房地产开发项目 可行性研究报告 91页

'某某镇xxxx房地产开发项目可行性研究报告泉州大智慧咨询顾问有限公司二O一O年三月88 目录第一章总论11.1、项目概况11.2、投资单位简介61.3、报告编制依据与范围7第二章政策环境分析92.1、2009年房地产调控政策回眸92.2、2010年房地产政策162.3、政策分析小结19第三章投资环境与市场分析213.1、宏观投资环境213.2、2009年泉州市经济运行情况283.3、2009年泉州市房地产市场分析343.4、未来房地产市场形势判断36第四章SWOT分析与项目定位384.1、项目SWOT分析384.2、项目定位39第五章项目选址及建设条件425.1、项目选址425.2、建设条件42第六章项目规划与设计方案456.1、项目基本规划指标456.2、项目基本规划466.3、建筑设计方案47第七章环境影响分析5588 7.1、环境现状分析557.2、环境影响分析55第八章劳动安全卫生与消防628.1、劳动安全卫生628.2、消防66第九章项目实施进度与工程招标719.1、建设工期719.2、项目实施进度安排719.3、项目实施进度横道图719.4、工程招标73第十章投资估算与资金筹措7610.1、编制依据7610.2、投资估算7710.3、资金筹措78第十一章财务评价8011.1、评价依据8011.2、销售收入分析8111.3、财务评价8211.4、不确定性分析83第十二章研究结论与建议8512.1、结论8512.2、建议86相关附表与附件88 第一章总论1.1、项目概况1.1.1、项目名称某镇“xxxx”房地产开发项目。1.1.2、投资单位xx房地产开发有限公司。1.1.3、建设地点市某镇永湖村，总用地面积为53816.0平方米，其中实际用地面积为50515平方米，分摊道路面积为3301平方米，用地性质为商住用地。1.1.4、建设内容与规模本项目用地性质为商住用地，总用地面积为53816.0平方米，实际用地面积为50515.0平方米，主要建设内容如下表：项目数量备注总用地面积53816.00㎡道路面积3301.00㎡实际用地面积50515.00㎡地上建筑面积98813.68㎡其中一期91793.83㎡其中住宅80642.00㎡商业11151.83㎡二期（商业）7019.85㎡含配套设施地下建筑面积22000.0㎡88 建筑占地面积20105.00㎡其中一期17305.00㎡二期2800.00㎡建筑密度（%）39.8%容积率1.96绿地面积17680.25㎡绿地率（%）35.0%总户数617户其中住宅户数515户单身公寓户数102户停车位860位其中地上停车位334位地下停车位526位社区卫生服务站60.00㎡为配套设施，不出售部分居住小区文化室60.00㎡社区居委会办公用房120.00㎡社区物业管理用房212.00㎡社区警务室20.00㎡1.1.5、投资估算与资金筹措l投资估算本项目总投资估算为32080.25万元，其中建设投资为30437.05万元，建设期利息为432.0万元。建设投资包括工程费用为23201.61万元，工程建设其它费用为7235.44万元，基本预备费用为1211.2万元，建设期利息为432.0万元。详见《项目投资估算表》。l资金筹措88 本项目总投资估算为32080.25万元，目前投资方---xx房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费6213.03万元，已办理并取得《国有土地使用权证》，证书编号为：晋国用（2004）第01549号。因此，投资者目前需筹措资金总额为25867.22万元，其中计划向银行贷款8000万元，企业自筹资金17867.22万元。资金筹措与资金计划运用表，如下表：序号内容合计第一年第二年第三年第四年1项目总投资32080.2513843.607846.577846.572543.521.1土地取得成本（已付清）6213.036213.031.2建设投资24224.027267.2067267.2067267.2062422.4021.3预备费1211.2363.36363.36363.36121.121.4建设期利息4322162162资金筹措32080.2513843.5967846.5667846.5662543.5222.1银行贷款8000400040002.2企业自筹24080.2513843.5963846.5663846.5662543.5222.2.1土地取得成本（已付清）6213.036213.032.2.1建设投资等17867.227630.573846.5663846.5662543.5221.1.6、经济效益分析通过对项目的财务分析评价得出指标，详见《项目全投资现金流量表》：l静态指标88 1）总销售收入为47396.48万元；2）项目税后利润为7576.96万元；3）销售利润率为15.99%；4）投资利润率为23.62%；l动态指标1）项目税前财务净现值为1779.16万元（i=12%）；2）项目税前财务内部收益率为15.59%；3）项目税前投资回收期为3.4年；4）项目税后财务净现值为162.86万元（i=12%）；5）项目税后财务内部收益率为12.35%；6）项目税后投资回收期为3.96年；综合以上分析，项目税后财务净现值为162.86万元>0，税后财务内部收益率为12.35%>12%，因此，本项目的各项经济评价指标均达到了同行平均水平，因此，本项目在经济上是可行的。1.1.7、社会、环境效益l社会效益对居民收入的影响：项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理层人员、个体工商业主等，他们平均收入较高，基本不构成较大困难的分期付款；对居民生活水平与生活质量的影响：良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也增加了物业管理职能的重要发挥；88 对当地文化、教育、卫生的影响：补充了周边中、小学校生源，为住户提供信息；对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响：完善当地基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建 。“xxxx”项目建成后，周围生活设施齐全，交通方便，环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高某镇城镇居民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高当地居住物业档次，提升地价，带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休闲、交通等产业的全面发展。项目的建设还有利于改善某镇城镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。l环境效益本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。项目建成后将在当地形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。所以，项目建成后将改善周边居住与商业环境，提升城市品位，具有显著的环境效益。88 1.2、投资单位简介企业名称：xx房地产开发有限公司企业住所：市某工业园区企业注册号：350582100064409法定代表人：许金举注册资本：壹仟万圆整实收资本：壹仟万圆整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：房地产开发。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）成立日期：一九九三年九月二十八日营业期限：一九九三年九月二十八日至二O一三年十一月十日企业主要管理人员姓名性别国籍最高学历陈耀高 男 中国 大专 张新河 男 中国 大专 何水生 男 中国 其他 吴荣胜 男 中国 大专 严昌忠 男 中国 大专 余思彬 男 中国 大专 杨丽英 女 中国 大专 黄上游 男 中国 本科 张文如 男 中国 大专 黄建新 男 中国 大专 许金举 男 中国 大专 1.3、报告编制依据与范围1.3.1、编制依据88 1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；3）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；5）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；6）《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》7）《市某镇总体规划》8）市城市规划建设《建设项目选址意见书》9）投资项目可行性研究报告编制指南10）委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经综合考虑，合理分析编制而成。1.3.2、编制范围本可行性研究报告主要对xx房地产开发有限公司投资建设的xxxx88 房地产开发项目可行性问题进行分析评价，主要包括政策环境分析、房地产市场分析、建设规模、选址、节能环保、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析等内容，以供决策者参考。88 第二章政策环境分析2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，与之相适应，房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化，持续五年的紧缩型调控慢慢放松，过渡到2009年的扩张型调控轨道上去。2.1、2009年房地产调控政策回眸 2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕131号文件。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。    2009年1月9日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》。会议要求，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是，全面推进保障性住房建设。以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。二是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发〔2008〕13188 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。强化住房保障与稳定市场发展--这是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。同时，这也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线，2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009年2月10日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。"对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。进入2009年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。2009年288 月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009年4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。2009年5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。2009年5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》（国土资发[2009]58号），要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010-201188 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。2009年5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号)中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始"松绑"。2009年5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》》(国税发[2009]91号)，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年6月10日，国土资源部强调，"小产权房"实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的"小产权房"等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009年年中，各地房地产市场上演了"地王频出"、"量价齐升"、"一房难求"的火爆场面。2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2009年1088 月中旬以来国内一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集中入市显著影响了楼市。2009年，房地产市场最火暴的名词无可争议的是"地王"。北京、上海、重庆、杭州、成都……"50.5亿元"、"72.45亿元"、"40.6亿元"……"地王"可谓无处不在。"地王"的频频出现不仅使得房价大幅上涨，更是引起了国土部的关注。2009年11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。2009年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。为遏制部分城市过快上涨的房价，2009年12月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。    在取消二手房营业税优惠政策仅仅588 天后，楼市的另一只"靴子"终于落下。2009年12月14日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议提出，"未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头"。会议提出了"增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设"四条具体措施(简称"国四条")。在房地产信贷政策方面，会议要求"继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。"这是中央政府2009年内首度对国内房价走势作正面表态。国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了"关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见"。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。2010年，公共租赁房的具体政策将出台。    2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》》(财综〔2009〕7488 号)，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商"首付比例不得低于全部土地出让款的50％"，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对"囤地"起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。2009年12月18日，住房城乡建设部部长姜伟新在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上表示，2010年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。具体是：要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间，基本解决城镇1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2009年12月288 3日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2.2、2010年房地产政策为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高"返点"费用，引发银行间的恶性竞争，中国银行（601988）业协会正式下发［2009］138号文件《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，全面叫停房地产交易中介返点；要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的"返点"费用。此外，《通知》还要求，各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。为防范可能发生的风险，《通知》特别强调，各会员银行要规范贷前审查制度。银行要做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。要与借款人面谈贷款申请，面签贷款合同。银行业金融机构向房贷中介高"返点"会扰乱市场秩序，也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害银行和消费者的利益。88 《上海证券报》2010年1月5日报道：从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，2010年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税"空转"工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。据了解，国家税务总局在一个工作会议上，布置了2010年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税"空转"试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（88 "国十一条"），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。》，《通知》中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。"国十一条"综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从"调结构、抑投机、控风险、明确责任"四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。"国十一条"的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。在"国十一条"出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010年1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年688 月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的"适度宽松"货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。2010年1月13日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于40％的要求。在2010年1月15日召开的2010年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行"输血"房市，以此来控制房价过快上涨。2.3、政策分析小结中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视2009年房价这种非理性上涨，也因此在201088 年开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对2010年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对2010年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于2010年的信贷政策。从2009年年底和2010年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免"惊群"现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。88 第三章投资环境与市场分析3.1、宏观投资环境3.1.1、国民经济总体回升向好2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。　　初步测算，全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。1）农业生产继续稳定发展，粮食实现连续六年增产88 全年粮食总产量达到53082万吨，比上年增长0.4%，连续6年增产。其中，夏粮产量12335万吨，增长2.2%；早稻3327万吨，增长5.3%；秋粮37420万吨，下降0.6%。油料产量预计增长5%左右，糖料下降9%左右。肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量7509万吨，增长5.0%。其中，猪肉产量4889万吨，增长5.8%。生猪出栏6.4亿头，增长5.7%；生猪存栏4.7亿头，增长1.5%。2）工业生产逐季回升，实现利润由大幅下降转为增长全年规模以上工业增加值比上年增长11.0%，增速比上年回落1.9个百分点。其中，一季度增长5.1%，二季度增长9.1%，三季度增长12.4%，四季度增长18.0%。分经济类型看，国有及国有控股企业增长6.9%；集体企业增长10.2%；股份制企业增长13.3%；外商及港澳台投资企业增长6.2%。分轻重工业看，重工业增长11.5%，轻工业增长9.7%。分行业看，39个大类行业全部实现同比增长。分地区看，东、中、西部地区分别增长9.7%、12.1%和15.5%。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.67%。　　1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润25891亿元，同比增长7.8%，比上年同期加快2.9个百分点。在39个工业大类中，30个行业利润同比增长。3）投资持续快速增长，涉及民生领域的投资增长明显加快88 全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%，增速比上年加快4.6个百分点。其中，城镇固定资产投资194139亿元，增长30.5%，加快4.4个百分点；农村固定资产投资30707亿元，增长27.5%，加快6.0个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长49.9%，第二产业投资增长26.8%，第三产业投资增长33.0%。分地区看，东部地区投资增长23.9%，中部地区增长36.0%，西部地区增长35.0%。涉及民生领域的投资大幅增长。全年基础设施（扣除电力）投资41913亿元，增长44.3%。其中，铁路运输业增长67.5%，道路运输业增长40.1%，城市公共交通业增长59.7%。居民服务和其他服务业增长61.8%，教育增长37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长58.5%。全年房地产开发投资36232亿元，增长16.1%，增速比上年回落4.8个百分点。4）市场销售增长平稳较快，部分产品销售快速增长全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%；扣除价格因素，实际增长16.9%，实际增速比上年同期加快2.1个百分点。其中，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。分行业看，批发和零售业消费品零售额105413亿元，增长15.6%；住宿和餐饮业消费品零售额17998亿元，增长16.8%。在限额以上批发和零售贸易业商品零售中，除通讯器材类外，其他20类商品零售均实现较大幅度增长。其中，服装、鞋帽、针纺织品类增长18.8%，家具类增长35.5%，汽车类增长32.3%。5）居民消费价格和生产价格全年下降，年底出现上升88 全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%。分类别看，八大类商品价格四涨四落：烟酒及用品上涨1.5%，医疗保健和个人用品上涨1.2%，食品上涨0.7%，家庭设备用品及维修服务上涨0.2%；居住下降3.6%，交通和通信下降2.4%，衣着下降2.0%，娱乐教育文化用品及服务下降0.7%。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年工业品出厂价格下降5.4%，12月份由负转正，当月上涨1.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%；商品零售价格下降1.2%。6）进出口总额全年下降，自11月份由降转升全年进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%。11月份进出口总额同比涨幅由负转正，当月增长9.8%，12月份增长32.7%。全年出口12017亿美元，下降16.0%；进口10056亿美元，下降11.2%。进出口相抵，贸易顺差1961亿美元，比上年减少994亿美元。7）城乡居民收入稳定增长，就业形势好于预期全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。8）货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加88 12月末，广义货币（M2）余额60.6万亿元，比上年末增长27.7%，增幅同比加快9.9个百分点；狭义货币（M1）22.0万亿元，增长32.4%，加快23.3个百分点；市场货币流通量（M0）38246亿元，增长11.8%，回落0.9个百分点。金融机构各项贷款余额40.0万亿元，比年初增加9.6万亿元，同比多增4.7万亿元。3.1.2、房地产业复苏，供销两旺1）房地产开发完成情况　　2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。　　2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。　　2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。　　2）商品房销售情况　　2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。　　3）房地产开发企业资金来源情况88 　　2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。　　4）70个大中城市房屋销售价格指数　　12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。　　新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。　　分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。　　分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。　　分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：广州19.9%、金华14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；价格下降的城市有1个：唐山下降2.0%。88 　　与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚5.1%、北京4.5%、温州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%；价格下降的城市有1个：锦州微降0.1%。　　二手住宅销售价格同比上涨6.8%，涨幅比11月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。　　分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳23.9%、温州19.2%、杭州13.9%、厦门13.2%、金华12.1%；价格下降的城市有1个：唐山下降1.8%。　　与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、海口2.3%、厦门2.0%；价格下降的城市有1个：昆明微降0.1%。　　新建非住宅销售价格同比上涨4.3%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比11月份缩小0.3个百分点。　　与上年同月相比，办公楼销售价格上涨6.4%，商业营业用房销售价格上涨2.7%，其他用房销售价格上涨4.1%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格上涨0.6%，其他用房销售价格上涨0.3%。　　四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%，二手住宅销售价格上涨5.6%；房屋租赁价格与上年同期价格持平；物业管理价格同比上涨0.4%；土地交易价格同比上涨13.8%，其中住宅用地交易价格同比上涨19.4%。88 　　5）全国房地产开发景气指数　　2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.83，比去年12月份提高1.41点，比去年同期提高9.95点；本年资金来源分类指数为119.67，比去年12月份提高8.90点，比去年同期提高27.06点；土地开发面积分类指数为88.39，比去年12月份回落7.3点，比去年同期回落3.87点；商品房空置面积分类指数为97.99，比去年12月份提高1.21点，比去年同期提高2.53点；房屋施工面积分类指数为109.30，比去年12月份提高6.79点，比去年同期提高14.44点3.2、2009年泉州市经济运行情况2009年全市地区生产总值3002.29亿元，比增12.5%，高出预期目标1.5个百分点。三次产业协调发展，工业化进程加快推进，产业结构由上年的4.4：59.4：36.2调整为3.9：59.9：36.2。88 2009年，全市上下认真学习实践科学发展观，贯彻落实《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，围绕建设海峡西岸经济区现代化工贸港口城市的目标，按照市委、市政府“稳住大盘、固本培源、项目带动、奋力发展”的工作思路，克服国际金融危机的不利影响，积极转变经济发展方式，努力破解发展难题，经济社会实现协调发展。3.2.1、宏观经济持续回升，企稳趋势明显主要经济指标预期目标基本实现，经济企稳回升态势明显。14项主要经济指标中，地区生产总值、财政总收入、农业总产值、规模以上工业总产值、工业增加值、验资口径实际利用外资、社会消费品零售额、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等9项指标增速均高于或达到预期目标；居民消费价格总水平低于控制目标；第三产业增加值、全社会固定资产投资、出口商品总值和财政一般预算收入增幅分别低于预期增长目标0.1、6.5、8.3和4.6个百分点。1）市场信心持续回升，八大行业均恢复至景气区间     88 企业景气指数和企业家信心指数自去年下半年跌入不景气区间以来，今年二季度首度恢复到景气区间，并持续上升，至四季度已分别达122.6和116.9，比上年同期分别高出30.1和30.3点。八大行业全部恢复至景气区间，其中建筑业以159.9的景气指数居高度景气区间，工业、交通运输仓储及邮政业、批发零售业和信息业处于中度景气，房地产业、社会服务业、住宿餐饮业处于低度景气。从八大生产经营指标看，除货款拖欠、企业融资外，生产总量、产品订货、固定资产投资、劳动力需求、盈利变化和流动资金等6项指标景气指数均已回升到景气区间。     2）物价水平不断回升，市场需求逐步扩大     受国际金融危机影响，泉州市物价水平同比有所回落，全年居民消费价格总水平同比下降2.2%，但比上半年回升0.9个百分点。从调查商品看，呈现“三升五降”格局，其中，烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健及个人用品同比分别上涨2.0%、1.1%和0.7%，食品、衣着、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住同比分别下降1.6%、5.3%、2.7%、3.1%和5.0%。从工业品出厂价格指数看，同比仍呈下降，全年累计同比下降2.36%，但比上半年回升0.35个百分点。从单月物价水平看，两大指数均从6月份起连续7个月环比上涨，显示市场需求正逐步扩大。     3）金融存贷款规模扩大，经济运行环境得到改善     88 积极贯彻落实适度宽松的货币政策，金融存贷款规模扩大，经济运行环境得到改善。年末全市金融机构本外币存款余额达2718.37亿元，比年初增加518.26亿元，是去年新增存款额的1.6倍。其中，人民币存款余额2685.74亿元，同比增长23.5%，比年初增加510.70亿元，同比多增186.92亿元。充裕的存款为金融信贷的快速增长提供了保障，年末金融机构本外币贷款余额2160.24亿元，比年初增加524.06亿元，是去年新增贷款额的2.2倍。人民币贷款余额2056.66亿元，比年初增加466.88亿元，是去年贷款增量的2.0倍，其中：短期贷款新增244.46亿元，是上年贷款增量的3.0倍；中长期贷款新增226.27亿元，是上年新增贷款额的1.9倍。从人民币贷款投向看，私营企业及个体贷款新增54.02亿元，占短期贷款增量的22.1%，是去年同期新增贷款的13.7倍，有效缓解了中小企业融资难问题；个人消费贷款随着“汽车以旧换新”、房贷优惠政策等扩内需、促消费政策的落实，增长迅速，全年新增贷款96.44亿元，同比多增74.12亿元；基本建设贷款新增75.90亿元，同比多增47.27亿元，有效支持了重点项目建设的顺利进行。3.2.2、三大产业协调发展，经济大盘稳步回升     2009年全市地区生产总值3002.29亿元，比增12.5%，高出预期目标1.5个百分点。三次产业协调发展，工业化进程加快推进，产业结构由上年的4.4：59.4：36.2调整为3.9：59.9：36.2。     1）农业生产平稳发展2009年，全市上下努力克服台风、干旱等影响，积极转变农业发展方式，认真贯彻落实各项强农惠农政策，农业生产实现平稳发展。全年完成农林牧渔业总产值205.00亿元，比增2.5%，高出预期增长目标2.5个百分点。 2）工业大盘稳步回升     2009年，全市完成全部工业总产值5688.13亿元，比增15.5%。其中规模以上工业产值4875.86亿元，增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的5%、7.2%和11.8%至全年的17.2%，高于预期目标0.2个百分点。3）服务业加快发展88 全年完成第三产业增加值1086.23亿元，比增11.9%。其中，金融业增加值94.83亿元，增长25.1%，比上年加快16.7个百分点；批发零售业增加值240.53亿元，增长16.7%，增幅同比提高6.7个百分点；房地产业增加值114.53亿元，增长13.6%，同比加快10.6个百分点。3.2.3、三大需求总体回升，经济企稳动力增强     1）投资需求有所回升     2009年全市完成全社会固定资产投资976.47亿元，增长13.5%，比上半年加快3.8个百分点。其中：城镇项目完成投资740.31亿元，增长14.6%；房地产开发投资146.72亿元，比增8.8%；农村投资89.44亿元，增长12.2%。2）消费需求保持旺盛      受益于国家“家电下乡”、“汽车摩托车下乡”、以旧换新、农机具购置补贴、住房购置优惠等各项促消费、扩内需政策的实施，泉州市城乡消费需求保持旺盛，全年全市社会消费品零售总额1055.46亿元，增长15.7%，比预期目标高出1.7个百分点。 3）出口扭负为正，外经贸形势有所好转      2009年，全市出口商品总值达58.92亿美元，比增1.7%，自11月份以来连续2个月实现累计增幅正增长，出口压力有所缓解。外商投资实际到资情况较好。全年新批外商投资企业103家，同比下降26.4%，降幅较上年缩窄38.1个百分点。验资口径实际利用外资17.20亿美元，比增1.2%，比预期目标高出1.2个百分点。88 3.2.4.三大收入稳步增加，经济企稳效果显现      1）财政收入稳步增加，惠民政策有效落实      随着经济形势和企业效益的逐步回升，财政收入逐月回升，全年完成财政总收入316.15亿元，增长19.9%，增速分别比上年和今年上半年加快2.8和14.9个百分点，比年初预期目标高出4.9个百分点。其中，一般预算收入150.05亿元，增长9.4%，增幅虽比上年和年初预期目标低10.3和4.6个百分点，但比上半年高出7.5个百分点。从税收收入情况看，随着房地产市场的回暖，土地增值税、房产税、营业税等增长迅速，增幅分别高达28.0%、15.7%和16.5%；而增值税和企业所得税随着企业生产和效益的逐步恢复，从上半年的下降转为增长2.2%和7.5%。 2）企业利润逐步回升，经济效益持续好转      随着工业生产的逐步恢复，企业利润稳步增加，经济效益持续好转。2009年，全市规模以上工业企业完成利润总额263亿元，比增32.8%，增幅分别比2008年和今年上半年高出27.7和23.8个百分点。亏损企业亏损额9.75亿元，同比下降66.6%。规模以上工业经济效益综合指数达195.1%，同比提高10.1点。      3）城乡居民收入稳步提高，消费升级换代步伐加快      88 2009年，全市城镇居民人均可支配收入达22913元，增长8.0%，实现了预期目标。从收入构成看，作为居民收入主要来源的工薪收入15007元，增长15.1%；财产性收入达1897元，增长13.1%。全年农民人均纯收入达8563元，比增7.4%，剔除价格因素，实际增长10.7%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额达1654.52亿元，占人民币存款余额的61.6%，比年初增加285.30亿元。收入的稳步增加，为居民消费的升级换代提供了条件。全市城镇居民人均消费支出14558元，增长6.8%，比上年提高0.9个百分点。其中，医疗保健、居住、交通通讯、家庭设备用品及服务支出等增长迅速，分别增长23.7%、17.0%、15.3%和13.8%，远远快于食品、衣着等温饱型消费支出的增长。农民人均消费支出6235元，增长9.0%。随着“家电下乡”和“摩托车汽车下乡”等扩内需政策的进一步落实，农民家庭设备用品、交通与通讯消费支出增长迅速，增速分别达11.1%和15.7%。3.3、2009年泉州市房地产市场分析2009年泉州市房地产市场整体回归健康发展态势，尤其进入第三季度，房地产开发投资开始企稳回升，市场销售理性回调，土地市场日趋活跃，房价整体运行平稳。2009年1-9月，全市商品房累计销售面积384.2万平方米，比增108.0%;其中商品住房销售31210套，销售面积340.9万平方米，同比分别增加96.1%和110.8%.从季度的商品房累计销售面积、商品住房累计销售面积增幅情况看，增幅均持续扩大。88 从泉州市区销售情况看，1-9月市区商品房累计销售面积145.8万平方米，同比增141.9%;其中商品住房销售11329套，销售面积130.8万平方米，分别比增58.7%和163.4%;商品住房销售面积是2007年同期销量56.7万平方米的2.3倍。分季度1-3季度当季度分别销售22.66万、52.31万和55.78万平方米，销量呈现逐季增长。1-9月，全市存量房交易面积107.8万平方米，比增20.0%;其中，存量住房交易7047套，交易面积89.3万平方米，分别比增63.5%和20.1%.泉州市区存量房交易面积44.5万平方米，比增79.3%,较上半年提高了26.2个百分点；其中，存量住房交易3705套，交易面积37.9万平方米，分别比增109.4%和118.1%,较上半年分别提高了38.3和34.9个百分点。从近期走势看，泉州市区存量住房逐月交易情况同商品住房类似，同样是在7月份达到峰值后，8月、9月开始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市场的回调辐射的联动影响，居民购房意愿有所下降。从商品住房销售户型结构来看，中小户型主导市场。1-9月，泉州市区120平方米以下的中小户型商品住房销售套数占了总量的59.2%,较上半年提高4.0个百分点。从近期市区几个具有代表性的楼盘销售情况来看，新的项目一开盘，其中的中小户型住房基本上都会受到抢购，并在短期内销售一空。随着中小户型持续热销，泉州市商品住房供给结构也在市场需求的引导下逐步调整。1-9月，泉州市区批准预售的商品住房中，120平方米以下的占了总量的71.0%,较去年同期提高了17.6个百分点。2009年以来，部分大户型楼盘为了迎合市场需求，纷纷变更为中小户型重新报规划审批调整预售。88 2009年泉州房地产市场回升向好，商品房销售面积成倍增长，平均销售价格为4282元／平方米，比增7.7%；由于销售区域的外延化，市区商品房平均销售价格为5692元／平方米，同比略有下降。2009年全年全市完成房地产开发投资146.7亿元，比增8.8%；商品房销售面积548.19万平方米，比增116.7%，创历史最高水平；存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%。全市商品房销售44020套，比增115.9%。市区商品房销售面积195.8万平方米，比增145.8%；其中商品住房销售15845套，销售面积176.9万平方米，分别比增87.9%和169.1%。从全年销售运行情况看，房地产市场销售逆市上扬，增势强劲。自3月份起，泉州市区商品住房销售保持良好增长势头，单月销量均高于往年历史销售的最高水平(2007年单月最高销售面积9.31万平方米)，全年月均销售14.7万平方米，7月份达到26.2万平方米，再创历史新高。房地产市场的迅速回升回好不仅得益于全市经济的回升向好，更重要的还在于一系列房地产扶持政策的落实到位，包括调整普通商品住房标准，调整税费，宽松信贷，简化商品房预售许可审批手续，优化预售资金拨付流程等。2009年全年，全市存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%，其中存量住房交易10712套，比增90.0%。泉州市区全年存量住房交易5504套，比增150.9%。2009年下半年以来住房价格呈现较为明显的上扬趋势。房价走高主要因素在于市场的供需矛盾，2009年市场需求大量释放，供给相对缓慢，可售房源持续减少，供应量远远小于市场需求量，全年全市批准预售商品住房327.6万平方米，销售达到493.27万平方米，供不应求，在市场杠杆机制作用下，房价呈现持续回升态势。3.4、未来房地产市场形势判断 对于2010年的房地产市场，业界已有一个基本共识：像200988 年下半年那样疯狂是不现实的，市场没这么傻，政府也不会答应，因此楼市适当的调整势在必行。但是现今在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、仍然需要宽松货币政策和积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下，在城市化催生旺盛住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政、房地产公司较为充裕的行业环境中，房价不可能有大的跌幅。    当然，经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期。引导和促进房地产业持续健康稳定发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。不少人似乎都在为中国经济发展对房地产较大依赖痛心疾首。而实际上这是任何处于快速城镇化和重化工业阶段国家都无法逃避的一个过程。因此，房地产对经济的巨大带动作用，其实并不是我们当前要回避的问题。我们关注的重点应是，如何尽可能延长房地产对经济巨大的带动作用，从而使我们能够顺利走完城镇化和重化工业阶段。这意味着，我国房地产业还有大约15年至20年的黄金发展期。那么，就让我们一起期待我国房地产业从2010年开始步入一个持续、健康发展的新里程。88 第四章SWOT分析与项目定位4.1、项目SWOT分析4.1.1、优势分析（S）◆项目位于市某镇门户位置，地势平缓，项目北侧为中国伞都伞具五金专业市场。安东公路西侧，市政配套设施完善，交通便捷，人流，物流集中；◆项目由xx房地产开发有限公司投资建设，公司实力雄厚，资金充足，为项目的计划实施提供了保障，并将倾力将项目打造成区域CBD；◆项目从质量、规划、模式、环境等优势明显，将成为某镇一座新的地标建筑；◆别具一格的建筑风格，让居住的人感觉到高贵与典雅；◆中高档的市场定位，还将提升城市的品位。4.1.2、劣势分析（W）◆项目基地呈三角形状，给项目的规划布局及施工带来一定的难度；◆较高标准的建设投入，使项目成本增加，无形中提升了销售价格；◆项目位于镇门户位置，周边噪音以及空气质量对项目有一定的影响。◆项目必须承担起开拓者的角色，引导片区发展，前期商业。88 4.1.3、机会分析（O）◆目前区域房地产市场还处于一个供不应求的阶段，随着经济的发展，外来人口的进入，将会进一步扩大对居住的需求；◆项目定位适合区域发展定位，在一定程度上也弥补了作为CBD应该具备的项目空白，使项目消化的机会点进一步增加；◆经过金融危机的洗礼，房地产市场由以前的过火过快增长，现在慢慢地趋向于理性增长，购房者也更理性，地理位置、配套设施等更为人们关注，而本项目正顺应了人们的这种理性认识。4.1.4、威胁分析（T）◆本项目客源必然是社会上层及收入较高的人群，客源层面的相对狭窄使本案的存在一定的市场威胁点；◆国家近期对楼市采取从紧政策，使多数购房者持币观望的心态加强，在一定的程度上对本项目造成一定的威胁。4.2、项目定位4.2.1、项目形象定位充分利用本项目优越的地理位置、得天独厚的自然环境、完善的规划、设计及发展商的实力营造一个健康的、有自己独特品味及社区文化的高尚生活社区，充分体现投资商品牌经营理念。地块周边主要为自然村，高素质住宅较少。项目定位为中高档高层住宅社区，本项目的开发将逐渐提升该区域住宅品质，同时显示该区高素质住宅的市场前景。4.2.2、客户定位88 由于市及某镇的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、白领人士、欲改善居住条件的置业者为居民的主要构成。住宅区主要客户群定位在有一定事业基础的人士；商业区主要客户定位在拥有一定经济实力的社会企业，团体或个人。4.2.3、价格定位考虑到本项目在地理位置、设计、及产品定位等方面的特点，根据企业竞争导向定价法，将本项目住宅区初售均价定位在3600元/平方米，一期商业部分均为一层商铺，定价为12000元/平方米，二期商业部分，一层商铺定价为12000元/平方米，其它商业部分定价为5000元/平方米，停车位主要是指地上停车位，以80%出售，定价为50000元/个，地下停车位及部分地上停车位可做为临时停车场或采取其它形式赠送给业主等，4.2.4、物业定位房地产业的发展带动了我国经济的快速发展，房地产业已成为我国国民经济的一大支柱产业。随着房地产业的发展，人们对居住的需求也在不断地升华，从简单地满足居住条件，到追求舒适，安全，再到追求高档，追求品味，追求高贵与典雅。物业已经成为人们选购住宅时考虑的主要因素之一。因此，物业的好与不好也将直接影响到项目的经营状况，物业定位也具有同等重要的作用。88 本项目为中高档高层住宅楼盘，聘请实力雄厚的物业公司进行统一管理，物业管理要体现人性化，保证业主的生命财产安全，生活舒适，环境和谐，气氛融洽。使人们真正感受到一种家的温馨。88 第五章项目选址及建设条件5.1、项目选址5.1.1、地理位置本项目用地位于市某镇永湖村，地处某镇门户位置。规划用地位于安东公路西北侧，园东路西南侧，远东路北侧为某伞都。交通便捷，区位条件优越。5.1.2、环境状况项目用地地势平缓，场地内现为空地。周边无大型污染型企业，环境状况良好。5.2、建设条件5.2.1、市概况市位于福建东南沿海，泉州市东南部，下游南岸。北纬24°30′-24°54′，东经118°24′-118°43′。东北连泉州湾，东与石狮市接壤，东南濒临台湾海峡，南与金门岛隔海相望，西与南安市交界，北和鲤城区相邻。海岸线长121公里，陆域面积694平方公里，海域面积6345平方公里。集闽南金三角经济开放区、全国著名侨乡、台湾同胞主要祖籍地于一体。市作为中国县级市中唯一的荣获2009年“品牌城市特别奖”。2008年末，常住人口159.8万，其中城镇人口76.7万，乡村人口83.1万，城镇化率48%。2007年末，户籍人口105.04万，其中农业人口67.89万，非农业人口37.16万，男女比例53.44:51.60。88 汉族占97%，少数民族有回族、畲族、满族等35个，以回族居多。通闽南方言。旅外华侨、华人和港澳台同胞210多万人，分布在世界五大洲60多个国家和地区，以东南亚为最多。山川毓秀，人文荟萃，素有“声华文物、雄称海内”、“泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。先后荣获“中国民间艺术之乡”、“全国文化先进市”、“全国体育先进市”等荣誉称号。改革开放以来，经济一直保持高速增长的发展态势，年均增长率达26.16%。从综合实力看，1991年首次评选“全国百强县”时，名列第55位；1994年，跃居第15位；2000年，又跃升第10位，进入“全国十强县（市）”行列;2002年又被评为“第二届全国县域经济基本竞争力百强县（市）”第6名；2005年更是名列全国百强县（市）第5名。2009年GDP达775.86亿元人民币，增长了11.9%；财政总收入突破80亿大关，达81.5三亿元；全市农民人均纯收入逼近万元大关，达9828元。5.2.2、某镇概括某镇是福建省11个现代小城镇建设试点之一，与金门隔海相望，面积65平方公里，海岸线28公里，自古海运发达，纺织业昌盛，素有‘海滨邹鲁、仁和之乡’之誉。辖34个行政村（居），人口9.8万人，海外‘三胞’20余万人，是闽南重点侨乡和历史古镇。交通便捷，位置优越，距泉州市区33公里，厦门市90公里，到机场24公里，境内有石东、安金等高等级公路贯穿全境，与毗邻的国道324线、省道306线相衔接；配套设施齐全，某88 港被批准为闽南金三角对外贸易的起点及台轮停泊点，已列国家二类口岸，年吞吐量180万吨以上。教育、医疗、金融服务网点配套齐全。l工贸强镇今日的某，全镇经济结构不断优化，形成纺织服装、雨具塑料、五金汽配、矿产建材四大支柱产业，尤其以伞业经济闻名遐迩。2004年，全镇实现工农业总产值54.43亿元，三资企业总产值30.20亿元，用电量4.19亿千瓦时，财政收入2.57亿元，综合经济实力居福建省乡镇50强第9名。l中国伞都某的伞业产品量大质优，有中国名牌产品、中国出口名牌产品恒顺‘梅花牌’洋伞，2004年全镇成品伞产量2.65亿把，占全国的18%；出口量2.25亿把，占全国的26.67%，行销五大洲、100多个国家和地区，是全国最大的伞具制品及制伞原辅材料生产和出口集散地。2003年10月，被中国轻工业联合会、中国日用杂品工业协会授予‘中国伞都’荣誉称号。88 第六章项目规划与设计方案6.1、项目基本规划指标本项目规划指标基本数据如下表：项目数量备注总用地面积53816.00㎡道路面积3301.00㎡实际用地面积50515.00㎡地上建筑面积98813.68㎡其中一期91793.83㎡其中住宅80642.00㎡商业11151.83㎡二期（商业）7019.85㎡含配套设施地下建筑面积22000.0㎡建筑占地面积20105.00㎡其中一期17305.00㎡二期2800.00㎡建筑密度（%）39.8%容积率1.96绿地面积17680.25㎡绿地率（%）35.00%总户数617户其中住宅户数515户单身公寓户数102户停车位860位其中地上停车位334位地下停车位526位88 社区卫生服务站60.00㎡居住小区文化室60.00㎡社区居委会办公用房120.00㎡社区物业管理用房212.00㎡社区警务室20.00㎡6.2、项目基本规划项目用地程三角形状，规划项目以点式高层住宅、板式高层住宅与多层住宅相结合成，部分建筑布置社区配套用房，如：物业、社区活动中心、商店等组成。6.2.1、用地概括及设计规模小区规划用地面积约为53816㎡（含道路征用地），实际用地面积50515㎡，总建筑面积98813.68㎡，整体地势平坦。总体规划如下：建筑物层数：2栋3层商场（15#、商场）。3栋5层住宅（1#、2#、3#楼）。4幢26层板式高层住宅（5#、6#、7#、8#）。4幢18层点式高层住宅（4#、9#、10#、11#楼）。3幢18层板式高层住宅（12#、13#、14#楼）。6.2.2、功能配置88 小区主入口位于12#楼与11#楼之间、6#楼与7#楼之间。沿街一层为商业店面，沿城市转角广场布置三层集中商业。小区中庭地下室部分为停车场，小区内部建筑一层为架空活动休闲场地、社区活动中心、物业管理等用房，并且根据规划要求在总平布置中考虑门卫收发、电信交接、垃圾集散点等配套用房。6.3、建筑设计方案6.3.1、设计依据1）开发商提供的区域现状资料。2）用地蓝线图及规划设计条件。3）采用设计标准及技术规范：4）《建筑设计防水规范》（GB50016-2006）；5）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）6）《住宅设计规范》（GB50096-1999）；7）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）8）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50057-97）；10）《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》（JGJ50-88）；11）其它专业规范详各设计专篇。6.3.2、总体设计1）总体布局88 ：平面以地块西南向排列错落布局，住宅楼由板式高层住宅、点式高层住宅与多层住宅组成。各户型有机结合，为各建筑物提供良好基本条件保持视线的通透以及理想的建筑造型。区内分别布置中庭集中绿地，与分散绿地结合的庭院式绿化布局。住宅均为南北向布置为主。退北侧红线0.5m；退南侧及西侧道路红线15m以上；西侧用地红线2.0m以上，符合城市规划要求。在城市主干道交叉口规划预留了城市广场，广场面积达2400㎡以上。广场中布置音乐喷泉及小品雕塑组群，并留有绿地与休闲空间，具有可参与性，给小区居民提供了一个多元的交往空间。2）空间结构：本方案以小区主要步行入口为主轴线，依次设置入口绿化广场、架空绿化、小区内配套社区服务中心、林荫步道、庭园景观、露天茶座等，展开多层次丰富的空间序列。结合地形整个小区形成一个中庭空间，由建筑物围合形成多层次围合空间，配以绿地小品等景观，更富有层次感。通过步行系统的贯穿组成环环相扣的景观，创造了多层次空间结构，有利于住宅小区的封闭式管理，增强居民的领域感，归属感。同时小区主轴上布置会所及配套设施，使小区在功能与景观上与城市大环境沟通，创造富有生机的空间形态。3）交通组织：采用人车分流的交通组织方式，在机动车道口附近设置地下车库出入口，住户可从车道直接进入地下车库停车，从车库直接乘电梯入户；商业前设置停车位，其余大部分停车位在地下解决。这样，中庭内部不受机动车干扰，为儿童、老人提供了安全的地面活动场地，有利于集中绿地环境的营造，大大提升拉居住环境的质量。4）景观绿化：小区内部围合空间，沿步行系统，布置绿化及小品、儿童乐园、露天茶室、花架廊等景观，部分底层架空使之绿化。住宅户户室外的绿色阳台到住宅公共的中庭花园。多层次的绿化空间、充分体现了生态住宅的概念。5）公建系统88 ：小区高层住宅底层设置幼托亲子活动室、阅览室、茶室、棋牌室、健身中心等，还设置了一小区会所飞、丰富居民生活。另外还设有室外健身天地、晨练广场、健康漫步道等多种体育设施，丰富居民的文化、健身生活。本项目小学、幼儿园待以后另行配置。6）竖向设计：竖向设计遵循“综合考虑、统筹安排、经济合理”原则，使各项用地在平面和空间上避免相互冲突，解决好用地与建筑、道路、地面排水，工程管线敷设以及局部与整体的矛盾，以达到工程合理、造价经济、空间丰富、景观优美的效果。7）无障碍设计：小区考虑无障碍设施，让残疾人能从小区入口开始安全、舒适地到达家中。所有人行坡道坡度不大于1/12.单元入口均有残疾人专用坡道。主要景观设施有台阶部分均考虑残疾人坡道。小区人行道考虑设置人行盲道标志。单元入户门口设置摸板标志和导盲栏杆。8）卫生防疫：所有住宅单元均经过日照计算。满足国家规范关于住宅居室日照不少于冬至日连续满窗一小时规定。小区垃圾收集采用分类袋装，分散收集，集中处理的措施。即由住户自行袋装分类，放入每栋楼内指定隐蔽垃圾分类收集点集中。由物业每天定时收集，到垃圾压缩站处理。9）安防：小区安防以隐蔽、严密为原则，无死角无漏洞，保安人员反应快速。88 小区四周考虑通透围墙，围墙立柱暗藏红外线被动式报警系统。小区主要人行和车行通道设置微光摄像机监视人流活动。小区沿路设置电子巡更系统。每个单元门厅设置闭路电视系统和消安防报警系统。地下室单元入口和住宅入口层门厅设置IC卡智能门锁系统。每户内设置可视对讲系统，户内还设置安防智能报警系统和紧急求助系统。10）配套：小区配套门卫、物业用房、居委会、垃圾收集点等。6.3.3、单体设计沿主路一层均为店面其中城市广场转角处为三层的集中式商业，小区中心绿化地周边底层均为架空绿化，其余分别为住宅入口门厅，15#楼三层为活动中心、物业管理、消控中心等配套用房。住宅楼标准层高各层层高2.9米，平面户型设计多采用穿堂风式布局以达到节约能源及享受自然通风的效果。户型的内部处理及景观及舒适性为主导因素，突出起居室的景观需求进行设计，起居室面宽及落地窗均较大，使室内外空间更趋通透，卧室的开窗大部分采用低窗台的凸窗形式，从而扩大室内的空间感。室内环境舒适自然，各户内功能组织明确动静分区合理，公摊面积少，房间设计做到尽很能方整，便于使用和摆放家具，并做到明室、明厅、明厨，尽可能地做到名卫。每套均有朝南房间及南向阳台，厨房布置在北面，尽量利用穿堂风，满足日照通风和卫生要求。1）立体设计为满足设计条件的指标要求，并能体现该区域位置的建筑特色，该小区采用多层与高层相结合。通过建筑群体合理的高低错落，来形成丰富的天际轮廓线。88 立面风格主要以现代风格为主，也充分考虑了与的闽南风格相协调。建筑立面不做繁琐的架构和大面积的玻璃幕墙，既简洁又大方又节约造价。建筑群气势恢宏。在材质和色彩处理上，以浅灰色砖面为主色调，再点缀少量咖啡色形成对比，整个建筑色彩清新、典雅、力求创造出怡人的居住环境。2）建筑节能设计（1）、每户均有良好的自然采光通风（2）、屋面采用新型隔热保温材料（3）、采用传热系数较小的墙体填充材料（4）、控制建筑各朝向的窗墙面积比（5）、外窗采用传热系数小。本身遮阳系数高的玻璃和外框材料。6.3.4、结构设计1）结构选型根据本工程建筑层数、层高、总高度、所在的地区及建筑的使用要求，18层建筑总高＜60米，26层（住在标准层高2.9米）建筑总高＜80米，采用框剪结构和剪力墙结构。楼（屋）面采用普通刚劲混凝土梁板式楼盖。本工程设一层地下室，主要功能为车库及人防，建筑尺度较大，在施工图设计将采用设置后浇带等措施以解决超长结构带来的相关问题。2）基础选型本工程尚未有正式的勘测报告，但根据业主提供的与本工程场地相关的地质材料，该工程的基础暂定为桩基。88 3）设计条件建筑物结构安全等级为二级，结构构件安全等级一般均同建筑结构安全等级。建筑的抗震设防类别：丙类建筑。本工程的抗震设防烈度：八度。抗震设计基本地震加速度值为0.2g，设计地震分组为第二组。建筑结构设计使用年限为50年。泉州地区基本风压：0.8KN∕m2（100年一遇），地面粗糙度按B类。本工程依据有关资料及现行国家规范规程进行设计，结构计算主要采用中国建筑科学研究院《多层及高层建筑结构空间有限元素分析与设计软件》（SATWE）进行分析计算，结构设计力求合理、经济、优化。采用建设部推广应用的HRB400新Ⅲ级钢筋代替Ⅱ级钢筋，既可减少梁配筋率，又可节约大量钢材，提高经济效益。墙体填充材料采用轻质材料，既可减轻结构自重，降低工程造价，游客在相同面积下提供更多的使用空间。6.3.5、给排水设计1）生活给水系统（1）本工程水源由市政自来水管网引入，在小区连成环网。（2）用水量：生活用水量按250L∕人.d，商店生活用水量按5L∕m2.d，计生活用水量为600m3∕日，绿化等其他用水量按生活用水量的20%计，本工程最大日用水量为720m3∕日。88 污水量为生活用水量的85%，计日排污量510m3∕日高层建筑一至五层由市政给水管供水，五层以上用水由地下水泵房屋顶水箱贮存室内消防用水量18立方米，钢筋砼结构。2）排水系统（1）污水性质：本工程所产生的污水量主要是卫生间排出的粪污水和喜废水，采用废污合流。3）雨水系统（1）建筑雨水主要汇集于屋面上，设计重现期为1年。（2）屋面排水选用外排水形式，利用雨水管排至建筑外雨水沟，与地面雨水口等汇集后，排入城市雨水管网中。4）消声和减震措施（1）所有水泵及电机的底座均垫以橡胶隔震垫。（2）水泵的进出水管上均安装橡胶软接头。（3）所有给排水立管尽量敷设在管道井内。（4）为防止给水管网中因水锤和流速过大而产生的噪音，采取控制水流速度和分区供水及设减压装置的措施。6.3.6、电气设计1）负荷计算及电源级别（1）本工程住宅楼属一类高层建筑。高层建筑消防符合及公共照明等为一级负荷，2路供电；（2）电源由附近10KV电网以电力电缆穿管理地引入变配电房，再由变配电房220∕380伏以电力电缆放射式向各层（各幢）供电。88 （3）用电量：商业建筑为4KW∕间，普通住宅为10KW∕户，车库15W∕M2,电梯15KW∕部，计本工程总用电量Pe=7170KW，Ke=0.70，Pjs=5019KW。（4）高层建筑屋面按一类高层建筑设置防雷保护设施。（5）保按接地采用TN―C―S系统，所有进户金属管道，PEN干线等解带金属均作总等电位联结、卫生间作局部等电位联结，接地电阻R≤1Ω2）弱电部分（1）、电信宽带网系统本工程设置专用通信用房，位于底层，内设宽带网络交换机一套。由当地电信部门提供综合布线系统，实现光纤到楼、五类双绞线到户的系统，语音、数据合二为一的智能信息平台。住宅按每户2部电话设置。在每单元弱电井内设电信配线箱，由电信配线箱直接引至住户家庭信息箱。（2）、有线电视接收系统本工程底层设置专用电视设备用房，内设有线电视光端机一套。信号源接自城市有线电视网络。有线电视系统分配采用——分支方式。在每单元弱电井内设电视分支箱，由电视分支箱直接引至住户家庭信息箱，终端盒采用高隔离度电磁屏蔽，带数字设备出口的双向终端。住宅按每户2个有线电视出线座预留。88 第七章环境影响分析7.1、环境现状分析项目位于某镇永湖村，周边主要是自然村和一些工业企业，无大型污染源，环境状况良好。7.2、环境影响分析7.2.1、施工期污染源(1)、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。88 (2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。7.2.2、施工期环境影响分析（1）、施工期废水污染源强分析88 施工用水在城市用水中是用水大户，主要为工程、生活用水。工程用水主要用于工程养护，工程养护中约有70%的水流失，流失时同时夹带泥沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境造成污染，堵塞污水管道。生活用水主要源自施工人员的日常生活，排水主要是临时食堂污水、粪便污水、洗浴污水，主要污染物是CODCr、BOD5等。项目施工期道路将采用砼硬化路面，场地四周将敷设排水沟（管），并修建临时沉淀池，含SS、微量机油的雨水以及进出施工场地的车辆清洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的打桩阶段会产生一定量的泥浆水，根据类比监测调查SS为1000～3000mg/L，肆意排放会造成周边河道的堵塞，必须排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用，不得随意排放。施工期的共有施工人员约200人，施工人员每天生活用水以100L/人计，生活污水按用水量的80%计，则生活污水的排放量为16m3/d，施工期约36个月，以1080日施工计，则整个施工期共排放生活污水21600m3，采用沉淀池、简易生化池处理后排入市政污水管网，对周围水体影响较小。具体生活污水及其中污染物的产生量（详见施工期生活污水及污染物产生情况表）。（2）、施工期废气污染源分析88 1）、土建阶段扬尘污染状况主要为土地开挖时产生的扬尘污染，其来自环节主要有机械施工、余土堆放、运输过程及场地自身等，而这其中挖土和车辆运输是对环境产生最大影响的重要环节。施工扬尘是施工活动中的一个重要污染因素，将对环境空气质量造成影响。施工扬尘的大小，随施工季节、土壤类别情况、施工管理等不同而差异甚大。扬尘的影响范围一般集中在施工线路的两侧。其对环境空气的影响有以下几个特点：①局部性。扬尘影响的范围只相对集中于一个特定的区域。②流动性。随着建设期不同施工地点的不断变更，扬尘对环境空气的影响范围亦不断移动。③短时性。扬尘的污染时间即为施工期。通过类比调查，未采取防护措施和土壤较为干燥时，开挖的最大扬尘约为开挖土量的1%，而在采取一定的防护措施和土壤较湿时，开挖的扬尘量约为0.1%。考虑以上特点，该项目建设扬尘对周围环境影响较小。2）、其他污染状况88 对建筑物进行装修时，由于使用大量各类建筑物涂料，粉末在建筑物表面的比表面积大，易挥发，据有关资料介绍，约有50％溶液挥发至环境空气中。使用涂料的品种不同，对环境空气的影响也不同，应当予以重视。另外，施工期，频繁使用机动车运送原材料、设备和建筑机械设备，这些车辆及设备的运行会排放一定量的CO、NOx以及末完全燃烧的碳氢化物THC等，会污染大气环境，但考虑建设场地开阔，易于通风，对周围环境影响较小。3）、施工期噪声污染源强分析建设期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混泥土搅拌机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸建材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；运输车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中对声环境影响最大的是施工机械噪声。建设期主要施工机械设备的噪声源强（见施工期施工机械设备的噪声源强表），当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加，一般不会超过10dB。88 由“施工机械噪声衰减距离表”可知，施工机械的噪声由于声级较高，在空旷地带衰减较慢，离声源设备80～200m的距离仍可能超标。打桩机作业时，噪声甚至可影响1500～2000m的距离。在地形复杂、建筑物密集区，迎声源面的第一、二排建筑物会受到噪声干扰，因此对区块内和区块周围的居民会造成一定的影响，干扰居民的休息。针对施工期噪声特点，本评价建议：①采用低噪声的施工机械和先进的施工技术，从源头降低噪声强度；②对产生噪声的施工设备加强维护和维修工作，对噪声的降低有良好作用；③在施工现场，采用柔性吸声屏替代目前通用的尼龙质地的围幕，既可抵挡建筑噪声，又可拦住杂物等；88 ④禁止夜间（22时至凌晨6时）和午间（12时至14时）进行产生高噪声的作业，避免对周围环境造成噪声污染。采取以上措施后，可最大幅度的降低噪声污染，考虑施工的较短时性，对环境影响较小。88 第八章劳动安全卫生与消防8.1、劳动安全卫生主要是针对本项目在建设期间及建成后的正常工作阶段所涉及的有毒、有害因素对工作人员及业主的生命安全和身心健康的影响。8.1.1、国家标准和规范国务院令第253号文《建设项目环境保护条例》（1998年11月29日）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年5月）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996年4月）《中华人民共和国传染病防治法》（1989年2月21日中华人民共和国主席令第15号发布）；《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001)《民用建筑工程室内环境污染控制规范》《保定市环境噪声管理暂行办法》《建筑物防雷设施规范》(GB50057-94,2000年版)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）8.1.2．建筑卫生安全在项目完成的实施过程中，都应严格执行国家规范。采用绿色环保装修材料，并设置防盗装置。88 在各单体建筑的设计中，注重在紧急情况下的及时实施疏散，对各类人员交通流线设计严格按照规范要求进行设计，以保证遇灾害时人员的顺利撤离。公共区域采取防滑措施。8.1.3．电气安全◆火灾自动报警系统a．本工程按一级保护对象设计，在消防控制室设置有火灾报警控制器，消防联动控制设备，火灾应急广播，消防专用电话，彩色CRT，打印机等设备及″119″专线电话，火灾自动报警系统除由消防电源作主电源外，另设直流备用电源。CRT显示器，消防通讯设备等的电源另设UPS装置供电。b．底层商业店面，商场，地下室，配电室，柴油机发电室，泵房，消防电梯的前室及合用前室，公共内走道及门厅，其他设备室等场所设置火灾探测器，每个防火分区均设置手动火灾报警按钮，所有报警信号均通过总线进入火灾报警控制器。c．消防联动控制设备可通过总线实现以下控制及显示功能：控制防火卷帘门动作和状态反馈信号；手动或自动切断有关部位的非消防电源，并接通报警装置及火灾应急照明灯和疏散标志灯；启动或关闭有关部位的排烟阀，信号阀或电动防火阀，并接收其反馈信号；显示室内消防栓启泵按钮的位置；显示水指示器、报警阀、雨淋阀、安全信号阀的工作状态等。88 d．消防联动控制设备可通过多线实现以下控制及显示功能：控制消防栓泵、喷淋泵、水喷雾泵、防烟和排烟风机的启、停并显示工作及故障状态，除自动控制外，还能手动直接控制。小伙栓启泵按钮应能直接启动消火栓泵，压力开关应能直接启动喷淋泵、水喷雾泵；控制电梯全部停于首层并接收其反馈信号；控制水喷雾系统电磁阀的开启；显示消防水池及水箱水位，消防水泵电源和备用动力等是否处于正常状态的反馈信号；显示消防稳压泵系统的工作及故障状态。e．彩色CRT应能显示保护对象的重点部位、疏散通道及消防设备所在位置的平面图等。f．本工程火灾应急广播兼作平时背景音乐广播，在走道，地下室等公共场所设置火灾应急广播扬声器，火灾应急广播具有手动自动选层功能，火灾时能自动强切为消防广播。g．在消控室设置消防专用电话总机，在消防水泵房、地下停车库、变配电所、柴油发电机房、消防电梯机房社消防专用电话分机，手动火灾报警按钮处设电话塞孔。8.1.4．动力系统安全防护保证必要的操作空间，主要通道和操作地点设置事故照明，各通道应设无障碍物布置或堆放。8.1.5．人防防护1）建设规模88 本人防工程为全埋式平战结合工程，设在高层地下一层，层高为3.85m,上覆土0.60m。平时作为地下停车库，战时用作二等人员掩蔽部。人防抗力等级为甲类核六级，防火等级为一级。人防主要出入口设有防毒通道和简易洗消间，次要出入口社密封通道，进风滤毒设备。设计时将战时必备的简易洗消间、防毒通道、扩散室、滤毒室、密闭通道以及战时送风机房等一次性设计到时位，其余设施均预留位置。2）人防设计本人防地下室按六级人防设计，属二等人员掩蔽所。平时作自行车库，战时作为人员掩体。防护单元临战时用370砖砌筑抗爆隔（挡）墙，分为2~3个抗爆单元，每个抗暴单元面积不超过500㎡，防护单元均有直通室外的出入口，分别设置密闭通道及防毒通道，并按要求设置扩散室、简易洗消间、风机房、安装密闭门、防护密闭门等。人防工程送、排风系统设在出入口处，人员出入口由防毒通道（兼洗消间）、扩散室及排风系统组成，防毒通道及扩散室均设有防爆地漏，防爆地漏通向防毒通道外的积水井。3）平战功能转换本人防地下室按六级人防设计，属二等人员掩蔽所。平时作地下自行车库，战时作为人员掩体。考虑平战结合使用，除不影响使用的临时空墙一次到位外，其余洞口均战时封堵（预埋钢板）。干厕、抗爆隔（挡）墙、战时水箱均战时砌筑。人防地下室平时作为自行车库，地面采用细石混凝土面层，墙面采用普通水泥砂浆抹灰后刷涂料，天棚考虑到战时安全，不抹灰，直接喷白。其余未尽事宜按国家颁发的《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）执行。88 8.1.6．卫生防护卫生防疫措施：各活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入使用。室内通风进风口应远离污染源。室内应保持清洁卫生，清扫时应采取适时作业，垃圾日产日清。8.2、消防8.2.1、概况1）设计依据GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GN50098-98《人民防空工程设计防火规范》（2001年版）2）建筑使用性质建筑使用性质为住宅和商业。3）建筑物的分类及耐火等级建筑分类为4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#楼为一类建筑，建筑物耐火等级为一级。建筑分类为1#、2#、3#楼为二类建筑，建筑物耐火等级为二类。8.2.2、总体设计与建筑平面布置1）用地环境状况本居住小区南侧北侧东侧均为城市干道，西侧为规划路。满足消防要求，小区分别在西侧、北侧城市干道设1个消防通道出口并且在城市支路和东侧小区路上设置一紧急消防车道。88 消防车道宽4米，最小转弯半径为13米，满足消防车荷载32T。道路尽端均设置15×15M的回车场。2）消防登高面本居住小区各单位建筑沿小区内部道路设消防登高面。登高面地坪无影响登高要求的绿化景观及影响登高的构筑物。3）防火间距小区内各幢建筑物之间的防火间距均满足消防规范的退距要求。4）消防控制室位置及功能本小区消防控制室位于4号楼首层平面并直通室外。5）地下停车库本小区地下一层设有地下停车库。车库采用耐火级限不低于3.0h的防火墙和2.0h的楼板与其他部位隔开。设有自动喷水灭火系统，火灾自动报警系统。6）平战结合六级人防本小区地下一层局部为平战结合六级人防，平时为汽车库，战时为二等人员掩蔽所，平时防火按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的规定设计，同时满足战时《人民防空工程设计防火规范》的规定。7）消防电梯本工程住宅各设一台消防电梯到达各层，消防电梯与防烟楼梯合用前室，面积不小于6平方米。首层至室外的出口小于30米。8.2.3、安全疏散88 1）地下汽车库（1）地下停车库耐火等级为一级，地下车库建筑面积为19870.00㎡，平时停车数量为526辆。（2）汽车出入口地下车库出入口二个，分别为8米和7.5米宽。（3）人员出入口地下停车库为10个防火分区，设有11座疏散楼梯间，并设置耐火极限不低于2.0h的隔墙和乙级防火门与地上楼梯间隔开。汽车库内最远工作点至疏散楼梯间距离小于60米。2）集中商业商场疏散宽度计算：本工程商场的建筑面积为6272.27㎡，根据《商店建筑设计规范》（JGJ48-88），商场的营业面积比例为34%，商场的各层疏散人数的换算系数分别为：第一、二：0.85人/㎡，第三层：0.77人/㎡，第四层及以上各层：0.60人/㎡。根据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）第5.3.12条，商场的疏散宽度不小于下述要求：一、二层：0.65M/百人，三层：0.75M/百人，≥4层：1.00M/百人。8.2.4、给排水部分本工程有一类建筑、二类建筑、多层建筑，消防设计采用了如下系统：1）消防栓消防系统（1）一类居住建筑消防用水量：室内20L/S，室外15L/S。88 二类居住建筑消防用水量：室内20L/S，室外15L/S。多层建筑消防用水量：室外15L/S。（2）供水系统：室外消火栓（地上式SS100型）沿道路布设（间距120米，作用半径150米）。一、二类建筑屋顶水箱贮存室内消防用水量18立方米，钢筋砼结构。2）自动喷洒给水系统（1）消防用水量30L/S。（2）喷头设计场所：一层店面，一至三层商场，物业管理用房，一类建筑各层电梯前室、走道，地下车库。（3）供水系统采用湿式自动喷水系统，在供水支管上安装水流指示器，加压泵由报警阀压力开关控制，喷头采用动作温度为68℃的红色玻璃闭式喷头，水力警铃设于物业管理活动中心。3）水喷雾灭火给水系统在柴油发电机房，设计喷水强度为20L/分.M。4）在变电所发电机房设置气溶胶灭火系统，具体由专业消防公司设计施工。在大楼适当位置，按规范设置磷酸铵盐干粉灭火器。5）水泵接合器在建筑周围便于消防车接口的适当位置，消火栓给水系统设置二套SQ100型地上式水泵接合器、自动喷洒给水系统设置二套SQ100型地上式水泵接合器。88 6）地下消防水池（1）火灾延续时间：消火栓系统2小时，自动喷洒系统1小时。（2）地下消防水池有效容积为450立方米，进水管DN100.88 第九章项目实施进度与工程招标9.1、建设工期本项目计划建设工期为42个月，从项目立项开始，将在42个月内完成项目建设，竣工并交付使用。9.2、项目实施进度安排项目总用地面积为50515.0平方米，由xx房地产开发有限公司投资建设，总建筑面积为98813.68平方米，最高建筑为26层。项目总分二期建设，一期为住宅部分，其中一层全部为商业；二层为商场和其它配套设施。进度安排如下：1）地块取得、场地平整等：已完成2）前期工作、项目立项等：2个月内完成；3）勘察设计与招投标工作：3个月内完成；4）一期土建工程：25个月内完成；5）一期安装工程：10个月内完成；6）二期土建工程：5个月内完成；7）二期安装工程：4个月内完成；8）道路绿化等工程：8个月内完成；9）项目竣工并交付使用。9.3、项目实施进度横道图88 项目实施进度横道图如下图：序号内容第一年第二年第三年第四年ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡ1地块取得、场地平整2前期工作、立项等3勘察设计与招标工作4一期土建工程5一期安装工程6二期土建工程7二期安装工程8道路绿化工程9竣工并交付使用88 9.4、工程招标9.4.1、招标工作依据1）《中华人民共和国招标投标法》2）国家发展和改革委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》3）国家发展和改革委员会第9号关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》4）国家发展和改革委员会等七部委第30号令《工程建设项目施工招标投标办法》5）福建省人民政府第68号令《福建省招标投标管理办法》6）福建省发展及改革委员会闽发改政策〔2007〕157号《福建省依法必须招标项目具体范围和规模标准规定》9.4.2、招标工作原则严格按照《中华人民共和国招标投标法》及相关法律、法规、条例：本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。1）公开原则要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2）公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3）公正原则要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。4）诚实信用原则88 招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5）独立原则招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6）接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。9.4.3、招标工作的组织管理考虑到施工组织、工程管理、竣工验收等工作的要求，本项目统一公开招标。9.4.4、招标范围本项目招标范围均为：土建施工、设备购置等。由于工期紧张，前期工作尤其急。因此，尽快选定勘察设计单位，尽快开展工作，及早上报设计文件，为施工监理招标、手续办理等创造有利条件。9.4.5、招标方式根据《工程建设项目招标范围和规范标准规定》的相关规定，依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。招标投标活动不受地区、部门的限制，不得对潜在投标人实行歧视待遇。9.4.6、招标方式及组织形式详见招标情况表。88 招标基本情况表建设项目名称：xxxx房地产开发项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√30.31设计√√√263.39建筑工程√√√14632.79设备购置监理√√√175.59其它费用√√√278.92情况说明：按照相关规定进行招投标。xx房地产开发有限公司（公司盖章）年月日88 第十章投资估算与资金筹措10.1编制依据10.1.1、编制范围本估算工程费用包括结构工程、地基处理、装饰工程、给排水工程、消防工程、电气工程、弱电工程费用，包括所需仪器设备，以及办公家具等设备费用。本估算其它费用包括建设单位管理费、前期工作费、环境评价费、工程勘察费、设计费、招投标代理费、施工图审查费、竣工图编制费、工程监理费、工程保险费及预备费等费用。10.1.2、编制依据本投资估算采用类似工程指标法进行估算，估算根据本报告中所提到的各项技术参数、数据，结合市近期类似工程造价水平估算，主要参考资料如下：1）主要建筑材料及设备均按国内产品考虑。2）前期工作咨询费按国家发展计划委员会（现国家发展和改革委员会）颁发的计价格[1999]1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计算。3）环境评估报告编制费和评价费按《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》88 4）建设单位管理费按财政部颁发的财建[2002]394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》规定计算，以工程费用为取费基数。5）工程勘察费根据《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）规定计算，以工程费用为取费基数。6）工程设计费根据《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）规定计算。7）工程监理费依据国家发改委、建设部发改价格［2007］670号文《建设工程监理及相关服务收费管理规定》计取。8）预算编制费、决算审计费按福建省2008《工程造价咨询服务收费标准》关规定计算。9）竣工图编制费按《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）计算。10）施工图审查费以建筑面积为计算基数，按2.5元/m2计算。11）招标代理服务费按计价格[2002]1980号文计算。12）预备费用以工程费用与工程建设其他费用之和为基数，按5%计取。13）价格参考依据：泉州市造价管理协会发布《泉州工程造价管理》2010年第2期；泉州建材商讯及市场询价。10.2、投资估算本项目总投资估算为32080.25万元，其中土地取得成本为6213.03万元，建设投资为24224.02万元，预备费为1211.2万元，建设期利息为432.0万元。详见下表《项目投资估算表》。88 项目投资估算表序号项目名称取费标准（元/㎡）金额（元）备注一工程建设费用23201.611建筑安装工程费及设备费用23201.611.1房屋建筑工程21999.77A住宅房屋150012096.380642B商业部分16002907.4718171.68C地下室3000660022000D电梯工程180000元/部396221.2小区室外配套工程1201.84A道路雨污水工程40B夜景、景观及绿化工程88.417680.25C广电工程50D燃气工程3000元/户185.1617户E智能化工程2500元/户154.25617户F自来水工程4500元/户277.65617户G住宅电力工程设备费30296.44H变配电室、开闭所60I小区消防水池50二工程建设其他费用7235.441土地取得成本82万元/亩6213.03实际用地50515㎡2地质勘察30.313建筑设计费用417.634前期咨询费125施工图审查费（人防工程5/㎡）35.76建设单位管理费163.267招投标费及交易服务费33.698工程监理费278.429研究实验费（静、动测等）510工程决算费46.4三基本预备费5%1211.2四建设期利息年利率为5.40%432银行贷款8000万总投资合计32080.25（一+二+三+四）10.3、资金筹措本项目总投资估算为32080.25万元，目前投资方---xx房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费6213.03万元，88 已办理并取得《国有土地使用权证》，证书编号为：晋国用（2004）第01549号。因此，投资者目前需筹措资金总额为25867.22万元，其中计划向银行贷款8000万元，企业自筹资金17867.22万元。资金筹措与资金计划运用表，如下表：序号内容合计第一年第二年第三年第四年1项目总投资32080.2513843.607846.577846.572543.521.1土地取得成本（已付清）6213.036213.031.2建设投资24224.027267.2067267.2067267.2062422.4021.3预备费1211.2363.36363.36363.36121.121.4建设期利息4322162162资金筹措32080.2513843.5967846.5667846.5662543.5222.1银行贷款8000400040002.2企业自筹24080.2513843.5963846.5663846.5662543.5222.2.1土地取得成本（已付清）6213.036213.032.2.1建设投资等17867.227630.573846.5663846.5662543.52288 第十一章财务评价11.1、评价依据（1）《投资项目可行性研究指南》；（2）《中华人民共和国公司法》及其实施条例；（3）《中华人民共和国增值税法》及其实施细则；（4）《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则；（5）财政部发布的《企业财务制度》、《企业会计制度》和近年会计制度改革的有关规定；（6）国家和当地有关劳动工资管理和社会保障等有关规定；（7）本项目按国家发改委、建设部2006年颁发的《建设项目经济评价——方法与参数》（第三版）对项目进行经济效益分析。财务估算依据项目建设所在地的同类项目的产出水平和投入水平，并根据主要产品的市场销售价格和投入物料，劳动力成本价格估算；（8）项目的基准折现率为12%；（9）建筑工程费按《福建省建筑工程预算定额》及同行业指标进行编制；（10）税费：按国家税务总局现行要求的计税方法计取，同时以增值税额为基数计取房地产增值税30%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税按应纳税所得额的25%计算；（11）企业提供的有关数据。88 11.2、销售收入分析本项目的销售收入情况如下表所示：销售进度计划表第三年第四年合计序号名称ⅢⅣⅠⅡⅢⅣ一销售进度1住宅部分20%20%20%20%10%8%98%2一期商业30%30%20%10%10%100%3二期商业35%35%20%10%100%4停车位40%40%80%（地上车位）二销售面积1住宅部分16128.416128.416128.416128.48064.26451.3679029.16㎡2一期商业3345.553345.552230.371115.181115.1811151.83㎡3二期商业2291.752291.751309.57654.796547.85㎡4停车位133133266位合计19473.9519473.9520650.5119535.3310488.957106.1596728.84㎡三销售收入1住宅部分5806224058062240580622405806224029031120232248962845049762一期商业40146588401465882676439213382196133821961338219603二期商业148182441481824484675684233784423378404停车位6650000665000013300000合计98208828982088289964487686262680575308843410868047396477688 本项目总可销售面积为96728.84平方米，总销售收入为47396.48万元，税后利润为7576.96万元，详见下表《利润分析表》序号内容指标备注1总销售收入47396.481.1住宅销售收入28450.501.2一期商业销售收入13382.201.3二期商业销售收入4233.781.4停车位销售收入13302建设投资32080.253营业税金及附加2606.814销售费用1184.915管理费用947.936其它费用743.967所得税前净现金流量10102.618累计所得税前净现金流量10102.619调整所得税(25%)2525.658×25%10税后利润7576.9611销售利润率15.99%10÷112投资利润率23.62%10÷211.3、财务评价通过对项目的财务分析评价得出指标，详见《项目全投资现金流量表》：11.3.1静态指标88 1）总销售收入为47396.48万元；2）项目税后利润为7576.96万元；3）销售利润率为15.99%；4）投资利润率为23.62%；11.3.2动态指标1）项目税前财务净现值为1779.16万元（i=12%）；2）项目税前财务内部收益率为15.59%；3）项目税前投资回收期为3.4年；4）项目税后财务净现值为162.86万元（i=12%）；5）项目税后财务内部收益率为12.35%；6）项目税后投资回收期为3.96年；综合以上分析，本项目的各项经济评价指标均达到了同行平均水平，因此，本项目在经济上是可行的。11.4、不确定性分析本项目为住宅与商业的综合体项目，根据对项目的分析，很多数据都是估测，因此具有不确定性。为了分析不确定性因素对经济评价指标的影响，需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，确定项目在经济上的可靠性。11.4.1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益平衡关系的一种方法。盈亏平衡点越低，表明项目适应市场变化的能力越大，抗风险能力越强。88 BEP=固定成本/(销售收入-可变总成本-营业税金及附加)*100%通过计算得出,本项目的盈亏平衡点为76.05%。即当本项目销售率达到了76.05%时，即可保本。11.4.2、敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。通过对不同的影响因素的波动情况计算出内部收益率指标的变化度系数情况，确定出最敏感性因素。项目敏感性分析表:项目基本方案售价变化投资变化-10%10%-10%10%1财务内部收益率FIRR12.35%7.53%16.77%17.24%7.98%较基本方案增减-39.03%35.79%39.60%-35.38%2投资利润率23.62%18.34%44.64%41.49%21.49%较基本方案增减-22.35%88.99%75.66%-9.02%通过对项目的敏感性分析得知，项目售价是较为敏感的因素，因此要做好充分的项目的销售工作，控制售价,使项目达到预期的效益。88 第十二章研究结论与建议12.1、结论12.1.1、市场预测市宏观经济快速稳健发展，投资环境持续看好，但是的城市形象与其并经济实力不相符。这两年，当地政府为了改变这一现状进行了诸多努力，而作为提升城市形象的关键点——房地产业，迎来了发展良机。本项目地段好、品质高，具有较好的有效市场需求背景。12.1.2、项目建设进度根据项目所处地段的现状、项目的规模、项目的施工难度，以及开发单位的经验，开发及销售期共计为48个月，在施工技术及销售进度上没有太大的问题，只要项目建设资金及时到位，项目可以在2013年5月全部竣工，并在2013年12月底全部销售完毕。12.1.3、财务评价根据对该项目的财务分析，该项目利润可观。经测算项目的投资利润率达23.62%，静态投资回收期为3.44年，动态投资回收期为3.96年，税后财务净现值FNPV为162.86万元>0，税后财务内部收益率FIRR为12.35%，大于行业的基准收益率，可以说是较好收益项目，因此该项目从经济财务角度说是可行的。12.1.4、社会效益项目建成后将提升某88 镇城市形象，同时，项目在建设期间及项目建成投入运营以后，将为社会提供大量的就业机会，具有较明显的社会效益。通过对项目的综合分析，项目在技术上、经济、社会效益上均可行。12.2、建议本项目建筑工程量较大，施工周期较长。工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的方法进行分析、比较、解决。在设计和施工中，吸取国内外其它优秀住宅社区的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。本项目施工质量要求较高，投资较大，建议投资方采用招标的方式择优选取施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。在工程建设的过程中，要把环境效益与经济效益放在同等重要的地位，减少建筑垃圾的产生，减少施工带来的噪声污染，保证进出施工场地车辆的干净，保持街道路面的清洁。88 附表1项目全投资现金流量表序号内容合计第一年第二年ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ1现金流入47396.48000000001.1住宅销售收入28450.501.2一期商业销售收入13382.201.3二期商业销售收入4233.781.4停车位销售收入1330.002现金流出37293.876213.032543.522543.522543.521961.641961.641961.641961.642.1建设投资32080.266213.032543.522543.522543.521961.641961.641961.641961.642.2营业税金及附加2606.812.3销售费用1184.912.4管理费用947.932.5其它费用473.963所得税前净现金流量（1-2)10102.61-6213.03-2543.52-2543.52-2543.52-1961.64-1961.64-1961.64-1961.644累计所得税前净现金流量10102.61-6213.03-8756.55-11300.07-13843.60-15805.24-17766.88-19728.52-21690.165调整所得税(25%)2525.656所得税后净现金流量（3-5）7576.96-6213.03-2543.52-2543.52-2543.52-1961.64-1961.64-1961.64-1961.647累计所得税后净现金流量7576.96-6213.03-8756.55-11300.07-13843.60-15805.24-17766.88-19728.52-21690.168税后净现金流现值-6032.07-2397.51-2327.68-2259.89-1692.13-1642.84-1594.99-1548.549累计税后净现金流现值162.86-6032.07-8429.58-10757.26-13017.15-14709.28-16352.12-17947.12-19495.6688 项目全投资现金流量表（续上表）序号内容合计第三年第四年ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ1现金流入47396.48009820.889820.889964.498626.275753.093410.871.1住宅销售收入28450.5　　5806.225806.225806.225806.222903.112322.491.2一期商业销售收入13382.2　　4014.664014.662676.441338.221338.22　1.3二期商业销售收入4233.78　　　　1481.821481.82846.76423.381.4停车位销售收入1330　　　　　　6656652现金流出37293.871961.641961.643041.943041.942367.852220.65632.84375.22.1建设投资32080.261961.641961.641961.641961.641271.761271.76　　2.2营业税金及附加2606.81　　540.15540.15548.05474.44316.42187.62.3销售费用1184.91　　245.52245.52249.11215.66143.8385.272.4管理费用947.93　　196.42196.42199.29172.53115.0668.222.5其它费用473.96　　98.2198.2199.6486.2657.5334.113所得税前净现金流量（1-2)10102.61-1961.64-1961.646778.946778.947596.636405.625120.253035.674累计所得税前净现金流量10102.61-23651.8-25613.45-18834.5-12055.56-4458.921946.697066.9410102.625调整所得税(25%)2525.65　　　　　486.671280.06758.926所得税后净现金流量（3-5）7576.96-1961.64-1961.646778.946778.947596.635918.943840.192276.757累计所得税后净现金流量7576.96-23651.8-25613.45-18834.5-12055.56-4458.921460.025300.217576.968税后净现金流现值　-1503.43-1459.654897.254754.625172.943913.122464.871418.89累计税后净现金流现值162.86-20999.09-22458.74-17561.48-12806.87-7633.93-3720.81-1255.94162.8688'