某市某镇房地产项目可行性研究报告 23页

'某市某镇房地产项目可行性研究报告目录一、项目概况-3-（一）项目现状-3-（二）项目区域概况-3-（三）项目提出的背景-8-（四）项目建设设想-9-（五）项目开发思路-9-二、项目所在区域房地产市场情况综述-10-（一）某土地市场情况-10-（二）商品房市场情况-11-1、住宅新增供应面积与07年一季度基本持平-11-2、在售公寓的市场情况-12-3、某镇在售商品房情况-14-4、某市商铺销售情况-14-三、项目SWOT分析及项目定位-16-（一）项目SWOT分析-16-1、优势（S）-16-2、劣势（W）-16-3、机会（O）-16--21- 4、威胁（T）-16-（二）项目定位-17-1、项目用地分析-17-2、项目市场定位-17-3、项目客户定位-17-4、项目价格定位-17-四、经济分析-18-（一）技术经济指标-18-（二）成本分析-18-（三）销售收入-19-（四）静态经济分析-19-（五）动态经济分析-20-（六）小结-21-五、项目主要风险及应对措施-22-（一）资金风险-22-（二）销售风险-22-六、项目评估结论-23--21- 一、项目概况（一）项目现状本项目位于某市某镇某村牛耳地段，毗邻某火车东站和某某汽车客运站，地块位于常虎高速公路某出入口附近，交通便利。占地面积21277平方米，现有建筑物面积41124.05平方米，现状容积率1.93。用地性质为划拨仓储用地，现出租作为工业厂房及仓库使用，出租面积约10000平方米。（二）项目区域概况　　某镇位于某市东部，毗邻香港，全镇面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口6.9万，总人口50余万。2007年全镇生产总值达128.6亿元，比2006年增长了15.86%。各项税收总额16.8亿元，增长18.99%。出口总额28亿美元，增长20％。各项存款余额153亿元，增长9.19%。镇级当年可支配财政收入9.67亿元。某镇经济实力在京九沿线近百个县（市）中名列前茅，素有“京九第一镇”之美誉，2006年跻身于全国千强镇，排在广东省第10名。-21- 交通枢纽　　“铁龙三路枢会某”是对某铁路交通优势的生动描述。某是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（某站、某东站）和一个国家一类铁路口岸的镇，两个火车站日停靠列车140多趟，年接送旅客1500多万人次，口岸出入境人数60多万人次。随着常虎高速、东部快速路的建成通车及莞惠、莞从、环莞快速等高速路的规划建设并在某与铁路交汇，某的辐射范围和集聚能力不断扩大，作为珠三角多条铁路和多条高速路交汇的交通枢纽地位正在进一步凸显。　　制造强镇　　某镇产业基础扎实，近4700家工业企业形成了以生物制药、五金模具、电子、毛织、玩具、塑料制品等为主的完善工业体系，2007年规模以上工业企业266家，总产值250亿元，增长18.09%。某是“中国电子信息产业名镇”，电子信息产业是支柱产业，全镇电子信息企业及其配套企业500多家，产品销售收入和出口总值均占了全镇的70%以上。生物技术产业是战略产业，龙头企业高宝集团在某累计投资3.5亿元，2004年建成了某-21- 首个博士后工作站和省环境生物工程技术研发中心，2006年又引进了联康生物科技集团等多家企业，落实了生物医药、生物能源等一批项目。目前联康已经成功研发出4个国家一类新药、2个国家二类新药，其中3个新药已进入了临床试验阶段，其属下公司太力公司的“重组人甲状旁腺素的研究与开发”和“重组长效人红细胞生成素融合蛋白注射液的研究与开发”两个项目顺利中标“2007年粤港关键领域重点突破项目”，初步展现了我镇生物医药龙头企业在研发上的实力和未来发展的潜力。毛织、玩具、灯饰等行业是传统优势行业，这些行业企业数量众多，仅毛织企业（包括个体户）就超过1000家，为解决群众创业、就业作出了重要贡献。近年来，某镇的玩具、灯饰等行业与高新技术、资本市场的结合日趋紧密，升级步伐不断加快，逐渐焕发出新的生机和活力。同时，某镇加大力度扶持“两自”企业发展。目前全镇共有省民营科技企业17家，市民营科技企业62家；有省名牌产品2个，省著名商标2个，国家免检产品3个。　　商贸重镇　　某镇历来是某东部的商贸物流中心。近年来，某镇委镇政府因势利导，发挥交通枢纽对商贸业的支撑作用，大力改造镇中心核心商贸圈，不断改善购物环境，推动了商贸业蓬勃发展。全镇拥有面积500平方米以上的大型购物商场24个，总面积达31万平方米，其中面积超过5000平方米的有12个，超1万平方米的有10个。2007年，全镇社会消费品零售总额达到39.5亿元，增长22.05%。2007年3月，某居委会作为全镇核心商圈的所在地被评为“某-21- 市社区商业示范社区”。该区方圆大约1平方公里范围的核心商圈内，集聚了一大批知名的商贸企业、星级酒店，初步形成了名牌特色街、数码电子街、水果街、茶叶街、商业步行街和食街等众多特色街区。某酒店业繁荣兴旺，全镇共有酒店旅业140家，星级酒店24家，其中包括2家五星级酒店，5家四星级酒店。某餐饮名厨荟萃，是广东省旅游局向全省旅游单位推荐的“餐饮特色镇”。　　物流名镇　　某是“中国最佳物流名镇”。目前全镇有专业物流企业107家，其中有大型物流企业27家，拥有铁路货场及各类专业市场达60多万平方米，其中大京九农副产品中心市场是国家农业部批准的定点市场，年交易量近300万吨，交易总额超过40亿元，辐射周边近1200万人口。大京九物流基地是某市重点发展的大型物流基地之一，总规划面积4500多亩，目前有大京九塑胶城、东盛货场、常安快递、黄埔海关快件中心等多个大型项目入园落户。其中，大京九塑胶城2007年总成交量近40万吨，成交金额达到50亿元。黄埔海关快件中心进出口快件货运量在国内同行中位居第四，2007年进出口快件943万件，7.5万吨。2006年某镇确立了促进物流业“三大转变”（物流产品从农业产品为主向工业产品为主转变，物流手段从发展专业市场为主向与国际物流链条接轨转变，物流网络从物流向信息流转变）的思路，拓展物流业发展的内涵和市场空间，同时投入资金启动了物流技术创新平台建设，极大地加速了物流业的发展。会展业发展迅猛，目前已形成了以大京九（某-21- ）农副产品交易会等3-4个大中型品牌会展为支撑，10到20个中小型会展为主体的展览格局。连续成功举办七届的某农副产品（食品）交易会，累积成交额超过98亿元，成为辐射珠三角乃至大京九沿线地区的知名会展品牌。　　现代城市　　某是某市内最具现代城市气息的镇街之一。特别是近年来，某镇委镇政府集中财力搞建设，大力实施“三年见新城”计划，城乡面貌日新月异。某镇把道路建设作为城市建设的龙头，仅“十五”期间，累计总投资7.86亿元，改造和新建道路里程约65公里。2006、2007年投入建设的资金超过6亿元，完成了18项道路工程的建设，建设总里程超过24公里，镇内外的路网不断完善。某镇把新城区建设作为拉开城市框架的依托，控制了一块近2平方公里的地块作为新城市中心所在地，目前已顺利通过《某镇新城区规划建设方案》，已征收土地650亩。某镇把公共基础设施建设作为完善城市功能的重点，按国家一级剧院的标准建设了某大剧院，建设了某医院新住院大楼，设立了某中学新校区，建成了一批中小学教学楼和宿舍楼，完善了一批供水、排水、排污、电力配套设施，启动了东部及西部污水处理厂建设，生活和居住的环境不断改善。某镇把加强防灾减灾工程建设作为一项民心工程，2007年投入870多万元对镇中心区的排渠进行全面清淤，有效解决了镇中心区联邦路口等重点部位的内涝问题。编制了《某镇防洪排涝专项规划（2006-2020）》，按轻重缓急对未来几年的防洪减灾工程作了规划，投入1950万启动先建排涝站扩建工程。某-21- 镇城市发展的另一个显著特色就是现代化楼盘小区荟萃。从1992年起步发展房地产至今，全镇发展的房地产项目近80个，销售商品房累计8039套，销售面积74.18万平方米，涌现出万科城、东田丽园、翠湖湾、金凯水都、世纪康城、金美花园、碧湖花园、新天美地等多个明星楼盘，大大繁荣了商贸流通，有力改善了城市形象，成为推进某城市化进程的巨大动力。（三）项目提出的背景为加快盘活集团土地物业资源，经与合作方多次认真考察、反复分析论证，认为项目所处区位地理位置优越，区域已形成成熟的房地产市场，区域商贸气氛浓厚，同时本物业现租金收入较低，通过房地产开发，土地价值获得极大的提升，根据价值工程原理，决定对本项目房地产开发进行可行性研究。经过初步分析论证，投资各方均认为：1、本项目所在区域经济发展前景良好，尤其是“广州——某——深圳”经济圈的形成，有效地促进了某区域经济的高速发展，本项目可享受区域经济发展所带来的成果；2、项目具有收益高，资金回收快，抗风险能力强的特点，不失为一个很好的投资项目。-21- （四）项目建设设想项目地块用地面积为21277平方米（31.9亩），按照容积率2.53，建筑密度50%作为开发条件，总建筑面积为53830.81平方米，其中住宅可售建筑面积为52330.81平方米，配套商业1000平方米，公建配套面积500平方米。（五）项目开发思路1、深圳科聚源有限公司对项目用地进行承租，租金为万元/年，租期20年。2、深圳科聚源有限公司负责对项目用地的用地性质和规划进行调整，在3年内完成，为房地产开发做好准备。3、由置业公司和科聚源公司共同出资成立项目公司进行房地产开发。4、如深圳科聚源有限公司在3年内无法对项目用地的用地性质和规划进行调整，则继续承租项目用地，租金为万元/年。-21- 二、项目所在区域房地产市场情况综述（一）某土地市场情况回顾2007年，某的房价在“9.27”新政出台前一路高歌，某楼市可以用热火朝天来形容。同时一级市场的土地成交价格也在狂飚，地王频现，甚至出现某些地块的楼面地价比房价还高的现象。但在“9.27”银行新政和其他一系列抑制房价上涨的宏观调控政策出台之后,某的房价和地价都开始双双跳水。某的土地成交价格开始回归理性，土地交易市场开始进入一个低迷时期。从某市08年第一季度的土地成交情况来看，整体的交易气氛持续冷清，绝大部分的地块均以超低的价格成交，现场基本无人竞拍。第一季度共有3宗商住类用地流拍，分别位于桥头、凤岗和清溪三个镇区。持续低迷的楼市情况，让大部分开发商不敢轻易出手拿地，开发商拿地会比以前更加的谨慎和理智。虽然整体的交易气氛冷淡，但某些地块的竞拍情况还是较为激烈。08年1月18日，位于莞城区运河东二路的一宗商住地块进行公开拍卖。当天的拍卖现场共有包括富通、光大等在内的7家开发商参加了竞拍，经过一个半小时共82轮的激烈竞争，最终被某-21- 市城邦房地产开发有限公司以9亿4千万元的总价竞得。该地块的成交地面单价高达20806元/平米，折合楼面地价也去到3783元/平米，08年首宗地王于莞城诞生！该地块位于莞城区的核心位置，地段较为优越。其用地面积为45179平方米，最高容积率为5.5，建筑密度不大于40%，绿地率大于25%，最高楼层不超过33层，起拍价为4.5亿元。据了解，该地王的竞得者城邦房地产开发有限公司的背景就是富通地产，富通地产有意将其打造成为莞城区新的标志性建筑。莞城地王3783元/平方米的楼面地价，加上建安成本，每平方米成本至少要达到5500元，再加上税费和合理利润，该项目将来建成后销售，价格肯定不低，但这样的楼面地价，也是符合该地块的价值的。同时该地块的成功拍出，对周边楼市将是一种刺激，有利于加强消费者现在置业莞城区的信心。除了莞城区的地王诞生，另外一宗竞拍情况较为激烈的地块则是3月26日成功拍出的位于黄江镇常梅公路北岸村段的2008G013地块，两家竞买人经过30轮的激烈竞争，最后由某市兴博置业投资有限公司以3670万元竞得该地块，折合楼面地价1591元/平米。至此，在两宗地段不错的商住用地相继遭遇流拍后，某的土地交易市场才稍微显露出回暖的痕迹，这对于冷清许久的某土地市场来说，已经是一个不错的迹象。（二）商品房市场情况1、住宅新增供应面积与07年一季度基本持平08年第一季度某市商品房新增供应面积约120万㎡，同比07年减少约14%；供应套数约1.3万套，与07年基本持平。-21- 08年第一季度商品房新增供应面积的减少主要体现在非住宅的减少，非住宅供应面积14.5万㎡，同比07年减少近六成。08年第一季度某市住宅新增供应面积约106万㎡，与07年基本持平；供应套数约1万套，同比07年增加约16%。08年第一季度住宅新增供应面积同比持平而套数却同比增加16%，一定程度说明08年某市住宅供应套均面积在减少，“90/70”政策功效在显现。08年第一季度某楼市处于低迷期，是住宅供应量无增减的重要因素。07年和08年第一季度某市商品房新增供应情况对照表数据来源:某市房产管理局公众信息网2、在售公寓的市场情况项目名称项目占地小户型类型入市时间均价尚书银座62710㎡公寓08年5月11000元（含3000精装）时尚岛18738㎡公寓08年2月7500元（含800精装）中信德方斯17280㎡纯小户型08年1月8000元（含2500精装）景湖春晓213600㎡大社区中的小户型08年1月5800元（含600简装）理想0769三期328998㎡大社区中的小户型07年下半年5200元天诚康桥8300㎡纯小户型07年5月5400元-21- 万科城市高尔夫123400㎡大社区中的小户型07年5月6000元（含精装）花园城230000㎡大社区中的小户型07年上半年4800元城市风景69970㎡洋房住宅07年5月5500元名门公寓-酒店式公寓07年下半年6700元（含精装）上层公寓120000㎡公寓07年下半年6200元宜景康源4950㎡纯小户型07年下半年6500元城市假日三期7077㎡公寓07年下半年5800元金升国际公寓7875㎡纯小户型07年上半年5200（含精装）（1）去年下半年开始，大量小户型公寓入市，成交状况不太理想。但也有特例，比如赠送面积比较多的晶城，开盘热销，比如大社区里面的小房子的春晓美寓，低价入市，成交不错，再比如中心区绝版地段的尚书银座，高价热销；（2）公寓普遍都带装修出售，其中高端公寓以精装为主，普通公寓以普装为主；（3）公寓价格不断下滑，现在基本与普通洋房价格持平；（4）公寓客户包括自住客户和投资客户，现在投资客户萎缩，市场冷淡，在很大程度上影响了公寓的销售。-21- 3、某镇在售商品房情况窗体顶端物业名称物业地址物业类别物业价格开发商翠景湾某镇沿河东一路1号普通住宅5000元/平方米某市某房地产开发实业公司中央公园一号某镇木伦管理区口岸大道西南侧普通住宅5000元/平方米某市星宇丽苑广场开发有限公司蓝月湾二期某镇塘角大道普通住宅4300元/平方米某东兴花园开发有限公司金田花园某镇司马村东深公路旁普通住宅4500元/平方米某市某房地产开发有限公司东田丽园二期某镇常东路东田丽园内普通住宅6300元/平方米某市东田房地产开发有限公司东田山畔华庭某镇常马路旁边普通住宅7000元/平方米某市东田房地产开发有限公司花和小城某镇常马路月湖湾普通住宅5500元/平方米窗体底端4、某市商铺销售情况商业销售量面积（平米）套数套均面积（平米）成交均价（元/平米）2007年1月—2008年3月116455192060.710930某市2007年1月—2008年3月商业总体销售量为116455平米，销售套数1920套，成交均价10930元/平米。与供应相比，某市商业销售状况并不理想（销售率仅15.7％），商业积压严重。-21- 目前成交商铺套均面积60.7平米，与供应的套均面积110平米以上极不相称，说明市场上总价低中小铺最为畅销。-21- 三、项目SWOT分析及项目定位（一）项目SWOT分析1、优势（S）²位于某市某镇，区域房地产市场成熟；²处于某火车东站商圈内，商业氛围浓厚；²毗邻常虎高速公路某出入口，交通便利。2、劣势（W）²周边建筑目前以城中村、村屋为主，观感一般；²距离某镇现时的中心商业区距离较远，配套不够完善。3、机会（O）²某镇镇政府向某东部搬迁，将带动周边的配套、商业以及经济发展，加快该区域周边的城市化进程；²某火车东站商圈的迅速发展，将会形成住宅需求，为周边房地产市场的发展带来新的契机。4、威胁（T）²项目用地附近有一个大型住宅发展项目，由知名发展商卓越集团开发建设，将会形成激烈的市场竞争；-21- ²国家对地产市场的调控政策继续加大力度，后市存在不明朗因素，影响置业者的信心。（二）项目定位1、项目用地分析本项目用地面积21277平方米，地块形状为规则四边形。2、项目市场定位项目定位为小高层电梯花园洋房小区，拟建地上建筑63831平方米，配套商业约1000平方米，建成小高层住宅小区。3、项目客户定位某镇的中小企业主，某镇公务员事业单位工作人员，港澳人士。4、项目价格定位项目价格定位：住宅售价为5000元/平方米，商业部分售价为12000元/平方米。-21- 四、经济分析（一）技术经济指标用地面积（㎡）建筑密度容积率建筑面积（㎡）建筑物占地面积（㎡）212770.353638317446.95住宅可售建筑面积（㎡）配套商业面积（㎡）公建配套面积（㎡）623311000500（二）成本分析序号项目名称单方造价（元/m2）计算依据（m2）总价（万元）备注1地价1500.00638319574.65　2前期费(含报建费等)150.0063831957.47报建费、前期税费、设计费、监理费等3建安费1600.006383110212.96含建筑、安装、室内水电、消防、智能4设备及安装费250.00638311595.78　5配套建设费（含外水、外电、道路、广场）60.0063831382.99室外水电、消防、道路、广场6园林、绿化、园建项目50.0063831319.16园林、园建50元/m2，按总建筑面积折算7管理费90.2563831576.07按土地成本及建设费（1-6）*2.5%计8财务费174.13638311111.51按总投资65%,1年期7.24%利率计9不可预见计72.2063831460.86按总投资（1-6）*2%计10营销费76.0663831485.48按销售额1.5%计(销售中心建设费、含广告费、销售人员工资、活动费等）11合计4022.64　25676.92　-21- （三）销售收入可售住宅面积（㎡）住宅销售均价（元/m2）住宅销售金额（万元）62331500031165.50配套商业面积（㎡）商业销售均价（元/m2）商业销售金额（万元）1000120001200.00销售收入合计　32365.50现有场地出租收入　现有建筑物面积（㎡）41124.05工业厂房出租租金（元/㎡/月）7.50场地出租租金年收入（万元）370.12（四）静态经济分析项目总成本2.77亿元，总销售收入3.28亿元，可实现毛利润约5000万元，税前投资利润率17.8%，税后投资利润率13.55%，税后自有资金报酬率46%，本项目的静态盈利能力在行业平均水平之上。损益表序号项目名称合计（万元）1厂房出租收入370.122销售收入32365.503收入合计32735.624厂房出租成本283.875项目开发建设成本25676.926销售营业税及附加1828.657成本合计27789.448利润4946.189所得税1236.5410净利润3709.6311税前投资利润率17.80%12税后投资利润率13.35%13经营盈亏平衡点84.89%14自有资金8065.0515自有资金税后投资利润率46.00%-21- （五）动态经济分析测算假设：选取高于同期银行贷款利率的10%作为年基准收益率，第4年财务净现值为9455万元，项目可行。项目建设期时间2年，销售期时间2年，期内现金流入主要为销售收入、租金收入。现金流出时间主要考虑工程进度安排，包括建设资金、营业税费等，动态回收期为36个月。通过计算可以得出，项目内部收益率为20.54%，远高于行业平均水平。现金流分析（单位：万元）序号项目时间12341流入场地出租370.12　　　2销售回款　　15582.7516782.753流入小计370.120.0015582.7516782.754流出场地租金250.00　　　5地价　9574.65　　6建设投资　4893.717340.571234.077财务费用　370.50370.50370.508管理费用7.40192.02192.02192.029营销费用5.55　291.29194.1910营业税及附加20.910.00880.43948.2311流出小计283.8715030.899074.812939.0112净现金流86.25(15030.89)6507.9413843.7413累计净现金流86.25(14944.64)(8436.70)5407.0414净现金流现值78.41(12422.22)4889.519455.4615累计净现金流现值（I=10％）78.41(12343.81)(7454.30)2001.16敏感性分析序号项目变化幅度金额/销售额盈亏平衡点投资回报率内部收益率1总投资5%26960.7783.30%20.05%14.65%2总投资10%28244.6187.27%14.59%9.28%-21- 3总投资-10%23109.2371.40%40.05%34.20%4总投资5%26960.7783.30%20.05%27.02%5总投资0%25676.9279.33%26.05%20.54%6售价5%33983.7875.56%32.35%26.35%7售价10%35602.0572.12%38.65%32.15%8售价-10%29128.9588.15%13.44%8.85%9售价5%33983.7875.56%32.35%14.71%10售价0%32365.5079.33%26.05%20.54%（六）小结分析得出36个月实现动态投资回收，从而判断项目在较短时间内能满足投资回收的要求。项目财务内部收益率高达20.54%，远高于基准收益率。项目可行。-21- 五、项目主要风险及应对措施（一）资金风险项目总成本达到2.77亿元，项目自有资金需达到8000万元，其余资金通过项目融资和项目营销解决，存在资金风险。分析。自有资金比例为35%，达到规定；滚动开发，分期投入，融资压力低于同行业平均水平，风险较低。（二）销售风险项目销售单价能否达到预测价格及是否存在价格下降的风险。分析：1、通过区域分析，本区域经济处于上升通道中，市政利好进一步刺激区域的消费需求,价格下降可能性不大。2、项目所在区域对于住宅需求随商圈发展呈现增加的态势，项目销售压力不大。-21- 六、项目评估结论本项目位于某市某镇火车东站商圈内，区域商贸气氛浓厚，项目用地毗邻常虎高速某出入口，交通便利。项目总成本2.77亿元，总销售收入3.28亿元，可实现毛利润约5000万元，税前投资利润率17.8%，税后投资利润率13.55%，税后自有资金报酬率46%，本项目的静态盈利能力在行业平均水平之上。项目建设期时间2年，销售期时间2年，期内现金流入主要为销售收入、租金收入。现金流出时间主要考虑工程进度安排，包括建设资金、营业税费等，动态回收期为36个月。通过计算可以得出，项目内部收益率为20.54%，远高于行业平均水平。通过对项目总投资额及售价敏感性按+5%，-5%，+10%，-10%分析，财务内部收益率最低为8.85%，接近于行业平均收益率。风险可控，项目可行。总体结论：本项目开发收益高，风险可控，项目可行。建议成立项目公司进行开发建设。-21-'