板桥镇新社区商住项目可行性研究报告 39页

'板桥镇新社区商住项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称板桥镇新社区商住项目1.1.2建设地点项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内1.1.3建设单位项目开发商：深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司1.1.4建设性质新建1.1.5经营范围主营：房地产开发经营1.1.6资质等级1.1.7企业概况项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司成立于2010年3月18日，公司现拥有员工人，其中专业工程师人，助理工程师人。资产总额达万元，注册资本万元。1.1.8项目由来39 深证市广森投资集团有限公司罗平分公司为进一步城镇改造步伐，加快城镇经济发展。公司作为投资方和开发商，开发乐岩新社区科技路段国有土地地块，公司办理相关手续后进行开发。项目名称为乐岩新区商住项目。1.1.9工程概况项目用地3000㎡，建筑占地面积㎡，总建筑面积㎡，其中住宅㎡，车位个㎡，商铺1183.53㎡。供电工程m，供排水工程m,道路及场地工程㎡，绿化工程㎡，经预算，项目总投资万元。1.1.10资金来源本项目资金由深证市广森投资集团有限公司罗平分公司自筹万元。1.1.11项目财务评价据收益计算，项目可实现利润总额万元，所得税万元、营业税万元、城镇维护建设税万元、教育附加税万元，所得税后利润万元，项目所得税前的财务内部收益率为﹪，财务净现值万元，投资回收期年。项目所得税后财务内部收益﹪大于基准收益率﹪，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率﹪，投资利润率﹪。财务分析结果表明，项目的经济效益较好。1.2可行性研究报告编制依据（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国环境保护法》；（3）《中华人民共和国水污染防治法》；39 （4）《中华人民共和国城市规划法》；（5）《罗平县国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要》；（6）《板桥镇总体规划》；（7）深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供的现状图和规划图；（8）深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供的其他工程基础资料；（9）国家发改委《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》。1.3可行性研究报告研究范围根据规划方案，本研究工作范围主要是市场分析及营销战略，项目定位，建设规模及功能，建筑及公用工程建设方案，节能、节水、环保、安全卫生及消防、投资进度、项目组织及管理、招投标、投资估算与资金筹措，项目经济效益评价、社会评价等。1.4研究结论及建议本项目属于商业开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金已大部分就位，现场建设条件具备。板桥镇乐岩新区商住项目可行性研究，可实现利润总额万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后财务内部收益﹪大于基准收益率﹪，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率﹪，投资利润率﹪39 。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定的售价，当销售率达﹪时，项目可保本。项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力较强。总之，项目具有较好的市场环境及一定的自身发展条件，经测算各项目经济指标较好。建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场需求好变化，并采取有效的营销手段，充分发挥项目的优势，因势利导、引导消费需求，是项目成功的关键。1.5主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1-1。39 表1-1项目主要经济技术指标表序号项目单位指标备注1总占地面积㎡2总建筑面积㎡2.1住宅㎡2.2商铺㎡2.3车位个／㎡3公共配套设施3.1供电工程m3.2供排水工程m3.3道路及场地工程m3.4绿化工程m4建筑占地面积㎡5建筑密度％6建筑容积率7住宅总户数户8居住人口人9总投资万元10开发成本万元11销售收入万元12利润总额万元13借款偿还期年14内部收益率％所得税前内部收益率％所得税后15财务净现值万元所得税前财务净现值万元所得税后16投资回收期年所得税前投资回收期年所得税后17投资利税率％18投资利润率％39 第二章项目概况2.1宗地位置乐岩新社区商住项目用地位于乐岩新区内科技街路段。2.2宗地现状2.2.1四至范围项目用地在科技街，北临，南临，东临，西临。2.2.2地势整个场地地段平整，高差不大。2.2.3地面现状宗地内未有建筑2.2.4地下情况宗地内无管线、底线电缆、暗渠和受保护的历史文物古迹及可利用的建筑物。2.2.5土地的完整性宗地内无城镇绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。2.2.6地质情况勘察资料表明：该宗地地下水位，据场内取水样分析结果，地下水对混凝土和混凝土钢材无腐蚀性。勘察资料表明：该宗地位于39 ，在地震作用下无建筑物安全稳定问题。场地地基土质条件较好，适宜该项目建设。根据国家GB18306-2001《中国地震参数区划图》和《云南省烈度区划图》，罗平县板桥镇抗震设防烈度为度，设计地震加速度值为g2.3项目周边的社区配套2.3.1周边3000米范围内的社区配套2.3.1.1交通状况项目紧临科技街、东接大营路、西距乐普街100米、北面消防道宽六米。2.3.1.2教育板桥镇一中坐落在项目周围，拟建的板桥镇中心完小幼儿园距该项目70米。2.3.1.3医院等级和医疗水平2.3.1.4大型购物中心、主要商业和菜市场拟建的超市据项目米，拟建新区内的大型农贸市场在该项目周围。2.3.1.5文化、体育、娱乐设施拟建的文化广场距该项目米。2.3.1.6银行2.3.1.7邮局39 板桥镇邮局距该项目米。2.3.2宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目所在地距板桥镇江索田火车站米，距板桥客运站米。2.4项目周边环境2.4.1治安情况项目所在地治安良好、民风淳朴。2.4.2空气、噪声、污染状况项目所在地无工厂，空气质量优良。最大噪音分贝为40分贝，无污染。2.4.3危险源情况项目所在地无高压线、放射线、易燃易爆物品生产和仓储基地。2.5项目建设条件项目位于板桥镇市区内，与镇中心经济生活区相连，周边配套设施齐全，对外交通道路已形成，项目地对外交通方便，环境优美，是建设商住区的理想位置。2.5.1道路现状及规划发展项目区内四面都有道路连通，交通四通八达。2.5.2供水状况给水源采用自来水，由管线引入，管径为。2.5.3污水、雨水排放雨水按地势高差经雨水管汇集后排入城市河道，污水经生态化粪池处理后通过污水管排入排污管。39 2.5.4通讯（有线电视、电话、网络）电话、有线电视、宽带网络已覆盖整个新社区。2.5.5永久性供电和临时施工用电永久性供电由引入，2.5.6资源和原材料分析（1）地质、气象、水文罗平县板桥镇位于云南山字型构造的东翼及南岭东西向负复杂的西延部位，三迭纪后，经多次复杂变动，早就了不同结构体系及复合联合构造型，属于典型的喀斯特地貌；主要受静止锋影响，气温较低，全年日照1685.8小时，日照平均百分率38％。年均气温15.1℃，日照差较小，最热月21.2℃，最冷月第一侯4.6℃；易受冷空气影响，降雨多，空气中水分含量大，年均湿度82％。夏季降雨多大雨、暴雨，冬季经常处于“昆明静止锋”控制下年均降雨1743.9mm。雨季为5-10月，降水1541.6mm，占全年降水的88.4％，干季为11月至次年4月，降水为202.3mm，占全年降水的11.6％，并有连续降雨的特征，平均13天，最短7天；地表水和地下水均相当丰富。（2）基础、能源设施本项目位于科技街，新社区内道路纵横交错，交通便利。当地水电资源丰富，官网畅通。电力资源更为丰富，为本工程的建设提供了最更根本的保障。39 （3）原材料状况工程建设的基本原料当地基本能够供应，钢材、铝合金等材料可由昆明及其他近邻供应，极为便捷。（4）建设条件分析该项目交通便利，材料供应迅捷方便。气候相对温和，气温偏低。地质情况比较复杂。在建设该项目时，重点是做好对地质情况的把握和认识，认真勘探并对地质情况做好仔细的分析，另外，对气温变化和雨季施工做好充分的施工保证措施。2.6规划控制要点2.6.1总占地、净用地面积项目总占地面积㎡。2.6.2建筑面积项目总建筑面积㎡，其中住宅面积㎡，商铺㎡，车位个面积㎡，其他建筑㎡。2.6.3公共配套设施项目公共配套设施包括供电工程m，供排水工程m，道路及场地工程㎡，绿化工程㎡。2.6.4容积率容积率为。2.6.5控高项目有1栋建筑，建筑高度为地上米。2.7土地价格39 土地价格为万元。第三章项目SWOT分析3.1项目优势分析与评价（S）（1）紧邻科技街，利于树立形象，未来升值潜力较大。（2）规划优势：本项目占地㎡。项目建成后将是集商贸、住宅为一体的综合商住宅。（3）板桥镇政府支持招商引资工程的发展，政府的发展的高度关注非常有利于本案运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本的最有利途径。（4）项目距农贸市场和拟建的新农贸市场很近，购物方便。3.2项目劣势分析与评价（W）开发商无相应类似的成功案例可以用做比较和参考，目标客户群对价格的接受和认可需要较长的一段时间。3.3项目面临的机会分析和评价（O）（1）板桥镇位于云南、贵州、广西三省交界，交通四通八达，左接贵州，右接广西。板桥镇位于钟山乡、长底乡、旧屋基三乡一镇的中心。板桥素有“烤烟之乡”、“黄姜之乡”、“油菜之乡”的美誉，独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局的不断完善和形成，项目的配套设施将得到进一步完善。（2）云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。3.4项目面临威胁分析与评价（T）39 本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。第四章市场分析4.1板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。对于商业人流组织、产品形态、商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。整体来说，对于目前的板桥镇的房地产发展成熟度较低，开发水准不高。4.2房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册的房地产开发公司，开发企业的品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了一定的条件，通过该项目的实施。可扩大在板桥镇的影响力，树立良好品牌形象。通过板桥镇住宅、商业销售以及商业租金的价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。4.4市场研究分析（1）市场处于起步阶段，对专业的地产运作有良好的空间。（2）商业地产在当地的消费者认同度高。（3）销售与后期运营脱节，后期回报低。39 （4）商业形式较为单一，联排式商业一层的商业价值较高，然而二、三层的商业价值和价格难以实现。（5）商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面组合性。第五章项目定位5.1产品定位先对品牌、产品所生存的市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值、有影响力的利益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主、商铺为辅。5.2目标客户群定位5.2.1旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点的必经之地，旅游者（罗平县以外的户籍人士）预计占目标客户的10﹪。5.2.2公务员、企业白领、教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量的要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体的居住要求，预计占目标客户的40﹪。5.2.3外来客商板桥的黄姜、辣椒和烤烟市场吸引了很多的外地客商，这批人有很强的购买力，而且都愿意在环境较好的地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位的象征。预计占目标客户的10﹪。5.2.4投资客户39 追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的研究，板桥的发展前景较好，这为投资者提供了一个很好的平台。预计占目标客户的20﹪。5.2.5部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力的居民都会选择改善现在的居住环境。预计占目标客户的20﹪。5.3项目营销策划5.3.1营销分析根据项目分析和项目开发的方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇一张标志性的城镇名片，项目产品的营销分营销推广和定价策略。5.3.2营销推广策略5.3.2.1广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统的对项目的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体应采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。5.3.2.2促销策略（1）促销的阶段性策略按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进阶段；④三次公开展销和跟进阶段；⑤39 扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段制做不同的销售策略。（2）销售对象及销售时机本项目销售对象主要是：公务员、企业白领、教师、外来客商、投资客户、部分居民、旅游观光客、追求生活品质的时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。（3）促销手段拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤有针对性（销售对象）的举办展销会；⑥集团认购；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。5.3.3定价策略5.3.3.1价格定位（1）销售价格根据周边县（市）同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下：住宅元／㎡商铺元／㎡车位元／个（2）价格优惠策略拟采用以下策略：①付款方式优惠；②集团购买优惠；③39 选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。（3）价格浮动策略宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②期限销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。（4）定价方式主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位差。定价方式突出项目“卖点”和住宅区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第六章项目建设方案6.1建设规模项目规划建设1栋建筑，1栋为地上6层的商住楼。建筑总用地面积㎡。总规划建筑面积㎡。建筑容积率﹪，建筑密度﹪，绿地率﹪。6.2项目建设内容土建工程：包括主体建筑、土石方工程和室外道路场地硬化工程。装饰工程：包括外墙工程。环境工程：室外绿化、造景工程。给水排水工程：包括生活给水、排水系统、雨水系统。电气工程：包括变电所、配电系统、照明系统、防雷接地等。39 总和布线及弱电系统：包括总和布线系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、消防联动系统、保安监控系统、疏散指示和应急照明系统、防排烟和正压送风系统。6.3规划设计依据6.3.1设计依据（1）国家有关的规范、标准；（2）地形图（3）设计要求、设计原则和设计概念要求（4）设计图6.3.2设计采用的主要法规和标准（1）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分，2002年版）；（2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）；（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（4）《民用建筑设计防火通则》（GB50325-2005）；（5）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；（6）《建筑结构可靠设计统一标准》（GB50068-2001）；（7）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；（8）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；（9）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-95）；（10）《建筑设计防水规范》（GBJ6-87,2001年版）；（11）《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88,2003年版）；（12）《室外排水设计规范》（GBJ14-87,97年版）；（13）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；39 （14）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；（15）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；（16）《罗平县城市总体规划修编》（2003-2025）；（17）《板桥镇建筑风格》。6.4指导思想与规划原则6.4.1规划指导思想（1）本规划方案充分考虑人、地、天的关系，即中国传统的天人合一的规划思想，即人与自然和谐共处的关系。（2）充分考虑当地的地形、地貌、地质及各种气候条件，结合当地居民特色，做到建设形势本土化，建筑功能现代化，建筑技术国际化。（3）规划主题围绕展现板桥镇民俗、民风、民情展开，将该项目建设成为集商贸、住宅为一体的商住区。6.4.2规划原则（1）避免对原有地形、地貌做大的改动，充分结合地形及利用当地材料，做到因地制宜，减少对自然环境的破坏，降低环境成本。（2）合理划分各项用地，做到分区明确；功能合理；将安静的居住区与热闹的商业区之间隔开，利用各个节点的开放空间将个商业街结合起来，形成一个有机整体。（3）建筑结合现代功能要求，做到建筑风格与现代功能的相结合，即特色建筑现代化。39 （4）合理安排交通流线，做到人车适当分流，尽量减少人车流的交叉。步行系统尽可能连成一体，以适应商业步行街的要求。住户车辆考虑停靠在住宅院内，外部到访车辆尽量靠外部街道。（5）整体建筑风格与个组团的思想概念风格形式统一。6.5总平面布置6.5.1设计原则本规划设计旨在为居民创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住组团，将社会效益、经济效益、环境效益结合起来。1、充分利用基地的自然条件和资源，强调创造良好的居住环境，将自然环境充分的融入建筑中；同时，注重对生态环境的保护，以创造园林式的生态小区。2、通过设计丰富的住宅类型，合理的规划布局，现代气息的建筑造型，创造现代化的居住组团。3、结合基地的自然环境，进行总体的景观规划和设计，为规划锦上添花。6.5.2总平面设计空间分为三种：即私密空间、过渡空间和公共空间。三种空间有机结合，形成和谐统一的整体。6.6.1私密空间本规划中的住宅、院落等都属于私密空间，这些空间归个人使用，有很强的独立性和个性。6.6.2公共空间39 本规划中的广场、街道、绿地空间，面对所有的公众，具有很强的共性。6.6.3过渡空间公共与私密之间的空间就是过渡空间，本规划方案中的各种走廊道、门厅、宅前绿地、院落入口等。这类空间最为丰富多样，最具魅力。6.7建筑设计6.7.1建筑设计特色建筑设计功能优先，结合各组团居民特色采用剪力墙和框架结构，提取了当地居民精彩要素。6.7.2建筑平面设计根据使用功能，采用剪力墙和框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。立面设计上均采用落地窗，透气，大气。（1）住宅建筑设计该项目设计了3中户型，为一梯两户，套间有三房两厅一厨两卫、五房两厅一厨两卫、六房两厅一厨两卫，户型面积110-210㎡不等，充分满足各消费人群的住房需求。（2）商铺建筑设计商铺位于沿街住宅一层。6.7.3功能设计项目总建筑面积为㎡。一层为商铺，地上2-6层为住宅。39 6.7.4立面设计建筑立面设计中采用重复、间隔的手法，富有节奏感、动感，另建筑灵动、流畅。细部构造与工艺在立面上灵活布置，与现代建筑材料相得益彰，成为建筑立面丰富自然的色彩亮点，使平淡的外墙有了心意。外墙色彩采用为主，和谐协调。立面没有任何繁琐的装修，注重大体面的风格，在统一中求变化，追求建筑整体美感。6.7.5结构设计根据地质勘查报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：基础选型及处理（1）桩基础：桩基础应根据地基条件，软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。（2）深层搅拌桩：采用深层搅拌桩加固地基，并按规定养护、测量、搅拌桩单桩还应通过试桩确定。上部结构地上建筑物为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构；防震工程按7度设防。6.8公用工程规划6.8.1供电6.8.1.1供电设计范围39 电气设计范围：建筑电力、照明及变电设备，建筑防雷和接地保护。6.8.1.2供电设计（1）负荷等级工程消防用电、设备机房、应急照明、小区道路照明、等为耳机负荷，其余负荷为三级。（2）供电电源吗及电压供电电源为10KV电源。6.8.2弱电设计6.8.2.1设计范围本工程弱电设计内容包括：电视、电话、宽带网络、闭路电视、家居综合布线及消防联动控制。6.8.2.2电话、通信、宽带网络系统设计6.8.2.3火灾自动报警设计6.8.2.4保安监视、监控及能源管理系统设计6.8.3给水排水6.8.3.1设计范围（1）给水系统（2）排水系统（3）热水系统（4）消防栓给水系统6.8.3.2给水系统设计（1）水源39 （2）用水量估算用水量估算表项目名称数量用水量指标合计（m3／d）住宅商铺绿化面积合计不可预见水量（10﹪）日总用水量最大小时用水量（m3／d）6.8.3.3热水系统设计采用太阳能热水器供水6.8.3.4排水系统设计项目采用雨污分流。6.8.3.5消防系统设计6.9道路及场地工程6.10绿化工程绿化采用集中绿化与分散绿化结合布置，分散绿化，点缀布置；以种植树种和草地绿化为主，配小型树种及灌木。6.11经济技术指标（1）规划总用地面积㎡39 （2）总建筑面积：㎡住宅：㎡车库：㎡商铺：㎡（3）建筑占地面积：㎡（4）容积率（5）建筑密度﹪（6）绿化率﹪（7）住宅总户数户（8）居住人口人第七章开发进度7.1项目实施阶段乐岩新区商住项目的近远期总体规划要求，项目实施的各阶段如下:第一阶段：完成包括主要供水系统、供电系统等相关配套设施。第二阶段：完成高层建筑的建设。先行工程：土方开挖、管线预埋。给排水、供电、消防、有线电视、智能化网络、垃圾收集、污水处理及配套设施同步建设。7.2建设进度安排2012年月项目前期准备工作、方案设计2012年月扩初级施工图设计39 2012年月-2012年月工程施工2012年月-2012年月项目竣工验收项目建设周期个月7.3销售进度预测计算销售期：按年计（建设期开始年后）第八章节能节水8.1编制依据（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《中华人民共和国水法》；（3）建设部《建筑节能技术政策》；（4）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-1995）；（5）《公共建筑节能标准》；（6）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（7）《民用建筑节能条例》；（8）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；（9）《设备热效率计算通则》（GB2588-2000）；（10）《综合节能计算通则》（GB2589-1990）；（11）国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》发改委投资〔2006〕2787号；8.2节能措施8.2.1建筑节能措施8.2.2节电措施39 8.3能耗指标分析经估算本项目建成后，正常情况下，日平均耗电量度，年平均耗电量度。8.4节水措施（1）合理确定供排水方案，选用节能型官网，节约用水。（2）选用最新节水型卫生洁具、选用密封性能好、质量可靠的节水器具。（3）安装计量仪表。（4）绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水。8.5水耗指标分析经估算本项目建成后，正常情况下，日平均耗电量度，年平均耗电量度。8.6节能评估第九章环境保护9.1依据（1）《中华人民共和国环境保护法》；（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院〔1998〕253号）；（3）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；（4）《大气环境质量标准》（GB3095-96）；（5）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；（6）《室内空气质量标准》（GB／T2283-2002）；（7）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；39 （8）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）；（9）《建筑施工场界噪声限值》（GB1253-90）；（10）《环境影响评价技术导则》（HJ／T2.1-2.3-93）；（11）《环境影响评价技术导则-非污染生态影响》（HJ／T19-1997）。9.2施工期间环境影响因素本项目建设施工时将产生建筑垃圾、粉尘、污水、施工机械噪声及废气等各类污染物，对周围环境造成一定影响，建设期是个高污染期。9.3运营期间环境因素影响本项目建成投入使用后，不产生有害污染物，对环境影响的主要因素是日常生活、清洁污水、工作人员日常生活、办公垃圾及外来人员产生的生活和商业垃圾，经妥善处理后不会对环境造成环境污染。9.4环境保护对策9.4.1施工期对策对施工工艺、废水、粉尘、噪声、及施工垃圾等的处理。9.4.2使用期对策依据环境评价要求，拟采取必要的控制措施。（1）项目的排水采取雨污分流。（2）在生活中产生的固体废物垃圾，在运送环卫处理设施前应实行规范化管理。（3）垃圾收集和运输。39 9.4.3建议（1）将环境管理纳入项目管理体系中，并制度化、程序化，按制定的规章和程序进行管理，尽量降低区域的环境污染负荷。（2）加强对全体住户人员及外来人员的环境意识教育，是日常生活习惯负荷环保要求，成为自觉行为。第十章安全卫生与消防10.1安全卫生增强安全防范意识，加强安全知识教育。贯彻执行劳动安全卫生设施建设与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，建设完善安全设施，防范和避免安全事故的发生。10.1.1施工安全措施10.1.2运营安全措施10.1.3安全评价10.2消防本项目安全等级为一类，防火等级为一级。10.2.1.1消防用水量10.2.1.2消火栓系统10.2.1.3自动喷淋灭火系统10.2.1.4其他固定灭火系统10.2.2消防水泵房和水池、水箱10.2.3火灾自动报警系统10.2.4移动式灭火设施39 10.2.5室外消防10.2.6消防用电设计第十一章组织机构与人力资源11.1组织机构针对板桥镇乐岩新区商住项目开发参与与设计的单位和组织很多，有政府部门参与的宏观控制和调理，有规划勘探设计单位，施工承包商和分包商，工程监理单位，材料设备供应商。11.2人力资源配置根据项目内容及项目工期，由开发业主项目部组织筹备。第十二章招投标事项根据《招投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《云南省建设工程招标投标管理条例》、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》、《工程建设项目招标范围的规模标准规定》和《曲靖市建设工程招标投标管理试行办法》,本项目的勘察、设计、监理，将邀请招标，本项目的施工，将向社会公开招标，将优选具备资质的承包方。给排水、供电、环保、绿化、消防等，将由项目业主第十三章投资估算与资金筹措13.1投资估算13.1.1估算范围及依据13.1.1.1投资估算范围39 ——工程费：包括建筑工程、装修、装饰工程、给排水及消防工程、电气照明工程、弱电工程、室外场地及绿化工程等。——无形资产及递延资产：土地使用费、可行性研究费、地质勘察设计费、施工图设计费、建设期贷款利息、建设单位管理费等。——预备费：即基本预备费和涨价预备费。13.1.1.2估算依据（1）建筑工程及装饰工程按照《云南省建筑工程消耗量定额》（2003）《云南省建筑工程消耗量定额》（2003）并参照类似工程的造价指标进行估算。（2）安装工程按照《云南省安装工程消耗量定额》（2003））并参照类似工程的造价指标进行估算。（3）绿化工程按照《云南省园林绿化工程消耗量定额》（2003））并参照类似工程的造价指标进行估算。（4）材料及设备价格根据当地询价综合计算。（5）土地使用费按实际支付的土地价计算。（6）类似工程的概、预算及技术经济指标。（7）可行性研究、地勘、设计、招标代理费、监理费、管理费等根据国家有关计费标准，并结合本工程实际估算。（8）根据目前工作进度，基本预备费和涨价预备费并为不可预见费，取4﹪计算。（9）贷款利率按银行现行贷款利率计算。13.1.2项目投资39 项目投资万元。13.2资金筹措13.2.1资金用款计划根据该项目实施进度，该项目建设投资安排在内使用。13.2.2资金来源该项目资金来源：自有资金万元。第十四章财务评估14.1财务评估依据国家发改委发布的第三版《建设项目经济评价方法与参数》、建设部《房地产开发项目经济评价方法》。14.2基础数据选取14.2.1销售价格按当前的市场价格14.2.2项目计算期项目计算期为年，其中建设期年，销售期年。14.2.3财务基准收益率财务基准收益率按﹪算。14.2.4利率建设投资的借款年利率按﹪算。14.2.5税费率本报告采用的各种税费率如下：39 营业税﹪城镇维修建设费﹪教育附加费﹪企业所得税﹪14.3销售收入14.3.1楼盘名称及规模住宅㎡商铺㎡车位个14.3.2平均售价住宅元／㎡商铺元／㎡车位元／个14.3.3销售收入销售收入为万元14.4财务盈利能力分析14.4.1利润该项目应纳所得税税率为﹪，可实现利润万元，所得税万元，所得税后利润万元，投资利润率：﹪，投资利税率：﹪。（详见表6）14.4.2财务现金流量分析详见表739 所得税前：财务内部收益率：﹪财务净现值（I=10﹪）万元投资回收期年所得税后：财务内部收益率：﹪财务净现值（I=10﹪）万元投资回收期年14.5项目偿债能力分析14.5.1资金来源与分析详见表8。14.5.2资产负债分析详见表9。资金来源与运用分析及资产负债分析结果表明，该拟建项目财务状况良好。14.5.3借款偿债分析详见表10。还款资金来源：项目投产后，每年所得说后利润及折旧摊销用于偿还建设投资借款。借款偿还期年。14.6不确定性分析39 各种不确定性因素如：建设投资、销售收入、销售进度、项目计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。14.6.1盈亏平衡分析以销售率表示的盈亏平衡点（BEP）:开发成本销售收入-销售税金及附加=﹪该项目的盈亏平衡点为﹪，表明项目具有较强的抗风险能力。14.6.2敏感性分析本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率（IRR）的敏感性分析，主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时对全投资内部收益率的单因素敏感性分析。在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。14.6.2.1销售收入变化对内部收益率的敏感性分析销售收入变化时对内部收益率的影响如图下表所示（年基准利率为10﹪）：销售收入变化幅度-14﹪-13﹪内部收益率8.83﹪10.06﹪根据以上图表，采用插入法计算销售收入变动的临界点：设临界点的销售收入变化率为X，则：﹝X-（-14﹪）／-13﹪-（-14﹪）﹞=﹝10﹪-8.83﹪﹞／﹝10.6﹪39 -8.83﹪﹞解这个方程得X=-12.24﹪由此可看出，本项目的销售收入允许变动的幅度为（-12.24﹪，+∞），也就是说，在销售过程中当下调价格和实施优惠措施时，销售收入的下降幅度不要超过12.24﹪，否则项目将达不到基准的收益水平。14.6.2.2建设投资对内部收益率的敏感性分析建设投资变化（主要是房屋开发费的变化）时对内部收益率的影响如下列图表所示（基准收益率为10﹪）：投资变化幅度10﹪9﹪内部收益率9.44﹪11.33﹪基准收益率10﹪10﹪依据以上图表，采用插入法计算建设投资变动的临界点：设临界点的销售收入变化率为X，则：﹝X-9﹪﹞／﹝10﹪-9.44﹪﹞=﹝10﹪-9.44﹪﹞／﹝11.33﹪-9.44﹪﹞解这个方程得X=9.30﹪从以上计算结果看出，建设投资允许变动的幅度为（-∞，9.30﹪），建设投资上涨幅度到9.30﹪时，内部收益率道道临界值10﹪。即建设投资在（-∞，9.30﹪39 ）的范围内变动时，项目利益大于最低的期望水平。否则，项目达不到最低的期望盈利水平。因此，在保证工程质量的前提下，在项目的开发过程中一定要严格的控制建设投资，是投资上涨幅度控制在9.30﹪以内。14.7财务评价结论财务评价结果表明，拟建项目参与各方各项指标均比较理想，项目在经济上可行。第十五章社会评估15.1项目实施对社会影响分析15.1.1项目的实施对当地居民收入和生活水平的影响本项目可拉动板桥镇的经济增长。提高项目周边的地价和房价，带动周边住户增加收入。15.1.2项目实施对地区居民就业的影响项目建成后，可直接或间接的增加就业，对当地的经济发展具有重要的意义。15.2项目与所在地互适性的分析15.2.1不同利益群体对项目的态度及参与程度项目参与群体非常广，受益面宽。15.2.2各级组织对项目的支持程度该项目受到土地、建设、发改委、乡镇党委政府等部门的大力支持。15.3社会风险分析影响项目的社会因素主要是受益群体，由于项目的生存与否与收益群体直接关联，从主观上项目的社会风险不大。15.4社会评价结论39 项目的建设对板桥镇的社会、经济和文化有较大的促进作用，项目的社会适应性良好。第十六章风险分析及对策16.1市场风险分析（1）项目在区位、配套设施、交通、环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。居民实际购买力处于上升趋势，从长远看销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。（2）做好方案规划。总体规划、配套环境规划、户型规划应杜绝规划设计单调、缺乏完善配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的市场风险。16.2经营管理风险分析（1）本项目主要应加强市场营销工作，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目市场销售风险。（2）在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发管理费用；降低投资成本。（3）做好物业管理和售后服务工作。16.3金融财务风险分析39 资金开发回收考虑减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方式；（3）七成银行按揭方式；（4）建筑分期付款+银行按揭；（5）特惠免息分期付款等多种付款方式，是开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第十七章结论和建议（1）项目及市场条件项目综合居住环境指数高。目前板桥镇房地产开发市场好，本项目由良好的市场条件。周边生活配套健全，项目具备良好的开发建设环境。（2）经济分析结论乐岩新区商住项目通过可行性研究，可实现利润万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后内部收益率﹪大于基准利率10﹪，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率﹪，投资利税率﹪。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定的售价，当销售率达﹪时，项目可保本。项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力强。总之，项目具有较好的市场环境及一定的自身发展条件，经测算个项目经济指标较好。（3）建议39 建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场雪球和变化，并采取有效的营销手段，充分发挥项目的优势，因势利导、引导消费需求，是项目成功的关键。39'