松原市吉粮康郡小区地产开发项目可行性研究报告 43页

'松原市吉粮康郡小区地产开发项目1总论1.1项目背景1.1.1项目名称:松原市吉粮康郡小区1.1.2承办单位概况       吉粮康郡项目由吉林粮食集团有限公司投资，吉粮集团房地产开发有限公司开发建设。吉林粮食集团有限公司乃全国500强企业，实力雄厚。吉粮集团房地产开发有限公司是吉粮集团的全资子公司，子公司成立于2004年2月，注册资本金1亿元，房地产开发资质为二级，公司员工39人，中级以上职称18人；博士后1人，本科以上学历24人，在读硕士2人。    已43 开发的吉粮康郡项目是目前长春市乃至东北地区科技含量最高的以亲情和健康为主题的住宅项目，是东北地区唯一一家被国家建设部列为“国家康居示范工程”实施项目，也是唯一通过专家评审被列为“中国亲情住宅试点项目”。2005年被中国科技地产联盟评为中国科技地产十大名盘，并荣获2006年中国住交会“中国名盘”，吉林名盘；地产星光榜年度创新大奖，地产领袖企业；魅力地产长春最具魅力生态节能楼盘；长春最具影响力价值企业。2007年中国房地产营销策划中心颁发中国最具诚信价值房地产企业。在2007博鳌论坛组委会，中国最具影响力房地产企业评选中获得“中国20年最具影响力的房地产企业”称号；2007年度第三届长春地产星光榜荣获长春地产年度之星-领秀名盘。2007引领长春新潮建筑文化十大名盘。公司董事长柴异先后荣获中国住交会“中国地产百杰”荣誉，长春楼市最具魅力人物奖，中国房地产商务交流高峰论坛颁发中国房地产最具创新人物，2007长春地产年度之星风云人物。　　吉粮地产在项目发展过程中注重亲情和康居的概念结合，借助吉粮地产崇尚的科技系统所打造的人性化产品设计，提出了人们内心所呼唤的的亲情理念。       43 2006年吉粮地产明确制定了5年内打造“亲情地产品牌”的战略目标，以吉粮康郡亲情品牌建设为中心，巩固、调整和壮大地产主业，实现企业内部管理亲情化，实现项目选址、产品设计、施工、营销和物业服务的亲情化，最终形成以亲情为主题的产品开发模式，衍生为以亲情为中心的吉粮地产企业文化，延续为以亲情为特点的企业核心竞争力。随着吉粮康郡一期和二期的相续开盘，企业品牌得以迅速提升，深得广大业主和地产管理权威部门的肯定。　　吉粮地产以“成为中国房地产行业最具感召力的品牌企业”为愿景，正在创造与众不同的地产精品。“精彩生活从这里开始”是吉粮地产的品牌口号，为居住者提供一个健康、亲情的理想生活是吉粮地产品牌永恒的追求。合作伙伴是松原市祥海房地产开发有限责任公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。松原市祥海房地产开发有限责任公司的经营宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现松原市祥海房地产开发有限责任公司的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高松原市祥海房地产开发有限责任公司员工的工作生活质量；1.1.3可行性研究报告编制依据a.项目建议书及其批复文件b.国家及松原市颁布的相关法律、法规、政策c.松原市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要d.松原市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报e.松原市城市总体规划（2006～2020年）f.松原市经济开发区的经济和社会发展规划43 g.房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额h.《松原市市区基准地价》i.松原市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料l.投资项目方签定的协议书或意向书m.编制《报告》的委托合同n.其他有关依据资料1.1.4项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发松原市吉粮康郡住宅小区。松原市经济开发区是吉林省经济开发区之一，是松原市人才、技术、高新技术产业的源头，享有“松原光谷”的美誉。近两年来，松原市经济开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的松原经济新城的奋斗目标。43 住宅小区选择此处规划、开发，待项目实施后，将有利于带动松原市经济开发区热电公司集中供热的初步形成，完善松原市经济开发区“产、学、研、居”为一体的总体规划，并大大改善经济开发区的面貌。1.2项目概况1.2.1拟建地点吉粮康郡住宅小区拟建于经济开发区内，位于青年大街、康宁街以西松原市规划江南居住Ⅱ片区，此地块由农田、棚户区、树林组成。地块形状方正，地势较平坦。1.2.2建设规模与目标吉粮康郡住宅小区项目规划总用地25万平方米，建筑面积约30万平方米，其中住宅约27万平方米，商业约3万平方米。总居住户数约2655户，规划总居住人口约8496人，容积率1.2，绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“住宅小区”，致力于为在经济开发区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住经济开发区的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个住宅小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题43 温馨来自情感的交流、理智的选择，吉粮房地产开发有限责任公司人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让吉粮房地产开发有限责任公司人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。1.2.3主要建设条件a.供水在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西一街，从小区的北角接入。b.雨水、污水排放雨水、污水排放可接入郭尔罗斯大街和西一街及青年大街相应的雨排水干线。c.供热供热为集中供热，热源拟从小区的北角接入。d.供电拟从小区外引一条10千伏电缆，接入小区内变配电室。按供电要求设置箱式变电站。e.燃气燃气源拟从小区的北角接入。f.本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。g.电信43 本项目电信由电信部门解决。1.2.4项目投入总资金及效益情况本项目投入资金70952.39万元，本项目完成后，预计销售收入为19320万元（年平均），销售（营业）税金及附加618.99万元、所得税1063.49万元，利润3190.48万元。1.2.5主要技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米250000总建筑面积平方米300000居住建筑面积平方米267000公共建筑面积平方米33000居住户数户2655平均每户建筑面积平方米113平均每户居住人数人3.2容积率1.2绿化率%321.3问题与建议考虑到康郡住宅小区43 建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖松原市的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。2市场预测2.1市场调查据《吉粮地产松原市项目调研报告》（2008年）报告显示:松原市江南楼盘住宅平均价格为2300元/m2左右，部分中高档楼盘的价位已突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵档的楼盘也存在2000元/m2以下的价位。楼层差价基本在50～100元之间。松原市江南别墅的开发较少，原别墅的售价在3500元/m2左右。从市场形态来看,全市各区楼盘销售价格是上升趋势。目前松原市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的70%,住宅面积在101～160m2的占总量的20%,161～180m2占总量的5%,180m2以上的占总量的5%。从以上统计结果看,100m2以下的住宅面积目前是松原市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们的市场调研结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占70%,承受总价格在21--30万之间的占20%承受总价格在40万以上的占10%。以上调查结果显示,松原43 市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。松原市现在在建在售项目（房地产）较多，如飞宇金伦花园、奥林匹克花园、柏林四季、光宇盛世华城等房地产项目销售情况良好，其销售率均在90%以上。松原市房地产事业呈良好态势。2.2产品供需预测根据调查，松原市房地产市场起步于1999年的住房分配制度改革，前10年市场发展持续、平稳、增长速度缓慢，2006年开始进入增长期，2007年呈现加速发展的趋势。现在已进入较快发展阶段。《松原市城市总体规划（2006～2020年）》中规划居住用地由现在的2376.02万平方米发展到2942.15万平方米，15年间增加566.13万平方米，占规划用地的36.8%。按1.2容积率计算建筑面积将增加679.36万平方米。可见松原市房地产业住宅需求量的大幅增加。2007年房地产总存量约45.13万平方米，2008年新增67.9万平方米。此面积按松原市城市总体规划需求甚远，据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。2.3价格预测据调查，43 松原市江南楼盘住宅平均价格为2300元/m2左右，部分中高挡楼盘的价位已突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵挡的楼盘也存在2000元/m2以下的价位。楼层差价基本在50～100元之间。松原市江南别墅的开发较少，原别墅的售价在3500元/m2左右。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米2800～3200元。43 3建设规模与产品方案3.1建设规模吉粮康郡住宅小区项目规划总用地25万平方米，总建筑面积30.00万平方米，其中住宅26.70万平方米，商业3.3万平方米。总居住户数约2655户，容积率1.2，绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会等设施。3.2产品方案3.2.1户型选择小区规划以中高档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。吉粮康郡住宅小区项目主要居住对象为在松原市经济开发区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，中油吉林油田员工以及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：43 松原项目户型面积配比表建筑形式比例建筑面积面积区间具体面积格局特点比例总占比联排别墅12%36000195--265195--225平1.2.3越单车位30%3.60%226--245平1.2.3越单车位50%6%246--265平1.2.3越双车位20%2.40%小高层20%6000080--18680--100平两卧一卫　37%7.40%101--125平三卧一卫或两卫明卫设计40%8%130--160平三卧两卫一梯一户跃层12%2.40%160--186平四卧两卫一梯一户跃层11%2.20%多层57%17100038--14638--50平一卧一卫酒店式公寓1%0.57%80--100两卧一卫框架34%19.38%100--125三卧两卫框架35%19.95%130--146　框架30%17.10%商铺11%33000　　　　　　合计300000　　　　　　43 3.2.2建筑结构a.室外外墙：采用高级外墙涂料，局部面砖装饰。屋面：现浇平屋面。b.室内：内墙：抹灰搓毛。顶棚：清水砼刮浆。地面：砼垫层搓毛。窗：户外窗用塑钢窗。门：分户门为高级防盗。厨房：水泥砂浆搓毛。卫生间：公卫：内墙水泥砂浆搓毛，预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆搓毛。楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。c.配套设备：电梯：6层以上商品房均配置电梯。电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。煤气：煤气主管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。43 d.智能化系统：安全防范系统：一层住宅安装紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、车库管理系统等。“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3.2.3区内设施a.道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。b.小区建筑小品入口：区内设保安。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。43 附表：技术经济指标项目单位数量居住户数户2655户均人口人3.2总建筑面积万㎡30.001.住宅建筑面积万㎡26.702.商业面积万㎡3.3住宅平均层数层6.53容积率1.2绿地率%3243 4选址方案目前人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、按照松原市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定吉粮康郡住宅小区项目的位置(详见附图1：场址位置图)。4.1选址位置：拟建于松原市江南青年街以西、浦东路以南。其理由：通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。4.1.1项目概况a.自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于二类场地，砂层为持力层，适用桩基础。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。43 b.城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘临主要干道青年路交通方便。为居民日常生活提供便捷。青年路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天松原市地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。4.1.2开发地址的获取与开发a.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。(2)制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。(3)申请批准。向松原市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。(4)发布用地通告：由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。43 (5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。(6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。b.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费。4.2建设条件4.2.1.供排水在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西一街，从小区的北角接入。雨水、污水排放可接入郭尔罗期大街和西一街及青年大街相应的雨排水干线。4.2.2雨，污水排放雨水、污水排放可接入郭尔罗期大街和西一街及青年大街相应的雨排水干线。4.2.3供热供热为集中供热，热源拟从小区的北角接入。。4.2.4供电拟从小区外引一条10千伏电缆，接入小区内变配电室。按供电要求设置箱式变电站。4.2.5供气燃气源拟从小区的北角接入。4.2.6电信本项目电信由电信部门解决。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”43 ，其他配套设施将与住宅建设同步进行。4.3建设规模总占地面积25万平方米，总建筑面积30.00万平方米（其中商业面积约3.3万平方米），总户数2655户，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.2。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行…………4.4环境保护4.4.1大气餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。4.4.2污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。5节能节水措施5.1节能措施吉粮康郡住宅小区项目43 建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。5.1.1建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用100mm厚聚苯保温板做保温层，材料密度18-20kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，300厚陶粒砼砌块，外贴80厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，300厚陶粒砼砌块，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)5.1.2采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率地热高度聚乙烯保温管(热效率达90%)，达到了供热系统部分节能的要求。5.1.3建筑节能技术、材料、工艺的应用43 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。基础采用超流态砼桩基础；地下室地面及外墙采用高分子防水技术；排水管采用UPVC管件；平屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用防盗门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用市政统一的燃气表；电表为电业统一要求的电表；水表采用ZS-2远程控制装置；变压式通风道；5.2节水措施5.2.1小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。5.2.2绿化景观用水节水43 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水采用地下水和循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。5.2.3节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。建议业主采用节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。43 6环境影响评价6.1环境条件调查吉粮康郡住宅小区项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。32%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。6.2施工期环境影响分析6.2.1施工期污染源a.施工期噪声污染源43 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575b.施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。c.施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。d.施工期固体废弃物43 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。6.2.2施工期环境影响分析a.施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55b.施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①43 现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。6.3项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。6.3.1大气污染源分析a.地下车库废气该项目建有停车场，地下车库。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约7000立方米/小时b.天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/小时。6.3.2水污染源分析43 拟建项目的水污染源主要是生活污水。居住人口多，生活耗水量大。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。43 7劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。7.1劳动安全卫生7.1.1危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。a.有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性b.危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。7.2.2安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：a.在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。43 b.对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。c.对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。d.对易产生细菌的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。7.3消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。7.3.1火灾危险性分析分析生活过程中使用的燃料、家具、生活用品，包括储存物品的火灾危险性，生活过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，生活过程中的火灾危险性等。7.3.2调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。7.3.3消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。43 8组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。8.1组织机构设置本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,.各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司的财务和职权予以监督。办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。43 采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：一.工程前期准备1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制《房地产开发项目组织设计》。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2.物资准备3.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4.其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B办理开工报告。C办理质监委托。D组织设计交底。E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1.前期阶段的部分工作：A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（临建、占路，占地的办理）2.施工建设阶段的工作A43 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。43 二．劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室人事部财务部376376运营管理其中：保安部采购部工程部51020210271032销售管理其中：营销部售后服务部物业管理部21711361047合计32721309043 时间任务2009年3月至12月2010年1月至12月2011年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程9项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。2009.3—2011.6项目实施进度计划表43 本项目工程计划自2009年3月开工，至2011年6月竣工，总工期3年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示10投资估算10.1投资估算本建设项目规划用地面积约25万平方米，规划总建筑面积接近30万平方米（其中商业面积约3.30万平方米），总户数约2655户，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.2。根据拟订项目的开发方案及开发项目的工程数量确定的估算投资为70952.39万元。其中：建筑物平均按1400元/平方米；外网按30元/平方米;暖气并网10元/平方米;道路120元/平方米;绿化25元/平方米;建设单位管理费1%;前期费用120元/平方米;工程设计费2%;土地使用费550元/平方米；拆迁补偿费120元/平方米。预备费3%。43 见下表投资估算表。43 11融资方案及资金使用计划11.1吉粮康郡住宅小区项目的建设将由两家共同合作完成，即吉林粮食集团有限公司与松原市祥海房地产开发有限责任公司合作。项目资金将由两家共同出资解决。出资比例及利益分成将由双方协商确定房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足。11.2资金使用计划序号项目年份200920102011小计投资1分年计划23.08%6.924万㎡38.46%11.538万㎡38.46%11.538万㎡100%30.00万㎡2建设投资16375.8127288.2927288.2970952.3943 43 12财务评价12.1销售收入12.1.1销售收入、销售税金及附加估算表住宅建筑面积26.70万平方米，售价按3000元/平方米；商业建筑面积3.30万平方米，售价5000元/平方米。年平均销售收入为19320.00万元。（见附表5）12.1.2开发成本成本中的其他费用：销售费用按销售收入的1.8%计算（包括广告费用）；12.1.3.损益和利润分配表（见附表6）12.1.4财务指标a.财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据项目现金流量表，计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=6564.38万元财务内部收益率(FIRR)=22.44%经过计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>10%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。b.项目总投资收益率与投资回收期总投资收益率6.00%43 投资回收期＝3.71年（见附表7、8、9）12.2敏感性分析编制敏感性分析表（见附表10）12.3财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。43 13研究结论与建议13.1．研究结论吉粮康郡松原住宅小区项目的研究符合国家、松原地区的各项法律法规和各项政策，迎合松原市的整体规划和房地产开发规划，对松原市经济建设及房地产开发建设起到一定的推动作用。选址正确合理，具备建设条件，各专业配套条件合适。项目财务状况良好，资金使用合理，投入产出效益明显，有一定的经济效益和社会效益。纵观研究全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。13.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。43 43 附图、附表1.附表附表财务评价报表2.附图附图1《场址位置图》附图2《小区规划简图》附图3《各楼型单元平面图》附图4《敏感性分析图》43'