忻府区团结路鲜活农副产品综合市场项目可行性研究报告 48页

'忻府区团结路鲜活农副产品综合市场第一章　　　总　　论1.1项目概述1.1.1项目名称：忻府区团结路鲜活农副产品综合市场1.1.2项目法人：忻州市金地海纳物业综合服务有限公司1.1.3项目负责人：卢戌亮1.1.4建设规模：市场占地15亩（10000平方米），建筑面积4710平方米。总投资900万元，全部由村委自筹。1.1.5建设内容：主要建设内容为放心粮油区；新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区五大功能区,自身土建工程及自来水供应、电力配套工程，总建筑面积4710平方米。1.1.6建设地点：忻州市忻府区团结路（依托卢野村）1.1.7资金来源：项目总投资900万元，资金来源为卢野村委自筹解决。1.2项目建设背景随着经济的不断发展，国内商贸流通产业发展增势强劲及我市商贸流通产业发展战略，为忻府区卢野鲜活农副产品综合市场48 的发展提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环境，提出了方向、提供了政策。为适应城镇面貌改善，体现以人为本、改善民生的要求，完善城市功能，为群众办好事、办实事的原则，忻府区团结路鲜活农副产品综合市场将建设成为忻府区及周边地区最便民的农副产品市场，带动周边商业成为忻州最具有代表性的社区商业模式，共同推动忻州经济的发展。按建设城市基础设施，满足市民基本要求和适应多层次消费的要求，本市场以生鲜超市和标准化菜市场为主要配置，完善副食品等结构功能为辅，调整区域便民产业结构，促进该区域产业结构的调整优化，并带动邻近商业及全区便民市场的优化升级，解决附近居民买菜难问题，增加附近商业流通收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快忻府区社区改革的步伐。1.2.1项目的提出依据建设“便民、利民、为民”的市场为出发点，采取示范引导，政府推动，科学规划，社会参与，市场运作的模式，把本市场建成忻府区最有代表性的公益性“菜篮子”工程。建设地点位于忻府区北部，城市南北中轴线七一路和建设路之间的团结路，距108国道不足5公里，附近医院、学校、居民小区成群，有明显的地缘优势。48 市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商品流通加快。目前，该区域已有超市、大型商业中心等，并呈现出良好的发展趋势，有力带动和促进了本区域相关产业的发展。同时，随着附近居民对鲜活农副产品的需求量增大，附近超市及路边摊远远满足不了市场供需平衡，急需在团结街附近建设综合市场。近年，附近路边小贩成群，严重影响着市容市貌，并造成附近车辆拥挤，因此，建设该便民市场是提升居民生活质量，完善城市功能，改善市容环境的重要措施，也与当前忻府区经济发展相适应。1.3可行性研究的依据及范围1.3.1编制依据1.《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2009〕134号）2.《商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知》（商商贸〔2009〕290号）3.《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发〔2010〕18号）4.《山西省人民政府办公厅关于推进新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见》（晋政办发【2011】4号）48 5.《忻州市城市总体规划2011-2030》6.调研中搜集的相关资料1.3.2研究工作的范围根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性；2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件；3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案；4、估算项目建设投资和安排资金作用计划；5、计算和评价项目的经济效益。1.4项目建设的必要性1.4.1符合忻州市城市建设的政策随着忻州市忻府区城区面积扩大和人口数量增加，应对“环境整洁化、布局合理化、消费安全化”的标准化菜市场建设要求，通过加快农副产品流通设施建设，以改变市场周边硬件设施档次偏低，缺乏科学规划等等问题，用以提高市场流通企业的竞争力。48 建设标准化农副产品市场是城市的公益性、公用性的根本设施，是事关群众利益和城市形象的重要民生工程。符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过变革目前的产销方式。以市场带动流通，以流通促进消费，使农贸市场的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合农贸市场为中心的统一市场体系。市场体系是由各层次的新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区组成。并建立专门的管理机构和管理人员，从进货源头上对进入市场的商品质量安全等方面把关。1.4.2提升居民生活质量的需要“小市场”关乎“大民生”，在该区域以团结路为中心，已建成的居民区包括温馨苑、锦玉苑、兴盛苑、鸿禧园、师院宿舍、信用社小区、发改局宿舍、煤销公司小区等，还包括忻州师院、忻州第一中学、师院附中等，辐射面积的人口大约在2.5万人左右。因此，为了满足附近社区居民日益增长物质需求，提升附近社区居民生活质量，而建设该标准化农副产品市场。按照市场标准化、制度化、规范化的“三化”建设目标要求，将市场肉类、蔬菜摊位及水产品、家禽区域等统一标识，水路、线路进行合理布局设计，着力加强市场硬件环境。同时，该区域48 建立健全市场准入制度，加强经营者的引导教育，提高经营素质和服务质量，完善市场软环境，大大方便群众日常生活，提高生活质量。1.4.3完善城市功能的需要根据《山西省人民政府关于推进新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见》的要求，各市县在制订新一轮城市总体规划、经济社会发展规划、农业发展规划、土地利用规划时，要把“菜篮子”基地建设、市场建设以及相关配套设施建设纳入规划之中，列入政府重点民生建设工程。要高起点、高标准建设菜篮子生产、流通、加工、质量监管等基础设施，保证批发市场和菜市场建设用地，实现农业现代化与城镇化、工业化相协调。所以，在忻州市忻府区团结路建设城市菜市场是为附近社区居民提供基本生活服务的重要公共设施。加快忻州市社区菜市场建设，是事关民生的大事，对于方便群众生活、完善城市功能、提升城市环境具有重要意义。也是为广大人民群众的生活提供安全、卫生、放心的“菜篮子”。1.4.4与经济发展相适应“十二五”以来，忻府区委、区政府抓住机遇，深化改革，加快发展，全县消费市场规模不断扩大，新型流通产业不断发展；商业结构趋向合理，流通秩序进一步规范，消费品市场活跃繁荣，拉动了全区国民经济增长。2012年，忻府区全年实现消费品零售总额62.4亿元，比“十一五”期末的44.5亿元增长40.3%，年均增长速度达1948 %。在消费品零售总额中，批发零售业销售额59.28亿元，住宿餐饮业3.12亿元，分别比“十一五”期末增长45%和25%。目前忻府区城区范围内已有三角道农贸市场、蔬菜公司市场等，完全满足不了市民对农贸商品的需求，尤其是以团结路附近只有一家华美超级市场，与该区域的经济发展极不相应，重点解决菜市场与城市建设发展不相适应的“脏、乱、差”和食品安全方面存在的问题。城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应和遵循时代发展的潮流和城市发展的内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益性的基础设施建设更是关系到社会公众利益，关系到人民群众的生活质量。菜市场的建设也需要更紧城市发展的步伐，不断提高档次，逐步向净菜化、超市化、连锁化发展。团结路鲜活农副产品综合市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重要途径。1.4.5改善市容环境面貌48 城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象。菜市场是人民生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、卫生和高标准设计的菜市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，对于路边市场要逐步取缔，规范市场，也能缓解城市的交通压力，从而达到提升市容面貌的功能。1.5项目建设的可行性（1）团结路鲜活农副产品综合市场，市场基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。（2）市场辐射面大，辐射本区域人口达到5万左右，为市场开发提供了广阔的空间。（3）附近商圈所形成的各种业态，包括药店、美容美发、花店、烟酒、便利店、超市、洗染店等，为市场开发创造了极有利条件。（4）交通便利，市场位于团结街中心，东邻七一路，西邻建设路，是忻府区城区的中心地带，地缘条件十分优越。（5）附近经商人口众多，这为该市场建成后能提供更多的商机。（6）附近又是忻府区最主要的学区地，有忻州师范学院、忻州市第一中学、忻州师范学院附属中学等。1.6可行性研究报告的主要结论1.6.1主要研究结论48 本市场作为农副产品综合市场符合国家及忻州市产业政策，对该区域的经济和社会发展来说是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范的建设方式，将促进社区居民商业网点的快速发展。市场的建设可优化产业结构，促进社区经济协调发展起到重要作用。团结路农副产品综合市场建成后，对提高社区居民收入，大量增加就业岗位，改善居民生活质量，都将起到明显的推动作用。在此建市场具有显著的经济和社会效益，市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必要性和可行性。48 第二章　　市场分析2.1市场现状改革开放以来，特别是20世纪90年代后，随着农业的持续发展和农产品流通体制改革的深入，农产品告别了总量短缺，绝大多数农产品已放开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格的机制已经确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市等现代商业流通方式为补充，多种经济形式、多种经营方式共存的农产品流通体系。2.1.1批发市场居于农产品市场体系的主导地位农产品批发市场是农产品交易市场的枢纽和核心，承担着农产品集散、价格形成、信息服务等多种功能。据统计，截止2012年底，我市共有大中型农产品批发市场2个，三角道市场以蔬菜为主，还有水果批发和禽类市场。市场辐射到市、区，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。2.1.2现代流通方式在农产品市场中的地位日益提升　　随着人民生活水平的提高和农业产业化的推进，超市、农产品销售公司异军突起，迅猛发展，在农产品销售特别是绿色食品、品牌食品销售中的份额愈来愈高，前景广阔。2.1.3流通设施建设不断加强48 一是城市仓储设施大为改善，附属设施和机械设备较齐全，现代化水平提高。二是标准化市场档次明显提高，市场的地面已全部硬化，城区露天交易场地逐步缩小，社区商业模式要求设置封闭式交易大厅和恒温库，保证农副产品的四季供应。特别是近两年城市扩容和人口增加，要求新建市场的基础设施完善，布局规划科学合理。三是市场配套功能要进一步拓展。配备相应的管理人员，提高市场的整体服务功能2.2市场需求分析农副产品市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农副产品市场的形成与发展，对区域农产品流通至关重要。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、经营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场内外的信息沟通提升到了一个新层次，更好地为社区商业服务。2.2.1国内农副产品市场政策导向分析国家科技部、农业部、信息产业部、发改委、教育部等政府管理部门出台了一系列农业信息化建设规划，在全国范围内推进了一系列的重大农业工程，并在资金、退税等方面给予全力的支持。因此，从整体上看，该行业进入了加速发展时期，而且呈现出规划领先、领导加强、业主主导、居民欢迎、注重实效的鲜明特征。48 2.2.2农副产品市场信息化需求分析农副产品市场作为农副产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。现在越来越多的农副产品市场的管理者已经意识到信息化建设的重要性。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、运营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场的信息沟通提升到一个新层次。1、从形势发展要求出发，不断增强交易市场信息化意识市场管理人员在抓好市场信息工作过程中，经历了一个从一般化到不断强化信息工作的过程。2、建立网站以信息服务为主体，信息服务体系仍亟待完善。信息化为农副产品市场带来了新的经营管理理念和交易形式，并成为实现传统市场跨越式发展的重要途径。建立在计算机、通信技术和网络技术基础上的现代信息革命，导致了从研究开发到市场营销的整个企业活动都面临着根本转变，市场的信息化，将为市场升级和功能创新提供强有力的支持。3、农副产品流通的信息化是社会发展的必然趋势农副产品流通领域的信息化的过程，就是运用信息技术对传统农副产品流通在运作模式、技术、观念、信息等方面进行改造、充实、提升的过程，是社会发展的必然趋势。48 4、农副产品交易市场信息化与物流配送互动发展电子商务的发展离不开物流配送的支持。部分农副产品交易市场已充分认识到这一点，在开展电子商务、以信息化提升其竞争力的同时根据自身特点开展不同类型的物流配送。2.2.3创新农副产品市场的交易方式，提高交易量积极推行电子统一结算，规范市场交易活动，保证交易安全。通过互联网络沟通供需信息，逐步向较高层次的电子商务过渡和升级。第三章　　市场建设方案3.1建设原则和思路48 1、以市场为导向，以忻府区国民经济和社会发展规划为指导，以现代信息和物流技术为支撑，忻府区团结路标准化农副产品市场为区域性现代化骨干企业为主体，充分利用忻府区农业资源优势，提高产品流通效益和市场竞争能力，加快产业结构调整，实现区域经济的可持续发展。2、市场设置信息管理、信息采集发布和电子结算系统，瓜果和蔬菜农药残留检测、病虫害检疫系统，商品储藏、物流配送系统，健全市场功能，提升市场档次，促进区域农贸市场管理体制的改革和现代化市场体系的建立。3、忻府区团结路标准化农副产品市场选址位于团结路中段，该市场符合城市总体规划的要求，无需拆迁和移民，以布局合理、功能齐全、机制健全、设施配套、运行规范、信息灵敏和高起点、规模化为原则而进行科学设计。4、忻府区团结路标准化农副产品市场将以优美的现代化建筑造型，舒适的交易环境，现代的经营理念，造就地方特色的市场文化。3.2市场建设目标48 忻府区团结路标准化农副产品市场建设工程按照“统一规划、合理布局、突出特色、辐射区内外”的原则，充分依托忻府区的资源优势，建设一个以实施“三绿工程”（倡导绿色消费、建立绿色市场、开辟绿色通道）为目标的涵盖城区的以各类农产品为主、功能齐全、管理科学的区域性中心现代化农副产品市场。该市场完全可以与已有的集贸市场联合互补，形成布局合理的、完整的市场网络体系。这个市场既有传统的交易功能，还具备国际化的新功能。根据设置的信息交流中心，发展网上信息交流，不仅向区域内广大居民提供最新的农副产品供求信息，也为周边各类商业提供市场信息。3.2.1经营品种市场主要包括水果、蔬菜、粮油、活畜、水产、蛋禽、餐饮及少量的工艺品等。3.2.2经营目标项目全面建成后，年交易额达到12000万元以上，届时本市场将成为城区为数不多的符合国家标准化菜市场的项目。3.3总平面布局48 3.3.1布局原则结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远发展的关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，创造良好的生活和工作环境。3.3.2市场建设总体方案根据市政道路合理布置商业建筑，根据功能和景观需要结合实际地形合理安排间距、绿地、停车场。规划布局1、规划先行，以人为本。菜市场按1500米服务半径，形成科学、合理、便捷的商业网点布局体系。2、与《忻府区城区商业网点规划》中便利店、超市、购物中心等商业业态相结合。3、市场布局合理，规模适中。根据团结路附近居民区开发建设的布局和规划，强化农副产品市场功能配套，一般居民10分钟左右步行都可以到达此市场。48 市场土建结构符合国家建筑、安全、消防等要求的新型材质结构；市场建筑具有良好的通风条件，室内宽敞明亮，自然采光好；市场出入口共6个，主要出入口门的宽度为4米；市场内主通道宽度设计为4米，购物通道宽度为3.5米，其它通道宽度设置为2米。市场建筑营业面积是4000平方米左右。市场布局结构比例为：摊位面积55%、通道面积35%、辅助面积10%。4、实行科技支撑，设施齐备。强化农副产品市场科技、信息的建设。市场内实行微机管理系统，包括电子屏幕显示器、导购图（器）、电子秤、计价监控等系统。5、管理科学，制度健全。规范市场的内部管理，建立市场档案，台帐清晰，设立商品货源追溯制度等。经营户统一着装，营业证、健康证等齐全，农药检测规范，消防、治安、卫生保洁责任落实，实行全天候保洁，争取所有的摊位前都没有垃圾和污水，整洁的市场犹如规范的超市。3.3.3市场基本建设内容市场占地面积：10000平方米（折合15亩），总建筑面积4710平方米。功能划分：办公区、电子信息交易平台、果品区、蔬菜区、粮油区、鲜肉区、活禽区、水产海鲜区、冰鲜区、熟食区、干货区、自产自销区、百货区、美食区、生态停车场等。48 本项目的综合技术经济指标见下表：表3-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡100002总建筑面积㎡41703建设总工期年14建筑密度%435容积率0.436绿化率%127.1用电负荷Kw/h807.2用水负荷m3/日508项目总投资万元900主要经济指标静态投资回收期年6税后投资内部收益率%6.75税后财务净现值万元139.83.4建筑设计配合城市环境建设，突出建筑的时代特色，是设计构筑的主题。建筑造型轻松自然。它不仅反映了建筑风格而且是环境塑造的基础。立面造型充分体现其商业时代气息特征。建筑物在色彩上整体以银灰色调为主，绿色镀膜玻璃衬托，感觉高雅、简洁。局部玻璃屋顶采用浅黄色西瓦，色彩对比强烈，蓝天、白云、绿树，给人感觉清新淡雅。1、市场整体工程结构48 96×44m、建筑面积4170㎡，以门式刚架为主要承重结构的轻钢结构，梁柱间距6m、单跨21米，檐口标高4.8米。钢结构外露部分为白色面漆、屋面板为灰色面漆，砼地面150厚（±0以上300）。1、动力、供配电本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由忻州市供电局供电。图4-13电力工程规划图电力负荷测算采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，用电指标测算如下表：负荷预测指标：表3-2建筑性质负荷预测指标需要系数各交易区20w/平方米0.6熟食区40W/平方米0.6美食区40W/平方米0.5设备机房50W/平方米0.6按照上述指标，则本项目计算负荷为350kw/h。48 市场内部平面布呈图48 第四章　　公用设施工程4.1给水工程市场给水水源自团结路与师院北巷交汇处自来水Φ400主干管提供，从自来水干管以Φ400管径水管引至交易市场室外，长度约100米，在距建筑2米形成Φ200的环绕建筑物的给水管网，管长300米，另外还需铺设200米的生活用水管和800米的消防供水管。为保证消防应争用水及生活用水平衡，在建设场地内建设1000立方米消防供水管。4.2排水工程市场用地范围内的生活污水由室内排向设于室外的分流制排水系统，出口管径为Φ200。其中活畜交易市场室内地面为便于清扫设排水明沟系统，分流汇合后由室外暗沟排到室外地下化粪池，分期泵抽排空处理。室外排水：蔬菜洗涤用水、生活污水及雨水分别就近按市政规划接入市政管网。4.3供电系统48 4.3.1就近采用10KV进线，5路380/220V出线，在市场的西南角设配电室。高压为单母线接入。低压分段单母线接入。负荷按不同性质分供。大容量、集中控制主要负荷采用放射配线直供。一级负荷为双电源供电，考虑市政10KV电网引入。另外自备柴油发电机组。4.3.2低压配电系统380/220V中性点直接接地系统。照明及电力设备共用变压器，只在母线上分开，同时事故照明与正常用电线路分开。配电方式采用放射直线配线，分散负荷点，采用树杆式供电。4.4消防工程4.4.1消防系统市场消防系统均为室内消火栓系统结合室内自动喷淋灭火系统。（1）市场建筑室内沿建筑周边间隔50米设1个消火栓。（2）其给水管网为环状。并有两根不同方向的引入进水管。（3）消防系统用水来自城市市政管网和地下消防水池。4.4.2消防报警控制系统消防控制室设于管理用房内，对建筑进行实情实时监控，并与通风、消防管线联动，消防设施建设需新建消防点，采购消防设备1套。各个消火栓口调节压力流量由减压孔板均衡调节。沿建筑不同方向设3-4台水泵结合器，并设独立吸水管，保证消防应急用水。48 第五章劳动安全、节能、环保与卫生5.1劳动安全5.1.1对市场管理人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危害性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编在生产中一定要按劳动管理部门的有关规定做好劳动保护工作，积极防护、实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度。保护工作人员的身体健康；对进入市场的商品应严格按食品卫生标准进行抽检，杜绝各种渠道的污染源进入市场。由于市场经营的特殊性，从业人员多、客流量大、客流量大、车辆多，而且来源广、流动性大，市场管理难度大。因此要求市场管理者与社会各界密切配合，为经营者的日常生活，人身安全等诸多方面提供保障。5.1.2安全防护本市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域、市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到广大经营者和消费者的生命财产安全。要建设一支业务素质高，作风过硬的市场安全保卫队伍，积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内可能发生的48 隐患。在市场的主要出入口及市场通道等处安装必要的监控设施，以保证经营者和消费者的权益。5.2节约资源与能源5.2.1、节能的主要技术措施本市场建设节能主要采用屋顶带式和墙体自然采光，减少用照明用电。市场照明设施全部采用新型节能环保的LED防爆灯、射灯及平板灯。停车场照明设施使用LED太阳能路灯。5.2.2、节能管理本市场定员编制中设有专人负责节能工作，其任务是制定规章制度，节能措施和监督检查，主要考虑节水、节电，减少交易产品浪费。5.3环境保护与卫生5.3.1建设地点环境现状本市场建设地点，经调查建设地点环境质量良好。绿化带建设主要目的是美化市场环境，减少尘土飞扬。市场周边布设绿化带450平方米，主要以道路绿化树建设为主，间隔灌木丛及花丛。5.3.2“三废”处理48 （1）废水：拟建项目的废水主要是生活废水类别，就近直接排入城区污水排放系统管网，由城市污水处理设施统一处理，设一座60立方的化粪池来处理清洗市场地面的废水。（2）废渣：市场的废渣主要是腐果、腐菜等，统一清理至市场东南角的垃圾箱，然后运往有关部门指定的垃圾场。（3）废气：市场的土建工程均无废气产生渠道，另外在主体建筑顶部设有通风排气口。5.3.3检疫检测卫生及农产品质量认证市场所经营的是与人们息息相关的生活必须品，所以为保证质量，对市场内的农副产品进行检疫检测。由市场管理部门负责购买各类检验仪器设备，与相关部门建立密切联系，派驻工作人员，按国家的有关规定长年在批发市场开展检疫检测工作，切实把好农副产品质量关，为人民群众提供优质、安全、放心的农副产品。为此，市场管理者要做好以下几个方面：（1）设立专门机构，购置专门仪器设备，制订专门检疫检测制度；（2）做好农副产品疫病和农药残留的检测工作，检测蔬菜、水果农药是否超标、抓好畜禽产品、水产品的市场检疫，以及违禁药物和生长激素等有害物质的残留检测。48 （3）加强卫生宣传和信息反馈，让经营者了解有关无公害农副产品的知识和信息，并积极与生产主管部门配合，通过市场把检测结果公布于众，起到警示、引导的作用。（4）积极推动产销方式的改革，建立“放心菜”，绿色产品或无公害农副产品的专销区，以优质和安全带动生产、销售，扩大农副产品的产销量。（5）除了检疫检测方面的卫生外，还要抓好市场内部的环境卫生。要做到摊位整洁，场地无垃圾堆放，卫生间清洁等。48 第六章项目组织管理6.1项目管理6.1.1管理原则建立现代企业制度，实行规范的公司制，使企业成为适应市场机制的法人实体和竞争主体。企业实行独立核算、自主经营、自负盈亏，并承担项目的资金投放、工程建设、经营管理和偿还贷款、债务的责任。采取先进的劳动组织形式，以科学合理的调整管理人员结构和协调经营人员，正确处理管理者、经营者和消费者之间的关系，充分发挥经营者的技能和积极性，保证市场经营正常进行，提高市场经济效益。市场的建设规模、年交易量及市场的功能设置原则、权责对等原则、命令同一原则。通过科学有序的管理、协调、监督等有效手段，建立一个集管理与服务之中的管理机构。6.1.2管理机构1.机构设置根据市场管理原则。结合实际需要，市场实行村民董事会领导下的经理负责制，管理机构的组织形式采取直线职能式结构形式。48 按照精简、高效的原则，本市场下设总经理办公室、人事部、财务部、市场管理部、招商部、经营策划部、信息中心、检验检测中心及绿色产品认证服务中心和保安部。各职能机构在经理指导下具体执行各自承担的任务和工作，经理任免各机构负责人并直接调配一般管理人员和工作人员。详见项目自制机构框图7-1副经理会计师总经理村民董事会办公室财务室人事部招商部市场管理部经营策划部信息中心检疫检验中心心及绿色农产品认证中心绿色食品认证保安部2、各部门职能（1）办公室：接受总经理领导，负责企业日常的具体事务管理和办公业务、人员管理、对外联络，协调各部门之间的工作。（2）财务部：负责项目建设的资金计划、资金安排、资金管理和日常财务工作，市场投运后生产经营的财务管理等。（3）人事部：负责企业人事管理，人才招聘、人才培训等。48 （4）市场管理中心：全面负责市场的运行管理，如摊位管理、仓储管理、物流进出管理，协调各经营户的关系。（5）招商部：负责市场经营商户的引入。（6）经营策划部：负责市场年度和未来发展计划和策略。兼负责市场设施、设备的管理、维修和物品采购。（7）信息中心：负责市场信息平台网络的建立，产品市场信息的发布，实现商品和经营等各环节的信息引导服务。（8）检疫检测中心及绿色农产品认证中心:负责市场所经营产品的检验检疫及农产品质量认证。（9）配送中心：负责对经营者的商品进行统一配送，用以应对消费者的送货上门服务。（10）保安部：负责市场日常运行的安全保卫工作。6.2项目实施管理措施组织措施：市场主管部门要对该项目进行指挥、协调、组织和领导工作。项目财务实行独立核算。项目在具体实施过程中采用层层承包方式，实行目标责任制。技术措施：对市场工程建设中专业性较强，技术含量较高的设施建设，主管部门应定期派出技术人员现场指导和监督。48 6.3劳动定员和培训6.3.1劳动定员依据合理分工协作，使每一个员工有足够工作量的原则及因事责人定岗设人原则配备人员。本市场总定员25人，其中管理人员5人，员工10人，临时工10人。详见劳动定员表6-3-1。劳动定员表表6-3-1单位：人序号职务及部门管理人员数员工临时工合计1总经理112副总及会计223办公室0224人事部1015财务室0116市场管理中心1127招商部0011118经营策划部9信息中心01110检疫检测中心及绿色农产品认证中心011211配送中心05512保安部024613合计510102548 6.3.2劳动力来源和培训本市场用工实行动态管理，末位淘汰制。一般管理人员均面向社会招聘。对下岗工人可优先。管理人员必须具有专科以上学历，并有从事专业工作3年以上经历。新招员工按国家有关规定必须有3-6个月的试用期，试用期届满根据员工技能和表观符合市场工作要求的可与员工签订劳动合同，不符合的不办理劳动合同签订手续，聘用自行终止。签订劳动用工合同的员工，必须参加上岗培训，培训时间一般1-2周，培训内容主要是对员工进行国家方针政策法律、法规、工商税务基础知识、市场管理服务、市场信息调查收集、市场预测、环保、卫生、检疫、安全保卫、营销策略等知识的培训。服务中心所有管理人员必须挂牌上岗，在管理市场，为市场服务的同时，还要接受市场客户的监督。6.4项目资金管理本市场建设对国家投入资金设立专门账户，接受主管部门监督管理。要求专款专用，专项决算。企业其它各项资金由公司统一管理，包括计划安排、资金使用、项目有关经济合同以及资金的回收等。48 第七章市场建设实施进度计划及社会效益分析7.1实施计划安排原则1、根据该市场现阶段具备的建设条件，按照基本建设程序结合各步骤（阶段）间相互衔接关系，预测其组织协调、财、物等各因素及其变动的可能性，研究、规划经济合客观可实现的较短的建设工期计划。2、在具体进度安排时，应考虑项目前期各项条件的落实情况，如该市场规划、征地、资金到位等，科学合理地安排各个工程环节的实施进度，尽量缩短建设工期，合理使用资金，控制工程成本，促使市场早日建成，更好地发挥应有的效益。3、根据该市场的建设规模及当地的气候特征，尽量避免冬季施工，考虑其总体建设期为1年。4、在综合协调、把握该市场整体建设的基础上，除具体安排现阶段建设外，应合理安排目前市场交易的正常运行，使其与项目整体建设步骤协调一致，确保市场进度各环节前后衔接，保质保量建设工程质量达到国家规范要求的标准。48 5、本工程建设涉及面广，社会影响广泛，对参与履行项目的供货、设计、施工、监理等单位均要进行必要的资格审查，通过招投标方式，优选经验丰富、社会信誉好、优良品率高的单位参加本工程的建设。7.2项目实施阶段本市场实施阶段包括项目调研、申报立项、可研报告编制、审批、施工图设计、项目招投标、工程施工、试运行、正式运行九个阶段。根据项目实施计划安排，上述各阶段之间存在交叉并行的关系。7.3进度安排根据上述原则和各阶段划分的具体情况，进行项目建设的实施进度计划安排，考虑市场滚动发展，计划用一年的时间建成该市场，目前第一阶段已完成“三通一平”及施工图设计、基础配套设施建设。根据现在市场情况，在后续资金筹集完毕情况下进行第二阶段的内容建设。第二实施阶段的内容主要包括：市场内部规划设计和施工，完备内部设施设备，进行市场招投标和招商工作。7.4社会效益1、该项目属民生工程，项目建成后将成功构建忻府区农副产品安全防控体系，完善忻府区“果、菜篮子”48 工程战略布局。有效保障忻府区的水果、蔬菜等农副产品安全稳定供应，确保忻州市一级标准化市场的地位，并实现跨越式发展。2、随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。本市场建设以保障水果、蔬菜等食品安全供应为宗旨，通过建立水果、蔬菜等产品质量安全保障体系，从流通环节对水果、蔬菜等农产品实施监控。3、该市场的建设提供了水果、蔬菜等农副产品在城区集中交易的场所，以市场为纽带，把区域商业与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，把传统商业模式转换为新型社区商业模式，最终实现产品的有效供给。同时，水果、蔬菜等农副产品通过市场集中交易，提高了水果、蔬菜等农副产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了水果、蔬菜等保鲜程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了经营者的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。48 4、本项目率先实现水果、蔬菜等农副产品零售及物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为忻府区及忻州市便民社区商业的示范基地，从而对忻州市社区商业的发展起到重大的推动作用。市场的建设和成功的运作，可以为忻州市标准化市场建设及物流配送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地，它将为政府加强“果、菜篮子”工程建设，提供强有力的保障。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。7.5影响分析表7-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响有较大影响提高当地居民的收入　2对居民生活水平与生活质量的影响有较大影响优质优价组织货源，加强果菜检测推进民生工程建设　3对居民就业的影响有较大影响增加当地居民就业机会　4对弱势群体的影响有直接影响保证果菜物价稳定　5对地区文化、教育、卫生的影响有一定影响弘扬生态食文化宣传弘扬由此可见，项目建设符合当地产业政策和城市规划，能够与所在地的经济环境、社会环境、人文条件相适应。48 第八章环境保护和安全防护8.1环境保护8.1.1区域环境现状分析该农贸市场东、北两侧为城市道路，西侧是锦玉苑小区，南面是信用社小区。大部分区域除道路车辆产生污染外，基本无其他形式环境污染。只是在规划市场区的东面是正在建设当中的企业孵化中心项目，产生的污染物主要是建筑灰尘，在市卫生部门的管理下，建筑垃圾都得及时清扫，对周围环境影响不大。8.1.2主要污染源与污染物市场场内污染物主要有垃圾、废渣、废气及污水。1、废气：废气主要为周围环境及市场内的大气粉尘、机动车尾气等。2、噪声：汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲畜鸣叫噪声以及人流产生的噪声。3、废水：主要为蔬菜、活禽和生活污水。4、垃圾：主要为清理蔬菜产生的菜叶、沙土，活禽类粪便以及人员活动产生的废弃物。8.1.3环境保护处理措施48 1、废气：为了减少市场内汽车尾气对大气的污染，采取在市场内进行植树绿化，对进入市场车辆一律规定关闭发动机。2、噪声：在市场四周设置绿化隔离带，对机动车辆限制鸣笛，降低噪声对周围环境的影响。3、废水：污水主要来源于蔬菜和日常生活。对于蔬菜和日常生活产生的污水，通过场内排水系统直接排入城市排水管网。4、垃圾：在市场内每个摊位前设置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定时由保洁人员送往封闭式垃圾收集站集中分类；用垃圾车运至指定的垃圾掩埋场。市场管理部门应加强管理，制定严格的规章制度。提高经营者的环保意识，保持市场的清洁卫生，对产生的垃圾、污水按规定及时处理。除此之外，要把市场周边绿化作为市场建设的一个重要内容，在各功能区四周、道路两侧种植花草和林木，以改善和美化内部环境。8.2安全防护8.2.1劳动保护48 对市场内人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危险性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编；在生产中一定要按劳动管理部门的有关规定做好劳动保护工作，积极防护，实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度，保护工作人员的身体健康；对蔬菜瓜果、生鲜肉类和海鲜水产应严格按食品卫生标准进行检测，杜绝各种渠道的污染源进入市场。由于市场经营的特殊性，从业人员多、客流量大、车辆多，而且来源广、流动性大，市场管理难度大。困此要求市场管理者与社会各界密切配合，为经营者的日常生活、人生安全等诸多方面提供保障。8.2.2安全防护批发交易市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域，市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到广大经营者和消费者的生命财产安全。一定要建设一支业务素质高，作风过硬的市场安全保卫队伍、积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内可能发生的隐患。在市场的主要出入口及市场通道等处安装必要的监控设施，尽可能避免安全隐患。48 8.3防盗措施(1)建立一个智能化的保安系统；(2)定期组织防盗宣传教育；(3)加强保安人员的防盗培训；(4)划分防盗片区，落实责任；(5)加强商品流通区域的保安力量。48 第九章　　投资估算和资金筹措9.1投资估算9.1.1估算依据（1）建筑工程根据项目的建设内容和工程量，按照山西省建筑工程单位估算指标、综合定额和市场建设场址地质情况等进行测算；（2）主要设备（消防、电力、检验检测、信息化价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格进行估算；（3）设施安装费根据相关行业规定，并结合实际发生比例确定；（4）土地征购费根据忻州市土地管理局地价综字［2013］22号文件精神，建设用地土地一级的使用权为375-450元/平方米，即出让金为250000-300000元/亩；（5）供电费1.2元/度；（6）勘察、设计费按直接工程费的2%计取；（7）建设单位管理费按直接工程费的1.8%计取；（8）办公用品购置费估列4万元；48 （9）预备费包括基本预备费和价差预备费，基本预备费按直接工程费和间接工程费的8%计取，价差预备费根据**维吾尔省计划委员会转发《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知》的通知（新计设标［1999］1008号）文件精神不再计取。9.1.2固定资产投资估算项目固定资产投资为600万元。（详见固定资产投资估算表）9.1.3资金分年使用计划根据项目建设期安排，固定资产投资分2期投入。（1）建设第一期，主要建设内容为场地平整、主干道路完成土建主体工程等。安排使用投资为500万元，占固定资产投资的83.3%。（2）建设第二期，主要建设内容为完成建筑物装饰、设备安装、室外给排水、供热、供电管线、植树种草等。安排使用投资为100万元，占固定资产投资的16.7%。（3）建设第三期完成总体规划中剩余工程内容。9.2资金筹措项目固定资产投资600万元，其中：卢野村委会自筹解决300万元，申请银行贷款500万元，。48 第十章　财务效益评价10.1概述该项目建设期共3期，项目经营期20年，贷款偿还期3年，投资回收期所得税前6年，所得税后7年，根据全部投资测算，财务净现值（FNPV）778.25万元，财务内部收益率IC为21.94%，产品销售收入合计9537.7万元，财务效益分析以上述方案为主体，对项目的整体经济状况进行效益分析。10.2评价依据和基本参数的确定10.2.1评价依据根据国家发展计划委员会和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）及国家有关文件规定和要求，对本项目在计算期内的经济效益进行分析与评价。10.2.2基本参数和数据（1）租金：根据项目本身特点并参考**现有各类交易市场的租金水平，营业用房按1.8元/平方米.日，住宿0.5元/平方米.日，零售店铺1.4元/平方米.日，批发店铺1.4元/平方米.日，零售大棚1.2元/平方米.日，批发大棚1.3元/平方米.日，保鲜库1.2元/平方米.日，仓储库0.4元/平方米.日，工商税务银行3.2元/平方米.日计算；48 （2）财务基准收益率：财务效益分析中财务基准收益率取定为12%；（3）实施进度：项目建设期为2年，营业第2年达产（摊位出租率100%），因项目达产期和收益期较长，计算期确定为20年，经营期为18年。基准年定为工程开工的第一年（2008年）。（4）劳动定员及工资总额：项目合同制劳动总定员为67人，其中：管理人员24人，占35.82%，员工和长年雇用临时工43人，占64.18%，人均年工资及福利按8400元计。（5）利率：国内商业银行贷款利率（3-5年以上）为6.03%；（6）固定资产投资分年使用计划：第一年使用自筹资金500万元，第二年投入自筹资金248万元，国家财政补助914万元。（7）建设期利息：建设期利息为项目投产前支付的固定投资借款利息，为42.21万元。项目投产后发生的利息计入当年财务费用；（8）流动资金估算：项目流动资金采用扩大指标法进行估算，即按正常年经营成本的30%计，流动资金估算总额为110.00万元，其中：铺底流动资金为33万元。48 10.3财务分析10.3.1年销售收入和年销售税金及附加估算项目正常年出租（营业）收入为482.6万元，具体估算详见表8销售税金及附加主要包括营业税、房产税、城建税、教育附加。其中：营业税5%，房产税12%（计入成本）、城建税3%，教育附加费3%计算。项目正常年销售税金及附加合计为53.07万元，其中：（1）营业税24.13万元，城建税14.47万元，教育附加费14.47万元；（2）房产税57.91万元（计入成本）10.3.2成本费用测算（1）水、电、煤费用：项目全年用水量1.12万立方米，水费1.2元/立方米；用电量32.19万千瓦时，电价按0.56元/千瓦时；耗原煤608吨，原煤价按80元/吨计算。需水、电、煤费为25.42万元；（2）工资及福利：项目总定员为24人，平均年工资及福利费按8400元/人测算，年工资及福利费总额为20.16万元；48 （3）修理费按折旧费的35%计取，项目建成开始运行后计入成本，年修理费用12.63万元；（4）折旧及摊销：本项目计提折旧的固定资产原值为500.78万元，折旧年限按18年，残值率按4%计算，正常年折旧额为26.71万元；（5）财务费用：长期借款生产经营期应计利息计入财务费用。流动资金借款利息计入财务费用，正常年流动资金借款应计利息1.12万元；（6）其它费用：为了计算简便，按工资总额的180%计取，年其它费用总额为36.29万元。10.3.3总成本汇总项目平均年总成本费用为172.43万元，其中：可变成本4.64万元，固定成本100.13万元；经营成本67.66万元。10.4利润总额及分配年平均利润总额为281万元。所得税税率为33%，年平均所得税额为93.18万元。盈余公积金按税后利润的10%计取。10.5财务盈利能力分析（1）财务内部收益率48 财务内部收益率（全部投资），所得税后16.82%，所得税前21.94；（2）财务净现值计算期内全部投资财务净现值（1＝12%），所得税后为393.72万元，所得税前为778.40万元；（3）投资回收期全部投资回收期所得税后7.12年，所得税前6.04年。投资利润率＝21.12%，投资利税率＝23.13%。通过以上指标分析，项目有较强盈利能力，能满足要求财务上是可行的。10.6清偿能力分析从借款还本付息计算表看，贷款偿还期为4.27年（含建设期），能满足银行的贷款要求。投资回收期所得税前是6.04年，主要还款资金来源为未分配利润、折旧、摊销费等。从资金来源运用表中可看出，营业期第1年开始出现盈利资金，计算期内累积盈余资金为604.39万元，（计算期内各年能收支平衡，并有盈余）。从资产负债表来看，从建设期初到计算期末项目资产负债率小于0.5；流动比率和速动比率除营业期前两年小于1以外，其余各年均大于1，说明项目偿债能力很强。10.7盈亏平衡分析48 项目以出租规模利用率表示的盈余平衡点（BEP）平均为42.21%。固定成本BEP＝――――――――――――――――――*100%销售收入-可变成本-销售税金及附加计算结果表明，该项目在营业后只要达到出租规模的42.21%，企业即可保本。10.8敏感性分析预测在计算期内可能发生变化的因素为销售单价（收入）、经营成本、固定资产投资、流动资金和建设期延长。为此，分别对项目销售单价（收入）、固定资产投资、经营成本、流动资金和延长等因素的变化（变化率分别为＋10%、＋20%、-10%、-20%）对财务内部收益率，财务净现值（全部投资）和投资回收期等指标的影响程度进行了分析，从计算结果可以看出，销售单价（收入）是影响财务内部收益率的最敏感因素，其次分别是建设期延长、固定资金投资、经营成本和流动资金。说明项目具有一定的抗风险能力。10.9财务分析结论从上述财务评价看。项目具有很好的盈利能力清偿能力，并具有一定的抗风险能力，因此项目财务效益评价是可行的。48 第十一章　结论及建议11.1结论该市场的建设对当地经济发展将起到桥梁和纽带作用。可以突出市场的导向作用，使零散性商业向社区商业延伸，有利于当地商业网点结构的调整和城乡体系建设的发展，符合国家鼓励发展商业网点政策，有广阔的发展前景。而且项目的实施可以为忻府区城市建设起到拾遗补缺的作用，可以丰富市民的“菜篮子”。该市场的建成可一改这里目前的城市面貌、街道市场、交通秩序混乱的现象，为忻府区增添一新景观，而且通过场地硬化、连片供暖，还可以减少废气和粉尘的污染。研究分析表明，该市场的建设条件较好，在正常经营条件下，各项经济效益指标良好，项目是可行的。11.2建议1、市场的建设和经营关联度很大，为使市场建设和经营管理能够正常有序地进行、在市场建设过程中公司应主动与各有关部门协调联系，得到多方面支持。2、市场建成后的招商工作十分重要，除制定一系列优惠政策外，要通过广播、电视等新闻媒体，加强市场的宣传力度。3、与当地环境保护部门密切配合，切实做好市场的环境保护工作。48'