房地产地块项目可行性研究报告 36页

'房地产地块项目第一部分项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称XX地块可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、XX市地块整理信息——土地·招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息5、XX市政府网站二、项目地块概况XX地块所处的地理位置介绍（包括四至范围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以及拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。三、可行性研究的结论36 房地产地块项目第一部分项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称XX地块可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、XX市地块整理信息——土地·招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息5、XX市政府网站二、项目地块概况XX地块所处的地理位置介绍（包括四至范围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以及拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。三、可行性研究的结论36 房地产地块项目第一部分项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称XX地块可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、XX市地块整理信息——土地·招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息5、XX市政府网站二、项目地块概况XX地块所处的地理位置介绍（包括四至范围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以及拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。三、可行性研究的结论36 房地产地块项目第一部分项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称XX地块可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、XX市地块整理信息——土地·招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息5、XX市政府网站二、项目地块概况XX地块所处的地理位置介绍（包括四至范围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以及拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。三、可行性研究的结论36 预计地块合理地价时的项目总成本、项目销售收入、项目利润、项目销售利润率、项目内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等指标。简短对项目的整体经济项的目评价，一般是评估项目风险大小、投资汇报率高低、投资回收期长短、项目规模符是否合适，以及总体项目可行性程度如何。第二部分项目宏观投资环境和市场研究一、项目所在城市的宏观投资背景（一）、城市基本背景概述性介绍项目所属城市的基本背景（由于项目投资意向书已经做过详细介绍），一般介绍城市的国内或省内基本地位、行政区域划分、人口规模（含城市人口规模）和城市交通系统状况。如果城市存在中长期重大发展战略规划的，可加以陈述。如天津2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。城市当期或下期五年发展规划目标，如2006年陈述“十一五”期间规划发展目标。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量当年或上一年度国民经济运营状况，一般包括GDP及同比增长率、财政税收等指标或经济计划目标等。可附图（图示要求柱状表示当期数值、折线表示增长率，且图示中必须明示数值，图示格式参考下图）。2、购买力和消费水平36 城市居民收入和支出状况，一般指人均可支配收入、人均消费型支出、恩格尔系数和居住类支出金额等指标。可对近5年人均可支配收入及增长情况做图示，图示格式要求同上。3、城市居民居住水平当年度或上一年度城市居民人均居住建筑面积，同比增长情况，以及其中长期关于城市居民居住水平目标。4、固定资产投资当年固定资产计划投资额或上一年度固定资产投资执行情况，也可对城市近五年来固定资产投资做以比较分析，可采用图示的形式，图示格式要求同上。5、200X年城市主要预期目标200X年全市经济社会发展的主要预期目标，一般包括有生产总值增长、财政收入增长、全社会固定资产投资增长、城市居民人均可支配收入增长等计划目标。6、城市规划描述城市的总体发展规划以及阐述城市中长期的交通系统规划（铁路、高速、航空、海运以及城市公交、轻轨、地铁等交通系统）、重大基础设施建设规划、大型经济项目引入计划以及城市发展规划（含旧城区改造、新城区假设）等。以图文相结合的方式描述城市房地产板块划分（如天津分梅江板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东部版本和中心城区板块。），重点分析项目地块所属区域未来发展对其影响。二、XX市房地产市场概况上一年度或本年度房地产市场总体描述。（要求语言简短）（一）、房地产投资情况描述近年防地产投资及增长情况，及附图（图示要求如上）。（二）、土地市场相对疲软上一年度及当年土地市场供给和价格，且提供详细excel制作附件，附件格式如下：36 行政区地块名称土地规模（㎡）容积率用地属性建筑规模（㎡）成交价格（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/㎡）受让单位成交日期1000.522.13商住住：xx㎡商：xx㎡注：所有数值保留2位小数；附件仅记录用地属性为居住或商住类用地；（三）、商品房市场价格描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供图示），尤其是当年份的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。（四）、市场供需分析阐述市场近两年需求情况，以图示形式对比上一年份和当年份月度（市场成交情况若是当年份初出具报告，可对比上两个年份的月度市场成交情况），图示板式要求以折线的形式，折点要求显示数值，图示板式参考下图。重点分析意向项目所在区域市场需求，包括现有市场需求状况和潜在市场需求。36 描述市场供给情况，重点分析意向项目所属区域和能影响项目所属区域市场需求的其他区域（含典型性项目）的市场供给。（五）、市场特征分析1、产品特征分析区域市场的产品特征一般包括有区域市场的产品面积区间概况、商品住宅主流建筑形式、建筑风格、消费群体概况等方面。2、竞争特征分析意向项目所属区域的市场竞争程度、竞争形式和区域市场竞争格局等。三、项目周边市场状况项目周边区域的城市房地产发展规划（是否设计规模集中居住区的建设或旧城区大规模改造等）、城市交通系统重大规划等根据天津的未来城市发展规划。项目周边商品房市场基本状况，整体供需状况、在售典型性楼盘和未来竞争楼盘情况（价格、供应量、面积区间、套型比例、销售率、主打卖点等）、区域客户群体分析，特别是区域商品房市场现有价格水平、区域市场需求状况，以及未来的价格走势。要求典型性和竞争性楼盘以excel表格的形式，具体表格形式参考“项目汇总表”。36 第三部分项目的市场定位一、主力消费群定位与分析（一）、目标客户主要构成根据客户群体的特征分类，一般有年龄结构、家庭组成结构、置业目的、客户群所属区域、职业收入水平状况等因素，多以职业收入状况和置业目的划分。（二）、目标客户主要特点目标客户群体的家庭收入水平状况和购房目的整体分析；（三）、目标客户群购买力分析根据项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本项目的支付能力。（四）、综述简短对本项目目标客户群体分析总结。二、产品定位产品定位及产品定位的支撑点分析；三、户型定位结合城市的房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况，并考虑目标客户群的需求状况，分析本项目的户型定位要求，拟户型面积区间和套型配比如下表：户型面积80㎡以下80-90㎡90—100㎡100-110㎡110-120㎡120㎡以上比例户型四、项目方案评估意见36 根据项目区域价格水平、楼盘档次和目标客户群体的消费状况，以及项目的产品定位，拟定项目的产品的建筑形态、建筑风格和景观规划风格等。36 第四部分项目的经济分析一、项目总体经济技术指标描述地块净出让面积面积、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率，以及根据本地块经济技术指标要求，本项目拟建各项物业如下表：物业类型建筑规模备注住宅XX㎡…………二、项目开发建设的组织与实施计划（一）、建设方式建议采用的建筑施工、监理等单位及要去；（二）、开发方案设想与分析结合市场情况、项目地块地形、项目的规划以及项目后期开发销售需求等因素，拟定分期开发计划和其他要求。（三）、开发进度描述项目的开发期，以及前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等前期计划时间，以及后期建设施工计划和销售计划。一般要求单列排定项目施工进度计划，同时附上详见的开发进度表，开发进度表参考“项目汇总表”。三、项目成本明细除土地成本以外的成本明细见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/m2）备注1、建筑工程成本住宅……电梯2、项目前期费用36 规划设计费住宅设计费地质勘探放线测量费监理费3、政府规费431.4427.27XX费…………4、安装工程水暖电……5、环境配套景观绿化室外道路6、管理费7、销售费用8、财务费用必须与现金流量表对应9、不可预见费总计土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格。结合本项目的成本和利润的基本测算结果，要求以表格的形式明确（附表三（1）----土地成本测算表，具体见项目汇总表）。同时拟定公司取得该土地最高价地价。四、项目收入（一）、项目销售价格的确定拟定各类物业销售价格，及其价格拟定的支持点分析；36 （二）、项目收入物业类型数量均价总价住宅XX㎡XX元/㎡XX万元……销售收入合计税金4,830.28万元销售净收入82,201.72万元五、项目利润项目销售收入及销售利润率经济计算；六、资金来源与支出资金来源及支出情况，具体到各批次的金额，要求以附件形式提供资金来源及支出测算表（详细见项目汇总表）。七、现金流量分析以公司通常采用8%的基准收益率条件下的项目财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，要求以附件形式提供现金流量表，详细见“项目汇总表”。八、盈亏平衡分析1、销售率100%时，盈亏平衡点时住宅销售均价；2、销售均价为5,500元/㎡时，盈亏平衡点时销售率；九、敏感性分析在规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的因素主要是开发成本及销售价格的变动，一般要求做开发成本变动和销售均价对利润的影响，以及对比分析成本和价格对利润影响程度，明确影响项目利润的关键性因素。36 第五部分可行性研究的结论一、经济效益分析阐述项目销售净收入、项目总成本、、销售利润率、总利润、财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等指标，并对项目的作出总体评价。二、拟投资理由及潜在风险（一）、拟投资理由项目投资理由分项分析（二）、潜在风险项目投资风险分项分析三、社会效益分析项目总体社会效益分析房地产可行性分析-房地产可行性分析报告  目 录一     建德市社会环境综述(一)社会文化(二)经济生活(三)城市建设发展趋势36 二     建德房地产市场综述(一)土地市场(二)房地产投资(三)房地产开发量(四)房地产销售情况(五)开发企业三     新安江房地产市场分析(一)住宅市场供应1.       热点开发区块2.       典型开发项目(二)住宅市场需求(三)住宅市场价格趋势(四)宏观调控对新安江楼市的可能影响四     项目基本分析(一)项目概况和开发条件(二)项目优势与劣势分析(三)项目的机会与风险分析(四)产品与销售价格五     项目财务分析36 六     结论与建议 一   建德市社会环境综述(一)          社会文化建德市隶属杭州市，地处浙江省西部，钱塘江上游，杭州—黄山黄金旅游线的中段。东与浦江县接壤，南与兰溪市和龙游县毗邻，西南与衢县相交，西北与淳安县为邻，东北与桐庐县交界。市人民政府驻地为新安江。全市下辖新安江、洋溪、更楼3个街道，12个镇、11个乡、518个行政村。全市总人口51.9万，计17.12万户，非农业人口11.62万。建德多山地丘陵，占全市总面积的88.6%；平原地域面积非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市总面积的9.4%；建德山川毓秀，境贯“两江一湖”（富春江、新安江、千岛湖），旅游资源丰富，是国家首批公布的重点风景名胜区之一。建德是浙西重地，境内有320、330两条国道，是江浙至赣闽的主道，在建的杭州至千岛湖高速公路通车后，建德与杭州的行车时间将缩短为一个小时，成为杭州通往千岛湖最为便捷的通道；境内有金千铁路，与浙赣线相连；有航道105公里，可通200吨级的船只、1000吨级船队，上可达黄山市，下可出杭州湾入海。新建“建德千岛湖通用航空机场”，使建德交通便捷程度大大提高。(二)          经济生活建德经济发展水平在杭州下辖县市区中相对落后，但近年来呈现快速上升趋势。2004年全市生产总值（GDP）达到102.52亿元，比上年增长12.2%；其中第三产业增加值为33.40亿元，增长16.6%。三次产业结构为14.1:53.3:32.6。按户籍人口计算的人均生产总值为20098元。完成现价工农业总产值259.38亿元，增长25.2%。36 全年居民消费价格总水平比上年增长2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增长15.3%。2004年末城市居民人均居住面积20.2平方米，比上年增加2.1平方米；农民人均居住面积52.5平方米，增加2.9平方米。(三)          城市建设发展趋势“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市发展目标。具体分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更楼新区等区块的基础设施建设，初步拉开新城框架，下涯溪上、西岸、黄饶等地揭开建设序幕，形成约5平方公里左右的新城轮廓，城市建成区面积达到10平方公里左右，人口达到12.5万左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更楼新区和下涯溪上、西岸、黄饶区块约5平方公里左右，城市建成区面积达到15平方公里左右，人口达到15万左右，环三江口经济圈和国道沿线经济进一步提升，生态环境进一步改善，建成区绿地率、新安江水质和空气质量进一步提高，形成较为理想的山水旅游城市雏形。第三步，到2020年，城市规模进一步拓展，形成北至下涯镇唐村、上市村，东至杨村桥镇绪塘村、马目乡施家村、下河村，南至马目乡马目村、联横村，新安江街道黄泥墩村、更楼街道湖岑畈村，西至千岛湖约35平方公里左右的城市轮廓，人口达到20万人左右。新安江城市发展基本遵循“东扩南拓、沿江发展”的战略。新安江目前城区布局以三个下辖街道为中心分为相对独立的三个区域，不能形成连片的整体，其中新安江街道为历史较长的老城区，设施较成熟，居住密集，城市空间狭小；洋溪是新城区的发展方向，根据市政府的设想，在洋溪将“再造一个新安江”，这里是城市发展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已经在建设中，将在洋溪路线分叉，其主线跨新安江经与杭金衢高速公路相衔接，其支线至终点淳安县千岛湖，预计2006年完工。杭千高速的建设将大大推进城市沿江东扩的步伐。36 2004年城市建设力度明显加大。“83221”路桥隧绿工程全面推进，新安路综合整治、白沙路路网、大塘坞小区主干道、江南路、城市污水处理厂等工程先后竣工，严州大道、洋安大桥、203人防隧道等工程完成年度任务。溪头、洋溪畈、更楼等新区开发取得新进展，城市建成区面积从5.5平方公里扩大到7.2平方公里，城市化水平基本达到40%。2004年，城市生态环境进一步改善，建成区绿化覆盖面积298.8公顷，公共绿地面积90.5公顷，绿地率达到38.9％，创建成为“全国绿化模范城市”。建德市新行政中心和城市广场初步规划在桥东新区，城市市中心即将东移，对溪头新区、东部新区、洋溪等区块具有明显的推动作用。新安江城市的发展处于刚刚起步阶段，蕴涵了很大的发展空间和机会，城市发展将大力推动房地产业的发展，预计未来5年是新安江房地产开发的黄金时期。   二   建德城市房地产市场综述建德房地产市场一直以来处于供应严重短缺的状态，这种态势的最主要成因是当地土地资源的匮乏。建德市区所在地新安江镇，山多、水多，可直接用于开发的土地较少，土地后备资源相当贫乏。直到1995年，建德几乎没有房产业可谈。1995年以后，房改政策、金融政策频出，商品房市场逐渐形成，引发了强大的购房热。1998年前，建德的每年的住宅供应量大概在9万平方米左右，根本无法满足当地人购房的需求。自2000年起，房地产市场步入相对正规的发展轨道，相继出现月亮湾、新安明珠、蓝天雅苑等一批精品楼盘。2004年，是建德房地产发展相对成熟并且市场旺盛的一年，市场销售处于比较理想的状态。2005年3月以来，随这国务院严厉的房产新政出台，市场明显疲软，观望气氛很浓，新房和二手房成交价格和数量均不理想。36 图表1(一)          土地市场建德自2001年以来土地收购量逐年迅猛增加；土地市场的招拍挂随之启动，土地出让成了当地政府的一项重大收入来源，土地价格上升也比较快。2003年，政府曾有比较大的土地出让计划，计划年度出让开发建设近1300亩，但最终没有实现。至2004年，建德土地出让已经基本实现全面的招拍挂制度，出让数量也是有史以来最大的，共计1031亩，平均出让价格高达68.6万/亩，但出让土地多在洋溪、乾潭，市区大面积出让地块不多。至2004年底，全市建设开发用地存量估计约3000亩，主要分布在新城市规划区。建德土地资源极为稀缺，加上城市内地形比较复杂，大面积整块出让的开发用地并不多。在城市沿江东扩过程中，东区、桥东、溪头推出的地块质量都比较好，除了地形比较规整面积比较大外，更有临江的景观优势，预计该三块区域可供开发的土地面积会在1500亩左右。尽管土地资源比较紧展，但经过几年的良性开发，基本上可以盘活一些土地资源，特别是开垦一批未利用土地资源，建德土地储备仍比较充裕。近年来开发商对拿地热情不够大，建德土地价格上升过快可能主要原因，细观历次招拍挂活动，发现流标的情况比较多，包括本项目的地块也已经过多次挂拍了。另外建德开发商心态不够成熟也是重要的原因。图表2(二)          房地产投资2000年建德市开始加大房产开发量，房地产开发投资16267万元，其中住宅达13645万元；2001年房地产开发投资额又比2000年增长122.7％，其中住宅投资增长了110.69％，商品房销售19.19万方，增长24%，出现第一个开发高开发峰期。36 2003年房地产开发投资到达近几年的最高点，增长幅度达52.6%,远远超过经济发展速度，2004年在宏观调控等因素影响下，投资有所回落，呈负增长状态。建德房地产投资额指标的上升明显大于其它各项指标，一方面说明土地成本上升幅度比较大；其次，也表明了房地产开发的品质在明显提高，单位面积开发成本在增大；另一方面，说明城市改造所需的安置房和经济适用房的开发量亦比较大。图表3(三)          房地产开发量2000年至2004年，商品房的竣工面积和销售的变化基本比较平稳，新开工面积在2003年数量比较大，达到47.09万平方米，而房地产施工面积呈逐年大幅上升的趋势（图表4）。这种情况明显表征建德商品房的可供应量呈明显增加趋势，特别是2004年出让1031亩土地后，预计2005年至2006年新开工面积将有大幅增长，未来几年建德的商品房供需结构将发生明显的转变。目前建德正在实施的经济适用房总建筑面积21.2万平方米，其中：枫树坞7.2万平方米，溪头3万平方米，田坞5万平方米，江村埠、城东、洋安各2万平方米。图表4(四)          房地产销售情况2000年至2004年，全市房地产销售量和销售金额一直呈平稳增长趋势，没有大起大落，销售均价有在2002年和2004年有比较大的上升，精品楼盘对销售均价的拉升作用比较明显。商品房竣工面积和销售面积接近，供需基本平衡，整体消费状态比较健康。36  图表5图表6(五)          开发企业目前全市有房地产开发企业约40家，其中外地企业约占一半。外来开发商凭借其在各地的成功开发经验，有力提升了项目开发质量和市场营销水平，对建德房地产发展作出了很大的贡献。事实上，由于对建德了解不够深入，外地开发企业对建德房地产市场比较看好的不是很多，但已经在当地经营过项目的企业则比较看好建德房地产的稳健性和购买需求的真实性，市场风险相对较小。三新安江房地产市场分析尽管全市商品房供应目前呈明显上升趋势，供应量主要增长区域为城东新区、洋溪、乾潭，城东新区的新增开发量总量明显少于洋溪、乾潭，与目前的城市地位和人口规模相比相对偏少。新安江街道的目前常住人口数量约7.2万，占建德市城镇人口的62%强，而未来三年预期的商品房供应量估计不到全市的40%。因此，可以肯定新安江镇区包括新区的房地产供求关系在未来3年时间内不可能有明显的改变。(一)市场供应2002年至2004年新安江老城区开发商品房约20余万平米，大部分项目均已销售完成，目前在开发销售项目数量少，规模大多比较小，住宅总量不超过5万平方，可能的新增供应量亦不多。新安江过去成片开发小区不多，整体居住质量不高，新区开发将改变目前现状，大面积成片开发项目将不断出现。新安江街道目前开发热点主要集中在城东、桥东、溪头三大区块。36 1.       热点开发区块城东区块 以锦华园为主要代表，该项目规模比较大，小区环境比较好，为目前主城区最大规模社区。另外有沿江的新安江半岛山庄正待开发。桥东区块 总占地约1000亩，除去市行政中心、市政广场等公建外，估计开发用地400亩左右，目前尚无在建项目。溪头区块 严州大道沿江而上，基本上为推平山丘而整治清理出来的开发用地，估计总体土地供应量比较大，3年内有可能出现1000亩以上新增土地供应。目前有安置房兴溪公寓已经入住，水韵天城开发中，兽王集团已取得变电所以北地块，待开发。本项目即位于该区块水韵天城北面，相隔严州大道。三大热点区块的大部分楼盘均有机会依托江景优势。2.       典型开发项目新南北·水韵天城开发商：建德南北房地产开发有限公司项目位置：位于下溪头，新安江北岸，320国道以东，严州大道以南.项目规模：占地46231平方米，总建筑面积57810平方米，计划总投资2亿元，容积率1.25，建筑密度27.9%，绿地率35.0%，规划88套排屋和256套高层公寓。项目进度：一期排屋基本结顶，22套排屋已于6初开始预售，目前已签约15套左右。户型：排屋面积在210平方米—280平方米。价格：一期排屋价格5000~6000元/平方米，每套订金30万元。36 配套：幼儿园、会所、卫生站、体育健身房、金融邮电、电信站、门禁系统、安防系统、背景音乐。综合概述：该楼盘以“水”为名，面向新安江。设计以水为主要景观设计要素，师法自然，筑土为丘，沉地为河。并根据物业类型和绿地面积的不同，分成三大主题景观区，即商业街区营造的林荫大道氛围的“林荫区”、多层建筑间以绿化及微地形处理为主的“绿谷区”、排屋区以点题的水景为主要景观元素的“音乐水景区”。小区内以排屋居多，户型多样化，小区景致幽雅，舒适安逸，是工作之余居住的后花园。车位：地下93辆，地面室内109辆，地面室外12辆，车位配比为1：0.6。锦华园小区开发商：建德市华东城市建设投资有限公司项目位置：位于建德市新安江城区东入口处，东临320国道，与新安江体育中心隔路相对，南为新安东路和新安江广场。项目规模：总用地面积132874平方米，建筑面积163434.2平方米，建筑密度25%，绿地率大于30%。人口发展规模约3600人，1000户，是建德市迄今为止建设规模最大的住宅小区，以多层住宅为主、小高层为辅。项目进度：顺利推出一期、二期楼盘后，第三期预期在下半年推出；二期以复式大面积户型为主，再加上契税上涨的原因，因此到目前为止的尚存有不少余房，销售速度相对放缓；不少一期二手房在市场上的价格由原先的3800—3900元/平方米，降至目前3600元/平方米左右；三期，由于方案的调整，预计将在年底推出。价格：一期开盘共有住宅19幢，306套，售价为2468-3088元/平方米，均价约2700元/平方米。二期均价基本在3500元/平方米左右。36 户型：一期有标准层、跃屋、复合式户型，面积从88至230平方米之间的20多种户型供选择。物管：由上海经华物来管理有限公司负责全程物业服务，为进一步体现“人性化、现代化、高能化”的管理理念，公司因地制宜，组建了“建德市经华物业管理有限公司”，提出更新、更高、更科学的管理要求和制度。配套：全方位的智能化社区服务管理系统，如安全防盗电视监控系统、可视楼宇对讲系统、周界防跨越报警系统、电子巡更系统、背景音乐系统和停车场管理等报警系统，加上保安人员的巡逻和物业管理中心的值班，为小区居民提供人性化的安全居住空间。小区中心还有5000余平方米的中心水景绿化，是小区居民休闲、娱乐的场所。综合概述：该楼盘为新安江品质较高的楼盘，小区周围文化、公建、休闲、娱乐设施齐备，依山望水，自然环境优美。小区由香港A%I建筑与景观设计有限公司负责建筑与景观的设计，采用德式风格。小区的建筑风格独特，户型功能出众，安全智能化建设出色。车位：采用多元化地停车系统设计，除部分为地上车库外，基本都采用地下车库形式。        金山湾小区开发商：杭州建德官园房地产有限公司项目位置：建德市新安江牛头山，健康南路项目规模：总占地面积39011平方米，总建筑用地面积9559平方米，建筑面积为49934.08平方米，容积率1.28，均为多层公寓。项目进度：顺利推出一期后，7月将推出二期多层公寓，共计170多套，预登记情况良好。价格：一期价格约3500元/平方米     36 户型：90~120平方米新安江半岛山庄开发商：杭州新安江半岛山庄有限公司项目位置：位于建德市新安路东端，东临江滨大道及新安江，西接新安路及320国道，北边为跨新安江大桥的引桥。项目说明：是一处以新安江江景为载体的江景房。整个块区以严州路为轴心．分为东西两侧，西侧占地面积为1844平方米．绿化率高达65％以上，以开放式绿地公园为主；东侧占地面积22875平方米，绿地率35％以上，以千岛湖大酒店以及别墅和公寓为主。项目进度：不详(二)住宅市场需求购买人群分析：Ø       新安江近年城市建设拆迁量比较大，但大部分住户选择安置房，新增商品住宅需求不多。Ø       年轻人婚房，由于经济实力有限，一般选择普通公寓为主。Ø       机关事业单位人员换购房，目前比例不大，但未来潜力比较大，该消费群的收入相对比较高，加上数量不菲的购房补贴，可望形成高端物业的主力消费群。Ø       农村富裕阶层进城置业，倾向购买大户型和排屋。Ø       新安江二手房市场表现一直不够活跃，表明购房改善居住条件者居多，但亦存在部分投资需求。Ø       新安江楼市在外界没有引起太多关注，除月亮湾，外来投资客购买比较少。36 户型需求：公寓主流户型为90~100平方的2居室，110~130平方的三居室，后者市场需求量更高。首选购房区域市中心房固然方便，但居住环境并不理想，目前新安江购房对环境和品质关注有加，规模社区和江景房则更受欢迎，价格亦接近甚至超过市中心房。东部项目受欢迎。产品类型：多层公寓：目前新安江的主流产品。高层、小高层公寓：目前市场接受度尚有问题，如月亮湾、新安明珠均有小高层余房。排屋、别墅：属于高端产品，目前市场供应量不大。(三)住宅市场价格趋势新安江市区商品住宅近年来一直呈快速增长状态。2000年到2002年，新安江市区的商品住房平均房价由1580元／平方米上升到2500元／平方米，商品房最高价格超过3000元/平方米；2004年中期市区均价基本突破3000元/平方米，最高价格达4000元/平方米以上，2004年底至2005年1季度，均价达3500元/平方米，优质江景房高达5000元/平方米。新区大型高品质社区均价逼近甚至超过市中心楼盘。锦华园2004年7月一期销售均价2700元，低于蓝天雅苑300多元/平方米，而目前其二手房价格已基本超过蓝天雅苑。江景房价格涨幅最大。2003年以来，江景房与其它户型差价明显拉大，单价基本相差500元~1000元，甚至目前有临江景观的普通公寓单价已达到4500~5000元。36 未来趋势预测。和同类城镇相比，新安江楼价已经处在普遍高位，整体大幅上涨的可能性已经不大。在走出政策调控以前，市场不会过于活跃，房价可能有所回归到2004年中期水平。走出政策调控后，高速公路的建成通车，新增项目大量出现，很可能会出现激烈的投机性炒作，但一般不会持久。(四)政策调控对新安江楼市的可能影响今年3月至5月国务院对全国房地产市场出台了严厉的调控政策，虽然各地反映效果有所不同，但房地产整体势头已经得到控制，价格增幅趋缓，成交量明显下降，局部价格有所回落，市场观望气氛浓厚，对投资性购房和投机性炒作打击明显。新安江仅是房地产开发的四线城市，虽然近年楼价上涨比较快，但基本为真实供求关系下的补涨，房价收入比基本在7以下，楼市供需形势良好，投机性炒作基本不存在。从理论上讲，政策调控对新安江楼市信心会有所打击，不可避免出现观望局面，实质影响不会很大；但具体政策出台后触动了交易成本，对价格产生直接影响，出现一定的回归，至少回归量将达到可以弥补新增交易成本。据统计，２００４年，在宏观紧缩背景下，全国房地产开发投资增长２８．１％，房地产开发投资额占GDP的比重达９．６４％，房地产投资占GDP的6.12%，远低于全国水平。政策调控对新安江楼市回起到放缓节奏的作用，但不可能产生灾难性后果。需要警惕的反而是调控结束以后的局势。 四   项目基本分析(一)项目概况和开发条件地理位置 36 位于新安江溪头综合开发区块，320国道以东，严州大道以北，距老城区仅几分钟车程，交通比较便利。西侧有安置农居点（已建成），隔严州大道南侧为兴溪公寓（已建成）和新南北房产的水韵天城项目，隔严州大道东南面为变电所和兽王地块，项目往东北为规划用地。新安江湾道环抱本区块。地   形 为山丘改造地，呈北高南低坡地，向南向东地势走低，与严州大道高差约4米，与滨江大道高差约10余米。变电站高压线好象穿过本项目（不确定）。开发条件 占地70亩，规划容积率1.0，建筑面积46666.9平方米，净地出让，土地价格80万元/亩。(二)产品与销售价格产品类型建议：3层排屋、4层叠排为主，辅以多层公寓和电梯公寓。销售均价预期：3500元/平方米，上下伸缩弹性各20%。  五   项目财务分析(一)基本说明Ø       财务分析从签订土地出让协议后开始，至项目竣工并实现全部销售收入止。以3个月为1个计算期，开发建设期拟定为15，即45个月。前期规划、设计、策划，2个计算。施工建设共12计算期，按分三个组团平均划分。Ø       土地款按前期一次性支付计算，工程款按每个组团按计算期平均支付。Ø       销售进度共10个计算期，按每期10%平均划分，平均计算销售回款。Ø       项目中非主体经营收入未纳入计算。Ø       基准收益率按2004年国内79家房地产类上市企业平均净资产收益率8.26%计算。36 Ø       开发自有资金率假定55%。Ø       公建面积按照中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93执行。Ø       项目基本参数为初步测算，未经精确核实，存在一定误差。项目选用的基本参数和未来收益计算，是以拟建项目按时保质完成并达到设定的经济技术指标为前提，项目开发过程中的提前、延期或其他不确定、不可控因素，不在考虑范围。 (二)项目投资预算1.       成本估算（见财务分析表一）2.       投资计划（见财务分析表二） (三)项目现金流量分析（见财务分析表二、三）项目建设进度、销售进度均包含于表中。(四)项目财务评价1.       项目财务指标分析（见下表）36 序号 项目名称 计量单位 基本方案 1 土地出让费 万元 5602 1.1  征地费单价 元/M2 1200 1.2  征地费单价 元/亩 800271 1.3  36 征地费占比例 % 47.09 2 项目总成本 万元 11897 3 资金筹措 万元 11897 3.1  资本金 万元 6543 3.2  借款 万元 5353 4 经营总收入 万元 15409 4.1  销售收入 万元 15409 4.2  36 租赁收入 万元 0 5 利润总额 万元 3513 6 所得税 万元 1159 7 税后利润 万元 2354 8 全投资财务内部收益率 % 22.06 9 资本金财务内部收益率 % 85.29 10 全投资财务净现值(Ic=8.26%) 万元 1877 11 资本金财务净现值(Ic=8.26%) 万元 6784 12 全投资回收期 年 2.66 13 资本金回收期 年 1.77 14 投资利润率 % 29.53 15 资本金利润率 % 53.69  2.       项目净现值评价以全部投资测算，本项目财务净现值为1877万元，表明本项目开发完成后累计收益的现值大于原始投资的现值，该投资项目的报酬率大于基准收益率（即2004年国内79家房地产类上市企业平均净资产收益率），开发商可以获得折现后净收益1877万元，项目在经济上完全可行。3.       项目内部收益率评价本项目内部收益率为22.06%，高于基准收益率，具备优秀的盈利能力。36 本项目内部收益率计算的基本前提是项目在后续开发过程中保持稳定持续的开发销售状态，同时建德房地产市场亦保持稳定发展态势。4.       项目敏感性分析投资风险来源于市场的变化，由于目前政策调控的力度比较大，市场存在很多不确定的变数，市场销售价格在未来三年内起伏的可能比较大。由于开发成本中固定的土地成本占了47.09%，所以总成本的变化概率比较小，本方案以销售市场的变化作为变量，具体分析项目敏感性，见下表：项目名称 基数 敏感性分析结果 销售-20% 销售-15% 销售-5% 销售+10% 销售+20% 经营总收入 15409 12328 13098 14639 16950 18491  36 销售收入（万元） 15409 12328 13098 14639 16950 18491 利润总额（万元） 3513 634 1354 2793 4952 6391 税后利润（万元） 2354 425 907 1872 3318 4282 全投资财务内部收益率% 22.82 4.42 9.2 18.45 31.25 39.28 资本金财务内部收益率% 87.76 62.02 68.65 81.51 99.83 111.68 全投资财务净现值(Ic=8.26%)万元 1914 -473 124 1317 3107 4301 资本金财务净现值(Ic=8.26%)万元 6805 4342 4958 6189 8037 9268 全投资回收期（年） 2.64 3.24 3.06 2.76 2.44 2.29 资本金回收期（年） 1.75 1.97 1.9 1.79 1.67 1.61 投资利润率% 29.53 5.43 11.53 23.58 41.27 52.82 资本金利润率% 53.69 9.87 20.96 42.87 75.04 96.04  36 Ø        内部收益率敏感性分析：销售下降20%，内部收益率下降18.4%，销售下降15%，内部收益率下降13.62%，销售上升20%，内部收益率上升16.4%，线性影响非常大，销售波动对收益率影响几乎成正比。Ø       销售下滑20%是比较悲观的估计，但即使如此，项目依然能实现盈利。当销售价格下降24.4%时，项目内部收益率为0，在该销售价格形势下项目完全不可行。Ø       本方案对基准销售价格的设定是比较保守的价格，已经考虑了部分政策调控因素，上浮10%应该是比较合理的价位。本方案自由资金设定比率为55%，比一般项目高；融资成本则按人民银行的基准贷款利率设定。如果自由资金下降，而融资成本上升则会影响降低利润率。所以在项目开发过程中必须密切关注和控制资金成本，节省资金的运用和加快资金的流转，同时严格控制费用发生。 六   结论与建议(一)          新安江房地产市场发展偏弱，目前新安江市场的高端住宅产品依然稀缺，而购买群体已经形成，加上财务层面弹性空间比较大，本项目完全有条件启动。(二)          一般所认为建德土地供应紧缺的情况目前基本已经不再存在，必须正视未来有更多的市场竞争者进入。(三)          政策调控必将暂时滞缓新的市场竞争者的进入，本项目应在经济可行性比较好的情况下，尽快启动，稳步开发。政策调控对自由资金比率较高的项目或许有积极的意义。(四)          新安江的客户已经比较重视品质和品牌，项目的开发质量、品牌形象和小区生活品质的提高是本项目在竞争上处于领先地位的关键所在。36 (五)          新安江大规模城市建设华章初序，楼市的花样年华才刚刚开始，至少3~5年的黄金时期就是本项目的发展机遇。36'