新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告 69页

'第一章总论（一）项目背景1、项目名称****市新合作物流配送中心建设项目2、承办单位概况承办单位：****新合作商贸有限责任公司联系地址：****市新区咸丰路下高埝供销社院内法人：谢应林邮编：727031联系电话：0919-2131232单位注册资金：300万元****新合作商贸有限责任公司，是****市供销合作社为适应现代流通服务体制于2007年5月成立的控股企业。公司独立核算，自负盈亏。下设日用品消费品市场配送中心1个，区域中心3个，终端连锁店80个。庄稼医院12个。农副产品配送中心1个。购销网点30个。农民专业和重视20个。贮藏、加工、配送冷库1座；经营信息系统4套。从业人员686人，其中，管理技术人员36名。公司董、监事会等组织机构健全，规章制度完善，有一支懂经营管理的领导班子和经过培训的农民经纪人队伍，服务设施、办公场地齐全，是****-52- 市新农村现代流通服务网络工程龙头企业。2008年实现营业收入8000万元，利润240万元，税金120万元。全年配送农业生产资料、农副产品3万余吨，占营业收入的70%以上。3、可行性研究报告编制依据⑴党的十七大关于推进社会主义新农村建设的指导方针⑵国家关于发展我国现代物流的方针、政策及规划⑶党中央国务院关于应对全球金融危机、扩大内需的重大决策和有关措施⑷国务院常务会议研究部署搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长的政策措施⑸《新农村现代物流服务网络工程专项资金管理暂行办法》⑹中共****省委、省人民政府关于贯彻落实《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》的实施意见（陕政发【2006】5号文件）⑺****省政府关于加快供销合作社改革与发展，推进社会主义新农村建设的意见⑻****市“新网工程”建设规划⑼****市“十一五”规划⑽****市发展和改革委员会关于****新合作商贸有限责任公司建设****市新农村流通网络工程备案的通知（铜发改发【2008】145号文件）⑾建设承办单位提供的相关资料-52- 4、项目提出的理由与过程⑴党的十六大提出“统筹城乡经济社会发展，建设现代化农业、发展农村经济、增加农民收入，是全面建设小康社会的重大任务。”同时要求“健全农产品质量安全体系；增强农业的市场竞争力，积极推进农业产业化经营模式，提高农民进入市场的组织化程度，开拓农村市场、搞活农产品流通，健全农产品市场体系。”供销社是为农民服务的合作经济组织，根基在农村，主体是农民，基础是农业。供销社的工作与助农增收，扶困救弱，改善农民生活条件，促进农村经济发展密切相连。党的十七大又明确提出：解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。由于长期以来受城乡二元经济结构影响和农村生产力水平低下的制约，致使我国的农村商品流通体系建设滞后，农村流通网络建设薄弱，商品双向流通不畅，农民买难、卖难问题仍比较突出。这种状况严重影响了农业生产发展和农民增收。要解决这些问题，急需加快农村现代流通网络建设、构建现代农村市场流通体系。为此，全国供销总社提出在“十一五”-52- 期间，重点建设农业生产资料现代经营服务网络，农副产品市场购销网络、日用消费品现代经营网络、再生资源回收利用网络等四大网络。并明确提出：“力争到2010年，建设管理统一、经营规范、服务配套的农资配送中心2000个，中心示范店3万个，加盟店30万家，使全系统农资销售额85%通过连锁配送实现。为了贯彻落实2004年以来四个中央1号文件精神，加快供销合作社改革与发展，充分发挥其搞活农村商品流通，发展农村合作经济组织，带动农民进入市场，推进农业产业化经营等方面的重要作用，省政府决定大力实施“新网工程”（即：新农村流通网络工程），发展区域性配送中心300个，连锁经营网点2000个，以推进全省的社会主义新农村建设。2008年11月，省政府办公厅转发了省政府同意的全省新农村现代流通服务网络工程建设意见，文件明确提出：“到2012年，全省发展整合‘新网工程’龙头企业70家，建设配送中心300个以上，发展连锁经营网点20000个以上，基本形成覆盖全省农村的农资、日用消费品、农产品和再生资源四大连锁经营体系。”目标明确、任务具体、意义重大，为“新网工程”建设加足马力。2008年10月，省政府办公厅通报表彰了全省“新网工程”建设中的11个先进单位，要求“各地各有关部门要以先进典型为榜样，加强领导、强化措施、落实责任、扎实工作，进一步加快新网工程建设步伐。”-52- 根据国务院国阅（2006）52号会议纪要精神和中华供销总社《关于贯彻落实国务院会议纪要精神加快实施“新网工程”的通知》，以及省政府的文件精神，****市政府也制订出“新网工程”建设规划意见。对建设总体思路、目标及主要内容做出规划、部署。****市“新网工程”建设就是实施国家、省政府“新网工程”的具体项目之一。⑵建设社会主义新农村，首先要建设现代化的惠农便农的流通服务网络，“新网工程”突出供销合作社供、销为一体的优势，以信息化、连锁化、契约化、便捷化而实现网络化，在同一网络内同时实现农业资料、日用品供应、农副产品销售和再生资源回收利用，以流通现代化促进农村现代化。“新网工程”分层次由物流配送中心、直营中心店、标准超市、农家店终端组成网络，中坚工程为市级物流配送中心和县级区域中心。物流配送中心是一种多功能、集约化的物流据点，是一种现代物流的重要方式和优化销售体制的先进手段，它把收货、验货、储存保管、装卸搬运、筛选、分拣、流通加工、配送、结算和信息处理甚至包括订货等作业有机结合，形成多功能、集约化和全方位的服务枢纽，对促进农村建设、农业发展和农民生活有着至关重要的作用。为此，****新合作商贸有限责任公司进行了大量的前期准备工作，并于2007年11月委托有关单位编制了《****-52- 市新农村现代流通服务网络工程建设项目建议书》，2008年4月，****市发展和改革委员会以铜发改发【2008】145号文批复了由****新合作商贸有限责任公司报送的《关于申请建设****市新农村流通网络工程备案的报告》，就该项目的建设地址、总投资、主要建设内容进行审查、认为“符合《****省企业投资项目备案暂行办法》的规定，同意备案。⑶去年下半年以来，由美国金融危机引发的全球金融危机愈演愈烈，由于我国外贸依存度在60%以上，沿海地区、包括部分内陆地区的外向型企业受到很大的冲击，进而影响到全国经济的快速发展。为抵御国际经济环境对我国产业的不利影响，防止经济增速过快下滑和出现大的波动，党中央国务院决定，对宏观经济政策做出重大调整。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在努力稳定出口的同时，出台更加有力的措施扩大国内需求，进一步加大投资力度，加快民生工程、基础设施、生态环境建设，加快灾后重建各项工作等。****市新农村现代流通服务网络工程是国家规划建设的“新网工程”的重要一环，也是国家工业化、城镇化建设中必走的一个阶段，充分利用当前时机、积极行动，响应党中央国务院的重大决策，既有利于当地的经济发展，也有利于克服当前全球及我国经济的衰退趋势。所以说，抓紧建设****市新农村现代流通服务网络工程是大势所趋，更是刻不容缓。-52- （二）项目概况1．建设地点****市新区南部工业园区2．规划建设目标与规模⑴规划建设目标****市新农村现代物流服务网络工程的建设目标是以健全新农村现代物流市场服务体系，发展适应现代农业要求的流通产业，帮助农民增产增收，便民惠民，拉动农村消费，以促进社会主义新农村及和谐社会建设为目标。改造提升农副产品批发市场和经营网点，依托农副产品基地、以现代物流配送为手段，构造从基地、加工到市场、配送和终端卖场一条龙的农副产品市场购销网络；运用物流配送、连锁经营等现代流通方式，对现有农资流通设施和经营网点进行改造与整合，通过业务合作、资本联营等方式进行网络资源的整合对接，逐步形成以****市新合作物流配送中心为核心，以区县为骨干、以乡镇及龙头企业为基地、以村组为网络终端，配置合理、城乡互动、相互促进、信息灵敏、购销快捷，各具特色的新农村现代流通服务网络体系。⑵规划建设规模****市新农村现代流通服务网络工程规划主要建设内容为：农业生产资料、农村日用品消费品、农副产品购销三大现代流通服务网络体系，本次拟建设项目为****市新合作-52- 物流配送中心，项目占地为70亩（其中待征地20亩），总建筑面积为13068平方米，其中主要建筑为四栋仓储库及业务综合楼，农业生产资料仓储库、日用品仓储库、农副产品干果类仓储库分别为2016平方米，农副产品鲜果气调库2520平方米，业务综合楼建筑面积2000平方米等及其他附属建筑物和设施，以及自动化仓储系统建设。项目总投资9032万元，其中，固定资产投资7832万元。3、主要建设条件⑴****市位于****中部，南距西安60公里，北距延安160公里，是关中通往陕北的交通要地。⑵****市国土面积3882平方公里，2007年末常住人口为83.56万人，其中非农业人口40万人。辖耀州区、王益区、印台区、宜君县3区一县及一个省级经济开发区，34个乡镇及10个街道办事处。⑶****地跨鄂尔多斯地台和汾渭地堑两个地质构造单元，地貌复杂多样，山、川、塬、梁、沟谷均有分布，海拔650—1700米。⑷****属于暖温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温8.9℃—12.3℃，年平均日照时数2345.7—2412.5小时，年降水量平均在555.8—709.3mm之间，日平均风速2.2—3.1米/秒，年无霜期200—228天，最大冻土深度38—56厘米。⑸****-52- 是以资源开发为主的工业城市，2007年全市实现生产总值102.27亿元，其中第一产业7.9亿元，占7.7%，第二产业58.81亿元，占57.5%，点三产业35.56亿元，占34.8%。全年实现农牧渔业总产值14.63亿元。⑹****境内交通运输四通八达，分别有西安—****、西安—延安铁路线宜君段、梅家坪—七里镇3条铁路线和210国道、包茂高速、305省道、环市公路网等公路线，每平方公里拥有公路数、铁路数均位居全省前列。⑺****市电子通讯网络比较发达，2007年拥有固定电话用户19.84万户，小灵通用户5.65万户，移动电话用户37.86万户，邮电业务总量3.16亿元。⑻国家、省、市一系列关于大力实施“新网工程”的政策，规划和批复文件。4、项目总投资及资金来源****市新合作物流配送中心项目总投资9032万元，其中，固定资产投资7832万元。资金来源主要由两个方面解决：（1）申请银行长期低息贷款5800万元，建设期利息663万元，合计6463万元。（2）企业自筹2569万元。5、主要技术经济指标（见后表）-52- 主要技术指标表序号名称单位经济指标备注1项目建设规模1.1项目占地面积㎡333351.2项目总建筑面积㎡130681.3总建筑物占地面积㎡110681.4道路面积㎡140001.5绿化面积㎡82672绿化率%24.83建筑系数%33.24容积率0.7库房面积计算按物流中心分类与基本要求的高于6米的按2倍计算5项目总投资万元90326年收入万元200007总成本费用万元18075.558利润总额万元1584.49财务评价指标9.1盈亏平衡点%61.99.2税后财务内部收益率%13.219.3项目投资回收期年8.5自建设期开始起-52- （三）结论与建议1、结论⑴****市新合作物流配送中心的建设是遵照党和国家的政策，省市政府部门的规划而进行的，是帮助农民增产增收、便民惠民、拉动农村消费，建设社会主义新农村的必然要求，它的建设符合产业政策和国家发展战略。⑵****市新合作物流配送中心是****新合作商贸有限责任公司组织建设的系统网络工程中重要组成部分，承担着全市供销物资的流通，其建设规模及投资是合理的，符合实际要求。⑶****市新合作物流配送中心本身要开展多种经营，创造利润，为企业的生存与发展增添活力。它的主要任务是承担着全市农村居民生活和生产资料以及农副产品供应及销售，为全市农村提供商贸流通平台，促进农村经济和社会的发展，创造的社会价值是很明显的，因此，从建设社会主义新农村的全局出发，各级政府要给供销物流企业发展以优惠政策，减轻供销物流企业的负担，给以中央预算内财政补贴，给以长期低息的政策贷款，使其得到又好又快的发展。2、建议⑴建设“新网工程”——应当坚持改造与新建并举，以改造现有经营网点为主的观念，充分发挥自身优势。盘活现有资产和设施，积极改造现有设施，尽最大努力减少新网工程建设资金不足的压力，使-52- 有限的资金用在核心工程，重点工程上，保证龙头企业拥有强大的前进动力。⑵为尽快、良好地建设起****的“新网工程”，建议成立以****市市级领导挂帅的建设领导小组，全面组织，协调这次全市的新网工程建设，以保证整个新网工程的如期建成。⑶在建设****市新合作物流配送中心的同时，就要着手进行该中心人员的学习、培训。使他们尽早掌握现代化物流技能，熟悉业务，熟练操作，并积极搜集先进企业的先进管理手段和各项管理制度。建立完善现代物流体系、市场信息体系，引进现代物流理念，以保证项目建成后的顺利运营。⑷在项目建设过程中，要实行严格的质量监督管理，严把质量关，在保证施工质量的前程下，优先选用绿色建筑材料，同时尽量节约成本，加快施工进度，消除工程风险。⑸各级政府部门要切实做好陕政发【2008】116号文件的贯彻落实工作，充分认识加快推进“新网工程”建设的重要性，搞好所在地区“新网工程”建设的总体思路和主要任务，切实加强组织领导，加大政策扶持力度，加强宣传引导，把“新网工程”作为地区建设的大事、要事。-52- 第一章项目建设的必要性（一）党的十六大和十六届四中、五中全会就加强社会主义和谐社会建设做出了重要部署，构建和谐社会，就必须切实解决好“三农”问题，大力推进社会主义新农村建设。供销社是为农民服务的合作经济组织，根基在农村，主体是农民，基础是农业。供销社的工作与助农增收，扶困救弱，改善农民生活条件，促进农村经济发展和构建和谐社会以及推进社会主义新农村建设密切相连。党的十七大又明确提出：解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。-52- 由于长期以来受城乡二元经济结构影响和农村生产力水平低下的制约，致使我国的农村商品流通体系建设滞后，农村流通网络建设薄弱，商品双向流通不畅，农民买难、卖难问题仍比较突出。这种状况严重影响了农业生产发展和农民增收。要解决这些问题，急需加快农村现代流通网络建设、构建现代农村市场流通体系。为此，全国供销总社提出在“十一五”期间，重点建设农业生产资料现代经营服务网络，农副产品市场购销网络、日用消费品现代经营网络、再生资源回收利用网络等四大网络。并明确提出：“力争到2010年，建设管理统一、经营规范、服务配套的农资配送中心2000个，中心示范店3万个，加盟店30万家，使全系统农资销售额85%通过连锁配送实现。为了贯彻落实2004年以来四个中央1号文件精神，加快供销合作社改革与发展，充分发挥其搞活农村商品流通，发展农村合作经济组织，带动农民进入市场，推进农业产业化经营等方面的重要作用，省政府决定大力实施“新网工程”（即：新农村流通网络工程），发展区域性配送中心，连锁经营网点，以推进全省的社会主义新农村建设。2008年11月，省政府办公厅转发了省政府同意的全省新农村现代流通服务网络工程建设意见，文件明确提出：“到2012年，全省发展整合‘新网工程’龙头企业70家，建设配送中心300个以上，发展连锁经营网点20000个以上，基本形成覆盖全省农村的农资、日用消费品、农产品和再生资源四大连锁经营体系。”目标明确、任务具体、意义重大，为“新网工程”建设加足马力。2008年10月，省政府办公厅通报表彰了全省“新网工程”建设中的11个先进单位，要求“-52- 各地各有关部门要以先进典型为榜样，加强领导、强化措施、落实责任、扎实工作，进一步加快新网工程建设步伐。”根据国务院国阅（2006）52号会议纪要精神和中华供销总社《关于贯彻落实国务院会议纪要精神加快实施“新网工程”的通知》，以及省政府的文件精神，****市政府也制订出“新网工程”建设规划意见。对建设总体思路、目标及主要内容做出规划、部署。****市“新网工程”建设就是实施国家、省政府“新网工程”的具体项目之一。（二）建设社会主义新农村，首先要建设现代化的惠农便农的流通服务网络，“新网工程”突出供销合作社供、销为一体的优势，以信息化、连锁化、契约化、便捷化而实现网络化，在同一网络内同时实现农业资料、日用品供应、农副产品销售和再生资源回收利用，以流通现代化促进农村现代化。“新网工程”分层次由物流配送中心、直营中心店、标准超市、农家店终端组成网络，中坚工程为市级物流配送中心和县级区域中心。物流配送中心是一种多功能、集约化的物流据点，是一种现代物流的重要方式和优化销售体制的先进手段，它把收货、验货、储存保管、装卸搬运、拣选、分拣、流通加工、配送、结算和信息处理甚至包括订货等作业有机结合，形成多功能、集约化和全方位的服务枢纽，对促进农村建设、农业发展和农民生活有着至关重要的作用。我省实施“新网工程”-52- 以来，社会效益和经济效益明显提高。2007年，全省供销社系统商品购进总额93.2亿元，同比增长19.9%。其中，直接购进农副产品19.6亿元，同比增长36.3%；实现商品销售总额111.4亿元，同比增长15.6%；售给农民农资31.7亿元，同比增长34.8%。（三）2006年，****市农业人口43.2万人，归属于2009个村民小组，平均每个村民小组215人，居住相对分散。2006年，****市农村居民人均纯收入2215元，仅为全国平均水平的0.62，比全国平均水平低1372元，将近四成。为全省平均水平的0.98，具体低45元，占两个百分点。2006年，****市农村居民人均消费水平1714元，比全国平均水平低1115元，基本四成；比全省平均水平低467元，占21.5%。2007年，****市供销社系统营业额3.21亿元，其中购进1.4亿元，销售1.81亿元。相对全国全省而言，****地区的“三农”状况还比较落后，****市“新网工程”的建设，可有力促进这种落后状况的改变。（四）****-52- 市是一座以资源开发、加工转化为特征的工业城市，农业比重相对较轻，但农业特色显著。除有限的粮油菜种植以外，其苹果、核桃、桃子、大樱桃等水果生产驰名中外，多次获得国家优秀产品称号。2006年，园林水果达到30.6万吨，其中，苹果29.9万吨、梨1567吨、葡萄767吨、桃2046吨、红枣718吨、杏520吨、柿子1344吨。其他园林水果140吨，另外，核桃330吨，花椒503吨。其他农业产品还有水产品鱼类，畜牧业牛、驴、骡等，养殖业猪、羊、蜂、兔、鸡、鸭等，可谓“麻雀虽小五脏俱全”。多样化、特色化、优良化的****农业，也促使****的农业生产资料供应和农副产品的购销面广点多，业务繁杂。十分有必要建设现代化关于农村、农业、农民的流通网络。2006年，****主要农业生产资料使用情况是，农用化肥施用实物量为169441吨，其中氮肥80405吨、磷肥61287吨、钾肥5476吨、复合肥14359吨、其他肥料7884吨。农用塑料薄膜使用量665.6吨，农用柴油使用量23.3吨，农药使用量163.9吨。（五）2008年下半年以来，由美国金融危机引发的国际金融危机愈演愈烈，并加速向实体经济蔓延，我国经济也受到严重冲击，一些主要经济指标下行趋势明显。为抵御国际经济环境对我国的不利影响，防止经济增速过快下滑和出现大的波动，最近，党中央国务院决定对宏观经济政策做出重大调整。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在努力稳定出口的同时，出台更加有力的措施扩大国内需求，扩大内需已经成为当前经济工作的重中之重。与此同时，经党中央国务院决定，转发了国家发改委关于当前进一步扩大内需，促进经济增长的十项措施，这十项措施是一套力量集中，力度较大的“组合拳”。-52- 这十项措施兼顾了当前和长远，既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整和发展方式的转变；既有利于拉动当前的经济增长，又有利于增强经济发展的后劲；既有利于扩大投资，又有利于拉动消费；既有利于保持经济增长的势头，又有利于深化各项改革。这十项措施其中很大一部分是用于增加投资，投资的投向非常明确，也很集中，既有“三农”、水利和交通运输等大家熟悉的这些薄弱环节和基础设施领域，也有改善民生、自主创业、产业优化升级等方面的新面孔。新增1000亿中央投资，主要用于加快民生工程、基础设施、生态环境建设，重点非常突出。一是用于加快建设保障性安居工程，二是用于加快农村民生工程和农村基础设施建设，三是用于加快铁路、公路、机场等重大基础设施建设，四是用于加快医疗卫生、教育文化等社会事业建设，五是用于加快节能减排和生态建设工程，六是用于加快自主创新和结构调整。无论是党中央国务院的重大举措，还是国家发改委的十项措施，都把“三农”问题、民生问题、农村民生工程和农林基础设施建设摆在重要位置。2008年12月24日，国务院常务会议决定：“搞活流通是促进消费、扩大内需的重要切入点。必须进一步完善政策、采取有力措施、积极扩大国内消费，切实增强消费对经济增长的推动作用，并把健全农村流通网络放在第一位。”“新网工程”正是社会主义新农村建设的必要基础，抓紧实施，正逢其时。（六）****市新农村现代流通服务网络工程是全国“新网工程”中的一环，它面对的是****-52- 地区3882平方公里土地上的2009个村民小组，11.3万户的农民。它的职责是为这些农户提供现代化的网络服务，使这些农民生产生活有保障的供应，生产的产品有保障的销售。2007年1月，****市新合作商贸公司与****省供销合作社签订了“合作组建县级配送中心框架”协议书，使“新网工程”建设有职有责。它的服务范围是明确的，职责是规范的，它受到国家政策的保护和优惠，如经营的农副产品和农业生产资料的免税，因此，它不具有大的市场风险，它所具有的市场风险只是信息闭塞，链条中断等人为因素，所以，建立健全“新网工程”的每一环节都是必须的、重要的、刻不容缓的。-52- 第一章建设规划与建设规模（一）指导思想以科学发展观为指导，以建设社会主义新农村为核心，以改革创新、优化体制机制为动力，以强化服务为手段，以帮助农民增产增收、惠农便民、拉动农村消费为目的，坚持政府引导，市场运作、企业带动、联合共建、多元发展、多方参与的原则、运用现代流通方式，改造、提升、整合、优化****市新农村现代流通服务现有网络资源和经营网点，构建一条龙农副产品市场购销网络和相对完整的农资连锁配送服务网络，保障农民生产、消费安全，繁荣农村经济、促进乡村文明、推进社会主义新农村建设。（二）规划建设规模1、规划建设规模的确定原则⑴以全市物流体系网络服务范围的经营量为基准；⑵考虑到今后发展的余地；⑶部分毗邻县市乡镇农村的需要。2、规划建设规模及内容****市新合作物流配送中心项目，是****市整个新网工程建设的核心工程,具有纲举目张的示范带头作用。本规划按照“实际、实用、实效的要求，分-52- 层次、分类型、有计划、有步骤”的开展****市“新网工程”机构建设。本次规划按照统一规划、分步实施的原则进行建设，本报告中主要建设内容为****市新合作物流配送中心建设项目，该项目占地70亩（其中待征地20亩）。建筑面积13068平方米，其中土建工程3248万元，主要建筑工程为3栋仓储库房6048㎡，1栋专业化鲜果气调库2520㎡，业务综合楼2000㎡，招待所2000㎡及配套设备。项目总投资为9032万元。-52- 第一章场址选择（一）场址所在地位置现状1、地点与地理位置****市新合作物流配送中心建设项目，是****市整个新网工程建设的核心工程，项目拟选址在****市新区南部工业园区，位于新区青岗岭，东侧为包茂高速公路，这里地势平坦，利于该项目建设。2、场址权属类别及占地面积****市新区南部工业园属****市政府经济开发规划用地，该项目规划需占地70亩，拟选地土地已在土地管理部门办理预审手续。（二）场址建设条件1、气候条件****-52- 新区属暖温带半湿润气候区，大陆性季风气候特点显着，四季冷暖分明，光、热、水资源丰富。冬季在强大的西伯利亚冷气团控制下，盛行偏西风，气候寒冷干燥，雨雪稀少。春季西伯利亚冷气团迅速衰退，南部热带暖气团日趋增强，温度逐渐回暖。降水明显增多，但气候不够稳定，冷空气活动频繁，天气多变，夏季主要受盛行的副热带高压影响，天气炎热，降水集中，多以雷阵雨形式出现，秋季处于暖湿气团和干冷气团交替期，降湿迅速，多阴雨天气，秋季后期，受高压天气系统控制，多秋高气爽的晴朗天气。****市新区气象情况如下：年平均气温13.4℃全年最高气温39.1℃全年最低气温-11.8℃全年降水量634.2mm年平均风速2.2米/秒全年最大风速17.6米/秒全年大风日期8天无霜期日数263天全年日照时数2419.2时霜日50天以上指标说明****新区的气候条件比较适宜项目施工，如在最热的7月份和最冷的1月份施工，要注意防暑和保暖。2、地形、地貌情况****新区位于耀州区南5公里处，北距****市老市区25公里。海拔710-750米，地形平坦，坡度在2%左右，由西北向东南顷斜。塬边缘因雨水常年冲刷，形成了参差不齐的陡壁及破碎的沟壑。但塬边缘最近处与建设项目场址也有很远距离。3、工程地质与水文地质****-52- 新区位于鄂尔多斯地台与渭河地堑衔接地带，属渭北高原区，区内老地区为奥陶纪灰岩，上为第四纪黄土所覆盖，厚度120—240米，大部分由黄土及黄土状亚粘土组成。属Ⅰ—Ⅱ级非自重湿陷性，承载能力大于12吨/平方米，地震烈度为7度。本区地下水主要是埋藏于第四纪地层中的潜水，北部为碎屑岩裂隙水，东南部为碳酸盐岩溶水，南部为松散堆积层空隙水。含水厚度由数米逐渐变为50—70米，承压水埋深100米左右。4、交通条件****境内交通运输比较发达。铁路线分别有西安****线，梅家坪七里镇及西安延安线宜君段，西铜线、梅七线主要以煤炭运输而修，西延线主要以过境线而修。境内铁路总长度177公里（含企业自营铁路），2007年铁路客货周转量5.23亿吨公里。公路线分别有210国道，包茂高速，305省道以及四通八达的县乡村公路，2007年境内公路总里程达到3252.12公里，其中高速公路里程96公里。全年货运量1217万吨，货运周转量为14.4亿吨公里；客运量875万人次，客运周转量71054万人公里。5、公用设施社会依托条件****-52- 新区以建设现代化渭北中心城市为目标，超前建设道路、给水排水、城市电网、邮电、电讯、天然气供应、园林绿化等城市基础设施，形成了设施配套，功能健全的服务体系，已实现“八通一平”。因此项目建设地点的基础设施完全可满足本项目的实施要求。供排水：项目地址供水系统完善，供水来自新区水务部门，供水能力富余。排水排入城市污水管网，汇入污水处理厂做净化处理。供电：由新区下高埝变电站解决，区内电力供应富足。通信、电子网络：项目地址附近，分别有中国电信、中国联通、中国广电、中国移动，电子政务系统等多家通信，电子网络单位，电子电话通信条件十分发达。天然气：由新区天然气公司供应，供应能力富足。道路：场址四周分别有城市道路长宁路、鸿基路、规划路等，施工运输条件良好。6、环境保护条件2007年****市共有各级环境监测站2个，建成烟尘控制区2个，面积达25.7平方公里。全年工业废水排放总量345.75万吨，工业废气排放的总量579.9亿标立方，工业粉尘排放量6.1万吨，工业粉尘去除量5.7万吨，全年空气质量达到二级和好于二级标准的天数达到296天。部分农业地区受到粉尘、废气的危害，但程度逐年下降。7、施工条件2007年，****-52- 市完成建筑业增加值6.82亿元，全市共有三级及三级以上资质的建筑企业23家，全年房屋竣工面积41.84万平方米，全年完成社会固定资产投资总额57.03亿元。****是水泥、石渣、白灰、砖瓦等建筑材料的重要生产基地，购买既便捷又相对便宜，比较有利于工程建设。****距西安仅60公里，可以十分方便的利用西安的工程设计力量或施工队伍，施工条件十分优越。-52- 第一章总平面布置及建设方案（一）总体布置1、项目组成⑴日用品仓储库⑵农业生产资料仓储库⑶农副产品仓储库（分干果和鲜果类）⑷业务综合楼⑸业务洽谈接待设施2、总平面布置根据建设场地的位置以及物流吞吐的便捷，总平面的布置的中轴线拟为南北方向，业务综合楼与仓储库前后依次摆放，分为业务办公区和库房区两部分。前为招待所及业务综合楼，后为四栋仓储库(农副产品仓储库分干果类仓储库和鲜果类气调库)，大门根据区内的道路情况，在不同方向设置三个门，中门供人流出入使用，两侧门供车辆通行，为环形单行道。主干道为车行道，宽6米，路面平坦、不积水，场区设置良好的排水系统。各建筑物之间建设通行道路，各功能区之间设置绿化带。在迎街面摆放招待所，为客商提供方便。道路、绿地纵横其间，各建筑物的布置合理，仓储区布置要注意防火、防盗。总平面布置图见后附图。-52- （二）场内外运输1、场外运输量及运输方式****市新合作物流配送中心每年的场外运输量约为4万吨。全部为汽车运输。2、场内运输量及运输方式配送中心每年场内运输量约为4万吨，运输方式分为机动车辆转运与自动传输机转运。机动车辆负责库外商品转运，自动传输机负责库内商品转运。3、场内外运输设施及设备⑴手动装运设备10台⑵电动装卸搬运叉车20台⑶自动运输设备4条⑷厢式货车8辆⑸中型面包车3辆（三）建设方案****市新合作物流配送中心是****市新网工程的中心工程，它的建设管理由****新合作商贸有限责任公司负责，其设备、工程、技术方案如下。1、工程方案按****市新网工程建设规划，****市新网工程计划经过3——4年的努力，整个网络工程分项目分期建设，目前首要建设的是****市新合作物流配送中心，****市新合作-52- 物流配送中心工程方案是：主要建筑物为四栋，分别为日用品仓储库，农业生产资料仓储库、农副产品仓储库及业务综合楼。仓储库全部为钢架结构，业务综合楼为砖混结构。每栋仓储库为高空间建筑，以各自仓储的物资性质进行布置；业务综合楼集办公、信息中心为一体，另外建设独立的接待设施。总建筑面积10880平方米。⑴日用品仓储库。长84米、宽24米、高7.5米，钢架结构，建筑面积2016平方米。外墙体采用300mm炉渣混泥土空心砌块，内层彩涂钢板形式，作隔热保温处理，地面采用200mm厚钢筋混泥土铺设，基层300mm灰土层（强度C30）作为防潮、防水处理，屋面防水层采用4mm厚SBS卷材。屋面保温采用100mm厚EPS苯板。屋面有组织内排水，建筑四周除入口外，均作800mm宽散水，散水采用5％坡度。设计要求通风、换气、防潮、防水、防虫、防鼠、隔热保温，库内地面比库外地面高出0.5米，留有通气孔。⑵农业生产资料仓储库。长84米、宽24米、高7.5米，钢架结构，建筑面积2016平方米。外墙体采用300mm炉渣混泥土空心砌块，内层彩涂钢板形式，作隔热保温处理，地面采用200mm厚钢筋混泥土铺设，基层300mm灰土层（强度C30）作为防潮、防水处理，屋面防水层采用4mm厚SBS卷材。屋面保温采用100mm厚EPS苯板。屋面有组织内排水，建筑四周除入口外，均作800mm宽散水，散水采用5％坡度。设计-52- 要求通风、换气、防潮、防水、防虫、防鼠、隔热保温，室内地面比库外地面高出0.5米，留有通气孔。⑶农副产品仓储库（鲜果、干果分两库建设）。干果按前两个仓储库标准建设，长84米、宽24米、高7.5米，钢架结构，建筑面积2016平方米。鲜果类应建为气调库，钢筋混凝土现浇框架结构，长84米，宽30米，高8米，建筑面积2520平方米（包括制冷、气密保温、气调等设备用房及穿堂），柱网距6m×6m，主体采用425#普通硅酸盐水泥，混凝土强度等级C30，水灰比0.6，混凝土用量275千克/立方米。梁、柱的混凝土保护层厚度不小于300mm。气调库墙体采用外层砖砌、内层彩涂钢板形式。砖砌体采用300mm厚炉渣混凝土空心砌块，以1:4水泥砂浆砌筑与抹面。内层使用100mm厚彩涂钢板。内、外层间使用聚苯乙烯（EPS）保温板夹芯，以达到较小的吸潮性和较好的气密性。在内、外墙面及气调库内分隔墙上设置围护结构，对库房进行隔热、隔气和隔潮保护。地面采用聚苯材料制成的挤塑保温板加防水层构成，具体结构由上至下依次为：150mm厚钢筋混凝土层（采用425#普通硅酸盐水泥）、20mm沙浆保护层（沙浆强度等级M7.5）、40mm防水层（SBS防水卷材）、150mm聚氨脂发泡保温层、40mm防水层（SBS防水卷材）、基础结构层。库屋面上设置通风间层及保温层。屋面排水设置外天沟和墙外明装雨水管。本气调库建设不宜-52- 采用含水粘结材料粘结块状保温材料，特殊部位需加做防水层。围护墙和柱子上设置防冲撞保护设施，需要对仓库内设备用房处进行防火重点设计，留置一定的防火分区。气调冷库保鲜原理：在冷藏的基础上提高气调库贮藏环境的相对湿度，并人为地调节冷库中特定的气体成分，在维持水果正常的生理活动的前提下，有效的抑制呼吸、蒸发、激素、微生物和酶的作用，延缓其生理代谢，推迟后熟衰老进程和防止变质腐烂，使水果更长久的保鲜。气调冷库的气体调节要将空气中的氧气浓度由21％降到3％——5％，即保鲜冷库是在高温冷库的基础上，加上一套气调系统，利用温度和控制氧含量两个方面的共同作用，以达到抑制果蔬采后呼吸状态。气调库一般由气密库体、气调系统（制氮系统、二氧化碳脱除系统、乙烯脱除系统）、制冷系统、加湿系统、压力平衡系统以及温度、湿度、O2、CO2气体自动检测控制系统构成。农副产品仓储库建筑面积为8568平方米。⑷业务综合楼。（含业务和网络信息中心用房）业务综合楼共4层，建筑面积2000平方米，一层为框架结构，2——4层为砖混结构。一层为商品展厅和业务洽谈，层高3.6米，二层为财务计划部，市场部，仓储管理部，经营业务部及行政办公室。三层为采购部、运输动力管理部、物流配送部、网络信息中心；四层为网点业务人员培训及会议室。⑸招待所。为客商接待用房，建筑面积2000平方米，-52- 一层为框架结构，2——4层为砖混结构。一层为接待大厅及餐饮部，建筑面积500平方米；二至四层为招待所，建筑面积1500平方米，设80张床位，其中设6套豪华套房。⑹配套及附属设施建设。为了物流中心的更好以及便捷的服务，需建设锅炉房、浴室、配电房、门房、接待室以及收发室等附属建筑物，共需建筑面积为500平方米，均为一层砖混结构。配套设施包括室外停车场建设面积为1000平方米、道路(其中主干道1公里，宽6米，工程量为6000平方米；次干道2公里，宽4米，工程量为8000平方米)、围墙、供电、给排水、供气、供暖、消防、绿化、通讯等。室外管道及各种线缆应地下敷设。2、技术方案为适应流通领域现代化的需要，****市新合作物流配送中心工程的建设须建立在自动化电子信息化的新技术之上，仓储库拟为自动化立体仓库，具体方案如下：该方案整个系统是基于Internet广域网的C/S体系结构的多线孔系统，支持虚拟内存，这样既方便登录，又突破了ERP类软件的局域界限，使跨区域系统管理的成本降低，并为其进一步发展创造了条件。相关系统如下：●Web系统-52- 即电子商务网站的网页系统。包括页面设计、页面内容维护、客户登记、客户提交订单等多项内容。客户通过浏览页面，进入电子商务公司的系统，开展电子商务业务。Web系统是电子商务公司对外的窗口。●订单系统订单系统是进行订单接收、检查、处理、反馈等业务活动的软件系统。此系统是一个后台处理系统，它的前面是Web系统，后面是库存管理系统。●库存系统库存管理系统是对库存商品进行全面管理的系统。包括商品管理、入库管理、出库管理、库存盘点、条码管理等部分。●配货系统配货系统是对客户的订单进行系统处理，是介于订单系统和库存系统之间的一个处理系统。系统根据客户订单的情况进行相应的处理，然后对每一种处理结果相应的传递。●运输系统运输系统是配货系统的后续，是对运输相关业务进行处理的系统。包括运输安排、车辆调度、运输方式比较分析、运输结算等内容。●追踪系统追踪系统是一个全程追踪系统，对客户从提交订单到客户收到货的每一个环节，系统都进行了相应的记录，而且客户可以通过Internet进行登录查询。●第三方系统-52- 第三方系统是指第三方配送公司或第三方物流公司的系统，由于部分物流业务需要由物流公司处理，所以与合作方的系统进行连接实现资源共享是必须的。流程管理流程是根据实际业务过程进行了策划，将整个业务过程分解成若干子流程，现在分别描述如下：●提交订单客户通过Web系统提交订单，首先需要注册成为公司会员，然后依据系统中设定的流程逐步确认订购的品种、数量、付款方式、运输方式、无货处理方式等项目，提交订单成功以后，系统会自动生成一个流水订单号码，同时通过公司的服务器向客户发送一封电子信件确认订单提交成功。●订单处理通过订单系统进行订单处理。首先是从Web系统中将订单接收完成，然后对客户提交的订单进行逐项检查，如果有问题，需要与客户联系进行修正，检查完毕后需要进行复核，确认无误后将订单投入自动配货系统。●配货处理-52- 通过自动配货系统完成配货处理。订单进入配货系统以后，根据库存情况对货物进行自动分配。如果遇到库存无货的情况，根据客户的要求，如果可以等候的，系统会自动生成一份采购申请单，并由系统在采购部门自动打印，然后由采购部门与厂家联系，在规定的时间内完成线上或线下采购；如果客户不想等候，取消订单并通过电子邮件通知客户。●库房管理通过进销存系统实现库房管理，具体如下：-货物入库：对于厂家的到货，根据验收标准进行相应检查，办理实物和帐面的入库手续，进行条形码制作和序列号登记等管理；-货物出库：根据系统配货成功订单的货架号，进行实物配货，完成以后需要经过系统核对，核对是通过条码扫描实现的，同时进行响应的序列号处理，最后进行点击确认完成出库；-库存管理：根据入库时间进行库存商品的库龄分析和先进先出控制；根据序列号进行库存盘点；根据商品有效期进行库存商品预警报告等。●运输安排根据运输系统实现对运输方式进行选择和安排。系统中对每一种运输方式的运输费用和运输时间进行存储，如果输入运输的地点，系统会调出每一种运输方式的费用和时间，最后由运输人员决定采用的运输方式。●全程跟踪-52- 从客户提交订单-订单确认-财务确认-订单处理-库房配货-客户收货等各个环节，系统会记录操作时间并进行自动计算，可以调出进行运作分析，同时系统对每一段的处理时间进行标准化，如果超过标准化时间，系统会自动通过报警系统发送电子邮件给相关人员。●第三方管理目前是通过系统方面的互联和相应的管理体系实现对第三方配送公司或物流公司的监控和管理。前面已经讲过，为了物流联盟成员的物流现代化的实现和联盟的巩固发展，实现网络互联是最佳的选择；同时为加强对合作伙伴的管理力度和提高合作伙伴的自身管理层次，制定完整的选择、评估、跟进审核等严格的管理体系。自动化立体仓库是现代物流系统中迅速发展的一个重要组成部分,它具有节约用地、减轻劳动强度、消除差错、提高仓储自动化水平及管理水平、提高管理和操作人员素质、降低储运损耗、有效地减少流动资金的积压、提高物流效率等诸多优点。与厂级计算机管理信息系统联网以及与生产线紧密相连的自动化立体仓库更是当今CIMS(计算机集成制造系统)及FMS(柔性制造系统)必不可少的关键环节。自动化仓库管理系统-52- 主要用于仓储货物进出自动化管理，由安装在货物上或托盘上的RFID电子标签、安装在仓库大门的远距离射频系统、管理中心网络管理设备及其管理软件组成。当携带RFID电子标签的车辆、货物或托盘通过仓库设定的射频感应区域时，系统通过RFID电子标签实现自动化的存货、取货及仓库中的快速盘点等操作。本方案可提供有关库存情况的准确信息，增强了作业的准确性和快捷性、减少了整个物流中由于商品误置、送错、偷窃、损害和库存、出货错误等造成的损耗，并最大限度地减少储存成本。自动化仓库管理系统流程图3、设备方案一、定购原则⑴设备制造商应通过质量、环保、安全体系认证，相关设备通过“3C”认证。⑵设备的安装队伍应是制造商指定的专业安装队伍，并具有相应的安装资质证书。-52- ⑶具有经过培训的有资质的维护人员，有完善的售后服务体系。⑷设备订购应采取公开招标的形式，择优选择设备制造商。二、主要设备物流作业区及仓库区主要设备名称数量单价（万元）小计（万元）备注货架（1.2m×0.6m）15000.2300货架为焊接式，计算时按每个货架为单价托盘1000.011为木制托盘条码设备428叉车12336输送机（传送带）42080堆垛机4312码垛机4312自动导引小车4312厢式货车8864中型面包货车31545中型气调库设备600其他设备（包括调试、安装）240合计1400信息中心电子网络系统设备-52- 人民币单位：万元序号名称规格型号单位数量单价小计一网络设备1181光纤收发器单模台10.50.52路由器CsicoR3640台12.52.53主交换机台12020.04光纤模块Csico单模块15.05.05可堆叠交换机3COM4400台22.04.06千兆网卡3C996SX块10.50.57主服务器SUNV450台145.045.08数据库服务器SUNE450台110.010.09邮件、WEB服务器DEU6400台22.55.010UPS1KVA/2H台22.04.011网络机柜21U套10.50.512布线系统光纤等套110.010.013计算机台200510.014打印机HP台40.251.0二系统软件90.01操作系统WindowsXP/UNIX套220.010.02数据库Oracle10套150.050.03其它套330.030.0三应用软件260.01公司主页含动态发布系统及数据库套110.010.02办公自动化系统套110.010.03管理信息系统套130.030.04电子商务系统套180.080.05自动化仓库管理系统套1100.0100.06电子标签捡货系统套130.030.0四其他辅助费用安装、调试费用82.0合计550-52- 4、结构设计（1）设计依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005建筑抗震设计规范GB50011-2001建筑结构荷载规范GB50009-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002湿陷性黄土地区建筑规范GB50025-2004建筑地基处理技术规范JGJ79-2002本建筑设计年限50年，建筑类别为二类。（2）建筑结构类型根据项目功能要求，建筑结构为框架、钢架及砖混结构，地基处理根据使用要求和地质勘查资料进行设计。5、给、排水（1）设计依据建设单位提供的有关基础资料《建筑给、排水设计规范》GB50015－2003《室外给、排水设计规范》GBJ14-87(1997年版)（2）给水采用生活、消防合一的给水系统，接入新区城市给水系统。（3）排水-52- 排水采用雨污分流制。屋面雨水采用有组织排水，雨水排至室外地面，经雨水口收集后排入城市雨水管道。污水由污水管直接排化粪池进行处理后排入城市污水管网。6、供暖该项目的供暖系统根据城市规划，远期考虑接入城市集中供热或区域供热，近期可采用独立建设供热系统，在资金上也做了适当的安排。7、消防为了将火灾减少到最小程度，除了制定必要的制度以外，还应设置消防设施，做到有备无患。消防设计按照《建筑物设计防火规范》的要求进行设计，并配置相应的消防栓和干粉灭火器。8、电气（1）设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《火灾自动报警系统设计规范》GB500116-98《建筑物防雷设计规范》GB50057-94《低压供配电系统设计规范》GB50054-95《建筑照明设计标准》GB50034-2004（2）本工程电源由附近下高埝变电站引入。按二级负荷考虑。进线保护管留有备用管，电源电压为380/220V。配电室按照项目功能和设备功率配备相适应的电力变压器和高、低压配电柜。室内外电线、-52- 电缆主要采用管道与暗沟相结合的敷设方式。照明按照仓储库设计规范设计。灯具采用带有保护罩的防潮性白炽灯。建筑防雷设计，将建筑防雷引下接地，电力系统接地及金属管道实行等电位连接，增强防雷效果。9、弱电系统弱电系统主要由有线电视系统、电话系统、计算机网络等组成。有线电视系统采用有屏蔽功能的同轴电缆敷设。电话和计算机网络系统外部采用光缆敷设，大楼内部采用有屏蔽电话线和网线进行布线。-52- 第一章资源节约能源是人类生存必不可少的物质，我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾十分突出，建筑能耗已占全国能源消耗将近30％，建筑节能对于促进能源资源节约和合理利用，缓解我国能源供应与经济社会发展的矛盾，加快发展循环经济，实现经济社会的可持续发展，有着举足轻重的作用，是保障国家能源安全、保护环境、提高人民群众生活质量、贯彻落实科学发展观的一项重要举措。提高能源利用率，降低能源消耗，是我们一项长期的任务。为深入贯彻科学发展观，落实节约基本国策，实现“十一五”规划纲要提出的节能目标，着力抓好重点领域节能工作。“十一五”规划纲要提出，“落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。”因此在建筑设计中，应严格按照国务院建设部颁布的《民用建筑节能条例》和****省人民代表大会常务委员会颁布的《****省建筑节能条例》及其他规定中节能要求和规范设计，包括建筑材料的使用以及取暖、照明、热水等采取有效节能措施。同时，建议项目建成使用时开展以“双节”为主要内容的节约能源资源工作，使得资源节能在资金和组织工作方面得到落实。-52- （一）国家节能的相关法律及设计规范《中华人民共和国节约能源法》《民用建筑节能条例》《公共建筑节能设计标准》GB50189－2005《建筑照明设计标准》GB50034－2004《****省建筑节能条例》《关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》陕政办发［2005］86号（二）项目的节能措施1、节地土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。本项目本着节约用地的原则，科学规划、合理布局，利用征用土地进行总体布局，并适当布置绿化带以达到节约土地、改善环境的目的。该项目建设因前期无场地，现需新征土地70亩（其中待征地20亩），容积率达到0.7。2、节水水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。本项目在建设和运营中，严格按照《中国节水技术政策大纲》的要求，对耗水中主要的生活用水，通过制定严格的用水规章制度来控制用水量，同时在设计中采用一些节水器具。-52- 该项目在建设和运营中，采用节水器材设备；节水龙头、节水阀门等。采取有效的节水措施、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。3、建筑节能措施建筑物体形尽量规整，减少体形系数，墙体采用空心节能砖，门窗采用节能门窗、节能保温材料，设备采用节能设备。⑴墙体设计墙体应满足《公共建筑节能设计标准》节能达到50%的要求。⑵门窗设计门窗设计应采用保温性能好和节能环保门窗材料。⑷暖通设计供热管道采用聚胺脂预制式保温管。采暖时，围护结构的传热热阻值应符合《民用建筑热工设计规范》，在建筑设计时注意自然采光，以适当减少采暖用汽量。⑸电力节能项目照明用具的选择在满足国家规定照度的基础上，大量采用节能灯具，对大小有同等级的电机选择最优的供电方案，力求降低电能的损耗。4、环保设计⑴建筑物周围种植草坪，美化、净化环境。⑵设备用房，内墙面作吸声处理、门作隔声门，以利吸声减噪。该工程不产生污染环境的有害气体，但要做好生活污水的处理及排放。-52- 第一章环境影响评价1、****市“新网工程”项目属于商品流通性质，建设内容主要为仓库、商场、门面房等，项目本身不会对周围环境产生不良影响。2、项目建成后，在使用期间，对一些易爆、易燃、农药、化肥等物品的仓储、保管、运输在工程设计时，必须严格执行有关环保、安全规定。运输必须使用专用车辆。库区的转运、保管必须指定严格的规章制度和操作规范。并设立醒目的警示标牌。努力做到仓储安全、保管安全及运输安全。3、“新网工程”项目中有许多内容是对供销系统旧有设施的改造、整合、提升、实现现代化，而供销系统旧有设施所处的位置，一般都在城市街道、村镇街口，这些旧有商店、门点的现代化，可以明显改变市容村貌，美化环境，有利于卫生城市和社会主义新农村的建设。-52- 第一章劳动安全卫生与消防（一）劳动安全卫生1、危害因素该项目在项目建设期，因施工管理和工人操作不规范可能产生机械事故；项目建成后，在使用运输车辆、锅炉、电器等因操作不当会产生一定危害。2、安全措施该项目在设计、施工中均充分考虑安全防护措施，如电路、运输车辆、建筑强度、门窗强度、天然气管道、防护栏等。并规范操作规程和管理制度。工程施工中，切实加强安全措施和安全施工教育，做好安全保护，在交通路口设置安全员，防止施工车辆出入发生事故；夜间工地必须悬挂警示红灯；施工现场悬挂安全教育标语；整个工地采取临时隔离墙围护；采取一切措施杜绝事故、保证安全。（二）消防设施1、火灾危险性分析本项目建筑耐火等级为二级。必须严格采取防火措施。主要火灾隐患为餐饮用火，超市内电器照明电线、仓库内的照明线路和工作人员吸烟等因素。-52- 消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。2、消防给水在中心内设一个50m3的消防用水池和一套消防增压稳压设备；水泵房内设置有专用的高压消防水泵；建筑屋外道路上设置消防栓。城市道路上每隔100米设有消防专用消火栓。⑴围绕项目业务用房修建环形消防通道，室外消防给水管道沿道路敷设，每120m设置一处消火栓。⑵中心内各主要建筑均设置室内消防系统，消防管网设置为环状管网，每隔30m设置一处。每个室内消火栓设置在走廊、楼梯附近易于取用的地方，其间距保证同层任何部位两股充实水柱同时达到，栓口中心距离地面1.1m。消防管采用无缝焊接钢管。⑶在各单体内按层在走道处及防火重点部位设置手提式灭火装置。-52- 第一章组织机构与人力资源配置（一）组织机构****新合作商贸有限责任公司，是****市供销社直属企业，注册资本300万元，是建设****市新农村流通网络工程物流配送中心的执行单位，也是“新网工程”中的龙头企业之一。****市新合作物流配送中心是****新合作商贸有限责任公司的直属企业。****市新合作物流配送中心具体体系如下：办公室业务部****市新合作物流配送中心信息部综合服务部技术部财务部****新合作商贸有限责任公司-52- （二）人力资源配置项目建成后，本项目组织机构由办公室、业务部、信息部、技术部、财务部、综合服务部等机构组成。1、办公室：负责配载中心日常行政业务和辅助生产业务。如对外联系、供水配电、环境卫生、消防安全、文件管理、人员考核调配等。2、业务部：负责出入库、统计、调度、运输和管理等业务工作。3、信息部：负责信息的采集、处理、传递，及信息设备、网络安全的管理与养护。4、技术部：负责仓库货物的防火、防潮、防腐、防锈、设施及设备维护及修理等。5、财务部：负责货物清点、盘点、防锈、设施及设备资财管理，并负责财务管理业务。6、综合服务部：负责货物搬运、停车、住宿、餐饮、维修服务、安全保卫等的管理工作。根据“精简、高效”等原则合理配置人力资源，本项目计划配置各类工作人员共计70名。其中，专业技术和管理人员30人，其他人员40人。-52- 第一章项目实施进度（一）建设工期整个****市“新网工程”项目建设拟在2009年—2011年三年时间内建成。（二）项目实施进度安排****市新合作物流配送中心工程拟在2009年1月—2011年11月底建成。前期工作时间6个月，为2009年1月至2009年6月，主体工程建设工期27个月，为2009年7月至2011年9月，竣工验收2个月，2011年10月至2010年11月底。（三）项目实施进度表（见下页横道图）-52- 附图11－1项目实施进度横道图序号日　期内　容第一阶段（6个月）第二阶段（27个月）第三阶段（2个月）1项目建设的前期准备工作，完成可行性研究报告、初步设计、施工图设计等文件编制，组织招标工作，同时办理相关审批手续2完成****新合作物流配送中心建设项目的主体建筑3竣工验收-52- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告第一章投资估算与资金筹措（一）投资估算1、项目总投资估算的依据⑴中国建设工程造价管理协会标准《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1-2007；中国建设工程造价管理协会标准《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1-2007；⑵****省现行的工程综合概预算定额及全国统一安装定额****省价目表；⑶原国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》标准；⑷****省工程建设其它费用定额；⑸项目单位提供的有关数据、资料以及项目建设工程量。2、编制范围及方法⑴估算范围为****市新合作物流配送中心建设项目全部工程建设内容⑵建安工程费用采用综合估算指标法，并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算3、项目总投资估算的原则⑴项目投资估算尽可能地反映项目的实际情况；⑵项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告⑶项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑。（二）建设投资估算1、工程费用⑴建筑工程费①日用品仓库、农业生产资料库、农副产品干果仓储库（均为一层钢架结构）。建筑面积共6048平方米，单位造价2000元/㎡，需投资1210万元；农副产品鲜果产品气调库建筑面积为2520平方米，单位造价为4000元/㎡，需投资1008万元。两项共需资金为2218万元。②业务综合楼。采用砖混结构，建筑面积2000平方米，单位造价1000元/㎡，需投资200万。③招待所。一层框架结构，建筑面积500平方米，单位造价2000元/㎡，需投资100万元；二至四层砖混结构，建筑面积1500平方米，单位造价1000元/㎡，需投资150万元。招待所共需投资250万元。④附属建筑物建设。建筑面积为500平方米，单位造价为1000元/㎡，需资金50万元。⑤其他配套附属设施建设。包括室外停车场（顶部为PVC轻质钢架结构大棚）建设面积为1500平方米，单位造价按200元/㎡计算需资金30万元，道路(其中主干道1公里，宽6米，工程量为6000平方米，单位造价250元/㎡，需投资150万元；次干道2公里，宽4米，工程量为8000平方米-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告，单位造价200元/㎡，需投资160万元)需资金310万元，以及围墙、供电、给排水、供气、供暖、消防、绿化、通讯等配套设施土建工程需投资199万元。合计投资为511万元。（①+②+③+④+⑤）五项合计建筑工程费用为3229万元。⑵设备购置及安装费用①信息中心电子网络系统及办公管理系统设备购置及安装费用为550万元。②物流作业区和仓库区主要设备购置及安装费用以及运输配送车辆购置费为1400万元。③附属配套设备购置及安装费用为200万元。（①+②+③）三项设备购置及安装费用合计为2150万元。项目工程费用估算表序号工程费用名称建设规模（m2）合计（万元）工程费用1306853791仓储库建设85682218其中：日用品仓库2016403.2农业生产资料库2016403.2农副产品干果仓库2016403.2农副产品鲜果气调库252010082业务综合楼20002003招待所20002504附属建筑物500505其他配套附属设施建设5116设备购置及安装费2150-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告2、建设项目其他费用⑴土地费用根据****市相关部门提供的信息，结合当地市场情况，土地费用为：70亩×20万元=1400万元⑵勘察设计费勘察设计费按建安造价的1%计，约为50万元。⑶市政公用设施配套费市政公用设施配套费按建筑面积30元/㎡计算约为40万元。⑷建设单位管理费建设单位管理费100万元，其中，建设项目监理费50万元。项目建设其他费用合计为1590万元。3、预备费预备费按工程建安造价的5%计算，约为200万元。4、建设期利息本项目建设期利息按中国人民银行公布的中长期贷款年利率5.94%计算，计663万元。-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告项目固定资产投资估算表单位：万元序号工程费用名称建筑工程费设备购置及安装费其他费用合计一工程费用322921505379（一）建筑工程费用322932291仓储库建设22182218①其中：日用品仓库403.2403.2②农业生产资料库403.2403.2③农副产品干果仓库403.2403.2④农副产品鲜果气调库100810082业务综合楼2002003招待所2502504附属建筑物50505其他配套附属设施建设5115116设备购置及安装费21502150二其他费用159015901土地征用费140014002勘察设计费50503市政公用设施配套费40404建设单位管理费100150其中：建设项目监理费5050三基本预备费200200四建设期利息663663合计（一+二+三+四）3229215024537832-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告5、项目固定资产投资该项目固定资产投资7832万元。6、流动资金本项目流动资金为4000万元，其中：铺地流动资金为1200万元。7、项目总投资本项目总投资为9032万元(包括铺地流动资金1200万元)。（三）资金筹措1、项目资金来源与筹措根据国家投资体制改革的要求，结合相关政策法规，本项目提出如下资金筹措方案。项目总投资9032万元，其中固定资产投资为7832万元。①企业自筹资金：2569万元。本企业资产评估2538万元，银行存款111万元，总资产评估2649万元，大于企业自筹资金2587万元。②银行借款：6463万元，其中，本金贷款5800万元，建设期利息663万元。2、资金使用和管理-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告项目资金严格做到合理使用，严格管理。在资金使用上，严格按照项目的建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专帐核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。在项目管理上，严格实行项目法人制、工程监理制及招投标制和合同制。为了确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告第一章项目财务评价本项目经济评价依据国家发展改革委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版、以下简称《方法与参数》）及国家最新的财税制度和行业有关规定，采用现行市场价格并结合了本项目的具体情况，主要针对建设项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。(一)项目评价的依据①根据《方法与参数》以及资金时间价值和行业有关规定。②本项目计算期定为15年，其中建设期为3年。③本项目税金及附加包括增值税、城市建设维护税和教育费附加。本项目营业税按营业额的5%提取，城市维护建设税按营业税的7%，教育费附加按营业税的3%分别计算。④本项目所得税按应纳税所得额的25%计取，法定盈余公积金按净利润的10%计取。⑤设定借款偿还期7年、等额还本付息方式偿还。⑥参考同行业的平均收益水平，拟定项目基准收益率为12%；-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告(二)项目经营成本与收入预测1、年销售收入估算仓储库3栋普通仓储库容量为6000吨，初步估算按年周转10次；气调库容量为2000吨，初步估算按年周转4次，总计经营收入2亿元。2、总成本及费用估算①商品购进费用本项目商品购进费用合计为1.4亿元。②经营成本费（包括动力费、燃料费等）本项目根据企业经营定额测算正常生产经营年经营成本费为1500万元；③人员工资福利：专业技术和管理人员30人，按2000元/月计算，需资金86.4万元/年；其他人员40人，按1500元/月计算，需资金81.6万元。共计168万元/年；④管理费用：150万元/年，主要包括公司管理人员和相关职能部门工作人员的管理费用；⑤折旧费本项目固定资产中房屋折旧采用年限平均法计算，折旧年限按30年，残值率按5%计算；设备采用年限总和法，折旧年限按10年，残值率均按5%计算。⑥摊销费-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告本项目其他资产按10年计算摊销。⑦其他费用根据企业以前经营中其他费用对该项目其他费用进行估算为1800万元。(三)财务盈利能力分析①全部投资现金流量表，见附表根据该表计算的评价指标有所得税前后的财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期。其中所得税后的财务内部收益率为13.21%，税后财务净现值（基准收益率=12%）为479.39万元，税后静态投资回收期为8.5年（自建设期开始起）。②资本金现金流量表，见附表。根据该表计算的财务内部收益率为20.81%，财务净现值（基准收益率=12%）为1661.83万元。(四)清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，在第10年（从建设期开始起）可全部还清银行借款。(五)不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。1、盈亏平衡分析-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点（BEP）=该年固定成本÷（销售总额－可变成本－销售税金及附加），故当项目生产能力为61.9%时是项目的盈亏平衡点，即当生产能力达到61.9%时，项目即可保本。低于这个能力时，项目将出现亏损，高于这个能力时，项目才能盈利。根据我们估算，项目建成后的生产能力远比这个值要高，可见，从静态角度来看，本项目的方案的风险较小。2、敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的方案的敏感程度。本项目主要进行对利润额的变动和固定资产投资对内部收益率的单因素敏感性分析，进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。其分析结果如下：敏感性分析表基本方案营业收入+10%营业收入-10%固定资产投资+10%固定资产投资-10%13.21%17.76%7.94%11.65%15.00%-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告从以上表格分析可以看出，本项目营业收入的变化都对项目的影响比较大，该项目运营过程中一定要做好项目管理，而固定资产投资的变化对项目的影响较小，根据实际情况，该项目建成运营后没有营业风险，不存在营业收入较大波动，因此，该项目综合评价来说具有一定的抗风险能力，经济效益良好。(六)项目财务评价结论本项目从项目的盈利能力、项目的清偿能力以及项目不确定性分析等三个方面的分析结果可以看出本项目财务可行、经济合理。-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告第一章社会评价（一）项目对社会的影响分析1、****“新网工程”建成后，可以加快以“三农”为服务目标的连锁经营和物流配送，全面提升为农服务的功能，加快全市社会主义新农村建设的步伐。2、通过龙头企业的示范、推动作用，进一步在人口相对集中的集镇、社区、工矿区经营门点实施入网加盟，建成连锁经营网点，形成“新网工程”物流网络化、信息化、现代化。3、推进现有供销系统的改造，使相当一部分濒临破产的供销企业重获新生。4、吸纳下岗职工再就业，“新网工程”建成后，不仅可以安排本系统下岗职工再就业，还能够为全市创造新的就业岗位。（二）项目与所在地的互适性分析1、不同利益群体对项目的态度及参与程度本工程场地选择由于由市政府决定在经济开发新区的南部工业区内建设，区内地势平坦，原为耕地，现为政府规划经济建设用地，没有拆迁量，没有挖山填沟，不会与城乡居民发生利害冲突。但土地征地费要及时到位，全部给付，以免由此引发不必要的纠纷。-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告2、各级政府组织对项目的态度及支持程度从国家、省、市以及县区、乡镇、村民小组对新网工程的建设均持积极支持的态度，它是发展经济、改善生活、提高收入的有效途径，是各级组织的不可推卸的责任。****市经济开发区新区是****省政府批准的开发区，十几年来，它的建设取得了显著的成绩。但整个开发区的建设还很不够，还需要大量的、现代化的、创新型的企业入驻。这些企业的入驻必将能迅速提升开发区的经济实力和社会效益。****市经济开发新区经过多年建设，区内道路、邮电通讯、供水供电供气（天然气）等设施均十分完备，并且能力富足，极需利用。****市新网工程流通配送中心的建设，既可以扩大以上诸行业业务的增长，又可以使开发区大幅度增加物流的能力。尤其是日用品、农副产品的供应能力，增强开发区的整体实力。-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告第一章风险分析（一）项目主要风险因素识别及分析通过前面的必要性分析以及后面的财务分析，****市新合作物流配送中心工程的建设风险整体为一般风险。此一般风险的产生因素是资金风险及外部协作条件风险所影响。其他风险因素如市场风险、资源风险、技术风险、工程风险、政策风险、社会风险均轻微或不存在，风险等级为一般。（二）防范和降低风险对策1、资金风险的对策：①多方面筹措资金；②好钢用在刀刃上，使用好资金；③加强资金使用的监督和管理；④筹措资金要态度积极，行动迅速，准备充分，不辞劳苦。2、外部协作条件风险对策。①一丝不苟地审查对方的资信及资格，严防上当受骗。②公开招标，公开录用；③专意选择优秀企业和名牌产品；④重大决策必须集体决定；⑤发挥监督、检查机构的作用。-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告第一章结论及建议（一）结论1、****市“新网工程”的建设是遵照党和国家的政策，省市政府部门的规划而进行的，是是帮助农民增产增收、便民惠民、拉动农村消费，建设社会主义新农村的必然要求，它的建设符合产业政策和国家发展战略。2、****市“新网工程”是****新合作商贸有限责任公司组织建设的系统网络工程，承担着全市供销物资的流通，其建设规模及投资是合理的，符合实际要求。3、****市“新网工程”本身要开展多种经营，创造利润，为企业的生存与发展增添活力。它的主要任务是承担着全市农村居民生活和生产资料以及农副产品供应及销售，为全市农村提供商贸流通平台，促进农村经济和社会的发展，创造社会价值是很明显的。因此，从建设社会主义新农村的全局出发，各级政府要给供销物流企业发展以优惠政策，减轻供销物流企业的负担，给以国家预算内财政补贴，给以长期低息的政策贷款，使其得到又好又快的发展。（二）建议1、建设“新网工程”-69- ****市新合作物流配送中心建设项目可行性研究报告，应当坚持改造与新建并举，以改造现有经营网点为主的观念，充分发挥自身优势。盘活现有资产和设施，积极改造现有设施，尽最大努力减少新网工程建设资金不足的压力，使有限的资金用在核心工程，重点工程上，保证龙头企业拥有强大的前进动力。2、为尽快、良好地建设起****的“新网工程”，建议成立以****市级领导挂帅的建设领导小组，全面组织、协调这次全市的新网工程建设，以保证整个新网工程的如期建成。3、在建设****市“新网工程”的同时，就要着手进行该中心人员的学习、培训。使他们尽早掌握现代化物流技能，熟悉业务，熟练操作，并积极搜集先进企业的先进管理手段和各项管理制度。建立完善现代物流体系、市场信息体系，引进现代物流理念，以保证项目建成后的顺利运营。4、在项目建设过程中，要实行严格的质量监督管理，严把质量关，在保证施工质量的前程下，优先选用绿色建筑材料，同时尽量节约成本，加快施工进度，消除工程风险。5、各级政府部门要切实做好陕政发【2008】116号文件的贯彻落实工作，充分认识加快推进“新网工程”建设的重要性，搞好所在地区“新网工程”建设的总体思路和主要任务，切实加强组织领导，加大政策扶持力度，加强宣传引导，把“新网工程”做为地区建设的大事、要事。-69-'