房地产可行性研究报告 43页

'43 43 43 滨州北海新区系2010年9月29日经省政府批准北海新区升级为省级开发区（政府行政功能齐全的省开发区）。 本区位于山东省最北部、渤海湾西南岸，规划总面积1500平方公里、海岸线180公里、人口60万人（现有人口6.7万人，随着园区内引进企业逐步到位、三年内可达20万人，其中：魏桥集团首期规模4万人、焦化集团3万人（已签进区合同））。目前控制面积526平方公里。区位突出、资源厚实、腹地广阔、产业发达、生产要素成本低，加之多重的发展机遇为北海新区的崛起奠定了坚实基础。根据国家《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，市委、市政府高瞻远瞩，科学决策，提出抢抓黄蓝“两区”建设机遇，全力打造黄蓝“两区”建设的先行区。43 北海新区的发展定位是：建设黄河三角洲高效生态经济先行区、国家级循环经济示范区、环渤海地区物流中心、蓝色经济集聚区。 依据功能定位实施空间布局：确定了“一港、一城、一带、十区”的空间布局，“一港”，即以滨州港为发展龙头，充分发挥港口作用，发展海洋运输业和仓储业；“一城”，即北海新城，在北部沿海布局，做为行政、文化、生活服务区，重点发展房地产、商贸、文化教育、卫生体育、现代服务业；“一带”，即沿海生态防护林带； “十区”，即贝壳堤生态湿地保护区、鲁北循环经济示范区、国家农业科技园区、现代畜牧业示范区、临港产业园区、临港物流区、浅海滩涂开发和健康养殖区、现代渔港经济区、休闲观光旅游区、新能源科技研发示范区等十大专业园区。目前滨州北海新区道路基础设施呈现为四横三纵网状结构，其中东西向干道四条（荣乌高速公路、S320新海路、S311海港路、S312滨孤路），南北向干道3条（长深高速公路、S239大济路、S237滨港路）。北海新区主要通过长深高速和S320新海路与河北省相连，通43 过S239大济路接205国道与德州市相连，通过荣乌高速和S312滨孤路与东营市相连，通过其他省道与滨州市其它区县相连。区域内徒骇河、套尔河等河流都具有较好的通航条件，砂石等矿建材料及杂货可用小船溯河上达港口疏运。滨州大高通用航空城飞机跑道达到4C级标准，航空物流业已经正式开通。滨州港建设2×3万吨级码头、预留3×5万吨级液体化工码头的开工建设。同时，正在加快疏港桥梁建设，重点推进套尔河大桥建设工作，加快东西港区连接步伐。43 北海新区未来景象北海新材料循环经济产业园43 43 石化项目落户北海43 43 黄蓝两区交会相应——环渤海经济圈黄河经济带一体两翼海上门户43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 八、拟投资项目分析通过上述实地调研，滨海新区通过前两年的努力，新区纵横道路框架等基础设施已经拉开或建成，新区内的房地产业刚刚起步，构筑规模城市的组合要素等百事待兴，未来五年北海新区城市人口规模保守估计以10万人测算，住宅面积需求将达300万平方米以上，而现已开发的住宅面积近100万平方米，加之新区政府43 有意压缩园区企业的职工住宅建设，住房供需矛盾突出，未来五年的房地产业应有很大的发展空间，当然还要取决于政府的倾斜力度和新区的建设速度。目前整个渤海湾域内大型港口林立，省级经济开发区有以天津港为龙头的天津滨海新区、以黄骅港为龙头的河北渤海新区、以莱州港为龙头的莱州产业区、以潍坊港为龙头的潍坊产业区，以东营港为龙头东营临港产业区已由省级升格为国家级经济开发区。竞争对手多，竞争压力大，北海新区临港产业区刚启动，重大基础设施严重滞后，新区城市建设和生活服务设施落后。随着国内新一轮建港高潮的到来，以滨州港为龙头的北海新区将迎来新的发展机遇期。一、新建北海新区中心人民医院投资项目项目占地：80亩；建筑面积：40000m2；承建范围：土建、安装、市政、绿化、内外装饰等；项目造价：2亿元；投资回收：土地置换300亩×38万元/亩=1.14亿元、余款资金结算；置换方法：项目启动后根据工程进度造价先分批置换土地再支付资金，先在60亩土地一块，后置换240亩土地一块（此块割算），以便开发运作，置换土地以政府摘牌再过户，其中一块60亩已摘牌可直接过户。43 地块现状：位于主干道北海大道南侧，新区管委会东侧，汽车站西侧。见下图示：滨州北海新区起步区规划（50平方公里）承包方式：建筑装饰施工总承包，从规划设计至建筑、安装、市政、绿化、室内外装饰施工结束。43 项目工期：二年，主体施工一年、室内外装饰一年。项目资金：工程造价20000万元，其中前期费用1000万元，工程费用19000万元；承包方投入资金5000万元，占25%；发包方支付资金8600万元（含保修金1000万元，分期返还，最长5年），占43%；资金缺口6400万元，占32%；资金缺口解决办法：建设方土地置换300亩，其中一块60亩，抵付2280万元，另一块240亩，抵付9120万元，合计11400万元；工程资金缺口19000-4000-8600=6400万元，占33.7%；解决办法寅吃卯粮——贷款：60亩质押贷款1900万元（60万元/亩×60亩×0.6=2160万元、银行有意向）支付工程款，占工程造价10%；——抵房：余下4500万元工程款，以首期60亩开发小区的商品房抵付工程款，占工程造价23.7%。43 投资资金解决后期240亩土地抵押贷款（单位：万元）项目名称投资款抵押贷款投资本金年息20%期末本息评估价土地总价贷款额（0.6）一年回收5000分批投入，首批缴纳保证金10001000600060144008460二年回收20007000801920011520三年回收300080001002400014400二、60亩小区开发项目项目占地：60亩；占地面积：40000m2；容积率：1.6；建筑结构：砖混多层；建筑面积：64000m2；其中：商铺12800m2（20%），住宅51200m2（80%）；承建范围：建筑、安装、市政、绿化、外装饰等，毛坯房；项目造价：砖混住宅2200元/m2×51200m2=11264万元；框架商铺2700元/m2×12800m2=3456万元；合计总价14720万元（含一切开发经营费用）；地块现状：位于新建医院南侧，新区管委会东侧，汽车站西侧。见上图示：43 项目工期：一年半。资金运作：工程造价14720万元，其中：前期费用720万元，工程费用14000万元；发包方投入资金约5000万元（占34%），此资金由后期240亩抵押贷款剩余部分解决；房屋销售收入800元/m2×64000m2=5120万元（占35%）；以房抵款3828万元（占26%），此款由后期240亩开发小区的商品房以房抵款；工程保修金736万元（占5%），此款由后期240亩开发房屋的利润中支付；三、240亩小区开发项目此地块几乎为前期两个项目经营的既得利益，约2.4亿元（不含银行贷款本息）；项目占地：240亩；占地面积：160000m2；容积率：2.5；建筑结构：框剪小高层；建筑面积：400000m2；其中：商铺100000m2（25%），住宅300000m2（75%）；承建范围：建筑、安装、市政、绿化、外装饰等，毛坯房；项目造价：2700元/m2×400000m2=108000万元；43 地块现状：位于主干道北海大道南侧，医院东侧，汽车站西侧。。见上图示：项目工期：三至四年。资金运作：工程造价108000万元，其中：前期费用3000万元，工程费用105000万元；发包方投入资金约10000万元（占9%），前期投入，后期滚动开发；如不想投入资金，可通过50~100亩土地扭转获得5000~10000万元的项目资金；也可寻求合作资金，按股分红；工程款支付分年段按五三二方法支付（即：第一年按工程进度每次支付50%，工程竣工一年支付30%，工程竣工一年支付20%，）；房屋销售收入1000元/m2×400000m2=40000万元；通过以上运作，期末项目净利润的合理期望值达到5亿元人民币，最低期望值也在3亿元人民币以上。以上为山东省滨州北海新区项目投资的可行性分析，不到之处敬请指正为感。43 江苏润源建筑安装有限公司企划部钱道宏二0一四年八月43'