新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告 127页

'目录第一章总论1一、项目基本概况1二、项目业主简介2三、编制原则3四、主要编制依据3五、主要结论4六、项目主要技术经济指标5第二章项目建设背景与必要性7一、项目建设背景7二、项目建设必要性13第三章项目市场分析14一、重庆星级酒店市场发展趋势14二、重庆星级酒店经营情况分析15三、合川区旅游市场分析18四、合川房地产市场分析19五、本项目房价预测21第四章项目建设规模及建设内容27一、建设规模27二、建设内容27第五章项目选址与建设条件29一、项目选址29二、建设条件30122 第六章工程方案35一、设计依据35二、设计原则35三、总平面设计36四、建筑设计39五、结构设计41六、给排水设计44七、电气设计47八、通风空调设计54九、燃气设计55第七章环境保护57一、设计原则57二、设计依据57三、施工期环境影响及防治57四、运营期环境影响及防治59第八章节能设计61一、设计依据61二、总图布置61三、建筑节能61四、给排水节能62五、电气节能63六、暖通节能措施64第九章消防设计65一、设计依据65122 二、总图消防65三、建筑消防66四、给排水消防设计67五、电气消防71六、暖通消防设计74第十章劳动安全卫生77一、影响劳动安全与卫生的因素77二、防护和监控措施77三、施工安全措施77四、劳动卫生措施78五、预期效果及评价79第十一章防灾减灾80一、总图80二、建筑80三、结构80四、地质灾害防范80五、地震防治80六、电气安全80第十二章组织机构及工程管理82一、组织机构82二、工程管理82第十三章项目实施进度及招标方案85一、工程建设进度85二、招标方案85122 第十四章投资估算及资金筹措87一、投资估算范围87二、投资估算依据87三、项目投资估算说明87四、项目投资估算结果91五、资金筹措91第十五章财务评价96一、评价原则、依据及参数96二、项目营业收入及税金估算97三、总成本费用估算101四、盈利能力分析104五、还本资金来源及偿债能力分析105六、财务生存能力分析106七、不确定性分析107八、财务评价结论109第十六章社会效益分析119一、社会影响效果分析119二、社会适应性分析120三、社会风险分析120第十七章结论与建议121一、结论121二、建议122122 附件：1、重庆市合川区合州医院有限责任公司2011-2013年利润表2、重庆市合川区家盛物业发展有限公司2011-2013年利润表3、还本资金承诺函附图：1、项目总平面布置图2、1#楼剖面图3、2#楼剖面图122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第一章总论一、项目基本概况（一）项目名称：新加坡风情休闲度假酒店（二）项目性质：新建（三）项目业主：重庆竣洲置业有限责任公司重庆鑫顿国际酒店有限责任公司（四）建设地址：合川区白鹿山片区（五）建设工期该项目建设工期为36个月（2014年1月至2016年12月）（六）工程建设规模及主要建设内容本项目用地23379.33m2（约合35.07亩），总建筑面积104316.49m2，地上建筑面积74730.27m2，其中1号楼（酒店）面积35779.28m2，2号楼（写字楼）面积19188.89m2，裙楼面积19762.10m2；地下车库及设备用房面积29586.22m2。设置机动车停车位711个，其中地下602个，地面停车109个。主要建设内容包括土建、安装、酒店室内精装修以及室外道路、硬质铺装、绿化，水电气等设施的建设。项目按照五星级酒店标准建设，建成后可提供客房414间（套），可供出售产权式酒店19260m2，可供出售写字楼19188.89m2，可供出售临街商铺6000m2。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（七）项目总投资项目总投资为68294万元，其中建设投资61544万元（工程费用为47099万元，工程建设其他费用9887万元，预备费4558万元），建设期利息为6750万元。（八）项目资金筹措项目所需资金由业主自筹33294万元，占总投资的48.75%；申请中投公司贷款35000万元，占总投资的51.25%。二、项目业主简介（一）重庆竣洲置业有限责任公司重庆竣洲置业有限责任公司系经重庆市合川区工商行政管理局批准，于2010年12月3日取得重庆市合川区工商行政管理局核发的500382000017660号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币10000万元，现实缴资本10000万元。法定代表人：张晓东。公司住所位于重庆市合川区合阳办瑞山西路2号H幢都市花园1层11号11-1号。公司经营范围：房地产开发、从事建筑相关业务、水电维修、酒店管理、五金交电、机电产品、农产品销售等。（二）重庆鑫顿国际酒店有限责任公司122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告重庆鑫顿国际酒店有限责任公司系经重庆市合川区工商行政管理局批准，于2012年11月12日取得重庆市合川区工商行政管理局核发的500382000029663号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币10000万元，现实缴资本10000万元。公司现有股东2人，分别系（股东1）唐洪，持有公司52%的股份，认缴出资额5200万元，实缴出资额5200万元；（股东2）王玲，持有公司48%股份，认缴出资额4800万元，实缴出资额4800万元。法人代表：唐洪公司注册地：重庆市合川区南办处南滨西路22号；法定代表人唐洪。三、编制原则可行性研究范围涉及项目建设背景及必要性、市场分析、建设规模及内容、建设条件、建设工程方案、环境保护、节能、消防、劳动安全卫生、建设进度、建设投资估算及财务评价等。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、主要编制依据（一）《房地产项目经济评价方法》、《投资项目可行性研究指南》；（二）《重庆市城乡总体规划（2007－2020年）》（2011年修订）；（三）《合川区城市总体规划（2004－2020年）》（2013年修改）；122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（四）《重庆市合川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（五）《2013年合川区国民经济和社会发展统计公报》；（六）《2014年重庆市合川区政府工作报告》；（七）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（八）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；（九）业主提供的相关基础资料；（十）国家和重庆市其它相关规定和要求。五、主要结论本项目的建设符合《合川区城市总体规划（2004－2020年）》（2013年修改），符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划。本项目以新加坡风情为主题，按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区城市标志性景观建筑，项目建设有利于提高合川区城市品质，完善城市功能配套，促进合川区“中国知名旅游城市”目标建设。项目的建设是必要的。项目建设规模适度，建设条件较好，建设方案合理可行。项目建成后，有利于优化项目区的投资环境，同时可辐射带动当地旅游、餐饮、房产、娱乐、服务业等相关产业的进一步发展，提升区域经济综合竞争力。项目建设是可行的。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告本项目总投资68294万元，整个计算期内，可实现营业收入114135万元，净利润18260万元，所得税6087万元，所得税后财务内部收益率8.87%，所得税后净现值大于0，所得税后投资回收期8.55年。项目盈利能力较强，在财务上是可行的。本项目申请贷款35000万元，主要用于项目部分土建，安装及装修工程，计划于2015年贷款20000万元，2016年贷款15000万元。到2017年一次性还本35000万元，并支付运营期间所产生利息6300万元。借款偿还期内利息备付率为7.21，偿债保证比为1.10，综合偿债保证比为1.70，还本付息的资金充裕。因此，该项目具备实施的必要性和可行性。六、项目主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标序号项目单位数值备注一建设目标与规模1建设用地面积㎡23379.332总建筑面积㎡104316.49按功能性质划分1）公建建筑面积㎡74730.27其中1号楼建筑面积㎡35779.28414间2号楼建筑面积㎡19188.89裙楼建筑面积㎡19762.102）车库及设备用房㎡29586.22按地上地下划分1）地上建筑面积㎡74730.272）地下建筑面积㎡29586.223建筑占地面积㎡6440.324绿化面积㎡9649.435道路、及硬质铺装㎡7289.58122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告6容积率3.1967建筑密度%27.55%8绿地率%41.27%9停车位个7119.1地上个1099.2地下个602二总投资万元682941工程费用万元470992工程建设其他费用万元98873预备费万元45584建设期利息万元6750三资金筹措万元682941业主自筹万元33294占总投资的48.75%2银行贷款万元35000占总投资的51.25%四财务评价指标1营业收入万元114135整个计算期内2总成本费用万元81832整个计算期内3营业税金及附加万元7956整个计算期内4所得税万元6087整个计算期内5净利润万元18260整个计算期内6财务内部收益率%10.99所得税前7财务净现值万元6703所得税前8投资回收期年7.53所得税前9财务内部收益率%8.87所得税后10财务净现值万元1924所得税后11投资回收期年8.55所得税后12总投资收益率%6.4113资本金净利润率%7.83122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景（一）合川区社会经济发展状况合川地处重庆西北部，因嘉陵江、渠江、涪江三江汇流而得名。距重庆主城核心区50公里，是重庆市和成渝经济区规划建设的区域性中心城市。幅员面积2343平方公里，辖23个镇，7个街道办事处，总人口156万。合川曾为巴国别都，历为通往四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊”。境内有钓鱼城、涞滩古镇等著名历史文化古迹，周敦颐、张森楷、卢作孚、陶行知等历代名人曾在此授教创业。合川是新中国第一位少年英雄刘文学的故乡和中国龙舟之乡、全国儿童画之乡，中国最具海外影响力明星区、商品市场最佳投资城市、西部最具投资潜力百强县（市、区）之一，也是重庆的高职教城。近年来，合川区122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告深入贯彻科学发展观，围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，全区经济社会发展势头强劲。大城市框架全面拉开，城市功能全面完善，城市品质大幅提高，人民幸福指数不断提升，成功创建重庆市级文明城区、市级森林城市，正努力创建国家卫生城区、全国文明城区、国家环保模范城市、全国生态示范区。完成1500亿级产业布局，工业基础、成长、创新“三大版块”，能源、建材、化工、装备制造、食品加工、纺织服装、制药、电子元器件、电子信息“九大产业”发展格局全面奠定，北汽银翔、农机院西南产业基地、达方电子等重大招商项目建成投产，义乌小商品批发市场、茂田建博中心等一批大型专业市场建成投入使用，合川已逐步成为重庆市的一个重要增长极。2013年，合川区全区实现地区生产总值387.42亿元，按可比价计算，同比增长11.9%。其中，第一产业增加值56.69亿元，增长4.8%；第二产业增加值192.09亿元，增长12.7%；第三产业增加值138.63亿元，增长13.4%。按常住人口计算，全区人均地区生产总值达到29175元（按年平均汇率6.1932折合4711美元）。三次产业结构由上年的15.0︰48.7︰36.3变为14.6：49.6：35.8，产业结构进一步优化。2013年，合川区全年完成房地产开发投资额83.98亿元，比上年增长33.4%。商品房施工面积859.1万平方米，增长29.2%;竣工面积157.7万平方米，比上年增长27.4%。商品房销售面积155.4万平方米，比上年增长38.8%，其中住宅销售面积143.9万平方米，增长43.0%。2013年，合川区122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告以精品打造为抓手，带动旅游全城全域提升。钓鱼城景区陈列展览馆、九口锅遗址保护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。涞滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿保护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅游节会，钓鱼城旅游文化节评为重庆十大知名旅游品牌节会。全年接待游客437.2万人次，实现旅游收入6.74亿元。同比分别增长15.7%和16.9%。（二）合川区城市发展规划《2014年重庆市合川区政府工作报告》中提出2014年合川区主要工作目标：奋力推进城市提质工程，建设宜居江城。依托山水资源、传承历史文脉，统筹推进空间优化、功能开发和风貌打造，彰显绿水青山特色，持续改善人居环境。优化提升规划水平。按照城市发展新区及合川“三大奋斗目标”定位，论证修改城乡总体规划和城市总体规划，加快推动合阳—草街片区与重庆都市功能拓展区有机衔接，完成合阳城东、思居片区控规编制。细化城市功能分区，北城打造商贸居住中心，南城打造行政文化中心，钓鱼城半岛打造具有核心竞争力的区域旅游休闲中心，花滩片区打造以高档居住、运动休闲为主的城市新区，小安溪及白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区，122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告高职教城片区打造以高等教育、文化创意为主的文化教育高地，渭沱片区、沙溪片区打造以港口、物流为主的工业配套服务区。坚持产城融合，立足功能定位，编制综合交通、城区给排水、绿地系统、城市照明等专项规划。严格按程序编制、调整规划，锁定规划控制区建设行为，严厉查处违法建设。完善城市功能配套。坚持基础设施与城市开发同步，把握节奏、突出重点，有序推进沙溪、花滩、白鹿山、小安溪、农创园、高职教城等片区建设，稳步推进纯阳山、东津沱等片区棚户区改造。开工建设花滩大道二期、南津路等道路，建成小安溪滨江路、涪江四桥南北引桥、农创园嘉江路、嘉合大道。建成赵家渡堤防工程，整治城市排水防涝设施。扩建二水厂，加快改造弃管小区电力、燃气、给排水等危旧管网。推进智慧城市建设，主城4G网络全覆盖。新建二郎桥、联滨路和文峰街3个农贸市场，推进一批公共厕所、垃圾站台等环卫设施提档升级，建成北城市政公园、东津沱滨江公园。注重公共服务设施规划布局、供给规模、建设时序与片区发展节奏相适应。新增新华幼儿园、大南街幼儿园南城分园、濮湖小学，扩建白鹿小学、瑞山中学、南屏中学，迁建盐井中学。建成区人民医院、宏仁医院并投用，完成妇幼保健院整体迁建项目主体。建成全民健身中心、南滨体育公园，增设体育活动设施。建成6个社区养老服务中心。高品质实施商住开发，尚信国际、新加坡风情度假酒店等标志性项目加快推进。  （三）合川区旅游业发展规划与目标《重庆市合川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，大力发展旅游业，打造中国知名旅游城市，以钓鱼城为中心，建成重庆市城乡旅游统筹实验区，形成“大旅游、大市场、大产业”122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告新格局。到2015年，旅游年接待国内外游客达300万人次以上，实现旅游收入10亿元。——实施重点旅游开发工程。以打造中国知名旅游城市为出发点，通过挖掘、保护、开发、推介三江合流、钓鱼城、涞滩古镇等国家及世界级自然、文化遗产，多层次、全视角放大合川的美感效应，提升合川的城市和城区价值；以古钓鱼城为龙头，涞滩古镇、龙多山为开发重点，全力招商，突破旅游名城建设的难点，着力打造合川旅游发展的“金名片”；整合旅游资源，建设水上乐园，发展三江水上游乐及运动项目，使嘉陵江沿线旅游产品成为重庆知名的旅游新品。——大力发展乡村休闲旅游。打造合川的生态休闲旅游线，重点开发世代思居乡村旅游驿站、九峰山森林公园、古楼枇杷采果节、华蓥山旅游等，以此带动沿线相关产业的发展，发挥旅游的相关带动作用。《2014年重庆市合川区政府工作报告》中提出，以促进旅游消费为重点，推动现代服务业上档升级。强化全城全域理念，加快推进中国知名旅游城市建设，以旅游带动服务业升级配套，促进消费上档提质。    122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告全域推进旅游开发工程。提速景区建设。围绕打造世界级、国家级旅游精品，高水平编制钓鱼城半岛规划，力争招商取得重大突破。以钓鱼城创5A为抓手，加强文物保护、景点打造和环境优化，提质推进精品景区建设，申遗工作取得阶段性进展。涞滩古镇优化旅游规划，科学开发下涞滩和滨水旅游，推进游客中心、下殿文物保护、六祖殿堂等项目，打造“中国知名旅游古镇”，创建4A级景区。启动三江水上旅游开发，培育九峰山、龙多山等旅游新品。因地制宜发展乡村旅游，打造一批集观光、休闲、度假、健身于一体的旅游名品。强化宣传营销。坚持立足川渝、辐射西南、面向全国、放眼世界，加强区域旅游协作，健全宣传营销体系。开通合川旅游直通车，积极参加旅游推介会，举办钓鱼城旅游文化节等活动，筹拍《钓鱼城》电视剧和纪录片，加快提升合川旅游知名度和美誉度。优化要素配套。以市场需求为导向，围绕“吃住行游购娱”，优化旅游功能设施布局，推动餐饮、住宿等服务业上档升级，全城景观化目标向前推进一大步。提质打造文峰街等美食娱乐街区，建成8—10家商务酒店和旅游星级饭店，完善旅游标识，开发2—3个旅游特色商品，规范旅游市场秩序，提升旅游服务质量。注重以景区建设带动周边交通、居住、环卫、水电气供应等条件改善，探索旅游城市管理新机制，引导群众养成文明习惯，培养文明、健康的生活方式，不断提高旅游发展综合效应。（四）项目提出理由合川区要打造中国知名旅游城市，星级酒店以及综合商业体的建设是必不可少的，特别是高星级酒店的需求更为旺盛。本项目为五星级酒店以及商业综合体建设项目，符合合川区打造中国知名旅游城市的规划要求，同时符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告二、项目建设必要性（一）是中国知名旅游城市的需要合川区“十二五”规划提出，大力发展旅游业，打造中国知名旅游城市，以促进旅游消费为重点，推动现代服务业上档升级。本次新加坡风情休闲度假酒店按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区城市标志性景观建筑，可为合川区休闲旅游业提供相应的配套服务，能加快实现该区打造中国知名旅游城市的目标。（二）是提高人民群众生活品质、改善城市环境的需要本项目建设内容包括五星级酒店、商务写字楼及商业。项目的建设将通过合理的规划、完善的公用配套设施和良好的绿化环境、高品质的建设，不仅给人民群众提供了优美的居住环境、健康的生活空间，改善了人民群众生活品质和消费水平，提高城市品质，改善城市配套。（三）是促进新型城镇化建设、实现当地经济可持续发展的需要通过本项目建设，可刺激带动当地房产、餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、商贸等相关产业的发展，提升区域经济综合竞争力，促进新型城镇化建设。另一方面本工程建成后，为社会创造大量的就业机会，平均每年可上缴税金800万元以上，促进社会经济发展。因此，可促进新型城镇化建设，有利于实现合川区经济的可持续发展。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第三章项目市场分析一、重庆星级酒店市场发展趋势截止2014年第一季度，根据中华人民共和国旅游局2014年第一季度全国星级饭店统计公报数据显示，重庆已有24家挂牌五星酒店，从区域分布来看，重庆五星级酒店主要分布在主城区，并集中在渝中、江北两区，这与重庆的经济发展水平相符合。渝中、江北区作为重庆经济最为发达的区域，在区位条件，集客能力，消费水品，配套设施等方面的优势有为突出。通常五星级酒店是和商务、旅游是分不开。重庆的商务能力无容置疑，作为全国最大的直辖市，地处长江与嘉陵江交汇处的重庆具有良好的地域、交通优势，随着两江新区的成立开发重庆必将迎来更多的机遇。所以从商务上来讲，作为直辖市及拥有中国的第三个副省级新区（两江新区）的重庆，顶级商务酒店在未来几年将会有一个极大的发展。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告而重庆的旅游正在逐步的发展中。重庆成立直辖市后，特别是三峡工程的开工，使重庆市及其所辖三峡库区成为世人关注的焦点，三峡旅游骤然升温，使重庆旅游业的发展面临前所未有的机遇。重庆旅游行业人士紧紧抓住机遇，积极开拓进取，开发生产与宣传促销相结合，使重庆旅游业呈现出强劲的发展势头。重庆旅游业在高速发展的同时，已经形成规模。内部行业齐全，具备一定的产业基础，对国际国内旅游者有了相当的吸引力。重庆以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界，并以山城都市、长江三峡、大足石刻三大世界级旅游精品带动旅游业的强盛发展。也正是旅游业的快速发展，催生了一批度假型酒店。九龙坡的贝迪颐园温泉旅游度假区，大足华地王朝，永川的两江野生世界大酒店等等。然而对比其他几大直辖市，北京五星级酒店数量为61家，上海为59家，重庆作为最年轻的直辖市，仍有巨大的差距，但同时随着重庆经济的迅速发展，尤其最近两年在政策上，市政府对旅游业寄予厚望，黄奇帆市长曾在市旅游经济发展领导小组全体会议上表示将把旅游业打造成战略性支柱产业。可见重庆旅游业在未来几年必将有一个大的发展，而旅游业的发展对酒店行业也必将有一个极大的促进。重庆市旅游局有关人士表示，重庆酒店业发展势头相当迅猛。目前重庆成为西部高星级酒店发展最快的地区，预计到2020年，重庆将有88家五星级酒店。酒店行业在重庆必然有着一个巨大的发展空间。二、重庆星级酒店经营情况分析（一）入住情况分析122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告重庆市星级酒店受到2008年金融危机的影响，入住率有些许的降低。但从总体业绩情况来看，一直处于稳步上升的趋势。虽然重庆市星级酒店市场在不断的扩张，然而由于重庆有强烈的市场需求，并未能对星级酒店入住情况造成影响。此外，作为星级酒店，考虑到所有的竞争成本，入住率的保底线为60%，目前中国酒店业的平均纯利在8%—12%之间，而重庆酒店业的平均利润大约为10%。近两年重庆的业绩表现虽好，但随着未来市场的大肆扩张，星级酒店市场受到极大的挑战。图3-1重庆市星级酒店2007年-2010年入住率（二）客源分析122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告随着重庆直辖效应的逐步体现，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为重庆市星级酒店的主力，分别占四星级、五星级酒店的57%、68%。其商务客源主要为重庆的机械制造、汽车及摩托车制造、信息技术及半导体生产等制造业。目前，重庆的高档商务客源所占比例较小，导致星级酒店市场，特别是五星级的房价水平相对较低。其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例；旅游客群中，主要由旅游散客、旅游团队及其他客源构成。从其类型来看，以国内旅游人群为主，外籍人士较少，只占四星级、五星级酒店的7%、9%。休闲娱乐是重庆星级酒店市场的重要特点，闲散客群中以选择四星级以下酒店为主，故对四星级及五星级的需求量较小，只占到总量的2%到3%。图3-2重庆星级酒店客群分布（三）成本分析星级酒店投资成本按照建筑单位面积（不包括土地价格）：五星级酒店一般为9000—10000元/㎡，四星级酒店一般为7000—9000元/㎡。投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%。投资一家星级酒店，收回成本（不含土地成本）一般要8~10年。（四）客房价格分析重庆星级酒店客房执行价格如下：122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告图3-3重庆星级酒店客房执行价格上图价格主要针对散客而言，多为标价5-7折。但是由于四、五星级酒店都有协议公司及旅游团队，而这些客群又是酒店的主要客群来源。酒店对于这部分客户多采取3-4折的折扣政策，故大大的降低了整个星级酒店市场的成交均价。五星级酒店的平均房价仅为586.39元，比成都的平均价格低200元，和北京、上海动辄4位数的价格有较大差距；四星级酒店的平均房价仅为330元左右。重庆四、五星级酒店房价整体较低的原因在于，目前重庆酒店入住主要靠商务客人，高端游客的比例过少。另外，行业管理和约束能力并不强，酒店之间存在杀价等恶性竞争，也是制约星级酒店房价提升的因素。三、合川区旅游市场分析（一）旅游资源越来越丰富2013年，合川122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告以精品打造为抓手，带动旅游全城全域提升。钓鱼城景区陈列展览馆、九口锅遗址保护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。涞滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿保护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅游节会，钓鱼城旅游文化节评为重庆十大知名旅游品牌节会。（二）旅游人次逐年增加2012年，合川区接待国内旅游人数375.9万人次，比上年增长47.6%；接待入境旅游人数3.7万人，增长18.3%。全区旅游综合收入5.82亿元，比上年增长53.3%，其中，国内旅游收入5.77亿元，增长55.1%；国际旅游外汇收入78.1万美元，增长18.9%。2013年，合川区全年接待游客437.2万人次，实现旅游收入6.74亿元。同比分别增长15.7%和16.9%。（三）结论由合川政府牵头对基础设施和旅游设施不断改善，预计将进一步推动合川地区访客人次的增长，并增强其在境内外休闲市场的形象。新增国际品牌酒店的引入，将成为改善旅游基础设施的一部分，刺激市场需求。随着合川区经济发展和旅游市场的成长，未来数年酒店住宿市场的需求预计随之增长。四、合川房地产市场分析2013年，合川122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告区房地产总投资81亿元，超年度目标任务的170%；竣工商品房面积198万平方米，超年度目标任务的98%；新开工商品房面积370万平方米，超年度目标任务的270%；全年扶持新办房地产开发企业18家，全区房地产开发企业目前已发展到121家。全年商品房总成交套数为19357套，同比增长70.83%，实际销售面积161.75万平方米，同比增长64.70%，成交金额73.74亿元，同比增长86.17%，销售势头一路看好。从房地产投资总额来看，重庆市合川区房地产开发投资额从2007年的11.13亿元增长到2013年的81亿元，年均复合增长率达39.21%，保持了持续增长的态势，仍具有较好的发展前景。图3-42007-2013年重庆市合川区房地产投资及同比增长情况（数据来源：重庆市合川区统计局）122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告综上分析，重庆市及合川区土地开发及房地产市场将具有较好的发展态势。五、本项目房价预测（一）本项目SWOT分析1、SWOT分析决策图图3-5SWOT分析决策图通过对本项目的SWOT分析，目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势，最终达到消除威胁的目的。2、项目优势（strengths）分析（1）旅游资源丰富合川区旅游资源十分丰富，涵盖了人文资源景系的几乎所有景型，有古战场遗址、古陵墓、古寺庙、名人祠庙、古代建筑工程、古石刻等古代人文旅游资源，是重庆市旅游资源的重要组成部分。现有国家级、直辖市级、县市级文物保护单位33处，风景名胜区6处，国家级历史文化名镇一处，其中最为著名的人文景观钓鱼城，是全国重点文物保护单位；其次，文化名镇涞滩古镇，名列“中国十大古镇”，有着“中国最美的村镇”122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告之称。还有全国最大的禅宗石刻摩崖造像——二佛寺石刻等分。（2）地理位置优越，交通便利合川区水陆交通便捷，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。渝合高速、襄渝铁路和国道212线穿境而过，随着遂渝快速铁路、武合高速公路的建成通车，以武合路、合隆路、铜合路等为主线的"一纵四横八条干线"的道路交通网络初步形成。便利的交通为合川旅游业发展提供了极为有利的条件，旅游业的发展能有力的带动酒店行业的发展。3、项目劣势（weakness）分析旅游资源的开发需要满足不同游客层面的三种类型需要，即基本层面（陈列观光型）、提高层面（表演欣赏型）、发展层面（主题参与型）。合川当前的旅游开发中三个层面虽然齐全，但以景观的陈列观光型为主，主要停留在基本层面上，不利于游客停留时间的延长，以及旅游资源的充分利用。4、项目机会（opportunities）分析（1）经济发展的良好态势 重庆提出构建“一圈两翼”122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告新格局，在快速提升重庆综合实力和竞争力方面发挥了重要作用，同时重庆两江新区的成立，也为旅游业的发展带来了机遇。在外部经济良好的发展态势下，合川自身也针对当地经济发展薄弱的现状，不断加大技改投入。为使优势企业成为合川经济的支撑点，合川市整体推动，部门极力配合、协调，共同采取措施为优势企业的发展营造良好的环境。重庆市外经贸委与合川签订合作备忘录，以开放型经济助推合川区域经济社会跨越式发展，探索一条区域性中心城市发展开放型经济的新路子，合川逐步强大的经济实力和不断扩大的对外联系，推进了基础设施的全面提升，为旅游产业发展提供了有利条件，同时也让酒店行业蓬勃发展。 （2）旅游者需求日益增加，21世纪以来，国民经济向小康社会发展，居民的人均收入水平不断提高，人们的消费方式也正发生着变化。旅游消费结构不断升级，从而带来了国内旅游消费市场的变化，旅游正日益成为人们的一种生活方式。5、项目威胁（threats）分析重庆星级酒店的增多，同质化竞争越来越强烈。各大外来和本土酒店品牌也开始寻找新的酒店市场契机，为此建议开发及经营商遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸取对手的优点，避免自己的弱点；同时突出自我特色，争取主动竞争。（二）酒店房价预测本项目酒店房价采用市场比较法进行测算，具体测算过程如下：在对当地酒店的入住率、房价结构、市场定位、地理位置、品牌连锁、基础设施、便利设施、品牌声誉和酒店质量进行评估以及对酒店管理方进行评价的基础上，我们确认了1家酒店将成为待建物业的主要竞争对手，即重庆合川华地王朝华美达广场酒店。另有2122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告家酒店可以作为次要竞争酒店，分别为重庆长寿碧桂园凤凰酒店、重庆恒大酒店，这2家酒店形成了重庆市乡村度假酒店市场，吸引着会议及团体需求和周末休闲需求。1、重庆合川华地王朝华美达广场酒店重庆合川华地王朝华美达广场酒店于2011年12月开业，是合川区第一家、目前唯一一家国际品牌高档酒店。酒店位置靠近市政府，配置客房268间，餐饮设施4个，会议室12间。其中776平方米的宴会厅是合川区面积最大的。酒店还配有一个水疗中心，配置了6间治疗室。2、重庆长寿碧桂园凤凰酒店重庆长寿碧桂园凤凰酒店于2010年开业，位于长寿区，是碧桂园集团在西南地区开发的第一家五星级酒店。占地面积达560,000平方米，该酒店是西南地区面积最大、设施最为齐全的酒店。酒店配置客房333间，套房30间，总统套房面积483平方米；会议空间面积2,621平方米，最大宴会厅面积1,200平方米；餐饮设施包括一个地中海餐厅和一个配有23间包厢的中餐厅。3、重庆恒大酒店重庆恒大酒店于2010年开业，位于重庆江津区国家级高新区内。归恒大集团所有，酒店配置293间客房，20间套房和1间总统套房。总统套房面积2,600平方米，还有一个200,000平方米的皇家园林。餐饮设施包括1个全日制餐厅、3个中餐厅和1个川菜餐厅。水疗中心配有24间治疗室，其他娱乐设施还包括舞蹈俱乐部和KTV。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告目前，重庆合川华地王朝华美达广场酒店平均房价约为490元/天.间；重庆长寿碧桂园凤凰酒店平均房价约为400元/天.间；重庆恒大酒店平均房价约为510元/天.间。（1）本项目与参考项目综合对比评估表3-1一次评估表评估项目设定分值重庆合川华地王朝华美达广场酒店重庆长寿碧桂园凤凰酒店重庆恒大酒店本项目五星级酒店区位地段108.577.57.5周边环境108.588.58周边配套108.588.58交通条件108888价格108.598.58市场定位109888.5规划设计107.5888品牌形象2017141715项目规模10777.57.5合计得分10082.57781.578.5（2）评估与价格修正修正公式参考项目修正均价＝本项目评估得分/参考项目评估得分×参考项目均价本项目五星级酒店修正过程：重庆合川华地王朝华美达广场酒店：78.5÷82.5×490＝466元/天.间；重庆长寿碧桂园凤凰酒店：78.5÷77×400＝408元/天.间;重庆恒大酒店:78.5÷81.5×510＝491元/天.间。修正结果：由于重庆合川华地王朝华美达广场酒店地处合川122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告区，具有较高的参考价值，取50%；重庆长寿碧桂园凤凰酒店取30%；重庆恒大酒店取20%。故修正结果如下：本项目五星级酒店：（466*0.5+408*0.3+491*0.2）＝453元/天.间。综上所述，本项目五星级酒店平均房价定为450元/天.间.122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第四章项目建设规模及建设内容一、建设规模项目建成后，可提供五星级酒店客房414间（套），可供出售产权式酒店19260m2，可供出售写字楼19188.89m2，可供出售临街商铺6000m2。二、建设内容本项目用地23379.33m2（约合35.07亩），该项目总建筑面积104316.49m2，地上建筑面积74730.27m2，其中1号楼（酒店）面积35779.28m2，2号楼（写字楼）面积19188.89m2，裙楼面积19762.10m2；地下车库及设备用房面积29586.22m2。设置机动车停车位711个，其中地下602个，地面停车109个。主要建设内容包括土建、安装、酒店室内精装修以及室外道路、硬质铺装、绿化，水电气等设施的建设。表4-1酒店主要建设内容一览表序号项目单位数值备注一建设目标与规模1建设用地面积㎡23379.332总建筑面积㎡104316.49按功能性质划分1）公建建筑面积㎡74730.27其中1号楼建筑面积㎡35779.28414间2号楼建筑面积㎡19188.89裙楼建筑面积㎡19762.102）车库及设备用房㎡29586.22按地上地下划分122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告1）地上建筑面积㎡74730.272）地下建筑面积㎡29586.223建筑占地面积㎡6440.324绿化面积㎡9649.435道路、及硬质铺装㎡7289.586容积率3.1967建筑密度%27.55%8绿地率%41.27%9停车位个7119.1地上个1099.2地下个602122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第五章项目选址与建设条件一、项目选址本项目建设基地位于重庆市合川区白鹿山片区小安溪河与涪江交汇处，为拥有一线江景资源的生态坡地地形。项目用地北临涪江，西临小安溪，西面南面为规划城市道路。图5-1项目区位图122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告图5-2地块周边情况二、建设条件（一）气候条件该地属亚热带气候区，温暖湿润，雨量丰沛，具有春早夏长，秋雨绵绵，冬季多雾等特点，区内年平均气温12.8℃，最高气温43℃，最低气温-2℃，四季月平均温差较大，一月平均温度7.4℃，七月平均温度28.5℃，日温差较小，最大差10℃，最小差5℃。该地多年平均降水量1130.7mm，七成集中在5-9月。（二）水文地质条件该地河流属渠江水系，支流发育密布，一般发源于低山区，受地形控制，大多源近流短，流量<10L/s，多属树枝状水系，局部属羽毛状水系，各支流从西往东流，最后汇入渠江。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告该地地下水主要受制于地层岩性，地质构造，地形地貌等。地下水的补给又与大气降水、地表径流密切相关。按含水岩组可分为红层裂隙水，松散堆积层孔隙水，碎屑岩孔隙裂隙水以及碳酸盐岩类裂隙溶洞水四大类，现分别叙述如下：1、红层裂隙水：赋存于一套以红色泥岩为主，夹厚度不稳定的砂岩透镜体（上、下沙溪庙组、新田沟组、自流井组）的内陆湖盆相碎屑沉积岩中。由于泥岩不透水，其含水层仅限于砂岩及灰岩夹层、岩石节理、裂隙中，含水性差，富水程度较低。2、散堆积层孔隙水：赋存于沿线河漫滩，阶地的砂卵石层，年土层以及山间谷地的残坡积层，崩坡积层等松散堆积层中，其含水性受附近基岩控制，富水程度取决于堆积物的性质，结构及厚度大小，位置的高低等因素，一般砂卵石层含水最好。3、碎屑岩孔隙裂隙水：主要赋存于须家河组（T3Xj）地层和夹粉砂岩厚度较大地层中，岩性为厚层粉砂岩夹相对隔水的页岩或煤层。含水性较好、水量大，地表泉露头多。4、碳酸盐岩类裂隙溶洞水：该区岩溶发育一般。以嘉陵江组为主，岩溶水赋存于碳酸盐岩地层中，多以泉、暗河的形式出露地表，出露点少但水量较大。（三）工程地质条件1、地貌区内紧靠渠江沿岸，属河流堆积河谷地貌，其余地带属构造剥蚀丘陵地貌。总体上地形地势呈一沟两岭，M状，高程170.2~344.0m，高差173.8m122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告，地形坡角一般10~35度，局部达60~75度（呈陡崖状）；其中渠江岸附近地势较低，丘坡顶部地势较高。丘坡顶部地形坡度较缓，地形坡角一般3~9度。沟河纵坡一般3~8%，局部为12~20%，沟河切割深度一般10~20m，局部达30~50m。该区地形地貌条件中等复杂。2、地质构造及地震该区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼，区内地层呈单斜产出，倾向260~275°，倾角22~10°。出露地层主要为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土、人工填土，嘉陵江漫滩及新桥河——清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。区内未见断裂发育，裂隙较发育，基岩主要发育三组构造裂隙：I组倾向45°~60°，倾角60°~75°，间距0.5°~2.5m，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；II组倾向180°~190°，倾角65°~80°，间距0.5~3.0m，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；III组裂隙，倾向90°~100°，倾角45°~65°，间距0.5~2.0m，裂隙面较平整，微张，结合度一般，延伸数米至数十米。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）和《建筑抗震设计规划范》（GB50011-2010）附录A-1-1的规定，该区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。该区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。（五）交通条件合川区122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告水陆交通便捷，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。渝合高速、襄渝铁路和国道212线穿境而过，随着遂渝快速铁路、武合高速公路的建成通车，以武合路、合隆路、铜合路等为主线的"一纵四横八条干线"的道路交通网络初步形成。嘉陵江渠化工程正在实施，即将打通出海口岸。兰渝铁路和遂渝、襄渝铁路复线工程也相继动工。每万人拥有公共交通汽车11.1辆，有客货码头45个，主城区建有涪江一桥、合州大桥（涪江二桥）、合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江大桥4座大桥。2012年12月31日，遂渝铁路复线通车，至此，重庆经合川到成都实现双线运行，开行动车组增加到21对，经停合川站的动车组增加到11对，这是中国首条在现有动车线路上增建复线，有利于拉动成渝两个特大城市的经济发展，实现成渝经济一体化。（六）市政配套设施条件项目所在地区水、电、通讯等公用设施齐备，接入方便，能满足项目建设与运营之需。（七）施工条件项目地块可进行各种施工准备，以当前的施工技术，场地完全能符合进行各项施工的要求。施工所需水电均可就近接入，项目所需的钢材、木材、水泥、砂石等建筑材料均可在合川区内购得，能满足项目施工的需要。目前尚未发现场地的地质、地形、地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响。本项目的施工条件较好。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告综上所述，项目拟建场地自然条件较好，无不良地质现象，交通便捷，施工条件优越，公用设施完全能够满足本项目建设的需要。项目各项建设条件完全能够满足建设要求。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第六章工程方案一、设计依据（一）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（二）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；（三）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（四）《汽车库设计规范》（JGJ100-98）；（五）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；（六）国家及重庆市其它相关规范与管理规定。二、设计原则（一）标志性：项目地处合川滨江路景观的重要节点，城市视线极佳，项目应具有城市标志性景观建筑的使命。（二）空间开放，结合滨江路景观整体打造：项目拥有得天独厚的地理位置和景观资源，也是合川滨江路景观带上的一个重要节点，规划设计上既要考虑五星级酒店区域的私密性，也要兼顾滨江公园市民的参与性，还要照顾从城市其它角度的视觉效果。（三）安全经济：122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告充分考虑合川地势低洼，易发洪水的特点，结合景观，提高建筑基底标高，控制土石方开挖，增强项目的防洪能力。（四）景观优先：将建筑作为滨江路景观的一个重要元素，同事身处建筑内部的人也应获得最大、最佳的景观视觉效果。（五）低碳生态：延伸项目景观建筑，标志性建筑的内涵，打造绿色生态的标志性节能建筑。（六）特色营造：将项目用地和外侧的滨江滩涂统一考虑，整体打造滨江湿地公园，以新加坡风情为主题，打造具有新加坡地域特色的建筑、景观及小品。（七）交通便捷流畅：合理布置用地内道路，及车库出入口，满足不同的交通联系，满足机动车和非机动车停车要求，充分利用场地高差及周边城市路网关系，设置地下车库。（八）功能合理：大功能上，合理安排酒店主楼、酒店副楼以及后勤服务流线，确保各功能流线的独立不交叉。各功能内部按照五星级酒店标准及景观建筑的特点，充分考虑室外景观，实现天、地、人合一。三、总平面设计（一）基地概述项目122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告总用地23379.33㎡，地块较方正，四周为规划的城市道路，场地东南高西北低，内部为典型的滨江坡地地貌，沿东南进深165米，东北面宽达202米。场地地内大部分区域标高在213左右，与滨江路基本在同一标高上。场地西北滨江路外侧为半岛状的滩涂湿地。（二）总体布局规划定位通过本项目的建设，打造成合川滨江路标志性建筑、景观建筑、生态建筑。集五星级酒店，新加坡风情生态湿地公园为一体的高品质楼盘。立足于合川城市功能，提升城市形象，促进该合川建设推动城市发展。从打造标志性景观建筑出发。以显山露水，尊重城市和涪江视线，强化地块特征为设计手法。结合项目周边的水景和滨江公园，整体设计，整体打造。规划以强调用地与河流交汇处的轴线关系为目标，从东南向西北这条轴线上规划酒店后区→酒店大堂→酒店前区→贝壳广场→生态湿地公园→122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告海盗船，以强调地块特征，形成轴线。在轴线大堂两层布置塔楼，形成视线通廊。将酒店主楼沿涪江一侧布置，以保证其拥有最佳的景观视线，将体型相对较小的酒店副楼布置于小安溪一侧，保证一大一小两个塔楼在空间上的平衡。其中酒店前区为半围合开敞空间，面积约5000平方米，沿轴线最大进深达50米。酒店大堂为沿轴线通透的封闭空间，联系酒店前区和酒店后区。酒店后区通过沿主轴线的无边际游泳池为中心，营造出一种生态、休闲、闹中取静的一种度假氛围。面积约5000平方米，最大进深达60米。贝壳广场为开放的市民广场，为滨江路景观的一个重要组成部分，面积达2000平方米，满足市民的聚集和观演能力，也是预留作为小安溪人行桥的桥头广场。沿贝壳广场向江面延伸为生态湿地公园，面积约17000平方米，生态湿地公园紧临江面为海盗船。（三）交通组织在本项目的设计中，运用“人车分流”的设计原则，在东南面城市次要道路中部设置车行出入口，形成单向循环的两个车行环道，结合车库，合理组织酒店客流车辆，后勤服务车辆以及紧急时刻消防车辆的通行，力求达到畅通不干扰。人行流线主要沿主轴线展开。本项目共设置停车位711个，其中均为地下停车位602个，地上停车位109个，能够满足停车要求。（四）竖向设计竖向设计则尽量利用现状地形，并从以下几点进行竖向设计：1、满足规划地块雨水排放的最低要求；2、满足机动车辆出入时所需的最小坡度要求；3、充分考虑规划地块与四周道路和用地的衔接要求；4、避免大填大挖，以求达到土方就地平衡。（五）景观环境设计该项目用地景观设计中将利用现有良好条件，依据地形高差，合理组织水体及绿化，广场设计。项目的景观西北向东南这条轴线展开，海盗船→生态湿地公园→海贝广场→酒店前区→酒店大堂→酒店后区，整个风格定位为东南亚海洋度假风格。除酒店后区和大堂外其余景观空间均为开放景观空间。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告景观充分利用基地两侧的自然景观，采用对外借景，对内造景的手法，打造原汁原味的新加坡风情园。努力营造具有新加坡海洋风格特点的景观效果将具有浓郁的新加坡风情雕塑小品等多种元素组合使用，并赋予各空间以观赏性、可达性和实用性。（六）总图技术经济指标表6-1项目总图技术指标一览表序号项目单位数值备注1建设用地面积㎡23379.332总建筑面积㎡104316.49按功能性质划分1）公建建筑面积㎡74730.27其中1号楼建筑面积㎡35779.28414间2号楼建筑面积㎡19188.89裙楼建筑面积㎡19762.102）车库及设备用房㎡29586.22按地上地下划分1）地上建筑面积㎡74730.272）地下建筑面积㎡29586.223建筑占地面积㎡6440.324绿化面积㎡9649.435道路、及硬质铺装㎡7289.586容积率3.1967建筑密度%27.55%8绿地率%41.27%9停车位个7119.1地上个1099.2地下个602四、建筑设计（一）平面设计一至四层裙房为公共休闲娱乐部分，五层为设备转换层，1号楼六层以上为酒店客房部分，2号楼六至二十层为商务写字楼，地下室为酒店配套用房，设备用房及停车库。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告裙楼首层布置了十多米高的大堂及总服务台，接待往来的客人，同时设有咖啡厅、商务中心、精品店等服务设施，两翼是商务中心及西餐厅。二层：主要是中餐部分，设包房及相应的厨房设施；三层：主要是中餐部分，设大宴会厅，包房及相应的厨房设施；四层：前面布置了多功能厅、会议厅、接待及办公；五层：洗浴中心，两翼分别是男、女更衣间；1号楼六层至二十四层，主要为标准客房、套房及行政套房；1号楼二十五层，主要布置一套总统套房；2号楼六至二十层为商务写字楼。（二）立面设计在建筑风情上以现代海洋风情为主题，整个建筑风格洁净，充满活力。项目旨在打造为城市标志性景观建筑，设计结合场地周边得天独厚的水景资源和度假休闲这一主题，设计以贝壳为设计立意，通过各层阳台的变化，通过柔美且富于变化的线条，营造出海贝的特殊肌理，同时也保证了建筑的通风，遮阳和采光的需求。裙楼部分采用东南亚休闲度假风格。通过加强建筑的细部造型设计，通过对檐口、窗框线条、基座、装饰构件等部位的艺术设计，形成比例和谐、端庄大气的建筑造型，达到美观的艺术效果。主体色彩采用白色铝板和灰色镀膜玻璃为基调，底部采用白色铝板和大面积玻璃幕墙做为建筑基座，达到形式色彩的结合统一。（三）剖面设计122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告裙楼一层层高6米，二层层高5米，三、四层层高6米，五层层高5米；1号塔楼共二十层，层高均为3.6米；2号塔楼共十五层，层高均为3.6米；地下停车库为2层，负一层层高为5.4米，负二层层高为3.9米。（四）酒店装修工程本项目五星级酒店按照项目打造档次以及酒店相关标准进行精装修。表6-2五星级酒店客房一览表房型净面积（㎡）数量（间/套）标准房45300套房4595行政套房7018总统套房2251总计414五、结构设计（一）设计依据1、《建筑抗震设防分类标准》GB50223-20082、《建筑结构荷载规范》GB50009-20123、《建筑抗震设计规范》GB50011-20104、《混凝土结构设计规范》GB50010-20105、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010J186-20106、《砌体结构设计规范》GB50003-20117、《建筑地基基础设计规范》；GB50007-2011122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告8、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；（二）设计要求建筑抗震设防类别：本项目建筑为标准设防类（丙类），抗震设防烈度为6度。建筑结构的安全等级：二级。结构设计使用年限为50年。地面粗糙度类别：A类。（三）设计荷载及荷载取值1、楼、地面主要使用荷载酒店客房2.0KN/m2停车库4.0KN/m2消防楼梯3.5KN/m2卫生间2.0KN/m2餐厅2.5KN/m2阳台2.5KN/m2屋面0.5KN/m2(不上人)、2.0KN/m2(上人屋面)设备用房、空调机房（冷冻机房、锅炉房、水泵房、变配电）按实际取值。2、风荷载。基本风压值WO=0.40kN/m2。3、地震作用：抗震设防烈度6度。（四）结构体系122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告1、多层裙楼部分采用现浇钢筋砼框架结构；对于超长结构采取设置加强带或后浇带，尽可能取消伸缩缝或减少伸缩缝数量；若需设置伸缩缝时，伸缩缝要结合抗震缝考虑。2、高层酒店采用现浇钢筋砼框架-剪力墙结构,垂直荷载主要通过楼板、梁传递到剪力墙；水平荷载（地震作用、风荷载）由剪力墙承担，为了提高剪力墙的承载力和稳定性，在剪力墙端部均设边缘构件，使之有足够的延性。（五）基础设计根据地质情况，拟采用柱下独立基础或桩基础。（六）主要材料1、裙房结构:混凝土强度等级C30，钢筋HPB300、HRB335、HRB400级。地下车库混凝土强度抗渗等级S6。2、高层结构:剪力墙混凝土强度等级C50~30；梁、板混凝土强度等级C30；钢筋HPB300、HRB335、HRB400级。3、填充墙：±0.00m以下采用MU10烧结实心砖，M5水泥砂浆；±0.00m以上采用MU5烧结空心砖，M5混合砂浆。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告六、给排水设计（一）设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；4、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）；5、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）；6、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；7、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）；8、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；9、《室外排水设计规范》GB50014-2006（2011年版）；10、业主提供的设计任务书及相关资料；11、现行有关国家规范及地方规程。（二）设计范围1、本次设计范围为用地范围内的室内及室外给排水设计和消防设计。（三）给水水源本工程属于重庆市合川区自来水主管部门供水。（四）给水设计1、用水量：最高日用水量：829m3/d；最大小时用水量170m3/h。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告表6-3用水量一览表序号用水部位用水标准（L/人·d或L/m2.d）使用数量（人或m2)用水时间（h）时变化系数（K）用水量最高日(m3/d)最大时(m3/h)12号楼300784242.0235.219.62宾馆客人400852242.0340.828.43宾馆员工100500242.050.04.24地下车库冲洗229586.2211.059.259.25绿化、浇洒道路29023.0311.036.136.16小计721.3147.47未预见水量小计×15%108.222.17合计8291702、给水系统：（1）根据市政供水压力情况采取分区供水，其中四层（包括四层）以下者由市政管网直接供水，四层及以上者采取加压供水。（2）在小区内地下室车库内设一个生活给水泵房，生活供水方式采用无负压叠压供水，设一套无负压叠压供水设备，加压给水管沿小区道路敷设形成生活给水加压管网。（五）热水在地下车库负一层设燃气热水机房，内设常压燃气热水机组。表6-4热水用水量一览表序号用水部位用水标准（L/人·d或L/m2.d）使用数量（人或m2)用水时间（h）时变化系数（K）用水量最高日(m3/d)最大时(m3/h)12号楼100784242.078.46.52宾馆客人160852242.0136.311.43宾馆员工50500242.025.02.14小计239.720.0122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告5未预见水量小计×15%36.03.06合计27623采用集中供热的热水供应方式。（六）排水设计本项目采用生活污水与雨水分流制排水系统。（1）生活污水①按生活给水量的90%计算，每天排放污水量约562.5m³。②室内排水采用双立管排水系统，设置专用通气立管。③排水附件：采用水封深度等于或大于50mm且效果好的地漏，坐便器采用具有冲洗后延时补水封功能。（2）雨水排水系统：雨水量：按重庆市暴雨公式计算，即：（升/秒.公顷）其中P=3年，地面径流系数取0.65。小区雨水量为452.135L/S。（七）卫生设备：所有卫生设备均采用优质品并配优质五金配件，并为节水型卫生设备。（八）管材：雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300~d400mm，雨水管管径为d300~d500mm，分别排入市政雨污水管网。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告室外排水管采用HDPE双壁波纹管。室内污水排水管采用采用漩流降噪特殊单立管系统，承插粘接。七、电气设计（一）设计依据1、《供配电系统设计规范(GB50052-2009)》；2、《低压配电设计规范(GB50054-2011)》；3、《建筑物防雷设计规范(GB50057-2010)》；4、《民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)》；5、《建筑照明设计标准(GB50034-2004)》；6、《高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)》2005年版；7、《建筑设计防火规范(GB50016-2006)》；8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB5067-97)》；9、《火灾自动报警系统设计规范(GBJ116-98)》。（二）设计范围1、强电设计包括以下内容：（1）变、配电系统；（2）照明系统；（3）建筑物防雷；（4）接地及安全；2、弱电设计包括以下内容：（1）通信综合布线系统；122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（2）有线电视系统；（3）安全防范系统；（4）电梯三方通话系统；（5）停车库管理系统；（6）火灾自动报警系统。（三）变、配电系统1、负荷分级（1）消防用电负荷等级酒店、商业综合体和汽车库的消防设备（包括火灾自动报警系统、消防电梯、防烟排烟风机、防火卷帘、防火门、消防排水泵、应急照明等）用电为一级负荷。（2）非消防用电负荷等级酒店走道照明、值班照明、安防系统用电，电子信息机房设备用电，客梯用电，生活水泵、排污泵用电为一级负荷。（3）酒店客房、餐厅、商业综合体等用电均为二级负荷。（4）车库照明用电采用三级负荷。2、电力负荷估算酒店：80W/m2写字楼：50W/m2商业裙楼：100W/m2地下车库：10W/m2表6-5负荷计算及变压器容量选择表122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告序号建筑功能面积负荷密度安装功率（KW）需要系数有功功率（KW）W/㎡KW/户11号楼（酒店）35779.28802862.340.451288.0522号楼（写字楼）19188.8950959.440.7671.613商业裙楼19762.11001976.210.81580.974地下车库29586.2210295.860.85251.485合计3792.12计入变压器同时系数0.93412.90根据表6-5得：本项目有功功率为3412.90KW。3、电源根据工程的负荷性质及负荷量，拟在车库负一层设置高压配电室，从附近区域引来10kV电源。4、配、变电站房1号专用变电所设置1x800kVA+1x630kVA，主要负责酒店用电。设置于车库负一层。2号专用变电所设置1*1250KVA+2*1000KVA，公共用电，车库、空调动力及其它配套用电，设置于车库负一层。备用电源采用风冷式自启动柴油发电机，设置柴油发电机组两台，2X500kw设置于车库负一层。备用电源与主电源机械闭锁运行。备用电源供一、二级负荷用电。5、380/220V配电系统（1）消防控制室、消防水泵、消防电梯、消防防排烟风机等重要消防设备，由变电所工作及应急母线段双回路放射式供电，在设备用房最末一级配电箱处设置双电源自动切换装置；122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（2）防火卷帘、防火门、消防排水泵等消防设备用电，由变电所工作及备用母线段双回路放射式供电，按防火分区处设置双电源自动切换装置，由本防火分区双电源自动切换箱单回路放射式或链式供电；（3）应急照明由变电所工作及备用母线段双回路树干式供电，按楼层或防火分区设置双电源自动切换配电箱；（4）车库等三级负荷用电自变电所单电源供电，单回路放射式或分区树干式配电。（四）照明系统1、照明种类包括工作场所正常照明、应急照明、光彩照明。2、照明标准值公共场所：门厅100~200lx、走道100lx、楼梯间75lx、卫生间150lx；汽车库75lx、变配电房200lx；消防控制室、安防监控室、通信机房300lx，风机房、泵房等其它设备用房100lx，电梯机房200lx。3、应急照明（1）备用照明：变电所、消防控制室、安防监控室、值班室、弱电机房、消防水泵房、消防风机房、柴油发电机房等场所设置应急备用照明；备用照明应保证正常照明的照度，备用照明持续供电时间≥180min；122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（2）疏散照明：酒店门厅等人员密集场公共活动场所，楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室和避难间，公共建筑疏散走道，居住建筑长度超过20m的内走道设疏散照明；酒店疏散照明持续供电时间≥20min，地下室疏散照明持续供电时间≥30min；在疏散走道地面水平照度不低于0.5lx，在其余各处地面水平照度不低于5.0lx；（五）建筑物防雷1、本工程根据《建筑防雷设计评价技术规范》确定建筑物防雷类别，酒店预计年雷击次数0.13次/a，为第三类防雷建筑物；2、第三类防雷建筑物应采取防直击雷和防雷电波侵入措施，并设置总等电位联结；（六）接地与安全1、建筑物防雷接地与电气设备接地共用建筑基础作接地体。2、低压配电系统采用TN-S接地型式。3、建筑物采取总等电位联结措施，酒店及商业卫生间、变配电室、消防控制室、安防监控室、弱电机房、电梯机房采取局部等电位联结措施。4、消防控制室、弱电机房、安防监控室设专用接地端子箱。（七）电气节能1、采用新型、先进的供配电设备。选用节能型干式变压器,尽量使三相负荷平衡以降低三相不平衡引起的线路损耗及变压器损耗。2、采用高效节能型灯具，荧光灯配电子镇流器。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告3、酒店有天然采光的楼梯间、走道的照明，采用节能自熄开关就地控制；地下车库采用分区交叉控制，集中管理。4、公共区域照明开关不少于2个，灯具按与窗平行方向分组控制。5、景观照明采用金卤灯或节能灯光源，并按不同区域分组分时控制。（八）智能化设计1、电话通信及宽带网系统（1）电信指标估算根据现实需要及未来的发展，电信需求的估算采用下列指标：表6-6电信需求估算表功能组成房间数电信指标电信用户房间4141.0线对/间（套）414线对其他100线对合计514线对预计本工程市话的需求量为414线对。考虑一定的裕量，共计514线对。（2）电信进线及电缆交接箱电信进线：本工程的电信进线经由市政道路上的管网引来，线路为通讯电缆（或光纤），总容量为514对局线。电信进线的具体位置待与当地电信部门协商后决定。在本工程内设一个电子信息机房。（3）网络服务功能122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告本工程采用多模光纤接入宽带网系统，系统布线采用超5类UTP电缆。宽带网系统进线的具体位置待与有关部门协商后确定。（4）线路敷设本工程内所有室外电信及宽带网系统的干线均采用通讯电缆（或光纤），全部入地敷设。在主干道下设十六孔、八孔、四孔电信排管；在次干道下设八孔、四孔电信排管。小区内电信通信及宽带网系统的干线均敷设于电信排管内，电信排管的走向与小区内的道路相同。2、电缆电视系统本工程设电缆电视系统，其信号从城市有线电视网引来，线路为视频电缆（或光纤）。电缆电视的接入点待与当地管理部门协商后决定。电缆电视系统的室外干线敷设在电信排管的预留管孔内。在酒店客房及大厅等地方设置电缆电视系统。3、火灾广播及背景音乐系统在地下车库、设备用房、走廊等处设背景音乐系统，本系统和火灾自动报警系统共用一套设备。发生火灾时强切到紧急状态。4、安全防范系统在大堂、电梯厅、电梯轿箱、车库、大楼周界等处安装摄像头进行电视监控，所有监控信号均引至监控机房，并能在消防控制中心监视。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告所有摄象机的电源，均由主机供给。主机自带UPS电源。摄象点能同时录象，录象选用阵列磁盘硬盘录象机。容量不低于动态录象半个月的存储空间。大楼周围设电子巡更系统，定时巡逻周围情况。（九）安全防范系统本项目安防系统包括视频安防监控系统、出入口控制系统、入侵报警系统、电梯三方通话系统、停车库管理系统等安防子系统，各子系统主机设备均设于安防监控室内。地下库出入口设停车（场）库管理系统，采用射频识别管理系统及临时收费系统为车辆出入停车场凭证、车位检索、保安等进行智能管理。八、通风空调设计（一）设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019）（2003版）；2、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）；4、《建筑设计防火规范》（50016-2006）；5、《公共建筑节能设计标准》（DBJ50-052-2006）；（二）通风系统设计1、地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：表6-7换气次数房间名称排风指标(次/h)送风指标(次/h)备注变配电房55122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告车库43按3米高度计算换气体积公共厨房4032柴油发电机房按柴油发电机需排风量计算按柴油发电机需送风量计算发电机平时不运行时按6次/h送排风计算储油间6自然电梯机房15自然进风不小于2000m3/h其余设备用房65公共卫生间12自然进风2、柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。3、柴油发电机尾气通过井道高空排放。（三）空调系统设计1、室内设计参数表6-8空调室内设计参数表房间名称夏季冬季新风标准m3/h.人噪声标准dB(A)温度0C相对湿度%温度0C相对湿度%办公室26-28<6518-20-3040客房，会议室24-2750-6518-22-4035娱乐房间26-2840-6016-18-3035餐厅24-2740-6518-22-25502、空调方式（1）根据建设方要求，酒店集中空调选用水源热泵。酒店主楼面积35779.28平方米，选用3台制冷量2826KW水源热泵机组；酒店副楼面积19188.89平方米，选用1台2365KW水源热泵机组。（2）酒店内大空间区域采用全气空调系统，集中变风量控制，过渡季节全新风运行；酒店客房采用新风加风机盘管方式。（3）空调水系统为双管制变流量系统。（4）冷却水源部分由建设方聘请专业厂家对附近涪江做勘测评估及详细设计，本设计只对该系统做原理图。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告九、燃气设计（一）设计依据：《城镇燃气设计规范》GB50028-2006及其相关专业有关规范。（二）气源新建供本小区的中压天然气管道从城市中压天然气管道接口。（三）管网布置1、天然气供气系统采用中压一级系统。新建中压管道设计压力为0.4MP，中压天然气通过调压箱降为低压后进入室内。进入小区的中压天然气管道枝状布置，主要管径为D206。2、室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压柜调至低压后，分别经庭院天然气管道送至各个用气点使用，各个用气点均设置流量计单独计量。3、室外天然气管道采用PE或无缝钢管，直接埋地敷设。无缝管采用沥青玻璃布防腐。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第七章环境保护一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。对本工程产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据（一）《中华人民共和国环境保护法》；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；（六）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；（七）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；（八）《重庆市建设项目环境保护管理办法》。三、施工期环境影响及防治（一）污水施工期所排放的污水主要是施工过程建筑排水以及由于雨天在施工场地形成的地面径流。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告项目建筑废水拟集中后，经设置在施工场地内的沉淀池，进行沉淀处理，并在排水口设置滤布，拦截大的块状物以及泥砂后，再排入市政污水管网。此外，施工单位应避免雨天进行基础工程的施工。（二）废气施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，施工单位必须使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设备，加强设备、车辆的维护保养，使机械、车辆处于良好的工作状态，严禁使用报废车辆和淘汰设备，以确保施工场地所在区域的环境空气达到GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准的要求。另外，施工过程加热沥青，使用油漆和稀释剂产生的挥发物中含有沥青烟和苯等有害物质，会对周围的环境空气造成污染。因此，在施工过程中尽量采用新工艺，加强管理，减少污染物排放，保证在防水、装饰工程中产生的无组织排放源的污染物符合GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》二级排放标准限值要求。（三）扬尘工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要注意及时清扫运输车辆散落的尘土，施工区内易产生扬尘的地方要经常洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖。（四）固体废弃物122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告施工产生的废弃土方、建筑垃圾等如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集由回收公司处理，施工建筑弃渣及弃土运至指定地点堆放，运输过程要防止废弃物洒落造成二次污染。（五）噪声各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。类比调查表明，场界噪声强度土石方阶段为80-110dB（A），基础阶段为90-110dB（A），结构阶段为70-110dB（A），装修阶段为70-110dB（A）。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备、合理安排施工时间，对高噪音施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12：30-14：30）和夜间（22：00-次日7：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工时，必须取得有关部门的批准、方可施工。由以上可以看出，项目的建设期间不可避免地会对环境造成污染，特别是施工期的噪声、扬尘污染，但施工期所产生的影响是暂时性的，它们将随着施工期的结束而消失。在施工中做好环境保护和水土保持工作，施工期对环境的影响可大大减小，生态环境可逐步恢复。四、运营期环境影响及防治项目建成投入使用后产生的污染源主要为生活污水、生活垃圾、厨房油烟废气声等，根据重庆市和国家有关规定，必须进行有效的控制和处理。治理措施如下：122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（一）污水处理场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生活污水及厨房污水，厨房废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，厨房污水设隔油沉砂池。（二）生活垃圾建筑各层设置垃圾堆放处，在用地东侧设垃圾站，由物管人员定时收集送入垃圾站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。（三）噪声控制1、将产生噪声或振动的设备，如水泵房、柴油发电机房等放在地下室或半地下室，从而减少噪声、烟气对建筑物的危害和周围环境的影响。2、备用紧急柴油发电机组噪声控制：在发电机房进出口均设消音器，基础作减振垫，发电机排出的烟经消烟池后再经烟道排放。3、水泵基础作减振垫，四周墙壁及顶棚均作隔声吸声处理。噪声在50分贝内，符合重庆市环境噪声管理规定。（四）厨房油烟集中设置烟道，统一收集每户厨房的油烟，采用专用排烟道高空排放，避免油烟对住户的干扰。（五）建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第八章节能设计一、设计依据（一）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）；（二）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（三）《重庆市公共建筑节能设计标准》（DBJ50/502-2006）。二、总图布置（一）利用环境条件，有效地组织项目区自然通风，形成良好的项目区微气候。（二）尽量创造良好朝向。（三）减少硬化地面，增加绿地和水域，改善项目区内夏季室外热环境。（四）建筑物周围种植绿化、屋顶绿化，提高绿地率和绿化率，在一定程度上引导风方向，同时可降低地面反射到外墙和窗户的热量。三、建筑节能（一）采用简单规整的体型，控制合理的体型系数。（二）组织良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。（三）选择合适的窗墙比、外窗的传热系数及气密性等级。（四）外墙、屋顶尽量采用浅色色调，以减少外表面对太阳辐射的吸收。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（五）围护结构采取保温隔热措施，通过综合判断使其热工性能符合节能标准要求。（六）合理设置外遮阳措施，以遮挡太阳辐射。（七）建筑外墙和屋面的热桥部位均进行保温处理，内表面不产生结露现象。（八）酒店设计通风季节的自然通风气流路线，采用可开启的外窗作为自然通风的进风口和排风口，每个客房的进排风口面积符合要求。自然通风的进排风口在采暖和空调季节能关闭。四、给排水节能（一）生活给水充分利用市政水压供应，能直供的楼层全部采用市政直供方式，不能直供的楼层采用叠压供水设备，将自来水管网剩余压力用足，有效降低运行费用。（二）给水系统采用竖向分区方式，分区水压控制在0.45MPa范围内，并保证最不利点处用水器具的流出水头。入户水压大于0.35MPa时，设支管减压阀调节水压，阀后压力调控在0.15MPa~0.20MPa。不仅可节约用水而且增加使用舒适感。（三）选用的中区生活叠压供水设备和高区生活叠压供水设备均在水泵高效区内运行。（四）122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告各类用户分户设置水表进行计量收费，住宅每户在水表间设一个户用水表；车库等公共用水部位生活用水单独设置水表计量；绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并单独设置用水计量装置。做到用水有量。（五）选用节水型卫生洁具及配水件，住宅卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。公共卫生间采用感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀和蹲式大便器采用脚踏延时自闭式冲洗阀。感应式水嘴在0.1MPa水压和DN15条件时最大流量小于等于0.15升/s,离开使用状态后应在2s内自动止水；水压在0.3MPa时，小便器延时自闭阀一次给水量2.0~4.0升，大便器延时自闭阀一次给水量6.0~8.0升，冲洗时间3~4s。所有卫生器具符合CJ164-2002《节水型生活用水器具标准》。（六）消防水池和屋顶消防水箱设自洁式消毒器，并定期对池水进行循环和除藻消毒，防止水质变坏。避免整池换水造成的浪费。（七）水池（箱）设水位监视和溢流报警装置，信息传至监控中心。防止进水管阀门故障时，水池（箱）长时间溢流排水。五、电气节能（一）采用新型、先进的供配电设备。选用节能型干式变压器,尽量使三相负荷平衡以降低三相不平衡引起的线路损耗及变压器损耗。（二）采用高效节能型灯具，荧光灯配电子镇流器。（三）建筑有天然采光的楼梯间、走道的照明，采用节能自熄开关就地控制；地下车库采用分区交叉控制，集中管理。（四）122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告生活水泵、电梯等实行变频控制，电梯采用智能控制技术。消防风机等实行双速控制，实现节能控制要求。（五）景观照明采用金卤灯或节能灯光源，并按不同区域分组分时控制。六、暖通节能措施（一）本设计中所有通风排烟设备均选用高效节能型设备。（二）所选用的中央空调均采用符合国家现行标准规定的节能型产品，各设备的能效比及性能系数均符合国家、地方现行标准中的规定值。（三）按照建筑节能设计要求，确定各功能房间冬、夏季室内热环境设计选用指标，冬季为16~20度，夏季为25~28度。（四）采暖和空调时，应处理好室内气流组织，建议先使室外新鲜空气首先进入居室，然后经厨房、卫生间排出。换气次数不大于1次/时。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第九章消防设计一、设计依据（一）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（二）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；（三）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（四）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；（五）《重庆市大型商业建筑设计防火规范》DBJ50-054-2011；（六）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）；（七）《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005年版)。二、总图消防本工程高层为一类公共建筑，耐火等级为一级。地下室耐火等级为一级。（一）防火间距：防火间距符合规范要求。（二）消防车道：项目区内部道路作为消防通道，在建筑四周形成环形消防车道。（三）消防扑救场地：每幢高层建筑有超过1/4以上周边长度且不少于一个长边长度布置为消防登高面，扑救场地进深不小于18米，坡度不大于5%。（四）消防车道坡度及转弯半径满足规范要求。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（五）消防扑救场地及消防车道均能承受不小于60吨消防车压力。三、建筑消防（一）防火分区及防烟分区1、防火分区：高层塔楼标准层为一个防火分区，每个防火分区的面积均不超过2000㎡，满足规范要求。裙楼部分满足每个防火分区最大建筑面积为2000㎡地下室停车部分防火分区面积不大于4000㎡，地下室设备用房每个防火分区面积不大于1000㎡。2、分区措施（1）防火分区采用大于3小时耐火极限的墙体或特级防火卷帘分隔。（2）地下车库与设备用房门均使用采用甲级防火门。（3）各种并道的检查门采用丙级防火门。（4）酒店的电缆井、管道并每隔一层用耐火极限为1.5小时的不燃烧体作防火分隔，裙房每隔2层设置。（二）交通疏散设计1、安全出口本工程地面以上每个防火分区的安全出口均不小于两个。地下每个防火分区按规范要求设两个直接对外的安全出口，或一个直接对外的安全出口及不少于一个开到相邻防火分区的甲级防火门。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告2、疏散楼梯1号楼塔楼设两部楼梯作为疏散楼梯。1号楼塔楼均设有两部剪刀梯作为疏散楼梯。合用前室面积﹥10.0平方米，开向前室及防烟楼梯间的门均为乙级防火门。楼梯均按规范要求设置加压送风系统。每栋塔楼的疏散梯均出屋面，且通向屋面的门向屋顶方向开启。裙楼部分最远点距疏散出口的距离均小于30米，疏散楼梯总宽度满足规范要求。地下室防火分区均设有直通地面的楼梯间，而且在首层采用耐火极限大于2.0小时的隔墙和乙级防火门与其它部位隔开并设有明显标志。疏散梯净宽均大于1.1米，疏散宽度，疏散楼梯踏步高度、宽度均满足规范要求。3、消防电梯本工程每栋塔楼均为消防电梯，载重量大于1000kg，从首层到顶层运行的时间不超过60秒，合用前室面积大于10.0㎡，首层设有直接对外的出口，电梯井底（旁）设有﹥2.0m3的排水井，消防电梯机房单独设置，与普通电梯机房之间有耐火极限大于2.0小时的墙体分隔，墙上开设甲级防火门。四、给排水消防设计（一）设计依据：1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95，2005年版）；3、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001，2005年版）；4、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）；5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）。6、本工程相关专业提供的设计资料（二）消防水源：供水水源为市政水源。市政给水管网供水标高待落实。消防给水分别从北侧和南侧市政给水干管引入2根给水管道在小区内形成DN150环网。在地下室分别设1座900m3消防水池和消防水泵房，在酒店屋顶消防水箱间设一座18m3屋顶水箱供消防使用。（三）用水量：1、本工程各部位的危险等级、自动喷洒喷水强度和设计流量如下：部位危险等级喷水强度作用面积设计流量车库中危险Ⅱ级8L/minm2160m230.00L/s2、各系统用水量标准及一次灭火用水量如下：用水名称用水量标准火灾延续时间最大小时用水量（m3/h）一次火灾用水量（m3）（l/s）（h）室外消火栓303108324室内消火栓403144432自动喷洒401108144合计900注：（1）消防用水量按自动喷洒系统、消火拴系统同时作用。（2）以车库（Ⅱ类汽车库）为灭火对象计算。（3）自动喷洒含大空间智能灭火系统10L/S.122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（三）消防供水系统：1、本工程包括以下消防系统：室外消火栓系统；室内消火栓系统；自动喷洒系统；建筑灭火器；气体灭火；2、按同一时间发生一次火灾考虑。3、消火栓供水系统：（1）室外消火栓系统：共设4套室外地下式消火栓供城市消防车吸水，向失火楼房加压供水灭火，消火栓间距不大于120m。地下式消火栓距建筑外墙距离不小于5.00m,距路边距离不大于2.00m。室外消火栓采用低压给水系统。室外设DN150消防环状管网，沿小区道路敷设，向各栋建筑提供室外消防给水。（2）室内消火栓系统：室内消火栓系统采用临时高压给水系统，在消防水泵房内设二台消火栓加压泵，整个小区为一个消火栓供水系统，屋顶水箱提供火灾初期消防用水，十分钟后消防用水由地下消防水池提供。地下室、车库、商业和高层住宅等每层设有室内消火栓，保证同层有两股水枪的充实水柱同时到达任一着火点。每个消火栓内设口径SN65消火栓，水龙带长25米，水枪口径f122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告19，消防软管卷盘，并设击碎开关远距离启动消火栓泵。室内消火栓系统按供水高低区分别在建筑物附近的消火栓管道上设3套室外地上式水泵接合器，供消防车向室内消火栓系统补水用。消火栓栓口出水压力大于0.50MPa采用减压稳压型消火栓。栓口静水压力大于1.0MPa，采用分区给水系统。（四）自动喷洒灭火系统：本工程属于中二级危险等级，车库等设有自动喷洒头保护，消防水泵房内设二台自动喷洒加压泵，每个区各自为一个自动喷洒供水系统，灭火系统采用湿式管网。1、平时自动喷洒管网由屋顶水箱保证压力，火警时由加压泵加压供水。2、每个防火分区的每层支管起端设显示开闭的信号阀和水流指示器，通过水流指示器，将火灾发生部位的信号输送到消防控制中心。3、每个报警阀组控制的最不利点喷头处设末端试水装置和排水管,其它防火分区、楼层的最不利点喷头处，设DN25的试水阀和排水管。4、在车库附近的自动喷洒管道上设二套室外地上式水泵接合器供消防车向室内自动喷洒系统补水用。（五）建筑灭火器：本工程各栋各层均按规范配置手提式磷酸氨盐干粉灭火器。（六）气体灭火系统：122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告柴油发电机房和储油间、变配电室等采用S型热气溶胶灭火装置。灭火时间：喷射结束后30s内；喷射时间不大于120s;喷射滞后时间不大于5s。（七）消防排水：1、消防电梯井底用DN150管道以1%坡度坡向集水池，然后用排水泵加压提升至室外检查井。2、每个地下室均设有效容量不小于2立方米的集水池汇集消防和事故排水。每栋高层住宅一层设有效容量不小于2立方米的集水池汇集消防和事故排水。五、电气消防（一）本工程一类高层综合楼消防保护等级为一级，系统按控制中心火灾报警系统形式设计，由各类探测器和各种输入输出控制模块组成。每一报警点或控制点为一独立地址。消防控制室设一层，出口直接对室外。火灾自动报警系统及消防联动控制系统由火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防电话系统、消防广播系统等组成。（二）消防控制室设于地上一层，消防控制室对该地块建筑物的火灾自动报警系统进行监视和控制。变配电所、柴油发电机房、风机房、安防监控室等设备用，地下停车库、前室、疏散走道等公共活动场所，根据规范要求设置感烟、感温探测器，手动报警按钮，消火栓按钮。（三）消防设施电源供给及接地122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末级配电箱自动切换供电。报警系统另配备UPS后备电源，应急疏散照明灯具部分自带蓄电池，且连续供电时间不少于60min钟。消防系统接地与建筑其它接地共用接地体，接地电阻R<1Ω。（四）消防报警系统线路选型及敷设方式信号传输干线采用NH-RVS,电源消防控制室设置消防水池、水箱水位显示和消防水泵供电电源信号显示；在消火栓箱内设置消火栓直接启泵按钮；重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。（五）应急、疏散照明122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投,部分应急照明采用灯具自带蓄电池应急照明形式，其连续供电时间不小于60分钟。应急照明系统干线采用WDZN-YJY-1kV无卤低烟耐火电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽,支线采用无卤低烟阻燃导线穿钢管或经耐火处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房等场所设置应急照明。变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房等的应急照明照度值按不低于正常照明照度值的设置。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明。应急照明回路设置强启线。在消防设施设备设置点设置消防设施设备标志；重要设备用房的门上设置相应灯光指示标志。（六）消防联动控制系统消防控制室设联动控制台，消防水泵、防排烟风机等重要消防设备控制方式为自动控制及手动控制两种，联动控制系统应实现以下联动控制功能：1、消火栓系统控制；2、喷淋灭火系统控制；3、正压送风系统控制；4、防排烟系统控制；5、防火卷帘控制；6、非消防电源切除控制；7、配变电所、柴油发电机房气体灭火控制；8、应急照明强启控制；9、门禁电控锁释放控制；10、车库管理道闸控制。（七）消防直通对讲电话系统消防控制室设总线制消防对讲电话总机及专用消防报警119外线电话。手动报警按钮及消火栓按钮附近设置消防对讲电话插口，变配电房、发电机房、消防水泵房、消防风机房、消防电梯机房设置消防对讲固定电话。（八）消防应急广播系统122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告消防控制室设火灾紧急广播系统，酒店、公共区域、地下车库、消防设备机房设置应急广播扬声器。（九）剩余电流动作报警系统。采用剩余电流动作报警系统的控制器应安装在建筑物的消防控制室内，由消防控制室统一管理。（十）气体灭火系统气体灭火系统作为一个相对独立的系统，单独配置了自动控制所需的火灾探测器，可独立完成整个灭火过程。消防控制室能显示系统的自动、手动工作状态，能在气体灭火系统报警和喷射阶段有相应的声光信号，并关闭相应的防火门、窗，停止相关的通风空调系统，关闭有关部位的防火阀。该系统同时具有手动控制及应急操作功能。在柴油发电机房、电气配电房、消防控制室等处设置气体灭火系统。六、暖通消防设计（一）系统设置1、满足自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室或合用前室采用自然排烟。自然排烟条件：防烟楼梯间：每五层可开启外窗面积不小于2㎡（剪刀楼梯间为4㎡）。防烟楼梯间前室：每层可开启外窗面积不小于2㎡；合用前室：每层可开启外窗面积不小于3㎡。2、本项目中不满足自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室或合用前室采用机械加压送风系统。地上正压送风系统设置于屋顶。地下正压送风系统设置于地下室合用前室内。风量按《高层民用建筑设计防火规范》执行。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告3、地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次／小时计算确定。4、车库排烟系统采用车库出入口或地下室顶板开洞的方式进行自然补风。5、地下室所有排烟、均选用消防高温排烟风机。（二）消防控制说明：1、防烟楼梯间：火灾信号→消防控制中心→相应正压送风机开。2、前室或和用前室：火灾信号→消防控制中心→着火层及其相邻两层正压送风口开→相应正压送风机开。3、车库排烟系统：火灾信号→消防控制中心→强制启动着火防烟分区的排烟风机至排烟工况→280℃→排烟防火阀熔断关闭→排烟风机关闭。4、配电房及柴油发电机排风系统：火灾时控制说明：发生火灾时，关闭通风系统中电磁防火风口和70℃防烟防火阀；火灾后由消防控制室复位电磁防火风口和70℃防烟防火阀，并开启排风机排除气体灭火后的有害气体。（三）防火技术措施：1、风管穿越防火分区、重要的或火灾危险性大的房间的隔墙处设置防火阀。2、122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告风管采用无机不燃玻璃钢风管，消声材料及粘接剂采用不燃材料。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十章劳动安全卫生一、影响劳动安全与卫生的因素项目在施工期及建成后主要有以下影响劳动安全与卫生的因素：（一）施工过程中材料产生的有害物质对健康的影响。（二）施工中加工设备产生噪音对人体的影响。（三）设备和材料在运输过程中产生的滚落、挤压危险。（四）加工作业来自电力设备、加工机械的触电、挤压危险。二、防护和监控措施对施工单位的选择应严格按照国家有关规定，在招标阶段就应将由于素质低下的施工队伍造成的安全隐患杜绝；项目业主在与施工单位签订合同时应就劳动安全的有关条文及安全施工的资金投入明确，不满足国家劳动安人要求的施工单位决不与之签订合同；建设施工单位必须强化安全生产管理制度，拿出切实可行的管理措施，在有安全生产隐患的生产场地应设置保护措施，并设置警示标志；项目业主应定期对建设施工单位加强安全生产检查，对不符合国家和行业的安全生产应责令其限期改正，对拒不改正的施工单位清退出场，并按施工单位违约处理。三、施工安全措施122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告进入施工现场，必须戴安全帽，禁止穿拖鞋。在没有防护设施的高空和陡坡施工，必须系安全带。上下交叉作业及危险的出入口要有防护棚或其它隔离设施。施工现场的洞、坑、沟、升降口、漏斗等危险处，设置防护设施或明显标志，以防行人跌落。施工现场要有交通指示标志，交通频繁的交叉路口应设指挥。坑槽施工，要经常检查边壁土质稳固情况，发现裂缝、疏松或支撑移动，随时采取加固措施。要根据土质、沟深、水位、机械设备重等情况，确定堆放材料和机械设备距坑边距离。为了防止电器设备对人造成危害，施工中所有电器设备均应设置接地保护装置。机械和动力机的机座必须稳固，机械转动的危险部位要设安全防护网、罩。为了防止坠落事故的发生，地沟、水井设置盖板；有危险的吊装口、安装孔等处设安全围栏。排水管道预留并设盖板。遇有恶劣气候（如风力在六级以上）影响施工安全时，禁止进行露天高空、起重作业。减少自然灾害损失。暴风雨前后检查工地临时设施、脚手架、机电设备、临时线路，发现倾斜、变形、下沉、漏雨、漏电等现象，应及时修理加固，有严重危险时，应立即排除。防潮设施。当地地震烈度为6度，按抗震要求设防。四、劳动卫生措施122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告施工人员的生活饮用水取自城市自来水，水质符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006；教育施工人员增强个人卫生和防病治病的意识，并注重饮食卫生。发放工作服、口罩等劳动保护用品，操作施工机械器声大于58dB（A）的施工人员还应发放耳塞，保护听力。根据工作性质、作业条件，按国家有关规定给施工人员配备相应的个人防护用品。夏季施工作业应合理调整作息时间。从事高温工作的场所，应加强通风和防暑降温措施。五、预期效果及评价设计遵照“安全第一、预防为主”，从“治本”的指导思想出发，对存在的不安全因素，采取了有效的防范措施。可以预见，本工程在建设期及运行期能按照劳动安全要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十一章防灾减灾一、总图该地块地质条件稳定，不易发生地质灾害，且地块周边未有存在安全隐患的加油站及气站等。二、建筑建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。三、结构参考邻近地块地质钻探报告，该场地适宜建设。四、地质灾害防范根据地质评估报告显示无重大地质灾害，场地不是禁建区和慎建区，根据总体设计无高切坡、深开挖。五、地震防治本项目所在地基本地震设防烈度为6度。六、电气安全122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告1、本工程建筑均为三类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。2、各单元，总配电电源设置防火漏电断路器，各层配电电源设置防火漏电报警开关，凡插座回路设置，防触电漏电保护器。3、卫生间设局部等电位联接板。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十二章组织机构及工程管理一、组织机构（一）组织机构的设立项目组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的职能部门。组织结构设计的目的是为了协调这些活动，确保项目投资目标的实现。（二）组织机构重庆竣洲置业有限责任公司内设决策机构董事会、执行机构总经理，并在管理层下设有开发部、工程部、办公室、财务部、销售部、招商部和物管部。针对本项目设置项目经理部。二、工程管理（一）工程项目从筹划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、交付使用的整个建设工程中，必须遵循先后工作次序。建设期的各个阶段可以进行合理交叉，但不能任意颠倒次序。应严格执行工程建设有关法规、规定、标准。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（二）业主单位应高度重视合同管理。建设合同是业主和项目实施各主体之间明确权利、责任关系的具有法律效力的协议文件，也是应用市场经济体制、组织项目实施的基本手段。从某种意义上讲，项目的实施过程就是建设工程合同订立和履行的过程。一切合同所赋予的责任、权利履行到位之日，也就是建设工程项目实施完成之时。（三）组织协调是实现项目目标必不可少的方法和手段。在项目实施过程中，业主需要处理和协调众多复杂的业务组织关系，主要内容包括：1、外部环境协调，包括：与政府管理部门之间的协调，资源供应方面的协调，生产要素的协调，项目周边环境方面的协调等。2、与参建单位之间的协调。3、业主单位内部各部门、各层次之间的协调。（四）为了保证项目目标的实现，在项目实施应采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值使项目的实施结果逐步向最终目标逼近。工程项目目标控制就是在项目前期筹划、勘察设计、施工、竣工交付等各个阶段采用规划、组织、协调等手段，从组织、技术、经济、合同等方面采取措施，确保项目总目标的顺利实现。（五）要保证建设项目的投资效益，必须对项目风险进行科学管理，其目的是通过风险分析减少项目的不确定性，以便决策更加科学，以及在项目实施阶段保证目标控制的顺利进行，更好地实现项目质量、进度和投资目标。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（六）在工程建设中应强化环保意识，切实有效地把环境保护和避免损害自然环境、破坏生态平衡、污染空气和水质等现象的发生，作为项目管理的重要任务之一。在项目实施阶段，做到主体工程与环保措施工程同步设计、同步施工、同步投入运行。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十三章项目实施进度及招标方案一、工程建设进度根据类似房地产项目建设的实际经验以及本项目的具体特点，确定本项目建设工期为36个月（2014年1月—2016年12月）。项目建设进度如下：施工前准备及前期工程：2014年1月之前；平基土石方：2014年1月-2014年4月；基础工程：2014年5月-2014年8月；主体工程：2014年9月-2015年12月；道路、绿化以及其他附属工程：2016年1月-2016年3月；安装工程及装修工程：2016年1月-2016年11月；项目竣工验收：2016年12月底前完成。二、招标方案（一）招标范围根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招投标条例》，国家计委第3号令以及重庆市《重庆市工程建设项目招标范围和规模标准规定》（渝办发[2010]12文）的规定，为确保本项目顺利实施，本项目勘察、设计、施工、监理、设备安装及重要设备进行招投标。推荐方案如下：122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（二）投标单位资质要求1、勘察、设计推荐对工程勘察设计工作有丰富经验和相应资质的勘查设计承担本工程的勘察设计工作。2、施工推荐对施工工作有丰富经验和相应资质的施工单位承担本工程的施工工作。3、监理要求具有相应工程监理资质的单位承担本工程的施工监理工作。（三）招标信息发布招标公告及其他需要公告的信息，按照规定在重庆市政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介上公开发布。（四）招投标组织形式由业主自行或委托有资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。招标的具体情况参见招标基本情况表。表13-1招标基本情况表内容招标范围招标组织型式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√其他√122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十四章投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、设备购置费、安装工程、室内精装修、室外工程、工程建设其他费、预备费等工程全部费用以及建设期利息。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）工程量根据方案设计估算；（三）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价；（四）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2014年近期《重庆市工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（五）相关费用按国家及重庆市有关规定计算；（六）业主提供的相关基础资料；（七）类似项目的结算、预算资料。三、项目投资估算说明（一）工程费用122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告1、土建工程根据近期同类工程的造价资料进行测算。2、装修工程根据近期同类工程的造价资料进行测算。3、安装工程根据近期同类工程的造价资料进行测算。4、室外工程根据近期同类工程的造价资料进行测算。（二）建设用地费本项目用地23379.33m2，合35.07亩，根据业主提供资料，建设用地费用按120万元/亩计算，共计4208万元。（三）工程建设其他费用1、技术咨询费用建设项目前期工作咨询费：编制可行性研究报告费用。根据重庆市物价局发布的《重庆市物价局关于建设项目前期工作咨询收费有关问题的通知》（渝价〔2013〕430号）计算。勘察、设计费：按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格〔2002〕10号）规定计算。施工图审查费：根据《重庆市物价局关于建筑工程施工图设计文件审查收费标准的通知》（渝价〔2013〕423号）的有关规定计取。招标代理费：根据原国家计委“计价格〔2002〕1980号”《招标代理服务收费管理暂行办法》的有关规定计取。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告环境影响评价费：按照国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格〔2002〕125号）规定计算。工程造价咨询服务费：根据《重庆市物价局关于工程造价咨询服务收费标准的通知》（渝价〔2013〕428号）规定的费率计算。工程建设监理费：根据国家发展改革委、建设部颁布的《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格〔2007〕670号）计算。2、工程相关费用工程相关费用包括城市建设配套费、防雷工程设计审核费、人防工程易地建设费等，按照重庆市人民政府有关文件规定标准计列。城市建设配套费：根据《关于调整城市建设配套费征收标准有关问题的通知》合川府（2011）6号的有关规定，本项目城市建设配套费按190元/m2计取。人防易地建设费：按《重庆市物价局重庆市财政局关于重新发布我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知》渝价〔2010〕230号计取，合川区人防易地建设费目前按35元/m2计取。防雷工程设计审核费：根据渝价（2001）402号文有关规定计取。3、工程建设管理费建设单位管理费：根据重庆市财政局转发财政部《关于<基本建设财务管理规定>的通知(财建[2002]394号)122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告》（渝财建[2002]247号文）的有关规定计算。建设工程招标投标交易服务费：根据重庆市物价局渝价（2011）462号文的有关规定计算。4、其他费用地质灾害评估费：按照渝价(2002)257号文计算。白蚁防治费：根据重庆市物价局[2002]662号计取。工程保险费：暂按工程费用的0.4%计算。场地准备及临时设施费：暂按工程费用的0.8%计算。（四）预备费1、基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的8％计取。2、价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。（五）建设期利息本项目申请中投公司贷款35000万元，贷款利率按18%计算，建设期内贷款利息为6750万元。项目投资汇总详见表14-1；项目投筹表详见表14-2。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告四、项目投资估算结果经上述计算，项目总投资为68294万元，其中建设投资61544万元（工程费用为47099万元，工程建设其他费用9887万元，预备费4558万元），建设期利息6750万元。五、资金筹措项目所需资金由业主自筹33294万元，占总投资的48.75%；申请中投公司贷款35000万元，占总投资的51.25%。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告表14-1项目总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用合计技术经济指标占总投资比例（%）单位数量单价（元）1工程费用399527147　47099　　　68.961.1土建工程20116　　20116m2104316.49192829.461.1.11号塔楼6798　　6798m235779.2819009.951.1.22号塔楼3646　　3646m219188.8919005.341.1.3裙楼3755　　3755m219762.119005.501.1.4车库及设备用房5917　　5917m229586.2220008.661.2安装工程　5999　5999　　　8.781.2.1给排水工程　1147　1147m2104316.491101.681.2.2电气工程　2086　2086m2104316.492003.051.2.3消防工程　730730m2104316.49701.071.2.4地下室通风　178　178m229586.22600.261.2.5燃气工程　209　209m2104316.49200.311.2.6空调系统　1649　1649m254968.173002.411.3装修工程18657　　18657　　　27.321.3.11号塔楼12165　　12165m235779.28340017.811.3.22号塔楼959　　959m219188.895001.401.3.3裙楼4941　　4941m219762.125007.231.3.4车库及设备用房592　　592m229586.222000.871.4室外工程1179　　1179　　　1.73122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告1.4.1场地平整及土石方工程286　　286m³81827.66350.421.4.2室外综合管网234　　234m223379.331000.341.4.3道路及硬质铺装255　　255m27289.583500.371.4.4绿化工程251　　251m29649.432600.371.4.5其他附属工程153　　153　　　0.221.5电梯工程　1147　1147m2104316.491101.682工程建设其他费用　　98879887　14.482.1建设用地费用　　42084208　6.162.2技术咨询费用　　23902390　3.502.2.1项目论证费　　6969渝价[2000]352号0.102.2.2勘察设计费　　974974计价格[2002]10号1.432.2.3施工图审查费　　2121渝价[2011]7号0.032.2.4环境影响评价费　　2727计价格[2002]125号0.042.2.5招标代理费　　4949计价格[2002]1980号0.072.2.6工程造价咨询服务费　　377377渝价[2012]444号0.552.2.7工程监理费　　874874发改价格[2007]670号1.282.3工程相关费用　　22482248　3.292.3.1城市建设配套费　　19821982合川府〔2011〕6号2.902.3.2人防易地建设费　　262262合川府办[2009]115号0.382.3.3防雷工程设计审核费　　55渝价（2001）402号0.012.4工程建设管理费　　449449　0.662.4.1建设单位管理费　　410410渝财建[2002]247号0.602.4.2建设工程招标投标交易服务费　　4040渝价[2011]462号0.062.5其他费用　　591591　0.872.5.1场地准备及临时设施费　　377377按工程费用的0.8％计0.55122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告2.5.2工程保险费　　188188按工程费用的4‰计0.282.5.3白蚁防治费　　1818重庆市物价局[2002]662号0.032.5.4地质灾害评估费　　88　0.013预备费　　45584558　6.673.1基本预备费　　45584558按（1+2）*8%计6.673.2价差预备费　　　0　0.004建设投资　　　61544　90.125建设期利息　　　6750　9.886总投资　　　68294　100.00122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告表14-2投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计计算期备注2014年2015年2016年2017年2018年1项目总投资682942584822109203361.1建设投资615442584820309153861.2建设期利息67500180049502资金筹措682942584822109203362.1项目资本金3329425848210953362.1.1用于建设投资26544258483093862.1.2用于建设期利息67500180049502.2银行贷款35000020000150002.2.1用于建设投资3500020000150002.2.2用于建设期利息0122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十五章财务评价一、评价原则、依据及参数（一）原则投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、设备购置费、安装工程、装修工程、室外工程、工程建设其他费、预备费、建设期利息等工程全部费用。1、遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；2、遵循费用与效益识别的有无对比原则；3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、财务生存能力和清偿能力进行评价；4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二）依据1、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、业主提供的基础资料。（三）评价参数项目财务评价计算期取10年，即2014年1月-2023年12月。项目融资前税前财务基准收益率为8%，期望投资回收期9年。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告二、项目营业收入及税金估算（一）项目营业收入本项目营业收入主要包括项目销售收入（临街商铺销售收入、写字楼销售收入、产权式酒店销售收入）和五星级酒店营业收入。1、销售收入（1）临街商铺销售收入根据设计方案，本项目建设完成后，可供出售临街商铺面积共计6000m2，计划于2017年销售。销售单价参考合川区成熟路段临街商铺单价（20000元/m2），本项目周边虽然配套尚未成熟，但考虑项目所在区域的发展定位和未来两年的物业增值，预计项目临街商铺2017年出让单价为20000元/m2，通过计算，项目临街商铺销售收入共计12000万元。（2）写字楼销售收入项目2号塔楼为商务写字楼，计划于2017年销售。目前，合川区暂无同类写字楼出售，本项目写字楼销售单价参考合川区相邻区县—北碚区，根据搜集资料，北碚区同类乙级写字楼销售单价为8000元/m2，结合本项目区位条件，项目写字楼销售单价暂定6000元/m2，通过计算，项目写字楼销售收入共计11513万元。（3）产权式酒店销售收入根据业主要求，本项目酒店将作产权式酒店经营，即业主以房地产的销售模式将酒店客房的独立产权出售给投资者122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告，并承诺投资者8%的年回报率。本项目产权式酒店客房销售面积为19260m2，根据重庆市现有的产权式酒店的实际情况，精装产权式酒店客房销售价格保持在12000-16000元/平方米，综合考虑本项目五星级酒店定位及项目区位，确定产权式酒店销售单价为11000元/m2，通过计算，项目产权式酒店销售收入共计21186万元。表15-1项目销售收入一览表序号项目名称销售面积（㎡）出售单价（元/㎡）销售收入（万元）出售时间1临街商铺出售600020000120002017年2写字楼出售191896000115132017年3产权式酒店出售1926011000211862017年合计446992、营业收入预测（二）酒店营业收入1、酒店房价预测根据第三章第五节项目房价预测得出，本项目五星级酒店客房均价按450元/天.间计算。2、酒店营业收入预测（1）酒店客房收入项目酒店从2017年1月开始营业，拥有客房414间。2017年入住率按44%计算；2018年入驻率按49%计；2019年入住率按55%计算；2020年以后入住率均按62%计算。客房收入预测见表15-3。表15-2客房收入预测表项目122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告序号2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1入住率44%49%55%62%62%62%62%2五星级酒店收入（万元）29923332374042164216421642162.1客房数量（间）4144144144144144144142.2客房均价（元）450450450450450450450（2）酒店餐饮收入项目酒店餐饮设施如下表15-3：表15-3酒店餐饮设施一览表序号餐饮设施座位备注1全日制餐厅（自助和点菜）5122中餐厅5453特色餐厅—海鲜烧烤1854茶坊1255大堂吧和酒吧180合计1547如表15-3所示，本项目酒店可提供餐位数1547个。2017年餐位上座率按41%计算；2018-2019年餐位上座率按45%计；2020-2021年餐位上座率按50%计，2022年以后餐位上座率均按55%计算。一天包括中餐和晚餐（即日均餐次数为2人次/个），消费均价按100元/人次计算。餐饮收入预测见表15-4。表15-4餐饮收入预测表序号项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1餐位上座率41%45%45%50%50%55%55%2五星级酒店餐饮收入（万元）46305082508256475647621162112.1餐位数（个）15471547154715471547154715472.2日平均餐次数（人次/个）22222222.3消费均价（元/人次）100100100100100100100（3）酒店会议收入项目酒店共设置会议室10122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告个。根据重庆类似项目，酒店会议室出租均价按1500元/次计算。2017年日平均出租次数按0.7次计算；2018-2019年日平均出租次数按0.8次计算；2020年-2021年日平均出租次数按0.9次计算；2022年以后日平均出租次数按1.0次计算。会议收入预测见表15-5。表15-5会议收入预测表序号项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1五星级酒店会议收入（万元）2943363363783784204201.1会议室（个）101010101010101.2日平均出租次数（次/个）0.70.80.80.90.91.01.01.3会议室出租均价（元/次）1500150015001500150015001500（4）酒店SPA健身收入项目酒店各设置了一个SPA、水疗及健身中心。根据重庆类似项目，SPA健身人数按酒店的接待人数的10%计算（假定每间客房平均接待人数为2人），SPA健身消费均价按120元/人.天计算。SPA健身收入预测见表15-6。表15-6SPA健身收入预测表序号项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1入住率44%49%55%62%62%62%62%2五星级酒店SPA健身收入（万元）1601781992252252252252.1客房数量（间）4144144144144144144142.2客房接待人数（每间房按2人计）3644064555135135135132.3SPA健身消费人数（按2.2*10%计）364146515151512.4SPA健身消费均价（元/人）120120120120120120120（三）税费计算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加及土地增值税。营业税税率为5122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告％，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，地方教育费附加费率为2%。商业、写字楼及产权式酒店土地增值税税率为3.5%。营业收入、营业税金及附加和增值税详见财务分析辅助报表－1。三、总成本费用估算（一）经营成本1、客房运营成本项目客房运营成本包括人力成本、能源成本、用品成本以及保洁成本。其中人力成本按客房收入的5%计，能源成本按客房收入的3%计，用品成本按客房收入的5%计，保洁成本按客房收入的2%计。客房运营成本测算见表15-7。表15-7客房运营成本测算表序号项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1客房收入（万元）29923332374042164216421642162客房成本（万元）4495005616326326326322.1人力成本（万元）1501671872112112112112.2能源成本（万元）901001121261261261262.3用品成本（万元）1501671872112112112112.4保洁成本（万元）606775848484842、餐饮成本项目餐饮成本包括人力成本、能源成本、用具成本、菜品成本以及保洁成本。其中人力成本按餐饮收入的6%计，能源成本按餐饮收入的4%计，用具成本按餐饮收入的1%计，菜品成本按餐饮收入的20%计，保洁成本按餐饮收入的2%计。餐饮成本测算见表15-8。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告表15-8餐饮成本测算表序号项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1餐饮收入（万元）46305082508256475647621162112餐饮成本（万元）15281677167718631863205020502.1人力成本（万元）2783053053393393733732.2能源成本（万元）1852032032262262482482.3用具成本（万元）465151565662622.4菜品成本（万元）9261016101611291129124212422.5保洁成本（万元）931021021131131241243、会议成本项目会议成本包括人力成本、能源成本、用品成本以及保洁成本。其中人力成本按会议收入的8%计，能源成本按会议收入的5%计，用品成本按会议收入的3%计，保洁成本按会议收入的3%计。会议成本测算见表15-9。表15-9会议成本测算表序号项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1会议收入（万元）2943363363783784204202会议成本（万元）566464727280802.1人力成本（万元）242727303034342.2能源成本（万元）151717191921212.3用品成本（万元）91010111113132.4保洁成本（万元）91010111113134、SPA健身成本项目SPA健身成本包括人力成本、能源成本、用品成本以及保洁成本。其中人力成本按会议收入的8%计，能源成本按会议收入的4%计，用品成本按会议收入的10%计，保洁成本按会议收入的3%计。SPA健身成本测算见表15-8。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告表15-8SPA健身成本测算表序号项目2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1SPA健身收入（万元）1601781992252252252252SPA健身成本（万元）404450565656562.1人力成本（万元）131416181818182.2能源成本（万元）67899992.3用品成本（万元）161820222222222.4保洁成本（万元）55677775、修理费修理费按照固定资产的1%计取。6、运营及管理成本运营及管理成本按营业收入的1%计算。7、销售费用销售费用按销售收入的2%计算。8、产权式酒店收益回报根据业主提供资料，承诺产权式酒店收益回报率为8%，即每年应付投资者收益回报为1695万元。（二）折旧费和摊销费该项费用包括固定资产的折旧费和无形及递延资产的摊销费。房屋折旧年限按30年计算，设备折旧年限按15年计算，残值按固定资产原值的5%计算，无形及递延资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为1213万元，年摊销费为588万元。折旧摊销估算表详见财务分析辅助报表－2。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告（三）开发成本分摊本项目开发成本分摊按每年销售的比例分摊。（四）财务费用财务费用为建设投资借款余额应在经营期支付的利息。（五）总成本费用通过上述估算，本项目计算期内总成本费用为81832万元。项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表－3。四、盈利能力分析（一）静态指标分析根据利润表（财务分析报表－1），计算得出以下静态指标：总投资利润率＝运营期年平均利润总额/总投资额*100%＝6.41％。资本金净利润率＝运营期年平均净利润/项目资本金*100%＝7.83％。（二）动态指标分析根据全部投资财务现金流量表（财务分析报表－2），计算得出以下动态指标：项目的全部投资内部收益率：所得税前10.99％，所得税后8.87％，均大于期望收益率8%。净现值：所得税前6703万元，所得税后1924万元，均大于0。所得税后投资回收期为8.55年，低于期望投资回收期9年。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告根据项目资本金现金流量表（表财务分析报表－3），项目的资本金财务内部收益率为6.08%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。综上，项目的投入能较快收回，有一定的利润，从盈利能力来看是可行的。五、还本资金来源及偿债能力分析本项目申请贷款35000万元，主要用于项目部分土建、安装及装修，计划于2015年贷款20000万元，2016年贷款15000万元。项目计划于2017年一次性还本35000万元，并支付项目运营期间所产生利息6300万元，本息共计41300万元。（一）还本资金来源项目还本资金来源包括项目运营当年（2017年）净利润（4149万元）、折旧费（1213万元）、摊销费（588万元）、开发成本分摊（29100万元），合计35050万元。另外，项目建设单位—重庆竣洲置业有限责任公司，以及其法人代表名下的重庆市合川区合州医院有限责任公司和重庆市合川区家盛物业发展有限公司承诺将三家公司未来三年（2015-2017）利润的40%，用作本项目还本资金。根据业主提供资料，重庆竣洲置业有限责任公司在建的新加坡风情园3号地块一期工程建设完成后，可供销售住宅建筑面积289349.12m2，计划于2015年竣工，2016-2017年进行销售122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告，预计可实现利润约17000万元（销售单价4000元/m2，净利润率按15%考虑）。根据上述计算，重庆竣洲置业有限责任公司未来三年可提供6800万元作为本项目还本资金。根据业主提供重庆市合川区合州医院有限责任公司和重庆市合川区家盛物业发展有限公司2011-2013年财务审计利润表，重庆市合川区合州医院有限责任公司年净利润可达1000万元，重庆市合川区家盛物业发展有限公司年净利润可达2000万元。则重庆市合川区合州医院有限责任公司和重庆市合川区家盛物业发展有限公司未来三年可提供3600万元作为本项目还本资金。综上所述，到2017年项目可供还本资金共计45450万元。（二）偿债能力分析根据上述计算，到2017年项目可供还本资金共计45450万元，可覆盖2017年所需还本付息41300万元，借款偿还期内利息备付率为7.21，偿债保证比为1.10，综合偿债保证比为1.70，还本付息的资金充裕。项目借款还本付息计划详见财务分析报表－4。因此，本项目具有较好的财务状况和较强的偿债能力。六、财务生存能力分析根据计划现金流量表（财务分析报表－5122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告），从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，建设期间现金流入和现金流出持平，运营期内各年现金流入均大于现金流出，且累计盈余资金逐年增加。因此，项目具有很强的财务生存能力。七、不确定性分析（一）盈亏平衡分析本项目总成本费用为81832万元，可变成本为11966万元，固定成本为69866万元，营业收入为114135万元，营业税金及附加为7956万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）=×100%=74.16%根据计算数据绘制盈亏平衡分析图，如图15-1。盈亏平衡分析表明，该项目营业收入只需达到计划收入的74.16%时，企业就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告图15-1盈亏平衡分析图（二）敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、营业收入。上述各单因素变化±5%、±10%时对项目财务内部收益率的影响程度见表15-9。表15-9敏感性分析表变化幅度（%）-10-50510基本方案（%）10.9910.9910.9910.9910.99基准收益率（%）88888投资变化（%）13.8412.3610.999.738.56营业收入变化（%）7.729.3710.9912.6014.18经营成本变化（%）11.8411.4210.9910.5610.13根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图15-2。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告图15-2财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图可以看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为营业收入、建设投资、经营成本。从敏感性分析图可知各指标在变化幅度内变化时，财务内部受益率均大于基准收益率，表明该项目具有很好的抗风险能力。八、财务评价结论项目所得税前财务内部收益率为10.99％，所得税后财务内部收益率为8.87％，均高于财务基准收益率8.0%；所得税前财务净现值6703万元，所得税后财务净现值1924万元，均大于0；资本金财务内部收益率为6.08％，满足投资者的要求，说明项目的盈利能力较好。借款偿还期内各年利息备付率均不小于7.15，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债保证比均不小于1.09，综合偿债保证比为1.69，还本付息的资金充裕。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。计算期内，从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，建设期间现金流入和现金流出持平，运营期内各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加。项目具有较强的财务生存能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析辅助报表－1营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目名称合计计算期(年)2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1营业收入1141355277589289357104651046511072110721.1销售收入446991.1.1临街商业出售12000出售面积（㎡）6000出售单价（元/㎡）200001.1.2写字楼出售11513出售面积（㎡）19189出售单价（元/㎡）60001.1.3产权式酒店出售21186出售面积（㎡）19260出售单价（元/㎡）110001.2五星级酒店营业收入6943580768928935710465104651107211072酒店入住率44%49%55%62%62%62%62%1.2.1客房收入2692829923332374042164216421642161.2.2餐饮收入3850946305082508256475647621162111.2.3会议收入25622943363363783784204201.2.4SPA健身收入14361601781992252252252252营业税金及附加795645205005245865866206202.1营业税570726394464685235235545542.2消费税02.3城市维护建设费3991853133373739392.4教育费附加171791314161617172.5地方教育费附加1145399101011112.6土地增值税15641564000000122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析辅助报表－2折旧摊销估算表单位：万元序号项目名称生产期（年）2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1房屋及建筑物　　　　　　　　　　1.1原值　　　283182831828318283182831828318283181.2本年折旧费　　　8978978978978978978971.3净值　　　274212652425628247312383422937220412设备　　　　　　　　　　2.1原值　　　49974997499749974997499749972.2本年折旧费　　　3163163163163163163162.3净值　　　46814364404837313415309827823固定资产合计　　　　　　　　　　3.1原值　　　333153331533315333153331533315333153.2本年折旧费　　　12131213121312131213121312133.3净值　　　321023088929675284622724926036248224无形资产及其它资产　　　　　　　　　　4.1原值　　　58795879587958795879587958794.2本年摊销费　　　5885885885885885885884.3净值　　　5291470341153527294023521764122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析辅助报表－3项目总成本估算表单位：万元序号项目合计计算期（年）2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1客房成本4039　　　4495005616326326326322餐饮成本12708　　　15281677167718631863205020503会议成本487　　　566464727280804SPA健身成本359　　　404450565656565修理费2332　　　3333333333333333333336运营及管理成本1141　　　52889941051051111117销售费用894　　　894　　　　　　8产权式酒店收益分配11864　　　16951695169516951695169516959经营成本（1+2+3+4+5+6+7+8)33825　　　552244024473475647564957495710开发成本摊销　　　　29100　　　　　　11折旧费8493　　　121312131213121312131213121312摊销费4115　　　58858858858858858858813利息支出6300　　630000000014总成本费用（7+8+9+10)81832　　4272362046274655865586758675814.1固定成本69866　　4131246484676477547754841484114.2可变成本11966　　1412155615991783178319171917122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析报表－1利润与利润分配表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1营业收入114135　　05277589289357104651046511072110722营业税金及附加7956　　045205005245865866206203总成本费用81832　　0427236204627465586558675867584补贴收入0　　　　　　　　　　5利润总额24346　　055322224255933223322369436946弥补以前年度亏损0　　　　　　　　　　7应纳税所得额24346　　055322224255933223322369436948所得税6087　　013835566408308309249249净利润18260　　0414916681919249124912771277110期初未分配利润　　　　　　　　　　11可供分配利润　　0414916681919249124912771277112法定盈余公积金1826　　041516719224924927727713可供投资者分配的利润　　0373415011727224222422493249317利润分配0　　0000000018未分配利润　　0373415011727224222422493249319息税前利润30646　01183222242559332233223694369420息税折旧摊销前利润43254　　013633402543605123512354955495122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析报表－2现金流量表单位：万元序号项目合计计算期（年）2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1现金流入1407210005277589289357104651046511072376581.1营业收入1141350005277589289357104651046511072110721.2补贴收入000001.3回收固定资产余值26586265862现金流出103325258482031015386100424902499753435343557755772.1建设投资6154425848203101538600000002.2经营成本3382500055224402447347564756495749572.3营业税金及附加795600045205005245865866206202.4维持运营投资03所得税前净现金流量(1-2)37396-25848-20310-153864273340254360512351235495320814累计所得税前净现金流量-140345-25848-46158-61544-18811-14786-10426-5303-1805315373965调整所得税766200029585566408308309249246所得税后净现金流量(3-5)29735-25848-20310-153863977534693720429242924572311587累计所得税后净现金流量-176169-25848-46158-61544-21769-18300-14580-10287-5995-142329735计算指标：所得税前所得税后财务内部收益率(FIRR)10.99%8.87%财务净现值ic=8.00%6703万元1924万元投资回收期.7.53年8.55年122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析报表－3资本金现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1现金流入1407210005277589289357104651046511072376581.1营业收入1141350005277589289357104651046511072110721.2补贴收入0　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值26586　　　　　　　　　265862现金流出1224612584821105336527255458563761736173650065002.1项目资本金33294258482110533600000002.2借款本金偿还35000000350000000002.3借款利息支付63000063000000002.4经营成本3382500055224402447347564756495749572.5营业税金及附加795600045205005245865866206202.6所得税608700013835566408308309249242.7维持运营投资0　　　　　　　　　　3净现金流量　-25848-2110-5336503469372042924292457231158资本金财务内部收益率：6.08%　　　　　　　　　122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析报表－4借款偿还表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）2014年2015年2016年2017年1期初借款余额　0020000350002当期借款本金350000200001500003建设期借款利息6750　1800495004运营期借款利息6300　　　63005当期还本付息41300　　41300其中：还本35000　　　35000付息1305001800495063006期末借款余额　0200003500007还本资金来源70367　0　454507.1利润18260　　　41497.2折旧费8493　　　12137.3摊销费4115　　　5887.4开发成本分摊　　　　291007.5其它还本资金　　　10400计算指标利息备付率　　　7.21偿债保证比　　　　1.10综合偿债保证比1.70　　　　借款偿还期(年）3.00　　　　122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告财务分析报表－5财务计划现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1经营活动净现金流量66267000413503469372042924292457245721.1现金流入1141350005277589289357104651046511072110721.1.1营业收入1141350005277589289357104651046511072110721.1.2补贴收入01.1.3其他流入01.2现金流出47867000114255458563761736173650065001.2.1经营成本3382500055224402447347564756495749571.2.2营业税金及附加795600045205005245865866206201.2.3所得税608700013835566408308309249241.2.4其他流出2投资活动净现金流量-68294-25848-22110-2033600000002.1现金流入000002.2现金流出6829425848221102033600000002.2.1建设投资6829425848221102033600000002.2.2其他流出3筹资活动净现金流量26994258482211020336-413000000003.1现金流入6829425848221102033600000003.1.1项目资本金投入33294258482110533600000003.1.2建设投资借款350000200001500000000003.1.3债券3.1.4短期借款3.1.5其他流入3.2现金流出4130000041300000000122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告3.2.1各种利息支出63000063000000003.2.2偿还债务本金35000000350000000003.2.3应付利润00000000003.2.4其他流出4净现金流量24967000503469372042924292457245725累计盈余资金83528000503519723911532158242039624967122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十六章社会效益分析一、社会影响效果分析本项目的建设符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划，项目建设有利于提高合川区城市品质，完善城市功能配套，促进合川区“中国知名旅游城市”目标建设，有利于优化项目区的投资环境，同时可辐射带动当地旅游、餐饮、房产、娱乐、服务业等相关产业的进一步发展，提升区域经济综合竞争力，具有明显的正面社会影响。具体分析如下：表16-1社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民就业的影响将带动房产、餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、商贸的发展，能够创造更多的就业机会。无3对不同利益群体的影响项目经营方获取较好利润；项目使用人群获得高质量服务，投资皆宜；项目改善了环境质量，当地居民欢迎；项目促进区域经济发展，政府部门受益。无4对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无5对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无6对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善。无7对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。无综上所述，本项目具有显著的社会效益。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告二、社会适应性分析根据项目的实际情况，在项目的建设中主要涉及两类人群的利益，即项目周边居民与潜在的购买者。项目建成后，会对这两类人带来一定的利益，他们均对项目持支持的态度。对于当地居民来说，如果本项目将成为合川区另一个地标性景观建筑，不仅能改善该地区的城市配套设施，提高他们现有的生活环境，还可以方便他们的生活，提高他们的生活质量。对于项目的潜在购买者来说，项目的建设能够满足他们的消费需求，为他们提供一个更好的消费选择。三、社会风险分析业主通过公开拍卖取得本项目地块，地块在出让之前已完成了拆迁、移民安置问题；项目的建设符合合川区土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾。122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告第十七章结论与建议一、结论本项目的建设符合《合川区城市总体规划（2004－2020年）》（2013年修改），符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划。本项目以新加坡风情为主题，按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区城市标志性景观建筑，项目建设有利于提高合川区城市品质，完善城市功能配套，促进合川区“中国知名旅游城市”目标建设。项目的建设是必要的。项目建设规模适度，建设条件较好，建设方案合理可行。项目建成后，有利于优化项目区的投资环境，同时可辐射带动当地旅游、餐饮、房产、娱乐、服务业等相关产业的进一步发展，提升区域经济综合竞争力。项目建设是可行的。本项目总投资68294万元，整个计算期内，可实现营业收入114135万元，净利润18260万元，所得税6087万元，所得税后财务内部收益率8.87%，所得税后净现值大于0，所得税后投资回收期8.55年。项目盈利能力较强，在财务上是可行的。本项目申请贷款35000万元，主要用于项目部分土建，安装及装修工程，计划于2015年贷款20000万元，2016年贷款15000万元。到2017年一次性还本35000万元，并支付期间所产生利息6300122 新加坡风情休闲度假酒店可行性研究报告万元。借款偿还期内利息备付率为7.21，偿债保证比为1.10，综合偿债保证比为1.70，还本付息的资金充裕。因此，该项目具备实施的必要性和可行性。二、建议（一）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。（二）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，促使工程保质保量的完成。122'