无锡市玉祁镇平湖城项目可行性研究报告 71页

'无锡市玉祁镇平湖城项目一、项目背景根据开发公司的委托，我司对无锡市惠山区玉祁镇平湖城开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本所进行该项研究的主要依据是：ü由规划设计单位提供的规划初步方案；ü无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划；ü惠山区玉祁镇提供的，并由无锡市规划局批准的《无锡市玉祁镇总体规划》。据开发公司的委托，我们主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。从2007年11月底开始，我司就上述项目的可行性问题到玉祁镇及周边乡镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况及数据资料，同时利用我们71 近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。二、市场重要结论l无锡2000年起经济发展迅猛；l居民收入的显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣，也改善了消费结构。无锡市居民消费有以下几大特点：w住房消费热带动了相关产业的发展w餐饮业市场火爆w汽车消费成为市场中的一个靓点l城市建设日新月异，特别是道路设施的建设，使无锡市的交通条件得以进一步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小”。此外，无锡私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔。l旅游业的兴旺为无锡带来众多的国内外旅游者，发掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题。l与苏州市、上海市相比，无锡市居民具有一定的消费能力，市场潜力巨大。l玉祁镇w玉祁-前洲：无锡特大型城市组团规划建设的重要区域w无锡地区工业最发达的乡镇之一w全镇人口4.5万，外来人口3万；w开发区规划合理，各项基础设施规划建设比较完善，特别是道路建设，使本项目的行车条件将十分优越w目前区域居住人口比较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成熟71 l本项目地块情况w处于政府规划的"一城六组团之一"——城市发展的重要组团。w周边居民非常较少w没有商场等公共设施w公共交通比较薄弱w道路尚处于建设状态，近期将快速启动w规划前景十分看好第一部分：宏观环境研究一、人文环境1、地理位置无锡坐落在江苏太湖之滨，地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部。北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，是江苏省省辖的一个沿海城市。它经济昌盛，交通发达，环境优美，人文荟萃，是一个具有巨大吸引力的开放型城市。71 南京都市圈苏锡常都市圈上海市杭州都市区宁波都市区无锡市2、自然地理条件　　无锡历史悠久，自然地理条件优越。全市总面积4650平方公里，下辖江阴市、宜兴市、锡山市三个县级市和南长区、崇安区、北塘区、郊区、马山区、新区六个区。无锡市区居中而立，南濒浩淼太湖，西拥锡山、惠山，中有千年古运河，古老而盈满现代气息，繁华而宁静优雅。3、人口特征无锡市人口增幅和总量发展较大，2006年底无锡市常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。另一方面人口老龄化程度日益加深，目前无锡市50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。人口受教育程度提升较快71 ，截至去年，全市人口拥有高中以上文化程度为154万人，约占总人口的35%。人口空间布局渐趋组团式分布。我市中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外尚缺少明显的人口集聚副中心。l市区面积：与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区面积的35%。l人口规模：与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区人口规模的45%。从外来人口方面来看：2006年底，无锡市外来人口总量达到218万。外来人口呈现“三高两低”的特点：一是在年龄结构上青壮年的比例较高。目前登记在册的218万外来人口中，15周岁以下少年儿童占7.2%，16至45周岁的青壮年有183.5万占84.2%。二是男性的比例较高。外来人口男女比例稍有失衡。三是从事低端行业和工程的比例较高。目前全市外来人口中有各类务工人员153万人，占70%。在冶金、纺织、建筑等行业的一线生产工人中，外来人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外来人员中大学以上文化仅为4.7万人，约占2.2%，高中文化的18万占8.5%，而初中以下文化的人有184万，约占85.6%。五是城市化水平偏低。现有暂住人口中居住地点相对稳定、时间在一年以上的仅有82万人，只占37.6%。大部分暂住人口无法迅速融入本地社会，导致流动人口城市化水平偏低。无锡的人口特征决定了新无锡人的购房需求远不及昆山、苏州市场来得强劲，本地需求是无锡的主要需求构成点。简要评述：①、与省会城市南京相比，无锡市市区规模（人口、面积）相对较小；但与苏州、常州的规模相当。71 ②、无锡市区的城市集中度较低，与苏州、常州一样，主要是因为区县经济比较发达。（无锡市市区总人口与江阴、宜兴两市人口相当）③、无锡市的城市化水平与南京相比较低，而与苏州相当；无锡、南京、苏州三市的城市化水平分别为：37.59%、63%、41.42%。3、交通条件无锡南濒太湖，北依长江，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，交通十分发达。Ø航空：无锡市距上海虹桥国际机场120公里。无锡市距无锡机场20公里。该机场主要服务于国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里。Ø海运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海。进出口货物可以十分便利、可靠地海运抵达世界各地。无锡市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。Ø铁路：71 经沪宁线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。Ø公路：经沪宁高速公路约90分钟可以进入上海市区，312国道横贯无锡全境。经锡澄高速公路，无锡与江阴长江大桥（世界第四大斜拉桥）贯通。国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交会点正在无锡市71 二、经济环境Ø无锡工业发达，商业繁荣，素有“小上海”之称。近年来无锡经济运作良好，GDP连年上升。105211381200136015811901235028053300183505001000150020002500300035001998199920002001200220032004200520062007上无锡近年GDP走势图（亿元）03年04年05年06年GDP（亿元）1901235028053300同比增长12.00%17.40%15.10%15.30%列江苏省名次2222人均GDP43155528256232357709列江苏省名次2222无锡市03-06年经济数据上半年无锡市经济继续保持良好的发展态势。呈现出生产持续攀升，效益继续提升，投资有效增长，市场活力释放，收入稳步提高的良好局面。全市经济继续在上升轨道上稳健运行，上半年无锡市实现生产总值1835亿元，可比价比去年同期增长15.4％；全市三次产业结构由去年年底的1.6∶59.6∶38.8调整为1.2∶59.3∶71 39.5，第三产业比重比去年年底提高了0.7个百分点。2007年上半年无锡市财政一般预算收入139.90亿元，同比增长28.7％；居民人均可支配收入10774元，同比增长14.9％；农民人均现金收入为7513元，同比增长13.1％。Ø对外贸易、招商引资大幅增长，进出口总额不断创下新高。050100150200250300350400199819992000200120022003200420052006无锡近年外贸进出口总额走势图（亿美元）2007年，投资和外资保持一定的增长速度，为经济的增长注入了新的活力。全市完成进出口总额238.65亿美元，同比增长34.4％。其中，出口总额130.32亿美元，同比增长36.8％；Ø消费品市场健康发展71 无锡市城乡居民收入稳步增加，消费需求日益扩大，消费质量与层次得到进一步提升。一是特色商业街区推动了个性化消费市场的发展。上半年，全市贸易业和住宿餐饮业个体经营户共实现零售额232.36亿元，同比增长17.1％；占全市零售额的比重达41.9％。随着健康路休闲服饰一条街、大成巷步行街、学前街电脑街等很多已初具规模的特色商业街区的形成，增强了区域性商贸中心的辐射能力；二是住宿餐饮业保持较高增长。上半年，无锡市住宿餐饮业共实现消费品零售额52.03亿元，同比增长18.0％，占零售额总量的份额达9.4％，比去年同期提高0.3个百分点；三是以汽车、旅游、家具和体育娱乐用品类等为代表的新型现代化消费热点不断涌现，加快了消费品市场的结构升级。上半年，无锡市汽车零售市场在上年高增长的基础上持续升温，累计实现汽车类零售额64.58亿元，同比增长12.8％，汽车消费成为拉动消费市场增长的一个重要的潜在力量；无锡市限额以上贸易企业实现金银珠宝类商品零售额4.47亿元，同比增长38.8％；限额以上贸易企业实现电子出版物和音像制品类商品零售额2880万元，同比增长35.5％；限额以上贸易企业累计实现建筑及装潢材料类商品零售额3.98亿元，同比增长94.1％。71 三、投资及政策环境1、区域发展规划、交通状况及发展趋势研究玉祁镇位于城市西北角，地处无锡、常州、江阴三市的交界处。京杭大运河、京沪铁路，沪宁高速贯穿全境。沪宁高速高路在玉祁设有互通立交，水陆交通便捷。至上海120公里，南京150公里，优越的区位和便捷的交通，确立了玉祁在无锡西北部区域的核心地位，为区域发展奠定了良好的基础。玉祁-前洲组团初步形成以水乡原貌为特色的现代化新市镇，其中平湖城开发以居住、行政、商业办公和文化体育为主，兼顾商贸物流业的发展。2、自然和社会文化资源全镇南北纵深9.6公里，东西横宽6.5公里，总面积39.7平方平方公里。全镇总人口4.5万，外来人口3万人。玉祁是无锡地区工业最发达的乡镇之一，2006年工业销售突破200亿人民币，全社会固定资产投资总额达到25亿，形成以冶金、纺织、电子、汽车零售业以及化工等行业为主导产业的产业特色。除去乡镇合并因素，玉祁镇综合经济实力评比在全国千强乡镇中位居第22位，江苏省百强乡镇第6位，无锡市百强乡镇第二位。3、政策环境71 经受了上一轮的宏观调控后，无锡市房地产市场正在焕发新一轮青春。但是我们必须看到：建委及省建设部诸多日前再次发出房地产过热警告，省各部委也发出市场秩序专项整治通知，一直以来江苏省是中央宏观调控的有力执行者，每年的五月份左右都会出现调控政策，是本案潜在的危险点。本案所面临的政策风险，下文将有进一步的分析说明。71 四、城市发展规划1、城市发展脉络城市的空间布局在伴随城市发展的过程中在不停变换着，无锡也不例外；从1949年至今，无锡城市空间发展经历了两次重大转换，而在2010年左右，必然迎来第三次变换。沿河时代1949年城区（约10平方公里）1977年城区（约28平方公里）简要描述：由于受到运河和沪宁铁路的影响，城市呈现出西北—东南轴向发展的形态。即沿运河方向发展71 滨湖时代1995年城区图2000年规划图（1995年）简要描述：紧邻太湖的无锡，在城市化进程加快发展的背景下，将城市的发展重心定位在滨湖一线，城市空间向南快速推进。临江时代2020年规划图（市区城镇布局）2020年规划图（市域城镇体系）简要描述：随着城市规模的扩大及县（市）经济的发展，特别市江阴市城市空间的扩展及苏州市沿江经济带发展战略的推进，无锡市城市发展的重心必然转向北面的长江一线。71 2、一城六组团的城市格局在无锡的主城区外围，将建设6个现代化的新市镇，这些“卫星镇”具有集聚农村人口和增补城市功能的作用。“十一五”城乡建设规划中，将中心城板块“画”成了一个大圈和6个小圈，形成一个主城区、六个新市镇(“1+6”)和若干新型农村社区的市区空间总体架构。这6个“卫星镇”是前洲―玉祁新市镇、洛社新市镇、阳山―胡埭新市镇、东港―锡北(张泾)新市镇、安镇―羊尖新市镇、鹅湖新市镇。3、玉祁-前洲新市镇规划位于惠山区西北端部，规划总用地面积75.79平方公里。这里将成为重要的现代制造和纺织业基地、城市生态性农业基地和都市化社区居住地。居民主要分布在玉祁、新玉祁、前洲、新前洲4个居住社区。功能定位：无锡市“南拓北展、东联西优”的空间拓展战略中“北展”71 的重要区域，连接和辐射北部江阴、西部武进的重要阵地；重要的现代制造和纺织业基地；重要的城市生态性农业基地；环境优美宜人的都市化社区居住地。发展目标：充分利用现有资源优势，以拓展产业为支撑，以塑造形象为标志，以激发活力为源泉，将玉祁-前洲新市镇建设成为布局合理、功能完善、特征鲜明的现代化新型城市，将其最终打造成科技新城、活力新城。功能布局：绿化走廊及主要道路将整个新市镇分为“八大功能区”：三个产业园区—祁北工业园区、友联工业园区、前东工业园区（暂定名）；一个物流集散地—沪宁高速出入口附近的平湖物流园区（暂定名）；四个城市居住社区—玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区、新前洲居住社区。规划结构：规划形成“一核、两轴、三带、四片”的功能结构。“一核”即唐平湖核心区；“两轴”即振祁经济发展轴和辅政经济发展轴；“三带”即玉洲河景观带、生态防护带和产业发展带；“四片”即玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区和新前洲居住社区。71 从城市规划及区域控规来看，本案位于城市“一城六组团”中西北区域的最重要的组团的核心区，以唐平湖为依托，形成水、城、景观相融的具有湿地特色的城市公园，文化体育、商业服务、商务及行政办公为重点发展特色，构建成新市镇新的行政中心、商业中心、文体中心及休闲娱乐中心。71 五、无锡市房地产市场分析良好的经济环境是房地产经济的发展的坚实基础。无锡经济的迅猛发展，固定资产投资的连年上涨，为无锡的房地产市场打造了良好的行业环境。2007年无锡市保持了一定的投资增长速度，上半年全社会固定资产投资788.68亿元，同比增长13.1％020040060080010001200140016001998199920002001200220032004200520062007上1、无锡历年房地产供需分析71 无锡市全市土地总面积4908平方公里，全市有未利用土地4933.33公顷（7.40万亩），其中可供开发利用的有3220公顷（4.83万亩），建设用地180公顷（0.27万亩）,市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。目前无锡市商品房交易活跃，住宅销售一直占主体地位。眼下尽管无锡商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房所占比重偏低，商业营业用房新开工面积增加较多。从而导致锡商品房空置面积呈逐年上升之势，06年末空置面积达最高峰，为102.57万平方米。这些都值得开发商警惕，在新开发楼盘时，尽量避免同质化。1、无锡市历年房价分析71 无锡市商品住宅均价在03年是井喷期，同比增长23.93%，随后增幅开始减缓，04年为12.44%；05年为10.39%；06年为4.23%；07上半年为7.06%。这也与无锡市房地产市场结构的调整和这几年国家宏观调控政策相关。人们的投资也趋于理性。根据最新数据表明，进入2006年后，无锡的房地产市场进入了一个全面快速增长的时期，无论是市场的供应量，还是消化量都维持在一个较高的水平:a商品房市场销售看好，空置面积进一步减少a市场供需两旺,平均价格不断上涨a土地市场规范透明，投资者行为渐趋理性a存量房市场持续活跃、稳中求进a“三外”投资不断升温,市场竞争更加激烈3、无锡房地产市场发展预测上半年无锡市商品房市场成交活跃，市区累计成交各类商品房230.98万平方米，同比增长25.24％；房价增幅回升，二季度末市区商品住宅加权均价4517元／平方米，同比上涨8.97％。市房管局产监处人士指出，下半年中小户型面积将继续增加，房价在中短期内仍将有所上升，但从长期看将保持平稳。　　市场供应稳步增长，供给结构基本平衡。上半年房地产开发投资持续增长，已经形成供略大于求的局面。上半年累计可售房源面积达642.98万平方米，同比增长2.87％；市区新批准上市预售商品房面积248.03万平方米，其中住宅202.20万平方米，同比分别增长21.03％和39.76%。　　商品房供给结构逐步发生变化。从区域结构来看，西、南两片区新增供应量有所增加，所占份额为40%而北区新增供应量有所减少，所占份额为20.44%；城中区域供应量依旧稀缺。从价格结构来看，上半年新增商品住房(不含经济适用住房)中，4000元／平方米以下的中低价位房占比41.77%，较去年全年水平减少5个百分点；6000元／平方米以上高价位房逐渐增多，占比22.10%71 ，较去年全年水平提高近10个百分点。　　房价增幅回升，部分区域涨幅较快。从区域来看，东区和西区房价持续上升，涨幅比较明显，分别为3.67％和2.47％；市区二手住房加权均价为4235元／平方米，同比上涨10.92％，环比上涨8.65％。　　一些高档楼盘的上市在一定程度上推动了房价上升。从上半年剩余的２２０万平方米可售面积来看，每平方米4000元以下的占51%，4000至6000元的占33.99％，6000元以上的占15％，说明消费者还是有选择余地的。预计今年下半年市区商品房上市总量会突破250万平方米，各片区商品房上市分量都将扩大，中小户型、中低价位商品住房所占比例及建设规模将进一步扩大。2007年至今无锡房地产市场特点主要表现在以下几个方面：1)中低价位住房供应量明显增多，市场供给结构进一步优化。今年以来，无锡市新开工面积持续增长，新增商品房经核准上市预售量不断增加，年商品房供销比为1.38:1，保证了市场的充足供给。至2007年第二季度，商品住宅空置房面积16.9万m2。根据网上备案数据，今年可售楼盘（含06年结余面积）中，5000以下的楼盘占了42.15％；今年核准销售楼盘中5000以下的的楼盘占了52％，其中下半年比上半年增加17.89％，占核准销售楼盘的57.81％，全年中低价位住房供应量明显增多。2)市场主体日渐理性，房价逐步趋于稳定。不论是开发主体还是消费者，其投资与消费日渐理性，价格不断向价值回归，2007年六月份市场成交均价5021元/平方米，房价趋于稳定，市场行为趋于理性。3)市民购房心理逐步成熟，市场需求逐步增长。71 经历了国家宏观调控的变化，消费者逐步从观望的气氛中走出，在房地产市场以首次购房需求和改善性需求为主的背景下，市场仍存在较大的有效需求。从春交会消费者调查报告中显示，选择作为投资的购房者明显比去年减少，下降18个百分点，占11％，购房者主要目的以居住为主，占85.6％。开发企业在经历国家宏观调控过后进一步加强自主规范的经营意识，从全年二次房交会成交情况来看，各项指标均创历史新高，成效显著。从价格段来看，市区商品房成交集中在3000~4000元/m2、4000~5000元/m2、5000~6000元/m2三个价格段，所占比例超过63%。从今年春交会消费者调查报告中显示：被访者预期可承受的单价集中在3500～5500之间，比例达到78.74％，81～120m2的购房面积依然拥有最多的需求。4)经营环境进一步优化，开发商更加重视质量、品牌和资本竞争。在政府的引导和社会的关注下，房地产经营环境进一步优化，开发企业经营走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争已经成为房地产企业竞争的基础。缺少土地和资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力的企业在洗牌重组中出局，囤积土地而无力融资的企业需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发。仅从春季房交会参展开发企业中统计，外地知名大企业占无锡开发企业的1/3以上，无锡市开发楼盘品质的提升起到了一定的推动作用。4、玉祁房地产市场发展沿革玉祁房地产市场起步较晚，镇域第一个开发的项目是育才苑，于2004年开始开发，截至2006年，也仅有育才苑和文曲公寓在内的少数项目，随着以唐平湖为核心的平湖城的开发建设，房地产业也将进入快步发展期。71 六、总结无锡房地产市场先天人文环境优越，经济环境、行业环境良好。但政策环境目前尚不明朗，对本项目会有一定的影响。无锡市房地产市场在党情的政策调整后能够迅速回国到平稳的发展势头，已经是相当不错的市场表现。对本项目也比较有利。此外传统的住宅业随着开发量的不断增加、市民居住水平的不断改善和房价的不断攀升，已进入供略过于求、局部盘整的阶段。71 第二部分：项目相关行业市场研究一、住宅竞争市场状况分析1、竞争界定从本案的区位来看，新玉祁-前洲组团的规划，以及区域客户购房的恋地情节决定了，本案的主要竞争对手是目前玉祁和前洲的房地产项目。洛社镇是区域内经济最为发达的镇区之一，但由于受铁路间隔，本案的住宅对这个组团的客户没有太多的吸引力，而本案的高端物业则应该考虑周边的购买力。2、供应量分析及物业类型项目名称建筑面积育才苑8-2010487.39文曲公寓1号至6号21074.31文曲公寓7-1155424.67新城苑二期13312.36目前两镇总供应量在10万平方米左右，年内即将上市的主要是玉祁镇的宝龙·湖畔花城，项目总供应量36万平方米，其中一期规划64500平方米，总建筑面积12万平方米，其中住宅面积6万平方米。71 区域供应的主力为多层，有少量高层项目，但都尚未对外发售。主要包括文曲公寓和宝龙·湖畔花城。1、房型供应特征从市场供应角度分析，住宅物业的产品结构以三房为主，占据了市场供应总量的67%；物业结构以平层居多，复式、跃层亦有相当量的供应。市场供应以三、四房为主，且面积集中在110-160平方米。71 1、住宅市场价格及去化分析目前玉祁镇区价格均价基本在3400-3500元/平方米左右，前洲镇区的新城苑则达到元/平方米。宝龙·湖畔花城尚未正式上市，预计开盘价格超过4000元/平方米。从去化来看，区域主要为周边客户，销售周期普遍较长，新开楼盘则去化较为迅速。5、典型案例分析宝龙·湖畔花城项目位于唐平湖北，振祁路两侧，是平湖城新中心第一个大规模欧式水岸社区，总建筑面积36平方米，包含情景花园洋房，多层、小高层、高层、别墅以及2万多平方米的配套商业，小区以唐平湖为核心，具备商业服务轴和滨水景观轴两条主线，共分东、西居住区和唐平湖风景区三个区域。第一区推出公寓户型120-140平方米，花园洋房为跃层，面积在140平方米左右，并推出商业部分，项目将于明年初上市。71 该案的规划是玉祁、前洲包括洛社在内区域内定位最为高端的小区，该案的规划以及入市状况对本地块有定位有直接的影响力。6、玉祁住宅市场需求特征分析A、客户分析为深入分析本案客户，我们对周边乡镇的居民及企业进行了走访，我们发现区域客户存在以下特征。计划两年内购房的承受力在50万以上的客户主要以周边的私营及民营企业主为主。71 无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%超过全国主要城市平均值5个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%，超过均值12个百分点。B、对待房子的态度财富观念:战争年代买金子，和平年代买房子。房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全感，自豪感。他们购房的主要是自主或为家人购买，投资意识不明显。高要求:对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调；多认为本地房子不好，因此更热衷品牌。C、产品需求恋地情节：对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域强调教育资源：无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。两代或三代合居：年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。71 大户型偏好：120-150为主力段，一般都为3房，市场户均成交面积125㎡。传统居住习惯使得他们依旧偏好多层住宅。7、未来上市竞争性地块竞争力分析HGIFEDCBA71 地块占地容积率A平湖城一号地块100亩2B平湖城二号地块90亩1.5C平湖城三号地块75亩1.8D平湖城四号地块180亩1.5E平湖城五号地块100亩1.5F平湖城六号地块120亩1.5G安居房一号地块80亩1.8H安居房二号地块110亩1.8I安居房三号地块75亩1.8唐平湖周边除宝龙地块和本地块外，还将推出六块住宅用地及三块安居房地块，住宅用地共665亩，接近45万方平方米，住宅将面临激烈的竞争，本案宜尽快上市，避免区域住宅供应的“井喷”。8、住宅市场小结A、项目所在区域目前的价格处于低谷，低于无锡市整个房地产市场均价水平。B、周边市场供应量较小，整个区域供应也远低于其他竞争板块。但后续供应量极大；C、项目面临的问题在于如何以鲜明的个性（定位）脱颖而出，并领先后续项目。D、中低价位楼盘同质化严重；E、在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格，远离城市等，并没有非常创新的定位和概念提出。但也把我们的定位要求提高了。怎样找到符合市场的项目个性和核心价值是我们要解决的重要问题根据玉祁镇区域的总体情况、区域板块功能划分以及土地和区域市场特征，本项目住宅部分适宜开发中高档楼盘，快速上市，中低价快销为宜。71 二、别墅市场状况分析1、无锡别墅市场分析无锡别墅的发展历程可以分成三个阶段，每一个阶段都有一个代表的作品。第一个阶段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花园为代表的渡假村形式。当时在太湖附近开发，走的比较早，有一些无锡早期的外籍人士都在那边购买，真正形成了一个国际化的社区，产品在当时是第一位的。还有一些渡假型的别墅产生，都是那个时期应运而生的。第二个阶段是2000年前后，以世纪湖滨（太湖世家）为代表，当时并没有在市场上形成很强势的销售，那个时候的无锡对别墅的需求是没有概念的、价格上再低也没有市场。世纪湖滨是比较纯粹意义上的别墅社区。后来销售非常好。第三阶段是2003年开始持续到现在，2003年的无锡的别墅市场还是半遮掩的态势，面纱刚刚撂起来。太湖别墅真正变成无锡的地产的别墅主流产品。我们用一个词来表现就是叫“灿烂太湖”。这一拨行情都是围绕着太湖来进行的。目前无锡别墅上五里湖、马山两大板块已经形成。无锡市场的别墅有2000余套，基本都集中在五里湖和马山的太湖之滨，分布区域非常明显。五里湖的豪华板块中有山水湖滨。湖之恋、湖玺庄园，太湖世家、时代假日花园、宝界山庄等别墅。这些别墅的价格高的2万元一平米，低的也要1万一平米，总的价格水准与周边城市相比并不低。这些别墅虽然价高，但体量都不大，加起来也只有300多套。而马山别墅板块目前已拥有4个别墅楼盘，以檀溪湾和印象剑桥规模最大，加上太湖金色水岸和中房的一个别墅项目，共有1600套别墅。71 消费者还没被唤醒。不管是五里湖还是马山，无锡的别墅都是依托于太湖山水资源，以太湖为核心的山水自然资源型别墅是其最大的特征。这一特征一方面使得开发的依据比较充分，另一方面也使得别墅楼盘的同质化倾向非常明显，产品缺乏“亮点”。但随着开发量、上市量的增大，一些别墅也开始向个性化、差异化发展。虽然很多别墅紧赶慢赶，都要在今明两年上市，但无锡市场还没有做好准备，很多的消费者没有被唤醒，别墅的消费积极性不高。别墅消费受新政影响较小。从目前的市场情况看，别墅的购买者80％的置业动机为自住型消费。买得起几百万元房子的人基本上都是成功人士，他们按揭的比例不大，很多人还是一次性付款，调控虽然也使一些人转向了短期观望，但对于富有人群来说，他们的价值观更偏于成熟，受外界的影响更小，在他们而言，对稀缺品的拥有更多的是与身份相匹配的一种形式。2、玉祁别墅市场需求特征分析本区域尚未形成别墅市场，对于别墅的研究我们主要从需求角度来考虑。从业类型界定：私营、民营企业主，大型国资、外资企业高管层，专业技术人士、政府要员、海外归侨。收入状况界定：固定年收入20万元及以上71 他们的承受能力以及社会经历决定了他们的价格敏感度：综上所述，我们的目标客户群应该是是¤个体客户：大型企业高管，专业技术人士、政府要员等；¤企业客户：无锡本地/江阴/常州武进地区民企、外资企业。需求特性研究-建筑外观北美风格•欧式•中式园林•新古典主义•古典欧式风格•现代简约主义需求特性研究-户型设计²户型功能：¤卧室数量：4间左右（其中至少2间为套房设计）；¤功能用房：保姆房、洗衣房、储藏室等必备，车库位数2个。²户型面积：220-250平方米²细部要求：71 在总建筑面积及卧室数量限定的条件下，尽可能提高客厅等公共部分面积，以显示别墅的空间感及舒适性。²户型设计：¤注重实际使用，面积及功能配置倾向适宜即可，不认同过于奢华、浪费。¤注重花园、客厅等充分体现别墅特性的功能部分面积及具体设计。需求特性研究-物管/配套²物业管理：¤普遍对家政服务有较高需求，较为集中的是：保姆、家庭保洁、绿化园艺；¤对社区保安设施及人员配备要求颇高；¤希望能提供水、电等家用设施设备上门维修服务。²配套设施¤对家庭购物、康体运动、少儿教育三类设施需求相对集中；¤康体运动设施选配上倾向于以个人为单位的、较易掌握及开展的项目需求特性研究-交付标准²装修/毛坯：¤普遍认为装修非常耗费时间、精力，倾向于室内固定部分装修有套餐可供选择，但必须充分满足个性化需求。¤装修的整体风格必须符合自己喜好，才会接受，否则宁可选择毛坯交付。²建筑设备：¤从实际使用考虑：倾向于必须配备家居智能化、卫星电视、遥控车库门；其次，对净水系统、地板辐射热系统有一定需求。¤从运营成本考虑：认为户式中央空调、家庭用水恒热系统意义不大。3、别墅市场小结从市场需求空间以及周边居民的收入能力来看，别墅市场存在较大的空间。别墅开发将会极大的提升项目的档次和品牌。71 三、玉祁商业物业市场状况分析1、玉祁商业物业供应量分析¤区域商业主要依靠镇区商业；¤目前仅宝龙项目有少量商业在售，竞争较小。2、玉祁消费特征研究¤外出消费仍以传统的购物和餐饮为主，基于本地供应水平的低层次以及收入水平的原因，消费额普遍不高；¤餐饮多在本地，但休闲及购物前往南京消费较多，本区域消费水平不高；¤本地消费仍以传统的商业中心为主，新兴的大超市有相当强的吸引力；¤目前消费仍以方便快捷为主，新兴消费以及偏远地区的商业消费则需要引导3、玉祁商业市场总结从供需结构来看：¤目前的消费结构和形式需要引导¤目前的供应业态需要提升服务与品牌度、商品质量等¤缺少综合性的集商业、文化、娱乐、餐饮等功能为一体的商业购物中心。¤在需求市场上，存在一批上档次的消费群，其目前的需求无法在区域得到满足，因而前往市区等地消费。¤区域规划人口10-15万人，存在较大的商业需求，而目前区域商业主要依靠老镇区。71 从本案特征来看¤位于平湖城核心地段，濒临湖景，具备发展商业的绝佳条件71 四、玉祁办公市场状况分析Ø就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及开发区大量厂房的存在，短期内将不会存在对办公楼的强有力的需求；Ø平湖城规划发展态势，行政中心将移至本项目对面，区域将形成行政商务中心，市政广场附近的写字楼在区位上具有较大优势；Ø本项目紧邻未来的城市中心和开发区，办公氛围将逐步形成；Ø基于目前区域部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企业的存在，本司建议本项目中可设置酒店式公寓，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。五、71 五、酒店市场状况分析1、无锡市旅游市场对酒店市场的影响:Ø目前无锡市三星级以上酒店(含三星级)超过40家，酒店市场已经形成了一定的规模．Ø目前无锡各大酒店主要的客户群体来源于境内，而外籍旅游、商务客源则相对较少。Ø境内客源主要可分为商务客和旅游客源两种，这也是目前无锡市酒店产业的支柱群体。由此可见旅游客源对无锡的酒店市场起着比较重要的作用，是各大酒店主要争抢的客户群体，而本案所地处蠡园新城五理河畔，水景等先天地理优势得天独厚。目前无锡经济正处于一个高速发展的阶段。从上表中可以的知外资在无锡注册、投资的比例正在明显增大，其中市区所占比列依然占主导地位，势必而然在一定程度上带动了无锡的相关产业，其中酒店行业就身受其利。目前无锡的各经济、工业技术开发区正处于一个良好的发展阶段，境内外企业对无锡发展前景看好，纷纷入驻。2、无锡市商务对酒店市场的影响商务客户群体特征²文化水平，生活素质较高，有一定的社会层次²经济承受能力较强²对房间的商务要求较高71 ²该客户群入住酒店日期相比旅游客户较长，定向性尤为强烈随着无锡经济的高速发展，外商对无锡的投资环境也逐步认可。大量外资企业进驻无锡，随之各类人才大量涌入，酒店市场也对该类客户比较关注，各大酒店竞相出台了一系列的优惠活动来吸引该客户群体。预计随着无锡经济的稳定发展，商务客户群将会是无锡酒店行业的一个业绩增长亮点。3、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程3.1目前无锡市三星级以上酒店、宾馆现实总存量目前无锡市五星级酒店、宾馆一览表酒店名称星级房价（标房标准）规模无锡太湖饭店★★★★★560元/天占地面积18公顷拥有260间高级、豪华标房无锡湖滨饭店★★★★★600元/天饭店现拥有136件标房，12间高级套房，25间行政房及3幢湖畔别墅无锡喜来登大饭店★★★★★630元/天客房数量396间无锡锡州花园酒店★★★★★550元/天宾馆拥有高级别墅、豪华套间、标准间共134间(套)太湖明珠国际大酒店★★★★498元/天宾馆拥有高级别墅、豪华套间、标准间共134间(套)，以上各大酒店的房价为实价非门市价目前无锡市四星级酒店、宾馆一览表酒店名称星级房价（标房标准）规模无锡大饭店★★★★550元/天饭店拥有标准间371间，行政套房13间，商务套房8间，豪华套房3间无锡山明水秀大饭店★★★★470元/天1998年开业，客房数量210间71 无锡黄金海岸大酒店★★★★480元/天拥有豪华标准房371间，行政套房13间，商务套房8间，豪华套房3间无锡舜天碧波花园★★★★450元/天1996年开业，2001年装修，度假村内拥有各类客房无锡锦江大酒店★★★★488元/天酒店拥有各式客房320间/套无锡锦仑大酒店★★★★458元/天酒店拥有131间客房无锡锡海花园酒店★★★★464元/天拥有各类客房170余间无锡太湖花园度假村★★★★640元/天山庄拥有各类客房88套，可同时容纳200人入住无锡丽湖花园度假村★★★★450元/天度假村由迎宾楼、综合楼、28幢客房别墅楼和金字塔休闲中心组成。拥有各类房间116间无锡协和广场大酒店★★★★350元/天酒店设客房80间无锡锦湖大酒店★★★★360元/天拥有豪华套房、商务套房、标准客房101间无锡港丽酒店★★★★350元/天酒店共有各类房间175间无锡蓝天新港大酒店★★★★320元/天拥有各式豪华单间、标准房高级套房123间/套无锡新世界万怡酒店★★★★438元/天酒店于1998年9月开业，楼高36层，共设客房265间。标准间面积27平方米无锡捷威假日大酒店★★★★270元/天酒店共有各类房间130间无锡新雅大酒店★★★★358元/天酒店拥有各类客房共102间以上各大酒店的房价为实价非门市价目前无锡市三星级酒店、宾馆一览表酒店名称星级房价（标房标准）规模无锡中旅大酒店★★★268元/天酒店拥有131间豪华标准客房无锡新华宫大酒店★★★208元/天1994年开业，2000年装修，230间客房无锡聚丰园饭店★★★300元/天酒店拥有各类客房180余间无锡运河大酒店★★★250元/天酒店有豪华套房、标准房200间无锡古罗马大酒店★★★266元/天酒店拥有各类客房150间无锡绿色广场大酒店★★★256元/天酒店拥有131间客房无锡友谊大饭店★★★260元/天拥有标准客房和豪华套房150间71 无锡梁溪饭店★★★320元/天拥有各类客房170余间无锡桃源山庄(建行无锡疗养院)★★★280元/天山庄拥有各类客房88套，可同时容纳200人入住无锡太湖能园度假村★★★250元/天度假村拥有各类套房80套无锡物产大酒店★★★258元/天酒店拥有设施齐全的标准客房208间无锡美丽都大酒店★★★250元/天酒店拥有客房229间无锡君悦大酒店★★★260元/天酒店共有12层，拥有豪华套房、商务房、标准间、单人间、残疾房等116间无锡天瑞大酒店★★★238元/天酒店现有客房165间无锡渔乡楼大酒店★★★210元/天酒店内设中高档客房120间/套无锡欣旺大酒店★★★250元/天酒店有豪华套房，套房，标准房90间无锡紫京饭店★★★250元/天饭店拥有标准客房168间，豪华套房9套，总统套房3以上各大酒店的房价为实价非门市价Ø从上表中可以得知目前无锡三星级以上（含三星级）宾馆、酒店有38家，其中五星级酒店有4家；四星级酒店有17家、三星级酒店有17家。Ø无锡所有三星级以上酒店中，大部分是位于市区及周边沿线，主要可分为中山路沿线和梁溪路沿线，这两块趋于已经成为了无锡高档酒店的集中地。Ø目前无锡的度假酒店运营状态良好，该类物业主要建造在旅游景区周边，大都有水景，主要集中在太湖和五里湖两侧。Ø目前无锡酒店市场正处于一个阶段性转换的时期。Ø目前无锡酒店市场正逐步发展为以高档酒店为市场主力的方向发展。Ø随着经济体系的逐步完善，市场经济得到了更好的发展，更多的国际知名品牌愿意在无锡投资发展酒店市场。71 3.2无锡市区三星级以上宾馆酒店总体房价水平A、无锡市五星级酒店房价：²目前无锡市五星级酒店房价在550—630元/天之间不等，价格差距不大，各酒店品质间的距离也较接近。²目前无锡五星级酒店市场供应量有限，而市场需求较大，因此各五星级酒店之间的竞争相对较小。B、无锡市四星级酒店房价：²目前无锡市四星级酒店比历年有所增加，但是在房价上各酒店之间还是有着较大的差距。目前无锡市四星级酒店的房价在300—640元/天之间（其中包括四星级标准的度假山庄），其主力房价在400—500元/天之间。²目前无锡四星级酒店的市场供应量较大，各大酒店之间的竞争也较为激烈。C、无锡市三星级酒店房价：²由上图可知目前无锡市三星级酒店比历年有所减少，其价格也相对比较接近，价格范围在210—320元/天之间，其主力价格在250元左右。²目前无锡三星级酒店市场的竞争也比较激烈，各酒店也相继出台了一系列的优惠活动来吸引客源。71 3.3无锡市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析A、无锡市三星级酒店客源及房客层次构成分析Ø从上图可以得知目前无锡市三星级酒店市场的客源还是以旅游团队为主，散客相对较少。Ø从三星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要还是以境内的客源为主，客源层次相对不高，而且固定客源较少。Ø随着无锡的旅游市场和经济市场的进一步发展，三星级酒店今后将会主要以接待境内的旅游团队和中小企业的商务客户为主。B、无锡市三星级酒店客源及房客层次构成分析Ø从上图可以得知目前无锡市四星级酒店市场的客源主要以旅游团队和商务客源为主，散客相对较少。Ø从四星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要以境外、境内的高档旅游团队和中大型企业的商务客源为主，该市场的客源相对稳定，客源层次相对较高，有一定的社会层次。Ø所着酒店行业的进一步发展，预计今后四星级酒店的客源将会以中高档的境内外旅游团队和定向的商务客为主，散客则较为稳定。71 C、无锡市五星级酒店客源及房客层次构成分析Ø从上图可以得知目前无锡市五星级酒店市场的客源主要以商务客为主，其比例已超过了团队的份额。Ø星级酒店的客源层次来看，目前该市场主要以境外和境内的高级人士为主，有一定数量的固定零散型客户，其旅游团队的整体水准也比较高。客源层次呈高档化。Ø所着市场的进一步调整，五星级酒店的市场前景较好，但届时的竞争将会比较激烈。从目前无锡酒店市场的分析我们认为可把客源分为旅游团队、商务客源和零散型客源这三种。4、酒店市场总结从宏观市场发展趋势来看Ø平湖城新城的规划建设，为区域经济、旅游的发展带来新机遇Ø区域内的企业逐渐兴起，将为区域带来一定的商务客源Ø大力开发唐平湖风景区，今后区域的旅游客源将逐步增多从宾馆市场的发展来看71 Ø随着经济的快速发展，星级酒店这一目前市场的稀缺产品将有良好的发展空间Ø区域内仅有一块酒店用地规划；Ø四星级酒店由于其价格缘故受到较多客源的偏好。从本项目的特征来看Ø本地块具有良好的交通条件，具备交通优势Ø本项目毗邻唐平湖，为星级酒店营造了高品质的周边环境Ø本地块由于区位较偏，距离市中心有一定距离，就区位而言不具备和即将推出的五星级酒店竞争的条件Ø从规划来说，本项目将有相当体量的高档商业配套设施，给项目建造四星级酒店相应的支撑。Ø四星级酒店就提升本案的形象而言将发挥较大作用。71 第三部分：项目SWOT分析沪宁高速唐平大道一、地块特征分析曙光路锡玉路前洲§地理位置¤住宅地块唐平湖东侧，酒店地块位于唐平湖北侧，紧邻新玉祁-前洲行政中心，平湖城真正核心地段；§人口状况¤平湖城规划人口10-15万人口，区域人口的引进将产生较大的购房需求；§交通状况¤公路系统规划较为完善，能快速到达沪宁高速、惠山新城以及无锡市区，车行比较方便；¤毗邻玉祁镇公共汽车站，多辆公交车经过惠山、无锡火车站。§商业、教育、医疗等配套状况¤周边商业配套设施缺乏，主要依靠镇区商业配套，如玉祁商城¤镇区有玉祁中心小学和玉祁初中，基本满足镇区的教育需求¤医疗设施主要依靠玉祁医院¤以上配套设施距离本案基本都在15分钟车程之内71 §景观现状¤区域尚在改造，周边景观目前尚不如人意¤西临唐平湖，随着区域规划改成的完成，景观将成为本案最大的优势之一。71 二、项目SWOT分析§优势¤紧邻玉祁-前洲新行政中心，位于平湖城核心区域；¤紧邻唐平湖，环境景观资源丰富；¤项目规模较大，包括了酒店、商业、别墅以及住宅等多种产品，能自称体系，且面向的客户群较广；¤交通比较便利§劣势¤酒店地块与住宅地块分开，难以互动；¤周边配套目前尚需依赖镇区，缺乏居住和商业氛围；§机会¤平湖城的规划给区域发展带来机会，从而带动了房地产需求；§威胁¤区域规划有大量高档住宅用地，将使得本地块后市面临较激烈的竞争；¤不可预知的经济、政策风险71 第四部分：项目发展定位一、区域发展定位1、物业发展及项目定位的重要结论摘要项目定位——差异化定位规划建议——组团式设计首期发展策略——聚集式配套2、住宅、商业及其他物业的组合定位及分布形象示意规划2．1项目用地评价思路一：土地评价以景观资源为主要依据；思路二：住宅用地以景观资源享有度分最佳、较好、一般三个等级。濒临唐平湖，景观佳，最佳紧邻道路，远离湖景，位置一般较好71 2．2物业选择根据市场供应及需求分析：A、住宅部分l住宅市场尤其是中高端市场存在相当的需求空间，中大户型是本案重要选择。由于区域房价总价尚处于低位以及主要客户的居住习惯决定了区域中小户型住宅的需求空间不大；l低密度住宅在区域比较缺乏且需求较大，市场前景看好。建议以联排为主，可适当考虑叠加或洋房等类别墅类产品辅助，使得产品更加丰富。建议物业：高层（18F）,洋房(6F)或叠加（6F），别墅（３Ｆ，单鱼骨形沿湖滨设置，独立的定位、双拼的外型、联排的容积率，运用假粘连把双拼作成双立）B、酒店办公部分l由于居民楼、商住复合楼的以及大量厂房的存在，办公楼的需求被削弱，且区内没有纯粹意义的办公物业；l无锡发展向来重工轻商，办公需求不大。l酒店对于项目档次的提升有不可或缺的作用建议本项目中可设置一幢酒店式办公楼（18F），设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米左右每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。星级酒店建议四星级以上，18F，以产权式酒店对外出售。双塔隔湖相对，将成地标性建筑。C、商业配套部分71 社区级：文化娱乐型设施n卫生：私人诊所、小型医院等；n文化：图书馆、音像图书制品专卖、艺术廊、影剧院等；n休闲：网吧、棋牌室、美容美发等；组团级：生活基础型设施n商业：超市、便利店等；n幼教：幼儿园（双语）、托儿所等；n服务：水电煤代收、银行ATM等n各类运动康体场所及设施沿河的景观休闲商业n餐饮：特色餐厅、酒吧、咖啡馆等。2．3项目布局思路思路一：本地块呈带状，需强调地块中心区的功能设计，以凝聚人气强化社区感；思路二：住宅以组团形式布局，参考住宅用地等级合理调配各档次物业类型比例；思路三：高档住宅区应自成区域，备有独立交通系统思路四：公建配套设施分级配置，社区级配套集中布置于地块中心区位置；思路五：组团级配套以星状分布于各开发周期分区地块的交通节点处。2．4项目布局建议A、配比原则及物业组合n立足项目总体定位，细分物业类型及档次，最大程度吸纳市场需求，有效规避项目风险；n依据本司市场供需调研，且参考各类型物业历年供应、消化情况。物业类型分类占住宅用地容积率建筑面积公寓高层15%2.5洋房或叠加别墅30%0.8别墅联排别墅40%0.671 商业沿街商业5%0.6酒店办公10%2.5总计:100%B、物业分布建议花园洋房或叠加别墅组团级商业社区级商业联排别墅高层公寓酒店式办公星级酒店3、总体定位3．1定位考虑因素A、无锡市住宅发展呈规模化态势，市场同期供应量大，竞争剧烈；B、本项目开发上市量大，区域产业经济发展相对滞后，消费力有待提升与引导；C、本项目规模大、周期长，需考虑其可持续发展性，以增强市场应变能力。3．2针对以上因素，我们认为本地块定位策略是差异定位，领航市场。l整合资源，拓宽客源71 整合稀缺资源，将景观价值最大化，扩大区域影响，吸引周边区域跨地区消费。l多元经营，引导消费多元产业互动，带动本地经济，籍此提升引导消费。l品牌企业，产品保证品牌实力企业统一规划，独立开发，使整个社区风格和谐、形象完整。3．3开发理念：凭借唐平湖风景区稀缺景观资源，发展高档康体娱乐产业，籍此整合稀缺资源；旨在通过多元产业之间的有效互动、提升本地区经济发展水平，形成“可持续发展”的项目开发模式。3．4项目总体定位：核心区，享受型，湖滨典范住宅社区3．5项目总体定位诠释：核心本项目紧邻玉祁—前洲新行政中心。与周边其它项目区位形成差异。享受型本项目的整体规划及户型设计注重产品品质、讲究生活品位。与周边多“康居”定位形成差异湖滨融生态景观与现代都市文明于一体的绝版地段，与中心城区浮华喧闹形成差异典范倍受推崇的品质感、耐人品味的独特性。与现有住宅产品形态形成差异4、住宅、商业及其他物业的客户定位通过对周边实际购买客户的调查分析,可以初步判断购房客户基本具备如下特征：ü客户主要来源于规模较大的私企业主、大型企业高级管理人员以及部分其他行业的成功人士。71 ü主要年龄段在30～50岁之间。ü购买力较强，喜欢生活在周边区域。ü家庭成员多为夫妻并带有子女，多和他们的父母同住。ü其子女年龄多数介于10～20岁之间。ü属于“二次置业”者。由于有多次购房经验，所以在购买新的房产时很挑剔。对产品本身的品质也很在意，比较注重细节。随着区域的认知度及价值的提升，社区的规模及市场感召力越来越大，目标客户会成多元化发展。我们的住宅目标消费群包括以下几类：l三资企业主及高级管理人员l本市及外来私营企业主l机关企事业高层管理人员l学校以及其它高知行业专业人士他们具有以下全部或部分特征：q他们大多已成家，或正准备结婚，年龄在28—45岁之间，喜欢附庸文雅，也喜欢情调生活；q他们在自己的领域内十分优秀，属于高等偏上阶层，对生活质量要求高；q他们重视家庭，关心孩子的成长，他们生活圈子比较稳定，是顾家的一群人；q他们选择楼盘非常实际，关心环境好坏、物业管理超过建筑质量以及价格；q他们懂得享受生活，喜欢在忙碌工作后，让自己彻底放松，是旅游的爱好者；71 q他们喜欢健康的生活、喜欢安静和清新的空气；q他们对国内外流行趋势、政治时事都十分关心，喜欢阅读各种报纸、杂志；q他们比其他人更喜欢“圈子”的感觉，喜欢与和自己职业、收入相近的人来往；q他们很重视“面子”，也很重视自己的衣着外表和生活环境。对于这个群体的人来说，让他们觉得自己是与众不同的，是有品性的“种族”，是让别人羡慕的，他们要求生活是舒适的、健康的、安静的、方便的、时尚的、快乐的、人文味道浓郁的。选择居住的楼盘，他们会考虑能否代表自己的“个性”与“体面”。本案的定位符合他们的需求。5、住宅、商业及其它物业的品质定位5.1住宅A、建筑风格高层洋房71 高层住宅建筑风格定位为地中海风格：为了体现小区的主题，整体风格上的处理应以整个小区建筑物的风格来达到体现生态、舒适、安静的主题的目的，整体风格引入地中海风格。地中海风格的作品与其他西欧建筑风格相比，其风格较为独特，其中传教风格常有多弧形的墙面，立柱支撑的门廊上也有弧线装。其基本特征是：屋顶多为红瓷瓦铺设；屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；门廊和窗多显拱形。B、外立面:¤强调健康、舒适内涵的体现。强调健康、舒适内涵的体现。¤造型与环境相协调，强调空间的个性与可识别性，随着规划布局平行展开，住宅造型也随之变化。¤注重室内外空间的流动性，立面以大面积玻璃窗加以色调丰富的外墙面，强调轻盈、通透的效果。¤采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。¤色彩应追求简洁现代的视觉感受，通过色彩的运用营造休闲、舒适、时尚、自然的家居氛围。¤各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。¤充分运用飘窗、角窗、落地窗等窗体语言，使住户充分享受阳光和景观，飘窗50CM，高度50CM。¤尽可能多的采用采光和观景好的落地窗设计，增强室内的采光性和舒适性。C、房型面积及配比71 产品建议比例备注三室两厅两卫50%面积130—140平方米四室两厅两卫15%面积150—160平方米两室两厅一卫10%面积90—100平方米两室两厅两卫25%面积110—120平方米户型设计细节说明：¤玄关的设计，不只是过渡空间，可安置衣帽柜和鞋柜。¤客厅开间至少4.5M，客厅具备较高级家庭影院的功能。¤客厅观景阳台面积够大，可作为其它功能。¤大户型主卧带阳台室，可拓展小书房，健身房等其它功能。¤饭厅紧临厨房，具备形成开放式条件。¤厨房呈方正或L形格局，便于橱柜布置，充分考虑生活动线。¤厨房带服务型家政小阳台，兼作洗衣房，服务阳台设有电源，上下水。¤卫生间干湿区功能分隔。¤主卧带卫生间，部分大户型可再加入走入式衣帽间。¤飘窗、角窗、落地窗、双阳台充分享受阳光和景观，更显通透，飘窗50CM，高度50CM，较为舒适。¤设储物间，中小居室可考虑半间房设计充分考虑景观因素，在窗户的设计上要充分体现与景观的积极迎合关系。¤解放首层，首层公共部分做到明亮通透、舒适、自然主义的导入，豪华、亲切。D．交付状态建议：以毛坯为主E．景观建议71 生态型立体绿化、活水、文化景观景观设计原则：¤景观设计以绿化景观为主，硬地景观为辅；¤生态型功能性景观设计；水体具有自净能力；¤景观使用性与鉴赏性相结合；¤景观维护的经济可持续性；¤生物多样性的适度兼顾（陆生植物、水生植物与水生动物）；¤景观小品的文化性建议：1、营造动感“活水”景观，赋予新鲜活力感。沿环状水系建立一个文化景观长廊。水生动植物的配置与水生态自净化相结合。2、立体绿化体系：地面绿化、藤架、窗台和阳台绿化、屋顶绿化。3、植物多样化：花灌木与绿色植物相结合，灌木与乔木并举；71 4、人性化的交流空间设计：路旁座椅、围合凉亭、跑步道、可入式亲子草坪等。5.2别墅定位：主题景观型、家庭度假型¤单鱼骨形沿湖滨设置，独立的定位、双拼的外型、联排的容积率，运用假粘连把双拼作成双立¤建筑风格——“后现代美式风格”市场上流行的美式别墅外立面大部分借鉴了欧美别墅初期产品的样式，并加入了一些复杂的欧式装饰，属新古典主义落后品种。欧美别墅初期产品受到气候、设计理念等限制，本案应结合无锡的气候特点、居住习惯、新兴设计理念、科技发展等进行创新。建议在外立面风格上以后现代设计理念，保留部分美式风韵，使外立面更简约，整体感更强，迎合新一代客户的审美需求。¤为保持每幢别墅的私密性，增加视野进深感，别墅之间错开布局。¤面积与层数：单套总面积应控制在280平方米以内最佳，地上以三层为宜。¤注重面宽71 适应无锡的气候特点和客户消费心态，拉大面宽以迎纳阳光、景观。南北布局，顺风透景。¤地下室：视听室与储酒窖利用地下空间的隔音与保温等优势，设计成视听室或储酒窖，这是欧美别墅发展成熟的做法，也能迎合区域高端人士的高雅生活追求。¤与庭园风景交流部分别墅可设计出嵌入式庭园，达到院内有园的效果。¤花园面积：约100-200平方米¤卧室数量：3-4个(其中:2个套房)¤停车位数：1-2个/户¤交付标准：毛坯¤会所建议：目前区域内设施很缺乏，建议配备小型便利店，提供各种日常生活用品；为客户提供贴身生活服务，应设置健身房、便利店、桑拿、客房、咖啡厅等。另外提供商务服务。可由酒店管理公司同意管理。或聘请知名物业管理公司，并具有对别墅物业管理的经验，在前期就应介入。71 ¤智能化建议类别功能最低标准普及标准较高标准物业管理及安防小区管理中心***小区公共安全防范闭路电视监控**电子巡更系统**防灾及应急联动**小区停车场管理系统**三表计量（IC卡或远传）***小区机电设备监控给排水、变配电集中监控**电梯、供暖监控*区域照明自动控制**小区电子广告牌**信息通讯服务与管理小区信息服务平台**小区综合信息管理**综合通信网络*住宅智能化家庭保安报警***防火、防煤气泄漏报警***紧急求助报警***家庭电器自动化控制音频***视频***数据**家庭通信总线接口*5.3酒店办公1)建筑指标：酒店及办公的总建筑面积在5万平方米左右。2)建议建造两座位置和结构均相对独立但外观设计相同的建筑单体，高层的视觉形象将更有冲击力。71 1)酒店设计为五星级标准的四星级酒店，主要客户对象是会议、展览、旅游、生意等；2)另一座设计为符合酒店管理标准的ServiceOffice，由同一酒店管理公司管理。3)宾馆标间总数200间左右，其中设置一定数量的豪华套房及单间，适合不同的需求；4)酒店面积及功能分布面积相关分布面积（平方米）备注一、前厅面积4001、大堂2002、服务总台503、商务中心1004、门厅50二、配套娱乐休闲设施12001、桑拿中心10003、健身房200三、餐厅11001、中餐厅6002、宴会厅2003、包厢300四、客房120001、宾馆五、会议综合设施10001、专业会议厅（大、中、小）8002、多功能厅200六、公共设施22001、停车场（地下一层兼人防）　地下停车面积12002、公共卫生间、客体、货梯　地上停车面积1000七、附属楼11001、职工食堂1002、职工浴室1003、洗衣房1004、办公室7005、更衣室100八、设备房10001、锅炉房40071 2、发电机房1003、空调冷冻机房2004、水泵房、污水处理设施等300合计200001)外观设计以现代、时尚为主流，突破目前玉祁酒店以多层为主流的现状，设置成高层，作为项目的标志性建筑。2)办公单套面积建议100平方米左右，可组合购买。6、住宅、商业及其它物业的租售价格定位根据市场的发展状况，建议：高层住宅：4000-4500元/平方米洋房或叠加别墅：5500-6000元/平方米联排别墅：10000-12000元/平方米71 开发模型讨论1、项目开发顺序及分期进度建议1.1项目分期：根据总体规模及建设周期，建议本项目分四期开发，每期开发量为5-8万平方米。共3-4年开发完毕。1.2分期依据：依据一：市政管网铺设情况及现场施工干扰最小化；依据二：由地块分区之经济价值为取向标准。依据三：首期开发策略A、着重景观及配套建设，树立样板形象，探测市场反应B、景观：营造绿地与水系相融的生态居住环境，呼应本项目湖景特征C、配套：为体现成熟社区生活氛围，在地块中心区先行建设聚集式社区级配套，并与住宅同期交付投入运营71 1.3住宅部分分期：12B2A3第一期：滨河别墅同时启动，以别墅快速回笼资金,提升小区品质，第二期：商业街北侧洋房上市第三期：商业街南侧洋房推出第四期：推出最后一部分高层部分71 1.4商业部分分期：221第一批：社区级商业和组团级商业率先入市，通过聚集式社区级配套烘托成熟社区。第二批：滨河区商业和酒店办公一起推出一、项目产品一期租售价格建议建议别墅入市均价10000元/平方米71 第五部分：风险分析一、政治、政策风险分析1、政策回顾商品房未满两年交易全额征收5.55%营业税细则实施后，市场月成交量急剧萎缩，全年商品住宅成交量276万㎡，增幅3.8%，较上一年度减少34个百分点（04年增长37.8%）。国六条以及加息对市场的影响减弱，全年商品住宅成交量304万㎡，增幅10%。71 受宏观政策的影响，无锡商品住宅均价从05年2季到06年3季增幅极小，06年3季、4季市场均价开始恢复增长。商贷利率的节节调高使的上调空间逐渐减小，而考虑银行具体执行下浮利率时“普惠”的做法。预计下阶段的利率手段将会是确保有效执行“级差”下浮利率。2、政策预测07年预计仍是一个调控年，调控目标是控制房价的过快增长。预计政策手段：71 1、将开始执行国六条“90，70”细则，严格控制中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。影响：预计07年底开始逐步影响市场供应，90㎡以下小户型的供应将大大增加，产品中可考虑减少小户型供应以避免竞争。2、将可能开征非普通商品住宅的物业持有税。影响：政策将抑制市场对大面积户型的需求，户型设计上应考虑规避相关面积指标。3、央行可能会进一步提高准备金率和发行短期票据以降低商业银行流动货币量，从而控制银行对土地开发环节的贷款。影响：小开发商将更难取得贷款，市场洗牌加快，资源将进一步向大公司整合。4、对个人购房贷款进行更严格的审核，通过对不同购房者实行不同贷款利率来控制炒房行为。影响：纯投资性购房者将会有所减少，商品住宅市场容量也将有一定减少。71 二、各物业风险分析及建议总结w住宅市场尤其是中高端市场存在相当的需求空间，中大户型是本案重要选择。由于区域房价总价尚处于低位以及主要客户的居住习惯决定了区域中小户型住宅的需求空间不大；w低密度住宅在区域比较缺乏且需求较大，市场前景看好。建议以联排为主，产品上做到独立的定位、双拼的外型、联排的容积率，运用假粘连把双拼作成双立。并可适当考虑叠加或洋房等类别墅类产品辅助，使得产品更加丰富。w就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及大量厂房的存在，办公楼的需求被削弱，且区内没有纯粹意义的办公物业，本案可适当考虑“总部办公”模式的类别墅办公模式；无锡发展向来重工轻商，办公需求不大，建议本项目中可设置一幢酒店式办公楼，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米左右每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。w71 从酒店市场的发展来看，随着玉祁经济的快速发展，星级酒店这一目前市场的稀缺产品将有良好的发展空间，平湖城的规划也为星级酒店营造了高品质的周边环境，就区位而言，本案并不具备和其他星级酒店竞争的条件。酒店的发展更依赖平湖城整体规划实现程度，从开发角度来看宜迟不宜早。建议做四星级酒店。w商业配套是本案必不可少的组成部分，也是本案的重要收益点，考虑到周边客户的消费习惯以及客户的置业投资习惯，本案的商业可建成两层200平方米左右的独立商业模式。应重点营造滨水广场的商业氛围。71'