城中村改造工程可行性研究报告 49页

'三星村城中村改造工程《可行性研究报告》三星村城中村改造工程《可行性研究报告》目录第一章总论-1-一、项目背景-1-二、项目概况-7--8-三、其它-8-第二章必要性分析与建设规模-8-一、需求分析-8--9-二、建设规模-9--11-第三章建设项目平面规划场址条件-11--12-一、场址现状-11--12-二、场址条件-11--12-第四章规划方案-12--13-一、建筑设计指导思想与原则-12--13-第一节规划依据-12--13-第二节规划指导思想-13--14-第三节规划目标-13--14-第四节规划方案-14--15-二、建筑专业设计-17--19-三、结构专业设计-19--21-四、给水排水专业设计-22--25-五、电气专业设计-26--31--46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》六、暖通专业设计-28--34-第五章节能节水措施-29--35-一、节能措施-29--35-二、节水措施-30--36-第六章环境影响评价-30--36-一、项目场址环境现状-30--36-二、项目建设与运营期对环境的影响-31--37-三、环境保护措施-31--37-四、环境保护设施及投资-31--38-五、环境影响评价-31--38-第七章劳动安全卫生消防-32--38-一、设计依据-32--38-二、危害因素及危害程度分析-32--38-三、安全设施及措施-32--38-四、消防设施-33--39-五、防雷-33--39-第八章项目建设组织及进度安排-33--40-一、项目施工组织-33--40-二、项目建设工期与进度-34--41-第九章工程招投标-34--41-一、招标内容-34--41-二、招标范围-34--42--46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》三、招标组织形式-35--42-四、招标方式-35--42-五、其它事项-35--42-第十章投资估算及资金筹措-36--43-一、投资估算-36--43-二、资金筹措-36--44-第十一章可行性研究报告评价结论及建议-43--49-一、评价结论-43--49-二、问题与建议-43--50-三、落实计划的相关措施-43--50-第十二章项目效益-44--51--46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》第一章总论一、项目背景（一）项目名称：三星村城中村改造工程（二）项目法人：贵州益华房地产开发有限责任公司贵州黔商市西置业股份有限公司法人代表：冉先黎姜军（三）项目建设性质：新建（四）项目承办单位：贵州黔商市西置业股份有限公司贵州益华房地产开发有限责任公司依托市西集团组建的“贵州省黔商市西置业股份有限公司”是集城市建设、土地一级开发、房地产开发与经营、物业管理为一体的综合性现代化管理企业，经贵州省工商行政管理局2011年6月21日批准，贵州省黔商市西置业股份有限公司正式成立,公司注册资金3亿元人民币，公司旗下有贵州省黔商市西房地产开发有限公司、贵州省黔商市西商务服务有限公司、贵州省黔商市西物业管理有限公司三家子公司，贵州省黔商市西房地产开发有限公司注册资本金为1266万元；贵州省黔商市西商务服务有限公司注册资本金为100万元、贵州省黔商市西物业管理有限公司注册资本金为100万元。有各类专业人才50余人。公司以“创造价值，回报社会”为企业经营管理理念；以“诚信服务、共同发展”为经营宗旨；按“科学、精细、高效”的管理体系运作项目。目前公司已投资的项目有：清镇市城北新区一级土地开发、清镇市城北新区一号线建设、职教园区连接线、贵阳市城市之光项目等。公司的发展方向及目标：公司用3-5年的发展时间，力争在产品、市场影响或经营管理等方面进入贵州省本土房地产开发企业前5名。我公司于2005年12月22日在清镇市工商局注册成立，其性质为有限责任。注册资金4000万元人民币。公司是自主经营、独立核算、自负盈亏具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产开发，并集房产营销的综合性房地产开发企业。目前公司共划分为：综合部、业务部、销售部、工程部五个部门，在册职工总数为45人，有职称的专业人员21人，为房地产开发资质四级企业，也是目前清镇市较有活力的房地产开发企业之一。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》公司自2005年12月开始正式运作，本着以“温馨舒适的环境，科学规范的管理，优质高效的服务”的经营理念，根据企业规范化、标准化、科学化的需求，以适应市场竞争为导向，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理。公司在历年的开发建设中，着重户型设计，进行多方案对比，力争建成每个使用单元既能适于使用又能体现出一定的特色；在住宅设计中，以人为本，兼顾发展的眼光，完成了清镇市“倾国倾城”项目，其中土地面积：123亩（81,830平方米），建筑面积：18.6万平方米，绿地率：38%，建筑密度：31%，机动车位：415位，容积率：2.13。及清镇市廉租房及经济适用房“领秀湖城”项目，其中土地面积：40.41亩（26,942平方米），建筑面积：4.4883万平方米，绿地率：32.3%，建筑密度：29.6%，机动车位：160位，容积率：2.16。公司本着绿色健康，造福百姓，美化环境，贡献社会，一切以您的需要为原则，把温馨、舒适、健康、欢乐、幸福的家园呈现给广大市民，既获得了社会效益，也创造了自身的效益。公司将继续用心制作、为每一个选择我们的人打造您心中的精品。“创精品楼市、造健康家园”是我们的宗旨；“温馨舒适的环境，科学规范的管理，优质高效的服务”是我们的理念；“您的满意”是我们的愿景！   可行性研究报告编制单位：贵州省建筑设计研究院，工程咨询证书编号：工咨甲12920070C21，项目方案图纸由贵州中建建筑科研设计院有限公司提供,工程设计证书编号：甲级A152001248——此处需由规划设计板块进行填写。（五）可行性研究编制的依据和原则1、《贵阳市“城中村”改造暂行规定》2、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第116次）3、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第118次）4、《清镇市2011年第6次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》(清府专议(2011)148号)5、《清镇市2011年第7次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》(清府专议(2011)155号)6、清镇市人民政府关于印发《清镇市三星村城中村改造项目实施方案》的通知(清府发(2011)75号)7、清镇市2011年政府工作报告8、拆迁安置基础资料-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》9、《建筑设计防火规范》,《高层建筑设计防火规范》等其他相关规范10、《城市道路和建筑物无障碍设计规程》（JGJ50-2001）11、《建设项目可行性研究与经济评价手册》（中国物价出版社）12、其它相关的专业技术规范、标准本次项目申请报告是在以上条件和背景的情况下进行和完成的。（六）编制原则1、以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标;2、符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征及周边环境，符合国家节约用地、节能、节水要求，满足消防和安全规范；3、制定科学、经济、适宜当地建设条件的工程技术方案;4、保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。（七）编制目的1、对建设清镇市三星村XXX城中村改造工程建设项目进行技术经济论证；2、选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据；3、为投资决策提供科学依据。（八）项目提出的理由与过程1、项目提出的背景（a)清镇市概况清镇位于贵州省中部，距省城贵阳22公里，面积1492平方公里，辖4镇6乡（其中3个民族乡），总人口50万，现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。其中少数民族人口占22%。1992年经国务院批准撤县设市，1996年划归贵阳市管辖，1999年被省委、省政府列为全省首批建设的20个经济强县（市、区）清镇之一。清镇市气候温和湿润，能源、矿产、生物-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》、旅游资源丰富，被人们誉为“珠联璧合之地”。国家4A级风景名胜区红枫湖、省级风景名胜区百花湖和东风湖就是镶嵌在这块宝地上的三颗璀璨的明珠。以境内10多家国有大中型企业和各具特色的小城镇为景点，以贵黄高等级公路、321国道和滇黔、站织公路为联线，清镇市初步形成了组团式的城市发展格局，是贵州省重要的电力，化工、磨料、磨具、冶金、纺织等工业基地和贵州西线的旅游、交通枢纽，也是贵阳市重要的饮用水源地、煤气气源地和农副产品生产基地。境内有贵黄高等级公路、贵州省目前为止最好的，也是标准的第一条双向6车道高速公路——清-镇（贵阳清镇-安顺镇宁）高速，以清镇作为起点，并穿境而过、321国道、320国道、站织公路和湖林铁路支线在境内纵横交错；同时，清镇是省城贵阳的西大门，是通往云南、四川、广西和省内安顺、兴义、六盘水、毕节及黄果树、龙宫、织金洞、百里杜鹃等景区的必经之路，是贵州西线旅游第一站。清镇是贵州重要的工业基地。境内有中央、省、市属大中型企业近20家（其中贵州水晶有机化工集团公司为“全国化工500强企业”），集化工、能源、磨料、磨具、纺织、冶金、采矿于一体。红枫发电总厂（含猫跳河7座梯级电站）、清镇发电厂、东风电厂等，年发电量达143亿千瓦小时，使清镇已成为西电东送的重要电源区。清镇矿产种类多、储量大、品位高，已探明的主要矿藏有铝土矿、赤铁矿、硫铁矿、煤、大理石等30多种，其中铝土矿是贵州铝厂主要的矿源基地之一；猫场矿区面积约80平方公里，远景储量2.1亿吨，是目前全国已知铝土矿中最大的连片矿区。2011年全部工业增加值300853万元，比上年增长27.1%。其中，规模以上工业增加值比上年增长27.6%。轻工业规模以上工业企业增加值比上年增长91.3%，重工业规模以上工业企业增加值比上年增长18.71%；国有企业规模以上工业增加值比上年下降0.03%；股份制企业规模以上工业企业增加值比上年增长35.08%；非公有制规模以上工业企业增加值比上年增长66.42%；外商及港澳台投资规模以上工业企业增加值比上年增长53.9%；高新技术规模以上工业企业增加值比上年增长99.82%。规模以上工业主营业务收入1084805.6万元，比上年增长24.9%。实现利税总额40168万元,比上年下降6.82%。工业产销率达91.58%，比上年下降4个百分点。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》全市建筑业实现增加值263862万元，比上年增长30%。房屋建筑施工面积43.9万平方米，比上年增长261.63%；房屋建筑竣工面积216456平方米，比上年下降36.92%。当你踏上贵州这片多彩的土地，当你来到中国避暑之都、休闲胜地林城贵阳，这里，有一个神奇而美丽的地方，那就是“世界喀斯特中央公园”、“中国最佳避暑旅游胜地”、“清凉世界、休闲天堂”、中国避暑之都最主要的支撑地、样本地、标志地，生态铝都、清凉湖城——清镇市。清镇地处黔中腹地，交通便利，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，资源富集，四湖托市，四水萦城，是天然的大公园、大空调、大氧吧、大宝库。这里喀斯特景观突出而独特，是世界喀斯特的突出代表。其独特的地质现象，旖旎的自然风光，不仅异化了喀斯特地貌所固有的自然规律，而且呈现出四湖争奇斗艳的宏伟景观。喀斯特的山，喀斯特的水，喀斯特的洞，喀斯特的树，喀斯特原生态的民族风情和旖旎的自然风光，为你展示出一幅流光溢彩的巨大而美丽的喀斯特画卷。这里是贵州独有、全国罕见的富水之城。水，铸就了清镇的灵动和美丽，融入了清镇的灵魂，为清镇平添了无限的风光和魅力。在清镇1492平方公里的土地上，聚集了11条河流和红枫湖、百花湖、东风湖、索风营湖四个大型湖泊，水域总面积达到106平方公里。国家重点风景名胜区、国家AAAA级旅游区红枫湖，景区面积达到240平方公里，水域辽阔，岛屿众多，气势浩大，被誉为“高原之海”。“北湖的岛、中湖的山、南湖的洞、后湖的湾、环湖的树”，如诗如画；“山中有湖、湖中有岛、岛中有洞、洞中有水”，独具特色，享誉海内外。“红枫湖景美，贵阳气象新”的题词，给景区增添了无限风采。省级风景名胜区百花湖，14.5平方公里的水面，湖面如镜，影映青山，白鹭轻飞，层层梯田、点点农舍、缕缕炊烟……一派田园风光，令人陶醉；数百个峰丛岛屿静卧水中，怡然自得，使人顿生天、地、人自然和谐之感。位于乌江干流鸭池河的东风湖、索风营湖，奇险幽深，巨崖高耸，极其雄奇壮丽，有“头上天一线、峡中水一湾”的天然画廊之称。四大湖泊不仅为清镇市带来了独特壮美的景观，而且还铸就了清镇市清凉世界、休闲天堂的不朽品牌。这是一片古老而传奇的土地。红枫湖畔新旧石器时期人类遗址，古汉墓群、古城墙、古牌坊、古驿道，巢凤寺的华藏世界；出土文物铜马、漆耳杯；百花湖建文帝避难的灵永寺，铁梅和尚遗恨的茅坡寺，姜家堡丁氏易学的渊源，明代驻军重地“三屯、四哨、五堡”；居易斋、梯青塔、骆家桥、姬昌桥等古建筑，异彩纷呈。徜徉其间，让你深感历史的沧桑厚重。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》清镇人杰地灵，培育了众多风云人物。张日晸，嘉庆22年中进士，入翰林院，散馆一等，授编修，参与《大清一统志》编修。道光元年至30年，先后任顺天府乡试同考官、河南布政使、云南巡抚等职。抗英民族英雄郭超凡，道光15年成进士，16年选任兴义府教授，湖广总督张之洞曾为超凡门生。道光23年至咸丰7年，曾先后任广东绕平、大埔、东莞、香山知县、广州知府，在任期间，挺身而出率军民抵卸英军入侵，功勋不朽。书画奇才何威凤的书法、绘画，慈禧太后十分欣赏，称之为“文雅风流，当代无双”。1946年，老红军杨顺清冒着硝烟战火从延安出发，护送5岁女孩陶斯亮，历经数省，辗转朝鲜，历时一年多，安全送达白城。深得朱德、王稼祥、彭德怀、胡耀邦的好评。这里民族风情浓郁。在这片土地上，世代居住着32个少数民族。苗族的飞歌、侗族的大歌、布依族的酒歌，让你在原生态音乐中流连忘返；苗族的吊脚楼、侗族的鼓楼、布依族的石板房，与湖光山色交相辉映；苗族的“四月八”、布依族的“六月六”、仡佬族的吃新节、彝族的火把节，还有多姿多彩的民族服饰，苗家的牛角酒、上刀山、下火海，侗家的拦门酒、风雨桥……为你展示出一幅幅浓郁的少数民族风情画卷。清镇，是贵州少数民族风情的集中展示地。1687年（清康熙26年），撤威清、镇西两卫和赫声、威武两所，以其辖境合并建县，取威清之“清”镇西之“镇”，定名清镇县，隶安顺府。从此清镇即以县的建置载入史册。1949年11月15日清镇解放，11月19日成立清镇县人民政府，隶属贵阳专区。1952年11月，清镇隶属贵定专区。1956年4月，清镇划归安顺专区。1958年12月，清镇划归贵阳市辖。1963年11月，清镇划归安顺专区。1992年11月6日，清镇撤县设市，为省直辖，安顺地区代管。1996年1月起，清镇市划归贵阳市代管。全市辖4镇、3乡、3个民族乡、1个街道，299个行政村，41个社区。根据第六次人口普查，2010年全市常住人口467438人，其中男性人口242351人，占51.85%；少数民族人口101343人，占21.68％；城镇人口167955人，占35.93％。清镇市矿产资源极为丰富。主要有铝矾土、铁、磷、硅等30多种。猫场铝矿区面积80多平方公里，储量2.16亿吨，为特大型连片铝矿床，其储量全国第一，含量居世界之首。“十二五”期间，中国铝业公司在清镇投资开发铝土矿、氧化铝和电解铝项目，贵州广铝铝业有限公司投资建设氧化铝、电解铝项目，至2015年，铝及铝加工形成年产180万吨氧化铝、90万吨电解铝、20万吨铝加工、5万吨高精铝板带的生产能力，磨料、耐火材料生产能力达60万吨，将建成西南乃至全国的“铝城”，亚洲最大的磨料基地。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》清镇市经历了1992年撤县设市至1996年划归贵阳市的起跑期，1996年至2000年的加速期，2000年至2006年的快速期，2006年至2010年的提高期。国内生产总值1992年7.6亿元，1996年15.1亿元，2000年25.3亿元，2006年51亿元，2010年93.3亿元；财政收入1992年0.63亿元，1996年1.56亿元，2006年6亿元，2010年9.94亿元；农民人均纯收入由1992年的621元增加到2000年的1748元、2006年的3155.16元，2010年5464元。2010年，据初步核算，全年实现生产总值932948万元，比上年增长16.3%。分产业看，第一产业完成增加值107454万元，增长9.6%；第二产业完成增加值418737万元，增长19%；第三产业完成增加值406757万元，增长14.7%。三次产业结构由2009年的11.28:52.74:35.98变为11.52:44.88:43.6。经济社会发展进入人均GDP由1000美元向3000美元过渡的重要历史阶段。先后荣获“西部开发贡献奖——投资环境最佳区县（市）”、“全国最具投资潜力中小城市50强”、“中国特色魅力城市200强”称号。（b)项目由来近年来，随着清镇市发展进程的不断加快，城市面貌日新月异，城区面积急剧扩张。在城市加速发展的进程中，“城中村”的住户虽然在个人收入方面得到了城市大发展带来的益处，但其却无力完全跟上公共设施齐备、综合环境优雅的都市生活发展步伐，他们依旧在脏、乱、杂的都市村庄里，保留着旧有的生活方式，过着现代都市的“边缘人”的生活。“城中村”作为城市化进程中的一个历史遗存，其负面效应越来越突显出来，成为了清镇市建设“人文清镇、活力清镇、和谐清镇”的重大障碍。本项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。三星村作为城中村，由于历史和管理体制等多重原因，该片区的规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生差，没有消防措施及治安、计生等问题的普遍存在，道路泥泞、污水排放无序，垃圾到处成堆，供水电力通讯杂乱无章，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。该村现有村民400余户及一家村办企业。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。项目总用地面积约479.6亩。由于历史原因及规划的局限性，城市建设相对滞后，该区域的现状是规划无序，环境差，现有土地的性质多样化，管理混乱。以土地入股的各类经济实体无序存在，在集体土地上搞非法建房，并且无序开发剩余国有土地、基础设施陈旧、房屋质量普遍较差，致使城市景观杂乱不堪，属于典型的“城中村”-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》，与清镇市城市总体规划不相符合，亟待改造。《清镇市城市总体规划（2009~2020）》到2020年，中心城区规划面积从9.6平方公里项目调整为11.91平方公里，城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。推进路网建设支撑城市扩容，该项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。项目的建成，将对现有土地整合，提高土地利用率，进一步完善了清镇市城市功能，丰富了现代城市生活元素，将清镇市打造成一个具有时代气息、健康、充满生机和魅力的新型城市。本项目是清镇市城区基础设施改造建设，对提升清镇市的形象品味有着不可忽视的重要作用。二、项目概况(一)拟建地点三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。(二)拟建规模及目标本项目为三星村城中村改造工程，规划总用地319733.3平方米（479.6亩)。总建筑面积1424950平方米，包括住宅建筑面积1069800平方米，商业及公建配套建筑面积91560平方米，地下室及其他建筑面积263590平方米。三、其它为了保障项目能顺利实施,早日开工建设完成,建议采取以下保障措施；(一)组织保障建立项目组织管理，切实抓好各阶段项目的实施；(二)资金保障该项目所需资金自筹；第二章必要性分析与建设规模-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》一、需求分析1、改善居民住房条件，构件和谐社会的需要“城中村”改造涉及面广、政策性强，做好“城中村”改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在“城中村”的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构件社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。地块属于“城中村”，道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮旧房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差。同时医疗教育等基础配套设施不完善。“城中村”改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量的民生之举。2、改变城市面貌，提升城市品味的需要由于受历史条件的制约，清镇市中心“城中村”的区域布局不合理、居住用地过大；商业布局杂乱、规模小、等级低；公共绿地缺乏、空间形象杂乱、缺少标志性建筑；缺乏为市民提供休闲、娱乐等开展城市活动的公共开放空间。“城中村”改造使大片的低矮旧房变成楼房住宅区，使城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决“城中村”居民就医难，学生就学难等问题。本项目的建设是完善清镇市景观轴线的城市节点、提升清镇市城市品位、树立新形象的需要。3、调整城市功能，城市核心区环境治理的需要本项目用地属于清镇市“城中村”改造用地，项目区域内基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。清镇市政府计划通过对该区域内的整体开发，来实现对三星村的环境整治工程。本项目将与当地的城市建设紧密结合起来，将城市环境美化、通风、休闲娱乐融为一体。项目的建设将从根本上解决区域环境问题，改善该区域的居住环境。4、实现集约用地，充分发挥城市经济的聚集效益的需要项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。同时，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》5、是突出城市提质，建设生态宜居家园的需要按照《清镇市城市总体规划（2009—2020）》、《清镇市土地利用总体规划（2006-2020）》，中心城区规划面积从9.6平方公里调整为11.91平方公里，城市空间布局形态由“一城三星六城镇”逐步向“两带七星”转变。推进路网建设支撑城市扩容，建成红旗西路、百花大道两条城市主干道，启动星坡路改造，加快花园路、城北新区1号路、东门桥至旱基民运会专用通道等市政干道建设，拉开了城市发展的框架。实施“旧城改造、新区开发”两轮驱动；推进医药园区、物流园区、贵阳职业教育聚集区、山东枣矿配煤基地总部建设，加快扁坡、红湖、鲤鱼、梁家寨等城郊农村建设，拓展了城市建成区的范围。建成煤气技改储配站，结束了从贵阳购气的历史，建成东郊水厂、中心客车站、人民广场等一批公建设施并投入使用，城市功能进一步完善。实施旧城区改造提质，重点推进城中村、棚户区改造，深入做好绿化、美化、量化和数字化工作，尤其是着力提升城区的园林绿化水平，建设森林城市；完善功能分区和产业布局。该项目的建设是清镇市改造城区交通条件、建设生态宜居城市、提升城市品位的一大举措。因此，本项目是清镇市的重大基础设施建设项目，是利国利民的项目，是建设和谐社会的重要组成部分，符合国家经济政策、产业政策和区域发展政策。二、建设规模规划经济技术指标表项目单位总用地划拨用地出让用地数值数值数值规划总用地M²319733.3246668.273065.14其中市政道路用地M²20333.420333.40规划建设用地M²299399.9226334.873065.14总建筑面积M²14249501075605349345其中计容积率建筑面积M²1161360878010283350其中住宅建筑面积M²1069800801000268800商业及公共建筑面积M²915607701014550商业服务面积M²580004600012000-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》其中公建配套服务面积M²33560310102550其中幼托M²45002200230045班中小学M²1600016000　社区卫生服务站M²300300　文化活动站（中心）M²27002700　文化图书室M²200200　社区办公服务用房M²17001700　物管用房M²650400250邮电所M²150150　变电室M²4040　路灯配电室M²4040　农贸市场M²70007000　再生资源回收点M²1010　警务及治安值班室M²100100　公厕M²110110　煤气站M²2020　垃圾点M²40400不计容积率建筑面积M²26359019759565995其中地下建筑面积M²25209018859563495架空层及楼梯间等M²1150090002500容积率　3.883.883.88建筑密度%27%28%26%绿地率%31%31%30%总户数户1019076302561总人口人32609244158194停车位个1120483822822注：地下室其中有人防地下室3.3万M²-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》第三章建设项目平面规划场址条件一、场址现状(一)地点与地理位置三星村城中村改造工程位于位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。项目总用地479.6亩，市政基础设施及公建配套建筑建设需用地119亩，拆迁安置需用地251亩[（需搬迁户400户+奖励部分400×20%）×300平方米/户×拆建比4.5÷容积率3.88=251亩]，共370亩，剩余招拍挂土地109.6亩。二、场址条件(一)地形、地貌条件项目所在地区地震基本烈度为6度区，项目建设应按规定进行抗震设防。拟建工程场区地质条件稳定，无滑波、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作建设用地是适宜的。规划用地范围（详用地红线图）：用地北面为东门河及其它项目用地，西面，南面为现有多层建筑及其它项目用地，东面为云岭路沿路多层建筑。用地为不规则梯形，东西长约880米，南北方向最长约440米，。用地中部有市政道路穿越。建设用地为中部高，东西底坡地，基地高程约1240m-1200m之间，高差最大约为40米。(二)工程地质今后由建设单位提供本工程完整的工程地质勘察报告。(三)周边建筑环境及交通条件项目周边为云岭中路（市政道路）与清镇东门河包围。(四)项目配套设施条件该项目给排水、供电能源通讯等供应可就近连接城市主干道上的城市配套设施网络，保证建设阶段和使用阶段需求。（五）规划条件、地面建筑现状项目用地面积319733.3㎡,地面计容积率建筑面积1161360平方米。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》第四章规划方案一、建筑设计指导思想与原则建筑，不仅要满足使用者的功能要求，更要提供使用者所必需的一些辅助功能。在本方案的设计中，并非单纯从传统的实体设计的层次来考虑，而是从建筑空间组合与使用需求的内在关系出发，努力创造出以使用对象为中心并适应时代要求的商业住宅建筑。第一节规划依据1.1建设单位提供的用地红线图和地形图1.2建设单位的设计委托书1.3《城市居住区规划设计规范》1.4《城市道路交通规划设计规范》1.5《住宅设计规范》1.6《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》1.7《民用建筑设计通则》等第二节规划指导思想整个规划以清镇市总体规划为依据，以解决实际需求为出发点，以推进房地产业健康发展为指导思想，以加快城市化建设提高人民群众居住水平为目的，同时根据生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标。本项目为居住者提供舒适居住环境，将本项目定位为优质、生态住宅小区。（1）规划设计指导思想将本案打造成具有新价值理念，多功能、多层次、多形象、多户型、多元景观的现代化社区和理想家园。1:住宅布置的均好性2：交通人车分流3：集中庭院景观-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》4：城市界面街景塑造（2）规划设计目标l一个现代气息浓郁，智能化，配套完善的生态社区，追求社会、经济、生态最佳效益。l-一种崇尚成功与创意生活的崭新理念，创造高品质生活。l既丰富多彩又整体协调的景观环境。l对城中村改造后原始居民的生产生活的设计。l一个在现代社会背景、经济背景、科技背景下、体现现代生活形态的综合社会。第三节规划目标环境优先是本次规划所倡导的理念，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、文化社区。环境与文化是本规划主题，本规划的总体目标是：基于文化、塑造环境。（1）结合市场需求及项目特点，确定以“绿色生态，健康生活”概念为项目主题。使本小区成为适合居住的家，追求人与自然、人与人的和谐，社区环境营造一种幽雅舒适的居住空间使居住者尽享生活乐趣。（2）本案体现人与自然和谐共处的做法是接近绿地，亲近、热爱绿地；使居民进一步了解自然，热爱自然，以便更好的保护自然。另一方面，将绿化赋予人们喜欢的文化品位或艺术风格。最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然景象和自然情调。（3）营造生态园林，注重绿化氛围，创造出绿地、漫步小径等相互搭配而协调的新型景观。在总体布局上，与自然地势相互协调，既考虑满足日照要求、留足绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。第四节规划方案本项目为三星村城中村改造工程，规划总用地319733.3平方米（479.6亩)。总建筑面积1424950平方米，包括住宅建筑面积1069800平方米，商业及公建配套建筑面积91560平方米，地下室及其他建筑面积263590平方米。具体规划方案如下：-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》4.1总体布局规划在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域进行合理布局,详见建设项目总平面图。在整体规划中，项目形态协调对应，体现规划的整体性，尤其是在空间、形态和尺度上，项目规划具有延续性。在规划中，突出了严谨而具有围合感的特点，与区域整体的大气的规划尺度相呼应，积极地融于整体规划的形态之中。由市政道路将地块分为南北两个地块，北面分为4个住宅组团，南面为三个住宅组图及学校用地。规划布局原则上每个住宅组图内高层建筑周边布置，形成七个围合区域，分别形成院落围合。高层院落下部为地下停车场，公建服务设施主要位于沿街裙房。组团划分明确、设有大型庭院围合景观，并且尽量做到人车分流、，营造出一个安静和谐优美的居住环境。高层建筑点，板有机结合布置，平面上相互错动。空间上注重收放变化，曲折畅通，取的良好的庭院空间及城市街景空间。4.2公共服务设施规划项目结合配置一个大型农贸市场，以及配置一所45班中小学，一所9班幼托，一所6班幼托等其它规范要求配套设施。在整个安置区规划中充分的考虑了公共服务设施，根据贵阳市规划局公共服务设施配建表（2010年4月修订版）本项目建有小学，农贸市场，幼托等，根据项目用地调查，项目周边开放建设楼盘较多，受当地教育部门指示结合本项目现状及周边区位关系在本项目内设15班中学一所，中小学运动场地各自独立分设。同时考虑地块周边服务配套设施较少,沿街设有商场以及大型超市、多个垃圾搜集点等公共设施满足周边居民的日常生活需要,小区配备完善的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化。按规定60-80米的服务半径设置垃圾收集点。4.3道路交通规划道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。整体依据居住区道路通畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。结合地形特点与空间布局，形成良好的道路景观效果。同时，道路设计与绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织。具体规划如下：（1）出入口的设置本案在小区中均使用人车分流，道路均与周边道路相连。（2）车行系统规划区内道路断面分三种方式：进入社区的干道：红线宽度为12米；社区环路：红线宽度为10米，普通车行道：红线宽度4米，宅间路：红线宽度为2.5米。（3）步行系统合理的人车分流体系是创造良好的人居环境和购物环境的重要因素之一。社区步行系统通过与景观带结合，实现社区人车分流的交通体系。（4）静态交通为适应私人小汽车的数量迅速增加，规划重点考虑了住户小汽车的停放与组织，在地下室设计停车位，满足使用和环境的要求。4.4绿化景观系统规划环境是住宅区生活品质的重要构成部分。随着建设生态住宅、绿色住宅的呼声日益高涨，人们愈来愈注重整体的环境质量，对于建设高品质住宅区，提高业主择屋购房的吸引力起到相当重要的作用。本规划在整体规划结构布局的基础上，坚持因地制宜的绿化设计基本原则，强调以绿为主。设计以自然为主线，开拓人与自然充分亲近的生活领域，使人们能获得重返自然的美好享受。景观设计依据总体设计构思，追求人、宅与自然的协调统一。采用分片集中绿化布置，并通过道路绿化与庭园绿地，平面垂直绿化相连，形成点、线、面、体交织的网络状绿化体系，使建筑与绿化融为一体。通过整体规划设计，并结合环境使空间形态丰富多样，具有可识别性。建筑结合环境，既有分散又有围合，围而不死，增加空间流动性。4.5规划指标主要规划技术指标见下表：-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》表1-1总经济技术指标编号项目计量单位数值1建设总用地M²319733.32总建筑面积M²z14249503计容积率总建筑面积M²11613601.住宅建筑面积M²10698002.商业及公共建筑面积M²915604不计容积率总建筑面积M²2635905容积率（居住区建筑面积毛密度）万m2/hm23.886建筑覆盖率（建筑密度）%27％7绿地率(含开放广场绿地)%30％8居住户(套)数户(套)101909居住人口个3260910停车位个11204二、建筑专业设计5.1主要设计依据5.1.1《民用建筑设计通则》5.1.2《住宅建筑设计标准》5.1.3《城市居住区规划设计规范》5.1.4《民用建筑照明设计标准》5.1.5《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》5.1.6《民用建筑隔声设计规范》5.1.7工程建设标准强制性条文5.1.8工程建设地方标准强制性条文5.1.9建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准5.2住宅单体设计5.2.1平面布局在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向、景观和通风。各房间布置紧凑。设计集中突出合理性、创造性和科学性。合理性表现为明确的内外、动静、昼夜分区；厨房卫生间使用、设备、管线的合理设计。创新性表现为不同住宅形式的新的探索。科学性表现为高科技和成套产品的应用。①功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区的设计，以提升楼盘品质。②户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。③其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。如：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。④建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。5.2.2户型设计户型的设计是决定项目开发成功与否的关键之一，一定要新颖而合理。应采用多阳台处理，观光、娱乐、实用面面俱到。5.2.3建筑外立面-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在色彩上运用灰色，咖啡色为基调，搭配部分白色和彩色。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。创造一个优美的建筑形象。运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台凸窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辑性的表达方式，将门窗，百叶，栏杆等元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出丰富的视觉效果。并且与周围原有建筑风格相协调。5.3消防设计消防设计：本工程为高层民用建筑，耐火等级地上部分为一级；地下部分为一级，工程设计使用年限为50年。,消防登高面一侧建筑高度<100M,消防车道宽度>4M,登高面坡度<3%,登高面水平空距13M,沿路设置的消火栓间距小于120米。消防道路转弯半径12M,消防车道宽度最小为4米,净高大于4米。5.4节能设计建筑节能住宅部分按温和地区（北区），公共部分按夏热冬冷地区。本工程满足《贵州省居住建筑节能设计标准》采用外墙内保温，倒置式屋面等节能技术措施；外墙保温采用页岩空心砖砌块+水泥复合保温砂浆体系，底部自然通风的架空楼板保温采用现浇板+XPS挤塑聚苯板保温体系本工程为旧区改造项目，日照满足大寒日日照1小时标准。符合《住宅设计规范》（2003年版）、城市居住区规划设计规范GB50180—93(2002年版)规定5.5无障碍设计本工程满足《城市道路和建筑物无障碍设计规范》道路及庭院以及其他范围内均有无障碍坡道设计，小区道路及公共设施、建筑单体设置无障碍设施。三、结构专业设计概述：三星村城中村改造项目位于清镇市主干道云岭中路西侧。设计为住宅、商业及公共建筑，住宅为地下二层，地上三十三层，结构体系为钢筋混凝土框支剪力墙结构;45班中小学为二~五层,结构体系为钢筋混凝土框架结构;6班幼托为三层,结构体系为钢筋混凝土框架结构;商业及其它公共建筑为三~五层,结构体系为钢筋混凝土框架结构。本项目北侧锦绣蓝湾用地及东门河处场地有较高边坡,该边坡作永久支护设计.-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》（一）设计依据1、各工种所提供资料。2、国家现行设计规范及引用图集：（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）(2006年版)（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）（3）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（5）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）（6）《砌体结构设计规范》（BG50003-2001）（7）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）（8）《贵州建筑地基基础设计规范》（DB22/45-2004）（9）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50063-2001）（10）《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（03G101-1）（10）《钢筋混凝土过梁》（图标G322-1-4）（二）自然条件1、基本风压：Wo=0.35KN/m22、基本雪压：Wo=0.30KN/m23、抗震设防烈度：6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.05g。4、建筑物抗震设防分类：学校为乙类,其它均为丙类5、地面粗造度类别为B类。6、本工程合理使用年限为50年。7、建筑物场地土类别：未提供地质勘察报告，根据场区附近情况暂定为Ⅱ类岩石地基。（三）使用对荷载要求1、恒载钢筋混凝土结构自重按27KN/m3计算（包含抹灰）填充墙采用200mm厚轻质砖（-20-ρ≤1000kg/m3）。地面荷载考虑地面（楼面）装饰、天花、设备管线等共预留2.0KN/m22、活荷载-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》1）屋面不上人屋面0.5KN/m2上人屋面2.0KN/m22）室内空间卧室、客厅、厨房2.0KN/m2阳台2.5KN/m2卫生间（不带浴缸）2.0KN/m2卫生间（带浴缸）4.0KN/m2门厅3.5KN/m2露台3.0KN/m2车库4.0KN/m2消防疏散楼梯3.5KN/m2储藏室5.0KN/m2物管用房2.0KN/m2商场3.5KN/m2教室2.0KN/m23)其他配电房10KN/m2电梯机房7.0KN/m2通风机房7.0KN/m2水泵房10KN/m2消防车道35KN/m2（四）主要结构材料1、混凝土（1）住宅部分根据结构各层承载力的不同，梁、板、柱及剪力墙混凝土标号预定为：地下二层～地上三层：柱，剪力墙混凝土等级强度分别为C50，C50；梁，板混凝土等级强度分别为C30，C30；（转换层梁，板混凝土等级强度分别为C50，C50）三层～六层：柱，剪力墙混凝土等级强度分别为C45，C45；梁，板混凝土等级强度分别为C25，C25；七层～十层：柱，剪力墙混凝土等级强度分别为C40，C40；梁，板混凝土等级强度分别为C25，C25；十一层～十四层：柱，剪力墙混凝土等级强度分别为C35，C35；梁，板混凝土等级强度分别为C25，C25；-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》十五层～十八层：柱，剪力墙混凝土等级强度分别为C30，C30；梁，板混凝土等级强度分别为C25，C25；十九层以上：柱，剪力墙混凝土等级强度分别为C25，C25；梁，板混凝土等级强度分别为C25，C25；（2）商业及公共建筑部分，梁、板、柱混凝土标号预定为C30.２、钢筋：梁纵筋采用HRB500级钢筋；柱墙纵筋采用HRB400级钢筋；梁柱墙箍筋采用HPB300级钢筋；现浇板钢筋采用HRB400级钢筋；３、耐火等级：一级。（五）基础选型由于建设单位未提供有效的地勘报告，本方案设计未含基础工程。概算投资按同地段同类型工程参照计算。基础部分根据地方经验，可采用人工挖孔桩、独立柱基、筏板等基础形式。住宅部分地基基础设计等级为甲级,商业及公共建筑部分地基基础设计等级为丙级。（六）上部结构据建筑功能需要，住宅部分结构形式为框支剪力墙结构。框架抗震等级：二级,剪力墙底部加强部位抗震等级为二级，非加强部位为三级;商业及公共建筑部分结构形式为框架结构,学校框架抗震等级：三级,其它商业及公共建筑部分框架抗震等级：四级。建筑安全等级：二级（七）结构计算程序采用中国建筑科学研究院PKPMCAD工程部：程序名称为SATWE软件进行分析计算四、给水排水专业设计一、设计范围：根据居住小区规模、使用功能及其各功能要求，在给水排水设计中应配套设置：生活給水、生活排水、室内、外消火栓系统、自动噴洒系统、及雨水系统。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》二、设计依据及概况1、《贵阳市“城中村”改造暂行规定》2、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第116次）3、清镇市人民政府市长办公会议纪要（第118次）4、《清镇市2011年第6次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》(清府专议(2011)148号)5、《清镇市2011年第7次城乡规划建设委员会专家咨询会会议纪要》(清府专议(2011)155号)6、清镇市人民政府关于印发《清镇市三星村城中村改造项目实施方案》的通知(清府发(2011)75号)7、清镇市2011年政府工作报告8、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版9、《建筑设计防火规范》GB50016-200610、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-200111、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》12、《建筑給水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）13、《建筑灭火器配置设计规范》GB5014014、《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005项目概况：该项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，北面为东门河及禾苑房开锦绣蓝湾项目，南面为市粮食仓库。三、生活给水系统：1、水源：本项目位于清镇市主干道云岭中路西侧，设计供水水源采用城市自来水管网供给，从市政自来水管网上引入各一根DN200进水管供水（市政水压0.35MPa），以满足建筑小区用水要求。2、生活用水量：序号用水项目用水量标准数量最高日用水量（m3/d）平均时用水量（m3/d）K时最高时用水量（m3/h）-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》1生活用水200L/人.d32609人.652027125422商场用水3L/M².d91560M²18415.31.5233车库用水50L/辆50辆2.54绿化及道路用水2L/M².次98000M²1035未予见用水按总用水量15%7566合计7565286.35653、生活给水系统小区生活给水从市政给水管网干管上引入两根DN200进水管在小区内形成环状管网供水，满足小区生活及消防用水要求。根据小区地形特点，在保障供水安全、可靠的基础上，为节省能耗、减少投资，供水尽量利用市政管网水压，由市政管网直接供给建筑高度较低用户、地下停车库地面冲洗及小区绿化道路等；在市政水压不能直接供给的高层住户，采用二次加压供给，加压泵房及生活水箱设置在小区地下车库内，加压设备选用环保节能的无负压变频供水设备。(一)消防给水系统根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006，本小区内的居住人口为大于2.5万人，则同一时间内火灾次数为二次。1、消防用水量详见下表：序号项目消防流量（L/S）火灾延续时间（hr）消防蓄水量(M3)1室外消火栓2021442室内消火栓2021443自动喷淋301108-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》4合计396消防水源采用城市自来水。由于室外给水环管（DN200）及城市自来水管网压力能满足本工程室外消防用水的水量、水压要求,故室外消防用水由市政管道直接供给；室内消防用水由内部贮水池供给，贮水池设在地下室，消防贮水为260M3。2、消防水源：采用市政自来水，从市政给水管网干管上引入两根DN200进水管在小区内形成环状管网供水，在部分高层建筑地下室设消防水池，储存室内消火栓、自动喷洒消防用水量，并保证其水量不作它用。3、室内消火栓系统：根据消火栓系统静水压力不大于1.0MPa的要求，小区消防给水系统分为高低两个区；a、15层以下为低区；b、16层以上为高区，采用临时高压消防给水系统，由消防水池、屋顶消防水箱、消防水泵及消防水泵接合器联合供给。火灾初期灭火由屋顶消防水箱（消防储水量V=18M3）供水.火灾时，由室内消防泵加压供水，系统均成环。在室外消防通道上设水泵接合器2套，与消防管网连接，每套流量10―15L/S。4、室外消火栓系统室外消火栓系统与室外生活给水管网共用，绕建筑形成环状，其上设室外消火栓，设置间距不大于120M。5、自动喷洒灭火系统根据规范分别在地下停车场、商场及办公楼等公共活动场所处设置自动喷水灭火系统；本工程的自动喷水灭火系统采用临时高压给水系统;火灾初期由屋顶水箱（消防储水量V=18M3）供水，火灾时，由消防水池、屋顶消防水箱、消防水泵及消防水泵接合器联合供给。6、气体灭火（1）高、低压配电室、消防中央控制室和其它不宜用水灭火的地方设置S型无管路热气溶胶自动灭火装置。7、建筑灭火器的设置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程按A类火灾配置场所，选用手提式磷酸铵盐干粉灭火器。(一)排水系统1、排水量-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》按给水用水总量的80%估计，约为6052m3/d2、小区排水采用雨污分流体制生活污水：小区生活污水经收集后就近排入化粪池，经化粪池一级处理后，输送至小区外的市政道路市政污水管网系统，统一排入污水处理厂处理达标后排放。3、雨水系统：建筑雨水经各建筑雨水管收集后分别就近汇入小区雨水管道中（部分根据需要汇入景观沟渠中，融入景观用水），经统一收集后，排出小区至市政雨水管网系统。重现期：高层建筑屋面为5年，加上溢流总的重现期按照50年计算；室外为2年。径流时间，屋面按5min计，地面按照15min计。4、管材与管道敷设：室内管道采用柔性接口的机制排水铸铁管，橡胶圈密封承插连接。室外排水管道采用UPVC双壁波纹管，粘接。六、防洪：在小区地势较高或靠山体处设置防洪沟，洪水经防洪沟排至市政防洪系统。七、生态水景系统为在小区内实现较好的自然景观，满足人们赏水，亲水的需要，在小区主入口处利用天然地势、仿照天然水景形成人工湖、小型瀑布、泉涌、跌水等水艺景观。八、环保措施1、小区生活污水经收集就近排入化粪池进行处理。2、雨水收集后就近排到市政雨水管网。3、水景用水采用循环处理系统，并进行过滤，消毒处理。4、水箱水池的溢水泄水均采取隔断措施，防止污染。5、消防水箱半年清洗一次，并进行消毒处理。6、公共厨房污水需设隔油池处理。九、节水节能1、卫生间出水龙头采用节水龙头。2、采用高效节水型卫生洁具3、小便器采用红外感应冲洗阀4、采用小于6L水箱坐便器5、生活二次供水采用无负压变频设备供水-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》五、电气专业设计（一）工程概况本项目为三星村城中村改造工程，总建筑面积1424950平方米，包括住宅建筑面积1069800平方米，商业及公建配套建筑面积91560平方米，地下室及其他建筑面积263590平方米。（二）设计依据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《住宅建筑规范》GB50368-2005《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《电子信息系统机房工程设计规范》GB50374-2008《楼宇对讲电控防盗通用技术条件》GA/T72-1994《入侵报警系统工程设计规范》GB50394-2007《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007《电子信息系统机房工程设计规范》GB50374-2008（三）设计范围包括小区内的电力、照明系统、火灾自动报警系统、动力系统等。（四）变、配电系统1、负荷等级：本工程为一类高层建筑。大楼的消防电梯、排烟风机、正压风机、防火卷帘门、消防泵、喷淋泵、消防控制室及事故、应急、疏散照明等消防负荷为一级用电负荷。客梯、生活水泵等用电负荷为二级负荷，其余为三级负荷。2、负荷估算由于本工程住宅按每户6KW估算，计算总负荷为20176KW，地下室按8W/m2进行估算，约为1311KW，商业及公建按50W进行估算，约为4578KW，总计算容量为25885KW,视在功率为30452KVA，拟选用30台800KVA变压器住宅部分使用和6台1000KVA变压器商业及公建部分使用，-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》3、供电电源及变电所在地下一层设九个变电所，两路高压电源引自附近两路独立的10KV高压电源（由供电局设置户外或户内10KV开闭所），每个变电所设四台变压器，三台变压器主要供照明负荷;一台变压器供电力、电热负荷、空调机房的负荷、一级负荷及部分其他负荷，其中设置四台变压器为公建与商业专变，住宅为一户一表，每户设置一块40A单相电度表。小区主要道路的人行道设置电力电缆沟，户外电力电缆通过电缆沟馈至各用电点。(五)应急电源系统变、配电室内四台变压器分别引自变电所高压柜的两段母线上，所有需双电源的一、二级负荷分别由两段母线的变压器引接；在消防设备负荷的末端设双电源自动切换箱，采用双电源末端自动切换的方式供电；应急照明及疏散指示灯亦采用双电源末端切换，以满足消防用电要求，确保一级负荷的可靠性。(六)照明设计照明变电所等主要工作场所采用高效荧光灯；车库采用防水防尘灯；走道一般照明采用嵌入式日光灯等。小区道路采用高效节能光源的路灯作为道路照明。应急照明在消防控制室、变电所、消防泵房等重要场所采用电源自动切换照明配电箱，车库、走道、楼梯、大厅、安全出口等公共部位的应急照明及疏散照明采用双电源供电，末端切换；建筑物45米及屋顶设置航空障碍灯。配电系统设火灾漏电报警器。（七）消防及弱电系统本工程设置三个主消防控制中心（服务半径在500米以内），由主消防控制室馈出回路（穿钢管）至各建筑物内区域报警器。小区设置一个弱电中心机房（网络，电视，电话，监控），由机房馈出单模或多模光钎（由营运商确定）穿弱电排管（设置在小区道路人行道侧）至各建筑物内分设备。（八）建筑物防雷本工程根据规范属二类防雷建筑，在建筑物屋面女儿墙设避雷带，利用柱内和剪刀墙内的主筋作引下线，接地装置利用建筑物基础钢筋，大楼45米-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》以上利用外墙圈梁、门窗等金属物与防雷装置连接，构成闭合环防侧击雷。从变电所低压配电柜、层照明配电箱、终端配电箱（即：计算机中心、综合布线系统、航空障碍灯配电箱、火灾报警中心配电箱等）分三级设置避雷器、电涌保护器。（九）接地保护措施本大楼采用共同接地装置，三相四线TN－S接地系统，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，并采用40x4镀锌扁钢沿建筑物基础周边敷设形成闭合接地体，接地电阻不大于1欧，在变电所内设置总等电位联结板。六、暖通专业设计（一）建筑概况本项目为三星村城中村改造工程，总建筑面积1424950平方米，包括住宅建筑面积1069800平方米，商业及公建配套建筑面积91560平方米，地下室及其他建筑面积263590平方米。（二）设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019—2003）公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)建筑设计防火规范(GB50016-2006)高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95,2005）贵州省居住建筑节能设计标准（DBJ52-49-2008）(三)设计范围1、通风系统及消防防排烟系统的设计。2、住宅节能设计。（四）室外设计参数1、夏季通风室外计算干球温度27℃；夏季通风室外计算相对湿度64％；2、冬季通风室外计算温度5℃；冬季室外计算相对湿度78％（五）通风及防、排烟系统1、地下室设机械送、排风系统通风换气。送风系统兼作补风系统，排风系统兼作排烟系统。地下车库按6次换气次数考虑排风排烟。2、不满足自然排烟要求的防烟楼梯间，前室及合用前室采用机械加压送风系统方式进行防排烟。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》3、公共卫生间考虑设置机械排风系统进行通风换气。第五章节能节水措施一、节能措施建筑物的保温节能性分为围护结构节能（包括外墙、屋顶、门窗和户隔墙等建材的键能）和用能设备设施节能（如中央空调、通风管道等设备、设施等的节能）两大类。用能设备的节能问题已收到关注，而围护结构却往往很少回去关注，因而也是目前建筑节能的重点。在围护结构的节能中，外墙体、门窗及屋面隔热保温的技术模式对建筑物节能的投资和耐久性影响最大。1、提高墙面保温节能性外墙保温就像建筑物的外衣，既能防止外部阳光的过度辐射，又能保持室内热能的逃逸性散发。建筑物键能技术模式一般按外墙体隔热保温的方式可分为：外保温、内保温和自保温三种模式。内、外保温模式基本相同，都是由隔热保温材料通过粉、喷、贴等施工工艺，在外墙体外侧的基层上包一层隔热保温层结构而成。而自保温主要依靠具有隔热保温性能的墙体材料（如：保温轻质砂浆、砌块、墙板等）的开发使用。本次设计拟采用轻质空心砖及在外墙体外侧的基层上包一层隔热保温层结构两种措施提高墙体保温。2、门窗保温打造立体节能为了增加房间的聚光度、通透性和明亮度，现代建筑物的窗户面积越来越大，随之出现的是房间内的散热、隔热效果越来越差，造成能量的散失。在这样的情况下，窗户面积大于所在墙面1/4的房间，须使用气密性较好的成品窗。并应采用中空玻璃窗，这种玻璃窗一般用铝合金或塑钢材料作为窗框，窗玻璃则采用二层或三层结构，高档的中空玻璃窗将玻璃间抽成真空，有的还充入惰性气体，使保温和隔热的性能更佳。此外，中空玻璃窗还能起到很好的隔音功能，特别适用于闹市区的办公用房。3、屋顶保温屋顶的保温构造对报文节能的功效有十分重要的影响。由于屋顶承受的光照范围较大，特别是在阳光垂直照射的时候，它的热能蓄积会更强。因而屋顶构造设置保温层，而能达到冬季保温夏季降温的作用。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》二、节水措施(一)在给水管网上适当位置设置控制阀门，并按质按量作好防渗漏工作，避免因渗漏造成水资源浪费；(二)所有卫生洁具均采用陶瓷封片水嘴，蹲便器和小便器采用延时自闭阀，坐便器采用6L节水型。（三）在设计中选用低能耗电力变压器，设置功率因数补偿。采用高光效照明光源和灯具，日光灯采用电子镇流器；配合经济核算，合理用电，降低能源消耗。第六章环境影响评价一、项目场址环境现状1、空气环境质量建设项目位于清镇市。主要空气污染物为灰尘，及汽车尾气排放，对环境影响较大。其空气环境质量保准为：GB3095-1996二级标准。2、声环境项目地处清镇市，主要为汽车噪声污染源。其声环境质量标准为：GB3095-93Ⅱ类区标准。3、水环境执行水环境质量标准为GB8978-1996二级标准二、项目建设与运营期对环境的影响1、建设期环境影响分析（1）声环境搅拌机、推土机、载重汽车等施工机械声强80～96db(A)，对周围环境有一定影响。2、运营期环境影响分析、（1）生活垃圾按每人每日排放0.5Kg计算，每日排放约0.07t，经过专人集中后及时送专门的生活垃圾场集中处理，不会污染环境。（2）污水：主要为生活废水，经处理后不会污染水体。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》三、环境保护措施1、减轻施工期间噪声的影响在建设场址地界修建围墙，高噪声设备的作业安排在晚上10点以前。2、选择车厢封闭性能较好的车辆进场运输减少运输材料和土石沿途散落污染环境。3、加强施工期固体废物的管理将施工弃土石和建设废料运指定地点堆存，不得随意堆放。4、项目建成投入使用后办公室由专人每日负责收集、清扫生活垃圾，集中后及时送专门的生活垃圾场集中处理。四、环境保护设施及投资1、建成后设化粪池、检查井等。2、环境保护投资约为：30万元（已计入总投资）。五、环境影响评价项目施工过程中虽会产生废水、固体废物、噪声和大气污染物，建成后虽会产生生活垃圾和废水，但只要认真实施上述污染防治对策、措施，环境影响可以接受，项目实施可行。第七章劳动安全卫生消防一、设计依据1、《民用建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；2、建筑物防雷设计规范GB50057-94二、危害因素及危害程度分析1、本项目在施工过程中的安全隐患主要的机械施工隐患，用电隐患，高空坠落及物体打击等隐患。2、项目建成后的主要包括：消防安全、避雷安全等。三、安全设施及措施1、机械施工的安全设施-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》（1）定期对搭机等起重运输设备的安全装置进行检查，不准机械带病运转和安全装置失灵的情况下进行操作。（2）起重运输机械高空作业时，除配备无线电对讲机和设置足够照明外，白天施工必须用信号旗和叫笛指挥，夜间施工用信号灯指挥作业。（3）塔机必须安装避雷装置。2、施工用电安全措施（1）严格执行工地供电数额调配，把用较大的对焊机、弧焊机的工作时间调开。在保持施工各用电量的情况下合理安全用电。（2）按施工组织安装正规施工供电线路和配电盘、配电箱。（3）做好各机械保护接零接地工作，用红线。3、防止高空坠落和物体打击设施（1）室外通道外搭设防护棚，防护棚钢管搭设，满铺脚手板加盖手模板。（2）所有临设屋面满铺竹脚手架。（3）楼层外侧周边，管道门洞均设1.2m栏杆、铜管走道，第二层水平洞口满铺脚手板防护，井口每三层五道安全网。4、其他（1）氧气瓶和乙炔罐距离必须超过10米，并离开对焊、电弧焊10米以上。（2）电、气焊必须设专人看管，并配备消防器材，保证楼梯有足够疏散。四、消防设施1、总平面上建筑周边均设置消防通道；2、建筑设计均考虑防火及消防疏散设计；3、建筑设置室内外消火栓系统及室内自动喷水灭火系统；五、防雷1、按类防雷建筑设计，避雷带采用Φ12钢圈，引下线利用结构柱内主钢筋，防雷与电气设备公用接地装置。2、钢管必须接地，过渡电阻不超过10米，接地断面不少于50mm2，接闪器沿房屋四角高度不小于1米。六、估算安全卫生和消防设施投资根据设计要求及设计内容进行估算，安全卫生和消防设施投资约为10-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》0万元（已计入总投资）。第八章项目建设组织及进度安排一、项目施工组织项目实施应严格执行项目法人负责制、招投标制、工程监理制和合同管理制，严把投资、质量、进度关，科学设计、精心施工、严格管理，把项目建设成优质工程，据此：1、项目法人对项目负责组织实施，严格按照国家关于项目法人负责制的有关规定履行职责。2、严格执行国家有关项目招投标的管理规定，公开、公平、公正和择优、诚信，合理确定工期、合理标价定标，择优选择施工单位，确保工程建设效益。3、严格实行合同管理制，对项目实施中的勘察设计、施工、设备材料采购和工程监理都依法订立合同。4、严格按照工程监理制的有关规定通过招标选择有质监资格的监理单位进行工程建设监理，以保证项目工程质量。5、资金管理：实行存入专业银行专款专户制，专款专用，资金实行由工程监理单位对工程进度与质量合格把关，法人签字付款的管理制度。二、项目建设工期与进度项目建设工期为：36个月。根据项目现状和资金筹措情况，制定项目实施进度计划：1、项目前期报批　　　　　　　2012年4月2、项目初步设计与审批　　　　2012年6月－2012年9月3、项目施工图设计　　　　　　2012年9月－2013年6月4、招标投标　　　　　　　　　2012年9月－2013年6月5、项目土建施工　　　　　　　2012年11月－2015年1月6、项目水电施工　　　　　　　2014年11月－2015年2月7、竣工验收　　　　　　　　　2015年3月底-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》第九章工程招投标本项目采用委托全部招标，分阶段进行邀请招标和公开招标，招标发布采用报纸和网络进行。一、招标内容本项目根据国家发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，项目勘察、建筑工程、安装工程、监理等实行公开招标。贵阳清镇“三星村城中村改造”工程项目采用招投标制，规范项目管理。项目招投标按照国家《招投标法》及有关招投标管理规定进行。二、招标范围1、建筑及安装工程统一全部招标。2、施工监理由于其具有独立性的特点，且是管理工程质量、进度、费用的核心，因此施工监理应进行招标。3、项目所需设备、工具的购置，采用部分招标的方式，选择重质量、讲信誉，售后服务好的供应商，以保证设备的正常运行。三、招标组织形式根据本项目特点，项目的勘察、监理、主要材料由建设单位自行招标，建设阶段中建设工程、安装工程、设备购置可自行招标或委托具有招标资质的单位组织招标。四、招标方式建设工程、安装工程、监理、主要材料等方面采用公开招标的方式选择承包商和供应商。五、其它事项因为目前市场建材价格波动较大，造成实际成本与定额核算价有较大误差，建议在招投标阶段，甲乙双方在合同中明确因建材价格波动造成的影响双方各自承担的内容。该项目具体招标基本情况见下表09-1：-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》表09-1项目招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不用招标方式投标单位资质、资格要求全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√甲级以上设计√√√甲级以上土建√√√二级以上安装√√√二级以上监理√√√乙级以上设备材料√√√第十章投资估算及资金筹措一、投资估算(一)编制依据(1)、本项目提出的技术方案及工程建设内容。(2)、土建工程费《贵州省建筑工程计价定额》（2004年版）；《贵州省安装工程计价定额》（2004年版）；《贵州省装饰装修工程计价定额》（2004年版）(3)、综合考虑贵阳的建材价格进行估算。(4)、安装工程费按当地同类型设备的现行安装价格水平进行估算。(5)、其他费用及预备费-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》建设单位管理费、工程设计费及预备费等按国家及省、市（县）的有关规定计列。（二）估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成项目所需投入工程建筑安装费用，但不包括以下各项：（1）业主开业流动资金。（2）建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用。（三）投资估算结果本可行性研究对投资进行了估算，经估算本项目建设预计项目总投资：323479.48万元人民币（具体分项详见三星村城中村改造工程建设项目投资估算表）。　二、资金筹措本项目的资金来源主要为：自筹。市政工程投资为3624.46万元,主要包括用地中部市政道路及相关投资。公共配套建筑投资为17100.01万元，主要包括学校等公共配套建筑投资。住宅及商业部分投资为340913.11万元，总投资为361637.58万元，具体情况详见投资估算表10-1表10-1三星村城中村改造工程估算表（三张）市政工程估算表工程名称:清镇市三星村城中村改造市政工程部分金额：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费设备安装费其他费用合计占总投资％技术经济指标单位数量(元／㎡)一工程费用　　　　　　　　　-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》1市政道路路面1626.67　　　1626.67　　20333.4800.002市政道路排水1016.67　　　1016.67　　20333.4500.003小计1~22643.340.000.00　2643.34　m220333.41300.00二工程建设其他费　　　　　　　　　1工程设计费　　　92.2192.21　　　　2工程勘察费　　　26.4326.43　　　　3工程监理费(发改办价格[2007]670号)　　　571.08571.08　　　　4工程招投标费(发改办价格[2003]857号)　　　65.8165.81　　　　5审图费　　　2.772.77　　　　6预算编制费　　　10.5710.57　　　　7前期费用　　　39.6539.65　　　　8小计1-7　　　808.53808.53　　　　三基本预留费　　　　　　　　　1基本预留费5%　　　172.59172.59　　　　　小计　　　172.59172.59　　　　四合计(一)-(三)2643.340.000.00981.123624.46　　　　公共及配套建筑部分估算表工程名称:清镇市三星村城中村改造公共及配套建筑部分金额：万元序工程或费用名称合计技术经济指标-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》号建筑工程费设备购置费设备安装费其他费用占总投资％单位数量(元／㎡)一工程费用　　　　　　　　　1公共建筑土建6712.00　　　6712.00　m2335602000.002公共建筑给排水及消防234.92　　　234.92　m23356070.003公共建筑电气照明671.20　　　671.20　m233560200.004公共建筑火灾报警201.36　　　201.36　m23356060.005公共建筑暖通201.36　　　201.36　m23356060.006地下室土建4200.00　　　4200.00　m2200002100.007地下室土建给排水及消防100.00　　　100.00　m22000050.008地下室土建电气照明300.00　　　300.00　m220000150.009地下室土建火灾报警100.00　　　100.00　m22000050.0010地下室土建通风60.00　　　60.00　m22000030.0011室外管网及室外水土建80.00　　　80.00　　　　12室外电气照明30.00　　　30.00　　　　13大型土石方工程及边坡支护1050.00　　　1050.00　　　　14室外土建工程250.00　　　250.00　　　　15环境绿化200.00　　　200.00　　　　16小计1~1514390.840.000.00　14390.84　m2535602686.86二工程建设其他费用　　　　　　　　　1工程设计费　　　419.84419.84　　　　2工程勘察费　　　143.91143.91　　　　3　　　295.35295.35　　　　-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》工程监理费(发改办价格[2007]670号)4工程招投标费(发改办价格[2003]857号)　　　66.9966.99　　　　5审图费　　　12.6012.60　　　　6预算编制费　　　57.5657.56　　　　7电力报装费　　　200.00200.00　　　　8防雷检测费　　　20.0020.00　　　　9前期费用　　　50.0050.00　　　　10城市配套费　　　628.64628.64　　　　11小计1-10　　　1894.891894.89　　　　三基本预留费　　　　　　　　　1基本预留费5%　　　814.29814.29　　　　　小计　　　814.29814.29　　　　四合计(一)-(三)14390.840.000.002709.1717100.01　　　　住宅、商场、架空及地下室部分估算表工程名称:清镇市三星村城中村改造住宅、商场、架空及地下室部分金额：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费设备安装费其他费用合计技术经济指标-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》占总投资％数量(元／㎡)单位一工程费用　　　　　　　　　1住宅土建181866.00　　　181866.00　m210698001700.002住宅给排水及消防8558.40　　　8558.40　m2106980080.003住宅电气照明10698.00　　　10698.00　m21069800100.004住宅火灾报警5349.00　　　5349.00　m2106980050.005住宅暖通2139.60　　　2139.60　m2106980020.006商场土建11600.00　　　11600.00　m2580002000.007商场给排水及消防406.00　　　406.00　m25800070.008商场电气照明1160.00　　　1160.00　m258000200.009商场火灾报警348.00　　　348.00　m25800060.0010商场暖通348.00　　　348.00　m25800060.0011架空层及地下室土建51153.90　　　51153.90　m22435902100.0012架空层及地下室土建给排水及消防1217.95　　　1217.95　m224359050.0013架空层及地下室土建电气照明3653.85　　　3653.85　m2243590150.00-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》14架空层及地下室土建火灾报警1217.95　　　1217.95　m224359050.0015架空层及地下室土建通风730.77　　　730.77　m224359030.0016室外管网及室外水土建720.00　　　720.00　　　　17室外电气照明270.00　　　270.00　　　　18大型土石方工程及边坡支护9450.00　　　9450.00　　　　19室外土建工程2250.00　　　2250.00　　　　20电梯100台　4800.00200.00　5000.00　　　　21环境绿化1800.00　　　1800.00　　　　22小计1~22294937.424800.00200.00　299937.42　m213713902187.11二工程建设其他费用　　　　　　　　　1工程设计费　　　6362.556362.55　　　　2工程勘察费　　　2999.372999.37　　　　3工程监理费(发改办价格[2007]670号)　　　3796.873796.87　　　　4　　　104.54104.54　　　　-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》工程招投标费(发改办价格[2003]857号)5审图费　　　190.88190.88　　　　6预算编制费　　　1199.751199.75　　　　7电力报装费　　　1800.001800.00　　　　8煤气进户费　　　2000.002000.00　　　　9防雷检测费　　　180.00180.00　　　　10前期费用　　　450.00450.00　　　　11城市配套费　　　5657.765657.76　　　　12小计1-11　　　24741.7324741.73　　　　三基本预备费　　　　　　　　　1基本预备费5%　　　16233.9616233.96　　　　　小计　　　16233.9616233.96　　　　四合计(一)-(三)294937.424800.00200.0040975.69340913.11　　　　第十一章可行性研究报告评价结论及建议一、评价结论1、清镇市三星村城中村改造工程建设是为了更好地推进清镇市城市建设发展的要求。2、本项目的建设在大环境上符合清镇市整体建设规划。3、本项目的建设配合党中央、国务院和省委、省政府西部大开发的战略，项目的实施对清镇市有着实际而深远的影响。其社会效益和经济效益显著。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》4.清镇市三星村城中村改造工程的建设场地、材料、设备、水电供应条件有充分的保障。5.清镇市三星村城中村改造工程的建设地点环境良好，交通方便，而现选定建筑方案也给周围环境增加了一大亮点，使建筑与环境相协调相交融。二、问题与建议1、建设刻不容缓，建设有关部门和上级主管部门尽快作出决策，尽快立项，尽早投资建设。2、项目建设资金问题是项目建设顺利与否的关键问题，项目建设投资应尽快落实，以保证项目的顺利实施。3、项目建设的组织应严格实行目标管理制度，对项目的时间进度、技术质量标准、经济评价、责任人、检查考核及奖惩等明确的具体要求，以保证项目建设的逐步完成。三、落实计划的相关措施1、严格项目管理，落实建设要求。各相关部门要按照项目的要求，严格审查管理；对不符合规划控制性要求的，相关部门不得核发规划许可证、施工许可证。2、坚持综合开发。项目建设与基础设施、环境绿化必须做到同步规划，同步建设，同步交付使用。3、合理引导三星村城中村改造工程的使用与消费，大力发展节能省地型建筑。采取有效的经济、技术政策推动项目的产业化进程，发展节地、节能、节水、节材、生态环保型建筑，全面提高产业发展水平，走可持续发展的道路。第十二章项目效益工程建成后，对改善清镇市城市环境具有积极的作用，提高生产效率，提高区域内人民的生活质量，改善清镇市市容市貌，营造良好的旅游氛围，提升城市品位，塑造城市景观新形象，改善人们的生活环境有明显的促进作用。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》该项工程是一项保护环境、建设文明卫生城市，为子孙后代造福的事业工程，其效益主要表现为社会效益。本工程实施后，为城市服务，为社会服务，可改善城市市容，提高卫生水平，保护人民身体健康，保护清镇美丽的自然环境。同时，该项目的建设，可改善清镇的投资环境，吸引更多的投资，促进地区经济发展。跟上了创建全国文明城市和建设生态文明城市的步伐，并加快推进了城市化进程，促进了经济和社会的全面发展，城市景观得以美化、提城市品位得以提升。可见，其社会效益是显著的。（一）项目的社会综合效益显著1、本项目建设，可进一步加快城市建设的步伐，使城市区域交通等基础设施日趋完善，加快城市区域的综合开发与建设，为提高居民生活水平及生活质量创造了基础，为人与自然和谐相处提供了条件。2、本项目建设，可极大促进城市新区开发的建设进程和力度，加快了城市经济建设的发展速度，繁荣了城市经济与文化，带动并促进了城市二、三产业的发展，使该城市的经济发展水平明显得以提高。3、本项目建设可带动并促进地方沥青、水泥、建材、运输等相关产业的发展，使地方经济发展速度进一步加快，为地方经济结构调整和城市现代化建设奠定了坚实的基础，同时也为进一步发挥城市的幅射带动作用创造了有利条件。（二）项目的社会影响分析1、项目对所在地域土地增值有促进作用项目建成后，对促进该区域周边土地的商业开发活动有明显促进作用。通过沿线土地开发，可使沿线土地价值大幅增值。2、项目对所在地质居民生活水平和生活质量有促进作用。项目建成后，将形成沿线经济结构调整的实施基础，从而提高居民的生活水平；可解决原有脏、乱、差的环境状况，较为彻底地整治沿线生活环境，从而提高居民生活质量。3、项目可增加所在地居民就业机会项目建成后，区域内商业开发将会为所在地居民提供新的就业机会。（三）项目的社会互适性分析1、本项目是社会综合效益显著、而项目本身却无直接收入的公益性项目，项目的性质表明其具有较强的社会互适性。2、项目的公益性，包含了社会各阶层的利益，具备了社会各界共同支持的基础，也化解了政府提供优惠政策和支持条件的诸多不利因素，为项目实施顺利进行奠定了良好的基础。-46- 三星村城中村改造工程《可行性研究报告》总之，本项目建设，对项目所在城市社会、经济和文化等的发展，有较大的促进作用，社会综合效益显著，社会积极影响显著，社会互适性较强。其次本项目主要是围绕贵阳市建设中基础设施方面的内容来进行建设，所以，从项目整体看，项目本身的直接经济效益不十分明显。项目的效益主要体现在对农村基本生产、生活条件的改善和农民收入的显著增加以及对农村自然生态环境的改善等社会及环境效益等方面。-46-'