某县工业园区安置小区建设项目可行性研究报告 82页

'某县工业园区安置小区建设项目可行性研究报告目录第一章总论41.1项目概况41.2编制依据及研究范围51.3可行性研究报告编制单位61.4主要经济指标61.5研究结论与建议7第二章项目建设的必要性92.1项目建设的背景92.2项目建设的意义112.3项目建设的市场定位122.4市场需求分析12第三章项目选址及建设条件143.1项目选址及用地方案143.2项目拟建地址的建设条件143.3项目周边配套设施16第四章工程建设方案174.1规划原则174.2规划指导思想174.3建筑设计指导思想与原则174.4总体规划设计方案184.5建筑工程194.6公用设施24第五章项目环境影响分析305.1环境保护原则和执行标准305.2环境影响分析305.3环境保护措施345.4环境影响评价40第六章节约能源416.1项目所在地能源供应情况416.2节能减排的必要性4182 6.3节能减排有关法律、法规、条例、办法以及相关文件426.4项目能耗估算436.5节能措施49第七章职业安全卫生与消防527.1劳动安全527.2消防54第八章组织机构与人力资源配置578.1组织机构578.2劳动定员57第九章项目管理与实施进度599.1项目实施管理599.2项目招投标599.3项目建设工期与实施进度安排63第十章投资估算及资金筹措6410.1编制依据6410.2投资估算范围6410.3投资估算6510.4资金筹措68第十一章财务评价6911.1编制依据6911.2基本参数6911.3财务盈利能力分析6911.4结论70第十二章效益分析7112.1经济效益分析7112.2社会效益分析7212.3社会适应性分析7212.4社会风险及对策分析74第十三章社会稳定风险评估7513.1评估依据7513.2.社会稳定风险分析7513.3.风险防范措施7613.4评估结论77第十四章结论与建议7814.1结论7814.2建议78附表一：售房收入表80附表二：损益表81附表三：现金流量表8282 82 某第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称某县工业园安置小区1.1.2项目建设单位某县城镇建设投资有限公司1.1.3建设地点位于某县工业（台资）园区，创业路以东，泰山东路以南，园区三路以北。82 某1.1.4建设内容及规模本项目总净用地面积41.15亩（约27433.33㎡），总建筑面积为42983.3㎡（其中地上建筑面积38757.33㎡，地下建筑面积4225.97㎡）。居住总数252户，停车位70个。1.1.5投资估算该项目总投资预计约为7124.83万元，资金来源为项目建设单位自筹。1.1.6效益分析某县工业园安置小区，是某县城镇建设投资有限公司为加快园区建设步伐，解决广大人民群众安居问题，提升城市品质、改善居民生活环境的重要举措。1.1.7项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2016年12月底投入使用。1.2编制依据及研究范围1.2.1编制依据受某县城镇建设投资有限公司的委托，陕西万科项目管理咨询有限公司承担了《某县工业园安置小区项目可行性研究报告》的编制工作。编制依据是：（1）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）；82 某（2）《陕西省城市房屋拆迁管理办法》；（3）《某县城市总体规划》；（4）《城市用地分类与规划建设用地标准》((3BJl37—90)；（5）《城市居住区公共服务设施设置规定》GB50180—93(2002年版)；（6）《住宅设计规范》GB50096—2011；（7）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；（8）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；（9）《城市道路绿化规划及设计规范》CJJ75-97；（10）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（11）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（12）国家现行的有关规范和标准；（13）建设单位提供的项目基础资料。1.2.2研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目经济效益评价等。1.3可行性研究报告编制单位编制单位：陕西万科项目管理咨询有限公司1.4主要经济指标根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表82 某主要技术经济指标一览表项目计量单位数值备注一、主要技术指标　　　规划总用地㎡29432.34　规划净用地㎡27433.33　总建筑面积㎡42983.3　地上建筑面积㎡38757.33　其中住宅建筑面积㎡26938.14　公共及商业建筑面积㎡2152.52　广场建筑面积㎡9666.67　地下建筑面积㎡4225.97　居住总户（套）数户（套）252　居住人数人807　户均人口人/户3.2　建筑密度％29.84　容积率　1.64　绿地率％45　建设总工期月24　总停车位辆70　二、主要经济指标　　　项目开发建设总投入万元　7124.83　利润总额万元　287.52　税后净利润万元　215.64　投资利润率%　1.43　1.5研究结论与建议1.5.1结论⑴本项目的建设有效改善居住条件和环境，并且提升某县的城市形象。该项目势在必行。⑵本项目建设程序符合国家相关规范，建设项目符合政策及法规规定。⑶促使地区基础设施建设和城市化进程，提高社会服务质量。82 某⑷本项目投资风险小、社会效益好、可操作性强。1.5.2建议⑴按照旧城改造的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。⑵在建设进度、资金调度等诸多方面应于项目的实施前期做进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。⑶建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。⑷在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，抓紧项目前期工作，争取早日开工。82 某第二章项目建设的必要性2.1项目建设的背景2.1.1建设单位概况城投公司成立于2009年9月，按县编委文件为正局（科）级事业单位，编制6人，现有6人。注册资本3亿6千万元，实际账面资产（含贷款和在建项目）达到6个多亿，目前，公司内设办公室、计财科、土地收储科、项目管理科等部门。2.1.2某县概况某地处关中腹地，东距十三朝古都西安50公里，西邻杨凌国家农业高新技术产业示范区，距西北工业重镇宝鸡90公里，南隔渭水与国家中央生态公园——秦岭相望，北与法门寺、乾陵等多个国家4A级旅游景点接壤。陇海跌路、西宝高速公路、高铁及西宝中线、北线横穿县境东西，107省道、杨邻二级公路纵贯南北。区位优势突出，地理位置优越，立体交通便捷，基础设施完善，自古为关中中西部交通枢纽和重要的物质集散地。全县398平方公里，人口42万，辖8镇4乡，耕地43万亩。地势平坦、气候温润、土地肥沃、农业资源突出。某历史悠久、文化积淀厚重，有中国农耕文明发祥地、民族忠贞精神苏武故里、礼贤之乡的美誉。近年来，在县委、县政府的正确领导下，某县城市建设工作始终坚持以科学发展观为统领，按照“82 某做美城市、做强城镇、做大集镇、做好社区”的思路和“规划为先，基础突破，完善功能，提升品位”的原则，抢抓机遇，开拓创新，强化规划引领无缝衔接、完善基础设施协同配套、突出园林绿化生态发展、增强民生服务保障能力、提升城市管理优化组合，持续提升城镇辐射带动效能，实现了城市建设持续快速推进。特别是县委十五届四次会议，更是坚持把加快城市建设作为推进县域经济跨越发展的战略重点来抓，主动融入大西安、借势杨凌新发展，确立了构筑大西安卫星新城，统筹城乡一体发展的战略定位，对城市建设提出了新的战略要求和目标任务，全县城市建设迈入提速发展、加速跨越，全面建设“两富两美”新某进程。2.1.3工业园区概况某县台资工业园区是某县委、县政府全面落实咸阳市委、市政府打造全国第三个台资聚集区的战略部署，结合实际，创新规划建设的高标准招商平台，中工工业园区网策划资料，该园区位于县城南大门，陇海铁路沿线、西宝高速公路和107省道相连接的黄金三角地带，规划面积20平方公里。2.1.4项目提出的理由与过程（1）某县工业园安置小区是为加快某县城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是某县政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。82 某（2）该项目的建设为加快某县城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。2.2项目建设的意义（1）党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。（2）住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐社会具有重要意义。82 某2.3项目建设的市场定位安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。2.4市场需求分析根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，某县市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设规模不断增大，这些改造和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。某县现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。建设工业园安置小区是某县政府为民办实事的重大项目。为加快某县城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设某县工业园安置小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。据相关部门统计，本项目可满足某县82 某部分被拆迁人的安置住房需求。82 某第三章项目选址及建设条件3.1项目选址及用地方案经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为位于某县工业（台资）园区，创业路以东，泰山东路以南，园区三路以北。项目规划总用地29432.34平方米，其中城市道路占用1998.8平方米，项目净用地为27433.33平方米。本项目位于某县工业（台资）园区。创建于2006年，位于县城东南部，陇海铁路、西宝高速公路、西宝中线、以及郑西铁路客运专线和107省道穿境而过，交通区位优势明显。3.2项目拟建地址的建设条件3.2.1地形地貌某82 某县位于关中盆地西部，属渭河地貌，形成于中生代末朝，由于在燕山等新构造运动和气候等多种应力作用下，造就了现今的不同地质结构和不同地貌类型。全县地形西北高、东南低，从北向南成阶梯跌落，分为一、二、三道塬。归纳起来，全县有下更新世时期风积黄土台原和山前洪积扇平原；中更新世时期渭河、漆水河三级阶地；上更新世时期的渭河、漆水河二级阶地；全新世时期的渭河、漆水河谷一级阶地及河漫滩。除一级阶地之外，普遍都被上更新世风积黄土（马兰黄土）所覆盖。整个地形走向西北高、东南低，成阶梯状向渭河倾斜。从北到南群众依次称之为头道原、二道原和三道原。3.2.2气候条件某属温暖带半湿润性气候区，夏季高温多雨，冬春寒冷少雪，四季区别明显。气温：某县日平均气温稳定通过0℃是从2月10日开始至12月15日结束，全年无霜期315天；稳定通过10℃的日平均气温是从4月5日开始至10月28日结束，历时206天；全年≥10℃的活动积温为4184℃，与全省2000~4900℃相比处于中间状态。光照：某县光能资源比较丰富，历年平均日照时数2094.9小时，年辐射总量114.86千卡，其中生理辐射57.43千卡，占年辐射总量的50%。光能利用率一般为2.45%，高产田块为5%，生产潜力较大。降水：某县地处关中偏西，年降水量633.7毫米，最小降水量97.97毫米，最大降水量327.1毫米。而且降水的季节性强，多集中在6、7、8三个月，占年降水量的50%以上。每隔2—6年常出现一次干旱年份，9月份的连阴雨天气，几乎年年发生，常给农业生产带来一定的影响。3.2.3水文条件某县的地表水主要指引渭工程和过境河流引渭工程干渠3条。总干渠位于头道原，境内渠长18.7公里，流量40立方米/秒，灌溉面积19万亩。渭高干位于某县中部二道原地区，境内渠长21公里，流量23立方米/秒，灌溉面积12.3万亩。渭惠渠位于某82 某县中部二道原南部的二级阶地上，境内渠长20公里，流量27立方米/秒，灌溉面积10.8万亩。过境河流主要有渭河、漆水河、漠浴河、湋河。渭河从某县南部横穿而过，为某县最大河流。境内流长20.7公里，年平均流量300立方米/秒，水量季节性变化较大，6、7、8月为洪水期，最大流量达1100立方米/秒，10月至翌年4月为枯水期，最小流量65.5立方米/秒。其次是漆水河，流经某县西部，由北向南，流长24公里，从游风乡正北入境，经某镇由大庄乡注入渭河。再次是漠浴河和湋河，流程短，水量小，干旱季节常出现干谷。3.3项目周边配套设施（1）给、排水系统利用市政给水、排水系统；（2）供电采用市政供电；（3）供暖采用市政集中供暖方式解决；（4）可接市政天然气管道；（5）项目紧临泰山东路、创业路、园区三路，交通便利，区内道路可以与其接通。82 某第四章工程建设方案4.1规划原则1、本项目符合某县总体规划和工业园区规划的要求；2、严格遵循国家和地方政府制订的有关法规、规范、规定、条例等；3、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，体现项目的整体性；4、结合某县的自然条件，合理布局，节约用地，节约能源；5、主张整体与局部空间的和谐完美，公共与半公共、私密与半私密的不同空间，适应心理的层次变化，功能与舒适度的完美结合勾勒出规划设计的主题；6、一切以人为本，科学布置人、车道路系统，绿化系统，达到人与自然和谐相处的完美效果；7、强调经济效益、社会效益、环境效益的统一，提高项目的综合效益。4.2规划指导思想在项目规划设计上，寻找到一个与区域形象类似的产品原型，打造属于自己的风格化产品。树立“人文居住”的品质，拔高项目形象，提升项目附加值，确定项目品牌先行的发展战略。努力把本项目建设为一个“规划前瞻，档次较高，环境优美”的具有明显经济繁荣象征的生态人文社区。4.3建筑设计指导思想与原则82 某本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许的范围内创造最大的社会效益与经济效益。设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的土地控制指标。此项目的规划遵循以下基本原则：1、人本原则规划设计中坚持以人为本的原则。设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。适应人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。2、生态的、可持续发展的原则坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施。设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。3、地域文化性原则创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。4、注重城市形态设计原则在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。4.4总体规划设计方案4.4.1设计理念以“现代化、智能化、综合化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。1、以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。82 某2、结合地块现状和周边情况，融入城市建设的时代节奏。3、“四新”技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。4.4.2设计特点注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和谐共存的可持续发展的设想。整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，结构紧凑。道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交通简洁通畅。重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。4.4.3功能设置本项目是以住宅为主，商业为辅的小区，功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。建筑风格本着“绿色人文”原则，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识；总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。4.5建筑工程4.5.1项目建筑规模及内容本项目总净用地面积41.15亩（约27433.33㎡），总建筑面积为42983.3㎡（其中地上建筑面积38757.33㎡，地下建筑面积4225.97㎡）。居住总数252户，停车位70个。82 某4.5.2户型设计住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建设，又能充分适应市场的多样性，为不同需求和不同经济能力的住宅用户提供相应的住宅户型。项目户型设计为二室、三室，设计总户数252户，单套建筑面积控制在80-120㎡。参考户型有：表4-1户型参考表户型编号户型每户总面积套数户型百分比面积百分比A型三室两厅两卫约125.0～130.04819.0534.88B型三室两厅一卫约115.0～121.09638.0940.98C型两室两厅一卫约87.0～89.010842.8622.27户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。4.5.3建筑造型1、外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积；2、屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑元素形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得明快、流畅，在强调建筑与自然对话的同时，更多的创造经济效益；3、燃气调压站、配电室等附属设施应考虑到与建筑的统一性，使其也可成为社区的景观元素；82 某4、因本社区的住户群主要为当地居民，建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅灰暖色调，可添加不同色系的附属色，可在土黄、天蓝、赭石等比较中性的色调中选择，可在统一中求变化，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮中而不妖艳；5、外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；6、屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩区分开来，使建筑色彩更加丰富；7、建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主，部分建筑构件建议购买成品构件，抓住一种风格，把味道做足。4.5.4结构1、设计依据（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（2）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；（3）《住宅设计规范（2003年版）》（GB50096-2011）；（4）《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）；（5）《地下室工程防水技术规范》（GB50108-2008）；（6）《建筑玻璃技术应用规范》(JCJ113—2009)。2、结构型式本项目建筑采用剪力墙结构；抗震设防烈度：8度。基础型式：暂按钢筋砼满堂基础考虑，待进行工程地质勘察后，再进行调整。楼（屋）面板：住宅的卫生间，厨房，阳台及框架结构的所有楼（屋）面为现浇混凝土板，住宅的会客厅（开间不大4.5m）、卧室为现浇混凝土板。墙体材料，采用节能新材料。82 某4.5.5建设标准作为政府主导的拆迁安置小区，方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息的乐园，精神回归的家园。“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。1、户型设计中套内分区：（1）面积适当的厅，满足会客、团聚、通风和视野；（2）厅内不要有太多的门，以方便安放家具；（3）厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜和扔垃圾，避免污染；（4）厨房与餐厅最好是近邻，以便端上与撤除餐具；（5）卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。2、装修标准：室内为混凝土地面、墙面顶棚抹灰喷刷大白粉，以便用户根据自己爱好进行精装修。厨房、卫生间墙面瓷砖到顶，地面为防滑地砖，外装修为涂料墙面。3、设备配置：厨房预留排油烟机和燃气热水器位置，预留洗衣机位置以及上、下水管，每户电表、水表、天然气表、电话插座、有线电视插座到位，阳台采用铝合金窗封闭；灯具为普通灯具。小区公建部分，大门、围墙采用铁艺工艺制作，小区四周设有智能监控系统，设立防火、防盗紧急事务信息反馈系统，快速处理系统。为了适应节约型社会的要求，适应节能降耗环保和住户低成本使用的功能，在每幢楼楼顶设有专用于太阳能热水使用的管道和固定装置。并且经过精心设计合理确定楼房的朝向以及外墙保温措施，窗户采用落地窗，双玻真空玻璃。3、商业规划设计82 某（1）商铺外立面设计商场外立面设计考虑面砖结合局部石材，应用时尚元素集小品，突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、经典、流行、开放这一主题。重视局部细节处理与广告位点缀。商铺外立面广告位的尺寸与楼身搭配合理，位置与外立面协调，统一考虑，便于使用安装、更换。为小商铺销售及后期经营提供亮点。（2）商业空间装饰方案设计加强自然人流的设计，在商业地上设计逛逛电梯及扶梯，加强竖向交通，以达到垂直和水平人流互动，将商业人流引向建筑物的每个区域。商业建筑中，一层商铺最易实现高价，但高价格需要有品质和一些优惠条件支撑，在二层及以上楼层设计出退台走廊，使线条更加鲜明，更利于二层以上商户的经营。所有底商均设计为临街街铺，避免出现了内商铺设计的出现，这样的设计大大减小了后期销售的难度。相连铺位、上下铺位均可以根据需要打通。可根据需要将相邻铺位或上下铺位打通，使销售方式和日后经营更加灵活。对于项目较好的位置的商铺可以设计为大面积商铺，这样的商铺大小设计有利于知名品牌的商家进入。商铺长宽比例不超过3:1。（3）街区公共辅助设施的设计建立、完善城市道路系统，实现人车分流，并规划专用车流和货运体系。停车位数与商场规模定位结合，再设计中充分考虑购物停车的方便性，安全性。82 某4.6公用设施4.6.1给排水设计1、给排水设计（1）设计规范和依据；（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；（4）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）；（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；（6）《污水综合排放标准》（GB8978-2002）。2、给水工程（1）水源：该工程采用市政自来水作为水源，给水接城市管网，采用埋地式就近接入。（2）设计用水量标准住宅生活用水标准：每户按3.2人计，平均日约140-210L/人·日；商场用水标准：按1500人计算，平均20L/人·日；本区浇洒道路用水可按浇洒面积以2.0-3.0L/㎡·日的标准计算；浇洒绿地用水可按浇洒面积以1.0-3.0L/㎡·日的标准计算；本项目工程配水管网的漏损水量按照上述各类用水量之和的10%-12%计算；消防及未预见用水量按上述各类用水量之和的15%计算。（3）管网布置82 某水源从市政自来水管引入，为加强供水的安全性和可靠性，主干管采用环状网连接，其余管网则是树状和环状两种形式相结合，一方面满足了有足够水压、水量，以保证生活给水及消防用水；另一方面满足了方便管网的检修要求。（4）消防工程消防用水量、水压及延续时间等应按照国家现行标准《建筑设计防火规范》GB50016等设计防火规范执行。按照规范，在主要道路和支路上每隔120m设室外地上式消火栓一个，结合道路系统设计，每个单元都便于消防车的通达。总面积考虑了消防环形通道，并与城市干道相通，小区外围及内部局部道路皆形成回路，消防车进入便捷，扑救迅速，满足消防要求。3、排水工程（1）排水体制分析地形和地貌可知：该项目基地自然地形有较好的坡向和坡度，有利于雨水排除。因此，为了更加方便、快捷、经济的排水，在管网的布局中根据原有的地形顺势布置水管网，本工程采用雨、污分流制的排水形式。（2）雨水工程区域内雨水经雨水斗和雨水口收集后汇入小区中的雨水管道，利用引出管就近排入市政雨水管道。雨水量按照咸阳82 某市降雨强度公式（重现期为一年）计算，小区综合泾流系数根据建筑物稠密程度在0.5-0.8内采用。雨水管道埋深1.5-2.0米，雨水管道坡度基本与地面坡度一致。本小区内雨水口按每30-40米间距布置。（3）污水工程本小区污水量按生活和公建用水量的80%计。小区的污水经无动力污水处理设备处理达标后排入规划路市政污水管网。排水管道布置应根据小区总体规划、道路和建筑的布置、地形标高、污水雨水去向等按照管线短、埋深小，尽量自流排出的原则确定。排水管道在车行道下最小覆土深度不宜小于0.7m，且埋深应考虑两方面的因素：一方面要使建筑物的排出管能进入小区的污水管；另一方面要使建筑小区的污水管能顺利排入市政污水管道。本工程污水管道埋深采用1.5-2.5米。4、给排水环保节能方面（1）室内排水在室外收集，食堂污水经隔油器处理，污水最终经化粪池处理后排入市政排水管网。（2）水泵的吸水管及出水管上安装橡胶可曲挠柔性接头，水泵基础采用减振基础，均有利于减少噪声。（3）卫生洁具及卫生设备均选用节水型型号。（4）贮水池池体采用独立结构形式，不利用本底结构作为水池池壁。（5）高位水箱采用不锈钢板或镀锌钢板水箱，保证水质。82 某（6）给排水管道不穿越变配电区，排水管道不布置在食堂操作台上方。（7）生活给水管道采用绿色环保健康饮用水管PVC管。4.6.2电气1、设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；（3）《低压供配电系统设计规范》（GB50054-95）；（4）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。2、设计范围照明及变配电、有线电视系统、电话通信系统。3、用电量用电标准采用：居民20-40W/㎡，商业公建15W/㎡；4、输配电系统电源引自市政电网。设中心变配电所一座；另设1座箱式变压器。电力线缆按地沟敷设；经变压后分别向各自用电负荷采用放射式、树干式供电。5、电信系统规划（1）住宅区电话线缆采用HYA型通信电缆。在小区设5套电话总交接箱，采用HYA型通信电缆直埋分别引至各单体建筑。82 某（2）住宅区通信网络主干道采用光缆敷设至交接箱，根据业主要求，每户均设有宽带网接口。（3）由有线电视网引来的光缆进入小区物业管理弱电用房，在采用SYKY-75型同轴电缆经分配系统接至各栋建筑物。（4）小区内各主要出人口设彩色摄像机，监视人员出入情况，各单元设可视对讲门禁系统，小区外围墙设主动红外线防入侵装置。通过小区物管中心的监控控制室，将整个小区的安全防范24小时不间断的加以监视。4.6.3暖通1、设计依据（1）《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）；（2）《民用建筑节能设计标准陕西省实施细节》（陕DBJ24-8-97）；（3）《公共建筑节能设计标准》（GB1381-2009）；（4）《居住建筑节能设计标准》（DBJ61-65-2011）；（5）《公共建筑节能设计标准》（DBG/T61-60-2011）；（6）《民用建筑防排烟技术规程》。2、采暖、通风居民采暖采用市政集中供暖。居民根据需要室内采用空调和风扇进行通风。4.6.4安防系统82 某本建筑安防系统由报警和电视监控系统组成，电视监控系统主要设置在门厅出入口、小区主要路口。4.6.5停车场设计规划设计停车位数70个停车位设置在充分考虑空间与便捷的同时，方便管理，并且最大限度的满足居民对停车位的需要。82 某第五章项目环境影响分析5.1环境保护原则和执行标准根据城市发展规划提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划，分步实施，突出重点，配套推进的原则，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、城市文化相融合。5.1.1环境保护原则1、坚持“三同时”原则。2、坚持服从“统筹规划，把项目环境保护、治理与区域环境综合治理同步进行”的原则。3、坚持“环境硬件建设与软件建设相结合”的原则。5.1.2环境保护执行标准1、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；2、《室内空气质量标准》（GB/T1883-2002）；3、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；4、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；5、《社会生活噪音排放标准》（GB22337-2008）；6、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）。5.2环境影响分析项目为房地产开发建设项目，建成后以商业、居住为主，污染影响时段主要为施工期和运营期。82 某5.2.1施工期污染源分析拟建工程施工期对环境的影响主要表现在施工扬尘、施工噪声、废气、施工期固体废弃物和废水等方面。1、施工扬尘建筑工程施工期土方开挖过程破坏地表结构以及装卸、转运、建筑材料砂石的运输过程都会造成地面扬尘污染环境，是施工活动的一个重要污染源。建筑工地的扬尘主要来自：（1）土方挖掘、堆放和清运过程的扬尘；（2）建筑材料、水泥、白灰、砂子等装卸、堆放的扬尘；（3）运输车辆来往形成的扬尘；（4）建筑垃圾堆放和清运过程造成的扬尘。2、废气施工建设期间，废气主要来自施工机械排放的废气、各种运输车辆排放的汽车尾气和建筑室内外装修产生废气等。3、建筑室内装修对环境的影响分析在对构筑物的室内外进行装修时（如表面粉刷、油漆、喷涂、裱糊、镶贴装饰等），钻机、电锤、切割机等产生噪声，油漆和喷涂产生废气，废弃物料及污水，有害物质主要是：甲醛、氨、氡、苯和石材的放射性，对人体的危害很大，应予以重点控制。4、固体废物82 某施工期固体废物主要来自建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。建筑垃圾成分主要为瓦砾碎砖、水泥残渣、废木材、废铁丝、钢筋、废油漆和涂料，以及建材的包装箱、袋等；生活垃圾主要成分为厨余有机物、废纸、塑料、玻璃、金属等。施工期固体废物若处置不到位，乱堆乱放，不仅有碍观瞻，而且在大风干燥天气，将会产生扬尘污染。生活垃圾在气候适宜的条件下，易腐烂的厨余有机物会产生恶臭，滋生蚊蝇，成为病源菌发源地，将对周围环境造成不利影响。装修期间油漆、涂料在使用过程中产生的废物，以及残余物的废弃包装物等属于危险废物HW12（染料涂料废物）类，处置不当会对环境和人体产生较大影响。5、废水施工期废水来自生产废水和施工人员的生活污水。生产废水来源于混凝土搅拌、浇注和养护用水，砂石料冲洗水等。废水中的主要成分是SS，项目生产废水产生量很少。生活污水是施工人员的盥洗水，厕所冲洗水等生活排水。主要污染物为COD、BOD等。施工期生活污水任意排放，必然会给周围环境造成影响。6、噪声施工期需使用施工机械及土方运输车辆，因此而产生的喧闹的环境干扰附近居民生活。5.2.2交付使用后污染源分析1、废气82 某项目采暖为市政集中供暖，因此项目运行期空气污染源主要为车辆废气和居民住宅厨房燃气炉灶产生的废烟气，主要污染物有NO2、SO2、CO和烟尘等。（1）汽车尾气汽车尾气对环境的污染主要表现在车辆进出刹车、怠速及起动时短时排放的高浓度废气，废气中主要污染物为CO、NOx，对环境空气有一定的影响。（2）居民生活废气居民生活废气污染物排放来源于两个部分：一部分是炉灶所使用的燃料，另一部分来自厨房炊事使用的食用油。2、废水工程建成运行后，必将产生生活污水，根据类比调查，此类污水中污染物浓度一般为COD：350mg/L，BOD5：180mg/L，NH3-N：20mg/L，SS：300mg/L。3、噪声项目主要噪声源来自水泵、备用发电机组、风机等运行噪声，声源性质一般为机械噪声和空气动力噪声，声级在80～95dB(A)。4、固体废弃物本项目建成后的固体废弃物主要为生活垃圾，商业垃圾及绿化垃圾等。82 某城市生活垃圾的构成受地理条件、生活习惯、生活水平和燃料结构等因素的影响。所产生的生活垃圾成分有各种废弃包装物、厨余物、废塑料、废玻璃、废织物、废纸、废金属等，主要以有机物为主，金属、纸类、塑料等废品为辅。5.3环境保护措施本项目在建设过程中应严格执行国家关于建设项目环保管理的有关规定，加强建设过程和运营期间的环境保护，以达到国家的环保要求。5.3.1施工期主要环保措施与建议1、施工中环保（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的对方及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。（2）地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。（3）混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。（4）环保措施与工程进度做到“三同时”。（5）施工中不产生超标准的空气污染。（6）建筑垃圾及时清理，文明施工。2、废气防治措施82 某汽车尾气主要污染物为NOx、CO及碳氢化合物等，施工期间应加强施工车辆的管理，减少废气排放。3、建筑室内装修对环境影响的防治措施室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。涂料及装修材料的选取应按照国家质检总局颁布的《室内装修材料10项有害物质限量》规定进行，严格控制室内甲醛、苯系物等挥发性有机物及放射性元素氡。装修期间，应严格选用装修材料，使室内空气中各项污染指标达到GB／T18883－2002《室内空气质量标准》、2001年制定的《室内空气质量卫生规范》及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的限值要求，避免对室内环境造成污染。4、固废处置措施要求（1）对于施工过程中产生的弃土、弃渣，要合理选择和布置弃渣场，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，不得将弃土弃渣任意裸露堆置，以免在大风和强降水时引起严重的水土流失。（2）施工期建筑垃圾及生活垃圾应在场区内集中分类堆放、及时清理并分别按类处置，严禁乱倒。生活垃圾及时送当地垃圾卫生填埋场处置。82 某（3）对装修期间油漆、涂料在使用过程中产生的危险废物应规范收集，送到环保部门制定的危险废物处置中心安全处置，不得与生活垃圾和建筑垃圾混杂、堆放或填埋。5、水污染控制及节约用水措施该项目运行后产生的废水基本为城市生活污水，排放水质污染程度不高。废水可排入化粪池后进入城市排水管网最终入城市污水处理厂。生活污水在排放之前先进行处理：污水采用成套处理设备进行处理，每个功能区设置一套设备，施工场地和生产场地的生活污水收集后由运粪车运往附近设备处理。生产废水主要有：混凝土拌和废水，该废水的污染因子是悬浮物，建议采用沉淀池沉淀处理的方法进行处理；机修、汽车废水，该废水的污染因子是石油类和悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后再用油水分离器除油；地下水渗水，该废水的污染因子主要是悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后排放。大力发展资源化处理利用系统，提高污水回用率，在施工中尽量采用先进的技术和设备，消除由于技术和设备落后导致的水资源浪费，此外在施工人员中进行节约用水的宣传，提高施工人员节水观念。6、噪声防治措施（1）合理确定施工场界划定施工场界时，应在满足施工要求的前提下，尽量使高噪声、作业周期长的施工机械或设备的作业点与噪声敏感点保持较远的距离，以减少施工噪声的影响。（2）严格控制高噪声设备的作业时间82 某在施工安排上，应严格控制高噪声施工机械或设备的施工作业时间，如：打桩阶段施工安排在昼间进行；施工作业应在距当地居民住宅200m的范围内进行，严格做到夜间22：00至次日6：00时间内禁止施工。确需连续作业的，必须得到环保部门的许可，并张贴公告，告知周围可能受影响的居民。（3）尽量采用低噪声机械在施工中尽量采用低噪声机械（如限制钢板桩作业），必须在夜间作业而可能影响到周围居民的施工，应采取隔声降噪措施。（4）合理安排施工季节和运输途径在施工安排上，如大规模土石方开挖和频繁的运输作业，对周围环境影响较大，应尽量把这些作业安排在冬春比较寒冷的闭窗季节。（5）加强施工环境管理为了有效地控制施工噪声影响，除落实有关的控制措施外，还必须加强施工环境管理，由环保部门实施统一的监督管理，施工单位在工程承包时，应将环境保护内容列入承包合同，设专人负责，落实各项施工噪声的控制措施和有关主管部门的要求。7、生态环境保护措施工程完工后，应及时恢复地表植被，防止水土流失及景观破坏。为保护生态系统，应加强绿化，多种植灌木或乔木。依据发布的有关加强水土保持的法律、法规及相关标准和技术规范加强水土保持，尽量减少占地，少破坏现有水土保持设施。具体将采取以下几点措施：82 某（1）对开挖裸露面等及时硬化，开挖面上可绿化部分进行绿化处理。（2）在临时堆放场设置围墙，做好防护工作，以减少水土流失。（3）雨季施工时，配备工程工布覆盖，防止汛期造成水土大量流失，平时尽量保持表面平整，减少雨水冲刷。（4）保持排水系统畅通。（5）项目完成后要对水土保持工程及绿化设施进行经常性的维护保养。8、人群健康保护措施做好施工人员进场体检工作。注意施工人员的饮食卫生，特别在夏秋季节，要做好肠道传染病的防治工作，加强对食堂的消毒及食品保鲜工作。施工区要做到定期发放生活必备药，避免疾病的传播。5.3.2项目交付使用后环境保护措施1、废气的防治措施（1）汽车尾气防治项目建成交付使用后，制定专门的规定来有效的管理，减少尾气对环境的影响。（2）居民生活废气治理措施居民厨房一般安装吸排油烟机，油烟经吸排油烟机由住宅楼的内壁式烟道集中至各住宅楼顶高空排放。82 某2、污水的治理措施拟建工程采用雨污分流，并设置化粪池，各建筑物均设有下水管道，生活盥洗污水经下水管道进入化粪池处理；处理后的污水经管道收集后分别排入该地块规划路规划市政污水管道，按照区域的排水规划最后进入相应的污水处理厂处理。3、噪声控制措施针对交付使用后主要噪声源，工程拟选用低噪声设备，同时对不同设备采取密闭隔音、吸音和消声处理措施；对有震动设备机组设防振支座，以减振降噪。主要噪声源及其治理措施见表5-1。表5-1主要噪声源及其治理措施噪声源名称声级dB(A)治理措施电机组95拟选用低噪声设备，采取密闭隔音、吸声和消声等措施热水循环泵85生活给水泵80排风机854、固体废弃物治理措施项目固体废弃物拟采用袋装、专人分类收集、设置固定的专门垃圾收集站，然后由环卫部门每日统一运往指定垃圾填埋场处理，垃圾桶定期清洗。防止垃圾长期堆积带来的环境污染问题。5、做好美化绿化工作保护好社区内的绿化环境，适当的在项目外围区进行植树造林，有效控制风沙；并将节约用水提上日程，提高绿化灌溉用水的利用效率。82 某5.4环境影响评价项目施工期对环境的影响是暂时的，会随着项目的建成而结束，通过在施工期须制定严格的环境管理措施，并认真监督执行，将其对周围环境的影响减到最小程度。项目建成交付使用后产生的生活污水有组织的统一排放后不会对环境造成污染，生活垃圾实行定区集中收集、定期清运制度，也不会对环境造成污染。综上所述，经过对项目建设期、运营期的环境影响分析，本项目在采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家要求的环境标准。项目的建设和运营对周边环境质量产生不良影响较小，从环保角度考虑本项目是可行的。82 某第六章节约能源能源在国民经济发展中占有举足轻重的作用，经济的发展离不开能源，做好节能工作其意义重大。本项目建设过程中认真贯彻执行国家和行业节能标准，设计时要充分考虑采用节能新技术、新工艺和新设备，尽量减少能耗。6.1项目所在地能源供应情况本项目建设地址位于某县工业（台资）园区，创业路以东，泰山东路以南，园区三路以北，区内的能源供应均能保障项目顺利实施。供水，由城区公共管网供水，采用下行上给的供水方式。供水有保障，可满足生活、消防等需要。供电，由国家电网提供，线路直接接至该项目区内的配电室供给，使得生活用电有保障。热力，项目采暖采用市政集中供暖，同时居民根据需要室内采用空调和风扇进行通风。天然气，采用市政集中供应。6.2节能减排的必要性82 某国务院发布的“十二五”节能减排综合性工作方案中指出：“十二五”时期，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。随着工业化、城镇化进程加快和消费结构持续升级，我国能源需求呈刚性增长，受国内资源保障能力和环境容量制约以及全球性能源安全和应对气候变化影响，资源环境约束日趋强化，节能减排面临的形势依然十分严峻。“十二五”节能减排的目标：在节能方面，全国万元国内生产总值能耗（标准煤）2015年比2010年下降16%。在减排方面，全国化学需氧量和二氧化硫排放总量2015年比2010年分别下降8%，全国氨氮和氮氧化物排放总量2015年比2010年分别下降10%。严格控制高耗能、高排放和产能过剩行业新上项目，进一步提高行业准入门槛，强化节能、环保、土地、安全等指标约束。全面推行清洁生产、推进资源综合利用、加快资源再生利用产业化、促进垃圾资源化利用、推进节水型社会建设。鼓励发展低能耗、低污染产业，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，努力实现经济又好又快发展。6.3节能减排有关法律、法规、条例、办法以及相关文件1、《中华人民共和国节约能源法》（新法自2008年4月1日起实施）；2、《中华人民共和国可再生能源法》（中华人民共和国主席令第23号）；3、《可再生能源中长期发展规划》（发改能源（2007）2174号）；4、《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143条）；5、《民用建筑节能条例》（国务院令第530条）》；6、《产业结构调整指导目录（2013修正）》（发展改革委令2011第9号）；82 某7、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委令第6号）；8、《固定资产投资项目节能评估工作指南》(国家节能中心2011年本)；9、《居住建筑节能设计标准》（DBJ61-65-2011）；10、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）；11、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；12、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)；13、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）。6.4项目能耗估算6.4.1电力能源消耗1、电力消耗根据本项目建设内容及使用功能分析，电力消耗主要是照明用电、室内电器用电、空调用电、通排风用电、给排水用电、电梯用电等。根据项目单位提供的资料，依据《建筑照明设计标准》、《公共建筑节能设计标准》及《配电手册》，确定各设备的需要系数和同步系数。（一）照明照明电耗=照明功率密度（W/㎡）×照明面积（㎡）×需要系数×年运行天数×每天运行时间×有功系数照明功率密度由《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)得到：82 某区域面积(㎡)功率密度(W/㎡)需要系数日运行小时(h/d)年日数(d/a)年平均有功负荷系数耗电量万(kWh)住宅26938.1490.763650.726.02公共及商业2152.52130.7123650.76.01总计32.02（二）设备电器插座耗电=电器功率密度（W/㎡）×面积（㎡）×需要系数×年运行天数×每天运行时间×有功系数区域面积(㎡)功率密度(W/㎡)需要系数日运行小时(h/d)年日数(d/a)年平均有功负荷系数耗电量万(kWh)住宅26938.1450.683650.716.52公共及商业2152.52100.7123650.74.62总计21.14（三）空调空调制冷电耗=功率×需要系数×制冷天数×制冷时间×年平均有功负荷系数/能效比区域面积(㎡)功率密度(W/㎡)需要系数日运行小时(h/d)年日数(d/a)年平均有功负荷系数能效比耗电量万(kWh)住宅26938.141000.661200.73.622.63公共及商业2152.521000.7121200.76.22.45总计　25.08空调制热电耗=功率×需要系数×制热天数×制热时间×年平均有功负荷系数82 某区域面积(㎡)功率密度(W/㎡)需要系数日运行小时(h/d)年日数(d/a)年平均有功负荷系数耗电量万(kWh)公共及商业2152.52500.781200.75.06总计5.06空调年耗电量30.14万kWh。（四）通风通风电耗=通风面积（㎡）×高度（m）×通风次数×单位风量耗功率×需要系数×负荷系数×运行天数区域面积（㎡）高度(m)通风标准单位风量耗功率(W/m³.h)需要系数负荷系数运行时间(h)耗电量(万kWh)厨房12603排风：40次/h0.250.70.736506.76地下建筑4225.972.2排风：5次/h0.320.50.7536503.66补风：4次/h总计10.43（五）电梯电梯电耗=电梯安装功率×年运行天数×每天运行小时×有功系数×需要系数设备单台安装容量(kW)台数需要系数日运行小时(h)运行天数年平均有功负荷系数耗电量(万kWh)住宅电梯15210.3243650.757.95合计57.95经估算，项目总耗电量为151.68万kWh，按照陕西省电力（等价值）折算标准煤系数0.366kgce/kWh计算，全年电力折算约555.15tce。82 某6.4.2新水消耗量根据本项目建设内容及使用功能分析，水资源消耗主要包括日常生活用水、绿化用水、道路浇洒用水、消防用水及未预见用水共4部分。根据《建筑给水排水设计规范》和《陕西省行业用水定额》确定各耗水量指标；近三年《某县统计年鉴》显示，近三年（2010年，2011年，2012年）某县全年平均降水天数为103天，绿化浇灌和广场浇洒用水按照262天计算。未预见用水：参照《建筑给水排水设计规范》规定，本项目消防用水、管网漏失水量及未预见耗水量可按最高日用水量的15%计算。用水项目用水定额面积使用天数年耗水量（人数）(万m³)居民用水140L/p∙d807人3654.12商业用水20L/p∙d1500人3651.10绿化用水2L/㎡·次7795㎡2620.41道路浇洒用水2L/㎡·次14136.31㎡2620.74消防及未预见用水日总用水量的15%　　0.04总计6.41综上所述，本项目年消耗新水约6.41万m³，按照折算标准煤系0.0857kgce/t计算，全年新水折算约5.49tce。6.4.3天然气消耗本项目燃气管道由市政燃气管网接入，项目天然气为居民生活用气和商业餐饮用气。根据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006），居民生活用燃气流量计算公式：82 某：燃气管道的计算流量（m³/h）;：燃具同时工作系数；：同种燃具或成组燃具的数目；：燃具的额定流量（m³/h）。燃气同时工作系数根据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）附录F及项目居住户数取燃气双眼灶和一个快速热水器标准取0.12；根据居住户数，考虑1户1个双眼灶和一个快速热水器，取252个；根据市场普通燃气灶额定功率取0.35m³/h，快速热水器额定功率取0.7m³/h。则项目燃气管道的小时计算流量为：=0.12×252×(0.35+0.7)=31.75m³/h居住小区燃气使用量最大值时段为6：30~7：30、11：30~12：30和17：30~19：00，因此计算小区的最大用气负荷时以以上时段燃气使用负荷为基础。本项目天然气用量计算时间按365天，每天3.5小时计，则：项目居住日燃气用量=31.75×3.5=111.13m³项目居住年燃气用量=111.13×365=4.06万m³餐厅用天然气按就餐人数计算，根据项目周边商业人流就餐情况统计，每日就餐人数为商业人流的20%，按0.02m³/人·日，365天计，则0.22万m³，综上项目所需天然气4.28万m³，折标准煤系数1.134kgce/m³，折合标煤为48.54tce。6.4.4热力由于本项目采用市政集中供热，接至小区内热交换站，小区管网及换热效率0.95。82 某耗热量=耗热量指标×面积×日运行小时×年日数区域面积(㎡)耗热量指标(W/㎡)日运行小时(h/d)年日数(d/a)耗热量(万MJ/a)住宅26938.145016120930.98总计管网及换热效率0.95884.43能效分析统计主要能源种类计量单位年需要实物量折标系数折标煤量（tce）电万kwh151.68（等价值）0.366kgce/（kwh）555.15（当量值）0.1229kgce/（kwh）186.41天然气万m³4.281.134kgce/m³48.54热力万MJ884.43（等价值）0.04368kgce/MJ386.32（当量值）0.03412kgce/MJ301.77耗能工质种类计量单位年需要实物量折标系数折标煤量（tce）自来水万m³6.410.0857kgce/t5.49项目年综合能源消费总量（tce）（等价值）995.5（当量值）542.26.5节能措施项目将在以下几个方面做好节能减排工作：1、建筑节能措施82 某建筑节能减排措施包括以下几个方面：一是提高建筑围护结构的保温隔热能力，有效降低建筑的能源耗散；二是提高建筑用能系统效率，有效降低建筑的能源消耗；三是提高供热系统科学技术应用，不断提高供热效率，如项目的住宅采用地源热泵系统、毛细管顶棚辐射系统、24小时生活热水系统、置换新风系统等高科技技术，将恒温、恒湿、恒氧溶于自然，溶于建筑，塑造返璞归真的低碳生活；四是扩大可再生能源在建筑中的应用，有效替代建筑的化石类能源消耗；五是降低建筑建造和维护中的建材消耗，有效直接或间接降低建材生产能耗。2、节电节水措施节电措施包括安全用电和采用先进的节电设备。用电安全管理包括严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。电气线路、设备安装应由持证电工负责操作。节假日或下班后，该关闭的电源应予以关闭。禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。采用先进的节电设备，如安装LED节能灯，或安装目前最先进的HED节能灯。HED灯是新一代固态照明光源，是二十一世纪最具发展潜力的高新技术，其节能比同照度的市场主流光源（如高压钠灯等）节能70%以上，有效寿命达到1.2万小时。HED灯亮度高、寿命长、光照均匀、显色性好、节能环保、更换维护方便等绝佳优点，是未来照明光源发展的必然趋势。安装使用节能电器，配备环保节能车以及有关节能环保设备。采用节能措施可以节约能源约20%~30%。82 某节水措施包括安装节水设备和循环水再利用。节水设备包括节水阀门、节水马桶、节水水箱、节水管道、节水龙头等节水设施设备。循环水再利用包括经污水厂处理的水作为绿化灌溉用水，收集降水，集中后作为生活、降低尘土洒水或绿化灌溉用水等。采用节水措施可以节约水源30%-40%。3、绿化节能措施地面绿化可以减少地表径流，防止水土流失，起到蓄存降水，补充地表和地下水的作用。特别是在坡地，林地对洪水的提蓄量可达41-100%，提蓄泥沙79%。地面绿化可以降低环境噪声污染，改善区域小气候，改善环境质量。由于降低了风速，减少了冷热空气的对流和输送，一方面起到了对气温的调节作用，具有夏季降温、秋季增温的效果，对气温的调节可达到0.6-0.9℃；同时可以减轻霜冻对农作物生长的危害，可延长附近地区的生长季节7-10天。项目通过建设生态停车场和建设绿色景观以及大量的植树造绿、屋顶绿化，80%以上的绿化覆盖率可以极大地降低太阳辐射、反射产生的热能，节能约10-15%。4、做好节能减排宣传、加强节能管理工作（1）科学合理组织生产、发挥设备的功效，提高管护人员的管理水平和操作人员的技术水平，在生产经营中达到降低能耗、节约能源的目的；（2）进行广泛宣传，培养消费者和工作人员的节能节水意识。82 某第七章职业安全卫生与消防7.1劳动安全7.1.1劳动安全法律、法规、标准、规范、规程本项目建设属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行应执行以下法律、法规、标准、规范、规程：1、《中华人民共和国劳动法》；2、《中华人民共和国安全生产法》；82 某3、《中华人民共和国消防条例》；4、《中华人民共和国产品质量安全法》；5、《中华人民共和国建筑法》；6、《建筑灭火器配置设计规范》；7、《高处施工吊篮的安全规程》；8、《建筑施工安全检查标准》；9、《建筑机械使用安全技术规程》；10、《建筑施工现场环境与卫生标准》；11、《建筑安全生产监督管理规定》；12、《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》；13、《建筑工程预防高处坠落事故若干规定》；14、《建筑工程预防坍塌事故若干规定》；15、《建筑起重机械设备安全监督管理规定》；16、《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》；17、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》。同时，成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。7.1.2劳动安全危害因素82 某本项目为商住项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。本项目主要是施工过程中的安全隐患。主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤等安全事故。7.1.3劳动安全卫生措施根据本项目劳动安全危害因素分析，本项目在建设过程中应做到以下几点：1、项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计内容。2、施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。3、施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手架等危险部位设置明显安全警示标记，同时经常召开安全生产会议。7.2消防7.2.1消防设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）。7.2.2消防原则1、消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。2、本项目在同一时间内按一处着火考虑。82 某7.2.3消防用水量1、室外消火栓用水量30L／S；2、室内消火栓用水量20L／S；3、自动喷水灭火用水量26L／S。7.2.4消防设置1、满足居民疏散的消防要求；2、设计通风系统，满足消防疏散要求；3、按消防部门要求设置消防栓；4、由物管公司安排各居住户配备灭火器，并教会正确的使用方法；5、项目及周边应严格控制液化气站、加油站等易爆危险品储存、建设；6、沿交通干道布置循环室外消防给水管道，管径不小于DN100，室外消防栓距路边不应超过2米，室外消防栓的间距不大于120m，数量、位置按消防管理部门的有关规定执行。7.2.5消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。7.2.6消防措施为充分贯彻“预防为主，防消结合”的消防原则，本设计依据国家现行的消防法规的要求，并结合总图布置、建筑特点及物料性质等，从总图布局、建构筑物防火处理等各个方面采取相应的防火措施，以防止火灾的发生，最大限度的减少火灾所带来的损失。82 某本工程消防水系统依托区内给水系统，生产生活给水及消防给水采用合一的给水体制。由给水总进口管、水表井、户外管网、室外消防栓、室外洒水装置、各建筑物室内给水管网及室内消防栓等组成。消防管网采用环形布置，并用阀门分成若干独立段，每段内的消防栓数不超过5个。环状管网管径为DN100，每个消火栓有一个DN100和两个DN65的栓口。且有两个进水管与室外环状管网连接。室内消防供水管亦布置为环状。1、制定防水、灭火及应急疏散预案。2、落实消防措施，明确现场责任人。3、由专人负责检查电力线路等设施，以防用电线路或火灾。4、对职工进行安全定期检查，确保安全。5、给职工定期体检，按时发放工作服及劳保用品和卫生器具等。根据《建筑防火设计规范》及本项目各建筑的特性，按建筑设计防火规范设置消防系统，配有灭火器具。7.2.7消防外协消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。82 某第八章组织机构与人力资源配置8.1组织机构领导小组办公室82 某土地征收组拆迁评估组环境保障组规划设计组8.2劳动定员本项目为领导小组领导下的办公室负责制，劳动定员为16人。其中：规划设计组：负责现场勘界，控制规划红线，确定开发建设区域、面积，协调相关单位确定开发建设规模，编制规划设计方案。征收评估组：负责开发建设区域评估，征收及安置等各项工作。土地征用组：按规划确定区域内所需土地的证明及相关手续的办理工作。环境保障组：负责协调处理开发建设中出现的一切干扰因素和信访维稳工作。项目建成竣工验收并完成定向租赁后，其物业管理工作交由相关物业管理部门统一管理。82 某第九章项目管理与实施进度9.1项目实施管理9.1.1项目实施原则本项目的建设必须坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。9.1.2建设过程中的管理82 某建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度。通过完善运行机制、层层落实责任、分步组织实施、理顺管理渠道，以确保项目的顺利实施和工程质量。9.1.3竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。9.2项目招投标9.2.1招标的原则和要求按照《陕西省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》（2004）中第二章“招标范围和规模标准”的有关规定，本项目为房地产开发项目，凡是施工单项合同估算价在100万元以上的工程，设备、材料等货物的单项合同估算价在50万元以上的采购，勘察、设计、监理单项合同估算价在30万元以上的服务，单项合同估算价低于上述规定的标准，但项目总投资额在500万元人民币以上的，都必须进行招标，择优确定。82 某建设单位应按政府有关招投标管理办法，结合自身的建设管理力量，选择招标的组织和管理方式。如自身具有从事同类工程建设的工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标的经验，可以自行组织编制招标文件，自主组织招标；如达不到上述条件的，可以委托有相应资格的中介服务机构或招标代理公司组织招标。9.2.2本项目招标方案本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。1、招标范围本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购等。2、招标组织形式根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。3、招标方式本项目工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购均采用公开招标方式，并在国家和省市指定媒介公开发布招标公告。4、招投标相关要求82 某（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。（2）在招标文件开始发出之日起5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。（3）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名最低。（4）评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。5、评标委员会的人员组成和资格要求82 某评标委员会由项目承办单位的代表和有关经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法采用综合评估法或经评审的最低价法。6、招标备案招标文件发售前须上报发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见表9-1。表9-1招投标内容一览表分项招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√工程监理√√√土建施工√√√设备材料采购√√√9.3项目建设工期与实施进度安排根据本项目的实际工程量，并参考国内及当地同类工程建设的情况，项目建设工期初步安排为2年，即2015年1月～2016年12月。具体实施进度安排如下：第1～2个月，完成征地拆迁工作，完成项目可行性研究报告编制与审批及项目建设资金筹措，办理土地征用手续。第3个月，完成项目初步设计、施工图设计等文件编制与审查，项目建设资金筹集到位。82 某第4～19个月，完成主体结构、给排水、采暖、消防等工程的施工。第20～23个月，完成室内外装饰及场区道路、照明、公共设施、绿化等配套工程的施工。第24个月，竣工验收以及业主验收、入户。第十章投资估算及资金筹措10.1编制依据1.国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格【2002】10号）；2.国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格【2002】1980号）；82 某3.国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）《建设项目经济评价办法与参数》（第三版，2006年）；4.国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格【1999】128号文）；5.国家物价局、统计局公布的物价上涨指数（CPI指数）；6.陕西省工程量清单计价规则（2009）；7.陕西省建设厅发行的《陕西省建设工程其他费用定额》；8.类似工程估算、概算指标；9.有关建设项目经济评价的基本参数和指标。10.2投资估算范围包括该项目的全部工程，主要内容有：建筑主体建筑工程、道路及场地硬化工程、绿化工程以及各类投资估算费用。各类费用主要包括：设备费、前期工程费、城建费、建安总造价、管理费用、基本预备费。10.3投资估算10.3.1说明本项目拟建某县工业园安置小区工程项目，投资估算范围包括：住宅楼及公共配套设施、广场等的基建工程，与之相配套供水、供电、等公用工程辅助设施及相关设备。根据项目实施情况提供的条件及数据，按固定资产、不可预见费进行估算。10.3.2总投资估算一、土地费用82 某本项目总占地面积44.15亩。本项目实行货币安置。目前该区域土地评估价暂定为30万元/亩，需缴纳土地出让金1324.5万元，契税、印花税分别按出让金的3%和0.05%计算，合计土地费用总额为1364.9万元。因该项目为政府拆迁安置项目，所以为确保该项目的顺利实施，政府减免土地出让金，因此土地费用为0.二、工程前期费用前期费用主要包括勘察设计费、工程咨询费和招标代理费。（1）勘查设计费根据国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）文件中附表：工程设计收费基价表及价格调整幅度，并结合某县目前的市场行情，按25元/㎡计算，则设计费42983.3㎡×25元/㎡=107.46万元，勘察费按设计费的10%估算10.75万元。（2）工程咨询费依据国家发改委制订《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）文件中建设项目估算投资额分档收费标准，项目总投资在3000万元-1亿元区间的，收费12-28万元，并结合某县目前的市场行情，前期工程咨询费为14.5万元。三、建安总造价（1）建安工程造价表10-1建安工程造价一览表类别面积（㎡）单价（元/㎡）费用（万元）土建工程费住宅26938.1416004310.10公共及商业2152.521600344.4082 某地下建筑4225.971500633.90设备及安装工程费　　44.67合计5333.07（2）室外工程费根据本项目景观绿化设计的档次，将取费标准定为120㎡，室外工程面积21931.31㎡，本项目的室外工程综合费用为263.18万元。建安总造价为5596.25万元。四、城建费用表10-2城建费用统一征收一览表收费项目计算基数收费指标费用（万元）工程质量监督费建筑面积2元/㎡8.6劳保统筹基金建安总造价3.55%198.67新型墙体材料专项费用建筑面积6元/㎡25.79招投标管理费建安总造价0.5‰2.8合计235.86五、监理费用根据国家发改委、建设部《建设项目工程监理与相关服务收费标准》（发改价格[2007]），建安总造价5000-8000万元之间的，收费基价为120.8-181.0万元区间，浮动值取0.8，结合某县的实际情况，监理费为109.41万元。六、建设项目配套费包括电力设备增容、自来水增容、天然气等电力增容、集中供热工程。其中电力增容费用=60元/㎡×42983.3㎡=257.9万元；自来水、天然气增容=35元/㎡×42983.3㎡=150.44万元;82 某热力工程=25元/㎡×42983.3㎡=107.36万元。七、管理费用根据陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》，结合项目的特点，管理费用为土地费用、前期费用、建安总造价、城建费用、监理费用之和乘以计价费率，计价费率为3%，经计算，管理费用为182.23万元八、基本预备费基本预备费以土地费用、前期费用、建安总造价、城建费用、监理费和管理费为计费基础，根据《陕西省建设工程其他费用定额》和工程实际情况，取计费率为3%，经计算，预备费为187.69万元。九、建设总投资综合前面8项费用，建设投资估算总计为：6959.95万元。详见表10-3表10-3建设总投资估算序号名称费用（万元）1土地费用02前期费用132.713建安总造价5596.254城建费用235.865监理费用109.416建设项目配套费515.87管理费用182.238基本预备费187.69总计6959.9582 某因该项目为政府拆迁安置项目，所以为确保该项目的顺利实施，政府在建设规费中减免600万元，因此该项目建设总投资为6359.95万元。十、拆迁安置补偿费根据政府拆迁安置方案：拆迁补偿=30户×260㎡/户×900元/㎡=702万元；过渡费=60元/人/月×145人×24月=20.88万元；搬迁费=2000元/户×30户=6万元；拆迁安置补偿费为728.88万元。十一、总投资由第九、十项得，项目总投资为7124.83万元。10.4资金筹措项目总投资7124.83万元人民币，由建设单位自筹。第十一章财务评价11.1编制依据1、国家发改委、建设部2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的通知；2、规划建设项目经济评价细则；3、《企业会计准则》；4、国务院令540号（2008）《中华人民共和国营业额》暂行条例；82 某5、国务院令540号（2008）《中华人民共和国企业所得税法》暂行条例；6、其它相关文件及经济法规。11.2基本参数11.2.1基准收益率的确定基准收益率的确定包含三部分内容：资金筹措成本、风险贴补率和通货膨胀率。根据《建设项目经济评价方法与参数》（2006版）所确定的地产行业的财务基准收益率，本项目财务基准收益率为8%。11.2.2项目计算期的确定本项目的计算期为24个月，即从2015年1月至2016年12月，本项目的财务指标计算均以2015年1月为基准点。11.3财务盈利能力分析根据该表计算的评价指标有项目财务净现值、项目静态投资回收期。财务净现值（年基准收益率为8%）为355.15万元，内部收益率为12.09%。财务净现值大于零财务内部收益率大于基准折现率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值大于零，该项目在财务上是可以考虑的。11.4结论本项目财务评价指标表如下：表11-4项目财务评价指标一览表财务评价指标计算结果评价标准是否可行82 某财务净现值355.15万元＞0是内部收益率12.09%＞8%是投资回收期-投资利润率1.43%第十二章效益分析12.1经济效益分析12.1.1行业影响分析本项目建设单位为某县城镇建设投资有限公司，公司为某县政府的直属公司之一，在某县有多年大型经济适用房项目开发的经验，公司的知名度和荣誉不断提高。资金实力雄厚，位居某县房地产开发行业的前列。通过对本项目的整体规划、开工建设可以带动该区域的城市建设发展和拆迁安置房的发展82 某，提升该区域的居住层次，增加对建材、建筑市场的需求。12.1.2区域经济影响分析本项目位于某县发展的热点区域——工业(台资)园区，近年来，在各级领导的重视支持下，我们紧紧围绕建设“新兴工业强县”发展目标，结合某实际，大力实施园区带动战略，从园区基础设施、项目落户、园区管理、企业服务等多方面加快工业园区建设。项目建成后首批入住户数为30户左右，能够解决约145名拆迁居民的住房需求，社区内配套基本齐全，能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。使拆迁居民的生活质量得到很大的提高。同时可以带动地块周边的服务业和商业，形成良好的商业氛围和居住环境，解决一定的就业问题，配合某县开发规划的政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速工业园区的发展。12.2社会效益分析某县工业园安置小区，是某县为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民807人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。从另一个角度看使进行政府的城市道路建设和其他公共设施建设项目得以顺利实施。同时82 某大量的居民带来的消费、娱乐需要，会极大的刺激相关产业，快速形成居住、商业氛围，改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。12.3社会适应性分析12.3.1开发商项目建成后将对该片区产生较大的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为某县城镇建设投资有限公司带来很好的地区品牌效应；该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献有利于某县城镇建设投资有限公司发展战略的实施。我公司作为市政府直属企业应积极配合市委市政府的工作，尽早尽快地为政府提供大量的优质价廉的经济实用型住宅用房。为建设中国绿城，构建和谐社会作出更大的贡献。12.3.2当地政府项目位于某县工业（台资）园区，创业路以东，泰山东路以南，园区三路以北，位置优越。项目周边有完备的交通、教育、生活配套设施，交通及市政配套设施基本完善。该项目较大的体量和良好的居住前景将对地区住房建设发展做出一定的贡献。在这一点上，和某县政府维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，以加快城市建设步伐的规划意图是完全契合的。12.3.3小区居民住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。本项目的建成，将满足14582 某名拆迁安置居民的基本住房需求，关系到千家万户拆迁安置居民的切身利益，通过政府的宣传和社会现实的体验，拆迁居民渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变。12.3.4附近的商家和厂家项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。12.4社会风险及对策分析12.4.1主要社会风险该项目的特点是规模较大、投资大、开发周期较长，项目涉及区域，居民生活简单自然，项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在开发周期里有可能会对附近居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城市规划带来不良后果，也对开发企业本身的企业形象造成损失。12.4.2对策分析严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，让附近82 某居民了解施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用，以及对他们生活品质的提升作用，将居民纳入项目共同利益目标体系内。第十三章社会稳定风险评估13.1评估依据《某县固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》13.2.社会稳定风险分析本项目在征地拆迁、噪声、交通组织以及施工期间工程建设等方面会对当地居民造成一定的不利影响，这些影响可能会导致出现不利社会稳定的问题。社会稳定风险分析及评价见表13-1.序号风险因素风险可能性风险评价1因征地和拆迁可能造成的补偿不公政府在执行征地拆迁决策、实施征地拆迁的过程中给人民群众的生活、生产、生命较大82 某、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性，征地拆迁对房屋户主及其成员的生产、生活、精神等方面造成严重影响。2施工噪声和交通噪声影响周边群众建设期存在噪声影响，线路两边住户对此担心较多。较小3沿线住户出行交通影响施工期间施工车辆对道路的破坏导致拥堵会引发不稳定因素。一般4施工期间环境影响、安全问题及施工单位内部管理不善等问题施工风险因素较多，既包括对外的影响，也包括施工期间对内部的不稳定因素。其中尤其要注意内部的不稳定因素可能带来的防线。一般13.3.风险防范措施本章根据工程征地拆迁、环境保护、交通组织以及施工组织等方面，针对可能存在的问题制定了相关的措施。结合这些措施的制定及落实情况，针对社会稳定问题进一步完善相关措施。13.3.1征地拆迁工程征地拆迁安置，按照现阶段政策征迁工作正在有序进行。13.3.2噪声治理本项目可研报告提出了较为详尽的噪声环境保护施工（详见第五章）。13.3.3交通组织82 某考虑到项目施工对交通的影响，工程制定了如下方案：施工单位加强工程车辆驾驶人员交通安全教育，施工车辆按指定线路行驶，在穿越人口密集区域要减速慢行；严禁超载、超限车辆上路，对大吨位车辆进出狭小的村道，要积极采取防范和完善措施，在工程车辆经过的道路应设置符合交通技术规范的标志牌。13.3.4施工组织合理组织工期、规范劳动用工管理、及时足额发放工程款工人工资，加强工人业余活动安排与管理；做好工程维护、安全保障、施工标示，规范作业、杜绝施工扰民。13.3.5环境保护措施严格执行区的相关法律法规，采取必要的施工期污染防止措施，努力降低施工对周边环境的影响。13.3.6扰民措施社会稳定问题产生根源在于工程建设工程中对群众造成的各种影响，但社会不稳定问题发生又具有很大的不确定性，其表现形式也复杂多样。建议成立维护社会稳定工作小组，确定维稳接待人员，制定工作方法，并进行必要的维稳工作培训；13.4评估结论该项目风险较小，为三级风险，但仍应严格按照本项目社会稳定风险评估报告，落实各项具体措施。82 某第十四章结论与建议14.1结论⑴本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。⑵安置的对象是城市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，某县现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。⑶本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。⑷本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。⑸本项目总用地面积为27433.33平方米，新建拆迁安置住房82 某总建筑面积为26938.14平方米，项目总投资约为7124.83万元，项目建设期为24个月。14.2建议⑴按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。⑵抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。⑷做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益做到和谐建设。82 某82 武功县工业园区安置小区建设项目可行性研究报告附表一：售房收入表售房收入表（万元）序号项目合计第1年第2年第3年1销售收入8046.73　1801.766244.971.1住宅收入6072.40　1155.654916.75　可销售面积26938.14　5926.3921011.75　平均售价　　19502340　销售比例100%　22%78%1.2商业收入1076.26　376.69699.57　可销售面积2152.52　753.381399.14　平均售价　　50005000　销售比例100%　35%65%1.3车位收入560　168392　可销售个数70　2149　平均售价　　88　销售比例100%　30%70%1.4地下室收入338.08　101.42236.65　可销售面积4225.97　1267.792958.18　平均售价　　800800　销售比例100%　30%70%82 武功县工业园区安置小区建设项目可行性研究报告附表二：损益表损益表序号项目合计第1年第2年第3年1现金流入8046.73　1801.766244.972安置费用728.88728.88　　3建设投资(不包括广场)5974.953584.972389.98　4销售费用160.93　35.41125.535销售税金及附加442.57　99.10343.476水利建设基金8.051.806.247土地增值税219.41　72.41140.428利润总额287.52-4544.85-796.935629.309所得税71.88　　1407.3310税后利润215.64-4544.85-796.934221.98　　投资利润率1.43%82 武功县工业园区安置小区建设项目可行性研究报告附表三：现金流量表现金流量表年度资金流出资金流入经济分析（折现率8%）单位：万元合计建设投入销售费用折现系数费用现值效益现值累计净现值　　　　　1.08　　　第1年4313.854313.850.000.001.004313.850.00-4313.85第2年2425.392389.9835.411801.760.932245.731668.30-4891.29第3年125.53　125.536244.970.86107.625354.06355.15合计6864.776703.83160.948046.73　6667.207022.35　82'