房地产项目可行性研究报告 (3) 54页

'武汉城市房地产开发有限公司CB项目可行性研究报告2004年8月49-- 目录一总论1（一）项目背景11、项目名称12、项目承办单位概况13、项目提出的理由与目的1（二）项目概况21、项目区位22、项目土地现状33、项目开发规模与目标34、项目主要建设条件45、项目主要经济指标4（三）项目可行性研究报告编制依据5（四）项目可行性研究报告研究范围5（五）项目建设存在的问题与项目实施建议51、项目建设存在的问题52、项目实施建议6二项目开发市场环境分析7（一）项目开发经营政策层面分析71、土地供给政策调整72、房地产金融政策调整83、物业管理政策94、房地产业政策调整10（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析10（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析11（四）A区国民经济和社会发展状况131、A区历史与发展现状132、A区交通及配套133、A区发展定位134、A区国民经济发展指标14（五）武汉市房地产市场分析141、2003年房地产市场运行特点1449-- 2、2004年上半年房地产市场运行特点173、武汉市房地产业未来发展趋势18（六）项目供需圈区域房地产市场分析201、D片区202、B片区21（七）项目开发经营机会与风险分析231、项目开发经营优势232、项目开发经营劣势233、项目开发经营机会234、项目开发经营风险24三项目建设方案25（一）项目规划设计目标25（二）项目规划构思26四项目定位28（一）项目目标顾客群定位28（二）项目产品定位28（三）项目价格定位28五总体开发经营模式29（一）独创性模式29（二）差异化模式29（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式30（四）分期滚动开发模式30六项目环境影响评价32（一）项目实施过程中的环境影响及对策321、工程建设对环境的影响322、建设中环境影响的缓解措施32（二）项目完成后的环境影响及对策33七项目建设指标及实施进度34（一）项目建设指标34（二）建设周期34（三）项目实施进度安排35（四）项目实施进度表35八项目投资估算与资金安排37（一）建设投资估算3749-- 1、投资估算范围372、投资估算编制依据373、投资估算说明37（二）项目投入总资金及分年投入计划38九项目融资方案39（一）项目融资主体39（二）项目资金来源391、项目资本金筹措392、项目债务资金筹措39（三）融资方案分析401、资本金来源可靠性分析402、融资结构分析403、融资成本分析40十项目财务评价41（一）财务评价基础数据与参数选择411、财务价格412、利率413、项目计算期选取414、财务基准收益率（Ic）设定41（二）营业收入与成本费用估算411、销售收入估算412、成本费用估算41（三）项目利润估算与财务评价表42（四）盈利能力分析421、财务内部收益率422、财务净现值423、投资回收期424、投资利润率42（五）不确定性分析42（六）财务评价结论43十一项目风险分析44（一）风险因素的识别和评估441、风险等级划分442、风险因素的识别和评估4449-- （二）风险防范对策461、风险回避462、风险控制463、风险转移464、风险自担46十二研究结论与建议47（一）结论47（二）建议47附表4949-- 一总论（一）项目背景1、项目名称项目暂定名称：C●B。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。2、项目承办单位概况开发商：武汉C房地产开发有限公司武汉C房地产开发有限公司，是浙江C实业集团有限公司的全质子公司。浙江C实业集团有限公司于1992年7月批准成立，注册资本金人民币1.7亿元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。武汉C房地产开发有限公司成立于2002年，注册资本金人民币3000万元，是C实业在武汉专业从事房地产开发的企业。3、项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。“仁者乐山，智者乐水”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。其中有约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有大面积水域、成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。49-- 项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于武汉市、A区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。（二）项目概况1、项目区位该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有“武汉市后花园”之称的A区内。京珠高速公路、107国道、汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。A区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化城镇。项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。宗地总面积706670.2平方米，约1060亩。其中约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。项目所在地B板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。经过几年的发展，该区域目前已经形成了一套完整的交通体系。从上空俯视B，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错，将B与汉口浑然连成一体。更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨1号线二期（宗关－三店，全长11.5公里）预计2006年建成，届时将A区与汉口中心城区连成一个整体。并且规划中的地铁将横贯B而过。B地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为武汉中产阶级的理想居住之所。项目所处的地理区位详见《项目区位图》（图1－1）。49-- 2、项目土地现状项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地现在为鱼塘、藕塘以及养殖场。多处分布有1～3层建筑物，但总的来说规模不大。3、项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层及小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等。根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施（详见《项目开发分期安排》），各期实施后形成四个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为7年，其中建设期为6年，建设期与销售期重叠共7年。项目总体规划指标见下表（表1－1）。表1－1项目总体规划指标序号项目单位数量一规划用地面积M2706670.20二总建筑面积M2712003.56其中：1多层、小高层、高层住宅M2487469.102别墅、联排别墅、复式洋房M2168000.843公建面积M256533.62三道路及停车场　22.00%四建筑密度　24.00%五容积率　1.00六绿化率　54.00%49-- 4、项目主要建设条件1）已签订“项目开发协议书”（2001年12月）。2）土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。5）项目建设资金已经准备到位。6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。5、项目主要经济指标项目主要经济指标见下表（表1－2）。表1－2项目主要经济指标序号项目单位数量备注一主要经济结果和数据1项目投入总资金万元141563.80　2建设投资（不含建设期利息）万元138279.72　　其中：自有资金万元48767.75　3建设期利息万元3284.08　4销售收入万元194659.24　5销售税金万元10706.26　6销售利润万元30709.63　7所得税万元10134.18　8税后利润万元20575.45　二主要经济评价指标　　　1项目财务内部收益率%　30.60%基准收益率Ic=8%2税后项目财务内部收益率%　20.67%基准收益率Ic=8%3财务净现值（税后）万元10575.76　4财务净现值（税前）万元18107.09　49-- 5动态投资回收期（税后）年5.29　6动态投资回收期（税前）年4.62　7投资利润率　21.69%　8投资利税率　29.26%　（三）项目可行性研究报告编制依据1、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年）；2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；3、国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；4、武汉市城市总体规划(1996-2020年)；5、武汉市及A区2001、2002、2003年国民经济和社会发展统计公报；6、项目开发用地协议书；7、武汉市及A区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。（四）项目可行性研究报告研究范围1、项目开发市场环境分析；2、项目建设初步方案；3、项目定位；4、项目开发经营模式；5、项目环境影响评价；6、项目投资估算与资金安排；7、项目融资方案；8、项目财务评价；9、项目风险分析。（五）项目建设存在的问题与项目实施建议1、项目建设存在的问题1）项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不能最后确定。2）项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。49-- 4）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。存在预期利益难以兑现的可能。5）资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。6）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2、项目实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1）宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2）及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。3）尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5）项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7）临环湖公路的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。8）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。9）重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。49-- 二项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。（一）项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。因此，世界各国政府、包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注、甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。所以，对一个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。1、土地供给政策调整Ø2003年9月24日，《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号）《通知》指出，必须严格实行土地供应的集中统一管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。《通知》要求，严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；49-- Ø2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资源部和监察部，国土资发[2004]71号）《通知》指出，2004年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。《通知》强调，各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。Ø2004年4月29日，《国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电[2004]20号）《通知》要求清理检查2003年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题；在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。土地供给政策的调整：大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为；使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位；促使城市土地价格上涨。将在总体上增大房地产投资风险。2、房地产金融政策调整Ø2003年6月5日《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）《通知》要求：1）房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。2）商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。49-- 3）商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年。4）对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。Ø2003年9月25日和2004年4月25日两次提高存款准备金率，从6%提高到7.5%，回笼资金2500亿元。Ø2004年9月2日《商业银行房地产贷款风险管理指引》（中国银行业监督管理委员会）《指引》发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，切实关注借款人的偿贷能力等。规定所有住房贷款的贷款成数不超过80%，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。《指引》在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择。着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。中国人民银行出台的房地产金融一系列新规定旨在从金融政策层面抑制房地产“过热”和“泡沫”现象的出现。它提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面；它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头。49-- 3、物业管理政策Ø2003年6月8日《物业管理条例》于2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行（中华人民共和国国务院令第379号）《物业管理条例》的实施将：强化开发商承担售后服务的责任；有力促进房地产市场全面健康的发展；使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。4、房地产业政策调整Ø2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）《通知》指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。要求完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。Ø2004年4月26日，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号）《通知》要求“水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上”。房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大、关联性极强的产业，土地供给、房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的一系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业“结构性”的、“区域性”的“过热”苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪90年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控、主动性调控、改革性调控，是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的一系列政府调控行为。但从长期来看，政府鼓励、支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长期的政策取向。房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与消费热点，促进房地产市场持续健康发展。（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析我国国民经济在经历了20年代初高速运行与房地产大范围“泡沫”49-- 期、1997年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康、稳定、持续发展期。国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济发展发挥了重大的、根本性的推动作用。进入21世纪后，我国国民经济较快增长，连续几年国内生产总值增长速度保持在8%左右。2004年上半年，中国宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长，经济效益继续提高，经济运行中的一些不稳定、不健康因素得到初步抑制，整体经济正朝着宏观调控的预期方向发展。 经济增长保持了较快速度，GDP同比增长9.7%；固定资产投资增速逐步回落；市场价格上涨在可控范围，且涨势有所减弱；城乡居民收入增长加快。上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件。（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析1、上世纪90年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化1992年到1998年，作为一个拥有近800万人口的大城市，武汉经济曾连续7年年均递增16%，一度被称为上世纪90年代中国经济的“武汉现象”。然而，在中国加入WTO和“西部大开发”的宏观背景下，以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海三大经济圈为主要支撑的东部沿海地区引领全国经济增长，西部地区、东北老工业基地也在相关政策的推动下，经济出现集中、连片发展振兴的势头，而作为中部地区惟一的特大城市，武汉拥有“得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势”，其担纲中国东、西部地区资源、信息、技术交流和交换的战略结点的功能却出现了日趋弱化的态势。在全国19个副省级以上城市中，改革开放之初综合经济在全国排名第4的武汉，到2003年下滑到第11位，落在了青岛和宁波之后。2、2003年武汉市经济和社会发展状况2003年，尽管遭遇了非典疫情、持续高温等不利因素的影响，武汉市经济仍保持了较快发展，多项主要经济指标创近年新高。GDP达到1662.40亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%，增速比上年加快0.3个百分点，为1998以来的最高增幅，连续13年实现两位数增长。投资推动经济增长格局更加明显。200349-- 年全社会固定资产投资完成645.06亿元，增长13.1%，增幅为1997年以来最高水平。投资对经济增长的贡献率达到51.5%。其中房地产投资比上年增长28.0%，同比提高了13.1个百分点。3、武汉市经济目前经济形势判断就武汉市经济形势而言，总体上基本正常，“不热”也“不冷”。其理由是：武汉市经济发展的波动性减小，稳定性增强，经济运行实现了多年来期盼的速度和效益的协调统一，先行和滞后指标未明确显示经济“过热”信号。对当前经济运行的总体判断是：国民经济运行健康协调，武汉市经济正处在短周期波动的扩张期、中周期波动的复苏期和中长周期波动的谷底，处在一个温和上升、逐步提速的增长平台上，其发展潜力和空间较大，已开始新一轮扩张。4、武汉市近期及未来经济和社会发展趋势受经济内在增长机制增强的影响，2004年中国经济仍将保持高速增长的良好态势。但2003年政府适度微调政策的作用将在2004年中显现，消费需求明显加速，投资和出口增势趋缓，需求结构更趋合理，物价涨幅在合理范围之内，国民经济协调性和稳定性增强。从近期来看，武汉市经济和社会将发生如下变化：Ø政策因素仍是武汉市经济发展的保障十六届三中全会和中央经济工作会议，明确要进一步摒弃某些限制经济发展的观念，打破落后体制对经济发展的束缚，树立新的全面发展观，从而有利于改善非公有经济和中小企业的资金供给，刺激市场力量和非公有制经济积极投资，保证政治和经济的稳定协调。Ø消费结构继续升级，消费需求明显回升住房、汽车、旅游、教育、文化等消费热点将带动消费需求增长和消费结构升级，并成为我国内需稳定增长的最大内生动力。Ø投资将继续拉动武汉市经济增长，市场引导企业投资活力依然强劲2004年，武汉市计划安排全社会固定资产投资750亿元，比2003年增长16.3%。市场引导企业投资活力依然强劲，投资仍处于快速增长区间。从长远看，武汉市将成为中国中部经济的增长极。2004年初，中央提出了“中部崛起”49-- 的战略，武汉又成为了海内外客商的关注。今年年初以来，一大批来自国内外包括国际著名财团在内的客商纷纷来汉考察，与武汉签署投资和合作协议。同时，地处中部的各个省市，也相继制定出台了与武汉的合作与交流计划。武汉正以其“得中独厚”的区位优势，加强与周边20多个大中城市的合作，加速兴建以武汉为重心的超越行政区划和行政约束力的城市经济圈。借助新一轮经济发展的机遇，以九省通衢的区位优势，武汉将进入打造新的中部经济增长极、重塑辉煌的必由之路。（四）A区国民经济和社会发展状况1、A区历史与发展现状A区位于武汉市主城区西北部，建国初期为了适应本区域社会经济发展的需要，在A成立了国营农场实施围垦造田，大力发展农业。50年来该地区在区位条件不断改善的情况下，由传统的农业生产区和分蓄洪区逐渐演变成城市化生长区和农业化产业区并重的区域。A区因湖而名，因水而兴。目前形成了以国家级D海峡两岸台商投资区、绿色食品加工工业区为主体的工业新区；以舵落口为主体的物流大区；以环B为主的商住新区。2、A区交通及配套到目前为止，A区公路主骨架基本形成，公用事业迅速发展。A区道路交通、环境、市政配套、城市功能开始从城关镇向卫星城升级换代。A经汉口火车站7公里，距天河国际机场及武汉客运港均15公里，A交通十分便利，107国道，316国道，京珠高速公路，汉宜铁路，汉江航道贯通全境。市中环线、外环线、轻轨一号、地铁线、十余条公交线与中心城区连成网络；区内，以金山大道，惠安大道形成了纵横交错的交通体系。构成了以开发园为中心的四通八达的立体交通网络。3、A区发展定位　今后五年武汉市将逐步把A区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区。按照这一发展定位：对工业。将扶持壮大一批现在骨干企业，优先引进一批大型工业项目，盯上一批国内外制造业项目，从而加快全区工业化水平；对建设现代物流区。将49-- 充分发挥良好的区位优势和交通优势，着力培植和引进一批现代物流企业，加快以武汉西客运总站、轻轨A段等为主的重点工程建设，提升物流园区功能；对生态居住区。将利用好B、径河地区生态环境优势，引进一批知名的房地产企业，高品位、高规格地发展房地产业，形成具有A特色的最佳人居环境，推进城市化进程；对发展旅游业。将重点规划建设好柏泉万亩森林公园、B3千亩生态广场，完善配套设施，引进大型旅游项目，建设水乡旅游区。4、A区国民经济发展指标近年来，A区经济超常规的发展，国民生产总值每年以两位数的速度递增，财政收入连续四年均增加1亿元，被武汉市列为三大经济增长极之一。2004年上半年，A区房地产开发呈持续增长的势头。A区完成房地产投资1.45亿元，在武汉市13个区中位列第二位。2004年上半年，在传统商品消费转入平稳增长的同时，新型消费持续升温，住房、电信、教育等消费需求旺盛。上半年，A区社会消费品零售总额增长17.1%，超过全市平均水平。（五）武汉市房地产市场分析武汉市为华中腹地最大的交通、贸易、金融、科技中心城市，是我国最大而典型的内陆城市。“内陆大城市”使之既无改革开放初期沿海城市的中央优惠政策，又无西部大开发中西部城市享受的中央政策扶持，因而，经济发展速度相对较慢，居民收入水平相对较低，房地产业发展也随之速度较慢，投资增长速度低于全国水平，周期性波动存在而又不是很明显。1、2003年房地产市场运行特点1） 房地产开发投资再创新高，对经济拉动作用明显2003年，武汉市房地产开发完成投资170.41亿元，同比增长28.90%，增幅为近几年之最（见图2－1）。房地产开发投资对武汉市国民经济的持续发展起到较强的支撑和拉动作用。49-- 图2－11999年～2003年武汉市房地产投资增长速度2）房地产开发市场供求呈现良性互动效应需求决定发展，发展适应需求。纵观全年房地产市场的发展，政策的拉动效应明显。武汉市加大旧城改造力度，全面实行货币化拆迁，住房货币化分配工作的全面推开等，都极大的刺激了武汉市房地产开发速度。2003年，在反映房地产开发市场状况的主要指标中，施工面积达1977.94万M2，同比增长14.00%，其中住宅施工面积达1679.66万M2，同比增长19.32%；新开工面积891.63M2，同比增长10.49万M2；武汉市房地产开发共竣工面积689.45万M2，其中住宅竣工624.29万M2，同比分别增长9.70%和16.32%；武汉市销预售商品房961.32万M2，实现销售收入168.53亿元，同比分别增长26.60和42.16%。从上述数据来看，2003年，武汉市房地产开发呈现快速增长的发展态势，各项指标均创出历史新高，增幅也大大超过往年，不仅建设规模逐步放大，而且商品房销售市场也持续火暴，投资销售比达98.90%，继续保持供销两旺的良好局面（图2－2），市场供求平衡，互动效应明显。49-- 图2－21999年～2003年武汉市房地产竣工面积和商品房销售面积对比图3）住宅销售价格在稳步上扬由于受建材价格的上涨和住宅建设科技含量的提高等因素的影响，使住宅建设成本逐步提高，使我市住宅价格保持上扬趋势，增幅在12%左右（图2－3），略高于今年9%的武汉市人均可支配收入的增幅，与我市年均12%的经济发展速度是基本相适应的。随着国民经济的持续发展，住房消费市场更加活跃，我市商品住宅价格将在一个较长的时期内保持上扬的趋势。图2－32002年～2003年武汉市住宅价格指数图4）房地产产品品质不断提高2003年武汉市房地产项目，从规划水平、园林设计、户型创意都体现出非常高的水平，这主要得益于行业竞争所带来的发展，每个开发公司仔细研究市场，高度重视项目品质和细节，日益满足居民消费品位提高带来的新的购房需求。在规划设计上纷纷请来外域或者外地大师参与，在建筑施工方面大量地运用了新技术、新工艺、新材料，尤其是在大规模社区体现得更加突出。49-- 5）政策扶持和监管力度不断加大围绕启动居民住房消费和市场发展的需要，国家有关房地产业政策体系不断完善，政府对市场调控和监管的力度不断加大。改革土地供应制度，实行土地拍卖和挂牌交易，房地产开发收费实行“一费制”，提高商品房预售门槛，完善旧城改造房屋拆迁规则，进一步整顿和规范房地产市场次序等，这些都为房地产开发市场的持续发展注入了新的活力。6）外地企业继续看好武汉房地产市场2003年，有62家外地企业来武汉投资房地产，注册资金达12.43亿元。在外地来汉投资的企业中，有一批是全国知名品牌企业，如大连万达、深圳金地、上海复地、保利集团、龙腾置业、大华集团等等，这些外地企业的到来，加剧了武汉市房地产市场的竞争，进一步加快了市场调整组合的进程，推动了市场的发展。这些企业拥有雄厚的实力，较高的水平、先进的理念，具有多年的开发经验，在具体操作环节上（如项目规划、产品设计、户型设计、景观设计乃至项目营销等）各具特点，为武汉市房地产开发行业注入了新的理念、带来了新的活力。2、2004年上半年房地产市场运行特点1）房地产开发投资、销售仍呈高速度增长态势2004年上半年，在国家宏观调控的大背景下，武汉市房地产开发各项指标均有不同程度的增长，供需基本平衡，消费市场保持活跃。上半年武汉市房地产开发累计完成投资85.09亿元,同比增长38.43%。全市上半年实现销售额54.58亿元，同比增长26.47%。2）住宅供应呈多元化和精品化今年以来，武汉市商品住房除在户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越面向消费市场外,品牌、环境、企业形象等也日益成为重要品质指标。同时，高品质而不是高档次的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象。3）房地产销售价格总体上仍呈逐步上升状态上半年武汉市商品房销售价格涨幅进一步加大，与上年同期比，价格平均上涨21.2%，平均价格达到每平方米2406元。从商品房销售价格指数变化情况看，基本呈平稳上涨趋势；从商品房销售价格结构看，价格在4000元以上的占2.649-- %；4000～3000元的占24%；3000～2000元的占57.2%；2000～1000元的占16.0%；1000元以下的占0.2%；可见，武汉市商品房销售价格的主体在3000-2000元。商品房销售主流仍是居民消费，并未出现成规模的楼盘热炒热卖现象。但根据武汉晨报楼市《价格系统》统计数据（图2－4）表明，今年上半年后期，住宅销售价格增长明显趋缓。图2－4武汉市主城区一般住宅平均价格走势图4）房地产开发大盘项目不断涌现上半年，武汉市施工项目中，单个项目施工面积超过10万平方米的楼盘45个，施工面积合计占全市的35.29%；单个项目施工面积超过5万平方米的楼盘136个，施工面积合计占全市的69.02%。5）房地产开发企业投资能力不断增强2004年上半年，武汉市房地产开发投资过亿元的企业21家，年投资超过5000万的企业63家，同比增长近35%左右。这些都表明,在房地产开发市场日趋规范、竞争日趋激烈和市场需求拉动的情况下，武汉市房地产开发企业努力克服国家宏观调控带来的影响，经营状况明显好转，整体实力明显增强，竞争能力明显提高。3、武汉市房地产业未来发展趋势2003年以来，针对房地产市场发展中存在的突出矛盾和问题，国家采取了进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列宏观调控措施，对房地产和相关行业的发展产生了重大影响。在这些措施的综合作用下，宏观调控已经取得初步成效；随着各项调控措施逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。49-- 从上半年数据看，全国房地产投资仍保持快速增长，增速过猛势头得到初步遏制；销售增速继续快于竣工，但有所回落；房地产贷款得到有效控制，资金来源结构进一步调整；房地产市场结构逐步优化。武汉市房地产市场上半年的各项数据表明武汉房地产市场在本轮宏观调控中保持了稳健的发展态势，宏观调控已经对武汉房地产产生了明显的积极影响，在未来的时间里，武汉房地产市场仍将保持稳步健康的发展趋势。1）中央与省市政府将为房地产业的发展创造更加良好的环境2004年6月17日，省政府下发了《关于促进房地产业持续健康发展的意见》，明确指出促进房地产业持续健康发展是当前全省经济工作中的重要内容。虽然国家出台了一系列宏观调控的措施，但是应该看到，国家宏观调控政策并非想刻意打压房地产业，目的也是为了保持房地产开发的健康发展。因此，发展仍是主导未来的主旋律，作为国民经济未来的支柱产业，房地产业的潜力和空间是巨大的。2）房地产开发还有进一步发展的潜力武汉作为华中地区特大中心城市，城市规模大，而经济、房地产业的发展相对缓慢，与同类大中城市相比还存在一定的差距，因而房地产开发潜力大，发展空间也大。3）居民住房消费仍然巨大一方面，武汉城区居民的住房水平还比较低，人均住房建筑面积23.93平方米，而湖北省到2007年要求城镇人均住房建筑面积达到27平方米，市场潜力很大；另一方面，未来十年左右是建设全面小康社会的关键期，住房会是主要的消费热点，随着住房短缺问题的基本解决和收入的增加，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变，逐步形成卖旧买新、卖小买大、卖劣买优的住房梯次替换消费，这些表明武汉房地产开发市场尤其是住房消费市场仍有较大的发展空间，加上近年来武汉加大了旧城改造力度，房屋拆迁规模较大，进一步刺激了住房消费。4）商品住宅价格将稳步上扬49-- 由于武汉市土地储备制度建立较晚，土地供应价格较低，导致全市商品房价格明显偏低，在19个副省级城市中位于倒数第五位。这一现状与武汉市特大城市的地位极不相称，也表明武汉市商品住宅价格上升空间较大。自武汉市土地供应实行招标、挂牌、拍卖以来，土地供应价格逐步上扬，加上拆迁安置成本增高、建材价格、住宅品质的提升等带来成本增大等因素的影响，以及住房消费需求的拉动，武汉市商品住宅价格将在一个较长的时期内保持上扬的趋势。从长期趋势来看，未来武汉市房地产价格仍会稳步上扬。但从目前房地产价格变化情况看，2004年下半年房地产价格上涨幅度不大。5）开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快今年4月以来，国家相继出台一些金融调控政策，对房地产业的影响较大。信贷收紧后，自有资金不足、缺乏实力的房地产开发企业将很难获得银行信贷支持，少数开发企业将因资本金不足而不能如期开工建设。个别盲目扩张的房地产开发企业，一旦资金链断裂，将面临生存危机。这些将进一步加快我市房地产开发企业优胜劣汰的步伐，有利于开发企业降低投资风险，理性投资，促进房地产业持续健康发展。（六）项目供需圈区域房地产市场分析A区房地产项目主要分布在D和B两个地区。1、D片区D片区主要物业基本情况如下表。表2－1D片区物业基本信息序号名称开发商占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率1海景大厦武汉海景置业发展有限公司130066.671250000.96较小2海景·浪晴屿武汉海景置业发展有限公司500003祥泰家园武汉祥泰房地产有限公司17136m226665.61.5636.2%4鑫海花城武汉东鑫集团物业发展公司300亩2万5富丽雅花园武汉跻巍房地产开发有限公司142亩15万1.640%6山水星辰武汉众合置业有限公司153亩1335771.350%7嘉禾园武汉海兴房地产开发有限公司240亩20万1.2540%分析与结论：D板块的楼盘，从整体上来说，具有以下的特点：49-- 1）价格在汉口地区来讲比较低，因此它吸引了D及硚口部分居民的中低收入水平的需求。2）楼盘的品质相对而言还较低。户型设计不合理的居多，多为大户型，空间浪费较大。建筑设计理念较武汉市区还相当落后，建筑外观基本没有什么特色。内部配套设施还不够完善，嘉禾园、富丽雅花园有泳池和幼儿园，但水平不高。小区规划设计无新意，更谈不上景观设计，营造良好的景观环境了。物业管理还停留在市内五年前的水平。3）开发商实力较弱。多为本地民营开发商，实力有限，主要依靠预售款来滚动开发，所每期开发量在5000-30000M2之间，且开发周期较长。4）目标顾客群基本相同。这个板块中的在售楼盘，D本地居民消化了其中的30%，外地来D经商或打工的人占据了其中的15～20%，来自硚口古田及市内交通方便的人在其中所占的份额最大，有50%。2、B片区B片区物业基本情况如下表。表2－2B片区物业基本信息序号名称开发商占地面积建筑面积容积率绿化率1常青花园武汉新世界康居发展有限公司4000多亩360多万m21.435%2万科四季花城武汉万科房地产有限公司2000多亩110万m20.863碧海花园武汉宏宇实业有限公司武汉玉龙置业有限公司800亩40000m20.856%4高尔夫城市花园武汉高尔夫城市花园房地产有限公司38万m260万m21.642%5汀香水榭武汉美好愿景房地产有限公司13.5万m212.3万m20.940%6奥林匹克花园武汉美好愿景房地产有限公司539亩23万m20.844%49-- 7黄金海岸湖北汇丰置业有限公司300亩8万多m20.598恋湖家园武汉深江物业发展有限公司450亩32万m20.950%9丽景湾耀江神马实业（武汉）有限公司558亩43万40%分析与结论：在B板块中开发的楼盘，从整体上来说，基本具有以下特征：1）八仙过海，各显神通B的开发主体以国内龙头房地产企业和外资力量为主，各自借助项目所在区域的可借资源，如恋湖家园借助的是水资源，高尔夫城市花园借助高尔夫球场资源，丽景湾借助赛马场资源等。如果没有明显的自然资源可以借助，就打造一份与众不同，如奥林匹克花园的超大型室内运动场馆。2）物业类型、价格档次全方位覆盖目前B板块内建筑形式多样化，有别墅、联排别墅、叠加复式、多层、小高层，产品齐全，价格的覆盖面极广，从2000-6000元/平方米不等。3）价格适中、符合汉口需求B地区多层住宅均价在2100～3500元/M2之间，联排别墅单价3600～5600元/M2左右；独立别墅价格差较大，从80万/套到500万/套不等。这个价位与武汉市内，尤其是汉口的住宅价格相比而言还是比较低的，与目前武汉地区的消费层次是比较适应的。4）总体生活配套缺少或不便，大多没有形成生活氛围目前大多数楼盘的学校、幼儿园等公建配套和菜场等社区配套还是停在纸面上，公交线路车少间隔长，出租车难得一见，影响了居住者的出行方便程度，因此B板块的楼盘普遍入住率较低。5）目标顾客群基本相同B板块内项目的目标顾客群体基本都是武汉市内的高收入阶层，没有重视D的需求潜力，这也使得D消费人群对B并不看重。通过以上分析，我们可以得出以下结论：1）无论是地理位置还是在物业档次定位上B板块的楼盘与本项目都有着极大程度的类同性。49-- 2）在B板块内，因为劣势都基本相同，因此开发商对配套及交通这两点不足并没有花心思。但作为不同板块的竞争，就应该花气力在配套及交通上，这样才能突出优势。3）提高楼盘的性价比，是取胜的关键。4）一定要做出自己的特色。5）广告及宣传非常重要。（七）项目开发经营机会与风险分析房地产开发经营机会是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合。房地产开发经营机会点的实质是特定企业利用特定地块进行开发可进取的市场空间。经营机会转化为项目个性后，即形成为在激烈的竞争中的优势点、竞争点、卖点。1、项目开发经营优势1）地段优势项目位于B生态旅游区的核心地段，交通（项目所在地附近规划为地铁总站，将建设立交桥，武汉城市轻轨1号线二期终点站也在A区内）、水、电、通讯等设施配套条件良好。2）环境优势项目位于B岸边，周边有山林、有水，自然环境优美。2、项目开发经营劣势1）B地区房地产市场长期处于城市郊区态势，虽道路主骨架已经形成，但该项目位于B片区和D片区的中间，该地段没有在建或建成的住宅小区，各类生活配套设施基本没有形成，并且公共汽车、出租车等交通工具也比较少，给人们上班、外出购物等带来极大不便。人们在心理上接受该地段的物业尚需在配套、物业品质、品位、环境、服务等方面给予足够的支撑。2）B片区和D片区已经有较多比较成熟的楼盘，客户可选择空间很大，竞争激烈。3、项目开发经营机会1）项目开发时间与市场周期相联系的经营机会49-- 房地产市场具有显著的周期性特点，且与宏观经济运行密切相关，武汉市的国民经济正处于上升、快速增长期。本项目开发经营期正处于房地产市场继续繁荣时期，入市时机非常有利。2）项目竞争中的机会点项目供需圈内各类楼盘供应量相当大，但有此项目优良水景、适于建设高档物业的地块不多。4、项目开发经营风险一般说，房地产开发经营具有高投资、高回报、高风险、高智力、高公关的特点。在一个项目运作过程中，几乎每一个环节都有不确定性形成的风险。1）竞争风险前已述及，B片区和D片区已经有较多比较成熟的楼盘，交通相对来讲要比本项目便利，将对本项目客户群体的培育带来难度。因此，为应对激烈竞争而使本项目经营处于被动局面的主要对策是：高度重视产品策划环节，务必追求新意特色，适合目标顾客群的住宅消费偏好。2）规模风险项目规模大所带来的营销运营的风险。3）周期风险武汉市房地产市场在市场周期高峰端运行已达三年半时间，按照房地产市场周期规律，加之我国政府对房地产宏观调控的不确定性，该项目有可能遇到市场转折点，由此，房地产市场发展的不确定性将造成项目运营后期的困难。4）运作风险项目投资规模大，资金运作能力非常重要。在项目运作中，一旦出现资金链断口，将使项目面临较大风险。关键是面对市场，产品策划，适销对路，营销推广，加快销售速度，即强化投资回收能力。49-- 三项目建设方案（一）项目规划设计目标本项目占地1060亩，总建筑面积71万多平方米，项目的建设将成为B边的大规模居住区。建议在进行小区规划时，要从消费者需求的角度出发，充分了解市场的发展动态，研究市场上哪种多层及小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房受消费者欢迎，以及项目的布局等问题。同时，也要总结发展商及其他开发商的成功经验，务求将项目规划好。1、本项目要建成“绿色—生态—健康”的园林式居住区。良好的居住环境，是当今社会人人都渴求的，久居城市的人需要一片净土，需要清新的空气以及自然美景。2、本项目规划要跟上信息时代的潮流。项目定位中高档，居住区的设计要和中高收入阶层的地位相适应，特别是本项目所处地段现有配套匮乏，项目的设计必须跟上信息化、智能化的要求。具体来讲，本项目的设计要达到以下要求：1、规划超前化居住区要导入家居智能化设置，要确保5～10内不落后；建筑规划符合时代潮流；建筑材料要运用环保新型材料；服务意识要超前。2、户型合理化不论是多层及小高层住宅，还是别墅、联排别墅、复式洋房等设计的户型要求是合理、实用的。3、建筑艺术化本项目定位为中高收入阶层，学历大学以上，要求有浓厚的文化氛围，所以在进行项目规划时，要求建筑设计艺术化，包括建筑设计本身和整个居住区的环境设计。4、质量标准化49-- 项目建设要求要达到国家优质水平。5、建材环保化迎合消费者环保的要求，同时，新型环保建材也可以降低成本，有效延长建筑的使用寿命。6、配套完善化本项目配套完善与否，将影响到项目的成败。7、服务酒店化良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。8、环境园林化本项目可以充分运用周围湖景、林地优势，打造园林式居住区。9、生活科技化项目要实现区内信息网络化、管理有效化、家居智能化等要求。10、社区人性化营造区内温馨、舒适的生活气氛。（二）项目规划构思本项目规划分四个大的组团，也即分四期实施。沿环湖公路以西为一期，约占地200亩，物业形态为多层住宅小区；环湖公路以东为二期，约占地300亩，为联排别墅、复式洋房；一期以西为三期，约占地260亩，为多层、小高层住宅小区；二期以东，即卧龙岛东端，约占地300亩，为独栋别墅、联排别墅。其中独栋别墅沿湖边分布，联排别墅、复式洋房在岛的中心地带分布。详见《项目开发分期安排》。图49-- 整个项目规划设计要求错落有致，层次感明显，基本上要求朝B的方向由高到低布局。每个组团要求设计有足够的停车位供业主使用。组团要求有小区级园林绿化、区内组团绿化、住宅庭院绿化等。整个项目还要求设计有大型会所、体育康乐设施、各种文化教育设施、日常生活配套设施等公建设施。49-- 四项目定位项目市场定位包括目标顾客群定位、产品定位、价格定位。（一）项目目标顾客群定位通过调研，目标顾客群体锁定在：…汉口的“财智阶层”、新贵富裕阶层…文化水平高，学历大多为大学本科或以上…个人月收入大于4000…见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意…人生的格言为：追求财富、创造财富、享受财富（二）项目产品定位在总体上，多层、小高层住宅定位于中偏高档，别墅、联排别墅、复式洋房定位于高档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。·园林生态化·管理智能化·服务高水平化（三）项目价格定位根据对武汉市周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：住宅：2200~2300元/M2联排别墅、复式洋房：3600~4500元/M2别墅：5000~5600元/M249-- 五总体开发经营模式（一）独创性模式本项目所在地与D片区、B片区相比，房地产项目还是空白。要在这样一个区域以企业强大的经济实力去开发一个1000多亩地的近郊区规模大盘，周边无其它项目可追随，无法“借火趋暖”，只能靠自己点火。Ø娱乐、休闲设施的配套Ø教育配套设施Ø商业、餐饮业Ø交通问题的解决这些问题都要同开发商自行解决，部分配套必须在首期开发时与住宅一起建设，用这些配套来吸引目标顾客群体。用这些独创性的东西来自行点火，燃起该项目所在区域的高档住宅热。为解决该项目配套问题，可以联合长源地产、泰跃地产、万科地产等开发商统筹规划做该区域的配套设施，同时可以避免重复建设、难成规模等不足。（二）差异化模式要想与B现有的高档住宅抗衡，要想在这个竞争激烈的区域做出自己的特色，就必须采取“差异化战略”，“做一些万科所没有的东西”。如何才能做到这一点呢？首先应该从需求市场研究入手，抓住目标顾客群体的生理、心理需求，以人为本；其次就是要从供给市场研究入手，抓住目前市场的空白及不足，填其空白，补其不足。另外，从建筑产品本身的特点出发，应该在以下几点予以加强：Ø建筑类型Ø建筑风格Ø户型与室内布局Ø外立面49-- Ø建筑细部，如阳台、窗户等等（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式1、整合交通资源，借D区中心的成熟配套组建社区班车完善交通与公交公司协商合作，组建公交线路2、整合教育资源，为目标顾客群体的子女教育服务与名校联手兴建教育配套整合企业资源，建设中英文幼儿园整合武汉市的品牌小学，打教育牌3）整合特色商务休闲品牌引武汉的休闲、餐饮、商业龙头企业在此落户以各种优惠方式，与武汉市的知名品牌联手打造一个集居住、旅游、休闲、娱乐于一身的小镇4）整合优秀设计资源在开发过程中必须与优秀的单位合作，尤其是优秀的规划、建筑、园林设计公司。在一切发生费用的地方都可以应用价值工程，据大量统计，运用价值工作约可降低成本20%，用于价值工作的投资与其效益之比约为1：12。尤其是在设计过程中运用价值工程分析，用最少的成本获得产品必要功能，发挥其最佳的市场价值，这对整个项目成败与否往往会起到关键性的帮助。（四）分期滚动开发模式这样一个郊区性大盘，必然要采取分取滚动开发的战略。建议分四期开发，每一期针对某一固定的核心顾客群体。针对不同类别的顾客群，巧妙地规划出不同类别与风格的组团，设计出不同的建筑特色与环境特色。建议项目分为四期开发：49-- 表5－1项目开发分期序号开发分期物业类型用地面积（亩）1一期多层住宅2002二期复式及联排3003三期多层、小高层住宅2604四期独栋别墅及联排别墅300合计　106049-- 六项目环境影响评价（一）项目实施过程中的环境影响及对策1、工程建设对环境的影响1）施工扬尘、噪声的影响工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。但目前项目周围无居民居住，施工扬尘、噪声对人们生活影响不大。2）生活垃圾的影响工程施工时，施工区内近大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。3）废弃物的影响施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过往和环境质量。废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅、破坏自然、生态环境、影响城市的建设和整洁。2、建设中环境影响的缓解措施1）减少扬尘49-- 工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。2）施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。3）倡导文明施工4）制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。（二）项目完成后的环境影响及对策项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而会极大的改善周边的人居环境。49-- 七项目建设指标及实施进度（一）项目建设指标1、总用地面积：1060亩2、总建筑面积：71.2万M23、容积率（综合）：1.00表7－1项目分期开发容积率表分期物业类型占地面积（亩）比例容积率一期多层2000.18871.5二期别墅及联排3000.28300.5三期多层，小高层2600.24531.8四期别墅及联排，复式3000.28300.54、公建面积：5.65万M25、建筑密度：24%6、道路及停车：22%7、绿化面积：54%（二）建设周期根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要，以及对项目建设、销售周期的预测，项目建设开发周期确定为7年，其中建设期6年。自2005年元正式开工建设开始，至2011年12月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。主要的里程碑事件的相应时间为：2005年1月正式动工建设；49-- 2005年7月1日开始销售；2011年12月底前销售完毕。（三）项目实施进度安排由于项目的建设期和销售期会重叠进行，项目建设需要配合楼盘销售工作，宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的办法。项目一期建设可分为十个阶段：A、获取土地使用权、前期论证和立项审批阶段；B、规划设计、报建和施工准备阶段；C、基础工程施工阶段；D、主体土建工程阶段；E、设备安装工程阶段；F、外装饰工程阶段；G、室内安装和装修阶段；H、室外工程和收尾阶段；I、楼盘开盘预售阶段；J、销售阶段。项目二、三、四期的部分工作可以在第一期建设阶段完成。考虑项目实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内。并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现。（四）项目实施进度表见项目实施进度表（表7－2）。49-- 表7－2项目实施进度表项目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期49-- 八项目投资估算与资金安排（一）建设投资估算1、投资估算范围本项目建设投资估算范围包括多层、小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期准备工程费用和工程建设其他费用等。2、投资估算编制依据1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；2）《全国统一建筑工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标；3）《全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标；4）《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》及类似工程经济指标；5）《湖北省建筑安装工程费用定额》；6）《项目开发协议书》。3、投资估算说明1）建筑工程费估算建筑工程费估算主要为房屋建筑物工程，主要采用单位建筑工程投资估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。一般建筑设计包含的建筑装饰工程部分包括在房屋建筑物工程造价之内，不再单独估算。详见《建筑安装工程费估算表》。2）基础设施建设费估算基础设施主要包括供水、供电、道路、绿化等工程。详见《基础设施建设费估算表》。3）工程建设其他费用估算工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。详见《工程建设其他费用估算表》。4）基本预备费估算49-- 基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，基本预备费费率为5%。详见《项目投资估算汇总表》。5）建设期利息估算项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年中支用，建设期利息的计算公式为：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率建设期利息估算详见《项目投资估算汇总表》。（二）项目投入总资金及分年投入计划经测算，本项目建设投资总额为：141563.80万元。其中，静态部分为：138279.72万元；动态部分为：3284.08万元。本项目不考虑流动资金。项目投入总资金合计为：141563.80万元。项目建设期为6年，建设投资（不含建设期利息）第一年投入22.82%，第二年投入21.46%，第三年投入19.15%，第四年投入17.88%，第五年投入11.21%，第六年投入7.47%。项目投入总资金及分年投入计划分别见《投资计划与资金筹措表》、《项目开发分期安排》、《项目分期投资计划表》。49-- 九项目融资方案（一）项目融资主体项目融资组织形式为新设项目法人融资形式。项目融资主体为武汉C房地产开发有限公司。注册资本3000万元。（二）项目资金来源1、项目资本金筹措项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金（销售收入转用于建设投资）。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务。2、项目债务资金筹措项目债务资金主要通过向银行贷款的形式解决。贷款总额为：24000万元；其中，贷款本金为：24000.00万元；建设期利息：3284.08万元。申请银行贷款的方式有两种选择：一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款；二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款（包括计入本金的建设期利息）本金。还款期内的利息作为财务费用计入项目经营的总成本当中。建设期内的利息为：3284.08万元。偿还贷款及建设期内利息的资金来源主要是两个部分，一是项目可用于还本的销售收入，即销售收入扣除应纳税金、销售成本后的余额，除掉转作为项目投资后的部分。这部分资金按最大额度优先用于偿还贷款本息。二是企业可用于还款的其他资金。当自有资金筹措和取得预售收入困难时，可适当考虑让项目承包商和供应商带资或垫资。但只可作为应对未来风险的措施，且比例不可偏大。49-- （三）融资方案分析1、资本金来源可靠性分析本项目融资方案中属于项目法人自有资金的份额不高，项目法人武汉C房地产开发有限公司，自筹资金的能力可以得到保证。项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分，使自筹资金来源的可靠性进一步提高。虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权证，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言并不大，因此，获得银行支持是可能的。就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。2、融资结构分析在项目投入总资金中，项目法人自筹：34.45%，销售收入：46.28%。债务资金占：19.27%。融资结构合理3、融资成本分析和利用债券、招股、商业贷款等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。49-- 十项目财务评价（一）财务评价基础数据与参数选择1、财务价格项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用预测的固定价格。2、利率根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为：5.5%。3、项目计算期选取根据本报告其它部分，项目的建设期为6年。因此类项目包括销售在内，预计项目在7年内可以销售完毕。建设期和销售期套在一起共需7年时间。4、财务基准收益率（Ic）设定根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率（Ic）设定为8%。（二）营业收入与成本费用估算1、销售收入估算本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。项目整个销售期需要7年时间。项目一期、二期的销售价格根据本报告其它部分确定为：各年的销售价格、比率和销售收入详见《销售收入、经营税金与附加估算表》。营业税按销售收入总额的5%计算；城乡维护建设税按营业税税额的7%计算；教育费附加按营业税税额的3%计算。2、成本费用估算项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括：管理费1%，广告宣传代理费等各项杂费5%。三项费用的计算基数均为当期销售收入。49-- 有关内容详见《总成本费用估算表》和《利润和利润分配表》。（三）项目利润估算与财务评价表项目利润估算详见《利润和利润分配表》。本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有：《现金流量表(全部投资)》、《现金流量表(资本金)》、《利润和利润分配表》等。（四）盈利能力分析1、财务内部收益率1）全部投资内部收益率项目财务内部收益率为：20.67%。详见《现金流量表(全部投资)》。2）资本金内部收益率项目资本金收益率为：17.16%详见《现金流量表(资本金)》。2、财务净现值财务净现值为：18107.09万元。所得税后财务净现值为：10575.76万元。详见《现金流量表(全部投资)》。3、投资回收期静态投资回收期为：4.34年。所得税后静态投资回收期为：4.76年。动态投资回收期为：4.62年。所得税后动态投资回收期为：5.29年。4、投资利润率本项目的投资利润率为21.69%；投资利税率为29.26%。有关内容详见《主要技术经济指标汇总表》。49-- （五）不确定性分析本项目分别就项目容积率、销售收入、总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率、财务净现值、静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为±5%和±10%，详见《敏感性分析计算表》。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为：容积率、销售收入、总投资。（六）财务评价结论本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到很大改善。49-- 十一项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。（一）风险因素的识别和评估1、风险等级划分一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。2、风险因素的识别和评估项目的风险因素识别和对风险的评估见下表（表11－1）。项目风险评估的方法采用简单估计法。表11－1风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量√存在市场需求变动49-- 1.2竞争能力√周边有竞争1.3价格√项目的敏感性高2资源风险√工程资源供给3技术风险工程方案3.1先进性√3.2适用性√3.3可靠性√3.4可得性√4工程风险4.1工程地质√可以防范4.2水文地质√可以防范4.3工程量√可以防范4.4工程质量√可以防范5资金风险5.1汇率√发生的概率小5.2利率√发生的概率小5.3资金来源中断√可以防范5.4资金供应不足√可以防范6政策风险6.1政治条件变化√6.2经济条件变化√6.3政策调整√7外部协作条件风险工程建设7.1交通运输√7.2供水√7.3供电√8社会风险√9其它风险49-- 由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。（二）风险防范对策项目可以采取以下几种风险防范对策。1、风险回避风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险的来源。回避风险对策，在某种程度上意味着丧失项目可能获利的机会。因此，只有当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵，得不偿失的情况下，才应采取风险回避对策。如不使用高位定价策略，一旦价格下楼梯，会造成项目整体滞销，形成死盘。不采用商业自营模式，自身经验和实力不足，竞争能力低下，往往会造成经营失败，而拖累整个项目。2、风险控制风险控制是对可控制的风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性与合理性。项目需要建立有效的风险控制机制，并保持项目全程的有效运作，注重专业机构的风险咨询。3、风险转移风险转移是将项目可能发生风险的一部分转移出去的风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担；非保险转移是将项目的一部分风险转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方承担。4、风险自担风险自担是将可能的风险损失留给拟建项目自己承担。这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报甘愿冒险的项目，或者风险损失较小，可以自行承担风险损失的项目。本项目对于严重风险等级以上的，尽量不使用此对策。自担风险也需要纳入项目风险控制体系。49-- 十二研究结论与建议（一）结论1、本项目的建成会极大地改善金山大道沿线的居住物业形态，促进A区及开发区的城市区域结构和投资环境的完善，带动开发区居住、工业、旅游和经济的持续发展。2、项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。3、本项目的财务净现值都远大于零，内部收益率均高于行业基准收益率，在财务上都是可行的。符合项目承办方的决策需求。4、项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防避风险。（二）建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1、宜迅速解决余下部分土地使用权问题。2、及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。3、尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4、集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5、项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6、49-- 既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7、临环湖公路的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。8、项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。9、重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。49-- 附表1、项目开发分期安排2、基础设施建设费估算表3、建筑安装工程费估算表4、工程建设其他费用估算表5、项目投资估算汇总表6、项目分期投资计划表7、投资计划与资金筹措表8、销售计划表9、销售收入、经营税金与附加估算表10、总成本费用估算表11、现金流量表(全部投资)12、现金流量表(资本金)13、利润和利润分配表14、敏感性分析计算表15、主要技术经济指标汇总表49--'