陷系数δs＝0.0082～0.0008，按规范判定为非湿陷性土，可不考虑场地地基土的湿陷性。该场址主要依靠地下水，地下水埋深在80.5米～100.0米，多为砂石含水层，单位出水量为160m3/h-200m3/h，地下水矿化度小于0.72g/l。地下水中S02含量为363～496mg/L，对钢筋不具腐蚀性作用。4.2.3地震条件根据国家地震局2001年发布的1／4000万地震烈度图，该地区抗震设防烈度为6度。4.2.4区域性规划条件拟建项目分别符合《一六三团总体规划》《巴克图工业园区总体规划》的要求。4.2.5交通、通讯(1)交通拟建场地北侧有S221省道，可以直通巴克图口岸、塔城、额敏和农九师，对外与国道G312相连，交通便利。(2)通讯通讯线接口均在拟建场地周围，还设有电话接口。4.2.6公共设施条件22 (1)供电供电由一六三团供电所供应，在拟建场地的西北角100米位置有300KVA的专用变压器两台，其容量均可以满足拟建项目的用电要求。(2)供暖供暖由一六三团锅炉房集中供应，在拟建场地的南面位置有一个热交换站，热交换站供热能力为8000KW（约供应10万平方米的建筑物），目前供应的建筑面积还不到7万平方米（包括学校、周围的居住小区、团机关和拟建项目），总供热负荷可满足拟建项目的需求，并且团部供热管网已于2004年进行改造，供暖系统可满足到2015年的发展要求。(3)给水给水由一六三团水厂供应，团部给水管网于2006年进行了改造，水厂和给水管网的供水负荷均可满足一六三团2015年的发展要求。(4)排水拟建项目的排水统一排入城镇排水管网，一六三团团部的城镇管网在2006年进行了改造，可满足工业园区2015年的总负荷要求。4.2.7社会环境条件拟建的建筑物位于一六三团巴克图工业园区内，不属于国家自然保护区、风景名胜区等禁建区场地，符合国家环境保护法规要求。4.2.8法律支持条件该建筑物场址属于农九师的国有土地，农九师土地管理局管辖，规划归巴克图工业园区管辖，符合当地的各项法律约束条件。4.2.9征地条件该场地位于一六三团巴克图工业园区，场地现为空闲用地，不会发生任何拆迁费用。23 4.2.10社会依托条件项目处于一六三团巴克图工业园区内，园区内现已入住多家企业，因此附近各种生活服务设施齐全，建设该项目可以充分依托现有服务设施，不需另外增加服务设施。4.2.11施工条件该项目在施工期间，水、电用量不大，可从附近的线路引入，所需用的砂、石由本地供应，水泥由塔城市水泥厂供应，普通木门由本地采购，钢材与塑钢窗均由外地购入。拟建的施工场地地势平坦，并具备“水通、电通、路通”等施工条件。4.2.13园址选择根据建设规模的需要及周边环境的要求，项目建设单位会同政府相关职能部门就项目选址进行充分的研究、分析，确定项目选址地点为农九师巴克图工业园区内，东二路东侧、南二路北侧、S221路南侧，拟建场地周围均为工业园区用地，水电配套设施建设完善，交通及卫生条件较好，经实地调查、充分论证，确定此选址方案为本报告的推荐选址方案。24 第五章项目建设方案5.1物流空间布局的要求物流节点规划要综合考虑城市总体规划、土地利用规划、区域功能定位等多种因素。(1)适应现实物流需求物流园的物流量主要集中在S221省道，和巴克图口岸。园区空间布局应符合现实物流流向的要求。(2)有利于为产业聚集区服务物流基地的布局应充分考虑服务于各类产业聚集区这一功能的要求。(3)为城市物流发展提供支持物流节点的规划与建设还应立足于改造、提升、整合现有城市仓储设施、配送资源，为居民、企业和政府的正常生活、生产、管理和社会活动提供可靠的城市物流保障。5.2空间布局原则(1)操作有效性。明确空间位置、建设规模、功能定位和主要服务对象等。(2)规模适宜性。物流设施建设规模的确定，要科学合理，杜绝浪费土地、岸线等资源现象，积极鼓励物流经营模式的创新，提高土地利用率，牢牢确立资源稀缺性意识，坚持规模的适宜性。(3)经济合理性。以现代物流理念所倡导的高效率、低成本原则为指导，结合物流企业所服务的对象分布特征，力求贴近主要的物25 流需求源和充分利用既有物流资源，改造和新建相结合，集中和分散相结合。(3)环境和谐性。充分结合综合交通体系的发展规划框架，注重物流基地所处场址的交通组织，避免选址不合理等所带来的迂回、集散不便等问题，确立环境和谐性原则。(4)理念前瞻性。物流基地设施的布局，既要本着与时俱进的现代物流理念，如供应链管理、一体化运作、信息是第一要素等理念，又要全面贯彻当今社会发展的人本理念、循环型社会理念等，坚持理念的前瞻性。5.3总体布局5.3.1物流园组成根据项目的总平面布置，整个物流园分为仓储区、综合服务区和货运车辆停车区及通道出入卡。5.3.2总平面布置根据选址地的基本技术条件和仓储物流配送流程的需要，综合有机地考虑各项辅助设施功能以及防火、环保、仓储等多种因素，经济合理安排建设用地，以节省项目建设投资。依据上述原则，划分项目的功能分区：园区北部为货运部停车场和物流商务中心，东部为普通仓库、西部布置两座普通仓库、两座冷库，通道出入卡设在园区北面。5.3.3竖向设计充分利用自然地形，合理地选择场地竖向方式与平整标高，确保运输与排水顺畅。本工程场地平整，竖向布置采用平坡布置，设计标高与原地面一致。5.3.4场内物流26 (1)货物经计量设备计量后，进入储存区卸车、入罐，空车返回；提货空车在仓库区装车后，经计量设备计量登记后发货。(2)需要进入仓储的货物，无需过磅的，直接进入仓储区；需要过磅的货物经计量设备计量后进入仓储区；提货空车在物流中心区装车后，经计量设备计量登记后发货。5.3.5绿化为了保护与创造良好的物流工作环境，饰展美化基地面貌，本工程在主体设计的同时，充分考虑绿化设计，以充分利用和发挥绿色植被调节气候，净化空气，隔离、防风、消声、吸尘、固土以及衬托建筑群体、组织艺术空间、丰富自然色彩的多种功能作用与效果。主要出入口及仓储区是重点绿化区域，在栽种行道树与绿篱之外，还可以根据条件需要设置花坛等美化观赏设施。其次在主要建筑两侧和场地四周，根据各自的不同要求，选择适当的树种和花草，组成行道树带、绿篱带、独立树丛、花卉草地等以取得绿化的综合效能。5.4目标定位根据农九师物流基础设施的现实状况，依托塔城地区综合运输网和巴克图工业园区交通运输、通信枢纽的总体优势，充分发挥巴克图工业园区物流园作为农九师重要的贸易物流组织中心的地位，以服务于农九师及周边经济发展为导向，以经济结构调整为动力，以资产与资本运营为手段，以物流中心和物流大通道构成的中心城区与区域物流设施及相应物流信息系统建设为基础，构建立足农九师。面向塔城地区，辐射整个新疆至全国的高效率物流运作组织及服务基础网络。5.5建设内容及规模27 5.5.1基础设施配套建设(1)交易场地、通道硬化对场内通道、停车场用厚度30公分的混凝土硬化，以解决坑洼不平且遇雨雪天气场地泥泞不堪，大吨位货车出入、停放困难，卫生清扫困难的问题，改善交易环境和道路状况，提供良好的交易场所和环境。(2)检疫、检测中心建设建成集化验、检疫、检测为一体的综合性检测中心，提高市场农产品专业检测水平，有效保障商品质量和安全性，满足“绿色、健康、环保”消费需求，把好进货关，更有助于拉动消费，增加社会购买力，提高市场商品信誉，增强市场竞争力。抽样样品登记送检样品化验样品保存报送检测结果样品数据填报(3)信息服务中心建设现代化的网络信息化管理系统，该系统与农业相关网络产生信息互动，与INTETNET网进行信息联网，实现与国际国内市场的对接，对于及时通报、掌握供求信息、衔接产销、稳定供求、满足市场需求、平抑价格直到非常积极的促进作用。建立起快捷、准确、具有指导性的公共信息收集发布系统，实现信息共享，增强市场集散力，并逐步向国际市场化靠拢接轨。国内、国际市场信息卖家信息样品检测结果信息数据库买家信息电子结算系统28 (4)电子结算系统电子结算系统集收款开票、货主结算、报表统计、操作员管理、买主管理、交易员管理、品种管理、领导查询、参数设定、数据保存设定、内部银行（管理买主、货主资金、采用IC卡、磁卡等电子货币、减少现金流通、保证货款安全）等为一体。整个交易流程实现电脑控制；将开单、划价、付款繁琐的交易程序，简化为由买卖双方只需轻轻刷卡，即可完成，促进交易的安全性和工作效益，促进市场交易上档次、管理升级。(5)全场电视监控管理系统以科技管理手段提高管理水平，解决市场由于人员、车辆、货物流量大，容易造成通道堵塞、出现交易纠纷等事件，且市场管理售货员有限，上述总是不能及时发现、处理的难题，规范市场秩序，创造安全、有序的交易环境，提高市场声誉。(6)公用基础设施配套系统5.3.2经营设施建设22(1)仓储区18000m，其中冷冻冷藏库4000m；2(2)物流商务中心2000m；2(3)车辆停车区18000m，车位150个；2(4)通道出入卡25m。5.3.3信息系统（详见下表）29 信息系统设备清单单位：台/套、万元序号系统子项硬/软件内容数量单价合计电硬服务器31.85.415KVA/4子13030小时UPS客户机及结件140.79.8外设一IC卡及算10相关设备系软数据库23060电子结算统件12525系统与结算系综硬服务器统共用合客户机150.57.5管扫描仪20理件监控设备1200200二激光打印系20.30.6机与结算系统软数据库统共用综合管理件15050系统硬件网络中心1100100信息基础三网络管理平台软件11010及安全数据交换四数据交换软件11515软件合计513.35.3.4产品检验检测系统（详见下表）30 实验室仪器设备清单单位：台/套序数量总价仪器设备名称型号规格用途号(台套)(万元)1原子吸收分光光度计TAS986110重金属及微量元素检测GC-2010，ICDECDFPD2气相色谱仪145农药成份及农药残留检测ＮＰＤ3紫外分光光度计755B112硝酸(亚)盐、维生素等分析4高效液相色谱仪LC-10AVP，自动进样145农药成份及农药残留检测5原子荧光光度计AFS-930120汞、砷测定6康氏振荡器HY-320.6水分测定7全自动定氮仪DDY-515蛋白质测定8智能电导率仪DDSJ-308A10.5电导率测定9电子恒温水浴锅DZKW-C31.5恒温加热10旋片真空泵2XZ-820.6真空抽滤，用于样品制备11微量水分测定仪WC-1B14农产品快速水分测定12真空数粒仪ZL2000C20.6种子千粒重测定13旋转蒸发仪RE-52-9921.5样品前处理等14生物显微镜XSP-4C10.7微生物分析15超声波清洗器KQ-100B11试验用品清洗16超净工作台SZX-7P23无菌操作17水浴恒温振荡器SZX-B10.7恒温振荡浸提18生化培养箱ZSX-300A10.8生化培养19变频行星球磨机CS101-2EB11.7样品处理20定时电动搅拌器JJ-120.6样品前处理21烘箱ZB101-3100.6干燥全自动农药残毒快速22RP1023农药残留速测检测信23各类便携式速测设备根据工作需要选配若干10.6农产品现场速测24其它小型仪器如电热板、消煮炉等若干6样品前处理，大型仪器配套25紫外可见分光光度计UV-75812检验检测26原子吸收分光光度计AA-147518多种有机无机残留分析27多功能电化学分析仪MEC12A1228前处理设备成套15农残检测前处理31 29离子色谱仪HLC-60113多种离子分析30微波搅拌装置1331电子天平MA-5014微量称重32测油仪1333电子天平A200S1134荧光光度计MODEL-9601535酸度计PHS-251236捣碎机1137电导仪1138恒温干燥箱ZK82a1239笔记本电脑11.240台式电脑2141生物恒温冰箱1142便携式采样冰箱10.543数码摄像机1144数码相机10.545检测工作用车1辆1046各种玻璃器皿1整套2.547糖度计WYT1148石英电子电秒表SWO301块0.249空调20.8合计236.732 5.6仓储物流工作流程(1)产品物流顾客A物流中心转运顾客B计量、卸车、入罐装车、计量(2)仓储物流A：销售型——物流中心自主经营工厂、顾客物流中心仓库顾客计量、卸车装车、计量B：服务型——为顾客提供仓储转运服务顾客A物流中心仓库顾客B计量、卸车装车、计量C：仓储型——为顾客提供仓储服务顾客A物流中心仓库顾客A计量、卸车装车、计量33 第六章公用设施6.1供电及通讯6.1.1电源本项目采用两回路10KV电源直供方式供电，在项目区的适当位置设一配电房；10KV电源采用电缆直埋方式进入配电房，经变压器后引出低压电缆至各用电点。6.1.2用电负荷计算22仓库及综合服务中心总建筑面积20025m，按照15W/m计算，同时系数按0.8测算，则以上建筑用电负荷为24kw。场内设备装机容量约630kw，同时系数按kc=0.8测算，则动力用电负荷为504kw。整个计算负荷为：24+504=528kw根据电业的有关要求，按功率因数cosΦ=0.9计算，则变压器的容量：S=528/0.9=586KVA，选用两台容量为300KVA的变压器供电。6.1.3供配电房保护供配电房高压采用反时限过流跌落式熔断器保护；低压采用速断、过流长延时和短延时保护。6.1.3场区供电及照明变电所至各用电点低压供电主回路采用VV22电缆直埋或穿钢管方式敷设；路灯照明采用PVC管穿线敷设，主要道路采用造型优美的路灯作为照明以衬托场区优美环境。34 6.1.4防雷、接地保护建筑物防雷等级为二级，建筑物屋顶设置避雷带，利用基础钢筋作接地体，钢柱作引下线组成接地装置，接地电阻应小于10Ω。变电所工作接地采用接地极加接地带焊接埋地而成，接地电阻小于4Ω，仓库所有动力设备采用接零保护。6.1.5通讯本项目场址周边已有通讯线路引入，根据总图布置，场区通讯线路沿园区供电线路敷设，场区内设置1台室外分线箱。商务中心设置10台电话和四台传真机。所有室内通讯线路穿PVC管暗敷。场内电话按60对预留。6.2给排水6.2.1给水本项目的生产及生活用水取自市政供水管网，其水量、水质均满足生活、生产用水要求。生活用水量标准根据国家有关标准，设计考虑为300L/人/d，时变化系数取2.5。在总进水管上设总水表井，项目区内设给水环管，管径DN100，环管上设置室外消水栓若干，并为每个单体建筑在适当位置预留阀门井。根据整个场区的占地面积、建筑物性质以及消防规范，按同时发生一次火灾设计，一次灭火水量为25L/S，火灾延续时间为两小时，3消防用水量为180m。在场区各适当位置设置若干个（室外）地上式消火栓供城市消防用水，同时将循环冷、热水池设计为备用消防水源，并设计消防取水口。6.2.2排水(1)排水体制采用污水、雨水分流制排放。(2)污水排水35 A、室内排水系统：室内排水采用单立管排水系统，室内污水经3排水管道接至室外，本项目每天污水量约为30m。B、室外排水系统：本项目生活污水由管道收集后经化粪池处理进入排水管道，其他污水经处理后进入排水管道，统一排入城市排水管道。(3)雨水排水系统A、屋面雨水:由雨水斗收集屋面雨水经雨水立管排至室外雨水井。B、室外场地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔10m—30m设置一个，屋面雨水及室外场地雨水经室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水体。36 第七章节能、消防与劳动安全7.1概述节能、消防、环境保护与劳动安全是设计中需考虑的重点环节。节能是我国的基本国策之一，本项目设计在生产工艺和设备选型方面及各个生产环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施，以达到节能之目的。在设计中，充分满足国家标准对消防、环境保护与劳动安全的要求。设计依据为：(1)《中华人民共和国节约能源法》(2)《中华人民共和国水法》(3)《评价企业合理用热技术导则》(GB3485-83)(4)《评价企业合理用电技术导则》(GB3466-83)(5)《评价企业合理用水技术导则》(G7119-96)(6)《中华人民共和国消防法》(7)建设部建科［2002］1号关于《建设部建筑节能“十二五”计划纲要》的通知。(8)《公共建筑节能设计标准》GB50189－2005(9)《建筑照明设计标准》GB50034－2004(10)《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019－2003(11)该项目相关专业提供的污染源性质及数量等资料。7.2节能37 本项目选用低能耗的国内先进设备，达到节约能源、提高综合利用之目的。这时降低生产成本，提高产品的经济效益和市场竞争能力都将起到积极的作用。主要节能措施如下：(1)选用能耗低、可靠性好的工艺设备。(2)设备动力采用国家推荐的节能电机，以减少电耗。(3)变电所设置于负荷中心，减少低压线路电能损耗。(4)采用电容补偿屏，减少无功损耗。(5)选择节能型变压器。(6)选择铜芯电缆，截面较标准截面增大一级，减小线路长度。(7)选用节能型接触器、继电器、信号灯等元件。(8)照明采用新型节能灯具和荧光灯具。7.3消防本项目设计方案中总平面布置满足规程规范要求。本项目新建建筑为钢筋混泥土框架结构，轻钢屋架。建筑耐火等级：二级；库房火灾危险性属乙类。其最大占地面积均小于规范中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求。安全疏散距离均满足规范要求。本项目消防用电设备按二级负荷单独回路供电，确保消防用电。其配电设备有明显标志，且采用绝缘和护套为非延燃性材料的电缆、敷设在电缆沟内。7.4劳动安全根据《劳动卫生标准》（GB8733-88），劳动部发[1996]3号《建设项目劳动卫生监察规定》及《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79）的规定，对本项目有关车间的劳动安全与工业卫生采取相应的措施，给工人创造一个良好的工作环境，以保护工人身体健康。38 在电气工程设计中，认真贯彻执行《建筑电气设计技术规程》，根据电气装置所处环境的特征，选择与环境相适应的电气设备型号，严格做好设备的接地、接零，工作零线与专用接地保护线分开敷设，接地电阻满足规程要求。第八章环境保护及水土保持8.1污染因子分析本建设项目主要污染因子可从以下几方面进行分析：(1)废水。本项目废水主要是其采取洒水降尘措施所产生，另外职工日常工作时所产生的普通生活废水。(2)噪声。拟建项目的噪声源主要由灌装机械及加压泵运转产生，以及运输车辆进出产生的交通噪声。(3)建设期内的主要环境问题，在施工期内主要环境问题为在施工过程中进行平整场地、基坑开挖、建筑材料的运输及施工作业等，将产生扬尘、废水、施工噪音及建筑垃圾等固体废弃物等。8.2环境影响分析8.2.1建设期环境影响分析(1)噪声本项目建设期的噪声主要来自建筑物建造时各种机械设备运作产生的噪声及运输、场地处理等工作的作业噪声。施工机械一般位于露天，噪声传播距离远，影响范围大，时重要的临时性噪声源。施工队伍进驻现场时，将增加该区域的噪声负荷，因此，施工期间必须按GB12523-90《建筑施工现场场界噪声限值》对施工时间和施工噪声进行控制。施工现场靠近集中居民点或农居点附近时，要避免夜间施工；白天施工时，也要尽量选用低噪设备。39 加强施工机械的维修、管理，保证施工机械处于低噪声、高效率的状态。(2)扬尘在整个施工阶段，整理场地、打桩、挖土、材料运输、装卸等过程都会发生扬尘污染，特别是冬季干燥无雨时尤为严重。施工工地的扬尘主要有施工作业扬尘，混凝土搅拌、水泥装卸、加料等扬尘，地面料场的风吹扬尘、汽车行驶扬尘等。因此建设单位在施工时应采取相应的措施，尽量减少和防止扬尘的产生和扩散。(3)废水本工程在建设工期对水环境的影响主要来自施工人员的生活污水。故对建设施工人员的粪便污水必须进行妥善处理。建议在施工人员驻地设简易化粪池，生活污水中粪便经化粪池处理后排放，不得随地排放。只要加强管理，生活污水不会对周围环境造成很大影响。(4)固体废弃物建设施工期间需要挖土，运输弃土、运输各种建筑材料如水泥、砖瓦、木材等，工程完成后，会残留不少废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，不得随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。8.2.2营运期环境影响分析(1)废水根据工程污染分析可知，废水主要是洒水降尘措施所产生的除尘废水，以及职工日常工作用水所产生的普通生活废水，日用水量约为30吨。除尘废水含悬浮物，如果不经处理直接排放不仅造成资源的浪40 费，还会对环境造成不良影响。应在场地内修砌排水沟及沉淀池，对废水统一收集后进行沉淀处理。废水经沉淀后，可循环使用，基本可实现零排放。生活污水经化粪池处理后外排，根据调查和类比监测，生活废水排放水质为CODcr380mg/L，BOD5为200mg/L，SS为200mg/L，NH3-N为100mg/L，低于GB8978-1996《污水综合排放标准》中的Ⅲ级标准。(2)噪声造成场界噪声超标主要声源为灌装机械、加压泵及运输车辆。加工机械采取减振措施，加工车间宜砌整墙，并对墙壁和顶棚安装隔、吸声材料进行处理，降低噪声向外传播强度。加强对物流运输车辆停泊的进出管理，尽量缩短汽车的怠速停留时间，禁止车辆鸣笛，尽量缩短汽车出入口通流时间以减少汽车噪声和汽车尾气对周围环境和自身的影响。8.3水土流失来源(1)项目施工建设过程中需进行大量的挖、填土工程，这些作业过程将破坏项目区原有水土保持设施，改变原有地形地貌，破坏原有植被，扰动土体，使土壤松动、搬移、堆积和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表径流的冲刷，造成严重的水土流失，直接危害项目区下游居民的生产和生活。(2)项目生产过程中将产生大量废渣，如乱堆乱放，不采取水保措施也将造成严重水土流失。8.4水土流失防治措施项目区水土流失防治按照“谁开发，谁保护，谁造成水土流失，谁负责治理”的原则和建设项目的水土保持措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度采取有效防治措施。41 (1)对项目建设过程中形成新生面如开挖面，填土边坡应采取截洪沟，边坡种草，修筑挡土墙等护坡工程。(2)加强施工和运行管理，认真落实土方施工边挖、边运、边填、边压的方式，尽量减少松土堆放裸露时间和避免大量松土存放。施工和运行过程中修筑好临时截洪、排水系统和沉沙池，并及时清理，确保水系畅通。(3)结合项目区绿化，将表土集中堆放到指定地点，并用薄膜覆盖存放，以解决工程绿化时缺乏表土回填问题。土方施工完毕后，及时进行裸露面的硬化和绿化种植，减少疏松裸露面积，保持水土，美化环境。(4)根据当地气象条件，选择适宜的土方施工时间，应尽量避免在暴雨集中的季节（4-6月）进行场地平整或土石方工程施工，以减少暴雨对裸露地表的侵蚀和冲刷。(5)生产期间废弃渣石应选择专门的存放场地，并修筑好拦渣坝，防止废渣乱堆乱放，废渣场堆满后要采取覆盖表土、植树种草的水土保持措施。42 第九章项目的组织机构与人力资源管理9.1建设期间管理9.1.1、组织管理为加强农九师巴克图工业园区物流园项目的管理，保证工程项目按期交工，真正使项目做到前期工作准备充分、中期有检查、质量有保证、工期有保障、竣工有验收，实行管理有效益，使投资发挥最大的效益，为此拟成立项目领导小组。项目领导小组由以下人员组成：组长：朱海安副组长：王战生成员：崔建新并确定项目的直接负责人为：朱海安(法人代表)同时落实项目法人负责制。项目领导小组负责工程项目的计划审定实施，并协调各部门之间的工作。9.1.2、项目资金管理项目的资金管理实行专款专帐使用，不准挪用与铺张浪费，把有限的资金落实到实处，使其发挥最大的作用。9.1.3、施工管理为贯彻落实建设部有关确保工程安全质量的文件精神，进一步加强工程的建设管理，提高项目工程建设的管理水平，确保工程质43 量和投资效益，为此本工程实行法人负责制、招标投标制、建设监理制。（1）建立与完善项目管理的规章制度，科学规划制定目标，按期完成。（2）工程实行项目法人制度。确定该项目的法人代表是朱海安，负责项目从立项到竣工验收的全过程。（3）工程建设实行招标制度。为了保证项目的公正、公平、公开性，增加透明度，该项目的施工实行竞争性招标制度。（4）工程实行监理制。工程建设监理是指监理单位受项目法人的委托，根据国家有关部门批准的工程建设文件、有关法律法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对工程建设实施的监理工作。（5）工程实行合同管理制度。工程合同管理包括勘察、设计合同管理、建设监理合同管理、材料、设备采购合同管理和施工合同管理等内容，但工程合同管理的核心是施工合同管理。9.2项目建成后劳动定员公司实行总经理负责制，下设四个部门，即后勤支持部、信息财务部、转运部、仓储服务部。每个部门设部门经理1人，工作人员若干。全部劳动定员为202人，可视各部门业务大小调动或增减。44 行政助理1人办公室2人后勤支持部司机80人经理1人过磅3人保卫16人会计6人后信勤息支财持务部总经理经理1人信息20人总经理物管人员4人转运部装载司机10人经理1人行车理货8人仓管人员30人仓储服务部叉车司机10人经理1人行车理货8人9.3建设进度安排本建设项目采用整体规划、分阶段实施的方式进行。本工程计划在2011年2月至2012年11月完成达到验收的目标。详见项目建设进度安排表10-1。项目建设进度安排表2011年序项目号1-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011-12可研编制和审1批2地质勘察45 3施工设计4招投标5项目实施6竣工验收第十章投资估算与资金筹措11.1投资估算的方式和依据(1)项目方案图(2)土建工程：项目建（构）筑物土建工程造价，主要参考该项目拟建地区近期已完类似工程有关预、决算指标及塔城地区定额、估价表，结合本工程特点进行适当调整后计算，以元／m2、元／m、元／座等指标计算。(3)建筑安装造价：根据工程给水及设备设计范围，参考项目拟建地区近期已完类似工程造价及相应指标计算。(4)前期工作费参照国家委计价格［1999］1283号文《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》执行。(5)勘察设计费按2002年修整后的设计取费标准结合本地市场价执行。(6)工程监理费、质量监督费等均按自治区及兵团有关规定计取。(7)本项目主要工程建设期仅一年，所以不计取涨价预备费，只考虑了5％的基本预备费。11.2投资估算本项目建设总投资5000万元。其中工程费用3576.3万元，工程建设其他费用471.4万元，预备费用202.4万元，设备购置费用750万元。详见项目工程投资估算表1-3。46 11.3资金筹措方式本项目总投资5000万元，采取以下方式进行筹措：(1)申请国家专项资金4000万元；(2)自筹资金1000万元。第十一章项目招标10.1招标方案依据新兵办发［2001］55号《新疆生产建设兵团工程建设项目招标范围和规模标准规定》10.2招标范围根据新疆自治区建筑工程招标投标管理办法，工程勘察、设计、监理等项目，由政府或公有制单位投资（含控股、参股）的二级以上的民用建筑工程的设计、30万元以上的岩土工程、水文地质工程，必须进行招标；由政府或公有制单位投资（含控股、参股）100万元以上或建筑面积1000平方米以上的建筑工程的施工，必须进行招标；估价在50万以上的建筑工程附属设备的采购，必须进行招标。因此本项目的招标情况如下：（1）总工程设计费为17.9万元，没有达到招标范围，不进行招标；（2）总工程监理费为35.8万元，达到招标范围，必须进行招标。（3）工程费用3576.3万元，达到招标范围，必须进行招标。（4）设备购置费750万元，达到招标范围，必须进行招标。具体详附表-4：招标基本情况表10.3招标组织形式本项目为委托招标，委托符合相应条件并具有招标代理资质的47 机构来办理本工程的招标事宜。10.4招标方式依据《中华人民共和国招投标法》，结合本项目的具体情况，招标方式采用公开招标形式。第十二章经济评价12.1经济评价说明(1)本经济评价参照国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关原则和方法，对投入产出项目进行财务评价。(2)所得税率根据财政部《中华人民共和国企业所得税暂行条例》执行，本项目应纳所得税额为年利润的25％。(3)盈余公积金按税后利润的10%提取。(4)本项目的计算期为12年。12.2基础数据(1)销售收入及销售税金及附加根据国内外市场预测及生产纲要，本项目建成后，年营业收入分别为：22冷冻冷藏库：4000m×1400元/m·年×90%=5600万元22普通仓库：14000m×180元/m·年×90%=226.8万元物流配送：22万吨×150元/吨=3300万元信息及产品检测：22万吨×40元/吨=880万元年总计收入4966.8万元根据中华人民共和国税收法律规定，本项目征收营业税5%。城建税按营业税的7%征收，教育费附加按营业税的4.5%征收。（详见附表7）48 (2)项目资产投资计划本项目资产投资5000万元(3)定员及工资总额本项目建成后初步定员工202人，人均工资按3万元/人估算，福利费按工资总额的10％提取，年工资及福利总额为666.9万元。(4)固定资产折旧估算本项目固定资产折旧按机械设备、房屋、安装及其它工程分类计算折旧。根据（84）中设财字第1412号《企业固定资产分类折旧年限表》，本项目的设备折旧年限为5年，工程净残值率按5%估算；房屋折旧年限为20年，工程净残值率按5%估算；安装及其它工程折旧年限为5年，工程净残值率按5%估算。（详见附表6）(5)总成本费用由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，经计算，本项目建成后的年均总成本费用为3502.1万元，其中：固定成本853.7万元，变动成本2648.3万元，年均经营成本3315.2万元。（详见辅助报表5）(6)利润估算本项目完成后，经营年份的年均销售收入4966.8万元，年均总成本费用3502.1万元，年均营业税金及附加为266万元，年均利润总额为1077.1万元，年均所得税269.3万元，年均所得税后利润807.8万元。（详见附表9）12.3财务盈利性分析财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标。各项指标的计算详见附表。49 (1)财务内部收益率运用财务现金流量表，由财务内部收益率表达式：n-tΣ(CI-CO)t(1+FIRR)=0式中：CI------现金流入量CO------现金流出量（CI-CO）------第t年的净现金流量n-------计算期经计算：FIRR1=15.03%（所得税前）FIRR2=11.97%（所得税后）高于同行业基准收益率的10%。(2)投资回收期（Pt）投资回收期即投资返本年限，是以项目的净收益抵偿全部投资所需时间，经计算：nΣ(CI-CO)t=0Pt1=6.9年（所得税前）Pt2=7.8年（所得税后）(3)财务净现值（FNPV）财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的指标，按社会折现率ic=10%的净现值由式：n-tFNPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)计算FNPV1=8189万元（所得税前）FNPV2=6024万元（所得税后）(4)投资利润率投资利润率=利润总额÷总投资额×100%=1276÷5000×100%=21.54%50 12.4风险性分析(1)敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素的变化对项目的影响程度，分别对固定投资、销售价格及经营成本作了提高5%和降低5%的单因素变化对内部收益率影响的敏感性分析，详见表13-1。财务敏感性分析表表13-1序变化财务内部收财务内部净动态投资回项目号率益率现值收期5%12.1260837.91固定投资-5%11.7859877.75%20.1281965.792销售价格-5%9.23415810.205%10.1248979.13经营成本-5%13.5378946.64从表13-1可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中：销售价格增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低次之。当销售价格减少12.13%时，财务内部收益率将达到临界点（10%）。因此，本项目实施过程中，降低经营成本，提高销售价格51 对项目极为重要(2)盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本÷（销售收入－税金－可变成本）=853.7÷（4966.8－387.7－2648.3）×100%=44.22%从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为44.22%，即项目达到44.22%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于44.22%的能力即可盈利。52 第十三章风险分析经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险、管理风险、市场风险、资金风险、人员风险等。13.1技术风险本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。经研究，该物流园虽建筑面积较大，但所有建（构）筑物均是常规的民用建筑物，设计、施工技术难度不高；在项目设计、施工方面，仅农九师内就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救13.2市场风险本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。经分析，本项目是根据农九师总体发展规划，在充分研究分析53 农九师及其周边地区经济发展现状的基础上，以农九师目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通、为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流园的功能定位、建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。项目建设管理单位从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目招商是可以顺利进行的。13.3管理和人员风险本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环54 和健康发展。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。13.4资金风险本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面，一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施；项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。55 第十四章结论与建议14.1结论经分析研究，本项目建成后可为农九师及周边地区提供一个正规、标准化的物资交易中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化，从而推进农九师交易市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。本项目的建设符合国家和某地区的有关政策及总体发展规划，建设内容合理，外部建设条件良好。对农九师的经济发展将起到积极作用。14.3存在问题及建议物流园项目系基础设施投资项目，投资较大，回收周期较长，且社会效益较经济效益突出，因此需要得到国家在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大，所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度，确保项目安全、稳步、健康地发展，从而最大程度地实出经济及社会效益。合适的情况下，应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。56 目录第一章项目提要.........................................................................1第二章项目建设的必要性.........................................................8第三章市场分析.......................................................................12第五章项目建设方案...............................................................25第六章公用设施.......................................................................34第七章节能、消防与劳动安全...............................................37第八章环境保护及水土保持...................................................39第九章项目的组织机构与人力资源管理..............................43第十章投资估算与资金筹措...................................................46第十一章项目招标.......................................................................47第十二章经济评价.......................................................................48第十三章风险分析.......................................................................53第十四章结论与建议...................................................................56附表：1、经济评价计算表2、节能计算书附图：1、农九师地理位置图2、农九师巴克图工业园区现状平面图3、农九师巴克图工业园区物流园规划平面图4、农九师巴克图工业园区物流园库房、综合楼方案图附件：1、农九师一六三团《委托书》 2、农九师一六三团《自筹资金承诺函》3、农九师一六三团《水、电、暖供应承诺函》4、农九师土管局《土地预审意见书》5、农九师一六三团《建设用地规划许可证》6、农九师一六三团《建设项目选址意见书》7、农九师环保局《建设项目环境影响登记表》 表建筑工程费估算表1序估算价值（万元）经济技术指标（元）工程或费用名称号建筑工程费安装工程费总值单位数量指标一商务中心及出入卡建筑工程344.25m2202517001土建工程311.85311.85m2202515402给排水工程6.086.08m22025303暖通工程10.1310.13m22025504电气工程14.1814.18m22025705弱电工程2.032.03m2202510二普通库房建筑工程2240.00m21400016001土建工程2142.002142.00m21400015302电气工程98.0098.00m21400070冷库建筑工程800.00m2400020001土建工程772.00772.00m2400019302电气工程28.0028.00m2400070三停车场144.00144.00m21800080四绿化48.0048.00m21200040合3576.3计 表工程建设其它费用估算表2序计算基费用（万费用名称基数单位费率备注号数元）1建设单位管理费3576.3万元1.00%35.8按建筑工程费计算2土地使用费102300.0m215153.5按占地面积计算3工程招标代理费3576.3万元0.70%25.0按建筑工程费计算4可研编制费3576.3万元0.50%17.9按建筑工程费计算5施工图审查费3576.3万元0.14%5.0按建筑工程费计算6设计费3576.3万元0.50%17.9按建筑工程费计算7地质勘察费3576.3万元0.50%17.9按建筑工程费计算8预算费3576.3万元0.20%7.2按建筑工程费计算9监理费3576.3万元1.00%35.8按建筑工程费计算10环境监测费3576.3万元0.30%10.7按建筑工程费计算11三通一平费102300.0m214140.4按总用地面积计算12管网接口配套费2025.0m2204.1按建筑面积计算13印花税费3576.3万元0.10%0.4按建筑工程费计算合471.4表3项目投入总资金汇总表序号费用名称投资额估算说明合计其中：外汇1建筑工程费3576.302工程建设其它费用471.403基本预备费202.40按1、2项之和的5％取值4设备购置费750.0项目投入总资金5000.00(1+2) 附表4：招标基本情况招标范围招标组织形式招标方式不采取招招标估算备全部部分公开邀请标方式金额注自行招标委托招标招标招标招标招标勘察√17.9万元设计√17.9万元建设工程√√√3576.3万元安装工程监理35.8万元设备√√√750万元重要材料其它情况说明：根据兵团新兵办发［2001］55号文《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目的建筑工程属于招标范围，其它不需要进行招标，项目在实施过程中对上述内容进行招标。建设单位盖章2011年3月'