枫景住宅小区建设项目可行性研究报告 54页

'枫景住宅小区建设项目第一章总论第一节项目名称及承办单位1、项目名称：**·**枫景住宅小区建设项目2、建设地点：潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。3、承建单位：山东**地产有限责任公司第二节报告编制单位单位名称：工程咨询资格等级：乙级资格证书编号：发证机关：中华人名共和国发展和改革委员会第三节编制工作的依据1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范3、山东**地产有限责任公司提供的基础资料4、《潍坊市城市总体规划》5、《潍坊市**·**枫景住宅小区住规划设计》54 第四节报告主要内容本报告主要包括以下内容：1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论第五节简要结论潍坊市**·**枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，**规划南北支路以东、路以西，规划用地面积76972m2。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。**·**枫景小区二期将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地76972m2，购置土地费用5028.46万元，计划总投资16729.71万元，规划建设多层住宅4栋，低层住宅17栋，商业房1栋。规划建筑面积共计56097.07m254 ，其中低层34456m2，多层14403.12m2，储藏室1601.717m2，商业5536.24m2。经分析论证认为，该项目符合潍坊市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。项目主要经济技术指标见下表。项目主要经济技术指标表序号名称单位数据1规划用地面积平方米769722规划总户数户3153规划总人口人10054总建筑面积m256097.07其中：住宅面积m250560.83商业面积m25536.245建筑密度%18.46容积率%0.87绿地率%38.28项目投资万元16729.719销售收入万元23058.8610财务内部收益率%21.6411投资回收期年2.612投资利润率％30.1854 第二章项目提出的背景和必要性第一节项目提出的背景一、房地产新政有利于房产稳定发展从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2004年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2003年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，此举正式掀开房地产调控的序幕。从2002年开始我们国家有关的政府部门已经开始关注我国房地产市场健康发展问题，2003年以后应该说政策出台的密集度在大幅度的提高，尤其2005年“两个八条”的出台，进一步加大我国的宏观调控压力。2005年七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价的延续，并且调控重点由调控供给向调控房价转变。这意味着我国房地产投资增长率仍能保持较高的水平，54 同时也有利于我国房地产业长足的发展。二、住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。　　（一）人们家居理念的变化。　　我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。　　（二）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。　　改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。　　（三）商品房价值观的变化。54 　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。　　（四）开发商建设理念的变化。顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。**地产凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，作为潍坊市房地产知名品牌,其经营理念“**地产，诚信百年”在潍坊市树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。**·**枫景项目又是**地产在潍坊市开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。第二节项目建设的必要性一、符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院《产业结构调整指导目录(2005年本)》中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。54 建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅2.4亿m2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展的方向。二、符合山东省有关政策要求山东省《2010年远景目标纲要》中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”项目建设符合山东省住宅规划政策。三、符合潍坊市区城市发展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来潍坊市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市府及区委、区府政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时潍坊市发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。潍坊市近几年房地产的开发，商住房的建设，观念相对陈旧，创新意识不够，模式多有雷同。潍坊市**·**枫景项目定位提出“潍坊第一运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。项目建设以后，对提高潍坊市城市建设品味，改善居民居住条件，推动潍坊市房地产市场健康发展具有重要作用。54 第三章项目法人一、企业简况企业名称山东**地产有限责任公司详细地址潍坊市潍坊区府前大街59号孵化大厦B楼626室批准从事房地产开发经营业务时间1998年1月经营范围房地产开发、经营、设计施工注册资金伍仟万元营业执照注册号3705242801696公司类型有限责任公司资质等级贰级证书编号082007法定代表人张**职务董事长职称高级经济师联系电话05****07479备注：54 二、企业基本情况山东**地产有限责任公司成立于1998年，注册资金5000万元，二级开发资质。**地产在经营过程中始终坚持“诚信******”的经营方针，配合潍坊市整体规划建设发展，致力于潍坊市的房地产经营与开发事业。经过几年的发展，公司实力雄厚，下设综合办公室、销售部、客户服务部、采购中心、成本部、设计部、工程一部、工程二部等部门，现有职工80多人，具有专业技术人员60多人。本着“建筑高品位的生活方式”的开发理念，先后开发了**大厦、嵩山小区、金**磐*园、海**丝商住综合楼、**园、明**别墅区、**骏景、****花园一期、****枫景一期等优秀的房产项目。自公司成立以来，取得优异的成绩，连续两年被评为“守合同，重信用企业”。2002年被评为全市建筑系统信用建设先进单位，2003年度被潍坊经济开发区评为“纳税大户”，2004年被评为“山东省第五届消费者满意单位”，2005年被评为信用等级“AAA”企业。2008年被评为“山东省第六届消费满意单位”。**地产多年的发展，沉淀了优秀的企业文化，在“重承诺、守信用、做***有责任感”的核心价值观的引领下，取得了良好的信誉，过硬的建筑质量树立了名牌形象，被消费者所接受，为社会所认可。现**地产已走在潍坊市房地产开发公司的前列，是潍坊市最强的房地产开发公司之一。三、**地产公司历年开发项目简介**大厦位于潍坊市西城西四路260号，总建筑面积8400余平方米。1998年底竣工建成。地上12层。处于西城市中心，地理位置优越、交通便利。**大厦是潍坊市最早的一家对外出租的专业高档写字楼，设施先进、功能全面、物业管理精品化服务，是办公的理想场所。**园54 是山东**地产有限责任公司2001年底开发的住宅项目小区项目占地56000余平方米,建筑面积48300平方米，绿化率37%,车库、位拥有率达50%。容纳500余户居民。地处东城东城沂河路188号。地理位置十分优越、交通便捷。生活配套一应俱全：学校、市场、邮局、银行、车站、商场、公园、健身娱乐场所等方便了广大业主的生活与便利。火爆的销售场面曾经轰动一时，2002年已销售一空。良好的物业管理受到业主们的一致好评。**项目是山东**地产有限责任公司开发建设的潍坊市首席生态湖景纯别墅社区，2003年4月份开工建设，2006年8月份全面竣工。是潍坊市的形象工程、名片工程。项目占地28.9万平方米，建筑面积11.25万平方米，共建TOWNHOUSE风格的豪宅400余套，其中包括独体、双拼、联排、叠拼四种别墅类型。小区绿化率52.9%，容积率0.39，以其超高的绿化率和超低的容积率对自然环境做出了最大限度的尊重和保留。别墅区内占地11.72万平方米的明月湖公园是完全为别墅区服务的内置式湖景公园，并有会所、幼儿园、网球场、中心广场、儿童游乐园、绿色长廊、休闲乐园、垂钓乐园、游艇码头、沿湖健身区配套设备等。其规划获2003年度“潍坊市优秀规划设计评选一等奖”。**、景由山东**地产有限责任公司集多年开发经验，在成功开发**园、**TOWNHOUSE项目后，又一次整合多家国际级专业公司共同联手全力打造的大型水景社区。该项目2005年10月份开工建设，2008年8月份全部竣工。 54 项目位于潍坊市北一路以北、东一路以东，地理位置优越，交通便利。项目占地面积97086平方米，规划总建筑面积100600平方米，由25栋多层和6栋小高层住宅组成。**骏景绿化率高达45%，环境设计上遵循天人合一的原则，坚持人与环境的和谐共处，通过对水、植物、景观小品、建筑的完美组合，将现代的都市时尚生活融入到健康绿色的生态环境之中。整个社区绿化改变了潍坊市住宅项目绿化简单、无特色的现状，通过多种形态的植物、中心水景、景观廊柱、雕塑小品等，和谐构成明朗的环境层次空间。置身其中，时尚浪漫浑然天成。 **骏景领略全新水景，预约未来生活，其高贵品质、精致生活，受到了广大消费者的一致好评和认可。潍坊市**·**枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西，一期规划用地面积76448.2m2。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。**·**枫景小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。一期小区占地76448.2m2，购置土地费用4848.41万元，总投资13035.52万元，建设多层住宅19栋，低层住宅8栋，规划建筑面积共计77981.34m2，其中多层55323.04m2，低层14904.5m2，储藏室及车库6266.8m2，商业1487m2。一期2009年12月已全部竣工。54 第四章市场分析与建设规模第一节需求分析一、潍坊市东城板块与西城板块分析作为中国第二大油田所在地的新兴工业城市，潍坊市人均收入水平和人均消费水平连续几年位于山东省前三名，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。2002年以前潍坊市房价，西城在1200元/m2～1600元/m2之间，东城在900元/m2～1400元/m2之间；而在2008年至今，西城达到3600元/m2～4500元/m2之间，东城在3100元/m2～4600元/m2之间，其中不包含经济适用房和别墅。为更加全面的认识潍坊市场，我们本次将对于潍坊东城和西城两个区域进行市场调研。1）东城板块市场分析东城属于新区，占地面积约为西城的三分之一。有诗来形容东西城，“星有仟仟愿，俪墅碧波绿；风有花飘逸，商海至人怡”，前两句说的是西城，后两句讲的便是东城。东城是居住的宝地。1989年4月，东城建设第一期工程竣工，市委市政府迁入新址办公，至2001年底，东城建城区总面积达到了17平方公里，常住人口10万多人。同年12月，占地面积200多公顷的市直机关经济适用房住宅小区项目启动，现在已全部交付使用。54 到目前，短短十几年，东城在一片盐碱荒滩上迅速崛起，现在已发展成黄河三角洲上一座颇具规模的现代化新城。特别是20世纪90年代，先后建设了水系与环境工程、经济开发区建筑群、新世纪广场、东城商贸城、文化广场等一批标志性精品工程，初步形成了“大空间、大绿地、大水面”的现代化城市新风貌。整体来说，东城还处在一个发展建设阶段，缺乏足够的商业配套，主要的购物场所是位于辽河路上的民建大厦和位于东三路的百货大楼、银座商城。随着东西城对接速度的加快，东城会发展成一个环境优雅、居住条件好的地段，但不会成为工业发达、人流量大的综合型地域。东城属于新区，房地产市场十分活跃，在售楼盘十几个，以别墅为主的有水城国际、胜宏靓都、东辰鉴墅；以普通住宅为主的有科达花园、国际新城、格林星城、万达高尔夫花园、阳光100城市丽园、**骏景、东辰鉴墅等。●平均价格分析（普通住宅）东城各个楼盘之间由于位置差异、小区配套、开发商知名度等原因房价有差别。万**尔夫花园单价范围在3800元/m2～4200元/m2之间，平均单价3900元/m2；国单价范围在3980元/m2～6500元/m2之间，平均单价4200元/m2；科*达*园单价范围在3400元/m2～4900元/m254 之间，平均单价4500元/m2。以上数据显示，东城普通多层住宅的平均价格在3100元/m2～4600元/m2之间，各个楼层价格都不同，二、三层最高，其次是四层、一层、三、客源分析东城的客源主要包括以下几种：1.油田职工：潍坊又被称为“油城”，有油田职工49.6万人口，油田职工住房有13.9万户，其中70％为90m2以下住宅，油田职工是购房的主力军。但是油田职工对东城稍有排斥心理，属于买不到西城的房子才买东城的类型。2.企事业单位职工：一般为分不到经济适用房的年轻职工。3.外来人口：有外来做生意的私营业主和在油城打工准备定居油城的外地人组成，胜利油田吸引了大量外地人员来潍坊谋生，他们是购房的又一主力军。4.所辖区县及附近村民。2）西城板块市场分析西城是胜利油田管理局和潍坊区政府驻地，又被称为油田“基地”，从1983年成立至今已有27年的历史。西城是老区，基础配套设施完善，生活便利，被称为购物的天堂，在济南路4公里的距离内集中着4万平方米以上的大商场6家，及无数的星罗棋布的店铺。现在售楼盘大多已接近尾声，与东城相比，西城人气旺盛，由于土地储备有限，新开发楼盘较少，售价较高。54 ●西城市场主要竞争项目分析序号项目名称开发商区域建筑面积备注1海**信**盈城海信金瀚置业黄河路与西一路交汇处12万平米占地300多亩，多层、小高层、花园洋房等建筑形态2***龙轩胜利房地产北一路与庐山路交界处54万平米多层、小高层、高层4天**都潍坊区城市建设综合开发公司西二路胜华转盘向北300米路西21万多层、小高层5瑞**都花园*房地产开发有限公司西四路以西、汽修厂以南3.8万平米多层，共400套6格**景**成地产黄河路南、太行山路东20万平米别墅、多层8仁**恒名邸仁恒置业有限公司黄河路、燕山路交汇处　3栋小高层9万家新城万家建设有限公司西二路华八井对面8.1万平米多层、小高层●西城主要竞争项目在售价格分析项目科目最低价最高价均价54 水**庭3300元/M24900元/M24000元/M2，2瑞**花园2980元/M24400元/M24000元/M2海**盈城3800元/M25860元/M24150元/M2格**枫景3980元/M25000元/M24400元/M2华**安荣寓3800元/M24800元/M242000元/M2天***华都3288元/M23760元/M23500元/㎡**龙轩3260元/M23800元/M23500元/M2**新城3388元/M23680元/M23500元/M2**名邸4000元/M25200元/M24700元/M2*4010元/M24580元/M24300元/M2总结分析:通过上表分析,目前潍坊市场西城在售楼盘价格3000元/平方米到5200元/平方米之间;各项目的平均价格在3400到4500元左右,最高价格集中在海信盈城与格林枫景以及仁恒名邸,均在4000元以上,并且与本项目距离较近,可竞争和对比性较大。经比较分析，将海信盈城作为本项目的可对比项目。54 四、可比楼盘市调情况海**盈城位于西城黄河路与西一路交汇处南侧，海信金瀚置业有限公司投资兴建，位于潍坊城市新的中心，连接东西两城，交通便利，拥有长途汽车站、医院、五星级酒店、潍坊区政府等完善市政配套，公交线路有101、103等多条。该项目总占地面积20万平方米，现开发一期，一期占地面积13万平方米，销售面积12万平方米，规划户数1070户，绿化率37.8％，容积率0.92，层高2.9m，储藏室层高2.7m。小区有水池景观设计、绿地、名贵植物。主要由4层加阁楼，5层加阁楼的32个多层和2个9层的小高层及商业组团的综合楼、商业楼、多层底商、商业街区组成；阁楼有独立产权，单独出售。售楼处在小区会所内，外观精致大气、干净，有沙盘、楼书、背景音乐，现场销售气氛良好，但无SP支持。样板房已经开放。海**信*城项目基本数据54 基地面积：13万平方米销售面积：12万平方米建筑楼层：多层；商铺；小高层规划面积：88m2～140m2主力面积：129m2平均单价：2980元/m2主力总价：384420元单价范围：2800元/m2～3200元/m2销售总价：3.58亿元规划户数：1070户可售户数：1070户售出户数：380户销售率：36％物业管理：未定公开日期：2006年5月1日交房日期：2008年4月工程进度：部分结构体部分封顶第二节建设规模一、建设规模项目规划占地：76972㎡，建筑面积56097.07㎡，容积率0.8，建筑密度0.184，绿化率38.2%，停车率70%。住宅面积70—90、180-340平方米不等。二、产品定位1、户型类型：五室三厅二卫、四室二厅二卫、三室二厅一卫。面积：低层住宅180-340平方米、多层90-130平方米。3、产品形式：多层住宅、低层住宅、商铺。其中：主要建筑形式为低层住宅。其中低层住宅17栋，多层住宅4栋，商业1栋。低层住宅建筑面积34556平方米，共156户，多层住宅建筑面积14403.12平方米，共148户，商铺面积5536.24平方米，11户。储藏室1601.71平方米。4、总户数：315户。54 54 第五章建设地点和建设条件第一节潍坊市概况一、简介潍坊市位于山东省北部黄河三角洲地区，中华民族的母亲河--黄河，在潍坊市境内流入渤海。潍坊市地理位置为北纬36°55′～38°10′，东经118°07′～119°10′。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。潍坊市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市，是于1983年10月成立的山东省辖市。全市辖潍坊、河口两区和广饶、利津、垦利三县，南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里；人口180万。潍坊市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城是潍坊市委和潍坊市人民政府驻地，西城是胜利石油管理局和潍坊区政府驻地。潍坊市宏观经济发展状况：2008年实现生产总值1450.31亿元，按可比价格计算，比上年增长17.0%。工业保持较快发展:工业生产继续保持较快增长,规模以上工业实现增加值1107.6亿元，比上年增长25.6%。 工业经济效益水平不断提高。实现利润541.8亿元，增长17.0%。金融业快速发展2006年全市金融机构各项存款余额961.6亿元，比年初增加109.8亿元。其中，城乡居民储蓄426.1亿元，比年初增加41.6亿元。金融机构各项贷款余额716.4亿元，比年初增加96.3亿元。全社会固定资产投资增速显著200954 年固定资产投资结构进一步优化。全社会固定资产投资609.9亿元，增长20.2%。全市固定资产新开工项目1091个，施工项目1214个，竣工项目924个，全年项目建成投产率76.1%。 消费需求显著增强2009年社会消费品零售总额173.5亿元，增长16.5%。其中，城市消费品零售额129.2亿元，增长29.0%；县的消费品零售额20.2亿元，下降3.6%；县以下消费品零售额24.1亿元，下降13.5%。城乡居民收入继续提高2009年居民人均可支配收入达16741.9元，比上年增长12.1%；农民人均纯收入5157.1元，比上年增长12.0%，城乡居民生活质量显著提高。城乡居民人均消费性支出继续增长2009年，人均消费性支出为10697.8元，比上年增长11.2%。人均生活消费支出3507.0元，比上年增长10.5%。城乡居民居住条件继续改善2009年末全市城市居民人均住房使用面积23.1平方米。农民人均居住面积为30.5平方米。财政收入较快增长2009年财政收入累计完成361.7亿元，比上年增长30.9%。全市地方财政支出完成61.0亿元，比上年增长20.7%。其中，城市维护费支出5.9亿元，增长18.6%；小结：从上面的分析中，可以看出潍坊市整体经济水平在2009年得到迅猛良性的发展，城市人均可支配收入与人均储蓄均创新高。这为本项目运作奠定了良好的经济基础。（2）城市规划战略●潍坊市城市建设与规划现状分析潍坊市的城市建设形成了自己独特的风格，具有“散”、“新”、“雅”的特色——“散”，即潍坊市是在石油矿区的基础上建设城镇的，城市布局具有54 “组团式”特色，不同规模的城镇如“大珠小珠落玉盘”一般分布在黄河三角洲上；“新”，即潍坊市城市建设时间短，投入大，速度快，很多城镇完全是按规划在一片不毛之地拔地而起，没有老城改造的包袱，城市面貌新；“雅”，即潍坊市的城市建设规划起点高，布局合理，风格独特，其“大水面、大空间、大绿化”的构思和“碧树环绕，绿树白楼”的格调，形成了清新隽雅的城市风貌。从产业结构和功能布局上看，西城以发展机械、电子工业为主，同时加强基础设施建设与改造，配套建设商业与娱乐设施，建成为油田服务的生产、生活基地；东城作为潍坊市的中心城区规划高起点、高标准，将成为全市的行政、文化、信息、商务、金融和商贸中心，发展与中心城区相配套的第三产业。城市规划区：包括中心城城市规划区和河口区城市规划区。中心城城市规划区范围为：东到永青路，并包括广南水库、广北水库、广利港、潍坊机场等规划控制区域，西至郝纯路，南至南二路以南3公里，北以胜坨至后苟公路为界，并将潍坊港纳入规划区，公路和沿界线所穿村庄用地均划入规划区范围，总用地815平方公里。河口区城市规划区范围为：东到挑河以东100米，西至沾利河，南到六合乡行政区界，北至滨孤路以北1000米，并将孤岛、仙河、孤北水库纳入规划区，总面积245平方公里。住宅开发重点区完善现有已批在建项目，重点开发东城片区西、北部及西城片区东部耿井居住区、中心区住宅。强调居住用地相对集中开发的原则，完善配套服务设施，促进新区建设中人气的集聚和社区氛围的形成。商业配套设施的规划建设“一主两次、三街多点”的多核网络状中心体系。54 （1）市级中心：建设“一主两次”三个市级中心。（2）片区服务中心：包括胜利工业园和高新技术开发区以工业配套服务为主的工业服务中心、居住区级服务中心、以及胜北社区服务中心。（3）特色街区：结合市级中心区重点建设三条特色街区，分别是济南路特色商业街区、庐山路商业文化休闲步行街区、府前街行政办公街区。第二节项目选址项目位于位于潍坊市中心城***北、枣**庄*南、规划*北支路以东、***路以西,规划用地面积76972平方米。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房---**新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油**械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。现油田1700**新区二期工程已经建成，有力地带动了该区域居住环境的改善与发展，已逐步发展成为新城区的居住片区。项目所处区域发展前景十分看好。根据以上分析，项目拟选址是适宜的。第六章总体规划方案第一节设计依据、原则54 一、规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3、《城市居住区规划设计规范》GB50180-934、《住宅设计规范》5、《建筑设计防火规范》6、《潍坊市城市总体规划》7、《潍坊市城市规划管理办法》二、规划设计原则规划中遵循的原则：1.重视城市自然、人文特色的动态延续性小区规划努力适应周边自然环境及居民生活模式，使小区融入到城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。2.注重规划设计方案的经济可行性和分期实施的易操作性满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、便于分期实施的现代住区。3.加强空间领域限定，提高居住安全性，加强居住舒适性按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过标志建筑和标志景观步加强空间的领域感和归属感，提高居住环境的安全性。4.实施前瞻性布局策略，增强小区发展的可持续性注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。第二节总体规划一、现状概况1、区位条件54 ****枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。规划用地面积76972平方米。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。2、基础设施现状规划地块东西长约175米，南北宽约440米。现状地势较为平坦，多为空荒地。地块内有两条南北向排水沟渠，水深较浅，难以利用。用地南部有东西向沟渠一条，现状基本废弃。现状道路为章丘路，柏油路面，质量较差，现状宽4-5米。地块内油田生产设施较多，分布较为分散。地块内有油井1口主要位于地块南部，输油管线及注水管线若干条主要集中在地块南部和西部现状水渠的东侧，其中西南角输油管为东黄输油管线，压力较大。结论：规划范围内地质条件较好，属可建设用地。地块现状内容复杂，油田设施的处理上存在一定难度，地块景观资源较为丰富，具有挖掘潜力。3、用地区域分析（1）周边用地分析地块周边规划以居住用地为主，南侧油田经济适用住宅---南苑新区已形成一定规模。结论：城市总体规划确定该用地为居住用地，且周边居住气氛浓厚，具有居住区配套的完善条件。为进行部分商业社和开发创造便利条件。基地现状长期保持分析结论（2）交通设施城市主干道：小区东西分别邻近城市主干道---西二路和西三路。东侧燕山路：作为规划的城市次干道，燕山路为地块与城市中心区联系的重要通道，是整个片区中重要的生活性道路。地块周边其他道路以城市支路为主，除现状章丘路以外均未开工建设。结论：周边主要道路尚未完全形成，规划考虑现状章丘路作为近期主要的对外道路。同时注意处理好本案与南侧南苑新区的交通组织关系。54 （3）公共服务设施商业：地块南部沿燕山路规划市场等商业服务设施，现状周边没有配套商业设施。根据《潍坊市中心城商业网点规划》，规划用地南侧为该片区的商业集中区。结论：周边商业的不健全，为小区内的部分商业设施建设提供了机遇，规划中应重点控制建设总量。教育设施：根据《潍坊市中心城教育设施布局规划》，本地块内需要设置幼儿园一处。小学及初高中教育结合周边相关规划解决。（4）绿地景观资源规划居住小区应与南侧南苑新区的绿地景观系统相结合，规划中应注意景观轴线的对应关系。地块内有规划城市水系蜿蜒通过，为小区提供了良好的景观资源。与此同时规划中对水系的处理成为主要问题。二、规划定位及住区特色项目总体定位为中高档楼盘。提出“潍坊第一运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。三、规划构思1.院落组织：在强调院落空间围合的前提下，利用先进的规划理念和规划手法，打造带状与点状景观相结合的内部空间环境，将院落穿插于内部空间中，提高景观的渗透性和均好性；2.运动主题：通过“运动社区”54 理念的运用，打造小区内部的生态运动环廊；3.交通组织：通过对小区周边交通及人流的分析，确定小区的主要出入口方向，结合“生态运动环廊”形成小区的环路系统；4.水系的利用：将城市水系引入小区内部，结合水系形成小区内部的主要绿化景观轴线。城市水系平均宽度15米，长大约800米，在小区内蜿蜒曲折，形成多种景观节点。“多簇”是指穿插于小区景观系统中的多个居住组团院落。四、规划布局1.用地布局规划通过小区道路及绿地景观环廊的分割小区，形成多个既相对独立又相互联系的住宅院落。其中考虑到小区水系西侧生态环廊围合的用地景观优势明显，环境优雅静谧，规划布置低层住宅及大户型的多层住宅。在地块北侧中部为丰富小区的建筑空间，优化区域的空间天际线，规划19栋多层及8栋地层住宅。小区的公建用地主要的集中在燕山路、章丘路主入口处，另外为丰富城市界面，提高开发效益规划部分沿街商业。另外在小区西南角用地作为一期开发的主要公建配套区，此处的公建前期作为售楼中心，后期作为小区的主要服务设施。内部设置活动室、卫生所等服务设施。小区绿地中心处于居住组团环抱之中，空间上周边建筑对小区中心绿地产生强烈的环绕，中心绿地内部环境通过各居住组团内部的绿化轴线向各组团进行渗透，产生强烈的向心力和归属感，更加彰显中心绿地的核心地位。2.道路交通规划（1）道路系统规划小区道路系统采用方便实用的原则，小区主路采用较为规整的环形道路，将各个居住组团联系在一起。内部道路采用小区路和宅前路的二级路网：居住小区级道路：路面宽7米，功能为联系居住小区内部各住宅院落的车行环路；宅前路3.5-5米宽，根据具体使用情况车辆可直接由宅前路进入各住宅院落内部。（2）出入口设置54 根据人流分析，小区主出入口位于燕山路，次入口设于章丘路和西侧规划道路上。本着加强内部功能组织和便利内外交通贯通的原则，在合理组织公共活动区、小区车流、人流交通的同时，考虑休闲景观功能的需要开辟景观步行系统。在保证组团绿地与小区中心绿地视觉通廊通畅的基础上，结合生态健身环廊及小区内水系设置环状的小区内部步行系统。通过步行系统将各组团内部中心与小区外部公共活动区域、中心绿地及周边公共服务设施联接成统一、流畅的网络。步行系统间设置小亭、环廊、雕塑等景观小品以及硬地广场、篮球场、网球场、小型健身广场等开敞活动空间，突出步行流线的休憩特征。（4）静态交通规划停车场规划严格按照停车场场地设计标准要求，充分考虑停车场对小区景观的影响，住宅设置底层停车库；室外停车就近停放，楼前设置由植草砖铺设的停车位，结合绿化处理，不会对居民造成干扰，住宅小区停车泊位配建率达到70%。3.绿地景观规划环境是住区的灵魂，合理良好的环境设计，能切实改善该地段居民的生活质量，提高居住区的品位，并影响整体城市居住环境。“一心一环一带多节点”完整的归纳了本方案的绿化景观系统结构。“一心”是指具有对外景观辐射的小区中心绿地，由小区中心绿地和活动场地组成。“一环”是指环形特色步行休闲廊道。“一带”是指小区内部的滨水景观带。“多节点”是指联系中心绿地、环形步行带和院落绿地的组团绿地节点。小区内的重要景观节点和公建设施均安置在中心绿地和各组团公共绿地周围，具有良好的可识别性。通过中心绿地及各组团中心绿地和步行环道将整个绿化景观系统引入小区内部，作为一种介质绿地系统将住户也联系在一起，成为了居民交流的主要场所。４.空间景观规划54 整个小区的各种空间通过中央公园和步行系统，实现了由外部公共空间，到中心绿地的半公共空间，再由绿化景观系统渗透到各组团内的公共绿地的半私密空间，再由组团公共绿地到院落的私密空间的完美过渡。小区建筑高度空间呈南低北高、中部低外围高的趋势，小区中心周边建筑通过不同类型住宅的围合，空间变化丰富，秩序感强。整个空间天际线上从多个角度呈现出不同线型的有序过渡。５.公建配套规划公共建筑分为小区配套公建和商业建筑。商业建筑分布在章丘路和燕山路沿街设置。配套公建主要布置在小区章丘路出入口及小区西南角用地处。小区会所设置在西南侧，用地满足居民文化活动等需要。幼儿园结合会所设置，规模为3班，建筑面积1664平方米。物业管理设置在章丘路出入口东侧。6.市政设施配套规划小区配套建设枣庄路、章丘路及西侧规划道路的给水管线及原水管线。雨水主要排入小区内水系及五干排。污水排入城市污水管网。小区所在区域为集中供暖，小区设换热站。换热站结合物业管理公建设置。热源接城市一级管网。燃气调压站设置在小区西南侧会所附近。小区设置箱式变压器一处，规划布置在中心绿地内。小区设置垃圾收集点6处分散在小区内部，公厕一处设置在物业管理公建内。7.建筑布局住宅院落的组合形式强调空间的围合，并与中心绿地和步行系统有机结合。这种布局形式强调景观的均好性，注重资源的平均分配。征宅日照间距系数1.8，努力使每户住宅均能享受到充足的阳光。整个小区住宅体系完整，平面和空间秩序感强。院落布局优雅流畅、动感十足，引导性强，空间形态更富有人性化，亲切温馨，从庭院内部随视点转移，逐步展开不同空间序列，形成一种舒适高尚的总体印象。第三节建筑布局一、居住建筑1、住宅户型设计规划采用多种户型相结合，多层住宅主要为五层，主要的户型有9054 型、110型、130型及低层复式住宅等多种户型。规划总户数315户，其中多层148户，70-90户型10户，90平方米以上138户。低层住宅156户，其中叠拼132户，联排24户。商业11户。住宅户型配合规划结构和环境布局进行了切合地形的整体设计，在考虑户外景观景色引入的同时，也保证了户型内部的合理性，做到功能分区明确，动静分离。在功能配置、采光条件、秘密性方面较目前(主流)房型有所提高，不仅做到“四明”即明客厅、明餐厅、明厨、明卫，更根据户型合理安排玄关、储藏等空间。结合立面造型统一安排空调室外机位置和有变化地设置飘窗及落地窗。2、建筑造型设计建筑造型以雅俗共赏，落落大方为第一宗旨。采用现代简洁的手法形式来表现建筑的精髓，并融合西方建筑的流行时尚，积极配合小区优美环境，共同构成高品质的小区外部空间景观。根据当地自然气候条件，考虑地方居住习惯，居住建筑朝向全部采用南向。建筑布局以行列式为主，为了打破传统行列的单调、呆板，住宅布局随着道路线性的弯曲转折相互错动，整个布局浑然一体，充分利用单元的组合，形成各具特色的空间环境，建筑形式采用坡屋顶，外墙色调以暖色为主。二、公共建筑商业建筑：以沿街两层商业建筑为主，局部三层。建筑平面多样，局部形成大型室内空间，便于各种商业业态的安排。外观上通过塑造独特的形体、采用丰富的外表材质，打造出现代、跳跃、大气的建筑风格。规划沿章丘路和燕山路布置。三、公用设施1、换热站：规划设于规划地段南侧，管线引自燕山路。２、变配电室：设计采用１０KV高压供电系统。电源引自章丘路。4、电讯控制室：规划设于小区南侧，管线引自章丘路。5、给水泵房：同变配电室一同设置，管线引自章丘路。54 6、管理用房：设于小区内的公共建筑内。7、垃圾处理：传统的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不卫生，解决不了环境污染的问题，又不便实行垃圾的分类回收。因此，本规划以“无害化、减量化资源化”为原则生活垃圾的收集全部袋装化，密闭容器存放，并按有害类、无机物、有机物三类分类收集，统一清运，以体现可持续发展的规划原则。在规划范围内内设垃圾收集点一处，垃圾转运站一处。54 第七章工程技术方案第一节建筑方案一、主要建筑概况1、建筑面积：56097.07m2；其中住宅50560.83m2，商业5536.24m2。2、单体：多层建筑4栋、低层住宅17栋、商业房1栋。3、建设层数：多层4-5层；低层3层。4、结构形成：异形柱框架结构。5、建筑合理使用年限：70年。6、工程类别及耐火等级：三类建筑，耐火等级为二级。7、屋面防水等级：二级。二、外部装修散水：混凝土水泥散水，宽度1000；外墙：采用涂料墙面；屋面：挤塑板屋面(平屋面)，斜屋面处：英红瓦保温屋面。三、内部装修地面：毛地面。内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厨房、厕所采用贴瓷砖墙面。棚：刮瓷门窗：入户门为防盗门，单元门为楼宇可视对讲门，内门为夹板门，窗户为塑钢窗。灯具：室内照明为普通灯具。四、平面布置户型面积：考虑售价与当地居民收入水平，每户建筑面积在150-300m2为宜。54 户型设计：应在做好住户调查的基础上，尽可能选择建设部推荐的优秀户型；叠拼2户三层前后院300平方米左右为主。五、建筑物指标1、总建筑面积：56097.07平方米2、住宅：50560.83平方米3、商业：5536.24平方米第二节结构方案一、依据《混凝土结构设计规范》GB50010－2002《建筑结构荷载规范》GB50009－2001《建筑抗震设计规范》GB50011－2001《建筑桩基技术规范》JGJ94－94《地基处理技术规范》DGJ08－40－94《建筑结构设计统一标准》GBJ68－84《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)(2001版)《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003版)二、抗震设防抗震设防烈度为7度；抗震等级二级，Ⅲ类场地土，基本风压0.5KN/m2。三、结构类型本工程主要为低层建筑，总建筑面积约56097.07平方米，多层采用砖混结构，低层采用异形柱框架结构；楼屋面采用大开间现浇钢筋混凝土平板，结合建筑布局在适当位置布置主次梁，以减少现浇板的平面尺寸，提高经济性，确保主要房间的完整性，以方便用户使用，便于用户随意进行室内设计，底层采用架空板防潮。基础根据上部结构的情况，多层住宅基础拟采用天然地基上的浅基础，具体基础型式待地质勘探完成后再结合当地情况确定。54 四、活荷载设计值阳台：2.5KN/m2；楼梯间：2.5KN/m2；非上人屋面0.5KN/m2；其余房间：2.0KN/m2。五、钢筋混凝土部分结构1、现浇：土0.00以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼。2、预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。六、墙砌体部分墙体地面以下部分采用M7.5混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；地面以上部分采用M5.0混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；第三节给排水方案一、生活给水系统1、用水量估算编号名 称数 量用水量标准最高日用水量(m3)备 注1住宅315户185L/d.人1001每户按3.2人计2绿化浇洒82512m²2升/m².次1653商业5536.24m²3升/m².d484未预见水量10%1215总计13362、以城市自来水为水源，给水管由章丘路城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级团给水支管自状管网接入，整个小区形成树状的给水系统。3、用水量估算：最高日用水量约1336m³/d。4、系统设计：商业用房由城市管网直接供水；住宅采用恒压变频调速给水装置供水，双电源供电，本工程南北方向较长，为节约能源，恒压均匀供水，提高供水质量。54 5、用水计量：住宅一户一表，水表出户，商业用房用水量单独设表计量。二、生活排水系统1、排水量估算：本工程最高日排水量约为1081m³/d。2。排水系统：采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水沿道路污水主管线排入章丘路城市污水主干管。三、雨水排水系统1、雨水自成体系，有组织排水，根据雨水排放就近原则，多层住宅区雨水汇集后，沿道路雨水主管线排入章丘路城市排水干管。2、雨水量根据潍坊区暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取2年。3、泄洪沟由专业设计单位负责设计。四、消火栓给水系统1、设置场所：商业用房、住宅公共走道。2、设计水量：本工程按“三类建筑”设计，室内20L/S，室外15L/S，火灾延续时间2小时，火灾发生次数为一次。3、系统设计：1)室外：采用低压制给水系统，消防与生活合用管网，管道沿地块用地红线范围内形成环网，向室外消火栓及消防水池供水。2)室内：采用临时高压给水系统，平时系统压力由稳压装置保证，竖向不分区。3)消防水泵房及蓄水池设置：拟与生活水泵房合建。第四节采暖方案一、依据《建筑设计防火规范》《采暖通风及空气调节设计规范》二、设计内容54 1、本工程空调系统设计；2、本工程通风系统设计；3、本工程住宅采暖系统设计。三、空调系统1、本工程住宅均采用分体空调,空调室外机设于规定位置。2、本工程的商业用房采用商用空调机组的空调方式，室外机组设于规定的位置。3、空调系统的冷凝水进行有组织的排放。四、通风系统住宅部分的厨房、卫生间等的排风由排风扇排至竖向专用的排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。五、住宅采暖系统1、本工程采暖拟设一个热力站，设于地段南侧，单独设置，管线引自章丘路北侧临近管线。采用汽-水采暖换热机组实现自动控制，机组自带浮动盘管换热器、循环泵、补水泵、稳压装置、补水箱、膨胀水箱、压力控制装置、安全保护装置等。供回水温为60/40℃。采暖负荷指标：公建供热80w/m2；公寓供热58w/m2。2、本工程采暖系统分高低区，为克服自然作用压头的影响，各楼设有热力入口，供回水主立管采用异程式布置，下供下回。3、采暖系统供回水立管均设置在公共走廊内的采暖井中，在主立管分向每一户的供水水平分支处设铜制截止阀、Y型过滤器、热量表，回水分支管设手动调节阀，均安装在公共走廊暖井间内，以便物业管理开关阀门，并可现场自动抄表，实现全面按户热计量收费。供回水主立管顶端应安装自动排气阀。4、54 各户采暖系统形式均为水平双管放射式，各户自带分水器和集水器。管道均在50毫米厚建筑面层预留沟槽内分布。水平双管放射式系统是国家推荐采用的采暖系统形式之一，其优点是系统调节、使用最灵活，运行费用最省。5、每户内采暖系统水平管敷设于本层地板的50毫米厚建筑面层预留沟槽内，为避免热损失，在沟槽内铺设20mm厚自带铝箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后铺设采暖管道，并以专用支架固定，再铺设陶粒混凝土，上层为水泥沙浆找平。6、供回水主管采用镀锌钢管，丝扣连接，外包20mm厚B1级橡塑保温管壳，户内埋地管采用线膨胀系数较小的交联高密度聚乙烯夹铝管(PEX-AL-PEX)。7、各户起居室、卧室散热器可采用钢制散热器，厨房、卫生间散热器可采用铝合金散热器。每组散热器上均设温控阀、自动排气阀。8、热力管线。由北侧临近热力线引入小区热站后，管线由小区外围采用地下敷设方式向各住户、各建筑供热。第五节电气方案一、设计依据国家及地方有关设计规范和规定二、设计范围1、供配电系统2、电气照明3、电力及控制4、建筑物防雷保护5、电话系统6、有线电视系统7、对讲系统三、供配电系统1、工程概况：本工程是以多层、低层住宅楼为主的住宅小区，加上配套公建，总建筑面积为56097.07平方米。54 2、负荷估算:住宅每平米按45W计算，商业按80w/m2计算，总设备容量为10340.11kW。3、变配电所设小区公用变配电所：从计算数据来看，小区内划总共设置2座10KV箱式变电站，负责整个规划区域的电力供应。电力线：城市输电线就近引线入变配电室后，由变配电室变电后，分别向住宅以及商业区送电，线路采用地下电缆敷设。4、供电系统1)每幢住宅楼的电源从箱式变引出的低压电缆下接箱引接。2)配套公建的负荷在较集中时可考虑设计量间。3)小区内10kV线路和0.4kV线路采用电力电缆直埋地敷设。5、计量1)住宅用电实行一户一表；商铺一铺一表，公建按单位设置，电表箱设在每单元一层。2)公建负荷根据容量在计量间计量，底商在住宅回路另设电表计量。四、电气照明1、本工程需设置应急照明：消防等设继续工作用的应急照明，商店设暂时继续工作用的应急照明，疏散通道、疏散楼梯、出入口等设疏散指示标志。2、尽量选用节能灯具。五、电力及控制1、消防电力设备由两路低压电源供电，末端自动切换。2、消防设备的电源线和控制线均选用耐火型电缆电线。3、电力设备的控制根据各专业要求设置。六、建筑物防雷保护及接地保护1、本工程均为三级防雷建筑物。2、设置防直击雷和防雷电波引入措施。3、54 利用基础接地体作为防雷接地装置并与其他接地共用基础接地体,接地电阻要求不大于1欧。4、工程设总等电位连接和局部等电位连接。七、火灾自动报警及联动控制系统1、消控中心设在首层，具有各种报警功能，联动功能和手动控制功能。2、设置紧急广播系统。3、设置消防对讲系统。4、火灾自动报警系统为双电源供电，一用一备，末端自动切换。八、电话系统1、本工程内全部设直线电话，每户一对，公建按指标25m2/部。2、小区内设电话交接间，各楼(各单元)设电话接线箱。3、设宽带网线路。4、小区电话进线电缆及宽带就近接入城市市话网和宽带网。九、有线电视系统1、有线电视信号就近城市有线电视光缆引入控制室后，采用地下敷设方送达各住户、各建筑。2、各楼(各单元)底层设前端箱，楼内垂直敷设分支—分配网络。3、电视插座终端电平要求达到65~71dB。十、传呼对讲系统1、住宅楼按单元设置传呼对讲系统和门锁控制装置。2、小区可根据需要设置大的传呼对讲系统。第六节燃气系统一、燃气调压站规划于小区公建内，管线引自西三路。二、燃气管线54 由西三路干管引入小区调压站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供热。三、燃气管道采用管径D=150mm的管道沿小区道路，向住户供气。54 第八章环境保护和节能第一节环境保护一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、国务院(1998)第253号令《建设项目环境保护管理条例》3、鲁政发[1997]21号文《山东省建设项目环境保护管理办法》4、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)5、《山东省废气污染物排放标准》(DB37/006-91)6、《电磁辐射环境保护管理办法》（1997年1月7日，国家环保局）7、《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月18日发布施行）二、建设地点环境现状项目地处周围环境状况较好，无污染单位。建成投入使用后，除生产少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施处理外，基本没有其它污染物排放，因此，对周围环境不全产生不良影响。三、配套设施设计吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。通风系统均用消声器。厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市污水系统。地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上的卫生防护带。四、污染物来源1、施工期废气：主要为新建商品楼及建筑材料运输过程中产生的粉尘；汽车运输时的扬尘和废气；施工机械本身产生一定量烟气。54 废水：施工人员产生的生活污水。噪声：主要由施工机械产生，其次是运输车辆产生的交通噪声。固体废物：主要为拆迁产生的建筑垃圾和施工产生的残土和废弃的建筑材料。2、营运期废气：项目投产后不产生废气，采暖由集中供热供给。废水：本工程投入使用后的居民生活废水。固体废物：主要为生活垃圾。五、拟采取的防治污染措施与水土保持措施1、施工期(1)施工现场设置围栏，并洒水降尘。运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。还应避免水泥扬尘的产生。(2)施工人员的生活污水经市政管网排入污水处理厂，处理达标后进支脉河。(3)夜间应停止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。中高考期间，应严格遵守环保部门有关规定。(4)施工场地周围设置围墙，可起隔声挡灰作用。(5)施工期间生活垃圾、施工残土等送往市政部门指定场所统一处理。(6)施工期间的产生的堆土用防尘布覆盖，并尽量堆土平缓。(7)本项目分期施工，非施工期的土地栽种原生态植物，保持场地绿化，减少水土流失。(8)本项目绿化与建筑安装争取同时设计，同时完成，尽量减少项目的水土流失。(9)本项目仔细规划好土方平衡工作，使得取土达到最少化。2、营运期(1)项目使用后不产生废气，采暖由供热公司提供。(2)项目除生活污水外，无其它废水产生，污水排入市政管网，经城市污水处理厂处理后，排入支脉河。54 (3)生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。(4)为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离。六、绿化为创造一个优美的环境，防止污染，保护环境，坚持点、线、面相结合的原则，把庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿化地有机结合起来，充分发挥绿地的保护功能和改善环境的作用，以确保小区环境优美整洁。七、环境影响评价项目属住宅小区建设，其污染源很少，污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。第二节节约能源一、节能设计1、建筑节能设计①屋面：平屋面采用50厚挤塑板温层,瓦屋面采用30厚的聚苯板保温层；②外墙：240厚蒸压粉煤灰砖，外做40厚聚苯颗粒保温层；③不采暖楼梯间隔墙：采用240厚蒸压粉煤灰砖，外做30厚聚苯板保温层；④门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为Ⅲ级。2、节能指标项目单位细则限值设计指标体形系数≤0.350.24754 外墙平均传热系数W/(m2.k)1.160.849建筑物耗热量指标W/m216.416.31采暖耗煤量指标Kg/m211.811.14二、采暖节能设计1、采暖系统采用分户计量系统，每户均设一热计量表，实现了热量分户计量。2、每组散热器进水管均设一温控阀，可根据室外温度自动调节进入散热器的热媒流量，维持室温恒定。3、采暖系统各热力入口均安装差压控制器一只，保证在变流量的情况下，系统压差恒定。三、主要节能措施1、所有设备、电器选用符合国家规定要求的节能型设备、新型节能电器。2、统一配置太阳能热水器，节约住户洗浴用能。3、小区道路灯具采用集中控制，以节约用电。4、住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。5、灯具以节能型为主，楼道灯具选用声光控制型，共用场所的照明安装节能控制装置，以节约用电。6、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面保温。推广使用新技术、新工艺，各住户主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。7、水、电、热、气等实行一户一表，按表收费。8、加强采暖管道的保温设计和检修工作。54 第九章项目管理第一节物业管理项目组建小区管理委员会，向住宅小区提供社会化、专业化服务，主要作用：保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值；为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。项目建成后，将成立住宅小区物业管理公司，归潍坊**物业管理有限公司领导。物业管理公司实行经理负责制，下设办公室、财务室、物业管理部、保安部、维修部、家庭服务部等部门。物业管理公司初步考虑定员40人，其中经理1人，办公室2人，财务室2人，保安部25人，维修部5人，家政服务部5人；人员由社会公开招聘解决。第二节招标管理一、概述依据《中华人民共和国招标投标法》规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。二、发包方式承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。三、招标组织形式54 招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。四、招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：①勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。②建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。54 第十章工程进度计划项目采用总体规划，分期实施。工程前期手续部分已经完成，若后续各项工作进展顺利，则项目进度计划安排为：可行性研究报告编制2009年9月可行性研究报告审批2009年9月规划设计及审批2009年10月～2009年11月施工图设计2009年10～12月工程施工2010年3月～2011年10月设备材料订货安装2010年3月～2011年3月主体封顶2011年5月总体竣工验收2011年10月正式交付使用2011年12月54 第十一章投资估算和资金筹措项目投资估算根据当地工程造价以及相关费用具体收费情况估算。土建工程造价，以非精装修考虑。第一节投资估算一、编制依据1、国家现行的有关法规和规定；2、山东省建筑工程综合定额；3、山东省安装工程综合定额；4、潍坊地区材料预算价格；5、潍坊地区类似工程造价；6、设备供货目录或设备询价；7、现行投资估算的有关规定。二、项目投资概算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。1、土地费用本项目用地76972万平方米，每平方米价格为634.24元，购置土地费4882万元、契税3%为146.46万元，土地费用合计5028.46万元。2、建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，本项目建筑安装工程总造价为7741万元。3、前期工程费用54 (1)前期咨询费，按建安工程费1%计，7741×1.5%=116万元。(2)规划勘探设计费，按建安工程费2%计，7741×2%=155万元。前期工程费用合计271万元。4、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等收费等，总共：1430万元5、室外工程费室外工程包括道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，本项目的室外工程费为876万元。6、预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按工程成本的1%计提153万元。7、开发成本开发成本为以上6项之和，共计15499.46万元。8、开发费用开发费用汇总表序号项目计算依据金额(万元)1管理费用开发成本×1%1552销售费用销售收入×2％4613贷款利息年利率为5.8%×3年/2614.254合计1230.2510、项目建设投资估算综合以上费用，本项目建设投资估算为16729.71万元。项目投资估算详见：附表1-投资估算表第二节资金筹措及使用计划一、资金筹措54 本项目投资总额16729.71万元，资金来源为：申请银行贷款8000万元，预售收入2000万元，企业自筹6729.71万元。资金筹措详见：附表2-资金筹措表。二、资金使用计划项目前期工作自2009年8月开始，2010年3月开工建设，2011年12月竣工，2012年5月底全部销售完毕。开发经营约3年。资金使用详见：附表3-资金使用计划估算表。54 第十二章财务分析第一节财务分析根据国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)规定的建设项目的评价原则，结合项目的特点，盈利能力计算项目实施后的增量效益与评价指标，为合作开发各方提供决策依据。一、基本假设1、所有基础数据均以2009年底物价水平为基础。2、项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化。二、项目计算期项目开发经营期3年，2012年5月底销售完毕，因此计算期定为3年。三、销售计划及销售收入1、销售计划项目考虑预售，计划于2010年10月开始销售，并于2012年5月底底全部销售完毕。2、销售价格的确定在测算经营成本的基础上，结合项目销售的特点及潍坊当地的市场情况，并根据建设单位意见，住宅多层销售价格确定为3500元/m2、低层叠拼住宅的销售价格为4500元/m2、车库和储藏室的销售价格为1580元/m2，商业房销售价格为4000元/m2。3、销售收入估算各年销售收入按规划的各年销售面积乘以销售价格计算。经测算，项目可实现销售收入23058.86万元。详见附表4《销售收入和税金估算表》。四、营业税金及附加估算54 根据国家及地方有关规定，项目所销售的房地产应缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。其中营业税按5%计取。经测算，项目计算期土地增值平均未超过20%，故不需缴纳土地增值税。详见附表5《土地增值税估算表》。项目营业税金及附加测算额为1279.77万元，其中营业税1152.94万元。五、财务盈利能力分析项目开发建设利润及利润分配表见附表6《损益表》，主要数据及指标见下表：序号项目单位数据备注1销售收入万元23058.862营业税金及附加万元1279.773总成本费用万元16729.715利润总额万元5049.386所得税万元1262.3525%7税后利润万元3787.04项目财务盈利能力分析的各项动态与静态指标详见下表：序号指标名称单位指标数据备注1财务内部收益率FIRR%22.16全部投资40.09资本金2财务净现值FNPV(Ic=12%)万元1488.4全部投资2744.11资本金3投资回收期年2.6全部投资2.52资本金4投资利润率%30.185投资利税率%37.83详见附表7《财务现金流量表》54 附表8《资本金财务现金流量表》六、清偿能力分析本项目长期贷款8000万元。由于市场需求旺盛，本项目开发建设的住房在2012年五月底即可全部销售完毕，资金回拢较快。贷款本金在第二年偿还4000万元，第三年偿还4000万。项目的借款偿还期2.3年。详见附表9《借款还本付息估算表》。七、敏感性分析考虑到项目在实施过程中某些不定因素的变化，将不同程度地影响项目的收益率和净现值，特选取开发建设投资、销售价格作为不确定性因素，在正负5%内做单因素敏感性分析，考察财务内部收益率和财务净现值的变化，结果见下表：财务敏感性分析表指标基本方案投资销售收入+5%-5%+5%-5%财务内部收益率(%)21.6423.4419.9525.4617.46财务净现值1488.41531.521379.301658.461232.36投资回收期(年)2.62.682.262.692.25从表中可以看出，销售价格最为敏感，开发建设投资次之，也就是说，销售价格对项目的内部收益率影响较大。因此，要努力开展销售宣传，准确定位，提高销售收入。第二节财务分析结论财务盈利能力分析表明，项目具有较强的财务盈利能力；不确定性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目财务上是可行的，经济效益明显，值得投资商投资。54 第十三章结论项目位于潍坊市中心城西城**南部，***丘路（西九号路）以北、**南、规划南北支路以东、燕山路以西。该项目符合城市总体发展规划，已经得到潍坊市规划局审查确定。建成后的**.**枫景将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点、具有现代化气息的居住小区。项目总用地面积76972平方米；规划建筑面积56097.07m2；绿地率38.2%，容积率0.8，可提供住房315户。项目投资16729.71万元，其中申请银行贷款8000万元，其余企业自筹和预售收入。经分析论证认为：项目切实可行。1、该项目符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；2、工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；3、各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；4、市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高；5、项目建成后，除满足和改善广大城镇居民的住房需求外，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。54'